公司参会信息 - BXP宣布总裁Douglas Linde和首席财务官Michael LaBelle将参加2024年BofA Securities金融服务会议[1] - BXP将在会议上讨论当前运营环境、趋势和策略，以及其他影响公司业务和财务事项[2] 公司背景介绍 - BXP是美国最大的上市开发商、业主和管理者，专注于六个动态门户市场，拥有53.3万平方英尺的房地产组合[3]

文章核心观点 - 通过在市场周期中对投资组合进行收缩和扩张操作，实现收益桶的增长，且无需持续注入新资金 [2][39] 市场周期投资策略 牛市操作 - 拓宽持仓，将部分资金投入“存储”仓位，在熊市时可出售 [3] 熊市操作 - 集中持仓，选择被低估且股息收益率高且安全的投资，必要时可适度亏损卖出一只股票以买入更优质的股票 [4] 股票复苏操作 - 监测所选股票相对于同等或更优质股票的收益率，当收益率接近时，将部分或全部资金转移到新的投资选择，以增加多元化或获得更高的股息增长预期 [6] 2022 - 2023 市场周期案例分析 2021 年末准备 - 投资组合持有 11 只房地产投资信托基金（REITs）以及英美烟草（BTI）和奥驰亚（MO）的资金，可用于重新配置 [10] - 2021 年随着 REIT 市场价格上涨，买入一些稳健增长型股票，拓宽投资组合 [11] 2022 年初价格暴跌时集中持仓 - 跟踪优质 REITs 价格变化，市场恐慌导致西蒙房地产集团（SPG）和 EPR Properties（EPR）股价下跌、收益率上升，增加这两只股票的持仓 [12][14][16] - 9 月市场对 Armada Hoffler 看法变差，研究后决定投资，同时增加 Spirit Realty Capital（SRC）作为收益仓位 [17] - 卖出 Crown Castle（CCI）和波士顿地产（BXP），将资金用于其他 REITs 投资 [18] - 到 2022 年底，REITs 数量降至 9 只，持仓集中度发生变化，从存储和其他仓位中提取 8%的投资组合资金投入 REITs [19] 2023 年重新拓宽持仓 - 目标是利用大仓位的部分资金从另一只优质 REIT 获得相同收益，当收益率差异达到 0.5%时进行操作 [22][23] - 2023 年下半年净租赁 REITs 价格下跌，当 WPC 收益率接近 SPG 时，用部分 SPG 持仓资金投资 WPC；NNN 收益率与 SPG 趋同时也进行类似操作；SRC 被收购后卖出，提供了资金资源 [25][26] - 增加 WPC 和 NNN 是为了多元化，偏好持仓规模为 3% - 4% [28] 将上涨潜力转化为收益 - 去年春季办公 REIT 价格暴跌，BXP 收益率超过 8%，6 月研究后决定买入价格为 45 美元，通过卖出看跌期权获利，10 月最终建仓，到次年 1 月持仓上涨 30% [30][31] - BXP 收益率降至比 VICI 高约 0.5%，考虑到 VICI 未来股息增长更好，通过计算累计收益差异后，决定将 BXP 持仓转换为 VICI 持仓 [32][35][36] 后续展望 - 2022 年初持有 VICI，年中亏损 9%卖出买入 SPG，持有 SPG 约一年获得约 7%股息后卖出获利约 10%，2023 年投资 BXP 上涨 30%后又转回 VICI，该仓位净收入至少增加 27%，且收入有保障并有望增长 [37][38] - 未来市场下跌时，可能会出现新的投资机会，可继续实现收益桶的增长 [39]

行业现状 - 2024年2月房地产投资信托基金（REITs）仍处于熊市，过去两年股价下跌27%，但租金增长5 - 10%，估值处于历史低位，多数REITs大幅折价交易，FFO倍数低且股息率高 [1][2] - 市场认为REITs折价是因担心利率“居高不下”，若今年利率下调，许多REITs可能大幅升值，但并非所有REITs都值得购买 [3] 波士顿地产公司（BXP） - 作为办公REITs蓝筹股，拥有优质资产、投资级资产负债表和优秀管理团队，但股价大幅下跌，吸引“价值投资者”抄底 [4][5] - 目前其股价约为调整后资金流（AFFO）的11倍，对于面临重大长期逆风且现金流可能多年下滑的REITs而言，并非特别便宜 [6][7] - 2023年FFO每股下降3.3%，入住率降至88.4%，预计2024年FFO每股再降2.5%，未来几年大量租约到期，困境可能持续 [8] - 写字楼实际入住率远低于租赁入住率，租户倾向转租和缩减规模，向“混合”办公环境过渡导致空置率上升，优质写字楼也受影响，新租约比2019年小43%，价值损失约40% [9][11][12] - 公司杠杆率较高，贷款价值比（LTV）约40 - 45%，债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为7.3倍，股价下跌43%合理，甚至可能跌幅不够 [13] - 股息率6%，但现金流下降使派息比率收紧，未来需大量资产再投资和去杠杆，可能削减股息，成为价值陷阱 [14] 额外空间存储公司（EXR） - 完成对生命存储公司（LSI）的收购，成为最大的自助存储REITs，历史上自助存储物业很受欢迎，过去约30年投资者平均年总回报率近19% [15][16] - 即使股价暴跌后，其市盈率仍达17.7倍，2021年末REITs估值倍数过高，因利率上升和供应过剩，增长停滞 [16][17] - 疫情初期自助存储需求激增，推动新开发项目增加，如今供应逐渐入市，而需求随世界恢复正常而减弱，市场可能多年供过于求 [18][19] - 17.7倍的FFO估值不便宜，尤其是在高利率环境下，相比之下，蓝筹公寓REITs如卡姆登房地产信托（CPT）更具吸引力，因公寓供应过剩何时结束更清晰 [20] - 公司风险回报比不佳，一名内部人士近期出售350万美元股票，建议出售该公司股票 [21] 总结 - 并非所有REITs都值得购买，部分股价下跌合理，部分则过度下跌，关键是要有选择性 [22][23]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年FFO为7.28美元/股,超出指导区间中值0.15美元/股,并超出市场共识0.01美元/股 [17] - 公司2023年第四季度FFO超出市场共识0.01美元/股 [17] - 公司2023年全年完成42万平方英尺的租赁,远超之前的预测 [18] - 公司2023年全年租赁平均期限超过8年 [18] - 公司2023年全年在公开无担保债券、私人有担保抵押贷款和私募股权市场筹集了超过40亿美元的新资本 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在2023年第四季度完成了150万平方英尺的租赁 [18] - 公司2023年全年租赁面积达420万平方英尺,远超之前的预测 [18] - 公司2023年全年租赁平均期限超过8年 [18] - 公司2023年全年保持了稳定的投资组合出租率,尽管面临着充满挑战的租赁环境 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在纽约市的租赁活动领先,达到56.7万平方英尺 [64] - 公司在洛杉矶地区的租赁活动达到46.8万平方英尺 [64] - 公司在旧金山地区的租赁活动达到19.8万平方英尺 [64] - 公司在波士顿地区的租赁活动达到15.3万平方英尺 [64] - 公司在华盛顿特区地区的租赁活动达到14万平方英尺 [64] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于办公资产类别和客户,而许多竞争对手正在撤出该领域 [38] - 公司拥有强大的资产负债表和获取资本的能力,以及建立多年的优质工作场所组合 [38] - 公司2024年的重点包括租赁、新投资机会和新开发项目 [39][40][42] - 公司将利用其竞争优势在市场低迷时期获得市场份额 [38] - 公司将保持谨慎的处置策略,只有在出现有利机会时才会出售资产 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2023年的经营趋势,如员工稳步回归办公室、企业盈利增长对租赁活动的重要性以及优质工作场所的表现,仍然重要且基本保持不变 [16] - 尽管商业地产行业普遍存在负面市场情绪,但公司在2023年表现良好 [17] - 公司对2024年的租赁市场持谨慎态度,预计整体租赁吸纳不会出现显著回升 [53][54] - 公司认为客户的整体盈利增长将有所改善,并对此持乐观态度,但这不会立即转化为就业和空间增加 [54] - 公司将专注于通过出色的运营能力来获取新客户和市场份额 [55] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Steve Sakwa 提问** 公司需要在2024年完成140万平方英尺的新租赁才能维持持平的出租率,这个目标在全年如何实现? [103][104] **Douglas Linde 回答** 公司预计2024年全年的租赁活动将达350万平方英尺。公司已经签约了62.5万平方英尺的空置面积将在2024年开始产生收入,还需要再签约140万平方英尺的新租赁才能维持出租率稳定。公司将努力通过出色的运营能力来实现这一目标,但具体时间进度存在不确定性。 [68][70] 问题2 **John Kim 提问** 公司收购Santa Monica Business Park和901 New York Avenue的合资企业权益,是否主要是因为合作伙伴不再愿意投入未来资本支出? [107][108][109][110] **Owen Thomas 和 Douglas Linde 回答** 是的,租约延期触发了这些收购。合作伙伴由于战略转变,不再愿意投入资本。公司看到了这些资产长期价值,因此选择收购合作伙伴的权益,以获得更高的收益。公司未来可能会有更多此类机会,但规模不会像上季度那么大。 [108][109][110] 问题3 **Alexander Goldfarb 提问** 公司是否看到一些资产所有者面临违约风险,以低于面值的价格出售债务的机会?以及合作伙伴是否纯粹是出于资本考虑,还是对投资风险的担忧? [114][115] **Owen Thomas 和 Michael LaBelle 回答** 公司主要通过无担保融资,并能够顺利延期或再融资现有抵押贷款。对于一些资产所有者面临的困境,公司看到了一些以低于面值价格出售债务的机会。合作伙伴退出主要是由于战略转变,而非对投资回报的担忧,公司自己的测算显示这些收购是高度有利的。 [115]

BXP第四季度业绩 - BXP 2023年第四季度每股FFO为1.82美元，超出Zacks Consensus Estimate一分[1] - BXP的季度业绩反映出租赁活动健康，营收超出预期，但季度利息支出增加，影响了每股FFO的年度增长[2] BXP租赁收入 - BXP的租赁收入从租赁中的季度收入为7.689亿美元，同比增长4%，总收入从上年同期增长5%至8.289亿美元[3] BXP全年报告 - Boston Properties在2023年报告的每股FFO为7.28美元，超出Zacks Consensus Estimate的7.27美元，但与去年的7.53美元相比表现不佳[4]

文章核心观点 公司2023年第四季度财报显示营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标表现良好，近一个月股价有一定涨幅 [1][2] 营收与收益情况 - 2023年第四季度营收7.6888亿美元，同比增长4%，超Zacks共识预期0.87% [1][2] - 该季度每股收益1.82美元，去年同期为0.78美元，超共识预期0.55% [1][2] 关键指标表现 - 开发和管理服务营收1273万美元，超5位分析师平均预期，同比增长51.4% [5] - 酒店营收1180万美元，超4位分析师平均预期，同比增长6.5% [5] - 租赁营收7.6888亿美元，超4位分析师平均预期，同比增长4% [5] - 停车及其他（含保险收入）营收3150万美元，超4位分析师平均预期，同比增长16.7% [5] - 摊薄后每股净收益0.76美元，超6位分析师平均预期 [5] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为2.9%，Zacks标准普尔500综合指数变化为3.4% [5] - 公司股票目前Zacks排名为3（持有），短期内表现或与大盘一致 [5]

BOSTON--(BUSINESS WIRE)--BXP (NYSE: BXP), the largest publicly traded developer, owner, and manager of premier workplaces in the United States, reported results today for the fourth quarter ended December 31, 2023. Financial highlights for the fourth quarter include: Revenue increased 5.0% to $828.9 million for the quarter ended December 31, 2023, compared to $789.8 million for the quarter ended December 31, 2022. Net income attributable to Boston Properties, Inc. of $119.9 million, or $0.76 per dilute ...

文章核心观点 - 华尔街分析师对波士顿地产公司即将发布的季度财报进行预测，包括每股收益、营收等指标，并分析了盈利预测修正对股价的影响，还给出了公司部分关键指标的预测及近期股价表现 [1][3] 盈利预测 - 预计公司即将发布的季度财报每股收益为1.81美元，同比下降2.7% [1] - 过去30天该季度的共识每股收益预估下调1%至当前水平 [2] 营收预测 - 预计营收为7.6228亿美元，同比增长3.1% [1] - “开发与管理服务营收”预计为926万美元，同比增长10.2% [6] - “酒店营收”预计达1172万美元，同比增长5.7% [7] - “租赁营收”预计为7.2827亿美元，同比下降1.5% [8] - “停车及其他（包括保险赔款）营收”预计达2905万美元，同比增长7.6% [9] 折旧与摊销预测 - 预计“折旧与摊销”将达2.005亿美元，上一年同期为1.9833亿美元 [10] 股价表现 - 过去一个月，公司股价回报率为1.5%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为2.5% [11] - 基于Zacks排名3（持有），公司未来表现可能与整体市场一致 [11]

波士顿地产公司财报 - 波士顿地产公司将于2023年1月30日收盘后公布第四季度和全年财报[1] - 波士顿地产公司的FFO每股收益可能会出现下降，但季度营收有望同比增长[1] - 波士顿地产公司在过去四个季度中，FFO每股收益均超过Zacks Consensus Estimate，平均超出幅度为1.68%[3] 行业趋势 - 2023年第四季度是办公需求连续第八个季度下降，净负吸收面积为-19.2百万平方英尺[4] - 2023年全美总体租赁活动下降21%，全国空置率达到历史最高水平，全国平均要价租金为37.67美元[5] 公司业务 - 波士顿地产公司拥有现代化的A级写字楼，集中在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山、西雅图和华盛顿特区等高租金、高准入壁垒的地理市场[8] - 波士顿地产公司预计2023年全年营收为30.5亿美元，同比增长4.38%[17] - 波士顿地产公司的FFO每股预计在7.25-7.27美元之间，全年预期基于同一物业净营业收入现金基础（不包括终止收入）增长1.50-2.5%[16]

文章核心观点 波士顿地产公司近期租赁成果获积极反馈，与Snap公司的租约延期将提升物业入住率和租金收入，公司受益于科技和生命科学企业对优质办公空间的需求，长期租约确保稳定现金流，开发和再开发项目有望推动净营业收入增长，过去三个月股价表现优于行业 [1][4][5][6] 波士顿地产公司租赁情况 - 与Snap公司在加州圣莫尼卡商业园签订46.7万平方英尺的10年期租约延期协议，将提升物业入住率和租金收入 [1] - 截至2023年9月30日的九个月内，公司执行约270万平方英尺的租约，加权平均租期7.2年，20个最大客户的加权平均剩余租期10.1年 [4] 圣莫尼卡商业园情况 - 位于圣莫尼卡热闹街区中心，是120万平方英尺的创意办公园区，租户包括知名科技和娱乐公司 [2] 公司发展优势 - 受益于科技和生命科学企业对优质办公空间的需求，租赁活动健康 [4] - 租户包括行业领头羊，长期租约确保稳定现金流 [5] - 截至2023年第三季度末，有11个办公、实验室、零售和住宅项目在建，预计总投资约24亿美元，有望推动净营业收入增长 [5] 股价表现 - 过去三个月，公司股价上涨35.1%，优于行业23%的涨幅 [6] 其他REIT公司情况 - Stag Industrial和VICI Properties排名较好，均为Zacks Rank 2（买入） [8] - Stag公司2023年每股运营资金（FFO）共识估计为2.28美元，同比增长3.2% [9] - VICI Properties公司2023年每股FFO共识估计为2.15美元，较上年增长11.4% [10]