文章核心观点 亚马逊近期更改部分DEI相关网站内容并暂停部分项目，AWS副总裁在1月下旬会议中澄清公司仍致力于DEI，其他一些公司有不同的DEI举措 [1][7] 公司动态 - 亚马逊高管在内部会议表示公司仍致力于多元化、公平和包容（DEI） [1] - 亚马逊更改部分DEI相关网站内容并暂停部分项目，引发员工询问 [1] - AWS副总裁称不知网站更改情况，内部确认公司对DEI项目承诺不变 [2] - 亚马逊副总裁称未缩减DEI计划，福利无变化，只是推广不佳 [3] - 去年12月亚马逊称关闭几个“过时”DEI项目，聚焦有“可靠成果”项目 [4] - 亚马逊近期移除或更改部分网站上关于DEI福利的表述 [4] - 1月下旬会议上副总裁称整合网站和博客文字、删除段落，未改变能力和承诺 [5] - 副总裁称未改变公司提供的跨性别福利，仅调整文字并搁置一两个无太大作用项目 [5] - 亚马逊发言人未对具体情况置评，分享公司政策链接及邮件表明致力于多元包容文化 [6] 行业情况 - 包括Meta、Target和麦当劳在内的公司近几个月因保守派活动人士和特朗普政府压力撤回或终止DEI项目 [3] - 摩根大通和Costco等公司继续支持DEI [3]

公司投资组合情况 - 公司在役投资组合含1750万平方英尺A级办公物业和4391套公寓单元，开发投资组合含45.6万平方英尺A级办公物业和712套公寓单元[2] - 2025年1月，公司管理且持股30%的合资企业收购24.7万平方英尺办公大楼及相邻住宅开发用地，预计总投资1.5 - 2亿美元[5] - 截至2024年12月31日，公司市值37.83433亿美元，净债务5.063195亿美元，杠杆比率53%[15] - 截至2024年底，合并固定利率贷款本金余额32.2亿美元，加权平均剩余期限3.5年，加权平均固定利率期限1.5年，加权平均年利率3.18%[45] - 截至2024年12月31日，总合并贷款为5.521889亿美元，公司份额为4.524914亿美元；总贷款为4.609994亿美元[46] - 2024年底在役办公物业组合共69处，可出租面积1752.4458万平方英尺，市场份额38.3%，出租率81.1%，年化租金6.50061353亿美元[48] - 西区、山谷和檀香山三个地区的市场份额分别为34.6%、47.1%和22.3%，出租率分别为81.3%、78.7%和91.2%[48] - 公司拥有四个合并合资企业约46%的加权平均权益，这些合资企业拥有16处A级办公物业和2处住宅物业[43] - 各地区物业情况：圣莫尼卡3处物业940个单元占比21%，西洛杉矶6处物业964个单元占比22%，檀香山4处物业2487个单元占比57%，总计13处物业4391个单元[77] - 巴灵顿广场项目：712单元公寓社区，已获施工许可，预计耗时数年，成本超3亿美元[81][82] - 工作室广场项目：45.6万平方英尺办公物业，改造为多租户建筑，预计成本7500万 - 1亿美元[83] - 威尔希尔10900项目：24.7万平方英尺办公建筑及相邻住宅开发地块，合资企业总投资预计1.5 - 2亿美元，周期3 - 4年[84] - 截至2024年12月31日合资企业情况：拥有四个合并合资企业约46%加权平均权益，合资企业拥有16处办公物业共420万平方英尺和2处住宅物业共470套公寓，2024年12月新成立一个合并合资企业并于2025年1月收购一处办公物业[107] - 截至2024年12月31日，可出租总面积包括14040428平方英尺已出租面积（含329125平方英尺已签约但未开始的租约）、3316355平方英尺可用面积、107145平方英尺大楼管理使用面积和60530平方英尺已出租空间的BOMA调整面积[119] - 2024年公司的相同物业包括除特定4处物业外的全部投资组合物业，其中一处洛杉矶住宅物业有712套公寓和约34000平方英尺零售空间，一处洛杉矶单租户办公物业面积为456000平方英尺[121] - 2025年公司的相同物业包括除特定4处物业外的全部投资组合物业，其中一处洛杉矶办公物业面积为247000平方英尺，两处办公物业总面积为400000平方英尺[122] - 截至2024年12月31日，公司总投资组合包括通过四个合并合资企业持有的16处办公物业（总面积420万平方英尺）和两处住宅物业（共470套公寓），公司按面积计算的加权平均权益约为46%；还包括非合并基金持有的两处办公物业（总面积40万平方英尺），公司持股约74%[125] 财务数据关键指标变化 - 2024年Q4营收2.45亿美元，2024年全年营收9.86亿美元；2024年Q4净亏损100万美元，2024年全年净利润2400万美元[4] - 季度末公司现金及现金等价物为4.446亿美元，2025年1月15日支付季度现金股息，每股0.19美元，年化每股0.76美元[7] - 公司预计2025年摊薄后普通股每股净亏损在0.11 - 0.17美元之间，完全摊薄后每股FFO在1.42 - 1.48美元之间[8] - 2024年第四季度AFFO派息率为66.3%[17] - 2024年和2023年第四季度总营收分别为2.44979亿美元和2.59279亿美元，全年总营收分别为9.86478亿美元和10.20488亿美元[27] - 2024年和2023年第四季度净亏损分别为751.4万美元和5590.8万美元，全年净利润分别为758.8万美元和净亏损7584万美元[27] - 2024年和2023年第四季度归属于普通股股东的净亏损分别为8.88万美元和4045.5万美元，全年净利润分别为2351.7万美元和净亏损4270.6万美元[27] - 2024年和2023年第四季度FFO分别为7738.3万美元和9286.6万美元，全年FFO分别为3.45528亿美元和3.77291亿美元[30] - 2024年和2023年第四季度AFFO分别为5873.2万美元和7457.8万美元，全年AFFO分别为2.76526亿美元和2.99541亿美元[30] - 2023年第四季度和全年未合并基金损失包含3620万美元的减值费用[28] - 2024年第四季度净亏损751.4万美元，2023年同期为5590.8万美元；NOI为1.55665亿美元，2023年同期为1.68377亿美元[37] - 2024年全年，全资物业收入7.38841亿美元，合并合资企业收入2.47637亿美元，非合并基金收入1801.5万美元[43] - 2025年每股指标指引：摊薄后普通股净亏损每股0.11 - 0.17美元，完全摊薄后每股运营资金1.42 - 1.48美元[88] - 2025年假设指标：平均办公入住率78% - 80%，住宅出租率基本全满，同物业现金净营业收入增长 - 2.5% - - 0.5%，高于/低于市场净收入100 - 500万美元，直线收入800 - 1100万美元，一般及行政费用4600 - 5000万美元，利息费用2.6 - 2.7亿美元，加权平均完全摊薄流通股2.04亿股[89] - 2025年非GAAP指标调整：净亏损归因于普通股股东为2780 - 1770万美元，房地产资产折旧和摊销调整为3.93 - 4.03亿美元，非控股权益、合并合资企业和非合并基金调整为7340 - 8550万美元，运营资金为2.897 - 3.019亿美元[92] 办公业务线数据关键指标变化 - 2024年Q4签署204份办公租赁协议，覆盖79.6万平方英尺，新租24.2万平方英尺，续租55.4万平方英尺；直线租金上涨4.0%，现金租金下降7.0%；多户住宅投资组合出租率99.1%[4] - 截至2024年12月31日，办公物业在役投资组合出租率81.1%，净吸纳率 - 0.5%，入住率79.2%；多户住宅投资组合出租率99.1%[15] - 截至2024年和2023年12月31日，办公室物业期末出租率分别为80.9%和82.8%，期末入住率分别为79.1%和80.4%[34] - 2024年和2023年第四季度办公室NOI分别为1.19434亿美元和1.26373亿美元，变动率为 - 5.5%；多户住宅NOI分别为2548.6万美元和2453.8万美元，变动率为3.9%[34] - 2024年和2023年第四季度办公室现金NOI分别为1.17907亿美元和1.25964亿美元，变动率为 - 6.4%；多户住宅现金NOI分别为2453.3万美元和2313.5万美元，变动率为6.0%[34] - 2024年第四季度办公物业每可出租平方英尺经常性资本支出为0.06美元，全年为0.22美元[51] - 2024年底在役办公物业组合租户规模中位数为2400平方英尺，平均为5100平方英尺[54] - 所有办公租赁的可出租总面积为1371.1303万平方英尺，年化租金总计6.50061353亿美元[55] - 支付公司年化租金1%及以上的租户共28个租约，总租赁面积91.8245万平方英尺，年化租金5752.3722万美元，占比8.8%[57] - 法律行业的年化租金占比最高，为19.2%，对应租约565个[61] - 短期租赁的年化租金为1063.4698万美元，占比1.6%，每平方英尺年化租金38.47美元[64] - 2025 - 2034年及以后各年份租赁到期的年化租金占比在1.9% - 16.5%之间，每平方英尺年化租金在44.77 - 68.86美元之间[64] - 2025年四个季度到期的租赁面积分别为28.6458万、46.3392万、59.2232万和83.3548万平方英尺，占比分别为1.6%、2.6%、3.3%和4.6%[68] - 2025年四个季度到期租赁每平方英尺租金分别为44.43美元、46.63美元、52.97美元和47.11美元[68] - 2024年第四季度新签办公租约73个，面积24.1994万平方英尺，加权平均租期79个月；续约租约131个，面积55.3649万平方英尺，加权平均租期52个月[72] - 2024年第四季度办公租赁现金租金新/续约率较到期率下降7.0%，直线租金上升4.0%[72] - 2024年第四季度新签办公租约每平方英尺交易成本26.31美元，续约为17.36美元[72] 多户住宅业务线数据关键指标变化 - 各地区租赁情况：圣莫尼卡出租率98.8%，年化租金50410704美元，每出租单元月租金4532美元；西洛杉矶出租率98.7%，年化租金54535128美元，每出租单元月租金4799美元；檀香山出租率99.3%，年化租金69549132美元，每出租单元月租金2352美元；总体加权出租率99.1%，年化租金174494964美元，每出租单元月租金3352美元[77] - 经常性多户资本支出：截至2024年12月31日的三个月为每单元259美元，2024年全年为每单元832美元[77] 金融术语定义 - 净吸收量代表公司服务中投资组合当前季度和上一季度最后一天租赁率的变化，不包括当前季度收购或出售的物业及建筑重新计量的影响[110] - 净运营收入（NOI）通过公司拥有和运营物业的收入减去运营费用计算得出，有两种形式[113] - 占用率通过排除公司服务中投资组合已签署但尚未开始的租约，从租赁率计算得出[114] - 经常性资本支出指物业稳定后维持收入所需的建筑改进费用，不包括特定几类资本支出[118] - 租金率有现金租金率和直线租金率两种形式，现金租金率通过测量日支付的租金除以可出租面积计算，直线租金率通过租赁期内平均租金除以可出租面积计算[119][127] - 相同物业NOI用于比较报告期之间的NOI，是公司部分物业的NOI，排除特定几类物业及地面租赁租金[120] 公司贷款与融资情况 - 2024年12月，公司为合资企业完成3.25亿美元贷款，置换4亿美元贷款；为收购威尔希尔大道10900号的合资企业完成6180万美元贷款[6] 公司股权变动情况 - 2024年初公司在非合并基金中持股约54%，2月增持20%至74%，该基金自2025年1月起合并报表[41]

文章核心观点 工会与好市多达成新合同的临时协议，降低员工罢工可能性，同时好市多坚持多元化、平等和包容政策引发争议 [1] 合同谈判与罢工情况 - 工会代表1.8万名好市多员工与公司达成新合同临时协议，将提交会员投票 [1][2] - 1月20日工会成员压倒性投票支持罢工，若昨晚午夜当前合同到期时未达成新三年合同协议 [4] - 罢工若发生将影响纽约、新泽西、弗吉尼亚和华盛顿的50家门店，好市多全国有617家门店 [5] - 1月谈判破裂，因好市多拒绝达成卡式投票协议，约85%工会员工投票授权罢工 [7] 薪资调整 - 公司将提高多数美国门店小时工工资至超30美元，未来三年顶级员工时薪首年涨至30.20美元，后两年每年再涨1美元，底层员工时薪涨0.5美元至20美元 [3][4] 员工诉求与争议 - 员工因公司上一财年创74亿美元利润，寻求更好工资、福利和工作规则 [5] - 工会指责公司未与员工分享2024年创纪录利润，且有“非法和鲁莽行为” [6] - 工会主席称好市多要么尊重员工，要么面临全国性罢工，员工应得反映公司巨额利润的行业领先合同 [8] 多元化、平等和包容政策 - 多数公司放弃多元化、平等和包容政策，好市多股东上周投票拒绝反多元化、平等和包容提案 [9][10] - 公司年度会议上超98%股份投票反对该提案，19个州总检察长曾敦促公司放弃相关政策 [10][11] - 奥雷利风险投资公司董事长称好市多不放弃多元化、平等和包容政策是“疯了”，认为这对业务不利 [12]

文章核心观点 Costco对DEI的承诺面临共和党人新的审查，19位总检察长致信敦促其终止DEI计划，此前股东已压倒性否决报告DEI潜在风险的提案 [1][3][5] 分组1：总检察长致信情况 - 由爱荷华州总检察长Brenna Bird和堪萨斯州总检察长Kris Kobach牵头，19位共和党总检察长致信Costco首席执行官Ron Vachris，敦促其“终止公司通过多元化、公平和包容（DEI）政策实施的所有非法歧视” [1] - 信中引用了唐纳德·特朗普总统上周的行政命令，该命令鼓励私营公司终止与DEI相关的倡议，同时推动在联邦机构终止这些项目 [1] - 总检察长表示Costco不应有基于种族或性别的招聘歧视政策，虽未指明Costco因多元化政策出现的具体歧视指控，但称多家公司因DEI政策面临诉讼，终止可减少法律风险 [2] - 总检察长要求Costco在30天内回复，要么通知已终止DEI政策，要么解释未终止的原因 [3] 分组2：股东投票情况 - 98%的Costco股东否决了一家保守派智库提出的报告DEI政策带来的法律和财务风险的提案，首席执行官Ron Vachris称股东投票的压倒性支持给出了答案 [3] 分组3：行业内公司对DEI的态度 - 包括Meta、麦当劳和沃尔玛在内的许多公司近几个月决定缩减或终止DEI项目，Target于1月24日宣布终止多个DEI项目以适应外部环境变化 [4] - 像Costco、摩根大通等公司公开支持DEI，摩根大通首席执行官Jamie Dimon近期为银行的多元化倡议辩护 [4]

文章核心观点 Costco股东压倒性否决对公司多元化、公平和包容政策的挑战，但激进投资者称斗争远未结束，且预测Costco可能放弃DEI政策，而Costco董事会支持DEI政策 [1][5][7] 股东投票情况 - 98%的Costco股东投票反对NCPR要求高管调查公司业务对底线风险的提案 [4] 各方态度 激进投资者 - NCPR要求Costco高管调查公司业务对底线的风险，遭董事会一致反对 [3][5] - NCPR副总监Ethan Peck称董事会反对股东提案是正常流程，挫折也属正常，预测Costco可能像其他公司一样放弃DEI政策，年底前放弃DEI仍有不小机会 [2][5][6] 公司董事会 - 董事长Hamilton "Tony" James称公司成功归功于员工，让员工有归属感很重要 [4] - 董事会成员Jeff Raikes是DEI政策的积极支持者，认为攻击DEI对业务和经济不利，多元化员工推动创新和增长 [7][8] 特朗普 - 特朗普发布行政命令禁止联邦政府使用DEI，在达沃斯演讲中抨击DEI是“歧视性的”和“绝对的废话” [9]

文章核心观点 Costco股东以约98%的投票反对关于对保留其多元化、公平和包容（DEI）举措相关风险进行报告的提案，尽管支持DEI项目的力量在私营和公共部门有所减弱，但Costco及其股东仍支持DEI [1][4][5] 分组1：Costco提案情况 - 股东约98%投票反对关于保留DEI举措风险报告的提案 [1] - 提案由激进股东国家公共政策研究中心提出，此前最高法院在SFFA诉哈佛案中裁定大学招生中基于种族的歧视违反第14修正案平等保护条款，该股东对Costco的DEI项目风险表示担忧 [2] - 上个月Costco董事会一致反对该提案，并认为公司的DEI努力在法律上是合适的 [2][4] 分组2：行业DEI情况 - 过去一年包括沃尔玛、麦当劳、福特和亚马逊在内的十几家大公司缩减了DEI计划 [5] - 2024年美国企业中旨在抵制DEI项目和其他企业社会考量的股东决议平均获得支持不足2% [5] - 特朗普签署行政命令消除联邦政府所有DEI项目，13个州总检察长警告财富100强公司，相关裁决影响企业DEI项目，已有多起诉讼 [3][6]

文章核心观点 Costco股东几乎一致投票支持公司当前的多元化、公平和包容（DEI）倡议，尽管面临特朗普政府及部分组织反对，公司仍坚持DEI政策，同时苹果即将面临类似反DEI提案 [1][11] 关键事实 - 超98%的Costco股东否决NCPPR要求公司评估并公布维持当前DEI政策风险的代理提案 [3] - 12月中旬，Costco董事会一致拒绝NCPPR提案，称公司定期评估合规实践，该提案有“政策偏见” [3] 背景 - NCPPR提议对Costco的DEI项目进行审计并公开结果，公司认为包容对员工至关重要，能提升满意度和创造力 [5] - NCPPR称公司DEI项目隐藏非法“歧视性做法”，公司则表示所有政策合法且符合道德准则，股东认同公司观点 [5] 特朗普政府行动 - 特朗普发布行政命令，取消联邦政府的DEI项目，后续命令将目标扩大到私营部门，包括上市公司 [4] - 总统指示管理和预算办公室提交报告，制定阻止非法DEI项目的计划，并确定最多9个可能面临诉讼的组织 [7][8] 州检察长行动 - 20个州的检察长致信《财富》100强CEO，警告企业DEI项目可能违反联邦和州法律，准备采取法律行动 [9] 其他事件 - 代表约8%美国员工的Costco工会投票决定在1月31日当前合同到期时罢工，称公司优先考虑股东而非员工 [10] 未来情况 - 2月28日苹果股东会议将面临NCPPR更具挑战性的反DEI提案，董事会建议股东否决该提案 [11]

文章核心观点 Proactive作为金融新闻和在线广播团队，为全球投资受众提供商业和金融新闻内容，在多领域有报道且采用技术辅助内容创作 [2][3][4] 关于发布者 - Proactive为全球投资受众提供快速、易获取、有信息价值和可操作的商业与金融新闻内容，内容由经验丰富且合格的新闻团队独立制作 [2] - Proactive新闻团队分布在伦敦、纽约、多伦多、温哥华、悉尼和珀斯等世界主要金融和投资中心 [2] 业务覆盖范围 - Proactive专注于中小盘市场，也关注蓝筹公司、大宗商品和更广泛的投资故事，内容吸引积极的个人投资者 [3] - 团队报道市场各领域新闻和独特见解，包括但不限于生物科技和制药、矿业和自然资源、电池金属、石油和天然气、加密货币以及新兴数字和电动汽车技术 [3] 技术应用 - Proactive积极采用技术，人类内容创作者经验丰富，团队使用技术辅助和优化工作流程 [4] - Proactive偶尔使用自动化和软件工具，包括生成式AI，但所有发布内容均由人类编辑和创作，符合内容制作和搜索引擎优化最佳实践 [5] 作者信息 - Emily Jarvie曾是澳大利亚社区媒体的政治记者，后在加拿大报道新兴迷幻药领域商业、法律和科学发展，2022年加入Proactive，其作品发表于多个地区的报刊和数字出版物 [1]

文章核心观点 - 好市多股东拒绝保守智库提出的报告公司多元化、公平和包容（DEI）举措风险的提案，董事会一致支持DEI项目，该结果在特朗普发布结束联邦机构DEI倡议规则后不久出现 [1][3] 分组1：提案投票结果 - 好市多股东周四拒绝保守智库提出的报告公司DEI举措风险的提案，初步结果显示98%的股份投票反对该提案 [1] 分组2：各方观点 - 国家公共政策研究中心代表称DEI项目“非法、不道德且损害股东价值”，称该术语“掩盖激进马克思主义议程” [2] - 好市多董事会主席托尼·詹姆斯称其DEI项目“符合公司价值观和道德准则”，公司一直非政治化，自成立以来包容的员工队伍就是公司文化和价值观的组成部分 [2] 分组3：行业动态 - 包括沃尔玛和拖拉机供应公司等零售商在内的几家公司已撤回多元化项目，但好市多董事会一致支持其DEI项目 [1] - 特朗普发布全面规则结束联邦机构的DEI倡议，可能给与政府有业务往来的私营部门供应商和承包商带来新挑战 [3]

文章核心观点 美国平等权利联盟起诉麦当劳，称其HACER国家奖学金计划限制资格，歧视其他族裔学生，违反民权法案，要求法官禁止麦当劳考虑申请人种族和族裔，麦当劳表示正在审查投诉 [1][3][4] 麦当劳奖学金计划情况 - 自1985年推出以来，已向西班牙裔和拉丁裔学生颁发超3300万美元大学奖学金，每年最多30名学生可获最高10万美元奖学金 [2] 诉讼相关情况 - 美国平等权利联盟由平权行动反对者爱德华·布卢姆创立，指控该奖学金计划歧视其他族裔学生，包括其一名阿肯色州白人高中生成员 [1][3][9] - 诉讼称该计划违反1866年《民权法案》第1981条，要求法官发布禁令阻止麦当劳考虑申请人种族和族裔，布卢姆希望麦当劳暂停该计划并向所有资源不足高中生开放 [4] 麦当劳举措及行业动态 - 麦当劳1月6日宣布放弃企业领导层多元化目标，调整部分多元化举措，称因美国“法律环境变化” [6] - 包括沃尔玛在内的其他公司在保守派活动人士压力下也在放弃多元化举措 [6] - 麦当劳此举参考了去年美国最高法院禁止大学招生考虑种族因素的裁决，该裁决由布卢姆创立的另一组织诉讼成功推动 [7] - 布卢姆的美国平等权利联盟等此后发起一系列挑战企业多元化举措的案件，包括针对西南航空的诉讼，上月联邦法官未驳回其指控西南航空已停办的免费航班计划存在种族歧视的诉讼 [7][8]