文章核心观点 数字房地产信托公司将公布2023年第四季度财务结果并召开电话会议讨论结果 [1] 分组1：财务结果公布及会议安排 - 公司将于2024年2月15日股市收盘后公布2023年第四季度财务结果 [1] - 公司将于2024年2月15日下午5点（东部时间）/下午4点（中部时间）召开电话会议讨论财务结果 [1] - 投资者可在会议开始前至少五分钟拨打+1 (888) 317 - 6003（美国国内）或+1 (412) 317 - 6061（国际）并提供会议ID 0216634参加直播电话会议 [1] - 会议直播将在公司网站投资者板块https://investor.digitalrealty.com上提供 [1] - 电话和网络直播回放将在会议结束一小时后提供，直至2024年3月15日 [1] - 电话回放可拨打+1 (877) 344 - 7529（美国国内）或+1 (412) 317 - 0088（国际）并使用会议ID 4147003获取 [1] - 网络直播回放可在公司网站上获取 [1] 分组2：公司业务介绍 - 公司是全球最大的云及运营商中立的数据中心、托管和互连解决方案提供商 [1] - 公司通过提供全方位的数据中心、托管和互连解决方案将企业和数据连接起来 [2] - 公司的全球数据中心平台PlatformDIGITAL®为客户提供安全的数据汇聚地和经过验证的普适数据中心架构（PDx®）解决方案方法 [2] - 公司在六大洲25多个国家的50多个大都市拥有300多个设施的全球数据中心布局，让客户能够接入对其重要的互联数据社区 [2] 分组3：联系方式 - 投资者关系联系人为Jordan Sadler和Jim Huseby，联系电话为+1 737 281 0101，邮箱为[email protected] [3]

公司概况 - Digital Realty Trust是一家全球领先的数据中心、共同连接和互联解决方案提供商，服务于来自各行业的多样化客户组合[10][12] - 公司通过其独特的“数据引力”概念解决了管理不断增长的数据量的挑战[16][17][18][19] - Digital Realty Trust的业务模式围绕着PlatformDIGITAL展开，这是一个为数字业务扩展设计的全球数据中心平台[20] 服务与租约 - 公司的服务包括交叉连接、校园连接、城市连接以及Interxion Cloud Connect和ServiceFabric等服务[22][23] - 近期公司签署了1.52亿美元的新租约，其中35%集中在0-1兆瓦以上的互联类别，签约额超过1兆瓦的达到9700万美元[31][32] - 签署的租约备案达到了新的4820万美元的记录[34][35] 财务表现 - 公司的核心FFO为每股1.62美元，总收入同比增长18%，互联收入达到了1.07亿美元[38][39][40] - Digital Realty Trust的股息目前为每股1.22美元，股息率为3.6%，过去五年的股息复合年增长率为3.9%[50][52][53] - 公司目前以22.3倍的混合P/AFFO倍数交易，预计AFFO今年将增长1%，2024年将增长3.5%，2025年将增长7.4%[56] 投资回报 - 自2007年以来，Digital Realty Trust的股票每年回报率为10.4%，过去十年的回报率为309%，击败了Vanguard房地产ETF（VNQ）[59][60][61]

文章核心观点 - 投资决策应基于公司基本面而非单纯股价变动，以实现长期盈利和可靠收入 [36][46] 行业趋势 - 房地产投资信托（REIT）处于反弹初期，投资虽具挑战但曙光初现 [14] - 人工智能推动科技公司和数据中心发展，增加对数据存储、组织和处理需求，利好数据中心REIT [66][67] - 电子商务发展使工业地产需求持续旺盛，工业REIT增长前景良好 [94][95] 投资案例分析 数字房地产信托（DLR） - 是全球数据中心REIT，为世界领先企业提供技术解决方案 [61][63] - 2023年股价因人工智能利好上涨超30%，长期来看业务模式良好，财务实力强，信用评级为BBB [68][73] - 过去十年平均调整后运营资金（AFFO）增长率为5.31%，分析师预计2024年和2025年AFFO每股分别增长3%和7% [75][77] - 股息自2005年起逐年增加，2005 - 2022年复合年增长率为10%，当前股息收益率为3.63%，AFFO派息率合理 [80][81][83] - 目前股价较10年平均AFFO倍数有溢价，但长期业务向好，计划持有 [84][85] STAG工业（STAG） - 专注美国单租户工业地产收购和运营，投资策略针对中部市场，三季度末投资组合入住率为97.6%，加权平均租赁期限为4.5年 [88][90] - 作为工业REIT，业务模式良好，财务实力强，信用评级为Baa3（穆迪）和BBB（惠誉） [94][97] - 过去十年平均AFFO增长率为5.00%，分析师预计2023 - 2025年AFFO每股分别增长6%、3%和7% [102][103] - 股息自2013年起逐年增加，过去10年平均股息增长率为3.22%，当前股息收益率为3.79%，AFFO派息率合理 [107][109][116] - 与同行相比估值有折扣，但较自身过去盈利倍数有溢价，计划持有 [113][115][117] 西蒙房地产集团（SPG） - 是购物中心REIT，在美国和国际拥有多元化物业组合 [119][120][122] - 2023年股价上涨约22%，财务状况良好，信用评级为A - ，债务指标健康 [125][128][129] - 2013年以来平均AFFO增长率为3.90%，受疫情影响2020年AFFO下降约20%，预计2023年下降2%，2024 - 2025年增长2% [132][133][134] - 2020年因疫情大幅削减股息，之后股息有调整，当前股息收益率为5.24%，AFFO派息率保守 [137][139][141] - 虽对购物中心未来有疑虑，但公司管理出色、财务健康、股息有保障，计划暂时持有 [142][145][147] 投资策略与建议 - 评估公司基本面是投资决策关键，选择出售业务基本面不佳的股票 [36][38] - 不应仅因股息收益率高低决定是否出售股票，应综合考虑公司股息历史、增长速度和派息率等因素 [39][41][42] - 何时获利了结因投资者所处人生阶段和风险承受能力而异，长期投资者应让表现好的股票继续上涨，避免过早卖出 [47][49][51] - 出售股票决策应基于公司基本面，而非税收因素，虽可利用税收损失收割，但前提是公司业务恶化 [56][57][58]

公司业务发展 - 公司主要业务目标是实现每股收益和资金运营的可持续长期增长，通过支付分配回报给股东和Digital Realty Trust, L.P.的合伙人，以及投资回报率[126] - 公司通过发展现有空间、收购土地用于未来发展和收购新物业来实现当前和未来内部增长[127] 收入来源和租赁情况 - 公司的主要收入来源是数据中心组合产生的租金收入，收入增长取决于维持或提高占用率[139] - 公司租赁活动中，截至2023年9月30日，平均剩余租期约为五年[142] - 续租签约中，0-1MW范围内的租赁面积为1,576平方英尺，租金为236美元，租金率为5.8%[143] - 新签租约中，0-1MW范围内的租赁面积为416平方英尺，租金为252美元，租期为3.7年[143] - 公司预计2023年到期数据中心租约的平均租金率将较目前支付的租金率为正[145] - 公司租赁收入中，北弗吉尼亚地区占总年租金的17.5%[146] 运营支出和其他收入/支出 - 公司运营支出主要包括公用事业、物业税、物业管理费、保险和场地维护成本[147] - 公司的资产管理、法律、会计、公司治理、报告和合规成本被归类为运营支出中的一般和行政成本[149] - 公司的其他收入/支出主要包括未合并实体的股权收益、资产处置收益、利息支出和所得税费用[151] - 公司评估稳定和非稳定投资组合的收入和物业级运营支出的结果[152] - 公司的稳定和非稳定投资组合在2023年9月30日与2022年12月31日相比有所变化[156] 资金运作和债务情况 - 公司的固定利率债务总额为117.55亿美元，占总债务的85.5%[211] - 2023年前9个月，公司的经营活动产生的净现金为1,172,475,000美元，较2022年同期略有下降[215] - 公司的全球循环信贷设施提供了39亿美元的借款额度，可用于满足短期和长期流动性需求[203] - 公司通过向GI Partners和TPG Real Estate合资项目贡献数据中心，获得了约7亿美元和13亿美元的总收益[207][209] - 公司的变动现金、现金等价物和受限现金净增加了9.65亿美元，较去年同期大幅增长[215] - 公司使用利率互换协议和固定利率债务来降低利率波动风险，截至2023年9月30日，固定利率债务为117.55亿美元[226] - 公司主要货币风险暴露为欧元、日元、英镑、新加坡元和南非兰特，通过本地货币融资来减少外汇交易损益的影响[227] 财务活动和股权变动 - 2023年9月30日，公司通过2022年和2023年的股票发行协议获得了约11.3万股普通股的净收益约11亿美元，剩余15亿美元用于未来销售[181] - 2023年前9个月，公司融资活动净现金提供减少26.76亿美元，主要原因包括：短期借款减少24.11亿美元[217] - 2023年前9个月，公司发行普通股净额增加6.77亿美元[217] - 2023年前9个月，公司纳入Digital Realty Trust, L.P.的非控股权益为2.1%[218] - 截至2023年9月30日，Digital Realty Trust, L.P.发行给DuPont Fabros Technology, L.P.前股东的共0.2万个普通股[219]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度签署新租约总额达1.52亿美元，0 - 1兆瓦加互连类别租赁额创纪录达5400万美元，占总预订量35% [37][43] - 续约利差现金基础上达7.4%，推动同资本现金净营业收入（NOI）实现超十年最强增长，第三季度同资本现金NOI同比增长9.4%，但受季节性因素影响环比下降1.5%，按固定汇率计算同比增长6.6% [23][27][38] - 互连收入达1.07亿美元创季度新高，同比增长12%，剔除Teraco后同比增长11%，为2018年以来最高互连增长率，环比增长近3% [22] - 总营收同比增长18%，环比增长3%，剔除公用事业和其他报销影响后同比增长13% [46] - 核心资金营运能力（FFO）每股1.62美元，与市场共识预期基本一致，但较第二季度下降0.06美元，按固定汇率计算为1.60美元，低于2022年第三季度的1.67美元 [72] - 调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）同比增长10%，季度内有1.13亿美元非现金减值费用 [74] - 第三季度末现金超10亿美元，杠杆率降至6.3倍净债务与EBITDA之比，低于第二季度末的6.8倍 [49] - 全年营收指引中点下调约1%至54.75 - 55.25亿美元，核心FFO每股指引区间收紧至6.58 - 6.62美元，全年调整后EBITDA指引中点维持在27亿美元 [51][77] - 全年开发支出指引提高至27 - 29亿美元，中点增加4亿美元 [80] 各条业务线数据和关键指标变化 - 0 - 1兆瓦加互连类别租赁表现强劲，预订量创纪录，续约利差持续上升，第三季度现金基础上增长4.4% [21][37] - 大于1兆瓦类别预订总额达9700万美元，波特兰和香港贡献突出，为一年前明确资本分配决策以来最高签约季度，续约现金增长5.6% [19][21] - 互连预订量超1200万美元，季度新增2000个交叉连接，总数达21.8万个 [19] - 待开始租赁积压量增至创纪录的4.82亿美元，预计第四季度约15%开始，2024年超50%开始，签约与开始之间滞后时间增至12个月 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲地区引领大于1兆瓦定价连续两个季度上涨，亚太地区也创纪录季度表现，各市场定价普遍改善，大于1兆瓦细分市场定价达2016年上半年以来最高水平 [13][44] - 亚太地区租赁表现创纪录，美洲地区也表现强劲 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 加强客户价值主张，增加连接丰富解决方案和规模容量，推动全球会议场所战略，如新增多个云服务提供商接入点，在大阪推出首个英伟达DGX H100就绪数据中心，在28个全球大都市推出新高密度托管服务 [6][7] - 整合与创新，成立美洲地区，将公司正式划分为三个区域，将全球运营置于经验丰富的领导者之下，将技术相关业务重组至首席技术官组织下，与其他全球领导者合作增强开放平台，如新增BT和Lumin至服务结构平台 [31][32] - 加强和多元化资本来源，通过完成两个稳定超大规模合资企业、出售非核心资产等方式筹集近40亿美元资本，降低杠杆率0.8倍EBITDA，增加流动性至超30亿美元，包括10亿美元现金在手 [4][8] - 行业数据中心基础设施需求强劲，地理和产品需求广泛，顶级市场新供应受限，因电力供应有限、供应链挑战和金融条件收紧等因素可能持续受限 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去几年的需求驱动因素如云计算、数字化转型和混合IT仍然存在，人工智能应用为租赁业务带来新增长动力，公司已做好准备 [10] - 市场需求强劲、供应紧张支撑定价，公司基本面指标持续改善，预计未来将实现更好的长期可持续增长 [9][27] - 虽然短期开发受利率变化影响面临逆风，但随着项目完成和资本化利息减少，开发项目将对核心FFO每股收益越来越有增益作用，基本面有助于减轻部分稀释影响 [55][81] 其他重要信息 - 第三季度在新加坡SIN10设施的冷却塔节水项目获新加坡环境理事会环境成就奖，预计每月节水超120万升，提高用水效率15%，该解决方案正评估在更多项目推广 [17] - 公司在第三季度宣布在美国环保署国家前100大绿色电力用户名单中排名前10，在科技和电信提供商中排名第七 [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开发合资企业的杠杆降低效益及对明年核心FFO每股收益的影响 - 公司在开发合资企业方面取得进展，投资者对数据中心资产投资需求强劲，目前无法提供具体杠杆降低效益和明年核心FFO每股收益指导，但对未来发展持乐观态度 [56][57][83] 问题2: 2024年公司发展的潜在风险 - 公司发展趋势向好，价值主张得到市场认可，但仍面临一些挑战，如资本回收资产销售对今年和明年有影响，需继续应对利率变化和债务再融资等问题 [60][61][85] 问题3: 公司资金来源及股权使用策略 - 公司未进行额外普通股股权发行，表明对通过开发合资企业筹集私人资本有信心，非核心资产出售是基于战略考虑，与股权发行是不同的资本配置决策 [86][87][89] 问题4: 租赁活动的可持续性及行业是否会进入消化阶段 - 租赁活动的增长是基于持续的需求趋势，如云计算、数字化转型、混合IT和人工智能等，目前行业需求旺盛，消化阶段尚远 [65][66][92] 问题5: 续约利差的近期展望及大型合同的租金限制 - 公司对当前定价环境有信心，预计续约利差将保持积极，明年具体水平需待下季度提供指导 [94][95][96] 问题6: 公司在人工智能业务中的竞争优势 - 公司通过将合适的客户、市场和工作负载相匹配，利用核心市场资产优势，满足人工智能多样化需求，在人工智能业务中具有竞争优势 [98][100][123] 问题7: 利率环境变化对合资企业需求的影响 - 投资者对数据中心投资需求基于相对价值考虑，目前未感受到需求有明显变化，高利率环境甚至推动对开发合资企业的需求增加 [101][102] 问题8: 2024年公司在资产负债表上的开发资本范围 - 公司作为全球最大的数据中心运营商，正战略调整资金筹集方式，开发合资企业是推动盈利增长的正确举措，未来将根据市场情况灵活调整 [104][109] 问题9: 应收账款增加的原因及未来逆转可能性 - 应收账款增加主要与增值税（VAT）应收款有关，特别是国际市场建设增加导致，随着业务发展，贸易应付款也有所增加，但公司已在过去几个季度降低了贸易应付款金额 [105][106][129] 问题10: 今年开发支出增加的原因 - 开发支出增加主要是由于对市场需求有信心，特别是在北弗吉尼亚地区释放了超100兆瓦的容量并启动相关项目，全球每兆瓦成本大致保持平稳 [110][149] 问题11: 公司是否成功赢得目标高价值或战略交易及客户对公司价值的认知 - 公司与顶级云客户保持密切沟通，通过供应链、大型园区、运营卓越等优势为客户提供价值，能够在部分市场满足客户需求，成功赢得目标交易 [151][152][153] 问题12: 超大规模项目的无杠杆回报环境及未来发展趋势 - 目前超大规模项目无杠杆收益率处于两位数，鉴于当前资本成本状况，预计不会有大幅提升 [156][157] 问题13: 开发合资企业目标金额是否合理及交易数量 - 7.5亿美元的目标仍然合理，公司正在推进多个相关交易 [137][161]

业绩总结 - 公司在2023年初看到了积极的市场前景，包括租金涨幅的正向趋势[1] - 公司指导正向租金涨幅和租金增长，以及积极的同店销售增长[1] - 全球市场中的定价动态有所改善，尤其是在过去的12至18个月内[13] 未来展望 - 公司计划继续提高在运营投资组合中的占用率，尤其是针对大型连续空间的需求[2] - 公司计划继续通过开发合资企业和其他资金来源来降低资本需求[3] - 公司预计明年将继续保持有利的定价环境，但仍需降低负债率[4] 市场扩张和并购 - 公司通过出售非核心资产和稳定合资企业，成功降低了负债率[3] - 公司看到北美市场AI需求较大，但预计欧洲和亚太地区也将迅速跟进[9] - 公司预计AI需求将逐渐扩展到其他国际市场，特别是在企业和AI培训领域[10] 其他新策略和有价值的信息 - 公司关注外部因素对业务的影响，包括汇率、利率和电力价格[5] - 印度市场被视为高增长市场[11] - 在全球组合中，我们有大约375兆瓦正在开发中[12]

公司业务发展 - 公司主要业务目标是实现每股收益和资金运营长期增长、向股东和Digital Realty Trust, L.P.的持有人支付分配以及投资资本回报[119] - 公司通过发展现有开发空间、收购未来发展用地和收购新物业等方式来实现当前和未来内部增长[120] 租赁情况 - 公司在2023年6月30日的租赁活动中，平均剩余租约期限约为五年[132] - 公司在2023年6月30日的租赁活动中，0-1兆瓦范围内的续租面积为1,080平方英尺，新租金率为224美元，平均租金率为237美元，租期为5.8年[133] - 公司在2023年6月30日的新租赁活动中，0-1兆瓦范围内的新租赁面积为281平方英尺，新租金率为251美元，租期为3.7年[133] - 公司预计2023年到期的数据中心租约的平均租金率将较目前的租金率有所增长，但未来的续租情况和租金率仍存在不确定性[135] - 公司的地理集中度较高，主要租赁市场集中在北弗吉尼亚、芝加哥、伦敦等地，其中北弗吉尼亚占总年租金的17.5%[136] 运营费用 - 公司的运营费用主要包括公用事业、物业税、物业管理费、保险和场地维护成本，其中电力和其他公用事业费用是运营费用的重要组成部分[137] - 公司的资产管理、法律、会计、公司治理、报告和合规等成本被归类为运营费用中的一般和行政成本[139] 财务状况 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为124.5百万美元，未来资本支出承诺约为27亿美元[178] - 公司的固定利率债务总额为12072.9亿美元，占总债务的83.2%[200] - 公司在2023年上半年的现金流量情况表明，经营活动提供的净现金为81.41亿美元，投资活动使用的净现金为12.79亿美元，融资活动提供的净现金为4.84亿美元[204] 风险管理 - 公司认为通货膨胀可能会部分抵消租金和费用上涨，但通货膨胀期间可能导致可变利率债务成本上升[209] - 公司主要货币风险暴露为欧元、日元、英镑、新加坡元和南非兰特，通过本地货币融资和跨货币利率互换等方式来减少外汇风险[218]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入同比增长20%,剔除电费后同比增长12% [46] - 第二季度调整后EBITDA同比增长14%,环比增长4% [49] - 第二季度核心FFO每股为1.68美元,环比增长2% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零到1兆瓦以上互联业务新签约占总签约的43%,保持强劲 [35][36] - 大于1兆瓦新签约环比增长超60%,主要来自EMEA地区 [19] - 互联网收入同比增长12%,环比增长3%,保持强劲增长 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 北弗吉尼亚市场供给紧张,租金价格近一年翻倍 [38][39] - 美国、EMEA和APAC地区的租金价格也有所上涨 [40] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续加强客户价值主张,提升互联网服务能力,推动高性能计算和AI应用 [10][11] - 公司通过资产出售和合资等方式,进一步优化资本结构,提高资金效率 [12][28] - 行业供给受到电力等因素制约,公司有望从中获益 [13] - 云计算和数字化转型推动数据和AI需求增长,公司处于有利位置 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对行业基本面持续改善和客户需求旺盛保持乐观 [8][9][13] - 公司看好AI应用带来的新需求,正在积极布局 [14][15] 其他重要信息 - 公司获得气候中性数据中心认证,致力于可持续发展 [32][33] - 公司与Reliance Jio合作,进一步拓展印度市场 [31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **David Barden提问** 询问公司未来开发合资项目的计划和资金来源 [60][61] **Andrew Power和Gregory Wright回答** 公司将继续寻求开发合资项目,利用第三方资本满足客户需求,同时也会考虑出售更多稳定资产来优化资本结构 [62][63][117][118] 问题2 **Jon Petersen提问** 询问公司在北弗吉尼亚市场的定价情况 [68][69] **Andrew Power和Matthew Mercier回答** 公司在该市场的租金价格大幅上涨,反映了供需失衡,公司正在与当地电力公司合作增加供给 [70][71] 问题3 **Michael Elias提问** 询问公司是否愿意承接100兆瓦以上的大型项目 [77][78] **Andrew Power回答** 公司会审慎评估大型项目,确保能最大化资产使用效率,同时也会寻求合作伙伴支持大型项目的开发 [79]

业绩总结 - 2023年第二季度总运营收入为1,339,541千美元，较2022年同期的1,109,171千美元增长20.7%[32] - 2023年第二季度基本每股FFO为1.56美元，较2022年第二季度的1.54美元增长1.3%[28] - 2023年第二季度的EBITDA为667,866千美元，较2022年同期的515,642千美元增长29.4%[48] - 2023年第二季度的净收入可供普通股东为108,003万美元，较2022年同期的53,245万美元增长102.5%[181] - 2023年第二季度的总费用为485,761千美元，较2022年同期的401,764千美元增长20.9%[52] 用户数据 - 2023年第二季度的空置率从2022年第一季度的1.8%下降至0.6%[4] - 2023年第二季度的租金增长率为6.5% GAAP，显示出市场需求的强劲[6] - 2023年第二季度签署的续租合同年化现金租金收入总计211百万美元，显示出强劲的续租能力[6] - 平均租金率连续第五个季度上升[118] 未来展望 - 2023年同资本现金净运营收入（NOI）指引上调，预计增长3%至5%[123] - 2023年核心每股基金运营（Core FFO）预期为6.65至6.75美元[131] - 2023年第二季度总收入预计在55亿至56亿美元之间[131] - 2023年第二季度调整后EBITDA预计在26.75亿至27.25亿美元之间[131] - 2023年第二季度的租赁续签率（现金基础）预计超过3%[131] 资金与资本结构 - 2023年通过资本回收和ATM发行筹集了超过30亿美元的资金，增强了流动性[42] - 2023年第二季度的债务杠杆率为6.3倍，反映出公司在资本结构上的稳健性[14] - 截至2023年6月30日，企业总价值为53,297,179千美元[80] - 截至2023年6月30日，净债务与最近四个季度调整后EBITDA的比率为6.8倍[81] - 2023年更新的债务指导为22亿至30亿美元，较之前的15亿至25亿美元有所上调[39] 费用与支出 - 2023年第二季度的折旧和摊销费用为432,573万美元，较2022年同期的376,967万美元增长14.7%[186] - 2023年第二季度的交易和整合费用为17,764万美元，较2022年同期的13,586万美元增加30.4%[192] - 2023年第二季度的非控制性合伙企业权益为2,500万美元，较2022年同期的1,500万美元增长66.7%[182] 其他信息 - 2023年第二季度的外汇影响减弱，主要货币的收入暴露情况显示出公司在本地货币融资方面的自然对冲能力[10] - 2023年第二季度的强劲待处理订单为4.37亿美元[139] - 2023年第二季度的固定费用覆盖比率为6.8倍[127]

公司业绩 - Digital Realty 是全球最大的数据中心容量所有者和运营商，支持全球5000多家客户，拥有超过50个大都市区域的数字基础设施[1] - 过去几个季度，Digital Realty 在小于一兆瓦互连类别方面取得了更好的渗透，几乎占据了上季度新签约的一半，新增了超过120个新客户[2] - 美国市场的空置率从两三年前的10%下降到今天的3%[10] - 新的租赁价格和ROI表现良好，释放率也有所提高[10] - 在北美，预期收益率平均为8.4%，但大多数交易都朝着两位数回报率的方向发展[11] 资金筹集和发展计划 - 公司计划通过非核心处置筹集超过20亿美元的资金，以支持未来的发展机会，包括不到2亿美元的非核心处置[3] - Digital Realty 正在积极寻求私人资本倡议，包括非核心和合资企业，以作为资金来源，以支持业务发展和战略目标[4] AI 技术应用和影响 - AI 在数据中心中的应用仍处于早期阶段，大部分需求来自云计算、边缘计算等领域，AI 相关的需求仍在不断增长[5] - AI 的发展将对数据中心设计产生影响，未来建设将需要更高的功率密度和更好的冷却技术，以支持 AI 的成功应用[6] - AI 的普及将带来更多的需求，不仅在超大规模部署方面，也会影响企业客户，数据中心需要满足不同类型的架构需求[7] - AI 的发展将使延迟变得更加重要，特别是在实时交互方面，数据中心需要考虑数据的接近性和延迟问题，以支持商业决策[8] - AI 的发展将促使数据中心设计更加注重模块化、功率分配和冷却技术，以满足不断增长的 AI 应用需求和客户要求[9] 市场趋势和竞争优势 - 预计在一些市场会出现电力供应问题，如都柏林、阿姆斯特丹和法国[12] - 企业端和超大规模端的竞争对手不多，这对公司的市场份额保持有利[13] - 公司通过进行有机并购和出售非核心资产来加强组合和长期定价能力和增长[15] 股息和风险 - 公司认为基于目前情况，股息没有风险[16]