纪要涉及的行业或者公司 行业：通信媒体与娱乐、数据中心行业 公司：Digital Realty Trust, Inc. 纪要提到的核心观点和论据 公司战略 - 核心观点：公司战略无重大转变，将继续围绕“全球、连接、可持续”展开，重点是实现有机可持续增长并恢复资产负债表[5][7][8] - 论据：过去几年通过收购如Interxion、Teraco等，在全球布局上取得进展，目前拥有300个数据中心，分布在50多个市场、26个国家；推出ServiceFabric，优化连接服务；过去一年定价改善、空置容量续租情况良好 资产收购与扩张 - 核心观点：目前公司认为已处于多数主要市场，可通过有机发展扩张，但不排除未来进入新市场的可能[14] - 论据：调查显示57%的观众认为公司有足够地理覆盖，可通过有机发展扩张；公司在全球市场布局已较为广泛 销售组织与业务 - 核心观点：销售组织目前状况良好，能满足业务需求，未来随企业业务拓展会重新评估[16][17] - 论据：云服务提供商和超大规模业务客户有限，不需要大量销售团队；过去4个季度中有3个是租赁生产创纪录的季度 业务需求与预订 - 核心观点：整体需求状况良好，虽部分小客户有疲软迹象但未恶化且有望改善，2023年季度预订情况受供应限制影响[21][25] - 论据：今年至今总预订接近4.5亿美元，有2个创纪录季度；超大规模业务需求旺盛，部分市场供应不足；调查显示60%观众认为2023年季度预订低于2022年 能源成本与客户需求 - 核心观点：能源成本上升未导致客户需求重大变化，因数据中心部署对客户业务至关重要[27] - 论据：客户知晓电力成本增加，数据中心部署是关键任务，无法延迟 定价策略与财务表现 - 核心观点：定价趋势积极，有望提升有机财务表现和整体底线收益[29][30][32][33] - 论据：今年首次引导正续约价差；约40%合同包含CPI通胀调整；运营费用控制良好，除电力外多数可控制 核心利润率与投资 - 核心观点：排除电力因素，公司有望通过提高入住率和改善市场机会提升利润率，未来一年投资基本足够[35][36] - 论据：过去一年入住率有所提高；未来将继续评估市场、库存和目标情况 关键绩效指标（KPIs） - 核心观点：有望使收入和NOI的稳定KPIs回到有意义的正增长区间，目前已呈积极趋势且无重大阻碍[38][39][40] - 论据：稳定有机增长已开始好转；电力方面有对冲计划和合同调整机制；运营成本控制良好 资产负债表与杠杆 - 核心观点：目前杠杆率高于过去，目标是恢复到历史水平，有多种方式降低杠杆[42][43] - 论据：可通过非核心资产处置、合资企业合作、引入股权资本等方式降低杠杆 开发项目 - 核心观点：将更严格审查开发项目，目标是提高项目质量和收益率[51] - 论据：市场库存稀缺、资本成本增加和一定程度的通货膨胀等因素影响 其他重要但是可能被忽略的内容 - 管理层过渡是有计划的继任计划，并非因业绩问题或意外发展导致[11][12] - 第三季度提到的中小企业业务疲软情况，部分需求推迟到第四季度，且是为向投资者和分析师社区透明披露情况[22][23] - 公司计算和披露的杠杆率已包含合资企业份额，能为投资者和分析师提供清晰信息[49] - 公司认为市场存在对其有机稳定增长能力的质疑，但有信心展示积极进展；同时看到私人市场和公共市场价值存在错位，将其作为去杠杆策略的一部分[53][56]

公司业务与架构 - [公司是全球领先的数据中心解决方案提供商，业务涵盖拥有、收购、开发和运营数据中心][78] - [母公司主要资产是对运营合伙企业的合伙权益，运营合伙企业持有公司大部分资产并开展业务][78][79][80] - [运营合伙企业主要通过自身运营、举债或发行合伙单位为公司业务筹集资金][80] - [母公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，会不时发行公共证券并为运营合伙企业及其子公司和关联方的无担保债务提供担保][79] 财务报表编制 - [公司财务报表按照美国公认会计原则编制，以美元为报告货币，消除了所有与合并实体的重大内部交易][81] 收购事项 - [2022年8月1日，公司完成对Teraco Data Environments的间接控股权收购][17] - [2022年8月1日，公司完成对南非数据中心和互联服务提供商Teraco 61.1%间接控股权的收购，总收购价为17亿美元现金][86] - [2022年8月，公司收购南非领先的运营商中立托管服务提供商Teraco 55%的控股权，总现金对价17亿美元，Teraco估值约35亿美元][205] - [Teraco收购产生的商誉达16亿美元，收购使公司在非洲市场新增南非，加上原有的肯尼亚、莫桑比克和尼日利亚市场，战略重要性提升][89] - [公司预计在2022年12月31日前完成对Teraco收购资产和负债的估值][87] - [公司与Teraco剩余权益所有者签订了看跌/看涨协议，剩余权益所有者可在2026年2月1日起两年内出售权益，公司可在2028年2月1日起一年内购买权益][90] - [与收购Teraco相关的可赎回非控股权益为1,530,090千美元][34][37] - [2022年前九个月与收购Teraco相关的可赎回非控股权益分配为1101182千美元][66] 资产情况 - [截至2022年9月30日，公司总资产为392.15217亿美元，较2021年12月31日的363.6956亿美元有所增长][24] - [截至2022年9月30日，总资产为39,215,217千美元，2021年12月31日为36,369,560千美元][56] - [截至2022年9月30日，投资性房地产净值为24,219,495千美元，2021年12月31日为22,569,930千美元][56] - [截至2022年9月30日，公司投资物业净额为2.2306537亿美元，较2021年12月31日的2.0762241亿美元有所增加][85] - [截至2022年9月30日，应收账款及其他应收款净额为8.61117亿美元，较2021年12月31日的6.71721亿美元有所增加][98] - [截至2022年9月30日，递延租金应收款净额为5.56198亿美元，较2021年12月31日的5.47385亿美元有所增加][100] - [截至2022年9月30日，公司对非合并实体的投资总额为19.12958亿美元，较2021年12月31日的18.07689亿美元有所增加，其中对Digital Core REIT（DCRU）投资余额为3.28094亿美元，对Ascenty投资余额为6.20068亿美元等][102] - [截至2022年9月30日，客户关系价值的净账面价值为23.46911亿美元，较2021年12月31日的21.16859亿美元有所增加，收购的其他无形资产和负债也有相应变化][110] - [2022年9月30日与2021年12月31日相比，商誉价值的变化主要是由于2022年8月收购Teraco的间接多数股权以及外币商誉余额的汇率变化，2022年前九个月商誉总额从7937.44万美元增加到8728.105万美元][107][108] - [截至2022年9月30日，美国境内物业投资净额为112.553亿美元，境外为110.512亿美元；美国境内使用权资产净额为6.889亿美元，境外为5.644亿美元][185] - [截至2022年9月30日，公司总投资组合数据中心建筑数量为304个，可出租净面积为36,698,856平方英尺，在建面积为8,877,961平方英尺，待开发面积为2,895,764平方英尺，出租率为84.7%，较2021年有所增长][210] 负债情况 - [截至2022年9月30日，总负债为20,230,276千美元，2021年12月31日为17,845,778千美元][56] - [截至2022年9月30日，公司运营合伙企业的债务总额为15.876174亿美元，加权平均利率为2.33%，较2021年12月31日的13.56224亿美元和2.23%有所变化，其中全球循环信贷额度余额为2.273172亿美元，加权平均利率为2.76%等][116] - [截至2022年9月30日，未偿还借款余额为1.5876174亿美元，其中美元借款427.5903亿美元，占比26.9%；英镑借款175.4807亿美元，占比11.1%；欧元借款839.0512亿美元，占比52.8%；其他借款145.4952亿美元，占比9.2%][117] - [2022年9月30日，公司债务到期和本金支付情况为2022年29.406亿美元，2023年11.0639亿美元，2024年87.6751亿美元，2025年166.677亿美元，2026年144.3779亿美元，之后为1148.4175亿美元][117] - [截至2022年9月30日，公司无担保优先票据余额为1237.559亿美元，2021年12月31日为1300.0042亿美元，未摊销折扣净额为3.3072亿美元，递延融资成本净额为6.1108亿美元][119] - [无担保优先票据契约规定杠杆比率不超过60%，有担保债务杠杆比率不超过40%，利息覆盖率大于1.50，且需维持无抵押资产不少于无担保债务本金总额的150%，截至2022年9月30日，公司遵守这些财务契约][119] - [2022年前九个月，公司因提前赎回2025年到期的4.750%票据，确认提前清偿无担保票据损失5110万美元；2021年前九个月，因提前赎回2023年到期的2.750%票据，确认损失1830万美元][120] - [2022年4月5日，公司运营合伙企业对全球高级信贷协议进行修订，将全球循环信贷额度从30亿美元增加到37.5亿美元，并将美元浮动利率借款从LIBOR过渡到SOFR][122] - [2022年8月11日，公司子公司签订欧元定期贷款协议，包括3.75亿欧元三年期和3.75亿欧元五年期高级无担保定期贷款安排，前者于签约日全额放款，后者部分于签约日放款，部分于9月9日放款][123] - [欧元定期贷款安排借款利率基于EURIBO加0.80% - 1.60%的利差，截至签约日适用利率为EURIBO加0.95%，可随时自愿提前还款，无溢价或罚款，还款后不可再借][123] - [2022年9月27日，公司完成5.550%、2028年到期票据的承销公开发行，总本金5.5亿美元，净收益约5.445亿美元][124] - [2022年9月，公司完成5.5亿美元运营合伙企业5.550%的2028年到期票据的包销公开发行，净收益约5.445亿美元][208] - [2022年1月，公司发行并出售7.5亿欧元1.375%的2032年到期担保票据，净收益约7.375亿欧元（约8.353亿美元）][201] - [2022年2月，公司赎回4.5亿美元4.750%的2025年到期票据，记录了5110万美元的债务清偿损失][202] - [2022年3月，公司发行并出售1亿瑞士法郎0.600%的2023年到期担保票据和1.5亿瑞士法郎1.700%的2027年到期担保票据，净收益约2.486亿瑞士法郎（约2.692亿美元）][203] - [2022年10月17日，公司到期偿还2.94亿美元0.125%票据][187] 权益情况 - [截至2022年6月30日，可赎回非控股权益为41,047千美元，优先股为731,690千美元，普通股数量为284,733,922股，总权益为17,630,219千美元][33] - [截至2022年9月30日，可赎回非控股权益为1,429,920千美元，优先股为731,690千美元，普通股数量为287,508,207股，总权益为17,555,021千美元][34][37] - [截至2021年9月30日的三个月，可赎回非控股权益余额为40,920千美元，优先股为731,690千美元，普通股数量为283,846,802股，总权益为17,766,359千美元][40] - [截至2021年9月30日的九个月，可赎回非控股权益余额为40,920千美元，优先股为731,690千美元，普通股数量为283,846,802股，总权益为17,766,359千美元][45] - [2022年前三个月，普通股单位转换为普通股、受限股归属等使普通股数量增加6,253股，额外实收资本增加503千美元][33] - [2022年前九个月，普通股单位转换为普通股、受限股归属等使普通股数量增加23,550股和305,054股，额外实收资本增加1,962千美元][36] - [2022年前三个月，宣布的优先股股息为10,181千美元][33] - [2022年前九个月，宣布的优先股股息为30,543千美元][36] - [2021年6月30日至9月30日，普通股单位转换为普通股，发行普通股净成本后新增股份562,151股][40] - [2021年6月30日至9月30日，员工股票购买计划下发行股份583,181股][40] - [2021年12月31日至9月30日，因收购发行普通股新增股份1,902,826股][45] - [2021年12月31日至9月30日，员工股票购买计划下发行股份1,060,943股][45] - [2021年6月30日至9月30日，宣布优先股股息938千美元，普通股及激励单位股息和分配329,720千美元][40] - [2021年12月31日至9月30日，宣布优先股股息35,580千美元，普通股及激励单位股息和分配984,964千美元][45] - [2021年6月30日至9月30日，净收入带来权益增加136,476千美元，其他综合损失导致权益减少147,120千美元][40] - [2021年12月31日至9月30日，净收入带来权益增加656,668千美元，其他综合损失导致权益减少254,444千美元][45] - [截至2022年9月30日，总资本为17,555,021千美元，2021年12月31日为18,476,787千美元][56] - [截至2022年9月30日，发行并流通的普通股单位为287,508个，2021年12月31日为284,415个][56] - [截至2022年9月30日，有限合伙人普通股数量为2.87508207亿股，金额为17.195034亿美元][63] - [2022年前九个月有限合伙人普通股单位净发行380194个][66] - [截至2021年9月30日总资本为17766359千美元][69] - [2021年普通股单位净发行（扣除发行成本）带来92871千美元][69] - [截至2021年9月30日九个月，可赎回非控股权益为40,920千美元，优先股单位为30,200,000，普通股单位金额为731,690千美元，总资本为17,766,359千美元][71] - [截至2022年9月30日，Digital Realty Trust, Inc.在运营合伙企业中的所有权单位数量为287,509千个，占比97.9%；非控股股东权益中，第三方持有的普通单位数量为4,387千个，占比1.5%，员工和董事持有的激励单位数量为1,908千个，占比0.6%][139] - [截至2022年9月30日和2021年12月31日，非控股运营合伙公司普通股单位和已归属激励单位的赎回价值分别约为5.851亿美元和10.747亿美元][140] - [2022年9月30日，非控股运营合伙公司的普通股单位为4387个，激励单位为1908个，总计6295个；2021年12月31日，普通股单位为4389个，激励单位为1542个，总计5931个][141] 收入与利润情况 - [2022年前三季度，公司总运营收入为34.58727亿美元，较2021年同期的33.16715亿美元有所增长][30] - [2022年前三季度，公司总运营费用为29.89739亿美元，较2021年同期的27.54203亿美元有所增长][30] - [2022年前三季度，公司运营收入为4.68988亿美元，较2021年同期的5.62512亿美元有所下降][30] - [2022年前三季度，公司净收入为3.79564亿美元，较2021年同期的6.57015亿美元有所下降][30]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度新预订量达创纪录的1.76亿美元，过去4个季度中有3次预订量超1.5亿美元 [12] - 核心FFO每股1.67美元，同比增长1%，环比下降3%；按固定汇率计算，同比增长6%，环比下降0.01美元 [47][48] - 调整2022年全年核心FFO每股指引范围至6.70 - 6.75美元，固定汇率下核心FFO每股范围调整为6.95 - 7美元，预计货币逆风将对全年收入和核心FFO每股增长造成400 - 500个基点的拖累 [50] - 季度末报告杠杆率为6.7倍，固定费用覆盖率为5.5倍；调整后杠杆率降至6.4倍，固定费用覆盖率为5.7倍 [51] - 同一资本现金NOI增长在第三季度下降7.3%，受480个基点的外汇逆风影响 [40] - 数据中心运营收入、租金收入和互连收入按固定汇率计算同比增长10个基点，环比增长120个基点 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 大于1兆瓦业务是本季度创纪录租赁的主要驱动力，在美洲地区签约近1亿美元；小于1兆瓦加互连业务占季度预订量的24% [25] - 第三季度签署1.54亿美元的续租租约，现金基础上下降0.5%；0 - 1兆瓦续约率在各地区均为正，整体上升3.1% [35] - 第三季度新增103个新客户，自2.5年前完成Interxion交易以来，每季度新增客户超100个 [30] - 截至季度末，已签署但尚未开始的租约积压增长至4.66亿美元，部分被9000万美元的开始执行量抵消；第三季度签署的租约签约到开始执行的滞后时间升至17个月，排除大项目后不到8个月 [33][34] 各个市场数据和关键指标变化 - 北美地区的波特兰和达拉斯表现强劲，北弗吉尼亚需求也高；EMEA地区总体符合预期，巴黎表现突出；拉丁美洲的圣保罗领先；亚太地区的大阪领先 [27] - 开发管道增长至超400兆瓦，且超60%已预租 [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优先考虑和聚焦新投资，确保专注于具有最高潜在风险调整回报的战略交易；利用定价优势，改善内部增长状况和现金流的长期稳定性；增强流动性，确保有资金履行对客户的承诺 [11] - 通过处置稳定设施为有机新市场进入提供资金，也倾向于像以色列那样的合资企业，利用合作伙伴的当地知识和专业知识，扩大全球业务范围 [22] - 收购Teraco多数股权，增强在南非和EMEA地区的地位；收购希腊克里特岛的土地，创建东地中海互连枢纽 [18][20] - 出售达拉斯的非核心混合用途数据中心物业，达成出售法兰克福数据中心园区25%权益的协议 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球资本市场异常波动，利率大幅上升，美元走强，销售周期延长，全球不确定性延长决策时间，但数据中心需求的长期趋势仍然存在 [9][10][16] - 预计推动第三方数据中心需求的强劲长期趋势将持续多年，新租约定价反映当前市场状况 [17] - 资本回收和利用私人资本来源将使杠杆率回到目标水平，对为客户的增长提供资金有信心 [114][60] 其他重要信息 - 公司被GRESB评为美洲科技和科学类别领域领导者，连续第二年保持5星评级 [23] - 超过95%的投资组合包含租金 escalation条款，其中不到20%与CPI挂钩，本季度签署的租约中有40%采用了基于CPI的escalation条款 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度租赁相关资本支出的规模和时间安排，以及30亿美元流动性如何为增量资本支出提供资金 - 未来5个季度约27亿美元的开发项目支出，排除推测性支出后接近20亿美元；30亿美元流动性包括17亿美元现金和循环信贷额度，以及12亿美元未提取的股权远期和新的美元定期贷款承诺；公司还将继续进行非核心资产处置和核心资产合资项目 [58][59][60] 问题2: 17个月的签约到执行时间指标，以及销售周期延长的原因 - 17个月主要是因为与大型跨国金融服务客户的大型交易处于土地阶段，正在按其规格设计；排除该交易后，签约到执行周期正常；销售周期略有延长，但影响不大 [62][64] 问题3: 是否提高了交叉连接的价格，提高幅度和新定价占比，以及未来融资成本预期 - 交叉连接价格有不同幅度的增长，从低个位数到两位数不等；公司在不同地区调整交叉连接定价，为客户带来更多价值；未来融资成本不确定，但会利用各种工具降低资本成本 [66][68][70] 问题4: 2023年租赁续约情况，以及与Dominion关于北弗吉尼亚能源可用性的最新想法 - 2026年前北弗吉尼亚电力供应将减少，定价权向供应商转移；公司在该地区有一定优势，对满足客户需求持乐观态度；2023年15%的年化租金到期，对续约和价格走势有信心，预计全年现金续租利差为正 [74][75][77] 问题5: 投资者是否应不同看待过去6 - 8个季度的销售结果范围，以及当前货币和利率情况对2023年财务表现的潜在逆风 - 2023年货币逆风相对2022年将减弱；利率方面，可根据浮动利率债务和预期利率上升幅度估算逆风；新签约方面，需求管道健康，除小型企业受宏观因素影响外，其他领域需求强劲 [80][81][84] 问题6: 通货膨胀对明年及以后开发成本的影响，以及是否会降低资本强度 - 预计项目成本有中到高个位数的潜在增长，但收益率有望保持；可能会减少投机性开发支出，专注于战略优先项目 [86][87][88] 问题7: 并购市场情况，包括出售资产的能力、对融资的影响，以及未来1 - 2年的收购计划 - 私人市场近期交易定价保持稳定，过去两个季度交易规模约17亿美元；对Teraco的收购很满意，后续情况将在下个季度公布 [93][91][92] 问题8: 宏观环境对客户投资数字转型的意愿的影响，以及Teraco的预期贡献 - 小型企业受宏观因素影响较大，大型企业和超大规模客户需求仍然强劲；Teraco在两个月内实现约2800万美元收入和1600万美元EBITDA，有大量积压订单和在建项目 [98][99][97] 问题9: 新投资的实际变化，以及大型交易续约利差为负的情况和当前续约利率 - 新投资将更注重风险调整回报，长期来看收益率将提高；负续约利差是由于芝加哥一个数据中心的特殊情况，近期已将部分空间转换为托管空间；其他大型交易的定价有明显提升 [101][102][103] 问题10: CPI与租金escalation条款的关联趋势，以及北弗吉尼亚供应和电力限制是否导致达拉斯和希尔斯伯勒需求强劲，是否有其他溢出市场 - CPI在欧洲投资组合中较为常见，本季度签署的大于1兆瓦租约中有相当比例包含CPI escalation条款；达拉斯和波特兰的需求并非溢出效应，北弗吉尼亚电力问题的溢出效应仍在显现，可能的溢出市场包括亚特兰大、北新泽西、芝加哥等 [107][108][109] 问题11: 与客户就北弗吉尼亚电力延迟的沟通情况，以及租赁取消风险，以及杠杆率上限 - 客户对电力问题感到担忧，但对公司有信心，公司乐观认为相关方会合作满足客户需求；当前杠杆率上升不是新常态，公司有途径将杠杆率降至目标水平 [113][114]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：数据中心行业、房地产投资信托（REITs）行业 - 公司：Digital Realty Trust, Inc.（NYSE:DLR）、Teraco、Dominion Energy、CyrusOne、CoreSite、QTS 纪要提到的核心观点和论据 公司业务情况 - 公司是数据中心REITs，业务具有韧性，有长期驱动因素支撑需求，管道强劲，租赁业务有望表现良好，续约利差改善，全球净吸纳量增加、空置率下降以及行业新供应受限 [4][6] 股价表现 - 股价处于52周低点，此前曾接近180美元，现跌至116美元，主要原因一是10年期国债收益率上升，REITs与利率历史上呈负相关；二是公司今年进行了大型交易，收购Teraco，该交易初期有稀释作用；三是能源方面，北弗吉尼亚地区电力供应和成本问题以及公用事业挑战带来不确定性 [7][8][9][11] 北弗吉尼亚地区电力问题 - 预计本周从Dominion Energy获得更多消息，此前初步评估显示2023 - 2025年开发量将比预期减少50% - 80%，但具体幅度不确定 [13] - 公司有大量土地储备，传输限制会延迟开发进度，但部分建设项目仍会完成、出租和启动，一些长期项目可能会推迟 [15] - 该地区电力问题相当于全球最大市场的供应冲击，可能导致价格上涨，但不能简单将需求转移到其他市场 [19] 欧洲电力情况 - 公司大部分公用事业费用可转嫁给欧洲客户，目前客户支付的是一年前对冲的价格，公司正在为2023年进行对冲并将价格告知客户，会有一定影响 [23] - 欧洲业务更多是托管和连接导向型，电力成本占客户总成本的比例相对超大规模客户较小，客户不太可能关闭数据中心 [24] 通胀影响 - 公司部分租约与CPI挂钩，努力在续约和新租约中实现这一点，若通胀远高于固定的现有扶梯条款，会有不利影响 [26] - 公司在控制成本方面表现较好，除电力成本由客户承担外，控制成本能力优于整体通胀水平 [26] - 通胀导致开发成本上升，若需求稳定，会推动租金上涨，公司在通胀环境下有定价权，且这种定价权在欧洲、美洲、亚洲广泛存在 [27][28][30] 经济衰退影响 - 不可避免会有客户破产或经营困难，但也有客户表现良好，希望盈利客户能抵消亏损或倒闭客户带来的流失率 [32] - 目前需求来源具有韧性，客户有长期显著增长的预期 [33] - 如今IPO科技公司多在云端运营，不在公司设施内，且经济衰退时数据中心需求可能增加，如2008 - 2010年，当时需求大、供应有限，价格大幅上涨 [34] 对Jim Chanos观点的回应 - Jim Chanos认为超大规模客户会消化公司核心业务，但公司客户多样，有5000个客户，相关客户规模相对较小 [37][39] - 今年前六个月和去年后六个月，相关云服务提供商客户需求加速增长，公司与客户的合作信息与Jim Chanos观点相反 [40] - 公司运营云中立数据中心，企业客户可选择任何云，采用混合多云架构，而在亚马逊等数据中心无法实现 [41] 业务发展趋势 - 过去十年数据中心行业资本涌入，导致回报率和租金下降，如今小玩家资本结构变化、资本成本上升、开发成本增加，除非投资者接受低回报，否则价格需上涨，目前租金已从去年下半年的调整后开始正增长，趋势有望持续 [44][45] 其他重要但是可能被忽略的内容 - Jordan Sadler加入公司是因为看好行业长期增长，想换个视角工作，且公司有很多优秀员工 [47] - 对于美国公共REITs，最大的宏观挑战是利率上升；对于数据中心行业，最大的特定风险是流动性资本市场；目前未看到需求减弱的迹象 [49]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：数据中心行业 - 公司：Digital Realty Trust, Inc.（NYSE:DLR）、Teraco、Bank of America、American Tower、CoreSite、Stonepeak、Ganzi、Switch 纪要提到的核心观点和论据 通胀对行业和公司的影响 - **核心观点**：通胀虽高于预期，但为公司带来定价权，对新交易回报影响中性，对续租利差有积极作用，增加了私人竞争对手的资本成本和债务压力 [2][3][6] - **论据**：通胀使公司因投入成本（劳动力和材料）增加而有提高租金基础费率的理由，新开发项目和续租都能受益；公司资产负债表管理良好，长期债务多，而私人竞争对手采用更激进的杠杆模式，通胀增加了其加权平均资本成本和门槛利率，影响了债务可用性 [3][4] 不同地区通胀情况及影响 - **核心观点**：欧洲通胀高于美洲和亚洲，不同地区因多种因素影响，定价权向现有供应商转移，部分市场供应受限致价格上涨 [7][8] - **论据**：欧洲存在通胀、各种瓶颈、政府电力供应等问题；新加坡因绿色设计和建设要求暂停数据中心开发，使供需失衡，价格上升 [8] 公司电力定价模式及应对 - **核心观点**：公司采用电力成本转嫁定价模式，通过分层对冲策略和与客户的透明沟通，有效应对欧洲电力价格上涨风险 [9][10][11] - **论据**：公司在欧洲不同国家采用分层对冲策略，目前约75% - 80%的对冲已完成，正进行新一轮对冲；与客户保持开放透明沟通，因数据中心业务为关键任务应用，客户对电力成本的敏感度较低 [10][11] 经济衰退对公司业务的影响 - **核心观点**：公司业务为长期增长型，不受经济周期影响，经济衰退时企业自动化和数字化转型需求可能增加，对公司业务有利 [13] - **论据**：回顾2008 - 2009年经济危机，公司业绩良好；如Bank of America在削减IT预算时，数据中心预算翻倍，用于支持移动应用银行和数字化转型 [13][14] 超大规模资本支出投资趋势 - **核心观点**：行业超大规模资本支出投资创纪录，公司业务需求强劲，未来增长前景乐观 [19][20][21] - **论据**：公司Q4和Q1业绩创纪录，预计今年下半年业务也将强劲；大客户预计未来数年数据中心规模将大幅增长，并表示需要合作伙伴支持 [20][22] 北弗吉尼亚电力传输问题影响 - **核心观点**：北弗吉尼亚电力传输问题将导致市场供应减少，但对公司总体为净利好，价格上涨将抵消交付延迟的经济损失 [23][25][28] - **论据**：该问题为临时的传输问题，非发电问题，未来几年市场供应将减少；公司在该市场有较大规模的资产组合，价格上涨将弥补交付延迟的损失 [25][26][28] 公司业务整合与发展 - **核心观点**：公司收购Teraco后，整合重点在于利用自身销售、供应链和设计建造优势，提升其效率；Digital ServiceFabric推出后发展良好，将为企业客户提供便利 [29][33] - **论据**：收购Teraco可利用其在非洲的连接枢纽地位和现有基础设施，实现协同发展；Digital ServiceFabric可连接全球30多个城市的数据中心，目前正面向现有客户推广、扩大覆盖范围并引入合作伙伴 [31][33] 公司投资组合优化 - **核心观点**：公司通过出售非核心资产、将稳定资产注入Digital Core REIT，聚焦核心业务，提高增长速度和股东价值 [34][35][37] - **论据**：公司持续评估和筛选投资组合，出售了数亿美元的非核心资产，目前剩余约10 - 20亿美元；Digital Core REIT于去年12月成立，可作为股权资本的替代来源，支持公司发展 [35][36] 续租趋势及驱动因素 - **核心观点**：公司续租趋势向好，预计未来将持续，主要受市场供需动态和公司业务调整影响 [38][40] - **论据**：公司通过出售、合资和收购等方式重新定位投资组合，提高了客户价值主张；现金市值表现从2021年的中个位数到略负增长，逐步改善，连续两个季度实现正增长，且定价环境有利于现有供应商 [40] 公司财务策略应对利率环境 - **核心观点**：公司采用匹配风险和回报、多元化资本来源的财务策略，应对利率上升和资本市场挑战 [45] - **论据**：公司确保债务期限合理、利率固定，通过多种方式筹集资金，如年初发行10.5年期欧元和瑞士法郎债券、进行10亿美元股权远期交易、扩大循环信贷额度等 [45][46] 公司全球扩张策略 - **核心观点**：公司海外扩张将采用有机增长方式，基于客户需求在特定市场进行土地采购和建设 [50][52] - **论据**：公司已在巴塞罗那购买土地，在以色列寻求合资机会，未来将根据客户需求在其他市场进行扩张 [50][52] 科技公司破产对数据中心业务的影响 - **核心观点**：科技公司破产对公司业务影响较小，公司主要客户为大型企业，小型公司多使用云计算服务 [54][55] - **论据**：公司大部分客户为大型企业，小型公司在创业初期更倾向于使用云计算服务；云计算提供商正积极拓展大型企业客户，即使小型科技公司出现问题，也不会直接影响公司业务需求 [55][57] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司在奥斯汀赢得新合同 [1] - 公司在北弗吉尼亚拥有超过0.5吉瓦的资产组合 [26] - 公司出售的达拉斯资产价值超过2亿美元 [35] - 公司年初发行的10.5年期欧元和瑞士法郎债券利率低至1% [46] - 公司有超过350兆瓦的项目正在欧洲开发，其中三分之二在欧洲 [47]

公司目标与战略 - [公司目标是实现每股收益和运营资金的可持续长期增长、向股东支付分红以增加现金流和回报、提高投资资本回报率，计划通过获得卓越的风险调整回报、审慎分配资本等方式达成目标][171][172] - [公司目标债务与调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）比率不超过5.5倍，固定费用覆盖率大于3倍，浮动利率债务占总未偿债务的比例低于20%][176] - [公司制定了评估新房地产投资的详细标准化程序，预计继续收购资产以实现增长战略，会积极管理和租赁资产以增加现金流，在需求和回报合理时继续建设开发投资组合][174][175] 重大活动与交易 - [2022年6月30日前完成多项重大活动，包括2021年12月达成收购南非Teraco多数股权协议（估值约35亿美元，8月1日完成交易）、1月发行7.5亿欧元2032年到期的1.375%担保票据（净收益约7.375亿欧元，约合8.353亿美元）、2月赎回4.5亿美元2025年到期的4.750%票据（记录5110万美元债务清偿损失）、3月发行瑞士法郎票据（净收益约2.486亿瑞士法郎，约合2.692亿美元）、6月宣布与Mivne Real Estate成立合资企业开发以色列多租户数据中心园区][177][178][179][180][181] - [2022年8月1日，公司完成收购南非数据中心和互联服务提供商Teraco 55%的多数股权，总价17亿美元现金][243] 数据中心情况 - [截至2022年6月30日，北美数据中心建筑116座，可出租净面积22142838平方英尺，占用率85.0%；欧洲114座，7872464平方英尺，占用率77.5%；亚太地区12座，1577915平方英尺，占用率79.7%；非洲4座，25834平方英尺，占用率59.0%；合并投资组合246座，31619051平方英尺，占用率82.8%；管理的非合并投资组合16座，2383729平方英尺，占用率95.2%；非管理的非合并投资组合35座，2800027平方英尺，占用率86.2%；总投资组合297座，36802807平方英尺，占用率83.9%][184] - [与2021年12月31日相比，2022年6月30日部分地区数据中心可出租净面积和占用率有变化，如北美可出租净面积从21751638平方英尺增至22142838平方英尺，占用率从85.4%降至85.0%；欧洲可出租净面积从7549209平方英尺增至7872464平方英尺，占用率从74.6%升至77.5%等][184] - [2022年6月30日与2021年12月31日相比，稳定投资组合净可出租面积从13,586,548平方英尺增至23,928,498平方英尺，非稳定投资组合从17,095,366平方英尺减至7,690,553平方英尺][201] 收入情况 - [公司大部分收入来自数据中心租赁收入，收入增长依赖于维持或提高占用率][183] - [2022年上半年续约租赁中，0 - 1MW续约租金从238.62美元涨至246.62美元，涨幅3.4%；>1MW从167.43美元涨至182.43美元，涨幅9.0%；其他从39.06美元涨至47.37美元，涨幅21.3%][189] - [截至2022年6月30日，各地区年化租金占比中，北弗吉尼亚为18.7%，芝加哥为9.1%，纽约为6.2%等，其他地区占20.3%][192] - [2022年3个月和6个月总运营收入较2021年同期分别增加约4610万美元和8310万美元，主要因非稳定租赁及其他服务收入增长][203] - [2022年3个月稳定租赁及其他服务收入较2021年同期减少2450万美元，主要因3520万美元不利外汇折算影响，部分被1340万美元租户补偿增加抵消][204] - [2022年6个月稳定租赁及其他服务收入较2021年同期减少4450万美元，主要因5470万美元不利外汇折算影响和1510万美元坏账及直线租金准备金增加，部分被2040万美元租户补偿增加抵消][205] - [2022年3个月非稳定租赁及其他服务收入较2021年同期增加6660万美元，主要因全球开发项目完成增加7340万美元、亚太地区物业产生2620万美元，被出售物业影响及870万美元不利外汇折算影响减少2740万美元抵消][206][208] - [2022年6个月非稳定租赁及其他服务收入较2021年同期增加1.202亿美元，主要因全球开发项目完成增加1.484亿美元、亚太地区物业产生5840万美元，被出售物业影响及1310万美元不利外汇折算影响减少6830万美元抵消][206][209][210] 租约情况 - [公司与客户的租约期限通常长于标准商业租约，截至2022年6月30日，平均剩余租约期限约为五年][186] 运营费用 - [运营费用主要包括公用事业、物业税、物业管理费等，随着业务扩张预计会产生更多运营费用][193][194] - [2022年Q2稳定物业运营和维护费用较2021年同期增加约540万美元，主要因公用事业消费增加1760万美元，部分被租赁物业运营费用减少1220万美元抵消；上半年增加1090万美元，因公用事业消费增加2670万美元，部分被租赁物业运营费用减少1580万美元抵消][213] - [2022年Q2非稳定物业运营和维护费用较2021年同期分别增加3290万美元和1.012亿美元，主要因新完工开发项目组合公用事业消费增加，分别约为2080万美元和7690万美元][214] - [2022年Q2总物业层面费用为4.72551亿美元，较2021年同期的4.31714亿美元增加408.37万美元，增幅9.5%；上半年为9.58368亿美元，较2021年同期的8.45996亿美元增加1123.72万美元，增幅13.3%][212] - [2022年Q2其他运营费用为4963.99万美元，较2021年同期的4758.46万美元增加205.53万美元，增幅4.3%；上半年为9966.69万美元，较2021年同期的9594.36万美元增加372.33万美元，增幅3.9%][218] 其他收入与费用 - [其他收入/（费用）主要包括非合并实体的权益收益、利息费用和所得税费用，最大投资是Ascenty，第二大是Digital Core REIT][197] - [2022年Q2和上半年未合并实体的权益收益分别减少约8600万美元和220万美元，主要因Ascenty未合并实体债务的外汇重估导致权益收益波动][219] - [2022年Q2和上半年物业处置净收益分别减少约50万美元和3.317亿美元，因2021年3月出售欧洲11个数据中心组合获得约3.333亿美元收益][220] - [2022年上半年提前偿债损失较2021年同期增加约3280万美元，主要因2022年2月赎回2025年到期的4.750%票据导致5110万美元损失，部分被2021年2月赎回2023年到期的2.750%票据导致的1830万美元损失抵消][221] - [2022年Q2和上半年所得税费用分别减少3120万美元和2550万美元，主要因2021年第二季度英国公司税率从19%提高到25%导致递延所得税费用增加][222] 融资与资本 - [根据2022年销售协议，公司可发行和出售总发行价高达15亿美元的普通股，净收益用于临时偿还运营合伙企业全球循环信贷安排下的借款、收购物业或业务、资助开发机会等][229] - [公司可能在2023年3月13日前从2021年9月13日完成的普通股公开发行中获得约10亿美元总收益，运营合伙企业预计在实物结算时向公司发行普通合伙人普通合伙单位][230] - [截至2022年6月30日，公司有9920万美元现金及现金等价物，不包括1000万美元受限现金，受限现金主要为合同资本支出和其他存款][240] - [截至2022年6月30日，公司有与建筑合同相关的未完成承诺约19亿美元，其中可报销金额约5510万美元][241] - [公司预计在2022年下半年为开发项目产生13 - 15亿美元资本支出，金额可能因多种因素而变动][242] - [2022年上半年开发项目资本支出为89725.1万美元，2021年同期为94573.5万美元][249] - [2022年和2021年上半年资本化的间接成本分别为7080万美元和5680万美元，其中资本化利息分别约为2890万美元和2300万美元][250] - [截至2022年8月3日，公司全球循环信贷安排下约有8亿美元借款额度可用，该信贷安排最高可借款40.5亿美元][254][255] 债务情况 - [公司可能收购有现有抵押贷款和其他债务的房产，或为收购或再融资产生新债务，债务偿还优先于普通股和优先股现金股息][176] - [截至2022年6月30日，公司债务与总企业价值比率约为27%，债务加权平均初始到期期限约为5.7年][259][260] - [截至2022年6月30日，公司未合并实体担保债务的按比例份额约为7.888亿美元][261] - [截至2022年6月30日，公司固定利率债务（包括利率互换）占总债务的87.6%，可变利率债务占12.4%][262] - [截至2022年6月30日，公司合并债务中固定利率债务账面价值为126.208亿美元，公允价值为110.853亿美元；可变利率债务账面价值为1.7814亿美元，公允价值为1.7814亿美元；总未偿债务账面价值为144.102亿美元，公允价值为128.747亿美元][281] - [假设利率上升10%，利率互换公允价值增加0.1亿美元，可变利率且未进行利率互换的债务年利息费用增加4600万美元，固定利率债务公允价值减少14.39亿美元][281] - [假设利率下降10%，利率互换公允价值减少0.1亿美元，可变利率且未进行利率互换的债务年利息费用减少4600万美元，固定利率债务公允价值增加15.98亿美元][281] 现金流情况 - [2022年上半年经营活动提供的净现金为7.83578亿美元，较2021年同期的8.50491亿美元减少6691.3万美元；投资活动使用的净现金为14.27832亿美元，较2021年同期的5.58645亿美元增加8.69187亿美元；融资活动提供的净现金为6.33091亿美元，较2021年同期的-2.75348亿美元增加9.08439亿美元][266] - [2022年上半年投资活动使用净现金增加主要因2021年3月出售欧洲11个数据中心相关投资、对各非合并实体的投资，以及用于房地产投资改良的现金减少][267] - [2022年上半年融资活动提供净现金增加主要因短期借款现金收益增加、用于偿还无担保票据的现金减少，以及因普通股和普通单位每股股息增加导致股息和分配支付增加][268] 股东权益 - [截至2022年6月30日，非控股股东权益占Digital Realty Trust, L.P.普通股的2.2%][270] - [截至2022年6月30日，约有20万份Digital Realty Trust, L.P.的普通股由杜邦法布罗斯科技公司前持有人持有，受一定限制，未在合并资产负债表中列为永久资本][271] 资金运营与分配 - [2022年第二季度可分配给普通股股东和单位持有人的资金运营为4.51951亿美元，2021年同期为5.14693亿美元；2022年上半年为9.17362亿美元，2021年同期为9.47053亿美元][275] 风险因素 - [报告包含前瞻性陈述，实际结果可能因多种因素与陈述有重大差异，如数据中心需求减少、竞争加剧、运营成本增加等][164] - [公司主要面临欧元、日元、英镑和新加坡元的外汇风险，对巴西雷亚尔的外汇风险因Ascenty实体和解散而受限][282] - [公司通过以当地货币为投资融资和使用外汇远期或期权对冲交易风险来减轻部分外汇波动风险，但效果无法保证][282] - [公司未来收入、现金流和金融工具公允价值取决于市场利率，不使用衍生品进行交易或投机，仅与主要金融机构签订合同][280] - [公司认为通胀带来的增长可至少部分被合同租金增长和费用调整所抵消][272] 内部控制 - [公司维持披露控制和程序，旨在确保按规定时间记录、处理、汇总和报告信息，管理层认为这些程序在合理保证水平上有效][284][285] - [公司最近一个财季内，财务报告内部控制没有发生对其产生重大影响或可能产生重大影响的变化][286] - [运营合伙企业维持披露控制和程序，旨在确保按规定时间记录、处理、汇总和报告信息，管理层认为这些程序在合理保证水平上有效][288][289] - [运营合伙企业最近一个财季内，财务报告内部控制没有发生对其产生重大影响或可能产生重大影响的变化][290]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：数据中心、通信基础设施 - **公司**：Digital Core REIT、Digital Realty Trust, Inc.、Keppel DC REIT、Teraco、Interxion、Telx、Ascenty 纪要提到的核心观点和论据 Digital Core REIT - **公司概况**：去年12月在新加坡证券交易所上市，拥有北美10处核心资产，位于北弗吉尼亚、洛杉矶、硅谷和多伦多 [4] - **投资者关注点**：新加坡REIT市场更注重收益率，DPU收益率和其增长是关键考虑因素，同时也关注美国投资者看重的指标如资本化率 [4] - **股权结构**：约15%由散户持有，Digital Realty是最大股东，持股35%，其余由机构持有，机构股东中北美占10%，新加坡占10%，其余分布在亚太地区 [6] - **一季度趋势**：有机增长主要源于内置租金上涨、时间因素和免租期结束，预计近期现金NOI增长较快，基本面与Digital Realty相似 [8] - **合同结构**：约三分之二为三净租赁，其余为全服务毛租加电费，能源成本可转嫁给客户，不受能源成本上升影响 [10] - **竞争对手**：Digital Realty授予其优先购买权，第三方收购方面，竞争对手主要是专注数据中心的新加坡REITs，如Keppel DC REIT [12] - **目标资产类型**：投资稳定收益资产，即出租率超90%的资产，不涉及开发业务，对已建成数据中心和交钥匙设施开放，近期可能更关注已建成数据中心 [14] - **非Digital Realty资产收购**：Digital Realty资产收购管道大，第三方收购非首要任务，2022年不会进行，收购xScale站点有可能但非2022年事件 [51][53] Digital Realty Trust, Inc. - **2022年展望及FFO每股趋势** - **不利因素**：美元走强，汇率带来约200 - 略超200个基点的增长逆风；电力成本是讨论话题，但合同结构使公司能转嫁近90%电力成本，部分情况下可提价；利率上升，但大部分债务为长期固定利率，仅循环信贷额度有可变利率风险，且已采取措施管理 [16][17][18] - **有利因素**：需求良好，过去八个季度中有七个季度签约额超1亿美元；定价开始好转，有定价权，上调了续约利差指引，有望实现中高个位数增长 [18][19] - **同店现金NOI**：同店指引在 -2.5%至 -3.5%区间，按固定汇率调整后有超200个基点改善，接近 -100个基点，较去年有改善。未来因定价改善、专注租赁可用容量，同店业绩有望提升 [21][22][23] - **资产回收**：今年处置或资本回收指引约为5 - 10亿美元，目前进展少，主要包括处置少量非核心资产和向Digital Core REIT转让资产 [25] - **并购情况** - **Teraco收购**：Teraco是南非和非洲大陆领先资产组合，交易仍在监管审查中，预计今年三季度完成。收购后类似合资管理，借鉴Interxion整合经验，发挥双方优势。未全资收购是因现有管理层看好业务前景，也是一种风险管理策略。收购消息引发客户兴趣，尤其是其连接非洲和EMEA的能力 [27][28][30][34][36] - **Interxion整合经验**：整合后欧洲业务成果和租赁情况良好，为Digital Realty带来巨大收益 [31][32] - **定价趋势**：北弗吉尼亚市场定价有6%的同比增长，多数主要市场因供需关系收紧出现定价顺风，如新加坡、德国、瑞士等市场，今年价格手册费率上涨情况多于往年 [39][40] - **新开发项目无杠杆回报率**：目标回报率在9% - 11%区间，希望随定价改善提高回报率，但需考虑成本和市场供需情况 [43][45] - **租金上涨情况**：超大规模客户倾向固定租金，当前环境下固定涨幅需提高；多数0 - 1兆瓦合同尤其是EMEA地区为CPI挂钩；现有大合同续约涨幅历史上在2% - 4%，目前正努力提高该比例 [48][49][54] 其他重要但是可能被忽略的内容 - Digital Core REIT的有机增长主要源于内置租金上涨、时间因素和免租期结束，且其IPO资产组合100%已出租 [8] - Digital Realty通过增加循环信贷额度规模7.5亿美元来增强流动性 [18] - Teraco有云服务和大规模提供商客户，也有企业零售托管业务，还有大量待开发土地和场地用于未来扩张 [27]

公司业务目标 - 公司主要业务目标是实现每股和每单位收益及运营资金的可持续长期增长、通过分红为股东和有限合伙人提供现金流和回报、提高投资资本回报率[163] - 公司预计通过实现卓越的风险调整回报、审慎分配资本、多元化产品、扩大全球业务范围和规模、推动收入增长和运营效率来实现目标[164] - 公司将继续收购资产，积极管理和租赁资产以增加现金流，并在需求和回报合理时继续建设开发项目[166][167] 公司债务目标 - 公司目标债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率不超过5.5倍，固定费用覆盖率大于3倍，浮动利率债务占总未偿债务比例低于20%[168] 数据中心资产情况 - 截至2022年3月31日，公司合并投资组合数据中心建筑241座，可出租净面积30,711,395平方英尺，占用率82.3%；截至2021年12月31日，数据中心建筑237座，可出租净面积30,681,914平方英尺，占用率82.5%[169] 债务发行与赎回 - 2022年1月，公司发行并出售本金总额7.5亿欧元、利率1.375%、2032年到期的担保票据，发行所得净额约7.375亿欧元（按2022年1月18日汇率约合8.353亿美元）[170] - 2022年2月，公司赎回4.5亿美元、利率4.750%、2025年到期的票据，并记录了5110万美元的债务清偿损失[171] - 2022年3月，公司发行并出售本金总额1亿瑞士法郎、利率0.600%、2023年到期的担保票据和本金总额1.5亿瑞士法郎、利率1.700%、2027年到期的担保票据，发行所得净额约2.486亿瑞士法郎（按2022年3月30日汇率约合2.692亿美元）[172] 租赁相关情况 - 公司 occupancy 百分比计算除考虑合同租赁面积外，还考虑可用电力、所需支持空间和公共区域等因素[161] - 截至2022年3月31日，平均剩余租赁期限约为五年[175] - 2022年第一季度续约和新签租赁中，不同规模租赁的租金率有不同程度增长，如0 - 1 MW续约租金率增长3.2%，> 1 MW续约租金率增长9.2%，其他续约租金率增长18.8%[175] - 预计2022年到期的数据中心续约平均总租金率相比当前GAAP和现金基础上的租金率略有上升[176] - 2022年3月31日，各地区年化租金占比中，北弗吉尼亚为19.2%，芝加哥为8.9%，伦敦为6.2%等[180] 运营收入情况 - 2022年第一季度总运营收入约增加3690万美元，主要因非稳定租赁和其他服务收入增长[189] - 2022年第一季度稳定租赁和其他服务收入减少2330万美元，主要因坏账和直线租金准备金增加及入住率降低[190] - 2022年第一季度非稳定租赁和其他服务收入增加5690万美元，主要因全球开发项目完成及进入新市场[191] 运营费用情况 - 2022年第一季度物业层面运营费用约增加7150万美元，增幅17.3%，主要因公用事业消耗增加[194] - 稳定物业运营和维护费用在2022年第一季度增加约480万美元，非稳定物业增加6910万美元，均因公用事业消耗增加[195] - 能源使用的额外税收或监管可能增加公司成本，影响业务、运营结果或财务状况[196] 折旧、收益与费用情况 - 2022年第一季度折旧和摊销为382,132美元，较2021年同期增长3.4%[198] - 2022年第一季度未合并实体的权益收益增加约8400万美元，主要因外汇重估[200] - 2022年第一季度物业处置净收益减少约3.312亿美元，2021年3月出售欧洲数据中心组合获约3.333亿美元收益[201] - 2022年第一季度提前偿债损失增加约3280万美元，主要因2022年2月赎回票据[202] - 2022年第一季度所得税费用增加570万美元，由递延税和当期税增加导致[203] 股权发售与收购 - 2022年4月1日公司签订新ATM股权发售协议，可发行最高15亿美元普通股[210] - 公司签订协议拟收购非洲领先托管服务提供商Teraco约55%股权，交易估值约35亿美元[223] 资金与资本支出情况 - 截至2022年3月31日，公司有1.58亿美元现金及现金等价物，不包括1040万美元受限现金[219] - 2022年3月31日，公司有与建筑合同相关的未完成承诺约14亿美元，包括约4910万美元可报销金额[220] - 公司预计2022年最后九个月开发项目资本支出为19 - 21亿美元[221] - 截至2022年3月31日，在建工程和未来开发用地总成本为64.13亿美元，较2021年12月31日的57.32亿美元有所增加[225] - 2022年第一季度总资本支出约为4.831亿美元，较2021年同期的4.794亿美元增加370万美元[229] - 2022年和2021年第一季度资本化的间接成本分别为3560万美元和2920万美元，其中资本化利息分别约为1480万美元和1140万美元[230] 信贷额度与债务结构 - 截至2022年5月3日，公司全球循环信贷安排下约有28亿美元借款额度可用，该信贷安排最高借款额度为37.5亿美元，可增加至45亿美元，2026年1月24日到期[234][235] - 截至2022年3月31日，公司债务与总企业价值比率约为26%，债务加权平均初始到期期限约为6.0年（行使延期选择权约为6.1年）[238][239] - 截至2022年3月31日，公司固定利率债务（含利率互换）为132.019亿美元，占总债务91%；可变利率债务为13.071亿美元，占总债务9%，有效利率为2.06%[241] - 截至2022年3月31日，公司合并债务中固定利率债务账面价值为13,199.6百万美元，可变利率债务为1,307.1百万美元[260] 现金流量情况 - 2022年第一季度经营活动提供净现金2.77685亿美元，较2021年同期减少5019万美元；投资活动使用净现金7.19092亿美元，较2021年同期增加9.0455亿美元；融资活动提供净现金4.78296亿美元，较2021年同期增加8.94961亿美元[245] - 融资活动提供的净现金增加894,961美元，主要因短期借款现金收益增加、无担保票据还款现金减少、股息和分配支付增加[247] 非控股权益与普通股情况 - 截至2022年3月31日，非控股权益占数字房地产信托有限责任公司普通股的2.2%[248] - 截至2022年3月31日，约0.2百万数字房地产信托有限责任公司的普通股尚未赎回[249] 净收入与FFO情况 - 2022年第一季度可用于普通股股东的净收入为63,100美元，2021年同期为372,406美元[254] - 2022年第一季度可用于普通股股东和有限合伙人的FFO为465,412美元，2021年同期为432,360美元[254] - 2022年第一季度基本和摊薄后每股FFO分别为1.60美元和1.60美元，2021年同期分别为1.50美元和1.49美元[254] 利率与外汇风险 - 假设利率上升10%，可变利率且未进行利率互换的债务年利息费用增加2.9百万美元；利率下降10%，则减少2.9百万美元[260] - 公司主要面临欧元、日元、英镑和新加坡元的外汇风险，通过本地货币融资和外汇衍生品对冲部分风险[261] 衍生品使用情况 - 公司不使用衍生品进行交易或投机，仅与主要金融机构签订合同[259] 公司运营风险 - 公司运营面临多种风险，包括数据中心需求减少、竞争加剧、租金下降、运营成本增加等，可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异[157] 产品交付预期 - 公司预计在12个月内交付730万平方英尺的Turn Key Flex®和Powered Base Building®产品，但租赁开始日期可能影响最终交付时间表[226] 收购活动预期 - 公司积极寻求潜在收购机会，但预计短期内单项资产收购活动在增长中占比会降低[232] 回购可能性 - 公司可能回购未偿还债务或母公司股权，金额可能重大，取决于市场条件、流动性需求等因素[233]

财务数据和关键指标变化 - 一季度核心FFO每股收益为1.67美元，同比和环比均持平，尽管面临外汇逆风、客户破产带来的0.01美元影响以及因资产贡献给数字核心REIT导致的艰难比较 [30] - 预计全年现金重新租赁利差略为正，此前为持平；维持现有核心FFO每股收益6.80 - 6.90美元的区间，预计货币逆风将对2022年全年收入和核心FFO每股收益增长造成250 - 300个基点的拖累 [31] - 报告杠杆率为6.3倍，固定费用覆盖率为5.5倍；调整后预计杠杆率降至5.9倍，固定费用覆盖率提高到5.7倍 [33] - 加权平均债务期限超过6年，加权平均票面利率为2.2%；超过四分之三的债务以非美元计价，超过90%的债务为固定利率，99%的债务为无担保债务 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度总预订额达1.67亿美元，其中互联互通业务贡献1100万美元，连续第二个季度创纪录，过去8个季度中有7个季度预订额超1亿美元 [20] - 新业务在各产品类型中表现良好，大型交易占本季度预订额的70%，低于1兆瓦加上互联互通业务占30%，新租约加权平均租期超7年 [21] - 一季度签订1.77亿美元续约租约，现金重新租赁利差为正3.3%，各地区各产品类型续约率均为正 [27] - 租赁待执行积压从3.78亿美元增长15%至创纪录的4.36亿美元，签约与开始执行的滞后时间缩短至7个月，近三分之二的积压预计在今年晚些时候开始执行 [26] - 投资活动方面，收购3个市场的土地用于有机开发，包括与布鲁克菲尔德在印度的合资企业首个地点以及欧洲的2块土地；季度后又在欧洲购买3块土地，包括在巴塞罗那的立足点 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 美洲需求强劲，北弗吉尼亚和多伦多领先，市场基本面持续收紧；EMEA地区法兰克福表现突出；亚太地区新加坡和日本需求旺盛 [22] - 近三分之一低于1兆瓦加上互联互通业务的预订从一个地区出口到另一个地区，北美是最常见的出口地区，多数出口目的地为EMEA，其次是亚太和拉丁美洲 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期价值创造公式是全球、互联、可持续的框架，一季度在各方面取得进展，包括全球化业务、可持续增长倡议和投资活动 [7] - 宣布收购Teraco多数股权，继续在全球有机增长业务，全球预订额创纪录 [8] - 致力于可持续发展，被评为美国最公正公司之一，维持FTSE4Good指数成员地位，通过员工主导的DEI委员会开展多元化、公平和包容工作 [10] - 加入iMasons气候协议，致力于数字基础设施的碳减排 [18] - 积极管理风险，应对当前通胀和利率上升环境，通过客户合同的成本转嫁、供应商合同和库存计划等措施应对成本上升 [14] - 利用全球平台优势，满足客户复杂的IT基础设施和数据集成需求，捕捉全球趋势 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务受益于长期需求驱动因素，积极管理风险，能够抵御当前通胀和利率上升环境的影响 [14] - 客户对数据的重视和需求增长，为公司带来持续的业务机会，公司有望继续为客户、股东和员工提供可持续增长 [19] - 尽管面临外汇逆风、客户破产等挑战，公司仍维持核心FFO每股收益指导，预计下半年随着租赁开始执行，业绩将回升 [30] 其他重要信息 - 公司不涉及俄罗斯或乌克兰的数据中心或业务，遵守对俄罗斯的制裁，不投资俄罗斯，并资助慈善组织支持乌克兰难民 [11] - 发布首份全球数据洞察调查，70%的受访公司将安全数据交换列为当前计划的优先事项 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 高需求和创纪录租赁的原因，大于1兆瓦类别需求归因，以及高成本对目标开发收益率的影响 - 企业需求受数据成为关键议程驱动，不同地区处于不同发展阶段，各地区有强劲出口和多市场多区域胜利；超大规模客户需求持续，全球平台对其有巨大增值作用 [38][40] - 定价取决于市场供需，需求超过供应时可提价，如北弗吉尼亚一季度平均价格较上季度高6%，公司因供应商合同和库存计划免受成本增加影响 [42] 问题2: 客户破产情况及公司直接暴露情况 - 客户破产前有少量未偿应收账款，集中在英国，将经历英国、美国和加拿大的破产程序；该客户受灾难恢复业务受疫情影响和欧洲电价上涨影响，公司认为这不是普遍现象，并采取措施精简和聚焦核心资产 [43][44] 问题3: 现有库存租赁机会、预订情况及未来12 - 24个月现有投资组合入住率，以及同店数据按固定汇率计算的租赁表现和未来12个月情况 - 同店现金NOI按报告值下降3%，按固定汇率下降90个基点，客户破产影响约70个基点；公司专注于重新租赁空置容量，已签约未开始的租赁将使同店入住率提高约80个基点，今年部分体现，明年全面体现 [48][49] 问题4: 超大规模需求是否因供应链担忧提前拉动，以及2023年核心FFO每股收益增长参考 - 供应链、通胀和能源成本未影响需求，客户会提前规划，与公司的对话增加了需求；超大规模客户需求强劲，全年管道健康 [53][54] - 目前未准备提供2023年指导，但目标是保持中到高个位数的底线增长，今年尽管有外汇逆风和客户破产仍确认5%的增长目标 [56][57] 问题5: 如何考虑未来几年的杠杆率，以及处置资产的规模和方式 - 年初发行7.5亿欧元债券和瑞士债券，增加循环信贷额度，尚未动用近10亿美元股权远期；下半年将评估股权作为替代方案，但目前主要通过处置非核心资产和向数字核心REIT贡献核心资产来维持目标净债务与EBITDA比率 [60][61] 问题6: 利率环境下并购倍数的变化 - 目前私募市场倍数有点居高不下，但如果利率长期维持高位，倍数应会下降 [62] 问题7: 一季度大型交易的市场变化及应对计划 - 超大规模客户需求增长是长期趋势，受云采用、新地区开放和新服务提供等因素推动；公司通过长期经营积累规模和资本来源，确保供应链，成为值得信赖的基础设施合作伙伴 [64][66] 问题8: 除芯片短缺外，建设方面的情况 - 公司与施工团队和供应商保持长期合作，拥有供应商管理库存计划，能提前规划并应对供应限制；利用二手设备帮助客户克服挑战，不断关注市场并确保为客户提供最佳能力和设备基础设施 [68][69] 问题9: 对目前库存位置的看法，以及超大规模需求持续时是否会超出开发资本支出指南 - 公司不断调整开发计划，关注土地采购和货架等长周期部分；结合现有稳定投资组合的可用性、货架交付计划和土地储备，对库存位置有信心，超大规模交易通常在项目早期签约，土地储备和货架是很好的销售工具 [71][72] 问题10: 续约利差是否会继续改善，以及原因 - 过去几个季度续约利差受租赁组合变化影响，今年指导为略正；目前各产品类别续约利差为正，小于1兆瓦类别较过去12个月上升约130个基点，超过2.5%；趋势是积极的，但不能排除未来出现负现金按市值计价的情况 [73][74] 问题11: 季度末配额承担人员数量及招聘情况 - 约有130名配额承担人员，加上其他销售支持人员接近200人；公司能够招聘到人员，全球平台的差异化价值吸引销售人员，团队表现良好 [75][77] 问题12: 北弗吉尼亚租金上涨是续约还是新租赁，以及健康定价环境是暂时还是趋势 - 是同类新租赁价格，该市场需求强劲，供应受限，租金将继续呈积极趋势；公司在该市场表现良好，运营投资组合接近94%已租赁，在建项目剩余未租赁容量较少 [80][81] 问题13: 行业租赁活动不持续时，租金是否会面临下行压力 - 租赁需求的波动性已降低，过去几个季度需求更加多样化和稳定，结合供应背景，租金还有上升空间，将在一段时间内保持积极趋势 [83] 问题14: Teraco收购的最新情况及是否已纳入指导，以及全球并购市场情况和感兴趣的地理区域 - Teraco收购预计关闭时间和承保数字无变化，将跟进确认具体数字；全球并购市场仍然活跃，私募资本追逐交易，倍数居高不下；公司本季度进入2个新市场，回补部分供应市场，未来将选择性回补东欧、亚太和美洲部分地区 [86][89][90] 问题15: 同店NOI增长下降3%的原因及全年指导维持该水平的因素 - 外汇逆风对全年不利，一季度运营支出方面有一定成功，但客户破产是逆风因素，因此维持同店现金NOI全年指导 [91] 问题16: 破产对FFO展望的影响 - 除非核心直线调整外，一季度因破产前应收账款已承担约400万美元损失，预计全年额外承担约600万美元逆风，具体取决于客户破产程序中租约的接受或拒绝情况 [92] 问题17: 历史上本地货币计价债券对FFO外汇逆风的抵消情况，以及未来是否考虑使用期限工具平滑逆风 - 过去三年业务约40%为国际业务，此前外汇逆风或顺风在50 - 75个基点范围内，波动较小；发行非美元融资可自然对冲外汇风险，但不能完全消除损益表波动；公司将继续向非美元债务迁移，对使用外汇衍生品持开放态度 [95][96]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：数据中心行业 - 公司：Digital Realty Trust Inc.（NYSE:DLR），Teraco，Digital Core REIT（新加坡REIT） 纪要提到的核心观点和论据 公司概况 - Digital Realty是云与运营商中立托管设施的领先提供商，在26个国家的50个大都市地区拥有超280个数据中心，企业价值约500亿美元，是标准普尔500指数成分股和美国上市房地产投资信托基金（REIT）前十 [3] - 公司业务60%以上的收入来自北美，约30%来自EMEA，10%来自亚太地区，主要拥有自有房地产，无重大负债，有超4000个优质客户，多数为投资级评级或相当水平 [5] 2021年业务亮点 - 创纪录的预订年，预订额超5亿美元，约占年收入的13%，企业部门新增近500个新客户 [6] - 基本完成2年前收购的Interxion的整合，欧洲市场取得显著成功，第四季度预订额创纪录 [6][7] - 产品持续创新，全球投资不断，全球投资组合中有超250兆瓦正在开发，主要集中在国际市场，尤其是EMEA和亚太地区，部分北美城市也在增长 [7] - 资本来源不断演变，去年12月初完成新加坡REIT（S - REIT）交易，出售10项资产，价值约14亿美元，产生近10亿美元收益，与Digital Core REIT建立长期资本合作关系 [8] - 签署协议收购南非Teraco多数股权，预计今年上半年完成交易，该公司资产战略意义重大，与公司现有业务互补 [9] - 第四季度预订额创纪录，超出预期，资产负债表和资本成本持续改善，几周前因盈利强劲将股息提高约5% [11] 客户需求与市场趋势 - 客户需求强劲，从地区来看，欧洲是最强劲的地区之一，2020 - 2021年约一半的预订来自美国以外，包括EMEA和亚太地区；亚太地区也是创纪录的一年，新加坡市场表现强劲；北美在关键细分市场持续成功，北弗吉尼亚州入住率超90%，开发中的空间租赁率超50%，企业业务预订也呈上升趋势 [13][14] - 业务整体从地区和规模部署来看都很强劲，预计2022年需求趋势将持续，过去连续5个多季度季度预订额在1 - 1.2亿美元之间，第四季度表现出色 [17] 俄乌冲突影响 - 公司在乌克兰无业务，与俄罗斯相关的客户极少，对业务无重大影响，预计未来也不会有显著影响 [19] 2022年业务展望与增长因素 - 2022年公司预计有6% - 8%的综合增长，出售10项资产给S - REIT会带来收入损失，但收购Teraco预计带来的收入与之大致抵消，具体取决于Teraco交易完成时间 [20][22] - 从长期来看，假设能保持健康的预订水平，结合续约利差、客户流失等因素，公司目标是实现高个位数的收入增长 [23][24] 企业托管市场机会 - 公司一直有企业业务，2015年收购Telx后更具意义，后续通过一系列收购和扩张，在北美、欧洲和亚太地区加强了企业业务布局 [26][27] - 企业业务需求更可预测，公司凭借高连接性资产增加了客户价值，在游戏、医疗保健、软件应用等领域看到增长，2021年0 - 1兆瓦类别（主要是企业业务）的预订平均约占40%，未来将继续是重点 [28][29] - 市场份额增长来自两方面，一是从规模较小的竞争对手处夺取份额，二是随着企业客户数字化转型，吸引从未使用过运营商中立服务的企业客户 [31] 能源成本应对 - 公司合同结构有利，超80% - 90%的电力成本直接由客户报销，同时高度对冲电力成本，约85%的电力成本已对冲，主要在EMEA市场，还会增加额外对冲 [33] - 拥有电力购买协议，在电力成本上升时受益，可抵消部分成本增加 [35] - 2022年因对冲措施影响较小，预计对底线影响在0.03 - 0.05美元之间，未来会继续监测，认为合同结构和大量成本转嫁使公司在2022年及以后能较好应对能源成本问题 [38] 供应链管理 - 公司未看到部署受供应链影响的重大变化，通过供应商管理库存战略提前锁定设备条款、定价和交付，确保能按时满足客户需求，对2022 - 2023年的建设和开发有信心 [40][41][42] Teraco收购 - Teraco是非洲大陆和全球连接性最高的资产组合之一，拥有超20000个交叉连接，符合公司全球、连接和可持续的战略，是公司非洲增长战略的一部分，与公司在非洲的其他收购互补，还能连接到EMEA市场 [44][45] - 公司收购其约55%的控股权，管理团队出色，客户基础与Digital Realty互补，预计能在南非和非洲大陆继续发展业务 [46] 核心FFO每股收益增长 - 2021年核心FFO每股收益增长约5%，高于初始指引；2022年报告基础上预计增长5%，考虑资产出售、收购和外汇因素，正常化基础上增长超6%，长期来看，预计处于中高个位数增长轨迹 [48][49] 资本分配与杠杆管理 - 2022年主要资金用途是Teraco收购和持续的开发项目，预计开发支出23 - 25亿美元，资金来源包括约10亿美元的远期股权、运营现金流、30亿美元的循环信贷额度（年底已提取约4亿美元）、债务市场融资和S - REIT筹集的资金 [51][52] - 公司长期目标杠杆率约为5.5倍，目前略高于该水平，但通过多种资本渠道和预期的盈利增长，有望将杠杆率恢复到目标水平；大部分债务为长期固定利率，2023年无到期债务，2022年到期债务可通过循环信贷额度偿还，固定费用覆盖率超4倍，对杠杆管理有信心 [54][55] 边缘计算机会 - 边缘计算机会仍在发展中，公司正在积极监测，已通过Vapor IO和AtlasEdge对边缘计算公司进行投资，部分领导者参与相关业务；公司部分高连接性资产与边缘计算相关，未来会继续关注其发展 [57][58] 其他重要但可能被忽略的内容 - 新加坡REIT（S - REIT）由Digital Realty的长期资深人士管理，自去年12月底首次公开募股以来股价大幅上涨 [9] - 公司在2021年指导现金续约利差略为负，实际为负0.3%，2022年指导约为持平，显示出续约利差的积极趋势 [23] - 公司在2022年初发行了额外的欧元债券并赎回了美国部分高息债务 [52]