财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股同比增长8.3%，超指引区间中点0.08美元 [107] - 第一季度整体毛拖欠率为预定租金的2.5%，与预期一致；净拖欠率好于预期，获130万美元紧急租赁援助 [107] - 第一季度同一物业收入同比增长7.6% [111] - 净有效混合租金在第一季度加速增长，平均为2.9%，3月达3.8%，4月有所缓和 [113] - 目前同一物业收入增长比全年中点高30个基点；核心FFO全年中点上调0.03美元/股 [125] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第一季度入住率达96.7%，较第四季度提高70个基点 [111] - 第一季度末净有效混合租金在不同地区有不同表现：北加州同比提高至2.6%；太平洋西北地区同比提高30个基点；南加州同比提高5% [114][131][132] 优先股权业务 - 本季度优先股权业务活动较少，全年仍预计约1亿美元提前赎回 [126] 各个市场数据和关键指标变化 北加州市场 - 圣何塞子市场表现强劲，奥克兰受供应影响表现疲软 [114] - 供应前景相对温和，供应较去年下降超20% [168] 太平洋西北地区（西雅图）市场 - 市中心子市场供应增加，对区域表现有影响，预计下半年更具挑战性 [131] - 整体供应略有下降，但市中心供应增加 [169] 南加州市场 - 需求保持稳定，除西洛杉矶等子市场有供应压力外，整体供应可控 [132] - 供应略有增加，约14%，主要集中在洛杉矶市中心和西洛杉矶等市场 [168] 奥兰治县和圣地亚哥市场 - 表现稳定，交易数据和租赁速度良好，供应前景稳定 [117] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 持续评估潜在交易，机会出现时迅速行动，通过出售非核心资产回购股票，利用公私市场定价差异创造价值 [105][108] - 推进物业收款模式扩展至维护功能，提高运营效率，促进收入增长和FFO、股息增长 [104] - 考虑用1031交换将非核心资产置换到对投资组合有积极影响的市场 [39] 行业竞争 - 行业交易市场受高利率影响，交易量大幅下降，全国第一季度较去年下降约70%，西海岸下降约60% [98] - 多户住宅领域仍有政府融资和保险公司等资金来源，公司优先股权业务情况良好 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2023年经济温和增长，货币政策限制就业增长；市场供应风险低，未来几年公寓交付量相对较少，无需大幅就业增长即可实现适度租金增长 [96][97] - 虽西海岸有大公司裁员，但经济表现有韧性，裁员员工快速找到新工作，且多数受影响人员不住在西海岸 [120] - 宏观经济有不确定性，影响公寓需求，但公司第一季度表现超预期，对进入租赁旺季持谨慎乐观态度 [115] 其他重要信息 - 保险费用已完成年度续约，上涨20%，全年预计无意外变化 [1] - 费用方面，维护和维修费用因周转和洪水损坏有较大波动，预计周转会持续；税收受西雅图税收情况影响，预计整体税率4.25%；公用事业费用因天然气套期保值保持在适度水平 [32][34][35] - 公司正在开发新的收入管理系统，减少对RealPage的使用，认为其诉讼无依据，对辩护有信心 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 费用关键项目及增长风险 - 保险已完成年度续约，上涨20%，全年无意外；最大变数是维护和维修费用，因周转和洪水损坏波动，周转预计持续；税收受西雅图税收影响，预计整体税率4.25%；公用事业因天然气套期保值保持适度 [1][32][34] 问题: 橙县子市场情况 - 橙县表现良好，过去几年交易数据和租赁速度好，供应前景稳定 [117] 问题: SVB倒闭对居民的影响 - 公司未受影响，预计未来也无进一步干扰；房地产科技风险投资的30多家公司也无影响；预计会有轻度衰退 [6][139] 问题: 裁员补偿对居民行为的影响 - 预计裁员影响已在投资组合中消化，就业增长数据和加州、华盛顿的首次申领失业救济人数低于15年平均水平 [9] 问题: 银行业情况对债务和优先股权的影响 - 多户住宅领域仍有资金，政府融资和保险公司等参与；公司优先股权业务中到期项目可被全额赎回，自身投资组合无重大问题 [12] 问题: 非核心资产情况 - 有非核心资产清单，持续讨论出售及资金用途，也考虑用1031交换置换资产 [16][39] 问题: 外部客户需求及迁出情况 - 国内迁移基本回到疫情前水平，国际迁移是积极因素；整体迁移数据呈改善趋势 [46] 问题: 未监管子市场坏账是否回到疫情前水平 - 未完全回到疫情前水平，自2022年初以来，超60%长期拖欠居民已迁出，有进展但未达标 [29] 问题: 未来两三年各地区收入增长排名 - 北加州排名第一，因就业增长回升、市场租金低于疫情前且逐渐改善、供应交付量低、 affordability好；西雅图其次，供应较高且更具波动性；南加州最后，因租金增长高且开始有供应压力 [30] 问题: 股票回购限制 - 会将资产出售与股票回购匹配，考虑资产净值、资产价值、资产负债表和流动性，第一季度出售非核心资产回购股票创造了价值 [53][54] 问题: 4月混合租金下降原因及5、6月预期 - 4月是时点定价策略，非市场基本面问题；预计5月有一定溢出效应，交易率将重新加速，市场租金将继续增长 [60][62] 问题: 西雅图市场情况及亚马逊政策影响 - 对西雅图市场持保守态度，下半年供应增加有挑战；4月租赁速度有变化，亚马逊5月1日的返岗政策可能有影响，市场有潜在优势 [64] 问题: 新收入管理软件使用情况 - 使用情况良好，可在投资组合层面定价，优化设施价值，有长期开发计划 [65][78] 问题: 不同市场影响占公司比例及同店收入增长指引未上调原因 - 西雅图占20%，北加州和南加州各占40%；市中心洛杉矶占2%，整体影响不大；未上调指引因拖欠租户房屋收回时间不确定，且需观察租赁旺季情况 [69][70][76] 问题: 未改变经济预测的原因 - 虽年初就业情况好于预期，但因美联储政策，今年能见度有限，预计有轻度衰退，且科技裁员情况尚不明朗 [73][74] 问题: 就业增长行业分布 - 北加州以科技为主，南加州以服务、休闲和酒店业为主，更具多元化，与美国整体经济相似 [82] 问题: 内部资产净值计算是否调整资本化率 - 会根据市场交易情况和谈判情况确定资产净值，对市场有较好把握，交易有信心 [56] 问题: 是否正在推销非核心资产及第二季度ERA付款和4月情况 - 目前未积极推销非核心资产；4月同一物业组合有10万美元ERA付款，无重大影响；4月拖欠率和入住率符合计划 [89][91][92] 问题: 指导上调幅度小于第一季度超预期幅度的原因 - 第一季度超预期主要是同店收入增长，但未改变收入展望，不影响后续指引；指引调整因股票回购和其他收入增加，部分被优先股权赎回的共同投资减少抵消 [162] 问题: 管理入住率与提高租金的权衡 - 密切关注市场，4月底减少优惠，为旺季做准备，有机会实现整体收入最大化；今年大部分时间会关注入住率，因需处理驱逐问题且租金增长放缓 [144][165] 问题: 未来供应情况 - 2024年供应预计与当前水平相似，整体供应处于较低水平，因劳动力市场和建筑成本问题 [148] 问题: 非核心资产出售数量及核心资产出售可能性 - 出售资产会考虑税收等因素；对拓展到西海岸以外市场持谨慎态度，会持续评估 [172][173] 问题: 开发项目情况 - 开发环境有挑战，劳动力市场和建筑成本问题导致开发交易难以达成；有遗留开发项目仍在产生收入，部分在争取授权 [153][154] 问题: H1B签证人员需求及迁出原因变化 - 国际迁移是积极因素；迁出原因总体与历史水平一致，失业人员能快速被吸收 [23][155] 问题: RealPage问题及运营平台变化 - 过去几年开发新系统减少对RealPage的使用，认为其诉讼无依据，对辩护有信心 [24] 问题: 第一季度毛拖欠率及全年展望 - 第一季度毛拖欠率2.5%，较报告的2.1%有40个基点改善，与紧急租赁援助有关；全年仍预计2%，取决于洛杉矶和阿拉米达县的驱逐进程 [180] 问题: 长期坏账是否会高于疫情前及恢复时间 - 预计能回到疫情前水平，但需到2024年，因驱逐程序耗时较长，结构上不会因疫情导致长期拖欠率上升 [182] 问题: 850万美元法律和解金情况 - 主要是一处物业的建筑缺陷法律和解，为一次性项目，已现金支付，无后续影响 [33] 问题: 对西海岸市场的看法及投资方向 - 认为西海岸市场有复苏潜力，仍认为西海岸是最佳投资地，但会持续评估拓展到其他地区的机会 [195]

租金及物业收入情况 - 2023年第一季度公司租金及其他物业收入4.09656亿美元，2022年同期为3.79216亿美元[24] 净收入相关情况 - 2023年第一季度公司净收入1.61594亿美元，2022年同期为7837.5万美元[24] - 2023年第一季度，公司实现净收入1.61594亿美元，较2022年同期的7837.5万美元增长约106.18%[30] - 2023年第一季度公司净收入为1.61594亿美元，2022年同期为7837.5万美元[107] 归属于普通股股东净收入情况 - 2023年第一季度归属于普通股股东的净收入为1.53532亿美元，2022年同期为7325.4万美元[24] - 2023年第一季度，公司普通股股东可获得的净收入为1.58936亿美元，较2022年同期的7581.7万美元增长约109.63%[30] - 2023年和2022年第一季度，归属于普通股股东的净利润分别为1.53532亿美元和7325.4万美元，每股收益分别为2.38美元和1.12美元[108] 每股收益情况 - 2023年第一季度基本每股收益为2.38美元，2022年同期为1.12美元[24] - 2023年第一季度，公司基本和摊薄后普通股股东可获得的净收入均为每股2.38美元，较2022年同期的每股1.12美元增长约112.5%[30] 经营活动净现金情况 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为2.76919亿美元，2022年同期为3.15143亿美元[27] - 2023年第一季度，公司经营活动产生的净现金为2.76919亿美元，较2022年同期的3.15143亿美元下降约12.13%[33] 投资活动净现金情况 - 2023年第一季度投资活动提供的净现金为5515.8万美元，2022年同期为1.05718亿美元[27] - 2023年第一季度，公司投资活动产生的净现金为5515.8万美元，较2022年同期的1.05718亿美元下降约47.82%[33] 融资活动净现金情况 - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为2.976亿美元，2022年同期为3.70946亿美元[28] - 2023年第一季度，公司融资活动使用的净现金为2.976亿美元，较2022年同期的3.70946亿美元下降约19.77%[34] 现金及现金等价物情况 - 2023年第一季度现金及现金等价物净增加3447.7万美元，2022年同期为4991.5万美元[28] - 2023年第一季度初现金及现金等价物为4268.1万美元，2022年同期为5863.8万美元[28] - 2023年第一季度末现金及现金等价物为7715.8万美元，2022年同期为1.08553亿美元[28] - 截至2023年3月31日，公司无限制和受限现金及现金等价物为7715.8万美元，较2022年同期的1.08553亿美元下降约28.92%[34] 总资产情况 - 截至2023年3月31日，公司总资产为122.79774亿美元，较2022年12月31日的123.72905亿美元下降约0.76%[29] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总资产分别为122.79774亿美元和123.72905亿美元[108] 综合收入情况 - 2023年第一季度，公司综合收入为1.513亿美元，较2022年同期的9885.6万美元增长约53.05%[30] 股息派发情况 - 2023年第一季度，公司宣布每股派发股息2.31美元，较2022年同期的每股2.20美元增长约5%[31] 运营合伙企业权益情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司在运营合伙企业的普通合伙权益为96.6%，运营合伙企业有限合伙单位分别为2,260,842和2,272,496，赎回价值分别约为4.728亿美元和4.816亿美元[37] 公寓社区情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有或持有251个运营公寓社区，共61,924套公寓[38] 权益证券情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司的权益证券分别为0.1百万美元和0.2百万美元[44] 有价证券情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，有价证券成本分别为1.15527亿美元和1.21636亿美元，未实现损失分别为85.25万美元和88.93万美元，账面价值分别为1.07002亿美元和1.12743亿美元[47] - 2023年和2022年第一季度，有价证券销售和到期收益分别为2670万美元和2790万美元，实现收益分别为90万美元和1220万美元[48] 权益证券未实现收益或损失情况 - 2023年和2022年第一季度，权益证券未实现收益或损失确认为收入的部分分别为40万美元收益和2460万美元损失[49] 合并的共同投资和DownREIT实体情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，合并的共同投资和DownREIT实体的总资产分别约为9.459亿美元和9.394亿美元，总负债分别约为3.267亿美元和3.243亿美元[50] 债务情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司固定利率债务账面价值为57亿美元，公允价值分别约为53亿美元和52亿美元；可变利率债务分别为2.224亿美元和2.742亿美元，公允价值分别约为2.216亿美元和2.732亿美元[54] - 截至2023年3月31日，公司总债务净额为59.07305亿美元，加权平均固定利率无担保债券私募和公开发行利率为3.3%[97] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，固定利率债务本金总计57.20638亿美元，加权平均利率3.2%；可变利率债务本金总计2.23834亿美元，加权平均利率3.8%[180] - 223.4万美元可变利率债务对票据持有人免税[180] 开发和重建项目资本化内部成本情况 - 2023年和2022年第一季度，公司开发和重建项目的资本化内部成本分别为480万美元和540万美元[55] 可赎回非控股权益情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3020万美元和2720万美元[60] 资产出售情况 - 2023年3月，公司出售非核心公寓社区CBC和The Sweeps，总价9170万美元，确认收益5450万美元[65] 股票回购情况 - 截至2023年3月31日，公司通过股票回购计划回购并注销437,026股普通股，花费9570万美元，平均每股218.88美元，5亿美元回购计划剩余3.027亿美元额度[66] 总营收情况 - 2023年第一季度总营收4.12421亿美元，2022年同期为3.81905亿美元[67] 递延收入情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，递延收入余额分别为150万美元和170万美元，2023年第一季度确认的2022年12月31日递延收入余额中的收入为20万美元[72] 剩余履约义务情况 - 截至2023年3月31日，公司剩余履约义务为150万美元，预计2023年确认约34%，到2025年再确认53%，其余后续确认[73] 共同投资情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司共同投资余额分别为3200万美元和3940万美元，总承诺均为8700万美元[74] - 2023年第一季度，共同投资的净亏损为185.37万美元，公司享有的净收入为108.71万美元；2022年同期净亏损为122.69万美元，公司享有的净收入为211.71万美元[75] 应收票据及其他应收款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应收票据及其他应收款分别为1.20586亿美元和1.03045亿美元[76] 关联方费用情况 - 2023年和2022年第一季度，公司从关联方收取的费用分别为330万美元和310万美元，分别冲减一般及行政费用约50万美元和40万美元[79] 优先股投资情况 - 2022年8月，公司对一家实体进行1120万美元的优先股投资，初始按9.5%的优先回报率计息，2027年8月到期[81] 关联方过渡贷款情况 - 2022年1月公司向Wesco VI提供1.007亿美元关联方过渡贷款用于收购Vela，应收票据按2.64%计息并于当月还清[83] - 2022年1月公司收到1.213亿美元用于还清对Wesco VI剩余关联方过渡贷款[84] - 2021年11月公司提供4840万美元关联方过渡贷款用于购买加州Vista一处公寓社区权益，应收票据按2.36%计息并于2022年1月还清[85] 短期贷款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司分别有690万美元和700万美元短期贷款未偿还[95] 各地区收入及净营业收入情况 - 2023年第一季度，公司南加州地区收入为1.66877亿美元，净营业收入为1.16942亿美元[107] - 2023年第一季度，公司北加州地区收入为1.63624亿美元，净营业收入为1.14451亿美元[107] - 2023年第一季度，公司西雅图都会区收入为7003.8万美元，净营业收入为4989.4万美元[107] - 2023年第一季度，公司其他房地产资产收入为911.7万美元，净营业收入为795.7万美元[107] 利率互换合约情况 - 2022年9月，公司签订利率互换合约，将3亿美元无担保定期贷款的未来提款利率固定在4.2%，该定期贷款于2024年10月到期，互换合约于2026年10月终止[111] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，互换合约在合并资产负债表中分别作为300万美元和560万美元的资产列示[112] - 截至2023年3月31日，公司有一份利率互换合约，用于对冲3亿美元未提取无担保定期贷款的利率相关现金流出风险，该合约指定为现金流量套期，名义金额3亿美元，账面价值298.5万美元，估计公允价值763.1万美元[177] 总回报互换合约情况 - 公司有四份总回报互换合约，名义金额总计2.234亿美元，将等额应付抵押票据转换为基于SIFMA加利差的浮动利率，2023年和2022年第一季度实现收益分别为100万美元和250万美元[113] 净营业收入情况 - 2023年和2022年第一季度，净营业收入分别为2.89244亿美元和2.63116亿美元，同店净营业收入分别为2.74099亿美元和2.51028亿美元[175] 利率风险管理情况 - 公司的利率敏感负债主要来自信贷额度和长期债务，为管理利率风险，公司主要以固定利率借款，并可能使用利率互换、上限和国债锁定等衍生金融工具[178]

公司业务及财务状况 - Essex Property Trust, Inc. 是一家S&P 500公司，主要从事位于美国西海岸的公寓社区的所有权、运营、管理、收购、开发和重新开发[26] - Essex 在2022年购买或增加了三个社区的利益，共计590套公寓，总价约为2.159亿美元[31] - Essex 在2022年售出了一处社区，共有250套公寓，售价约为1.6亿美元，公司获得了9,440万美元的销售收益[33] - Essex 的开发管道包括一项正在开发的合资项目，总共有264套公寓，总成本约为1.27亿美元[36] - Essex 在2022年进行了430万美元的常规本金支付和贷款偿还，平均利率为3.6%[38] - Essex 在2022年10月获得了3亿美元的无担保期限贷款，利率为SOFR加0.85%，并已转换为4.2%的固定利率[39] - Essex 在2022年未通过其股权分销协议发行任何普通股，但批准了一项新的股票回购计划，最多可回购总值5亿美元的普通股[43] - Essex 的员工总数为1,772人，99.9%为全职员工，公司致力于吸引、培训和留住才华横溢的团队[46] - Essex 认为其在房地产行业中拥有最多样化的员工群体之一，公司的员工构成大约为45%的西班牙裔或拉丁裔、28%的白人、12%的亚裔、7%的黑人或非洲裔美国人[47] - 公司致力于薪酬公平，并每年进行薪酬分析，确认维持性别薪酬平等[49] - 公司2022年员工年龄分布：26-35岁员工占30%，36-45岁员工占24%[50] - 公司提供各种培训和发展计划，包括领导力培训、沟通培训、个人学习计划等[50] - 公司提供竞争力薪酬和一系列福利，包括健康保险、退休计划、带薪产假等[51] - 公司持续关注员工健康与安全，提供安全培训和额外带薪病假[52] - 公司通过志愿者计划支持社区，提供慈善倡议支持和志愿者时间[54] - 公司定期发放员工参与调查，以衡量员工体验的关键驱动因素[55] 风险管理 - 公司面临来自其他REITs和企业的竞争，可能增加公寓社区的成本[58] - 公司相信现有资金和市场可变性足以满足2023年的现金需求[58] - 公司必须遵守各种联邦、州和地方环境法规，可能面临环境责任和成本[59] - 公司计划继续收购公寓社区，但收购可能未达到预期，可能会因为未来收入、费用和改善或重建成本的估计不准确而失败[70] - 公司进行开发和重建项目可能会延迟或未完成，可能会因为建设成本超出原始估计而导致某些项目在经济上不可行[71] - 公司的社区集中在加州北部和南部以及西雅图都会区，地方市场波动可能对公司的财务状况和运营结果产生不利影响[72] - 加州和华盛顿州的经济或房地产市场出现不利变化，或因加州或华盛顿州的监管或商业环境导致对公司社区需求减少，可能对公司业务和运营结果产生不利影响[73] - 公司可能因资本改进和物业维护而增加成本，可能会超出预算金额，对公司的财务状况和运营结果产生不利影响[75] - 公司通过使用精算损失模型和物业脆弱性分析来管理和评估地震事件的财务损失风险[89] - 公司可能会面临恐怖袭击、枪击或其他暴力行为的威胁，可能会对社区造成直接或间接的物理和财务损失[90] - 公司可能会因未保险风险、免赔额、共付款或超过适用保险范围的损失而遭受重大损失[91] - 气候变化可能对公司业务产生不利影响，包括极端天气、自然灾害增多、降水、温度和野火暴露的变化可能导致物理损害、需求下降、成本增加等[92] - 公司的业务和声誉取决于继续提供高质量住房和社区的稳定运营，任何失败都可能对业务、财务状况和运营结果产生不利影响[97] 股东回报及股票表现 - 公司在2022年第四季度宣布每股股息为2.20美元，并于2023年1月13日支付给股东[177] - 公司实施了股息再投资和股票购买计划，以便股东可以通过再投资股息或自愿购买股票来增加持股[178] - 公司在2022年回购并注销了总计189.7万美元的共计740053股普通股，平均价格为每股256.37美元[181] - 公司的股票表现与S&P 500指数、FTSE NAREIT All Equity REIT指数和FTSE NAREIT Equity Apartments指数进行了比较，自2017年12月31日以来，公司股票的累计总股东回报率为102.55美元[183] - 公司在2022年和2021年通过私人配售发行了OP Units，同时通过行权股票期权和限制性股票奖励等方式发行了普通股[185]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO每股增长16.2%,是过去十年中最高的同比增长,比疫情前水平高出9.3% [7] - 预计2023年FFO每股将受到0.60美元的拖累,主要由于逾期付款率上升 [8] - 预计2023年同店收入增长4%,同店NOI增长3.6%,核心FFO增长1.6% [30][31][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度转向以入住率为重点的策略,以应对需求疲软和高迁出率 [24] - 截至2022年底,逾期单位占比约50%,较一年前有所改善 [24] - 2023年预计可控费用增长4%,非可控费用增长5.5%-6%,主要受公用事业和保险成本上升影响 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年12月初步就业增长3.8%,失业率仅为3.2%,均优于全国平均水平 [11] - 预计2023年美国经济将因利率上升而放缓,公司预计市场租金增长2% [9] - 预计2023年下半年逾期付款率将降至1.5%以下 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为西海岸租赁市场将在未来几年表现出色,主要得益于创业精神、金融资本和技术人才的结合,以及住房供应限制 [17] - 公司将继续关注25个主要大都市区,寻找与加州市场相媲美的机会 [136] - 公司预计2023年将出现更多结构性融资机会,尤其是在现有交易中面临到期债务或利率上限到期的业主 [164] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2023年将是疫情相关挑战的最后阶段,2024年将恢复正常 [8] - 管理层对2023年美国经济前景持谨慎态度,但认为就业市场仍具韧性 [10] - 管理层对科技行业的长期前景持乐观态度,认为人工智能等新兴技术将推动行业发展 [14] 其他重要信息 - 公司总裁兼首席执行官Michael Schall将于2023年3月底退休,由Angela Kleiman接任 [19] - 公司已完成第一阶段物业收款运营模式的实施,预计2023年可控费用仅增长3% [26] - 公司推出了自主研发的收入管理软件,旨在整合定价和运营策略,以适应市场细微差别 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 科技行业复苏对西海岸市场的影响 - 管理层认为科技行业将继续在美国各地扩张,但创新和人才仍将集中在西海岸 [41] - 管理层认为人工智能等新兴技术将推动科技行业发展,并带来更多高薪就业机会 [42] 问题: 结构性融资计划的表现和前景 - 管理层对结构性融资计划的整体表现持乐观态度,但对奥克兰市场的两个投资采取了保守措施 [44] - 管理层认为2023年将出现更多结构性融资机会,尤其是在现有交易中面临到期债务或利率上限到期的业主 [45] 问题: 租金优惠和就业市场变化的影响 - 管理层表示租金优惠已从去年第四季度的两周降至目前的一周以下,表明市场正在改善 [48] - 管理层认为就业市场仍具韧性,但预计2023年美国就业增长将放缓 [75] 问题: 供应压力和租金增长策略 - 管理层认为2023年供应压力将有所缓解,尤其是在西雅图和奥克兰等市场 [53] - 管理层表示将根据市场需求调整租金增长策略,预计在租赁旺季将重新关注租金增长 [66] 问题: 逾期付款和收入增长前景 - 管理层预计2023年逾期付款率将有所改善,但仍高于疫情前水平 [64] - 管理层认为2023年第一季度收入增长将高于第二季度,全年收入增长预期为4% [71] 问题: 科技行业就业和市场前景 - 管理层认为科技行业就业正在恢复正常,但仍面临一些挑战 [77] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [80] 问题: 非收入性资本支出和运营策略 - 管理层解释了非收入性资本支出的波动性,并表示2023年资本支出将与2022年持平 [93] - 管理层表示将继续实施以入住率为重点的运营策略,并根据市场需求调整租金增长策略 [94] 问题: 资产出售和市场前景 - 管理层认为2023年市场前景仍不确定,但公司将继续寻找创造价值的机会 [97] - 管理层表示将继续关注25个主要大都市区,寻找与加州市场相媲美的机会 [136] 问题: 逾期付款和收入增长前景 - 管理层预计2023年逾期付款率将有所改善,但仍高于疫情前水平 [101] - 管理层认为2023年第一季度收入增长将高于第二季度,全年收入增长预期为4% [102] 问题: 迁出原因和市场前景 - 管理层表示迁出原因与疫情前相比没有显著变化,市场前景仍不确定 [111] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [116] 问题: 科技行业就业和市场前景 - 管理层认为科技行业就业正在恢复正常,但仍面临一些挑战 [121] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [122] 问题: 公司住房和市场前景 - 管理层表示公司住房占比约为3%,并预计2023年将有所增加 [130] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [132] 问题: 交易市场和市场前景 - 管理层认为2023年市场前景仍不确定,但公司将继续寻找创造价值的机会 [142] - 管理层表示将继续关注25个主要大都市区,寻找与加州市场相媲美的机会 [144] 问题: 市场租金和市场前景 - 管理层认为市场租金增长将取决于供需关系,预计2023年市场租金将保持稳定 [146] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [147] 问题: 重返办公室和市场前景 - 管理层认为重返办公室将逐步推进,并对市场前景持乐观态度 [149] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [150] 问题: 股票回购和市场前景 - 管理层表示将根据市场情况和公司价值创造机会调整股票回购计划 [152] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [153] 问题: 费用增长和市场前景 - 管理层解释了2023年费用增长的构成,并表示将继续实施物业收款运营模式 [155] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [156] 问题: 结构性融资和市场前景 - 管理层认为2023年将出现更多结构性融资机会,尤其是在现有交易中面临到期债务或利率上限到期的业主 [164] - 管理层表示将继续关注25个主要大都市区,寻找与加州市场相媲美的机会 [166] 问题: 逾期付款和市场前景 - 管理层预计2023年逾期付款率将有所改善,但仍高于疫情前水平 [169] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [171]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股3.69美元，超出指引中点0.04美元，全年核心FFO中点上调0.02美元至14.47美元，同比增长约16% [32] - 同物业组合总拖欠率从二季度的4.5%降至三季度约3.5%，10月进一步降至约2% [33] - 净债务与EBITDA比率为5.8倍，随着EBITDA增长有望进一步改善 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 三季度新租费率同比增长10.3%，较二季度20%的增长有所放缓 [20] - 10月新租费率为2.8%，其中太平洋西北为 - 0.9%，北加州为4.5%，南加州接近2% [55] - 三季度末转向以入住率为重点的策略，预计入住率略低于历史水平 [21] - 10月组合的租约损失率为2.5%，低于9月的6.7% [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年9月，南加州就业增长4.3%，北加州和西雅图科技市场更高 [7] - 除洛杉矶外，各市场失业率低于4%，洛杉矶为4.5%，预计2023年2月结束驱逐禁令 [8] - 大型科技公司职位空缺约2万个，与2016 - 2020年初水平相当 [9] - 2023年住房供应预计增长0.6%，西雅图增幅最大为1.1%，北加州预计减少45% [12] - 2023年就业预计增长0.4%，旧金山预计超过1% [12] - 预计2023年净有效新租租金增长2%，加州市场略好于西雅图 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采用第三方经济学家的宏观情景进行市场租金预测，虽认为情景严峻，但保持一致性 [45] - 完成物业集合运营模式第一阶段推广，下一步将应用于维护功能 [27] - 实施Funnel软件套件，预计2023年底全面部署 [30] - 投资自身投资组合和精选优先股投资，三季度回购9700万美元普通股 [35] - 关注市场机会，平衡表状况良好，有能力进行创造性投资 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济衰退时，西雅图表现最弱，北加州次之，南加州表现最佳 [14] - 西海岸仍处于2020年衰退后的早期复苏阶段，住房供应未完全恢复 [15] - 员工返回办公室计划增加公寓需求，预计未来几年向外迁移减少 [16] - 高利率导致买卖双方对房产价值预期分歧，交易市场活跃度下降 [17] 其他重要信息 - 2023年1月1日起，洛杉矶市批准取消驱逐保护，有助于减少拖欠率 [34] - 预计2023年可控费用与今年相当，约为4% [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年的收益预期、当前租约损失及年底预期 - 2023年收益约为3.5%，假设无市场租金增长，结合市场租金增长2%的一半，预计2023年营收增长约4.5% [40] - 10月组合租约损失率为2.5%，低于9月的6.7%，好于历史模式 [41] 问题2: 4.5%的资本化率对大多数买家是否合理，如何实现无杠杆内部收益率 - 交易成交量较上季度下降，但仍有交易定价和非附带条件交易 [42] - 活跃买家愿意在18 - 24个月内承受一定程度的负杠杆，通过租金增长、重新定位等策略实现目标 [42] 问题3: 2%的市场租金增长是否意味着营收增长低于同行，原因是什么 - 市场租金增长预测基于第三方经济学家的宏观情景，虽认为情景严峻，但应考虑美联储的评论 [45] - 第三方经济学家预计美国明年就业增长为 - 0.2%，公司预计为0.4%，但整体情景仍较严峻 [48] 问题4: 收购和开发的回报率门槛如何调整 - 市场资本化率在4.5%左右，公司可能不会在此范围内购买，开发收益率需在此基础上提高 [52] - 开发项目根据审批进度，需有20% - 25%的利差以调整开发风险 [52] 问题5: 10月不同市场的新租增长和入住率情况，是否使用优惠政策 - 10月新租费率：太平洋西北为 - 0.9%，北加州为4.5%，南加州接近2% [55] - 入住率与三季度基本一致，优惠政策使用有所增加，主要由西雅图推动，组合整体优惠政策从半周增加到约一周 [56] 问题6: 2023年底线FFO增长情况，以及租金损失和费用对其的影响 - 2023年营收增长约4.5%，若严峻情景未发生，有一定上行潜力 [62] - 公司核心FFO处于双海岸同行的高端，北加州和西雅图尚未完全恢复，预计未来将成为增长驱动力 [63] 问题7: 债务和优先股投资的风险状况 - 目前未看到重大违约风险，超过75%的优先股和夹层投资在2020年或之前进行承销 [66] - 近期资本化率扩大对公司投资影响不大，且有显著的NOI增长 [66] 问题8: 预计的高迁出率是否会影响同店营收，转向关注入住率的原因 - 高迁出率由西雅图市场供应增加和加州非支付租户迁出导致，预计对市场和业绩影响不大 [69] - 转向关注入住率是季节性策略调整，旨在最大化收入，预计四季度入住率可能略低于历史水平 [70] 问题9: 收益计算方法及准确性，2%租金预测的范围和预测难度 - 收益计算采用9月租约损失率的一半，与疫情前相比，9月租约损失率约为正常时期的两倍 [76] - 历史收益约为每年1.5%，不包括优惠政策 [77] - 租金预测基于第三方经济学家的宏观情景，公司预计就业增长0.4%，但认为情景严峻，能见度有限 [78] 问题10: 不同价格点、郊区和城市公寓资产的运营趋势差异，迁出活动与科技行业的关系 - 公司投资组合主要为郊区物业，B类物业更具安全性，城市核心区域受优惠政策影响更大 [84] - 公司投资组合并非主要针对科技员工，受科技行业影响较小，更受供需失衡影响 [86] 问题11: 优先股投资的需求、回报变化及市场困境机会 - 目前未看到困境机会，但有相关讨论，预计四季度交易放缓，明年将有更多机会 [90] - 目前追求的交易回报率提高了100 - 150个基点 [90] 问题12: 若不进入全面衰退，2023年租金增长潜力如何 - 若需求增长或衰退短暂，情况将好于S - 17的预测，S - 17接近最坏情况 [91] 问题13: 优先股投资和次级贷款业务中，是否有资本提供者退出 - 主要是债务基金退出，提供“拉伸高级贷款”的债务基金不再参与竞争，公司获得更多机会 [94] 问题14: 新CEO时代公司是否会拓展加州以外市场，2月洛杉矶驱逐禁令结束的确定性及对租金预测的影响 - 拓展市场是公司一贯的纪律，若拓展将谨慎考虑成本、增长和供需动态 [99] - 2月1日洛杉矶驱逐禁令结束日期确定，预计上半年拖欠率仍将较高，下半年接近长期平均水平 [101] - 预计2023年不会收到紧急租赁援助，拖欠率对业绩影响不大 [102] 问题15: 是否看到因失业导致的高迁出率，北加州的优惠政策情况 - 未看到因失业导致的高迁出率，迁出主要是正常市场活动和其他因素导致 [104] - 北加州优惠政策约为一周，较上季度增加两天，变化不大 [105] 问题16: 如何理解9月租约损失率7%与历史水平3%的差异，以及为何预计12月租约损失率为负，明年初会改善 - 租约损失率的季节性下降是由于10 - 12月需求下降和供应持续交付，1月市场因新预算和招聘而复苏 [110] - 目前情况好于历史模式，无明显不同 [111] 问题17: 新CEO上任后是否会提拔内部人员接替运营职责，以及宣布时间 - 过渡时间为六个月，在此期间运营团队不会有变化，公司历史上曾有九年没有首席运营官 [112] 问题18: 若处于正常环境，基于供应和就业预测的租金增长会是多少，公司在市场中的租金排名及是否有需求转移 - 若供应 - 需求情况更好，预计租金增长为3.5%（收益）加上经济租金预测的一半 [118] - 公司租金略低于市场平均水平，认为这是有利位置，预计南加州因租金增长和 affordability 压力会出现需求转移 [120]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为126.2433亿美元，较2021年12月31日的129.97873亿美元下降2.88%[31] - 2022年前三季度，公司净利润为2.38765亿美元，较2021年同期的3.71566亿美元下降35.74%[33] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净利润为2.2315亿美元，较2021年同期的3.5168亿美元下降36.55%[33] - 2022年前三季度，公司综合收益为2.97053亿美元，较2021年同期的3.77529亿美元下降21.32%[33] - 2022年前三季度，归属于控股股东的综合收益为2.79471亿美元，较2021年同期的3.57441亿美元下降21.82%[33] - 2022年前三季度，基本每股收益为3.42美元，较2021年同期的5.41美元下降36.78%[33] - 2022年前三季度，摊薄每股收益为3.42美元，较2021年同期的5.40美元下降36.67%[33] - 截至2022年9月30日，公司普通股数量为6475.3312万股，较2021年12月31日的6524.8393万股减少0.76%[31] - 截至2022年9月30日九个月，普通股数量从2021年12月31日的65,248股变为64,753股[37] - 截至2022年9月30日九个月，额外实收资本从2021年12月31日的6,915,981美元变为6,775,872美元[37] - 截至2022年9月30日九个月，超过累计收益的分配从2021年12月31日的 - 916,833美元变为 - 1,123,215美元[37] - 截至2022年9月30日九个月，累计其他综合（损失）净额从2021年12月31日的 - 5,552美元变为50,769美元[37] - 截至2022年9月30日九个月，非控股权益从2021年12月31日的182,905美元变为177,765美元[37] - 截至2022年9月30日九个月，公司净收入为238,765美元[37] - 2022年前九个月净收入为238,765美元，2021年同期为371,566美元[44] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为808,735美元，2021年同期为699,877美元[44] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为69,382美元，2021年同期为95,207美元[44] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为744,422美元，2021年同期为627,759美元[46] - 2022年9月30日现金及现金等价物期末余额为53,569美元，2021年同期为60,952美元[46] - 2022年9月30日房地产资产总计12,092,822美元，2021年12月31日为12,272,437美元[49] - 2022年9月30日总资产为12,624,330美元，2021年12月31日为12,997,873美元[49] - 2022年9月30日总负债为6,713,895美元，2021年12月31日为6,786,699美元[49] - 2022年9月30日总资本为5,881,197美元，2021年12月31日为6,176,508美元[49] - 2022年支付的利息现金净额为149,970美元，2021年为147,371美元[46] - 2022年前九个月净收入为238,765千美元，2021年同期为371,566千美元[64] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为808,735千美元，2021年同期为699,877千美元[64] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为69,382千美元，2021年同期为95,207千美元[64] - 2022年前九个月融资活动使用的净现金为744,422千美元，2021年同期为627,759千美元[65] - 2022年和2021年分别资本化190万美元和500万美元后，支付的利息净额分别为149,970千美元和147,371千美元[65] - 2022年和2021年经营租赁的经营现金流量均为5,225千美元[65] - 2022年房地产开发与租赁物业之间的净转移为98,024千美元，2021年为222,055千美元[65] - 2022年和2021年不受限制和受限制的现金及现金等价物期末余额分别为53,569千美元和60,952千美元[65] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，权益证券分别为0.2百万美元和0.8百万美元[77] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，有价证券成本分别为155620千美元和142398千美元，账面价值分别为141699千美元和191829千美元[80] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，合并的共同投资和DownREIT实体总资产分别约为938.4百万美元和909.3百万美元，总负债分别约为327.7百万美元和320.1百万美元[85] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司固定利率债务账面价值均为57亿美元，公允价值分别约为52亿美元和60亿美元；可变利率债务分别为442.6百万美元和564.9百万美元，公允价值分别约为439.9百万美元和561.7百万美元[87] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为2920万美元和3470万美元[95] - 2022年总营收为1.191631亿美元，2021年为1.06896亿美元[115] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司递延收入余额分别为190万美元和240万美元，2022年前九个月确认的递延收入为50万美元[119] - 截至2022年9月30日，公司剩余履约义务为190万美元，预计2022年确认约11%，到2024年累计确认72%，剩余部分此后确认[122] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司总共同投资净额分别为11.06951亿美元和11.42257亿美元[123] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司应收票据及其他应收款分别为1.97543亿美元和3.41033亿美元[127] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，共同投资的总资产分别为50.84264亿美元和48.81876亿美元[123] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司净债务分别为6.167001亿美元和6.28741亿美元[149] - 截至2022年9月30日，公司未偿还债务（不包括信贷额度）的预定本金还款总额为5.985176亿美元[149] - 2022年前三季度公司总净营业收入为8.33655亿美元，2021年同期为7.28965亿美元[155] - 2022年前三季度公司净收入为2.38765亿美元，2021年同期为3.71566亿美元[155] - 截至2022年9月30日公司总资产为126.2433亿美元，截至2021年12月31日为129.97873亿美元[158] - 2022年前三季度基本每股收益为3.42美元，2021年同期为5.41美元[163] - 2022年前三季度摊薄后每股收益为3.42美元，2021年同期为5.40美元[163] - 2022年前三季度基本每单位收益为3.42美元，2021年同期为5.41美元[169] - 2022年前三季度摊薄后每单位收益为3.42美元，2021年同期为5.40美元[169] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，利率互换合约的合计账面价值分别为620万美元资产和零负债[171] - 2022年和2021年前三季度分别有230,326和116,380份股票期权因反摊薄未计入摊薄每股收益计算[164][169] - 2022年前九个月，折旧和摊销费用增加1570万美元（4.0%）至4.036亿美元[215] - 2022年前九个月，利息费用减少10万美元（0.1%）至1.525亿美元[216] - 截至2022年9月30日，公司有4270万美元的无限制现金及现金等价物和1.417亿美元的有价证券[222] - 截至2022年9月30日，公司有两条无担保信贷额度总计12.4亿美元，其中12亿美元额度有1.9亿美元未偿还，3500万美元额度有2950万美元未偿还[224] - 截至2022年9月30日，公司未通过2021年股权分销协议发售普通股，仍有9亿美元额度可售[226] - 截至2022年6月30日，原股票回购计划剩余1.536亿美元额度[228] - 2022年9月董事会批准新的最高5亿美元股票回购计划，取代2015年计划[228] - 2022年前9个月公司回购并注销590,844股普通股，总计1.58亿美元，均价267.33美元/股[228] - 新计划获批后回购271,397股，总计6990万美元[228] - 截至2022年9月30日，新股票回购计划剩余4.301亿美元额度[228] 租金及物业收入关键指标变化 - 2022年前三季度，公司租金及其他物业收入为11.83318亿美元，较2021年同期的10.62253亿美元增长11.40%[33] - 2022年前三季度租金及其他物业收入为11.83318亿美元，2021年同期为10.62253亿美元[51] - 2022年前九个月和2021年前九个月，公司租赁及其他物业收入分别为11.83318亿美元和10.62253亿美元[118] - 2022年前三季度公司总物业收入为11.83318亿美元，2021年同期为10.62253亿美元[155] - 2022年第三季度同一物业收入增至3.806亿美元，较2021年第三季度增加3880万美元，增幅11.4%[195] - 2022年第三季度非同一物业收入增至2630万美元，较2021年第三季度增加740万美元，增幅39.3%[196] - 2022年前九个月，同物业收入增加1.028亿美元（10.2%）至11亿美元，非同一物业收入增加1830万美元（33.4%）至7320万美元[207][210] 费用相关关键指标变化 - 2022年前三季度管理及其他关联方费用为831.3万美元，2021年同期为670.7万美元[51] - 2022年前三季度费用总计8.24545亿美元，2021年同期为7.8322亿美元[51] - 2022年第三季度，除房地产税外的物业运营费用增加400万美元（5.8%）至7350万美元，同物业运营费用增加300万美元（4.5%）至6980万美元[198] - 2022年第三季度，房地产税增加80万美元（1.7%）至4660万美元，同物业房地产税保持在4160万美元[198] - 2022年第三季度，公司层面物业管理费用增加110万美元（12.1%）至1020万美元[199] - 2022年前九个月，除房地产税外的物业运营费用增加1420万美元（7.2%）至2.121亿美元，同物业运营费用增加1190万美元（6.3%）至2.021亿美元[212] - 2022年前九个月，房地产税增加220万美元（1.6%）至1.376亿美元，同物业房地产税减少10万美元（0.1%）至1.234亿美元[213] 投资与收益关键指标变化 - 2022年7月，公司以3290万美元收购合资伙伴在两个公寓社区49.8%少数股权，实现重估收益1740万美元[100] - 2022年第一季度，公司发起三笔总计2950万美元的优先股投资，加权平均回报率为10.0%，定于2027年3月到期[105] - 2022年第三季度，公司出资5540万美元进行四笔优先股投资，加权平均回报率为9.5%，定于2026年1月至2032年9月到期[103] - 2022年8月，公司向开发商提供1000万美元贷款，利率12.0%，定于2024年8月到期[108] - 2022年8月，公司对一家实体进行了1120万美元的优先股

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO同比增长21.1%，超出指引范围上限，创1994年公司IPO以来第二高季度增速 [5] - 全年核心FFO中点上调0.29美元至14.45美元，同比增长15.7% [34] - 同店收入增长中点上调70个基点至10.3%，NOI增长中点上调140个基点至13.5% [34] - 全年费用增长预期从4%下调至3.3% [34] - 二季度净拖欠率为预定租金的60个基点，较一季度显著降低 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 华盛顿地区 - 二季度新租约净有效租金同比增长20.7%，由西雅图东区带动 [25] 北加州地区 - 二季度新租约净有效租金同比增长17.5%，圣克拉拉县以24%领涨 [26] 南加州地区 - 二季度新租约净有效租金同比增长22.4% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 新租约净有效租金比疫情前水平高16%，同比增长20.6% [6] - 6月就业同比增长5.6%，远超美国整体水平 [6] - 北加州和西雅图科技市场租金年初至今增长18% - 20% [7] - 大型科技公司职位空缺较疫情前高15%，低于上季度的77% [8] - 北加州市场近三个月新增42万个相对低薪工作岗位，休闲和酒店业增长20% - 25% [11] - 加州中位房价同比上涨约13%，购房成本是租房的两倍多 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续推进物业集合运营模式的全面实施，从以物业为中心转向以客户为中心 [29] - 与RET Ventures合作伙伴共同开发专有应用程序，预计未来几年实现200 - 300个基点的利润率提升 [31] - 鉴于利率环境变化和资本成本上升，公司减少收购目标，专注于股票回购 [38] - 公寓交易市场受金融市场不确定性和利率上升影响，交易减少，处于价格发现阶段 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管美联储抗通胀可能导致衰退，但西海岸租赁市场受大型科技公司招聘、劳动力市场紧张、退休迁移减少和外国移民增加等因素支撑 [15] - 公司对二季度业绩满意，基本面强劲，预计下半年市场租金增长将因同比基数较高而放缓，但仍将保持积极态势 [24][29] 其他重要信息 - 加州额外分配19亿美元紧急租金援助资金，为公司未决申请提供更多可见性 [36] - 7月1日加州一项州法律到期，预计未来几个季度总体拖欠率将逐步改善 [37] - 公司净债务与EBITDA比率从疫情低谷的6.6倍降至5.8倍，接近历史低点 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 科技公司对混合办公模式的最新看法 - 科技公司基本都致力于混合办公模式，但仍在探索如何调整办公室以适应该模式，如亚马逊暂停了部分办公室建设工作 [43][44] 问题2: 如何跟踪市场上的科技职位空缺数据 - 公司有一个由Paul Morgan领导的数据分析团队，他们从各个网站抓取数据，并按市场进行分类，该团队已进行了约10年的相关工作 [45] 问题3: 哪些市场的科技职位空缺最多，哪些最少 - 科技市场的职位空缺仍然领先，谷歌和苹果的职位空缺数达到新高 [46] 问题4: 如何考虑为额外的股票回购提供资金 - 历史上公司通过出售资产为股票回购提供资金，二季度使用了多余现金流进行回购，未来仍会考虑出售资产来支持回购，并保持资金匹配的纪律性 [48] 问题5: 7月租金增长减速与北加州和西雅图租金加速增长之间的关系 - 这是正常的季节性因素和同比基数较高导致的，预计下半年西雅图和北加州将引领增长 [49][50] 问题6: 租户构成情况以及疫情期间或近期的变化 - 公司租户基础反映了更广泛的经济情况，除少数靠近科技公司的建筑外，大部分租户来自不同行业，租户构成变化不大 [52][53] 问题7: 如何看待2023年的嵌入式租金增长 - 2023年的嵌入式收益将取决于季节性曲线，目前公司的损失与租赁率处于历史高位且仍在增长，加上就业增长和供应适度的顺风因素，公司对自身地位感到乐观，但需在第三季度交易结束后才能提供更清晰的季节性曲线 [54] 问题8: 目前更广泛的优先股权和夹层贷款市场的困境程度如何 - 市场困境程度较低，评级为1，优先股权方面几乎没有困境，桥贷市场有一些机会 [56] 问题9: 8 - 10月的续约情况以及全年指导中下半年的整体混合利差情况 - 三季度续约率接近10%，各主要市场差异不大；下半年新租约增长预计为7%，低于上半年的15%，主要是由于同比基数较高 [58][59] 问题10: 下半年坏账情况如何 - 全年修订后的指导假设坏账率为预定租金的1.5%，上下半年大致相同，主要是由于加州新分配的紧急租金援助资金提供了更多可见性，且总体拖欠率已开始下降 [60][61] 问题11: 年底前的潜在增长计划和优先事项 - 公司历史上不倾向于土地储备，目前有一些前期授权项目在管道中；优先股权方面有较多机会；收购取决于资本成本和资金匹配情况；也会考虑开发项目的合资机会，但目前开发项目的资本回报率不够有吸引力 [64][65] 问题12: 如何看待运营模式改进、工资压力以及无人现场对居民体验的影响 - 公司通过转变运营模式应对工资压力，实现了管理费用的抵消；从客户角度看，自疫情以来一直采用无接触服务，客户可通过预约、在线或800号码联系公司，客户满意度高于疫情前；维护团队在现场，能及时响应客户服务请求 [68][69][70] 问题13: 是否有关于2023年盈利的预期数字 - 目前盈利情况具有不确定性，损失与租赁率高于过去，正常季节性意味着该比率将随时间下降，但下降速度和曲线陡峭程度未知；租金通常在7月达到峰值，但今年是否如此尚不清楚；指导中假设下半年租金同比增长因基数较高而放缓，并遵循正常季节性曲线 [74][75][76] 问题14: 北加州在租金增长预测中不再领先的原因 - 修订后的预测反映了上半年的表现，南加州和西雅图上半年表现强劲；下半年预计西雅图和北加州将引领增长，南加州增长低于平均水平；奥克兰在北加州复苏中滞后，市中心复苏缓慢且有大量开发项目交付 [77][78][82] 问题15: 预计从政府或加州项目中收回多少拖欠租金，以及需要直接向租户收回多少 - 公司目前有3400万美元未决申请，假设其中约50%今年能收回；对于剩余拖欠租金，公司已开始通过多种方式向租户追讨，洛杉矶和阿拉米达县限制较多，其他地区有更多追讨能力 [84][85] 问题16: 拖欠租金的居民中，不再居住在公司物业的比例和仍在支付当前租金但拖欠过去租金的比例分别是多少 - 大致各占50%，3400万美元未决申请主要涉及当前居民 [86] 问题17: 是否跟踪因失业导致的搬出情况，以及该统计数据是否有变化 - 公司跟踪新工作或工作调动情况，该比例约为15.7%，较前几个月略有下降，但不直接跟踪失业情况 [88] 问题18: 迁入数据是否表明科技员工回归或其他因素推动了需求 - 需求不仅来自科技员工和返回办公室的人员，还包括酒店、休闲和服务行业的就业复苏，公司租户基础广泛，并非主要针对科技员工 [90] 问题19: 在就业增长强劲、市场租金增长和损失与租赁率健康的背景下，为何下半年新租约增长率预计为7%，而7月为14% - 主要是由于去年下半年混合租赁利率较高，同比基数较难，当然也有可能因基本面表现更好而超出预期 [93] 问题20: 目前已确定或承诺的租约占全年租约的比例是多少 - 续约方面有较好的可见性，预计在高个位数范围；新租约由于金融市场动荡难以预测，目前遵循正常季节性模式，但不确定租金峰值和下半年的转折点 [94] 问题21: 除了出售资产和回购更多股票外，公司和董事会是否在讨论其他缩小市值差距的措施 - 目前没有考虑更广泛的战略举措，公司将继续采取相对保守的资本配置方法，下半年将专注于优先股权业务 [96] 问题22: 当前资本化率较之前的最低水平扩大了多少，以及导致价格发现和交易受限的买卖价差是多少 - 目前资本化率在3% - 4%的高位区间，较几个季度前的中3%区间平均扩大了约50个基点；对于核心市场的核心和核心加资产，买卖价差约为25 - 50个基点，但市场仍有交易发生 [100][102]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为125.58011亿美元，较2021年12月31日的129.97873亿美元下降约3.38%[32] - 截至2022年6月30日，公司无抵押债务净额为53.10486亿美元，较2021年12月31日的53.07196亿美元略有增长[32] - 2022年上半年，公司房地产开发项目金额为2195万美元，较2021年底的1.11562亿美元大幅减少[32] - 2022年3 - 6月，公司普通股股息为每股2.20美元，总计减少留存收益1.43298亿美元[37] - 截至2022年6月30日六个月，公司普通股数量为65,124股，额外实收资本为6,875,863美元，累计收益分配超出额为1,073,577美元，其他综合收益为25,554美元，非控股权益为178,738美元，总计6,006,585美元[39] - 截至2022年6月30日六个月，公司净收入为140,065美元[39] - 截至2022年6月30日六个月，衍生品公允价值变动和掉期结算摊销为31,895美元[39] - 截至2022年6月30日六个月，可交易债务证券公允价值变动净额为296美元[39] - 截至2021年6月30日三个月，公司普通股数量为65,004股，额外实收资本为6,862,879美元，累计收益分配超出额为899,663美元，累计其他综合损失为9,768美元，非控股权益为183,248美元，总计6,136,703美元[41] - 截至2021年6月30日三个月，公司净收入为69,615美元[41] - 截至2021年6月30日三个月，衍生品公允价值变动和掉期结算摊销为472美元[41] - 截至2021年6月30日三个月，可交易债务证券公允价值变动净额为172美元[41] - 截至2021年6月30日六个月，公司普通股数量为65,004股，额外实收资本为6,862,879美元，累计收益分配超出额为899,663美元，累计其他综合损失为9,768美元，非控股权益为183,248美元，总计6,136,703美元[43] - 截至2021年6月30日六个月，公司净收入为246,564美元[43] - 2022年上半年净收入为140,065美元，2021年同期为246,564美元[46] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为509,545美元，2021年同期为428,071美元[46] - 2022年上半年投资活动提供的净现金为101,651美元，2021年同期使用的净现金为5,635美元[46] - 2022年上半年融资活动使用的净现金为621,371美元，2021年同期为448,301美元[50] - 2022年6月30日现金及现金等价物期末余额为48,463美元，2021年同期为58,176美元[50] - 2022年6月30日总资产为12,558,011美元，2021年12月31日为12,997,873美元[56] - 2022年6月30日总负债为6,518,213美元，2021年12月31日为6,786,699美元[56] - 2022年6月30日总资本为6,006,585美元，2021年12月31日为6,176,508美元[56] - 2022年支付利息现金（扣除资本化金额）为97,688美元，2021年为96,541美元[49] - 2022年经营租赁的经营现金流为3,480美元，2021年为5,316美元[49] - 截至2022年6月30日，公司普通合伙人权益金额为58.02293亿美元，较3月31日的59.42746亿美元有所下降[61] - 截至2022年6月30日，公司有限合伙人权益金额为5123.3万美元，较3月31日的5411.2万美元有所下降[61] - 2022年上半年现金及现金等价物净减少10,175千美元，2021年同期为25,865千美元[72] - 2022年和2021年分别资本化150万美元和380万美元后，支付的利息净额分别为97,688千美元和96,541千美元[72] - 2022年和2021年经营租赁的经营现金流分别为3,480千美元和5,316千美元[72] - 2022年和2021年房地产开发与租赁物业之间的净转移分别为96,887千美元和218,835千美元[72] - 2022年和2021年从房地产开发转移到共同投资分别为1,827千美元和1,337千美元[72] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，权益证券分别为0.2百万美元和0.8百万美元[84] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，合并的共同投资和DownREIT实体总资产分别约为9.179亿美元和9.093亿美元，总负债分别约为3.192亿美元和3.201亿美元[92] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司固定利率债务账面价值均为57亿美元，公允价值分别约为54亿美元和60亿美元；可变利率债务分别为2.865亿美元和5.649亿美元，公允价值分别约为2.846亿美元和5.617亿美元[94] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3320万美元和3470万美元[102] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司递延收入余额分别为210万美元和240万美元，2022年上半年确认的2021年12月31日递延收入余额为30万美元[121] - 截至2022年6月30日，公司剩余履约义务为210万美元，预计2022年确认约19%，到2024年再确认66%，其余后续确认[122] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司共同投资的账面价值分别为10.49252亿美元和11.42257亿美元[124] - 截至2022年6月30日，公司在Wesco I、Wesco III和Wesco IV的投资因分配超过投资被分类为4370万美元的负债，在Expo的投资因分配超过投资被分类为30万美元的负债[124] - 2022年6月30日和2021年12月31日，共同投资的总资产分别为50.69688亿美元和48.81876亿美元，总负债和权益分别为50.69688亿美元和48.81876亿美元[128] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司的应收票据和其他应收款分别为1.75345亿美元和3.41033亿美元[131] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，公司从关联方收取的费用分别为350万美元和260万美元，六个月分别为660万美元和480万美元[132] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司分别有690万美元和660万美元短期贷款未偿还[148] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司净债务分别为6.01025亿美元和6.28741亿美元，固定利率无担保债券等加权平均利率均为3.3%，信贷额度加权平均利率分别为1.4%和1.0%，应付抵押票据加权平均利率分别为2.9%和2.7%[150] - 截至2022年6月30日，公司未偿还债务（不包括信贷额度）的预定本金还款总额为5.986106亿美元[152] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为1.2558011亿美元和1.2997873亿美元[161] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司无利率互换合约，有四份总回报互换合约，名义金额总计2.24亿美元[173][174] - 截至2022年6月30日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益约为96.6%[178] - 公司综合公寓社区总数为51,761套（2022年）和51,807套（2021年），其中南加州占比43%、北加州占比37%、西雅图都会区占比20%[182] - 截至2022年6月30日，公司有3780万美元无限制现金及现金等价物和1.545亿美元有价证券[219] - 截至2022年6月30日，公司有两条无担保信贷额度合计12.4亿美元，其中12亿美元额度有4500万美元未偿还，3500万美元额度有1820万美元未偿还[223] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2022年第二季度，公司租金及其他物业收入为3.9724亿美元，较2021年同期的3.48757亿美元增长约13.9%；上半年收入为7.76456亿美元，较2021年同期的7.01633亿美元增长约10.66%[35] - 2022年第二季度，公司净利润为6169万美元，较2021年同期的6961.5万美元下降约11.4%；上半年净利润为1.40065亿美元，较2021年同期的2.46564亿美元下降约43.19%[35] - 2022年第二季度，归属于普通股股东的净利润为5705.4万美元，较2021年同期的6484.6万美元下降约12.02%；上半年为1.30308亿美元，较2021年同期的2.3329亿美元下降约44.14%[35] - 2022年第二季度，公司综合收益为7340万美元，较2021年同期的7025.9万美元增长约4.47%；上半年为1.72256亿美元，较2021年同期的2.517亿美元下降约31.56%[35] - 2022年第二季度，公司利息费用为5047.7万美元，较2021年同期的5097.1万美元略有下降[35] - 2022年第二季度，公司基本每股收益为0.87美元，较2021年同期的1.00美元下降约13%；上半年为2.00美元，较2021年同期的3.59美元下降约44.29%[35] - 2022年Q2公司营收3.99978亿美元，2021年同期为3.50978亿美元，同比增长13.96%[59] - 2022年上半年公司营收7.81883亿美元，2021年同期为7.06103亿美元，同比增长10.73%[59] - 2022年Q2公司运营收益1.28628亿美元，2021年同期为0.93381亿美元，同比增长37.74%[59] - 2022年上半年公司运营收益2.38478亿美元，2021年同期为2.90762亿美元，同比下降17.98%[59] - 2022年Q2公司净利润5904.4万美元，2021年同期为6713.4万美元，同比下降12.05%[59] - 2022年上半年公司净利润1.34861亿美元，2021年同期为2.41525亿美元，同比下降44.16%[59] - 2022年上半年公司综合收益1.72256亿美元，2021年同期为2.517亿美元，同比下降31.56%[59] - 2022年和2021年第二季度，有价证券销售和到期收益分别为210万美元和10万美元，实现收益分别为30万美元和亏损10万美元；上半年分别为3000万美元和1490万美元，实现收益分别为1240万美元和250万美元[90] - 2022年第二季度和上半年，权益证券未实现损失计入收益部分分别为2190万美元和4640万美元；2021年分别为未实现收益1040万美元和1670万美元[91] - 2022年和2021年第二季度，公司开发和重建项目资本化内部成本分别为580万美元和550万美元；上半年分别为1120万美元和1190万美元[96] - 2022年第二季度租金收入3.91778亿美元，2021年同期3.43322亿美元；2022年上半年租金收入7.65203亿美元，2021年同期6.90627亿美元[118] - 2022年和2021年，共同投资的物业收入分别为9357.6万美元和6840.5万美元，净亏损分别为348.5万美元和1041.5万美元[128] - 2022年和2021年第二季度，公司总物业收入分别为3.9724亿美元和3.48757亿美元，净营业收入分别为2.8372亿美元和2.41221亿美元[158] - 2022年和2021年上半年，公司总物业收入分别为7.76456亿美元和7.01633亿美元，净营业收入分别为5.46836亿美元和4.83684亿美元[158] - 2022年和2021年第二季度，公司净收入分别为6169万美元和6961.5万美元；上半年净收入分别为1.40065亿美元和2.46564亿美元[1

业绩总结 - Essex将核心FFO的中位数提高至14.16美元，较之前的13.95美元有所上升[6] - 2022年公司净收入的修订范围为每股5.01至5.33美元，修订中点为5.17美元，比之前高出0.20美元[34] - 2022年公司总FFO的修订范围为每股13.99至14.31美元，修订中点为14.15美元，比之前高出0.21美元[34] - 2022年同物业收入增长的修订中点为9.6%，比之前高出1.0%[34] - 预计2022年公司NOI增长为12.1%，比之前高出1.4%[34] 用户数据 - 2022年4月和5月的同店收入增长率为12.5%[26] - 2022年4月和5月的南加州同店收入增长率为14.2%[26] - 2022年4月和5月的同店新租金增长率达到了21.4%[6] - Essex的现金逾期率在2022年4月和5月降至0.1%[26] 市场展望 - Essex预计2023年多户住宅供应交付量在北加州将同比下降54%[8] - 预计2023年，埃塞克斯投资组合的多户住宅供应将同比下降15%[66] - 预计2022年南加州新增就业人数为323,000，增长率为4.2%[30] - 预计2022年南加州经济租金增长为11.4%[30] 新产品和技术研发 - 过去五年，埃塞克斯公司在技术平台上的投资超过7200万美元，旨在提升股东回报和改善居民体验[71] - 通过技术和客户导向的运营平台的推广，埃塞克斯公司已实现约150个基点的利润改善，预计未来将实现额外200-300个基点的成本效率[73] - 预计通过数据分析和CRM平台的改进，未来2-3年将创造200个基点的利润改善[76] 财务健康 - Essex的总市值为294亿美元[79] - Essex的利息覆盖率为528%[80] - 无担保债务比例为283%[81] - Essex的可控费用每个同类物业单位为3,040美元，低于同行平均的3,399美元[77] - Essex的企业管理和物业管理费用占收入的比例比同行平均低100个基点，分别为6.4%和7.4%[76] 负面信息 - 2022年第一季度的运营收入为109,850千美元，较2021年同期的197,381千美元下降44.3%[112] - 2022年第一季度的非同物业净运营收入（Non-same property NOI）为(15,355)千美元，较2021年同期的(11,580)千美元下降32.0%[112]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO超预期，全年核心FFO中值上调0.25美元/股至13.95美元 [32] - 同店收入增长中值上调85个基点至8.6%（现金基础） [33] - 预计净拖欠率为预定租金的1.9%，4月净拖欠率为预定租金的20个基点，低于历史平均的35个基点 [33][34] - 第一季度末净债务与EBITDA比率降至6.1倍，预计2022年将继续改善 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 华盛顿地区 - 租金自去年12月以来逐月改善，本季度成功减少西雅图市中心的优惠 [22][23] - 预计2022年交付量适度，4月租金损失率为7.7% [23][24] 北加州地区 - 租金受大型科技公司重返办公室和就业增长反弹的推动，第一季度净有效租金稳步改善 [24] - 预计全年供应稳定，需求方面就业增长加速，4月租金损失率升至5.1%，预计2022年引领市场租金增长 [25] 南加州地区 - 疫情期间表现最佳，租金未出现典型的第四季度季节性下降，第一季度持续改善，优惠低于一周近一年 [26] - 预计2022年供应交付略有增加，部分地区优惠可能暂时提高，4月租金损失率为14%，将为2023年收入提供动力 [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年4月，公司市场净有效租金比疫情前水平高11.4%，同比增长22% [6] - 所有市场租金均实现环比增长，北加州领涨，第一季度每月环比约增长3% [7] - 公司市场3个月滚动就业增长率平均为6.7%，高于美国平均的4.7%，且连续两个季度跑赢全国 [13] - 预计2023年公寓供应下降15%，其中北加州新供应预计减少54% [15] - 公司市场近期公寓交易稳定资产的资本化率大多在3.5%左右，各市场、建筑类别和位置差异不大 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本配置策略保持选择性，专注于有最佳增长潜力并能提升财务指标的交易 [17] - 推进物业收款运营模式，预计年底全公司实施，未来几年进行数字平台改进 [30] - 重视ESG，发布TCFD报告，共同锚定ESG住房影响基金，即将发布第四份CSR报告 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着疫情相关限制放宽，市场重新开放和大型科技公司重返办公室，公司有望实现全面复苏 [11] - 就业增长、低失业率和昂贵的待售住房为租赁住房市场带来有利因素 [14] - 尽管面临地缘政治、金融市场动荡和高通胀等不确定性，但公寓市场复苏、通胀增长预期和大量资本追逐公寓资产，抵消了部分高利率影响 [16] 其他重要信息 - 公司在两个合资企业中实现了推广收入，预计每年增加超过200万美元的核心FFO [36][37] - 公司有7600万美元租金欠款待收回，已申请6400万美元的报销，其中一半来自现有居民，另一半来自前居民，后者回收情况不确定 [53][87] - 公司计划今年进行1亿美元的收入提升型资本支出，目标现金收益率为8% - 10% [105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年的收益情况 - 目前无法提供2023年的收益情况，且现在预测还太早，但公司基本面良好 [40] 问题2: 4月入住率略有下降的原因及趋势 - 入住率下降是有意为之，当市场表现强劲时，公司会从注重入住率转向提高租金，租赁季节过后通常会在第三、四季度重新注重入住率 [41] 问题3: 太阳能面板相关情况 - 公司有资源管理团队，长期致力于追求对物业有益、能提升价值和提高效率的项目，ESG努力与公司战略一致，太阳能面板等是其中一部分 [43] 问题4: 北加州新居民的迁移来源 - 年轻工人因科技公司重新开放开始返回，外国移民需求也有所增加，同时企业住房需求也在回升，来源广泛 [46][47] 问题5: 资产定价趋势 - 预计交易价值不会有太大变化，虽然存在利率压力，但市场增长和大量资本追逐交易，目前市场定价没有大幅波动，只是比过去6 - 9个月稍显冷静 [48] 问题6: 关于拖欠率的相关问题 - 全年净拖欠率指导假设为1.9%（预定租金），4月净拖欠率为20个基点，低于历史平均，但4月总拖欠率约为5%，仍需努力解决 [33][34][51] - 疫情前总拖欠率低于1%，目前5%的水平较高 [52] - 公司有7600万美元租金欠款待收回，已申请6400万美元报销，其中一半来自现有居民，预计大部分能收回，另一半来自前居民，回收情况不确定 [53][87][88] 问题7: 新开发机会及土地价格情况 - 开发项目交易数量没有大幅增加，湾区土地价格上涨，目前交易的资本化率较低，无法提供足够的风险回报，公司会保持选择性和纪律性 [56] 问题8: 对2023年供应下降的信心及变化情况 - 2023年供应预计下降15%，其中湾区下降54%，南加州基本持平，西雅图略有上升，该数据与上季度相比变化不大，主要是疫情早期开发项目减少的影响 [58] 问题9: 旧金山重返工作岗位对公寓需求的影响 - 疫情期间旧金山服务业岗位大量流失，人们被迫离开，现在随着城市复苏，对服务的需求促使工人返回，这是真实需求，并非人为因素 [61][62] 问题10: 北加州租客回流区域 - 郊区市场表现更好，城市存在供应增加和需求延迟的问题，北加州郊区的圣马特奥和圣克拉拉表现最佳 [65][66] 问题11: 何时对拖欠租户采取更激进措施及道德风险问题 - 洛杉矶和阿拉米达县仍有驱逐保护措施，对于2021年9月前的拖欠仍受保护，目前公司在新的4月拖欠方面有能力向信用机构报告，但会综合考虑以最大化收款效果 [69] - 租户有动力参与租金援助申请，否则需自行承担欠款，且会影响信用报告，公司也可通过小额索赔法庭等方式追讨 [122][123] 问题12: 市场租金增长情况及同店收入指导上调原因 - 同店收入指导上调50个基点是由于拖欠率改善，30个基点是由于优惠减少和净有效租金提高 [72] - 北加州和西雅图市场租金与预期基本一致，南加州表现超预期，公司正在重新评估建模假设并将在年中更新 [73] 问题13: 5月和6月续租情况及实现续租率接近新租增长率的能力 - 公司整体续租率略高于11%，南加州约为10.5%，北加州接近12%，西雅图接近13%，公司对实现这些续租率有信心 [81] 问题14: 同店收入指导8.6%对下半年的影响 - 第一季度同店收入为6.5%，预计收入将逐渐增加，因为收入和经济租金之间存在滞后效应，市场租金下降时收入仍会继续增长 [82] 问题15: 3笔共同投资推迟至2023年的影响及再投资机会 - 3笔投资推迟是由于当前利率环境和物业租赁情况变化，并非物业进度问题 [92] - 预计随着疫情后建设项目的恢复，会有更多再投资机会 [94] 问题16: 北加州市场租金增长与同店收入增长的关系 - 预计下半年北加州租金增长将超过南加州，成为同店收入增长的领先地区 [97][100] 问题17: 混合办公模式对公司的影响 - 混合办公模式使市中心吸引力下降，可通勤范围扩大，公司会相应扩大地理布局 [102][103] 问题18: 收入提升型资本支出的驱动因素及预期回报 - 资本支出目标现金收益率为8% - 10%，与疫情前水平一致，支出增加主要是由于材料成本上升和疫情期间的追赶需求 [105][106] - 与购买资产或回购股票相比，资本支出是目前现金收益的最佳用途 [107] 问题19: RET基金的目标及公司参与原因 - 公司认为参与RET基金有机会在自身投资组合中实现良好回报，解决电力、垃圾处理、水等长期问题，同时符合SEC要求 [109][110] 问题20: 收购管道情况及下半年收购展望 - 目前市场上有不少交易，但公司会谨慎评估，不会参与低资本化率的交易，会抓住合适机会 [112] - 由于资本化率和资本成本问题，发行股票进行收购不太可行，公司将利用共同投资平台为交易提供资金 [113] 问题21: 物业收款运营模式的量化效益及时间安排 - 该模式的效益从客户互动（留存率）、运营效率（员工与单元比例）和财务影响三个关键方面评估 [116] - 在圣地亚哥和奥兰治县实施时，实现了约1500万美元的NOI收益，预计全面实施后将额外提高200 - 300个基点的利润率，但会受到通胀因素的抵消 [117][118]