财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股3.69美元，超出指引中点0.04美元，全年核心FFO中点上调0.02美元至14.47美元，同比增长约16% [32] - 同物业组合总拖欠率从二季度的4.5%降至三季度约3.5%，10月进一步降至约2% [33] - 净债务与EBITDA比率为5.8倍，随着EBITDA增长有望进一步改善 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 三季度新租费率同比增长10.3%，较二季度20%的增长有所放缓 [20] - 10月新租费率为2.8%，其中太平洋西北为 - 0.9%，北加州为4.5%，南加州接近2% [55] - 三季度末转向以入住率为重点的策略，预计入住率略低于历史水平 [21] - 10月组合的租约损失率为2.5%，低于9月的6.7% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年9月，南加州就业增长4.3%，北加州和西雅图科技市场更高 [7] - 除洛杉矶外，各市场失业率低于4%，洛杉矶为4.5%，预计2023年2月结束驱逐禁令 [8] - 大型科技公司职位空缺约2万个，与2016 - 2020年初水平相当 [9] - 2023年住房供应预计增长0.6%，西雅图增幅最大为1.1%，北加州预计减少45% [12] - 2023年就业预计增长0.4%，旧金山预计超过1% [12] - 预计2023年净有效新租租金增长2%，加州市场略好于西雅图 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用第三方经济学家的宏观情景进行市场租金预测，虽认为情景严峻，但保持一致性 [45] - 完成物业集合运营模式第一阶段推广，下一步将应用于维护功能 [27] - 实施Funnel软件套件，预计2023年底全面部署 [30] - 投资自身投资组合和精选优先股投资，三季度回购9700万美元普通股 [35] - 关注市场机会，平衡表状况良好，有能力进行创造性投资 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济衰退时，西雅图表现最弱，北加州次之，南加州表现最佳 [14] - 西海岸仍处于2020年衰退后的早期复苏阶段，住房供应未完全恢复 [15] - 员工返回办公室计划增加公寓需求，预计未来几年向外迁移减少 [16] - 高利率导致买卖双方对房产价值预期分歧，交易市场活跃度下降 [17] 其他重要信息 - 2023年1月1日起，洛杉矶市批准取消驱逐保护，有助于减少拖欠率 [34] - 预计2023年可控费用与今年相当，约为4% [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年的收益预期、当前租约损失及年底预期 - 2023年收益约为3.5%，假设无市场租金增长，结合市场租金增长2%的一半，预计2023年营收增长约4.5% [40] - 10月组合租约损失率为2.5%，低于9月的6.7%，好于历史模式 [41] 问题2: 4.5%的资本化率对大多数买家是否合理，如何实现无杠杆内部收益率 - 交易成交量较上季度下降，但仍有交易定价和非附带条件交易 [42] - 活跃买家愿意在18 - 24个月内承受一定程度的负杠杆，通过租金增长、重新定位等策略实现目标 [42] 问题3: 2%的市场租金增长是否意味着营收增长低于同行，原因是什么 - 市场租金增长预测基于第三方经济学家的宏观情景，虽认为情景严峻，但应考虑美联储的评论 [45] - 第三方经济学家预计美国明年就业增长为 - 0.2%，公司预计为0.4%，但整体情景仍较严峻 [48] 问题4: 收购和开发的回报率门槛如何调整 - 市场资本化率在4.5%左右，公司可能不会在此范围内购买，开发收益率需在此基础上提高 [52] - 开发项目根据审批进度，需有20% - 25%的利差以调整开发风险 [52] 问题5: 10月不同市场的新租增长和入住率情况，是否使用优惠政策 - 10月新租费率：太平洋西北为 - 0.9%，北加州为4.5%，南加州接近2% [55] - 入住率与三季度基本一致，优惠政策使用有所增加，主要由西雅图推动，组合整体优惠政策从半周增加到约一周 [56] 问题6: 2023年底线FFO增长情况，以及租金损失和费用对其的影响 - 2023年营收增长约4.5%，若严峻情景未发生，有一定上行潜力 [62] - 公司核心FFO处于双海岸同行的高端，北加州和西雅图尚未完全恢复，预计未来将成为增长驱动力 [63] 问题7: 债务和优先股投资的风险状况 - 目前未看到重大违约风险，超过75%的优先股和夹层投资在2020年或之前进行承销 [66] - 近期资本化率扩大对公司投资影响不大，且有显著的NOI增长 [66] 问题8: 预计的高迁出率是否会影响同店营收，转向关注入住率的原因 - 高迁出率由西雅图市场供应增加和加州非支付租户迁出导致，预计对市场和业绩影响不大 [69] - 转向关注入住率是季节性策略调整，旨在最大化收入，预计四季度入住率可能略低于历史水平 [70] 问题9: 收益计算方法及准确性，2%租金预测的范围和预测难度 - 收益计算采用9月租约损失率的一半，与疫情前相比，9月租约损失率约为正常时期的两倍 [76] - 历史收益约为每年1.5%，不包括优惠政策 [77] - 租金预测基于第三方经济学家的宏观情景，公司预计就业增长0.4%，但认为情景严峻，能见度有限 [78] 问题10: 不同价格点、郊区和城市公寓资产的运营趋势差异，迁出活动与科技行业的关系 - 公司投资组合主要为郊区物业，B类物业更具安全性，城市核心区域受优惠政策影响更大 [84] - 公司投资组合并非主要针对科技员工，受科技行业影响较小，更受供需失衡影响 [86] 问题11: 优先股投资的需求、回报变化及市场困境机会 - 目前未看到困境机会，但有相关讨论，预计四季度交易放缓，明年将有更多机会 [90] - 目前追求的交易回报率提高了100 - 150个基点 [90] 问题12: 若不进入全面衰退，2023年租金增长潜力如何 - 若需求增长或衰退短暂，情况将好于S - 17的预测，S - 17接近最坏情况 [91] 问题13: 优先股投资和次级贷款业务中，是否有资本提供者退出 - 主要是债务基金退出，提供“拉伸高级贷款”的债务基金不再参与竞争，公司获得更多机会 [94] 问题14: 新CEO时代公司是否会拓展加州以外市场，2月洛杉矶驱逐禁令结束的确定性及对租金预测的影响 - 拓展市场是公司一贯的纪律，若拓展将谨慎考虑成本、增长和供需动态 [99] - 2月1日洛杉矶驱逐禁令结束日期确定，预计上半年拖欠率仍将较高，下半年接近长期平均水平 [101] - 预计2023年不会收到紧急租赁援助，拖欠率对业绩影响不大 [102] 问题15: 是否看到因失业导致的高迁出率，北加州的优惠政策情况 - 未看到因失业导致的高迁出率，迁出主要是正常市场活动和其他因素导致 [104] - 北加州优惠政策约为一周，较上季度增加两天，变化不大 [105] 问题16: 如何理解9月租约损失率7%与历史水平3%的差异，以及为何预计12月租约损失率为负，明年初会改善 - 租约损失率的季节性下降是由于10 - 12月需求下降和供应持续交付，1月市场因新预算和招聘而复苏 [110] - 目前情况好于历史模式，无明显不同 [111] 问题17: 新CEO上任后是否会提拔内部人员接替运营职责，以及宣布时间 - 过渡时间为六个月，在此期间运营团队不会有变化，公司历史上曾有九年没有首席运营官 [112] 问题18: 若处于正常环境，基于供应和就业预测的租金增长会是多少，公司在市场中的租金排名及是否有需求转移 - 若供应 - 需求情况更好，预计租金增长为3.5%（收益）加上经济租金预测的一半 [118] - 公司租金略低于市场平均水平，认为这是有利位置，预计南加州因租金增长和 affordability 压力会出现需求转移 [120]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为126.2433亿美元，较2021年12月31日的129.97873亿美元下降2.88%[31] - 2022年前三季度，公司净利润为2.38765亿美元，较2021年同期的3.71566亿美元下降35.74%[33] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净利润为2.2315亿美元，较2021年同期的3.5168亿美元下降36.55%[33] - 2022年前三季度，公司综合收益为2.97053亿美元，较2021年同期的3.77529亿美元下降21.32%[33] - 2022年前三季度，归属于控股股东的综合收益为2.79471亿美元，较2021年同期的3.57441亿美元下降21.82%[33] - 2022年前三季度，基本每股收益为3.42美元，较2021年同期的5.41美元下降36.78%[33] - 2022年前三季度，摊薄每股收益为3.42美元，较2021年同期的5.40美元下降36.67%[33] - 截至2022年9月30日，公司普通股数量为6475.3312万股，较2021年12月31日的6524.8393万股减少0.76%[31] - 截至2022年9月30日九个月，普通股数量从2021年12月31日的65,248股变为64,753股[37] - 截至2022年9月30日九个月，额外实收资本从2021年12月31日的6,915,981美元变为6,775,872美元[37] - 截至2022年9月30日九个月，超过累计收益的分配从2021年12月31日的 - 916,833美元变为 - 1,123,215美元[37] - 截至2022年9月30日九个月，累计其他综合（损失）净额从2021年12月31日的 - 5,552美元变为50,769美元[37] - 截至2022年9月30日九个月，非控股权益从2021年12月31日的182,905美元变为177,765美元[37] - 截至2022年9月30日九个月，公司净收入为238,765美元[37] - 2022年前九个月净收入为238,765美元，2021年同期为371,566美元[44] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为808,735美元，2021年同期为699,877美元[44] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为69,382美元，2021年同期为95,207美元[44] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为744,422美元，2021年同期为627,759美元[46] - 2022年9月30日现金及现金等价物期末余额为53,569美元，2021年同期为60,952美元[46] - 2022年9月30日房地产资产总计12,092,822美元，2021年12月31日为12,272,437美元[49] - 2022年9月30日总资产为12,624,330美元，2021年12月31日为12,997,873美元[49] - 2022年9月30日总负债为6,713,895美元，2021年12月31日为6,786,699美元[49] - 2022年9月30日总资本为5,881,197美元，2021年12月31日为6,176,508美元[49] - 2022年支付的利息现金净额为149,970美元，2021年为147,371美元[46] - 2022年前九个月净收入为238,765千美元，2021年同期为371,566千美元[64] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为808,735千美元，2021年同期为699,877千美元[64] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为69,382千美元，2021年同期为95,207千美元[64] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为744,422千美元，2021年同期为627,759千美元[65] - 2022年和2021年分别资本化190万美元和500万美元后，支付的利息净额分别为149,970千美元和147,371千美元[65] - 2022年和2021年经营租赁的经营现金流量均为5,225千美元[65] - 2022年房地产开发与租赁物业之间的净转移为98,024千美元，2021年为222,055千美元[65] - 2022年和2021年不受限制和受限制的现金及现金等价物期末余额分别为53,569千美元和60,952千美元[65] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，权益证券分别为0.2百万美元和0.8百万美元[77] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，有价证券成本分别为155620千美元和142398千美元，账面价值分别为141699千美元和191829千美元[80] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，合并的共同投资和DownREIT实体总资产分别约为938.4百万美元和909.3百万美元，总负债分别约为327.7百万美元和320.1百万美元[85] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司固定利率债务账面价值均为57亿美元，公允价值分别约为52亿美元和60亿美元；可变利率债务分别为442.6百万美元和564.9百万美元，公允价值分别约为439.9百万美元和561.7百万美元[87] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为2920万美元和3470万美元[95] - 2022年总营收为1.191631亿美元，2021年为1.06896亿美元[115] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司递延收入余额分别为190万美元和240万美元，2022年前九个月确认的递延收入为50万美元[119] - 截至2022年9月30日，公司剩余履约义务为190万美元，预计2022年确认约11%，到2024年累计确认72%，剩余部分此后确认[122] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总共同投资净额分别为11.06951亿美元和11.42257亿美元[123] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司应收票据及其他应收款分别为1.97543亿美元和3.41033亿美元[127] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，共同投资的总资产分别为50.84264亿美元和48.81876亿美元[123] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司净债务分别为6.167001亿美元和6.28741亿美元[149] - 截至2022年9月30日，公司未偿还债务（不包括信贷额度）的预定本金还款总额为5.985176亿美元[149] - 2022年前三季度公司总净营业收入为8.33655亿美元，2021年同期为7.28965亿美元[155] - 2022年前三季度公司净收入为2.38765亿美元，2021年同期为3.71566亿美元[155] - 截至2022年9月30日公司总资产为126.2433亿美元，截至2021年12月31日为129.97873亿美元[158] - 2022年前三季度基本每股收益为3.42美元，2021年同期为5.41美元[163] - 2022年前三季度摊薄后每股收益为3.42美元，2021年同期为5.40美元[163] - 2022年前三季度基本每单位收益为3.42美元，2021年同期为5.41美元[169] - 2022年前三季度摊薄后每单位收益为3.42美元，2021年同期为5.40美元[169] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，利率互换合约的合计账面价值分别为620万美元资产和零负债[171] - 2022年和2021年前三季度分别有230,326和116,380份股票期权因反摊薄未计入摊薄每股收益计算[164][169] - 2022年前九个月，折旧和摊销费用增加1570万美元（4.0%）至4.036亿美元[215] - 2022年前九个月，利息费用减少10万美元（0.1%）至1.525亿美元[216] - 截至2022年9月30日，公司有4270万美元的无限制现金及现金等价物和1.417亿美元的有价证券[222] - 截至2022年9月30日，公司有两条无担保信贷额度总计12.4亿美元，其中12亿美元额度有1.9亿美元未偿还，3500万美元额度有2950万美元未偿还[224] - 截至2022年9月30日，公司未通过2021年股权分销协议发售普通股，仍有9亿美元额度可售[226] - 截至2022年6月30日，原股票回购计划剩余1.536亿美元额度[228] - 2022年9月董事会批准新的最高5亿美元股票回购计划，取代2015年计划[228] - 2022年前9个月公司回购并注销590,844股普通股，总计1.58亿美元，均价267.33美元/股[228] - 新计划获批后回购271,397股，总计6990万美元[228] - 截至2022年9月30日，新股票回购计划剩余4.301亿美元额度[228] 租金及物业收入关键指标变化 - 2022年前三季度，公司租金及其他物业收入为11.83318亿美元，较2021年同期的10.62253亿美元增长11.40%[33] - 2022年前三季度租金及其他物业收入为11.83318亿美元，2021年同期为10.62253亿美元[51] - 2022年前九个月和2021年前九个月，公司租赁及其他物业收入分别为11.83318亿美元和10.62253亿美元[118] - 2022年前三季度公司总物业收入为11.83318亿美元，2021年同期为10.62253亿美元[155] - 2022年第三季度同一物业收入增至3.806亿美元，较2021年第三季度增加3880万美元，增幅11.4%[195] - 2022年第三季度非同一物业收入增至2630万美元，较2021年第三季度增加740万美元，增幅39.3%[196] - 2022年前九个月，同物业收入增加1.028亿美元（10.2%）至11亿美元，非同一物业收入增加1830万美元（33.4%）至7320万美元[207][210] 费用相关关键指标变化 - 2022年前三季度管理及其他关联方费用为831.3万美元，2021年同期为670.7万美元[51] - 2022年前三季度费用总计8.24545亿美元，2021年同期为7.8322亿美元[51] - 2022年第三季度，除房地产税外的物业运营费用增加400万美元（5.8%）至7350万美元，同物业运营费用增加300万美元（4.5%）至6980万美元[198] - 2022年第三季度，房地产税增加80万美元（1.7%）至4660万美元，同物业房地产税保持在4160万美元[198] - 2022年第三季度，公司层面物业管理费用增加110万美元（12.1%）至1020万美元[199] - 2022年前九个月，除房地产税外的物业运营费用增加1420万美元（7.2%）至2.121亿美元，同物业运营费用增加1190万美元（6.3%）至2.021亿美元[212] - 2022年前九个月，房地产税增加220万美元（1.6%）至1.376亿美元，同物业房地产税减少10万美元（0.1%）至1.234亿美元[213] 投资与收益关键指标变化 - 2022年7月，公司以3290万美元收购合资伙伴在两个公寓社区49.8%少数股权，实现重估收益1740万美元[100] - 2022年第一季度，公司发起三笔总计2950万美元的优先股投资，加权平均回报率为10.0%，定于2027年3月到期[105] - 2022年第三季度，公司出资5540万美元进行四笔优先股投资，加权平均回报率为9.5%，定于2026年1月至2032年9月到期[103] - 2022年8月，公司向开发商提供1000万美元贷款，利率12.0%，定于2024年8月到期[108] - 2022年8月，公司对一家实体进行了1120万美元的优先股

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO同比增长21.1%，超出指引范围上限，创1994年公司IPO以来第二高季度增速 [5] - 全年核心FFO中点上调0.29美元至14.45美元，同比增长15.7% [34] - 同店收入增长中点上调70个基点至10.3%，NOI增长中点上调140个基点至13.5% [34] - 全年费用增长预期从4%下调至3.3% [34] - 二季度净拖欠率为预定租金的60个基点，较一季度显著降低 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 华盛顿地区 - 二季度新租约净有效租金同比增长20.7%，由西雅图东区带动 [25] 北加州地区 - 二季度新租约净有效租金同比增长17.5%，圣克拉拉县以24%领涨 [26] 南加州地区 - 二季度新租约净有效租金同比增长22.4% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 新租约净有效租金比疫情前水平高16%，同比增长20.6% [6] - 6月就业同比增长5.6%，远超美国整体水平 [6] - 北加州和西雅图科技市场租金年初至今增长18% - 20% [7] - 大型科技公司职位空缺较疫情前高15%，低于上季度的77% [8] - 北加州市场近三个月新增42万个相对低薪工作岗位，休闲和酒店业增长20% - 25% [11] - 加州中位房价同比上涨约13%，购房成本是租房的两倍多 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进物业集合运营模式的全面实施，从以物业为中心转向以客户为中心 [29] - 与RET Ventures合作伙伴共同开发专有应用程序，预计未来几年实现200 - 300个基点的利润率提升 [31] - 鉴于利率环境变化和资本成本上升，公司减少收购目标，专注于股票回购 [38] - 公寓交易市场受金融市场不确定性和利率上升影响，交易减少，处于价格发现阶段 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管美联储抗通胀可能导致衰退，但西海岸租赁市场受大型科技公司招聘、劳动力市场紧张、退休迁移减少和外国移民增加等因素支撑 [15] - 公司对二季度业绩满意，基本面强劲，预计下半年市场租金增长将因同比基数较高而放缓，但仍将保持积极态势 [24][29] 其他重要信息 - 加州额外分配19亿美元紧急租金援助资金，为公司未决申请提供更多可见性 [36] - 7月1日加州一项州法律到期，预计未来几个季度总体拖欠率将逐步改善 [37] - 公司净债务与EBITDA比率从疫情低谷的6.6倍降至5.8倍，接近历史低点 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 科技公司对混合办公模式的最新看法 - 科技公司基本都致力于混合办公模式，但仍在探索如何调整办公室以适应该模式，如亚马逊暂停了部分办公室建设工作 [43][44] 问题2: 如何跟踪市场上的科技职位空缺数据 - 公司有一个由Paul Morgan领导的数据分析团队，他们从各个网站抓取数据，并按市场进行分类，该团队已进行了约10年的相关工作 [45] 问题3: 哪些市场的科技职位空缺最多，哪些最少 - 科技市场的职位空缺仍然领先，谷歌和苹果的职位空缺数达到新高 [46] 问题4: 如何考虑为额外的股票回购提供资金 - 历史上公司通过出售资产为股票回购提供资金，二季度使用了多余现金流进行回购，未来仍会考虑出售资产来支持回购，并保持资金匹配的纪律性 [48] 问题5: 7月租金增长减速与北加州和西雅图租金加速增长之间的关系 - 这是正常的季节性因素和同比基数较高导致的，预计下半年西雅图和北加州将引领增长 [49][50] 问题6: 租户构成情况以及疫情期间或近期的变化 - 公司租户基础反映了更广泛的经济情况，除少数靠近科技公司的建筑外，大部分租户来自不同行业，租户构成变化不大 [52][53] 问题7: 如何看待2023年的嵌入式租金增长 - 2023年的嵌入式收益将取决于季节性曲线，目前公司的损失与租赁率处于历史高位且仍在增长，加上就业增长和供应适度的顺风因素，公司对自身地位感到乐观，但需在第三季度交易结束后才能提供更清晰的季节性曲线 [54] 问题8: 目前更广泛的优先股权和夹层贷款市场的困境程度如何 - 市场困境程度较低，评级为1，优先股权方面几乎没有困境，桥贷市场有一些机会 [56] 问题9: 8 - 10月的续约情况以及全年指导中下半年的整体混合利差情况 - 三季度续约率接近10%，各主要市场差异不大；下半年新租约增长预计为7%，低于上半年的15%，主要是由于同比基数较高 [58][59] 问题10: 下半年坏账情况如何 - 全年修订后的指导假设坏账率为预定租金的1.5%，上下半年大致相同，主要是由于加州新分配的紧急租金援助资金提供了更多可见性，且总体拖欠率已开始下降 [60][61] 问题11: 年底前的潜在增长计划和优先事项 - 公司历史上不倾向于土地储备，目前有一些前期授权项目在管道中；优先股权方面有较多机会；收购取决于资本成本和资金匹配情况；也会考虑开发项目的合资机会，但目前开发项目的资本回报率不够有吸引力 [64][65] 问题12: 如何看待运营模式改进、工资压力以及无人现场对居民体验的影响 - 公司通过转变运营模式应对工资压力，实现了管理费用的抵消；从客户角度看，自疫情以来一直采用无接触服务，客户可通过预约、在线或800号码联系公司，客户满意度高于疫情前；维护团队在现场，能及时响应客户服务请求 [68][69][70] 问题13: 是否有关于2023年盈利的预期数字 - 目前盈利情况具有不确定性，损失与租赁率高于过去，正常季节性意味着该比率将随时间下降，但下降速度和曲线陡峭程度未知；租金通常在7月达到峰值，但今年是否如此尚不清楚；指导中假设下半年租金同比增长因基数较高而放缓，并遵循正常季节性曲线 [74][75][76] 问题14: 北加州在租金增长预测中不再领先的原因 - 修订后的预测反映了上半年的表现，南加州和西雅图上半年表现强劲；下半年预计西雅图和北加州将引领增长，南加州增长低于平均水平；奥克兰在北加州复苏中滞后，市中心复苏缓慢且有大量开发项目交付 [77][78][82] 问题15: 预计从政府或加州项目中收回多少拖欠租金，以及需要直接向租户收回多少 - 公司目前有3400万美元未决申请，假设其中约50%今年能收回；对于剩余拖欠租金，公司已开始通过多种方式向租户追讨，洛杉矶和阿拉米达县限制较多，其他地区有更多追讨能力 [84][85] 问题16: 拖欠租金的居民中，不再居住在公司物业的比例和仍在支付当前租金但拖欠过去租金的比例分别是多少 - 大致各占50%，3400万美元未决申请主要涉及当前居民 [86] 问题17: 是否跟踪因失业导致的搬出情况，以及该统计数据是否有变化 - 公司跟踪新工作或工作调动情况，该比例约为15.7%，较前几个月略有下降，但不直接跟踪失业情况 [88] 问题18: 迁入数据是否表明科技员工回归或其他因素推动了需求 - 需求不仅来自科技员工和返回办公室的人员，还包括酒店、休闲和服务行业的就业复苏，公司租户基础广泛，并非主要针对科技员工 [90] 问题19: 在就业增长强劲、市场租金增长和损失与租赁率健康的背景下，为何下半年新租约增长率预计为7%，而7月为14% - 主要是由于去年下半年混合租赁利率较高，同比基数较难，当然也有可能因基本面表现更好而超出预期 [93] 问题20: 目前已确定或承诺的租约占全年租约的比例是多少 - 续约方面有较好的可见性，预计在高个位数范围；新租约由于金融市场动荡难以预测，目前遵循正常季节性模式，但不确定租金峰值和下半年的转折点 [94] 问题21: 除了出售资产和回购更多股票外，公司和董事会是否在讨论其他缩小市值差距的措施 - 目前没有考虑更广泛的战略举措，公司将继续采取相对保守的资本配置方法，下半年将专注于优先股权业务 [96] 问题22: 当前资本化率较之前的最低水平扩大了多少，以及导致价格发现和交易受限的买卖价差是多少 - 目前资本化率在3% - 4%的高位区间，较几个季度前的中3%区间平均扩大了约50个基点；对于核心市场的核心和核心加资产，买卖价差约为25 - 50个基点，但市场仍有交易发生 [100][102]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为125.58011亿美元，较2021年12月31日的129.97873亿美元下降约3.38%[32] - 截至2022年6月30日，公司无抵押债务净额为53.10486亿美元，较2021年12月31日的53.07196亿美元略有增长[32] - 2022年上半年，公司房地产开发项目金额为2195万美元，较2021年底的1.11562亿美元大幅减少[32] - 2022年3 - 6月，公司普通股股息为每股2.20美元，总计减少留存收益1.43298亿美元[37] - 截至2022年6月30日六个月，公司普通股数量为65,124股，额外实收资本为6,875,863美元，累计收益分配超出额为1,073,577美元，其他综合收益为25,554美元，非控股权益为178,738美元，总计6,006,585美元[39] - 截至2022年6月30日六个月，公司净收入为140,065美元[39] - 截至2022年6月30日六个月，衍生品公允价值变动和掉期结算摊销为31,895美元[39] - 截至2022年6月30日六个月，可交易债务证券公允价值变动净额为296美元[39] - 截至2021年6月30日三个月，公司普通股数量为65,004股，额外实收资本为6,862,879美元，累计收益分配超出额为899,663美元，累计其他综合损失为9,768美元，非控股权益为183,248美元，总计6,136,703美元[41] - 截至2021年6月30日三个月，公司净收入为69,615美元[41] - 截至2021年6月30日三个月，衍生品公允价值变动和掉期结算摊销为472美元[41] - 截至2021年6月30日三个月，可交易债务证券公允价值变动净额为172美元[41] - 截至2021年6月30日六个月，公司普通股数量为65,004股，额外实收资本为6,862,879美元，累计收益分配超出额为899,663美元，累计其他综合损失为9,768美元，非控股权益为183,248美元，总计6,136,703美元[43] - 截至2021年6月30日六个月，公司净收入为246,564美元[43] - 2022年上半年净收入为140,065美元，2021年同期为246,564美元[46] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为509,545美元，2021年同期为428,071美元[46] - 2022年上半年投资活动提供的净现金为101,651美元，2021年同期使用的净现金为5,635美元[46] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为621,371美元，2021年同期为448,301美元[50] - 2022年6月30日现金及现金等价物期末余额为48,463美元，2021年同期为58,176美元[50] - 2022年6月30日总资产为12,558,011美元，2021年12月31日为12,997,873美元[56] - 2022年6月30日总负债为6,518,213美元，2021年12月31日为6,786,699美元[56] - 2022年6月30日总资本为6,006,585美元，2021年12月31日为6,176,508美元[56] - 2022年支付利息现金（扣除资本化金额）为97,688美元，2021年为96,541美元[49] - 2022年经营租赁的经营现金流为3,480美元，2021年为5,316美元[49] - 截至2022年6月30日，公司普通合伙人权益金额为58.02293亿美元，较3月31日的59.42746亿美元有所下降[61] - 截至2022年6月30日，公司有限合伙人权益金额为5123.3万美元，较3月31日的5411.2万美元有所下降[61] - 2022年上半年现金及现金等价物净减少10,175千美元，2021年同期为25,865千美元[72] - 2022年和2021年分别资本化150万美元和380万美元后，支付的利息净额分别为97,688千美元和96,541千美元[72] - 2022年和2021年经营租赁的经营现金流分别为3,480千美元和5,316千美元[72] - 2022年和2021年房地产开发与租赁物业之间的净转移分别为96,887千美元和218,835千美元[72] - 2022年和2021年从房地产开发转移到共同投资分别为1,827千美元和1,337千美元[72] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，权益证券分别为0.2百万美元和0.8百万美元[84] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，合并的共同投资和DownREIT实体总资产分别约为9.179亿美元和9.093亿美元，总负债分别约为3.192亿美元和3.201亿美元[92] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司固定利率债务账面价值均为57亿美元，公允价值分别约为54亿美元和60亿美元；可变利率债务分别为2.865亿美元和5.649亿美元，公允价值分别约为2.846亿美元和5.617亿美元[94] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3320万美元和3470万美元[102] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司递延收入余额分别为210万美元和240万美元，2022年上半年确认的2021年12月31日递延收入余额为30万美元[121] - 截至2022年6月30日，公司剩余履约义务为210万美元，预计2022年确认约19%，到2024年再确认66%，其余后续确认[122] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司共同投资的账面价值分别为10.49252亿美元和11.42257亿美元[124] - 截至2022年6月30日，公司在Wesco I、Wesco III和Wesco IV的投资因分配超过投资被分类为4370万美元的负债，在Expo的投资因分配超过投资被分类为30万美元的负债[124] - 2022年6月30日和2021年12月31日，共同投资的总资产分别为50.69688亿美元和48.81876亿美元，总负债和权益分别为50.69688亿美元和48.81876亿美元[128] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司的应收票据和其他应收款分别为1.75345亿美元和3.41033亿美元[131] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，公司从关联方收取的费用分别为350万美元和260万美元，六个月分别为660万美元和480万美元[132] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司分别有690万美元和660万美元短期贷款未偿还[148] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司净债务分别为6.01025亿美元和6.28741亿美元，固定利率无担保债券等加权平均利率均为3.3%，信贷额度加权平均利率分别为1.4%和1.0%，应付抵押票据加权平均利率分别为2.9%和2.7%[150] - 截至2022年6月30日，公司未偿还债务（不包括信贷额度）的预定本金还款总额为5.986106亿美元[152] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为1.2558011亿美元和1.2997873亿美元[161] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司无利率互换合约，有四份总回报互换合约，名义金额总计2.24亿美元[173][174] - 截至2022年6月30日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益约为96.6%[178] - 公司综合公寓社区总数为51,761套（2022年）和51,807套（2021年），其中南加州占比43%、北加州占比37%、西雅图都会区占比20%[182] - 截至2022年6月30日，公司有3780万美元无限制现金及现金等价物和1.545亿美元有价证券[219] - 截至2022年6月30日，公司有两条无担保信贷额度合计12.4亿美元，其中12亿美元额度有4500万美元未偿还，3500万美元额度有1820万美元未偿还[223] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2022年第二季度，公司租金及其他物业收入为3.9724亿美元，较2021年同期的3.48757亿美元增长约13.9%；上半年收入为7.76456亿美元，较2021年同期的7.01633亿美元增长约10.66%[35] - 2022年第二季度，公司净利润为6169万美元，较2021年同期的6961.5万美元下降约11.4%；上半年净利润为1.40065亿美元，较2021年同期的2.46564亿美元下降约43.19%[35] - 2022年第二季度，归属于普通股股东的净利润为5705.4万美元，较2021年同期的6484.6万美元下降约12.02%；上半年为1.30308亿美元，较2021年同期的2.3329亿美元下降约44.14%[35] - 2022年第二季度，公司综合收益为7340万美元，较2021年同期的7025.9万美元增长约4.47%；上半年为1.72256亿美元，较2021年同期的2.517亿美元下降约31.56%[35] - 2022年第二季度，公司利息费用为5047.7万美元，较2021年同期的5097.1万美元略有下降[35] - 2022年第二季度，公司基本每股收益为0.87美元，较2021年同期的1.00美元下降约13%；上半年为2.00美元，较2021年同期的3.59美元下降约44.29%[35] - 2022年Q2公司营收3.99978亿美元，2021年同期为3.50978亿美元，同比增长13.96%[59] - 2022年上半年公司营收7.81883亿美元，2021年同期为7.06103亿美元，同比增长10.73%[59] - 2022年Q2公司运营收益1.28628亿美元，2021年同期为0.93381亿美元，同比增长37.74%[59] - 2022年上半年公司运营收益2.38478亿美元，2021年同期为2.90762亿美元，同比下降17.98%[59] - 2022年Q2公司净利润5904.4万美元，2021年同期为6713.4万美元，同比下降12.05%[59] - 2022年上半年公司净利润1.34861亿美元，2021年同期为2.41525亿美元，同比下降44.16%[59] - 2022年上半年公司综合收益1.72256亿美元，2021年同期为2.517亿美元，同比下降31.56%[59] - 2022年和2021年第二季度，有价证券销售和到期收益分别为210万美元和10万美元，实现收益分别为30万美元和亏损10万美元；上半年分别为3000万美元和1490万美元，实现收益分别为1240万美元和250万美元[90] - 2022年第二季度和上半年，权益证券未实现损失计入收益部分分别为2190万美元和4640万美元；2021年分别为未实现收益1040万美元和1670万美元[91] - 2022年和2021年第二季度，公司开发和重建项目资本化内部成本分别为580万美元和550万美元；上半年分别为1120万美元和1190万美元[96] - 2022年第二季度租金收入3.91778亿美元，2021年同期3.43322亿美元；2022年上半年租金收入7.65203亿美元，2021年同期6.90627亿美元[118] - 2022年和2021年，共同投资的物业收入分别为9357.6万美元和6840.5万美元，净亏损分别为348.5万美元和1041.5万美元[128] - 2022年和2021年第二季度，公司总物业收入分别为3.9724亿美元和3.48757亿美元，净营业收入分别为2.8372亿美元和2.41221亿美元[158] - 2022年和2021年上半年，公司总物业收入分别为7.76456亿美元和7.01633亿美元，净营业收入分别为5.46836亿美元和4.83684亿美元[158] - 2022年和2021年第二季度，公司净收入分别为6169万美元和6961.5万美元；上半年净收入分别为1.40065亿美元和2.46564亿美元[1

业绩总结 - Essex将核心FFO的中位数提高至14.16美元，较之前的13.95美元有所上升[6] - 2022年公司净收入的修订范围为每股5.01至5.33美元，修订中点为5.17美元，比之前高出0.20美元[34] - 2022年公司总FFO的修订范围为每股13.99至14.31美元，修订中点为14.15美元，比之前高出0.21美元[34] - 2022年同物业收入增长的修订中点为9.6%，比之前高出1.0%[34] - 预计2022年公司NOI增长为12.1%，比之前高出1.4%[34] 用户数据 - 2022年4月和5月的同店收入增长率为12.5%[26] - 2022年4月和5月的南加州同店收入增长率为14.2%[26] - 2022年4月和5月的同店新租金增长率达到了21.4%[6] - Essex的现金逾期率在2022年4月和5月降至0.1%[26] 市场展望 - Essex预计2023年多户住宅供应交付量在北加州将同比下降54%[8] - 预计2023年，埃塞克斯投资组合的多户住宅供应将同比下降15%[66] - 预计2022年南加州新增就业人数为323,000，增长率为4.2%[30] - 预计2022年南加州经济租金增长为11.4%[30] 新产品和技术研发 - 过去五年，埃塞克斯公司在技术平台上的投资超过7200万美元，旨在提升股东回报和改善居民体验[71] - 通过技术和客户导向的运营平台的推广，埃塞克斯公司已实现约150个基点的利润改善，预计未来将实现额外200-300个基点的成本效率[73] - 预计通过数据分析和CRM平台的改进，未来2-3年将创造200个基点的利润改善[76] 财务健康 - Essex的总市值为294亿美元[79] - Essex的利息覆盖率为528%[80] - 无担保债务比例为283%[81] - Essex的可控费用每个同类物业单位为3,040美元，低于同行平均的3,399美元[77] - Essex的企业管理和物业管理费用占收入的比例比同行平均低100个基点，分别为6.4%和7.4%[76] 负面信息 - 2022年第一季度的运营收入为109,850千美元，较2021年同期的197,381千美元下降44.3%[112] - 2022年第一季度的非同物业净运营收入（Non-same property NOI）为(15,355)千美元，较2021年同期的(11,580)千美元下降32.0%[112]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO超预期，全年核心FFO中值上调0.25美元/股至13.95美元 [32] - 同店收入增长中值上调85个基点至8.6%（现金基础） [33] - 预计净拖欠率为预定租金的1.9%，4月净拖欠率为预定租金的20个基点，低于历史平均的35个基点 [33][34] - 第一季度末净债务与EBITDA比率降至6.1倍，预计2022年将继续改善 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 华盛顿地区 - 租金自去年12月以来逐月改善，本季度成功减少西雅图市中心的优惠 [22][23] - 预计2022年交付量适度，4月租金损失率为7.7% [23][24] 北加州地区 - 租金受大型科技公司重返办公室和就业增长反弹的推动，第一季度净有效租金稳步改善 [24] - 预计全年供应稳定，需求方面就业增长加速，4月租金损失率升至5.1%，预计2022年引领市场租金增长 [25] 南加州地区 - 疫情期间表现最佳，租金未出现典型的第四季度季节性下降，第一季度持续改善，优惠低于一周近一年 [26] - 预计2022年供应交付略有增加，部分地区优惠可能暂时提高，4月租金损失率为14%，将为2023年收入提供动力 [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年4月，公司市场净有效租金比疫情前水平高11.4%，同比增长22% [6] - 所有市场租金均实现环比增长，北加州领涨，第一季度每月环比约增长3% [7] - 公司市场3个月滚动就业增长率平均为6.7%，高于美国平均的4.7%，且连续两个季度跑赢全国 [13] - 预计2023年公寓供应下降15%，其中北加州新供应预计减少54% [15] - 公司市场近期公寓交易稳定资产的资本化率大多在3.5%左右，各市场、建筑类别和位置差异不大 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置策略保持选择性，专注于有最佳增长潜力并能提升财务指标的交易 [17] - 推进物业收款运营模式，预计年底全公司实施，未来几年进行数字平台改进 [30] - 重视ESG，发布TCFD报告，共同锚定ESG住房影响基金，即将发布第四份CSR报告 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫情相关限制放宽，市场重新开放和大型科技公司重返办公室，公司有望实现全面复苏 [11] - 就业增长、低失业率和昂贵的待售住房为租赁住房市场带来有利因素 [14] - 尽管面临地缘政治、金融市场动荡和高通胀等不确定性，但公寓市场复苏、通胀增长预期和大量资本追逐公寓资产，抵消了部分高利率影响 [16] 其他重要信息 - 公司在两个合资企业中实现了推广收入，预计每年增加超过200万美元的核心FFO [36][37] - 公司有7600万美元租金欠款待收回，已申请6400万美元的报销，其中一半来自现有居民，另一半来自前居民，后者回收情况不确定 [53][87] - 公司计划今年进行1亿美元的收入提升型资本支出，目标现金收益率为8% - 10% [105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年的收益情况 - 目前无法提供2023年的收益情况，且现在预测还太早，但公司基本面良好 [40] 问题2: 4月入住率略有下降的原因及趋势 - 入住率下降是有意为之，当市场表现强劲时，公司会从注重入住率转向提高租金，租赁季节过后通常会在第三、四季度重新注重入住率 [41] 问题3: 太阳能面板相关情况 - 公司有资源管理团队，长期致力于追求对物业有益、能提升价值和提高效率的项目，ESG努力与公司战略一致，太阳能面板等是其中一部分 [43] 问题4: 北加州新居民的迁移来源 - 年轻工人因科技公司重新开放开始返回，外国移民需求也有所增加，同时企业住房需求也在回升，来源广泛 [46][47] 问题5: 资产定价趋势 - 预计交易价值不会有太大变化，虽然存在利率压力，但市场增长和大量资本追逐交易，目前市场定价没有大幅波动，只是比过去6 - 9个月稍显冷静 [48] 问题6: 关于拖欠率的相关问题 - 全年净拖欠率指导假设为1.9%（预定租金），4月净拖欠率为20个基点，低于历史平均，但4月总拖欠率约为5%，仍需努力解决 [33][34][51] - 疫情前总拖欠率低于1%，目前5%的水平较高 [52] - 公司有7600万美元租金欠款待收回，已申请6400万美元报销，其中一半来自现有居民，预计大部分能收回，另一半来自前居民，回收情况不确定 [53][87][88] 问题7: 新开发机会及土地价格情况 - 开发项目交易数量没有大幅增加，湾区土地价格上涨，目前交易的资本化率较低，无法提供足够的风险回报，公司会保持选择性和纪律性 [56] 问题8: 对2023年供应下降的信心及变化情况 - 2023年供应预计下降15%，其中湾区下降54%，南加州基本持平，西雅图略有上升，该数据与上季度相比变化不大，主要是疫情早期开发项目减少的影响 [58] 问题9: 旧金山重返工作岗位对公寓需求的影响 - 疫情期间旧金山服务业岗位大量流失，人们被迫离开，现在随着城市复苏，对服务的需求促使工人返回，这是真实需求，并非人为因素 [61][62] 问题10: 北加州租客回流区域 - 郊区市场表现更好，城市存在供应增加和需求延迟的问题，北加州郊区的圣马特奥和圣克拉拉表现最佳 [65][66] 问题11: 何时对拖欠租户采取更激进措施及道德风险问题 - 洛杉矶和阿拉米达县仍有驱逐保护措施，对于2021年9月前的拖欠仍受保护，目前公司在新的4月拖欠方面有能力向信用机构报告，但会综合考虑以最大化收款效果 [69] - 租户有动力参与租金援助申请，否则需自行承担欠款，且会影响信用报告，公司也可通过小额索赔法庭等方式追讨 [122][123] 问题12: 市场租金增长情况及同店收入指导上调原因 - 同店收入指导上调50个基点是由于拖欠率改善，30个基点是由于优惠减少和净有效租金提高 [72] - 北加州和西雅图市场租金与预期基本一致，南加州表现超预期，公司正在重新评估建模假设并将在年中更新 [73] 问题13: 5月和6月续租情况及实现续租率接近新租增长率的能力 - 公司整体续租率略高于11%，南加州约为10.5%，北加州接近12%，西雅图接近13%，公司对实现这些续租率有信心 [81] 问题14: 同店收入指导8.6%对下半年的影响 - 第一季度同店收入为6.5%，预计收入将逐渐增加，因为收入和经济租金之间存在滞后效应，市场租金下降时收入仍会继续增长 [82] 问题15: 3笔共同投资推迟至2023年的影响及再投资机会 - 3笔投资推迟是由于当前利率环境和物业租赁情况变化，并非物业进度问题 [92] - 预计随着疫情后建设项目的恢复，会有更多再投资机会 [94] 问题16: 北加州市场租金增长与同店收入增长的关系 - 预计下半年北加州租金增长将超过南加州，成为同店收入增长的领先地区 [97][100] 问题17: 混合办公模式对公司的影响 - 混合办公模式使市中心吸引力下降，可通勤范围扩大，公司会相应扩大地理布局 [102][103] 问题18: 收入提升型资本支出的驱动因素及预期回报 - 资本支出目标现金收益率为8% - 10%，与疫情前水平一致，支出增加主要是由于材料成本上升和疫情期间的追赶需求 [105][106] - 与购买资产或回购股票相比，资本支出是目前现金收益的最佳用途 [107] 问题19: RET基金的目标及公司参与原因 - 公司认为参与RET基金有机会在自身投资组合中实现良好回报，解决电力、垃圾处理、水等长期问题，同时符合SEC要求 [109][110] 问题20: 收购管道情况及下半年收购展望 - 目前市场上有不少交易，但公司会谨慎评估，不会参与低资本化率的交易，会抓住合适机会 [112] - 由于资本化率和资本成本问题，发行股票进行收购不太可行，公司将利用共同投资平台为交易提供资金 [113] 问题21: 物业收款运营模式的量化效益及时间安排 - 该模式的效益从客户互动（留存率）、运营效率（员工与单元比例）和财务影响三个关键方面评估 [116] - 在圣地亚哥和奥兰治县实施时，实现了约1500万美元的NOI收益，预计全面实施后将额外提高200 - 300个基点的利润率，但会受到通胀因素的抵消 [117][118]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为12770301千美元，较2021年12月31日的12997873千美元有所下降[31] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为1.2770301亿美元和1.2997873亿美元，降幅为1.75%[47] - 2022年和2021年公司总收入分别为3.81905亿美元和3.55125亿美元，同比增长7.54%[50] - 2022年和2021年公司总费用分别为2.72055亿美元和2.5784亿美元，同比增长5.51%[50] - 2022年和2021年公司净利润分别为7837.5万美元和1.76949亿美元，同比下降55.70%[50] - 2022年和2021年归属于普通股股东的净利润分别为7581.7万美元和1.74391亿美元，同比下降56.53%[50] - 2022年和2021年综合收益分别为9885.6万美元和1.81441亿美元，同比下降45.52%[50] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为6592.356万美元和6786.699万美元，降幅为2.86%[47] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资本分别为6138.207万美元和6176.508万美元，降幅为0.62%[47] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为127.70301亿美元和129.97873亿美元[146] - 2022年第一季度，公司总物业收入为3.79216亿美元，2021年同期为3.52876亿美元；净营业收入为2.63116亿美元，2021年同期为2.42463亿美元；净收入为7837.5万美元，2021年同期为1.76949亿美元[143] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司净债务分别为60.44619亿美元和62.8741亿美元[135] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司未摊销溢价净额分别为220万美元和250万美元，未摊销债务发行成本分别为140万美元和150万美元[137] - 截至2022年3月31日，公司未偿还债务（不包括信贷额度）的预定本金还款总额为59.87021亿美元，其中2022年剩余时间为4228.4万美元，2023年为3.02945亿美元，2024年为4.03109亿美元，2025年为6.33054亿美元，2026年为5.49405亿美元，之后为40.56224亿美元[137] - 2022年第一季度，Essex Property Trust, Inc.基本每股收益为1.12美元，2021年同期为2.59美元；摊薄后每股收益均为1.12美元和2.59美元[147] - 2022年第一季度，Essex Portfolio, L.P.基本每单位收益为1.12美元，2021年同期为2.59美元；摊薄后每单位收益均为1.12美元和2.59美元[151] - 2022年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的资金运营为227,112千美元，2021年同期为217,482千美元；摊薄后每股分别为3.36美元和3.23美元[216] - 2022年第一季度核心资金运营为228,162千美元，2021年同期为206,611千美元；摊薄后每股分别为3.37美元和3.07美元[216] - 2022年第一季度净营业收入为263,116千美元，2021年同期为242,463千美元；同店净营业收入分别为247,761千美元和230,883千美元[219] 各业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度，公司租金及其他物业收入为379216千美元，较2021年同期的352876千美元增长7.46%[34] - 2022年第一季度，公司总费用为272055千美元，较2021年同期的257840千美元增长5.51%[34] - 2022年第一季度，公司运营收益为109850千美元，较2021年同期的197381千美元下降44.34%[34] - 2022年第一季度，公司净收入为78375千美元，较2021年同期的176949千美元下降55.70%[34] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入为73254千美元，较2021年同期的168444千美元下降56.51%[34] - 2022年第一季度，公司综合收入为98856千美元，较2021年同期的181441千美元下降45.52%[34] - 2022年第一季度，基本每股净收入为1.12美元，较2021年同期的2.59美元下降56.76%[34] - 2022年第一季度，稀释每股净收入为1.12美元，较2021年同期的2.59美元下降56.76%[34] - 2022年第一季度净收入为78,375千美元，2021年同期为176,949千美元[40] - 2022年第一季度净现金提供的经营活动为315,143千美元，2021年同期为195,266千美元[40] - 2022年第一季度净现金提供的投资活动为105,718千美元，2021年同期为146,869千美元[40] - 2022年第一季度净现金使用的融资活动为370,946千美元，2021年同期为312,816千美元[42] - 2022年第一季度无限制和受限现金及现金等价物净增加49,915千美元，2021年同期为29,319千美元[42] - 2022年第一季度初无限制和受限现金及现金等价物为58,638千美元，2021年同期为84,041千美元[42] - 2022年第一季度末无限制和受限现金及现金等价物为108,553千美元，2021年同期为113,360千美元[42] - 2022年现金支付利息（净额）为51,168千美元，2021年为55,213千美元[42] - 2022年支付与租赁负债计量相关金额的经营现金流为1,738千美元，2021年相同[42] - 2022年和2021年第一季度净收入分别为78375千美元和176949千美元[57] - 2022年和2021年第一季度经营活动提供的净现金分别为315143千美元和195266千美元[57] - 2022年和2021年第一季度投资活动提供的净现金分别为105718千美元和146869千美元[57] - 2022年和2021年第一季度融资活动使用的净现金分别为370946千美元和312816千美元[59] - 2022年和2021年第一季度现金及现金等价物净增加额分别为49915千美元和29319千美元[59] - 2022年和2021年第一季度，有价证券销售和到期收益分别为2790万美元和1480万美元，实现收益分别为1220万美元和260万美元[78] - 2022年和2021年第一季度，权益证券未实现损益计入收入部分分别为亏损2460万美元和收益630万美元[79] - 2022年和2021年第一季度，公司开发和再开发项目的资本化内部成本分别为540万美元和640万美元[84] - 2022年第一季度，可赎回非控股权益赎回价值变动，从2021年12月31日的3466.6万美元变为2022年3月31日的3973.8万美元[92] - 2022年1 - 3月，公司租金收入为3.73425亿美元，2021年同期为3.47305亿美元；其他物业收入为579.1万美元，2021年同期为557.1万美元；来自关联方的管理及其他费用为268.9万美元，2021年同期为224.9万美元；总收入为3.81905亿美元，2021年同期为3.55125亿美元[104] - 2022年第一季度和2021年第一季度，共同投资的物业收入分别为8460万美元和7175.9万美元，净亏损分别为1226.9万美元和926.2万美元，公司享有的净收入分别为2117.1万美元和1701.1万美元[113] - 2022年第一季度和2021年第一季度，关联方收入分别为180万美元和230万美元[113] - 2022年和2021年第一季度，公司从关联方收取的费用分别为310万美元和220万美元[117] - 2022年和2021年第一季度，公司开发和重建费用与一般及行政费用相抵后分别约为40万美元和0美元[118] - 2022年第一季度，同一物业收入增加2180万美元，增幅6.5%，至3.563亿美元[173] - 2022年第一季度，非同一物业收入增加450万美元，增幅24.4%，至2290万美元[174] - 2022年第一季度，来自关联方的管理及其他费用增加50万美元，增幅22.7%，至270万美元[175] - 2022年第一季度，物业运营费用（不包括房地产税）增加380万美元，增幅5.8%，至6890万美元[175] - 2022年第一季度，房地产税增加190万美元，增幅4.2%，至4720万美元[176] - 2022年第一季度，折旧和摊销费用增加490万美元，增幅3.8%，至1.335亿美元[178] - 2022年第一季度，非核心非合并共同投资产生770万美元净未实现损失，带来280万美元递延税收益[183] - 2022年第一季度某些共同投资中非控股权益的净营业收入份额为70万美元[218] 公司股权与股份相关数据变化 - 截至2022年3月31日，公司普通股发行及流通股数为65332274股，较2021年12月31日的65248393股有所增加[31] - 2021年3月31日普通股数量为64,999股，金额为6美元，额外实收资本为6,864,185美元[37] - 2022年第一季度，公司普通合伙人发行84个普通股单位，获得1686.7万美元的股权[52] - 2022年第一季度，公司宣布每股分红2.20美元，共计分红1.48776亿美元[52] - 截至2021年3月31日，普通合伙人权益金额为6035566美元，有限合伙人权益金额为59328美元，累计其他综合收益（损失）为 - 6811美元，非控股权益为122848美元，总计6210931美元[54] - 2021年9月公司签订新股权分销协议，可发售最高9亿美元普通股，截至2022年3月31日，仍有9亿美元股份可售[188][189] - 2015年12月公司董事会授权最高2.5亿美元股票回购计划，截至2022年3月31日，有2.145亿美元回购授权剩余[190] 公司资产相关数据变化 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，有价证券成本分别为1.44458亿美元和1.42398亿美元，总账面价值分别为1.69702亿美元和1.91829亿美元[74][77] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，合并的共同投资和DownREIT实体总资产分别约为9.006亿美元和9.093亿美元，总负债分别约为3.237亿美元和3.201亿美元[80] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司固定利率债务账面价值均为57亿美元，公允价值分别约为56亿美元和60亿美元；可变利率债务分别为3.214亿美元和5.649亿美元，公允价值分别约为3.194亿美元和5.617亿美元[83] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3970万美元和3470万美元[91] - 截至2022年3月31日、2021年12月31日、2021年3月31日和2020年12月31日，无限制现金及现金等价物分别为9810.7万美元、4842万美元、1.03442亿美元和7362.9万美元；受限现金分别为1044.6万美元、1021.8万美元、991.8万美元和1041.2万美元[94] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，累计其他综合收益（损失）净额分别为1423.7万美元和 - 555.2万美元[88] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司递延收入余额分别为220万美元和240万美元，2022年第一季度确认的2021年12月31日递延收入余额中的收入为20万美元[107] - 截至2022年3月31日，公司剩余履约义务为220万美元，预计2022年确认

业绩总结 - Essex自1994年IPO以来，累计股息增长达到427%[13] - 2021年Essex的租金增长在经济周期中表现优于整体市场，预计2022年上半年将更强劲[39] - 2021年实际每股收益（EPS）为7.51美元，预计2022年每股收益范围为1.15美元至5.10美元[81] - 2022年净收入预期在每股4.62美元到5.10美元之间，中点为4.86美元[62] - 2022年总FFO预期在每股13.46美元到13.94美元之间，中点为13.70美元[62] 用户数据 - Essex市场的住房许可证总数低于总库存的1%，与美国整体市场相比表现良好[11] - Essex市场的工作增长在2021年下半年开始超过美国整体水平，预计这一趋势将在2022年持续[10] - 在Essex市场，拥有房屋的成本几乎是租房的两倍，显示出强烈的租赁需求[32] - Essex市场的住房需求预计将显著超过供应，预计到2024年，住房价格在Essex市场约为全国平均水平的3倍[35] - 2022年Essex市场的新房需求与总新供应的比例预计为6.0，显示出强劲的需求[35] 未来展望 - 2022年，Essex的同物业净运营收入（NOI）和核心资金流量（FFO）预计将继续增长[15] - 2022年同物业组合收入增长预计在7.0%到8.5%之间，现金基础中点为7.8%，GAAP基础中点为8.3%[63] - 2022年运营费用预计增长3.5%到4.5%，中点为4.0%[63] - 2022年NOI（净运营收入）预计增长8.0%到10.8%，中点为9.4%[63] - 2022年预计收购金额在5亿到7亿美元之间，处置金额在1亿到3亿美元之间[64] 新产品和新技术研发 - 公司通过技术和以客户为中心的运营平台，至今实现了约150个基点的利润改善，预计未来将实现200-300个基点的成本效率提升[52] - 公司在技术投资方面的初始投资为420万美元，目前已增值至约7000万美元[51] - 公司在能源效率方面投资5040万美元，投资可再生能源2210万美元，投资水资源保护750万美元[56] 财务数据 - 2021年净收入可归属于普通股东为136,874千美元[87] - 2021年利息支出为203,125千美元，调整后的净利息支出为192,351千美元[89] - FFO（运营资金）为$101,262千，较2020年同期的$111,931千下降了6.5%[99] - Core FFO（核心运营资金）为$230,298千，较2020年同期的$219,860千增长了4.5%[99] - NOI（净运营收入）为$257,209千，较2020年同期的$249,061千增长了3.3%[99] 负面信息 - 2022年初，Essex的现金拖欠率为3.0%，较2021年第四季度的1.6%有所上升[43] - 公司在2021年获得的市场证券未实现收益为(9,332)千美元[87] - 公司在2021年因早期退休债务产生的损失为(35,044)千美元[87] 其他新策略和有价值的信息 - 公司管理层职位中58%由有色人种担任，50%的高管为女性，显示出多样性和公平性[59] - 公司在信用评级方面，穆迪的评级为Baa1，展望为稳定；标准普尔的评级为BBB+，展望为稳定[76] - 调整后的EBITDAre为276,653千美元，反映了其债务服务能力[87] - 调整后的EBITDAre为$1,108,718千，净负债与调整后EBITDAre的比率为6.3[96]

公司基本信息 - 公司自1994年12月31日起选择按房地产投资信托基金进行联邦所得税处理[40] - 公司于1994年6月13日完成首次公开募股[40] 公司投资策略 - 公司投资关注区域人口超100万的大都市地区[45] - 公司投资关注因土地供应、政治和自然因素导致新供应受限的市场[45] - 公司投资关注租金相对购房成本可承受、住房需求基于就业增长等因素的市场[45] - 公司会根据市场经济状况和估值调整投资组合分配[46] - 公司主要投资于南加州、北加州和西雅图大都市区的公寓社区[102] 公司资产情况 - 截至2021年12月31日，公司在运营合伙企业中拥有约96.6%的普通合伙权益[39] - 截至2021年12月31日，公司拥有或持有252个运营中的公寓社区，共计61,911套公寓住宅[41] - 截至2021年12月31日，公司开发项目包括一个合并项目和一个非合并合资项目，共计371套公寓住宅[41] - 截至2021年12月31日，公司开发管道包括1个合并项目和1个非合并合资项目，共371套公寓，总估计项目成本2.17亿美元[57][60] - 截至2021年12月31日，公司有一个合并开发项目和一个非合并合资开发项目，包含371套公寓，预计成本2.17亿美元，其中6100万美元待支出，公司份额为3260万美元[118] - 截至2021年12月31日，公司通过多个合资企业，在稳定运营社区的10257套公寓中拥有权益，总账面价值为5.653亿美元[127] - 截至2021年12月31日，公司全资保险子公司太平洋西部保险有限责任公司（PWI）拥有约1.981亿美元现金和有价证券[88] - 截至2021年12月31日，公司全资保险子公司太平洋西部保险有限责任公司现金和有价证券约1.981亿美元[146] - 截至2021年12月31日，公司约有63亿美元的债务，其中包括5.656亿美元的浮动利率债务[172] - 截至2021年12月31日，公司有12个合并社区被债务抵押[175] - 截至2021年12月31日，公司约有2.244亿美元的浮动利率免税融资[176] 公司业务交易情况 - 2021年，公司收购或增持了6个社区（含1,033套公寓住宅）和2个商业地产，花费约4.323亿美元[50] - 2021年公司购买7处公寓房产共1033套，总价4.323亿美元；购买2处商业地产，总价约8600万美元[51][52] - 2021年公司出售4处社区共912套公寓，总价约3.3亿美元，实现收益1429万美元[55][56] 公司融资情况 - 2021年公司对有担保抵押应付票据进行定期本金支付和贷款还清，金额为350万美元，平均利率2.9%[61] - 2021年3月，运营合伙企业发行4.5亿美元2028年到期高级无担保票据，票面利率1.7%，发行价格为面值的99.423%[62] - 2021年6月，运营合伙企业发行3亿美元2031年到期高级无担保票据，票面利率2.55%，发行价格为面值的99.367%[63] - 截至2021年12月31日，公司有两条无担保信贷额度，总计12.4亿美元[65] - 2021年9月，公司签订新股权分配协议，可出售最高9亿美元普通股[67] 公司股权情况 - 2021年公司回购并注销4万股，总计920万美元，截至2021年12月31日，2.5亿美元股票回购计划剩余2.145亿美元购买授权[69] - 截至2021年12月31日，公司董事长George M. Marcus直接或间接持有约190万股普通股，虽无多数控制权但有重大影响力，可能导致决策不符合所有股东利益[190] 公司员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有1757名员工，99%为全职员工，员工种族和性别多元化[73][74] - 2021年公司为员工提供2878小时的多元化、公平和包容（DEI）及无意识偏见意识培训[76] - 2021年公司男女薪酬差距为0%[77] - 2021年公司为员工提供超36000小时培训和发展项目，投资近37.5万美元，还提供每年3000美元学费报销[79] - 2021年公司晋升16%的员工到更高职位[79] - 公司退休计划每年匹配潜在福利为6000美元[80] - 2021年员工敬业度调查显示，94%的受访员工认为日常工作直接影响公司使命和愿景，94%认为自己的意见和想法重要，94%认为公司支持工作场所的多元化、公平和包容[86] 公司成本与现金流情况 - 自新冠疫情开始，公司及其附属机构在新冠相关新协议和其他成本上花费超500万美元[84] - 公司认为2022年运营产生的现金流、现有现金及现金等价物、有价证券余额、现有信贷额度、进入资本市场的渠道以及处置房地产产生现金的能力足以满足所有合理预期的现金需求[96] 公司租金收入情况 - 2021年全年，公司83%的租金收入来自位于加利福尼亚州的社区[120] 公司面临的法律与政策情况 - 加利福尼亚州的一项法律（第13号提案）通常将加州房产的年度房地产税增幅限制在评估价值的2%[123] 公司面临的风险情况 - 租金控制或适用法律的其他变化、不遵守适用法律，可能对公司运营、财产价值产生不利影响或使公司承担责任[108] - 新冠疫情或未来其他高传染性疾病的爆发，可能对公司业务、财务状况和经营成果产生重大影响[112] - 社区收购涉及各种风险和不确定性，可能无法达到预期[115] - 开发和重建活动可能会延迟、无法完成和/或无法达到预期结果[118] - 公司社区的地理集中性和当地市场的波动，可能对公司财务状况和经营成果产生不利影响[120] - 公寓社区市场和其他住房替代方案的竞争，可能对公司运营和社区租赁需求产生不利影响[125] - 公司零售/商业空间占总营收约2%，可能无法按预期或市场租金出租[136] - 合资伙伴可能破产或利益目标不一致，公司可能承担其合资负债份额[129] - 运营合伙企业对某些共同投资的日常运营控制能力可能受限，可能无法处置投资并损失全部投入[130] - 公司可能需支付合作伙伴因特定应税事件产生的税务负债，或对财务状况产生重大影响[131] - 房地产投资流动性差，公司难以及时调整投资组合应对经济变化[135] - 公司物业可能存在环境负债，潜在成本和索赔可能巨大且超保险覆盖范围[137] - 公司可能因收购其他房地产投资信托基金和房地产公司未达预期，整合不成功影响业务[133] - 公司面临多种不可保或保险受限的损失风险，如战争、恐怖主义、地震等[146] - 气候变化可能导致极端天气，对公司物业造成物理损坏或降低需求，影响财务状况[153] - 气候变化可能导致公司所在地区住房需求下降，开发和修复成本增加，还可能增加运营成本和资本支出[154][155] - 法律法规的不利变化可能增加公司的负债和运营成本，影响现金分配和偿债能力[157] - 进入新市场可能面临无法准确评估当地市场和经济、难以找到合适收购机会等风险[158] - 公共事业服务的延迟或中断可能导致租户终止租约、租金减少和成本增加[161] - 公司的房地产资产可能面临减值费用，未来可能会对经营业绩产生重大不利影响[162] - 公司依赖信息技术，信息安全系统的故障、中断或违规可能对业务和财务状况产生重大不利影响[164] - 公司依赖第三方软件供应商，市场整合可能影响供应商选择和定价，供应商终止合作可能导致损失[170] - 公司债券契约和融资安排中的限制性契约限制经营灵活性，违反可能导致债务违约[177] - 2021年7月英国监管机构宣布2021年底逐步淘汰LIBOR利率，2021年3月确认2021年12月31日后停止公布一周和两个月期美元LIBOR，2023年6月30日后停止公布其余美元LIBOR期限，这可能对公司融资成本、财务状况和经营成果产生重大不利影响[178] - 公司使用利率互换和利率上限合约管理利率风险，但可能导致损失，非履约还会增加信用风险[180] - 公司计划维持投资级信用评级，但评级下调可能对公司成本、资本可用性、财务状况、经营成果、流动性和股价产生重大不利影响[181] 公司治理与股东权益情况 - 公司股息分配形式、时间和金额由董事会决定，可能受现金流、财务状况、资本要求等因素影响，董事会可随时修改股息政策[194] - 若公司选择以股票支付股息，美国股东可能需支付超过所获现金的税款，非美国股东可能需预扣美国税，大量股东为缴税出售股票会使股价承压[195] - 《马里兰州商业合并法》规定，与持有公司10%以上有表决权股票的股东进行某些“商业合并”，五年内禁止且需超级多数股东投票（至少80%有表决权股份持有人投票且除交易股东外三分之二有表决权股份持有人投票），但公司董事会已选择豁免与董事长George M. Marcus及其关联实体的商业合并[198][199] - 运营合伙协议规定，若有限合伙人持有运营合伙至少5%的已发行合伙权益单位，公司转让普通合伙人权益需获有限合伙人多数同意，这可能延迟、推迟或阻止控制权变更[200] - 公司章程授权发行额外普通股或优先股，可设置相关条款，可能延迟、推迟或阻止交易或控制权变更，影响普通股股东利益[201] - 潜在收购方未经董事会豁免，购买股票价值不得超过6%，合格养老金信托可收购9.9%[202] - 股东无理由罢免董事需至少三分之二有表决权的股东赞成，有理由罢免需多数有表决权的股东赞成[206] 公司税务相关情况 - 若公司未能符合REIT资格，将按美国联邦企业所得税纳税，且未来四年不能享受REIT待遇[207] - 公司与应税REIT子公司（TRSs）交易若不符合公平交易原则，将被征收100%的惩罚性税[210][212] - 公司子公司REIT若未能符合资格，可能导致公司也无法符合REIT资格[213] - 公司处置被视为“禁止交易”的财产，需缴纳100%的惩罚性税[214] - 美国个人、信托和遗产股东从REIT获得的普通股息，在2017年12月31日后至2026年1月1日前可扣除20% [215] - 若运营合伙企业不符合联邦所得税合伙制资格，公司可能无法符合REIT资格[217] - 联邦合伙税审计规则可能使公司承担额外税费、利息和罚款[218][220] 利率对公司的影响 - 利率上升可能增加公司资本成本和融资活动成本，影响普通股市场价格[222]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度是连续第二个同店业绩为正的季度，核心FFO每股超出原指引中点0.05美元 [5] - 2021年第四季度同店净营业收入增长4.7%，核心FFO增长7.6% [29] - 预计2022年核心FFO每股增长9.7%，同店收入现金基础增长7.8%，GAAP基础增长8.3%，同店净营业收入现金基础增长9.4% [29][30][31] - 预计2022年租金减免少于去年，但拖欠率仍是挑战，预计为2.4%，比2021年高30个基点 [30] - 预计2022年运营费用增长4%，高于历史平均的2% - 3% [31] - 2021年有2.1亿美元优先股权和次级贷款投资赎回，预计2022年有3.5亿美元赎回 [32] - 2021年获得1.17亿美元新投资承诺，平均收益率11%，预计2022年新增1亿美元承诺，其中5000万美元在下半年投入 [32] - 第四季度末净债务与EBITDA比率降至6.3倍，预计2022年该趋势将持续 [33] - 过去两年 refinanced 近40%的债务，加权平均利率降低70个基点，未来两年仅有6%的债务到期，4%的合并债务为浮动利率 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第四季度同店收入同比增长4%，环比增长1.6% [18] - 第四季度新租和续租租金价差分别同比增长17.1%和10.7% [18] 投资业务 - 2021年出售4处房产，价值3.3亿美元，用于股票回购和收购 [15] - 2021年收购4.32亿美元房产，多数以联合投资形式完成 [15] 各个市场数据和关键指标变化 加利福尼亚州南部市场 - 占公司净营业收入近45%，是2021年表现最好的地区 [19] - 圣地亚哥、橙县和文图拉县净有效租金较疫情前至少上涨25%，租金收入比达到历史新高 [6] - 洛杉矶市中心净有效租金与疫情前持平，郊区如长滩和圣克拉丽塔上涨15% - 20% [7] - 预计2022年市场租金增长7.1% [19] 湾区和北加州市场 - 租金落后于全国和公司投资组合平均水平，处于复苏初期 [20] - 旧金山和圣马特奥县租金较疫情前至少下降15% [6] - 预计2022年市场租金增长8.7% [21] 西雅图市场 - 表现良好，预计2022年供应交付与去年相当，主要集中在市中心 [22] - 预计2022年市场租金增长7.2% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 预计2022年西海岸市场全年租金增长7.7%，市场就业增长4.1% [11] - 研究团队预计2022年约有3.7万套公寓交付，对稳定社区影响有限，待售房屋交付仍低迷 [12] - 认为住房供需是业务和资本配置的基本驱动因素，将继续关注市场供需变化 [14] - 计划在2022年底前将物业集合运营模式推广到其余地区，提高运营效率 [24] - 与合作伙伴共同开发专有应用程序，提升员工和客户体验，加速潜在客户转化 [26] 行业竞争 - 公司市场交易规模已超过疫情前水平，机构资本瞄准西海岸公寓，资本化率在3% - 3.5%之间，各市场、建筑类型、位置和房龄的收益率趋同 [15] - 寻找新投资项目变得更具挑战性，但公司仍保持审慎的投资策略 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司经历强劲复苏，第四季度同店业绩为正，核心FFO超出指引 [5] - 美国已恢复约96%的疫情失业岗位，公司市场仅恢复78%，但就业增长超过美国平均水平，复苏正在进行中 [8] - 大型科技公司在办公空间的大量投资、服务和酒店业招聘的复苏以及移民政策的变化将支持就业增长和住房需求 [9][10] - 预计2022年公司将继续受益于经济复苏，核心FFO每股增长将达到6年来最高水平 [29] - 通货膨胀和加息可能会对经济产生影响，但公寓租赁业务具有韧性，公司债务结构保守，风险可控 [13] 其他重要信息 - 公司已收到2900万美元联邦租户救济资金，其中1200万美元在第四季度收到 [31] - 公司累计拖欠租金约6700万美元，已申请报销5300万美元，但报销时间和金额不确定 [55] - 公司正在推广Alloy Access智能租金公共区域访问解决方案，提升居民体验和运营效率 [26] - 公司与Funnel合作开发定制解决方案，进一步自动化平台，预计今年晚些时候推出 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 1月新租数据与同店收入的关系及同店收入较高的原因 - 1月新租数据同比增长17%，但这是基于2020年第四季度至2021年第一季度市场租金低谷的对比 [35] - 同店收入指引更应参考市场租金增长7.7%以及年末的租金损失率等因素 [35][36] 问题2: 利息费用上升的原因及是否保守估计 - 利息费用上升主要是由于开发管道减少导致的资本化利息减少，约减少400万美元 [38] - 公司仅有4%的合并债务为浮动利率，利率上升对利息费用影响较小 [38] 问题3: 南加州市场的强劲表现是否会持续，以及人员是否会回流北加州 - 随着疫情缓解，部分人员可能会从南加州回流北加州，但整体对加州有利 [41] - 南加州市场本身具有较高的入住率和租金增长潜力，长期来看仍将表现良好 [42] 问题4: 指导数据中对科技和服务人员回流的预期 - 就业增长已经在进行中，目前公司市场已恢复约78%的疫情失业岗位，预计年底将恢复约93% [44] 问题5: 旧金山和西雅图的生活质量问题及改善措施 - 生活质量问题主要集中在市中心，如无家可归和治安问题，郊区生活质量较高 [46] - 公司将战略性地拓展到一些郊区市场，寻找生活质量高的投资机会 [46] 问题6: 联合投资和优先股权业务的规模战略 - 公司认为目前联合投资和优先股权业务规模合适，不希望其规模过大 [48] - 该业务具有较好的风险回报，同时能带来其他业务机会和市场洞察力 [48] 问题7: 对长期监管环境恢复正常的信心来源 - 虽然监管风险令人沮丧，但公司受益于加州的住房供应限制，这是由各种监管规定导致的 [52] - 公司将积极倡导合理的住房政策，平衡监管风险和供应限制的影响 [52] 问题8: 不同时期租赁的坏账百分比 - 疫情前租赁没有明显的拖欠问题，目前的拖欠主要与政府机构报销延迟有关 [54] - 公司累计拖欠租金约6700万美元，已申请报销5300万美元，但报销时间和金额不确定 [55] 问题9: 城市和郊区租金收入比的趋势及原因 - 南加州租金收入比为26.9%，高于长期平均的22.3%；北加州为22.1%，低于长期平均的23.1%；西雅图为21.1%，高于长期平均的18.7% [58] - 收入增长有助于提高租金水平，对公司有利，北加州租金压力主要是由于疫情初期低薪服务人员流失，目前正在逐步恢复 [58][60] 问题10: 是否考虑在核心市场外进行优先股权交易 - 公司在一定程度上会考虑在核心市场外进行交易，已经在一些周边市场开展了业务 [63][64] 问题11: 1亿美元创收资本支出对同店收入增长的影响及区域分布 - 该资本支出预计更多影响2023年的同店收入增长，因为装修和出租需要时间 [66] - 公司在各地区都有看到市场租金增长机会，资本支出不会偏向某一地区 [66] 问题12: 市场买家对位置和产品年代不敏感的原因及对投资组合管理的影响 - 大量资本涌入市场追逐交易，导致不同年代和位置的产品价格差异缩小 [70] - 公司将继续寻找增加价值的机会，但目前不会大幅调整投资组合分配，希望观察疫情恢复情况 [71] 问题13: 考虑到股价，合资企业是否仍是最佳资金使用方式 - 公司的交易决策独立于资金筹集方式，当认为能为公司增加价值时，会将交易计入资产负债表 [74] - 目前公司更倾向于通过联合投资进行交易，而不是发行股票 [74] 问题14: 为何不更积极地向加州北部倾斜投资组合 - 加州北部市场缺乏符合公司投资标准（3.8%资本化率）的高质量房产 [78] - 市场竞争激烈，一些交易的资本化率低至3.1% - 3.2%，公司不会参与此类竞争 [79] 问题15: 全年混合利率的节奏及关键驱动因素 - 预计上半年表现更强，因为2021年上半年市场仍较疲软，下半年同比比较更困难 [85] 问题16: 下半年各地区市场租金增长差异 - 西雅图下半年同比增长最高，因为租金损失率高、拖欠率低和减免优惠好 [86] - 北加州和南加州表现相近，南加州受拖欠问题挑战，北加州有减免优惠 [86] 问题17: 2月和3月续约租金情况 - 公司整体续约租金平均在13%左右，西雅图最高，其次是北加州，南加州约为10% [88] 问题18: 对Facebook或Meta问题及未盈利初创公司的担忧 - 公司对此有一定担忧，但科技领域的STEM毕业生和工人有充足的就业机会 [90] - 目前的风险投资模式更具弹性，即使部分公司失败，员工也能在其他公司找到工作 [90] 问题19: 指导数据中包含的租赁援助付款金额 - 公司已申请5200万美元累计拖欠租金的报销，其中3200万美元是现有租户的，但报销时间不确定 [91] - 指导数据中假设拖欠率为2.4%，预计今年拖欠情况会先恶化后改善 [92] 问题20: 监管环境是否对居民有吸引力 - 租户可能会欣赏加州的租户友好型监管政策，但最终决策还是会基于工作和生活质量 [95] 问题21: 是否希望利率上升以创造投资机会 - 公司认为收入和租金通胀的环境对公司有利，即使利率上升，公司大部分债务的期限和利率已锁定 [97] - 资本化率通常较为粘性，不会因利率变动而迅速调整，主要受资金流向和投资者对收益率的需求影响 [98] 问题22: 第四季度部分市场同店收入环比下降的原因 - 主要是由于第三季度拖欠租金回收情况较好，导致第四季度环比收入下降，如果剔除拖欠因素，部分市场环比收入增长 [101] 问题23: 物业集合运营模式的成本节约情况 - 该模式在橙县和圣地亚哥的推广已实现约150个基点的利润率提升，相当于净营业收入增加1500万美元 [103] - 预计随着模式推广到其他地区，还将带来200 - 300个基点的利润率提升 [103] 问题24: 如何确定郊区新投资目标及是否会进行资产回收 - 公司使用研究团队评估核心市场和周边市场的各项指标，如就业增长、收入和住房 affordability 等，以确定投资目标 [105] - 公司在疫情前就开始逐步从市中心转向郊区投资 [105]