Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q4 2019 Earnings Conference Call February 14, 2020 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - Chief Executive Officer Jai Agarwal - Chief Financial Officer Conference Call Participants Stephen Laws - Raymond James Rick Shane - JPMorgan Jade Ramani - KBW Operator Ladies and gentlemen, thank you for standing by, and welcome to the Fourth Quarter 2019 Apollo Commercial Real Estate Finance Inc. Earnings Conference Call. At this time, all participan ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 _________________________________________________________ FORM 10-K _________________________________________________________ ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-34452 _______________________ ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司运营收益为7260万美元，即每股0.47美元；GAAP净收入为2570万美元，即每股0.16美元，反映了3500万美元贷款损失准备金的影响 [15] - 截至季度末，投资组合摊余成本为61亿美元，较去年增长12%；账面价值为每股16.02美元，较6月30日的16.30美元有所下降，反映了贷款损失准备金以及与利率互换相关的每股0.07美元未实现损失 [16][17] - 截至季度末，公司拥有约5.4亿美元可用资本，债务与股权比率为1.3倍；本季度将摩根大通和德意志银行信贷额度分别提高至13亿美元和12.5亿美元，使回购总容量接近30亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司完成8笔贷款交易，总额超过9.5亿美元，并为之前完成的贷款额外提供1.26亿美元资金，还款总额为3.53亿美元 [15] - 截至季度末，投资组合包含74笔贷款，加权平均无杠杆收益率为8.2%，剩余期限不到3年，其中94%的贷款为浮动利率 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在欧洲和美国均有业务布局，第三季度继续在欧洲找到有吸引力的贷款机会，最近完成了在意大利的首笔交易，并在季度末后承诺了两笔大额首笔抵押贷款 [9] - 美国市场方面，公司最近完成了几笔交易，包括两笔酒店交易以及纽约市一个黄金零售角落的大型城市零售交易 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在投资区域上保持中立，评估交易和筛选项目时，会比较欧美潜在机会，目标是实现最有吸引力的风险调整后回报 [10] - 公司受益于未来资金储备，本季度额外提供1.26亿美元资金，有效保持资本投资并抵消贷款还款 [11] - 公司将继续寻找高级贷款或夹层贷款的过渡性机会，在投资和杠杆策略上保持纪律，不会为追求更高ROE而改变策略 [34][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司过去10年的表现感到自豪，认为公司商业房地产债务平台实力强劲，团队不断壮大，资产负债表更强大、更多样化 [7] - 管理层认为当前市场在整体ROE方面具有挑战性，但对团队继续寻找有吸引力的风险调整后回报的能力充满信心 [38] - 对于纽约公寓市场，管理层认为库存贷款融资市场健康，但销售速度和价格有所放缓，公司对整体投资组合感到满意 [26] 其他重要信息 - 公司在第三季度记录了3500万美元的贷款损失准备金，其中3200万美元与北辛辛那提一个生活方式中心的贷款有关，300万美元与马里兰州贝塞斯达的公寓库存贷款有关 [12][14] - 从第四季度起，公司将对生活方式中心贷款采用成本回收法核算 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新贷款与典型过桥贷款概念相比有何特点 - 这些贷款显然不是建设贷款，很多是过渡性贷款，有些不需要大量未来资金投入，公司可以一次性投入所有资金 [18] 问题: 新贷款是否为浮动利率，业主为何不选择CMBS贷款 - 所有新贷款均为浮动利率；业主不选择CMBS贷款的原因包括希望有还款灵活性、可能创造价值后再融资或出售、采用投资组合方式且喜欢浮动利率债务，以及欧洲市场以浮动利率为主，缺乏成熟的长期固定利率产品 [19][20] 问题: 意大利度假村贷款的借款人是谁 - 借款人是意大利当地的一个家族，他们围绕度假村创建了酒店公司，仍控制股权并管理物业 [21] 问题: 新贷款中的4.7亿美元贷款是否为旧的111 West 57th物业，“零售公寓”如何理解 - 不是，该贷款针对的是纽约第57街和第5大道拐角处的皇冠大厦的一部分；该资产是传统建筑，已被分割为住宅、酒店、街道零售等多个部分，公司仅对零售部分提供贷款 [22][23] 问题: 曼哈顿住宅公寓建设的夹层贷款市场情况如何，公司的风险敞口、业务计划和贷款价值比如何 - 公司最大的夹层贷款是曼哈顿的Steinway大楼，该资产仍在建设中，即将完工，赞助商在销售方面取得进展；曼哈顿公寓库存贷款融资市场健康，但整体销售速度和价格有所放缓；公司在纽约的贷款价格每平方英尺在1800 - 2200美元左右，对整体投资组合感到满意 [26] 问题: 公司是否有WeWork风险敞口，租金管制法规对曼哈顿资产估值有何影响 - 公司投资组合中没有WeWork风险敞口；公司避开了受租金管制的市场，因为难以进行风险评估，且债务收益率较低 [28][29] 问题: 第三季度一般及行政费用（G&A）下降，当前水平是否为预期的运行率 - 非股票基础的G&A每年约为800 - 850万美元，每季度会有正负30万美元的波动，这是现金G&A的合理运行率 [31] 问题: 如何考虑预期还款、增量收益率、资产组合向首笔抵押贷款转移以及当前杠杆水平等因素对2020年股息的影响 - 公司整体业务战略不会有重大变化，投资方面继续寻找高级或夹层贷款的过渡性机会，杠杆策略也不会改变；股息是投资和杠杆纪律的结果，未来会与董事会讨论合适的股息水平，重点关注可持续的长期收益 [34][36] 问题: 当前股息相对于账面价值的杠杆回报率为11.5%，在市场中是否是高门槛 - 公司在今年前三个季度已经实现了这一回报率，预计全年也能实现；市场在整体ROE方面具有挑战性，但公司不会为追求更高ROE而改变策略 [38] 问题: 本季度的贷款发放和项目储备与现有投资组合相比，风险是否更低 - 从业务计划角度来看，两者具有可比性；随着公司规模扩大，有更多机会参与大型高级贷款或控制信贷结构 [40] 问题: Liberty项目7.75%的资本化率是如何得出的，是否存在进一步减记风险，为何不直接 foreclosure 并出售资产 - 资本化率是综合考虑公开和私人可比数据以及零售房地产上市公司的市场情况得出的；目前的准备金反映了最佳可用信息，若预计未来有减记，会计上会在当前体现；公司认为通过努力仍可实现或重新获得资产价值 [43][44] 问题: 111 West 57th项目本季度是否有新的合同签约，贷款再融资前景如何 - 没有公开披露新的合同签约信息；目前公寓库存贷款市场健康，若资产完工且有一定的初始存款活动，公司资本有望在库存市场被替代，但再融资并非简单过程 [46] 问题: 111 West 57th项目全额还款是否合理，对公司收益的影响是否约为20% - 公司预计能收回全部欠款；该项目混合收益率超过20%，对收益的影响计算正确 [49][50] 问题: 如何考虑第一留置权和夹层或次级投资组合的潜在准备金水平，会计处理是否会改变公司对次级贷款的偏好 - 夹层贷款在计算当前预期信用损失（CECL）结果时视为首笔抵押贷款；这只是会计变更，预计不会影响公司未来业务 [53] 问题: 公司预计将提取多少准备金 - 公司尚未最终确定该数字，预计将在2月的第四季度文件中披露 [54]

贷款组合构成与收益 - 公司商业房地产贷款组合的摊余成本为47.795亿美元，加权平均票面利率为6.2%，加权平均综合收益率为6.8%[119] - 次级贷款及其他贷款资产的摊余成本为13.35073亿美元，加权平均票面利率为12.0%，加权平均综合收益率为13.2%[119] - 总贷款组合摊余成本为61.14574亿美元，加权平均票面利率为7.5%，加权平均综合收益率为8.2%[119] - 贷款组合总摊余成本为61.15亿美元，未拨付承诺金额为10.73亿美元[125] - 次级贷款及其他贷款资产组合摊余成本为13.35亿美元，未拨付承诺金额为6100万美元[125] - 商业抵押贷款组合中未动用承诺金额为10.12亿美元[122] - 贷款组合中12%为建筑贷款[122] - 商业抵押贷款加权平均风险评级为3.0[122] - 商业抵押贷款加权平均剩余期限为3.1年[122] - 公司未偿还贷款承诺总额为11亿美元，其中商业抵押贷款组合占10亿美元，次级贷款组合占6150万美元[174] 债务与融资结构 - 有担保债务安排总额为25.59318亿美元，资金成本为3.9%[119] - JPMorgan融资额度提升至13亿美元，当前未偿借款11亿美元（含3800万英镑）[146] - DB回购协议借款6.919亿美元（含1.082亿英镑）[147] - 高盛融资额度增至5亿美元，未偿借款2.677亿美元[148] - 公司使用利率互换将LIBOR固定在2.12%，使高级担保定期贷款的全额票面利率固定在4.87%[177] - 债务权益比率从0.9倍升至1.3倍（2019年9月vs2018年12月）[145] - 公司债务与权益比率维持在2.0倍以下[172] - 截至2019年9月30日，公司合同义务总额为60.41亿美元，其中一年内到期的债务为12.89亿美元，1-3年内到期的债务为22.83亿美元，3-5年内到期的债务为19.25亿美元，超过5年到期的债务为5.44亿美元[174] 收入与利润表现 - 2019年前九个月净利息收入增长19.6%至2.53亿美元[132] - 2019年前九个月PIK利息收入4280万美元[134] - 2019年前九个月提前还款罚金和加速费用收入400万美元[134] - 衍生工具外汇净收益860万美元（九个月）和500万美元（三个月），同比分别增长65%和127%[139] - 2019年第三季度普通股股东净利润为2570万美元，同比下降53.6%[130] - 2019年第三季度运营收益为7260万美元（每股0.47美元），前一年同期为5860万美元（每股0.45美元）[181] - 2019年前九个月运营收益为1.976亿美元（每股1.35美元），前一年同期为1.609亿美元（每股1.31美元）[181] - 营业收益为7255万美元（三个月2019）和5859万美元（三个月2018）[189] - 扣除投资实现损失和债务提前清偿损失的营业收益为7255万美元（三个月2019）和6117万美元（三个月2018）[189] - 稀释营业收益每股0.47美元（三个月2019）和0.45美元（三个月2018）[189] - 净收入可供普通股股东为2570万美元（三个月2019）和5538万美元（三个月2018）[189] 成本与费用变动 - 2019年第三季度计提贷款损失准备金3500万美元[132] - 第三季度计提贷款损失3500万美元（辛辛那提零售中心3200万+贝塞斯达住宅项目300万）[138] - 已实现和未实现贷款损失总额为725.13万美元，占总资产0.57%[126][127] - 一般及行政费用增加210万美元，主要由70万美元非现金限制性股票和RSU摊销、70万美元运营开支增加及70万美元交易失败成本驱动[136] - 关联方管理费增加370万美元（九个月）和90万美元（三个月），主要因股权增加所致[137] - 公司基础管理费为股东权益的1.5%[175] 资本与流动性状况 - 股权成本为35.55256亿美元[119] - 2019年前九个月平均资产规模为42.28亿美元，相关债务为21.10亿美元[128] - 现金及可用资金1.609亿美元，流动性覆盖未来12个月义务[167] - 2019年前九个月公司承诺投入20亿美元资本用于贷款，其中18亿美元已实际拨付[129] - 母公司Apollo全球管理资产规模约3120亿美元（截至2019年6月30日）[113] 股息与股东权益 - 季度股息维持每股0.46美元（普通股）和0.50美元（B系列优先股）[141] - 截至2019年9月30日，公司发行在外B系列优先股677.04万股，初始股息率为每年8.00%[180] - 每股账面价值从2018年12月31日16.20美元降至2019年9月30日16.02美元[191][192] - 贷款损失和减值准备导致每股账面价值减少0.22美元（2019年第三季度）[191] - 加权平均稀释股份-GAAP为153,918,435股（三个月）和150,424,889股（九个月）[185] - 2019年票据面值1.279亿美元，价格17.28美元，影响股份减少7,402,122股（三个月）[185] - 2022年票据面值3.45亿美元，价格19.91美元，影响股份减少17,327,970股[185] - 营业收益加权平均稀释股份为130,781,413股（三个月）和122,493,638股（九个月）[185][186] - 公司必须每年分配至少90%的REIT应税收入[170][179] 利率与汇率风险敞口 - 公司净利息收入对利率变动敏感，利率上升50基点时预计净利息收入增加1281.4万美元（增幅未提供），下降50基点时减少680.5万美元（降幅未提供）[198] - 美元计价浮动利率资产规模达242.3929亿美元，利率上升50基点将增加净利息收入1033.7万美元（每股收益增加0.07美元）[198] - 英镑计价浮动利率资产规模47.9516亿美元，利率上升50基点将增加净利息收入237.7万美元（每股收益增加0.01美元）[198] - 欧元计价浮动利率资产规模16.8219亿美元，利率变动50基点对净利息收入影响可忽略[198] - 公司总浮动利率资产规模达307.1664亿美元[198] - 部分浮动利率贷款受LIBOR利率下限约束[198] - 公司使用外汇远期合约对冲外币贷款及担保债务的汇率风险[202] - 公司通过贷款协议中的预付罚金条款管理预付风险[199] 投资与运营政策 - 公司投资准则规定单一投资不超过现金权益的20%[172] - 商业抵押资产受经济状况、房地产市场和行业衰退等多重因素影响[200] - 公司资产负债主要受利率而非通胀影响，财务报告按历史成本及公允价值计量[201]

公司概况 - 自2009年以来总资本部署约120亿美元，贷款组合规模达54亿美元，加权平均无杠杆贷款组合收益率为9.0%，浮动利率敞口为93%，债务与总权益比率为1.0倍，调整后EBITDA复合年增长率为37%[7] - 与Apollo关联，Apollo管理资产约3120亿美元，ARI收取1.5%净股权基础管理费，无激励费，Apollo有31名专注房地产信贷的投资和资产管理专业人员[8] 投资策略 - 采用“信用优先”方法，注重资本保全，主要投资于美国和西欧基本面强劲的门户市场、有增值业务计划的优质房地产，借款人有大量自有资金，投资地域和物业类型多元化，2019年上半年新增贷款加权平均贷款价值比为64%[12] 贷款组合 - 2019年第二季度贷款数量71笔，摊销成本54.44亿美元，投资净股权成本36.43亿美元，未动用贷款承诺11.92亿美元，浮动利率贷款加权平均无杠杆收益率为L+6.7%，加权平均无杠杆综合收益率为9.0%，加权平均剩余期限2.9年，一级抵押/次级贷款占比77%/23%[13] 财务状况 - 2019年6月30日，总资产56.24409亿美元，总股东权益26.71399亿美元，总负债和股东权益56.24409亿美元[29][32] - 2019年第二季度净收入6.1424亿美元，可供普通股股东的净收入5.6505亿美元，基本每股普通股净收入0.38美元，摊薄后每股普通股净收入0.37美元[35] 其他亮点 - 自2014年以来，总股本增长约3.1倍，有超9.03亿美元现金及现有信贷安排额度，流动性充足[22][8] - 与房地产所有者、运营商、高级贷款人和经纪人有“优先合作”关系，贷款组合稳定多样，有能力获取低成本资金，股息收益率为9.5%[25]

Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q2 2019 Results Conference Call July 25, 2019 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - President and CEO Jai Agarwal - CFO, Treasurer and Secretary Conference Call Participants Steve DeLaney - JMP Securities Jade Ramani - KBW Rick Shane - JPMorgan Stephen Laws - Raymond James Operator I'd like to remind everyone that, today's call and webcast are being recorded. Please note that, they are the property of the Apollo Commercial Real Estate, Inc ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 __________________________________ FORM 10-Q __________________________________ (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-34452 | --- | --- | --- | |------------------------------- ...

公司概况 - 自2009年以来总资本部署达111亿美元，高级和次级贷款组合为52亿美元[7] - 加权平均全收益为9.3%，浮动利率敞口为93%，债务与总股本比率为1.0倍，普通股股息收益率为9.7%[7] 投资策略 - 采用“信用优先”理念，专注资本保全，主要投资美国和西欧门户市场[12] - 投资机构级优质房地产，有完善增值商业计划，借款人权益充足[12] - 2018年新增贷款加权平均贷款价值比低至58%，地域和物业类型多元化[12] 贷款组合 - 2019年第一季度贷款数量69笔，摊销成本51.87亿美元，投资净股本成本30.27亿美元[15] - 浮动利率贷款加权平均无杠杆收益率为L+6.9%，加权平均剩余期限2.9年[15] 资本结构 - 总市值约56亿美元，债务与总股本账面价值比率为1.0倍，与总市值比率为0.9倍[19][24] - 债务占总市值的47%，债务服务覆盖率为3.0倍，固定费用覆盖率为2.5倍[24] 财务业绩 - 2019年第一季度净收入6775.8万美元，摊薄后普通股每股净收入0.43美元[34][37] - 运营收益6840.8万美元，每股运营收益0.50美元[38]