行业现状 - 处于财报季，房地产投资信托（REIT）行业活跃，本周有多份财报待发布 [1] - 一季度公寓需求显著回升，但新供应量大，影响了入住率和租金增长 [3] - 一季度美国净吸纳103,826套公寓，过去12个月吸纳317,241套，比2010年代的典型年吸纳率高约20%，需求增长受工资增加、就业增长和人口趋势等因素推动，且从公寓搬到单户住宅的人数仍较低 [4] - 一季度有135,652套公寓完工，截至2024年第一季度交付的新多户住宅总数达479,367套 [5] - 截至3月，全国公寓入住率平均为94.1%，同比下降0.6%，一季度年度有效租金变化为0.2%，月有效租金变化超0.4%，平均有效租金为1,813美元 [6] 公司情况 埃塞克斯房地产信托（Essex Property Trust） - 定于4月30日收盘后公布财报，在西海岸市场有良好物业基础，依靠技术、规模和组织能力推动创新和投资组合利润率扩张，但部分市场供应可能仍高，吸引租户困难，预计外迁和失业将影响公寓需求，高利率也是担忧因素 [7] - Zacks共识预期一季度营收4.2238亿美元，同比增长2.41%；同店营收4.0053亿美元，略高于上一季度和去年同期；季度核心每股FFO预期在过去两个月下调1美分至3.74美元，同比增长2.47% [8] - 具有正的盈利ESP（+0.16%）和Zacks排名3，增加了FFO超预期的可能性 [9][10] 中美洲公寓社区（Mid - America Apartment Communities） - 定于5月1日收盘后公布财报，拥有多元化的阳光地带投资组合，受益于当地市场的健康需求，该地区商业友好、税收低、城市密度低，就业增长和人口迁入推动租赁需求，公司还实施内部重建、物业重新定位项目和智能家居安装，但市场上住宅租赁单元交付量增加，预计影响其提高租金或增加入住率的能力 [12][14] - Zacks共识预期季度营收5.4272亿美元，同比增长2.59%；公司预计2024年第一季度核心每股FFO在2.12 - 2.28美元之间，中点为2.20美元 [15] - 在第一季度财报发布前，公司活动未获分析师充分信心，Zacks共识预期季度每股FFO在过去一个月下调1美分至2.23美元，同比下降2.19%；目前Zacks排名4（卖出），盈利ESP为 - 0.17%，模型未明确预测本季度每股FFO会有积极惊喜 [16][17] UDR公司 - 定于4月30日收盘后公布财报，拥有多元化投资组合，在沿海和阳光地带市场拥有优质A/B级物业，受益于市场对租赁单元的健康需求、有利的人口趋势和高利率导致的购房成本上升，公司还努力利用技术和流程改进来扩大利润率，但部分市场住宅租赁单元供应增加以及来自替代住房选择的竞争可能限制其提高租金的能力，高利率也是不利因素 [19][20][21] - Zacks共识预期季度营收4.0901亿美元，同比增长2.69%；预计第一季度同店加权平均实际入住率为96.8%，环比下降10个基点，同店净营业收入增长3.4%，预计第一季度利息费用同比增长6.2% [22] - 公司预计2024年第一季度调整后每股FFO在60 - 62美分之间，Zacks共识预期季度调整后每股FFO在过去一个月维持在61美分不变，同比增长1.67%；在过去四个季度，调整后每股FFO两次达到Zacks共识预期，两次未达预期，平均负惊喜为 - 0.81%；目前Zacks排名3，盈利ESP为 - 0.64%，模型未明确预测本季度每股FFO会有积极惊喜 [23][24][19]

文章核心观点 - 埃塞克斯房地产信托公司（Essex Property Trust, Inc.）将于4月30日盘后公布2024年第一季度财报，预计营收和核心运营资金（FFO）每股同比增长，但面临美国公寓市场供应过剩、高利率等挑战 [1] 公司过往表现 - 上一季度公司核心FFO每股超预期0.52%，同物业营收和净营业收入（NOI）呈有利增长 [2] - 过去四个季度，公司每次均超Zacks共识预期，平均超预期0.67% [3] 美国公寓市场第一季度情况 - 需求显著回升，但新供应量大，影响入住率和租金增长 [4] - 第一季度净吸纳103,826套公寓，过去12个月吸纳317,241套，比2010年代典型年吸纳率高约20%，需求增长受工资持续增长、就业强劲和人口趋势等因素推动，且公寓租户搬入单户住宅的情况较少 [5] - 第一季度新增供应量大，完工135,652套公寓，截至2024年第一季度交付479,367套新多户住宅 [6] - 供应超过需求，截至3月全国公寓入住率平均为94.1%，同比下降0.6%，运营商定价能力受影响，第一季度年度有效租金变化为0.2%，月有效租金变化超0.4%，平均有效租金为1,813美元 [7] 公司预测情况 - 公司物业基础良好，在西海岸市场有大量业务，但部分市场供应量大，吸引租户困难，限制租金和入住率提升，且预计外迁和失业将影响公寓需求 [8][9] - 高利率是公司担忧因素，预计第一季度利息支出同比增长3.1% [10] - 2024年前两个月同物业营收增长符合预期，预计第一季度同物业营收增长在3%左右 [11] - 2024年1 - 2月初步数据显示，新租约利率为 - 0.1%（2023年第四季度为 - 1.7%），续租率上升4.3%（2023年第四季度为4.9%），综合利率攀升2.4%（上一季度为1.7%），1 - 2月财务入住率为96.3%（2023年第四季度为96.1%），2月拖欠情况改善符合年初预期 [12] - Zacks共识预计第一季度营收4.2238亿美元，同比增长2.41%，同物业营收预计为4.0053亿美元，略高于上一季度和去年同期 [13] - 公司预计第一季度核心FFO每股在3.68 - 3.80美元之间，中点为3.74美元 [14] - 第一季度财报发布前，分析师对公司信心不足，Zacks共识预期季度核心FFO每股在过去两个月下调1美分至3.74美元，但同比仍增长2.47% [15] - 预计第一季度同店物业营收增长3.4%，运营费用增长4.5%，净营业收入增长3%，财务入住率为96%，环比下降10个基点 [16] 定量模型预测 - 模型预测公司本季度FFO每股将超预期，公司Zacks排名为3，收益ESP为 + 0.16% [17][18] 其他值得关注的股票 - 公共存储（Public Storage）和邀请之家（Invitation Homes Inc.）也可能本季度财报超预期，二者均定于4月30日公布财报，公共存储收益ESP为 + 0.50%，Zacks排名为3；邀请之家收益ESP为 + 0.77%，Zacks排名为3 [19][20][21]

文章核心观点 - 近期盈利预测的修正表明Essex Property Trust前景向好，即将发布的财报可能超预期，投资者可在财报发布前考虑买入该股 [1][6] 公司盈利情况 - Essex Property Trust即将公布财报，近期盈利预测修正活动向好，通常是盈利超预期的先兆 [1][2] - 当前季度最准确的盈利预测高于Zacks普遍预期的每股3.74美分，分析师近期上调了对该公司的盈利预测，使该股在财报季前的Zacks盈利ESP为+0.16% [3] 盈利ESP指标意义 - 正的Zacks盈利ESP在带来正向惊喜和跑赢市场方面非常有效，过去10年的回测显示，盈利ESP为正且Zacks评级为3（持有）或更高的股票，近70%的时间会带来正向惊喜，平均年回报率超28% [4] 投资建议 - 鉴于Essex Property Trust的Zacks评级为3且盈利ESP为正，投资者可在财报发布前考虑买入该股 [5]

REITs投资优势 - REITs是一种出色的投资选择，为投资者提供 passsive income[1] - REITs在长期内历史上表现优于标普500指数[1] Realty Income投资亮点 - Realty Income自1994年上市以来，年复合总回报率为13.9%，在S&P 500成员中排名前10%[3] - Realty Income的低波动性主要受益于其现金流的整体稳定性，拥有长期净租赁的商业物业，租户质量高，行业相对不受经济衰退和电子商务干扰影响[4] Essex Property Trust投资优势 - Essex Property Trust自1994年首次公开发行以来，年复合总回报率为13.7%，是多家专注于多户家庭的REITs中回报最高的[5] - Essex Property Trust的可靠回报得益于其专注于西海岸的住房市场，高占用率和较高的平均租金增长率[6] Public Storage投资特点 - Public Storage是S&P 500中波动性最低的REITs之一，自数十年前上市以来，年均回报率为12.4%[7] - Public Storage的低波动性得益于其自存储物业的专注，具有较低的盈亏平衡点，需求相对不受经济衰退影响[8]

文章核心观点 - AI股票虽繁荣但对寻求股息收益者是“股息沙漠”，可采用“淘金铲子”策略挖掘有股息收益的AI相关股票，介绍了Sempra、Essex Property Trust和SBA Communications三只股票 [1][4][6] AI股票股息现状 - 多数科技股快速增长时不支付股息，如英伟达股息率仅0.02%，通常增长放缓后才会向股东返还现金 [2] “淘金铲子”策略及相关股票 Sempra - 该公司位于美国两大科技市场加州和德州，能利用AI对电力的巨大需求获利，在加州有2500万客户，在德州有1300万客户并运营14.3万英里输电线路 [6][8][10] - 德州科技行业发展火热，有1.76万家科技公司，雇佣约20.37万名员工，奥斯汀科技岗位在2022年增长9.8% [11] - 公司管理层设定6% - 8%的每股收益增长目标且常超额完成，当前股息率3.5%，股息增长带动股价上升 [12] - 近期因利率恐慌股价下跌，是投资机会，股价有望与股息差距缩小 [14] Essex Property Trust - 这是一家在硅谷拥有数千套公寓的房地产投资信托公司，虽有科技行业裁员情况，但当前是逆向投资者挖掘股息机会的时机 [15][16] - 即使有裁员，20家最大科技公司仍比2019年多雇佣3.7万人，2022年6月至2023年6月该地区净增2700个工作岗位 [17] - 2023年第三季度有179亿美元投入AI初创企业，此时投资该地区房地产是好时机 [18] - 公司股息率3.8%，在北加州、南加州和西雅图有6.2万套公寓，股息连续30年增长 [19] - 目前股价因对高利率的过度担忧落后于股息，股息安全，2024年1 - 2月入住率96.3%，拖欠率1.5%，同物业收入预计增长1.7% [20] SBA Communications - 公司在北美、南美和非洲拥有4万座基站，AI应用将增加对其服务的需求 [21] - 公司2019年开始支付股息，此后股息增长130%，2022年因利率上升股价下跌 [22][23] - 建设基站成本高但运营效益好，可低成本增加租户，当前股价未反映其价值，是低价买入机会 [23][24] - 投资者可通过1.8%的股息收益率、利率下降时股价上涨以及未来每年20%以上的股息增长三种方式获利 [25][26] - 公司四分之三业务在美国，受益于美国的增长趋势，如AI驱动的生产力提升和制造业回流 [27][28]

文章核心观点 - 埃塞克斯房地产信托公司在美国西海岸市场拥有强大物业基础、健康资产负债表，正利用技术、规模和组织能力推动增长，但部分市场供应增加和高利率令人担忧 [1] 利好因素 市场需求 - 西海岸市场家庭收入中值较高、租房者比例增加、人口趋势有利，高利率使购房成本上升，租房成为可行选择，有望推动需求，预计公司2024年租金及其他物业收入同比增长1.3% [2][3] 技术能力 - 公司依靠技术、规模和组织能力推动投资组合利润率扩张，技术方面进展良好，租赁代理借助工具提高生产力，有望促进营收和利润增长 [4] 财务状况 - 公司资产负债表健康，流动性充足，截至2024年2月2日有16亿美元流动性，2023年第四季度无抵押净营业收入占调整后总净营业收入的92%，可进入有担保和无担保债务市场 [5] - 公司流动性状况良好、债务到期情况可控、信用评级为投资级，过去12个月的股本回报率为7.10%，高于行业平均的4.54%，使用股东资金更高效 [6] 股息支付 - 公司股息支付稳定，过去五年六次提高股息，五年年化股息增长率为3.89%，低股息支付率和良好资产负债表实力使其有望长期维持股息支付 [7] 股价表现 - 过去三个月公司股价上涨8.1%，高于行业5%的涨幅 [8] 不利因素 市场需求 - 灵活工作环境使租房需求从高成本的城市/填充市场转移，公司部分物业需求受影响，入住率面临压力，2024年宏观经济环境不稳定，租金增长低于平均水平，公司预计2024年同店收入增长0.70 - 2.70%，净营业收入增长 -1.10 - 2.30% [10] 市场竞争 - 部分市场供应持续增加，公司面临来自其他住房选择的竞争，限制了提高租金的能力，一定程度上制约了增长势头 [11] 高利率影响 - 高利率意味着公司借款成本增加，影响其购买或开发房地产的能力，预计2024年第一、二季度利息费用分别同比增长2.9%和1.1%，短期内高利率使股息支付吸引力下降 [12] 其他建议 - 房地产投资信托行业中排名较好的股票有UMH Properties和Iron Mountain，目前均为Zacks排名第二（买入） [13] - UMH Properties 2024年每股运营资金共识估计在过去一周上调2.2%至95美分 [14] - Iron Mountain当前年度每股运营资金共识估计在过去一个月上调3.5%至4.38美元 [15]

文章核心观点 - 埃塞克斯房地产信托公司旗下运营合伙企业定价发售3.5亿美元2034年到期的5.500%优先票据，所得款项用于偿还即将到期债务等用途 [1][2] 分组1：票据发行信息 - 公司运营合伙企业埃塞克斯投资组合有限责任公司定价发售3.5亿美元2034年到期的5.500%优先票据 [1] - 票据按面值的99.752%定价，到期收益率为5.532% [1] - 每年4月1日和10月1日按年利率5.500%支付利息，首笔利息将于2024年10月1日支付，票据于2034年4月1日到期 [1] - 票据为发行人的优先无担保债务，由埃塞克斯提供全额无条件担保 [1] - 票据发售预计于2024年3月14日完成，取决于某些成交条件的满足情况 [1] 分组2：所得款项用途 - 发行人打算用发售所得款项净额偿还即将到期的债务，包括为偿还2024年5月到期的3.875%优先无担保票据提供部分资金 [2] - 用于其他一般公司和营运资金用途，可能包括为潜在收购机会提供资金 [2] - 在将发售所得款项用于上述用途之前，这些款项最初可能投资于短期证券 [2] 分组3：发售管理团队 - 富国证券、摩根大通证券、PNC资本市场、美国合众银行投资和花旗环球金融担任此次发售的联席账簿管理人 [3] - BMO资本市场、瑞穗证券美国、丰业资本（美国）、道明证券（美国）和 Truist 证券担任高级联合管理人 [4] - 法国巴黎银行证券、第一资本证券、摩根士丹利和塞缪尔·A·拉米雷斯公司担任联合管理人 [4] 分组4：文件获取方式 - 发行人和埃塞克斯已向美国证券交易委员会提交了与此次发售相关的注册声明，可在 SEC 网站在线数据库免费获取相关文件 [5] - 也可通过致电相关机构索取招股说明书补充文件和招股说明书 [5] 分组5：公司简介 - 埃塞克斯房地产信托公司是一家标准普尔500指数成分股公司，是一家完全一体化的房地产投资信托公司 [7] - 公司在选定的西海岸市场收购、开发、再开发和管理多户住宅物业 [7] - 公司目前在252个公寓社区拥有权益，约有62000套公寓住宅，另有一处物业正在积极开发中 [7]

文章核心观点 公司总裁兼首席执行官将参加2024年花旗全球房地产首席执行官会议的圆桌演讲，可通过公司网站收听网络直播并获取会议资料 [1][2] 公司动态 - 公司总裁兼首席执行官Angela L. Kleiman将于2024年3月5日上午11:40参加在佛罗里达州好莱坞举行的2024年花旗全球房地产首席执行官会议的圆桌演讲 [1] - 可访问公司网站投资者板块的网络直播链接收听小组讨论，活动结束后30天内可查看网络直播存档，也可通过该板块获取公司在会议上提供的资料 [2] 公司概况 - 公司是一家标准普尔500指数成分股公司，是一家完全一体化的房地产投资信托基金，在选定的西海岸市场收购、开发、重建和管理多户住宅物业 [3] - 公司目前在252个公寓社区拥有权益，约有62000套公寓住宅，另有一处物业正在积极开发中 [4]

公司股息 - 公司董事会批准了年度现金股息的6.1%增长，这是公司连续第30年增加股息[1] - 公司宣布每股股息为2.45美元，将于2024年4月12日支付给股东[1] - 公司年度股息为每股9.80美元[1] 股东年会 - 股东年会将于2024年5月14日举行，持股日期为2024年3月1日[2] Essex Property Trust, Inc. - Essex Property Trust, Inc.是一家S&P 500公司，是一家全面整合的房地产投资信托公司，主要在西海岸市场收购、开发、重新开发和管理多户家庭住宅物业[3] - Essex目前在252个公寓社区拥有权益，约有62,000套公寓住宅，另有一处物业正在开发中[4]

公司业务和投资 - Essex Property Trust, Inc. 是一家自我管理的房地产投资信托公司，主要从事位于美国西海岸的公寓社区的所有权、运营、管理、收购、开发和重新开发[26] - 公司拥有或持有252个运营公寓社区，总共61,997套公寓住宅，以及一些开发项目，总计264套公寓住宅[26] - 公司通过研究驱动的投资方法，评估市场并专注于主要大都会区域、供应受限制的市场、租金需求和住房需求等策略标准[28] - 公司定期评估地区经济和市场研究结果，并相应调整其投资组合的地理重点[29] - 公司在2023年进行了房地产收购活动，总计23.1百万美元[33] - 公司在2023年进行了房地产出售活动，总计91.7百万美元[34] - 公司的发展项目包括一项合资项目和各种预开发项目，总计114百万美元的成本[37] - 公司在2023年进行了2.9百万美元的按期偿还，以及在7月份以5.08%的固定利率完成了2.98亿美元的10年期担保贷款[39][40] - 公司的长期债务在2023年平均利率为3.7%，并获得了Baa1/Stable和BBB+/Stable的信用评级[41] 公司员工和社区支持 - 公司致力于提供安全的工作环境和促进员工健康与安全[54] - 公司通过年度薪酬研究确保竞争力薪酬以留住优秀人才[55] - 公司的总奖励计划进一步强调了对员工福祉的投资[56] - 公司通过志愿者计划支持社区，吸引和留住员工[57] - 公司通过员工参与调查来衡量员工参与度，发现了组织的五个优势领域[59] 公司风险和挑战 - 公司的业务、经营结果、现金流和财务状况受到各种风险和不确定性的影响[68] - 公司可能会面临来自加利福尼亚或华盛顿经济或房地产市场不利发展的影响[79] - 公司可能会遇到房地产税增加等各种成本上升的情况[80] - 公司可能会面临竞争对公寓社区市场和其他住房选择的不利影响[82] - 公司可能会因投资于抵押贷款、次级债务等而影响现金流[83] - 公司的合资伙伴可能会对合资资产的发展和运营产生影响[85] - 公司可能会因无法及时重新出租商业空间或租金低于市场价而受到影响[91] - 公司的投资组合可能存在环境责任[92] - 公司可能会面临未保险损失或市场条件影响保险采购的情况[95] - 公司的房地产可能会受到地震活动的影响[96] - 公司可能会面临建筑法规变化等因素影响替换或翻新公寓社区的能力[99] - 气候变化可能对公司业务产生不利影响，包括极端天气、自然灾害、降水、温度变化等[100] - 意外死亡或严重伤害可能对公司业务和运营结果产生不利影响，保险覆盖可能不足以弥补损失[101] - 房地产税和所得税增加可能无法通过提高租金向租户转嫁，影响公司可分配现金和偿还债务的能力[102] 财务和股东信息 - 公司的股票在纽约证券交易所交易，股票代码为"ESS"[189] - 公司于2023年第四季度宣布每股股利为2.31美元[193] - 公司董事会批准了一项新的股票回购计划，允许公司收购总值为5亿美元的普通股[197] - 公司的股东人数约为1043人，持有有限合伙单位的持有人数约为62人[190] - 公司未来的股利和分配将由董事会决定，取决于公司的实际经营现金流量、财务状况等因素[192] - 公司在2023年未通过2021 ATM计划发行任何普通股[196] - 公司在2023年回购并注销了437,026股普通股，总价值为95.7百万美元，平均价格为每股218.88美元[197] - 公司的普通股在过去五年中的累计股东回报率表现略低于S&P 500和FTSE NAREIT Equity Apartments指数[199]