文章核心观点 - 公司股价三个月内上涨17%，正从有吸引力的股票转变为成长与收益兼具的选择，对股息增长投资者仍有吸引力，但对追求高收益的投资者吸引力下降 [1][4][6] 公司业务 - 公司是净租赁房地产投资信托基金，拥有单租户物业，租户承担大部分物业运营成本，随着物业数量从2011年的不足100处增至超2200处，单一物业或租户对股息的风险降低 [2] - 公司为物业卖家提供增长资本，目标行业为零售，通过出售股票和发行债务筹集资金购买资产 [3][5] - 公司善于与快速增长的零售商合作，减少对面临挑战的零售商的敞口，如增加收购Tractor Supply和TJX的门店，减少收购Walgreens的门店 [3] 股价表现 - 公司股价受利率上升影响曾受挫，但过去三个月上涨约17%，涨幅超过REIT行业平均水平 [4] 股息情况 - 过去十年公司股息增长率约为6%，高于同类净租赁REITs如Realty Income约一半的增速，但随着股价上涨，股息收益率降至4.4%，低于Realty Income的5.5% [4] 投资分析 - 股价上涨使公司作为收益投资的吸引力相对其他净租赁选择下降，但有利于公司筹集股权资本用于未来投资和收购更多物业，对股息增长投资者仍有吸引力 [4][5][6]

文章核心观点 本周美国股市表现不一，基准利率降至四个月低点，市场预期美联储9月开始降息；房地产行业财报季开局良好，REITs表现出色，多只REITs上调全年展望；下周市场将迎来众多经济数据、企业财报和央行政策决策，投资者关注美联储表态及就业数据 [1][2][9] 市场表现 股市表现 - S&P 500本周下跌0.8%，Small - Cap 600上涨3.6%，连续12个交易日跑赢S&P 500，Nasdaq 100下跌2.6% [2] - 房地产股票连续三周表现领先，Equity REIT Index上涨0.9%，18个房地产板块中有10个上涨，Mortgage REIT Index下跌1%，Homebuilders上涨近4% [2] 利率表现 - 短期基准利率降至五个月低点，10 - Year Treasury Yield本周下降5个基点至4.19%，2 - Year Treasury Yield下降13个基点至4.39% [4] - 互换市场预计美联储9月降息概率达100%，预计2024年降息2.72次 [4] 行业表现 - 2024年以来，Equity REIT Index上涨3.5%，Mortgage REIT Index上涨3.3%，均跑输S&P 500等指数 [22] - 18个REITs板块中，12个板块今年上涨，Specialty、Healthcare和Residential REITs领涨，Timber、Hotel和Farmland REITs表现落后 [22] 经济数据 本周数据 - 二季度GDP年化增长率为2.8%，PCE Price Index显示6月物价压力继续缓和，“Supercore” PCE指标符合美联储2%通胀目标 [8] - 本周多项经济数据有不同表现，如Existing Home Sales低于预期，GDP增长超预期等 [7] 下周预测 - 预计House Price Index同比增长6.3%，ADP Nonfarm Employment Change增加149K，Nonfarm Payrolls增加185K等 [25] 房地产行业动态 财报情况 - 本周多家房地产公司公布财报，多数表现良好，27家提供全年指引的Equity REITs中，20家上调全年展望，仅1家下调 [9] 各板块表现 办公板块 - 办公REITs本周表现领先，部分公司上调全年FFO展望， occupancy rates有望两年来首次环比上升，租金增长有望创2021年以来最强 [10] 净租赁板块 - 净租赁REITs本周表现出色，部分公司因业绩和收购前景上调全年FFO展望 [11] 购物中心板块 - 购物中心REITs零售商需求二季度保持稳定，部分公司上调全年展望，有望创历史新高的occupancy rate和连续九个季度两位数租赁价差 [12] 工业板块 - 物流REITs财报季表现强劲，多家公司上调全年展望，租赁环境缓慢改善，建设管道收缩 [13] 赌场板块 - Gaming and Leisure Properties本周上涨，上调全年展望，并公布多项收购交易 [13] 数据中心板块 - Digital Realty本周下跌，业绩略令人失望，维持全年展望，租赁活动较上季度有所放缓 [14] 单户租赁板块 - Invitation Homes本周下跌，业绩喜忧参半，对下半年展望谨慎，下调全年收入增长展望 [15] 制造住房板块 - Equity LifeStyle本周下跌，业绩喜忧参半，上调全年FFO和NOI展望，但RV & Marina segment收入增长展望下调 [16] 新REIT上市 - Lineage本周通过首次公开募股筹集44.4亿美元，成为美国今年最大IPO和REIT历史上最大IPO [10] 抵押REITs情况 整体表现 - 本周Mortgage REITs表现逊于Equity REITs，Mortgage REIT ETF下跌1.0% [18] 部分公司表现 - KKR Real Estate本周上涨13%，Book Value Per Share季度内增长0.4%，解决部分风险贷款 [18] - Blackstone Mortgage本周下跌10%，业绩喜忧参半，宣布削减24%季度股息 [20] 下周市场展望 - 下周市场将迎来大量经济数据、企业财报和央行政策决策，重点关注美联储利率决定及鲍威尔表态，预计美联储维持利率不变但可能暗示9月降息 [24] - 还将公布多项就业数据和住房市场指标，经济学家预计7月新增就业约185k [24]

文章核心观点 - 推荐3只未来十年有望带来出色总回报的股票，强调投资分红股时应考虑多元化 [1][2][11] 投资组合构建与多元化 - 构建投资组合时多元化很关键，长期投资者理想的股票组合为10 - 15只，最多不超过20 - 25只，且要在不同行业间分散投资 [2] 股票1：Agree Realty（ADC） - 尽管房地产投资信托基金（REITs）行业受高利率冲击，但ADC表现良好 [4] - ADC规模较小，约有2200处房产，有很大的扩张空间，未来可能拓展到欧洲市场 [4] - ADC有有吸引力的月度股息，过去10年持续增长，其投资组合抗衰退，68%由投资级租户构成 [4] - ADC Q2调整后运营资金（AFFO）增长率为6.04%，上调了全年AFFO和收购指引 [4] - 过去十年，ADC总回报大幅超越同行Realty Income和标准普尔指数 [4] 股票2：Main Street Capital（MAIN） - MAIN是商业发展公司（BDC）领域的热门股，内部管理结构和月度股息受投资者喜爱 [5] - MAIN从未削减股息，不良贷款率低，股息覆盖率强，还会发放特别股息 [5][6] - MAIN大部分投资组合集中在抗衰退的互联网和软件服务行业 [6] - 过去十年，MAIN总回报超越标准普尔指数，过去3年资本增值表现优于Gladstone Investment [6][8] - MAIN资产负债表强劲，杠杆率远低于行业平均水平，有利于把握未来投资机会 [8] 股票3：Visa（V） - Visa可能为投资者带来更多资本增值，尽管近期财报营收未达预期，但仍实现了同比增长 [9] - Visa资本支出低，现金流增长，派息率低，有充足资金用于股票回购和投资 [9] - 过去5年，Visa股息翻倍，未来有望继续增长 [9] - Visa总回报超越标准普尔指数，但落后于同行万事达卡，不过其不持有消费者债务，资产负债表强劲 [9][10] 投资者建议 - 投资分红股时应考虑多元化，持有Visa等股票可实现收入多元化和更高增长，且在经济衰退时更具韧性 [11]

文章核心观点 - 美国消费者的储蓄和支出情况正在发生变化 [3][6][7] - 大型科技股和小型股之间出现了明显的轮动 [13][14][17] - 作者最近投资组合中的几只个股表现良好 [22][27][31] 根据目录分别总结 美国消费者状况 - 高收入群体在疫情期间储蓄了大量资金 [3][4][5] - 低收入群体在疫情期间也有较大幅度的储蓄增加,主要得益于政府发放的大额刺激支票 [6] - 2022年下半年及2023年,低收入群体开始大量消费积累的储蓄,导致信用卡债务快速上升 [7][8][10] - 信用卡逾期率已经接近金融危机时的高位,未来可能进一步上升 [11][12] 市场轮动 - 自6月CPI数据公布以来,大型科技股和小型股出现了明显的轮动 [13][14] - 大型科技股的资金流出,小型股的资金流入 [15][17] - 历史上经历过高集中度的市场通常会出现"平均股票"的多年超额收益 [18][19] 作者投资组合表现 - 作者持有的Agree Realty (ADC)和Cullen/Frost Bankers (CFR)等个股近期表现良好 [22][23][27][30] - 作者在6月初推荐的InvenTrust Properties (IVT)也取得了不错的超额收益 [31][32] 新增个股分析 - 生命科学地产公司Alexandria Real Estate Equities (ARE)虽然面临行业低迷,但基本面仍然较好 [35][36][40][42] - 人力资源公司Robert Half Inc. (RHI)受临时工需求下降影响,短期内业绩可能继续承压,但长期来看仍有投资价值 [43][48][51][56]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股1.03美元,同比增长5.7% [31] - 第二季度AFFO每股为1.04美元,同比增长6.4% [31] - 公司已将2024年全年AFFO每股指引范围提高至4.11美元至4.14美元,中值代表4.4%的同比增长 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度公司投资约2.03亿美元收购70处高质量零售净租赁物业 [14] - 收购物业加权平均资本化率为7.7%,同比增加90个基点,加权平均租期超过9年 [16] - 投资级零售商占收购租金总额的近60% [16] - 上半年公司共投资3.43亿美元收购102处零售净租赁物业,覆盖37个州和24个零售行业 [17] - 第二季度公司启动5个开发和DFP项目,完成4个开发和DFP项目 [18] - 上半年公司共有25个项目完工或在建,涉及1.01亿美元承诺资本 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第二季度出售10处物业,总收益近3700万美元,加权平均资本化率为6.4% [20] - 这些出售物业主要为非核心资产,租户多为非投资级或未评级运营商 [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎的资本配置和严格的承销标准 [13] - 公司将积极拓展三大外部增长平台,包括收购、开发和DFP [14][18][19] - 公司认为大型连锁便利店和折扣零售将是未来5-10年增长最快的行业领域之一 [66][67] - 公司将继续减少对沃尔格林的投资,而增加对CVS的投资 [57][58][59] - 公司认为传统药店正面临着来自便利店、大型连锁店和电商的竞争压力 [121][122][123][124][125][126][127][128][129] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示第二季度公司业绩强劲,资本市场交易增强了公司的坚固资产负债表 [8][9][10][11] - 管理层认为当前宏观环境和资本市场波动较大,给公司的投资活动带来了不确定性 [39][104][105] - 管理层对公司未来前景保持乐观,并将继续保持谨慎的资本配置策略 [12][13] 其他重要信息 - 公司第二季度末资产负债表净债务/经常性EBITDA比率为4.1倍,流动性约17亿美元 [28][29] - 公司已将2024年全年收购指引从6亿美元提高至约7亿美元 [12] - 公司第二季度末物业出租率达99.8%,创历史新高 [23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ronald Kamdem提问** 询问公司第四季度收购指引大幅提高的原因 [38][39][40][41] **Joey Agree回答** 公司第三季度收购管线已基本确定,第四季度收购将受益于公司改善的资本成本 [39][40][41] 问题2 **Smedes Rose提问** 询问公司是否看到交易活动有所恢复 [46][47][48][49] **Joey Agree回答** 公司看到市场流动性有所改善,但仍保持谨慎态度 [47][48] 问题3 **Mitch Germain提问** 询问公司对CVS和沃尔格林的投资策略差异 [56][57][58][59] **Joey Agree回答** 公司看好CVS的实体店业务,但对沃尔格林的实体店业务持谨慎态度 [57][58][59]

文章核心观点 - 公司2024年二季度财报表现良好，营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标也表现出色，股票近一个月回报率高于市场，评级为买入 [1][2] 营收情况 - 2024年二季度营收1.5258亿美元，同比增长17.5%，超Zacks共识预期1.50% [1] - 租金收入1.5242亿美元，高于五位分析师平均预期的1.4979亿美元，同比增长17.4% [2] - 租金收入中的运营成本报销为1594万美元，两位分析师平均预期为1620万美元，同比增长10% [2] - 其他收入为15万美元，两位分析师平均预期为3万美元，同比增长529.2% [2] 每股收益情况 - 2024年二季度每股收益为1.04美元，去年同期为0.42美元，超共识预期0.97% [1] - 摊薄后每股净收益为0.52美元，高于五位分析师平均预期的0.44美元 [2] 股票表现 - 公司股票过去一个月回报率为7.4%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为2% [2] - 股票目前Zacks排名为2（买入），表明短期内可能跑赢大盘 [2]

文章核心观点 - 公司二季度运营表现良好，FFO和营收超预期，虽年初至今股价表现逊于市场，但基于FFO展望和Zacks Rank，预计短期内股价将跑赢市场，同时行业前景对其有重要影响 [1][2][4] 公司业绩表现 - 二季度每股运营资金（FFO）为1.04美元，超Zacks共识预期的1.03美元，去年同期为0.98美元，FFO惊喜率为0.97%，过去四个季度中有三次超共识FFO预期 [1] - 二季度营收1.5258亿美元，超Zacks共识预期1.50%，去年同期为1.299亿美元，过去四个季度均超共识营收预期 [1] 股价表现 - 年初至今公司股价上涨约5.3%，而标准普尔500指数涨幅为16.7% [2] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论，投资者可参考公司FFO展望及预期变化，以及Zacks Rank等评级工具 [2][3] - 财报发布前公司的预期修正趋势有利，当前Zacks Rank为2（买入），预计短期内股价将跑赢市场 [4] - 下一季度当前共识FFO预期为1.03美元，营收1.5267亿美元，本财年FFO预期为4.12美元，营收6.0778亿美元 [4] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于前12%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [5] 同行业公司情况 - 同行业的Macerich（MAC）尚未公布2024年二季度业绩，预计7月31日发布 [5] - 预计该公司二季度每股收益0.40美元，与去年同期持平，过去30天该季度共识每股收益预期下调0.6% [5] - 预计该公司二季度营收2.1899亿美元，较去年同期增长3.1% [6]

财务数据关键指标变化 - 2024年第二季度净收入同比增长35.5%至5290万美元，每股净收入增长25.6%至0.52美元；上半年净收入同比增长21.7%至9590万美元，每股净收入增长11.3%至0.95美元[4] - 2024年第二季度Core FFO同比增长14.0%至1.042亿美元，每股Core FFO增长5.7%至1.03美元；上半年Core FFO同比增长14.3%至2.062亿美元，每股Core FFO增长4.6%至2.05美元[5] - 2024年第二季度AFFO同比增长14.7%至1.053亿美元，每股AFFO增长6.4%至1.04美元；上半年AFFO同比增长15.3%至2.086亿美元，每股AFFO增长5.5%至2.07美元[6] - 2024年第二季度公司宣布每月现金股息为每股0.25美元，年化股息3美元，同比增长2.9%；上半年宣布股息每股1.491美元，同比增长2.9%[7] - 2024年第二季度总营收为152,575美元，2023年同期为129,900美元，同比增长17.45%[44] - 2024年上半年总营收为302,029美元，2023年同期为256,518美元，同比增长17.74%[44] - 2024年第二季度净收入为54,913美元，2023年同期为41,015美元，同比增长33.88%[44] - 2024年上半年净收入为99,927美元，2023年同期为82,789美元，同比增长20.70%[44] - 2024年第二季度归属于普通股股东的基本每股净收入为0.53美元，2023年同期为0.42美元，同比增长26.19%[44] - 2024年上半年归属于普通股股东的基本每股净收入为0.95美元，2023年同期为0.86美元，同比增长10.47%[44] - 2024年第二季度运营资金（FFO）为95,833美元，2023年同期为82,625美元，同比增长16%[47] - 2024年上半年运营资金（FFO）为189,439美元，2023年同期为162,894美元，同比增长16.3%[47] - 2024年第二季度核心运营资金（Core FFO）为104,214美元，2023年同期为91,419美元，同比增长14%[47] - 2024年上半年核心运营资金（Core FFO）为206,198美元，2023年同期为180,383美元，同比增长14.3%[47] - 2024年6月30日，土地投资为23.40966亿美元，2023年12月31日为22.82354亿美元[42] - 2024年6月30日，建筑物投资为50.61561亿美元，2023年12月31日为48.61692亿美元[42] - 2024年6月30日，累计折旧为4.94737亿美元，2023年12月31日为4.33958亿美元[42] - 2024年6月30日，在建物业为4483.9万美元，2023年12月31日为3323.2万美元[42] - 2024年6月30日，净房地产投资为69.52629亿美元，2023年12月31日为67.4332亿美元[42] - 2024年6月30日，总资产为80.00838亿美元，2023年12月31日为77.74836亿美元[42] - 2024年6月30日，总负债为28.3776亿美元，2023年12月31日为25.74683亿美元[42] - 2024年6月30日，总股本为51.63078亿美元，2023年12月31日为52.00153亿美元[42] - 2024年6月30日，公司普通股发行并流通1.00624624亿股，2023年12月31日为1.00519355亿股[42] - 2024年第二季度净收入为5491.3万美元，利息费用为2641.6万美元，所得税费用为100.4万美元[54] - 2024年第二季度EBITDAre为1.25611亿美元，经常性EBITDA为1.35798亿美元，年化经常性EBITDA为5.43192亿美元[54] - 公司总债务与年化净收入之比为12.2倍，净债务与经常性EBITDA之比为4.9倍，预估净债务与经常性EBITDA之比为4.1倍[54] - 截至2024年6月30日公司净债务与经常性EBITDA之比为4.9倍，预估为4.1倍[34] - 2024年第二季度最低租金收入为1.40945亿美元，2023年同期为1.20916亿美元[61] - 2024年第二季度百分比租金收入为33.7万美元，2023年同期为6.8万美元[61] - 2024年第二季度运营成本报销收入为1594.3万美元，2023年同期为1449.5万美元[61] - 2024年第二季度直线租金调整收入为349.6万美元，2023年同期为310.8万美元[61] - 2024年第二季度租赁无形资产摊销为 - 829.7万美元，2023年同期为 - 871.1万美元[61] 业务指引调整 - 公司将2024年AFFO每股指引提高至4.11 - 4.14美元，收购指引提高至约7亿美元[1] - 2024年第二季度收购总额约1.858亿美元，包括47处物业；上半年收购总额约3.093亿美元；全年收购展望提高至约7亿美元[13][14] - 2024年第二季度处置10处物业，总收益约3690万美元；上半年处置16处物业，总收益约5920万美元；公司将2024年全年处置指引下限从5000万美元提高到6000万美元[15] 公司投资组合情况 - 截至2024年6月30日，公司投资组合包括2202处物业，总面积约4580万平方英尺，出租率99.8%，加权平均剩余租期约8.1年，68.4%的年化基础租金来自投资级零售租户[11] - 公司总租赁组合的年化基础租金为57.8916亿美元，总可租赁面积为4567.6万平方英尺[20] - 前十大租户中华尔玛年化基础租金为3.3864亿美元，占比5.8%[22] - 零售部门中杂货店年化基础租金为5531.4万美元，占比9.6%[25] - 地理分布上得克萨斯州年化基础租金为4081.5万美元，占比7.1%[27] - 截至2024年6月30日，公司拥有并运营2202处物业，分布于49个州，总可租赁面积约4580万平方英尺[37] 公司项目开发情况 - 2024年第二季度公司启动5个开发或DFP项目，预计总成本约1880万美元；上半年有25个项目完成或在建，预计总成本约1.01亿美元[16] 公司租赁业务情况 - 2024年第二季度公司在现有投资组合中执行新租约、续租或期权约30.2万平方英尺；上半年执行约70.7万平方英尺；截至6月30日，2024年到期租约占年化基础租金的0.1%[19] 公司融资情况 - 2024年5月公司完成4.5亿美元5.625%的2034年到期高级无担保票据公开发行[29] - 2024年7月公司获承诺将信贷额度从10亿美元增至12.5亿美元，预计8月完成[30] - 二季度公司通过ATM计划签订远期销售协议出售320万股普通股，净收益1.945亿美元[31] - 截至2024年6月30日公司总流动性超14亿美元，信贷额度完成后约17亿美元[33] - ATM远期发行还有709.0578万股待结算，预计结算后将筹集约4.311亿美元净收益[56] 公司股份情况 - 2024年6月30日止三个月和六个月公司完全摊薄加权平均流通股分别为1.005亿股和1.004亿股[35] 公司债务情况 - 截至2024年6月30日，公司总债务为26.97393亿美元，净债务为26.73139亿美元，预计ATM远期发行净收益为4.31073亿美元，预估净债务为22.42066亿美元[54]

财务数据关键指标变化 - 2024年第二季度总营收为152,575,000美元，2023年同期为129,900,000美元，同比增长17.45%[10] - 2024年上半年总营收为302,029,000美元，2023年同期为256,518,000美元，同比增长17.74%[10] - 2024年第二季度净收入为54,913,000美元，2023年同期为41,015,000美元，同比增长33.88%[10] - 2024年上半年净收入为99,927,000美元，2023年同期为82,789,000美元，同比增长20.70%[10] - 2024年6月30日普通股股东可归属净利润为52,865,000美元，2023年同期为39,009,000美元，同比增长35.52%[10] - 2024年6月30日基本每股收益为0.53美元，2023年同期为0.42美元，同比增长26.19%[10] - 2024年6月30日稀释每股收益为0.52美元，2023年同期为0.42美元，同比增长23.81%[10] - 2024年6月30日综合收入为58,410,000美元，2023年同期为43,726,000美元，同比增长33.58%[10] - 2024年6月30日加权平均普通股基本股数为100,349,943股，2023年同期为93,053,870股，同比增长7.84%[10] - 2024年6月30日加权平均普通股稀释股数为100,454,703股，2023年同期为93,134,385股，同比增长7.86%[10] - 2022年12月31日，公司优先股7000股，金额17.5万美元，普通股90173424股，金额9美元，总股本权益463.039万美元[17] - 2023年3月31日，普通股数量增至93198079股，总股本权益为479.7844万美元[17] - 2023年6月30日，普通股数量达96269336股，总股本权益为497.8045万美元[17] - 2024年上半年净收入为9.9927万美元，2023年同期为8.2789万美元[18] - 2024年上半年经营活动提供的净现金为20.0119万美元，2023年同期为18.3728万美元[18] - 2024年上半年投资活动使用的净现金为29.0242万美元，2023年同期为66.3373万美元[18] - 2024年上半年融资活动提供的净现金为9.9853万美元，2023年同期为46.2983万美元[18] - 2024年上半年现金及现金等价物和托管现金净增加9730美元，2023年同期减少16662美元[18] - 2024年上半年支付利息现金（净额）为5.665万美元，2023年同期为4.7048万美元[18] - 2024年上半年支付所得税现金为4091美元，2023年同期为3019美元[18] - 2024年第二季度和上半年，基本每股收益计算中使用的普通股加权平均股数分别为1.00349943亿股和1.00319591亿股，摊薄每股收益计算中分别为1.00454703亿股和1.00415466亿股[52] - 2024年第二季度和上半年，分别有1680股和1910股受限普通股为反摊薄股，未纳入摊薄每股收益计算；2023年第二季度，41股受限普通股和3715个绩效单位为反摊薄股；2023年上半年，1794个绩效单位为反摊薄股[55] - 2024年3 - 6月，租赁无形资产摊销费用分别为2.4585亿美元和4.8732亿美元，2023年同期分别为2.2894亿美元和4.5129亿美元[34] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司现金及现金等价物和托管现金超过联邦存款保险公司保险限额的金额分别为2310万美元和1340万美元[40] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，现金及现金等价物分别为96.39亿美元和109.07亿美元，托管现金分别为146.15亿美元和36.17亿美元，两者总计分别为242.54亿美元和145.24亿美元[42] - 2024年6月30日和2023年12月31日，直线租金应收款余额分别为7150万美元和6590万美元[44] - 截至2024年6月30日，有四个租户的六份租约收款可能性不大，按现金制记录租金收入并核销未偿应收款，2024年第二季度和上半年租金收入分别增加不到10万美元和10万美元[46] - 2024年6月30日和2023年12月31日，未开票运营成本补偿应收款余额分别为1040万美元和1400万美元[49] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，递延收入分别为2660万美元和2190万美元[85] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司土地租赁的使用权资产净额分别为6030万美元和6020万美元，相应的租赁义务净额分别为2310万美元和2300万美元[86] - 2024年和2023年3个月运营土地租赁使用权资产摊销为40万美元，6个月为80万美元；2024年和2023年3个月金融土地租赁利息费用少于10万美元，6个月为10万美元[88] - 2024年和2023年3个月运营租赁的经营现金流出为29.9万美元，6个月为59.8万美元；金融租赁的经营现金流出3个月分别为6.2万美元和6.3万美元，6个月分别为12.4万美元和12.6万美元，融资现金流出3个月分别为2.2万美元和2.1万美元，6个月分别为4.3万美元和4.2万美元[90] - 截至2024年6月30日，运营和金融租赁义务计算中使用的加权平均折现率约为4%[90] - 截至2024年6月30日，运营土地租赁负债总计1705.7万美元，金融土地租赁负债相关数据可参考对应表格[92] - 2024年剩余租赁付款6084美元，扣除82美元估算利息后，总租赁负债6002美元[93] - 截至2024年6月30日，公司总债务27亿美元，包括4440万美元应付抵押票据、3.5亿美元无担保定期贷款、22.6亿美元高级无担保票据和4300万美元循环信贷安排[103] - 截至2024年6月30日，公司抵押债务4440万美元，加权平均利率3.76%；无担保定期贷款本金3.5亿美元，利率4.52%；高级无担保票据本金22.6亿美元[104][108][110] - 截至2024年6月30日，循环信贷安排的利率为6.21%，包括5.34%的有担保隔夜融资利率、77.5个基点的定价利差、10个基点的调整和1个基点的环境、社会和治理评级改善减免[118] - 截至2024年6月30日，循环信贷安排的未偿还余额为4300万美元，2023年12月31日为2.27亿美元，到期日为2026年1月，可选择延长至2027年1月，最高可增加至17.5亿美元[119][120] - 截至2024年6月30日，公司有700万份存托股份，代表A类优先股，股息率为每年4.25%，每月股息为每份存托股份0.08854美元[128] - 截至2024年6月30日，公司债务的预定本金还款总额为26.97393亿美元，其中2024年剩余时间为48.8万美元，2025年为5102.6万美元，2026年为4362.9万美元，2027年为5000万美元，2028年为4.1亿美元，之后为21.4225亿美元[125] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，利率互换协议数量分别为3个和6个，名义金额分别为3.5亿美元和5亿美元[147] - 2024年第二季度和上半年，利率互换协议在其他综合收益中确认的收入/损失分别为572.2万美元和1881.3万美元，2023年同期分别为334.1万美元和334.1万美元；从累计其他综合收益重分类至利息费用的金额，2024年第二季度和上半年分别为222.5万美元和442.2万美元，2023年同期分别为63万美元和125.7万美元[151] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，衍生品公允价值净额分别为730万美元资产和410万美元负债[153] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，高级无抵押票据账面价值分别为22.4亿美元和17.9亿美元，公允价值分别为20.5亿美元和16亿美元；应付抵押票据账面价值分别为4250万美元和4280万美元，公允价值分别为4060万美元和4120万美元[165] - 2024年和2023年第二季度，公司确认限制性股票授予费用分别为150万美元和120万美元；上半年分别为280万美元和220万美元；截至2024年6月30日，未确认补偿成本为1230万美元，预计在2.3年加权平均期内确认；2024年和2023年上半年，赎回限制性股票的内在价值分别为220万美元和260万美元[168] - 2024年6月30日未归属受限股为22.7万股，加权平均授予日公允价值为63.74美元；2023年12月31日未归属受限股为19.4万股，加权平均授予日公允价值为68.85美元[170] - 2024年和2023年截至6月30日的三个月，公司确认三年业绩期未完成的绩效单位费用分别为0.8百万美元和0.6百万美元；六个月分别为1.4百万美元和1.0百万美元[174] - 截至2024年6月30日，三年业绩期未完成的绩效单位有7.0百万美元未确认薪酬成本，预计在2.3年的加权平均期间内确认[174] - 2024年和2023年截至6月30日的三个月，公司确认三年业绩期已完成但股份未归属的绩效单位费用均为0.1百万美元；六个月均为0.3百万美元[175] - 截至2024年6月30日，三年业绩期已完成但股份未归属的绩效单位有0.4百万美元未确认薪酬成本，预计在1.2年的加权平均期间内确认[175] - 2024年和2023年截至6月30日的三个月，公司确认授予董事会成员受限股的费用均为0.3百万美元；六个月分别为0.7百万美元和0.5百万美元[182] - 截至2024年6月30日，授予董事会成员的受限股有0.7百万美元未确认薪酬成本，预计在2024年剩余时间内确认[182] - 2024年第二季度公司一般及行政费用增加130万美元（15%）至970万美元，占总收入比例从6.5%降至6.4%[201] - 2024年第二季度公司利息费用增加650万美元（32%）至2640万美元，主要因借款增加[202] - 2024年第二季度公司租金收入增加2254.8万美元（17%），房地产税费用增加84.7万美元（9%），物业运营费用增加66.6万美元（11%），折旧和摊销费用增加770.4万美元（18%）[203] - 2024年第二季度公司未确认减值准备，而2023年同期确认130万美元[205] - 2024年第二季度公司资产出售净收益增加690万美元至720万美元，主要因处置量增长[206] 业务线数据关键指标变化 - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司在运营合伙企业中持有99.7%的普通股权益，非控股权益为0.3%[21] - 假设所有非控股运营合伙企业普通股单位全部交换，2024年6月30日公司将有1.00972243亿股流通股[21] - 截至2024年6月30日，公司拥有2202处房产，总可租赁面积约4580万平方英尺[21] - 截至2024年6月30日，公司投资组合的出租率为99.8%，加权平均剩余租赁期限约为8.1年[21] - 约68.4%的年化基本租金来自具有投资级信用评级的租户[21] - 截至2024年6月30日，预计未来租赁无形资产摊销总额为8.01008亿美元[35] - 2024年3月和6月，公司运营租赁的总租赁付款分别为15.7223万美元和31.2086万美元，2023年同期分别为13.5691万美元和26.7842万美元[83] - 截至2024年6月30日，未来非可变租赁付款总计4976.284万美元，其中2024年剩余时间为292.962万美元，2025 - 2028年分别为583.818万美元、565.274万美元、538.389万美元和501.420万美元，之后为2494.421万美元[84] - 截至2024年6月30日，公司拥有2202处房产，总可租赁面积约4580万平方英尺，净房地产投资总计69.5亿美元；截至2023年12月31日，拥有2135处房产，总可租赁面积约4420万平方英尺，净房地产投资总计67.4亿美元[94] - 2024年第二季度，公司购买47处零售净租赁资产，花费约1.87

文章核心观点 - 自最新CPI报告发布后市场对近期降息充满热情，REIT板块反应积极，过去两年高利率使REIT股价受负面影响，出现大量内部人士买入情况，文章列出两只过去12个月内部人士大量买入的REIT股票，认为它们年底前还有上涨空间 [1] 行业情况 - 过去两年高利率对REIT板块股价产生负面影响，许多REIT股价处于或低于疫情低点，为投资者创造买入机会，也让部分管理团队有操作空间 [1] - 投资者因固定利率投资回报率达5%-6%而觉得更具吸引力，导致REIT股价下跌 [2] - 若未来几个月或几年内利率多次下调，将有利于REIT价格及其增长，若因低利率实现更高增长，其股价未来12 - 24个月可能创新高 [13] - 历史上2月、5月和9月是股市表现最差的月份，9月负回报率最高，7月是股市表现最好的月份，近期可能出现抛售 [10] 内部人士买入原因 - 彼得·林奇观点表明内部人士大量买入通常认为股价会上涨，这通常是他们在股价下跌时大量买入的唯一原因 [2] Agree Realty（ADC）情况 - 是分析师第二大REIT持仓，仅次于VICI Properties，相比Realty Income规模较小，目前仅在美国有投资 [3] - 拥有强大投资组合，69%为投资级租户，地面租赁组合中88%为投资级租户，抗衰退能力强，地面租赁组合占总投资组合年化基础租金近12%，能带来长期稳定现金流 [4] - 资产负债表在行业内名列前茅，预估净债务与EBITDA之比仅4.3倍，2028年前无重大债务到期 [4] - 过去12个月内部人士大量买入，无内部人士卖出，2023年8月买入超63k股，9 - 10月抛售期间买入近66k股，12月股价有所回升时仍买入近18k股 [4][5] - 本月CPI报告发布后股价上涨超8%，目前回调至约4%，若利率下调，REIT可能进一步上涨，分析师预计9月利率有93.5%的可能性降低25个基点 [5] - 目前远期P/AFFO倍数为16.2倍，高于行业中位数15.94倍，与混合倍数16.23倍一致，可能略有高估，但仍有上涨空间，投资者可在回调时加仓 [11] Armada Hoffler Properties（AHH）情况 - 是小盘REIT，市值略超10亿美元，投资组合包括多户住宅、办公和零售物业，与办公物业的关联使其股价较低 [7] - 上市时间较晚，2013年IPO，有强大零售租户阵容，办公物业租户也很知名，办公物业出租率达94%，多数建筑较新且有顶级设施以吸引投资级租户 [7] - 过去12个月管理层利用股价低迷进行大量内部买入，除5月有一次卖出外持续买入，最近一次是7月11日，本月买入近5.5k股为去年以来最多，10月抛售期间买入近2300股 [7][8] - 上周通胀降温消息传出后股价上涨近7%，目前回落至约2.5%，若今年利率如预期下调，REIT可能进一步上涨 [8] - 远期倍数为9.5倍，远低于行业中位数13.73倍，且低于混合倍数12.21倍，可能仍被低估，为长期投资者提供买入机会，未来几个月可能有更好的入场价格 [12]