Beazer Homes USA, Inc. (NYSE:BZH) Q2 2022 Earnings Conference Call April 28, 2022 5:00 PM ET Company Participants David Goldberg - Senior Vice President and Chief Financial Officer Allan Merrill - Chairman, President and Chief Executive Officer Conference Call Participants Alan Ratner - Zelman and Associates Jay McCanless - Wedbush Securities Alex Barron - Housing Research Center Operator 00:08 Good afternoon and welcome to the Beazer Homes Earnings Conference Call for the quarter ended 31st 2022. Today's c ...

Table of Contents Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Stock, $0.001 par value BZH New York Stock Exchange _____________________________________________________________ UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 _____________________________________________________________ FORM 10-Q _____________________________________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1 ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后EBITDA增长40%，每股收益同比翻倍 [7] - 销售速度为每个社区每月3.3套，高于过去十年第一季度平均水平 [24] - 平均售价上涨15%，推动房屋建筑收入增长约5%至4.47亿美元 [24] - 毛利率（不包括摊销利息、减值和弃置费用）为24.2%，上升超200个基点 [25] - SG&A占总收入的百分比下降约90个基点至11.8% [25] - 调整后EBITDA为6110万美元，占总收入约13% [25] - 摊销利息占房屋建筑收入的百分比为3.3%，下降110个基点 [26] - 本季度税收支出约650万美元，有效税率为16% [26] - 持续经营业务净收入约3500万美元，每股收益1.14美元，同比翻倍 [27] - 积压订单价值14亿美元，增长超20% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 销售业务 - 第一季度销售速度为每个社区每月3.3套，公司继续在许多社区限制销售以管理产能和确保客户体验 [24] - 预计第二季度平均每月销售速度保持在3套左右，与长期历史平均水平一致 [28] 房屋交付业务 - 第一季度交付房屋符合预期，但面临家电和某些HVAC组件供应挑战 [9] - 预计第二季度交付房屋数量在1000 - 1050套之间 [29] 土地业务 - 第一季度在土地和开发上花费超1.3亿美元，同比增长近20% [35] - 活跃地块数量增长至超22000块 [35] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是实现盈利增长快于收入增长，通过更高效和低杠杆的资产负债表实现平衡增长 [38] - 运营上专注为客户提供优质体验，应对供应链挑战，同时增加地块储备以推动未来增长 [38] - 战略上投资团队和ESG平台，以差异化职业发展、房屋产品和公司环境影响 [39] - 公司通过选择计划、抵押选择平台和节能房屋等方式，聚焦房屋可负担性，以在市场竞争中吸引购房者 [17][18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营环境体现消费者需求强劲和供应链挑战持续的特点，预计这些情况在本财年剩余时间将持续 [11] - 从长期看，行业前景乐观，就业市场强劲、工资增长以及人口结构向购房转变，都将支撑住房需求 [12] - 行业面临住房供应短缺、房价上涨、材料和劳动力供应问题、成本上升以及抵押贷款利率上升等挑战 [13][14] - 公司认为住房可负担性是行业长期最大风险，并采取措施应对 [15] - 公司对2022财年盈利超过每股5美元有信心，即使生产周期延长也能实现该目标，若生产环境改善还有上行空间 [20][21] 其他重要信息 - 2021财年公司实现约1200万美元能源效率税收抵免，2022财年第一季度实现300万美元，预计全年约1200万美元，即每股约0.40美元 [22][23] - 公司在12月发布首份ESG摘要，与行业SASB指标一致 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1月利率上升对业务的影响及利率升至多少会影响业务 - 1月未看到利率变动影响需求，公司销售受产能管理而非利率变化限制 [43] - 利率上升影响受房价、收入和利率三个因素共同作用，公司关注房价和利率上升导致可负担性下降的风险 [44][45] - 公司在评估每笔交易时假设抵押贷款利率远高于当前水平 [46] 问题2: 毛利率加速增长的驱动因素及成本情况 - 第二季度毛利率预计上升，积压订单显示了较高的毛利率预期 [47] - 第一季度成本有上升，但公司能够提高价格以抵消成本并保持利润率 [47] - 公司对全年成本有一定可见性，通过管理开工和销售速度来控制成本 [49] 问题3: 如何解决劳动力供应问题 - 劳动力供应受人口结构、疫情和工作模式等因素影响 [51] - 随着疫情缓解、产品替代和行政瓶颈改善，预计9 - 18个月内建设周期将恢复正常 [56] 问题4: 公司未来业务机会和发展方向 - 2023财年公司将有大量积压订单和更多社区数量，预计盈利将增长 [60][61] 问题5: 第二季度销售速度未季节性提升的原因 - 公司根据开工和交付能力保守控制销售，以确保能履行对客户的交付承诺 [64] - 若开工和产品供应改善，销售有提升空间 [65] 问题6: 对利率上升风险的应对措施是否有变化 - 公司一直按较高抵押贷款利率进行项目评估，未因近期利率上升风险调整策略 [68] - 利率上升时，公司提醒销售团队和参与抵押选择计划的贷款机构为客户提供最佳方案 [70] 问题7: 土地收购趋势及供应情况 - 土地市场强劲，公司通过寻找核心竞争力产品和合适交易结构来获取土地 [72][73] - 公司专注于已知市场和产品，控制风险 [75] 问题8: 杠杆率接近目标后资本分配计划 - 公司将根据情况决定资本分配，目前专注于将债务降至10亿美元以下，同时看好土地市场投资机会 [76] 问题9: 利率上升时产品组合是否会调整 - 公司致力于在各市场保持房屋可负担性，采用更多附属产品，房屋尺寸略有变小 [79][80] 问题10: 东南部地区积压订单转化率低的原因 - 东南部地区面临行政许可和检查延误问题，影响房屋交付 [81] - 预计随着时间推移，运营程序将恢复正常，积压订单转化率将提高 [82] 问题11: 是否有股票回购计划 - 公司有授权股票回购计划，但目前更关注业务增长，会根据情况考虑股票回购 [83] 问题12: 今年预计交付房屋数量 - 已交付、积压订单和在建样板房数量总和为4671套，占预计交付量超95%，预计交付量高于此数 [85][86] - 该预计已考虑生产周期延长因素，若生产环境改善有上行空间 [87] 问题13: 社区数量增长缓慢与销售速度的关系 - 供应链和劳动力问题使土地开发变慢，第二季度社区数量将适度增长，2023年将加速增长 [90]

业绩总结 - 新房订单为1,141套，同比下降20.9%[8] - 销售速度为3.3，同比下降5.6%[8] - 房屋建筑收入为4.467亿美元，同比增长5.3%[8] - 平均销售价格为43.84万美元，同比增长15.1%[8] - 净收入为3,490万美元，同比增长189.9%[8] - 调整后EBITDA为6110万美元，同比增长40.1%[8] - 季末待交付订单金额为14.052亿美元，同比增长20.9%[8] 未来展望 - 预计2022财年每股收益超过5.00美元，因能源效率税收抵免增加约0.40美元[7] - 预计2022财年EBITDA增长超过10%[7] - 预计2022财年净债务降至10亿美元以下[11] 成本与支出 - FY22第一季度的SG&A每个交付成本为46.0千美元，较FY21第一季度的43.5千美元上升了5.7%[18] - FY22第一季度的总收入中SG&A占比为11.8%，较FY21第一季度的11.5%上升了0.3个百分点[18] - FY22第一季度的土地支出为99.9百万美元，较FY21第一季度的30.9百万美元增长了223.6%[23] 地区表现 - FY22第一季度西部地区的平均销售价格（ASP）为425.4千美元，较FY21第一季度的362.8千美元增长了17.3%[18] - FY22第一季度东部地区的ASP为466.5千美元，较FY21第一季度的439.3千美元增长了6.2%[18] 财务状况 - FY22第一季度的调整后EBITDA为61,114千美元，较FY21第一季度的43,612千美元增长了40.2%[20] - FY22第一季度的总资产（不包括递延税资产）为1,915百万美元，较FY21第一季度的1,878百万美元增长了2.0%[21] - FY22第一季度的净债务与调整后EBITDA比率为6.4倍，较FY21第一季度的4.1倍上升了56.1%[22] - 截至2021年12月31日，公司的净递延税资产为198.9百万美元，较2020年12月31日的221.2百万美元下降了10.1%[28] 社区扩张 - 截至2021年12月31日，公司的活跃社区数量为116个，预计在接下来的六个月内将新增约25个社区[26]

公司2022财年优先事项 - 公司2022财年的优先事项包括通过增加土地支出和使用土地期权协议来增加地块储备、提高盈利能力并将总债务降至10亿美元以下、提供卓越的客户体验以及促进员工福祉[127] 社区业务数据关键指标变化 - 2021年第四季度，公司社区月均销售额为3.3，上年同期为3.5；净新订单为1141，较上年同期的1442下降20.9%[128] - 2021年第四季度，公司平均活跃社区数量为114，较上年同期的136下降16.2%；期末活跃社区数量为116，上年同期为134[129] - 2021年第四季度净新订单降至1141份，较2020年同期下降20.9%[144] - 2021年第四季度，公司活跃社区数量从2020年的136个降至114个，下降16.2%；销售速度从每个社区每月3.5套降至3.3套；取消率从12.3%降至11.8%[144] 土地储备数据关键指标变化 - 截至2021年12月31日，公司土地储备包括23049个受控地块，较上年同期的18801个增长22.6%；活跃地块为22426个，较上年同期增长23.6%[130] - 截至2021年12月31日，公司控制23049块土地，其中自有11399块（占比50.8%），期权合约控制11027块（占比49.2%），2020年12月31日通过期权合约控制7536块（占比41.5%）[199] - 截至2021年12月31日，公司期权合约相关不可退还押金等总计约1.216亿美元，净剩余购买价格为7.154亿美元[199] 积压房屋数据关键指标变化 - 截至2021年12月31日，公司积压房屋的总价值为14.052亿美元，较上年同期增长20.9%；积压房屋数量为2908套，较上年同期增长2.5%；积压房屋的平均售价为48.32万美元，较上年同期增长17.9%[131] - 截至2021年12月31日，积压订单单位总数为2908个，较2020年增长2.5%；积压订单房屋总价值为14.052亿美元，较2020年增长20.9%；积压订单平均售价为48.32万美元，较2020年增长17.9%[145] 房屋建筑业务数据关键指标变化 - 2021年第四季度，公司已交付房屋的平均售价为43.84万美元，较上年同期的38.08万美元增长15.1%[133] - 2021年第四季度，公司房屋建筑毛利率为20.9%，上年同期为17.6%；剔除减值、报废和利息后的房屋建筑毛利率为24.2%，上年同期为22.1%[134] - 2021年第四季度，公司房屋建筑收入为4.46729亿美元，较2020年增长5.3%；平均售价为43.84万美元，较2020年增长15.1%；成交数量为1019套，较2020年下降8.5%[147] - 2021年第四季度，公司房屋建筑毛利润为9330.4万美元，较2020年增加1850万美元；毛利率为20.9%，较2020年增加330个基点[155] - 剔除减值、报废和利息摊销影响后，2021年第四季度房屋建筑毛利润为1.08084亿美元，较2020年增加1420万美元；毛利率为24.2%，较2020年增加210个基点[153][155] - 由于供应链中断，公司建筑周期较2020年12月31日平均延长2 - 3个月[145] - 截至2021年12月31日的过去12个月，公司房屋建筑毛利率为19.5%，排除利息、库存减值和弃置成本后为23.4%[163] - 截至2021年12月31日的过去12个月，曾减值社区占总交房量的7.3%，减值前毛利率为8.2%，排除利息摊销后为11.8%，减值转回影响为16.5%，排除利息摊销后减值转回后毛利率为28.3%[163][165] 西部市场业务数据关键指标变化 - 西部市场2021年第四季度净新订单为655份，较2020年下降16.2%；积压订单为1705个，较2020年增长13.3%；房屋建筑收入为2.56492亿美元，较2020年增长10.1%；毛利润为6292.7万美元，较2020年增加1010万美元[144][145][147][157] 东部市场业务数据关键指标变化 - 东部市场2021年第四季度净新订单为236份，较2020年下降26.3%；积压订单为602个，较2020年下降16.5%；房屋建筑收入为1.14287亿美元，较2020年增长16.7%；毛利润为2553.4万美元，较2020年增加570万美元[144][145][147][158] 东南部市场业务数据关键指标变化 - 东南部市场2021年第四季度净新订单为250份，较2020年下降26.5%；积压订单为601个，较2020年下降1.6%；房屋建筑收入为7595万美元，较2020年下降18.6%；毛利润为1603.5万美元，较2020年减少380万美元[144][145][147][159] 土地销售及其他业务数据关键指标变化 - 2021年第四季度土地销售及其他业务总收入为7420万美元，较2020年同期的4310万美元增加3110万美元；总毛利为4096万美元，较2020年同期的456万美元增加3640万美元[166] 公司财务数据关键指标变化 - 2021年第四季度，公司销售、一般和行政费用（SG&A）占总收入的11.8%，上年同期为12.7%[135] - 2021年第四季度，公司持续经营业务总收入为4.54149亿美元，上年同期为4.28539亿美元；毛利润为9740万美元，上年同期为7529.3万美元；毛利率为21.4%，上年同期为17.6%[138] - 2021年第四季度，公司净利润为3488.5万美元，上年同期为1199.7万美元；调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）为6111.4万美元，上年同期为4361.2万美元[142] - 2021年第四季度公司营业收入为4090万美元，较2020年同期的1770万美元增加2330万美元；SG&A占总收入的比例从12.7%降至11.8%，下降90个基点[168][169] - 2021年第四季度公司确认持续经营业务所得税费用为650万美元，2020年同期为410万美元[177] - 2021年第四季度经营活动净现金使用量为7780万美元，主要因库存增加7920万美元和非库存营运资金余额净增加4480万美元，部分被所得税前收入现金流入4140万美元抵消[179][181] - 2020年第四季度经营活动净现金使用量为7460万美元，主要因库存增加6270万美元和非库存营运资金余额净增加3510万美元，部分被所得税前收入现金流入1610万美元抵消[179][182] - 2021年和2020年第四季度投资活动净现金使用量分别为280万美元和290万美元，主要因样板房资本支出[183] - 2021年第四季度融资活动净现金使用量为660万美元，主要因股票薪酬奖励归属的税款支付；2020年第四季度为300万美元，主要因股票薪酬奖励归属的税款支付和债务发行成本支付[184] - 截至2021年12月31日和9月30日，公司合并净收入分别为3482.9万美元和1186.7万美元，总收入分别为4.53433亿美元和4.28184亿美元[194] 公司信用评级与股票回购 - 2021年6月，标普将公司企业评级从B - 上调至B；8月，穆迪将公司发行人企业家族评级从B3上调至B2 [195] - 公司董事会批准最高5000万美元的股票回购计划，截至2021年12月31日，剩余额度为1200万美元[196] 公司债务与担保相关数据 - 截至2021年12月31日，公司未偿还信用证和担保债券分别为3190万美元和2.818亿美元[204] - 截至2021年12月31日，公司可变利率债务约7070万美元，利率上升1%，未来12个月利息费用将增加约100万美元[212] - 截至2021年12月31日，公司固定利率债务账面价值为9.8亿美元，估计公允价值为10.6亿美元，假设贴现率下降1个百分点，公允价值将增至11.1亿美元[212] 公司关键会计政策情况 - 公司关键会计政策涉及在建项目存货估值、保修准备金和所得税估值备抵，2021年12月31日止三个月无重大变化[205] 公司流动性状况 - 截至2021年12月31日，公司流动性状况包括1.577亿美元现金及现金等价物和2.5亿美元循环信贷额度剩余可用额度；另有2370万美元未偿还信用证，由2460万美元受限账户现金抵押[185][188][189] - 公司签订双边信贷安排，可发行最高5000万美元备用信用证，截至2021年12月31日，履约信用证金额为820万美元，备用信用证金额为4000万美元[190]

业绩总结 - 2021年EBITDA增长29%，每股收益（EPS）增长130%[3] - 2021年净收入为1.222亿美元，同比增长129.2%[8] - FY21总收入为21.403亿美元，较FY20增长0.6%[17] - FY21调整后EBITDA为2.627亿美元，较FY20增长58.3%[17] - FY21净收入为1.222亿美元，较FY20增长68.9%[17] - FY21的HB毛利率为23.0%，较FY20的21.0%增长200个基点[17] - FY21的SG&A占总收入的11.4%，较FY20的11.9%下降50个基点[17] 用户数据 - 2021年新房订单为5,564套，同比下降11.6%[8] - FY21新房订单为5,564套，较FY20的6,293套下降11.6%[17] - 2021年第四季度新房订单为1,069套，同比下降46.8%[15] - FY21取消率为11.1%，较FY20的15.8%下降470个基点[17] 市场表现 - 2021年房屋建筑收入为21.277亿美元，同比增长0.5%[8] - 2021年第四季度房屋建筑收入为5.891亿美元，同比下降13.2%[15] - 2021年第四季度平均销售价格为41.87万美元，同比增长7.1%[15] - FY21平均销售价格为40.24万美元，较FY20的38.55万美元增长4.4%[17] 未来展望 - 预计2022年每股收益将超过5.00美元[10] - 预计2022年调整后EBITDA将增长超过10%[10] 研发与扩张 - 2021年第四季度的完工房屋数量为649套，较2020年第四季度的576套增长了12.6%[32] - 2021年第四季度的完工房屋在建数量为516套，较2020年第四季度的423套增长了22.0%[32] - 2021年第四季度的规格房屋数量为864套，较2020年第四季度的727套增长了18.8%[32] - 2021年第四季度的每个社区的规格房屋数量为5套，较2020年第四季度的4套增加了25.0%[32] 财务状况 - 截至2021年9月30日，递延税资产为233,825千美元，较2020年的264,328千美元下降了11.5%[33] - 截至2021年9月30日，净递延税资产为204,766千美元，较2020年的225,143千美元下降了9.0%[33] - 递延税资产的估值准备为29,059千美元，较2020年的39,185千美元减少了26.0%[33] - 公司对联邦税属性的实现可能性评估与2020财年一致[33]

财务数据和关键指标变化 - 2021财年公司实现净收入1.22亿美元，每股收益超4美元，得益于1200万美元节能税收抵免，剔除后每股收益3.61美元，是上一年的两倍多 [20] - 调整后EBITDA约2.63亿美元，较上一年增长近30% [20] - 毛利率（不包括摊销利息、减值和弃置费用）提高约200个基点至23%，SG&A占总收入的百分比下降50个基点至11.4% [21] - 利息摊销占房屋建筑收入的比例为4.1%，下降40个基点，税收支出约2200万美元，平均年税率为15% [22] - 预计2022财年第一季度平均月销售速度处于高位，社区数量约115个，基本持平，交房量在1000 - 1050套，ASP在43万美元以上，毛利率同比提高125 - 150个基点，SG&A绝对值增加约400万美元，土地销售和其他收入约700万美元，利润率约50%，EBITDA超5000万美元，增长约15%，利息摊销占房屋建筑收入比例处于中3%，税率约25%，每股收益同比至少增长50% [23][24][25] - 预计2022财年EBITDA增长超10%，每股收益超5美元，平均销售价格提高至约45万美元，运营利润率提高超100个基点，利息摊销占房屋建筑收入比例降至低3% [26] - 第四季度末公司拥有近5亿美元流动性，包括约2.5亿美元无限制现金和循环信贷额度无欠款，2025年前无重大到期债务，2022财年有望将债务降至10亿美元以下 [27] - 预计2022财年末净债务与EBITDA之比降至低2倍，净债务与净资本之比降至40%多 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021财年房屋建筑收入与上一年基本持平，较高ASP抵消了交房量的适度下降 [20] - 2021财年公司在土地和开发上支出超2.45亿美元，全年总支出近6亿美元，高于2020财年的不到4.5亿美元 [29] - 2022财年公司预计土地收购和开发支出再次增加，总地块数量至少增长10% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业层面住房需求受人口结构、经济增长和家庭收入增加支撑，但新房供应受产权限制、供应链挑战和劳动力短缺严重制约 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是实现盈利增长快于收入增长，通过降低杠杆和提高资产负债表效率实现 [6] - 2022财年公司预计EBITDA增长超10%，每股收益超5美元，地块数量实现两位数增长，期权控制地块比例保持在50%左右，总股权回报率约20%（剔除递延税资产后近25%），并实现将债务降至10亿美元以下的目标 [12][13] - 公司致力于通过创新、简化和提供更多选择等策略为购房者提供高价值产品，以应对房价上涨和潜在的高利率带来的 affordability风险 [10] - 公司在ESG方面持续发力，连续六年被评为能源之星合作伙伴，承诺到2025年底使所有建造房屋达到净零能耗标准，2021财年承诺满足EPA室内空气PLUS计划严格标准，2022财年预计慈善业务捐赠超100万美元，还将发布首份ESG披露文件 [15][16][18] - 行业竞争方面公司认为当前行业不会重复上次住房市场低迷时的情况，公司会在熟悉的细分市场开展业务以平衡风险和机会 [47][48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业层面住房市场有利条件有望持续，但供应链限制使公司对2022财年周期时间改善持谨慎态度，房价上涨和潜在高利率带来affordability风险 [8][9][10] - 公司层面公司对积压订单的价值和盈利能力、线上线下流量以及降低利息费用的能力感到鼓舞，认为公司在为未来增长和盈利做准备，有望为股东创造更大价值 [11][14] 其他重要信息 - 公司第四季度土地支出增加是个别交易的结果，交易组合正常 [41][42] - 公司预计2023财年社区数量将显著增加，但2022财年盈利能力不依赖新社区开业 [33][34][92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度土地支出情况及2022年土地支出目标 - 2022年公司预计土地支出增加，但未设定具体金额，第四季度土地支出增加是个别交易的结果，交易组合正常 [41][42] 问题2: 2022年后公司盈利能否抵消积压订单水平正常化的影响 - 公司认为有足够的交易量和成本正常化因素，即使新社区土地成本较高，也不担心盈利机会耗尽 [43][44] 问题3: 行业是否会重复上次住房市场低迷的情况及如何平衡风险和机会 - 公司认为当前行业不会重复上次住房市场低迷时的情况，会在熟悉的细分市场开展业务以平衡风险和机会 [47][48][49] 问题4: 如何平衡ESG努力与住房affordability的关系 - 公司认为ESG努力得到购房者认可，能降低购房者电费成本，避免房屋功能过时，还能激励员工，且提前布局可适应未来建筑和能源法规变化 [51][52][54] 问题5: 2022财年每股收益指导变化及供应链对实现目标的影响 - 公司表示预期未变，更好的可见性是提供指导的原因之一，预测中未考虑供应链改善因素 [58][59][60] 问题6: 第一季度毛利率预期及对投入成本和木材价格的看法 - 公司受益于去年木材成本下降和价格上涨，第一季度毛利率有望改善 [62][63][64] 问题7: 市场价格走势及激励措施情况 - 市场价格未像之前那样高涨，但需求强劲，价格环境稳定，公司谨慎对待价格上涨，激励措施需结合基础价格和包含的特色来综合判断 [66][67][68] 问题8: 每股收益预测的风险和潜在上行因素 - 最大风险是销售和生产环境以及假设的周期时间不变，但公司认为已合理纳入预测；潜在上行因素需在销售季节过后才能更好判断 [71][72][73] 问题9: 利率上升时消费者行为趋势 - 利率上升时消费者反应平淡，未出现需求提前释放或积压订单受影响的情况，多个抵押贷款机构竞争为购房者提供了一定缓冲 [76][77][78] 问题10: 递延税资产能覆盖多少年的税收及每股收益预测中的税率假设 - 递延税资产对公司很有意义，随着盈利能力增长其价值更明显，预测中使用了与去年相似的税率 [82][83][84] 问题11: 是否考虑回购股票而非偿还债务 - 目前公司优先降低杠杆和实现增长，回购股票的讨论可能在明年进行，若股价出现严重错位，回购股票可能会重新提上日程 [85][86][87] 问题12: 实现每股收益5美元所需的交房量及社区开发计划 - 公司未给出具体交房量，约一半交房量已在积压订单中；2022财年盈利能力不依赖新社区开业，社区数量预计在春季增长 [90][92][95] 问题13: 为何年初设定较高目标 - 与以往相比，目前积压订单占预计交房量的比例较大，风险相对较小 [93][94] 问题14: 如何处理2025年到期的债务 - 公司会谨慎及时地根据市场情况做出决策 [99]

财务数据关键指标变化 - 2021财年公司净收入为1.22亿美元，摊薄后每股收益4.01美元，上一年分别为5220万美元和1.74美元；调整后EBITDA为2.627亿美元，较上一年增加5830万美元，增幅28.5%；过去五年调整后EBITDA复合年增长率为11.0%[24] - 2021财年公司运营利润率从2020财年的3.7%提升320个基点至6.9%[186] - 2021财年和2020财年公司单社区月均销量分别为3.7和3.2[191] - 截至2021年9月30日，公司净新订单降至5564，较上一年下降11.6%[192] - 2021财年和2020财年公司土地收购和开发投资分别为5.955亿美元和4.408亿美元[192] - 截至2021年9月30日，公司土地储备包含21987个受控地块，较上一年增长23.3%[193] - 截至2021年9月30日，公司积压房屋总价值为12.84亿美元，较上一年增长29.0%[194] - 2021财年公司房屋建筑毛利率从上年的16.4%升至18.9%[195] - 2021财年公司销售、一般及行政费用占总收入的11.4%，上年为11.9%[196] - 2021财年公司总营收21.40303亿美元，较2020财年的21.27077亿美元增长0.62%，2019财年为20.87739亿美元[201] - 2021财年公司总毛利润4.04255亿美元，较2020财年的3.4764亿美元增长16.29%，2019财年为1.66036亿美元；2021财年总毛利率18.9%，2020财年为16.3%，2019财年为8.0%[201] - 2021财年公司运营收入1.46869亿美元，较2020财年的7910.7万美元增长85.66%，2019财年运营亏损8989.6万美元；2021财年运营收入占总营收比例6.9%，2020财年为3.7%，2019财年为 - 4.3%[201] - 2021财年公司有效税率15.0%，2020财年为25.2%，2019财年为31.9%[201] - 截至2021年9月30日财年净新订单降至5564，较2020年9月30日财年下降11.6%，活跃社区数量从163降至127，销售速度从每个社区每月3.2套增至3.7套，取消率从15.8%降至11.1%[206] - 截至2021年9月30日，积压房屋数量为2786套，较上一年增长11.0%，积压房屋总价值12.84亿美元，较上一年增长29.0%，积压房屋平均售价46.09万美元，较上一年增长16.2%[207] - 2021财年净收入1.22021亿美元，2020财年为5222.6万美元，2019财年亏损7952万美元[204] - 2021财年调整后EBITDA为2.62724亿美元，2020财年为2.04384亿美元，2019财年为1.80201亿美元[204] - 2021 - 2019财年公司分别获得能源效率税收抵免1210万美元、90万美元和1490万美元[201] 各地区房屋业务线数据关键指标变化 - 2021财年公司西部、东部和东南部地区房屋交付量分别为2945套、1185套和1157套，平均销售价格分别为37.7万美元、47.76万美元和39.02万美元，公司总计交付5287套，平均销售价格40.24万美元[33] - 截至2021年9月30日，公司西部、东部和东南部地区积压订单分别为1653套、611套和522套，积压订单价值分别为7.36亿美元、3.02亿美元和2.46亿美元，公司总计积压2786套，价值12.84亿美元，积压订单平均销售价格为46.09万美元[35] - 2021财年西部、东部、东南部房屋建筑收入分别为11.10208亿美元、5.65989亿美元、4.51503亿美元，同比变化分别为 - 6.0%、18.9%、 - 1.9%[209] - 2021财年公司房屋平均售价为40.24万美元，较2020财年的38.55万美元增长4.4%[209] - 2021财年西部、东部、东南部房屋平均售价分别为37.7万美元、47.76万美元、39.02万美元，同比变化分别为2.4%、4.8%、5.2%[209] - 2021财年公司房屋交付量为5287套，较2020财年的5492套下降3.7%[209] - 2021财年西部、东部、东南部房屋交付量分别为2945套、1185套、1157套，同比变化分别为 - 8.1%、13.4%、 - 6.8%[209] - 2021财年西部房屋建筑毛利润较上一财年增加1200万美元，毛利率从22.0%增至24.4%[219] 土地储备相关数据 - 截至2021年9月30日和2020年9月30日，公司土地储备分别包含21987块和17830块受控地块，其中处于期权合同下的地块占比分别为45.4%和33.0%[25] - 2021财年和2020财年，公司土地收购支出分别约为4.408亿美元和2.769亿美元，土地开发支出分别为1.547亿美元和1.639亿美元[52] - 截至2021年9月30日，公司土地期权合同下的非退还押金、信用证和其他非退还金额总计约1.147亿美元，扣除现金存款后，所有土地期权合同下的剩余购买价格净额为6.761亿美元[58] - 截至2021年9月30日，公司拥有土地总面积为11995块，合同控制土地总面积为21987块[60] - 截至2021年9月30日，公司开发中土地价值为6.48404亿美元，未来开发用地价值为1.9879亿美元，待售土地价值为0.9179亿美元[62] 业务运营相关 - 2021财年因供应链中断和主动管理销售节奏，新订单活动高峰转移至第一和第二季度，从第二财季开始交付量增加[36] - 公司在16个地理市场竞争，根据多种因素评估市场并重新分配投资以实现盈利和资本回报最大化[37] - 截至2021年9月30日，公司Gatherings品牌已批准社区代表近765套潜在未来销售[39] - 截至2021年9月30日，公司拥有并维护215套样板房[42] - 公司在总部执行多项职能以促进标准化和卓越运营，包括评估市场、分配资本、维护合作关系、执行集中职能、管理信息系统和监控部门运营等[46] - 公司选择土地购买时会考虑内部和外部人口统计和市场研究、开发可行性等多种因素[51] - 2021财年约94%的客户选择为部分购房款融资[69] - 公司为新房提供1 - 2年的工艺和材料有限保修，以及长达10年的特定结构元素故障有限保修[65] - 公司通常作为新房社区建设的总承包商，通过协调独立分包商和供应商的活动来控制项目开发[63] - 公司通过Mortgage Choice计划为客户促进贷款机构之间的竞争，且不提供抵押贷款发起服务[69] 公司面临的风险因素 - 2020年3月中旬公司临时关闭销售中心等，销售节奏放缓、房屋交付延迟，不确定新冠疫情影响的程度和持续时间[93] - 2017年12月颁布的《减税与就业法案》规定，到2025年底，房地产税和州及地方所得税或销售税的年度扣除额限制为合计10000美元（已婚个人单独申报为5000美元）；抵押贷款利息扣除通常仅适用于不超过750000美元的购置债务（已婚个人单独申报为375000美元）[100] - 2019财年第二季度，公司对在建项目确认了1.1亿美元的减值损失，对待售土地确认了3860万美元的减值损失[107] - 公司业务受利率、通胀、就业等经济因素影响，这些因素影响消费者信心和房屋需求[88][89] - 新冠疫情及防控措施可能严重扰乱公司业务，影响财务报表，部分市场病例增加可能再次导致运营中断[90][91][95] - 利率上升、抵押贷款可用性降低或成本增加会影响房屋购买，政府借贷标准收紧或取消贷款项目也会产生不利影响[97][98][99] - 房屋建筑行业竞争激烈，若竞争失败，公司市场份额可能下降，财务状况和经营成果可能受损[103][104] - 不利媒体影响公司股价和业务表现，负面宣传或评论会降低运营成果[109] - 劳动力和建筑材料短缺增加成本、延迟交付，影响财务状况和运营结果[111] - 合适土地获取难度增加，成本上升，影响建房数量和财务状况[114] - 房屋销售减少延长成本回收时间，影响盈利能力和运营结果[116] - 取消率增加影响业务，导致积压房屋交付估计不准确[121] - 通货膨胀增加土地、材料和劳动力成本，降低利润率[123] - 自然灾害导致土地开发或房屋建设延迟，增加成本，减少需求[124] - 环境法规使公司产生额外运营费用，影响声誉和财务状况[126] - 政府监管导致公司产生重大负债，限制业务活动[130] - 公司面临建设缺陷、产品责任和保修索赔等潜在重大负债[132] - 公司面临信息技术故障、网络安全漏洞等风险，可能导致业务中断、声誉受损和收入损失[144] - 公司信用评级下降或资本市场不利会影响其获取资本和额外融资的能力[146] - 公司高级票据、循环信贷安排等债务对其施加重大限制和义务，可能影响流动性和财务状况[148] - 公司经历“所有权变更”，限制了净运营亏损结转和内置亏损的税收优惠，后续变更可能进一步影响税收属性[152] - 净运营亏损和税收抵免一般可结转20年，2019财年及以后产生的亏损可无限期结转，但只能抵消80%的应税收入[155] 公司办公场地及股权相关 - 截至2021年9月30日，公司在亚特兰大租赁约32,300平方英尺办公空间作为总部，在各地租赁和拥有约152,000和4,500平方英尺办公空间用于部门和共享服务运营[164] - 2021年11月5日，公司普通股在纽约证券交易所的最后报告销售价格为18.74美元，约有205名在册股东和31,294,498股普通股流通在外[172] - 2019 - 2021财年公司未支付股息，董事会将定期重新考虑股息宣告，恢复股息取决于财务状况等因素[173] - 截至2021年9月30日，公司现有股权补偿计划下待行使的普通股数量为114,259股，加权平均行使价格为17.89美元，剩余可发行普通股数量为1,949,496股[174] - 公司普通股价格波动，受经营业绩、房地产市场因素、可比公司表现等多种因素影响[159] 公司管理与发展相关 - 公司采取措施加强施工安全协议，采用道德实践和政策指导业务，包括尊重员工、促进多元化等[80] - 公司持续衡量员工敬业度，维持平等就业政策，提供学习发展项目，审查薪酬公平性[81] - 公司认为竞争优势在于吸引和留住人才，提供有竞争力的薪酬福利，如12周育儿假和灵活休假[82] 债务相关 - 2021财年公司回购3070万美元高级票据，偿还5000万美元高级无担保定期贷款；过去五年共偿还2.814亿美元债务；预计到2022财年末未偿债务低于10亿美元，截至2021年9月30日未偿债务为10.5亿美元[26] - 2021财年公司目标是减少债务余额，使未偿债务低于10亿美元[185] 员工相关 - 截至2021年9月30日，公司共雇佣1052人，其中销售和营销人员258人，建筑人员257人[76]

业绩总结 - Q3 FY21新房订单为1,199套，同比下降12.6%[8] - Q3 FY21房屋建筑收入为5.669亿美元，同比增长6.5%[8] - Q3 FY21调整后EBITDA为7880万美元，同比增长45.9%[8] - Q3 FY21净收入为3710万美元，同比增长143.2%[8] - Q3 FY21平均销售价格为41.14万美元，同比增长5.5%[8] - Q3 FY21房屋建筑毛利率为24.2%，较上年提高300个基点[8] - 预计FY21调整后EBITDA超过2.5亿美元[9] - FY22每股收益（EPS）目标增长超过10%[7] 用户数据 - Q3 FY21季度结束时的未完成订单数量为3,124个，较Q3 FY20的2,237个增长了39.8%[22] - Q3 FY21季度结束时的未完成订单金额为13.546亿美元，较Q3 FY20的8.849亿美元增长了53.5%[22] - Q3 FY21的平均销售价格（ASP）为43.36万美元，较Q3 FY20的39.56万美元增长了6.4%[22] - Q3 FY21的未完成订单转化率为41.7%，较Q3 FY20的61.2%下降了19.5个百分点[22] 财务状况 - Q3 FY21的总资产（不包括递延税资产）为1,983,000,000美元，较Q3 FY20的1,888,000,000美元增长了5.0%[28] - Q3 FY21的总债务为1,316,000,000美元，净债务与调整后EBITDA的比率为6.6倍[30] - Q3 FY21的销售费用（SG&A）占总收入的比例为11.4%[24] - 截至2021年6月30日，公司的递延税资产为2.439亿美元，较2020年的2.725亿美元下降了10.5%[33] 地区表现 - Q3 FY21的毛利率在各个地区均有所提高，西部地区毛利率为25.5%，东部地区为23.9%，东南部地区为22.9%[26] 未来展望 - FY22关闭量的待处理订单超过1,500套[5] - 预计FY21债务回购超过8000万美元[9]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度新屋订单约减少13%至1199份，房屋建筑收入增长近7%至5.67亿美元，成交数量增加1%，平均销售价格上涨6% [14] - 剔除摊销利息、减值和弃置费用后的毛利率为24.2%，较去年同期提高约300个基点，为十多年来的最高水平 [14] - SG&A占总收入的百分比下降60个基点至11.1%，调整后EBITDA为7880万美元，增长超45%，EBITDA利润率为13.8% [14] - 利息摊销占房屋建筑收入的百分比为4%，下降10个基点，持续经营业务的净收入为3710万美元，每股收益为1.22美元，是去年同期的两倍多 [14] - 提高2021财年财务预期，预计EBITDA超过2.5亿美元，全年每股收益至少为3.25美元，全年平均股本回报率约为15%，剔除递延税项资产后的ROE约为22% [15][16] - 第四季度预计销售速度超过每个社区每月3套，积压订单转化率在40%多，ASP超过41万美元，毛利率同比提高超100个基点，SG&A绝对值下降约10%，利息摊销占房屋建筑收入的百分比低于4%，税率约为25%，每股收益增长超20% [16][17] - 第三季度末流动性超过6亿美元，较上年增长约50%，无限制现金超过3.6亿美元，循环信贷无未偿还余额，净债务与过去12个月调整后EBITDA的比率降至3倍以下，五年前为8倍 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 55岁以上活跃成人业务在过去6个月需求异常旺盛，亚特兰大、达拉斯、休斯顿、纳什维尔和奥兰多的社区正在建设中 [11][12] - 慈善产权业务在2021财年预计为超过三分之一的成交提供产权保险，明年预计为三分之二的客户提供产权保险，预计每年产生超过100万美元的慈善资源 [12] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行平衡增长战略，计划从杠杆率更低、效率更高的资产负债表实现盈利能力的增长速度快于收入增长 [8] - 公司具有三个面向客户的差异化优势，能够在竞争激烈的环境中以合理的价格提供卓越的价值 [10] - 公司专注于管理间接成本，推动SG&A杠杆，预计明年SG&A低于11%，并持续降低现金利息支出，预计明年GAAP利息节省至少500万美元 [11] - 公司通过增加土地支出和提高期权地块比例，计划到2021财年末将土地储备增加到超过2万套，以维持未来的盈利增长 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业受益于人口结构、新屋供应限制和疫情带来的工作场所变化，但未来房价涨幅预计不会持续，严格的抵押贷款承销将限制房价上涨幅度 [8] - 行业需求和供应特征仍然具有吸引力，千禧一代的购房愿望和婴儿潮一代的购房期望变化提供了持久的新屋需求，而新屋供应短缺难以迅速解决 [9] - 公司对2022财年实现两位数每股收益增长充满信心，主要得益于积压订单增加、成本管理和去杠杆化带来的利息节省 [10][11] 其他重要信息 - 公司在ESG各个类别中展现了领导力，制定了行业最雄心勃勃的节能计划，致力于实现净零能耗住宅，并建立了不断发展的慈善平台 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于利润率展望，本季度利润率同比大幅提高，第四季度和明年的利润率情况如何？ - 第四季度利润率会因木材价格的时间因素较第三季度略有下降，明年利润率将重新加速增长，因为积压订单的利润率较高 [28][29][30] 问题2: 关于定价环境，是否看到抵押贷款市场对房价上涨的限制迹象，以及如何确保成本与定价配合？ - 目前信贷质量、首付比例和债务收入比都很强劲，抵押贷款利率有吸引力，房价虽上涨但房贷还款与收入的比例仍在合理范围，但房价持续大幅上涨难以持续，抵押贷款市场将对房价起到抑制作用 [32][33][34] - 行业供应增长需要时间来弥补过去十年的供应缺口，供应商有时间为产量增长做准备，预计未来12 - 24个月供应链能够应对业务增长 [35][36][39] 问题3: 本季度订单情况如何，未来几个季度订单趋势怎样？ - 本季度需求良好，公司主动控制销售速度以匹配生产能力，对市场需求的可持续性持乐观态度，预计第四季度每个社区每月订单约为3套，高于2016 - 2019年水平，但低于去年9月季度 [41][42][43] 问题4: 如何应对供应链问题，是否采取了不同的措施来缩短交付时间？ - 停止销售无法确定开工时间的房屋，与供应商和施工方提前沟通，了解材料和劳动力的可用性，将销售速度与生产能力相匹配 [45] - 与客户保持透明沟通，将部分第四季度的交房时间推迟到第一季度，以避免过度压力 [46][47][48] 问题5: 应对供应链问题时，成本可见性是否是更大的挑战？ - 时间和成本都是大问题，在时间方面，通过在施工过程中设定交房窗口和日期，有效缓解了客户的焦虑 [49][50] - 在成本方面，公司在不确定成本的情况下会限制销售活动，避免承担过高风险 [50][51] 问题6: 高木材成本对利润率的影响是否仅限于第四季度，是否会延续到12月季度？ - 部分春季销售的房屋将在9月和12月季度交房，第四季度木材成本对毛利率的影响最大，预计毛利率会环比下降，但同比仍将大幅提高 [54] 问题7: 是否在合同中设置了更长的价格调整条款或材料价格调整条款？ - 公司考虑过设置价格调整条款，但存在法律、沟通和执行方面的挑战，因此采取了在确定成本后再销售房屋的策略 [55][56] 问题8: 2022财年的初步指导是否正确，包括两位数的每股收益增长、SG&A占销售额的百分比低于11%以及3月季度社区数量的连续增长？ - 这些指导是合理的，公司对2022财年的前景感到乐观 [57]