Essential Properties Realty Trust (NYSE:EPRT) Q4 2025 Earnings call February 12, 2026 10:00 AM ET Company ParticipantsAJ Peil - Chief Investment OfficerCheryl Kull - Director of Financial Planning and Data AnalyticsMax Jenkins - COOPete Mavoides - President and CEORich Hightower - Managing Director and Portfolio ManagerRob Salisbury - CFONone - Company RepresentativeConference Call ParticipantsCaitlin Burrows - Equity Research AnalystDan Guglielmo - Equity Research AnalystGreg McGinniss - Equity Research An ...

全球另类投资市场展望 (2026) - 2026年全球另类投资将迈入“公私融合”新纪元，私人市场资产规模已接近20万亿美元，成为全球金融体系的重要组成部分 [1] - 私人信贷市场自2007年的2500亿美元增长至2.5万亿美元，预计到2029年将达到3.5万亿美元 [1][3] - 另类投资的多元化配置价值愈发凸显，零售投资者和全球退休系统正越来越多地参与私人市场，重塑投资者基础并推动进一步增长 [12] 房地产 - 全球商业地产预计在2026年迎来持续性复苏，股权收益率有望超越债务收益率，优质资产将引领市场表现 [1][39] - 工业地产受供应链回流与高耗能制造需求驱动，高电力容量物业表现突出，拥有超过4000安培电力的工业资产平均回报率达8%，而低于2000安培的资产回报率低于3% [1][68] - 住宅市场供需失衡持续，独栋租赁住宅、经济适用型公寓等细分赛道需求强劲，美国单户住宅价格自2019年以来上涨超过60%，而住房供应缺口估计达450万套 [1][81] - 零售地产借力全渠道融合回暖，2024年30%的在线订单通过全渠道方式履行，高于2019年的8% [1][104] - 办公楼市场呈现分化，核心商务区优质物业空置率低、租金增长稳健，而低质量资产仍面临挑战 [1][43] 基础设施 - 基础设施投资迎来结构性增长拐点，能源需求、安全与转型推动资本支出首次超越折旧 [1] - 电力需求预计以2%-4%的年增速增长，数据中心、电动汽车等技术革新与工业回流成为核心驱动力 [1] - 能源公用事业公司凭借现有发电、输电资产，成为直接受益主体，兼具防御性与增长潜力 [1] 交通资产 - 交通资产受益于3.5万亿美元资产置换周期与贸易格局演变，船舶、飞机、铁路车辆等核心资产作为“移动基础设施”，提供稳定且与传统资产低相关的收益 [2] - 供应链分散化拉长贸易路线，叠加脱碳要求推动的船队更新，现代高效运输资产需求旺盛 [2] 林地资产 - 林地资产凭借抗通胀、现金流稳定的特性持续亮眼，住房可负担性改善支撑木材需求，全球贸易壁垒调整与碳信用市场发展进一步拓展其价值空间 [2] 对冲基金 - 对冲基金迎来阿尔法生成“复兴期”，市场波动性上升、股票离散度提高与利率正常化创造丰富交易机会 [2] - 相对价值、事件驱动及日本企业治理改革相关策略表现突出，AI技术深度融入投资流程，成为策略优化的核心助力 [2] 私募股权 - 私募股权市场逐步回归常态化，定价预期趋同、信贷市场重启与募资环境改善推动交易活跃度回升 [2] - 中小市场凭借估值优势与运营优化空间领跑，二级交易、联合投资等创新结构扩容 [2] - AI与医疗健康成为创新核心赛道，技术公司私有化周期延长，私人市场成为价值创造的核心场景 [2] - 全球并购指数在过去十年中每年跑赢公开股票500个基点，2026年可能成为退出和分配的重要年份 [34] 私募信贷 - 私募信贷市场公私融合加深，借款人与投资者选择更加多元，直接贷款仍保持收益溢价，但竞争加剧导致利差收窄 [2][3] - 商业地产债务、资产支持贷款等细分领域机会凸显，特殊情境策略凭借灵活性，有望在潜在信用环境变化中把握机会 [3] - 美国高级担保直接贷款收益率比杠杆贷款高出约200个基点，比美国高收益债券高出约300个基点 [31] 核心投资主题与驱动力 - 人工智能是主导主题，私人市场能以比公开市场更具吸引力的估值（特别是在中小型市场）获取AI主题敞口，其中“美股七巨头”占标普500指数权重的35%，远期市盈率为23倍 [18][24] - 结构性趋势如能源转型、供应链重构是投资焦点，公司越来越依赖私人资本（如风险投资、成长型股权和收购）来获得增长 [3][20] - 投资者需精选具备深度运营能力、资源整合优势的管理人，在分化市场中挖掘阿尔法收益 [3] - 灵活基金结构（如开放式、永续型工具）为投资者提供了获取私人市场资产的新途径 [22]

美国社会保障体系现状与挑战 - 根据社会保障局数据，截至2025年8月，退休工人的平均社会保障福利为每月2,008美元，即每年24,000美元 [1] - 超过一半（52%）的在职美国人预计退休后将依赖社会保障福利来支付必要开支，其中超过四分之一（28%）预计将“非常依赖” [4] - 社会保障信托基金距离破产仅剩8年时间，这意味着到2033年，受益人可能面临23%的福利削减 [3] - 根据负责任联邦预算委员会的分析，社会保障退休计划的即将破产将导致全面福利削减23%，而当今年轻退休人员70岁时，受益人将面临19%的福利削减 [2] 退休生活成本与收入缺口 - 根据圣路易斯联邦储备银行的消费者支出调查，65至74岁退休家庭平均每月支出约为5,400美元，即每年65,000美元 [5] - 平均社会保障退休福利不足以覆盖退休生活成本，即使夫妻双方都领取支票也不够 [5] - 社会保障制度最初设计并非用于支付个人全部退休费用，而是作为包括养老金、雇主赞助退休计划和个人储蓄在内的更广泛计划的一部分 [6] 多元化退休收入来源与策略 - 养老金：约15%的私营行业工人有机会获得传统养老金，这可能是其退休收入的重要组成部分 [6] - 退休账户：雇主赞助的退休账户，如401(k)或403(b)计划，若雇主匹配供款，可显著增加储蓄 [7] - 个人退休账户：传统IRA可降低当前应税收入，而401(k)和IRA的罗斯版本则允许税后供款且符合条件的提款免税 [8] - 高息存款账户：包括存款证、货币市场账户和高收益储蓄账户，资金更易获取 [8] - 派息股票：提供股息支付的定期收入流，且通常按季度支付 [9] - 年金：通过保险公司提供有保障的退休收入流，但附带可能影响长期回报的费用 [10] - 房地产：通过成为房东收取租金获得定期收入，但需权衡房产持有和管理的成本 [11] - 房地产投资替代方案：包括投资私人房地产基金、利用房屋净值市场或通过投资平台进入住宅或商业房地产市场 [12]

风险投资定义与范围 - 风险投资包括股票及其衍生品投资、基金投资、期货投资、房地产投资以及以这些投资为标的的证券投资产品 [2] - 固定收益类或承诺保本的投资行为（无担保债券除外）不适用本制度 [2] - 制度适用于公司及下属全资子公司、控股子公司的风险投资管理 [2] 投资基本原则与资金来源 - 风险投资需遵循"规范运作、防范风险、谨慎投资、保值增值"原则 [4] - 投资以不影响公司正常经营和主营业务发展为前提，投资期限需与资金使用计划相匹配 [4] - 风险投资资金规模需根据公司风险承受能力和资金使用计划确定 [5] - 风险投资资金全部来源于公司自有资金 [6] 审批权限与程序 - 风险投资金额占最近一期经审计净资产10%以上且绝对金额超过一定标准需经董事会审议并披露 [3] - 投资金额未达上述标准由董事长审批 [3] - 风险投资金额占净资产50%以上且绝对金额超过标准需提交股东会审议 [3] - 股东会、董事会或董事长可在额度范围内授权签署投资协议并组织实施 [3] 账户管理与操作规范 - 证券投资必须通过以公司名义开立的专用证券账户进行 [3] - 严禁出借证券账户或使用其他账户进行投资 [3] - 证券账户的开户、转户和销户需经董事长批准 [3] - 财务中心负责按照财务管理制度调拨和管理投资资金 [4] 人员要求与实施机制 - 参与风险投资计划的人员需具备扎实的理论基础和相关经验 [4] - 必要时可聘请外部证券投资专家提供咨询服务 [4] - 财务中心在董事长领导下具体实施风险投资事项 [4] - 实施人员需及时向董事会秘书报告投资进展、盈亏情况和操作建议 [5] 风险控制措施 - 风险投资操作人员与资金管理人员必须分立，形成相互制约和监督机制 [5] - 资金调拨需按照公司资金支出内部控制制度履行审批流程 [5] - 财务中心指定专人跟踪资金使用进展和投资安全状况 [5] - 投资运作必须在审批确定的规模和风险承受范围内进行 [5] 监督与审计机制 - 独立董事有权对风险投资事项进行检查并发表独立意见 [5] - 审计部作为监督部门负责对资金使用和投资开展情况进行审计 [6] - 审计部需定期或不定期对审批情况、操作情况和盈亏情况进行全面检查 [6] - 审计部需向董事会审计委员会汇报检查结果 [6] 信息披露与保密要求 - 公司需按照相关法规及时履行风险投资的信息披露义务 [6] - 风险投资业务需按照企业会计准则进行日常核算和财务报表列报 [6] - 知情人员在信息未公开前不得泄露风险投资相关情况 [6] 制度效力与修订机制 - 制度未尽事宜按相关法律法规和公司章程执行 [7] - 制度与未来法律法规或公司章程不一致时，以法律法规和章程为准 [7] - 制度由董事会负责修订和解释 [7] - 制度自董事会审议通过之日起生效 [7]

风险投资定义与范围 - 风险投资包括证券投资、房地产投资、信托产品投资及深交所认定的其他行为，其中证券投资涵盖境内外股票、证券投资基金等有价证券及其衍生品，以及以股票、利率、汇率等为标的的银行理财产品 [1] - 不适用情形包括固定收益类或保本投资、参与其他上市公司配股或优先认购、持有超10%且3年以上的战略投资、以及IPO前已进行的投资 [1] 投资原则与资金限制 - 风险投资需遵守法律法规，防范风险并合理评估效益，且必须与资产结构相适应，规模适度不影响主营业务 [2] - 资金仅限于自有资金，严禁使用募集资金，并需控制规模确保不影响正常经营 [2] - 制度适用于公司及控股子公司，未经批准子公司不得进行风险投资，参股公司若对业绩有较大影响需履行信息披露义务 [2] 决策权限与审批流程 - 所有风险投资均需董事会审议及信息披露，单次或12个月内累计超5,000万元的非证券投资需额外提交股东会审议 [2][3] - 证券投资需经董事会及股东会审议，且需全体董事三分之二以上和独立董事三分之二以上同意，持续督导期需保荐机构出具同意意见 [3] - 投资额计算以12个月累计发生额为标准，已履行义务部分不重复计算 [3] 账户管理与禁止时期 - 证券投资需以公司名义开立证券和资金账户，禁止使用他人账户或提供资金 [3] - 禁止进行风险投资的时期包括：闲置募集资金补充流动资金期间、募集资金变更用途后12个月内、超募资金用于补流或还贷后12个月内 [3][4] - 进行风险投资后12个月内，公司不得将募集资金用于补充流动资金或还贷 [4] 责任部门与职责分工 - 总裁为第一责任人，负责签署协议；董事会秘书为直接责任人，负责项目运作及信息披露，证券事务部负责具体执行 [4] - 财务部门负责资金筹集及保证金管理，审计监察部负责审计监督，审计委员会需进行事前审查并定期检查项目进展 [5] 项目评估与决策流程 - 项目实施前需由董事会秘书组织评估市场前景、行业成长性、政策法规、资金需求及战略吻合度等，并上报总裁 [5] - 必要时可聘请外部机构咨询论证，总裁按权限提交董事会或股东会审议 [5][6] - 独立董事需就审批程序合规性、内控建设及公司影响发表意见 [6] 信息保密与报告机制 - 风险投资需遵循信息披露和重大事项内部报告程序，内幕信息知情人需保密未公开信息 [6] - 发现投资方案重大漏洞、环境重大变化或项目实质性进展时，需立即向总裁报告并知会董事会秘书 [6] - 证券事务部负责日常管理及项目进展监控 [6] 信息披露要求 - 需按深交所规定及时披露，董事会决议后2个交易日内需提交文件包括决议公告、独立董事意见、保荐机构意见（如有）及账户信息 [7] - 证券投资披露内容需包括投资目的、额度、方式、期限、资金来源、内控制度、风险分析、公司影响及独立董事意见等 [7][8] - 年度证券投资若金额占净资产10%以上且超1,000万元，或利润占净利润10%以上且超100万元，需形成专项说明并提交董事会审议 [8] 制度实施与修订 - 制度自董事会审议通过之日起实施，未尽事宜按国家法律法规及公司章程执行 [8][9] - 若与后续法律法规或公司章程冲突，需及时修订并提交董事会审议，解释和修订权归董事会 [9]

经济复苏与消费信心 - 伴随经济复苏和股市回暖，中国居民家庭资产负债表正逐步修复，提振消费信心的基础条件已初步形成[1] - 2020年至2024年家庭存款年均增长13.4%，远超可支配收入5.9%的增速，反映储蓄倾向增强[10] - 家庭财富构成中房地产占比近60%，金融资产占20%，两者企稳对修复资产负债表至关重要[10][11] - 当前个人存款规模达160万亿元人民币，若释放10%（16万亿元）将产生显著刺激效应[7] 政策建议与市场信号 - 建议政府适度提高增长目标至6%，通过信号效应带动市场预期和消费意愿转变[7][9] - 稳定房价是关键，政府可通过收购滞销房产实现"止跌企稳"，目前70城房价指数仍下跌[16] - 上半年消费补贴政策有效但不可持续，需转向修复家庭财富感以释放消费潜力[16][17] 企业竞争与资源配置 - 当前"内卷"源于企业资源的"软约束"，地方政府支持导致亏损企业持续存在[19] - 当资源变为"硬约束"时（如融资困难），企业会转向理性定价并实现盈利，如视频平台案例[20] 科技创新与基础研究 - 成为全球科技中心需五大条件：顶尖人才、研究机构、风险资本、制造能力、单一市场[23] - 中国已同时满足五大条件，制造业增加值占全球30%，理工科人才储备庞大[23] - 过去20年中国在基础科学领域进步飞速，多所大学理工科排名全球前列[23] 资本市场与外资流动 - 去年9月至今港股表现全球领先，吸引国际资金持续流入[4][25] - 畅通退出机制对吸引长期资金至关重要，香港IPO数量今年全球第一[25] - 企业赴港上市应简化流程减少限制，增强市场流动性[25]

市场表现 - 7月11日港股收盘恒生指数上涨0 46%报24139 57点 兴业控股(00132 HK)股价上涨21 15%至0 315港元/股 成交量1 4万股 成交额4289港元 振幅37 69% [1] - 最近一个月兴业控股累计下跌1 52% 年内累计跌幅26 14% 同期恒生指数上涨19 78% [1] 财务数据 - 2024年12月31日财报显示 公司营业总收入7 4亿元 同比减少2 73% 归母净利润5622 64万元 同比增长125 46% [1] - 毛利率42 98% 资产负债率75 45% [1] 行业估值 - 综合企业行业市盈率(TTM)平均值3 58倍 行业中值-0 37倍 兴业控股市盈率7 33倍 行业排名第6位 [1] - 可比公司市盈率：金山能源(00663 HK)1 33倍 天津发展(00882 HK)4 7倍 中信股份(00267 HK)5 13倍 上海实业控股(00363 HK)5 38倍 祈福生活服务(03686 HK)5 4倍 [1] 业务构成 - 主营业务为物业发展及投资 酒店经营及投资控股 已终止板材业务 全面转向商业地产 酒店地产 产业载体 旅游地产和健康休闲养老地产 [2] - 战略方向为强化酒店管理业务 通过引进战略合作伙伴拓展房地产物业管理及健康休闲养老服务业 [2]

中国财富管理行业综述 - 财富管理行业定义为以客户为中心的综合金融服务 涵盖财产保护 财富积累和财产传承等服务 区别于以产品为中心的资产管理[1] - 行业主要经营机构包括商业银行 证券公司 信托公司 保险公司 基金公司及第三方理财机构[1] - 行业发展经历以产品为中心 以销售为中心和以客户为中心三个阶段 当前处于以客户为中心阶段[1] - 客户金融需求呈现多元化趋势 包括支出结构多元化 财富传承及税务法律诉求增强等特征[1] - 行业驱动因素包括经济快速发展 资产价格上升 金融机构业务转型压力及富裕人群理财需求强烈[1] 市场环境分析 - 行业监管政策覆盖商业银行 证券公司 信托公司 保险公司 基金公司等各类机构[2] - 宏观经济环境持续发展 2023年国内GDP总量超过120万亿元[2] - 金融环境方面 2023年货币供应量M2超过290万亿元 利率市场化改革持续推进[2] - 消费环境显示居民收入水平提升 2023年金融机构本外币住户存款余额超过130万亿元[2] - 2024年第一季度国内股市呈现波动走势[2] 全球行业发展经验 - 2023年全球私人财富规模达到约300万亿美元 北美和欧洲是主要市场[3] - 全球富裕人群投资偏好显示 资产配置中股票占比约30% 固定收益占比约25% 另类投资占比约15%[3] - 发达国家财富管理行业具有成熟经验 美国市场容量超过50万亿美元 欧洲市场超过40万亿美元[3] - 瑞银集团采用一体化团队协作模式 建立价值主张五大支柱[3] - 全球行业发展趋势包括提高客户满意度 从客户利益出发建立企业价值等[3] 行业投资吸引力 - 中国高净值人群规模持续增长 2025年预计超过300万人 可投资金融资产总额超过200万亿元[4] - 高净值人群地域分布集中在长三角 珠三角和京津冀地区 合计占比超过50%[4] - 高净值人群年龄结构呈现年轻化趋势 二代企业家和职业金领群体规模壮大[4] - 投资偏好方面 海外投资规模增长 投资目的以资产配置和风险分散为主 投资标的包括房地产 股票和基金等[4] - 财富管理服务包括财产保护 财富积累和财产传承三大类 具体涵盖保险服务 税收筹划 私募股权基金 艺术品投资等服务[4] 商业银行财富管理业务 - 商业银行面临发展困境 包括利率市场化挑战 金融市场竞争加剧及客户需求变革等[5] - 私人银行业务发展迅速 2024年客户规模超过100万户 产品体系包括基础理财产品和增值服务体系[5] - 商业银行财富管理业务分为理财顾问服务 理财计划和私人银行三类 与一般理财业务存在差异[5] - 行业竞争格局中 中资银行与外资银行呈现不同竞争战略 中资银行依托客户基础 外资银行侧重服务模式创新[5] - 商业银行盈利模式面临转型 从依赖存贷利差向多元化收入结构转变[5] 非商业银行财富管理业务 - 信托机构资产管理规模超过20万亿元 开展财富管理业务具有产品设计和风险控制优势[6] - 保险公司资产管理规模超过25万亿元 业务向多元化发展 受托对象和管理资金多样化[6] - 证券公司资产管理规模超过10万亿元 依托投研能力和客户资源开展财富管理业务[6] - 基金公司业务规模持续增长 产品创新包括货币市场基金 债券基金和股票基金等[6] - 第三方理财机构发展迅速 商业模式包括保险类 基金类 综合类和产品评估类等类型[6] 区域市场发展潜力 - 传统高净值人士聚集区域包括上海 北京 江苏 广东 浙江 福建和山东等地 高净值人群规模均超过10万人[7] - 高净值人士快速增长区域包括天津 湖南 湖北 四川和辽宁等地 经济金融环境持续改善[7] - 区域市场竞争格局中 商业银行 信托公司 证券公司等机构在各区域均有布局[7] 重点企业竞争分析 - 商业银行中 工商银行 建设银行 招商银行等客户规模超过50万户 产品创新包括结构化理财和跨境投资等[8] - 信托公司中 平安信托 上海国际信托 中融国际信托等资产管理规模超过5000亿元[8] - 保险公司中 中国人寿 太平保险 新华保险等依托保险产品优势拓展财富管理业务[8] - 证券公司中 中信证券 国泰君安 广发证券等依托经纪业务客户基础发展财富管理[8] - 第三方理财机构中 诺亚财富 好买财富等机构客户服务模式创新 产品包括私募基金和保险产品等[8] 行业发展趋势与投资战略 - 行业成功关键因素包括客户需求洞察能力 投资研究能力 产品筛选能力和全生命周期管理等[9] - 行业国际化发展推进 包括人民币国际化进程加快 中资银行开拓海外市场等[9] - 银行财富管理发展前景广阔 市场策略包括客户细分和产品创新等[9] - 非银行机构包括信托公司 保险公司 证券公司 基金公司和第三方理财机构均有特定发展前景和市场策略[9] - 业务创新趋势包括定制化服务和互联网化发展 具体体现为体验金融 普惠金融 技术金融和平台金融等[9]