文章核心观点 美国部分大企业在2020年推动包容性政策多年后开始缩减多元化举措，亚马逊、Meta Platforms和谷歌等公司均有相关行动，如亚马逊在年报中删除“包容与多元化”表述 [1][2][5] 公司动态 - 亚马逊在周四提交的年报中删除了“包容与多元化”表述，2024年年报中“人力资本”部分删掉了此前提及的相关句子 [1][3][4] - Meta Platforms和谷歌等大科技公司因保守团体攻击威胁诉讼而缩减多元化项目 [2]

文章核心观点 亚马逊在2024年年报中移除了对多元化和包容性的提及，还编辑了公开网页减少对DEI问题的表述，此前已暂停部分DEI项目，硅谷等地区公司在特朗普重返白宫后纷纷远离DEI政策 [1][2][3][4] 亚马逊具体举措 - 2024年年报移除多元化和包容性相关表述，此前年报在“人力资本”部分提及“包容与多元化”，新报告仅称“努力成为全球最佳雇主” [1][2] - 编辑公开网页整合DEI相关内容，将“黑人权益平等”“多元化、公平和包容”“LGBTQ+权利”等部分合并为一段并移除“跨性别者”表述 [3] - 近期暂停部分多元化、公平和包容项目，副总裁称在对数百项举措进行全面审查时“逐步淘汰过时项目和材料” [2] 行业趋势 - 特朗普重返白宫后，硅谷等地区公司迅速远离DEI政策，谷歌在年报中删除DEI目标表述，Meta上月宣布退出增加多元化招聘的内部项目 [4]

业绩总结 - 2024年第四季度公司收入为2.45亿美元，同比下降5.4%[5] - 2024年第四季度净亏损为100万美元，而2023年同期为4000万美元[5] - 2024年第四季度每股摊薄FFO为0.38美元，同比下降17.4%[5] - 2024年第四季度AFFO为5900万美元，同比下降21.3%[5] - 2024年第四季度同物业现金净营业收入为1.42亿美元，同比下降4.7%[5] - 2024年第四季度总收入为244,979千美元，同比下降5.5%（2023年为259,279千美元）[27] - 2024年第四季度办公室租金收入为168,649千美元，同比下降6.5%（2023年为179,499千美元）[27] - 2024年第四季度多家庭租金收入为44,314千美元，同比增长2.6%（2023年为43,170千美元）[27] - 2024年第四季度总运营费用为197,109千美元，同比下降13.8%（2023年为228,618千美元）[27] - 2024年第四季度的资金运营收益（FFO）为77,383千美元，同比下降16.6%（2023年为92,866千美元）[29] - 2024年第四季度的调整后资金运营收益（AFFO）为58,732千美元，同比下降21.2%（2023年为74,578千美元）[29] - 2024年第四季度的净运营收入（NOI）为144,920千美元，同比下降4.0%（2023年为150,911千美元）[32] 用户数据 - 2024年第四季度签署204份办公室租约，覆盖796,000平方英尺，其中242,000平方英尺为新租约[5] - 2024年第四季度多户住宅组合的出租率为99.1%[5] - 办公室物业的租赁率为80.9%，较2023年的82.8%下降1.9个百分点[32] - 截至2024年12月31日，公司的在租办公物业总面积为17,524,458平方英尺，整体出租率为81.1%[45] - 2024年12月31日的年化租金总额为6.5亿美元，平均每平方英尺47.41美元[63] 未来展望 - 2025年公司预计每股净收入（亏损）将在-0.17美元至-0.11美元之间[9] - 预计2025年平均办公楼出租率为78%至80%[5] - 预计2025年同物业现金净营业收入增长为-2.5%至-0.5%[5] - 2025年预计的利息支出为260百万至270百万美元[5] 新产品和新技术研发 - Barrington Plaza的重建预计将耗资超过3亿美元[7] 负面信息 - 2024年第四季度净亏损为7,514千美元，而2023年为55,908千美元[27] - 每股净亏损为0.01美元，2023年为0.24美元[29] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2024年12月31日，公司的总贷款余额为5,521,889,000美元，合并贷款余额为4,524,914,000美元[39] - 截至2024年12月31日，公司的固定利率贷款的加权平均年利率为3.18%[41] - 公司的总投资组合截至2024年12月31日包括16个办公物业，总面积为420万平方英尺，以及两个住宅物业，共470个公寓[117]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年公司签署876份办公室租约，总面积达380万平方英尺，平均每季度94.5万平方英尺；第四季度签署204份办公室租约，面积79.6万平方英尺，其中新租约24.2万平方英尺，续约租约55.4万平方英尺 [17] - 与2023年第四季度相比，2024年第四季度收入下降5.5%，FFO降至每股0.38美元，AFFO降至5870万美元；同物业现金NOI下降4.5%，部分被6%的多户住宅增长和良好的费用控制所抵消 [20] - 公司预计2025年摊薄后普通股每股净收益在 - 0.17美元至 - 0.11美元之间，完全摊薄后每股FFO在1.42美元至1.48美元之间 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度新租约总价值增长4%，现金利差下降7%；每平方英尺每年的租赁成本仅为5.46美元，远低于基准组中其他办公室REIT的平均水平 [18] - 2024年下半年实现正吸纳量，尽管第四季度因假期租赁活动减弱；2025年租约到期量比2024年的历史高位低25%，且远低于五年平均水平 [12] 住宅业务 - 住宅投资组合出租率达99.1%，需求良好 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度面积超过1万平方英尺的租户新租赁需求再次改善，回到疫情前的平均水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在1月收购了威尔希尔和韦斯特伍德大道拐角处的一处办公物业和一处住宅开发用地；在伯班克，公司开始对45.6万平方英尺的Studio Plaza办公楼进行重建，将其改造成多租户物业；712套的Barrington Plaza住宅物业已获得施工许可 [9][10] - 公司形成新的合资企业，收购韦斯特伍德一栋17层、24.7万平方英尺的办公楼及相邻住宅开发用地，预计总投资1.5亿 - 2亿美元，为期三到四年；该合资企业获得6180万美元的有担保无追索权仅付息贷款，2030年1月到期，2027年7月前固定利率为6%，之后为6.25%；公司管理并持有该合资企业30%的权益 [14][15] - 2024年12月，公司为另一家合资企业完成3.25亿美元贷款，取代4亿美元贷款；新债务2028年12月到期，由五处办公物业担保，利率互换后在2028年1月前固定为6.36%；公司持有该合资企业20%的权益 [15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年第四季度受华纳兄弟搬离、办公室入住率下降和利率上升影响，收入和FFO受到负面影响，但公司保持了稳定的办公室租金率，对运营费用控制良好，住宅资产表现强劲 [11] - 预计2025年实现正吸纳量，正在进行的开发项目将提供长期增长动力 [12][13] 其他重要信息 - 洛杉矶近期火灾未对公司物业造成损坏，公司正用人和专业知识支持城市的恢复工作 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当地政治家提出租金冻结或驱逐禁令的可能性，以及CEQA和海岸委员会是否会阻碍开发 - 公司希望不会实施租金冻结，目前情况不明；对于海岸委员会和CEQA对帕利塞兹重建的影响，州长命令明确，城市也希望加快重建，公司对此持乐观态度 [27][28][30] 问题2: 公司预计2025年实现正吸纳量和租赁向好，但指导的办公室入住率与当前基本持平，如何实现 - 租赁有滞后性，当租赁活动增加时，已租赁和已入住之间的差距会扩大；若实现正吸纳量，入住率最终会上升，但存在时间差 [33][34] 问题3: 2025年指导中假设的租赁量与2024年相比情况如何，以及1月租赁情况和火灾对租赁的影响 - 2024年底租赁活动大幅放缓，1月及之后的看房量远超平均水平；2025年租户滚动率低，公司对租赁前景乐观；目前难以判断火灾对租赁是否有影响，即使有也会被整体积极趋势所掩盖 [39][40][43] 问题4: 新收购项目的经济情况，包括办公室和计划中的公寓的稳定收益率、内部收益率等，以及华纳兄弟大楼改造后的租金情况 - 新收购项目初始资本化率略高于10%，预计完成所有工作后将超过10%，初始仅针对办公室，完成后为综合数据；对于华纳兄弟大楼改造后的租金，公司对租赁情况满意，但暂不讨论具体交易 [49][51][53] 问题5: 租赁和入住之间的典型滞后时间，以及2025年续约率预期和山谷地区年底到期租约是否有担忧 - 租赁和入住之间的滞后率在100 - 350个基点甚至更高，正常情况下约150个基点；签署租约后，通常能在本季度或两个季度内让租户入住，但Studio Plaza改造为多租户物业所需时间更长；公司预计续约率约69%多，较为稳定 [61][62][64] 问题6: 新合资伙伴情况及合作意愿，以及卡塔尔投资局（QIA）是否被考虑及投资兴趣 - 公司不谈论合资伙伴，伙伴也不愿公开；过去几年伙伴一直有投资办公室和住宅的兴趣，此次交易显示他们积极参与的意愿 [68][69] 问题7: 支持2025年正吸纳量观点的市场情况，以及新需求中大型租户来自哪些行业 - 租户滚动率降低有很大影响，第四季度面积超过1万平方英尺的租户回归，达到或超过正常水平；大型租户需求来自多个行业，并非集中在特定行业 [74][75][77] 问题8: 大型租户更有信心签署租约的原因，以及10900威尔希尔收购项目的租户定位、租金滚动和按市值计价机会 - 大型租户不再过度担忧经济衰退，态度转变有一定作用；公司租赁、运营和开发团队调整策略，更有能力把握机会；对于10900威尔希尔项目，公司需先确定发展方向，该项目有多种良好选择 [81][82][87] 问题9: 公司对Studio Plaza从单租户改为多租户的市场评估过程，以及短期内是否有具体租赁进展可谈 - 公司喜欢多租户建筑的分散风险，该市场良好；目前已在签署租约，但不会单独跟踪该建筑的租赁情况，不过网站上有该建筑的相关信息 [95][97][99] 问题10: 利息费用预计同比增长15%多的情况下，公司对资产负债表的处理方式 - 公司并非偏好浮动利率债务，因市场情况部分贷款在后期变为浮动利率；新交易为固定利率，未来有机会会进行长期贷款、利率互换或固定利率交易 [103][104][105] 问题11: 2026年约13亿美元债务到期的处理情况，是否包含在指导中，以及相关注意事项；10900项目是一次性交易还是市场解冻、交易管道扩大的信号 - 公司希望今年处理2026年到期债务，但市场情况使其处理难度较大；指导中不包含未完成的交易；公司寻找适合应用运营平台的多租户资产，10900项目是合适机会，预计未来市场会有更多此类机会 [110][111][116] 问题12: 10900项目办公室的资本化率是否有提升空间，多户住宅开发能达到高收益率的原因；指导中资本化利息情况，2024年资本化利息情况，以及Studio Plaza是否有担保债务 - 项目整体预计资本化率超过10%，多户住宅并非低收入住房；收益率受租金、建造成本、购买价格等因素影响，且不包含土地分配；公司不提供资本化利息具体指导，随着开发扩大预计会增加；2024年资本化利息运行率约800万美元；Studio Plaza没有担保债务 [121][123][131] 问题13: 公司运营组合内现有密度带来的机会规模，以及这些机会是短期还是长期的；租户面积超过1万平方英尺的活动回升的驱动因素 - 机会规模达数千套；公司目标是同时进行两笔交易，目前有三笔在进行中，项目通常需要几年时间；大型租户态度转变，不再过度担忧经济衰退，且公司团队努力促进租赁交易 [136][141][144] 问题14: 3.35亿美元3月到期贷款的谈判情况和最终修订的概率；10900收购项目中今年夏天到期的4万平方英尺租户续约信心，以及收购前是否与租户进行初步沟通 - 公司不讨论正在进行的交易；对于10900项目租户情况，公司不谈论个别租户，项目有多种发展路径，需先做决策 [150][152][153] 问题15: 野火对洛杉矶未来几年的影响，以及公司对重建和规划的乐观和担忧因素；商业房地产不同子市场需求变化和更感兴趣的子市场 - 参考其他受火灾影响的市场，洛杉矶城市支持开发，预计帕利塞兹地区会有积极变化；公司认为火灾对租赁影响不大，整体租赁趋势会占主导；圣莫尼卡、布伦特伍德和韦斯特伍德等地区未来可能因重建需要更多办公空间，但目前尚未显现 [157][159][168] 问题16: 10900威尔希尔项目是否购买的是租赁权而非土地所有权，以及高资本化率预期的原因 - 公司购买的是完整产权，拥有土地和建筑物 [174][176]

文章核心观点 谷歌放弃招聘更多来自历史上代表性不足群体员工的目标并审查部分多元化、公平和包容（DEI）举措，加入美国企业缩减DEI计划行列 [1][2] 谷歌举措 - 放弃招聘更多来自历史上代表性不足群体员工的目标并审查部分DEI举措 [1] - 发布声明称致力于创造让所有员工成功和平等机会的工作场所，过去一年在审查相关项目，更新10 - k文件表述，团队在评估近期法院判决和行政命令要求的变更 [3] - 告知员工在审查唐纳德·特朗普旨在遏制政府和联邦承包商DEI的法院判决和行政命令 [4] - 人力资源主管表示未来不再设招聘的理想目标 [5] 行业动态 - 脸书母公司Meta Platforms本月早些时候在内部备忘录中称将结束DEI项目 [5] - 亚马逊在给员工的备忘录中称将“逐步淘汰与代表性和包容性相关的过时项目和材料” [6] 背景原因 - 2020年抗议警察杀害乔治·弗洛伊德等黑人事件后企业推行包容性政策多年，如今开始缩减DEI计划 [2] - 保守组织因2023年美国最高法院一项使大学招生平权行动无效的裁决而谴责DEI项目，并威胁对实施这些项目的公司提起诉讼 [6] - 本月早些时候，埃隆·马斯克等特朗普盟友将DEI项目视为洛杉矶严重野火应对工作的阻碍 [7]

文章核心观点 谷歌不再追求与代表性挂钩的招聘目标，还在评估其DEI计划和举措，美国多家公司也纷纷缩减DEI相关政策和项目 [1][5] 谷歌DEI政策调整 - 谷歌不再追求与代表性挂钩的招聘目标 [1] - 谷歌正在评估其DEI计划和举措 [1] - 谷歌更新了年度10 - K报告中的措辞以反映这一变化 [2] - 作为联邦承包商，谷歌团队还在评估近期法院判决和行政命令带来的相关变化 [2] 谷歌过往DEI目标 - 2020年谷歌设定目标，要将黑人群体、拉丁裔群体和美国原住民群体员工的领导层代表性提高30%，并于2022年达成该目标 [4] 行业内其他公司动态 - 特朗普就职首日签署行政命令终止联邦政府的DEI相关内容，还批评了私营企业的DEI计划和多元化招聘目标 [3] - 特朗普再次当选前，沃尔玛、福特、约翰迪尔、拖拉机供应公司和劳氏等公司就已缩减多元化相关工作 [4] - Meta上月宣布不再设立专注于DEI的团队，Target近期表示将终止多个与DEI相关的项目 [5] - 近期好市多和摩根大通等公司为其DEI计划和政策进行了辩护 [5]

文章核心观点 谷歌将取消多元化招聘目标并审查部分DEI计划，成为最新一家撤回有争议举措的大公司，其他科技巨头及零售企业也面临DEI政策调整压力 [1][2] 谷歌DEI计划调整情况 - 取消多元化招聘目标，不再设定多元化招聘目标并审查相关计划，还在审查特朗普相关行政命令及法院判决 [1][2] - 曾在2020年加大DEI投入，目标是到2025年将代表性不足群体的领导层占比提高30%，非高级职位的黑人员工数量增加一倍以上 [6] - 目前多元化员工占比小，去年美国员工中黑人占5.7%，拉丁裔占7.5% [7] - 后续仍会在多元化劳动力城市开设和扩大办公室，继续为代表性不足员工设立资源小组 [7][8] 其他公司DEI计划调整情况 - Meta本月初在内部备忘录中表示将结束DEI计划，包括招聘、培训和选择供应商等方面 [3] - 亚马逊称将逐步淘汰与代表性和包容性相关的过时项目和材料 [4] - 沃尔玛、麦当劳和塔吉特在保守派活动人士压力下，近期也撤回了DEI计划 [10] 行业背景及压力来源 - 保守派团体受2023年最高法院裁决影响，谴责DEI计划并威胁对实施公司提起诉讼 [4] - 马斯克等将洛杉矶野火应对不力归咎于DEI计划 [5] 公司不同态度 - 苹果要求股东拒绝保守派智库终止DEI努力的提议 [11]

文章核心观点 谷歌将不再设置多元化招聘目标并审查其多元化、公平和包容计划，加入其他科技公司缩减DEI措施的行列 [1] 分组1：谷歌DEI措施调整情况 - 谷歌将不再设置多元化招聘目标并审查其多元化、公平和包容计划 [1] - 谷歌正在考虑是否继续发布多元化报告，并评估其项目是否需符合最新法院裁决或旨在遏制DEI措施的行政命令 [2] - 谷歌承诺打造让所有员工成功和拥有平等机会的工作场所，过去一年一直在审查相关计划，更新了10 - k文件表述，团队也在评估近期相关法院判决和行政命令要求的变更 [3] 分组2：谷歌DEI过往情况 - 谷歌于2009年首次实施DEI目标，2020年设定将代表性不足群体招聘人数增加30%的目标，并在2022年达成该目标 [2] - 2024年多元化报告显示，领导层中5.7%为黑人、7.5%为拉丁裔，与2023年持平 [2] 分组3：行业情况 - 谷歌加入其他科技公司缩减DEI措施的行列，亚马逊和Meta在过去几个月也已缩减DEI措施 [1]

文章核心观点 - 公司2024年第四季度财报显示营收和每股收益情况，部分指标与华尔街预期有差异，同时介绍了关键指标对判断公司财务健康的作用及公司近期股价表现和评级 [1][2][3] 营收情况 - 2024年第四季度营收2.4498亿美元，同比增长15.4%，比Zacks共识预期的2.4712亿美元低0.87% [1] - 多户租赁租金收入4431万美元，高于两位分析师平均预估的4358万美元，同比增长2.7% [4] - 多户租赁总收入4841万美元，高于两位分析师平均预估的4712万美元，同比增长3.1% [4] - 写字楼总收入1.9657亿美元，低于两位分析师平均预估的1.9859亿美元，同比下降7.4% [4] 每股收益情况 - 2024年第四季度每股收益0.38美元，去年同期为 - 0.24美元，比共识预期的0.37美元高2.70% [1] - 摊薄后每股净收益 - 0.01美元，低于五位分析师平均预估的0.16美元 [4] 股价表现与评级 - 过去一个月公司股价回报率为 - 1.3%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 + 1% [3] - 公司股票目前Zacks排名为4（卖出），表明短期内可能跑输大盘 [3]

文章核心观点 - 道格拉斯·埃米特（Douglas Emmett）本季度运营资金（FFO）超预期但同比下降，营收未达预期，股价年初以来表现逊于市场，未来表现取决于管理层财报电话会议评论及FFO预期变化，当前Zacks评级为卖出；同行业的伊斯特利政府地产（Easterly Government Properties）即将公布财报，业绩预期向好 [1][2][3][6] 道格拉斯·埃米特（Douglas Emmett）业绩情况 - 本季度FFO为每股0.38美元，超Zacks共识预期的每股0.37美元，去年同期为每股0.46美元，FFO惊喜率为2.70% [1] - 上一季度预期FFO为每股0.41美元，实际为每股0.43美元，惊喜率为4.88% [1] - 过去四个季度，公司四次超FFO共识预期 [2] - 截至2024年12月季度营收2.4498亿美元，未达Zacks共识预期0.87%，去年同期为2.1233亿美元，过去四个季度仅一次超营收共识预期 [2] 道格拉斯·埃米特（Douglas Emmett）股价表现 - 年初以来股价下跌约2.8%，而标准普尔500指数上涨1.9% [3] 道格拉斯·埃米特（Douglas Emmett）未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论及未来FFO预期 [3] - 可通过公司FFO展望判断股票未来走势，包括当前季度FFO共识预期及预期变化 [4] - 近期FFO预期修正趋势不利，当前Zacks评级为4（卖出），预计短期内股价表现逊于市场 [6] - 未来季度和本财年FFO共识预期分别为每股0.39美元（营收2.482亿美元）和每股1.44美元（营收9.9384亿美元） [7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 其他行业处于250多个Zacks行业的后38%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 伊斯特利政府地产（Easterly Government Properties）业绩预期 - 预计即将公布的截至2024年12月季度财报中，每股收益0.30美元，同比增长7.1%，过去30天该季度每股收益共识预期上调1.1% [9] - 预计该季度营收8156万美元，同比增长12.3% [10]