财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司录得归属于普通股股东的净利润100万美元，合每股0.01美元，而2019年同期为520万美元，合每股0.07美元 [23] - 2020年全年，公司录得归属于普通股股东的净利润550万美元，合每股0.08美元，而2019年为净亏损3660万美元，合每股亏损0.51美元，2019年的净亏损包括近5000万美元的非现金商誉减值 [23] - 第四季度，公司的运营资金为1070万美元，合每股0.15美元，而上年同期为1560万美元，合每股0.22美元；核心运营资金为1210万美元，合每股0.17美元，而上年同期分别为1700万美元，合每股0.23美元，下降主要是由于第四季度与新冠疫情相关的费用总计630万美元，合每股0.09美元 [24] - 2020年全年，运营资金为4510万美元，合每股0.62美元，而2019年全年为10万美元，合每股0.00美元；核心运营资金为5520万美元，合每股0.76美元，而2019年全年为6340万美元，合每股0.88美元，下降是由于公司在疫情期间给予租户租金减免以及相关费用总计2540万美元，合每股0.35美元 [24] - 2020年第四季度，公司的一般及行政费用降至1160万美元，较2019年第四季度的1380万美元下降了15.9%；2020年全年，一般及行政费用从5890万美元降至4610万美元，下降了21.7% [29] - 截至2020年12月31日，公司的未偿还债务总额为6.87亿美元，总流动性为3.95亿美元，包括570万美元现金和3.38亿美元的信贷额度剩余额度；净债务与过去12个月合并调整后息税折旧摊销前利润的比率为6.7倍，较一年前的7.4倍有所改善；债务与总市值之比为36% [30] - 公司恢复了股息，12月宣布的股息为每股0.15美元，并宣布2021年第一季度股息为每股0.15美元 [31] - 公司首次发布2021年核心运营资金每股指导区间为0.67 - 0.77美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产（CRE） - 第四季度，CRE收入较上年同期下降12.1%，即510万美元，至3690万美元；净营业收入（NOI）较去年同期下降21.4%，即590万美元，至2160万美元，主要是由于新冠疫情导致零售租金收入减少 [25] - 2020年全年，CRE收入同比下降6.6%，即1060万美元，至1.5亿美元；总投资组合NOI下降9.5%，即990万美元，至9430万美元，主要是由于新冠疫情对零售投资组合的全年影响 [25][26] - 2020年全年，公司给予租户租金递延590万美元，截至2020年底已收回240万美元，其余大部分将于2021年底到期；全年还提供了其他形式的租户减免共计640万美元 [26] - 第四季度，公司完成65笔租赁，总面积约36.8万平方英尺；全年共执行220笔租赁，总面积约91.9万平方英尺；可比租赁的租金差在投资组合层面为7.3%，零售空间为6.9% [26] - 第四季度完成的租赁中，有21笔与新冠疫情相关的租赁修改延期，涉及面积8.7万平方英尺；全年共完成56笔与新冠疫情相关的租赁修改延期，涉及面积18万平方英尺，加权平均期限为一年零八个月 [27] 土地运营 - 2020年第四季度，土地运营业务产生收入1160万美元，本季度息税折旧摊销前利润（EBITDA）为450万美元，这是由于销售和其他运营收入所致 [27] - 2020年全年，土地运营收入为4060万美元，EBITDA为1880万美元 [27] 材料与建筑（M&C） - 第四季度，M&C部门调整后的EBITDA为30万美元，而上年同期为60万美元 [28] - 2020年全年，M&C调整后的EBITDA为440万美元，而2019年为亏损610万美元，公司将全年盈利归功于运营改善 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2020年12月，夏威夷经季节性调整后的失业率从2020年5月的22.6%的高位降至9.3%，但仍远高于2019年12月的2.7%的疫情前水平 [13] - 第四季度，公司收取了85%的租金，12月是连续最强劲的月份，收取了87%的租金；这些趋势在2021年持续，1月收取了85%的租金，且98%的租户已开业 [15] - 投资组合层面的同店入住率同比实际增加了40个基点；同店零售入住率下降了120个基点，这是由于与新冠疫情相关的部分零售租约终止；同店工业入住率增加了360个基点 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正朝着成为一家专注、高效的商业房地产公司的目标迈进，拥有有吸引力的投资组合并具备战略增长能力 [9] - 公司计划加速非核心资产的销售，特别是土地资产，以推进简化业务的进程 [18][34] - 公司将继续推进环境、社会和治理（ESG）倡议，加强企业文化，并展示作为夏威夷合作伙伴的承诺 [20] - 公司将继续专注于降低杠杆率，长期目标是实现净债务与合并调整后EBITDA的比率在5 - 6倍之间 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年财务业绩未达疫情前预期，但公司在租户保留、非核心资产变现、业务简化以及材料与建筑业务转型方面取得的成功，使其在2021年处于有利地位 [9] - 公司对其投资组合在疫情后的重要性充满信心，认为基于社区的零售和服务需求将增长，而轻工业资产将支持零售租户的履约需求 [10] - 夏威夷的新冠疫情防控成果良好，当地经济保持开放，旅游业正在稳步复苏，这为公司出售剩余住宅和非核心土地资产创造了有利背景 [10][11] - 公司预计随着游客逐渐返回夏威夷和失业率进一步改善，其投资组合在未来几个季度有超预期复苏的潜力 [16] - 公司对材料与建筑业务在2021年恢复持续盈利充满信心，但预计第一季度业绩相对疲软，可能出现负EBITDA，随着项目推进业绩将改善 [20] 其他重要信息 - 公司在2020年庆祝成立150周年，期间发布了首份企业责任报告，突出了多项ESG成就，包括提高能源生产和效率的努力 [21] - 公司获得了两项奖项，包括国际购物中心协会（ICSC）颁发的5万平方英尺以下零售开发项目国家金奖 [21] - 公司在2020年的慈善捐赠支持了230个当地组织和非营利组织 [22] - 公司董事会增加了独立性，提高了性别和种族多样性，并将首席执行官和董事长角色分开 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司2021年核心运营资金每股指导区间为0.67 - 0.77美元，而第四季度为0.15美元，是什么因素推动增长？ - 公司预计同店增长将有所改善，预计同店NOI增长区间为0% - 4%，这将弥补差距；公司从较高的入住率水平开始新的一年，预计业绩将逐步提升 [37][39] 问题2：对于毛伊商业园，公司打算保留多少用于建设仓库配送设施，多少用于出售？ - 公司尚未确定具体保留和出售的面积，将采取更具战略性和机会主义的方式；公司认为该园区在商业和工业方面都有机会，有部分土地被视为商业投资组合的长期战略资产；公司优先考虑建设和租赁空间以获取长期收入，其次是地面租赁，最后是出售土地，但也会考虑合适的出售机会 [41][44][45] 问题3：夏威夷的住房热潮对公司有何影响，是否带来收购机会？ - 远程工作模式的增加和通勤模式的改变将有利于社区型购物中心，人们将更多时间花在社区，将增加对社区中心的服务、食品和活动的需求；夏威夷住宅需求的激增对库库伊乌拉项目最为有利，美国大陆居民对在夏威夷购买房地产的需求旺盛，这可能推动该项目今年表现更好，并加快地块销售和资产变现 [47][48] 问题4：零售租赁租金差为正的原因是什么？ - 第四季度有两笔重要的主力租户续租，山姆会员店在珍珠高地中心的续租和西夫韦在艾卡希购物中心的续租，都实现了正租金差，这对季度租金差的积极表现有较大影响；此外，与新冠疫情相关的租赁修改也为公司带来了一些额外的租期延长等好处 [51][52] 问题5：租金递延的还款结构是怎样的，预计何时偿还？ - 全年给予租户590万美元的租金递延，其中40%已在2020年偿还；约55%剩余部分将在2021年全额摊销偿还 [54] 问题6：100英亩非核心土地销售是否采用了1031或节税结构，是何种土地？ - 公司在2020年出售了约1200英亩土地，其中约1000英亩为农业和保护用地，大部分土地由应税房地产投资信托子公司持有，未采用1031结构进行再投资；部分较小地块位于毛伊岛，其余位于考艾岛 [56][57][58] 问题7：2021年是否会有更多非核心土地销售？ - 公司将全力加速业务简化，包括非核心土地资产的变现，因此2021年及以后会有更多非核心土地销售 [60] 问题8：库库伊乌拉资产的变现方式是通过向建筑商出售地块还是引入合作伙伴资本？ - 公司可能会采用两种方式，目前主要关注向建筑商出售地块，这将最快带来现金流入，并为项目带来更好的发展势头和潜在的整体投资变现机会 [62]

公司资产情况 - 截至2020年12月31日，公司商业地产组合位于夏威夷，含22个零售中心、10个工业资产和4个办公物业，总可租赁面积390万平方英尺，另有153.8英亩土地处于地面租赁中，公司在夏威夷共拥有超28000英亩土地[10] - 公司运营商业地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块，2020年12月31日，各板块资产占比分别为73.7%、12.7%和10.4%[10] 公司战略规划 - 公司战略聚焦增加经常性收入、执行简化战略和保持财务稳健，商业地产板块通过多种方式提升资产质量和收入，土地运营板块力求资产变现，材料与建筑板块拟出售部分或全部业务[12][15][18][19] - 公司融资战略旨在维持强大资产负债表，通过非核心资产变现和经营活动现金流减少债务，同时保持合理资本配置和债务结构[20] 公司法规遵守 - 公司需遵守多项政府法规，包括房地产交易、土地开发、安全、环保和税务等方面的规定，违反税法第1031条可能增加成本[22][23] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司及其子公司有618名全职员工，较上一年的793人减少，材料与建筑板块有431名全职员工，约43%的员工受集体谈判协议覆盖[24] - 公司提供有竞争力的薪酬福利计划，包括基本工资、健康和人寿保险、带薪休假等，部分员工有年度奖金和长期股权奖励[28] - 公司为员工提供学习发展机会，有多种培训项目和专业发展津贴，员工攻读学位最高可获40000美元学费报销[29] - 公司通过多种渠道与员工沟通，进行年度员工调查，采取措施提升员工参与度，同时开展多元化和包容性举措[30] 公司社区回馈 - 公司有回馈社区的传统，通过匹配捐赠、志愿者计划和企业赞助支持员工参与社区活动，员工个人捐赠最高可获公司3000美元匹配[31] 公司债务情况 - 截至2020年12月31日，公司固定利率债务（扣除利率互换影响）本金为5.763亿美元，可变利率债务为1.11亿美元[256] - 2021 - 2025年及以后，公司固定利率债务预计剩余本金分别为5.763亿、5.328亿、5.027亿、4.182亿、2.613亿和2.211亿美元[257] - 2021 - 2025年及以后，公司固定利率债务平均利率分别为4.27%、4.21%、4.18%、4.22%、4.23%和4.11%[257] - 2021 - 2022年，公司可变利率债务预计剩余本金均为1.11亿美元，平均利率均为2.20%[257] - 截至2019年12月31日，公司有5.559亿美元固定利率债务和1.487亿美元可变利率债务，加权平均利率分别为4.43%和3.58%[257] 公司利率衍生品情况 - 截至2019年12月31日，公司利率衍生品从可变利率到固定利率互换的总公允价值负债为70万美元[257] - 2021 - 2025年及2020年，利率衍生品从可变到固定剩余名义金额分别为1.177亿、1.062亿、1.045亿、0.527亿、0.509亿、0.49亿美元，2020年公允价值为 - 640万美元[258] - 2021 - 2025年，利率衍生品平均支付固定利率分别为3.46%、3.24%、3.24%、3.14%、3.14%[258] 公司经济监测与行动 - 公司会继续积极监测经济形势及其对利率的影响，并采取符合公司业务、财务状况、流动性和资本资源最佳利益的行动[258] 公司货币市场基金投资情况 - 2020年12月31日和2019年12月31日，公司投资于货币市场基金的金额不重要[258]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为300万美元，合每股0.04美元，而2019年同期净亏损近5000万美元，合每股0.69美元，2019年第三季度业绩受Grace Pacific4970万美元非现金减值影响 [22] - 2020年第三季度资金运营为1250万美元，合每股0.17美元，上年同期分别为负4000万美元和每股负0.55美元 [22] - 核心FFO为1160万美元，合每股0.16美元，2019年同期分别为1850万美元和每股0.25美元，核心FFO下降主要因新冠疫情影响，第三季度累计费用890万美元，合每股0.12美元 [23] - 运营成本（不包括G&A和上一年的非现金减值费用）较上年同期下降约7.1%，G&A费用降至1170万美元，较2019年第三季度的1330万美元下降12% [26][27] - 截至2020年9月30日，总债务约为7.64亿美元，总流动性为3.85亿美元，包括1.17亿美元现金和2.68亿美元信贷额度剩余额度，到2022年9月前无重大债务到期，季度末净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为6.6倍，总债务与总市值之比为48% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 第三季度CRE收入较上年同期下降16.4%，即700万美元，主要因瓦胡岛第二次政府强制关闭，该地区贡献75%的NOI，总投资组合入住率同比下降150个基点，总投资组合NOI下降570万美元，降幅近21%，同店NOI下降18.8% [24] - 完成35笔新租约和续租约，可比租约利差为4.2%，零售投资组合租赁利差为负3.1%，完成35笔与新冠疫情相关的租约修改延期，平均期限略超一年 [15] - 同店投资组合入住率较上年提高10个基点至95.1%，整体入住率同比下降150个基点至93.5%，工业投资组合入住率达97.8% [16] 土地运营 - 2020年第三季度产生收入770万美元，EBITDA为380万美元，完成两笔毛伊商业园销售和Kukui'ula四个单元的交易，出售了夏威夷的Port Allen太阳能设施，处置收益890万美元，部分收益被670万美元非现金储备抵消 [25] 材料与建筑 - 第三季度调整后EBITDA为380万美元，而上年同期亏损440万美元，预计第四季度盈利能力将有所缓和，2021年有望持续稳定改善 [19][26] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷自疫情开始以来人均病例总数在全美排名第五低，但第三季度每日新增病例数上升，瓦胡岛实施了一个月的居家令，该岛贡献约四分之三的夏威夷GDP和公司商业房地产净营业收入 [9] - 夏威夷2020年第二季度实际GDP按年率计算下降42%，主要因旅游业受限，目前情况已显著改善，95%的投资组合已开业，10月15日放宽了对大陆游客的两周强制隔离要求，11月初将启动针对日本游客的旅行前检测计划 [10][11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于简化业务模式，积极变现非核心资产，如第三季度完成多笔销售交易，未来将继续推进资产变现和业务简化战略 [15][17] - 注重与租户合作，提供租金延期等支持措施，以确保租户长期成功，维持高入住率 [14] - 持续推进ESG倡议，在治理、环境和社会方面取得进展，如董事会独立性增强、Lau Hala商店获环保奖项、获商业骄傲奖等 [20][21] - 材料与建筑业务专注于持续改善运营和成本控制，长期目标是实现资产变现，需有几个季度的稳定盈利表现后再考虑市场时机 [19][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管夏威夷经济受疫情冲击，但公司投资组合具有韧性，随着重新开放的推进，租金收取情况有望改善 [13] - 对2021年及以后的前景感到鼓舞，公司拥有优质资产，租户基础和资产组合具有韧性，旅游业的回归将推动商业房地产表现持续改善 [28] - 夏威夷房地产市场需求强劲，有利于公司继续执行资产变现和简化战略，Grace Pacific业绩也在不断改善 [29] 其他重要信息 - 公司在电话会议和演示中使用的非GAAP财务指标相关说明和对账信息可在附录中查看，演示幻灯片可在公司网站下载 [7] - 公司为应对未来义务设立了670万美元的非现金储备，抵消了Port Allen太阳能设施出售的部分账面收益 [18] - 董事会可能在第四季度宣布一笔追补股息，预计全年应税收入将超过年初至今支付的股息，具体金额将由董事会确定 [28] 问答环节所有提问和回答 问题1: 未收取租金的构成以及租金问题是递延还是减免 - 10月租金收取率为75%，目前处于租金收取周期早期，第三季度整体收取率为81%，未收取租金中，未解决部分主要在本地市场，可能是递延、减免和转为百分比租金结构的组合，大部分国家租户的租金问题是递延，预计年底前收回 [30][32][34] 问题2: 旅游业恢复到何种程度能对租户健康、业绩和活动产生影响 - 公司投资组合并非直接依赖游客，更重要的是购物者和租户恢复工作，旅游业在未来一年恢复到一定程度就足以推动投资组合的复苏，尽管旅游业全面恢复可能需要多年时间 [35][36][37] 问题3: 第四季度股息是常规股息还是追补股息及规模 - 第四季度股息是追补股息，而非经常性股息，具体金额将在年底前确定 [38][39] 问题4: 材料与建筑业务第三季度表现较好的驱动因素及资产变现时机 - 第三季度盈利得益于成本结构降低、运营效率提高和业务量增加，资产变现需有几个季度的稳定盈利表现，预计第四季度业绩会有所缓和，明年继续盈利后再考虑市场时机 [41][42][43] 问题5: 确保关键空间租赁以降低未来入住风险的详情 - 本季度租赁活动良好，约一半是与新冠疫情相关的租约修改，剩余35笔是传统续约，如Kunia购物中心的GameStop空间被兽医诊所续租10年，虽租赁利差为负，但降低了入住风险 [44][45][46] 问题6: 工业投资组合入住率达97.8%的驱动因素及近期开发机会 - 主要驱动因素是Komohana工业园区的一处空置房产去年出租，目前在同比数据中体现，未来最明显的机会是毛伊商业园，公司希望为租户定制建设并保留资产 [47][48] 问题7: 第四季度非核心资产销售情况 - 公司对非核心资产销售前景乐观，有多个潜在交易，可能在年底前完成部分交易，也有部分可能推迟到明年，Kukui'ula有单元在托管中，毛伊商业园有大量土地在托管中，还有其他非核心交易 [49][50][55] 问题8: 太阳能设施销售价格及是否有其他太阳能资产出售 - 未披露太阳能设施销售价格，出售收益为890万美元，公司没有其他太阳能设施，但有水电厂 [56][57] 问题9: 毛伊商业园的销售情况及是否有工业开发机会 - 毛伊商业园分区灵活，销售涵盖工业、商业和零售等多种用途，有工业用户和零售商购买，公司在零售开发方面有经验，也有工业开发机会，目前根据市场需求销售土地，也希望为租户定制建设 [59][60][61] 问题10: 为何不保留毛伊商业园土地用于工业开发 - 这涉及机会成本和现值评估，公司希望扮演开发商角色，但不想建造投机性仓库，希望有租户预订，目前有很多用户想购买土地而非租赁，是一种权衡 [65][66][67]

资产处置情况 - 2020年6月30日季度末，公司出售Grace Pacific子公司GP/RM Prestress，确认资产减值560万美元[115] - 2020年9月30日季度，公司出售考艾岛太阳能发电厂资产，获得约1710万美元，确认处置收益约890万美元[116] - 2020年第三季度，公司出售考艾岛太阳能发电厂资产，获得约1710万美元收购对价，记录了约890万美元处置收益[153] - 2020年前九个月，公司处置了位于夏威夷瓦胡岛的The Collection（2号和3号套房），售价600万美元，可出租总面积6100平方英尺[146] 租户运营与租金情况 - 截至2020年10月23日，公司CRE组合中约95%的租户仍在运营，租户支付了第三季度账单的约81%和10月租金账单的75%，其中杂货租户分别支付约90%和85%[120] - 截至2020年9月30日，因疫情提供租金减免，租金递延涉及199个租户，金额450万美元，其他减免涉及81个租户，金额260万美元[123] - 2020年第三季度和前九个月，因疫情预计租户账单无法收回，第三季度减少收入630万美元，前九个月减少1560万美元[125] - 2020年6月30日季度租金减免主要为租金递延，9月30日季度还包括其他减免方式，如租金支付性质变更或减免[122] 业务板块构成与战略 - 公司运营三个业务板块：商业房地产、土地运营和材料与建筑[114] - 公司制定简化业务战略，加速土地及相关资产变现，评估材料与建筑业务战略选择[114] - 公司持续评估Kukui'ula合资项目投资变现机会或替代战略，但无法保证能维持项目账面价值[117][118] 疫情对业务的影响 - 疫情导致夏威夷旅游业下滑、企业关闭，对公司业务产生重大影响，尤其影响零售租户[119] 整体财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度运营收入为7780万美元，较2019年减少12.7%（1130万美元），主要因各业务板块收入降低[129][130] - 2020年第三季度运营成本为6660万美元，较2019年减少7.1%（510万美元），部分被土地运营成本增加抵消[129][131] - 2020年第三季度销售、一般及行政费用为1170万美元，较2019年减少12.0%（160万美元），主要因公司间接成本及各业务板块成本降低[129][132] - 2019年第三季度材料与建筑相关资产减值4970万美元，2020年该季度无此项减值[129][133] - 2020年前九个月运营收入为2.325亿美元，较2019年减少29.0%（9510万美元），主要因各业务板块收入降低[135][136] - 2020年前九个月运营成本为1.79亿美元，较2019年减少31.2%（8100万美元），部分被商业房地产成本增加抵消[135][137] - 2020年前九个月销售、一般及行政费用为3450万美元，较2019年减少23.5%（1060万美元），主要因公司间接成本及部分业务板块成本降低[135][138] - 2020年前九个月材料与建筑相关资产减值560万美元，与GPRM出售处置有关[135][139] - 2020年前九个月资产处置净收益950万美元，主要因太阳能发电设施资产出售[135][139] - 2020年第三季度资金运营（FFO）为1250万美元，较2019年增加131.3%（5250万美元）；核心FFO为1160万美元，较2019年减少37.3%（690万美元）[129] - 2020年和2019年第三季度及前九个月，A&B普通股股东可获得的净收入（亏损）分别为300万美元、-4980万美元、450万美元和-4160万美元[176] - 2020年和2019年第三季度及前九个月，FFO分别为1250万美元、-4000万美元、3430万美元和-1530万美元；Core FFO分别为1160万美元、1850万美元、4300万美元和4660万美元[176] - 2020年和2019年第三季度及前九个月，商业房地产NOI分别为2.16亿美元、2.73亿美元、7.27亿美元和7.67亿美元；同店NOI分别为1.87亿美元、2.31亿美元、6.21亿美元和6.93亿美元[176] - 2020年第一季度末公司从信贷安排中提取1.2亿美元，第二季度末偿还500万美元[179] - 2020年和2019年前九个月，经营活动提供的现金流分别为3720万美元和1.04亿美元[180] - 2020年和2019年前九个月，投资活动提供的现金流分别为2050万美元和-2.383亿美元[181] - 2020年和2019年前九个月，CRE物业收购、开发和再开发资本支出分别为810万美元和2.37亿美元，降幅96.6%；总资本支出分别为1770万美元和2.502亿美元，降幅92.9%[183] - 2020年和2019年前九个月，融资活动提供的净现金流分别为4420万美元和-9320万美元[184] 商业房地产板块数据关键指标变化 - 2020年第三季度商业房地产运营收入为3570万美元，较2019年同期减少700万美元，降幅16.4%；运营利润为1100万美元，较2019年同期减少700万美元，降幅38.9%[141] - 2020年前九个月商业房地产运营收入为1.131亿美元，较2019年同期减少550万美元，降幅4.6%；运营利润为3790万美元，较2019年同期减少1270万美元，降幅25.1%[144] - 2020年第三季度，公司签署16份新租约和54份续租租约，覆盖可出租总面积17.47万平方英尺；16份新租约平均年基本租金为每平方英尺21.84美元；54份续租租约平均年基本租金为每平方英尺35.17美元[147][148] - 2020年第三季度，3份可比新租约平均基本租金较可比到期租约下降24.5%；20份可比续租租约平均基本租金较可比到期租约增长6.8%[148] - 截至2020年9月30日，零售物业入住率为91.5%，较2019年同期下降3.4个百分点；工业物业入住率为97.8%，较2019年同期上升2.4个百分点；办公物业入住率为92.3%，较2019年同期下降0.3个百分点[150] 土地运营板块数据关键指标变化 - 2020年第三季度土地运营收入为770万美元，较2019年同期的850万美元有所下降；运营成本和费用为1300万美元，较2019年同期的590万美元有所上升[152] - 2020年第三季度土地运营运营利润为340万美元，较2019年同期的280万美元有所上升[152] - 2020年第三季度土地运营成本和费用中包含与考艾岛水库可能的修复工作估计成本相关的670万美元费用[152] - 2020年前九个月土地运营收入2900万美元，2019年为8240万美元；2020年运营利润1310万美元，2019年为1590万美元[157][159] 材料与建筑板块数据关键指标变化 - 2020年第三季度材料与建筑运营收入3440万美元，较2019年的3790万美元下降9.2%；运营利润130万美元，2019年为亏损5790万美元[163] - 2020年前九个月材料与建筑运营收入9040万美元，较2019年的12660万美元下降28.6%；运营亏损1010万美元，2019年为亏损6670万美元[166] - 2020年第三季度材料与建筑总交付吨数17.66万吨，较2019年的20.99万吨下降15.9%；沥青交付吨数5.13万吨，较2019年的6.83万吨下降24.9%[163] - 2020年前九个月材料与建筑总交付吨数48.5万吨，较2019年的62.05万吨下降21.8%；沥青交付吨数12.37万吨，较2019年的23.8万吨下降48.0%[166] - 2020年9月30日材料与建筑积压订单为1.14亿美元，较2019年的9390万美元增长21.4%[163][164] - 2020年第三季度材料与建筑运营成本和费用为3020万美元，较2019年的4200万美元下降28.1%[163] - 2020年前九个月材料与建筑运营成本和费用为8340万美元，较2019年的1.272亿美元下降34.4%[166] 非GAAP指标相关 - 公司使用非GAAP指标评估运营绩效，认为其能提供额外洞察[168] - FFO是公司常用的非GAAP运营绩效指标，有不同形式且可能与其他REITs不可比[169][171] 公司资金与债务情况 - 截至2020年9月30日，公司现金及现金等价物为1.171亿美元，其他流动性来源总计7620万美元[185] - 截至2020年9月30日，公司循环信贷安排有1.81亿美元借款、110万美元信用证已开具，可用额度为2.679亿美元[185] - 截至2020年9月30日，公司遵守所有未偿余额的财务契约，但受新冠疫情影响，可能无法继续遵守某些财务契约[187] - 截至2020年9月30日，公司未来12个月应付票据和其他债务到期需支付1450万美元，2021年到期需支付1470万美元[188] - 基于当前展望，公司认为运营所得资金、可用现金及现金等价物和信贷安排下的可用借款，足以满足未来12个月业务需求[189] 税收递延相关情况 - 2020年第三季度，符合美国国内税收法典第1031或1033条潜在税收递延处理的销售活动无现金收入[190] - 2020年第三季度，无利用税收递延销售或征用所得款项进行的收购[190] - 截至2020年9月30日，无税收递延销售的现金收入，约1430万美元税收递延征用所得款项尚未再投资[191] 其他财务相关事项 - 2020年9月30日其他承诺、或有事项和资产负债表外安排的描述，包含在本10 - Q表第1项简明合并财务报表附注10中[192] - 公司财务报表编制需管理层对未来事件进行估计和假设，实际结果难免与关键会计估计存在差异[193] - 有关市场风险的信息参考公司2019财年10 - K表第7A项，自2019年12月31日以来市场风险定量和定性披露无重大变化[195] - 公司因借贷和投资活动面临利率变化风险，将持续监测情况并采取符合业务、财务状况和流动性及资本资源利益的行动[196]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度净亏损470万美元，合每股0.07美元，2019年同期净亏损80万美元，合每股0.01美元，净亏损主要因新冠疫情下商业房地产租户应收账款可收回性相关的880万美元费用，以及材料与建筑部门出售Grace子公司产生的560万美元费用，部分被720万美元的一般及行政费用减少所抵消 [26] - 2020年第二季度资金运营现金流（FFO）为590万美元，合每股0.08美元，2019年同期为830万美元，合每股0.11美元；核心FFO为1310万美元，合每股0.18美元，2019年同期为1560万美元，合每股0.22美元，FFO和核心FFO下降主要受新冠疫情影响 [27] - 2020年第二季度一般及行政费用降至900万美元，较2019年同期的1620万美元减少44%，主要因人员和行政相关成本降低，预计下半年费用将略高于上半年 [30] - 截至2020年6月30日，总债务约为7.69亿美元，总流动性为3.64亿美元，包括960万美元现金和2.68亿美元信贷额度剩余额度；季度末，净债务与过去12个月合并调整后EBITDA之比为7.1倍，总债务与总资本之比为47% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产 - 收入同比下降13%，即510万美元；总投资组合净营业收入（NOI）下降310万美元，降幅12.2%；同店NOI下降16.8%，主要因新冠疫情导致租户账单可收回性降低而记录的费用 [28] - 季度末出租率为94.6%，较去年同期仅略有下降，但预计由于市场经济挑战和考艾岛怀普奥利镇中心一家食品店即将关闭，出租率将呈下降趋势 [29] 土地运营 - 2020年第二季度产生收入980万美元，EBITDA为510万美元，该季度完成了毛伊商业园1.4英亩土地、库库伊乌拉合资项目7个单元以及毛伊岛一块10英亩非核心土地的销售 [29] 材料与建筑 - 2020年第二季度调整后EBITDA为60万美元，2019年同期亏损90万美元，反映了公司改善运营和降低成本的努力 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷目前失业率为13.9%，1月份为2.7%，当地经济受新冠疫情影响放缓，多数租户业务受到负面影响 [19] - 第二季度平均每月租金收取率为70%，7月至今为77%，公司认为这些数据与购物中心同行大致一致 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 利用夏威夷土地市场强劲的机会，简化运营模式并产生现金 [33] - 利用Grace的基本性质及其不断改善的市场前景，使其恢复盈利，并改善长期变现选择 [33] - 预测商业房地产市场趋势，并制定相应策略以从中获利 [33] - 确保建立正确的治理和管理模式，以实现长期价值创造 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对公司业务产生了影响，但公司成功应对了挑战，并为长期成功做好了准备 [9] - 尽管近期夏威夷新冠病例激增，但通过适度措施有望控制疫情，且若游客能在9月或10月返回，年底前可能实现强劲复苏，但疫情发展仍具有不确定性 [42][43] - 随着租户重新开业，租金收取情况有所改善，预计未来将继续改善，但经济环境仍存在许多未知因素，部分租户经营仍面临困难 [20] - 对材料与建筑业务的前景感到乐观，预计随着时间推移EBITDA将有所改善，但预测取决于州政府工作订单的范围和及时发布以及员工的健康状况 [17][18] 其他重要信息 - 本周发布了首份企业责任报告，概述了公司在可持续发展、社会倡议和治理原则方面的工作 [20] - 董事会宣布了一些关键变更，董事长Stan Kuriyama将于9月30日退休，Eric Yeaman将接任董事长，John Leong将作为独立董事加入董事会，这些变更符合公司对环境、社会和治理（ESG）原则的承诺 [22][23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户应收账款核销比例、按ABR计算的租金递延、减免比例以及仍在协商的租户比例 - 相关数据在幻灯片27中有按月份列出的百分比形式的收款情况、递延情况以及未解决的金额 [37] 问题2: 零售（核心运营房地产）和地面租赁的收款情况是否有细分 - 幻灯片中包含了基于此的收款细分情况 [39] 问题3: 经济和旅游业情况如何，如何看待今年剩余时间的发展，以及未解决的15%租户租金问题在经济低迷情况下的解决情况 - 目前难以预测疫情发展，但如果病例数下降且游客能在9月或10月返回，年底前可能实现强劲复苏 [42][43] - 有两个购物中心存在旅游相关风险和未解决的租金问题，公司将与租户合作，采取创造性措施，从长远角度解决问题 [44] 问题4: 租金递延的还款期限一般是多久 - 截至7月，已递延约9.8%的总账单；约32%在今年年底前偿还，约62%在2021年偿还，其余6%在之后偿还 [46] 问题5: 艾卡希购物中心电影院撤出和重新利用空间的机会如何 - 该项目总投资约1800万美元，已花费约240万美元，剩余约1600万美元，预计明年完成，稳定后收益率在8% - 9%之间 [49] 问题6: 下半年毛伊商业园和库库伊乌拉可能有多少单元处于托管状态 - 公司在多个领域的资产变现工作进展顺利，买家未因经济和疫情取消交易，对下半年各方面的进展持乐观态度 [51][52] - 毛伊商业园7月完成一笔交易，还有一笔即将完成，另有一些托管交易尚需时日；库库伊乌拉买家受旅行限制影响较大，但如果限制放宽，预计项目将有持续发展动力 [53][54] 问题7: 出售的Grace子公司是什么，材料与建筑部门的减记是否与该子公司出售有关 - 出售的是一家预应力混凝土业务子公司，该业务受建筑周期影响，近年来市场萎缩，经营困难 [56] - 减记金额大致相当于该业务的商誉，交易在第二季度末完成，减记发生在确定出售时 [57][59] 问题8: 排除减记因素，Grace距离盈利还有多远，下半年前景如何 - 公司业务表现逐步改善，但需要将积压订单转化为合同；近期州和县政府将在年底前支出拨款资金，相关项目将在第三和第四季度产生收入；今年赢得的投标预计明年转化为合同；联邦刺激资金可能在2021 - 2022年产生影响；预计下半年EBITDA为正，业务呈积极发展态势 [62][63][64] 问题9: 本季度可比租赁利差改善的时间分布情况如何 - 本季度租赁活动表现良好，数量和质量都令人满意；部分租赁条款开始反映新冠疫情下的当前情况，但总体上仍延续了第一季度的租赁活动 [67][68] 问题10: 同店工业物业出租率上升350个基点是否与疫情有关 - 出租率上升是因为科莫哈纳工业园区约36000平方英尺的空置空间在疫情前就已达成租赁协议；夏威夷工业活动活跃，全州和瓦胡岛的空置率都很低，难以判断疫情对该市场的影响 [70] 问题11: 商业房地产收入下降13%是否包含租金递延，递延收入情况如何 - 租金递延仍包含在收益和NOI中；公司计提了约660万美元的坏账准备，这是对本季度原记录收入可收回性的调整；此外，直线租金影响了220万美元的收入，总计因新冠疫情产生了880万美元的费用 [72][73][74] 问题12: 上述调整未来是否会继续发生 - 公司将在每个季度末对租户应收账款进行评估，并持续监测调整情况，但目前难以确定调整幅度 [76] 问题13: 除租金递延外，公司正在探索的其他租户支持选项有哪些，哪些更受欢迎 - 最受欢迎的选项是租金递延，此外公司还在考虑租金减免、一段时间内的百分比租金等；在与租户讨论租金减免时，公司会谨慎考虑其他机会，如延长租期或改善现有合同条件 [78]

公司业务板块 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块[141] 业务战略 - 公司制定简化业务战略，加速土地及相关资产变现，评估材料与建筑业务战略选择[143] 资产出售与减记 - 2020年6月30日季度末，公司完成出售Grace Pacific子公司GP/RM Prestress，确认560万美元资产减记[144] - 2020年第二季度和上半年材料与建筑相关资产减值均为560万美元，与2020年6月30日季度末GPRM的出售和处置有关[152][154][156][158] 商业房地产租户情况 - 截至2020年7月31日，公司商业房地产组合约93%租户仍在运营，租户支付74%的7月租赁账单[146] - 截至2020年7月31日，公司杂货店租户支付81%的7月租赁账单[147] - 截至2020年6月30日，公司与部分租户达成短期和长期租金延期协议，短期涉及77个租户共60万美元，长期涉及115个租户共280万美元[147] 新冠疫情对财务影响 - 2020年第二季度，公司因新冠疫情预计租户账单无法收回，记录600万美元商业房地产应收账款和未开票直线资产收入减少，280万美元其他受影响经营租赁应收账款坏账准备[148] - 2020年第二季度和上半年，公司财务业绩受新冠疫情显著影响，经营利润和非GAAP业绩指标下降[148] 财务数据对比（季度） - 2020年第二季度运营收入为7390万美元，较2019年减少32.3%，即3520万美元[152][153] - 2020年第二季度运营成本为5510万美元，较2019年减少37.2%，即3260万美元[152][153] - 2020年第二季度销售、一般和行政费用为900万美元，较2019年减少44.4%，即720万美元[152][154] - 2020年第二季度资金运营（FFO）为590万美元，较2019年减少28.9%，即240万美元[152] - 2020年第二季度商业房地产运营收入降至3400万美元，同比减少13%或510万美元，运营利润降至890万美元，同比减少47.6%或810万美元[161][162] - 2020年第二季度公司因COVID - 19租户账单可收回性记录了600万美元的收入减少和280万美元的可疑账款备抵[162] - 2020年第二季度Ho'okele购物中心贡献了约40万美元的额外毛利润[163] - 2020年第二季度公司处置了The Collection (Suites 2 & 3)，售价600万美元，GLA为6100平方英尺[169] - 2020年第二季度公司签署11份新租约和31份续约租约，覆盖17.65万平方英尺GLA，新租约平均年租金增长5.8%，续约租约增长4.9%[169] - 2020年第二季度土地运营收入为980万美元，运营利润为470万美元；2019年同期收入为2490万美元，运营利润为50万美元[174] - 2020年第二季度土地运营收入包括毛伊岛商业园II开发地块及考艾岛和毛伊岛未开发地块的销售[174] - 2020年第二季度土地运营利润主要得益于2018年毛伊岛农业土地销售相关或有负债的有利解决[175] - 2020年第二季度材料与建筑业务收入为3010万美元，2019年同期为4510万美元；运营亏损为760万美元，2019年同期为430万美元[182] - 2020年第二季度末材料与建筑业务积压订单为1.123亿美元，调整后较2019年同期的7760万美元增长44.7%[183][184] - 2020年第二季度材料与建筑业务总交付吨数为16.08万吨，较2019年同期的20.96万吨下降23.3%；沥青交付吨数为3.86万吨，较2019年同期的9.27万吨下降58.4%[184] 财务数据对比（上半年） - 2020年上半年运营收入为1.547亿美元，较2019年减少35.1%，即8380万美元[156][157] - 2020年上半年运营成本为1.124亿美元，较2019年减少40.3%，即7590万美元[156][158] - 2020年上半年销售、一般和行政费用为2280万美元，较2019年减少28.3%，即900万美元[156][158] - 2020年上半年资金运营（FFO）为2180万美元，较2019年减少11.7%，即290万美元[156] - 2020年上半年核心FFO为3140万美元，较2019年增加11.7%，即330万美元[156] - 2020年上半年商业房地产运营收入增至7740万美元，同比增加2%或150万美元，运营利润降至2690万美元，同比减少17.5%或570万美元[166][167] - 2020年上半年土地运营收入为2130万美元，2019年同期为7390万美元；运营利润为970万美元，2019年同期为1310万美元[176][179] - 2020年上半年材料与建筑业务收入为5600万美元，2019年同期为8870万美元；运营亏损为1140万美元，2019年同期为880万美元[186] - 2020年上半年材料与建筑业务总交付吨数为30.84万吨，较2019年同期的41.06万吨下降24.9%；沥青交付吨数为7.24万吨，较2019年同期的16.97万吨下降57.3%[186] 非GAAP指标 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，认为其能提供额外洞察[187] - FFO是公司作为房地产公司常用的非GAAP运营表现指标，有“核心FFO”和整体FFO两种形式[188][190][191] - NOI是公司内部评估商业房地产投资组合无杠杆表现的非GAAP指标[192] 业务表现分析 - 房地产销售资产类别组合多样，销售时间会显著影响运营结果，土地运营业务直接同比比较不能反映未来表现[180][181] 资金与现金流情况 - 2020年Q2末公司偿还5000万美元信贷额度借款，此前Q1末提取1.2亿美元以确保资金充足和增加灵活性[202] - 2020年和2019年上半年运营活动产生的现金流分别为2820万美元和8110万美元[203] - 2020年上半年投资活动产生现金流380万美元，2019年同期使用现金流2.355亿美元[204] - 2020年上半年CRE物业收购、开发和再开发支出550万美元，较2019年同期的2.352亿美元下降97.7%[206] - 2020年上半年总资本支出1090万美元，较2019年同期的2.458亿美元下降95.6%[206] - 2020年上半年融资活动提供净现金流4900万美元，2019年同期使用净现金流7480万美元[207] - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物9620万美元，其他流动性来源总计7240万美元，较2019年12月31日减少2510万美元[207] - 截至2020年6月30日，公司循环信贷安排有1.81亿美元借款、110万美元信用证已开具，可用额度2.679亿美元[208] - 截至2020年6月30日，公司未来12个月应付票据及其他债务到期付款0.1万美元，2021年到期付款1490万美元[210] - 截至2020年6月30日，无税收递延销售现金收益，约1450万美元税收递延征用收益未再投资[212] 财务报表相关 - 2020年6月30日其他承诺、或有事项和资产负债表外安排的描述包含在10 - Q表第1项简明合并财务报表附注10中[213] - 编制符合美国公认会计原则的财务报表时，管理层需对未来事件进行估计和假设，实际结果难免与关键会计估计存在差异[214] - 公司2019年10 - K表中包含了财务报表编制中最重要的会计估计说明[214] 市场风险 - 关于市场风险的信息参考公司2019财年（截至12月31日）10 - K表第7A项，自2019年12月31日以来市场风险的定量和定性披露无重大变化[216] - 新冠疫情对全球经济产生不利影响，导致金融市场大幅波动，其短期和长期经济影响仍不确定[217] - 公司因借贷和投资活动面临利率变化风险，将继续积极监测情况及其对利率的影响，并可能采取符合自身利益的进一步行动[217] 商业房地产入住率 - 截至2020年6月30日，公司商业投资组合总入住率为94.6%，较2019年下降0.1个百分点，同店入住率为95.6%，较2019年上升1个百分点[171][172]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度净收入为620万美元，合每股0.09美元，而2019年同期为900万美元，合每股0.12美元，净收入减少主要由于土地运营和材料与建筑业务板块收入下降，部分被商业房地产板块增长抵消 [23] - 2020年第一季度资金运营现金流为1590万美元，合每股0.22美元，2019年同期为1640万美元，合每股0.23美元；核心资金运营现金流为1830万美元，合每股0.25美元，2019年同期为1250万美元，合每股0.17美元，核心资金运营现金流增加得益于2019年上半年新收购项目及同店组合增长 [24] - 2020年第一季度销售和一般及行政费用降至1380万美元，2019年同期为1550万美元，主要因材料与建筑业务板块成本降低和运营改善举措 [26] - 截至2020年3月31日，总债务为8.196亿美元，总流动性为3.489亿美元，包括1316万美元现金和2.173亿美元信贷额度剩余额度；季度末净债务与过去12个月合并调整后息税折旧摊销前利润之比为7.5倍，债务与总资本比率为50% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产板块 - 收入同比增长17.9%，即660万美元；总投资组合现金净营业收入增加470万美元，增幅19.4%，主要因过去12个月商业房地产新收购项目及同店组合增长；同店现金净营业收入第一季度增加90万美元，增幅3.7%，达到2450万美元 [25] - 第一季度租赁约20万平方英尺可租赁面积，可比租赁平均租赁价差为10.6% [14] - 截至2020年3月31日，商业房地产投资组合出租率为94.7%，比上年同期高180个基点 [15] 土地运营板块 - 2020年第一季度产生收入1150万美元，季度息税折旧摊销前利润为540万美元，得益于土地销售和与土地及待售开发项目相关的合资企业收益；本季度完成毛伊商业园1.8英亩土地和库库伊乌拉1个单元的销售 [25] 材料与建筑板块 - 第一季度调整后息税折旧摊销前利润为负40万美元，2019年同期为负140万美元；运营成本和费用较上年同期下降38.8% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月初，随着病毒全球传播加速，夏威夷旅游业下滑，消费者活动减少；3月25日，夏威夷州州长正式实施居家令，关闭非必要企业并实施社交距离措施 [17] - 4月租金收取率为62%，38%的租户申请某种形式的租金减免 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进价值增值重新定位计划，如艾卡希公园购物中心项目，适度的新冠疫情相关时间影响预计不会延迟整体项目完工；资产变现计划也在继续，以简化公司业务并改善流动性 [15] - 公司将继续努力稳定Grace Pacific和材料与建筑业务的运营，专注于最终出售该资产，但承认当前经济环境可能影响出售时机 [16] - 公司将2020年慈善预算的20%用于与新冠疫情相关的社区倡议，与值得信赖的非营利合作伙伴合作，为相关项目分配资金 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 夏威夷在控制新冠疫情方面取得显著成效，但经济复苏和当地居民消费能力恢复取决于安全重启游客流入，目前尚不清楚如何及何时实现；公司对当地领导有信心，但不盲目乐观 [9] - 公司业务模式在不确定性中具有一定防御性，所有物业在加强安全措施后仍保持开放，支持各类必要租户；公司将谨慎管理业务和资产负债表，实施多项费用和资本削减措施，并定期根据最新经济和租户数据模拟潜在财务情景 [19][21] - 公司预计5月开始夏威夷将逐步恢复正常状态，零售商将开始重新开业，但过程是分阶段的，且不确定需要多长时间 [30] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及的非历史事实陈述为前瞻性陈述，受多种风险和不确定性因素影响，实际结果可能与预期有重大差异；公司不承担更新前瞻性陈述的义务 [5] - 管理层在电话会议中提及非公认会计原则财务指标，相关定义和完整对账可在公司网站补充材料中找到 [24] - 董事会鉴于当前经济环境的不确定性，暂时暂停季度股息分配，将继续每季度评估股息宣告，目标是支付房地产投资信托应税收入的100%，并确保2020年全年符合相关分配要求；同时，公司因新冠疫情相关不确定性撤回业绩指引 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4月租金收取情况，讨论是否多为延期支付，以及工业和地面租赁收取率为何不高 - 工业用户中有部分与非必要零售业务相关，地面租赁中有部分与非必要业主用户相关，导致这两类资产收取率较低；公司对部分高风险租户（当地非必要零售商、餐厅）主动提供4月租金延期支付方案，若没有该方案，预计回收率会略高；截至4月30日，仍有部分租户预计会支付租金 [34][35] 问题2: Grace Pacific部门今年有望实现盈利的信心来源 - 公司已大幅降低成本结构，包括一般及行政费用和运营费用；增加了业务积压量，投标成功率提高，且对中标项目盈利有信心；目前的挑战是与政府机构合作，使中标项目签约并开工，公司正积极利用现有维护合同，争取在道路不繁忙时开展铺路工作 [37][38] 问题3: 零售租户观察名单情况及与去年相比的变化 - 公司通常不披露租户观察名单，但租户健康是首要关注点，会与每个租户单独沟通，了解其需求并提供最佳协助，以确保其长期财务生存能力 [40] 问题4: 与以往经济衰退相比，当前投资组合表现如何，租金水平与租户生产力的情况 - 当前情况与2008/09年不可比；公司希望夏威夷能重新开放，关键是何时能从美国大陆引入游客；租户健康取决于此，与2008/09年情况不同；公司对所有购物中心开放且有一定活动感到满意，预计5月活动会稳步增加 [43] 问题5: 5月租金收取是否会更低 - 租户能否尽快开业是关键，4月租金收取率62%与62%的租户开业并非巧合；租户关闭时间越长，支付租金压力越大，目前难以预测5月情况 [46] 问题6: Grace在遗留未完成工作和应收账款方面的进展 - 第一季度Grace在应收账款回收方面表现良好，有助于产生正现金流；应收账款回收仍是Grace和整个公司的重点工作，团队正努力完成未完成工作；由于合同性质和工作流程，应收账款回收周期比商业房地产长，公司历史上未提供应收账款的详细粒度数据，目前剩余应收账款主要并非来自长期未结合同 [48][49][53] 问题7: 租户租金未支付的处理方式 - 公司首选处理方式是延期支付，已为部分最需要的租户提供4月租金延期支付，涉及金额110万美元，占当月账单的8.7%，按年计算为73个基点；公司会与大多数租户单独沟通，根据其情况提供最佳协助方案，包括为开业租户增加营销支持、确保便捷的路边取货服务，为关闭租户考虑重新开业的最佳方式 [56] 问题8: 投资组合受影响情况，是否有希望进入或退出的资产类别 - 公司对投资组合感到满意，零售方面专注于以杂货店为锚定的物业，而非购物中心；不涉及办公室和酒店业务；认为工业和地面租赁资产在夏威夷相对更具优势；公司认为新冠疫情可能为工业带来增长机会，可能会在该领域加大发展；社区和邻里中心对当地居民很重要，不仅是满足日常需求的场所，还可作为食品配送枢纽，从长期来看可能有利 [58][59] 问题9: 第一季度业绩是否符合预期 - 第一季度业绩符合预期，工业方面的强劲租赁推动了业绩增长，特别是科莫哈纳工业园区的租赁使入住率达到100%，加上此前收购项目的空间填补，体现了该部分投资组合的表现 [61]

公司业务战略 - 公司运营商业房地产、土地运营和材料与建筑三个业务板块，已制定简化业务战略，包括加速土地及相关资产变现和评估材料与建筑业务战略选择[126][127][128] 财务总体情况 - 2020年第一季度运营收入为8.08亿美元，较2019年减少37.6%（4860万美元），主要因土地运营和材料与建筑板块收入下降，部分被商业房地产板块收入增加抵消[133] - 2020年第一季度运营成本为5.73亿美元，较2019年减少43.1%（4340万美元），主要因土地运营和材料与建筑板块成本下降，部分被商业房地产板块成本增加抵消[133][135] - 2020年第一季度销售、一般和行政费用为1.38亿美元，较2019年减少11.0%（170万美元），主要因材料与建筑和商业房地产板块成本降低[133][136] - 2020年第一季度商业房地产物业销售收益为50万美元，源于租户行使购买选择权购买零售单元[133][136] - 2020年第一季度合资企业相关收入为320万美元，较2019年增加18.5%（50万美元），主要因房地产开发合资企业收入增加[133][137] - 2020年第一季度利息和其他收入（支出）净额为20万美元，较2019年减少87.5%（140万美元），2019年第一季度其他收入含出售EMI 50%权益的260万美元收益[133][137] - 2020年第一季度利息支出为780万美元，较2019年减少14.3%（130万美元），因该期间平均债务水平降低[133][137] - 2020年第一季度持续经营业务收入为580万美元，较2019年减少38.9%（370万美元）[133] - 2020年第一季度净收入为560万美元，较2019年减少35.6%（310万美元）[133] - 2020年第一季度终止经营业务净支出为0.2百万美元，低于2019年同期的0.8百万美元[138] - 2020年第一季度非控股权益亏损0.6百万美元，2019年同期为收入0.3百万美元[138] - 2020年第一季度净收入620万美元，2019年同期为900万美元；2020年第一季度FFO为1590万美元，2019年同期为1640万美元；2020年第一季度Core FFO为1830万美元，2019年同期为1250万美元[170] 商业房地产板块情况 - 商业房地产2020年第一季度运营收入43.4百万美元，同比增长17.9%，运营利润18.1百万美元，同比增长16.0%[141][142] - 2020年第一季度商业房地产无收购，有一项价值6.0百万美元的处置[146][147] - 2020年第一季度公司签署18份新租约和25份续租约，覆盖200,500平方英尺可租赁面积，续租约平均基本租金同比增长11.1%[147] - 截至2020年3月31日，公司商业投资组合整体入住率为94.7%，较2019年同期提高1.8个百分点[149] - 2020年第一季度商业房地产运营利润1810万美元，2019年同期为1560万美元；2020年第一季度商业房地产现金NOI为2890万美元，2019年同期为2420万美元；同店现金NOI 2020年为2450万美元，2019年为2360万美元[171][172] 土地运营板块情况 - 土地运营2020年第一季度运营收入11.5百万美元，低于2019年同期的49.0百万美元，运营利润5.0百万美元，低于2019年同期的12.6百万美元[151] - 2020年第一季度土地运营收入包括毛伊岛商业园二期开发销售和考艾岛未开发土地销售的影响[151] - 2019年第一季度土地运营收入主要来自毛伊岛约800英亩农业用地和韦利亚42英亩土地及相关改良设施的销售[153] - 房地产销售的资产类别组合和销售时间会显著影响运营结果，土地运营板块直接同比比较不能反映未来表现[154][155] 材料与建筑板块情况 - 2020年第一季度材料与建筑业务运营收入2590万美元，较2019年同期4360万美元下降40.6%，运营亏损380万美元，较2019年同期450万美元亏损收窄15.6%[157][158] - 2020年第一季度材料与建筑业务交付总量14.8万吨，较2019年同期20.1万吨下降26.4%；沥青交付量3.4万吨，较2019年同期7.7万吨下降55.8%[157] - 2020年3月31日材料与建筑业务积压订单8200万美元，较2019年3月31日1.247亿美元下降34.2%，但较2019年12月31日的7950万美元有所增加[157][159] - 2020年第一季度材料与建筑业务运营亏损主要因恶劣天气、政府机构延误和COVID - 19影响导致铺路量下降[158] 非GAAP指标使用 - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，包括FFO、Core FFO和现金NOI等，这些指标与GAAP指标有差异且计算方法可能与其他公司不同[160][161][162][164] 现金流情况 - 2020年第一季度运营活动提供的现金流为1890万美元，2019年同期为2460万美元，2020年主要由CRE业务板块驱动，土地运营板块现金流较2019年第一季度减少[176] - 2020年第一季度投资活动产生现金流290万美元，2019年同期使用现金流5220万美元，主要因资本支出减少[177] - 2020年第一季度融资活动提供净现金流1.005亿美元，2019年同期使用净现金流1640万美元，主要因公司为应对疫情不确定性提取1.2亿美元信贷额度[179] 流动性情况 - 公司主要流动性需求为支持营运资金、资本支出、商业房地产收购和开发，主要来源为运营活动现金流、可用现金及现金等价物余额和信贷额度[173] - 公司子公司向公司支付股息或进行其他分配无重大限制，公司会定期评估投资机会以增加股东价值，但无法预测投资情况及影响[175] - 2020年3月31日，公司其他流动性来源总计6630万美元，较2019年12月31日减少680万美元[179] - 2020年3月31日，公司有2.31亿美元循环信贷借款未偿还，已开具170万美元信用证，2.173亿美元未使用[180] - 公司认为当前运营结果产生的资金、可用现金及现金等价物和信贷额度下的可用借款足以满足未来十二个月业务需求，但会持续监控情况[182] 税收递延情况 - 2020年第一季度，公司出售房产获得约590万美元符合潜在税收递延处理的现金收益，暂无利用税收递延销售或征用所得进行收购[183] - 截至2020年3月31日，有590万美元税收递延销售现金收益和约1450万美元税收递延征用所得未再投资[183] 市场风险情况 - 自2019年12月31日以来，市场风险的定量和定性披露无重大变化，但公司会继续监控疫情对利率的影响[187][188] 资本支出情况 - 2020年第一季度资本支出620万美元，2019年同期为5900万美元，降幅89.5%，各细分项有不同变化[178] - 因疫情不确定性，公司无法预测2020年各业务板块的资本支出[178]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度净收入为520万美元，合每股0.07美元，而2018年同期净亏损1.366亿美元，合每股亏损1.90美元，2018年第四季度净亏损包含1.89亿美元非现金减值费用 [21] - 2019年全年净亏损3660万美元，合每股亏损0.51美元，而2018年净亏损7200万美元，合每股亏损1.02美元，2019年净亏损包含4970万美元非现金商誉减值，影响2019年每股收益0.69美元 [21] - 2019年第四季度与2018年同期相比，剔除2018年第四季度非现金减值费用后，运营成本和费用下降近28%；2019年全年，剔除2018年和2019年非现金减值费用后，运营成本和费用较上一年下降近10% [25] - 2019年第四季度销售和一般及行政费用（SG&A）降至1380万美元，较2018年第四季度的1650万美元下降16.4%；2019年全年SG&A费用降至5890万美元，较2018年全年的6120万美元下降3.8% [26] - 截至年底，公司总债务为7.046亿美元，总流动性为3.648亿美元，净债务与合并调整后EBITDA之比为7.4倍，债务与总市值之比为31.8%，而一年前为37% [27] - 2月25日，董事会宣布2020年第一季度股息为每股0.19美元，将于3月24日支付给3月9日登记在册的股东 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 商业房地产板块 - 2019年第四季度收入同比增长18.6%，即660万美元；全年收入增长2030万美元，即14.5%，达到1.606亿美元 [22] - 2019年第四季度总投资组合现金净营业收入（NOI）同比增加590万美元，即27.4%；全年总投资组合现金NOI增加近21%，即1800万美元，达到1.042亿美元 [22][23] - 2019年第四季度同店现金NOI增加89万美元，即4.8%，达到1940万美元；全年同店现金NOI增加390万美元，即5.2%，达到7860万美元 [23] 土地运营板块 - 2019年第四季度该业务部门产生收入3170万美元，EBITDA为530万美元；全年收入为1.141亿美元，EBITDA为2240万美元，全年土地变现活动产生约9000万美元的净现金收益 [24] 材料和建筑板块 - 2019年第四季度调整后EBITDA为正60万美元，全年为负610万美元，而2018年第四季度为负40万美元，全年为正1450万美元 [25] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司致力于将业务模式重新聚焦并简化为专注于夏威夷战略商业房地产资产的所有权和运营，利用当地市场知识和稀缺可开发城市土地带来的机会创造价值 [8] - 公司计划通过增加夏威夷房地产投资组合的NOI来提升价值，同时执行增值再开发计划，如Aikahi Park Shopping Center项目 [9][12] - 公司将继续推进非商业房地产资产的变现，包括开发库存和非核心土地，以改善资产负债表并简化业务模式 [14][16] - 公司努力稳定Grace Pacific业务，通过调整运营重点和控制成本来实现盈利，并适时将其变现 [17] - 公司逐步将自身从多元化企业集团转变为纯商业房地产公司，通过成本节约举措降低成本结构和SG&A费用 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观行业趋势影响零售板块，全球健康问题引发对旅游业水平的担忧，但公司专注于满足当地日常需求的零售和轻工业资产，表现良好 [10] - 公司认为2019年在推进夏威夷创收商业房地产投资组合的战略增长方面取得了显著进展，对团队的努力和成果感到自豪 [10][16] - 对于Grace Pacific业务，虽然2019年面临挑战，但第四季度实现了适度正EBITDA，表明努力开始取得成效，未来有望继续改善 [17] - 公司预计2020年同店NOI增长2% - 3%，租赁利差为4% - 5%，维护资本支出在1600万 - 2000万美元之间，增长资本支出在1700万 - 2100万美元之间 [28] 其他重要信息 - 公司在2019年扩大了ESG（环境、社会和治理）倡议的范围，确保其融入企业文化，并在150周年之际加强社区参与 [19] - 公司感谢前董事长兼首席执行官Allen Doane 29年的领导，他将于4月年度会议时从董事会退休 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明Grace在第四季度实现正EBITDA的驱动因素，这些因素能否延续到2020年，以及当前对Grace的计划是否是改善运营、实现正EBITDA后再重新考虑出售流程 - 第四季度业绩的关键驱动因素是使成本与业务活动水平相匹配，包括G&A和运营成本；2020年业务活动水平有望改善，公司已在年初赢得一些投标；出售流程仍在进行中，公司希望通过改善业绩来实现资产的最大价值 [33][34][35] 问题2: 请说明Kukui'ula项目销售改善的驱动因素、2019年销售的单元数量，以及基于现有库存和销售积压，2020年是否有可能实现类似的销售水平 - 项目销售改善的主要驱动因素是增加了库存，提供了更广泛的产品和价格选择，使项目更具活力；公司预计2020年销售水平与去年相似或略高，前两个月的销售情况显示买家兴趣持续强劲 [38][39][40] 问题3: 零售租赁利差达到11.5%，是否有特定的一两个租约推动了这一数据，以及能否谈谈租户观察名单 - 零售租赁利差主要由一个租户的续约推动，该续约将部分租金转换为合同租金并提高了租金；公司在Pearl Highlands Center有一家Pier 1门店，该门店本周已关闭，NOI损失已计入指导范围，预计下季度会影响整体投资组合入住率约31个基点，目前租赁团队正在积极寻找填补机会 [42][43] 问题4: Grace业务第四季度EBITDA为60万美元，该业务是否有能力实现更高的EBITDA，以及公司是否值得继续投入精力改善该业务，还是应尽快出售 - 公司房地产团队专注于投资组合表现，Grace业务的出售是简化业务的重要部分，但不会分散团队精力；出售流程仍在进行中，公司希望通过改善业绩来实现资产的最佳价值，预计2020年将实现正收益 [45][46][48] 问题5: 此前提到追讨未收账款的工作进展如何，是否已经完成，还是需要几个季度甚至更长时间才能全部收回 - 团队在追讨未收账款方面取得了一些进展，虽然2019年EBITDA远低于预期，但现金流未显著低于预期；这是一个持续的过程，仍有部分应收账款有待收回，还需要进一步完成一些工作 [51] 问题6: 2020年现金同店NOI指导为2% - 3%，而2019年为5%，请说明差异原因 - 2019年的增长部分得益于入住率的提高；2021年，预计总NOI将因2019年的收购项目而实现显著增长 [53][54] 问题7: 公司对报告资金从运营中获得（FFO）的看法如何，是否有可能在2021年开始报告 - 公司致力于提供良好的信息披露，将继续监测并在合适的时候开始报告FFO [56] 问题8: 2020年增长资本支出1700万 - 2100万美元的用途是什么，是用于商业房地产新增项目、Grace业务还是其他项目 - 增长资本支出主要用于核心商业房地产投资组合的维护和再开发，其中Aikahi Shopping Center项目将占用大部分资金，还有一些较小的重新定位和再开发项目也将在上半年启动 [60][61] 问题9: 如何看待2020年收购和处置业务的影响，以及如何估算现金NOI预期 - 现金NOI的非同店部分将主要受2019年收购项目在2020年的全年影响；大部分投资组合已纳入同店范围，同店增长预计为2% - 3%，公司将在后续提供更详细的指导 [64][65][66] 问题10: 目前夏威夷市场受冠状病毒影响的情况如何，公司是否有更积极进行收购的意愿，如果市场价格出现错位 - 目前夏威夷没有确诊的冠状病毒病例，也没有正在调查的病例；虽然可能会出现日本游客减少等情况，但预计不会导致房地产价值大幅下跌，也不会出现大量收购机会；公司投资组合主要面向当地需求，对旅游业依赖较小，相对具有弹性 [69][70] 问题11: 公司是否已开始向低基础资产卖家介绍潜在的OP单位税务高效交易 - 公司已开始让Jeff Pauker团队与银行和资产所有者合作，向他们介绍OP单位，并且得到了积极反馈；虽然目前团队更关注资产处置，但预计未来几年OP单位将成为公司用于扩大投资组合的一种方式 [74] 问题12: 公司希望偿还多少债务，出售资产时如何平衡收入损失与去杠杆化的关系 - 公司的目标是将债务与EBITDA比率降至5 - 6倍，截至年底该比率为7.4倍；在资产变现过程中，公司会谨慎考虑债务与EBITDA的关系，确保出售资产对杠杆指标具有增值作用，同时通过减少债务和增加收益来实现目标 [78][79]

公司业务板块构成 - 截至2019年12月31日，公司合并总资产中73.5%属于商业房地产（CRE）板块，13.6%属于土地运营板块，11.7%属于材料与建筑板块[12] - 公司运营三个板块，分别是商业房地产、土地运营和材料与建筑，各板块有不同的核心业务和收入来源[198][199] 公司战略 - 公司战略主要聚焦增加经常性收入、执行简化战略和保持财务稳健，如利用商业房地产组合增长、变现非核心资产和合理分配资本[13] - 商业房地产战略聚焦夏威夷，通过多种方式提升资产质量和增加经常性收入，如优化运营、重新定位和开发资产等[15][16] - 土地运营战略是从历史土地持有中实现价值最大化，探索开发或变现土地及相关投资[19] - 材料与建筑板块主要通过子公司Grace Pacific运营，公司正探索出售其部分或全部业务[21][22] - 财务战略旨在保持资产负债表强劲，通过非核心资产变现和经营活动现金流减少债务[23] 资产减值情况 - 2018年公司记录了与材料与建筑板块相关的长期资产和有限寿命无形资产减值费用4060万美元，2019年未确认此类减值[203] - 2018年第四季度，公司对Kukui'ula的投资确认了1.868亿美元的非现金、非暂时性减值，2019年未确认对附属公司投资的减值[204][205] - 公司每年或在特定情况下对商誉进行减值测试，若报告单元的估计公允价值低于账面价值则确认减值[205] - 2018年第四季度公司因GPC和GPRS报告单元公允价值下降，确认3720万美元非现金减值损失，加权平均折现率13.6%[210] - 2019年第三季度因M&C销售和利润率持续下降，公司对三个M&C报告单元商誉进行临时减值测试，确认4970万美元非现金减值损失，加权平均折现率12.7%[211] - 2019年第三季度公司因市场条件恶化对商誉计提4970万美元减值；2018年对长期资产和商誉计提7780万美元减值[254] 财务业绩 - 2019年公司净收入为亏损3840万美元，较2018年亏损6980万美元减亏45.0%[216] - 2019年公司经营收入为亏损1430万美元，2018年为盈利17280万美元[216] - 2019年公司运营收入4.352亿美元，较2018年的6.444亿美元下降32.5%，主要因2018年12月毛伊岛农业土地大宗销售未在2019年重现[216] - 2019年公司运营成本3.409亿美元，较2018年的3.824亿美元下降10.9%，主要因材料与建筑和土地运营部门成本减少[216] - 2019年销售、一般和行政费用为5890万美元，较2018年的6120万美元下降3.8%，主要因管理咨询费用和人员相关成本降低[217] - 2019年商业房地产销售损益为零，2018年为收益5140万美元[216] - 2019年合资企业相关收入为530万美元，2018年为亏损410万美元[216] - 2019年所得税为收益200万美元，2018年为费用1630万美元[216] 各板块运营情况 - 2019年商业房地产运营收入为1.606亿美元，较2018年增长14.5%（2030万美元）；运营利润为6620万美元，较2018年增长13.2%（770万美元）[224] - 2019年收购的物业、重新开发/新开发项目及同店租金增长推动运营收入和利润增加，部分被收购物业的折旧摊销及管理费用增加抵消[224][226][227][228] - 2019年收购改良物业总价1.349亿美元，收购土地租赁权益总价8350万美元，无处置CRE改良物业或土地租赁权益情况[230][231] - 2019年签署91份新租约和123份续约租约，覆盖56.54万平方英尺GLA，新租约平均年基本租金涨幅11.4%，续约租约涨幅7.4%[233] - 截至2019年12月31日，公司商业房地产投资组合整体入住率为93.9%，较2018年提高1.5个百分点；同店入住率为94.1%，较2018年提高1.9个百分点[236][237] - 公司使用非GAAP指标评估运营表现，现金NOI是评估商业房地产投资组合无杠杆表现的非GAAP指标[238][239] - 现金NOI代表商业房地产现金运营收入减去直接物业运营费用，计算时排除多项非现金及其他费用[240][241] - 公司按同店基础报告现金NOI和入住率，同店池排除开发、收购或出售的物业[241] - 土地运营中房地产销售资产类别多样，销售时间和成本基础影响运营结果，直接同比比较结果不能反映未来表现[243][244] - 2019年夏威夷地区现金NOI为1.042亿美元，较2018年增长23.0%（1950万美元）；改良GLA为390万平方英尺，较2018年增长11.4%（40万平方英尺）[224] - 2019年商业房地产调整后现金NOI为1.042亿美元，同店调整后现金NOI为7850万美元[245] - 2019年土地运营收入为1.141亿美元，运营利润为2080万美元；2018年收入为2.895亿美元，运营亏损为2670万美元[247] - 2019年材料与建筑业务收入为1.605亿美元，较2018年下降25.2%；运营亏损为6920万美元，较2018年收窄5.5%[253] - 2019年材料与建筑业务总交付量为78.69万吨，较2018年增长9.6%；沥青交付量为29.38万吨，较2018年下降41.0%[253] - 2019年末材料与建筑业务积压订单为7950万美元，较2018年末下降38.2%[253] 现金流情况 - 2019年公司经营活动产生的净现金流为1.576亿美元，主要来自CRE和土地运营业务及2460万美元税收相关现金收入[257] - 2018年公司经营活动产生的净现金流为3.099亿美元，主要来自4.1万英亩农业土地及部分所有权权益的大宗销售[257] - 2019年公司投资活动使用的净现金流为2.404亿美元，主要用于2.551亿美元资本支出，包括2.184亿美元商业房地产资产收购[258] - 2018年公司投资活动使用的净现金流为1.047亿美元，主要用于2.961亿美元资本支出，包括2.887亿美元商业房地产资产收购[259] - 2019年融资活动使用的净现金流为1.367亿美元，2018年为7350万美元，主要因2019年净偿还债务，而2018年为净借款，部分被2019年较低的现金股息支付抵消[263] 资本支出情况 - 2019年商业房地产物业收购/改良支出2.469亿美元，较2018年减少9.9%；租户改良支出360万美元，较2018年减少58.6%；采石和铺路支出190万美元，较2018年减少82.7%；农业综合企业及其他支出270万美元，较2018年增加12.5%；总资本支出2.551亿美元，较2018年减少13.8%[261] - 2020年公司预计资本支出约4500 - 5800万美元，其中商业房地产板块增长、维护和收购资本支出约3300 - 4100万美元，材料与建筑板块预计支出1000 - 1300万美元，土地运营/一般公司用途预计支出200 - 400万美元[262] 流动性与债务情况 - 截至2019年12月31日，公司其他流动性来源（贸易应收款、合同保留金和其他杂项流动资产）总计7310万美元，较2018年12月31日减少3840万美元[264] - 截至2019年12月31日，公司有9870万美元的循环信贷借款未偿还，已开具170万美元的信用证，3.496亿美元未使用[265] - 2019年公司出售毛伊岛地块获得约670万美元符合潜在税收递延处理的现金收益，使用2.19亿美元来自税收递延销售或征用的资金，1100万美元未再投资而到期，截至2019年12月31日，无税收递延销售现金收益，约1450万美元税收递延征用资金未再投资[267] - 截至2019年12月31日，公司估计的债务义务总计7.052亿美元，其中2020年到期3090万美元，2021 - 2022年到期1.718亿美元，2023 - 2024年到期2.413亿美元，之后到期2.612亿美元[269] - 截至2019年12月31日，公司估计的债务利息为1.503亿美元，其中2020年支付3030万美元，2021 - 2022年支付5580万美元，2023 - 2024年支付3350万美元，之后支付3070万美元[269] - 截至2019年12月31日，公司估计的购买义务为1280万美元，2020年到期[269] - 截至2019年12月31日，公司估计的总合同义务为10.307亿美元，其中2020年到期9250万美元，2021 - 2022年到期2.652亿美元，2023 - 2024年到期3.073亿美元，之后到期3.657亿美元[269]