业绩总结 - 公司2023年第四季度租赁健康，0至1兆瓦加互连部分交易量强劲，大于1兆瓦类别创下历史最高价格，新增客户数量创下第二高季度[7] - 公司2023年加强了资本来源多样化，超过120亿美元的新资本和承诺用于新投资和债务偿还[21] - 公司成功进行了1.2亿美元的跟进股权发行，以支持计划中对法兰克福合资资产额外24.9%股权的收购[28] - 公司的资本现金净营业收入同比增长9.9%，展示了业务的潜在实力[32] - 公司在2023年取得了强劲的业绩，特别是在企业连接领域[77] 用户数据 - 公司2023年新增了134个新标识，创下500个新标识的年度记录[31] - 公司第四季度签署了总额为1.1亿美元的新租约，其中0到1兆瓦加互联租赁额为5300万美元，主要由欧洲、中东和非洲地区的强劲表现带动[47] 未来展望 - 公司对2023年的业绩感到满意，为长期可持续增长奠定了基础，预计将在2025年实现盈利和自由现金流的加速增长[29] - 公司预计2024年收入将增长7%，EBITDA将增长10%[97] - 公司预计2025年及以后，稳定同店销售额将增长3%至4%，开发项目预计将增长1%至2%[97] 新产品和新技术研发 - 公司在2023年采取了更谨慎的方法，不会立即追求交易，因为一些容量还未准备好[89] - 公司在2024年将加快推进一些容量块的租赁[89] 市场扩张和并购 - 公司与Brookfield的交易使数字地产获得了2200万美元的净现金[23] - 公司与Blackstone的70亿美元开发合资企业是最大和最具前瞻性的交易，加速了近20%的三千兆瓦土地库的货币化[26] 负面信息 - 公司在2024年不会像在2023年那样从电力方面受益[77] 其他新策略和有价值的信息 - 公司在全球范围内不断扩大业务版图和产能，2023年交付量创下纪录，以满足不断增长的客户需求[123] - 公司通过与一系列超大规模私人资本合作伙伴合作，降低了资产负债表的杠杆率[123]

公司财务表现 - Digital Realty Trust (DLR)在2023年12月结束的季度报告中，营收达到13.7亿美元，同比增长11.1%[1] - 每股收益为1.63美元，与去年同期的-0.02美元相比有所增长[1] - 公司的营收和盈利表现超出了华尔街预期，营收比Zacks Consensus Estimate低2.02%，每股收益比预期低0.61%[2] 租金收入情况 - 租金收入为8.8569亿美元，略低于六位分析师平均预期的9.0144亿美元，同比增长6.2%[6] 租户补偿收入 - 租户补偿-公用事业收入为3.1663亿美元，略低于六位分析师平均预期的3.3913亿美元，同比增长27.8%[7] - 租户补偿-其他收入为4.642亿美元，略低于六位分析师平均预期的4.738亿美元，同比增长0.8%[8] - 租户补偿为3.6305亿美元，略低于五位分析师平均预期的3.8351亿美元，同比增长23.6%[10] 其他收入情况 - 互联和其他收入为1.0641亿美元，略低于六位分析师平均预期的1.0898亿美元，同比增长9.4%[9] - 费用收入为1.433亿美元，远高于六位分析师平均预期的0.718亿美元，同比增长90.9%[10] - 其他收入为0.14亿美元，略低于三位分析师平均预期的0.27亿美元，同比下降14.3%[11] 股票表现 - Digital Realty Trust股票在过去一个月中表现良好，涨幅为4.9%，目前的Zacks排名为3（持有），预示着在短期内可能与整体市场表现一致[12]

文章核心观点 - 数字房地产信托公司（Digital Realty Trust）本季度运营资金和营收未达预期，其股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论，投资者可关注运营资金展望和估值修正趋势，行业排名靠后或影响公司表现 [1][3][4] 数字房地产信托公司（Digital Realty Trust）运营资金情况 - 本季度运营资金为每股1.63美元，未达Zacks共识预期的每股1.64美元，去年同期为每股1.65美元，本季度运营资金意外率为 - 0.61% [1][2] - 上一季度预期运营资金为每股1.62美元，实际产出相同，无意外情况，过去四个季度公司有两次超过共识运营资金预期 [2] 数字房地产信托公司（Digital Realty Trust）营收情况 - 截至2023年12月的季度营收为13.7亿美元，未达Zacks共识预期2.02%，去年同期营收为12.3亿美元，过去四个季度公司有两次超过共识营收预期 [3] 数字房地产信托公司（Digital Realty Trust）股价表现 - 自年初以来，公司股价上涨约5.7%，而标准普尔500指数涨幅为4.8% [5] 数字房地产信托公司（Digital Realty Trust）展望 - 公司运营资金展望可帮助投资者判断股票走势，包括未来季度的当前共识运营资金预期及预期变化 [6] - 近期估值修正趋势与短期股价走势有强相关性，投资者可自行跟踪或依靠Zacks Rank工具，财报发布前公司估值修正趋势喜忧参半，当前Zacks Rank为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致 [7][8] - 未来几天未来季度和本财年的预期可能会发生变化，当前未来季度共识运营资金预期为每股1.66美元，营收为14.1亿美元，本财年共识运营资金预期为每股6.86美元，营收为58.5亿美元 [9] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前处于250多个Zacks行业的后41%，研究显示排名前50%的行业表现比后50%的行业好两倍多 [10] 同行业公司情况 - 同行业的城市办公房地产信托公司（City Office REIT）尚未公布2023年12月季度的业绩，预计2月22日发布 [11] - 该公司预计本季度每股收益0.33美元，同比变化 - 13.2%，过去30天本季度共识每股收益预期未变，预计营收4447万美元，较去年同期下降0.3% [12]

文章核心观点 - 公司是全球大型数据中心服务商 虽受益于AI发展但因老旧资产和扩张策略面临财务压力 估值过高 给予持有评级且偏悲观 [1][2][3][5] 公司概况 - 公司是专注数据中心、托管和互连解决方案的REIT 2004年成立于美国德州 业务覆盖北美、欧洲和亚洲 [1] 行业趋势 - AI产品普及使数据中心市场供不应求 推动租金和租赁活动增长 [2] - 自2021年起 全球主要市场数据中心租赁价格持续上升 建设和完工因成本上升和电力短缺放缓 需求因AI部署加速增长 [21][22] 公司现状 投资组合 - 公司合并投资组合净可出租面积约3.2万平方英尺 主要集中在北美 另有非数据中心物业和非合并合资企业约4400平方英尺 非管理和非合并合资企业约3500平方英尺 [6] - 公司自有投资组合入住率处于80%低位 低于关键市场8%的空置率 原因是资产老化和组织问题 [7] - 公司未披露许多顶级租户身份 部分租户信用状况不佳 如Cyxtera已破产 Zayo债务交易价格较低 [8] 近期表现 - 从2021年Q4到2023年Q3 总投资组合净可出租面积增长约11% 尽管入住率略有下降 净租金收入仍增长约16% [10] - 租金收入在2023年前三季度同比增长约14% 复合年增长率约9% 租户报销费用复合年增长率约30% 但未能完全抵消成本通胀 NOI复合年增长率稀释至约6% [11] - NOI复合年增长率约6% 因利息成本复合年增长率约28%进一步稀释 摊薄后FFO复合年增长率约4% 股份发行使每股FFO增长停滞 [12] - 因租赁佣金增加 AFFO增长略弱于FFO增长 复合年增长率约3% 2023年前三季度同比持平 [13] - 2022年Q1股息提高约5%至每季度约1.22美元 此后维持该水平 2023年前三季度AFFO派息率约80% 近期不太可能提高股息 [14] 估值 - 公司股价为LQA每股FFO/AFFO的约23.7倍/26.3倍 收益率约3.3% 较NAV估计值溢价约37% [15] - NAV估计基于NTM NOI假设（LQA NOI + 10%）和6.5%的资本化率 [16] 资产负债表 - 公司杠杆率合理 总企业价值的毛/净债务比率约27%/25% 净债务/EBITDA在过去两个季度下降约0.8倍 利息和固定费用覆盖率仍健康 [17] 优先股 - 三个系列优先股交易价格较清算价值有适度折扣 收益率约5% 系列J自2022年8月可赎回但仍未赎回 系列K和L分别于2024年3月和10月可赎回 [18] 风险与催化剂 - 公司新租约基本租金在过去两年增长迅速 但净租金和净有效租金增长较慢 市场净租金高于公司现有租约租金 续租平均租金提升约49% [23][25] 资本分配 - 公司2023年资本支出指引为30亿美元 超过LTM和LQA FFO的1.5倍 导致资金紧张 可能是不赎回优先股、利用合资企业和回收资本以及发行稀释性股份的原因 [26] 结论 - 公司因AI驱动的数据中心繁荣和市场基本面强劲有溢价交易理由 但AI繁荣持续时间和老旧资产升级成本令人担忧 优先股缺乏吸引力 给予普通股和优先股持有评级且偏悲观 [29][30][31]

预期财报 - 分析师预计Digital Realty Trust (DLR)将在即将发布的季度报告中每股盈利为1.64美元，同比下降0.6% [1] - 预计收入将达到14亿美元，同比增长13.4% [1] - 在过去30天内，对本季度的每股盈利预期进行了0.1%的下调 [2] - 在公司发布财报之前，重要考虑盈利预期的修订，这是预测投资者对股票可能采取的行动的重要指标 [3] 财务指标预测 - 'Revenues- Interconnection and other'预计达到1.0898亿美元，同比增长12% [6] - 'Revenues- Fee Income'预计为718万美元，同比下降4.4% [7] - 'Revenues- Tenant reimbursements- Utilities'预计将达到3.3913亿美元，同比增长36.9% [8] - 'Rental revenues'预计为9.0144亿美元，同比增长8% [10] - 'Tenant reimbursements'预计将达到3.8351亿美元，同比增长30.6% [11] - 'Depreciation and amortization'预计将达到4.1462亿美元，与去年同期相比略有下降 [12]

文章核心观点 - 人工智能驱动的数据中心容量需求持续增长且无减弱迹象，投资房地产投资信托基金（REITs）是涉足该行业的有趣且有利可图的方式，Digital Realty和Equinix两只REIT股票今年将继续跑赢大盘 [1] 行业情况 - 未来几年数据中心行业将远超其他行业，去年初麦肯锡预计到2030年需求每年至少增长10%，人工智能发展会使需求增长更高 [2] - 已有大公司难以获得足够数据中心容量，需求无减弱迹象 [3] REITs投资优势 - REITs适合数据中心这类实体行业，其股票像普通上市公司一样在市场交易，独特卖点是租赁和租金收入，按法律90%须以股息形式支付给投资者 [3] Digital Realty情况 - 拥有并运营全球300多个数据中心，通过租赁和租金创收并以股息形式分配给投资者，股息收益率3.5% [4] - 自去年5月以来股价上涨超60%且无放缓迹象，上季度报告显示营收创纪录，收益同比增长超200% [5] - 2024年有望延续增长，本周Scotiabank将其评级上调至行业表现优异，目标价157美元，较当前仍有12%的升值空间 [6][7] Equinix情况 - 管理全球大量数据中心，自去年夏天以来股价上涨近70%，股息收益率2.05% [8] - 本月初Truist上调其股票评级，目标价915美元，较周三收盘价还有10%的上涨空间，若达到将创历史新高 [9] - 花旗和奥本海默近期对其持乐观态度，过去一年营收创新高、利润率提高、盈利能力增强 [10] 其他信息 - MarketBeat确定了五只有潜力的股票，Digital Realty Trust不在其中，目前分析师对其评级为“持有” [12]

股息税务处理 - Digital Realty宣布了2023年普通股和优先股股息的税务处理[1] - Digital Realty的2023年应税股息为每股5.264529美元，其中40%为普通收入，60%为资本利得分配[1] - Digital Realty Trust, Inc.的J系列累积可赎回优先股的2023年应税股息为每股1.312500美元，其中40%为普通收入，60%为资本利得分配[5] - Digital Realty Trust, Inc.的K系列累积可赎回优先股的2023年应税股息为每股1.462500美元，其中40%为普通收入，60%为资本利得分配[7] - Digital Realty Trust, Inc.的L系列累积可赎回优先股的2023年应税股息为每股1.300000美元，其中40%为普通收入，60%为资本利得分配[10] 公司业务 - Digital Realty提供数据中心、机房和互联解决方案，通过全球数据中心平台PlatformDIGITAL®，为客户提供安全的数据交流场所和PDx®解决方案[13] 前瞻性声明 - 公司发布了前瞻性声明，包括关于普通股和优先股股息支付的内容，同时提到了可能涉及的风险和不确定性[14] 投资者关系 - 投资者关系联系人为Jordan Sadler和Jim Huseby，联系电话为(737) 281-0101，邮箱为[email protected][15]

ServiceFabric™ - ServiceFabric™现在包括70个成员，提供超过100项服务，构建在PlatformDIGITAL®的连接数据社区基础上[1] - ServiceFabric™是数字房地产的服务编排平台，无缝连接工作流参与者、应用程序、云和生态系统，满足人工智能和高性能计算的需求[2] Service Directory - Service Directory是ServiceFabric™产品系列的核心组件，支持数字房地产在PlatformDIGITAL®上连接全球数据社区的愿景[4]

文章核心观点 - 公司全球数据中心组合有望受益于企业对技术依赖增加和数字化转型加速，虽面临竞争和高利率挑战，但凭借资产优势、积极发展和稳健财务仍具投资价值 [1][3] 行业趋势 - 云计算、物联网、大数据高增长及第三方 IT 基础设施需求提升，推动数据中心基础设施需求增长，人工智能、自动驾驶和虚拟现实市场未来增长强劲 [2] 公司发展 - 公司通过开发和再开发活动提升投资组合，截至 2023 年 9 月 30 日，有 920 万平方英尺空间正在开发，390 万平方英尺空间用于未来开发 [4] - 近年来公司在美洲扩张，2023 年预计开发活动资本支出 27 - 29 亿美元，高于此前估计的 23 - 25 亿美元 [5] - 2023 年 12 月初，公司与黑石集团成立 70 亿美元合资企业，在法兰克福、巴黎和北弗吉尼亚开发四个超大规模数据中心园区，全部建成后支持约 500 兆瓦 IT 负载 [6] 财务状况 - 公司资产负债表稳健，流动性充足，资本来源多元化，2023 年第三季度末完成 25 亿美元资本循环交易，预计 2023 年处置资产 27 - 32 亿美元 [7] - 截至 2023 年 9 月 30 日，公司加权平均债务初始到期期限 4.6 年，加权平均票面利率 2.9%，2023 年第三季度末现金及现金等价物 10.6 亿美元 [8] 股息情况 - 公司过去五年四次提高股息，2005 - 2022 年股息复合年增长率 10%，凭借稳健运营和财务状况有望维持股息支付 [9] 股价表现 - 公司过去六个月股价上涨 13.3%，跑赢行业 2.3%的涨幅 [10] 面临挑战 - 行业竞争激烈，随着数据中心房地产市场增长，未来竞争可能加剧，市场可能面临激进定价压力 [12] - 高利率环境下，公司借贷购置或开发房地产成本增加，债务负担重，截至 2023 年 9 月 30 日总债务 169 亿美元，债务资本比率 49.40%高于行业平均，高利率使股息吸引力下降 [13] 其他推荐 - 房地产投资信托行业中，OUTFRONT Media（OUT）和 STAG Industrial（STAG）排名较好，前者为强烈买入评级，后者为买入评级 [14] - OUTFRONT Media 2023 年每股运营资金共识估计在过去两个月上涨 1.9%至 1.63 美元 [15] - STAG Industrial 2023 年每股运营资金共识估计在过去三个月略有上升至 2.28 美元，同比预计增长 3.2% [16]

文章核心观点 - Digital Realty Trust从卖空者Jim Chanos的最大卖空仓位之一变为房地产行业的顶级表现者，有人认为其股价仍有上涨空间，也有人持看空观点 [1] 其他信息 - 股票价格采用2024年1月12日下午的价格，视频于2024年1月14日发布 [2]