公司物业资产情况 - 截至2024年12月31日，公司拥有1760万平方英尺的办公物业组合、4472套多户公寓单元及两块土地的收费权益，非合并基金还拥有40万平方英尺办公空间[19] - 截至2024年12月31日，公司通过四个合并合资企业拥有16处办公物业（共420万平方英尺）和2处住宅物业（470套公寓），按面积计算加权平均持股46%[26] - 截至2024年12月31日，公司通过一个非合并基金拥有2处办公物业（共40万平方英尺），持股74.0%[26] - 截至2024年12月31日，公司在役办公物业组合共69处，可出租面积达17,524,458平方英尺，市场份额为38.3%，出租率为81.1%，年化租金为6.50061353亿美元[164] - 截至2024年12月31日，在役投资组合中办公物业数量69处，可出租面积17524458平方英尺，多户住宅物业数量13处，单元数量4391个；开发投资组合中办公物业1处，可出租面积456205平方英尺，多户住宅物业1处，单元数量712个[202] - 2025年1月，公司管理且拥有30%权益的合资企业收购位于韦斯特伍德的一处247000平方英尺的17层办公物业[207] 办公物业租户相关数据 - 截至2024年12月31日，公司办公物业组合中租户的中位面积约为2400平方英尺，2022 - 2024年无租户收入占比超10%[20] - 截至2024年12月31日，按稳定投资组合的年化基础租金收入百分比计算，19.2%的租户从事法律行业，16.1%从事金融服务行业，13.4%从事房地产行业，10.0%从事娱乐行业[80] - 截至2024年12月31日，公司在役办公物业组合租户租赁面积中位数为2400平方英尺，平均为5100平方英尺[167] - 截至2024年12月31日，2500平方英尺及以下的租约数量占比51.0%，可出租面积占比14.4%，年化租金占比13.5%[168] - 截至2024年12月31日，公司在役办公物业组合最大的五个租户总租赁面积占可出租面积的5.1%，年化租金占8.8%[169] - 截至2024年12月31日，法律行业租约数量为565份，年化租金占比19.2%，是占比最高的行业[172] - 截至2024年12月31日，在役办公物业组合租赁到期情况：短期租赁78份租约，可出租面积276,441平方英尺，占比1.6%，年化租金10,634,698美元，占比1.6%，每平方英尺年化租金38.47美元[173] 办公物业租赁交易情况 - 公司内部租赁团队平均每个工作日完成约3笔办公物业租赁交易[22] 公司REIT资格相关规定 - 每个纳税年度至少75%的总收入（排除特定收入）须直接或间接来自房地产相关投资等，至少95%须来自符合75%测试的收入或其他特定收入[30] - 每个纳税季度末，至少75%的总资产价值须由房地产资产等代表，不超25%可由非75%资产类别证券代表等[30] - 公司须向股东分配至少90%的“REIT应税收入”（不考虑股息支付扣除和净资本利得）和90%的止赎物业净收入（如有）减去特定非现金收入项目之和[31] - 若公司未在每个日历年分配至少85%的普通收入、95%的资本利得收入及任何以前期间未分配的应税收入，将需对未分配部分缴纳4%的消费税[31] - 公司需每年至少分配90%的“房地产投资信托应税收入”（REIT taxable income）以符合REIT资格，否则按常规公司税率纳税[120] - 为符合REIT资格，公司一般需每年至少分配90%的REIT应税收入（不包括净资本收益）[140] 公司物业能源与设施情况 - 截至2023年12月31日，超91%的稳定合格办公空间获得“能源之星认证”，能效处于全国建筑前25%[43] - 2022年公用事业提供商提供的可再生能源比例约为三分之一[44] - 公司在物业安装近400个电动汽车充电站，并计划增加[49] 公司员工情况 - 截至2024年12月31日，公司约有770名员工[52] - 2024年，超四分之一（约770名）员工获得股权补偿[55] 公司面临的风险 - 公司面临通胀上升、经济政治变化等风险，可能影响经营成果、现金流等[61] - 公司所有物业位于洛杉矶县和檀香山，地理分布集中，风险较大[61] - 公司有大量债务，面临利率波动和无法再融资的风险[61] - 公司办公物业组合策略侧重于租赁给小型租户，可能存在更大信用风险[61] - 公司可能因遵守法律法规和契约而产生重大成本[61] - 持续或进一步的通胀上升可能对公司经营成果、现金流、财务状况、支付股息和分配的能力以及普通股市场价格产生不利影响[66] - 利率上升时期，房地产估值通常会因资本化率上升而下降，可能对公司房地产投资组合估值产生负面影响[67] - 公司所有物业位于加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷州檀香山，地理集中使其面临更大风险[71] - 公司大量债务使其面临利率波动和无法再融资的风险，可能导致债务违约[75] - 新租约租金可能低于要价租金，公司可能不时出现租金下降情况[79] - 公司租户集中在少数行业，这些行业的低迷可能对公司财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[80] - 为保持竞争力，公司需维护、修理和翻新物业，这会减少现金流[81] - 公司面临激烈竞争，可能对物业入住率和租金率产生不利影响[82] - 流行病、大流行病或其他疫情及其防控措施可能对公司业务、财务状况、经营成果、现金流等产生不利影响[83] - 公司在洛杉矶县和檀香山的业务易受恶劣天气、自然灾害影响，保险可能无法覆盖潜在损失[84][85] - 公司可能无法续租或出租空置空间，可能需接受低于现有租金的价格或提供租金减免等[91] - 公司办公物业组合策略侧重于租赁给小型租户，可能面临更大信用风险[93] - 房地产投资通常缺乏流动性，公司可能无法按预期出售或再融资[94] - 公司需遵守众多法律法规和契约，可能产生重大成本[95] - 公司受环境法规约束，可能面临环境支出和责任的不确定性[96] - 租金控制或稳定立法及其他监管限制可能限制公司提高租金和转嫁运营成本的能力[100] - 公司面临房地产开发风险，如竞争致收购价格上升、无法产生足够现金流、无法按预算完成项目等[106][107] - 公司参与合资企业或发行子公司证券时，可能面临无法行使决策权、合作伙伴违约等风险[108][112] - 若公司违反物业地面租赁条款或无法续约，将对经营业绩、现金流和财务状况产生重大不利影响[109] - 公司未来可能没有足够现金按预期水平向股东分配，若现金大幅低于应税收入，可能失去REIT地位[110] - 公司面临短期流动性投资风险，投资的短期货币市场基金未对本金损失进行保险，无法按面值赎回可能导致损失和流动性问题[121] - 公司宪章、运营合伙企业协议和马里兰州法律中的某些条款可能延迟或阻止控制权变更交易，如“业务合并”和“控制股”条款[122][123][124][125][126][127][128] - 若未能符合REIT资格且无救济条款适用，将按常规企业税率缴纳联邦所得税，且后续四年不能按REIT纳税；若能利用救济条款维持REIT资格，每次失败需缴纳至少5万美元的罚款[135] - 即使符合REIT资格，若分配低于100%的REIT应税收入，需缴纳所得税；TRS的净应税收入需缴纳联邦和可能的州企业所得税；REIT对部分收入或TRS的部分扣除需缴纳100%的税；有“禁止交易”净收入需缴纳100%的税[139] - 若Section 1031交易被判定应税或无法完成置换房产收购，公司应税收入增加，可能需借款支付额外股息或税款[142] - 若公司不构成国内控制的合格投资实体，且普通股未“定期交易”，非美国投资者出售普通股的收益将需缴纳FIRPTA税及预扣税；公司向非美国股东的部分分配也可能需缴纳FIRPTA税及预扣税，除非股东持股不超10%且股票“定期交易”[144] - 公司面临网络安全威胁的持续风险，若发生可能对运营、业务战略、经营成果或财务状况产生重大影响[157] - 若公司未能维持有效的财务报告内部控制系统，可能无法准确报告财务结果，影响在纽交所的上市资格或导致美国证券交易委员会的执法行动[150] 公司高管持股与协议情况 - 截至2024年12月31日，公司高管持有3%的流通普通股，若所有未兑现的长期激励计划（LTIPs）和运营合伙企业（OP）单位转换为普通股，持股比例将达16%[115] - 公司与首席执行官和首席运营官的雇佣协议规定，若无故被解雇或因正当理由辞职，将获得相当于过去三个完整日历年平均年薪（基本工资和年度奖金）三倍的遣散费[116] 公司房产相关税收政策 - 加州房产年度重新评估价值增幅一般限制在2%以内[130] - 洛杉矶Measure ULA对价值超500万美元的房地产销售和转让征收最高5.5%的额外转让税[132] 公司网络安全管理情况 - 公司管理团队中多名成员在道格拉斯·埃米特公司有56年的相关经验，负责评估和管理网络安全威胁带来的重大风险[160] - 公司制定了网络安全风险管理计划，基于互联网安全控制中心框架，集成到企业风险管理计划中[153][154][155] - 公司董事会将网络安全风险纳入风险监督职能，审计委员会负责监督网络安全和其他信息技术风险[158] 办公物业成本情况 - 2024 - 2022年办公物业组合租户改进和租赁佣金情况：2024年续约租约556份，面积2,763,902平方英尺，租户改进成本每平方英尺16.37美元，租赁佣金成本每平方英尺9.71美元，总成本每平方英尺26.08美元[177] - 2024 - 2022年综合办公物业组合经常性资本支出情况：2024年为3,324,572美元，总平方英尺14,851,645，每平方英尺0.22美元[180] 多户住宅物业情况 - 截至2024年12月31日，公司多户住宅物业组合中0.9%的单元可供出租，且几乎所有租约需在明年续签[91] - 截至2024年12月31日，在役多户住宅物业组合情况：洛杉矶圣莫尼卡3处物业940个单元，占比21%，出租率98.8%，年化租金50,410,704美元，每月每单元租金4,532美元[182] - 2024 - 2022年多户住宅物业组合经常性资本支出情况：2024年为3,342,407美元，总单元数4,015，每单元832美元[184] - 2024年，公司多户住宅新租户平均年租金为39580美元[216] - 2024年，公司多户住宅租金调整后比上一年平均高出2.4%[217] 公司股票情况 - 公司普通股在纽约证券交易所交易，代码“DEI”，2024年12月31日收盘价为18.56美元[189] - 2024年和2023年公司普通股每季度股息均为0.19美元[190] - 截至2025年2月7日，公司普通股有7名登记持有人[191] - 2019 - 2024年公司普通股累计总回报与标准普尔500、NAREIT股权和同行组指数对比：2024年12月31日公司普通股为53.26，标准普尔500为197.02，NAREIT股权为123.25，同行组为67.46[197] 公司经营与财务交易情况 - 2024年公司经营业绩受各种交易影响[200] - 2024年第四季度，在役投资组合办公物业出租率81.1%，入住率79.2%，多户住宅物业出租率99.1%[202] - 2025年1月，公司增持非合并基金Partnership X 20.2%的股权，使所有权权益增至74.0%[207] - 2024年12月，公司为一家合资企业获得一笔32500万美元的新贷款，利率为SOFR + 2.5%，使用利率互换将利率固定在6.36%，该贷款取代了一笔40000万美元的贷款[207] - 2024年，公司办公室物业平均直线租金为每平方英尺50.50美元，年化租赁交易成本为每平方英尺5.95美元[202][212] - 2024年，公司办公室物业现金租金到期租金为每平方英尺50.03美元，新签/续租租金为每平方英尺47.31美元，变化率为 - 5.4%；直线租金到期租金为每平方英尺44.47美元，新签/续租租金为每平方英尺50.50美元，变化率为13.5%[214] - 2023年，公司为Barrington Plaza公寓物业加速计提额外折旧费用8210万美元[209]

文章核心观点 迪士尼公司根据内部备忘录从DEI（多元化、公平和包容）策略上回撤，重新强调其核心娱乐业务使命 [1] 关键事实 - 迪士尼首席人力资源官索尼娅·科尔曼致信23万名员工，解释企业文化变革以更紧密地使公司举措与业务目标和公司价值观保持一致 [2] - 高管薪酬中不再将“多元化与包容”作为其他绩效因素，占比30%的其他绩效因素将被“人才战略”取代，财务目标占比70% [2] - 公司将解释迪士尼多元化、公平和包容立场及行动的“重塑明天”网站更名为“今日迪士尼”，以吸引“最优秀、最有才华”的人助力业务成功 [2] 背景信息 - 迪士尼加入重新评估先前DEI实践的公司行列，似乎是在回应政治风向的变化 [3] - 首席执行官鲍勃·伊格尔表示公司使命是娱乐“非常多元化的受众”，承诺更加敏感，不惹恼某些人 [3] 相关事件 - 迪士尼旗下ABC以1500万美元加法律费用了结前总统当选人唐纳德·特朗普提起的诽谤诉讼 [4] 重要引用 - 迪士尼在2024年年报中称，其业务成功很大程度上取决于消费者的品味和偏好，而这些变化往往不可预测，部分消费者的偏好受其对公司在公共利益问题上立场的看法影响 [5] 延伸阅读 - 《独家：迪士尼对DEI项目进行调整并对员工团体进行重新命名》（Axios，2025年2月11日） [6] - 《“政治不利于商业”：为何迪士尼的鲍勃·伊格尔试图避开敏感话题》（《洛杉矶时报》，2024年12月23日） [6] - 《随着DEI倡议减少，迪士尼内部对被视为向特朗普“投降”的异议声渐长》（Deadline，2025年2月13日） [6] - 《福布斯：迪士尼在与佩尔茨的代理权争夺战中获胜，但仍有担忧之处》 [6]

文章核心观点 谷歌高管在全体员工会议上详细说明公司将逐步停止多元化举措，为放弃不将人工智能用于武器和监控的承诺进行辩护，回应员工对公司背离先前核心价值观举措的质疑 [1][2] 公司举措 - 取消多元化和包容性员工培训计划，“更新”含“DEI内容”的更广泛培训计划 [2] - 不再遵循多元化招聘目标，从提交给美国证券交易委员会的文件中删除对多元化、公平和包容性（DEI）承诺的提及 [7] - 从公开公布的人工智能原则中删除不将人工智能用于包括武器和监控等有害目的的表述 [7] 高管回应 - 首席法务官肯特·沃克称自2018年谷歌首次引入人工智能原则以来情况已发生很大变化，参与地缘政治讨论对社会有益，公司行动的北极星是收益远大于风险 [2][8] - 前多元化负责人梅洛妮·帕克表示公司作为联邦承包商，根据特朗普行政命令审查所有计划和举措，且一直会招聘最适合岗位的人 [3] - 首席执行官桑达尔·皮查伊称公司一直重视招聘多元化员工，但必须遵守运营地的法律法规 [4] 过往相关事件 - 2018年员工抗议后，公司退出美国国防部的Maven项目，发布人工智能原则和价值观，承诺不将人工智能用于武器或监控 [8] - 此后公司与微软、亚马逊和甲骨文一起获得90亿美元的联合战斗云能力合同，重新与五角大楼合作，还与以色列国防军有提供人工智能的活跃合同 [9] 员工反馈 - 员工提交93个关于公司取消不制造人工智能武器承诺的问题，超100个关于谷歌撤回DEI承诺的问题 [6] - 员工询问更新后的人工智能原则如何确保工具不被用于有害目的，要求高管坦诚交流 [10] - 员工质疑人工智能对问题的总结质量，希望直接回答实际提出的问题 [11]

文章核心观点 公司在多元化、公平和包容（DEI）政策上面临政治压力，部分公司选择调整沟通方式或撤回部分项目，但也有公司坚定捍卫DEI政策，未来公司在DEI方面可能出现分化 [1][2][3] 公司应对DEI政策压力的方式 调整沟通方式 - 迪士尼重新命名DEI指标和项目，更改部分内容提示语言 [1] - 谷歌将DEI倡议的变化与遵守行政命令的担忧联系起来 [1] - 麦当劳退休“理想代表性目标”，与供应商直接讨论包容性，更改多元化团队名称 [6] - 亚马逊更改网站上关于DEI的语言 [11] 撤回部分项目 - 部分公司结束可能被视为招聘或采购配额的代表性目标，停止参与排名和调查，重新分配DEI相关人员和资源 [10] - 亚马逊结束一些“过时”项目 [12] 坚定捍卫 - 好市多和摩根大通坚定捍卫DEI政策，好市多认为多样性能为其产品带来创意，满足多样化客户需求 [14][17] 专家观点 压力影响 - 针对DEI的公开挑战可能产生寒蝉效应，但在一些工作场所实际变化可能不大 [2][3] - 反DEI压力可能使部分公司采取更激进的转变，特别是那些面向消费者的公司 [9][10] 未来趋势 - 公司在DEI方面可能出现分化，部分公司将DEI视为核心战略，部分公司并非如此 [16] 法律审查 - 公司增加对DEI倡议的法律风险审查，重点关注政策和实践的沟通方式 [4][5] 政治压力 - 白宫行政命令等政治压力使公司高管在经营业务时需谨慎平衡 [2][8] - 美国司法部长表示将调查、消除和惩罚私营部门的非法DEI偏好、政策等 [13]

文章核心观点 迪士尼在激进投资者和特朗普政府压力下撤回部分多元化、公平和包容（DEI）政策，其他公司也有类似举措，DEI相关争议在多方面展开 [1][7] 迪士尼DEI政策调整情况 - 迪士尼在2024年美国证券交易委员会（SEC）10 - K报告的DEI部分悄然删除“Reimagine Tomorrow”项目，该项目曾承诺迪士尼宇宙中50%的常规和反复出现角色来自“代表性不足群体” [1][2] - 公司还在SEC文件的DEI部分删除“迪士尼形象”外观指南，该指南2023年旨在营造更具包容性环境 [4][5] 政策调整原因及影响 - 迪士尼DEI政策部分是对佛罗里达州“不要说同性恋”法案的回应，该法案禁止在公立学校讨论儿童性别认同和性取向 [6] - 公司利润受与该法案斗争影响，“Reimagine Tomorrow”项目2022年因内部会议内容泄露引发争议 [1][2] - 项目虽官网仍在运行，但从SEC文件中排除或预示公司变化，可能是撤回DEI投资或隐藏相关内容 [3][4] 行业内DEI政策动态 - 特朗普下令联邦政府及其承包商（含众多私人公司）终止DEI，公司还面临保守派批评，认为DEI项目对非少数群体有歧视性 [7][10] - 包括Meta、约翰迪尔在内的公司已撤回DEI项目，苹果、好市多等则抵制，谷歌、通用汽车等软化或删除DEI表述 [7] DEI相关法律争议 - 特朗普政府宣布将调查九家公司DEI做法，引发企业避免被调查的行动 [8] - 周五塔吉特因股东指控其DEI举措误导投资者致消费者抵制和股价下跌，面临集体诉讼 [9]

文章核心观点 美国部分大企业在2020年推动包容性政策多年后开始缩减多元化举措，亚马逊、Meta Platforms和谷歌等公司均有相关行动，如亚马逊在年报中删除“包容与多元化”表述 [1][2][5] 公司动态 - 亚马逊在周四提交的年报中删除了“包容与多元化”表述，2024年年报中“人力资本”部分删掉了此前提及的相关句子 [1][3][4] - Meta Platforms和谷歌等大科技公司因保守团体攻击威胁诉讼而缩减多元化项目 [2]

文章核心观点 亚马逊在2024年年报中移除了对多元化和包容性的提及，还编辑了公开网页减少对DEI问题的表述，此前已暂停部分DEI项目，硅谷等地区公司在特朗普重返白宫后纷纷远离DEI政策 [1][2][3][4] 亚马逊具体举措 - 2024年年报移除多元化和包容性相关表述，此前年报在“人力资本”部分提及“包容与多元化”，新报告仅称“努力成为全球最佳雇主” [1][2] - 编辑公开网页整合DEI相关内容，将“黑人权益平等”“多元化、公平和包容”“LGBTQ+权利”等部分合并为一段并移除“跨性别者”表述 [3] - 近期暂停部分多元化、公平和包容项目，副总裁称在对数百项举措进行全面审查时“逐步淘汰过时项目和材料” [2] 行业趋势 - 特朗普重返白宫后，硅谷等地区公司迅速远离DEI政策，谷歌在年报中删除DEI目标表述，Meta上月宣布退出增加多元化招聘的内部项目 [4]

业绩总结 - 2024年第四季度公司收入为2.45亿美元，同比下降5.4%[5] - 2024年第四季度净亏损为100万美元，而2023年同期为4000万美元[5] - 2024年第四季度每股摊薄FFO为0.38美元，同比下降17.4%[5] - 2024年第四季度AFFO为5900万美元，同比下降21.3%[5] - 2024年第四季度同物业现金净营业收入为1.42亿美元，同比下降4.7%[5] - 2024年第四季度总收入为244,979千美元，同比下降5.5%（2023年为259,279千美元）[27] - 2024年第四季度办公室租金收入为168,649千美元，同比下降6.5%（2023年为179,499千美元）[27] - 2024年第四季度多家庭租金收入为44,314千美元，同比增长2.6%（2023年为43,170千美元）[27] - 2024年第四季度总运营费用为197,109千美元，同比下降13.8%（2023年为228,618千美元）[27] - 2024年第四季度的资金运营收益（FFO）为77,383千美元，同比下降16.6%（2023年为92,866千美元）[29] - 2024年第四季度的调整后资金运营收益（AFFO）为58,732千美元，同比下降21.2%（2023年为74,578千美元）[29] - 2024年第四季度的净运营收入（NOI）为144,920千美元，同比下降4.0%（2023年为150,911千美元）[32] 用户数据 - 2024年第四季度签署204份办公室租约，覆盖796,000平方英尺，其中242,000平方英尺为新租约[5] - 2024年第四季度多户住宅组合的出租率为99.1%[5] - 办公室物业的租赁率为80.9%，较2023年的82.8%下降1.9个百分点[32] - 截至2024年12月31日，公司的在租办公物业总面积为17,524,458平方英尺，整体出租率为81.1%[45] - 2024年12月31日的年化租金总额为6.5亿美元，平均每平方英尺47.41美元[63] 未来展望 - 2025年公司预计每股净收入（亏损）将在-0.17美元至-0.11美元之间[9] - 预计2025年平均办公楼出租率为78%至80%[5] - 预计2025年同物业现金净营业收入增长为-2.5%至-0.5%[5] - 2025年预计的利息支出为260百万至270百万美元[5] 新产品和新技术研发 - Barrington Plaza的重建预计将耗资超过3亿美元[7] 负面信息 - 2024年第四季度净亏损为7,514千美元，而2023年为55,908千美元[27] - 每股净亏损为0.01美元，2023年为0.24美元[29] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2024年12月31日，公司的总贷款余额为5,521,889,000美元，合并贷款余额为4,524,914,000美元[39] - 截至2024年12月31日，公司的固定利率贷款的加权平均年利率为3.18%[41] - 公司的总投资组合截至2024年12月31日包括16个办公物业，总面积为420万平方英尺，以及两个住宅物业，共470个公寓[117]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年公司签署876份办公室租约，总面积达380万平方英尺，平均每季度94.5万平方英尺；第四季度签署204份办公室租约，面积79.6万平方英尺，其中新租约24.2万平方英尺，续约租约55.4万平方英尺 [17] - 与2023年第四季度相比，2024年第四季度收入下降5.5%，FFO降至每股0.38美元，AFFO降至5870万美元；同物业现金NOI下降4.5%，部分被6%的多户住宅增长和良好的费用控制所抵消 [20] - 公司预计2025年摊薄后普通股每股净收益在 - 0.17美元至 - 0.11美元之间，完全摊薄后每股FFO在1.42美元至1.48美元之间 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度新租约总价值增长4%，现金利差下降7%；每平方英尺每年的租赁成本仅为5.46美元，远低于基准组中其他办公室REIT的平均水平 [18] - 2024年下半年实现正吸纳量，尽管第四季度因假期租赁活动减弱；2025年租约到期量比2024年的历史高位低25%，且远低于五年平均水平 [12] 住宅业务 - 住宅投资组合出租率达99.1%，需求良好 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度面积超过1万平方英尺的租户新租赁需求再次改善，回到疫情前的平均水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在1月收购了威尔希尔和韦斯特伍德大道拐角处的一处办公物业和一处住宅开发用地；在伯班克，公司开始对45.6万平方英尺的Studio Plaza办公楼进行重建，将其改造成多租户物业；712套的Barrington Plaza住宅物业已获得施工许可 [9][10] - 公司形成新的合资企业，收购韦斯特伍德一栋17层、24.7万平方英尺的办公楼及相邻住宅开发用地，预计总投资1.5亿 - 2亿美元，为期三到四年；该合资企业获得6180万美元的有担保无追索权仅付息贷款，2030年1月到期，2027年7月前固定利率为6%，之后为6.25%；公司管理并持有该合资企业30%的权益 [14][15] - 2024年12月，公司为另一家合资企业完成3.25亿美元贷款，取代4亿美元贷款；新债务2028年12月到期，由五处办公物业担保，利率互换后在2028年1月前固定为6.36%；公司持有该合资企业20%的权益 [15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年第四季度受华纳兄弟搬离、办公室入住率下降和利率上升影响，收入和FFO受到负面影响，但公司保持了稳定的办公室租金率，对运营费用控制良好，住宅资产表现强劲 [11] - 预计2025年实现正吸纳量，正在进行的开发项目将提供长期增长动力 [12][13] 其他重要信息 - 洛杉矶近期火灾未对公司物业造成损坏，公司正用人和专业知识支持城市的恢复工作 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当地政治家提出租金冻结或驱逐禁令的可能性，以及CEQA和海岸委员会是否会阻碍开发 - 公司希望不会实施租金冻结，目前情况不明；对于海岸委员会和CEQA对帕利塞兹重建的影响，州长命令明确，城市也希望加快重建，公司对此持乐观态度 [27][28][30] 问题2: 公司预计2025年实现正吸纳量和租赁向好，但指导的办公室入住率与当前基本持平，如何实现 - 租赁有滞后性，当租赁活动增加时，已租赁和已入住之间的差距会扩大；若实现正吸纳量，入住率最终会上升，但存在时间差 [33][34] 问题3: 2025年指导中假设的租赁量与2024年相比情况如何，以及1月租赁情况和火灾对租赁的影响 - 2024年底租赁活动大幅放缓，1月及之后的看房量远超平均水平；2025年租户滚动率低，公司对租赁前景乐观；目前难以判断火灾对租赁是否有影响，即使有也会被整体积极趋势所掩盖 [39][40][43] 问题4: 新收购项目的经济情况，包括办公室和计划中的公寓的稳定收益率、内部收益率等，以及华纳兄弟大楼改造后的租金情况 - 新收购项目初始资本化率略高于10%，预计完成所有工作后将超过10%，初始仅针对办公室，完成后为综合数据；对于华纳兄弟大楼改造后的租金，公司对租赁情况满意，但暂不讨论具体交易 [49][51][53] 问题5: 租赁和入住之间的典型滞后时间，以及2025年续约率预期和山谷地区年底到期租约是否有担忧 - 租赁和入住之间的滞后率在100 - 350个基点甚至更高，正常情况下约150个基点；签署租约后，通常能在本季度或两个季度内让租户入住，但Studio Plaza改造为多租户物业所需时间更长；公司预计续约率约69%多，较为稳定 [61][62][64] 问题6: 新合资伙伴情况及合作意愿，以及卡塔尔投资局（QIA）是否被考虑及投资兴趣 - 公司不谈论合资伙伴，伙伴也不愿公开；过去几年伙伴一直有投资办公室和住宅的兴趣，此次交易显示他们积极参与的意愿 [68][69] 问题7: 支持2025年正吸纳量观点的市场情况，以及新需求中大型租户来自哪些行业 - 租户滚动率降低有很大影响，第四季度面积超过1万平方英尺的租户回归，达到或超过正常水平；大型租户需求来自多个行业，并非集中在特定行业 [74][75][77] 问题8: 大型租户更有信心签署租约的原因，以及10900威尔希尔收购项目的租户定位、租金滚动和按市值计价机会 - 大型租户不再过度担忧经济衰退，态度转变有一定作用；公司租赁、运营和开发团队调整策略，更有能力把握机会；对于10900威尔希尔项目，公司需先确定发展方向，该项目有多种良好选择 [81][82][87] 问题9: 公司对Studio Plaza从单租户改为多租户的市场评估过程，以及短期内是否有具体租赁进展可谈 - 公司喜欢多租户建筑的分散风险，该市场良好；目前已在签署租约，但不会单独跟踪该建筑的租赁情况，不过网站上有该建筑的相关信息 [95][97][99] 问题10: 利息费用预计同比增长15%多的情况下，公司对资产负债表的处理方式 - 公司并非偏好浮动利率债务，因市场情况部分贷款在后期变为浮动利率；新交易为固定利率，未来有机会会进行长期贷款、利率互换或固定利率交易 [103][104][105] 问题11: 2026年约13亿美元债务到期的处理情况，是否包含在指导中，以及相关注意事项；10900项目是一次性交易还是市场解冻、交易管道扩大的信号 - 公司希望今年处理2026年到期债务，但市场情况使其处理难度较大；指导中不包含未完成的交易；公司寻找适合应用运营平台的多租户资产，10900项目是合适机会，预计未来市场会有更多此类机会 [110][111][116] 问题12: 10900项目办公室的资本化率是否有提升空间，多户住宅开发能达到高收益率的原因；指导中资本化利息情况，2024年资本化利息情况，以及Studio Plaza是否有担保债务 - 项目整体预计资本化率超过10%，多户住宅并非低收入住房；收益率受租金、建造成本、购买价格等因素影响，且不包含土地分配；公司不提供资本化利息具体指导，随着开发扩大预计会增加；2024年资本化利息运行率约800万美元；Studio Plaza没有担保债务 [121][123][131] 问题13: 公司运营组合内现有密度带来的机会规模，以及这些机会是短期还是长期的；租户面积超过1万平方英尺的活动回升的驱动因素 - 机会规模达数千套；公司目标是同时进行两笔交易，目前有三笔在进行中，项目通常需要几年时间；大型租户态度转变，不再过度担忧经济衰退，且公司团队努力促进租赁交易 [136][141][144] 问题14: 3.35亿美元3月到期贷款的谈判情况和最终修订的概率；10900收购项目中今年夏天到期的4万平方英尺租户续约信心，以及收购前是否与租户进行初步沟通 - 公司不讨论正在进行的交易；对于10900项目租户情况，公司不谈论个别租户，项目有多种发展路径，需先做决策 [150][152][153] 问题15: 野火对洛杉矶未来几年的影响，以及公司对重建和规划的乐观和担忧因素；商业房地产不同子市场需求变化和更感兴趣的子市场 - 参考其他受火灾影响的市场，洛杉矶城市支持开发，预计帕利塞兹地区会有积极变化；公司认为火灾对租赁影响不大，整体租赁趋势会占主导；圣莫尼卡、布伦特伍德和韦斯特伍德等地区未来可能因重建需要更多办公空间，但目前尚未显现 [157][159][168] 问题16: 10900威尔希尔项目是否购买的是租赁权而非土地所有权，以及高资本化率预期的原因 - 公司购买的是完整产权，拥有土地和建筑物 [174][176]

文章核心观点 谷歌放弃招聘更多来自历史上代表性不足群体员工的目标并审查部分多元化、公平和包容（DEI）举措，加入美国企业缩减DEI计划行列 [1][2] 谷歌举措 - 放弃招聘更多来自历史上代表性不足群体员工的目标并审查部分DEI举措 [1] - 发布声明称致力于创造让所有员工成功和平等机会的工作场所，过去一年在审查相关项目，更新10 - k文件表述，团队在评估近期法院判决和行政命令要求的变更 [3] - 告知员工在审查唐纳德·特朗普旨在遏制政府和联邦承包商DEI的法院判决和行政命令 [4] - 人力资源主管表示未来不再设招聘的理想目标 [5] 行业动态 - 脸书母公司Meta Platforms本月早些时候在内部备忘录中称将结束DEI项目 [5] - 亚马逊在给员工的备忘录中称将“逐步淘汰与代表性和包容性相关的过时项目和材料” [6] 背景原因 - 2020年抗议警察杀害乔治·弗洛伊德等黑人事件后企业推行包容性政策多年，如今开始缩减DEI计划 [2] - 保守组织因2023年美国最高法院一项使大学招生平权行动无效的裁决而谴责DEI项目，并威胁对实施这些项目的公司提起诉讼 [6] - 本月早些时候，埃隆·马斯克等特朗普盟友将DEI项目视为洛杉矶严重野火应对工作的阻碍 [7]