文章核心观点 - 埃塞克斯房地产信托公司（Essex Property Trust, Inc.）将于2月6日盘后公布2023年第四季度和全年财报，预计营收和核心每股运营资金（FFO）同比增长，但面临美国公寓市场供应过剩、高利率等挑战 [1] 公司过往表现 - 上一季度核心每股FFO超出预期0.27%，同物业营收增长良好，但同物业运营费用上升产生一定抑制作用 [2] - 过去四个季度，公司每次均超出Zacks共识预期，平均超出幅度为0.74% [3] 美国公寓市场第四季度情况 - 第四季度公寓需求显著回升，但新供应大量涌入，影响了入住率和租金增长 [4] - 第四季度需求为58,200套，全年需求达233,741套，与2022年净迁出123,290套形成对比；第四季度交付129,015套，全年交付439,394套 [5] - 供应超过需求，入住率为94.2%，季度下降30个基点，同比下降90个基点；第四季度租金下降1.3%，全年增长0.2%，月租金为1,805美元，每平方英尺租金为1.986美元 [6] 公司预测情况 - 公司拥有良好物业基础，在西海岸市场有大量业务，但部分市场供应持续高位，吸引租户困难，限制租金上涨和增长势头 [7][8] - 高利率是公司担忧因素，预计第四季度利息费用同比增长6.4%，影响房地产购置和开发能力 [9] - 2023年10月初步数据显示，综合利率从第三季度的2.1%升至2.9%，财务入住率从96.4%降至95.9%，公司称是因收回拖欠单元所致 [10] - Zacks共识预计第四季度营收4.1968亿美元，同比增长1.08%；同物业营收4.0034亿美元，高于上一季度和去年同期；同物业财务入住率预计降至96.17% [11] - 公司预计第四季度核心每股FFO在3.73 - 3.85美元之间，中点为3.79美元；过去一周Zacks共识预期下调至3.81美元，同比增长1.06% [12][14] - 公司预计2023年全年核心每股FFO在14.94 - 15.06美元之间，中点为15美元，基于同物业营收增长4.2% - 4.6%等预测；Zacks共识预期为15.02美元，同比增长3.51%，营收同比增长3.61%至16.6亿美元 [14][16] - 预计全年同店物业营收增长4.4%，运营费用增长4%，净营业收入增长4.5%；第四季度入住率预计为96.2% [15] 量化模型预测 - 模型未明确预测本季度公司每股FFO会有惊喜，公司目前Zacks排名为3，收益ESP为 - 1.20% [17][18] 其他值得关注的股票 - 中美洲公寓社区公司（Mid - America Apartment Communities, Inc.）2月7日公布财报，收益ESP为 + 0.53%，Zacks排名为3 [19][20] - 美国房屋4租赁公司（American Homes 4 Rent）2月22日公布财报，收益ESP为 + 0.80%，Zacks排名为3 [19][21]

文章核心观点 - 即将发布的埃塞克斯房地产信托公司报告预计显示季度每股收益增长，分析师对营收也有增长预测，同时分析了盈利预测修正的重要性及部分关键指标的平均估计情况 [1][3] 盈利预测 - 公司即将发布的报告预计季度每股收益为3.81美元，同比增长1.1% [1] - 过去30天，本季度共识每股收益估计向下调整0.1%至当前水平 [2] 营收预测 - 分析师预测公司营收为4.1968亿美元，同比增长1.1% [1] - 分析师预计“租金及其他物业收入”为4.179亿美元，较上年同期增长1.3% [6] - 预计“租金及其他物业收入 - 其他物业收入”将达590万美元，同比增长4.2% [6] - 分析师预测“租金及其他物业收入 - 租金收入”将达4.1116亿美元，较上年同期增长1.1% [7] - 分析师综合评估认为“租金及其他物业收入 - 同店物业收入”可能达到4.0034亿美元，同比增长5% [8] 折旧和摊销预测 - 分析师平均预测“折旧和摊销”为1.3903亿美元，上年同期公司报告为1.3576亿美元 [9] 股价表现 - 过去一个月，埃塞克斯房地产信托公司股价变动为 - 2.5%，而Zacks标准普尔500综合指数变动为 + 2.9% [10] - 公司Zacks评级为3（持有），预计近期表现与整体市场一致 [10]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度核心FFO每股超出中值预期0.03美元 [14] - 2023年全年核心FFO每股和同店收入、费用、NOI增长率指引维持不变 [14] - 2023年前9个月约2%的租金拖欠率是历史平均水平的5倍 [5] - 2023年10月租金拖欠率降至1.3%,体现了公司在处理拖欠租金问题上的进展 [6] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度同店收入增长3.2% [20] - 第三季度续租增长率3%,10月续租增长率5.3% [21] - 第三季度新租增长率1.2%,反映了公司为填补拖欠租金单位而提供的优惠 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图市场第三季度净有效租金增长0.5%,环比提升70个基点 [23] - 北加州第三季度净有效租金增长1.4%,与第二季度持平 [24] - 南加州第三季度净有效租金增长3.7%,其中圣地亚哥表现最佳 [25] - 洛杉矶作为公司受拖欠租金影响最大的市场,10月拖欠率为4.6%,较年初下降2.1个百分点 [25] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司预计2024年西海岸地区总供给仅增长0.5%,供给有限有利于公司在经济放缓时期表现 [7] - 公司看好科技行业复苏和人工智能行业发展对租房需求的提振作用 [8][9] - 公司认为湾区目前的可负担性是近年来最好的,将为未来租金增长提供长期支撑 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为西海岸地区长期来看有望表现优于其他市场 [11] - 公司预计2024年运营成本将保持高位,主要受保险和公用事业成本上涨的影响 [16] - 公司表示将继续关注提高运营效率,过去4年公司可控成本年增长约2.75% [16] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Austin Wurschmidt 提问** 公司是否因需求环境变化而调整了运营策略,从推动新租金增长转向提升入住率 [29][30][31] **Jessica Anderson 回答** 公司调整策略主要是为了应对拖欠租金单位的回收,这会对新租金增长和入住率产生短期影响,但有利于2024年的收益 [30][31] 问题2 **Eric Wolfe 提问** 公司10月份拖欠租金大幅改善的原因,以及未来能否持续 [36][37] **Jessica Anderson 回答** 除洛杉矶和阿拉米达县外,其他地区的租金保护措施已于去年7月到期,拖欠租户已逐步通过法律程序被清退,加上租户意识到不再有保护措施,主动搬离的情况增加,公司对未来持续改善持谨慎乐观态度 [37] 问题3 **Daniel Tricarico 提问** 在2024年供给仅增长0.5%的情况下,需要什么样的需求环境才可能导致负的市场租金增长 [44][45] **Angela Kleiman 回答** 公司将在明年初发布更全面的市场展望,目前仍在评估第三方经济学家的预测,但公司相对其他市场的低供给有利于抵御租金增长下行风险,同时也为未来需求增长带来潜在上行空间 [45]

租金及其他物业收入情况 - 2023年第三季度租金及其他物业收入为4.16398亿美元，2022年同期为4.06862亿美元；2023年前九个月为12.39319亿美元，2022年同期为11.83318亿美元[23] - 2023年前三季度租金和其他物业收入为12.39319亿美元，2022年同期为11.83318亿美元[31] 净收入情况 - 2023年第三季度净收入为9300.9万美元，2022年同期为9870万美元；2023年前九个月为3.60359亿美元，2022年同期为2.38765亿美元[23] - 2023年前三季度净收入为3.60359亿美元，2022年同期为2.38765亿美元[28] - 2023年前三季度净收入为3.60359亿美元，2022年同期为2.38765亿美元[31] - 截至2023年9月30日九个月，公司净收入为3.60359亿美元，2022年同期为2.38765亿美元[36] - 2023年前九个月，公司净收入为3.60359亿美元，2022年同期为2.38765亿美元[115] 归属于普通股股东的净收入及每股收益情况 - 2023年第三季度归属于普通股股东的净收入为8728.2万美元，2022年同期为9284.2万美元；2023年前九个月为3.40434亿美元，2022年同期为2.2315亿美元[23] - 2023年第三季度基本每股收益为1.36美元，2022年同期为1.43美元；2023年前九个月为5.30美元，2022年同期为3.42美元[23] - 2023年前三季度归属于普通股股东的基本每股净收入为5.30美元，2022年同期为3.42美元[31] - 2023年和2022年第三季度，公司普通股股东可获得的净利润分别为8728.2万美元和9284.2万美元，每股收益分别为1.36美元和1.43美元[116] - 2023年和2022年前九个月，公司普通股股东可获得的净利润分别为3.40434亿美元和2.2315亿美元，每股收益分别为5.30美元和3.42美元[117] 普通股加权平均流通股数情况 - 截至2023年9月30日，普通股加权平均流通股数基本为6418.418万股，摊薄为6418.602万股；2022年同期基本为6505.9678万股，摊薄为6506.779万股[23] 公司股权及资本情况 - 截至2023年9月30日，公司普通股股数为64185股，额外实收资本为66.60916亿美元，累计收益为 - 11.84597亿美元[24][25] 普通股股息派发情况 - 2023年第三季度公司派发普通股股息每股2.31美元，前九个月每股6.93美元；2022年第三季度每股2.20美元，前九个月每股6.60美元[24][25][26][27] 物业运营费用情况 - 2023年第三季度物业运营费用（不含房地产税）为7702万美元，2022年同期为7345万美元；2023年前九个月为2.24745亿美元，2022年同期为2.12069亿美元[23] 利息费用情况 - 2023年第三季度利息费用为5416.1万美元，2022年同期为5164.5万美元；2023年前九个月为1.57806亿美元，2022年同期为1.52499亿美元[23] 出售房地产和土地收益情况 - 2023年前九个月出售房地产和土地收益为5923.8万美元，2022年同期无此项收益[23] 现金流量情况 - 2023年前三季度经营活动提供的净现金为7.7639亿美元，2022年同期为8.08735亿美元[28] - 2023年前三季度投资活动使用的净现金为1.02424亿美元，2022年同期为6938.2万美元[28] - 2023年前三季度融资活动使用的净现金为3.1615亿美元，2022年同期为7.44422亿美元[29] - 截至2023年9月30日九个月，经营活动提供的净现金为7.7639亿美元，2022年同期为8.08735亿美元[36] - 截至2023年9月30日九个月，投资活动使用的净现金为1.02424亿美元，2022年同期为0.69382亿美元[36] - 截至2023年9月30日九个月，融资活动使用的净现金为3.1615亿美元，2022年同期为7.44422亿美元[37] 现金及现金等价物情况 - 截至2023年9月30日，不受限制和受限制的现金及现金等价物为4.00497亿美元，2022年末为5356.9万美元[29] 资产情况 - 截至2023年9月30日，总资产为124.97647亿美元，2022年末为123.72905亿美元[30] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，有价证券成本分别为8991.2万美元和1.21636亿美元，账面价值分别为9018.6万美元和1.12743亿美元[51] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，合并的共同投资和DownREIT实体的总资产分别约为9.544亿美元和9.394亿美元，总负债分别约为3.276亿美元和3.243亿美元[53] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为1.2497647亿美元和1.2372905亿美元[116] 负债情况 - 截至2023年9月30日，总负债为67.6124亿美元，2022年末为64.50639亿美元[30] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，固定利率债务账面价值为57亿美元，公允价值分别约为51亿美元和52亿美元；可变利率债务分别为5201万美元和2742万美元，公允价值分别约为5192万美元和2732万美元[57] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3000万美元和2720万美元[63] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司短期贷款分别有720万美元和700万美元未偿还[103] - 截至2023年9月30日，公司总债务净额为6.204939亿美元，2022年12月31日为5.958184亿美元[105] 运营公寓社区情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有或有所有权权益的运营公寓社区252个，包含61997套公寓住宅[41] 运营合伙企业权益情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司在运营合伙企业的普通合伙权益均为96.6%[40] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，运营合伙企业有限合伙单位分别为2258812个和2272496个[40] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，运营合伙企业有限合伙单位赎回价值分别约为4.791亿美元和4.816亿美元[40] 会计准则影响情况 - 2023年8月，FASB发布ASU 2023 - 05，2025年1月1日起生效，公司预计采用该准则不会对财务有重大影响[42] 收入确认方式情况 - 公寓住宅租户租金收入按月确认，商业空间租赁收入按直线法在租赁期内确认[43][44] 未实现损失情况 - 2023年第三季度和前九个月，已确认的未实现损失分别为460万美元和70万美元；2022年同期分别为780万美元和3060万美元[52] 资本化内部成本情况 - 2023年和2022年第三季度，资本化内部成本分别为500万美元和450万美元；前九个月分别为1440万美元和1570万美元[58] 物业收购与出售情况 - 2023年4月，公司以2310万美元收购位于加州卡马里奥的73套公寓社区[67] - 2023年3月，公司以9170万美元出售位于加州戈利塔的239套非核心公寓社区，确认出售收益5450万美元[68] 优先股投资情况 - 2023年9月，公司发起1230万美元的优先股投资，初始优先回报率为13.5%，定于2028年9月到期[69] - 2022年8月，公司对一家关联实体进行了1120万美元的优先股投资，初始按9.5%的优先回报率计息，2027年8月到期[89] 股票回购情况 - 2023年前九个月，公司通过股票回购计划回购并注销437026股普通股，总计9570万美元，平均每股218.88美元，剩余3.027亿美元的回购授权[72] 总营收情况 - 2023年前三季度总营收为12.47647亿美元，2022年同期为11.91631亿美元[74] 递延收入情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，递延收入余额分别为120万美元和170万美元，2023年前三季度确认的递延收入为50万美元[79] 剩余履约义务情况 - 截至2023年9月30日，剩余履约义务为120万美元，预计2023年确认约15%，到2025年累计确认68% [80] 科技共同投资情况 - 截至2023年9月30日，公司对六项科技共同投资的投资余额为3980万美元，总承诺金额为8600万美元；2022年12月31日投资余额为3940万美元，总承诺金额为8700万美元[81] 共同投资账面价值及收益情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司共同投资的账面价值分别为10.82829亿美元和10.84959亿美元[82] - 2023年前三季度，共同投资的物业收入为3.03926亿美元，净亏损为6660.3万美元；公司享有的净收入为3380.2万美元[84] 应收票据及其他应收款情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，应收票据及其他应收款分别为1.64603亿美元和1.03045亿美元[85] 关联方费用情况 - 2023年前三季度和2022年前三季度，来自关联方的费用分别为960万美元和1030万美元[87] 关联方过桥贷款情况 - 2022年1月和2月，公司分别提供了1.007亿美元和3280万美元的关联方过桥贷款，均已提前还清[90][91] - 2022年1月公司收到与Wesco VI相关方过桥贷款还款现金1.213亿美元[92] - 2021年11月公司提供4840万美元相关方过桥贷款，应收票据按2.36%计息，2022年1月还清[93] 贷款利率情况 - 固定利率无担保债券私募和公开发行的加权平均利率为3.3%[105] - 可变利率定期贷款加权平均利率为4.2%[105] 有担保贷款情况 - 2023年7月公司完成2.98亿美元10年期固定利率5.08%的有担保贷款[110] 地区收入及运营情况 - 2023年第三季度，南加州地区收入为1.72139亿美元，净营业收入为1.2111亿美元[115] 运营部门划分情况 - 公司报告的运营部门分为南加州、北加州和西雅图都会区三个地理区域[112] 利率互换合约情况 - 截至2023年9月30日，公司有一笔名义金额为3亿美元的利率互换合约，有效固定了该笔无担保定期贷款的利率为4.2%[120] - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，互换合约在合并资产负债表中分别列为1120万美元和560万美元的资产[121] - 截至2023年9月30日，公司利率互换合约的名义金额为3亿美元，账面价值和估计公允价值为1122万美元，若10年期国债利率上升或下降50个基点，估计公允价值分别为1514.3万美元和728.5万美元[199] 总回报互换合约情况 - 公司有四份名义金额总计2.23亿美元的总回报互换合约，将2.23亿美元的应付抵押票据转换为浮动利率[122] - 2023年和2022年第三季度，总回报互换合约实现的收益分别为70万美元和190万美元；前九个月分别为250万美元和670万美元[122] 运营收益及同一物业净营业收入情况 - 2023年和2022年第三季度，公司运营收益分别为1.31784亿美元和1.28608亿美元；前九个月分别为4.54001亿美元和3.67086亿美元[198] - 2023年和2022年第三季度，公司同一物业净营业收入分别为2.79979亿美元和2.72711亿美元；前九个月分别为8.34869亿美元和7.949亿美元[198] 固定利率与浮动利率债务情况 - 2023 - 2027年及以后固定利率债务分别为531千美元、402177千美元、632035千美元、548291千美元、419558千美元、3715000千美元，总计5717592千美元，公允价值为5114324千美元[202] - 固定利率债务平均利率2023 - 2027年及以后分别为3.2%、4.0%、3.5%、3.5%、3

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO每股达3.77美元，超指引区间中点0.08美元，其中0.06美元归因于华盛顿州更好的收入增长和更低的财产税 [10] - 全年同店收入增长中点提高约40个基点至4.4%，因年初至今更高的入住率和净有效租金，部分被下半年更高的拖欠率抵消 [17] - 同店运营费用中点降低100个基点至4%，因华盛顿州财产税降低，全年同店NOI增长中点提高至4.5%，核心FFO全年中点提高0.22美元至15美元每股，同比增长3.4% [42] - 净债务与EBITDA比率降至5.6倍，未来18个月短期融资需求低，流动性超16亿美元 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新租约交易在第二季度加速，从5月的0.5%升至6月的1.7%和7月的初步2.1%，续约交易稳定，平均3.4%，第二季度综合净有效租金增长2.2% [117] - 西雅图第二季度混合净有效租金增长平均为 - 0.2%，受去年同期高基数影响；北加州平均1.5%，奥克兰受供应影响为 - 0.4%，圣何塞达2.7%；南加州季度混合净有效租金增长平均4.1%，洛杉矶为1.9% [21][45][46] - 截至7月，新租约全年迄今实现1.1%增长，考虑到前期为维持高入住率给予的超半周优惠，预计下半年新租约增长2.8% [51][119] - 续约在8月和9月约为4%，7月初步为2.8%，预计下半年续约约4% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计市场全年实现1.7%的就业增长，上半年市场就业增长在6月的三个月滚动平均为2.6% [7] - 西海岸平均市场租金增长预期提高50个基点至2.5%，圣地亚哥和圣何塞显著增加 [13] - 第二季度末，西雅图入住率97%，南加州96.3%，整体入住率96.7% [20][21][130] - 投资市场方面，西海岸交易活动仍低迷，第二季度交易量比去年同期低约55%，机构级物业资本化率在4.5% - 5%之间 [116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 年初采用以入住率为重点的租赁策略，5月中旬转向租金增长策略 [19][131] - 持续审慎评估交易，待资本成本合适时进行收购，目前不计划下半年进行收购 [80][99] - 考虑股票回购，但需有资金来源以维持资产负债表强度和杠杆中性 [100] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 西海岸经济有潜在优势，就业增长、租金可承受性和买家兴趣等因素支持市场需求 [7][8][9] - 西海岸未来几年租金有望高于平均水平，因供应前景温和、就业市场稳定和远程工作岗位减少 [14][15] - 预计下半年租金增长策略将根据夏季租赁季节结束情况重新评估，保持灵活方法以实现收入最大化 [47] - 2024年情况较难预测，保险市场仍具挑战，预计成本将上涨20%以上，但占运营支出比例小 [54] 其他重要信息 - 后续将10年期2.98亿美元固定利率5.08%的有担保贷款用于偿还2024年5月到期的无担保债券，因有担保和无担保市场存在显著定价差异 [124][134] - 华盛顿州财产税同比下降1%，因评估值上升但税率下降，未来情况不确定 [88] - 未受罢工实质性影响，对主要工作室的敞口不到洛杉矶投资组合的1% [84] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 5月新租约数据受优惠影响的原因及转向提价策略的原因 - 4月平均约一周免费优惠，目的是抵消大量驱逐活动并在旺季前提高入住率，部分活动延续到5月，目前各市场优惠使用极少，基于市场强劲和驱逐活动可控，公司转向租金增长策略 [25] 问题: 续约情况及下半年预期 - 续约正在重新加速，8月和9月续约约4%，7月初步为2.8%，续约滞后新租约约60 - 90天，预计下半年续约约4% [28] 问题: 西海岸重返办公室情况及对郊区和城市资产的影响 - 加州大型科技公司多位于郊区，对公司有利，郊区供应少、生活质量高，城市存在一些问题，预计9月Meta等公司的重返办公室活动将更明显 [64][127] 问题: 下半年运营费用增长情况 - 下半年与驱逐成本和周转相关的费用同比增长将放缓，其他项目今年无重大变化，已知税收和保险情况 [33][66] 问题: 拖欠率何时下降 - 全年拖欠率约2%，目前为2.1%，预计年底低于2%，但该数据有波动，难以逐月预测 [50] 问题: 为何下半年同店收入增长指引维持3%不变 - 大部分租约已签订，剩余时间内若租金大幅增长，对2024年的影响大于2023年，且第三和第四季度待签租约数量减少 [52] 问题: 下半年新租约增长节奏和季节性情况 - 难以预测2024年情况，需在本季度进行预算流程，保险市场仍具挑战，预计成本上涨20%以上，但占运营支出比例小 [54] 问题: 选择有担保贷款而非无担保贷款的原因 - 有担保和无担保市场存在显著定价差异，有担保贷款锁定利率为5.0%，无担保债券利率高65 - 75个基点，公司95%的NOI未抵押，有足够空间进行有担保贷款，整体资产负债表理念不变 [134] 问题: R&M同店费用受风暴影响情况及后续趋势 - 该费用受风暴和洪水清理成本、周转成本和通货膨胀压力影响，下半年预计下降，因预计不会有同样程度的风暴和洪水，且驱逐相关周转成本的同比基数更有利 [59][70] 问题: 策略从入住率转向租金增长的时间及是否意味着更大的按市值计价 - 约在5月中旬转变策略，目前损失与租约比率为1.7%，因部分市场租金仍在增长，预计该比率可能略有上升 [61] 问题: 7月新租约加速的市场驱动因素及是否会持续加速 - 西雅图和北加州是增长的主要贡献者，南加州表现稳定，圣何塞表现强劲，与重返办公室活动带来的需求有关，预计西雅图租金在下半年会按季节性曲线下降，但供应情况比预期稍好 [74][75] 问题: 圣地亚哥市场需求的就业驱动部门 - 所有市场的关键驱动部门包括医疗服务、教育和休闲酒店业 [76] 问题: 华盛顿州财产税下降的原因及未来趋势 - 财产税同比下降1%，因评估值上升15%但税率下降，未来情况不确定，需关注评估值和税率变化 [88][90] 问题: 9月损失与租约比率的趋势 - 目前预测尚早，需观察下半年旺季租赁情况，部分市场租金仍在加速增长，Meta重返办公室和湾区整体需求可能改变通常情况，9月会按惯例关注该数据 [91] 问题: 目前交易的买卖价差及资产定价达到多少会更活跃 - 目前正在评估市场上的所有交易，预计第三季度交易量将增加，买卖价差不大，多数交易有望达成，理想的资产定价在4.5% - 5%之间，取决于产品、位置和具体情况 [93] 问题: 各地区平均优惠和损失与租约比率情况 - 第二季度，南加州优惠略低于半周，北加州1周，西雅图略超半周，整体0.7周，季末除少数物业外基本无优惠；损失与租约比率方面，南加州2.5%，北加州0.7%，西雅图1.9%，整体1.7% [95] 问题: 下半年坏账对收入的影响假设 - 假设全年坏账率约2%，上半年为2.1%，预计下半年为1.9%以达到全年目标，下半年有改善 [96][97] 问题: 下半年收购目标 - 目前不计划下半年进行收购，若有符合战略且与现有投资组合匹配的交易，会重点关注，但鉴于资本成本，目前收购预期较低 [99] 问题: A级和B级物业的表现差异 - A级和B级物业表现无实质差异，主要是位置差异，郊区物业表现强于城市物业，因城市供应集中 [85] 问题: 圣地亚哥市场强劲的驱动因素及下一个有望反弹的市场 - 圣地亚哥在疫情期间受欢迎，租金低且生活质量高，有强劲的就业行业支撑，预计继续表现良好；圣何塞和西雅图有反弹潜力，但西雅图未来一年面临供应压力 [105] 问题: 洛杉矶市场是否受罢工影响 - 目前未受罢工实质性影响，对主要工作室的敞口不到洛杉矶投资组合的1%，影响取决于罢工持续时间和是否波及其他行业 [84]

租金及其他物业收入情况 - 2023年Q2公司租金及其他物业收入4.13265亿美元，2022年同期为3.9724亿美元；2023年上半年为8.22921亿美元，2022年同期为7.76456亿美元[23] - 2023年上半年租金及其他物业收入为822,921千美元，2022年同期为776,456千美元[31] - 2023年和2022年截至6月30日的六个月内，同一物业租金及其他物业收入分别为7.83099亿美元和7.40289亿美元[75] - 2023年和2022年第二季度，公司总物业收入分别为4.13265亿美元和3.9724亿美元，净营业收入分别为2.94041亿美元和2.8372亿美元[113] - 2023年和2022年上半年，公司总物业收入分别为8.22921亿美元和7.76456亿美元，净营业收入分别为5.83285亿美元和5.46836亿美元[113] 净收入情况 - 2023年Q2公司净收入1.05756亿美元，2022年同期为6169万美元；2023年上半年为2.6735亿美元，2022年同期为1.40065亿美元[23] - 2023年Q2归属于普通股股东的净收入为9962万美元，2022年同期为5705.4万美元；2023年上半年为2.53152亿美元，2022年同期为1.30308亿美元[23] - 2023年上半年净收入为267,350千美元，2022年同期为140,065千美元[28][31] - 2023年上半年净收入为267350000美元，2022年上半年为140065000美元[36] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，普通股股东可获得的基本净收入分别为103,126美元和59,044美元，摊薄后均不变；六个月基本净收入分别为262,062美元和134,861美元，摊薄后也均不变[116][117] 每股收益情况 - 2023年Q2基本每股收益为1.55美元，2022年同期为0.87美元；2023年上半年为3.94美元，2022年同期为2美元[23] - 2023年第二季度和上半年，公司普通股基本每股收益分别为1.55美元和3.94美元，2022年同期分别为0.87美元和2.00美元[114][115] 普通股相关情况 - 截至2023年6月30日，公司普通股加权平均流通股数量为6418.3675万股，2022年同期为6528.9603万股[23] - 截至2023年6月30日，公司普通股股数为64183千股，额外实收资本为66.57481亿美元[24][25] - 截至2022年6月30日，公司普通股股数为65124千股，额外实收资本为68.75863亿美元[26][27] 普通股股息派发情况 - 2023年Q2公司派发普通股股息每股2.31美元，2023年上半年为每股4.62美元[24][25] - 2022年Q2公司派发普通股股息每股2.20美元，2022年上半年为每股4.40美元[26][27] 现金流量情况 - 2023年上半年经营活动提供的净现金为488,327千美元，2022年同期为509,545千美元[28] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为34,521千美元，2022年同期提供净现金101,651千美元[28] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为427,373千美元，2022年同期为621,371千美元[29] - 截至2023年6月30日，无限制和受限现金及现金等价物期末余额为69,114千美元，2022年同期为48,463千美元[29] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为488327000美元，2022年上半年为509545000美元[36] - 2023年上半年投资活动使用（提供）的净现金为 - 34521000美元，2022年上半年为101651000美元[36] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为 - 427373000美元，2022年上半年为 - 621371000美元[37] - 2023年和2022年支付的利息现金净额分别为101784000美元和97688000美元[37] 资产情况 - 截至2023年6月30日，总资产为12,245,273千美元，2022年12月31日为12,372,905千美元[30] - 截至2023年6月30日，公司拥有或有所有权权益的运营公寓社区252个，公寓住宅61997套[41] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，可交易证券账面价值分别为102131000美元和112743000美元[50] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，合并的共同投资和DownREIT实体的总资产和负债净额分别约为9.484亿美元和3.247亿美元、9.394亿美元和3.243亿美元[52] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，固定利率债务账面价值分别为54亿美元和57亿美元，公允价值约为49亿美元和52亿美元；可变利率债务分别为5.546亿美元和2.742亿美元，公允价值约为5.537亿美元和2.732亿美元[56] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，递延收入余额分别为130万美元和170万美元，2023年上半年确认的2022年末递延收入为40万美元[78] - 截至2023年6月30日，公司对六项科技共同投资的投资余额为3730万美元，总承诺金额为8600万美元；2022年12月31日投资余额为3940万美元，总承诺金额为8700万美元[80][81] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司应收票据及其他应收款分别为1.50464亿美元和1.03045亿美元[85] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司共同投资的资产总额分别为53.45976亿美元和52.49714亿美元，负债总额分别为38.06681亿美元和36.61985亿美元[83] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总资产分别为122.45273亿美元和123.72905亿美元[114] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，互换合约在合并资产负债表中分别作为910万美元和560万美元的资产列示[119] - 截至2023年6月30日，公司利率互换现金流量套期保值工具名义金额3亿美元，账面价值906.4万美元，估计公允价值在利率变动±50个基点时分别为1331.4万美元和473.8万美元[196] - 截至2023年6月30日，固定利率债务总计542011.8万美元，加权平均利率3.2%；可变利率债务总计55759.5万美元，加权平均利率4.3%[199] 负债情况 - 截至2023年6月30日，总负债为6,451,913千美元，2022年12月31日为6,450,639千美元[30] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司总债务净额分别为59.41908亿美元和59.58184亿美元[106] - 截至2023年6月30日，公司未偿还债务（不包括信贷额度）的预定本金还款总额为5.943284亿美元[110] 权益情况 - 截至2022年6月30日，普通合伙人普通股权益为5802293美元，有限合伙人普通股权益为51233美元，累计其他综合收益（损失）为30387美元，非控股权益为122672美元，总计6006585美元[34][35] 运营合伙企业情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司在运营合伙企业的普通合伙权益均为96.6%[40] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，运营合伙企业有限合伙单位分别为2260112个和2272496个，赎回价值分别约为5.295亿美元和4.816亿美元[40] 证券相关情况 - 2023年3月31日和6月30日，持有的权益证券未实现收益分别为460万美元和600万美元；2022年同期未实现损失分别为1470万美元和1860万美元[51] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，分别有505,037份和230,326份股票期权；六个月分别有490,970份和124,892份股票期权，因反摊薄未计入摊薄每股收益计算[116][117] 项目成本情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月内，开发和再开发项目的资本化内部成本分别为460万美元和580万美元；六个月内分别为940万美元和1120万美元[57] 物业交易情况 - 2023年4月，公司以2310万美元收购位于加州卡马里奥的73套公寓社区；3月，以9170万美元出售位于加州戈利塔的239套非核心公寓社区，确认收益5450万美元[67][68] 优先股赎回情况 - 2023年4月和6月，公司分别收到1120万美元和1470万美元（含30万美元提前赎回费）的优先股部分和全部赎回款[69][70] - 2023年4月，公司对一项优先股投资进行部分赎回，收到现金1120万美元，该投资到期日从2024年4月延长至2026年5月，按11.0%的优先回报率计息[100] 股票回购情况 - 2023年上半年，公司通过股票回购计划回购并注销437,026股普通股，总计9570万美元，平均每股218.88美元；截至6月30日，5亿美元股票回购计划剩余3.027亿美元购买授权[71][72] 贷款情况 - 季度末后，公司完成2.98亿美元10年期固定利率为5.08%的有担保贷款，用于偿还2024年5月到期的4亿美元无担保票据的大部分[73] 总营收情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月内，总营收分别为4.16043亿美元和3.99978亿美元；六个月内分别为8.28464亿美元和7.81883亿美元[74] 剩余履约义务情况 - 截至2023年6月30日，公司剩余履约义务为130万美元，预计2023年确认约25%，到2025年累计确认60%，之后确认剩余部分[79] 关联方服务费用情况 - 2023年第二季度和上半年，公司从关联方获得的资产管理等服务费用分别为320万美元和640万美元，2022年同期分别为350万美元和660万美元[88] 共同投资净收入份额情况 - 2023年第二季度和上半年，公司共同投资的净收入份额分别为1223.7万美元和2310.8万美元，2022年同期分别为 - 840万美元和1277.1万美元[84] 物业收入及亏损情况 - 2023年上半年和2022年上半年，公司物业收入分别为2.00547亿美元和1.78176亿美元，净亏损分别为4423.8万美元和1575.4万美元[84] 优先股投资情况 - 2022年8月，公司对一家关联实体进行了1120万美元的优先股投资，初始按9.5%的优先回报率计息，2027年8月到期[90] - 2018年5月公司承诺对一实体进行2650万美元优先股投资，初始优先股回报率10.25%，2021年11月部分赎回获1830万美元现金，截至2023年6月30日剩余承诺1300万美元，优先股回报率9.0%[101] - 2017年3月公司将1530万美元优先股投资转换为对Sage at Cupertino物业40.5%普通股股权，该物业估值9000万美元[102] 短期贷款情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司对合资企业附属公司的短期贷款分别为610万美元和700万美元[104] 债务利率情况 - 固定利率无担保债券私募和公开发行的加权平均利率为3.3%，可变利率定期贷款加权平均利率为4.2%，信贷额度加权平均利率为5.9%，应付抵押票据加权平均利率为3.8%[106] 互换合约情况 - 截至2023年6月30日，公司有一笔名义金额3亿美元的利率互换合约，将3亿美元无担保定期贷款的利率固定在4.2%[118] - 公司有四份名义金额总计2.232亿美元的总回报互换合约，将2.232亿美元应付抵押票据转换为浮动利率；2023年和2022年截至6月30日的三个月实现收益分别为80万美元和230万美元，六个月分别为190万美元和480万美元[120] 净营业收入情况 - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，净营业收入分别为294,041,000美元和283,720,000美元；六个月分别为583,285,000美元和546,836,000美元[

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股同比增长8.3%，超指引区间中点0.08美元 [107] - 第一季度整体毛拖欠率为预定租金的2.5%，与预期一致；净拖欠率好于预期，获130万美元紧急租赁援助 [107] - 第一季度同一物业收入同比增长7.6% [111] - 净有效混合租金在第一季度加速增长，平均为2.9%，3月达3.8%，4月有所缓和 [113] - 目前同一物业收入增长比全年中点高30个基点；核心FFO全年中点上调0.03美元/股 [125] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第一季度入住率达96.7%，较第四季度提高70个基点 [111] - 第一季度末净有效混合租金在不同地区有不同表现：北加州同比提高至2.6%；太平洋西北地区同比提高30个基点；南加州同比提高5% [114][131][132] 优先股权业务 - 本季度优先股权业务活动较少，全年仍预计约1亿美元提前赎回 [126] 各个市场数据和关键指标变化 北加州市场 - 圣何塞子市场表现强劲，奥克兰受供应影响表现疲软 [114] - 供应前景相对温和，供应较去年下降超20% [168] 太平洋西北地区（西雅图）市场 - 市中心子市场供应增加，对区域表现有影响，预计下半年更具挑战性 [131] - 整体供应略有下降，但市中心供应增加 [169] 南加州市场 - 需求保持稳定，除西洛杉矶等子市场有供应压力外，整体供应可控 [132] - 供应略有增加，约14%，主要集中在洛杉矶市中心和西洛杉矶等市场 [168] 奥兰治县和圣地亚哥市场 - 表现稳定，交易数据和租赁速度良好，供应前景稳定 [117] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 持续评估潜在交易，机会出现时迅速行动，通过出售非核心资产回购股票，利用公私市场定价差异创造价值 [105][108] - 推进物业收款模式扩展至维护功能，提高运营效率，促进收入增长和FFO、股息增长 [104] - 考虑用1031交换将非核心资产置换到对投资组合有积极影响的市场 [39] 行业竞争 - 行业交易市场受高利率影响，交易量大幅下降，全国第一季度较去年下降约70%，西海岸下降约60% [98] - 多户住宅领域仍有政府融资和保险公司等资金来源，公司优先股权业务情况良好 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2023年经济温和增长，货币政策限制就业增长；市场供应风险低，未来几年公寓交付量相对较少，无需大幅就业增长即可实现适度租金增长 [96][97] - 虽西海岸有大公司裁员，但经济表现有韧性，裁员员工快速找到新工作，且多数受影响人员不住在西海岸 [120] - 宏观经济有不确定性，影响公寓需求，但公司第一季度表现超预期，对进入租赁旺季持谨慎乐观态度 [115] 其他重要信息 - 保险费用已完成年度续约，上涨20%，全年预计无意外变化 [1] - 费用方面，维护和维修费用因周转和洪水损坏有较大波动，预计周转会持续；税收受西雅图税收情况影响，预计整体税率4.25%；公用事业费用因天然气套期保值保持在适度水平 [32][34][35] - 公司正在开发新的收入管理系统，减少对RealPage的使用，认为其诉讼无依据，对辩护有信心 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 费用关键项目及增长风险 - 保险已完成年度续约，上涨20%，全年无意外；最大变数是维护和维修费用，因周转和洪水损坏波动，周转预计持续；税收受西雅图税收影响，预计整体税率4.25%；公用事业因天然气套期保值保持适度 [1][32][34] 问题: 橙县子市场情况 - 橙县表现良好，过去几年交易数据和租赁速度好，供应前景稳定 [117] 问题: SVB倒闭对居民的影响 - 公司未受影响，预计未来也无进一步干扰；房地产科技风险投资的30多家公司也无影响；预计会有轻度衰退 [6][139] 问题: 裁员补偿对居民行为的影响 - 预计裁员影响已在投资组合中消化，就业增长数据和加州、华盛顿的首次申领失业救济人数低于15年平均水平 [9] 问题: 银行业情况对债务和优先股权的影响 - 多户住宅领域仍有资金，政府融资和保险公司等参与；公司优先股权业务中到期项目可被全额赎回，自身投资组合无重大问题 [12] 问题: 非核心资产情况 - 有非核心资产清单，持续讨论出售及资金用途，也考虑用1031交换置换资产 [16][39] 问题: 外部客户需求及迁出情况 - 国内迁移基本回到疫情前水平，国际迁移是积极因素；整体迁移数据呈改善趋势 [46] 问题: 未监管子市场坏账是否回到疫情前水平 - 未完全回到疫情前水平，自2022年初以来，超60%长期拖欠居民已迁出，有进展但未达标 [29] 问题: 未来两三年各地区收入增长排名 - 北加州排名第一，因就业增长回升、市场租金低于疫情前且逐渐改善、供应交付量低、 affordability好；西雅图其次，供应较高且更具波动性；南加州最后，因租金增长高且开始有供应压力 [30] 问题: 股票回购限制 - 会将资产出售与股票回购匹配，考虑资产净值、资产价值、资产负债表和流动性，第一季度出售非核心资产回购股票创造了价值 [53][54] 问题: 4月混合租金下降原因及5、6月预期 - 4月是时点定价策略，非市场基本面问题；预计5月有一定溢出效应，交易率将重新加速，市场租金将继续增长 [60][62] 问题: 西雅图市场情况及亚马逊政策影响 - 对西雅图市场持保守态度，下半年供应增加有挑战；4月租赁速度有变化，亚马逊5月1日的返岗政策可能有影响，市场有潜在优势 [64] 问题: 新收入管理软件使用情况 - 使用情况良好，可在投资组合层面定价，优化设施价值，有长期开发计划 [65][78] 问题: 不同市场影响占公司比例及同店收入增长指引未上调原因 - 西雅图占20%，北加州和南加州各占40%；市中心洛杉矶占2%，整体影响不大；未上调指引因拖欠租户房屋收回时间不确定，且需观察租赁旺季情况 [69][70][76] 问题: 未改变经济预测的原因 - 虽年初就业情况好于预期，但因美联储政策，今年能见度有限，预计有轻度衰退，且科技裁员情况尚不明朗 [73][74] 问题: 就业增长行业分布 - 北加州以科技为主，南加州以服务、休闲和酒店业为主，更具多元化，与美国整体经济相似 [82] 问题: 内部资产净值计算是否调整资本化率 - 会根据市场交易情况和谈判情况确定资产净值，对市场有较好把握，交易有信心 [56] 问题: 是否正在推销非核心资产及第二季度ERA付款和4月情况 - 目前未积极推销非核心资产；4月同一物业组合有10万美元ERA付款，无重大影响；4月拖欠率和入住率符合计划 [89][91][92] 问题: 指导上调幅度小于第一季度超预期幅度的原因 - 第一季度超预期主要是同店收入增长，但未改变收入展望，不影响后续指引；指引调整因股票回购和其他收入增加，部分被优先股权赎回的共同投资减少抵消 [162] 问题: 管理入住率与提高租金的权衡 - 密切关注市场，4月底减少优惠，为旺季做准备，有机会实现整体收入最大化；今年大部分时间会关注入住率，因需处理驱逐问题且租金增长放缓 [144][165] 问题: 未来供应情况 - 2024年供应预计与当前水平相似，整体供应处于较低水平，因劳动力市场和建筑成本问题 [148] 问题: 非核心资产出售数量及核心资产出售可能性 - 出售资产会考虑税收等因素；对拓展到西海岸以外市场持谨慎态度，会持续评估 [172][173] 问题: 开发项目情况 - 开发环境有挑战，劳动力市场和建筑成本问题导致开发交易难以达成；有遗留开发项目仍在产生收入，部分在争取授权 [153][154] 问题: H1B签证人员需求及迁出原因变化 - 国际迁移是积极因素；迁出原因总体与历史水平一致，失业人员能快速被吸收 [23][155] 问题: RealPage问题及运营平台变化 - 过去几年开发新系统减少对RealPage的使用，认为其诉讼无依据，对辩护有信心 [24] 问题: 第一季度毛拖欠率及全年展望 - 第一季度毛拖欠率2.5%，较报告的2.1%有40个基点改善，与紧急租赁援助有关；全年仍预计2%，取决于洛杉矶和阿拉米达县的驱逐进程 [180] 问题: 长期坏账是否会高于疫情前及恢复时间 - 预计能回到疫情前水平，但需到2024年，因驱逐程序耗时较长，结构上不会因疫情导致长期拖欠率上升 [182] 问题: 850万美元法律和解金情况 - 主要是一处物业的建筑缺陷法律和解，为一次性项目，已现金支付，无后续影响 [33] 问题: 对西海岸市场的看法及投资方向 - 认为西海岸市场有复苏潜力，仍认为西海岸是最佳投资地，但会持续评估拓展到其他地区的机会 [195]

租金及物业收入情况 - 2023年第一季度公司租金及其他物业收入4.09656亿美元，2022年同期为3.79216亿美元[24] 净收入相关情况 - 2023年第一季度公司净收入1.61594亿美元，2022年同期为7837.5万美元[24] - 2023年第一季度，公司实现净收入1.61594亿美元，较2022年同期的7837.5万美元增长约106.18%[30] - 2023年第一季度公司净收入为1.61594亿美元，2022年同期为7837.5万美元[107] 归属于普通股股东净收入情况 - 2023年第一季度归属于普通股股东的净收入为1.53532亿美元，2022年同期为7325.4万美元[24] - 2023年第一季度，公司普通股股东可获得的净收入为1.58936亿美元，较2022年同期的7581.7万美元增长约109.63%[30] - 2023年和2022年第一季度，归属于普通股股东的净利润分别为1.53532亿美元和7325.4万美元，每股收益分别为2.38美元和1.12美元[108] 每股收益情况 - 2023年第一季度基本每股收益为2.38美元，2022年同期为1.12美元[24] - 2023年第一季度，公司基本和摊薄后普通股股东可获得的净收入均为每股2.38美元，较2022年同期的每股1.12美元增长约112.5%[30] 经营活动净现金情况 - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为2.76919亿美元，2022年同期为3.15143亿美元[27] - 2023年第一季度，公司经营活动产生的净现金为2.76919亿美元，较2022年同期的3.15143亿美元下降约12.13%[33] 投资活动净现金情况 - 2023年第一季度投资活动提供的净现金为5515.8万美元，2022年同期为1.05718亿美元[27] - 2023年第一季度，公司投资活动产生的净现金为5515.8万美元，较2022年同期的1.05718亿美元下降约47.82%[33] 融资活动净现金情况 - 2023年第一季度融资活动使用的净现金为2.976亿美元，2022年同期为3.70946亿美元[28] - 2023年第一季度，公司融资活动使用的净现金为2.976亿美元，较2022年同期的3.70946亿美元下降约19.77%[34] 现金及现金等价物情况 - 2023年第一季度现金及现金等价物净增加3447.7万美元，2022年同期为4991.5万美元[28] - 2023年第一季度初现金及现金等价物为4268.1万美元，2022年同期为5863.8万美元[28] - 2023年第一季度末现金及现金等价物为7715.8万美元，2022年同期为1.08553亿美元[28] - 截至2023年3月31日，公司无限制和受限现金及现金等价物为7715.8万美元，较2022年同期的1.08553亿美元下降约28.92%[34] 总资产情况 - 截至2023年3月31日，公司总资产为122.79774亿美元，较2022年12月31日的123.72905亿美元下降约0.76%[29] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司总资产分别为122.79774亿美元和123.72905亿美元[108] 综合收入情况 - 2023年第一季度，公司综合收入为1.513亿美元，较2022年同期的9885.6万美元增长约53.05%[30] 股息派发情况 - 2023年第一季度，公司宣布每股派发股息2.31美元，较2022年同期的每股2.20美元增长约5%[31] 运营合伙企业权益情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司在运营合伙企业的普通合伙权益为96.6%，运营合伙企业有限合伙单位分别为2,260,842和2,272,496，赎回价值分别约为4.728亿美元和4.816亿美元[37] 公寓社区情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有或持有251个运营公寓社区，共61,924套公寓[38] 权益证券情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司的权益证券分别为0.1百万美元和0.2百万美元[44] 有价证券情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，有价证券成本分别为1.15527亿美元和1.21636亿美元，未实现损失分别为85.25万美元和88.93万美元，账面价值分别为1.07002亿美元和1.12743亿美元[47] - 2023年和2022年第一季度，有价证券销售和到期收益分别为2670万美元和2790万美元，实现收益分别为90万美元和1220万美元[48] 权益证券未实现收益或损失情况 - 2023年和2022年第一季度，权益证券未实现收益或损失确认为收入的部分分别为40万美元收益和2460万美元损失[49] 合并的共同投资和DownREIT实体情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，合并的共同投资和DownREIT实体的总资产分别约为9.459亿美元和9.394亿美元，总负债分别约为3.267亿美元和3.243亿美元[50] 债务情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司固定利率债务账面价值为57亿美元，公允价值分别约为53亿美元和52亿美元；可变利率债务分别为2.224亿美元和2.742亿美元，公允价值分别约为2.216亿美元和2.732亿美元[54] - 截至2023年3月31日，公司总债务净额为59.07305亿美元，加权平均固定利率无担保债券私募和公开发行利率为3.3%[97] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，固定利率债务本金总计57.20638亿美元，加权平均利率3.2%；可变利率债务本金总计2.23834亿美元，加权平均利率3.8%[180] - 223.4万美元可变利率债务对票据持有人免税[180] 开发和重建项目资本化内部成本情况 - 2023年和2022年第一季度，公司开发和重建项目的资本化内部成本分别为480万美元和540万美元[55] 可赎回非控股权益情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3020万美元和2720万美元[60] 资产出售情况 - 2023年3月，公司出售非核心公寓社区CBC和The Sweeps，总价9170万美元，确认收益5450万美元[65] 股票回购情况 - 截至2023年3月31日，公司通过股票回购计划回购并注销437,026股普通股，花费9570万美元，平均每股218.88美元，5亿美元回购计划剩余3.027亿美元额度[66] 总营收情况 - 2023年第一季度总营收4.12421亿美元，2022年同期为3.81905亿美元[67] 递延收入情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，递延收入余额分别为150万美元和170万美元，2023年第一季度确认的2022年12月31日递延收入余额中的收入为20万美元[72] 剩余履约义务情况 - 截至2023年3月31日，公司剩余履约义务为150万美元，预计2023年确认约34%，到2025年再确认53%，其余后续确认[73] 共同投资情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司共同投资余额分别为3200万美元和3940万美元，总承诺均为8700万美元[74] - 2023年第一季度，共同投资的净亏损为185.37万美元，公司享有的净收入为108.71万美元；2022年同期净亏损为122.69万美元，公司享有的净收入为211.71万美元[75] 应收票据及其他应收款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应收票据及其他应收款分别为1.20586亿美元和1.03045亿美元[76] 关联方费用情况 - 2023年和2022年第一季度，公司从关联方收取的费用分别为330万美元和310万美元，分别冲减一般及行政费用约50万美元和40万美元[79] 优先股投资情况 - 2022年8月，公司对一家实体进行1120万美元的优先股投资，初始按9.5%的优先回报率计息，2027年8月到期[81] 关联方过渡贷款情况 - 2022年1月公司向Wesco VI提供1.007亿美元关联方过渡贷款用于收购Vela，应收票据按2.64%计息并于当月还清[83] - 2022年1月公司收到1.213亿美元用于还清对Wesco VI剩余关联方过渡贷款[84] - 2021年11月公司提供4840万美元关联方过渡贷款用于购买加州Vista一处公寓社区权益，应收票据按2.36%计息并于2022年1月还清[85] 短期贷款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司分别有690万美元和700万美元短期贷款未偿还[95] 各地区收入及净营业收入情况 - 2023年第一季度，公司南加州地区收入为1.66877亿美元，净营业收入为1.16942亿美元[107] - 2023年第一季度，公司北加州地区收入为1.63624亿美元，净营业收入为1.14451亿美元[107] - 2023年第一季度，公司西雅图都会区收入为7003.8万美元，净营业收入为4989.4万美元[107] - 2023年第一季度，公司其他房地产资产收入为911.7万美元，净营业收入为795.7万美元[107] 利率互换合约情况 - 2022年9月，公司签订利率互换合约，将3亿美元无担保定期贷款的未来提款利率固定在4.2%，该定期贷款于2024年10月到期，互换合约于2026年10月终止[111] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，互换合约在合并资产负债表中分别作为300万美元和560万美元的资产列示[112] - 截至2023年3月31日，公司有一份利率互换合约，用于对冲3亿美元未提取无担保定期贷款的利率相关现金流出风险，该合约指定为现金流量套期，名义金额3亿美元，账面价值298.5万美元，估计公允价值763.1万美元[177] 总回报互换合约情况 - 公司有四份总回报互换合约，名义金额总计2.234亿美元，将等额应付抵押票据转换为基于SIFMA加利差的浮动利率，2023年和2022年第一季度实现收益分别为100万美元和250万美元[113] 净营业收入情况 - 2023年和2022年第一季度，净营业收入分别为2.89244亿美元和2.63116亿美元，同店净营业收入分别为2.74099亿美元和2.51028亿美元[175] 利率风险管理情况 - 公司的利率敏感负债主要来自信贷额度和长期债务，为管理利率风险，公司主要以固定利率借款，并可能使用利率互换、上限和国债锁定等衍生金融工具[178]

公司业务及财务状况 - Essex Property Trust, Inc. 是一家S&P 500公司，主要从事位于美国西海岸的公寓社区的所有权、运营、管理、收购、开发和重新开发[26] - Essex 在2022年购买或增加了三个社区的利益，共计590套公寓，总价约为2.159亿美元[31] - Essex 在2022年售出了一处社区，共有250套公寓，售价约为1.6亿美元，公司获得了9,440万美元的销售收益[33] - Essex 的开发管道包括一项正在开发的合资项目，总共有264套公寓，总成本约为1.27亿美元[36] - Essex 在2022年进行了430万美元的常规本金支付和贷款偿还，平均利率为3.6%[38] - Essex 在2022年10月获得了3亿美元的无担保期限贷款，利率为SOFR加0.85%，并已转换为4.2%的固定利率[39] - Essex 在2022年未通过其股权分销协议发行任何普通股，但批准了一项新的股票回购计划，最多可回购总值5亿美元的普通股[43] - Essex 的员工总数为1,772人，99.9%为全职员工，公司致力于吸引、培训和留住才华横溢的团队[46] - Essex 认为其在房地产行业中拥有最多样化的员工群体之一，公司的员工构成大约为45%的西班牙裔或拉丁裔、28%的白人、12%的亚裔、7%的黑人或非洲裔美国人[47] - 公司致力于薪酬公平，并每年进行薪酬分析，确认维持性别薪酬平等[49] - 公司2022年员工年龄分布：26-35岁员工占30%，36-45岁员工占24%[50] - 公司提供各种培训和发展计划，包括领导力培训、沟通培训、个人学习计划等[50] - 公司提供竞争力薪酬和一系列福利，包括健康保险、退休计划、带薪产假等[51] - 公司持续关注员工健康与安全，提供安全培训和额外带薪病假[52] - 公司通过志愿者计划支持社区，提供慈善倡议支持和志愿者时间[54] - 公司定期发放员工参与调查，以衡量员工体验的关键驱动因素[55] 风险管理 - 公司面临来自其他REITs和企业的竞争，可能增加公寓社区的成本[58] - 公司相信现有资金和市场可变性足以满足2023年的现金需求[58] - 公司必须遵守各种联邦、州和地方环境法规，可能面临环境责任和成本[59] - 公司计划继续收购公寓社区，但收购可能未达到预期，可能会因为未来收入、费用和改善或重建成本的估计不准确而失败[70] - 公司进行开发和重建项目可能会延迟或未完成，可能会因为建设成本超出原始估计而导致某些项目在经济上不可行[71] - 公司的社区集中在加州北部和南部以及西雅图都会区，地方市场波动可能对公司的财务状况和运营结果产生不利影响[72] - 加州和华盛顿州的经济或房地产市场出现不利变化，或因加州或华盛顿州的监管或商业环境导致对公司社区需求减少，可能对公司业务和运营结果产生不利影响[73] - 公司可能因资本改进和物业维护而增加成本，可能会超出预算金额，对公司的财务状况和运营结果产生不利影响[75] - 公司通过使用精算损失模型和物业脆弱性分析来管理和评估地震事件的财务损失风险[89] - 公司可能会面临恐怖袭击、枪击或其他暴力行为的威胁，可能会对社区造成直接或间接的物理和财务损失[90] - 公司可能会因未保险风险、免赔额、共付款或超过适用保险范围的损失而遭受重大损失[91] - 气候变化可能对公司业务产生不利影响，包括极端天气、自然灾害增多、降水、温度和野火暴露的变化可能导致物理损害、需求下降、成本增加等[92] - 公司的业务和声誉取决于继续提供高质量住房和社区的稳定运营，任何失败都可能对业务、财务状况和运营结果产生不利影响[97] 股东回报及股票表现 - 公司在2022年第四季度宣布每股股息为2.20美元，并于2023年1月13日支付给股东[177] - 公司实施了股息再投资和股票购买计划，以便股东可以通过再投资股息或自愿购买股票来增加持股[178] - 公司在2022年回购并注销了总计189.7万美元的共计740053股普通股，平均价格为每股256.37美元[181] - 公司的股票表现与S&P 500指数、FTSE NAREIT All Equity REIT指数和FTSE NAREIT Equity Apartments指数进行了比较，自2017年12月31日以来，公司股票的累计总股东回报率为102.55美元[183] - 公司在2022年和2021年通过私人配售发行了OP Units，同时通过行权股票期权和限制性股票奖励等方式发行了普通股[185]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年核心FFO每股增长16.2%,是过去十年中最高的同比增长,比疫情前水平高出9.3% [7] - 预计2023年FFO每股将受到0.60美元的拖累,主要由于逾期付款率上升 [8] - 预计2023年同店收入增长4%,同店NOI增长3.6%,核心FFO增长1.6% [30][31][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度转向以入住率为重点的策略,以应对需求疲软和高迁出率 [24] - 截至2022年底,逾期单位占比约50%,较一年前有所改善 [24] - 2023年预计可控费用增长4%,非可控费用增长5.5%-6%,主要受公用事业和保险成本上升影响 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年12月初步就业增长3.8%,失业率仅为3.2%,均优于全国平均水平 [11] - 预计2023年美国经济将因利率上升而放缓,公司预计市场租金增长2% [9] - 预计2023年下半年逾期付款率将降至1.5%以下 [64] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为西海岸租赁市场将在未来几年表现出色,主要得益于创业精神、金融资本和技术人才的结合,以及住房供应限制 [17] - 公司将继续关注25个主要大都市区,寻找与加州市场相媲美的机会 [136] - 公司预计2023年将出现更多结构性融资机会,尤其是在现有交易中面临到期债务或利率上限到期的业主 [164] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2023年将是疫情相关挑战的最后阶段,2024年将恢复正常 [8] - 管理层对2023年美国经济前景持谨慎态度,但认为就业市场仍具韧性 [10] - 管理层对科技行业的长期前景持乐观态度,认为人工智能等新兴技术将推动行业发展 [14] 其他重要信息 - 公司总裁兼首席执行官Michael Schall将于2023年3月底退休,由Angela Kleiman接任 [19] - 公司已完成第一阶段物业收款运营模式的实施,预计2023年可控费用仅增长3% [26] - 公司推出了自主研发的收入管理软件,旨在整合定价和运营策略,以适应市场细微差别 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 科技行业复苏对西海岸市场的影响 - 管理层认为科技行业将继续在美国各地扩张,但创新和人才仍将集中在西海岸 [41] - 管理层认为人工智能等新兴技术将推动科技行业发展,并带来更多高薪就业机会 [42] 问题: 结构性融资计划的表现和前景 - 管理层对结构性融资计划的整体表现持乐观态度,但对奥克兰市场的两个投资采取了保守措施 [44] - 管理层认为2023年将出现更多结构性融资机会,尤其是在现有交易中面临到期债务或利率上限到期的业主 [45] 问题: 租金优惠和就业市场变化的影响 - 管理层表示租金优惠已从去年第四季度的两周降至目前的一周以下,表明市场正在改善 [48] - 管理层认为就业市场仍具韧性,但预计2023年美国就业增长将放缓 [75] 问题: 供应压力和租金增长策略 - 管理层认为2023年供应压力将有所缓解,尤其是在西雅图和奥克兰等市场 [53] - 管理层表示将根据市场需求调整租金增长策略,预计在租赁旺季将重新关注租金增长 [66] 问题: 逾期付款和收入增长前景 - 管理层预计2023年逾期付款率将有所改善,但仍高于疫情前水平 [64] - 管理层认为2023年第一季度收入增长将高于第二季度,全年收入增长预期为4% [71] 问题: 科技行业就业和市场前景 - 管理层认为科技行业就业正在恢复正常,但仍面临一些挑战 [77] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [80] 问题: 非收入性资本支出和运营策略 - 管理层解释了非收入性资本支出的波动性,并表示2023年资本支出将与2022年持平 [93] - 管理层表示将继续实施以入住率为重点的运营策略,并根据市场需求调整租金增长策略 [94] 问题: 资产出售和市场前景 - 管理层认为2023年市场前景仍不确定,但公司将继续寻找创造价值的机会 [97] - 管理层表示将继续关注25个主要大都市区,寻找与加州市场相媲美的机会 [136] 问题: 逾期付款和收入增长前景 - 管理层预计2023年逾期付款率将有所改善,但仍高于疫情前水平 [101] - 管理层认为2023年第一季度收入增长将高于第二季度,全年收入增长预期为4% [102] 问题: 迁出原因和市场前景 - 管理层表示迁出原因与疫情前相比没有显著变化,市场前景仍不确定 [111] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [116] 问题: 科技行业就业和市场前景 - 管理层认为科技行业就业正在恢复正常,但仍面临一些挑战 [121] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [122] 问题: 公司住房和市场前景 - 管理层表示公司住房占比约为3%,并预计2023年将有所增加 [130] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [132] 问题: 交易市场和市场前景 - 管理层认为2023年市场前景仍不确定,但公司将继续寻找创造价值的机会 [142] - 管理层表示将继续关注25个主要大都市区,寻找与加州市场相媲美的机会 [144] 问题: 市场租金和市场前景 - 管理层认为市场租金增长将取决于供需关系,预计2023年市场租金将保持稳定 [146] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [147] 问题: 重返办公室和市场前景 - 管理层认为重返办公室将逐步推进,并对市场前景持乐观态度 [149] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [150] 问题: 股票回购和市场前景 - 管理层表示将根据市场情况和公司价值创造机会调整股票回购计划 [152] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [153] 问题: 费用增长和市场前景 - 管理层解释了2023年费用增长的构成,并表示将继续实施物业收款运营模式 [155] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [156] 问题: 结构性融资和市场前景 - 管理层认为2023年将出现更多结构性融资机会,尤其是在现有交易中面临到期债务或利率上限到期的业主 [164] - 管理层表示将继续关注25个主要大都市区,寻找与加州市场相媲美的机会 [166] 问题: 逾期付款和市场前景 - 管理层预计2023年逾期付款率将有所改善,但仍高于疫情前水平 [169] - 管理层认为2023年美国就业市场前景仍不确定,但公司对市场前景持谨慎乐观态度 [171]