文章核心观点 Meta因美国法律和政策环境变化及“DEI”一词引发争议，决定撤回其DEI项目并对招聘、发展和采购实践作出调整 [1][2][3] 背景情况 - 美国围绕多元化、公平和包容（DEI）努力的法律和政策环境正在变化，最高法院近期决策表明法院对待DEI的方式将转变 [2][3] - “DEI”一词引发争议，部分人认为其意味着对某些群体的优待 [2][3] 公司原则 - 公司秉持服务所有人的原则，通过认知多元化团队实现这一目标，团队成员在知识、技能等方面存在差异，有助于创新和解决问题 [4] - 公司一直认为不应因受保护特征给予或剥夺机会，此原则不变 [4] 具体调整 招聘方面 - 继续从不同背景招聘候选人，但停止使用“多元化候选人名单方法”，该方法一直存在争议且正面临挑战 [6] - 此前已取消女性和少数族裔的代表性目标，避免给人决策基于种族或性别的印象 [6] 供应商策略方面 - 停止供应商多元化努力，未来将专注支持中小企业，所有合格供应商仍有机会 [11] 培训项目方面 - 不再开展公平和包容培训项目，转而构建专注于应用公平一致实践以减轻所有人偏见的项目 [11] 团队设置方面 - 不再设立专注于DEI的团队，Maxine Williams将担任新角色，专注于无障碍和参与度 [11] 不变原则 - 服务所有人，致力于使产品对所有人可及、有益且具有普遍影响力 [9][11] - 组建由最有才华的人构成的最佳团队，从不同候选人库招聘，但不以受保护特征做招聘决策，始终将人作为个体评估 [11] - 推动就业实践的一致性，确保对所有人公平客观，不基于受保护特征给予优待或贬低影响 [11] - 建立联系和社区，支持员工社区、产品用户及运营所在社区，员工社区团体继续对所有人开放 [11]

文章核心观点 Costco董事会成员Jeff Raikes支持公司的DEI政策，呼吁企业“最大化”DEI，尽管当前许多公司放弃该政策，且Costco面临取消DEI项目的提议，但董事会仍坚持其DEI做法合法且有益，不过这一立场引发了部分人的不满 [1][3][12] 分组1：Jeff Raikes对DEI的支持 - Jeff Raikes自2008年起担任Costco董事会成员，是DEI做法的坚定支持者，呼吁企业扩大DEI实践，认为缩减DEI会损害经济 [1][3] - Raikes在多个帖子中强调DEI对企业创新和成功的重要性，指责机会主义政客使DEI成为贬义词 [4][5][6] - Raikes回应大学取消DEI办公室的帖子，重申DEI在教育中的重要作用 [8] 分组2：Costco董事会对DEI提议的回应 - 董事会拒绝股东取消DEI项目的提议，并呼吁其他股东在即将召开的会议上投票反对该提案 [2] - 董事会致信投资者，称Costco的成功基于为员工、会员和供应商服务，DEI努力符合道德准则，有助于吸引和留住员工 [9][10] - 董事会认为公司的DEI做法合法，国家公共政策研究中心的请求存在政策偏见，会增加公司资源负担 [12] 分组3：相关背景及其他公司情况 - 最高法院裁决大学招生中基于种族的歧视违反第14修正案平等保护条款后，国家公共政策研究中心质疑Costco的DEI项目合法性 [10] - 包括Alphabet、Meta、Microsoft等在内的公司已缩减DEI承诺或裁员，但Microsoft称其对多元化和包容性的关注不变 [12] 分组4：各方反应 - 董事会的回应引发部分活动人士呼吁消费者取消Costco会员资格，到竞争对手处购物 [15][16] - 一些自称股东的人在网上表达对Costco董事会坚持DEI政策的不满 [17][18][19] - 支持Costco DEI政策的人赞扬董事会在DEI不受欢迎时仍坚持该政策 [19]

公司立场与行动 - Costco董事会明确支持公司在多样性、公平性和包容性（DEI）方面的立场，反对保守派股东提案要求公司报告DEI努力 [1][2] - Costco建议股东投票反对该提案，与其他一些公司在过去一年半中因诉讼和股东提案而缩减DEI举措形成对比 [3] - Costco认为进一步研究和报告DEI问题不符合公司资源的高效利用，反映了公司对提案的政策偏见持反对态度 [7] 股东支持与市场趋势 - 尽管反DEI浪潮兴起，数据显示股东普遍支持多样性努力 2024年1月至6月的股东提案季中，针对多样性和公平性的提案数量同比增长超过三倍，但反ESG提案的支持率从5%降至2% [4][5] - 美国上市公司中，涉及DEI问题的股东提案不到1%，反DEI提案的支持率不到2%，而未被反ESG团体支持的社会议题提案支持率约为20% [6] 行业影响与未来展望 - Costco的行动可能改变反DEI提案的受欢迎程度，挑战其感知到的流行度 [6][10] - 行业观察人士认为，其他企业可能会效仿Costco的做法，股东、员工和顾客也希望看到更多企业采取类似立场 [8] - 随着特朗普政府重新上台，其对DEI措施的批评可能对联邦政府和学术界的多样性政策产生影响 [9]

公司立场与DEI项目 - Costco董事会敦促股东投票反对一项旨在取消公司多样性、公平性和包容性（DEI）项目的提案 董事会认为DEI项目是公司成功的关键 并强调其符合公司道德准则 有助于吸引和留住员工 目前公司全球员工超过30万人 [1] - Costco董事会认为DEI项目在法律上是适当的 并反驳了提案中关于其项目非法的指控 董事会还指出 提案要求对DEI实践进行研究反映了政策偏见 并可能增加公司资源负担 [3][5] - Costco董事会强调 公司欢迎来自不同背景的会员 并通过多样化的员工群体提升会员满意度 多样化的供应商基础也有助于公司创新和创造力 [5] 提案方观点与争议 - 国家公共政策研究中心（NCPPR）提出提案 质疑Costco的DEI项目合法性 认为其违反了最高法院关于大学招生中种族歧视的裁决 提案指出 Costco的DEI项目可能导致数十亿美元的潜在诉讼成本 [3][5] - NCPPR批评Costco的DEI项目更名为“人与社区” 但实质未变 仍致力于“公平” 即结果平等而非机会平等 提案还指出 Costco在招聘、晋升和供应商选择中仍考虑种族和性别因素 [3][5] - NCPPR认为DEI项目是基于种族和性别的机会再分配 不仅不道德且非法 可能牺牲卓越和创新 违反公司对股东的信托责任 [5] 行业背景与相关案例 - 提案提到 13个州的总检察长已警告财富100强公司 最高法院的裁决可能影响企业DEI项目 多家公司已缩减DEI承诺或裁减DEI部门员工 包括Alphabet、Meta、微软、Zoom和John Deere [3] - 尽管微软澄清其仅取消了两个冗余的DEI职位 但其对多样性和包容性的承诺依然坚定 Costco董事会也强调其DEI项目在法律上是适当的 [3]

投资性房地产相关 - 2024年9月30日投资性房地产净值为861.8766亿美元2023年12月31日为875.3184亿美元[12] 各类型租赁收入情况 - 2024年三季度办公租赁收入为20.2661亿美元2023年同期为20.8823亿美元[13] - 2024年三季度多户型租赁收入为4.8092亿美元2023年同期为4.6586亿美元[13] 总营收与净亏损/收入情况 - 2024年三季度总营收为25.0753亿美元2023年同期为25.5409亿美元[13] - 2024年三季度净亏损260万美元2023年同期净亏损2.1025亿美元[13] - 2024年三季度归属于普通股股东的净收入为4618万美元2023年同期为净亏损1.3362亿美元[13] - 2024年前三季度净收入为1.5102亿美元2023年同期净亏损1.9932亿美元[13] - 2024年前三季度归属于普通股股东的净收入为2.4405亿美元2023年同期净亏损2251万美元[13] - 2024年前三季度净收入为15102千美元2023年同期为净亏损19932千美元[19] 现金相关情况 - 2024年前三季度运营活动提供的净现金为334590千美元2023年同期为332209千美元[21] - 2024年前三季度投资活动使用的净现金为156570千美元2023年同期为180373千美元[21] - 2024年前三季度融资活动使用的净现金为156947千美元2023年同期提供净现金105557千美元[21] - 2024年前三季度现金及现金等价物和受限现金增加21073千美元2023年同期增加257393千美元[21] - 2024年三季度末现金及现金等价物和受限现金余额为544256千美元2023年同期为526331千美元[21] - 2024年9月30日现金及现金等价物为544,227千美元2023年9月30日为526,230千美元[22] 利息、股息与股票补偿情况 - 2024年9个月支付利息净额为160064000美元2023年为141081000美元[23] - 2024年前三季度股息为95416千美元2023年同期为96492千美元[19] - 2024年前三季度股票补偿为9544千美元2023年同期为9762千美元[19] 公司综合投资组合情况 - 2024年9月30日公司综合投资组合包括1760万平方英尺办公组合4476套多户公寓单元[26] 办公与多户型相关收支情况 - 2024年三季度办公支出为7.8026亿美元2023年同期为7.4631亿美元[13] - 2024年三季度多户型支出为1.674亿美元2023年同期为1.7256亿美元[13] 非控制性权益与净亏损情况 - 2024年前三季度非控制性权益净亏损9303千美元2023年同期为17681千美元[19] 资本化相关情况 - 2024年资本化利息支付为6254000美元2023年为1296000美元[23] - 2024年房地产和开发资本支出应计为16569000美元2023年为19261000美元[23] - 2024年房地产和开发改进的资本化股票补偿为1976000美元2023年为2209000美元[23] 资产移除相关情况 - 2024年移除完全折旧和摊销的建筑物等为86026000美元2023年为74277000美元[23] - 2024年移除完全摊销的租赁无形资产为98000美元2023年为255000美元[23] - 2024年移除完全增值的租赁无形资产负债为9892000美元2023年为14504000美元[23] 宣告股息情况 - 2024年宣告股息为95416000美元2023年为96492000美元[23] 其他未涉及内容情况 - 未发现具体业绩总结相关数据[7][8] - 未发现用户数据相关内容[7][8] - 未发现未来展望和业绩指引相关内容[7][8] - 未发现新产品和新技术研发相关内容[7][8] - 未发现市场扩张和并购相关内容[7][8] - 未发现其他新策略相关内容[7][8]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股基金运营收益（FFO）为0.43美元，较2023年第三季度下降3.8% [16] - 收入同比下降1.8%，主要由于办公楼的入住率降低 [16] - 年初至今的FFO预期上调0.04美元，预计全年FFO在1.69至1.73美元之间 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公业务在第三季度签署了236份租约，租赁面积超过100万平方英尺，其中新租约为353,000平方英尺，续租为650,000平方英尺 [14] - 办公物业的整体租赁率提高50个基点，达到82% [14] - 住宅物业的出租率保持在99.1%，租金持续上涨 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁活动在各个地区均表现强劲，尤其是10,000平方英尺以上的租户需求回升 [6][36] - 办公市场的租赁活动在西洛杉矶和檀香山有所上升，而瓦利地区基本持平 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于提升办公物业的租赁率，并计划在市场周期中收购高质量资产 [8][12] - 公司在多租户办公楼的机会中保持乐观，认为可以利用其运营平台创造价值 [10][12] - 公司在当前经济环境中采取谨慎的投资策略，优先考虑小型高端租户 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对租赁活动的积极趋势表示乐观，认为租户信心正在恢复 [7][28] - 尽管预计第四季度会因Studio Plaza的搬迁而出现入住率下降，但管理层对未来的租赁活动持乐观态度 [28][47] - 管理层强调，尽管面临挑战，但公司在控制费用和提升收入方面取得了进展 [28] 其他重要信息 - 公司在第三季度的租赁成本略有上升，但仍低于其他办公房地产投资信托（REIT）的平均水平 [15] - 公司在Barrington Plaza的重建项目进展缓慢，预计将在2025年开始施工 [50] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于现金余额的使用 - 管理层表示，现金余额主要用于保障流动性、偿还债务和进行新投资 [21] 问题: 关于租户回收的季节性变化 - 管理层指出，租户回收的增加主要是正常的季节性波动 [24] 问题: 关于Warner Brothers的搬迁及其对业绩的影响 - 管理层表示，Warner Brothers的搬迁早已预期，并且正在积极进行租赁工作以弥补空缺 [26][28] 问题: 关于未来的租赁活动 - 管理层对未来的租赁活动持乐观态度，认为租赁市场正在恢复 [29][30] 问题: 关于Barrington Plaza的重建进展 - 管理层表示，Barrington Plaza的重建项目正在进行中，预计将在2025年开始施工 [50] 问题: 关于短期租约的处理 - 管理层解释了短期租约的处理方式，强调Warner Brothers的租约在9月30日到期，之后才会计入空置率 [67] 问题: 关于娱乐行业的租赁情况 - 管理层表示，娱乐行业的租赁活动已恢复到正常水平 [73] 问题: 关于多家庭物业的表现 - 管理层指出，多家庭物业的表现持续强劲，未感到意外 [80]

财务表现 - 公司2024年第三季度营收为2.5075亿美元，同比下降1.8% [1] - 每股收益（EPS）为0.43美元，去年同期为-0.08美元 [1] - 营收超出Zacks共识预期2.44%，EPS超出预期4.88% [1] 关键业务指标 - 多户租赁收入为4409万美元，超出分析师平均预期的4228万美元，同比增长2.9% [3] - 多户总收入为4809万美元，超出分析师平均预期的4510万美元，同比增长3.2% [3] - 办公总收入为2.0266亿美元，略高于分析师平均预期的2.0249亿美元，同比下降3% [3] 市场表现 - 公司股票在过去一个月内下跌2.3%，同期Zacks S&P 500指数上涨0.4% [4] - 公司股票目前Zacks评级为2（买入），表明其可能在短期内跑赢大盘 [4]

公司业绩表现 - Douglas Emmett最新季度FFO为每股0.43美元，超出市场预期的0.41美元，同比增长4.88% [1] - 公司过去四个季度均超出FFO预期，最近一次超出幅度为6.98% [1] - 最新季度营收为2.5075亿美元，超出市场预期2.44%，但同比下降1.82% [2] 市场表现与预期 - 公司股价年初至今上涨20.8%，略高于标普500指数的20.1%涨幅 [3] - 当前Zacks评级为2级（买入），预计未来将跑赢市场 [6] - 下季度FFO预期为每股0.37美元，营收预期为2.4112亿美元 [7] - 本财年FFO预期为每股1.68美元，营收预期为9.7559亿美元 [7] 行业表现 - REIT和股权信托行业目前处于Zacks行业排名的前27% [8] - Zacks排名前50%的行业表现优于后50%行业，优势超过2:1 [8] 同业公司动态 - Lamar Advertising预计将于11月8日发布财报 [9] - 预计Lamar Advertising季度每股收益为2.21美元，同比增长8.3% [9] - Lamar Advertising预计季度营收为5.6726亿美元，同比增长4.5% [10]

财务表现 - 第三季度收入同比下降1.8%至2.508亿美元,主要由于办公室出租率下降[1] - 第三季度净收益同比增长134.6%至460万美元,每股摊薄收益0.03美元[1] - 第三季度FFO同比下降3.8%至8,600万美元,每股摊薄FFO0.43美元,主要由于办公室NOI下降[1] - 第三季度AFFO同比增长0.2%至6,880万美元[1] - 同店物业现金NOI同比下降5.7%至1.394亿美元,由于办公室NOI下降被公寓业务增长部分抵消[1] - 公司总收入为2.51亿美元，较上年同期下降1.8%[20] - 办公物业租金收入和租户费用回收为1.74亿美元，较上年同期下降3.7%[20] - 多户型住宅租金收入为4,409万美元，较上年同期增长2.9%[20] - 每股基本和稀释净收益为0.03美元，较上年同期增长[21] - 每股基金营运收益(FFO)为0.43美元，较上年同期下降4.4%[23] - 每股调整后基金营运收益(AFFO)为0.34美元，较上年同期上升0.2%[23] - 同店物业净运营收入(NOI)同比下降6.1%[27] - 办公物业同店收入同比下降3.2%,同店费用同比增加4.6%,导致办公物业NOI同比下降7.7%[27] - 多户型物业同店收入同比增加3.4%,同店费用同比增加6.3%,导致多户型物业NOI同比增加2.1%[27] - 公司总体现金NOI同比下降5.7%[27] - 公司总体净亏损为260万美元[27] - 公司总体营业收入为1.86亿美元,总营业费用为1.99亿美元[29,30] - 公司总体折旧与摊销费用为9718万美元[27] 资产负债情况 - 公司拥有和运营1800万平方英尺的甲级办公物业和4,476个公寓单元[1] - 公司第三季度末现金及现金等价物为5.442亿美元,10月16日派发每股0.19美元的季度现金股利[4] - 资产负债表总资产为94.52亿美元，较上年末下降2.0%[20] - 总负债为57.94亿美元，较上年末下降0.1%[20] - 公司拥有100%权益的合并组合包括16处办公物业共420万平方英尺和2处住宅物业共470套公寓[4][5] - 公司在4个合并合资企业中拥有平均46%权益[5][6] 运营情况 - 第三季度租赁吸纳约9万平方英尺,租赁率上升50个基点至82%[2] - 公司签署236份办公租约,涉及100.3万平方英尺,其中新租赁35.3万平方英尺,续租65万平方英尺[2] - 办公物业出租率为78.8%，较上年同期下降2.5个百分点[24] - 多户型住宅出租率为99.2%，较上年同期提高0.4个百分点[24] - 公司办公物业的整体出租率为82.0%[34] - 公司办公物业的平均每平方英尺月租金为3.98美元[34] - 公司办公物业总租赁面积为17,980,663平方英尺，其中78.5%已租出[44] - 公司多户家庭房地产投资组合包括14处物业,共4,476个单元,整体出租率为99.1%[52] - 公司多户家庭房地产投资组合中,夏威夷檀香山地区的4处物业拥有2,487个单元,占总单元数的56%[52] - 公司计算入住率时不包括尚未开始的已签租约，管理层使用的空间被视为已占用[77] 未来展望 - 公司调高2024年每股摊薄净收益指引至0.10-0.14美元,调高每股FFO指引至1.69-1.73美元[5] - 公司2024年指引假设包括平均办公室占用率79%至80%、住宅租赁率基本满租、同店现金NOI增长-3.0%至-1.5%、上/下市场净收入6至10百万美元、直线收入2至5百万美元、一般及管理费用46至50百万美元、利息费用225至235百万美元、加权平均完全摊薄股份202.0百万股[1] - 公司2024年FFO预测区间为每股1.69美元至1.73美元[2][3] - 公司2024年净收益预测区间为每股0.10美元至0.14美元[3] 其他 - 公司前6大租户合计占公司总租赁面积的7.6%,年化租金占比12.5%[38] - 其中最大租户华纳兄弟(现为华纳兄弟探索公司)占公司总租赁面积的2.5%,年化租金占比4.1%[38] - 公司办公物业的经常性资本支出在2024年前9个月为每平方英尺0.16美元[35] - 公司办公物业租户的中位数面积为2,400平方英尺,平均面积为5,300平方英尺[36] - 面积2,500平方英尺及以下的小型租户占公司总租户数的50.9%,但仅占总租赁面积的13.8%[37] - 面积超过10,000平方英尺的大型租户仅占公司总租户数的11.7%,但占总租赁面积的41.7%[37] - 公司计算自有净债务时会扣除现金和存放于贷款人的抵押品[78] - 公司报告经调整后的企业价值，这是一个非GAAP指标[79] - 公司报告经常性资本支出，这是一个反映REIT表现的常用指标[81] - 公司报告租金率，包括现金租金率和直线租金率[81] - 公司报告可出租面积，这是反映REIT价值和表现的常用指标[82] - 公司报告同店销售净收益，这是反映REIT表现的常用指标[82] - 公司将短期租约定义为租期不超过一年的租约[82] - 公司的总投资组合包括合并组合和一个非合并基金的两处物业[82]

公司动态 - Peloton Interactive Inc (PTON) 的股价在公布财报超预期及新任CEO Peter Stern上任后飙升近28% [7] - 新任CEO Peter Stern曾是苹果公司Apple Fitness+的联合创始人，并自2016年起成为Peloton用户 [7] - Peloton近期广告策略有所调整，从之前的多元化、公平和包容性（DEI）转向与NFL退役球员JJ Watt及其兄弟TJ Watt合作的新广告活动 [5][6] 行业趋势 - Peloton的教练收入可观，平均年薪在10万至50万美元之间，部分知名教练年收入可达100万美元，包括奖金、代言和其他收入 [2] - Peloton教练通过平台积累的粉丝基础，成功出版书籍或获得体育饮料等品牌的代言机会 [3] 人事变动 - Peloton任命前福特汽车公司高管Peter Stern为新任CEO，其背景与Peloton的健身业务高度相关 [7] 市场表现 - Peloton的期权交易表现亮眼，某投资者以5美元行权价买入的看涨期权在短期内实现250%的收益 [10] 产品与营销 - Peloton的划船课程教练选择引发关注，公司未聘用奥运金牌得主Nick Mead，而是选择了Ash Pryor，后者在个人简介中强调其作为黑人女性的身份 [4] - Peloton的新广告活动以Watt兄弟为主角，灵感来自JJ Watt对Peloton课程难度的惊讶体验 [6]