公司业务发展 - 公司主要业务目标是实现每股收益和资金运营长期增长、股息支付和资本回报、投资回报率的最大化[112] - 公司通过发展现有空间、收购土地用于未来发展和收购新物业等方式来实现当前和未来内部增长[113] 财务活动 - 公司在2023年第一季度完成了一系列重要活动，包括满足托管协议的条款和条件，生效了7.4亿美元的高级无抵押期限贷款设施[118] - 公司通过ATM股权发行协议计划发行总额高达15亿美元的普通股[156] - 公司的全球循环信贷设施为其提供了足够的资金来支付分配给母公司的现金分红[157] - 公司的母公司有时会寻求通过现金购买或以母公司股票交换的方式赎回或回购其股权或子公司的债务证券[159] - 公司的母公司有意继续向其普通股股东定期支付现金分红[160] - 公司的运营合作伙伴需要继续在债务和股权市场筹集资金，以满足REIT分配要求并维持母公司的REIT地位[162] 财务状况 - 公司的总营收在2023年第一季度相比2022年同期增加约2.11亿美元，稳定化的租赁和其他服务收入增加了1.08亿美元[137] - 公司的总的物业级运营和维护费用（不包括公用事业）在2023年第一季度相比2022年同期增加了约1.36亿美元，主要是由于数据中心劳动力和公共区域维护费用增加[140] - 公司的总的稳定化和非稳定化公用事业费用在2023年第一季度相比2022年同期分别增加了约7.65亿美元和2.87亿美元，主要是由于公用事业消耗增加和新开发站点组合的增长[141] - 公司预计在2023年12月31日结束的九个月内，将在其发展项目上支出约17亿至19亿美元的资本支出[167] - 公司的发展项目是其流动性需求的关键组成部分，包括基础建设和数据中心建设[168] - 公司的资本支出活动主要由可用现金以及股权和债务资本资助[172] - 公司预计将通过运营现金净额、未来长期担保和无担保债务以及母公司发行的股权和债务证券来满足短期和长期流动性需求[177] - 公司的全球循环信贷设施提供了39亿美元的借款额度，可用于满足流动性需求[178] - Teraco于2022年12月签署了价值118亿兰特的贷款协议，其中57亿兰特用于公司持续增长，61亿兰特用于债务再融资和延长现有债务的平均到期日[181] - 截至2023年3月31日，固定利率债务为119.5亿美元，变动利率债务为2.65亿美元，总债务为180.05亿美元，固定利率债务占81.1%，变动利率债务占18.9%[183] - 2023年3月31日，运营合作伙伴的担保债务约为11.23亿美元[185] - 2023年3月31日，经营活动净现金流为34.97亿美元，投资活动净现金流为-74.9亿美元，融资活动净现金流为39.09亿美元[187] - 2023年3月31日，基本FFO每股为1.63美元，稀释FFO每股为1.60美元[194] - 截至2023年3月31日，固定利率债务为119.5亿美元，变动利率债务为2.65亿美元，总债务为180.05亿美元[199] 风险管理 - 公司面临来自多种外币汇率波动的风险，主要货币敞口包括欧元、日元、英镑、新加坡元和南非兰特[200] - 公司尝试通过以当地货币面额融资来减少外汇交易带来的风险，同时也可能通过外汇远期或期权对冲明确定的交易敞口[200] - 外汇与美元的关系变化可能影响公司的收入、运营利润、分配以及资产账面价值和股东权益[201]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股1.66美元，较上一季度增加0.01美元，较去年同期减少0.01美元；按固定汇率计算，核心FFO为每股1.69美元，而2022年第一季度报告为1.67美元 [77] - 总营收同比增长19%，环比增长9%；剔除公用事业报销后，总营收同比增长13%，环比增长4%，报销占公用事业费用的比例保持在92% [50] - 同一资本现金NOI较2022年第一季度增长3.4%，得益于同店入住率提高90个基点、年度租金上调和正向续租利差 [51] - 季度末报告的杠杆率为7.1倍，固定费用覆盖率为4.4倍；加权平均债务期限为五年，加权平均票面利率为2.8%；约82%的债务以非美元计价，超80%的净债务为固定利率，97%的债务为无担保债务 [52][81] - 维持2023年全年核心FFO和固定汇率核心FFO每股指引区间在6.65 - 6.75美元；确认全年调整后EBITDA指引中点为27亿美元 [54][82] 各条业务线数据和关键指标变化 零到一兆瓦加互连业务 - 第一季度该业务租赁近5000万美元，包括EMEA地区第二强的预订季度和创纪录的互连预订，推动互连收入首次在本季度超过1亿美元 [30] - 新租赁8300万美元，零到一兆瓦加互连租赁占总签约量的57%，得益于公司历史上最好的互连签约季度 [58][72] 大于一兆瓦业务 - 第一季度签约量降至3500万美元，活动分散在全球各地，但弗吉尼亚州北部无签约；2022年签约超3.7亿美元和288兆瓦新租赁 [73][74] 续租业务 - 第一季度签署1.55亿美元续租租约，现金基础上定价上涨4.5%，为疫情初期以来最强劲的续租定价季度；0 - 1兆瓦类别续租利差在第一季度加速上升4.6%，大于一兆瓦续租现金续租利差增加4.4% [49] 各个市场数据和关键指标变化 弗吉尼亚州北部市场 - 因电力传输问题产能受限，过去三年包括2022年下半年每季度签署约2000万美元新租赁，2023年第一季度仅签署250万美元新租赁；预计供应减少将使定价和续租利差提高 [74][75] 其他市场 - 德国和法国市场增长强劲；公司预计很快将在六大洲30多个国家开展业务 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 加强资产负债表效率，包括完成非核心资产处置、对稳定的超大规模项目进行合资、分享北美和EMEA超大规模开发项目 [21] - 扩大产品组合和在托管和互连领域的业务，通过有机增长和收购扩大托管和连接能力，增加连接相关产品功能 [30][34] - 加强客户价值主张，招聘Steve Smith领导美洲地区，加速和提升在最大市场的业务 [57] 行业竞争 - 与私人支持的公司竞争已久，当前竞争对手面临电力、人员、供应链、成本和资本获取等问题；公司因长期投资、与供应商合作等优势，对超大规模客户更具吸引力 [9][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全球存在不确定性，但公司第一季度表现强劲，核心投资组合基本面复苏，对全年业务保持谨慎乐观 [44][46] - 数据中心行业需求强劲，超大规模客户需求健康，公司有望通过新开发和客户流失机会为客户提供增长容量 [3][67] - 随着供应放缓和需求持续强劲，数据中心租金得到支撑，续租利差和核心增长指标转正，预计2023年将持续复苏 [66] - 尽管经济衰退可能减缓资本支出，但第三方数据中心受益于外包趋势，公司业务有望保持弹性 [68] 其他重要信息 - 第一季度，一家领先的ESG评级机构将公司列入2023年顶级ESG公司名单，公司还被美国环境保护署评为顶级25家绿色能源合作伙伴之一；公司签署了一份10年的太阳能项目电力购买协议，增加可再生能源容量 [69] - 公司将于5月24日和25日举办Marketplace Live 2023活动，主题为“数字世界的十字路口，数据交汇点” [156] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 大于1兆瓦租赁业务在第一季度低于历史水平的原因 - 并非有意识减少业务，该类别业务有一定波动性；上一季度未在阿什本达成交易，超大规模客户在消化需求信号并受宏观环境影响，但公司对宏观需求和客户关系有信心 [85][87] 问题: 如何平衡提高价格与维护客户关系 - 采取整体方法对待客户关系，最大客户在公司多个地点有业务；定价受供需动态影响，公司会与客户坦诚沟通，将续约、新业务和扩张等事宜综合考虑 [89][99] 问题: 互连业务未来趋势 - 团队在市场推广方面表现出色，未来还有进步空间；本季度互连签约有一次性大单；随着ServiceFabric产品推向市场，有望为客户提供更简单的多目的地访问方式，促进虚拟业务增长 [91][92] 问题: 资本回收计划能否使杠杆率降至6倍 - 资本计划基于20多亿美元的合资机会和非核心资产处置，加上预计今年EBITDA增长近10%，预计年底杠杆率将回到6倍左右 [113] 问题: 开发项目的最低收益率及要求变化 - 进行细致的市场评估，要求提高资本配置标准，优先考虑战略项目和高回报、高长期增长项目 [114] 问题: 业务战略和财务模式是否有重大变化 - 强调加强客户价值主张是关键战略优先事项，自2015年以来一直在拓展产品和全球业务，为客户提供全方位数据中心解决方案 [117][119] 问题: 续租利差是否会因大型重新谈判转为负数及长期收益率情况 - 对当前积极的定价环境有信心，预计全年续租利差为正；收益率在改善，定价动态超过通胀压力，随着项目增加和租赁填充，收益率有提升空间 [125][178] 问题: 人工智能对客户租赁计划和对话的影响 - 人工智能是长期需求的增量浪潮，公司现有云基础设施与人工智能相邻，能够支持部分人工智能需求；强调设计早期考虑电力和互连性的重要性，公司的开放互连能力使人工智能部署更成功 [139][144] 问题: 阿什本市场何时能开始额外开发、是否有溢出效应及续租利差情况 - 该地区相关部门正在解决电力问题，预计2026年电力供应更合理；公司有望在2026年前通过开发和客户流失提供增量增长容量；溢出效应存在，马纳萨斯是受影响较大的市场；阿什本市场租金已大幅上涨，预计续租利差将保持积极 [153][154] 问题: 为何数据中心租金增长不如其他商业房地产行业 - 公司积极管理平台和能力，利用客户流失机会以更高价格重新出租，并转向更精细的企业托管客户；市场供需动态影响租金增长，但数据中心市场仍在发展，价格上涨需要时间 [184][186]

公司地理集中度 - 公司的地理集中度主要体现在北弗吉尼亚、芝加哥、伦敦、纽约等地区，其中北弗吉尼亚占总年租金的18.3%[1] 公司运营费用 - 公司的运营费用主要包括公用事业、物业税、物业管理费、保险和场地维护成本等[2] - 公司的租赁合同中，部分租户会补偿公司部分或全部的物业运营费用和房地产税，但对于Turn-Key Flex®设施，公司可能无法获得物业运营费用的补偿[3] - 公司的其他运营费用包括固定资产折旧、无形资产摊销和交易及整合成本等[4] 公司营收情况 - 公司的总营收在2022年同比增长了6.0%，主要受非稳定化租金和其他服务收入的增长推动[5] - 公司稳定化租金和其他服务收入在2022年同比下降，主要受外汇汇率影响和租户补偿增加的影响[6] - 公司非稳定化租金和其他服务收入在2022年同比增长，主要受全球开发项目的完成和租赁活动增加的影响[7] 公司资金需求和来源 - 公司主要资金需求是支付普通股和优先股的股息[8] - 公司主要资金来源是从运营合作伙伴处获得的分配[9] - 公司可能根据市场条件和可用定价从时间到时间发行股票[10] - 公司计划使用ATM股票发行协议的净收益[11] 公司资本支出和债务情况 - 公司预计2023年将在发展项目上支出约23亿至25亿美元的资本支出[12] - 公司计划通过现金购买和/或与母公司的股权交换来偿还或回购未偿还的债务[13] - 公司计划通过运营现金净额、未来长期担保和非担保债务以及母公司发行的股权和债务证券来满足短期和长期流动性需求[14] - 公司的债务总企业价值比率约为35%，基于2022年12月31日Digital Realty Trust, Inc.普通股的收盘价[15] 公司现金流和财务报表 - 公司2022年度经营活动现金净额为1659.4亿美元，投资活动现金净额为-4699.4亿美元，融资活动现金净额为2969.1亿美元[16] - 公司2022年度融资活动现金净额增加主要是由于短期借款提供的现金增加、受担保/无担保债务收益提供的现金增加以及发行普通股净额增加[17] - 公司的财务报表是按照美国通用会计准则（U.S. GAAP）编制的，以美元为报告货币[18]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO每股1.65美元，符合第四季度隐含指引区间低端，环比和同比均下降1%；按固定汇率计算，核心FFO环比下降1%，同比上升2%；2022年全年按固定汇率计算核心FFO每股6.91美元，较2021年增长6% [42][43] - 第四季度数据中心收入按固定汇率计算同比增长4%，较第一季度的1.8%降幅有所改善，主要得益于入住率提高、正的续租利差和互联收入增长 [44] - 第四季度运营收入56%以美元计价，20%以欧元计价，7%以英镑计价，6%以新加坡元计价，2%以日元计价；美元强势使报告的收入增长和调整后EBITDA增长分别受到约500个基点的负面影响 [45] - 季度末报告的杠杆比率为6.9倍，固定费用覆盖率为4.9倍；若按平均汇率计算债务，净债务与调整后EBITDA比率为6.7倍 [46] - 2023年核心FFO每股指引范围为6.65 - 6.75美元，中点为持平增长；预计现金和GAAP续租利差提高至超过3%，相同资本现金NOI增长3% - 4%，到年底总投资组合入住率提高80个基点 [49][50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度新签租约总额1.17亿美元，0 - 1兆瓦细分市场强劲反弹，互联签约创纪录，占总签约量40%；9笔最大交易中有8笔在北美以外 [35] - 小于500千瓦的最小客户细分市场租赁量反弹，达到2022年第二好季度，平均租金为全年最高；EMEA地区0 - 1兆瓦加互联签约创季度纪录 [36] - 第四季度新签租约价格连续第四个季度上涨，客户留存率近90%，客户流失率降至0.8%，为近3年最低 [38] - 年底已签约但未开始的租约积压达到创纪录的4.77亿美元，主要因纳入Teraco；签约与开始之间的滞后时间仍接近15个月，约60%的积压租约预计在2023年开始 [39] - 第四季度续签租约1.95亿美元，现金基础上价格上涨0.8%；全年续签近7亿美元现有业务，现金基础上增长1.8%，略好于2022年上调后的指引 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 需求地理分布广泛，APAC、美洲和EMEA地区均有强劲贡献 [25] - 第四季度，大于1兆瓦细分市场中，美洲、EMEA和APAC地区贡献接近均衡 [35] - 0 - 1兆瓦交易在EMEA和美洲地区发挥优势，EMEA地区创季度纪录 [36] - 9笔最大交易中有8笔在北美以外，日本、南非、拉丁美洲和欧洲贡献强劲 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 加强客户价值主张，通过执行会议场所战略，为企业和服务提供商客户提供可持续的连接丰富解决方案，实现中长期有机增长；如宣布在阿什本园区新增AWS Direct Connect接入点，签订116兆瓦可再生能源购买协议 [18][19] - 整合和创新全球资产组合能力，打造世界上最大的开放网络平台，使客户和内部团队受益 [19] - 多元化和加强资本来源，支持客户数字基础设施需求，提高资本效率和投资者回报；计划通过非核心资产处置、核心资产合资企业和特定核心市场规模开发合资企业进行资本循环 [19][51] - 行业需求强劲，受数字化转型、向云迁移和集中计算趋势支持；AI技术发展可能带来新的需求浪潮，公司有能力支持客户并将相关需求纳入设计 [20][22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对业务基本面感觉良好，定价和需求情况乐观，对相同资本现金NOI增长和相关市值计价有信心；租赁开发管道进展顺利，但处置和合资企业资本关闭时间不确定；假设外汇既不是逆风也不是顺风，但可能影响明年业绩 [2] - 需求依然强劲，企业和超大规模客户需求持续增长，公司与超大规模客户关系不断发展，价值不断提升，将推动需求增长和业务发展 [1] - 认为公司处于有利地位，有能力抓住机遇，实现增长；AI技术发展可能带来新的需求浪潮，公司对此感到兴奋并积极准备 [20][22][98] 其他重要信息 - 第四季度出售德国法兰克福一个数据中心25%的权益给Digital Core REIT，交易价值近5亿美元，为公司带来约1.5亿美元收益；在5个不同城市收购土地用于未来开发，包括首次进入罗马和阿克拉市场 [29] - 公司因ESG表现获得多项认可，包括连续六年获得NAREIT数据中心可持续发展领袖之光奖，被Sustainalytics列入2023年顶级ESG公司名单，被《新闻周刊》评为2023年美国最负责任的公司之一，再次入选JUST Capital最公正公司名单 [31] - 2022年签订总计470兆瓦可再生能源合同，2023年新增160兆瓦太阳能电力；公司致力于减少对环境的影响，实现可持续增长 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年20亿美元资产出售和合资企业目标的细分、资产类型、时间和定价情况 - 公司看到稳定合资企业和开发合资企业资产需求强劲，市场定价保持稳定；资金计划中点为20亿美元，非核心资产处置约5亿美元，其他两类占大部分；非核心资产出售的资本化率范围为0% - 10%，取决于具体资产情况 [54][55][57] 问题2: 完成资产出售和合资企业后，2023年底杠杆率情况 - 公司计划通过资产出售和合资企业获得资金用于开发支出，预计调整后EBITDA增长8% - 9%，将有助于降低杠杆率，年底有望接近6倍 [61] 问题3: 超大规模客户需求漏斗情况以及2023年续租利差在大于1兆瓦和小于1兆瓦类别中的表现，以及供应有限市场的租金改善情况 - 超大规模客户需求依然强劲；定价自2022年初开始向有利于公司的方向发展，小于1兆瓦细分市场引领增长，2023年整体续租利差将出现积极拐点，是近10年最好的现金市值计价拐点；北弗吉尼亚州市场租金上涨明显 [63][66][67] 问题4: 作为CEO首次电话会议，在整体运营实践、产品重点战略和资本配置方面的原则和行动，以及FFO每股指引达到中点或上限的运营催化剂 - 公司的三大优先事项为加强客户价值主张、整合和创新能力、多元化和加强资本来源；FFO每股指引达到中点或上限的催化剂包括续租利差改善、租约开始管道和整体定价情况 [70][71][73] 问题5: 第三方为开发管道提供资金的挑战因素 - 资本大量流入数字基础设施领域，但合适资产有限，公司有合作历史，将寻找志同道合的长期投资者合作，以提高资本效率和挖掘增长潜力 [74][75] 问题6: 加速互联业务发展的关键步骤，以及非核心资产处置计划从15亿美元变为5亿美元的原因 - 加速互联业务发展的关键步骤包括增加关键地点、吸引客户、应用内部技术和进行外部创新；非核心资产处置计划未改变，之前剩余15亿美元，计划2023年处置约5亿美元，将继续执行该计划 [78][81][82] 问题7: 收入和EBITDA增长指引中点的有机增长部分，以及EBITDA增长和核心FFO每股增长之间差距的原因和解锁潜力的机会 - 收入增长约23%，其中约14%与公用事业报销相关，净租金和互联收入增长约9%，与调整后EBITDA增长一致；核心FFO增长受限是因为公司计划降低杠杆率和改善资产负债表，预计2024年情况将改善 [86][87] 问题8: PowerCo交易和资产循环处置对2023年相对于2022年收入和EBITDA增长率的影响 - 处置和合资企业资本计划范围已考虑潜在处置的影响，具体影响受时间因素影响 [88] 问题9: 供应链限制缓解后，大客户采购空间的行为变化，以及公司对股息每股、最优派息水平的考虑，是否会将股息作为融资和去杠杆的手段 - 供应链有所缓解但未恢复正常，需求超过供应，大客户采购行为未受明显影响；股息由董事会决定，公司目标是最大化可用自由现金流，确保支付100%应税收入，考虑适当派息率和潜在处置带来的资本收益 [90][92][93] 问题10: 阿什本市场的可用电力情况、对客户承诺的保障以及客户购买模式的变化 - 阿什本市场电力供应仍受限，但公司有信心为客户提供电力，满足承诺；预计2023年该市场客户留存率提高、流失率降低，可将空置空间重新出租获得更高收益；客户购买模式未发生重大变化，需求仍集中在该市场 [95][96]

纪要涉及的行业或者公司 行业：通信媒体与娱乐、数据中心行业 公司：Digital Realty Trust, Inc. 纪要提到的核心观点和论据 公司战略 - 核心观点：公司战略无重大转变，将继续围绕“全球、连接、可持续”展开，重点是实现有机可持续增长并恢复资产负债表[5][7][8] - 论据：过去几年通过收购如Interxion、Teraco等，在全球布局上取得进展，目前拥有300个数据中心，分布在50多个市场、26个国家；推出ServiceFabric，优化连接服务；过去一年定价改善、空置容量续租情况良好 资产收购与扩张 - 核心观点：目前公司认为已处于多数主要市场，可通过有机发展扩张，但不排除未来进入新市场的可能[14] - 论据：调查显示57%的观众认为公司有足够地理覆盖，可通过有机发展扩张；公司在全球市场布局已较为广泛 销售组织与业务 - 核心观点：销售组织目前状况良好，能满足业务需求，未来随企业业务拓展会重新评估[16][17] - 论据：云服务提供商和超大规模业务客户有限，不需要大量销售团队；过去4个季度中有3个是租赁生产创纪录的季度 业务需求与预订 - 核心观点：整体需求状况良好，虽部分小客户有疲软迹象但未恶化且有望改善，2023年季度预订情况受供应限制影响[21][25] - 论据：今年至今总预订接近4.5亿美元，有2个创纪录季度；超大规模业务需求旺盛，部分市场供应不足；调查显示60%观众认为2023年季度预订低于2022年 能源成本与客户需求 - 核心观点：能源成本上升未导致客户需求重大变化，因数据中心部署对客户业务至关重要[27] - 论据：客户知晓电力成本增加，数据中心部署是关键任务，无法延迟 定价策略与财务表现 - 核心观点：定价趋势积极，有望提升有机财务表现和整体底线收益[29][30][32][33] - 论据：今年首次引导正续约价差；约40%合同包含CPI通胀调整；运营费用控制良好，除电力外多数可控制 核心利润率与投资 - 核心观点：排除电力因素，公司有望通过提高入住率和改善市场机会提升利润率，未来一年投资基本足够[35][36] - 论据：过去一年入住率有所提高；未来将继续评估市场、库存和目标情况 关键绩效指标（KPIs） - 核心观点：有望使收入和NOI的稳定KPIs回到有意义的正增长区间，目前已呈积极趋势且无重大阻碍[38][39][40] - 论据：稳定有机增长已开始好转；电力方面有对冲计划和合同调整机制；运营成本控制良好 资产负债表与杠杆 - 核心观点：目前杠杆率高于过去，目标是恢复到历史水平，有多种方式降低杠杆[42][43] - 论据：可通过非核心资产处置、合资企业合作、引入股权资本等方式降低杠杆 开发项目 - 核心观点：将更严格审查开发项目，目标是提高项目质量和收益率[51] - 论据：市场库存稀缺、资本成本增加和一定程度的通货膨胀等因素影响 其他重要但是可能被忽略的内容 - 管理层过渡是有计划的继任计划，并非因业绩问题或意外发展导致[11][12] - 第三季度提到的中小企业业务疲软情况，部分需求推迟到第四季度，且是为向投资者和分析师社区透明披露情况[22][23] - 公司计算和披露的杠杆率已包含合资企业份额，能为投资者和分析师提供清晰信息[49] - 公司认为市场存在对其有机稳定增长能力的质疑，但有信心展示积极进展；同时看到私人市场和公共市场价值存在错位，将其作为去杠杆策略的一部分[53][56]

公司业务与架构 - [公司是全球领先的数据中心解决方案提供商，业务涵盖拥有、收购、开发和运营数据中心][78] - [母公司主要资产是对运营合伙企业的合伙权益，运营合伙企业持有公司大部分资产并开展业务][78][79][80] - [运营合伙企业主要通过自身运营、举债或发行合伙单位为公司业务筹集资金][80] - [母公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，会不时发行公共证券并为运营合伙企业及其子公司和关联方的无担保债务提供担保][79] 财务报表编制 - [公司财务报表按照美国公认会计原则编制，以美元为报告货币，消除了所有与合并实体的重大内部交易][81] 收购事项 - [2022年8月1日，公司完成对Teraco Data Environments的间接控股权收购][17] - [2022年8月1日，公司完成对南非数据中心和互联服务提供商Teraco 61.1%间接控股权的收购，总收购价为17亿美元现金][86] - [2022年8月，公司收购南非领先的运营商中立托管服务提供商Teraco 55%的控股权，总现金对价17亿美元，Teraco估值约35亿美元][205] - [Teraco收购产生的商誉达16亿美元，收购使公司在非洲市场新增南非，加上原有的肯尼亚、莫桑比克和尼日利亚市场，战略重要性提升][89] - [公司预计在2022年12月31日前完成对Teraco收购资产和负债的估值][87] - [公司与Teraco剩余权益所有者签订了看跌/看涨协议，剩余权益所有者可在2026年2月1日起两年内出售权益，公司可在2028年2月1日起一年内购买权益][90] - [与收购Teraco相关的可赎回非控股权益为1,530,090千美元][34][37] - [2022年前九个月与收购Teraco相关的可赎回非控股权益分配为1101182千美元][66] 资产情况 - [截至2022年9月30日，公司总资产为392.15217亿美元，较2021年12月31日的363.6956亿美元有所增长][24] - [截至2022年9月30日，总资产为39,215,217千美元，2021年12月31日为36,369,560千美元][56] - [截至2022年9月30日，投资性房地产净值为24,219,495千美元，2021年12月31日为22,569,930千美元][56] - [截至2022年9月30日，公司投资物业净额为2.2306537亿美元，较2021年12月31日的2.0762241亿美元有所增加][85] - [截至2022年9月30日，应收账款及其他应收款净额为8.61117亿美元，较2021年12月31日的6.71721亿美元有所增加][98] - [截至2022年9月30日，递延租金应收款净额为5.56198亿美元，较2021年12月31日的5.47385亿美元有所增加][100] - [截至2022年9月30日，公司对非合并实体的投资总额为19.12958亿美元，较2021年12月31日的18.07689亿美元有所增加，其中对Digital Core REIT（DCRU）投资余额为3.28094亿美元，对Ascenty投资余额为6.20068亿美元等][102] - [截至2022年9月30日，客户关系价值的净账面价值为23.46911亿美元，较2021年12月31日的21.16859亿美元有所增加，收购的其他无形资产和负债也有相应变化][110] - [2022年9月30日与2021年12月31日相比，商誉价值的变化主要是由于2022年8月收购Teraco的间接多数股权以及外币商誉余额的汇率变化，2022年前九个月商誉总额从7937.44万美元增加到8728.105万美元][107][108] - [截至2022年9月30日，美国境内物业投资净额为112.553亿美元，境外为110.512亿美元；美国境内使用权资产净额为6.889亿美元，境外为5.644亿美元][185] - [截至2022年9月30日，公司总投资组合数据中心建筑数量为304个，可出租净面积为36,698,856平方英尺，在建面积为8,877,961平方英尺，待开发面积为2,895,764平方英尺，出租率为84.7%，较2021年有所增长][210] 负债情况 - [截至2022年9月30日，总负债为20,230,276千美元，2021年12月31日为17,845,778千美元][56] - [截至2022年9月30日，公司运营合伙企业的债务总额为15.876174亿美元，加权平均利率为2.33%，较2021年12月31日的13.56224亿美元和2.23%有所变化，其中全球循环信贷额度余额为2.273172亿美元，加权平均利率为2.76%等][116] - [截至2022年9月30日，未偿还借款余额为1.5876174亿美元，其中美元借款427.5903亿美元，占比26.9%；英镑借款175.4807亿美元，占比11.1%；欧元借款839.0512亿美元，占比52.8%；其他借款145.4952亿美元，占比9.2%][117] - [2022年9月30日，公司债务到期和本金支付情况为2022年29.406亿美元，2023年11.0639亿美元，2024年87.6751亿美元，2025年166.677亿美元，2026年144.3779亿美元，之后为1148.4175亿美元][117] - [截至2022年9月30日，公司无担保优先票据余额为1237.559亿美元，2021年12月31日为1300.0042亿美元，未摊销折扣净额为3.3072亿美元，递延融资成本净额为6.1108亿美元][119] - [无担保优先票据契约规定杠杆比率不超过60%，有担保债务杠杆比率不超过40%，利息覆盖率大于1.50，且需维持无抵押资产不少于无担保债务本金总额的150%，截至2022年9月30日，公司遵守这些财务契约][119] - [2022年前九个月，公司因提前赎回2025年到期的4.750%票据，确认提前清偿无担保票据损失5110万美元；2021年前九个月，因提前赎回2023年到期的2.750%票据，确认损失1830万美元][120] - [2022年4月5日，公司运营合伙企业对全球高级信贷协议进行修订，将全球循环信贷额度从30亿美元增加到37.5亿美元，并将美元浮动利率借款从LIBOR过渡到SOFR][122] - [2022年8月11日，公司子公司签订欧元定期贷款协议，包括3.75亿欧元三年期和3.75亿欧元五年期高级无担保定期贷款安排，前者于签约日全额放款，后者部分于签约日放款，部分于9月9日放款][123] - [欧元定期贷款安排借款利率基于EURIBO加0.80% - 1.60%的利差，截至签约日适用利率为EURIBO加0.95%，可随时自愿提前还款，无溢价或罚款，还款后不可再借][123] - [2022年9月27日，公司完成5.550%、2028年到期票据的承销公开发行，总本金5.5亿美元，净收益约5.445亿美元][124] - [2022年9月，公司完成5.5亿美元运营合伙企业5.550%的2028年到期票据的包销公开发行，净收益约5.445亿美元][208] - [2022年1月，公司发行并出售7.5亿欧元1.375%的2032年到期担保票据，净收益约7.375亿欧元（约8.353亿美元）][201] - [2022年2月，公司赎回4.5亿美元4.750%的2025年到期票据，记录了5110万美元的债务清偿损失][202] - [2022年3月，公司发行并出售1亿瑞士法郎0.600%的2023年到期担保票据和1.5亿瑞士法郎1.700%的2027年到期担保票据，净收益约2.486亿瑞士法郎（约2.692亿美元）][203] - [2022年10月17日，公司到期偿还2.94亿美元0.125%票据][187] 权益情况 - [截至2022年6月30日，可赎回非控股权益为41,047千美元，优先股为731,690千美元，普通股数量为284,733,922股，总权益为17,630,219千美元][33] - [截至2022年9月30日，可赎回非控股权益为1,429,920千美元，优先股为731,690千美元，普通股数量为287,508,207股，总权益为17,555,021千美元][34][37] - [截至2021年9月30日的三个月，可赎回非控股权益余额为40,920千美元，优先股为731,690千美元，普通股数量为283,846,802股，总权益为17,766,359千美元][40] - [截至2021年9月30日的九个月，可赎回非控股权益余额为40,920千美元，优先股为731,690千美元，普通股数量为283,846,802股，总权益为17,766,359千美元][45] - [2022年前三个月，普通股单位转换为普通股、受限股归属等使普通股数量增加6,253股，额外实收资本增加503千美元][33] - [2022年前九个月，普通股单位转换为普通股、受限股归属等使普通股数量增加23,550股和305,054股，额外实收资本增加1,962千美元][36] - [2022年前三个月，宣布的优先股股息为10,181千美元][33] - [2022年前九个月，宣布的优先股股息为30,543千美元][36] - [2021年6月30日至9月30日，普通股单位转换为普通股，发行普通股净成本后新增股份562,151股][40] - [2021年6月30日至9月30日，员工股票购买计划下发行股份583,181股][40] - [2021年12月31日至9月30日，因收购发行普通股新增股份1,902,826股][45] - [2021年12月31日至9月30日，员工股票购买计划下发行股份1,060,943股][45] - [2021年6月30日至9月30日，宣布优先股股息938千美元，普通股及激励单位股息和分配329,720千美元][40] - [2021年12月31日至9月30日，宣布优先股股息35,580千美元，普通股及激励单位股息和分配984,964千美元][45] - [2021年6月30日至9月30日，净收入带来权益增加136,476千美元，其他综合损失导致权益减少147,120千美元][40] - [2021年12月31日至9月30日，净收入带来权益增加656,668千美元，其他综合损失导致权益减少254,444千美元][45] - [截至2022年9月30日，总资本为17,555,021千美元，2021年12月31日为18,476,787千美元][56] - [截至2022年9月30日，发行并流通的普通股单位为287,508个，2021年12月31日为284,415个][56] - [截至2022年9月30日，有限合伙人普通股数量为2.87508207亿股，金额为17.195034亿美元][63] - [2022年前九个月有限合伙人普通股单位净发行380194个][66] - [截至2021年9月30日总资本为17766359千美元][69] - [2021年普通股单位净发行（扣除发行成本）带来92871千美元][69] - [截至2021年9月30日九个月，可赎回非控股权益为40,920千美元，优先股单位为30,200,000，普通股单位金额为731,690千美元，总资本为17,766,359千美元][71] - [截至2022年9月30日，Digital Realty Trust, Inc.在运营合伙企业中的所有权单位数量为287,509千个，占比97.9%；非控股股东权益中，第三方持有的普通单位数量为4,387千个，占比1.5%，员工和董事持有的激励单位数量为1,908千个，占比0.6%][139] - [截至2022年9月30日和2021年12月31日，非控股运营合伙公司普通股单位和已归属激励单位的赎回价值分别约为5.851亿美元和10.747亿美元][140] - [2022年9月30日，非控股运营合伙公司的普通股单位为4387个，激励单位为1908个，总计6295个；2021年12月31日，普通股单位为4389个，激励单位为1542个，总计5931个][141] 收入与利润情况 - [2022年前三季度，公司总运营收入为34.58727亿美元，较2021年同期的33.16715亿美元有所增长][30] - [2022年前三季度，公司总运营费用为29.89739亿美元，较2021年同期的27.54203亿美元有所增长][30] - [2022年前三季度，公司运营收入为4.68988亿美元，较2021年同期的5.62512亿美元有所下降][30] - [2022年前三季度，公司净收入为3.79564亿美元，较2021年同期的6.57015亿美元有所下降][30]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度新预订量达创纪录的1.76亿美元，过去4个季度中有3次预订量超1.5亿美元 [12] - 核心FFO每股1.67美元，同比增长1%，环比下降3%；按固定汇率计算，同比增长6%，环比下降0.01美元 [47][48] - 调整2022年全年核心FFO每股指引范围至6.70 - 6.75美元，固定汇率下核心FFO每股范围调整为6.95 - 7美元，预计货币逆风将对全年收入和核心FFO每股增长造成400 - 500个基点的拖累 [50] - 季度末报告杠杆率为6.7倍，固定费用覆盖率为5.5倍；调整后杠杆率降至6.4倍，固定费用覆盖率为5.7倍 [51] - 同一资本现金NOI增长在第三季度下降7.3%，受480个基点的外汇逆风影响 [40] - 数据中心运营收入、租金收入和互连收入按固定汇率计算同比增长10个基点，环比增长120个基点 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 大于1兆瓦业务是本季度创纪录租赁的主要驱动力，在美洲地区签约近1亿美元；小于1兆瓦加互连业务占季度预订量的24% [25] - 第三季度签署1.54亿美元的续租租约，现金基础上下降0.5%；0 - 1兆瓦续约率在各地区均为正，整体上升3.1% [35] - 第三季度新增103个新客户，自2.5年前完成Interxion交易以来，每季度新增客户超100个 [30] - 截至季度末，已签署但尚未开始的租约积压增长至4.66亿美元，部分被9000万美元的开始执行量抵消；第三季度签署的租约签约到开始执行的滞后时间升至17个月，排除大项目后不到8个月 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 北美地区的波特兰和达拉斯表现强劲，北弗吉尼亚需求也高；EMEA地区总体符合预期，巴黎表现突出；拉丁美洲的圣保罗领先；亚太地区的大阪领先 [27] - 开发管道增长至超400兆瓦，且超60%已预租 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优先考虑和聚焦新投资，确保专注于具有最高潜在风险调整回报的战略交易；利用定价优势，改善内部增长状况和现金流的长期稳定性；增强流动性，确保有资金履行对客户的承诺 [11] - 通过处置稳定设施为有机新市场进入提供资金，也倾向于像以色列那样的合资企业，利用合作伙伴的当地知识和专业知识，扩大全球业务范围 [22] - 收购Teraco多数股权，增强在南非和EMEA地区的地位；收购希腊克里特岛的土地，创建东地中海互连枢纽 [18][20] - 出售达拉斯的非核心混合用途数据中心物业，达成出售法兰克福数据中心园区25%权益的协议 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球资本市场异常波动，利率大幅上升，美元走强，销售周期延长，全球不确定性延长决策时间，但数据中心需求的长期趋势仍然存在 [9][10][16] - 预计推动第三方数据中心需求的强劲长期趋势将持续多年，新租约定价反映当前市场状况 [17] - 资本回收和利用私人资本来源将使杠杆率回到目标水平，对为客户的增长提供资金有信心 [114][60] 其他重要信息 - 公司被GRESB评为美洲科技和科学类别领域领导者，连续第二年保持5星评级 [23] - 超过95%的投资组合包含租金 escalation条款，其中不到20%与CPI挂钩，本季度签署的租约中有40%采用了基于CPI的escalation条款 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度租赁相关资本支出的规模和时间安排，以及30亿美元流动性如何为增量资本支出提供资金 - 未来5个季度约27亿美元的开发项目支出，排除推测性支出后接近20亿美元；30亿美元流动性包括17亿美元现金和循环信贷额度，以及12亿美元未提取的股权远期和新的美元定期贷款承诺；公司还将继续进行非核心资产处置和核心资产合资项目 [58][59][60] 问题2: 17个月的签约到执行时间指标，以及销售周期延长的原因 - 17个月主要是因为与大型跨国金融服务客户的大型交易处于土地阶段，正在按其规格设计；排除该交易后，签约到执行周期正常；销售周期略有延长，但影响不大 [62][64] 问题3: 是否提高了交叉连接的价格，提高幅度和新定价占比，以及未来融资成本预期 - 交叉连接价格有不同幅度的增长，从低个位数到两位数不等；公司在不同地区调整交叉连接定价，为客户带来更多价值；未来融资成本不确定，但会利用各种工具降低资本成本 [66][68][70] 问题4: 2023年租赁续约情况，以及与Dominion关于北弗吉尼亚能源可用性的最新想法 - 2026年前北弗吉尼亚电力供应将减少，定价权向供应商转移；公司在该地区有一定优势，对满足客户需求持乐观态度；2023年15%的年化租金到期，对续约和价格走势有信心，预计全年现金续租利差为正 [74][75][77] 问题5: 投资者是否应不同看待过去6 - 8个季度的销售结果范围，以及当前货币和利率情况对2023年财务表现的潜在逆风 - 2023年货币逆风相对2022年将减弱；利率方面，可根据浮动利率债务和预期利率上升幅度估算逆风；新签约方面，需求管道健康，除小型企业受宏观因素影响外，其他领域需求强劲 [80][81][84] 问题6: 通货膨胀对明年及以后开发成本的影响，以及是否会降低资本强度 - 预计项目成本有中到高个位数的潜在增长，但收益率有望保持；可能会减少投机性开发支出，专注于战略优先项目 [86][87][88] 问题7: 并购市场情况，包括出售资产的能力、对融资的影响，以及未来1 - 2年的收购计划 - 私人市场近期交易定价保持稳定，过去两个季度交易规模约17亿美元；对Teraco的收购很满意，后续情况将在下个季度公布 [93][91][92] 问题8: 宏观环境对客户投资数字转型的意愿的影响，以及Teraco的预期贡献 - 小型企业受宏观因素影响较大，大型企业和超大规模客户需求仍然强劲；Teraco在两个月内实现约2800万美元收入和1600万美元EBITDA，有大量积压订单和在建项目 [98][99][97] 问题9: 新投资的实际变化，以及大型交易续约利差为负的情况和当前续约利率 - 新投资将更注重风险调整回报，长期来看收益率将提高；负续约利差是由于芝加哥一个数据中心的特殊情况，近期已将部分空间转换为托管空间；其他大型交易的定价有明显提升 [101][102][103] 问题10: CPI与租金escalation条款的关联趋势，以及北弗吉尼亚供应和电力限制是否导致达拉斯和希尔斯伯勒需求强劲，是否有其他溢出市场 - CPI在欧洲投资组合中较为常见，本季度签署的大于1兆瓦租约中有相当比例包含CPI escalation条款；达拉斯和波特兰的需求并非溢出效应，北弗吉尼亚电力问题的溢出效应仍在显现，可能的溢出市场包括亚特兰大、北新泽西、芝加哥等 [107][108][109] 问题11: 与客户就北弗吉尼亚电力延迟的沟通情况，以及租赁取消风险，以及杠杆率上限 - 客户对电力问题感到担忧，但对公司有信心，公司乐观认为相关方会合作满足客户需求；当前杠杆率上升不是新常态，公司有途径将杠杆率降至目标水平 [113][114]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：数据中心行业、房地产投资信托（REITs）行业 - 公司：Digital Realty Trust, Inc.（NYSE:DLR）、Teraco、Dominion Energy、CyrusOne、CoreSite、QTS 纪要提到的核心观点和论据 公司业务情况 - 公司是数据中心REITs，业务具有韧性，有长期驱动因素支撑需求，管道强劲，租赁业务有望表现良好，续约利差改善，全球净吸纳量增加、空置率下降以及行业新供应受限 [4][6] 股价表现 - 股价处于52周低点，此前曾接近180美元，现跌至116美元，主要原因一是10年期国债收益率上升，REITs与利率历史上呈负相关；二是公司今年进行了大型交易，收购Teraco，该交易初期有稀释作用；三是能源方面，北弗吉尼亚地区电力供应和成本问题以及公用事业挑战带来不确定性 [7][8][9][11] 北弗吉尼亚地区电力问题 - 预计本周从Dominion Energy获得更多消息，此前初步评估显示2023 - 2025年开发量将比预期减少50% - 80%，但具体幅度不确定 [13] - 公司有大量土地储备，传输限制会延迟开发进度，但部分建设项目仍会完成、出租和启动，一些长期项目可能会推迟 [15] - 该地区电力问题相当于全球最大市场的供应冲击，可能导致价格上涨，但不能简单将需求转移到其他市场 [19] 欧洲电力情况 - 公司大部分公用事业费用可转嫁给欧洲客户，目前客户支付的是一年前对冲的价格，公司正在为2023年进行对冲并将价格告知客户，会有一定影响 [23] - 欧洲业务更多是托管和连接导向型，电力成本占客户总成本的比例相对超大规模客户较小，客户不太可能关闭数据中心 [24] 通胀影响 - 公司部分租约与CPI挂钩，努力在续约和新租约中实现这一点，若通胀远高于固定的现有扶梯条款，会有不利影响 [26] - 公司在控制成本方面表现较好，除电力成本由客户承担外，控制成本能力优于整体通胀水平 [26] - 通胀导致开发成本上升，若需求稳定，会推动租金上涨，公司在通胀环境下有定价权，且这种定价权在欧洲、美洲、亚洲广泛存在 [27][28][30] 经济衰退影响 - 不可避免会有客户破产或经营困难，但也有客户表现良好，希望盈利客户能抵消亏损或倒闭客户带来的流失率 [32] - 目前需求来源具有韧性，客户有长期显著增长的预期 [33] - 如今IPO科技公司多在云端运营，不在公司设施内，且经济衰退时数据中心需求可能增加，如2008 - 2010年，当时需求大、供应有限，价格大幅上涨 [34] 对Jim Chanos观点的回应 - Jim Chanos认为超大规模客户会消化公司核心业务，但公司客户多样，有5000个客户，相关客户规模相对较小 [37][39] - 今年前六个月和去年后六个月，相关云服务提供商客户需求加速增长，公司与客户的合作信息与Jim Chanos观点相反 [40] - 公司运营云中立数据中心，企业客户可选择任何云，采用混合多云架构，而在亚马逊等数据中心无法实现 [41] 业务发展趋势 - 过去十年数据中心行业资本涌入，导致回报率和租金下降，如今小玩家资本结构变化、资本成本上升、开发成本增加，除非投资者接受低回报，否则价格需上涨，目前租金已从去年下半年的调整后开始正增长，趋势有望持续 [44][45] 其他重要但是可能被忽略的内容 - Jordan Sadler加入公司是因为看好行业长期增长，想换个视角工作，且公司有很多优秀员工 [47] - 对于美国公共REITs，最大的宏观挑战是利率上升；对于数据中心行业，最大的特定风险是流动性资本市场；目前未看到需求减弱的迹象 [49]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：数据中心行业 - 公司：Digital Realty Trust, Inc.（NYSE:DLR）、Teraco、Bank of America、American Tower、CoreSite、Stonepeak、Ganzi、Switch 纪要提到的核心观点和论据 通胀对行业和公司的影响 - **核心观点**：通胀虽高于预期，但为公司带来定价权，对新交易回报影响中性，对续租利差有积极作用，增加了私人竞争对手的资本成本和债务压力 [2][3][6] - **论据**：通胀使公司因投入成本（劳动力和材料）增加而有提高租金基础费率的理由，新开发项目和续租都能受益；公司资产负债表管理良好，长期债务多，而私人竞争对手采用更激进的杠杆模式，通胀增加了其加权平均资本成本和门槛利率，影响了债务可用性 [3][4] 不同地区通胀情况及影响 - **核心观点**：欧洲通胀高于美洲和亚洲，不同地区因多种因素影响，定价权向现有供应商转移，部分市场供应受限致价格上涨 [7][8] - **论据**：欧洲存在通胀、各种瓶颈、政府电力供应等问题；新加坡因绿色设计和建设要求暂停数据中心开发，使供需失衡，价格上升 [8] 公司电力定价模式及应对 - **核心观点**：公司采用电力成本转嫁定价模式，通过分层对冲策略和与客户的透明沟通，有效应对欧洲电力价格上涨风险 [9][10][11] - **论据**：公司在欧洲不同国家采用分层对冲策略，目前约75% - 80%的对冲已完成，正进行新一轮对冲；与客户保持开放透明沟通，因数据中心业务为关键任务应用，客户对电力成本的敏感度较低 [10][11] 经济衰退对公司业务的影响 - **核心观点**：公司业务为长期增长型，不受经济周期影响，经济衰退时企业自动化和数字化转型需求可能增加，对公司业务有利 [13] - **论据**：回顾2008 - 2009年经济危机，公司业绩良好；如Bank of America在削减IT预算时，数据中心预算翻倍，用于支持移动应用银行和数字化转型 [13][14] 超大规模资本支出投资趋势 - **核心观点**：行业超大规模资本支出投资创纪录，公司业务需求强劲，未来增长前景乐观 [19][20][21] - **论据**：公司Q4和Q1业绩创纪录，预计今年下半年业务也将强劲；大客户预计未来数年数据中心规模将大幅增长，并表示需要合作伙伴支持 [20][22] 北弗吉尼亚电力传输问题影响 - **核心观点**：北弗吉尼亚电力传输问题将导致市场供应减少，但对公司总体为净利好，价格上涨将抵消交付延迟的经济损失 [23][25][28] - **论据**：该问题为临时的传输问题，非发电问题，未来几年市场供应将减少；公司在该市场有较大规模的资产组合，价格上涨将弥补交付延迟的损失 [25][26][28] 公司业务整合与发展 - **核心观点**：公司收购Teraco后，整合重点在于利用自身销售、供应链和设计建造优势，提升其效率；Digital ServiceFabric推出后发展良好，将为企业客户提供便利 [29][33] - **论据**：收购Teraco可利用其在非洲的连接枢纽地位和现有基础设施，实现协同发展；Digital ServiceFabric可连接全球30多个城市的数据中心，目前正面向现有客户推广、扩大覆盖范围并引入合作伙伴 [31][33] 公司投资组合优化 - **核心观点**：公司通过出售非核心资产、将稳定资产注入Digital Core REIT，聚焦核心业务，提高增长速度和股东价值 [34][35][37] - **论据**：公司持续评估和筛选投资组合，出售了数亿美元的非核心资产，目前剩余约10 - 20亿美元；Digital Core REIT于去年12月成立，可作为股权资本的替代来源，支持公司发展 [35][36] 续租趋势及驱动因素 - **核心观点**：公司续租趋势向好，预计未来将持续，主要受市场供需动态和公司业务调整影响 [38][40] - **论据**：公司通过出售、合资和收购等方式重新定位投资组合，提高了客户价值主张；现金市值表现从2021年的中个位数到略负增长，逐步改善，连续两个季度实现正增长，且定价环境有利于现有供应商 [40] 公司财务策略应对利率环境 - **核心观点**：公司采用匹配风险和回报、多元化资本来源的财务策略，应对利率上升和资本市场挑战 [45] - **论据**：公司确保债务期限合理、利率固定，通过多种方式筹集资金，如年初发行10.5年期欧元和瑞士法郎债券、进行10亿美元股权远期交易、扩大循环信贷额度等 [45][46] 公司全球扩张策略 - **核心观点**：公司海外扩张将采用有机增长方式，基于客户需求在特定市场进行土地采购和建设 [50][52] - **论据**：公司已在巴塞罗那购买土地，在以色列寻求合资机会，未来将根据客户需求在其他市场进行扩张 [50][52] 科技公司破产对数据中心业务的影响 - **核心观点**：科技公司破产对公司业务影响较小，公司主要客户为大型企业，小型公司多使用云计算服务 [54][55] - **论据**：公司大部分客户为大型企业，小型公司在创业初期更倾向于使用云计算服务；云计算提供商正积极拓展大型企业客户，即使小型科技公司出现问题，也不会直接影响公司业务需求 [55][57] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司在奥斯汀赢得新合同 [1] - 公司在北弗吉尼亚拥有超过0.5吉瓦的资产组合 [26] - 公司出售的达拉斯资产价值超过2亿美元 [35] - 公司年初发行的10.5年期欧元和瑞士法郎债券利率低至1% [46] - 公司有超过350兆瓦的项目正在欧洲开发，其中三分之二在欧洲 [47]

公司目标与战略 - [公司目标是实现每股收益和运营资金的可持续长期增长、向股东支付分红以增加现金流和回报、提高投资资本回报率，计划通过获得卓越的风险调整回报、审慎分配资本等方式达成目标][171][172] - [公司目标债务与调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）比率不超过5.5倍，固定费用覆盖率大于3倍，浮动利率债务占总未偿债务的比例低于20%][176] - [公司制定了评估新房地产投资的详细标准化程序，预计继续收购资产以实现增长战略，会积极管理和租赁资产以增加现金流，在需求和回报合理时继续建设开发投资组合][174][175] 重大活动与交易 - [2022年6月30日前完成多项重大活动，包括2021年12月达成收购南非Teraco多数股权协议（估值约35亿美元，8月1日完成交易）、1月发行7.5亿欧元2032年到期的1.375%担保票据（净收益约7.375亿欧元，约合8.353亿美元）、2月赎回4.5亿美元2025年到期的4.750%票据（记录5110万美元债务清偿损失）、3月发行瑞士法郎票据（净收益约2.486亿瑞士法郎，约合2.692亿美元）、6月宣布与Mivne Real Estate成立合资企业开发以色列多租户数据中心园区][177][178][179][180][181] - [2022年8月1日，公司完成收购南非数据中心和互联服务提供商Teraco 55%的多数股权，总价17亿美元现金][243] 数据中心情况 - [截至2022年6月30日，北美数据中心建筑116座，可出租净面积22142838平方英尺，占用率85.0%；欧洲114座，7872464平方英尺，占用率77.5%；亚太地区12座，1577915平方英尺，占用率79.7%；非洲4座，25834平方英尺，占用率59.0%；合并投资组合246座，31619051平方英尺，占用率82.8%；管理的非合并投资组合16座，2383729平方英尺，占用率95.2%；非管理的非合并投资组合35座，2800027平方英尺，占用率86.2%；总投资组合297座，36802807平方英尺，占用率83.9%][184] - [与2021年12月31日相比，2022年6月30日部分地区数据中心可出租净面积和占用率有变化，如北美可出租净面积从21751638平方英尺增至22142838平方英尺，占用率从85.4%降至85.0%；欧洲可出租净面积从7549209平方英尺增至7872464平方英尺，占用率从74.6%升至77.5%等][184] - [2022年6月30日与2021年12月31日相比，稳定投资组合净可出租面积从13,586,548平方英尺增至23,928,498平方英尺，非稳定投资组合从17,095,366平方英尺减至7,690,553平方英尺][201] 收入情况 - [公司大部分收入来自数据中心租赁收入，收入增长依赖于维持或提高占用率][183] - [2022年上半年续约租赁中，0 - 1MW续约租金从238.62美元涨至246.62美元，涨幅3.4%；>1MW从167.43美元涨至182.43美元，涨幅9.0%；其他从39.06美元涨至47.37美元，涨幅21.3%][189] - [截至2022年6月30日，各地区年化租金占比中，北弗吉尼亚为18.7%，芝加哥为9.1%，纽约为6.2%等，其他地区占20.3%][192] - [2022年3个月和6个月总运营收入较2021年同期分别增加约4610万美元和8310万美元，主要因非稳定租赁及其他服务收入增长][203] - [2022年3个月稳定租赁及其他服务收入较2021年同期减少2450万美元，主要因3520万美元不利外汇折算影响，部分被1340万美元租户补偿增加抵消][204] - [2022年6个月稳定租赁及其他服务收入较2021年同期减少4450万美元，主要因5470万美元不利外汇折算影响和1510万美元坏账及直线租金准备金增加，部分被2040万美元租户补偿增加抵消][205] - [2022年3个月非稳定租赁及其他服务收入较2021年同期增加6660万美元，主要因全球开发项目完成增加7340万美元、亚太地区物业产生2620万美元，被出售物业影响及870万美元不利外汇折算影响减少2740万美元抵消][206][208] - [2022年6个月非稳定租赁及其他服务收入较2021年同期增加1.202亿美元，主要因全球开发项目完成增加1.484亿美元、亚太地区物业产生5840万美元，被出售物业影响及1310万美元不利外汇折算影响减少6830万美元抵消][206][209][210] 租约情况 - [公司与客户的租约期限通常长于标准商业租约，截至2022年6月30日，平均剩余租约期限约为五年][186] 运营费用 - [运营费用主要包括公用事业、物业税、物业管理费等，随着业务扩张预计会产生更多运营费用][193][194] - [2022年Q2稳定物业运营和维护费用较2021年同期增加约540万美元，主要因公用事业消费增加1760万美元，部分被租赁物业运营费用减少1220万美元抵消；上半年增加1090万美元，因公用事业消费增加2670万美元，部分被租赁物业运营费用减少1580万美元抵消][213] - [2022年Q2非稳定物业运营和维护费用较2021年同期分别增加3290万美元和1.012亿美元，主要因新完工开发项目组合公用事业消费增加，分别约为2080万美元和7690万美元][214] - [2022年Q2总物业层面费用为4.72551亿美元，较2021年同期的4.31714亿美元增加408.37万美元，增幅9.5%；上半年为9.58368亿美元，较2021年同期的8.45996亿美元增加1123.72万美元，增幅13.3%][212] - [2022年Q2其他运营费用为4963.99万美元，较2021年同期的4758.46万美元增加205.53万美元，增幅4.3%；上半年为9966.69万美元，较2021年同期的9594.36万美元增加372.33万美元，增幅3.9%][218] 其他收入与费用 - [其他收入/（费用）主要包括非合并实体的权益收益、利息费用和所得税费用，最大投资是Ascenty，第二大是Digital Core REIT][197] - [2022年Q2和上半年未合并实体的权益收益分别减少约8600万美元和220万美元，主要因Ascenty未合并实体债务的外汇重估导致权益收益波动][219] - [2022年Q2和上半年物业处置净收益分别减少约50万美元和3.317亿美元，因2021年3月出售欧洲11个数据中心组合获得约3.333亿美元收益][220] - [2022年上半年提前偿债损失较2021年同期增加约3280万美元，主要因2022年2月赎回2025年到期的4.750%票据导致5110万美元损失，部分被2021年2月赎回2023年到期的2.750%票据导致的1830万美元损失抵消][221] - [2022年Q2和上半年所得税费用分别减少3120万美元和2550万美元，主要因2021年第二季度英国公司税率从19%提高到25%导致递延所得税费用增加][222] 融资与资本 - [根据2022年销售协议，公司可发行和出售总发行价高达15亿美元的普通股，净收益用于临时偿还运营合伙企业全球循环信贷安排下的借款、收购物业或业务、资助开发机会等][229] - [公司可能在2023年3月13日前从2021年9月13日完成的普通股公开发行中获得约10亿美元总收益，运营合伙企业预计在实物结算时向公司发行普通合伙人普通合伙单位][230] - [截至2022年6月30日，公司有9920万美元现金及现金等价物，不包括1000万美元受限现金，受限现金主要为合同资本支出和其他存款][240] - [截至2022年6月30日，公司有与建筑合同相关的未完成承诺约19亿美元，其中可报销金额约5510万美元][241] - [公司预计在2022年下半年为开发项目产生13 - 15亿美元资本支出，金额可能因多种因素而变动][242] - [2022年上半年开发项目资本支出为89725.1万美元，2021年同期为94573.5万美元][249] - [2022年和2021年上半年资本化的间接成本分别为7080万美元和5680万美元，其中资本化利息分别约为2890万美元和2300万美元][250] - [截至2022年8月3日，公司全球循环信贷安排下约有8亿美元借款额度可用，该信贷安排最高可借款40.5亿美元][254][255] 债务情况 - [公司可能收购有现有抵押贷款和其他债务的房产，或为收购或再融资产生新债务，债务偿还优先于普通股和优先股现金股息][176] - [截至2022年6月30日，公司债务与总企业价值比率约为27%，债务加权平均初始到期期限约为5.7年][259][260] - [截至2022年6月30日，公司未合并实体担保债务的按比例份额约为7.888亿美元][261] - [截至2022年6月30日，公司固定利率债务（包括利率互换）占总债务的87.6%，可变利率债务占12.4%][262] - [截至2022年6月30日，公司合并债务中固定利率债务账面价值为126.208亿美元，公允价值为110.853亿美元；可变利率债务账面价值为1.7814亿美元，公允价值为1.7814亿美元；总未偿债务账面价值为144.102亿美元，公允价值为128.747亿美元][281] - [假设利率上升10%，利率互换公允价值增加0.1亿美元，可变利率且未进行利率互换的债务年利息费用增加4600万美元，固定利率债务公允价值减少14.39亿美元][281] - [假设利率下降10%，利率互换公允价值减少0.1亿美元，可变利率且未进行利率互换的债务年利息费用减少4600万美元，固定利率债务公允价值增加15.98亿美元][281] 现金流情况 - [2022年上半年经营活动提供的净现金为7.83578亿美元，较2021年同期的8.50491亿美元减少6691.3万美元；投资活动使用的净现金为14.27832亿美元，较2021年同期的5.58645亿美元增加8.69187亿美元；融资活动提供的净现金为6.33091亿美元，较2021年同期的-2.75348亿美元增加9.08439亿美元][266] - [2022年上半年投资活动使用净现金增加主要因2021年3月出售欧洲11个数据中心相关投资、对各非合并实体的投资，以及用于房地产投资改良的现金减少][267] - [2022年上半年融资活动提供净现金增加主要因短期借款现金收益增加、用于偿还无担保票据的现金减少，以及因普通股和普通单位每股股息增加导致股息和分配支付增加][268] 股东权益 - [截至2022年6月30日，非控股股东权益占Digital Realty Trust, L.P.普通股的2.2%][270] - [截至2022年6月30日，约有20万份Digital Realty Trust, L.P.的普通股由杜邦法布罗斯科技公司前持有人持有，受一定限制，未在合并资产负债表中列为永久资本][271] 资金运营与分配 - [2022年第二季度可分配给普通股股东和单位持有人的资金运营为4.51951亿美元，2021年同期为5.14693亿美元；2022年上半年为9.17362亿美元，2021年同期为9.47053亿美元][275] 风险因素 - [报告包含前瞻性陈述，实际结果可能因多种因素与陈述有重大差异，如数据中心需求减少、竞争加剧、运营成本增加等][164] - [公司主要面临欧元、日元、英镑和新加坡元的外汇风险，对巴西雷亚尔的外汇风险因Ascenty实体和解散而受限][282] - [公司通过以当地货币为投资融资和使用外汇远期或期权对冲交易风险来减轻部分外汇波动风险，但效果无法保证][282] - [公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率，不使用衍生品进行交易或投机，仅与主要金融机构签订合同][280] - [公司认为通胀带来的增长可至少部分被合同租金增长和费用调整所抵消][272] 内部控制 - [公司维持披露控制和程序，旨在确保按规定时间记录、处理、汇总和报告信息，管理层认为这些程序在合理保证水平上有效][284][285] - [公司最近一个财季内，财务报告内部控制没有发生对其产生重大影响或可能产生重大影响的变化][286] - [运营合伙企业维持披露控制和程序，旨在确保按规定时间记录、处理、汇总和报告信息，管理层认为这些程序在合理保证水平上有效][288][289] - [运营合伙企业最近一个财季内，财务报告内部控制没有发生对其产生重大影响或可能产生重大影响的变化][290]