文章核心观点 - 波士顿地产公司（BXP）将于4月30日盘后公布2024年第一季度财报，预计营收同比增长，但每股运营资金（FFO）不变，行业环境有挑战也有机遇 [1] 公司过往表现 - 上一季度，公司每股FFO超出预期0.55%，营收好于预期，但高利息费用影响同比FFO每股增长 [2] - 过去四个季度，公司每股FFO均超Zacks共识预期，平均超出1.55% [3] 行业现状 - 2024年第一季度是美国写字楼需求连续第九个季度为负，净吸纳量为负3100万平方英尺，四个季度滚动总量为负7800万平方英尺 [4] - 第一季度全国空置率达20.2%，环比升70个基点，同比升210个基点，全国要价租金为每平方英尺37.77美元 [5] - 尽管全国趋势较弱，但部分市场写字楼需求表现较好，90个被跟踪市场中有26个一季度净吸纳量为正 [6] - 五分之一美国市场空置率下降，34个市场空置率低于15%，93个被跟踪市场中有32个甲级写字楼空置率环比下降 [7] 公司预测情况 - 公司拥有集中在波士顿、洛杉矶等地的甲级写字楼组合，因对顶级资产需求改善，其物业可能有良好租赁活动 [8] - 生命科学资产需求旺盛，公司将多栋写字楼改造成实验室/生命科学空间，有望带来优势 [9] - 与不同行业租户的长期租赁协议预计使本季度收入稳定，推动营收增长 [10] - Zacks共识预计第一季度营收7.6891亿美元，同比增长1.59% [11] - 预计季度停车及其他收入2863万美元，高于去年同期的2401万美元 [12] - 公司部分运营市场写字楼供应增加，加剧竞争，可能限制其保留租户和填补空置的能力 [13] - 预计高利息费用影响公司业绩，第一季度利息费用预计同比增长7.9% [14] - 过去一个月，Zacks共识对季度每股FFO预期维持在1.73美元，与去年同期持平 [15] 量化模型预测 - 模型预测公司本季度每股FFO可能超预期，因其正的盈利ESP和Zacks排名3增加了FFO超预期的可能性 [16][17] 其他值得关注的股票 - 公园酒店及度假村（PK）4月30日公布财报，盈利ESP为+3.66%，Zacks排名3 [18][19] - CBRE集团（CBRE）5月3日公布财报，盈利ESP为+2.60%，Zacks排名3 [18][20]

文章核心观点 - 商业房地产行业陷入困境，相关股票存在风险，是抛售时机 [1][4] 行业现状 - 自1月1日起顶级商业房地产股Realty Income股价下跌超11%，上涨空间有限，原因包括利率上升、远程办公常态化、消费者信心低迷等 [2] - 办公空间价值迅速下降，持有相关物业的房地产投资信托基金受影响，近期调查显示办公空间客户拖欠率达6% [3] - 纽约办公房地产价值2020年暴跌45%，损失达4530亿美元，旧金山商业房地产空置率30%且受犯罪问题加剧影响 [9] 公司情况 Vornado Realty - 因收入下降和利率上升，2023年大部分时间暂停派息，2024年预计仅在第四季度派息一次 [5] - 第四季度每股净亏损0.32美元，全年勉强实现盈利，年度利润可能存在会计手段因素 [6] Boston Properties - 拥有或管理近200处物业，受远程办公和企业裁员影响，自1月1日起股价下跌近13% [7][8] - 办公入住率仅18%，远低于疫情前，运营资金呈下降趋势，最新报告每股1.86美元，同比下降2.2% [9][10] New York Community Bancorp - 虽非纯商业房地产股，但大量投资该领域，60%（价值600亿美元）资产与曼哈顿商业地产相关，面临风险 [11] - 因风险住宅承销问题，Raymond James本周下调其评级，目标股价较当前水平低16% [12]

文章核心观点 - 波士顿地产公司宣布2024年1月1日至3月31日普通股每股0.98美元的季度现金股息，将于4月30日支付给3月28日收盘时登记在册的股东 [1] 公司概况 - 公司是美国最大的公开上市的顶级办公场所开发商、所有者和管理者，专注于波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区六个充满活力的门户市场 [2] - 公司是一家完全一体化的房地产公司，组织形式为房地产投资信托基金（REIT），已为客户和社区打造推动进步的场所超50年 [2] 公司资产 - 截至2023年12月31日，包括非合并合资企业拥有的物业，公司投资组合总面积达5330万平方英尺，共有188处物业，其中10处正在建设或重新开发 [2]

文章核心观点 公司虽面临行业困境和高利率环境挑战，但凭借优质资产、多元化租户、良好租赁情况、开发计划和稳健财务状况，有望应对短期挑战并实现增长 [1][2][3][4][5][6] 积极因素 需求与租赁 - 优质办公资产租户需求健康，公司有能力提供相应空间，有望推动租赁活动 [1] - 疫情影响减弱，企业返岗政策、低失业率和就业增长将带动公司优质办公物业需求，生命科学资产租赁活动有望推动该板块增长 [2] - 2023 年公司执行 420 万平方英尺租赁，加权平均租期 8.2 年，2023 年底 20 大客户加权平均剩余租期 10.2 年，有 270 万平方英尺租赁在管道中，预计 2024 年租赁收入同比增 0.7%，2025 年增 2% [4] 租户与收入 - 公司租户基础多元化且信誉良好，长期租约确保稳定收入和营收增长 [3] 开发与增长 - 公司开发和再开发计划有望推动未来净营业收入增长，预计到 2026 年相关物业稳定后将增加 2.49 亿美元净营业收入现金，开发项目复合年增长率达 4.4% [5] 财务状况 - 2023 年底公司流动性达 34 亿美元，稳健财务状况有助于把握长期增长机会 [6] 消极因素 行业环境 - 美国办公房地产市场受疫情后遗症影响，负吸纳和高空置率问题突出，居家办公等模式降低办公空间利用率，宏观经济不确定性导致租赁活动放缓 [7] 入住率 - 2024 年因租户违约和合同到期，公司预计平均在役投资组合入住率在 87.2% - 88.6%，预计维持 87.9% [8] 利率与债务 - 高利率环境增加公司借贷成本，影响房地产购置和开发能力，2023 年底债务达 159 亿美元，预计 2024 年高额利息费用将对每股 FFO 产生不利影响，管理层预计 2024 年合并净利息费用在 5.7 - 5.9 亿美元 [9] 市场表现 - 分析师对公司持谨慎态度，过去一周 2024 年每股 FFO 共识预期微降至 7.12 美元，过去一年公司股价上涨 2%，跑输行业 6.2% 的涨幅 [10] 其他相关公司 - 房地产投资信托行业中，Iron Mountain（IRM）和 SL Green Realty Corp.（SLG）排名较好，目前均为 Zacks Rank 2（买入） [11] - IRM 2024 年每股 FFO 共识预期为 4.38 美元，同比增长 6.3% [12] - SLG 2024 年每股 FFO 共识预期为 5.88 美元，较去年实际增长 19.03% [13]

行业核心观点 - 3月房地产投资信托基金（REITs）前景乐观，为寻求股息和收入增长的投资者提供有吸引力选择 [2] - 随着利率下降，REITs财务负担减轻，吸引追求收益的投资者 [3] - 3月优质REITs估值诱人，是稳定且注重收益的投资选择 [4] 波士顿地产公司（BXP）情况 公司概况 - BXP专注美国主要城市办公空间，短期前景乐观，未来季度有望实现增值表现 [5] 股价表现 - 截至2024年3月8日，BXP股价为63.15美元，年初至今微涨0.030美元，涨幅约0.048% [6] 财务表现与展望 - 2023年第四季度，BXP每股运营资金（FFO）达1.82美元，营收8.289亿美元 [7] - 预计2024年第一季度每股FFO在1.72 - 1.74美元之间，超预期的1.69美元 [7] - 2024年全年每股FFO预计在7 - 7.20美元，与市场共识预期7.18美元接近 [7] 股息情况 - BXP股息收益率达6%，过去五年股息增长率约3%，适合寻求稳定收入的投资者 [8][9] 投资理由 - 战略选址：聚焦美国主要城市，满足企业和员工需求 [10] - 创新办公空间：采用现代设计理念和配套设施，提升员工效率和满意度 [10] - 财务稳定：尽管市场波动，凭借强劲收入流和审慎财务管理保持稳定 [10] 未来展望 - 随着工作场所不断演变，BXP认识到适应变化的重要性，投资灵活办公空间、可持续设计和促进协作与福祉的配套设施 [11] - BXP有望凭借创新和增长重新定义办公环境，为投资者提供参与未来办公环境发展的机会 [12][13]

三家顶级REIT公司 - Prologis是最大的工业和仓储REIT公司，间接受益于电子商务增长[4] - Prologis在2023年第四季度报告中，每股FFO为5.61美元，同比增长8.7%，租金收入同比增长38.8%[5] - Prologis提供了乐观的指导，预计核心FFO每股在5.42至5.56美元之间，且具有稳定增长的股息[6] - Prologis的股息率约为2.9%，对于长期投资者来说是一个不错的选择[7] Boston Properties - Boston Properties专注于美国主要城市的办公空间，短期前景也被认为是积极的[8] - Boston Properties在2023年第四季度表现超出预期，每股FFO为1.82美元，收入为8.289亿美元[10] - Boston Properties提供6%的股息率，但股息增长率较低，过去五年约为3%[11] Extra Space Storage - Extra Space Storage是领先的自存储REIT公司，具有强劲的上一季度业绩[13] - Extra Space Storage在2023年第四季度报告中，每股FFO为2.02美元，同店销售增长为0.8%[14] - Extra Space Storage保持着健康的资产负债表，净债务与EBITDA比率为5.0x，被评级机构认为低于6.0x是安全的[15] - Extra Space Storage吸引了收入投资者和寻求股息增长的投资者，其股息率为4.5%，股息增长率为5.9%[16]

文章核心观点 加拿大养老基金投资委员会出售360 Park Avenue South大厦29%股权，虽引发对商业地产的担忧，但这仅反映其调整投资组合，不影响大厦本身价值，波士顿地产公司对该大厦升级改造后有望在2025年第四季度“稳定” [1][3][5] 大厦交易情况 - 加拿大养老基金投资委员会上周以1美元出售360 Park Avenue South大厦29%股权，波士顿地产公司接手 [1] - 波士顿地产公司2021年与合作伙伴以3亿美元购买该1913年建成、44万平方英尺的大厦 [1][7] - 加拿大养老基金投资委员会退出使波士顿地产公司从额外4600万美元的再开发承诺中解脱，此前其已在该项目花费7100万美元 [2] 行业担忧情况 - 加拿大养老基金投资委员会作为全球最大的房地产所有者之一，出售其在美国最成功的上市房地产公司所拥有大厦的权益，被广泛视为对商业地产的不信任投票，引发市场担忧 [3] - 该公司还出售了温哥华办公楼和南加州办公园区的部分股权 [3] 大厦升级情况 - 波士顿地产公司对大厦进行超1亿美元的重新定位和升级，包括打造新的底层、大堂、地下“大型便利设施中心”和休息室，以及新的电力和气流系统 [1][7][13] - 升级亮点是一个1.3万平方英尺、以巨型木质水箱为中心的屋顶露台，可供所有租户使用 [4][10] 大厦租赁情况 - 目前大厦仅18%已出租，波士顿地产公司估计到2025年第四季度将“稳定” [11] - 首家办公租户是财富管理公司Iconiq Capital，去年夏天签署7万平方英尺租约，扩大其在曼哈顿的业务 [12] - 首家零售租户是Saga Hospitality Group，租赁7000平方英尺开设新餐厅，预计秋季开业 [13] - 首席租赁代理称正在与多个潜在办公租户洽谈，要价为每平方英尺90 - 110美元 [13] - 该地区过去有科技热潮，现在金融公司也开始关注 [14]

波士顿房地产公司（BXP） - 由于办公市场长期结构性萎缩，BXP的办公物业面临着巨大的挑战[4][6][7] - BXP目前仍然支付着6.1%的股息收益率，但可能会削减股息以节省资金用于物业的资本支出[8] 国际纸业公司（IP） - IP面临着需求下降的挑战，营收从2014年的240亿美元下降到2023年的190亿美元，利润停滞不前[9][10][11] - 尽管IP目前有着5.3%的股息收益率，但在经济衰退时可能会被迫削减股息[12] 哈斯博公司（HAS） - HAS的业务运营状况不佳，营收从2021年的60亿美元下降到2023年的50亿美元，预计在2024年会进一步下滑[13][14][15] - HAS目前有着5.7%的股息收益率，但可能会削减股息以节省资金用于核心业务[16]

商业地产持有情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有或在合资企业中持有188处商业地产，总计约5330万平方英尺可出租净面积[20] 商业地产收购情况 - 2023年12月14日，公司以3800万美元收购合资伙伴在圣莫尼卡商业园45%的权益，该园区约120万平方英尺可出租净面积，约70%面积受75年地面租赁约束，物业有3亿美元现有抵押贷款[21] - 2023年1月31日，公司以约1700万美元收购弗吉尼亚州一处合资企业50%的权益[39] 在建/重建物业情况 - 截至2023年12月31日，公司有10处在建/重建物业，预计完工后约270万平方英尺可出租净面积，估计完成项目总投资约24亿美元，其中约13亿美元待投资[22] 开发项目预租率情况 - 截至2024年2月20日，总开发项目（不包括Skymark - Reston Next Residential）预租率为53%[22] 物业出售情况 - 2023年11月13日，公司达成协议出售290 Binney Street和300 Binney Street各45%权益给机构投资者，300 Binney Street已完成出售，投资者出资约2.129亿美元[22] 公司权益持有情况 - 截至2024年2月20日，公司拥有BPLP约89.1%的经济权益[26] 2023年完工项目情况 - 2023年有多项目完工或部分投入使用，如2100 Pennsylvania Avenue约47.6万平方英尺、View Boston observatory约6.3万平方英尺等[32] 项目暂停情况 - 2023年11月30日，公司暂停105 Carnegie Center重建项目，该项目原约7万平方英尺，计划重建为约7.3万平方英尺[32] 抵押贷款情况 - 2023年10月26日，公司以剑桥物业为抵押获得6亿美元抵押贷款，利率为Daily Compounded SOFR加2.25%，2028年到期，12月7日签订利率互换合约固定利率[34] 信贷协议情况 - 2023年1月4日，BPLP签订12亿美元无担保信贷协议，借款用于偿还2022年5月的7.3亿美元无担保定期贷款[35] 定期贷款情况 - 公司可增加现有2023年无担保定期贷款或产生一笔或多笔额外定期贷款，使总承付款项最高额外增加3亿美元本金[37] - 截至2023年12月31日，2023年无担保定期贷款未偿还金额为12亿美元，利率为调整后的定期SOFR加0.85%[37] 优先票据发行情况 - 2023年5月15日，公司完成7.5亿美元2034年到期、利率6.500%的无担保优先票据公开发行，净收益约7.413亿美元[37] 信贷安排增额情况 - 2023年9月28日，公司行使2021年信贷安排的增额功能，使最高借款额从15亿美元增至18.15亿美元[37] 有限合伙权益收购情况 - 2023年，公司收购102,699个有限合伙权益的普通单位[38] 合资企业贷款操作情况 - 2023年，公司在多项合资企业贷款上进行了延期、修改等操作，涉及金额从2800万美元到3.406亿美元不等[39][41] 收购收益情况 - 2023年12月14日，公司以3800万美元收购圣莫尼卡商业园合资伙伴45%的所有权权益，确认约2990万美元的合并收益[43] 减值损失情况 - 2023年，公司在Platform 16、360 Park Avenue South等项目上分别确认约1.552亿美元、5400万美元等的非暂时性减值损失[43] - 2023年12月31日止年度，公司对四项非合并合资企业投资确认了约2.726亿美元的非暂时性减值损失[124] 长期激励计划情况 - 2023年1月25日，公司薪酬委员会批准一项价值约1310万美元的基于股权的多年期长期激励计划[45] 可开发场地情况 - 公司控制的场地可支持约1890万平方英尺的新开发[51] 租约情况 - 截至2023年12月31日，公司已签订租约的加权平均租期约为7.8年，2023年执行了约420万平方英尺的租约，加权平均租期为8.2年[55] - 基于2023年12月31日的租约，公司组合中约5.8%的总面积租约将在2024年到期[55] 认证情况 - 截至2023年12月31日，公司总在役投资组合中有3340万平方英尺获得LEED认证，其中92%为最高的黄金和白金级别[60] - 自2018年以来，公司在总在役投资组合中新增了2500万平方英尺获得Fitwel认证的建筑[60] - 2022年，47座建筑（占公司符合条件投资组合的43%）获得ENERGY STAR认证[61] - 2023年公司在GRESB评估中连续第八次获得5星评级，连续第十二年获得GRESB“绿色之星”称号[66] - 2024年公司连续第四年入选《新闻周刊》“美国最具责任感公司”，在600家公司中排名第58位，在房地产行业中获得最高环境得分[66] - 公司连续第三年入选道琼斯可持续发展指数（DJSI）北美指数，是七家符合条件的房地产公司之一，也是该指数中唯一的办公房地产投资信托基金，得分处于被评估房地产公司的第94百分位[66] - 截至2023年12月31日，公司91%的积极管理投资组合获得了LEED、ENERGY STAR和/或Fitwel认证[76] 能源与碳排放情况 - 截至2022年底，效率措施和可再生能源消耗的综合影响使能源使用强度降低了39%，范围1和范围2温室气体排放强度比2008年基准年降低了70%以上[66] - 截至2022年底，效率措施和可再生能源消费的综合影响使能源使用强度降低了39%，范围1和范围2温室气体排放强度比2008年基准年降低了超过70%[80] 碳中和目标情况 - 公司承诺到2025年，在有运营控制权的占用和积极管理的建筑中实现碳中和运营，即净零二氧化碳当量排放[77] - 公司实现碳中和运营的战略目标包括：到2025年，通过节能和高效运营实现约1/3的总碳减排（低于2008年基准年）；到2025年，现场开发可再生能源系统并采购场外可再生能源，满足100%的电力需求；探索和推进电气化；必要时，在向无碳能源过渡期间抵消任何剩余排放[79] 绿色债券情况 - 自2018年以来，公司已在六次单独发行中累计发行了51亿美元的绿色债券[81] - 公司已发布四份绿色债券分配报告，将超过27亿美元的净收益分配给符合条件的绿色项目，其余8.238亿美元待最终LEED认证后分配给未来符合条件的绿色项目[81] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司有727名非工会员工（包括工会员工在内共有836名员工）[83] - 截至2023年12月31日，公司DEI社区有255名成员，占员工总数的35%；DEI委员会自2020年成立后已发展到超42名成员[84] - 2023年公司与代表性不足的企业（UBEs）的合作数量同比增加6%，对其支出同比增加12%[84] - 公司33%的员工在公司工作了10年或以上，员工平均任期约为9.2年，高管平均任期为18.5年；2023年自愿员工流失率为10.4%[92] - 2023年公司12%的员工获得晋升，其中51%为女性，28%为不同种族[93] 室内空气质量监测情况 - 公司在约40座建筑物中安装了室内空气质量监测设备[100] 应收票据情况 - 截至2023年12月31日，公司有一笔应收票据和两笔关联方应收票据未偿还，总计约9220万美元[104] 税收保护协议情况 - 截至2023年12月31日，公司有一处房产受税收保护协议约束，该协议将于2033年12月14日到期[105] 董事会情况 - 公司董事会由11名成员组成，所有董事任期一年[115] - 公司董事会设有审计、薪酬、提名与公司治理和可持续发展委员会，并制定了相关章程和政策[115][117] 业务竞争情况 - 公司在租赁优质工作、零售和住宅空间方面与众多房地产公司竞争，酒店业务也面临竞争[119] 酒店业务情况 - 公司运营酒店通过应税REIT子公司，BPLP作为出租方有权获得酒店毛收入的一定比例[121] 收入市场情况 - 公司收入主要来自波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区六个市场[124] 业务影响因素情况 - 公司业务受市场和经济波动影响，可能影响运营结果、财务状况和支付股息或分配的能力[125] 法规遵守情况 - 公司需遵守多种政府法规，这对业务、资本支出、收益和竞争地位有重大影响[110] 环境评估情况 - 公司收购物业时会进行环境评估，虽目前未发现重大不利影响，但未来可能需进行环境测试和补救行动[111] 住宅业务情况 - 公司住宅业务有6处房产（含1处在建），规模较小，预计继续聘请第三方管理[119] 大客户风险情况 - 2023年11月6日，WeWork及其子公司申请破产保护，截至2023年12月31日，WeWork是公司20大客户之一，不排除其拒绝一份或多份租约的可能[133] 人才与资金风险情况 - 劳动力市场收紧或影响公司招聘和留住人才，导致业务连续性缺失和成本增加[128] - 公司借款能力可能受限，影响收购、开发机会和现有债务再融资，降低回报并增加未来利息支出[128] 房地产价值风险情况 - 房地产价值下降会限制资产处置和债务融资能力，减少无担保贷款可用性[128] 投资风险情况 - 短期投资和现金存款价值及流动性可能因金融机构状况恶化、市场混乱等因素降低[128] 关键人员风险情况 - 公司成功依赖关键人员，如CEO、总裁等，失去他们的服务可能对业务产生重大不利影响[129] 房地产资产风险情况 - 房地产资产表现受经济状况、客户偏好、竞争等因素影响，可能导致现金流和支付能力下降[130] 客户破产风险情况 - 公司面临主要客户破产或无力偿债的潜在不利影响，可能影响物业收入和现金流[133] 物业竞争风险情况 - 公司物业面临来自其他开发商、业主和管理者的激烈竞争，可能影响吸引和留住客户的能力及租金水平[134] 开发建设风险情况 - 公司开发和建设活动面临融资、成本超支、许可获取等风险，可能影响项目盈利能力[136][137] 保险情况 - 恐怖主义风险保险计划触发金额为2亿美元，共保比例为20%，免赔额为索赔前一年保险公司保费收入的20%[157] - 旧金山和洛杉矶地区地震保险每次事故限额为3.3亿美元，年度累计限额为3.3亿美元，其中3000万美元由IXP提供，免赔额为受影响财产价值的5%；西雅图地区地震保险每次事故限额为1.1亿美元，年度累计限额为1.1亿美元，免赔额为受影响财产价值的2%[157] - BPLP为IXP的负债提供2000万美元的担保[157] - 公司投资组合保险计划每次事故限额为10亿美元，包括非核、生物、化学或放射性恐怖主义的恐怖主义保险；纽约列克星敦大道601号有13.5亿美元的超额财产保险，其中7.5亿美元为财产和恐怖主义保险，6亿美元仅为恐怖主义保险[161] - 纽约第五大道767号通用汽车大厦的财产保险计划每次事故限额为16.25亿美元，包括恐怖主义保险[161] - 公司核、生物、化学和放射性恐怖主义保险（NBCR Coverage）每次事故限额为10亿美元[161] 物业收购风险情况 - 公司面临物业收购风险，如无法完成收购、无法获得有利融资、物业表现不及预期等[145] - 收购的物业可能使公司面临未知责任，如环境清理负债、客户索赔等[146] - 收购竞争可能导致物业价格上涨，公司可能无法获得心仪物业或需支付更高价格[149] 物业出售风险情况 - 公司出售物业可能面临困难，受联邦税法和物业税收属性限制，可能影响财务状况和运营结果[150] 网络安全风险情况 - 公司面临网络安全风险，可能导致网络系统故障、财务报告错误等不良后果[164] - 公司信息技术网络面临网络安全风险，但目前未对业务产生重大影响[217] 客户协议风险情况 - 若客户被列为“禁止人员”，公司可能需终止协议，导致收入损失或面临索赔[166] 传染病风险情况 - 传染病爆发可能影响公司及客户的财务状况、运营结果、现金流和流动性[167] 气候变化风险情况 - 气候变化及相关监管可能对公司物业、运营和业务产生重大不利影响[170] 环境污染责任情况 - 公司可能因环境污染承担责任，目前污染法律责任保险每次事故限额2000万美元，总限额4000万美元[171] 环境负债风险情况 - 公司物业可能存在未被识别的环境负债风险，室内空气质量问题可能导致索赔和高昂的修复成本[173] - 公司在收购物业时会进行环境评估，但仍存在未识别潜在环境负债的风险[173] 法规合规风险情况 - 公司若不遵守《美国残疾人法案》或其他安全法规，可能面临罚款或赔偿，影响财务状况[174] - 公司物业需遵守各种监管要求，未来合规可能产生重大意外支出[176] 国际业务风险情况 - 公司未来国际业务将面临缺乏市场知识、法律差异等特殊风险[177] 债务情况 - 截至2024年2月20日，公司有21亿美元未偿还的浮动利率债务（不包括非合并合资企业）[179] - 截至2024年2月20日，公司合并债务约为154亿美元（不包括非合并合资企业债务）[184] 股权与市值情况 - 截至2024年2月20日，公司普通股流通股数为157,011股，普通股等价价值为10,367,436美元；普通运营合伙单位为19,196个，价值为1,267,512美元；总股权为11,634,948美元，合并债务为15,366,713美元，合并市值为27,001,661美元，合并债务与合并市值的比率为56.91%[186] 股价情况 - 2024年2月20日BXP普通股收盘价为每股66.03美元[193] 债务评级情况 - 公司高级无担保债务目前被两家主要评级机构评为投资级，但2023年12月和2

文章核心观点 - 2024年初写字楼空置率达30年新高，传统写字楼REITs股价较疫情前下跌40 - 60%，市场或处于“血流成河”投资机会中，但悲观情绪可能加深，未来12 - 18个月或出现最佳切入点，投资者可在股价较疫情前跌80%时买入，有望获400%资本收益 [1][3][4][5] 行业现状 - 2024年初写字楼整体空置率18.6%达30年新高，反映使用减少和供应增加，3万亿美元写字楼物业市场现仅值1.8万亿美元，损失1.2万亿美元，商业地产尤其是写字楼市场未来数年或负面新闻不断 [1][2] - 传统写字楼REITs股价较疫情前下跌40 - 60%，可能进一步下跌超80%，未来12 - 18个月或出现最大悲观切入点 [3][4] 投资案例 - 2009年2月买入First Industrial Realty Trust，当时工业REITs形势严峻，股价下跌超90%，如今股价大幅回升，收益率达38%，但股价完全恢复耗时超10年 [8] 主要公司 - Seeking Alpha确定23家写字楼REITs，最大的Alexandria Real Estate Equities投资生物科技研究物业，非传统写字楼REITs，排除该公司后，按市值排名前五的传统写字楼REITs为Boston Properties、Vornado Realty Trust、Kilroy Realty Corp、Cousins Properties Incorporated和SL Green Realty Corp [10][12] 公司表现 - 近年来市场对这些REITs不利，过去五年股价下跌，总回报受股息一定程度缓解，但实际美元收益因CPI上涨约23%而更差，2022年初起利率上升影响明显 [17][18][19] 业务特点 - 五家REITs地理上集中于少数城市的中央商务区，与其他REITs行业强调地理多元化形成对比 [23][25] - 资产集中于少量昂贵物业，如KRC在奥斯汀CBD新增价值6.9亿美元写字楼，SLG出售价值9.63亿美元零售公寓 [26] - 部分REITs资产中有非传统写字楼物业，零售和生命科学是主要多元化领域 [27] 影响因素 - 技术进步使远程工作更有效，改变办公人员期望和偏好，减少公司办公空间需求，使后台职能可迁至低成本地区 [29][30][31] - 人工智能对租户影响可能重大，大语言模型在合同审查等方面优于人类，成本降低99.97% [32] - 远程工作可能永久减少办公出勤和空间需求，多数公司期望员工每周到岗三天，当前写字楼空置率16.4%，平均占用率49.8%，结构性空置率50.2%，疫情前接近100% [33] - 商业房地产未偿还抵押贷款规模大，2024年20%（9290亿美元）到期，较2023年增长28%，25%写字楼贷款将到期，约44%写字楼贷款处于负资产状态，多数可能面临现金流和再融资问题，或使超300家地区银行面临偿付能力风险 [37][38][39] - 旧金山是“城市厄运循环”例子，写字楼入住率下降与治安和设施恶化形成反馈循环，2023年第四季度写字楼空置率35.6%，净吸纳量为负125万平方英尺 [43][49] 管理层展望 - 管理层总体乐观，Cousins Properties电话会议出色，Boston Properties专业，Kilroy Realty热情但模糊，SL Green积极但不具体，Vornado Realty未提供2024年指引 [51][52][53] - 各公司具体观点包括Cousins Properties认为生活方式写字楼物业返岗加速，旧CBD塔楼和郊区普通物业需求低；Boston Properties指出东西海岸客户需求差异大，当前市场租金和优惠不支持新开发；Vornado Realty认为供需将平衡，2024年收益将触底，仅以低价收购优质写字楼，董事会决定支付最低股息 [54][57][63] FFO预测 - Cousins Properties 2023年FFO/股2.62美元，2024年预计2.57 - 2.67美元；Boston Properties 2023年FFO/股7.28美元，2024年预计7.10美元；Kilroy Realty 2023年FFO/股4.62美元，2024年预计4.18美元；SL Green 2023年FFO 4.94美元，2024年预计6.05美元；Vornado Realty 2023年AFFO/股2.61美元，未提供2024年指引 [67][68][70] 估值与投资 - 采用相对疫情前基础价格评估，截至2024年2月17日，股价较疫情前高点下跌45 - 63%，五家公司空头兴趣差异大 [72][73] - 投资 thesis假设市场未达最大悲观点，五家REITs将存活，至少一家股价较疫情前下跌超80%，买入标准为下跌80%且股息率3%，预计最多10年恢复至疫情前价格；较温和替代标准为下跌50%且股息率7% [78][81][82] 风险提示 - 80%跌幅可能不出现，美联储预计今年降息将利好REITs，但降息时间和幅度不确定 [88][89] - 传统写字楼REITs价格可能无法恢复至疫情前水平，可能面临市场长期下跌、行业疲软、税收或监管不利变化、租户不愿通勤等问题 [90][91][92] 投资者建议 - 大型传统写字楼REITs股价较疫情前下跌约40 - 60%，未来一两年负面新闻不断，最大悲观点和最低价格可能在未来，若股价下跌80%，有机会获显著超额收益 [95][97][98] - Cousins Properties和Boston Properties可能是长期首选，SL Green和Vornado Realty更符合“血流成河”投资 thesis，目前对这些REITs评级为持有 [99]