业绩总结 - 公司在2023年初看到了积极的市场前景，包括租金涨幅的正向趋势[1] - 公司指导正向租金涨幅和租金增长，以及积极的同店销售增长[1] - 全球市场中的定价动态有所改善，尤其是在过去的12至18个月内[13] 未来展望 - 公司计划继续提高在运营投资组合中的占用率，尤其是针对大型连续空间的需求[2] - 公司计划继续通过开发合资企业和其他资金来源来降低资本需求[3] - 公司预计明年将继续保持有利的定价环境，但仍需降低负债率[4] 市场扩张和并购 - 公司通过出售非核心资产和稳定合资企业，成功降低了负债率[3] - 公司看到北美市场AI需求较大，但预计欧洲和亚太地区也将迅速跟进[9] - 公司预计AI需求将逐渐扩展到其他国际市场，特别是在企业和AI培训领域[10] 其他新策略和有价值的信息 - 公司关注外部因素对业务的影响，包括汇率、利率和电力价格[5] - 印度市场被视为高增长市场[11] - 在全球组合中，我们有大约375兆瓦正在开发中[12]

公司业务发展 - 公司主要业务目标是实现每股收益和资金运营长期增长、向股东和Digital Realty Trust, L.P.的持有人支付分配以及投资资本回报[119] - 公司通过发展现有开发空间、收购未来发展用地和收购新物业等方式来实现当前和未来内部增长[120] 租赁情况 - 公司在2023年6月30日的租赁活动中，平均剩余租约期限约为五年[132] - 公司在2023年6月30日的租赁活动中，0-1兆瓦范围内的续租面积为1,080平方英尺，新租金率为224美元，平均租金率为237美元，租期为5.8年[133] - 公司在2023年6月30日的新租赁活动中，0-1兆瓦范围内的新租赁面积为281平方英尺，新租金率为251美元，租期为3.7年[133] - 公司预计2023年到期的数据中心租约的平均租金率将较目前的租金率有所增长，但未来的续租情况和租金率仍存在不确定性[135] - 公司的地理集中度较高，主要租赁市场集中在北弗吉尼亚、芝加哥、伦敦等地，其中北弗吉尼亚占总年租金的17.5%[136] 运营费用 - 公司的运营费用主要包括公用事业、物业税、物业管理费、保险和场地维护成本，其中电力和其他公用事业费用是运营费用的重要组成部分[137] - 公司的资产管理、法律、会计、公司治理、报告和合规等成本被归类为运营费用中的一般和行政成本[139] 财务状况 - 截至2023年6月30日，公司现金及现金等价物为124.5百万美元，未来资本支出承诺约为27亿美元[178] - 公司的固定利率债务总额为12072.9亿美元，占总债务的83.2%[200] - 公司在2023年上半年的现金流量情况表明，经营活动提供的净现金为81.41亿美元，投资活动使用的净现金为12.79亿美元，融资活动提供的净现金为4.84亿美元[204] 风险管理 - 公司认为通货膨胀可能会部分抵消租金和费用上涨，但通货膨胀期间可能导致可变利率债务成本上升[209] - 公司主要货币风险暴露为欧元、日元、英镑、新加坡元和南非兰特，通过本地货币融资和跨货币利率互换等方式来减少外汇风险[218]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度收入同比增长20%,剔除电费后同比增长12% [46] - 第二季度调整后EBITDA同比增长14%,环比增长4% [49] - 第二季度核心FFO每股为1.68美元,环比增长2% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零到1兆瓦以上互联业务新签约占总签约的43%,保持强劲 [35][36] - 大于1兆瓦新签约环比增长超60%,主要来自EMEA地区 [19] - 互联网收入同比增长12%,环比增长3%,保持强劲增长 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 北弗吉尼亚市场供给紧张,租金价格近一年翻倍 [38][39] - 美国、EMEA和APAC地区的租金价格也有所上涨 [40] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续加强客户价值主张,提升互联网服务能力,推动高性能计算和AI应用 [10][11] - 公司通过资产出售和合资等方式,进一步优化资本结构,提高资金效率 [12][28] - 行业供给受到电力等因素制约,公司有望从中获益 [13] - 云计算和数字化转型推动数据和AI需求增长,公司处于有利位置 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对行业基本面持续改善和客户需求旺盛保持乐观 [8][9][13] - 公司看好AI应用带来的新需求,正在积极布局 [14][15] 其他重要信息 - 公司获得气候中性数据中心认证,致力于可持续发展 [32][33] - 公司与Reliance Jio合作,进一步拓展印度市场 [31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **David Barden提问** 询问公司未来开发合资项目的计划和资金来源 [60][61] **Andrew Power和Gregory Wright回答** 公司将继续寻求开发合资项目,利用第三方资本满足客户需求,同时也会考虑出售更多稳定资产来优化资本结构 [62][63][117][118] 问题2 **Jon Petersen提问** 询问公司在北弗吉尼亚市场的定价情况 [68][69] **Andrew Power和Matthew Mercier回答** 公司在该市场的租金价格大幅上涨,反映了供需失衡,公司正在与当地电力公司合作增加供给 [70][71] 问题3 **Michael Elias提问** 询问公司是否愿意承接100兆瓦以上的大型项目 [77][78] **Andrew Power回答** 公司会审慎评估大型项目,确保能最大化资产使用效率,同时也会寻求合作伙伴支持大型项目的开发 [79]

业绩总结 - 2023年第二季度总运营收入为1,339,541千美元，较2022年同期的1,109,171千美元增长20.7%[32] - 2023年第二季度基本每股FFO为1.56美元，较2022年第二季度的1.54美元增长1.3%[28] - 2023年第二季度的EBITDA为667,866千美元，较2022年同期的515,642千美元增长29.4%[48] - 2023年第二季度的净收入可供普通股东为108,003万美元，较2022年同期的53,245万美元增长102.5%[181] - 2023年第二季度的总费用为485,761千美元，较2022年同期的401,764千美元增长20.9%[52] 用户数据 - 2023年第二季度的空置率从2022年第一季度的1.8%下降至0.6%[4] - 2023年第二季度的租金增长率为6.5% GAAP，显示出市场需求的强劲[6] - 2023年第二季度签署的续租合同年化现金租金收入总计211百万美元，显示出强劲的续租能力[6] - 平均租金率连续第五个季度上升[118] 未来展望 - 2023年同资本现金净运营收入（NOI）指引上调，预计增长3%至5%[123] - 2023年核心每股基金运营（Core FFO）预期为6.65至6.75美元[131] - 2023年第二季度总收入预计在55亿至56亿美元之间[131] - 2023年第二季度调整后EBITDA预计在26.75亿至27.25亿美元之间[131] - 2023年第二季度的租赁续签率（现金基础）预计超过3%[131] 资金与资本结构 - 2023年通过资本回收和ATM发行筹集了超过30亿美元的资金，增强了流动性[42] - 2023年第二季度的债务杠杆率为6.3倍，反映出公司在资本结构上的稳健性[14] - 截至2023年6月30日，企业总价值为53,297,179千美元[80] - 截至2023年6月30日，净债务与最近四个季度调整后EBITDA的比率为6.8倍[81] - 2023年更新的债务指导为22亿至30亿美元，较之前的15亿至25亿美元有所上调[39] 费用与支出 - 2023年第二季度的折旧和摊销费用为432,573万美元，较2022年同期的376,967万美元增长14.7%[186] - 2023年第二季度的交易和整合费用为17,764万美元，较2022年同期的13,586万美元增加30.4%[192] - 2023年第二季度的非控制性合伙企业权益为2,500万美元，较2022年同期的1,500万美元增长66.7%[182] 其他信息 - 2023年第二季度的外汇影响减弱，主要货币的收入暴露情况显示出公司在本地货币融资方面的自然对冲能力[10] - 2023年第二季度的强劲待处理订单为4.37亿美元[139] - 2023年第二季度的固定费用覆盖比率为6.8倍[127]

公司业绩 - Digital Realty 是全球最大的数据中心容量所有者和运营商，支持全球5000多家客户，拥有超过50个大都市区域的数字基础设施[1] - 过去几个季度，Digital Realty 在小于一兆瓦互连类别方面取得了更好的渗透，几乎占据了上季度新签约的一半，新增了超过120个新客户[2] - 美国市场的空置率从两三年前的10%下降到今天的3%[10] - 新的租赁价格和ROI表现良好，释放率也有所提高[10] - 在北美，预期收益率平均为8.4%，但大多数交易都朝着两位数回报率的方向发展[11] 资金筹集和发展计划 - 公司计划通过非核心处置筹集超过20亿美元的资金，以支持未来的发展机会，包括不到2亿美元的非核心处置[3] - Digital Realty 正在积极寻求私人资本倡议，包括非核心和合资企业，以作为资金来源，以支持业务发展和战略目标[4] AI 技术应用和影响 - AI 在数据中心中的应用仍处于早期阶段，大部分需求来自云计算、边缘计算等领域，AI 相关的需求仍在不断增长[5] - AI 的发展将对数据中心设计产生影响，未来建设将需要更高的功率密度和更好的冷却技术，以支持 AI 的成功应用[6] - AI 的普及将带来更多的需求，不仅在超大规模部署方面，也会影响企业客户，数据中心需要满足不同类型的架构需求[7] - AI 的发展将使延迟变得更加重要，特别是在实时交互方面，数据中心需要考虑数据的接近性和延迟问题，以支持商业决策[8] - AI 的发展将促使数据中心设计更加注重模块化、功率分配和冷却技术，以满足不断增长的 AI 应用需求和客户要求[9] 市场趋势和竞争优势 - 预计在一些市场会出现电力供应问题，如都柏林、阿姆斯特丹和法国[12] - 企业端和超大规模端的竞争对手不多，这对公司的市场份额保持有利[13] - 公司通过进行有机并购和出售非核心资产来加强组合和长期定价能力和增长[15] 股息和风险 - 公司认为基于目前情况，股息没有风险[16]

公司业务发展 - 公司主要业务目标是实现每股收益和资金运营长期增长、股息支付和资本回报、投资回报率的最大化[112] - 公司通过发展现有空间、收购土地用于未来发展和收购新物业等方式来实现当前和未来内部增长[113] 财务活动 - 公司在2023年第一季度完成了一系列重要活动，包括满足托管协议的条款和条件，生效了7.4亿美元的高级无抵押期限贷款设施[118] - 公司通过ATM股权发行协议计划发行总额高达15亿美元的普通股[156] - 公司的全球循环信贷设施为其提供了足够的资金来支付分配给母公司的现金分红[157] - 公司的母公司有时会寻求通过现金购买或以母公司股票交换的方式赎回或回购其股权或子公司的债务证券[159] - 公司的母公司有意继续向其普通股股东定期支付现金分红[160] - 公司的运营合作伙伴需要继续在债务和股权市场筹集资金，以满足REIT分配要求并维持母公司的REIT地位[162] 财务状况 - 公司的总营收在2023年第一季度相比2022年同期增加约2.11亿美元，稳定化的租赁和其他服务收入增加了1.08亿美元[137] - 公司的总的物业级运营和维护费用（不包括公用事业）在2023年第一季度相比2022年同期增加了约1.36亿美元，主要是由于数据中心劳动力和公共区域维护费用增加[140] - 公司的总的稳定化和非稳定化公用事业费用在2023年第一季度相比2022年同期分别增加了约7.65亿美元和2.87亿美元，主要是由于公用事业消耗增加和新开发站点组合的增长[141] - 公司预计在2023年12月31日结束的九个月内，将在其发展项目上支出约17亿至19亿美元的资本支出[167] - 公司的发展项目是其流动性需求的关键组成部分，包括基础建设和数据中心建设[168] - 公司的资本支出活动主要由可用现金以及股权和债务资本资助[172] - 公司预计将通过运营现金净额、未来长期担保和无担保债务以及母公司发行的股权和债务证券来满足短期和长期流动性需求[177] - 公司的全球循环信贷设施提供了39亿美元的借款额度，可用于满足流动性需求[178] - Teraco于2022年12月签署了价值118亿兰特的贷款协议，其中57亿兰特用于公司持续增长，61亿兰特用于债务再融资和延长现有债务的平均到期日[181] - 截至2023年3月31日，固定利率债务为119.5亿美元，变动利率债务为2.65亿美元，总债务为180.05亿美元，固定利率债务占81.1%，变动利率债务占18.9%[183] - 2023年3月31日，运营合作伙伴的担保债务约为11.23亿美元[185] - 2023年3月31日，经营活动净现金流为34.97亿美元，投资活动净现金流为-74.9亿美元，融资活动净现金流为39.09亿美元[187] - 2023年3月31日，基本FFO每股为1.63美元，稀释FFO每股为1.60美元[194] - 截至2023年3月31日，固定利率债务为119.5亿美元，变动利率债务为2.65亿美元，总债务为180.05亿美元[199] 风险管理 - 公司面临来自多种外币汇率波动的风险，主要货币敞口包括欧元、日元、英镑、新加坡元和南非兰特[200] - 公司尝试通过以当地货币面额融资来减少外汇交易带来的风险，同时也可能通过外汇远期或期权对冲明确定的交易敞口[200] - 外汇与美元的关系变化可能影响公司的收入、运营利润、分配以及资产账面价值和股东权益[201]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股1.66美元，较上一季度增加0.01美元，较去年同期减少0.01美元；按固定汇率计算，核心FFO为每股1.69美元，而2022年第一季度报告为1.67美元 [77] - 总营收同比增长19%，环比增长9%；剔除公用事业报销后，总营收同比增长13%，环比增长4%，报销占公用事业费用的比例保持在92% [50] - 同一资本现金NOI较2022年第一季度增长3.4%，得益于同店入住率提高90个基点、年度租金上调和正向续租利差 [51] - 季度末报告的杠杆率为7.1倍，固定费用覆盖率为4.4倍；加权平均债务期限为五年，加权平均票面利率为2.8%；约82%的债务以非美元计价，超80%的净债务为固定利率，97%的债务为无担保债务 [52][81] - 维持2023年全年核心FFO和固定汇率核心FFO每股指引区间在6.65 - 6.75美元；确认全年调整后EBITDA指引中点为27亿美元 [54][82] 各条业务线数据和关键指标变化 零到一兆瓦加互连业务 - 第一季度该业务租赁近5000万美元，包括EMEA地区第二强的预订季度和创纪录的互连预订，推动互连收入首次在本季度超过1亿美元 [30] - 新租赁8300万美元，零到一兆瓦加互连租赁占总签约量的57%，得益于公司历史上最好的互连签约季度 [58][72] 大于一兆瓦业务 - 第一季度签约量降至3500万美元，活动分散在全球各地，但弗吉尼亚州北部无签约；2022年签约超3.7亿美元和288兆瓦新租赁 [73][74] 续租业务 - 第一季度签署1.55亿美元续租租约，现金基础上定价上涨4.5%，为疫情初期以来最强劲的续租定价季度；0 - 1兆瓦类别续租利差在第一季度加速上升4.6%，大于一兆瓦续租现金续租利差增加4.4% [49] 各个市场数据和关键指标变化 弗吉尼亚州北部市场 - 因电力传输问题产能受限，过去三年包括2022年下半年每季度签署约2000万美元新租赁，2023年第一季度仅签署250万美元新租赁；预计供应减少将使定价和续租利差提高 [74][75] 其他市场 - 德国和法国市场增长强劲；公司预计很快将在六大洲30多个国家开展业务 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 加强资产负债表效率，包括完成非核心资产处置、对稳定的超大规模项目进行合资、分享北美和EMEA超大规模开发项目 [21] - 扩大产品组合和在托管和互连领域的业务，通过有机增长和收购扩大托管和连接能力，增加连接相关产品功能 [30][34] - 加强客户价值主张，招聘Steve Smith领导美洲地区，加速和提升在最大市场的业务 [57] 行业竞争 - 与私人支持的公司竞争已久，当前竞争对手面临电力、人员、供应链、成本和资本获取等问题；公司因长期投资、与供应商合作等优势，对超大规模客户更具吸引力 [9][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全球存在不确定性，但公司第一季度表现强劲，核心投资组合基本面复苏，对全年业务保持谨慎乐观 [44][46] - 数据中心行业需求强劲，超大规模客户需求健康，公司有望通过新开发和客户流失机会为客户提供增长容量 [3][67] - 随着供应放缓和需求持续强劲，数据中心租金得到支撑，续租利差和核心增长指标转正，预计2023年将持续复苏 [66] - 尽管经济衰退可能减缓资本支出，但第三方数据中心受益于外包趋势，公司业务有望保持弹性 [68] 其他重要信息 - 第一季度，一家领先的ESG评级机构将公司列入2023年顶级ESG公司名单，公司还被美国环境保护署评为顶级25家绿色能源合作伙伴之一；公司签署了一份10年的太阳能项目电力购买协议，增加可再生能源容量 [69] - 公司将于5月24日和25日举办Marketplace Live 2023活动，主题为“数字世界的十字路口，数据交汇点” [156] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 大于1兆瓦租赁业务在第一季度低于历史水平的原因 - 并非有意识减少业务，该类别业务有一定波动性；上一季度未在阿什本达成交易，超大规模客户在消化需求信号并受宏观环境影响，但公司对宏观需求和客户关系有信心 [85][87] 问题: 如何平衡提高价格与维护客户关系 - 采取整体方法对待客户关系，最大客户在公司多个地点有业务；定价受供需动态影响，公司会与客户坦诚沟通，将续约、新业务和扩张等事宜综合考虑 [89][99] 问题: 互连业务未来趋势 - 团队在市场推广方面表现出色，未来还有进步空间；本季度互连签约有一次性大单；随着ServiceFabric产品推向市场，有望为客户提供更简单的多目的地访问方式，促进虚拟业务增长 [91][92] 问题: 资本回收计划能否使杠杆率降至6倍 - 资本计划基于20多亿美元的合资机会和非核心资产处置，加上预计今年EBITDA增长近10%，预计年底杠杆率将回到6倍左右 [113] 问题: 开发项目的最低收益率及要求变化 - 进行细致的市场评估，要求提高资本配置标准，优先考虑战略项目和高回报、高长期增长项目 [114] 问题: 业务战略和财务模式是否有重大变化 - 强调加强客户价值主张是关键战略优先事项，自2015年以来一直在拓展产品和全球业务，为客户提供全方位数据中心解决方案 [117][119] 问题: 续租利差是否会因大型重新谈判转为负数及长期收益率情况 - 对当前积极的定价环境有信心，预计全年续租利差为正；收益率在改善，定价动态超过通胀压力，随着项目增加和租赁填充，收益率有提升空间 [125][178] 问题: 人工智能对客户租赁计划和对话的影响 - 人工智能是长期需求的增量浪潮，公司现有云基础设施与人工智能相邻，能够支持部分人工智能需求；强调设计早期考虑电力和互连性的重要性，公司的开放互连能力使人工智能部署更成功 [139][144] 问题: 阿什本市场何时能开始额外开发、是否有溢出效应及续租利差情况 - 该地区相关部门正在解决电力问题，预计2026年电力供应更合理；公司有望在2026年前通过开发和客户流失提供增量增长容量；溢出效应存在，马纳萨斯是受影响较大的市场；阿什本市场租金已大幅上涨，预计续租利差将保持积极 [153][154] 问题: 为何数据中心租金增长不如其他商业房地产行业 - 公司积极管理平台和能力，利用客户流失机会以更高价格重新出租，并转向更精细的企业托管客户；市场供需动态影响租金增长，但数据中心市场仍在发展，价格上涨需要时间 [184][186]

公司地理集中度 - 公司的地理集中度主要体现在北弗吉尼亚、芝加哥、伦敦、纽约等地区，其中北弗吉尼亚占总年租金的18.3%[1] 公司运营费用 - 公司的运营费用主要包括公用事业、物业税、物业管理费、保险和场地维护成本等[2] - 公司的租赁合同中，部分租户会补偿公司部分或全部的物业运营费用和房地产税，但对于Turn-Key Flex®设施，公司可能无法获得物业运营费用的补偿[3] - 公司的其他运营费用包括固定资产折旧、无形资产摊销和交易及整合成本等[4] 公司营收情况 - 公司的总营收在2022年同比增长了6.0%，主要受非稳定化租金和其他服务收入的增长推动[5] - 公司稳定化租金和其他服务收入在2022年同比下降，主要受外汇汇率影响和租户补偿增加的影响[6] - 公司非稳定化租金和其他服务收入在2022年同比增长，主要受全球开发项目的完成和租赁活动增加的影响[7] 公司资金需求和来源 - 公司主要资金需求是支付普通股和优先股的股息[8] - 公司主要资金来源是从运营合作伙伴处获得的分配[9] - 公司可能根据市场条件和可用定价从时间到时间发行股票[10] - 公司计划使用ATM股票发行协议的净收益[11] 公司资本支出和债务情况 - 公司预计2023年将在发展项目上支出约23亿至25亿美元的资本支出[12] - 公司计划通过现金购买和/或与母公司的股权交换来偿还或回购未偿还的债务[13] - 公司计划通过运营现金净额、未来长期担保和非担保债务以及母公司发行的股权和债务证券来满足短期和长期流动性需求[14] - 公司的债务总企业价值比率约为35%，基于2022年12月31日Digital Realty Trust, Inc.普通股的收盘价[15] 公司现金流和财务报表 - 公司2022年度经营活动现金净额为1659.4亿美元，投资活动现金净额为-4699.4亿美元，融资活动现金净额为2969.1亿美元[16] - 公司2022年度融资活动现金净额增加主要是由于短期借款提供的现金增加、受担保/无担保债务收益提供的现金增加以及发行普通股净额增加[17] - 公司的财务报表是按照美国通用会计准则（U.S. GAAP）编制的，以美元为报告货币[18]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO每股1.65美元，符合第四季度隐含指引区间低端，环比和同比均下降1%；按固定汇率计算，核心FFO环比下降1%，同比上升2%；2022年全年按固定汇率计算核心FFO每股6.91美元，较2021年增长6% [42][43] - 第四季度数据中心收入按固定汇率计算同比增长4%，较第一季度的1.8%降幅有所改善，主要得益于入住率提高、正的续租利差和互联收入增长 [44] - 第四季度运营收入56%以美元计价，20%以欧元计价，7%以英镑计价，6%以新加坡元计价，2%以日元计价；美元强势使报告的收入增长和调整后EBITDA增长分别受到约500个基点的负面影响 [45] - 季度末报告的杠杆比率为6.9倍，固定费用覆盖率为4.9倍；若按平均汇率计算债务，净债务与调整后EBITDA比率为6.7倍 [46] - 2023年核心FFO每股指引范围为6.65 - 6.75美元，中点为持平增长；预计现金和GAAP续租利差提高至超过3%，相同资本现金NOI增长3% - 4%，到年底总投资组合入住率提高80个基点 [49][50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度新签租约总额1.17亿美元，0 - 1兆瓦细分市场强劲反弹，互联签约创纪录，占总签约量40%；9笔最大交易中有8笔在北美以外 [35] - 小于500千瓦的最小客户细分市场租赁量反弹，达到2022年第二好季度，平均租金为全年最高；EMEA地区0 - 1兆瓦加互联签约创季度纪录 [36] - 第四季度新签租约价格连续第四个季度上涨，客户留存率近90%，客户流失率降至0.8%，为近3年最低 [38] - 年底已签约但未开始的租约积压达到创纪录的4.77亿美元，主要因纳入Teraco；签约与开始之间的滞后时间仍接近15个月，约60%的积压租约预计在2023年开始 [39] - 第四季度续签租约1.95亿美元，现金基础上价格上涨0.8%；全年续签近7亿美元现有业务，现金基础上增长1.8%，略好于2022年上调后的指引 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 需求地理分布广泛，APAC、美洲和EMEA地区均有强劲贡献 [25] - 第四季度，大于1兆瓦细分市场中，美洲、EMEA和APAC地区贡献接近均衡 [35] - 0 - 1兆瓦交易在EMEA和美洲地区发挥优势，EMEA地区创季度纪录 [36] - 9笔最大交易中有8笔在北美以外，日本、南非、拉丁美洲和欧洲贡献强劲 [35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 加强客户价值主张，通过执行会议场所战略，为企业和服务提供商客户提供可持续的连接丰富解决方案，实现中长期有机增长；如宣布在阿什本园区新增AWS Direct Connect接入点，签订116兆瓦可再生能源购买协议 [18][19] - 整合和创新全球资产组合能力，打造世界上最大的开放网络平台，使客户和内部团队受益 [19] - 多元化和加强资本来源，支持客户数字基础设施需求，提高资本效率和投资者回报；计划通过非核心资产处置、核心资产合资企业和特定核心市场规模开发合资企业进行资本循环 [19][51] - 行业需求强劲，受数字化转型、向云迁移和集中计算趋势支持；AI技术发展可能带来新的需求浪潮，公司有能力支持客户并将相关需求纳入设计 [20][22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对业务基本面感觉良好，定价和需求情况乐观，对相同资本现金NOI增长和相关市值计价有信心；租赁开发管道进展顺利，但处置和合资企业资本关闭时间不确定；假设外汇既不是逆风也不是顺风，但可能影响明年业绩 [2] - 需求依然强劲，企业和超大规模客户需求持续增长，公司与超大规模客户关系不断发展，价值不断提升，将推动需求增长和业务发展 [1] - 认为公司处于有利地位，有能力抓住机遇，实现增长；AI技术发展可能带来新的需求浪潮，公司对此感到兴奋并积极准备 [20][22][98] 其他重要信息 - 第四季度出售德国法兰克福一个数据中心25%的权益给Digital Core REIT，交易价值近5亿美元，为公司带来约1.5亿美元收益；在5个不同城市收购土地用于未来开发，包括首次进入罗马和阿克拉市场 [29] - 公司因ESG表现获得多项认可，包括连续六年获得NAREIT数据中心可持续发展领袖之光奖，被Sustainalytics列入2023年顶级ESG公司名单，被《新闻周刊》评为2023年美国最负责任的公司之一，再次入选JUST Capital最公正公司名单 [31] - 2022年签订总计470兆瓦可再生能源合同，2023年新增160兆瓦太阳能电力；公司致力于减少对环境的影响，实现可持续增长 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年20亿美元资产出售和合资企业目标的细分、资产类型、时间和定价情况 - 公司看到稳定合资企业和开发合资企业资产需求强劲，市场定价保持稳定；资金计划中点为20亿美元，非核心资产处置约5亿美元，其他两类占大部分；非核心资产出售的资本化率范围为0% - 10%，取决于具体资产情况 [54][55][57] 问题2: 完成资产出售和合资企业后，2023年底杠杆率情况 - 公司计划通过资产出售和合资企业获得资金用于开发支出，预计调整后EBITDA增长8% - 9%，将有助于降低杠杆率，年底有望接近6倍 [61] 问题3: 超大规模客户需求漏斗情况以及2023年续租利差在大于1兆瓦和小于1兆瓦类别中的表现，以及供应有限市场的租金改善情况 - 超大规模客户需求依然强劲；定价自2022年初开始向有利于公司的方向发展，小于1兆瓦细分市场引领增长，2023年整体续租利差将出现积极拐点，是近10年最好的现金市值计价拐点；北弗吉尼亚州市场租金上涨明显 [63][66][67] 问题4: 作为CEO首次电话会议，在整体运营实践、产品重点战略和资本配置方面的原则和行动，以及FFO每股指引达到中点或上限的运营催化剂 - 公司的三大优先事项为加强客户价值主张、整合和创新能力、多元化和加强资本来源；FFO每股指引达到中点或上限的催化剂包括续租利差改善、租约开始管道和整体定价情况 [70][71][73] 问题5: 第三方为开发管道提供资金的挑战因素 - 资本大量流入数字基础设施领域，但合适资产有限，公司有合作历史，将寻找志同道合的长期投资者合作，以提高资本效率和挖掘增长潜力 [74][75] 问题6: 加速互联业务发展的关键步骤，以及非核心资产处置计划从15亿美元变为5亿美元的原因 - 加速互联业务发展的关键步骤包括增加关键地点、吸引客户、应用内部技术和进行外部创新；非核心资产处置计划未改变，之前剩余15亿美元，计划2023年处置约5亿美元，将继续执行该计划 [78][81][82] 问题7: 收入和EBITDA增长指引中点的有机增长部分，以及EBITDA增长和核心FFO每股增长之间差距的原因和解锁潜力的机会 - 收入增长约23%，其中约14%与公用事业报销相关，净租金和互联收入增长约9%，与调整后EBITDA增长一致；核心FFO增长受限是因为公司计划降低杠杆率和改善资产负债表，预计2024年情况将改善 [86][87] 问题8: PowerCo交易和资产循环处置对2023年相对于2022年收入和EBITDA增长率的影响 - 处置和合资企业资本计划范围已考虑潜在处置的影响，具体影响受时间因素影响 [88] 问题9: 供应链限制缓解后，大客户采购空间的行为变化，以及公司对股息每股、最优派息水平的考虑，是否会将股息作为融资和去杠杆的手段 - 供应链有所缓解但未恢复正常，需求超过供应，大客户采购行为未受明显影响；股息由董事会决定，公司目标是最大化可用自由现金流，确保支付100%应税收入，考虑适当派息率和潜在处置带来的资本收益 [90][92][93] 问题10: 阿什本市场的可用电力情况、对客户承诺的保障以及客户购买模式的变化 - 阿什本市场电力供应仍受限，但公司有信心为客户提供电力，满足承诺；预计2023年该市场客户留存率提高、流失率降低，可将空置空间重新出租获得更高收益；客户购买模式未发生重大变化，需求仍集中在该市场 [95][96]

纪要涉及的行业或者公司 行业：通信媒体与娱乐、数据中心行业 公司：Digital Realty Trust, Inc. 纪要提到的核心观点和论据 公司战略 - 核心观点：公司战略无重大转变，将继续围绕“全球、连接、可持续”展开，重点是实现有机可持续增长并恢复资产负债表[5][7][8] - 论据：过去几年通过收购如Interxion、Teraco等，在全球布局上取得进展，目前拥有300个数据中心，分布在50多个市场、26个国家；推出ServiceFabric，优化连接服务；过去一年定价改善、空置容量续租情况良好 资产收购与扩张 - 核心观点：目前公司认为已处于多数主要市场，可通过有机发展扩张，但不排除未来进入新市场的可能[14] - 论据：调查显示57%的观众认为公司有足够地理覆盖，可通过有机发展扩张；公司在全球市场布局已较为广泛 销售组织与业务 - 核心观点：销售组织目前状况良好，能满足业务需求，未来随企业业务拓展会重新评估[16][17] - 论据：云服务提供商和超大规模业务客户有限，不需要大量销售团队；过去4个季度中有3个是租赁生产创纪录的季度 业务需求与预订 - 核心观点：整体需求状况良好，虽部分小客户有疲软迹象但未恶化且有望改善，2023年季度预订情况受供应限制影响[21][25] - 论据：今年至今总预订接近4.5亿美元，有2个创纪录季度；超大规模业务需求旺盛，部分市场供应不足；调查显示60%观众认为2023年季度预订低于2022年 能源成本与客户需求 - 核心观点：能源成本上升未导致客户需求重大变化，因数据中心部署对客户业务至关重要[27] - 论据：客户知晓电力成本增加，数据中心部署是关键任务，无法延迟 定价策略与财务表现 - 核心观点：定价趋势积极，有望提升有机财务表现和整体底线收益[29][30][32][33] - 论据：今年首次引导正续约价差；约40%合同包含CPI通胀调整；运营费用控制良好，除电力外多数可控制 核心利润率与投资 - 核心观点：排除电力因素，公司有望通过提高入住率和改善市场机会提升利润率，未来一年投资基本足够[35][36] - 论据：过去一年入住率有所提高；未来将继续评估市场、库存和目标情况 关键绩效指标（KPIs） - 核心观点：有望使收入和NOI的稳定KPIs回到有意义的正增长区间，目前已呈积极趋势且无重大阻碍[38][39][40] - 论据：稳定有机增长已开始好转；电力方面有对冲计划和合同调整机制；运营成本控制良好 资产负债表与杠杆 - 核心观点：目前杠杆率高于过去，目标是恢复到历史水平，有多种方式降低杠杆[42][43] - 论据：可通过非核心资产处置、合资企业合作、引入股权资本等方式降低杠杆 开发项目 - 核心观点：将更严格审查开发项目，目标是提高项目质量和收益率[51] - 论据：市场库存稀缺、资本成本增加和一定程度的通货膨胀等因素影响 其他重要但是可能被忽略的内容 - 管理层过渡是有计划的继任计划，并非因业绩问题或意外发展导致[11][12] - 第三季度提到的中小企业业务疲软情况，部分需求推迟到第四季度，且是为向投资者和分析师社区透明披露情况[22][23] - 公司计算和披露的杠杆率已包含合资企业份额，能为投资者和分析师提供清晰信息[49] - 公司认为市场存在对其有机稳定增长能力的质疑，但有信心展示积极进展；同时看到私人市场和公共市场价值存在错位，将其作为去杠杆策略的一部分[53][56]