文章核心观点 - 分析师偏好积极投资策略，若持仓达到公允价值会卖出并转投他处，但也有部分REITs会长期持有，若未来十年只能持有5只REITs，将是First Industrial Realty Trust、RCI Hospitality Holdings、Corporación Inmobiliaria Vesta、W. P. Carey Inc.和NewLake Capital Partners [1] First Industrial Realty Trust, Inc.（FR） - 工业地产需求因近岸外包和电商趋势快速增长，但供应有限，长期将导致供需失衡和租金强劲增长 [3] - 当前租赁费率远低于市场水平，随着租约到期有40 - 50%的租金提升空间，平均剩余租期约4年 [3] - 拥有近10亿美元的土地储备，有助于未来十年开发更多物业创造价值 [4] - 预计现金流将实现高个位数增长，股息收益率3%，加上估值倍数扩张，未来十年有望实现15%以上的年总回报率 [4] RCI Hospitality Holdings, Inc.（RICK） - 虽非正式REIT，但实质类似，专注夜店物业投资，市场上买家少卖家多 [5] - 作为唯一有规模且能获取公共资本的买家，可整合市场，获得高额资本成本利差，收购收益率达25 - 33% [6][7] - 自2016年采取该策略后，每股FCP年增长率超20%，近期股价下跌但俱乐部业绩企稳，预计恢复收购 [8][10] - 目前股价便宜，交易倍数仅为7倍FCF，未来十年前景良好 [10] Corporación Inmobiliaria Vesta, S.A.B. de C.V.（VTMX） - 作为唯一在纽交所上市的墨西哥工业REIT，能以低成本获取大量资本开发新物业，获得高额资本成本利差 [11] - 历史新项目初始收益率达10.1%，高于美国同类REIT的6 - 7% [12] - 近岸外包趋势将持续，墨西哥工业空间需求增长将带来租金增长和开发机会 [14] - 今年预计每股FFO增长约10%，加上股息收益率和估值倍数扩张，未来十年有望实现15%以上的年总回报率 [14][15] W. P. Carey Inc.（WPC） - 此前是多元化净租赁REIT，高杠杆、大量涉足办公物业、有资管业务且派息率高，增长乏力，估值受抑 [16] - 管理层剥离办公物业、偿还债务、降低派息率、退出资管业务，聚焦工业净租赁物业 [16] - 虽短期因削减股息面临抛售压力，但长期来看是机会，类似Agree Realty 2011年削减股息后表现 [17][18] - 预计长期现金流年增长率约4%，股息收益率近6%，若FFO倍数重估至16倍，将有30%的上涨空间 [18] NewLake Capital Partners, Inc.（NLCP） - 规模小且专注大麻种植设施，风险较高，但也有高回报潜力 [19] - 股息收益率9%，派息率82%可覆盖，因租约年递增约3%且无债务，有能力收购新物业，现金流年增长率可达5 - 10% [20] - 目前FFO倍数仅9倍，低于同行Innovative Industrial Properties的15倍，未来上市规则可能改变，有望提升估值倍数 [20]

文章核心观点 - 市场上有高收益股票，如Agree Realty、NNN REIT和W.P. Carey，它们收益率高于市场且股价低于200美元，虽各有特点但都属低风险高收益投资 [1][9] 公司共性 - 三家公司均为净租赁房地产投资信托基金（REITs），旨在向股东分配收益，避免公司层面征税，核心是支付股息 [2] - 专注净租赁业务，租户承担多数物业运营费用，降低运营成本和业务复杂性，虽有空置风险但可通过大规模投资组合抵消，属低风险投资 [3] Agree Realty公司情况 - 股息收益率约4%，过去约十年每年增加股息，年化增长率近6%，拥有超2200处美国零售资产 [4] - 股息增长率对净租赁REIT而言较好，投资者因此给予其较高估值，适合寻求强劲增长和收益的投资者 [5] NNN REIT公司情况 - 股息收益率4.8%，过去十年股息增长率约3%，拥有约3500处美国零售资产，连续35年每年增加股息 [6] - 虽股息增长不突出，但能在市场好坏时持续支付股息，适合追求稳定性的投资者 [6] W.P. Carey公司情况 - 2024年初削减股息后连续两季度增加，股息重回增长轨道，削减是因退出办公领域业务调整，当前收益率达5.6% [7] - 长期来看公司运营状况良好，剥离办公资产后流动性达创纪录水平，可投资更青睐的新物业，投资组合多元化，适合不介意温和转型故事的投资者 [8]

文章核心观点 - REITs因利率有望下降而需求大增，近一个月上涨近10% ，推荐两只被低估的蓝筹REITs，即Alexandria Real Estate和W. P. Carey，认为它们虽因短期因素估值低，但长期前景好 [1][2] Alexandria Real Estate分析 资产 - 专注生命科学地产，主要拥有实验室租给药企和生物科技公司用于研发，在该领域处于领先地位，拥有优质A级物业组合 [4] - 该领域需求高且增长、长期风险低、抗衰退、租户依赖度高、租约条件好，公司长期租金稳定增长、入住率高，有望持续 [5][6] 资产负债表 - 拥有REIT行业最强资产负债表之一，信用评级BBB+，贷款价值比30%，平均债务期限13年，流动性超50亿美元，能抵御利率上升风险并为未来增长投资 [7] 管理层 - 管理团队在REIT行业业绩出色，长期表现超越巴菲特的伯克希尔·哈撒韦，实现快速增长和高回报，通过新项目和收购创造股东价值 [8][9] 估值 - 通常为蓝筹股估值，FFO倍数多在20 - 30倍，5年平均25倍，但目前仅12倍，股价过去两年下跌47.84%，不过公司业绩良好，现金流和股息仍在增长 [10] - 股价便宜一是因利率上升致REITs整体下跌，二是常被误归为办公REITs影响市场情绪，三是生命科学领域供应过剩 [11] 风险 - 生命科学领域供应过剩影响市场情绪，但这是暂时的，当前新开发项目减少，公司因长租约、低租金和低杠杆、高流动性受影响小 [12] 总结 - 是蓝筹REIT，因短期担忧估值处于历史低位，利率下降和供应过剩问题解决后有望大幅上涨，回到18倍FFO将有50%涨幅，同时可获4.5%股息率和5%现金流增长 [13] W. P. Carey分析 资产 - 是净租赁REIT，主要投资工业净租赁物业，与专注零售的Realty Income不同，其租约租金调整与通胀挂钩，租金增长更快 [15] - 因近岸外包和电子商务趋势，工业REIT需求增长，公司有望长期提高租金 [16] 资产负债表 - 资产负债表较强，有投资级评级，贷款价值比39%，活跃于欧洲，可获取低成本资金收购物业 [17] 管理层 - 管理层将办公物业分拆成独立REIT，虽降低现金流并削减股息遭投资者不满，但从长期看可优化投资组合、降低杠杆、留存现金流用于增长，公司管理良好 [18][19] 估值 - 虽基本面改善，但因削减股息估值处于历史低位，股价较峰值下跌约30%，FFO倍数仅12倍，而同行达17倍 [21] - 预计不满的收益型投资者将被成长型投资者取代，市场情绪将恢复，公司有望实现4%年增长，FFO倍数回升至16倍将有30%涨幅，长期总回报率可达15 - 20% [21] 风险 - 主要风险是利率长期维持高位，公司杠杆略高、债务期限短，可能导致现金流停滞和股价回升延迟，但预计近期利率将下调 [22] 总结 - 是被低估的蓝筹REIT，适合新投资者构建投资组合基础 [23]

文章核心观点 - 临床阶段肿瘤学公司Sutro Biopharma宣布将于2024年10月10日举办研究论坛，展示其下一代抗体药物偶联物（ADC）管线 [1] 公司信息 - 公司是临床阶段公司，专注于精准设计癌症疗法的发现和开发，其技术为患者带来更广泛益处和更好体验 [3] - 公司有多个临床阶段候选药物，包括处于注册阶段的靶向叶酸受体α（FolRα）的ADC药物luveltamab tazevibulin（luvelta） [3] - 公司强大的管线、高价值合作和行业伙伴关系证明其持续的产品创新能力 [3] - 公司总部位于南旧金山，可通过社交媒体@Sutrobio或网站www.sutrobio.com获取更多信息 [3] 活动信息 - 研究论坛的直播网络研讨会将于2024年10月10日下午1:30（太平洋时间）/下午4:30（东部时间）举行 [1] - 可通过链接https://ir.sutrobio.com/news-events/ir-calendar访问直播音频网络研讨会 [2] - 网络研讨会的存档回放将在直播结束后在公司网站上提供 [2]

文章核心观点 - 投资房地产投资信托基金（REITs）可从日常常去场所获取被动收入，REITs通常将大部分收入以股息形式支付给投资者，且随着购买更多创收物业，股息往往逐年增加 [1][7] 各公司情况 Agree Realty - 拥有超2200处零售物业，主要租户行业包括杂货店、家居装修中心和轮胎及汽车服务店，租户承担运营成本，为REIT提供稳定租金收入，约11%租金来自地面租赁 [2] - 每月支付给投资者的股息低于其收入的75%，当前股息收益率约4%，每投资100美元股票可获超4美元年度股息收入 [2] - 今年上半年投资3.02亿美元用于102处净租赁物业，并承诺投入1.01亿美元用于25个开发项目，过去十年股息年增长率为5.7% [3] Getty Realty - 专注于便利店和零售房地产投资，拥有超1100处物业，租户包括便利店、洗车行、汽车服务中心、得来速快餐店和加油站 [4] - 支付的股息低于现金流的80%，当前股息收益率超5.5%，自2019年以来股息复合年增长率为5.2% [4] - 今年上半年投资超1亿美元用于收购或开发汽车服务中心、洗车行和得来速快餐店，并承诺再投资5300万美元用于25处物业 [4] Four Corners Property Trust - 专注于餐厅和零售房地产投资，拥有超1150处物业，租给超150个品牌，知名品牌包括橄榄花园、长角牛排馆和奇利斯，还拥有汽车服务物业和医疗零售场所 [5] - 支付的股息约占现金流的80%，当前股息收益率近5%，去年年底股息增长1.5% [5] - 近期以6640万美元购买19处布明品牌餐厅物业，还持续购买零散物业，不断增长的物业组合应会增加现金流以继续提高股息 [6]

文章核心观点 Nurix Therapeutics公司首席科学官将在会议上介绍公司Degrader - Antibody Conjugate (DAC)平台的最新情况 [1] 公司信息 - Nurix Therapeutics是临床阶段生物制药公司，专注基于细胞蛋白水平调节的创新小分子和抗体疗法的发现、开发和商业化，用于治疗癌症、炎症等疾病 [2] - 公司利用E3连接酶专业知识和专有DNA编码文库构建DELigase集成发现平台，以识别和推进靶向E3连接酶的新药候选物 [2] - 公司药物发现方法是利用或抑制泛素 - 蛋白酶体系统中E3连接酶的自然功能，选择性降低或增加细胞蛋白水平 [2] - 公司全资拥有的临床阶段产品线包括布鲁顿酪氨酸激酶的靶向蛋白降解剂和Casitas B - 谱系淋巴瘤原癌基因B的抑制剂 [2] - 公司总部位于加利福尼亚州旧金山 [2] 会议信息 - 会议名称为ADC & Radiopharmaceuticals Pharma & Biotech Partnering Summit [1] - 会议时间为2024年9月9 - 10日，地点在波士顿 [1] - 报告主题为“Targeted Protein Degraders As Next Generation Antibody Payloads” [1] - 报告时间为2024年9月10日上午9:05 - 9:25（美国东部时间） [1] - 报告幻灯片从2024年9月9日起可通过Nurix网站投资者板块“活动与报告”中的链接获取 [1] 联系方式 - 投资者联系：Jason Kantor（ir@nurixtx.com）、Elizabeth Wolffe（lwolffe@wheelhouselsa.com） [3] - 媒体联系：Aljanae Reynolds（areynolds@wheelhouselsa.com） [3]

文章核心观点 - Agree Realty和CareTrust REIT自7月CPI报告显示通胀降温后股价表现良好，虽已上涨但长期仍有上涨空间，是长期投资的优质股票 [2] 分组1：投资策略与行业表现 - 投资应持有能在经济衰退中生存的股票，租户质量、资产负债表和管理对可持续性很重要，还应考虑其应对经济波动的历史 [3] - 市场低迷时投资优质股票，市场好转时更有可能复苏，近期REITs表现良好，7月至今跑赢标普指数 [4] 分组2：Agree Realty分析 租户与业务布局 - 是一家三重净租赁REIT，租户包括沃尔玛、TJX、好市多和家得宝等，Q2末投资级租户占比68%，经济不确定时表现更好，新冠期间租金收缴率达99% [6] - 在美国49个州拥有房产，尚未开拓国际市场，有进一步扩张和增长的空间 [6] 财务状况与评级 - 2020年获投资级评级，今年6月升至BBB+，Q2末扩大信贷额度至12.5亿美元，流动性达17亿美元，2028年前债务到期较少 [7] - 净债务与EBITDA比率低至4.1倍，优于同行，有能力继续收购房产 [8] 收购与资本成本 - 提高了年度收购指引，最新季度投资2.03亿美元收购70处净租赁房产，以1.86亿美元收购47处房产 [8] - 收购房产的加权平均资本化率为7.7%，处置非核心资产的加权平均资本化率为6.4%，资本成本优势明显 [8] 其他优势与分红 - 拥有223个地面租赁项目，占Q2年化基础租金的11.3%，租户为知名企业 [9] - 支付有保障的月度股息，远期AFFO派息率为73%，股息增长率为4.4%，第二季度提高至4.11 - 4.14美元 [10] 估值与前景 - 远期P/AFFO倍数为17.7倍，低于5年平均的20.14倍，未来12个月有18%的上涨空间，随着利率下降股价有望上升 [13] 分组3：CareTrust REIT分析 股价表现与行业特性 - 自2023年9月被关注以来，股价涨幅超57%，而同期标普仅上涨2.5%，不确定时期医疗保健股通常表现较好 [14] 业务与扩张 - 拥有医疗保健房产，多数为熟练护理设施，2014年上市后不断收购房产，Q2末在30个州拥有285处房产 [16] - 近期以6210万美元收购两处SNF，收购房产超8亿美元，加权平均收益率为9.5%，本季度完成2.68亿美元投资和1.17亿美元抵押贷款，还有超2.3亿美元的项目储备 [17] 财务状况与评级 - Q2末净债务与EBITDA比率仅为0.4倍，远低于目标范围，现金1亿美元，总流动性6亿美元，债务期限安排合理，2026年前到期较少，目前评级BB+，有望近期升级 [17] 分红与估值 - 支付有保障的股息，Q2提高FFO指引至1.46 - 1.48美元，FAD预计在1.50 - 1.52美元，远期派息率77%，股息连续十年增长 [18] - 远期P/AFFO倍数为19.6倍，高于5年平均但低于混合倍数，2025和2026年盈利有望两位数增长，未来12个月有16.45%的上涨空间 [19][20] 分组4：风险与总结 风险 - 两家公司面临的主要风险是经济衰退，若美联储降息可能引发衰退，将对股价产生下行压力 [21][22] 总结 - 尽管2024年股价已上涨，但未来12个月仍有上涨空间，两家公司资产负债表杠杆低、管理团队出色、增长执行策略有效、业务模式抗衰退，适合长期股息投资者 [23]

文章核心观点 ADC Therapeutics宣布9月将参加两场投资者会议，公司是抗体药物偶联物领域商业阶段的全球领导者和先驱 [1] 公司参会信息 - 参加H.C. Wainwright第26届年度全球投资会议，时间为2024年9月9日上午7点（美国东部时间），形式为虚拟炉边谈话，演讲者为首席执行官Ameet Mallik [1] - 参加2024年第10届Cantor全球医疗保健会议，时间为2024年9月18日上午11点30分至12点（美国东部时间），形式为炉边谈话，演讲者为首席执行官Ameet Mallik [1] - 两场会议演讲将通过公司网站投资者板块的活动与演示页面进行直播，每场网络直播的回放将在活动结束后约30天内提供 [1] 公司业务情况 - 公司是抗体药物偶联物领域商业阶段的全球领导者和先驱，正推进其专有ADC技术，以改变血液系统恶性肿瘤和实体瘤患者的治疗模式 [2] - 公司的CD19定向ADC药物ZYNLONTA获FDA加速批准和欧盟委员会有条件批准，用于治疗经过两种或更多种系统治疗后复发或难治性弥漫性大B细胞淋巴瘤，该药物还在与其他药物联合使用及早期治疗线方面进行开发 [2] - 除ZYNLONTA外，公司还有多个ADC药物正在进行临床和临床前开发 [2] 公司基本信息 - 公司总部位于瑞士洛桑，在伦敦和新泽西设有业务 [3] - 公司网站为adctherapeutics.com，可在领英上关注 [3] 公司联系方式 - 投资者联系人为Marcy Graham，邮箱为Marcy.Graham@adctherapeutics.com，电话为+1 650 - 667 - 6450 [3] - 媒体联系人为Nicole Riley，邮箱为Nicole.Riley@adctherapeutics.com，电话为+1 862 - 926 - 9040 [3]

文章核心观点 - 公司重新评估对房地产投资信托公司Agree Realty（ADC）的强力买入评级，此前因多项利好因素给予强力买入评级后ADC表现出色，但当前股价相对行业已较贵，不过鉴于其在净租赁领域的实力仍维持买入评级 [1][7] 评级背景 - 近期宏观经济发生重大转变，美联储政策转向支持某些资产类别变化，公司重新审视强力买入评级 [1] - 今年春季公司开始对各行业公司给出一系列不寻常的强力买入评级，此前在关于伯克希尔·哈撒韦的文章中讨论过此类评级 [1] ADC基本情况 - ADC是净租赁领域最佳房地产投资信托公司之一，公司过去多次报道过该公司，给予长期买入评级 [1] - 公司曾对ADC的投资组合、资产负债表和商业模式进行过概述 [1] Q1评级依据 - 公司在Q1财报发布后给出强力买入评级，原因包括：调整后每股运营资金（AFFO）增长快于竞争对手；新投资放缓但能找到高收益机会，每股收益增长仍快于收购活跃的竞争对手；资本成本低于竞争对手，可追求低收益、高质量机会并获得有吸引力的利差；股价相对于最佳竞争对手有折扣，远期AFFO倍数为14.2倍，远低于竞争对手 [2] 评级后表现 - 4月Q1财报发布后给予强力买入评级，此后四个月ADC领涨净租赁行业，回报率达26%，主要源于倍数扩张，远期AFFO倍数从14.2倍升至17.8倍 [3] - 上个月Q2财报同样强劲，公司上调全年指引，以低利率发行债务，公司重申强力买入评级 [3] - 自Q2财报点评以来，ADC股价上涨近8%，达到基于远期AFFO指引的17.8倍倍数，自Q1报道以来回报率近30%，主要因倍数扩张 [3] - 过去四个月，ADC表现优于净租赁行业近15% [4] 估值分析 - 与行业相比，ADC当前远期AFFO倍数接近行业最高，高于包括蓝筹股Realty Income在内的竞争对手，仅次于Essential Properties Realty Trust [5] - 与历史相比，过去十年ADC远期AFFO倍数在13倍 - 23倍之间，今年春季交易倍数低于15倍促使公司首次给予强力买入评级，目前股价更接近历史平均估值，相对于历史十年利差较贵 [5][6] 后续展望 - 此前给予强力买入评级的催化剂已基本发挥作用，当前股价相对于行业较贵，但与历史远期AFFO倍数相符，公司维持买入评级 [7] - 公司长期前景依然强劲，商业模式通过不断增长的地面租赁投资组合和“重新思考零售”平台持续发展 [7]

文章核心观点 - 探讨净租赁房地产投资信托基金（NETL）投资组合质量，介绍评估资产质量的四个要素，并通过Agree Realty和W.P. Carey对比说明质量对公司业绩的影响，强调投资者需深入了解资产 [1][16][23] 投资组合质量分析 - 投资组合质量是主观且相对的概念，受多元化、信用评级、增长、地理位置等因素影响，但难以明确界定高质量投资组合 [1] - 文章通常会提供REIT的高级投资组合指标摘要，但不一定能提供理解资产或投资组合质量的背景信息 [1] 净租赁资产分析要素 租户信用质量 - 租户信用质量是净租赁资产分析的重要考虑因素，长期租约下租户支付租金的能力影响REIT的现金流 [4] - 经济压力时期，租户信用质量决定租金收取情况，如疫情期间高信用质量租户的REIT租金收取情况更好 [4] - REIT有多种方法评估租户信用质量，包括内部研究和参考评级机构评级，投资级评级租户占比是衡量REIT长期信用的重要指标 [4][5][8] 单位层面表现 - 零售资产的单位层面表现通过历史业绩设定租金，合理的租金销售比很关键，过高或过低都有风险 [11] - 单位层面表现影响资产在租户破产时的留存和再租赁情况，表现好的资产更易存活和被接手 [11] - 单位层面表现难以从外部衡量，REIT通常要求租户报告损益表以跟踪业绩和预测问题 [12] 地理位置 - 地理位置对REIT投资组合有重要影响，跨地域投资提供多元化，资产层面需考虑宏观经济因素和具体位置特点 [13] - 不同类型资产对地理位置有不同要求，理想位置的资产价值更高但成本也更高，REIT依赖管理层选择优质地理位置的资产 [13] 资产可替代性 - 资产可替代性指资产被其他租户再利用的能力，特定格式的资产可能给房东带来再利用难题和财务负担 [14] - 如加油站和Sonic Drive - In等资产可替代性低，而Pizza Hut餐厅可再租赁性强，REIT投资时会考虑资产可替代性和估值指标 [14] 案例分析 Agree Realty（ADC） - 是专注单租户零售资产的大型REIT，拥有多元化投资组合，投资级租户租金占比近70%，最大租户信用良好 [17][19] - 疫情期间租金收取表现出色，资产可替代性高、位置优越，过去十年是表现最佳的净租赁REIT之一 [19] W.P. Carey（WPC） - 是美国历史悠久的大型REIT，业务模式以售后回租为主，投资组合多元化，但租户信用质量和投资组合问题影响业绩 [20] - 目前前20大租户中有多家处于财务困境，最大租户U - Haul回购资产，过去三年投资组合质量下降，影响AFFO增长 [21] 投资者建议 - 质量对净租赁行业长期成功至关重要，构建高质量投资组合的公司将受益，质量下降的公司业绩会受影响 [23] - 投资者需深入研究资产，不能仅依赖投资者报告 [23]