文章核心观点 - 酒类公司布朗-福曼公司(Brown-Forman Corp.)正在撤回其多元化、公平和包容性(DEI)计划,这是在社交媒体上面临压力的结果[1][2][3][4] - 这家公司是继哈雷-戴维森、特克供应和约翰·迪尔之后,最新一家放弃DEI计划的大公司[2] - 这些大公司主要依赖于红州客户群,正在屈服于企业活动家罗比·斯塔布克(Robby Starbuck)的抵制压力[3][10] - 斯塔布克表示,杰克丹尼尔酒厂是他下一个要抵制的目标,但该公司在他有机会发起抵制之前就已经逆转了政策[5] 公司层面 - 布朗-福曼公司将停止将奖金和薪酬与DEI进展挂钩,退出年度LGBTQ友好环境公司排名,并放弃推动更多样化供应商群体的计划[6] - 该公司此前将10%的高管短期薪酬与DEI目标挂钩,这一政策始于2019年[7] - 公司高管表示,由于外部环境的变化,需要调整工作以确保继续推动业务成果,同时适当认识当前环境[8][9] 行业层面 - 几年前,社会活动人士呼吁大企业实施全面的DEI计划,但现在这些公司正在响应呼吁削减这些目标的呼声,主要由斯塔布克在社交媒体上推动[10] - 保守派活动家斯塔布克一直在社交媒体上发起针对公司DEI政策的抵制运动[10] - 一些公司如特斯拉、家得宝、Wayfair和沃尔玛,也在消费者威胁抵制后逐步淡化了DEI领导目标[12] - DEI目标已经变得更加政治化,保守派认为这些计划不公平,而自由派则持相反意见[14] 行业影响 - 这些DEI政策可能会给员工带来不公平的感受,并导致他们对此感到不满[19][20] - 一些专家认为,如果DEI计划真的有效,现在就不会有这样的讨论,反而会有更多公司加入这一行列[21]

财务数据和关键指标变化 - 收入同比下降3%,主要是Barrington Plaza空置和办公室租赁收入下降,部分被停车和住宅收入增长所抵消 [21] - FFO同比下降4.5%至每股0.46美元,主要是利息费用上升和收入下降,部分被利息收入增加和运营费用下降所抵消 [21][22] - AFFO略有下降至7420万美元,同店物业现金NOI基本持平,多户型增长抵消了办公室NOI下降 [21][22] - 公司管理费用占收入比例仅4.7%,相对同行较低 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业租赁方面,公司签署了222份新租约,涵盖79.3万平方英尺,其中包括20.5万平方英尺的新租约和58.8万平方英尺的续租 [16] - 新租约价值同比增加1.1%,现金租金上涨12.4% [17] - 租赁成本平均每平方英尺每年5.62美元,低于公司历史平均水平和同行 [18][19] - 住宅物业保持99%的高出租率,继续实现良好的租金上涨 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷市场表现强劲,公司此前多年一直为此辩护,如今已成为公司最强劲的市场之一 [29] - 西区大部分市场租金保持强劲,包括华纳中心虽然仍有一些空置问题,但整体表现良好 [29] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司长期看好自身物业组合的表现,得益于稳定和多元化的租户群以及当地新增供给受限 [12] - 公司正积极采取措施应对较大租户的退租,如将华纳兄弟和伯班克的空间进行拆分以吸引更多中小型租户 [37] - 公司看好未来大型租户的回归,认为自身物业将是市场最强劲的之一 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示,多数关键运营指标已恢复至疫情前水平,租金水平保持强劲,租赁成交量和续租率高企,租赁优惠和租户违约率较低 [9][10][11] - 但新增大型租户租赁未能带动整体吸纳,主要受10,000平方英尺以上租赁的不足所拖累 [12] - 管理层对未来保持乐观,认为随着大型租户摆脱防御性立场,公司物业将成为市场最强劲的之一 [12][13] 其他重要信息 - 公司债务到期计划稳妥,将通过现金偿还、增加抵押物等方式进行再融资 [30][31] - 公司暂无重启信用额度的计划,因目前利率环境下维持较高现金余额更为有利 [57][58] - 公司正密切关注市场上可能出现的收购机会,尤其是办公物业方面,但目前交易量仍较低 [14][41] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Blaine Heck 提问** 询问公司近期租金水平变化情况,是否基于合同租金还是实际租金,以及不同子市场的表现 [26][27][28][29] **Jordan Kaplan 回答** 公司连续多年实现正的租金上涨,体现在合同租金和实际租金中,夏威夷市场表现尤为强劲,其他西区子市场整体也保持良好 [27][29] 问题2 **Alexander Goldfarb 提问** 询问大型租户谨慎态度的原因,是否源自其自身业务状况,还是受宏观环境影响 [33][34][35][36] **Stuart McElhinney 回答** 公司第一季度仅签署1个10,000平方英尺以上的新租约,但第二季度有所改善,签署了3个此类大型租约,体现出大型租户的活跃度正在逐步提升 [35][37] 问题3 **Peter Abramowitz 提问** 进一步询问管理层对大型租户回归的判断依据和量化指标 [68][69] **Jordan Kaplan 回答** 公司正在与更多大型租户接洽,看到他们正在逐步摆脱防御性立场,但具体数据指标公司尚未准备好披露,需要等待这些交易实际完成后再做进一步阐述

财务指标计算方法 - 公司计算FFO（资金运作）时，排除了房地产投资销售损益、房地产控制变化损益、房地产折旧和摊销（不包括租赁使用权资产摊销和递延贷款成本摊销）、房地产减值和未合并基金投资减值[10] - 公司计算NOI（净营业收入）时，排除了一般和管理费用、折旧和摊销费用、其他收入、其他费用、未合并基金损益、利息费用、房地产投资销售损益和非控制权益净损益[10] - 公司报告的年度化租金（Annualized Rent）不包括租户偿还费用、停车费和其他收入，以及保险回收的租金损失和建筑管理使用的租金[10] - 公司报告的租赁率（Leased Rate）排除了重新定位期间或因火灾或其他损害而空置的空间，以及新开发建筑初始租赁期间的空间[10] - 公司报告的占用率（Occupancy Rate）排除了已签署但未开始的租赁，以及重新定位期间或因火灾或其他损害而空置的空间[10] - 公司报告的重复资本支出（Recurring Capital Expenditures）排除了新开发空间、收入或运营费用升级、重大空间用途变更、灾害损失和政府或贷款人要求的合规支出[10] - 公司报告的可出租平方英尺（Rentable Square Feet）基于BOMA重新测量，包括已租赁平方英尺、可用平方英尺、建筑管理使用平方英尺和已租赁空间的BOMA调整平方英尺[12] - 公司报告的租金率（Rental Rate）包括现金租金率和直线租金率，现金租金率通过将支付的租金除以可出租平方英尺计算，直线租金率通过将租赁期内平均租金除以可出租平方英尺计算[12] - 公司报告的相同物业（Same Properties）排除了在比较期间内被收购、出售、贡献或从合并财务报表中移除的物业，以及经历了重大重新定位项目、开发活动或重大灾害损失的物业[12] - 公司报告的总投资组合（Total Portfolio）包括合并投资组合和基金拥有的物业[12] 财务状况 - 公司总资产从2023年12月31日的9,644,218千美元减少至2024年6月30日的9,563,654千美元[15] - 投资性房地产净额从2023年12月31日的8,753,184千美元减少至2024年6月30日的8,666,477千美元[15] - 现金及现金等价物从2023年12月31日的523,082千美元增加至2024年6月30日的561,066千美元[15] - 总负债从2023年12月31日的5,798,821千美元增加至2024年6月30日的5,800,659千美元[16] - 股东权益从2023年12月31日的3,845,397千美元减少至2024年6月30日的3,762,995千美元[18] 收入与支出 - 2024年第二季度总收入为245,777千美元，相比2023年同期的253,407千美元有所下降[20] - 2024年第二季度净收入为10,878千美元，相比2023年同期的-7,262千美元有所改善[20] - 2024年第二季度每股基本和稀释收益为0.06美元，相比2023年同期的-0.04美元有所提升[21] - 2024年第二季度综合收益为-7,494千美元，相比2023年同期的16,559千美元有所下降[23] - 2024年第二季度末，公司拥有167,398,611股普通股，与2023年同期持平[17] - 公司报告期初余额为3,816,870美元和4,183,806美元[38] - 净收入分别为9,231美元和-15,069美元[38] - 现金流量对冲调整分别为-26,730美元和37,185美元[38] - 股票补偿为3,085美元和3,176美元[38] - 期末余额为3,762,995美元和4,074,318美元[38] - 每股宣布的股息为0.19美元和0.38美元[39] - 经营活动提供的净现金为230,888美元和241,723美元[40] - 投资活动使用的净现金为-110,230美元和-119,934美元[41] - 融资活动使用的净现金为-82,674美元和-127,442美元[42] - 现金及现金等价物和限制性现金的增加为37,984美元和-5,653美元[43] - 公司记录了不可收回的办公室租户应收账款和递延租金应收账款的费用，减少了办公室收入：2024年第二季度为0.5百万美元，2023年第二季度为0.2百万美元；2024年上半年为0.8百万美元，2023年上半年为0.3百万美元[63] - 公司恢复了对某些先前被认定为不可收回的办公室租户的权责发生制会计处理，增加了办公室收入：2024年第二季度为0.8百万美元，2023年第二季度为1.8百万美元；2024年上半年为0.8百万美元，2023年上半年为2.0百万美元[64] - 公司投资于房地产的总额为12,458.771百万美元，较2023年底的12,405.814百万美元有所增加[69] - 公司在2024年第二季度将处于开发阶段的房地产余额13.4百万美元转入建筑物和改善项目[68] - 公司在2023年第二季度因移除洛杉矶的Barrington Plaza Apartments物业，加速并记录了额外的折旧费用27.4百万美元[71] - 公司在夏威夷檀香山的地租固定为每年733千美元，直至2029年2月28日，之后将重置为当时市场租金或现有地租中的较高者[72] - 公司记录了与上市场和下市场租约相关的净摊销/增值：2024年第二季度为1.983百万美元，2023年第二季度为2.658百万美元；2024年上半年为4.326百万美元，2023年上半年为5.695百万美元[75] - 公司从合伙企业X收到的总分配为：2024年上半年为720千美元，2023年上半年为683千美元[79] - 公司管理的合伙企业X的总资产为147,453千美元，总负债为118,849千美元，总权益为28,604千美元[81] - 公司的贷款主要为非追索权，以单独的抵押物池为担保，要求每月支付利息，到期时偿还本金[89] - 公司总债务为55.70亿美元，其中包括完全拥有的子公司债务37.60亿美元和合并合资企业债务18.10亿美元[90] - 截至2024年6月30日，公司未来最低未来本金支付总额为55.70亿美元，包括2025年的8.38亿美元和2029年及以后的16.41亿美元[95] - 公司使用利率互换和上限合约管理浮动利率债务的风险，截至2024年6月30日，共有24个合并衍生品互换合约，名义金额为38.05亿美元[100] - 公司固定和浮动利率债务的详细统计显示，固定利率债务的加权平均年利率为2.66%，加权平均剩余固定利率期限为1.4年[93] -

文章核心观点 - 道格拉斯·艾默特(DEI)公司在2024年6月季度的收入为2.4578亿美元,同比下降3% [1] - 每股收益为0.46美元,而上年同期为-0.04美元 [1] - 公司的实际收入低于分析师预期,但每股收益超出预期 [2] 公司财务数据总结 办公室租赁业务 - 办公室租赁收入为1.9924亿美元,低于分析师预期的2.0081亿美元,同比下降3% [6] - 办公室租赁收入(包括租金和租户回收费)为1.7107亿美元,高于分析师预期的1.6998亿美元,同比下降3.8% [10] - 停车及其他收入为2817万美元,高于分析师预期的2808万美元,同比增长1.9% [9] 多户家庭租赁业务 - 多户家庭租赁收入为4265万美元,高于分析师预期的4189万美元,同比下降3.7% [7] - 多户家庭总收入为4654万美元,高于分析师预期的4551万美元,同比下降3% [8] - 停车及其他收入为388万美元,高于分析师预期的378万美元,同比增长5.4% [11] 其他财务数据 - 每股收益(稀释)为0.06美元,高于分析师预期的0.03美元 [12]

文章核心观点 - 道格拉斯-艾梅特公司(DEI)第二季度基金营运(FFO)为每股0.46美元,超过了Zacks共识预估的0.43美元 [1][2] - 公司收入为2.4578亿美元,低于Zacks共识预估 [3] - 公司股价今年以来涨幅低于标普500指数 [5][6] 公司表现 - 公司连续4个季度超越FFO共识预估 [2] - 公司收入在过去4个季度中仅1次超越共识预估 [3] - 公司股价近期表现低于市场,未来表现可能继续低于市场 [9] 行业展望 - 公司所属的REIT和股权信托-其他行业目前在250多个Zacks行业中排名前39% [11] - 排名前50%的Zacks行业的表现通常是后50%的2倍以上 [11] 同行表现 - BTCS Inc.预计将在下个季度报告亏损,但收入同比增长2.6% [13]

财务表现 - 第二季度营收下降3.0%至2.458亿美元[3] - 第二季度归属于普通股股东的净利润增加249.8%至1,090万美元[3] - 第二季度FFO减少4.5%至9,210万美元[3] - 第二季度AFFO减少0.8%至7,420万美元[3] - 第二季度同物业现金NOI减少0.2%至1.462亿美元[3] - 公司总收入从2023年同期的253,407千美元下降至2024年同期的245,777千美元，下降了3%[36] - 办公租赁收入从2023年同期的205,433千美元下降至2024年同期的199,240千美元，下降了3%[36] - 多户住宅租赁收入从2023年同期的97,009千美元下降至2024年同期的93,569千美元，下降了3.5%[36] - 办公租赁净营业收入（NOI）从2023年同期的126,228千美元下降至2024年同期的125,649千美元，下降了0.5%[46] - 多户住宅租赁净营业收入（NOI）从2023年同期的24,291千美元增加至2024年同期的24,341千美元，增加了0.2%[47] - 办公租赁现金净营业收入（NOI）从2023年同期的123,693千美元下降至2024年同期的122,932千美元，下降了0.6%[49] - 多户住宅租赁现金净营业收入（NOI）从2023年同期的22,757千美元增加至2024年同期的23,246千美元，增加了2.1%[49] - 公司2024年第二季度净收入为1087.8万美元，相比2023年同期的亏损726.2万美元有所改善[52] - 公司2024年第二季度同物业NOI为16266.9万美元，相比2023年同期的16421.9万美元略有下降[52] - 公司2024年第二季度办公室同物业现金收入为18919.9万美元，相比2023年同期的19576.4万美元有所下降[53] - 公司2024年第二季度多户住宅同物业现金收入为3436.5万美元，相比2023年同期的3388.4万美元有所增长[55] - 公司2024年第二季度办公室同物业NOI为12564.9万美元，相比2023年同期的12622.8万美元基本持平[54] - 公司2024年第二季度多户住宅同物业NOI为2434.1万美元，相比2023年同期的2429.1万美元略有增长[56] 租赁活动 - 第二季度签署了222份办公租赁合同，覆盖79.3万平方英尺[4] - 办公租赁的租赁率从2023年同期的84.2%下降至2024年同期的81.0%[44] - 多户住宅租赁的租赁率从2023年同期的98.9%增加至2024年同期的99.1%[45] - 公司2024年第三季度至2025年第二季度的洛杉矶西区、山谷区和檀香山的租赁面积分别为326,841平方英尺、172,688平方英尺和46,149平方英尺[104] - 公司2024年第三季度至2025年第二季度的办公室租赁到期面积为545,678平方英尺，占投资组合的3.0%[104] - 公司2024年第三季度至2025年第二季度的办公室租赁活动显示，新租赁和续租的平均租赁期限为58个月，租赁面积分别为204,938平方英尺和587,699平方英尺[111] - 公司2024年第三季度至2025年第二季度的多户住宅投资组合显示，洛杉矶和檀香山的租赁率为98.4%至99.6%，年化租金分别为$49,390,212和$68,930,676[116] 资产和市场占有率 - 公司拥有和管理18.0百万平方英尺的A级办公物业和4,483套公寓单位[3] - 公司在洛杉矶西区的市场占有率为34.4%，在洛杉矶谷区的市场占有率为44.3%，在檀香山的市场占有率为22.3%[73] - 公司总办公室物业的平均市场占有率为37.4%[73] 财务状况和指引 - 第二季度末现金及现金等价物为5.611亿美元[5] - 第二季度支付季度现金股息为每股0.19美元[5] - 2024年全年稀释每股收益指引为0.05至0.09美元，FFO指引为1.65至1.69美元[6] - 公司宣布每股股息为0.38美元，与2023年同期持平[36] - 公司2024年第三季度至2025年第二季度的多户住宅资本支出为每单位$177（三个月）和$375（六个月）[118] - 公司2024年指导显示，稀释后的每股净收入和FFO分别为$0.05至$0.09和$1.65至$1.69[119] 贷款和利率 - 公司2024年第二季度总贷款余额为55.7亿美元，其中公司份额为45.56亿美元[68] - 公司贷款的加权平均年利率为2.66%，加权平均剩余固定利率期限为1.4年[71] 物业组合详情 - 公司截至2024年6月30日的总办公物业组合的加权平均租赁率为81.5%[78] - 公司截至2024年6月30日的总办公物业组合的年化租金为678,434,021美元[78] - 公司截至2024年6月30日的总办公物业组合的每月每租赁平方英尺的租金为3.98美元[78] - 公司截至2024年6月30日的洛杉矶地区各子市场的加权平均租赁率为81.5%[83] - 公司截至2024年6月30日的洛杉矶地区各子市场的每月每租赁平方英尺的租金为3.98美元[83] - 公司截至2024年6月30日的办公物业组合中，租户面积中位数为2,400平方英尺，平均面积为5,300平方英尺[89] - 公司截至2024年6月30日的办公物业组合中，租户按面积分类的租赁情况：2,500平方英尺以下的租赁数量为1,361个，占比50.8%，年化租金为87,602,736美元，占比12.9%[89] - 公司截至2024年6月30日的办公物业组合中，最大租户为Warner Bros.，占年化租金的4.1%[93] - 公司截至2024年6月30日的办公物业组合中，租户行业分布：法律行业占年化租金的18.5%，金融服务业占15.1%，娱乐业占13.8%[99] - 公司截至2024年6月30日的办公物业组合中，租赁到期情况：2024年到期租赁数量为253个，年化租金为65,296,516美元，占比9.6%[102

公司业绩预期 - 预计Douglas Emmett (DEI)即将发布的季度财报中，每股收益(EPS)为$0.43，同比下降10.4% [1] - 预计总营收为$246.45 million，同比下降2.8% [1] - 过去30天内，共识EPS估计下调了0.4%，反映了分析师对初始估计的重新评估 [2] 关键财务指标预测 - 预计'总办公室收入'将达到$200.81 million，同比下降2.3% [6] - 预计'多户租赁收入-租赁收入'将达到$41.89 million，同比下降5.4% [7] - 预计'总多户收入'将达到$45.51 million，同比下降5.1% [8] - 预计'办公室租赁-停车和其他收入'将达到$28.08 million，同比增加1.6% [9] - 预计'办公室租赁-租赁收入和租户回收'将达到$169.98 million，同比下降4.4% [10] - 预计'多户租赁-停车和其他收入'将达到$3.78 million，同比增加2.6% [11] - 预计'折旧和摊销'将达到$96.24 million，与去年同期$121.57 million相比有所下降 [12] 股票表现 - Douglas Emmett股票在过去一个月内上涨了11.3%，而Zacks S&P 500综合指数下跌了6.7% [13] - 由于DEI持有Zacks排名4（卖出），预计短期内其市场表现将落后于整体市场 [13]

文章核心观点 - 田纳西州的Tractor Supply公司是美国最大的农村生活方式零售商之一,最近引发了一场争议 [1][4] - 公司决定取消所有多元化、公平和包容性(DEI)职位,不再提交数据给LGBTQ+倡导组织,而是将重点转移到内部的团队成员参与小组 [2][3] - 公司还将不再赞助非商业活动,如骄傲节庆和投票活动,而是将重点转移到农业教育、动物福利、退伍军人事务和"成为好邻居"等农村美国优先事项 [3] - 公司还将环境、社会和公司治理(ESG)目标重新定位,将重点转移到土地和水资源保护,而不是气候变化等存在性问题 [3][22] 公司战略调整 - 公司CEO Hal Lawton在2020年加入后,定义并继续扩大"Life Out Here"战略,专注于服务居住在农村地区的客户 [12][13] - 公司在客户满意度、社会影响力和雇主声誉等方面获得了多项殊荣 [14][15] - 在Lawton的领导下,公司收入从2020年的106亿美元增长到2023年的146亿美元,但增长放缓 [16][17] - 公司决定调整DEI和ESG政策,将重点转移到更好地服务客户、创造就业机会和为投资者带来回报的优先事项 [21][22][25] 行业影响 - 这一决定引发了一些人的批评,但也有人认为这是公司回归零售业务基本面的表现 [6][7] - 这一举措可能代表了ESG和DEI在客户和投资者价值观中的地位发生变化 [26][27] - 这可能是行业内更多公司采取类似做法的开始 [29]

文章核心观点 - 田纳西州的Tractor Supply公司在保守派评论员Robby Starbuck发起的社交媒体运动后,决定取消其多元化和包容性(DEI)职位,放弃碳排放目标,并切断与LGBTQ倡导组织Human Rights Campaign的联系[1][2][3] - 该公司表示,他们"听到了客户的失望",并"将这些反馈牢记在心"[3] - Tractor Supply公司将增加对退伍军人事业、应急响应机构、动物收容所、州立博览会、罗德里奥和农贸市场的支持,取代之前的Pride节庆赞助和LGBTQ倡导组织的合作[4][6] - 该公司还将放弃之前制定的碳排放目标,转而专注于土地和水资源保护[6][7] 文章其他要点 - 保守派评论员Robby Starbuck声称这是"有史以来最大规模的抵制让步"[5] - Human Rights Campaign批评Tractor Supply公司向"极右翼极端分子"屈服,背弃了自己的邻居[5] - 近年来,客户的购买力已多次影响公司的政策取向,如百威啤酒和Target的相关事件[9][10]

文章核心观点 - 农业用品零售商Tractor Supply将停止赞助"非业务活动"如Pride节日和投票活动,转而专注于"农村美国优先"的事项[1][2] - 公司将取消之前设定的多元化、公平和包容性(DEI)目标,并裁减DEI职位,同时停止向人权运动组织Human Rights Campaign提供数据[3] - 公司还将优先考虑土地和水资源保护,放弃之前制定的减碳50%和实现净零排放的目标[4] - 公司表示这些变化是为了更好地代表其服务的社区和客户的价值观,并回应了客户的反馈[5] 公司动态 - 公司最近一季度财报显示,预计全年净销售额将达到147亿美元至151亿美元,净利润为106亿美元至113亿美元[8] - 公司股价在过去一个月下跌约3%,但自周五开盘以来已上涨超过2%[6] 行业反响 - 一些政治活动人士批评公司存在"极端政治正确"的做法,呼吁客户停止在该公司消费,直到公司做出真正改变[6] - 其他零售商如Target和Dick's Sporting Goods也面临类似的来自投资者的反对"走向极端政治正确"的压力[6]