文章核心观点 - 公司的盈利前景改善是影响其股价的最强大力量 [1][3] - 公司盈利预测的上调反映了其业务状况的改善,这将推动股价上涨 [2][3] - 追踪盈利预测修正是一种有效的投资决策方法,Zacks评级系统擅长于此 [4][7] 公司情况总结 - 公司2024财年每股收益预计为1美元,同比增长205.3% [5] - 过去3个月内,公司的共识盈利预测上调了33.3% [5] - Zacks评级系统将公司评级提升至2(买入),表明其估值修正能力较强,未来股价有望上涨 [1][7]

文章核心观点 - 房地产行业2024年表现较好,S&P 500房地产指数年初至今上涨11.1% [1] - 联储预计将降息,加上抵押贷款利率下降,有利于房地产市场复苏 [1] - 但高昂的抵押贷款利率仍压抑了房屋销售,整体房地产市场信心较为低迷 [2] 行业总结 - 房地产行业受益于联储降息预期和抵押贷款利率下降 [1] - 但高昂的抵押贷款利率抑制了房屋销售,整体市场信心较为低迷 [2] - 即使出现经济衰退,较高的房源库存也可能进一步推低房价,吸引首次购房者 [2] 公司总结 - Two Harbors Investment Corp.(TWO)是一家房地产投资信托公司,预计2024年盈利增长757.1% [3] - Tanger Inc.(SKT)是一家主要投资购物中心的房地产投资信托公司,预计2024年盈利增长6.6% [3][4] - Dynex Capital, Inc.(DX)是一家抵押房地产投资信托公司,预计2024年盈利增长205.3% [4]

行业表现与趋势 - 2024年房地产行业表现温和 S&P 500房地产精选行业SPDR（XLRE）截至8月6日年内上涨5.5% 但上半年表现不佳 直到6月底才开始回升 [1] - 美联储降息预期和抵押贷款利率下降推动了行业回暖 30年期平均抵押贷款利率上周降至6.5% 为2023年5月以来最低 周一进一步降至6.3% 为2023年4月以来最低 [2] - 全国房地产经纪人协会（NAR）预计2024年下半年抵押贷款利率将适度下降 房屋销售增加 价格趋于稳定 最新季度预测将30年期固定抵押贷款利率上调至6.9% 第四季度预测上调至6.5-6.7% [2] 市场预期与利率变化 - CME FedWatch工具显示 近四分之三的受访者预计美联储将在9月降息50个基点 这是近期的重要变化 此前市场仅预期降息25个基点 [3] - 市场预计年底前至少会有两次降息 利率大幅下降将进一步降低抵押贷款利率 [3] 投资机会与股票推荐 - 即使出现不太可能的衰退 较高的房屋库存也会进一步压低价格 吸引首次购房者 建议考虑投资该行业有潜力的股票 [4] - Two Harbors Investment Corp（TWO）预计今年盈利增长率为257.1% 过去60天当前年度盈利共识预期增长118.6% 目前Zacks评级为1（强力买入） [5] - Tanger Inc（SKT）预计今年盈利增长率为5.1% 过去60天当前年度盈利共识预期保持不变 目前Zacks评级为2（买入） [6] - Dynex Capital Inc（DX）预计今年盈利增长率为205.3% 过去60天当前年度盈利共识预期改善33.3% 目前Zacks评级为2（买入） [6]

文章核心观点 - 公司二季度账面价值（BV）表现符合预期，核心收益/EAD显著超预期，建议将百分比推荐范围上调2.5%，风险/绩效评级维持3.5不变，预计股息在可预见未来保持稳定 [2][3] BV表现 - 二季度BV小幅下降符合预期，投资组合和衍生品组合规模变动导致季度BV轻微表现不佳，普通股大宗发行和股权发行计划导致BV轻微摊薄 [2] - 二季度实际与估计的BV表现对比：投资（主要是固定利率机构MBS）实际为 -$45,269，估计为 -$40,000，每股差异 -$0.08；衍生品/对冲（不包括对冲收入）实际为 $41,135，估计为 $45,000，每股差异 -$0.06等 [3] - BV/NAV调整不变，价格目标已调整以反映变化，百分比推荐范围上调2.5%，风险/绩效评级不变 [3] 套期保值 - 套期保值覆盖率从67%降至66% [4] - 截至6月30日，利率互换名义价值 -$1000万，占比0.1%，平均期限7.0年；美国国债期货 - 长期欧洲美元期货名义价值 -$53.95亿，占比66%，平均到期月数3，平均期限13.1年等 [5] 收益结果 - 季度BV波动完全匹配无差异，核心收益/EAD显著超预期 [5][6] - 报告的GAAP BV为 $12.50，与预测一致，收益报告为 -$0.121，超预测56.00%，较上一季度变化59.7% [7] 估值 - 截至7月22日，股息收益率12.53%，评级为持有，年度股息率 $1.56，派息率7977%，风险评级3.5，行业为抵押REIT，子行业为机构mREIT [8] - 价格 $12.45，收益预测 $0.02，预计NAV $12.80，价格与NAV比率0.97，强力买入价低于 $10.60，买入价低于 $11.85，高估价高于 $13.10 [8] 结尾注释/评论 - 公司当前核心收益/EAD指标在评估股息可持续性时有缺陷，大量“真实”运营收入/收益被排除在外，这是2022 - 2023年核心收益/EAD快速下降原因 [9] - 建议公司未来提供季度估计的REIT应税收入（ERTI）每股指标，7月公司预计BV增加2%与预测完全匹配 [10]

文章核心观点 - 随着央行可能降低短期利率，抵押房地产投资信托将更具吸引力，Dynex Capital有望受益，因其专注于机构住宅抵押支持证券，且有较高股息收益率，建议被动收入投资者买入 [1][17] 公司投资组合情况 - 公司几乎专注于机构住宅抵押支持证券，截至2024年6月30日，住宅MBS估值达86亿美元，占总抵押投资的97%，其他投资主要为机构商业抵押支持证券，但规模较小 [2] - 不同票面利率的30年期固定利率RMBS在2024年6月30日和3月31日有不同的面值、公允价值和占比情况，总机构RMBS占比97.4%（6月30日）和96.9%（3月31日） [3] 公司发展历程与前期困境 - 公司成立于1987年，1989年上市，是行业中运营时间较长的抵押房地产投资信托之一，但在2022 - 2023年受短期利率上升影响，利息支出增加，账面价值承压 [4] - 由于市场利率不利发展，公司在2023年第三季度账面价值降至每股12.25美元的最低点，此后趋于稳定并呈现积极态势，截至2024年6月30日，账面价值为12.50美元 [5] 公司利息收支情况 - RMBS是公司投资组合中最大部分，产生了6790万美元的利息收入，但当前高利率环境使公司利息支出增加，净利息利差为负，2024年第二季度净利息利差为 - 1.01%，第一季度为 - 1.15% [7] - 2024年第一季度公司净利息支出总计130万美元，即每股0.02美元，上一季度净利息支出为负320万美元，即每股 - 0.06美元 [8] 利率环境与公司前景 - 央行在6月CPI报告显示通胀持续降温后，可能很快降低利率，抵押支持证券价格与利率呈反向关系，公司有望从利率变化中获利，预计未来净利息利差和净利息收入将转正 [1][9] 公司估值情况 - 截至2024年3月31日，公司账面价值为12.50美元，每股环比下降0.70美元，目前公司股票售价为12.19美元，较账面价值有2%的折扣 [13] - 行业内Annaly Capital Management和AGNC Investment Corp分别以高于账面价值4%和10%的溢价出售，随着央行可能结束加息周期，拥有抵押支持证券的抵押信托可能实现更高估值，公司可能重新估值至账面价值 [14][15] 潜在风险 - 若央行认为未来几个月通胀仍过高，可能避免在12月前大幅降低短期利率，通胀反弹可能延迟美联储降息时间，影响依赖杠杆的抵押房地产投资信托的增长催化剂 [16]

投资组合和资产配置 - 公司在第二季度通过一次公开发行和ATM发行共筹集资本1.247亿美元，并部分部署到购买5.511亿美元的较高票息的机构住房抵押贷款支持证券(Agency RMBS)[146] - 公司投资组合(包括TBA)较2023年12月31日增加约19%[150] - 公司在2024年上半年购买了5.511亿美元的较高票息的机构RMBS[150] - 公司2024年6月30日的机构RMBS投资组合的加权平均票面利率为5.45%，加权平均久期为4.88年[151] - 公司2023年12月31日的机构RMBS投资组合的加权平均票面利率为4.98%，加权平均久期为4.72年[153] - 公司CMBS和CMBS IO投资组合中，Agency CMBS和Agency CMBS IO占比较低，分别为3%[154] - Agency CMBS和Agency CMBS IO的加权平均剩余期限分别为3.0年和5.9年，加权平均市场收益率分别为5.02%和7.05%[157] - 非代理CMBS IO的加权平均剩余期限为1.4年，加权平均市场收益率为27.22%[157] - 公司在当前宏观经济环境下未积极购买CMBS或CMBS IO，因为当前的风险收益比相对于Agency RMBS而言并不吸引[155] 财务状况和流动性 - 公司未遇到任何融资方面的困难，回购协议交易对手也未表示对杠杆或信用的任何担忧[161] - 公司流动性包括现金、无担保机构抵押贷款证券和从交易对手处收到的非现金抵押品,截至2024年6月30日为6.44亿美元[204] - 公司持续监测流动性,评估在各种情景下投资和衍生工具公允价值变动对流动性的影响[205] - 公司的杠杆比率为7.9倍股东权益,基于回购协议的杠杆比率为5.3倍股东权益[205] - 公司需要向贷款人提供超额抵押品作为保证金,平均抵押率低于5%[207] - 公司持有的衍生工具需要向交易对手提供保证金,截至2024年6月30日为1.231亿美元[209] - 公司主要通过投资组合现金流提供股息分配,如有不足则使用现金余额或投资本金[211] 利率风险管理 - 公司持有的利率对冲工具包括30年期美国国债期货和10年期美国国债期货[162] - 公司主要使用美国国债期货来对冲利率上升对借款成本和投资公允价值的影响[202] - 公司的对冲策略基于对未来利率和资产提前偿还速度的估计，如果实际情况与预期不符可能会降低对冲策略的有效性[219] - 公司投资于利率敏感型投资如MBS和TBA证券会面临利率风险[219] - 公司使用利率对冲工具来减轻利率变动对资产市值和融资利息的影响[219] - 公司投资组合和对冲工具的变化会影响利率变动对公司的影响[219] 财务业绩 - 2024年第二季度公司净利息收入为128.7万美元，较上季度增加[164] - 2024年第二季度公司投资组合和利率对冲组合产生净收益2163.5万美元，主要来自利率对冲组合的收益[175] - 公司净利息收入和净利差在2024年6月30日结束的六个月期间相比2023年6月30日有所改善[183] - 2024年6月30日结束的六个月期间,公司投资组合的公允价值下降1.31亿美元,主要是由于息差扩大,尤其是较高票面利率的机构住房抵押贷款支持证券[188] - 2024年6月30日结束的六个月期间,公司对冲组合的收益超过投资损失3,470万美元[188] - 2024年6月30日结束的三个月期间,公司营业费用下降410万美元,主要是由于股份支付费用较低[182] - 2024年6月30日结束的六个月期间,公司营业费用增加290万美元,主要是由于加速确认授予给退休合格员工的股份支付费用[197] 资本市场活动 - 公司在第二季度通过公开发行发行了1,050万股普通股,募集资金1.245亿美元,净收益[203] - 公司存在递延税收对冲收益,预计2025年及以后将逐步确认入REIT应税收入[210] 风险因素 - 公司面临利率风险、信用风险、再投资风险和提前偿还风险[1][2][3][219][237][239] - 公司投资组合中RMBS、CMBS/CMBS IO和TBA的市值会随利率变动而变化[221,222,223,224] - 公司利率对冲工具的市值会随利率变动而相反变化[221,222,223,224] - 公司投资组合整体的市值和股东权益会随利率变动而变化[221,222,223,224] - 公司投资组合面临利差风险，投资市值会随利差变动而变化[237] - 公司投资组合面临提前偿还风险，提前偿还会影响公司的利息收入[239] - 利率上升时公司可能面临再投资风险，导致净利息收入下降[239]

财务数据和关键指标变化 - 本季度账面价值为每股12.50美元,季度经济收益率为负2.4% [18] - 利息收入增加,主要由于较高预期的较低收益资产的提前偿还和较新较高收益资产的增加 [19] - 费用下降,主要由于第一季度的股权激励费用未在第二季度重复发生 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司组合中40%为4%以下的低票面利率资产,60%为4.5%及以上的高票面利率资产,保持相对均衡 [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 机构抵押贷款利差处于较高水平,提供两位数的名义收益率 [25] - 波动率呈下降趋势,有利于机构抵押贷款 [25] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划在下半年适时部署新募集的资金,以把握可能出现的市场波动机会 [26][27][57] - 公司有信心机构抵押贷款利差将收窄,未来3-6个季度可能收窄20个基点或40个基点 [28] - 公司认为其良好的声誉、专业的管理能力、透明的财务和易于估值的资产负债表未得到股价的充分反映,未来有望获得溢价估值 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为未来存在已知和未知的风险因素,可能导致市场波动,公司将利用这些机会谨慎增加资产 [26][36][37] - 管理层认为当前的低波动率环境有利于机构抵押贷款,但仍警惕可能的外部冲击和政策风险 [36][37] 其他重要信息 - 公司宣布多项高管任命,包括任命Smriti Popenoe为联席首席执行官,以及其他职位变动 [12][13][14][15] - 公司完成了有史以来最大规模的125亿美元增发,并已部署了其中的三分之二 [26][27]

公司财务数据 - 公司在2024年第二季度的股票回报率为379%（股息再投资）[12] - 公司截至2024年6月30日的市值为8.92亿美元，总股本为10亿美元[14] - 公司截至2024年6月30日的年化股息率为13.1%[13] - 公司截至2024年6月30日的投资组合总价值为89亿美元，总股东权益为10亿美元[32] - 公司在2024年第二季度的每股综合（亏损）收入为0.18美元，每股净亏损为0.15美元[26] - 公司在2024年第二季度的平均盈利资产为86亿美元，较上一季度增长了1亿美元[28] - 公司在2024年第二季度的杠杆率为7.9倍，较上一季度略有下降[27] - 公司在2024年第二季度的投资组合中，68%为Agency RMBS TBA，3%为Agency RMBS Pools[34] 市场风险因素 - 2024年第三季度和第四季度，美国大选将成为更加关注的风险因素[55] - 全球近50%的人口所在国家在2024年已经或将举行选举，许多选举结果悬而未决，预示着重大政策转变[55] 货币政策和市场趋势 - 美联储偏鸽派，收益曲线走陡，银行活动增加，信用压力导致飞往优质资产，强劲的双位数杠杆回报[57] - 私人资本主导了政府支持企业留存组合的增长，联邦量化宽松[58] - 机构抵押支持证券市场动态和投资组合策略，私人资本为私人资本提供了引人注目的回报[59] - 预计私人资本将推动利差走向更紧的长期均衡，短期波动仍然是高概率事件[60] 房地产和技术面 - 房地产基本面：住房复苏乏力，"锁定"阻碍活动，季节性交易低于预期；人口统计数据支持住房需求，千禧一代正值购房高峰年龄，将缓解任何调整并促进长期交易[61] - 技术面：美联储资产负债表 - 抵押支持证券组合继续减少；低供应 - 净发行量可能在2024年保持历史低位；银行回归 - 在前两个季度购买后，预计在下半年进行战术性购买；零售市场 - 资金流入保持积极，资金管理人在该领域持有超配头寸；对冲基金 - 在机构抵押支持证券中保持活跃；票面堆叠 - 机构抵押支持证券中更多可交易票面提供更多相对价值机会[62]

公司财务状况 - 第二季度2024年，公司每股普通股的总经济损失为0.31美元，占期初账面价值的2.4%[3] - 截至2024年6月30日，公司的流动性为6.44亿美元[4] - 公司的总资产为66.84亿美元，较2013年底增长[8] - 公司的股东权益总额为10.45亿美元，较2013年底增长[10] - 公司每股普通股的账面价值为12.50美元[11] - 公司第二季度的净损失为8,304万美元，较去年同期净收入下降[16] 公司经营策略 - 公司董事长兼联席首席执行官表示，公司继续执行战略计划，提供稳定的股息收入，并做出了几项关键决策以建设未来成功[5] 投资组合 - 公司第二季度的总经济损失主要是由于美国国债券利差扩大所致，但利率对冲收益部分抵消了投资的影响[19] - 公司在2024年第二季度增加了5.511亿美元的高利率机构RMBS，预计将在未来几个月提高净利息收入[22] - 公司持有的10年期美国国债期货空头头寸为46亿美元，30年期美国国债期货空头头寸为8.25亿美元[32] 财务指标 - 公司预计剩余的对冲收益将在2024年第三季度至2026年及以后逐年认可，总额为8.48亿美元[35] - 公司使用衍生工具对投资和融资组合的利率风险进行对冲，实现的利率对冲收益在同一报告期内确认为GAAP净收入[33] - 公司考虑到非GAAP财务指标，包括每股普通股的EAD和调整后的净利息收入/支出，以评估公司的财务和运营绩效[36] - 公司的EAD每股普通股为-0.12美元，较上一季度的-0.30美元有所改善[39] - 公司的调整后净利息收入/支出为1,071美元，较上一季度的-4,460美元有显著增长[40] - 公司在2024年第二季度预计将在税前收入中确认25.5百万美元的税前对冲收益[33] 公司综述 - 公司在2024年第二季度的总利息收入为76,054美元，较上一季度增长了4.6%[29] - 公司在2024年第二季度的综合普通股股东亏损为8,095美元，较上一季度的17,684美元有所改善[38] - Dynex Capital, Inc. 是一家致力于道德管理股东资本的金融服务公司[45] - Dynex Capital, Inc. 通过对美国房地产资产的多元化融资，采用全面的风险管理和纪律资本配置，以实现股息收入和长期总回报[45] - Dynex Capital, Inc. 作为一家房地产投资信托公司，内部管理以最大化股东利益[45]

文章核心观点 - 公司对Dynex Capital的评级进行重新审视，虽有净收入提升可能，但因净贷款损失、量化风险指标和套期保值基差风险等因素，维持“持有”评级 [1][26] 公司概况 - Dynex Capital是一家抵押房地产投资信托基金，采用杠杆商业模式，通过逆回购交易借款投资高收益证券，还会用衍生品管理风险，其回报多来自股息 [4][5] 资产负债管理 资产 - 自上次覆盖和最新季度以来，公司资产基础变化不大，对5.5%和4.5%票面利率的RMBS的重视程度高于之前的5%，但这一变化可能不重要 [7] - RMBS投资组合约占公司资产基础的96.9%，自上次覆盖以来，RMBS市场收益率提高约30个基点，预计抵押贷款利率将维持高位，而回购利率下降 [8][10] - 商业抵押贷款支持证券占投资组合约3.1%，加权平均收益率为5.79%，比RMBS投资组合高51个基点，自上次覆盖以来保持不变 [12] 负债 - 公司使用短期融资技术，如逆回购交易，以现有RMBS和CMBS证券为抵押，支付回购利率作为利息 [14] - 自上次覆盖以来，公司加权平均融资利率下降13个基点，回购利率大幅下降，预计未来回购利率将降低或持平 [16] - 公司使用国债期货合约对冲利率风险，但该策略引入基差风险，且收益率曲线快速下降，其可持续性存疑 [19] 财务结果与潜在股东回报 - 公司近期季度难以实现盈利，持续的贷款损失净收入带来重大风险，因此不预测第二季度盈利 [20] - 第一季度每股账面价值为13.20美元，市净率约为0.93倍，估值倍数有吸引力，但持续亏损可能导致增发股份，降低经济回报和每股价值 [21] - 公司远期股息收益率为12.79%，按月分红，但负贷款收入和外部股权再融资可能稀释股东价值 [22] 关键风险指标 - 公司夏普比率为0.31，对债券基金来说表现不错，但风险价值和条件风险价值之间存在11.7%的差距，易受极端尾部风险影响 [24][28] - 公司存在超额峰度，意味着频繁出现尾部事件，可能带来负面下行捕捉属性 [28]