财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股3.12美元，比上一季度的业绩和指引高出每股0.08美元，这是核心FFO可能出现的许多季度环比改善中的第一次 [4] - 第三季度同店收入增长2.7%，主要归因于与上一时期相比优惠减少；本季度收入环比增长3.2% [13][14] - 第三季度现金拖欠率降至预定租金的1.4%，而第二季度为2.6%；截至9月，公司已从各种租户救济计划中获得1160万美元，其中第三季度获得950万美元 [20][21] - 全年同店收入中点上调20个基点至 - 1.2%；全年核心FFO中点上调0.11美元至每股12.44美元，年初至今核心FFO中点已上调0.28美元或2.3% [22][23] - 第三季度净债务与EBITDA比率从上个季度的6.6倍降至6.4倍，预计未来几个季度该比率将随着EBITDA的增长而继续下降 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第三季度综合净有效租金增长12.6%，净有效市场租金比疫情前水平高出6.4%，尽管仅恢复了疫情期间失去的约63%的工作岗位 [4][14] - 西雅图地区净有效租金比疫情前水平上涨8.3%，9月份同比就业增长5.5%；预计2022年市场租金增长7.2% [14][15] - 北加州是唯一净有效租金仍低于疫情前水平的地区，同比仅改善4.4%；预计2022年市场租金增长8.7% [15][17] - 南加州9月份净有效租金比疫情前水平高出17.2%，9月份就业增长5.9%；预计2022年市场租金增长7.1% [17][19] 投资业务 - 第三季度筹集了一个新的机构合资企业，约有6.6亿美元的购买力，部分资金预计在年底前投入使用 [23] - 预计全年优先股赎回约2.9亿美元，其中约40%预计在第四季度发生；2022年可能会继续出现较高水平的提前赎回 [24] - 年初至今已完成约1.1亿美元的新优先股和结构化融资承诺 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 9月份公司市场的就业增长为5.2%，大幅高于美国4%的平均水平 [5] - 2021年第三季度风险投资达到720亿美元的新高，其中44%投向了公司市场的组织 [8] - 预计2022年住房供应增长0.6%，其中多户住宅存量增长0.9%，相对于2022年4.1%的就业增长预期是可控的 [8] - 公司西海岸市场的住宅建筑许可在过去12个月内仅适度增长3.5%，而美国同比增长13.6% [9] - 公寓交易市场上，西海岸多户住宅领域机构资本需求强劲，交易量增加，资本化率在3.5%左右，市场公寓价值比疫情前估值平均上涨约15% [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计2022年净有效租金平均增长7.7%，北加州预计将引领投资组合的市场租金增长 [5] - 公司偏好不按当前市场价格发行普通股，因此推出了新的共同投资计划 [11] - 公司继续跟踪大型科技公司的招聘情况，对与美国最具活力的经济部门共同成长充满信心 [8] - 公司在第三季度购买了两处商业地产，一处位于南旧金山，预计将成为近期公寓开发机会；另一处位于西雅图，将开始申请公寓开发许可，同时获得6%的初始收益率 [10] - 公司近期完成了两笔公寓收购，收购管道强劲 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩超出预期，反映了西海岸经济状况和住房需求的显著改善 [4] - 预计2022年将回归以混合办公为主的环境，支持就业增长前景，西海岸市场将恢复长期优于美国平均水平的表现 [6] - 尽管待售住房价格大幅上涨，但2022年待售住房产量预计仍非常低迷，仅占单户住房存量的0.4% [7] - 大型科技公司近期关于办公室扩张、职位空缺和新的办公空间承诺，支持了公司对西海岸领先雇主仍致力于混合办公环境的信念 [7] - 公司对北加州明年的复苏充满信心，部分原因是租金可承受性提高，以及单户住宅价格的大幅上涨 [6] 其他重要信息 - 加利福尼亚州全州的驱逐禁令于9月30日结束，但一些重要的地方司法管辖区延长了各自的驱逐禁令，公司大部分投资组合仍受驱逐禁令和其他法规的约束，这将减缓2022年预定租金增长的步伐 [11] - 联邦租户救济计划帮助了许多公司居民，但报销过程仍然缓慢，需要公司团队进行大量协调和支持 [11] - 公司自设租金续约上限为10%，以避免被视为哄抬物价，该策略在多个市场实施，包括橙县、圣地亚哥、文图拉和西雅图 [67][68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年公司捕捉7.7%市场租金增长的能力如何？ - 公司对周边市场状况感到乐观，拥有高入住率和强劲的租金损失，预计就业增长将超过美国平均水平，北加州的办公回归将是推动租金增长的关键因素 [28][29] 问题: 办公回归或混合办公模式对未来几个月季节性的影响如何？ - 鉴于公司目前的高入住率，就业的任何增量增长都将对市场租金产生积极影响，北加州的办公回归虽因Delta变种推迟，但预计不会太远 [30][31] 问题: 通胀对公司业务的影响如何，有哪些措施可以抵消成本增加？技术平台的推出情况如何？ - 公司在成本方面感受到通胀压力，特别是招聘和薪酬方面，但租金增长有望弥补成本增加；公司在过去几年锁定了长期低利率，减少了利率上升的风险 [36][39] - 公司将继续加强无接触互动技术，提高效率和灵活性，长期来看将有利于业务平台 [40] 问题: 本季度两笔办公物业收购的考虑因素是什么？ - 南旧金山的物业经过三年的规划，增加了超过100个单位的密度，加上市场资本化率压缩，该交易比过去几年的开发项目更具吸引力 [44] - 西雅图的物业是单租户办公物业，位置优越，租约还有九年，当前收入资本化率超过6%，且已规划为多户住宅，但公司将在未来5 - 7年重新评估 [45] 问题: 市场的监管风险是否已反映在估值中？ - 一般来说，公寓估值基于当前市场租金，加州租金控制法本身不会导致显著的估值差异，但在旧金山、圣莫尼卡或伯克利等租金控制最严格的地区，交易较少，定价波动较大 [47][49] 问题: 通胀对公司的开发计划有何影响？ - 公司在所有战略决策中都会考虑通胀因素，会根据稳定资产的交易价格和开发收益率之间的差距来评估投资机会；目前看到的交易数量稳定，但实际可行的交易较少 [50][52] 问题: 请提供各市场的租金损失情况，以及挂牌租金与签约租金之间是否存在领先滞后关系？ - 9月份投资组合的租金损失为9.8%，从北加州到南加州分布在低个位数到13%左右；由于今年租金增长曲线陡峭且季节性高峰延迟，对明年收入有一定拖累，部分市场超过10%的租金损失受租金控制上限影响 [54][55] - 挂牌租金通常会高于签约租金，但这取决于市场情况和续约时间，公司会提前一到两个月预测租金水平 [57] 问题: 市场租金增长预测的基准情景是如何确定的，办公回归带来的额外增长如何考虑？如果需求超过预期，是否会对定价和入住率产生积极影响？ - 公司研究团队使用多种数据集，主要考虑就业增长、需求单位和供应情况，同时也会考虑租金可承受性等因素 [60][61] - 入住率与租金推动策略有关，公司在推动租金时会接受一定程度的入住率下降；从基本的供需情况来看，公司明年有望表现良好 [64][65] 问题: 除加州AB 1482法案限制外，公司是否会对某些市场或子市场的续约租金进行自我限制？ - 公司自设续约租金上限为10%，该策略已实施多年，广泛应用于整个投资组合，包括橙县、圣地亚哥、文图拉和西雅图，且未对股东回报产生重大负面影响 [67][68] 问题: 湾区的迁入数据是否有变化？拖欠率的潜在趋势如何？ - 难以获取详细的迁入数据，但就业增长超过全国平均水平，表明有积极的人口流动，预计未来几个月将加速；入住率等数据也证实了这一点 [70] - 第三季度现金拖欠率为1.4%，8 - 9月降至约1%，10月保持在1%左右，主要受租户救济计划报销的推动 [71] 问题: 拖欠率1%是否已扣除从加州和其他司法管辖区获得的拖欠报销金额？如果没有扣除，拖欠率会是多少？旧金山的迁入人口 demographics 是否发生变化，是否会影响公司在市场租金回升时的租户保留能力？ - 拖欠率1%是扣除报销金额后的净额，如果没有报销，拖欠率会更高 [73] - 公司未观察到迁入人口的 demographics 有明显变化，认为关键还是在于就业情况，租户有能力在市场租金回升时继续居住 [75] 问题: 请说明开发和夹层融资的前景，以及推动因素和目前正在评估的机会和规模？ - 预计2022年供应将比2021年增加约4%，部分原因是疫情导致的交付延迟；西雅图市场供应大幅下降12% [77] - 尽管成本上升，但仍有稳定的交易流，但实际可行的交易较少；资本化率压缩也影响了开发收益率 [78] - 鉴于当前低利率和西海岸资产高估值的环境，如果这种情况持续，2022年可能会出现类似金额的优先股提前赎回 [79] 问题: 湾区当前公寓价值相对于疫情前水平如何？圣马特奥市场收入持续下降的原因是什么，何时能扭转局面？ - 湾区公寓价值相对于疫情前水平的涨幅在5% - 20%之间，但交易数据有限 [82] - 圣马特奥市场只有四个同店物业，数据波动性较大；该地区存在租赁竞争，就业增长相对较慢，但公司认为该市场没有根本性问题 [84] 问题: 机构资本对公司共同投资平台的兴趣是否改变了交易的经济状况，还是主要受市场低债务成本和高贷款价值比的驱动？ - 公司使用共同投资平台多年，认为这是一种替代资本来源；资本化率在过去一年下降了75 - 100个基点，公司能够相应调整条款，交易经济状况与过去相比没有重大变化 [86] 问题: 请介绍公司的再开发计划进展，以及2022年的规划和投资回报率情况？亚马逊政策转变对公司租赁速度有何影响？ - 公司将继续加大再开发力度，目标是2022年的翻新数量比今年翻一番，并最终恢复到疫情前水平；公司会确保再开发项目达到目标投资回报率 [90][92] - 公司未观察到亚马逊政策转变对租赁速度、入住率和租金上涨能力产生影响 [95] 问题: 公司对股价的看法如何，未来是否会更多使用股权融资？SmartRent 投资的预期收益和时间安排如何？ - 公司在选择资本来源时保持谨慎，考虑多种因素，包括股票价格、资产净值和优先股赎回资金；公司认为目前股价没有大幅高于资产净值，使用合资平台和优先股赎回资金进行投资能为股东创造更多价值 [98][99] - SmartRent 投资目前价值约7500万美元，预计第四季度将实现高达4000万美元的收益，同时需确认高达1200万美元的未实现递延税项准备金；这些数字未反映在全年FFO指引中 [100] 问题: 加州SB 9和SB 10法案对住房供应的长期影响如何？考虑到CPI规定，未来租金谈判中是否会推动该杠杆以更快实现市场租金？ - 公司仍在观望SB 9和SB 10法案的影响，认为SB 9更具影响力，但鉴于之前类似法案影响有限，预计这两项法案对住房供应的改变不大 [102][103] - CPI加5%的租金涨幅上限为10%，公司没有自主调整的灵活性；公司在类似租金控制环境下运营多年，认为不会从根本上改变实现回报目标的能力 [104] 问题: 公司在秋冬季节的租金推动策略如何，不同市场是否有差异？南加州租金何时达到峰值，目前情况如何？ - 今年情况特殊，租金增长曲线与往年不同；公司将继续在可行的市场推动租金，进入11 - 12月将更加关注入住率 [107][108] - 南加州租金在10月中旬至现在达到峰值 [109]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为127.89亿美元和129.36亿美元[33] - 2021年前三季度和2020年同期，公司总营收分别为10.69亿美元和11.34亿美元[35] - 2021年前三季度和2020年同期，公司净收入分别为3.72亿美元和4.98亿美元[35] - 2021年前三季度和2020年同期，归属于普通股股东的每股基本净收入分别为5.41美元和7.22美元[35] - 2021年前九个月净收入为371,566美元，2020年同期为497,683美元[46] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为699,877美元，2020年同期为653,437美元[46] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为95,207美元，2020年同期为301,988美元[46] - 2021年前九个月融资活动使用的净现金为627,759美元，2020年同期提供的净现金为136,532美元[48] - 2021年9月30日总资产为12,788,641美元，2020年12月31日为12,936,177美元[53] - 2021年9月30日总负债为6,624,044美元，2020年12月31日为6,720,746美元[53] - 2021年9月30日总资本为6,131,899美元，2020年12月31日为6,183,192美元[53] - 2021年支付利息现金（净额）为147,371美元，2020年为160,927美元[48] - 2021年经营租赁的经营现金流为5,225美元，2020年为5,192美元[48] - 2021年房地产开发与租赁物业之间的净转移为222,055美元，2020年为252,946美元[48] - 2021年第三季度营收3.62857亿美元，2020年同期为3.70811亿美元；2021年前三季度营收10.6896亿美元，2020年同期为11.33675亿美元[55] - 2021年第三季度运营收益1.37971亿美元，2020年同期为1.28937亿美元；2021年前三季度运营收益4.28733亿美元，2020年同期为3.7951亿美元[55] - 2021年第三季度净收入1.25002亿美元，2020年同期为7884.2万美元；2021年前三季度净收入3.71566亿美元，2020年同期为4.97683亿美元[55] - 2021年第三季度归属于普通股股东的净收入为1.22558亿美元，2020年同期为7625.4万美元；2021年前三季度为3.64083亿美元，2020年同期为4.89668亿美元[55] - 2021年第三季度基本每股收益为1.82美元，2020年同期为1.13美元；2021年前三季度为5.41美元，2020年同期为7.22美元[55] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为699,877千美元，2020年前九个月为653,437千美元[68] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为95,207千美元，2020年前九个月为301,988千美元[68] - 2021年前九个月融资活动中，无担保债务和抵押票据所得款项为745,505千美元，2020年前九个月为1,452,808千美元[68] - 2021年前九个月偿还无担保债务和抵押票据支付952,608千美元，2020年前九个月为587,057千美元[68] - 2021年前九个月直线租金为8,734千美元，2020年前九个月为 - 15,485千美元[68] - 2021年前九个月折旧和摊销为387,887千美元，2020年前九个月为395,370千美元[68] - 2021年和2020年9月30日止九个月，净现金（使用于）融资活动提供的金额分别为 -6.27759亿美元和1.36532亿美元[70] - 2021年和2020年9月30日，无限制和受限现金及现金等价物期末金额分别为6095.2万美元和5.69075亿美元[70] - 2021年和2020年，支付的利息现金（分别扣除资本化的500万美元和1230万美元）分别为1.47371亿美元和1.60927亿美元[70] - 2021年前三季度公司净收入为3.72亿美元，2020年同期为4.98亿美元[165] - 2021年9月30日公司总资产为127.89亿美元，2020年12月31日为129.36亿美元[168] - 2021年前三季度公司基本每股收益为5.41美元，2020年同期为7.22美元[173] - 2021年前三季度公司摊薄后每股收益为5.40美元，2020年同期为7.21美元[173] - 2021年前九月归属于普通股股东的净利润为364,083美元，每股收益5.41美元；2020年同期分别为489,668美元和7.22美元[178] - 2021年第三季度同店物业收入从2020年同期的3.166亿美元增至3.252亿美元，增长850万美元，增幅2.7%，主要因财务入住率从96.0%升至96.4%、优惠减少、现金拖欠率降低[202] - 2021年第三季度非同店物业收入从2020年同期的5180万美元降至3550万美元，减少1640万美元，降幅31.6%，主要因物业出售[203] - 2021年前三季度同店物业收入从2020年同期的9.869亿美元降至9.579亿美元，减少2900万美元，降幅2.9%，主要因现金优惠增加和平均租金率下降[202][217] - 2021年前三季度非同店物业收入从2020年同期的1.394亿美元降至1.043亿美元，减少3510万美元，降幅25.2%，主要因物业处置[218] - 2021年第三季度管理及其他关联方费用从2020年同期的230万美元降至220万美元，减少10万美元，降幅4.3%，主要因一家合资企业管理费费率降低[204] - 2021年前三季度管理及其他关联方费用从2020年同期的730万美元降至670万美元，减少60万美元，降幅8.2%，主要因资产管理费减少和计算管理费的收入降低[219] - 2021年第三季度房地产税从2020年同期的4440万美元增至4580万美元，增加140万美元，增幅3.2%，主要因评估价值和税率上升[207] - 2021年前三季度房地产税从2020年同期的1.324亿美元增至1.354亿美元，增加300万美元，增幅2.3%，主要因评估价值和税率上升[220] - 2021年第三季度利息费用从2020年同期的5540万美元降至5000万美元，减少540万美元，降幅9.7%，主要因平均未偿债务减少和利率降低[210] - 2021年前三季度折旧和摊销费用从2020年同期的3.954亿美元降至3.879亿美元，减少750万美元，降幅1.9%，主要因租赁无形资产摊销完毕和物业出售[222] - 2021年前9个月利息费用减少1240万美元，降幅7.5%，从2020年同期的1.65亿美元降至1.526亿美元[225] - 2021年前9个月总回报互换收入为810万美元，相关合约名义金额总计2.245亿美元[226] - 2021年前9个月利息及其他收入增加3610万美元，增幅284.3%，从2020年同期的1270万美元增至4880万美元[227] - 2021年前9个月共同投资的股权收入增加720万美元，增幅13.5%，从2020年同期的5350万美元增至6070万美元[228] - 2021年前9个月未合并共同投资未实现收益的递延所得税费用为540万美元，源于未合并共同投资产生1880万美元的净未实现收益[229] - 2021年前9个月债务提前赎回净损失为1900万美元，主要因提前终止五份利率互换合约及提前偿还3亿美元优先无担保票据[230] - 2021年第二季度公司收购BEX III在The Village at Toluca Lake社区50%的权益，产生共同投资重新计量收益230万美元；2020年前9个月公司收购CPPIB 45%的共同投资权益，产生重新计量收益2.347亿美元[231] 租金及物业收入关键指标变化 - 2021年第三季度和2020年同期，公司租金及其他物业收入分别为3.61亿美元和3.68亿美元[35] 普通股相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和9月30日，公司普通股股数分别为6500.4万股和6508.1万股[37] - 2021年第三季度，公司因股票期权和受限股票计划发行普通股68万股，净增加额外实收资本1557.2万美元[37] - 2021年第三季度，公司普通股股息为每股2.09美元，共计1.36亿美元[37] - 截至2021年9月30日九个月，普通股数量从2020年12月31日的64,999股变为65,081股，股票金额从6美元变为7美元[39] - 截至2020年9月30日，普通股单位数量为65,210，较6月30日的65,331减少121；较2019年12月31日的66,092减少882[63][65] - 2021年第一季度，公司回购并注销4万股普通股，总计920万美元；截至2021年9月30日，2.5亿美元股票回购计划剩余2.145亿美元额度[123] 各业务线净收入及收益关键指标变化 - 2021年第三季度和2020年同期，公司运营收益分别为1.38亿美元和1.29亿美元[35] - 2021年第三季度和2020年同期，归属于普通股股东的净收入分别为1.18亿美元和7366.1万美元[35] - 2021年前九个月衍生工具公允价值变动和掉期结算摊销带来收益5,607美元[39] - 2021年前九个月可交易债务证券公允价值变动净收益为356美元[39] - 截至2020年9月30日三个月，净收入为78,842美元，其中非控股权益贡献5,181美元[41] - 2020年三季度衍生工具公允价值变动和掉期结算摊销带来收益1,884美元[41] - 2020年三季度可交易债务证券公允价值变动净收益为92美元[41] - 截至2020年9月30日九个月，净收入为497,683美元，其中非控股权益贡献24,558美元[43] - 2020年前九个月现金流套期损失重新分类至收益为3,282美元[43] - 2020年前九个月衍生工具公允价值变动和掉期结算摊销带来损失6,119美元[43] - 2021年第三季度普通合伙人净收入为1.1839亿美元，有限合伙人净收入为416.8万美元[58] - 2021年前三季度普通合伙人净收入为3.5168亿美元，有限合伙人净收入为1240.3万美元[60] - 2021年和2020年9月30日止三个月，可销售证券销售和到期收益分别为10万美元和5260万美元，实现损失和收益分别为0和9.1万美元；九个月收益分别为1500万美元和5690万美元，实现收益分别为250万美元和10万美元[89] - 2021年和2020年9月30日止三个月，权益证券未实现收益计入收入的部分分别为710万美元和330万美元；九个月分别为2380万美元和220万美元[90] - 公司有四份总收益互换合约，名义金额总计2.245亿美元，2021年和2020年前九月实现收益分别为810万美元和770万美元[180] - 2021年前三季度Essex Portfolio, L.P.基本每单位收益为1.82美元，2020年同期为1.13美元[175] - 2021年前三季度Essex Portfolio, L.P.摊薄后每单位收益为1.82美元，2020年同期为1.13美元[175] 公司权益相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，普通合伙人普通股单位为65004个，权益金额为5.963223亿美元；有限合伙人普通股单位为2294个，权益金额为5695万美元[58] - 截至2020年12月31日，普通合伙人普通股单位为64999个，权益金额为6.015139亿美元；有限合伙人普通股单位为2295个，权益金额为5818.4万美元[60] - 截至2020年9月30日，权益总额为6,267,482美元，较6月30日的6,352,881美元减少0.13%；较2019年12月31日的6,403,504美元减少2.12%[63][65] 公司分配相关数据关键指标变化 - 2021年第三季度宣布的分配为每股2.09美元，2021年前三季度宣布的分配为每股6.27美元[58][60] - 2020年三个月内宣布的分配金额为140,243美元（每股2.0775美元），九个月内为421,465美元（每股6.2325美元）[63][65] 公司运营合伙企业相关数据关键指标变化 - 截至202

财务数据和关键指标变化 - 公司二季度核心FFO超出NAREIT会议修订区间中点0.08美元/股，主要得益于同店收入增加、商业收入提高和运营成本降低 [30] - 公司将全年同店收入增长中点上调50个基点至 - 1.4%，运营费用增长中点下调25个基点，同店NOI增长中点提高80个基点至 - 3%，全年核心FFO中点上调0.09美元/股至12.33美元，年初至今核心FFO上调0.17美元或1.4% [31][32] - 二季度现金拖欠率为预定租金的2.6%，高于30年平均拖欠率30 - 40个基点，美国救援计划资金回收缓慢，预计未来几个月会改善，随着更多工人就业和9月30日加州和华盛顿驱逐保护措施到期，拖欠率将恢复正常 [10] - 截至7月，公司Essex投资组合净有效租金已超过疫情前水平，7月新租约净有效租金环比6月增长4.7% [8][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公寓业务方面，二季度同店净有效租金自1月1日以来增长8.3%，大部分增长发生在二季度，6月同店平均净有效租金较去年3月下降3.1%，7月初步数据显示已高于疫情前水平1.5%，但地区有差异，西雅图和南加州分别增长5.8%、9.3%，北加州仍低于疫情前水平8% [21][25] - 办公室开发活动方面，圣何塞和西雅图办公室建设比例较高，分别有8.1%和7%的办公物业正在建设，预计长期来看这些地区有更大公寓供应能力且不影响租金 [27][28] - 投资业务方面，二季度收到3600万美元次级贷款提前赎回款，包括470万美元预付费用，年初至今约1.5亿美元投资已赎回，预计年底将增至约2.5亿美元，新的优先股投资有健康的增值交易管道，下半年仍有望实现1 - 1.5亿美元的原始指导目标 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 就业市场方面，截至2021年5月，公司市场失业率为6.5%，表现逊于全国，二季度已恢复约一半疫情初期失去的工作岗位，但仍比疫情前就业水平低7.9%，而美国整体低4.4%，7月最大科技公司有3.3万个职位空缺，较去年增长99% [11][12][13] - 公寓市场方面，2021年供应略有增加，预计下半年公寓交付量将适度减少，洛杉矶和奥克兰降幅更明显，多户住宅许可活动呈下降趋势，截至2021年5月，过去12个月同比下降200个基点，而全国平均增长230个基点 [16][17] - 单户住宅市场方面，加州和西雅图单户住宅中位价格在过去三个月分别上涨18%和21%，购房成本上升和租房性价比提高增加了租房的经济动力 [18] - 公寓交易市场方面，自年初以来交易活动稳步加速，多数公寓交易的资本化率在3% - 3.5%之间，投资者预计租金将强劲复苏 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，疫情期间维持高入住率和预定租金，随着经济复苏，专注于收购和开发，同时保持对FFO增值目标的纪律性，重启公寓翻新计划和技术举措 [7][19][29] - 行业竞争方面，优先股市场竞争加剧，资本化率压缩，市场估值高于预期，导致提前赎回增加 [20][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为经济复苏快于预期，疫情最严重影响已过去，随着经济强劲和疫苗接种率高，对未来前景充满信心 [6] - 预计随着西海岸经济全面重启，就业将继续增长，许多在疫情期间离开主要就业中心的工人将返回，办公室重新开放计划将吸引员工靠近公司办公室，平均通勤距离可能增加 [12][14] - 尽管面临一些不确定性，如COVID - 19 Delta变种可能导致办公室重新开放延迟，但市场需求和租金增长趋势良好，预计未来租金将继续改善 [13][8] 其他重要信息 - 公司提供了2021年市场预测更新，将2021年GDP和就业增长预期分别提高到7%和5%，预计全年平均净有效租金增长将从年初的 - 1.9%改善至 - 0.9%，第四季度同比将增长约6% [9] - 公司在西雅图的投资组合因税收降低，运营费用增长减少 [32] - 公司债务状况良好，过去一年半对超过三分之一的债务进行再融资，加权平均利率降低70个基点至3.1%，债务到期期限延长两年，截至2023年底仅有7%的债务到期 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 优先股和夹层贷款管道是否有收益率或预期回报压缩以及竞争变化？ - 回答: 是的，市场竞争加剧，资本化率压缩，收益低于公司通常可接受水平 [39] 问题2: 提前赎回是否有进一步风险影响收益？ - 回答: 目前已将已知情况纳入当前指导，预计今年剩余时间不会有更多赎回 [40] 问题3: 公司市场与旧金山、洛杉矶等西海岸城市市场趋势对比，以及对2022年租金趋势的看法？ - 回答: 公司市场租金已完全恢复至疫情前水平，但仅恢复约一半工作岗位，消费者乐观，科技公司招聘增加，预计未来情况良好；对于2022年，公司谨慎提供指导，但预计办公室重新开放对市中心位置有利，部分郊区居民可能返回城市 [43][46] 问题4: 公司投资组合按地区的租约损失率以及北加州市场剩余时间的复苏假设？ - 回答: 7月Essex投资组合租约损失率为7.4%，西雅图最高约12%，南加州约8%，北加州最低约3.5%；北加州市场全年经济租金增长预计为 - 0.9%，意味着第四季度将增长6%，假设市场租金在7月达到峰值后趋于平稳 [49][51] 问题5: 下半年指导是否假设典型季节性或需求在夏末秋初有额外增长，以及重新开发计划的规模和经济回报？ - 回答: 下半年指导假设市场租金遵循典型趋势，7月达到峰值后增长不大，但科技公司招聘和员工返回城市等因素可能带来积极影响；重新开发计划正常情况下每年约4000个单元，去年下半年缩减至约650个单元，今年下半年目标是翻倍至约1300个单元，投资回报率与疫情前水平相当，在高个位数到高两位数之间 [54][56][57] 问题6: 公司开发支出目标区域和预计实现的收益率？ - 回答: 主要关注北加州和西雅图市场，开发项目的资本化率约为4% - 4.25%，现有交易的资本化率为3.25% - 3.5%，公司寻求更高收益率的项目 [60][61] 问题7: S17.1中迁移趋势的具体情况以及对18%迁移率的看法和上限预期，以及当前是否是投资公司市场的好时机？ - 回答: 18%是净迁移率，迁入者主要来自萨克拉门托等加州内部地区和大学城，反映市场强劲；公司认为大部分迁移是因疫情期间企业关闭导致的非自愿迁移，随着企业重新开放，人们将返回；公司董事会关注地理多样性，但仍专注于长期租金增长高的市场，认为西海岸仍有投资价值 [65][66][69] 问题8: 公司如何看待COVID - 19 Delta变种对复苏的潜在影响，以及对同行在其他市场进行重大资本投资的看法？ - 回答: 公司意识到风险，但加州和华盛顿的疫苗接种率较高，政府积极推动接种，降低了一定风险；公司通过多种数据来源关注市场动态，认为科技和电影等行业是经济驱动因素，只要驱动因素存在，需求和就业将恢复，住房供应不足是好事 [74][78][80] 问题9: S17数据显示旧金山市场是否会在未来几个季度显著改善，以及与纽约相比，旧金山和西雅图市中心是否会在几个季度内强劲反弹？ - 回答: 旧金山市场趋势已逆转，服务业和科技公司的回归将推动市场改善；纽约就业复苏较快，而西海岸仍在开放过程中，预计未来会改善但速度较慢 [83][85] 问题10: 提前赎回导致的0.10美元拖累是仅在NAREIT FFO还是在公司FFO中都存在，以及为何将提前赎回费用排除在核心FFO之外？ - 回答: 0.10美元拖累在两者中都存在；提前赎回费用目前按GAAP会计规则计入非核心FFO，但公司内部对此有讨论 [86][89] 问题11: 北加州市场复苏是否因去年第三季度开始的优惠政策而更快，以及Angela提到的8%是公司还是市场数据？ - 回答: 公司在疫情期间通过低价吸引租户，目前市场租金已恢复，未来租户流动情况值得关注；8%是公司数据 [92][95] 问题12: 市场对资本化率的假设以及公司是否同意，不同市场（城市与郊区）的资本化率差异？ - 回答: 买家假设租金将完全恢复并超过疫情前水平，未来几年有强劲增长，退出资本化率不会大幅扩张，承销更激进；不同市场资本化率有差异，西雅图CBD市场交易活跃，资本化率在2% - 3%，郊区市场在3.25% - 3.5%，北加州和洛杉矶交易较少，资本化率在3%左右，圣地亚哥和橙县市场表现较好，资本化率在3% - 4% [97][98] 问题13: 联邦资金申请和回收情况，以及新闻稿中6.3%和评论中4.7%的含义？ - 回答: 公司有5500万美元拖欠租金，已申请1800万美元，目前已收到400万美元，回收率约20%，未纳入今年指导是因为报销时间不确定；4.7%是7月净有效租金环比6月的增长率，6.3%是7月混合租赁利率的同比增长率 [100][103] 问题14: 南加州暂停令到期对入住率的影响，以及在租金增长监管下，公司更倾向保持入住率还是提高租金？ - 回答: 南加州拖欠租金问题较严重，但预计不会对整体入住率产生重大影响；不同地区情况不同，难以一概而论，公司将与租户合作解决拖欠问题 [105][106] 问题15: 低资本化率与公司外部增长积极性之间的矛盾，以及如果必须选择，最看好和最想退出的市场？ - 回答: 低资本化率导致多数交易不增值，公司股票仍低于资产净值，但正在寻找更多增值机会；最看好西雅图东区市场，若必须退出市场可能选择文图拉，但公司关注整个市场范围 [109][113][115]

租金及其他物业收入数据变化 - 2021年Q2租金及其他物业收入为34.8757亿美元，2020年同期为36.8149亿美元；2021年上半年为70.1633亿美元，2020年同期为75.7899亿美元[35] - 2021年和2020年上半年，公司租金及其他物业收入分别为7.01633亿美元和7.57899亿美元，降幅约7.42%[56] - 2021年上半年公司租金收入6.90627亿美元，2020年同期为7.46585亿美元[119] - 2021年Q2物业收入68405美元，2020年同期为72175美元；2021年上半年物业收入140164美元，2020年同期为149544美元[130] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司总物业收入分别为348757000美元和368149000美元；六个月分别为701633000美元和757899000美元[155] - 2021年第二季度同店物业收入从2020年同期的3.247亿美元降至3.149亿美元，减少970万美元，降幅3.0%，主要因现金优惠增加850万美元和平均租金率下降3.6%[193] - 2021年第二季度非同店物业收入从2020年同期的4350万美元降至3380万美元，减少970万美元，降幅22.3%，主要因2020年销售及2021年第一季度部分物业出售[194] - 2021年上半年同店物业收入从2020年同期的6.703亿美元降至6.328亿美元，减少3760万美元，降幅5.6%，主要因现金优惠增加1890万美元和平均租金率下降3.5%[209] - 2021年上半年非同店物业收入从2020年同期的8760万美元降至6890万美元，减少1870万美元，降幅21.4%，主要因2020年销售及2021年第一季度部分物业出售[210] 净收入相关数据变化 - 2021年Q2净收入为6.9615亿美元，2020年同期为9.0076亿美元；2021年上半年为24.6564亿美元，2020年同期为41.8841亿美元[35] - 2021年Q2归属于普通股股东的净收入为6.4846亿美元，2020年同期为8.4458亿美元；2021年上半年为23.329亿美元，2020年同期为39.9464亿美元[35] - 截至2021年6月30日的六个月，公司净收入为246,564美元，其中包括233,290美元的净收益和13,274美元的非控股权益收益[39] - 截至2020年6月30日的三个月，公司净收入为90,076美元，其中包括84,458美元的净收益和5,618美元的非控股权益收益[41] - 截至2020年6月30日的六个月，公司净收入为418,841美元，其中包括399,464美元的净收益和19,377美元的非控股权益收益[43] - 2021年上半年净收入为246,564美元，2020年同期为418,841美元[46] - 2021年和2020年上半年，公司净收入分别为2.46564亿美元和4.18841亿美元，降幅约41.13%[56] - 2021年和2020年上半年，归属于普通股股东的净收入分别为2.41525亿美元和4.13414亿美元，降幅约41.58%[56] - 2021年3月31日至6月30日三个月，公司净利润为69615千美元[58] - 2021年12月31日至6月30日六个月，公司净利润为246564千美元[60] - 2020年3月31日至6月30日三个月，公司净利润为90076千美元[62] - 2019年12月31日至2020年6月30日六个月，公司净利润为418841千美元[64] - 2021年上半年净收入为246,564美元，2020年同期为418,841美元[67] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司净收入分别为69615000美元和90076000美元；六个月分别为246564000美元和418841000美元[155] - 2021年和2020年6月30日止六个月，归属于普通股股东的净利润分别为241,525美元和413,414美元，每股收益分别为3.59美元和6.08美元[169] 每股收益数据变化 - 2021年Q2基本每股收益为1.00美元，2020年同期为1.29美元；2021年上半年为3.59美元，2020年同期为6.08美元[35] - 2021年和2020年上半年，基本每股归属于普通股股东的净收入分别为3.59美元和6.08美元，降幅约40.95%[56] - 2021年和2020年上半年，摊薄每股归属于普通股股东的净收入分别为3.59美元和6.07美元，降幅约40.86%[56] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，Essex Property Trust, Inc.基本每股收益分别为1.00美元和1.29美元；六个月分别为3.59美元和6.08美元[160][163] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，Essex Portfolio, L.P.基本每单位收益分别为1.00美元和1.29美元[166] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，计算摊薄每股收益时分别排除了136172股和431253股股票期权；六个月分别排除了0股和290570股股票期权[164] 普通股股数及相关权益数据变化 - 2021年3月31日普通股股数为6499.9万股，6月30日为6500.4万股[37] - 截至2021年6月30日的六个月，公司普通股数量从64,999股增至65,004股，额外实收资本从6,876,326美元降至6,862,879美元，累计综合损失净额从14,729美元降至9,768美元，非控股权益从182,782美元增至183,248美元，总计从6,183,192美元降至6,136,703美元[39] - 截至2020年6月30日的三个月，公司普通股数量从65,412股降至65,331股，额外实收资本从6,959,523美元降至6,944,805美元，累计综合损失净额从22,668美元降至18,710美元，非控股权益从189,784美元降至186,807美元，总计从6,417,949美元降至6,352,881美元[41] - 截至2020年6月30日的六个月，公司普通股数量从66,092股降至65,331股，额外实收资本从7,121,927美元降至6,944,805美元，累计综合损失净额从13,888美元降至18,710美元，非控股权益从183,077美元增至186,807美元，总计从6,403,504美元降至6,352,881美元[43] - 2021年3月31日，公司普通合伙人权益金额为6035566千美元，6月30日为5963223千美元[58] - 2021年12月31日，公司普通合伙人权益金额为6015139千美元，6月30日为5963223千美元[60] - 2020年3月31日，公司普通合伙人权益金额为6250833千美元，6月30日为6184784千美元[62] - 2019年12月31日，公司普通合伙人权益金额为6234315千美元，2020年6月30日为6184784千美元[64] 股息及分配数据 - 公司普通股股息为每股2.09美元，2021年Q2股息支出为1.35884亿美元[37] - 2021年3月31日至6月30日，公司宣布每单位分配2.09美元，总计分配140679千美元[58] - 2021年12月31日至6月30日，公司宣布每单位分配4.18美元，总计分配281349千美元[60] 现金流数据变化 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为428,071美元，2020年同期为426,110美元[46] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为5,635美元，2020年同期为287,803美元[46] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为448,301美元，2020年同期提供的净现金为37,074美元[48] - 2021年上半年无限制和受限现金及现金等价物净减少25,865美元，2020年同期净增加175,381美元[48] - 2021年上半年期初无限制和受限现金及现金等价物为84,041美元，期末为58,176美元；2020年同期期初为81,094美元，期末为256,475美元[48] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为428,071美元，2020年同期为426,110美元[67] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为5,635美元，2020年同期为287,803美元[67] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为448,301美元，2020年同期为37,074美元[69] - 2021年上半年现金及现金等价物净减少25,865美元，2020年同期净增加175,381美元[69] 资产负债数据变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为1.2747199亿美元和1.2936177亿美元，降幅约1.46%[53] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为6575.47万美元和6720.746万美元，降幅约2.16%[53] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司合并的可变利益实体相关总资产分别约为9.046亿美元和8.985亿美元，总负债分别约为3.208亿美元和3.268亿美元[90] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司固定利率债务账面价值分别为57亿美元和55亿美元，公允价值分别约为61亿美元和60亿美元；可变利率债务分别为4.089亿美元和7.751亿美元，公允价值分别约为4.066亿美元和7.701亿美元[93] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，累计其他综合损失净额分别为976.8万美元和1472.9万美元[98] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3500万美元和3220万美元[101] - 截至2021年6月30日、2020年12月31日、2020年6月30日和2019年12月31日，无限制现金及现金等价物分别为4815.5万美元、7362.9万美元、2.46204亿美元和7008.7万美元；限制现金分别为1002.1万美元、1041.2万美元、1027.1万美元和1100.7万美元[104] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司递延收入分别为280万美元和310万美元，2021年上半年确认的2020年递延收入为30万美元[123] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，票据及其他应收款分别为238855千美元和195104千美元[131] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，来自合资企业关联方的短期未偿贷款分别为5790万美元和470万美元[131][144] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司债务净额分别为6130148千美元和6251535千美元[146] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为12747199000美元和12936177000美元[158] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，利率互换合约的总账面价值分别为零负债和240万美元负债[170] 费用及收益相关数据变化 - 2021年和2020年上半年，公司总费用分别为5.15437亿美元和5.28888亿美元，降幅约2.54%[56] - 2021年和2020年上半年，公司运营收益分别为2.90762亿美元和2.50573亿美元，增幅约16.04%[56] - 2021年和2020年上半年，综合收入分别为2.517亿美元和4.1385亿美元，降幅约39.18%[56] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司总净营业收入分别为241264000美元和258013000美元；六个月分别为4

业绩总结 - Essex在2021年加州和西雅图的房价分别上涨了13%和14%[3] - Essex的同物业净运营收入（NOI）和核心每股基金（Core FFO）在2021年均有显著增长，预计将提高全年指引[3][24] - 2021年第二季度净收入指导范围为0.61 - 0.69亿美元，较之前的0.71 - 0.87亿美元下降[35] - 2021年同物业收入增长的修订范围为-2.40%至-1.40%[34] - 公司2021年全年的每股收益（EPS）预期范围为4.95至5.39美元[50] - 公司在2021年第一季度的每股FFO预期为3.23美元[50] 用户数据 - Essex市场的住房需求预计将以高于其他市场的速度超过供应，房屋销售价格约为全国平均水平的3倍[3] - 2021年，Essex市场的租金增长率在长期内表现优于其他市场，预计将继续保持[18] - 2021年，Essex市场的房屋销售价格约为全国平均水平的3倍，预计2023年住房需求将超过供应[26] 市场动态 - Essex市场的新供应占现有库存的比例保持在1%以下，且加州市场的许可数量近期有所下降[3][11] - 加州和华盛顿州的前十大科技公司职位空缺自2020年低点以来增加了89%，目前已超过疫情前水平[3][22] - Essex在加州市场的总许可活动远低于美国其他主要城市，显示出供应的限制[14] - 2021年洛杉矶地区新建多户住宅供应为33,600套，预计580,000个新工作岗位[37] 财务状况 - 2021年第一季度的总资产负债率为36%，较2020年第四季度的37%有所下降[45] - 2021年第一季度的利息覆盖率为472%，高于150%的合规要求[45] - 2021年第一季度的无担保债务比率为274%，符合大于150%的合规要求[45] - 2021年第一季度的净负债与调整后EBITDA比率为6.5倍，较2020年第一季度的5.9倍有所上升[45] - 2021年第一季度的利息支出为51,649千美元，调整后为48,805千美元[56] - 2021年3月31日，净负债为6,785,714千美元[64] - 2021年3月31日，市场able证券为211,544千美元[62] - 2021年3月31日，未受限制的现金和现金等价物为103,442千美元[62] 未来展望 - Essex的市场在加州和华盛顿的重启后，预计将加速恢复，超过美国整体的就业增长[19] - 由于市场条件改善和减少让步使用，公司提高了2021年核心FFO指导范围[34] - 2021年GDP增长预计为6.4%，2021年美国就业增长预计为3.6%[36] 负面信息 - 2021年同物业运营统计显示，南加州的同物业收入增长为-5.8%[32] - 2021年现金逾期率为2.7%，与前几个月持平[33]

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店收入和核心FFO分别同比下降8.1%和11.8%，同店收入环比提高10个基点 [6] - 一季度核心FFO超出指引区间中点0.04美元/股，其中0.02美元来自合并运营，另外0.02美元与合资企业投资组合和较低的利息支出有关 [27] - 预计二季度核心FFO中点为2.92美元/股，环比下降0.15美元/股 [28] - 全年重申同店收入、费用、NOI增长和核心FFO每股的指引区间 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 一季度新租费率同比下降9.7%，较四季度的8.9%降幅有所扩大 [21] - 一季度西雅图收入下降7%，主要受西雅图CBD下降15.7%影响；北加州收入下降10.9%，由旧金山、奥克兰和圣马特奥CBD平均下降15.9%导致；南加州收入下降5.8%，主要受洛杉矶CBD和西洛杉矶平均下降13%影响 [22] - 一季度旧金山和西雅图CBD的财务入住率分别环比提高2.7%和4.2%，这些市场的季度周转率平均下降5.4% [23] - 平均每单位净有效市场租金环比提高110个基点，南加州继续引领投资组合增长 [25] - 新租优惠从四季度略超2周改善至一季度约1.5周，4月进一步降至约1周，享受优惠的租赁占比从一季度略低于50%降至4月的约45% [39][40] 投资业务 - 一季度收到1.2亿美元2笔优先股投资赎回款，其中一笔1.1亿美元的投资提前赎回，公司获得350万美元提前还款罚金 [30] - 一季度成功出售3个公寓社区，售价2.75亿美元，利用销售所得资金进行优先股投资和回购普通股 [16] 各个市场数据和关键指标变化 就业市场 - 截至2021年3月的过去3个月，公司市场和全国的同比就业损失分别为9.2%和5.4%，较疫情初期公司市场14%的降幅有显著改善 [7] - 2021年3月初步就业损失数据显示，公司市场和全国分别降至7.9%和4.4%，3月加州和华盛顿新增近15万个就业岗位，占美国就业增长的16%以上 [8] 住房供应市场 - 公司西海岸市场的住房许可总数（单户和多户）在过去12个月同比下降9.2%，而全国平均增长6.4% [14] - 全国住房许可增长主要由单户住房许可13.9%的增长推动，而公司市场单户许可下降7.7% [14][15] 公寓交易市场 - 部分郊区市场租金同比上涨，近期交易的资本化率在3%以上；受疫情重创的城市，买家似乎着眼于疫情影响之外，公寓以接近4%的资本化率出售（基于疫情前租金和NOI），相当于基于当前租金的3%以下资本化率 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于保持资产负债表的实力和增加股息，近期宣布连续第27年提高股息 [5] - 鉴于REIT估值在过去6个月强劲反弹，股票回购吸引力下降，公司目前正在核心市场寻找被低估或管理不善的物业进行外部扩张 [16] - 公司调整优惠策略以匹配需求改善，目标是维持入住率和管理预定租金，为未来收入增长奠定基础 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2021年将是从疫情中复苏的一年，随着就业增长和同比比较基数变低，预计同店收入增长将改善 [7] - 随着疫苗加速部署和服务需求的释放，公司对复苏充满信心，加州各县已开始取消商业限制，预计6月15日全面重新开放 [13] - 尽管经济逐渐重新开放，但市场和立法仍存在不确定性，公司将保持谨慎，关注租金回收和租户违约情况 [26] 其他重要信息 - 公司创始人乔治·马库斯于1971年创立公司，他仍密切关注公司的使命、战略和业务计划执行 [5] - 电影和视频制作行业在冬季受疫情影响中断后，3月电影许可证申请环比增长45%，预计今年将继续反弹，为洛杉矶市场的租赁需求提供积极动力 [10] - 许多顶级科技公司宣布重返办公室计划，支持混合办公模式，预计未来几个季度随着更多科技雇主重新开放办公室，将推动租赁需求 [11] - 公司参与的SmartRent与SPAC达成合并协议，估值约16.5亿美元，除财务收益外，还将为公司带来技术改进和运营效率提升 [46][47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度是否考虑重新审视指引，为何维持全年指引？ - 公司一季度表现良好，但年初仍存在租户违约和驱逐禁令的不确定性，优先股赎回情况也不确定，可能超出指引范围上限，因此将在二季度重新审视指引 [34] 问题2: 如何看待将出售物业所得资金重新投资于优先股或夹层投资的机会？ - 公司目前有多个优先股投资项目正在推进，但优先股交易存在时间和金额的不确定性，公司也在关注市场上的收购机会 [35] 问题3: 何时能看到续租租金开始改善？ - 随着同比比较基数的变化，续租租金将随着疫情影响的消退而改善，目前市场租金已出现环比改善，随着优惠减少和入住率稳定，预计业绩将继续向好，但仍需考虑租户违约和立法影响 [37] 问题4: 是否打算在提高租金前进一步提高入住率？ - 目前的入住率水平让公司有信心开始提高租金，但在调整优惠时会谨慎考虑供应集中情况 [38] 问题5: 目前享受优惠的租赁占比和平均优惠时长是多少，与过去几个月相比如何？ - 去年三季度约75%的租赁享受约3.5周优惠，四季度约60%的租赁享受略超2周优惠，一季度略低于50%的租赁享受约1.5周优惠，4月约45%的租赁享受约1周优惠 [39][40] 问题6: 加州6月15日重新开放，南加州服务行业就业复苏和科技招聘增长对公寓需求的影响如何？ - 郊区市场表现最佳，中型城市次之，大城市复苏滞后，主要受供应和就业因素影响，目前复苏从郊区向城市蔓延，但大城市尚未明显受益 [43][44] 问题7: SmartRent投资对公司运营有何实际影响？ - SmartRent投资旨在通过技术改进提高行业运营效率，除潜在的财务收益外，公司还在利用相关技术提升客户关系管理和租赁流程效率，目前正在试点相关产品 [46][48][49] 问题8: 与2000年代初科技泡沫破裂后的复苏相比，当前复苏背景如何，有哪些负面监管问题？ - 每次危机和复苏情况不同，此次政府对疫情的应对措施避免了危机演变为信贷或金融危机，目前市场资金充裕，资产价值上升，但公司需考虑如何调整投资组合，出售表现不佳的物业并重新配置资金，二季度可能会出现FFO稀释，但长期来看将带来好处 [52][53][54] 问题9: 是否看到科技员工回归成为公司公寓租户，需求来自哪里？ - 目前尚未看到科技员工回归带来明显好处，主要受益于电影行业开放和服务行业就业复苏，科技公司重新开放办公室的影响尚未显现 [57] 问题10: 建筑成本上升是否会抑制未来几年的交易数量，现有项目是否存在债务偿还问题？ - 建筑成本上升对郊区低密度开发项目的交易和建设产生影响，是新供应的明显逆风，但目前公司对现有项目的债务偿还情况没有担忧 [59][60] 问题11: 一年前签订的含慷慨优惠的租约，续租情况如何，是否会出现入住率下滑或需要再次提供优惠？ - 目前续租情况相对正常，优惠更多取决于竞争供应和经济状况，市场尚未完全开放，某些CBD地区仍面临供应压力，将处于更优惠的环境 [61][62] 问题12: 是否跟踪科技公司办公室利用率与公司物业申请或兴趣水平的相关性？ - 公司难以精确跟踪两者相关性，主要通过跟踪就业、居民来源和迁移模式来评估市场，目前尚未看到科技公司员工大量回归对复苏产生重大影响 [64] 问题13: 学生返校是否对公司业务有推动作用，疫情前后学生租户情况如何？ - 公司主要通过就业和供应来跟踪供需情况，学生租户占比相对较小，不是影响整体业务的主要因素 [65] 问题14: 一季度表现强劲却维持全年指引，是否受一次性因素影响，如何看待二季度基本面和全年情况？ - 公司一季度同店表现良好，但加州经济复苏过程中存在反复，因此采取更保守的态度，将在二季度重新审视指引，租户违约情况是不确定因素，4月违约率较一季度有所上升，此外，一季度可能受益于刺激措施，而联邦刺激资金的影响尚不确定 [69][70][71] 问题15: 补充材料中的就业增长假设是来自政府还是内部预测？ - 补充材料中的就业增长假设是公司对市场进行基础研究得出的内部预测 [73] 问题16: 如何看待市场恢复到疫情前水平的路径，以及未来24个月推动租金上涨的能力和租金水平？ - 租金变化会影响消费者选择，当城市租金下降时，人们会选择迁入，优质市场将受益，公司目前入住率较高，不需要大量就业岗位恢复就能减少优惠并提高定价能力 [75][76][77] 问题17: 如何看待大量租户拖欠6个月以上租金的情况，是否会影响空置率或促使资产出售？ - 现有驱逐禁令将于6月30日到期，大量租户未支付租金将是一个问题，法院可能无法处理大量的驱逐程序，公司将谨慎处理，但具体情况难以预测，这也是公司在指引上保持谨慎的原因之一，但也可能是一个和解的时机 [79][80][81] 问题18: 能否提供不同市场租金表现的具体数据，哪些市场表现最积极和最消极？ - 郊区市场中，托伦斯环比收入增长4.3%表现最佳，斯诺霍米什县因波音问题环比下降0.4%；中型城市中，长滩环比增长3.4%最佳，北圣地亚哥环比下降0.5%最差；大城市中，西洛杉矶环比增长3.5%最佳，西雅图环比下降2.5%最差 [83][84] 问题19: 疫情前后租户年龄分布是否有差异？ - 公司没有按年龄组跟踪租户数据 [86] 问题20: 疫情前后租户构成（收入、人口统计情况）是否有差异？ - 由于城市租金大幅下降，不同类型的租户迁入城市，郊区有更多科技工作者居住，但公司没有相关具体数据，可后续提供 [87] 问题21: 如何看待4月违约率上升，是否更担心违约问题，一季度违约率下降是否是刺激措施的影响，租户保护措施下政府补贴是否是租户支付租金的首要资金来源？ - 一季度1 - 2月违约率约2.6%，3月因刺激措施发放降至较低水平，使一季度平均违约率降至2.1%，4月回升至2.7%为正常水平，公司认为违约率不会进一步恶化，但在评估收入增长时需考虑违约因素，公司积极帮助租户申请政府补贴，但补贴到账时间不确定，会影响指引的稳定性 [90][91][92] 问题22: 对出售物业和赎回所得约4亿美元资金的再投资部署有多大信心？ - 一季度的3笔物业出售在去年四季度已有预期，当时已用部分资金回购股票和进行新的优先股投资，此次1.2亿美元的赎回款提前回笼，公司对再投资这些资金充满信心，优先股投资项目储备丰富，将尽快推进再投资 [94]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为1.2790204亿美元和1.2936177亿美元，同比下降1.13%[33] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为1.2790204亿美元和1.2936177亿美元，降幅约1.13%[50] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司总收入分别为3.55125亿美元和3.92367亿美元，同比下降9.5%[36] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司总收入分别为3.55125亿美元和3.92367亿美元，降幅约9.5%[53] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净利润分别为1.76949亿美元和3.28765亿美元，同比下降46.17%[36] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净利润分别为1.76949亿美元和3.28765亿美元，降幅约46.17%[53] - 2021年第一季度和2020年第一季度，归属于普通股股东的净利润分别为1.74391亿美元和3.25992亿美元，降幅约46.5%[53] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司无抵押债务净额分别为5454.29万美元和5607.985万美元，同比下降2.74%[33] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司无担保债务净额分别为5454.29万美元和5607.985万美元，降幅约2.74%[50] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司基本每股收益分别为2.59美元和4.77美元，同比下降45.7%[36] - 2021年第一季度和2020年第一季度，基本每股收益分别为2.59美元和4.77美元，降幅约45.7%[53] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司普通股发行和流通股数分别为6499.891万股和6499.9015万股[33] - 2021年第一季度，公司普通股股息为每股2.09美元[38] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司股东权益总额分别为6210.931万美元和6183.192万美元，同比增长0.45%[33] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司综合收益分别为1.81441亿美元和3.19678亿美元，同比下降43.24%[36] - 2020年3月31日普通股数量为65,412股，2019年12月31日为66,092股[40] - 2020年第一季度净收入为328,765美元，2021年同期为176,949美元[40][43] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为266,926美元，2021年同期为195,266美元[43] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为445,637美元，2021年同期提供的净现金为146,869美元[43] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为379,964美元，2021年同期使用的净现金为312,816美元[45] - 2020年3月31日现金及现金等价物期末余额为282,347美元，2021年同期为113,360美元[45] - 2020年支付利息现金净额为52,487美元，2021年为55,213美元[45] - 2020年经营租赁的经营现金流为1,715美元，2021年为1,738美元[45] - 2020年房地产开发与租赁物业之间的净转移为131,841美元，2021年为267美元[45] - 2020年可赎回非控制性权益与额外实收资本和非控制性权益的重分类为 - 4,767美元，2021年为4,083美元[45] - 2021年第一季度，公司总营收为3.55125亿美元，2020年同期为3.92367亿美元[110] - 截至2020年3月31日，普通股单位为65,412，权益金额为6,250,833美元[57] - 2020年第一季度净收入为328,765美元[57][60] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为195,266美元，2020年为266,926美元[60] - 2021年第一季度投资活动提供的净现金为146,869美元，2020年使用的净现金为445,637美元[60] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为312,816美元，2020年提供的净现金为379,964美元[62] - 2021年和2020年分别资本化利息210万美元和480万美元，现金支付利息净额分别为55,213美元和52,487美元[62] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，权益证券分别为240万美元和250万美元[74] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，有价证券成本分别为14290.6万美元和13177万美元，账面价值分别为16526.5万美元和14776.8万美元[77][80] - 2021年和2020年第一季度，有价证券销售和到期收益分别为1480万美元和20万美元，实现收益分别为260万美元和1.3万美元[81] - 2021年和2020年第一季度，权益证券未实现收益或损失确认为收入的部分分别为630万美元收益和870万美元损失[82] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别合并18个和17个DownREIT实体、6个和5个共同投资，相关总资产分别约为9.006亿美元和8.985亿美元，总负债分别约为3.237亿美元和3.268亿美元[83] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司固定利率债务账面价值分别为58亿美元和55亿美元，公允价值分别约为61亿美元和60亿美元；可变利率债务分别为3.24亿美元和7.751亿美元，公允价值分别约为3.222亿美元和7.701亿美元[86] - 2021年和2020年第一季度，公司开发和再开发项目资本化内部成本分别为640万美元和990万美元[87] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3630万美元和3220万美元[94] - 2021年第一季度，可赎回非控股权益赎回价值变动，重新分类增加408.3万美元，赎回为0，3月31日余额为3632.2万美元[95] - 2021年3月31日和2020年12月31日，Essex Property Trust累计其他综合损失净额分别为1039万美元和1472.9万美元；Essex Portfolio分别为681.1万美元和1130.3万美元[91][93] - 2021年3月31日，公司无限制现金及现金等价物为103,442美元，受限现金及现金等价物为9,918美元，总计113,360美元[97] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司递延收入余额分别为300万美元和310万美元，2021年第一季度确认的2020年12月31日递延收入余额为10万美元[113] - 截至2021年3月31日，公司剩余履约义务为300万美元，预计2021年确认约19%，到2023年累计确认48%，其余后续确认[114] - 截至2021年3月31日，公司净共同投资为9.62625亿美元，2020年12月31日为10.1801亿美元[117] - 2021年第一季度物业收入为71,759美元，2020年同期为77,369美元；净亏损为9,262美元，2020年同期为1,719美元；公司应占净收入为17,011美元，2020年同期为21,297美元[120] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，应收票据及其他应收款分别为266,896千美元和195,104千美元[121] - 2021年第一季度和2020年第一季度，来自关联方的费用分别为220万美元和310万美元；2021年第一季度和2020年第一季度，开发和再开发费用分别约为零和40万美元[125] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司向MMC及其关联方支付的经纪佣金分别为零和20万美元[126] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，来自合资企业关联方的短期贷款未偿还余额分别为5760万美元和470万美元[135] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总债务净额分别为6,096,709千美元和6,251,535千美元[137] - 固定利率无担保债券私募和公开发行债券的加权平均利率在2021年3月31日为3.3%，2020年为3.4%；可变利率定期贷款的加权平均利率在2021年3月31日为1.1%，2020年为1.7%[137] - 截至2021年3月31日，公司未偿还债务（不包括信贷额度）的预计本金还款总额为6,140,569千美元[140] - 2021年第一季度总物业收入为352,876千美元，2020年同期为389,750千美元；净营业收入2021年为242,397千美元，2020年为282,607千美元；净收入2021年为176,949千美元，2020年为328,765千美元[146] - 截至2021年3月31日，公司总资产为12,790,204千美元，2020年12月31日为12,936,177千美元[149] - 2021年第一季度，Essex Property Trust, Inc.基本每股净收益为2.59美元，2020年同期为4.77美元；摊薄后每股净收益2021年为2.59美元，2020年为4.76美元[150] - 2021年第一季度，Essex Portfolio, L.P.基本每单位净收益为2.59美元，2020年同期为4.77美元；摊薄后每单位净收益2021年为2.59美元，2020年为4.76美元[154] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换合约的总账面价值分别为零和240万美元[155] - 公司有四份总回报互换合约，名义金额总计2.249亿美元，2021年和2020年第一季度实现的收益分别为280万美元和200万美元[156] - 2021年第一季度和2020年第一季度分别有349,252份和116,380份股票期权因反摊薄而未纳入摊薄每股收益计算[152][154] - 与未合并共同投资的未实现收益相关的递延所得税费用2021年第一季度为508千美元，2020年同期无此项费用[146] - 2021年第一季度出售房地产和土地的收益为100,096千美元，2020年同期无此项收益[146] - 2021年第一季度，公司稳定公寓社区现金拖欠率从2020年第一季度的0.4%增至2.1%，同期同物业组合平均财务入住率均为96.7%[172] - 2021年第一季度同物业收入从2020年第一季度的3.457亿美元降至3.178亿美元，减少2780万美元，降幅8.1%，主要因现金优惠增加1040万美元、平均租金率下降3.3%及拖欠率上升[178] - 2021年第一季度非同物业收入从2020年第一季度的4410万美元降至3510万美元，减少900万美元，降幅20.5%，主要因2020年及2021年第一季度的销售[179] - 2021年第一季度关联方管理及其他费用从2020年第一季度的260万美元降至220万美元，减少40万美元，降幅15.4%，主要因资产管理费减少及计算管理费的收入下降[180] - 2021年第一季度物业运营费用（不含房地产税）从2020年第一季度的6410万美元增至6520万美元，增加110万美元，增幅1.7%，主要因公用事业费用和维护修理费用增加[180] - 2021年第一季度房地产税从2020年第一季度的4300万美元增至4530万美元，增加230万美元，增幅5.3%，主要因评估价值和税率上升[183] - 2021年第一季度折旧和摊销费用从2020年第一季度的1.316亿美元降至1.286亿美元，减少300万美元，降幅2.3%，主要因某些租赁无形资产摊销完毕及部分公寓社区出售[185] - 2021年第一季度利息费用从2020年第一季度的5510万美元降至5160万美元，减少350万美元，降幅6.4%，主要因平均未偿债务减少及利率降低，部分被新发行票据增加的利息费用抵消[186] - 2021年第一季度利息及其他收入较2020年同期增加1960万美元，增幅376.9%，从

业绩总结 - 公司总市值为222亿美元，股息收益率为3.5%，股息支付比率为65%[5] - 2020年核心FFO增长率为147%，显著高于同行平均水平[8] - 2020年第四季度的FFO（资金运营）为249,061千美元，较2019年同期的271,737千美元下降了8.4%[78] - 2020年全年同物业净运营收入（NOI）为904,968千美元，2019年为971,457千美元，下降了6.8%[79] 用户数据 - 2021年同物业现金逾期率为2.6%[48] - 2021年1月和2月同物业收入变化为-8.3%[49] - 2021年南加州同物业收入变化为-6.2%，北加州为-10.9%[49] - 2021年1月和2月新租赁率下降9.8%[48] 未来展望 - 2021年美国GDP增长预计为4.3%[44] - 2021年美国整体就业增长预计为2.3%，到2021年12月失业率预计为5.3%[44] - 2021年经济租金增长预计在下半年转为正增长[44] - 预计同物业组合的毛收入增长为-3.50%至-1.50%，中位数为-2.5%[50] 新产品和新技术研发 - 2021年和2022年的未融资开发承诺为7400万美元[54] 市场扩张和并购 - 2020年，加州和西雅图的房价分别上涨了12%和11%[6] - 2020年，Essex市场的新供应占现有库存的比例保持在1%以下[6] - 2021年南加州新建多户住宅供应为15,100套，北加州为10,700套，总供应为57,100套[45] 财务状况 - 公司的流动性总额为14.69亿美元，流动性与近期融资义务的比率为4.6[54] - 公司的加权平均利率为3.2%[57] - 2020年第四季度的净负债为7,018,849千美元，调整后的EBITDAre为1,067,340千美元，净负债与调整后EBITDAre的比率为6.6[76] - 2021年债务到期总额为1.04亿美元，2022年债务到期总额为1.43亿美元[54] 负面信息 - 2020年第四季度的同物业净运营收入（NOI）为217,073千美元，2019年同期为248,742千美元，下降了12.7%[78] - 2021年核心FFO预计将因租赁优惠的直线记录减少600万至1600万美元，影响每股核心FFO为-0.41美元至-0.56美元[51]

公司公寓资产持有情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有或持有246个运营中的公寓社区，共计60,272套公寓[40] - 截至2020年12月31日，公司开发管道包括6个项目共1,853套公寓，已发生成本9.48亿美元，预计剩余成本1.74亿美元，总预计成本11亿美元[53] - 截至2020年12月31日，公司开发和预开发项目管道总计1853套公寓，已发生成本9.48亿美元，预计项目成本11.22亿美元[56] - 截至2020年12月31日，公司拥有三个重大重建社区，共1112套公寓，预计重建成本1.091亿美元，约450万美元待支出[57] - 截至2020年12月31日，公司有3个合并开发项目和3个非合并合资开发项目，共1853套公寓，预计成本11亿美元，其中1.74亿美元待支出，公司份额为1.18亿美元[119] - 截至2020年12月31日，公司在3个重大重建项目中拥有权益，共1112套公寓，预计重建成本1.091亿美元，约450万美元待支出[119] - 截至2020年12月31日，公司通过多个合资企业在稳定运营社区中拥有8652套公寓住宅，总账面价值为3.583亿美元[131] 公司公寓收购与出售情况 - 2020年，公司收购了2,020套公寓，收购价格为4.634亿美元[49] - 2020年6月，公司出售两个公寓社区共429套公寓，总价2.32亿美元，收益1660万美元[51] - 2020年7月，公司出售126套公寓社区，总价5150万美元，收益2270万美元[51] - 2020年10月，公司出售115套公寓社区，总价6000万美元，收益2570万美元[52] 公司投资与战略 - 公司投资关注人口超百万的大都市、新供应受限、租金相对可承受、住房需求基于就业增长等市场[44] - 公司战略会根据区域经济和市场研究调整投资组合地理分布[45] - 公司主要投资于南加州、北加州和西雅图大都市区的公寓社区，目前打算继续在这些地区投资[99] 公司管理与运营理念 - 公司管理社区注重物业运营、资本保全、业务规划控制、开发和重建[47] 公司债务与融资情况 - 2020年，公司向有担保抵押应付票据定期支付本金和还清贷款3.162亿美元，平均利率4.4%[58] - 2020年2月和6月，运营合伙企业分别发行5亿美元和1.5亿美元2032年到期高级无担保票据，票面利率2.650%，发行价格分别为面值的99.628%和105.660%[59][60] - 2020年4月，公司获得2亿美元无担保定期贷款，期限一年，有两次12个月展期选择权，利率为伦敦银行同业拆借利率加1.20%[61] - 2020年8月，运营合伙企业发行6亿美元高级无担保票据，包括3亿美元2031年到期和3亿美元2050年到期，票面利率分别为1.650%和2.650%，发行价格分别为面值的99.035%和99.691%[62] - 截至2020年12月31日，公司有两条无担保信贷额度，总计12.4亿美元，利率均为伦敦银行同业拆借利率加0.825%[64] - 截至2020年12月31日，公司约有63亿美元债务，包括7.751亿美元浮动利率债务，其中1.75亿美元通过利率互换固定利率[176] - 截至2020年12月31日，公司有12个合并社区存在债务抵押，债务持有人对这些社区拥有相关权利[180] - 截至2020年12月31日，公司约有2.251亿美元可变利率免税融资，免税融资有契约限制和合规要求[181] 公司股票回购情况 - 2020年，公司回购并注销119.719万股，总计2.693亿美元，截至2020年12月31日，公司股票回购计划剩余2.236亿美元购买授权[66] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有1799名员工，98%为全职员工，其中1483人从事运营工作，316人在公司办公室工作[71] - 2020年，公司为员工提供超过5万小时培训和发展计划，培训投资近40万美元，晋升10%的员工至更高职位[78] - 公司退休计划每年匹配福利为6000美元，2019年将所有员工最低工资提高到每小时15美元[79] - 2020年公司为社区经理、维护主管和维护技术人员提供安全培训[80] - 2020年员工参与度调查显示，93%的受访员工认为日常工作直接影响公司使命和愿景，91%认为自己的意见和想法在公司很重要，93%认为公司支持工作场所的多样性、公平性和包容性[84] 公司社会责任与疫情相关支出 - 2020年公司为新冠相关协议和其他成本花费超410万美元[81] - 2020年公司通过员工和董事捐款筹集超40万美元，公司承诺投入300万美元，共筹集340万美元用于支持受疫情影响的居民和社区[83] 公司保险子公司情况 - 截至2020年12月31日，公司全资保险子公司太平洋西部保险有限责任公司拥有约1.528亿美元现金和有价证券[86] - 截至2020年12月31日，公司全资保险子公司太平洋西部保险有限责任公司现金和有价证券约为1.528亿美元[150] 公司现金流预期 - 公司认为2021年运营产生的现金流、现有现金及现金等价物、有价证券余额、现有信贷额度、进入资本市场的渠道以及处置房地产产生现金的能力足以满足所有合理预期的现金需求[93] 公司租金收入情况 - 2020年全年，公司81%的租金收入来自位于加利福尼亚州的社区[123] 公司面临的市场与政策风险 - 公寓社区市场竞争及其他住房选择或影响公司运营和租赁需求，降低租金并影响财务状况[128] - 投资抵押、夹层贷款等可能影响公司运营现金流，存在抵押物价值不足、借款人违约等风险[129] - 公司零售/商业空间约占总收入的1%，存在租赁不及预期、租户违约等风险[139] - 若公司将社区作为库存或主要用于销售，出售时可能需缴纳100%的收益税，并影响REIT身份[139] - 公司物业可能存在环境负债，虽有有限保险覆盖，但仍可能面临高额成本和索赔[140] - 公司对计划收购的物业进行环境评估，但无法保证发现所有环境问题[142] - 公司制定了应对霉菌问题的政策，但不能确保已处理所有霉菌事件[146] - 公司虽努力遵守加州65号提案要求，但不能保证不受相关私人执法诉讼的不利影响[147] - 公司面临多种不可保或经济上不可保的损失风险，如战争、恐怖主义行为、地震、污染、极端天气等[150] - 公司在南加州、北加州和西雅图等大都市市场有重大投资，未来这些市场可能遭受恐怖袭击，影响公司社区价值和运营[154] - 气候变化可能导致公司所在地区风暴强度增加、海平面上升和干旱频率增加，降低住房需求并增加成本[157] - 联邦、州和地方关于气候变化的立法和监管变化可能增加公司运营成本和资本支出，却不增加相应收入[158] - 意外死亡或严重受伤事件可能对公司业务和经营成果产生重大不利影响，且保险可能无法覆盖所有损失[159] - 法律不利变化可能增加公司物业相关负债和运营成本，影响现金分配和偿债能力[162] - 公司进入新市场可能面临无法准确评估当地市场、难以获取开发土地、难以招聘和留住关键人员等风险[163] - 市场和经济状况的波动可能影响公司财务报表估计的准确性，新冠疫情增加了估计难度[164] - 公司房地产资产可能面临减值费用，未来减值费用可能对经营成果产生重大不利影响[166] 公司债务相关风险 - 公司债务融资存在现金流不足、无法再融资、违反债务契约和提前还款罚款等风险[176] - 公司债券契约和融资安排包含限制经营灵活性的条款，违反可能导致债务违约[182][183] - 公司使用利率互换和利率上限合约管理利率风险，但可能导致损失和增加信用风险[186] - 公司信用评级下调可能对业务和财务状况产生重大不利影响，融资政策变化可能导致债务水平上升[187][188] 公司股权结构与股东相关情况 - 截至2020年12月31日，公司董事长乔治·M·马库斯直接或间接拥有约190万股普通股[195] 公司治理与合规风险 - 若公司未能符合房地产投资信托基金（REIT）资格，将按美国联邦企业所得税对公司应税收入征税，且未来四个纳税年度将丧失REIT资格[211] - 为符合REIT资格，每年至少95%的总收入须来自合格来源，且每年向股东分配的金额至少为REIT应税收入（不包括净资本利得）的90%[211] - 马里兰州商业合并法案规定，与拥有公司10%或以上投票权的股东进行某些“商业合并”，五年内禁止，且需获得至少80%的已发行有表决权股份持有人和除交易相关股东外三分之二的已发行有表决权股份持有人的投票批准[202] - 若运营合伙企业的有限合伙人拥有至少5%的已发行合伙权益单位，公司转让普通合伙人权益需获得有限合伙人多数同意[204] - 公司章程限制潜在收购方购买不超过6%价值的股票（合格养老金信托可收购9.9%）[207] 公司关键人员相关风险 - 公司依赖关键人员，房地产行业人才竞争激烈，关键人员离职可能对公司产生不利影响[192] - 公司董事长参与其他房地产活动和投资，可能与公司产生利益冲突[193] 公司内部管理风险 - 员工盗窃或欺诈可能导致公司损失，且潜在损失无法量化[198] 公司分红相关情况 - 公司分红形式、时间和金额由董事会决定，可能选择以股票形式支付，股东可能需支付超过所获现金的税款[200][201] 公司REIT资格相关风险 - 若公司被迫清算投资以满足测试或偿还债务，可能无法符合REIT要求，且对所得收益可能征收100%的税[214] - 税法变化可能对公司或其股东产生不利影响，影响公司作为REIT的资格及相关税务后果[215] - 公司与TRSs的交易若不按公平原则进行，可能需缴纳100%的惩罚性税款[216] - 若公司的子公司REIT未能符合资格，可能影响公司作为REIT的资格[217] - 公司处置被视为“禁止交易”的财产所得收益，可能需缴纳100%的惩罚性税款[218] 公司股东税务优惠 - 2017年12月31日后至2026年1月1日前，美国个人、信托和遗产股东可从REIT普通股息中扣除20% [219] 公司运营合伙企业权益情况 - 截至2020年12月31日，公司在运营合伙企业中拥有约96.6%的普通合伙权益[38] 公司公寓租赁期限情况 - 公司公寓租赁大多为一年或更短期限，短期租赁使租金收入受市场租金下降影响更快[104] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情的爆发给美国和世界经济带来了极大的不稳定和破坏，公司财务状况和经营业绩受疫情影响的程度很大程度上取决于未来需求和发展，具有高度不确定性[110] 加州房产税收政策 - 加州现行的13号提案通常将加州房产的年度房地产税增幅限制在评估价值的2%[125] LIBOR利率淘汰计划 - 英国监管机构计划在2021年底逐步淘汰LIBOR利率，2021年12月31日后停止公布一周和两个月期美元LIBOR，2023年6月30日后停止公布其余美元LIBOR期限[185] 公司软件供应商相关风险 - 公司使用第三方软件供应商支持关键业务和提供数据，市场整合可能影响公司对供应商的选择和定价[174] 公司隐私和信息安全风险 - 公司面临隐私和信息安全风险，虽采取措施但不能保证完全合规和绝对安全，可能遭受网络攻击和数据安全事件[170]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO同比下降12.5%，主要因同店物业收入下降8%，源于更高的租金减免和拖欠款 [33] - 第四季度租金减免较第三季度减少500万美元，帮助同店物业收入环比改善，但核心FFO较第三季度下降4%，即每股0.13美元，其中0.16美元归因于较低的直线租金减免 [34] - 2021年全年，预计摊薄后核心FFO每股下降5.1%，同店物业收入和NOI分别下降2.5%和4.6%，预计拖欠款将拖累核心FFO每股约0.45美元，直线租金减免将导致核心FFO每股下降0.41 - 0.56美元 [38][39][40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度新租约租金下降8.9%，1月保持稳定，较第三季度的-12.2%有所改善；同店物业租金减免从第三季度的约1800万美元降至第四季度的1300万美元 [28] - 预计2021年同店物业租金将在第二季度触底，全年同店收入增长上半年为负，下半年为正，全年同店收入指导为下降2.5% [32] 投资业务 - 2020年出售4处物业，共670套公寓，售价3.43亿美元；第四季度完成2.06亿美元的新优先股投资，并以大幅折扣回购4600万美元的普通股 [22][42] 各个市场数据和关键指标变化 就业市场 - 截至2020年12月，公司市场三个月滚动失业率同比为7.9%，较9月的-9.4%改善150个基点，优于全国水平 [9] - 第四季度，西雅图、北加州和南加州的同比就业增长分别下降7.3%、8%和8% [29] 租金市场 - 第四季度市场租金在城市中基本持平，郊区略有上升，净有效租金环比降幅小于1% [56] - 预计2021年净有效租金将下降1.9%，市场租金波动范围较大 [10] 公寓供应市场 - 2021年预计交付约3.4万套公寓，较去年略有增加；公司投资组合的多户住宅供应占存量的比例为0.9%，预计同比增长持平，但新完工项目仍集中在中央商务区和城市子市场 [11][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 租赁策略上，通过在稳定社区利用租金减免来提高入住率，以实现收入最大化 [28] - 投资策略上，优先通过出售物业获取资金进行投资，关注郊区市场机会，同时评估中央商务区的潜在投资机会 [22][91] 行业竞争 - 行业竞争激烈，公司专注于维持高入住率、保护票面租金，根据市场情况灵活调整租金减免策略 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 新冠疫情对公司2020年第四季度和全年业绩产生重大影响，导致同店物业收入和核心FFO每股下降 [5] - 疫情相关法规导致前所未有的失业和禁止驱逐租客，影响物业表现；政府命令不断变化，第四季度因病例激增而加强 [6][7] 未来前景 - 公司谨慎乐观地认为市场租金已或即将触底，预计2021年下半年随着GDP增长和疫苗接种，市场将出现积极势头 [8][11] - 预计随着疫苗接种，餐饮、服务和旅游需求将迅速恢复，相关服务岗位将回归；多数公司将要求员工返回办公室工作，西海岸租赁住房将更具吸引力 [19][20] 其他重要信息 - 公司晋升Angela Kleiman和Barb Pak担任新职务，John Burkart退休 [4] - 加利福尼亚州通过SB 91，将新冠相关驱逐保护期从1月31日延长至6月30日，并设立26亿美元的州租赁援助计划 [21] - 2020年科技行业IPO表现出色，公司市场内有13家科技公司完成数十亿美元的首次公开募股；风险投资持续创纪录，公司市场获得大部分风投资金 [13][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 后疫情时代灵活工作环境对公司市场布局的影响及潜在机会 - 公司认为员工仍会与办公室有一定联系，优质城市且住房更实惠、学校好、犯罪率低的地区将受益，如北加州和科技市场的部分地区 [48][49][50] 问题2: 租金减免计划对租户的帮助及是否纳入指导 - 加利福尼亚州宣布26亿美元的租金减免计划，房东需减免20%，报销比例为80%，但目前难以评估其影响 [52][53] 问题3: 管理层认为市场租金触底的依据 - 第四季度净有效租金环比降幅小于1%，不同市场存在差异；部分市场表现良好，如文图拉租金同比上涨近10%；租金与收入比显示城市租金更具吸引力，长期来看需求将回归 [56][59][60] 问题4: 公司提供全年指导的原因 - 公司倾向于向市场提供信息，认为自身拥有更优信息，应引领市场 [62] 问题5: 如何管理历史旺季到期租约 - 公司专注于最大化收入，通过优化入住率和适应市场来实现；目标是尽可能减少租金减免，同时考虑供应和市场复苏情况 [66] 问题6: 不同市场不同类型工作岗位的增长情况 - 本次衰退中，南加州受电影行业和低薪服务岗位影响较大；科技市场的郊区受远程工作影响较大；随着经济复苏，各行业有望恢复，就业市场将改善 [67][68][69] 问题7: 公司市场的人口迁移趋势 - 与以往衰退类似，人们会因退休等原因改变居住选择；公司市场的迁入主要来自纽约、波士顿和其他加州城市，迁出主要是拉斯维加斯、凤凰城等 [70] 问题8: 近期入住率提升的需求来源及资产处置情况 - 市场竞争激烈，公司专注于维持高入住率和保护租金；待处置的3处资产分布在公司投资组合中，买家为交换买家，不同市场的资本化率有所不同 [74][75] 问题9: 驱逐禁令到期对入住率的影响 - 驱逐禁令到期情况复杂，联邦刺激资金可能有助于缓解拖欠款问题，但具体影响难以确定 [78][79] 问题10: 公司B级物业组合表现及乐观原因 - 公司认为目前租金水平符合就业损失情况，希望随着疫苗接种和经济复苏，市场能迅速反弹 [80][81] 问题11: 拖欠款准备金及回收情况 - 本周期与以往不同，第四季度对所有净拖欠款余额计提准备金；预计短期内拖欠款仍将处于高位，需根据市场情况重新评估 [82] 问题12: 报告的同店数据与FFO之间差异的后续变化节奏 - 预计下半年租金减免将有所缓和，这将有利于同店收入增长，但会对核心FFO增长产生一定抑制；2022年情况尚无法提供 [85] 问题13: 公司CEO继任计划 - 公司非常重视继任计划，认为通往CEO职位的道路应保持开放，鼓励多元化晋升路径；公司拥有深厚的人才储备 [88][89] 问题14: 租金 affordability不平衡是否会改变公司投资策略 - 公司一直在评估所有市场，疫情期间主要出售中央商务区物业，投资郊区市场；若中央商务区有合适机会，也会考虑投资 [90][91] 问题15: VC投资和职位发布的历史背景及与租赁的关联 - 与互联网泡沫时期相比，当前租金更具吸引力，科技市场租金与收入比接近长期历史平均水平，租金变化将影响租户选择 [94] 问题16: 公司指导中未考虑开发业务的原因及未来机会 - 公司持续关注开发机会，目前有几个处于前期开发阶段的项目正在认真评估，项目位于优质郊区和就业中心 [95] 问题17: 公司市场的复苏时间和租金恢复情况 - 难以确定具体时间，但预计随着就业市场恢复和需求增加，租金减免将迅速减少；市场恢复可能需要一到两年时间 [97][100] 问题18: 指导是否考虑未失业或临时离开市场的居民 - 公司未具体考虑这部分因素，主要关注供需比例，以就业岗位下降情况作为主要参考 [102][103] 问题19: 第一季度净有效定价情况 - 指导中假设第一季度租金减免与第四季度基本一致，下半年逐渐缓和；目前市场租金已触底，随着经济改善，下半年情况将更好 [106][107] 问题20: 租赁节奏的重置及宏观经济预测中租金与就业增长的关系 - 预计2021年租赁节奏与往年相似，旺季通常在6 - 7月；-1.9%的租金增长预测是基于同比市场租金差异，并非因租金减免；公司认为员工将采用混合工作模式，郊区市场可能受益 [110][112][113] 问题21: 北加州春季和夏季租赁旺季的入住率和租金情况 - 预计入住率不会大幅下滑，目前入住率已较低且公司能够维持；1月北加州整体的租约增益率约为8%，但该指标在淡季受市场租金波动影响较大 [115][117] 问题22: 租户来源及H - 1B签证政策变化的影响 - 公司暂无租户来源的具体数据，但认为随着经济复苏，成年子女与父母同住、合同员工和H - 1B签证员工等潜在需求将回归；预计拜登政府的移民政策将对就业市场产生积极影响 [120][121][122] 问题23: 科技公司员工返回办公室的时间假设及生物科技集群的投资机会 - 公司未对科技公司员工返回办公室的时间做出假设，认为随着疫苗接种，市场将恢复正常；公司在开发和投资方面已瞄准一些受生命科学和生物科技驱动的市场 [124][126]