文章核心观点 - Agree Realty和Rexford Industrial是两家提供高于标准普尔500指数两倍以上股息收益的股票 [1][2] - Agree Realty是一家快速扩张的净租赁房地产投资信托基金(REIT),过去10年股息年增长率接近6% [3][4] - Rexford Industrial是一家专注于投资加州南部工业地产的REIT,过去10年股息年增长率接近17% [6][8] 行业总结 Agree Realty - 公司从100多处资产快速扩张到2,150处,主要投资于单一租户零售物业 [3][4] - 公司专注于一个规模大且流动性强的市场,未来仍有较大增长空间 [5] - 公司目前股息收益率较高,处于历史高位 [5] Rexford Industrial - 公司专注投资加州南部工业地产,该地区是全美最大工业市场之一 [6][7] - 该地区供给受限,公司能够持续提升租金和资产价值 [7][9] - 公司未来5年内有望将净运营收入提升47% [9] - 公司股息增长迅速,估值溢价合理 [8]

文章核心观点 - 投资者可能对REITs感兴趣的主要原因是其较高的股息收益率 [1] - REITs相比其他股票更不容易受到重大市场调整的影响,因为它们持有实物资产(房地产物业),这使它们成为寻求低风险股票的投资者的更好选择 [2] - 虽然市场上有许多优秀的REITs,但有些REITs在各方面都超过了竞争对手,是任何对REITs感兴趣的投资者必须拥有的 [3] Agree Realty (ADC) - 该公司专注于零售物业的所有权、收购、开发和管理,其投资组合遍布全国各地 [5] - 该公司是行业内增长最快的REITs之一,租赁率高达99.6%,平均租赁期限为8.2年,并支付高股息,是投资者寻求最佳收益和增长股票的有吸引力的选择 [7] - 该公司在财务表现方面也是行业内最出色的房地产公司之一,最新季度报告显示净收入和核心营运资金均大幅增长 [8] Alexandria Real Estate (ARE) - 该公司投资、运营、开发和出租办公楼和实验室,主要租赁对象为生命科学公司、科技公司和其他从事研发的租户 [9] - 该公司拥有定价能力,因为它有特定的客户群体,过去10年其营运资金平均增长7%,收入也稳步增长,90%以上的租金收入来自投资级或上市公司租户 [10] - 该公司连续14年增加股息,派息率为55%,为未来进一步增加股息留有空间 [11] - 该公司今年在市值和总权益资本化等关键指标方面表现出色,位列全美上市REITs前10% [12] National Storage Affiliates Trust (NSA) - 该公司是一家自储存房地产公司,拥有12个自储品牌、1000多个储存设施和700多处物业 [14] - 该公司的所有物业都运营在其公司品牌之下,大部分客户都对其保持忠诚,一季度入住率达85.9% [15] - 该公司抓住了自储存行业的增长机遇,2019年至2023年的收入大幅增长 [16] - 该公司今年的盈利能力也很强,净收入增长135.4%,达到9510万美元,净利润率为30.4% [17]

文章核心观点 - 尽管市场普遍预期利率将会下降,但实际情况仍存在不确定性 [3] - 过去两年可能是投资房地产投资信托(REIT)的最佳时机 [4][5] - 投资者需要控制情绪,避免被短期波动影响决策 [4][5] 行业和公司总结 Realty Income (O) - Realty Income是作者最喜欢的月度支付型REIT之一 [6] - 目前Realty Income的估值较低,未来12个月内有38.5%的上涨空间 [6] - 即使仅恢复至16倍估值,也有19.6%的上涨空间 [6] - 公司资产负债表稳健,信用评级为A-,有利于以较低成本融资 [6] - 利率下降可能会吸引更多投资者关注这家知名REIT [7] - 利率下降也可能推动公司提高业绩指引,进而带动股价上涨 [7] VICI Properties (VICI) - VICI进军保龄球等新领域有助于拓展业务覆盖范围 [8][9] - 保龄球行业未来10年预计增长13.9% [8] - VICI目前估值较低,如果恢复至正常估值区间,有20.4%的上涨空间 [9] - 即使仅恢复至15倍估值,也有12.6%的上涨空间 [9] - 公司资产负债表稳健,净负债/EBITDA在5.4倍左右 [10] - 利率下降可能会提振拉斯维加斯旅游,从而带动VICI物业入住率上升 [10]

文章核心观点 - 市场处于牛市但多数涨幅集中在少数科技股，仍有很多高股息股票未受应有关注，美敦力、阿格瑞房地产信托和 Realty Income 三只股票平均收益率约 4.7%，是标准普尔 500 指数平均股息支付者的三倍多，有望在未来十年持续履行并提高股息承诺 [1] 美敦力 - 全球最大创新医疗设备开发商和制造商，近期股价股息收益率 3.6%，预计未来十年会上升，5 月连续第 47 年提高股息支付 [2] - 凭借开发和营销新设备的悠久历史，销售代表易与医院采购经理沟通，投资新技术风险低于竞争对手 [2] - 2018 年以 16 亿美元收购 Mazor Robotics，其神经科学产品组合 2024 财年营收 94 亿美元，同比增长 5%，4 月新脊髓刺激器获 FDA 批准，有望推动神经科学业务增长 [3] - 作为成熟医疗科技巨头，虽不太可能快速增长，但未来十年实现稳定增长是合理预期 [3] 阿格瑞房地产信托 - 房地产投资信托基金，近期股价股息收益率 4.7%，有机会增加股息支付，2021 年从按季支付改为按月支付，自 2011 年以来年度股息稳步增长 [4] - 采用长期净租赁，租户负责建筑所有权的可变成本，超半数预期年租金来自 2030 年或更晚到期的租约，长期净租赁含年度租金递增条款，现金流可预测性高 [4] - 预计今年调整后运营资金每股 4.10 - 4.13 美元，管理层有足够空间提高目前每股 3.00 美元的年度股息支付 [5] Realty Income - 另一家净租赁房地产投资信托基金，专注于受电子商务影响小的商业地产，自 1994 年上市以来每季度提高股息支付 [6] - 近期股价股息收益率 5.7%，3 月底拥有 15485 处商业地产，未来几年不太可能快速增长 [7] - 3 月底拥有约 40 亿美元可用流动性，穆迪给予 A3 信用评级，有资源整合欧洲商业房地产市场，未来十年股息增长率可能不如以往，但全球商业房地产市场分散且流动性充足，有望持续提高股息支付 [7]

文章核心观点 - Agree Realty是大型净租赁REIT，有股息增长历史，但并非适合所有收益型投资者，投资时需综合考虑多方面因素决定买卖或持有 [1] 买入Agree Realty的理由 - 公司最具吸引力的是增长而非股息率，2013年初仅拥有109处房产，到2024年第一季度末增至超2150处，增长显著 [2] - 过去十年股息复合年增长率约6%，远高于通胀历史增长率，且高于其最大竞争对手Realty Income的3.5% [2] - 买入公司股票是因其业务持续增长支撑股息增长 [3] 持有Agree Realty的理由 - 若因股息快速增长买入公司股票，目前无需急于抛售，以2013年最高股价买入计算，当前购买价格收益率约8.9% [4] - 除非有更具吸引力的投资，否则放弃该收入流不合理，但因华尔街对高利率的担忧反应，投资者或有机会提升收益 [4] 卖出Agree Realty的理由 - 购买价格收益率不能反映全貌，2013年买入的股票如今价值近乎翻倍，但过去十年的快速业务和股息增长可能放缓 [5] - 卖出公司股票可买入净租赁行业标杆Realty Income，其股息率为5.7%，比公司高1个百分点，能增加股息收入 [5] - 公司股息连续增长约10年，而Realty Income达30年，若追求稳健收益，卖出公司股票转投Realty Income是不错选择 [6] 综合评价 - 公司是运营良好的净租赁REIT，但经历强劲十年后，可能难以维持过去的增长率 [7] - 若投资者注重收益，可考虑股息率更高的优质同行，如Realty Income [7]

文章核心观点 - 收益追求者应认为阿格瑞房地产投资信托基金（Agree Realty）是值得托付可投资资本的房地产投资信托基金，虽其过往派息模式有异常，但结合背景考虑可恢复对其作为近期股息增长者的信心 [1] 股息支付情况 - 阿格瑞房地产从实体零售物业获取收入，每月支付股息 自今年第一季度以来，已每股派发 0.247 美元股息，假设不削减股息，年化股息为每股 2.964 美元，比 2023 年第一季度开始的每股 2.88 美元年化股息高 2.9% [2] - 对于 60 多美元的股票而言，该金额看似不多，但相当于每月近 0.25 美元，预期年化股息收益率为 4.74%，优于房地产行业 3.91% 的平均股息收益率 [2] 股息异常及解释 - 2022 年初，阿格瑞房地产将每股股息分配从每季度 0.23 美元改为每月 0.23 美元，有效使股息分配增加两倍；2011 年，该公司将季度股息分配从每股 0.51 美元大幅削减至 0.40 美元 [3] - 2011 年，书店连锁企业博德斯（Borders）占阿格瑞房地产租金收入的 20%，博德斯当年申请破产，财务压力迫使公司削减股息支付 [3] - 如今，阿格瑞房地产从沃尔玛、达乐公司和拖拉机供应公司等成熟租户处获得收入，管理的物业数量是原来的 26 倍多且更加多元化，应能让收益追求者放心公司可继续维持每月派息节奏 [3]

文章核心观点 - 房地产投资者包括REITs选择投资时应考虑多方面因素，REITs评估投资是否合理通常涉及投资收益与成本的利差，很多REITs用WACC评估投资但存在问题，净租赁REITs应直接参考AFFO/sh增长来承保投资，投资者需关注REITs AFFO/sh增长情况 [1][2][16] 房地产投资选择要点 - 房地产投资者选择投资时应考虑价格、理想物业类型、现金收益、收益增长和风险，还应反映资金来源和成本 [1] - 个人投资者面临的权衡相对简单，REITs需要评估投资合理性的方法，通常涉及投资收益与成本的利差 [1] REITs投资评估方法 - 当投资通过发行股票支持时，每股收益增长直接反映新投资的ROE与AFFO收益率之间的利差，很多REITs用WACC评估投资 [2] - 可从MM定理命题II推导出两个关系，一个用于求ROE，另一个定义WACC，但WACC中ROE无客观定义 [2][3] 不同净租赁REITs的WACC计算及问题 NNN REIT - NNN REIT计算的WACC中股权成本8.5%像是粗略估计，在2010年代AFFO收益率较小时可行，但如今AFFO收益率变大这种方法有问题 [5][6] - 使用WACC阈值获取预期增值率效果不佳，可能导致进行价值不大的投资，2022年发行股权稀释了股东权益却未增加每股收益 [7] Realty Income - Realty Income得出三个不同的WACC值，说明WACC中“股权成本”主观且定义不明确 [10] - 其规则下AFFO/sh增长率在低利率时低于NNN，利率接近5%以上时变得很小，近年来常规收购未实现增值 [11] Agree Realty - Agree Realty计算WACC时股权成本采用基于当前远期股权销售的AFFO收益率，更合理，使利率和资本回报率在阈值计算中独立 [14] - 该公司明确设定阈值利差，其方法可防止进行稀释性投资，但不能保证特定的AFFO/sh增长率 [14][15] 对净租赁REITs及投资者的建议 对净租赁REITs的建议 - 净租赁REITs应直接参考投资将产生的AFFO/sh增长来承保投资，最好摒弃WACC及WACC利差分析，至少应像Agree一样使用阈值 [16] - 应明白为获得相同的增长，投资利差必须随资本回报率增加而增加 [16] 对净租赁REIT投资者的建议 - 净租赁REITs商业模式强大，投资者可借此参与，但各REITs在多方面存在差异，导致AFFO/sh增长率不同 [16][17] - 目前讨论的三个REITs理论上都不明白如何实现预期的AFFO/sh增长率，投资者需对其投资计划进行具体完整的建模分析 [17] - 长期来看可选择Essential Properties和Agree Realty，当前也可投资NNN和W. P. Carey获取高股息收益率 [17]

行业核心观点 - 高收益房地产投资信托基金（REIT）投资长期来看利润丰厚，因其需将90%应税收入以股息形式返还股东且免交企业税 [1] - REIT近期表现出色，尽管利率波动仍有韧性，持续派发高额股息，受追求高收益的投资者欢迎 [1] - REIT通过房地产投资和有效管理提供稳定股息回报，各股票有独特策略，财务健康，估值有吸引力 [2] 公司情况 新湖资本伙伴（Newlake Capital Partners，NLCP） - 是大麻领域领先的工业REIT，专注三重净租赁并为大麻企业提供资金 [3] - 三重净租赁将物业费用转嫁给租户，提高盈利能力和股东收入稳定性，为大麻公司提供资金是其在严格监管市场的差异化优势 [3] - 最新报告显示，NLCP入住率达100%，租约平均剩余14.1年 [3] - 平均运营资金（AFFO）增长6.8%，比行业中位数高196%，支持5.8%的股息增长和9.30%的收益率 [4] - 股票远期非公认会计准则市盈率为14倍，比行业中位数低58% [4] Realty Income（O） - 是收益股领域巨头，有超26年持续股息增长记录，每月派息，被称为“月度股息公司” [6] - 拥有多元化零售房地产投资组合，零售物业入住率超98%，股东回报计划稳定，受投资者青睐 [6] - 3年平均AFFO稳定在5.7%，比行业中位数高38%，近期上调全年财务展望，显示管理层对REIT持续增长有信心 [7] Agree Realty（ADC） - 是美国顶级零售REIT，管理近2100处物业，过去十年通过长期租赁策略实现快速增长，租约率达99.6%，平均租期8.2年 [8] - 过去十年总回报率达216%，接近标准普尔500指数的237%，为追求收益和增长的投资者提供有吸引力的投资选择 [8] - 季度报告显示财务健康，每股运营资金（FFO）1.01美元略超预期，收入同比增长18%至1.4945亿美元，超预期109万美元 [9] - 近期宣布每股25美分股息，年化3美元，收益率4.8%，能保持稳健财务状况并回报投资者，在REIT领域有优势 [9]

文章核心观点 - 高利率使一些蓝筹房地产投资信托基金（REITs）具有投资价值，为投资者创造了买入机会，推荐7月值得买入的三只蓝筹REITs [1] 行业情况 - REITs是投资者在不实际购买房产的情况下将房地产纳入投资组合的好方法，这些公司专注于房地产并支付高额股息，且像其他股票一样易于买卖 [1] - 许多REIT股票因高利率表现不佳，因其通过借款来推动增长，高利率增加了借款成本，但高质量REITs在利率下降时可能反弹 [1] 公司情况 Agree Realty - 收购并租赁物业给知名零售商，拥有约2161处房产，超三分之二租户为投资级 [2] - 财务状况稳固，资产负债表为投资级，2028年前几乎无债务到期，无需担心近期以高利率再融资债务 [2] - 股息收益率为4.8%，基于2024年预计现金利润的派息率为73%，支撑股息发放 [2] - 有持续增长潜力，因可收购的零售建筑供应似乎无穷无尽，分析师预计业务将实现低个位数增长，推动股息稳定增加 [3] - 股价合理，为2024年预计现金利润（运营资金，FFO）的15倍 [3] Realty Income - 以每月支付股息闻名，自称“每月股息公司”，是全球最大的REITs之一，市值450亿美元，全球拥有15485处房产，专注零售行业 [4] - 有出色的股息增长历史，连续31年支付并提高股息，包括在2020年疫情高峰期和2008 - 2009年金融危机期间，资产负债表为投资级，评级为A -，2024年预计FFO的股息派息率为75% [5] - 目前股价具有吸引力，为预计FFO的12倍，未来有望实现缓慢稳定的低个位数增长，股息收益率为6% [5] Alexandria Real Estate - 拥有、运营和开发创新园区，供生命科学公司等租户用于研发，房地产投资组合主要分布在美国东西海岸的少数城市 [6] - 92%的租金收入来自投资级或上市公司租户，创新园区为优质设施，使其具有一定定价权 [7] - 过去十年FFO年均增长7%，分析师认为由于高利率FFO增长将放缓至中个位数，若利率下降可能重新加速 [7] - 目前股息收益率为4.4%，管理层连续14年提高股息，基于2024年预计FFO的派息率为55%，未来有更多提高股息的空间 [7] - 股价为2024年FFO的12倍，鉴于较高的增长潜力，可视为低价股 [7]

文章核心观点 - Myricx Bio是一家专注于开发新型抗体-药物偶联物(ADC)载体的英国生物技术公司 [1][10][11] - 公司的核心技术是基于N-肌氨酰转移酶(NMT)抑制剂的ADC载体平台 [4][11] - 该平台在多种实体瘤模型中展现出良好的临床前疗效和安全性 [5] - 公司获得了9000万英镑(1.14亿美元)的A轮融资,由Novo Holdings和Abingworth牵头 [1][6] - 融资将用于建立实验室运营、扩大管理和研发团队,推进NMTi-ADC管线临床验证 [3][7][8] 公司概况 - Myricx Bio成立于英国,是由Imperial College London和Francis Crick Institute孵化的公司 [12] - 公司创始团队包括Prof. Ed Tate、Dr Roberto Solari和Dr Andrew Bell,2019年引进了Dr Robin Carr作为CEO [7] - 公司已经吸引了业内资深人才加盟,包括Chris Martin、Francesca Zammarchi和Robert McCleod [9] - 公司目前位于伦敦Kings Cross生物技术中心,未来将进一步扩大在伦敦的业务和管理团队 [7] 投资者概况 - 本轮融资由Novo Holdings和Abingworth牵头,British Patient Capital、Cancer Research Horizons和礼来公司等新投资者参与 [1][6] - 公司的创始投资者包括Brandon Capital和Sofinnova Partners [6][7] - Novo Holdings是一家管理诺华基金会资产的控股和投资公司,是全球领先的生命科学投资者 [13][14] - Abingworth是一家跨大西洋的生命科学投资公司,在生命科学领域有超过50年的投资经验 [15] - Cancer Research Horizons是英国癌症研究慈善机构的创新部门,专注于早期高风险公司投资 [16][17] - Brandon Capital和Sofinnova Partners也是公司的长期支持者,在生命科学领域有丰富的投资经验 [18][19][20][21]