公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为38.63828亿美元，较2020年12月31日的37.91938亿美元增长1.9%[22] - 截至2021年6月30日，公司总负债为18.6178亿美元，较2020年12月31日的18.44618亿美元增长0.9%[22] - 截至2021年6月30日，公司总资产为38.7318亿美元，较2020年12月31日的38.01308亿美元增长1.89%[38] - 截至2021年6月30日，公司总负债为18.6178亿美元，较2020年12月31日的18.44618亿美元增长0.93%[38] - 截至2021年6月30日，公司合伙人资本总额为20.114亿美元，较2020年12月31日的19.5669亿美元增长2.79%[38] - 2021年上半年，公司房地产投资净额为34.47388亿美元，较2020年12月31日的32.5524亿美元增长5.90%[38] - 2021年上半年，公司利息支出为2452.5万美元，较2020年同期的2508.9万美元下降2.25%[40] - 2021年上半年净收入为116,744千美元，2020年同期为77,955千美元[49] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为118,502千美元，2020年同期为117,871千美元[49] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为161,658千美元，2020年同期为245,772千美元[49] - 2021年上半年融资活动（使用）提供的净现金为 - 73,888千美元，2020年同期为76,026千美元[49] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司普通股股东可获得的净收入分别为51,875美元和35,610美元；六个月分别为114,012美元和76,185美元[84] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司基本和摊薄每股收益分别为0.40美元和0.28美元；六个月分别为0.88美元和0.60美元[84] - 截至2021年6月30日的六个月，公司累计其他综合损失从2020年12月31日的16,953美元降至10,026美元，当期净其他综合收益为6,927美元[82] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月和六个月，从累计其他综合损失重分类的金额分别为1,809美元、1,655美元、2,293美元和3,454美元[82] - 未来12个月，公司预计将因之前结算的衍生工具增加利息费用，摊销约410美元至净收入[82] - 2021年和2020年上半年净收入分别为1.167亿美元和7800万美元，同期同店物业平均每日入住率分别为95.9%和96.9%[120] - 2021年上半年总营收2.33657亿美元，较2020年增长6.4%；总物业费用5713.2万美元，较2020年增长13.8%；一般和行政费用减少50万美元，降幅2.6%[121][122][124] - 六个月内，总折旧和其他摊销从6316.3万美元增至6442.1万美元，增幅2.0%，其中收购物业折旧增加270万美元，出售物业折旧减少210万美元[125] - 2021年上半年公司实现房地产销售收益5750万美元，2020年同期为2310万美元[126] - 2021年上半年加权平均债务余额为16.03亿美元，2020年同期为15.788亿美元；加权平均利率从3.64%降至3.63%[127] - 债务发行成本摊销增加30万美元，增幅19.8%，主要因2020年7月再融资2亿美元无担保定期贷款和9月发行3亿美元私募票据[128] - 2021年和2020年第二季度净收入分别为5320万美元和3640万美元；同店物业平均每日入住率分别为96.1%和97.0%[131] - 三个月内，总营收从1.09202亿美元增至1.17398亿美元，增幅7.5%，其中收购物业营收增加310万美元，出售物业营收减少480万美元[132] - 三个月内，总物业费用从2805.1万美元增至3174.8万美元，增幅13.2%，其中收购物业费用增加50万美元，出售物业费用减少120万美元[133] - 2021年第二季度公司实现房地产销售收益2290万美元，2020年同期为910万美元[137] - 2021年第二季度加权平均债务余额为16.042亿美元，2020年同期为16.372亿美元；加权平均利率从3.48%升至3.57%[138] - 2021年上半年，公司经营活动提供的净现金为1.18484亿美元，投资活动使用的净现金为1.61658亿美元，融资活动使用的净现金为7387万美元；运营合伙企业经营活动提供的净现金为1.18502亿美元，投资活动使用的净现金为1.61658亿美元，融资活动使用的净现金为7388.8万美元[153] - 与2020年同期相比，2021年上半年公司经营活动提供的现金增加100万美元，运营合伙企业增加60万美元；投资活动使用的现金减少8410万美元；公司融资活动使用的现金增加1.503亿美元，运营合伙企业增加1.499亿美元[153][154] - 截至2021年6月30日，公司总债务（不包括未摊销债务发行成本）中，15.424亿美元（96.3%）为固定利率债务，6000万美元（3.7%）为可变利率债务；2020年12月31日，总债务（不包括未摊销债务发行成本）为16.027亿美元，均为固定利率债务[158] - 若与公司可变利率债务相关的LIBOR利率提高10%，2021年上半年利息费用预计增加约1000美元；若2021年上半年加权平均固定利率债务的加权平均利率因再融资提高10%，利息费用将增加约290万美元[161] - 截至2021年6月30日，公司债务的估计公允价值约为16.924亿美元[164] - 2021年第二季度，公司可供普通股股东和参与证券的资金从2020年的5814.1万美元增至6254.1万美元；2021年上半年，从1.15155亿美元增至1.22013亿美元[170] - 2021年第二季度，公司归属于普通股股东和参与证券的净收入为5193.6万美元，2020年为3566.9万美元；2021年上半年，分别为1.14134亿美元和7630.3万美元[170] - 2021年和2020年Q2同店收入分别为105,795千美元和100,075千美元，2021年和2020年H1同店收入分别为211,270千美元和201,092千美元[173] - 2021年和2020年Q2同店物业费用分别为27,218千美元和23,750千美元，2021年和2020年H1同店物业费用分别为55,434千美元和48,232千美元[173] - 2021年和2020年Q2同店调整前净营业收入分别为78,577千美元和76,325千美元，同比增长3.0%；2021年和2020年H1同店调整前净营业收入分别为155,836千美元和152,860千美元，同比增长1.9%[173] - 2021年和2020年Q2同店净营业收入分别为76,183千美元和74,597千美元，同比增长2.1%；2021年和2020年H1同店净营业收入分别为150,749千美元和148,590千美元，同比增长1.5%；若剔除2020年H1 110万美元保险结算收益，2020年H1同店净营业收入增幅为2.2%[173] 租赁业务线数据关键指标变化 - 2021年第二季度，公司租赁收入为1.16764亿美元，较2020年同期的1.08649亿美元增长7.5%[24] - 2021年上半年，公司租赁收入为2.32431亿美元，较2020年同期的2.17024亿美元增长7.1%[24] 净收入相关数据关键指标变化 - 2021年第二季度，公司净收入为5316.1万美元，较2020年同期的3642.6万美元增长46%[24] - 2021年上半年，公司净收入为1.16744亿美元，较2020年同期的7795.5万美元增长49.8%[24] - 2021年第二季度，公司净收入为5316.1万美元，较2020年同期的3642.6万美元增长46%；上半年净收入为1.16744亿美元，较2020年同期的7795.5万美元增长49.76%[40] 每股收益相关数据关键指标变化 - 2021年第二季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.4美元，较2020年同期的0.28美元增长42.9%[24] - 2021年上半年，公司基本和摊薄后每股收益为0.88美元，较2020年同期的0.6美元增长46.7%[24] - 2021年第二季度，公司基本每股收益为0.40美元，较2020年同期的0.28美元增长42.86%；上半年基本每股收益为0.89美元，较2020年同期的0.60美元增长48.33%[40] 综合收入相关数据关键指标变化 - 2021年第二季度，公司综合收入为5345.3万美元，较2020年同期的3514.4万美元增长52.1%[26] - 2021年上半年，公司综合收入为1.23791亿美元，较2020年同期的6218.5万美元增长99.1%[26] - 2021年第二季度，公司综合收入为5345.3万美元，较2020年同期的3514.4万美元增长52.10%；上半年综合收入为1.23791亿美元，较2020年同期的6218.5万美元增长99.07%[43] 房地产相关业务数据关键指标变化 - 2021年上半年，公司出售房地产收益为5749.9万美元，较2020年同期的2306.9万美元增长149.25%[40] - 截至2021年6月30日，公司拥有427处工业地产，总面积约6180万平方英尺[58] - 2021年上半年收购三处工业地产和五块土地，总面积约20万平方英尺，总购买价格为146,998千美元[64] - 截至2021年6月30日，有四处工业地产和两个工业公寓单元待售，总面积约10万平方英尺[65] - 2021年上半年出售六处工业地产、三个工业公寓单元和一块土地，总面积约150万平方英尺，总收益为104,372千美元，房地产销售收益为57,499千美元[66] - 截至2021年6月30日，公司拥有427个工业物业，位于20个州，总面积约6180万平方英尺[106] - 2021年上半年末在役入住率为96.6%，较2020年末增加90个基点，新租和续租现金租金率增长13.3%（二季度为15.7%）[115] - 2021年上半年开始7个投机性建筑和1个定制建筑，总面积410万平方英尺GLA，并收购目标市场土地[115] - 2021年上半年收购3处工业地产，总面积约20万平方英尺GLA，总价3070万美元；收购约320.6英亩土地用于开发，总价1.165亿美元[116] - 2021年上半年出售6处工业地产和3个工业公寓单元，总面积约150万平方英尺GLA和1块土地，总销售收益1.044亿美元[116] - 2021年上半年支付5790万美元抵押贷款，6月30日无抵押房地产占比达95.5%[116] - 2021年上半年新租约、续租约和开发/收购租约加权平均租金分别为6.7美元、5.85美元和8.52美元，续租率分别为71.1%和73.9%[144] - 截至2021年6月30日，公司有13个工业物业在建，总面积约500万平方英尺，估计总投资约500900美元，其中约300500美元有待出资[98] - 2021年7月1日至7月23日，公司以26565美元的价格收购了一块土地[99] - 2021年7月1日至23日，公司以2660万美元收购一块土地[174] 债务相关数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，应付抵押贷款毛额为83,902美元，净额为83,742美元；高级无担保票据毛额为998,571美元，净额为992,661美元；无担保定期贷款毛额为460,000美元，净额为459,169美元；无担保信贷安排为60,000美元[68] - 2021年上半年，公司偿还了金额为57,912美元的抵押贷款[69] - 截至2021年6月30日，应付抵押贷款由净账面价值为137,238美元的工业物业作抵押[69] - 未来五年及以后公司债务的到期本金支付安排为：2021年剩余时间261,579美元、2022年332,024美元、2023年321美元、2024年335美元、2025年349美元、之后1,0

公司概况 - 公司专注美国工业平台，聚焦15个关键物流市场，以沿海市场为导向[4] - 截至2021年3月31日，沿海、西南、中西部、东南部市场租金收入占比分别为48%、25%、19%、7%[5] 运营亮点 - 截至4月21日，出租率95.7%，现金租金率上涨10.4%，2021年续约租金率提高12.7%[3] - 一季度启动三个开发项目，总面积140万平方英尺，预计投资9960万美元；二季度宣布两个新项目，总面积100万平方英尺，预计投资8260万美元[3] - 一季度完成6720万美元资产出售，股息提高至每股0.27美元，增幅8%[3] 财务表现 - 2016 - 2021F，每股FFO复合年增长率5.6%，每股股息复合年增长率7.3%[10][11] - 截至2021年3月31日，总杠杆率27.6%，固定费用覆盖率4.72x，(债务+优先股)/EBITDA为4.8x，有担保杠杆率3.2%[45][46][47][48] 市场环境 - 连续两个季度净吸纳量超10000万平方英尺，2021年预计净吸纳量31100万平方英尺，竣工量27000万平方英尺[11] - 2020年电商加速发展，未来有望持续增长[11] 发展项目 - 过去五年多开发平台创造约6.97亿美元价值，相当于每股净资产约5.50美元[15] - 截至3月31日，在建项目总面积230.5349万平方英尺，预计总投资2.349亿美元，平均现金收益率6.1%[20] 土地储备 - 截至4月21日，多地拥有战略土地，潜在开发面积1400万平方英尺[36] 投资优势 - 投资组合通过“新冠测试”，有望受益于工业行业基本面和电商加速发展[50] - 目标投资15个关键物流市场，有战略土地储备，利润率领先[50] - 有望到2023年实现AFFO年增长率超9%[50]

财务数据和关键指标变化 - 公司一季度末的出租率为95.7%，现金同店NOI增长为2.2% [10] - 一季度现金租金增长率为10.4%，截至电话会议当天，公司已续约2021年到期的72%租约，现金租金增长率为12.7% [10] - NAREIT FFO为每股0.46美元，较2020年同期的0.45美元有所增长 [20] - 一季度现金同店NOI增长为2.2%，主要由于新租约和续租租金的增长，部分被较低的出租率抵消 [20] - 2021年NAREIT FFO指引为每股1.85至1.95美元，中点为1.90美元 [23] - 预计2021年同店NOI现金增长为3.5%至4.5%，较之前的指引提高了50个基点 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度公司完成了约330万平方英尺的租赁，其中60万平方英尺为新租约，230万平方英尺为续租，50万平方英尺为开发和收购项目的租赁 [21] - 租户续租率为76.5%，现金租金整体增长10.4%，其中续租增长8.3%，新租约增长17.8% [21] - 一季度公司出售了3处物业和2个公寓单元，总价为6700万美元，资本化率为8.4% [11] - 二季度初公司出售了一块土地，价格为1100万美元，年初至今总销售额为7800万美元，接近全年1亿至1.5亿美元的销售指引 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业市场的净吸纳量在一季度达到1亿平方英尺，连续两个季度超过1亿平方英尺 [6] - 一季度净吸纳量显著超过5700万平方英尺的竣工量 [7] - 公司在达拉斯的First Park 121项目启动，总面积为37.5万平方英尺，预计投资3000万美元，目标现金收益率为7% [14] - 在丹佛的First Aurora Commerce Center项目启动，面积为58.8万平方英尺，预计投资5300万美元，目标现金收益率为6% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过开发项目推动未来现金流的增长，并将投机性租赁上限提高1.5亿美元至6.25亿美元 [12] - 公司目前在建的开发项目总面积为330万平方英尺，总投资为3.18亿美元，预计整体开发利润率为45%至55% [16] - 公司一季度收购了一栋建筑和三块土地，总价为2400万美元，现有资产为奥克兰市场的6.2万平方英尺的配送设施，预计稳定现金收益率为4.8% [17] - 公司目前持有的土地可支持超过1000万平方英尺的新投资，合资企业可支持1100万平方英尺，公司份额约为500万平方英尺 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对一季度表现感到满意，并受到经济增长、消费者信心改善和政府经济刺激的支持 [6] - 公司认为工业市场的基本面非常强劲，需求超过供应，高出租率和强劲的租金增长将继续推动新开发项目的投资 [7] - 公司预计2021年将继续受益于经济复苏和供应链的持续演变与增长 [27] 其他重要信息 - 公司宣布David Harker将于6月30日退休，Central Region将由Jojo Yap和Peter Schultz分别负责 [8] - 公司欢迎Marcus Smith加入董事会，他将担任投资和提名公司治理委员会的成员 [9] - 公司感谢Peter Sharpe在董事会超过10年的服务 [9] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司近期的开发项目启动情况 - 公司目前的投机性开发上限为6.25亿美元，已有4亿美元的项目在进行中，其中3.18亿美元正在建设中，预计将在第二和第三季度宣布更多项目启动 [30][31] 问题: 公司对小型市场的投机性开发态度 - 公司主要关注高壁垒市场，无论是开发项目还是收购，都会继续集中投资于这些市场 [31] 问题: 公司对Pier 1空间的租赁情况 - 该市场的租赁活动非常活跃，公司预计该物业将在10月1日重新租赁，并有望在租金上表现优异 [32] 问题: 公司对开发成本的看法 - 由于钢材价格上涨，开发成本增加了5%至7%，土地价格上涨也贡献了5%至7%的成本增加 [40] 问题: 公司对2021年FFO指引的调整 - 由于一季度销售的影响，公司保持了FFO指引不变，销售收益将用于资助新的开发项目 [41] 问题: 公司对2021年剩余时间的租赁展望 - 公司已处理了72%的2021年到期租约，剩余租约平均面积为2.7万平方英尺，预计全年续租率将在70%至80%之间 [47] 问题: 公司对土地收购的策略 - 公司通过大量非邀约报价获取土地，通常这些机会不会通过经纪人广泛营销 [54][55] 问题: 公司对开发利润率的展望 - 由于租金增长和资本化率下降，开发利润率保持稳定，预计未来将继续保持 [72] 问题: 公司对工业市场供应风险的看法 - 公司密切关注每个子市场的供需情况，目前市场供应紧张，需求强劲 [76] 问题: 公司对购买空置建筑的机会 - 市场上可供购买的物业较少，公司会评估符合其标准的空置建筑，但这类机会不多 [81] 问题: 公司对零售物业改造为工业用途的看法 - 公司会考虑将零售物业改造为工业用途，但面临经济和社区接受度的挑战 [86][87] 问题: 公司对2021年增长前景的看法 - 公司预计电子商务将继续强劲增长，尽管增速可能不会像2020年那样快，但仍将保持强劲 [89][90] 问题: 公司对Inland Empire市场的展望 - 该市场的租金增长速度快于建设和土地成本的增加，预计未来收益率将提高 [95] 问题: 公司对未来资产销售的资本化率预期 - 公司预计未来资产销售的资本化率将接近高6%至低7% [98]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为38.16853亿美元，较2020年12月31日的37.91938亿美元增长0.66%[21] - 2021年第一季度，公司总营收为1.16259亿美元，较2020年同期的1.10343亿美元增长5.36%[23] - 2021年第一季度，公司总费用为7378.1万美元，较2020年同期的6926.3万美元增长6.52%[23] - 2021年第一季度，公司净收入为6358.3万美元，较2020年同期的4152.9万美元增长53.10%[23] - 2021年第一季度，归属于公司普通股股东的净收入为6219.8万美元，较2020年同期的4063.4万美元增长53.07%[23] - 2021年第一季度，基本和摊薄每股收益为0.48美元，较2020年同期的0.32美元增长50%[23] - 2021年第一季度，公司综合收入为7033.8万美元，较2020年同期的2704.1万美元增长160.12%[26] - 截至2021年3月31日，公司总负债为18.35968亿美元，较2020年12月31日的18.44618亿美元下降0.47%[21] - 截至2021年3月31日，公司总权益为19.80885亿美元，较2020年12月31日的19.4732亿美元增长1.72%[21] - 2021年第一季度净收入为63,583,000美元，较2020年第一季度的41,529,000美元增长53.1%[32][40][43] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为41,405,000美元，较2020年第一季度的40,269,000美元增长2.8%[32] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为22,062,000美元，远低于2020年第一季度的183,052,000美元[32] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为39,303,000美元，而2020年第一季度提供净现金125,069,000美元[32] - 截至2021年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为179,698,000美元，较年初的199,658,000美元减少10%[32] - 2021年第一季度总费用为73,781,000美元，较2020年第一季度的69,263,000美元增长6.5%[40] - 2021年第一季度综合收入为70,338,000美元，较2020年第一季度的27,041,000美元增长160.1%[43] - 截至2021年3月31日，总资产为3,826,228,000美元，较2020年12月31日的3,801,308,000美元增长0.65%[38] - 截至2021年3月31日，总负债为1,835,968,000美元，较2020年12月31日的1,844,618,000美元减少0.47%[38] - 2021年第一季度净收入为6358.3万美元，2020年同期为4152.9万美元[49] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为4140万美元，2020年同期为4063万美元[49] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为2206.2万美元，2020年同期为18305.2万美元[49] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为3929.8万美元，2020年同期融资活动提供的净现金为12470.8万美元[49] - 2021年第一季度折旧为2625.4万美元，2020年同期为2490.6万美元[49] - 2021年第一季度债务发行成本摊销为94.9万美元，2020年同期为78.8万美元[49] - 2021年第一季度房地产销售收益为3464.5万美元，2020年同期为1399.3万美元[49] - 2021年第一季度支付的单位分配为3284.4万美元，2020年同期为2973万美元[49] - 2021年第一季度公司普通股股东可获得的净收入为62137美元，每股基本和摊薄收益为0.48美元，2020年同期分别为40575美元和0.32美元[81] - 2021年第一季度运营合伙企业的有限合伙人可获得的净收入为63405美元，每单位基本和摊薄收益为0.48美元，2020年同期分别为41356美元和0.32美元[81] - 2021年第一季度公司累计其他综合损失从2020年末的16953美元降至10312美元，当期其他综合收益为6641美元[80] - 2021年第一季度公司确认与服务奖励和绩效奖励摊销相关的薪酬费用为3613美元，2020年同期为3641美元[86] - 2021年第一季度末，公司在服务中的物业入住率为95.7%，新租和续租的现金租金率增长了10.4%[111] - 公司宣布2021年第一季度普通股每股或单位现金股息为0.27美元，较2020年季度利率增长8.0%[112] - 2021年和2020年第一季度，公司净收入分别为6360万美元和4150万美元[116] - 2021年和2020年第一季度，公司同店物业的日均入住率分别为95.8%和96.8%[116] - 2021年第一季度总营收1.16259亿美元，较2020年的1.10343亿美元增长591.6万美元，增幅5.4%[117] - 2021年第一季度总物业费用3324.2万美元，较2020年的2908.1万美元增长416.1万美元，增幅14.3%[118] - 一般及行政费用减少70万美元，降幅7.4%，主要因2020年关闭印第安纳波利斯办公室产生的遣散和区域清理费用[119] - 2021年第一季度折旧及其他摊销费用3197.5万美元，较2020年的3093.1万美元增长104.4万美元，增幅3.4%[120] - 2021年第一季度房地产销售收益3460万美元，涉及出售约110万平方英尺物业；2020年同期为1400万美元，涉及出售约20万平方英尺物业[121] - 2021年第一季度加权平均利率3.70%，低于2020年同期的3.80%；加权平均债务余额16.019亿美元，高于2020年同期的15.203亿美元[122] - 债务发行成本摊销增加20万美元，增幅20.4%，主要因2020年7月再融资2亿美元无抵押定期贷款和9月发行3亿美元私募票据[123] - 2021年第一季度共签订56份租赁协议，涉及面积334.9万平方英尺，加权平均净租金每平方英尺6.20美元，租金增长率21.4%[125] - 2021年第一季度公司经营活动提供的净现金为4.1405亿美元，较2020年的4.0269亿美元增加110万美元；投资活动使用的净现金为2.2062亿美元，较2020年的18.3052亿美元减少1.61亿美元；融资活动使用的净现金为3.9303亿美元，较2020年的12.5069亿美元增加1.644亿美元[134] - 2021年3月31日和2020年12月31日，公司总债务（不包括未摊销的债务发行成本）分别为16.014亿美元和16.027亿美元，且均为固定利率债务[138] - 若2021年第一季度加权平均固定利率债务的加权平均利率因再融资增加10%，利息费用将增加约150万美元；截至2021年3月31日，公司债务的估计公允价值约为16.775亿美元[142] - 2021年第一季度归属于普通股股东和参与证券的净收入为6219.8万美元，2020年为4063.4万美元；2021年第一季度来自运营的资金为5947.2万美元，2020年为5701.4万美元[149] - 2021年第一季度同店净营业收入为7495.5万美元，2020年为7440.2万美元，同比增长0.7%；若排除2020年第一季度110万美元的保险理赔收益，同比增长2.2%[152] 公司物业相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司拥有428处工业地产，分布于20个州，总可租赁面积约6210万平方英尺[58][102] - 2021年第一季度，公司收购1处约10万平方英尺的工业物业和3块土地，总价24085美元[64] - 截至2021年3月31日，公司有1块土地待售[65] - 2021年第一季度，公司出售3处工业物业和2个工业公寓单元，总面积约110万平方英尺，总收益67212美元，房地产销售收益34645美元[66] - 2021年第一季度，公司开始建设3栋建筑，总可租赁面积为140万平方英尺[111] - 2021年第一季度，公司收购1处工业地产，面积约10万平方英尺，总价1230万美元；收购约16.6英亩土地用于开发，总价1180万美元[112] - 2021年第一季度，公司出售3处工业地产和2个工业公寓单元，总面积约110万平方英尺，总销售收益6720万美元[112] - 截至2021年3月31日，公司有8个工业物业正在建设中，总面积约230万平方英尺，预计总投资约234900美元，其中约141900美元有待出资[96] - 2021年4月1日至4月22日，公司出售一块土地，毛收入为11000美元，不包括交易成本[97] - 2021年4月1日至4月22日，公司出售一块土地，毛收入为1100万美元，不包括交易成本[153] 公司合资企业相关数据 - 公司通过全资子公司在两个合资企业分别持有49%和43%的权益[74] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司从合资企业获得的资产管理和开发服务费用分别为125美元和60美元[76] - 截至2021年3月31日，公司对合资企业的应收账款总额为77美元[76] - 公司将对合资企业的投资采用权益法核算[77] 公司员工激励相关数据 - 2021年第一季度授予员工58568个绩效单位和263621个绩效RLP单位，授予日公允价值约为7162美元[83] - 2021年第一季度授予员工63951个受限股票单位和45729个服务RLP单位，授予日总公允价值约为4761美元[84] 公司债务相关数据 - 截至2021年3月31日，公司应付抵押贷款净额为142676美元，高级无担保票据净额为992481美元，无担保定期贷款净额为458785美元[68] - 2021年3月31日，公司债务的公允价值为1677542美元，账面价值为1601449美元[71] - 公司有6个利率互换协议，总名义价值260000美元，固定一个月LIBOR利率为1.79%，2022年9月12日到期；3个利率互换协议，总名义价值200000美元，固定一个月LIBOR利率为0.99%，2026年2月2日到期[88] - 截至2021年3月31日，运营合伙企业从公司的直接全资子公司获得的应收款余额为9385美元，2020年12月31日为9380美元[94] - 2020年，公司为2021年1月到期的2亿美元无担保定期贷款进行再融资，签订了名义价值2亿美元的利率互换协议，将一个月伦敦银行同业拆借利率固定在0.99%，有效期从2021年2月1日至2026年2月2日[139] 公司其他相关信息 - 公司管理层评估认为，截至报告期末，公司和运营合伙企业的披露控制和程序有效，且本季度财务报告内部控制无重大变化[156][157][158][159] - 公司无法律诉讼事项[162] - 公司风险因素与2020年年度报告相比无重大变化[163] - 提交第一工业房地产信托公司及其旗下第一工业有限合伙公司2021年第一季度10 - Q季度报告的XBRL格式财务报表[169] - 报告日期为2021年4月22日[173] - 首席财务官为Scott A. Musil，首席会计官为Sara E. Niemiec[172] - 公司高级无抵押票据被标准普尔、穆迪和惠誉分别评为BBB/稳定、Baa2/稳定和BBB/稳定[132] - 截至2021年3月31日，公司在运营合伙企业的普通合伙人权益约为97.7%，非控股权益约为2.3%[55][103] - 截至2021年3月31日，公司现金及现金等价物约9770万美元，受限现金约8200万美元，无抵押信贷额度下可用借款额度7.246亿美元[128] - 截至2021年3月31日，公司无担保信贷安排下有7.246亿美元可用于额外借款，现金及现金等价物约9770万美元[112] - 其他房地产合伙企业的总资产在2021年3月31日为292499美元，2020年12月31日为279955美元[73]

公司物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司运营中投资组合包含183个大型仓库、96个区域仓库、127个轻型工业物业和14个研发/弹性物业，总可租赁面积约6240万平方英尺，分布于20个州[29] - 截至2020年12月31日，公司拥有420处运营中的工业物业，总面积约6240万平方英尺，租户超975个，平均年每平方英尺基础租金为5.65美元[113] - 公司将物业分为四类：大型仓库、区域仓库、轻型工业和研发/灵活空间[114] - 2020年，公司收购8处工业物业和128.8英亩土地，总价约2.24亿美元，预期稳定资本化率约5.9%[121] - 2020年，公司将10个开发项目转入运营组合，总成本约2.217亿美元，资本化率为7.2%[122] - 截至2020年12月31日，公司有2个开发项目基本完工，总面积约10万平方英尺，预计总投资约1900万美元，已投入1830万美元[122] - 截至2020年12月31日，公司有8个开发项目在建，总面积约130万平方英尺，预计总投资1.724亿美元，已投入8040万美元[123] - 2020年，公司出售29处工业物业，总面积约190万平方英尺，加权平均资本化率为7.2%，总销售收益约1.534亿美元[124] - 截至2020年12月31日，公司420处运营物业中的49处，账面价值2.262亿美元，作为抵押品用于抵押贷款，贷款总额1.442亿美元[119] - 2020年公司收购8处工业地产，总面积约150万平方英尺，总价1.544亿美元，年末出租率92%；新增128.8英亩土地开发项目，总价6960万美元；10处工业地产投入使用，总面积约250万平方英尺，总成本2.217亿美元，年末出租率79%；启动5个开发项目，总面积约100万平方英尺，预计总投资1.353亿美元；出售29处工业地产，总面积约190万平方英尺，总销售收益1.534亿美元；一个合资企业出售土地和建筑，收益6000万美元；成立新合资企业，以7050万美元收购约569英亩可开发土地[150] - 2021年1月1日至2月15日，公司收购两块土地，总价约980万美元[203] - 2021年1月1日至2月15日，公司出售一处工业物业，售价约70万美元[203] 公司所有权权益情况 - 截至2020年12月31日，公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有约97.9%的所有权权益，运营合伙企业的非控股权益约为2.1% [30] 公司融资与债务情况 - 公司的无担保循环信贷协议额度为7.25亿美元，截至2021年2月15日，还有约7.246亿美元可用于额外借款[33] - 2020年公司通过“随行就市”发行1842281股普通股，净收益7870万美元；发行1亿美元十年期私募票据，利率2.74%，发行2亿美元十二年期私募票据，利率2.84%；新的无担保定期贷款再融资2亿美元定期贷款，初始到期日为2021年7月15日；偿还2540万美元应付抵押贷款；宣布普通股或单位年度现金股息为每股1美元，较2019年增长8.7%[151] - 截至2020年12月31日，公司现金及现金等价物约为1.621亿美元，受限现金约为3760万美元，无担保信贷安排下有7.246亿美元可用于额外借款[171] - 截至2020年12月31日，公司的合同义务和承诺总额为21.33041亿美元，其中1年内到期支付4.12813亿美元，1 - 3年到期支付4.26337亿美元，3 - 5年到期支付0.8672亿美元，超过5年到期支付12.07171亿美元[179] - 截至2020年12月31日，公司未偿还的信用证和履约保证金总计2200万美元[180] - 截至2020年12月31日，公司16.027亿美元（100%）的债务为固定利率债务；2019年为13.329亿美元（89.4%），可变利率债务为1.58亿美元（10.6%）[187] - 若与公司可变利率债务相关的LIBOR利率提高10%，2020年和2019年利息费用预计分别增加约9万美元和23万美元；若固定利率债务加权平均利率因再融资提高10%，2020年和2019年利息费用预计分别增加约570万美元和530万美元[189] - 截至2020年和2019年12月31日，公司债务的估计公允价值分别约为17.032亿美元和15.547亿美元[190] 公司业务策略与计划 - 公司长期业务增长计划包括内部增长、外部增长和投资组合优化[32] - 公司业务策略包括组织策略、市场策略、租赁和营销策略、收购/开发策略、处置策略和融资策略[33] 公司面临的竞争与风险 - 公司在收购工业物业和土地开发方面面临竞争，在租赁物业时也面临竞争[34] - 公司运营面临多种风险，包括房地产价值波动、租户财务状况不佳、房地产成本固定等[46][47][48] - 公司面临租约无法续约、房产无法续租或续租条件不利的风险，可能影响财务状况和股价[49] - 公司收购房产可能面临投资表现不佳、成本估计不准确和竞争激烈等风险[50] - 公司购买房产可能仅获得有限保修，增加投资资本和租金收入损失风险[51] - 公司房产投资流动性差，可能无法及时出售或按有利条件出售，影响财务状况[52][53] - 公司开发和再开发项目可能面临融资、施工、许可和运营等方面的风险[55][58] - 公司可能因环境问题承担意外成本和责任，虽目前评估未发现重大问题，但不能排除未来风险[56][57] - 公司可能因遵守联邦、州和地方法律、法规和契约而产生重大成本，特别是《美国残疾人法案》[61][62] - 不利的市场和经济条件可能导致公司确认资产减值损失，影响业务和财务状况[63] - 公司的合资企业安排可能带来风险和责任[64] - 公司拥有的部分房产受地面租赁协议约束，违约或终止可能导致房产权益损失[66] - 公司面临未来气候变化潜在影响，如极端天气、供应链、能效标准和温室气体法规等问题，可能影响房产租赁、开发和销售[67] - 公司保险不涵盖所有潜在损失，可能因未投保、高免赔额、超保额或保险公司破产而遭受重大资本或收入损失[68] - 金融市场动荡会影响公司融资能力，导致融资条件变差甚至无法融资，还会使房产估值困难，可能需确认减值损失[69][70] - 债务融资、杠杆程度和利率上升会减少公司现金流，组织文件未对债务金额或百分比设限[71] - 2017年7月英国金融行为监管局宣布2021年后停止强制银行提交LIBOR计算利率，公司相关债务和衍生品以LIBOR为基准，若未过渡到替代利率，利率可能受不利影响[72] - 未遵守债务协议中的契约可能导致违约，违约会使公司面临更高融资成本和费用，债务可能加速到期[73][74] - 公司信用评级下降会增加借款成本或无法进入某些资本市场[75] - 公司部分债务需一次性还款，目前无债务再融资承诺[76] - 利率对冲无效会对公司经营结果产生不利影响，采用衍生品管理利率风险有额外风险和成本[77] - 公司普通股价格受盈利、现金股息、资产价值和市场利率影响，未来股票销售或发行可能导致股价下跌，股价波动受多种因素影响[80][81][82] - 公司董事会可不经股东批准更改策略、政策或程序，可能使公司面临更大风险[85] - 公司章程和细则的某些条款规定，单一股东或关联股东集团受益所有权不得超9.8%[89] - 若公司未能符合REIT资格，将按企业税率缴纳联邦所得税，且四年内不得重新申请[94] - 被视为禁止交易的房产销售，公司需缴纳100%的惩罚性税款[96] - 作为REIT，公司每年需向股东分配至少90%的应税收入[97] - 新冠疫情及未来其他传染病爆发，或对公司业务、财务状况和现金流产生不利影响[100] - 公司面临网络安全攻击风险，成功的攻击可能导致信息泄露和业务中断[102] - 公司可能面临诉讼，解决这些诉讼可能对财务状况和经营成果产生不利影响[107] - 公司可能无法有效保留和吸引关键管理人员，这可能对经营业绩和财务状况产生重大不利影响[110] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有153名员工，均为全职员工[40] 公司应对疫情措施 - 2020年，为应对新冠疫情，公司建立新安全协议和程序、增强IT系统和设备、与员工保持频繁沟通[45] 公司物业租赁情况 - 截至2020年12月31日，公司运营物业的加权平均租赁长度为7.2年，约95.7%的可租赁面积已出租[125] - 截至2020年12月31日，无单一租户或相关租户组占租金收入超6.3%，也无单一租户或相关租户组占总可租赁面积超5.2%[125] - 2020年新签、续租和开发/收购租约分别为87份、133份和18份，总面积分别为2533千平方英尺、5673千平方英尺和3691千平方英尺，净租金每平方英尺分别为8.02美元、6.33美元和6.14美元，直线租金增长率分别为32.9%、28.0%，加权平均为29.7%[127] - 2020年有租金减免的新签、续租和开发/收购租约分别为64份、15份和17份，总面积分别为1631千平方英尺、771千平方英尺和3590千平方英尺，租金减免分别为4250美元、721美元和7790美元，总计96份租约，面积5992千平方英尺，租金减免12761美元[128] - 2021 - 2030年及以后各年到期租约数量分别为145份、186份、187份、155份、133份、77份、27份、20份、21份、19份、15份，总面积分别为4756855平方英尺、8140592平方英尺、8660714平方英尺、6938906平方英尺、6395896平方英尺、6236349平方英尺、3936904平方英尺、3314786平方英尺、3679825平方英尺、2480785平方英尺、4794417平方英尺，占总可出租面积比例分别为8.0%、13.7%、14.6%、11.7%、10.8%、10.5%、6.6%、5.6%、6.2%、4.2%、8.1%，年化基础租金分别为26794千美元、45250千美元、47749千美元、39733千美元、36859千美元、31209千美元、19513千美元、18293千美元、21467千美元、14364千美元、24740千美元，占总年化基础租金比例分别为8.2%、13.9%、14.6%、12.2%、11.3%、9.6%、6.0%、5.6%、6.6%、4.4%、7.6%[131] 公司股权与股东情况 - 公司获授权发行2.25亿股普通股和1000万股优先股，普通股股东无优先购买权[84] - 截至2021年2月15日，公司有360名普通股登记股东，运营合伙企业有134名单位登记持有人[136] - 2020年运营合伙企业为向员工和董事发放股权薪酬发行464975个有限合伙人单位[140] - 若截至2020年12月31日所有有限合伙人单位被赎回，运营合伙企业可支付约1.143亿美元现金或发行2713142股公司普通股来履行赎回义务[141] 公司投资回报情况 - 2015 - 2020年公司100美元投资累计回报分别为100.00美元、130.45美元、150.64美元、142.15美元、209.47美元、218.23美元，同期标准普尔500指数为100.00美元、111.96美元、136.40美元、130.42美元、171.49美元、203.04美元，富时NAREIT权益型房地产投资信托指数为100.00美元、108.52美元、114.19美元、108.91美元、137.23美元、126.25美元[144] 公司运营关键指标情况 - 2020年末公司入住率为95.7%，现金租金率增长13.5%，4 - 12月收取了99%的月度租金账单，全年批准100万美元租金延期请求且已全部收回，应收账款准备金高于过去几年坏账情况，记录应收账款准备金180万美元和递延租金应收款准备金170万美元[149] - 2020年公司运营数据：总收入44802.8万美元，归属于普通股股东和参与证券的净收入19598.9万美元，基本每股收益1.53美元，摊薄每股收益1.53美元，每股股息1美元，基本加权平均股数127711千股，摊薄加权平均股数127904千股，房地产（未计累计折旧）40.87633亿美元，总资产37.91938亿美元，负债15.94641亿美元，总股本19.4732亿美元，运营资金23496.4万美元[147] - 2020年公司运营合伙企业数据：总收入44802.8万美元，归属于有限合伙人及参与证券的净收入19993.4万美元，基本每股收益1.54美元，摊薄每股收益1.53美元，每股股息1美元，基本加权平均股数129752千股，摊薄加权平均股数130127千股，房地产（未计累计折旧）40.87633亿美元，总资产38.01308亿美元，负债15.94641亿美元，总合伙人资本19.5669亿美元[147] - 2020年和2019年公司净收入分别为2.002亿美元和2.439亿美元[152] - 2020年和2019年公司同店物业平均入住率分别为97.1%和97.7%[156] - 2020年总营收4.48028亿美元，较2019年的4.25984亿美元增加22

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度，NAREIT每股运营资金为0.44美元，2019年同期为0.45美元；全年NAREIT每股运营资金为1.84美元，2019年为1.74美元；若排除约0.04美元/股的影响，2020年每股运营资金为1.80美元 [14] - 2020年4月起每月租金收款率达99%，考虑储备金则为100%；所有延期付款租户已全额偿还欠款，无未结清协议；第四季度核销与租户相关的110万美元现金和直线租金应收账款 [15] - 2021年NAREIT每股运营资金指引为1.85 - 1.95美元，中点为1.90美元；预计全年季度末平均在役入住率为95.5% - 96.5%；现金坏账费用假设为200万美元；现金同店净营业收入增长3% - 4%；一般及行政费用约3300 - 3400万美元；预计全年资本化约0.05美元/股的开发相关利息 [17] - 2020年现金租金增长率为13.5%，为公司历史第二高；直线租金增长率为29.7%；第四季度现金租金整体增长10.4%，续约增长8.6%，新租增长12.8%；直线租金整体增长25.5%，续约增长25.9%，新租增长25.1% [16] - 第四季度同店净营业收入现金增长1.3%，全年为4.4%；租户面积保留率为80.6%；第四季度开始约440万平方英尺的租约，其中70万为新租，160万为续约，210万为开发和收购后出租 [16] - 截至12月31日，净债务加优先股与调整后息税折旧摊销前利润之比为4.8倍；无担保票据、定期贷款和有担保融资的加权平均期限为6.3年，加权平均利率为3.7% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年投入使用10栋建筑，总面积250万平方英尺，预计投资2.22亿美元，资产出租率79%，预计全面出租后现金收益率7.2%，预计整体利润率58% - 68%，约合每股资产净值1美元 [11] - 2020年出售190万平方英尺物业，总价1.534亿美元；第四季度出售15处物业，总价9710万美元，资本化率约6.4%；2021年销售指引为1 - 1.5亿美元，预计近期出售休斯顿66.4万平方英尺建筑，售价约4200万美元 [12] - R&D flex业务占净租金约2%，入住率下降是因一处空置空间；巴尔的摩市场入住率受前Pier 1空间影响，租赁该空间将使市场入住率达98.4%；西雅图仅一处6.4万平方英尺空间空置 [42][43][44] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年全国净吸纳量为2.24亿平方英尺，较2019年增长15%；竣工量为2.65亿平方英尺，较2019年增长10%；第四季度净吸纳量初步数据为1.04亿平方英尺，为近四年最高季度结果，超过6900万平方英尺的竣工量 [8] - 南加州市场良好，有正吸纳量；洛杉矶港和长滩港拥堵，集装箱吞吐量同比增长约5%；内陆帝国空置率为1.9% [8][27] - 休斯顿2020年净吸纳量约1100万平方英尺，但有超1600万平方英尺新交付；公司在休斯顿Katy的项目位于西北子市场，竞争激烈 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年计划利用现有土地储备和新收购项目实现增长和创造价值，推进11月投资者日提出的三年现金流增长机会 [8] - 已签署约54%的2021年续租租约，现金租金增长率约13%，预计全年新租和续租租金增长10% - 14% [8] - 新开发项目包括凤凰城PB 303 C栋、内陆帝国First Wilson 1、纳什维尔First Rockdale 4，预计投资分别约4260万美元、3020万美元、2680万美元，目标现金收益率分别为6.6%、6.3%、7.2% [10] - 公司专注于高壁垒市场新投资，土地收购管道活跃，但获取可开发土地难度增加，土地价值上升，获取许可时间未缩短 [30] - 公司认为逐个出售资产可实现价值最大化，买家包括用户、1031买家、本地和半区域资金管理公司及高净值家庭 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年虽经营环境动荡，但公司团队专注执行计划，为股东带来出色业绩，预计2021年工业市场基本面强劲，公司将受益于增长机会 [7][13] - 租户信心增强，交易多为扩张，库存管理从“即时”转向“以防万一”，租赁期限延长 [40] - 市场对优质物流空间需求持续强劲，公司对2021年市场前景持积极态度，预计商业环境资本支出增加 [22] 其他重要信息 - 董事会宣布2021年第一季度股息为每股0.27美元，年化每股1.08美元，较2020年增长8%，派息率约为预计2021年调整后运营资金的69% [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 今年开发启动水平的合理目标是多少 - 公司不提供开发启动量指引，但自有土地可建造约1300万平方英尺，合资土地可建造更多；预计开发量将恢复到疫情前水平，对2021年市场前景乐观 [22] 问题2: 从资本角度看，对开发管道潜在支出和处置收益的节奏是否满意，近期会用债务填补缺口还是考虑股权融资 - 目前公司持有约1.35亿美元现金，信用额度未使用，杠杆率约4.8倍，状况良好；若有理想投资且股价合适，股权融资是可能选项 [23][24] 问题3: 今年到期的2亿美元贷款的再融资计划和时间安排 - 2亿美元定期贷款7月到期，去年7月疫情期间再融资，利差升至150个基点，预计可在银行市场再融资，利差降低约50个基点；10月信用额度到期，若对定期贷款进行操作，会将两者打包；7月可偿还5800万美元有担保债务，可能使用多余现金或信用额度借款偿还 [25] 问题4: 航运集装箱容量问题对租户和港口市场扩张空间需求的影响，以及对内陆帝国土地开发意愿的影响 - 洛杉矶港和长滩港拥堵，部分因货物量增加和港口效率低下；集装箱吞吐量同比增长约5%；租户因货物延迟无法准确估计数量，增加订单，导致近六个月空间租赁加快，公司开发意愿增强 [27][28] 问题5: 土地购买情况和管道如何 - 土地收购管道活跃，公司每周在高壁垒市场发出大量非邀约报价；获取可开发土地难度增加，土地价值上升，但这些市场租金增长也最快；获取许可时间未缩短，需更多机会以维持开发量 [30] 问题6: 第四季度同店净营业收入评论中提到的较高免租期租金的租赁经济情况，以及开发管道中是否有类似情况 - 租赁免租期租金优惠总体无变化，通常为每租期约半个月免租期；季度间免租期租金变化主要因部分开发项目免租期结束 [32] 问题7: 开发项目的启动时间是签约即启动还是有延迟 - 大部分开发项目签约后立即启动，如First Cypress Creek Commerce Center于今年2月启动 [34] 问题8: 坏账指引为200万美元，为何不预期该数字下降 - 坏账假设基于公司26年历史，约为总收入的50个基点，即200万美元；去年现金坏账费用约180万美元，希望能低于指引数字 [35] 问题9: 是否看到更多短期租赁活动 - 截至12月31日，月租户和短期租户面积约20万平方英尺，占比较低 [37] 问题10: 与租户的对话如何演变，租户目前的最大痛点和需求是否有变化 - 租户信心增强，交易多为扩张，库存管理从“即时”转向“以防万一”，租赁期限延长；食品、医疗、家居相关公司及第三方物流和电子商务公司活跃；租户在租赁和建筑功能方面的需求无变化 [40][41] 问题11: R&D flex业务的入住率下降情况，以及西雅图和巴尔的摩市场的空置情况 - R&D flex业务占净租金约2%，入住率下降因一处空置空间；巴尔的摩市场入住率受前Pier 1空间影响，租赁该空间将使市场入住率达98.4%；西雅图仅一处6.4万平方英尺空间空置 [42][43][44] 问题12: 5月约40万平方英尺的大型租约到期情况，包括当前租金率和资产位置 - 资产位于堪萨斯城，租户已告知将搬离；公司已考虑12个月的空置期，不影响今年数据；出于竞争原因，不披露当前租金率 [46][47] 问题13: 上次电话会议中提到的两个有挑战的租户，另一个的解决情况如何 - 南加州南湾市场一处4.5万平方英尺的租户已付清欠款，目前状况良好 [48] 问题14: 今年是否有机会进行投资组合交易以加速目标市场组合调整 - 公司认为逐个出售资产可实现价值最大化，买家包括用户、1031买家、本地和半区域资金管理公司及高净值家庭，这些买家更关注小额交易，对数亿美元的投资组合不感兴趣 [50][51] 问题15: 2020年批量、轻型工业和灵活物业的租赁利差和市场租金增长差异如何 - 各物业类型的租赁利差和市场租金增长较为广泛，R&D flex的利差略高 [52] 问题16: 第四季度租户续约保留率约81%，如何看待合适的保留率，租户不续约的原因是什么 - 租户不续约通常是因为需要更多空间，而公司高入住率无法提供；在当前良好市场中，保留率更像是结果而非目标，公司努力最大化空间价值，综合考虑租金增长和再租赁成本 [54] 问题17: 本季度股息提高8%，高于2020年运营资金增长和2021年指引，为何提高派息率而非保留更多现金用于再投资 - 股息随现金流增长而增加，公司认为未来三年有机会实现每年9%的现金流增长；派息率上升几个百分点，仍处于60%水平，公司对此满意 [55] 问题18: 已签约的2021年租约占比54%，与去年相比进展如何 - 去年同期约为59%，过去两三年财报电话会议时签约率约在50% - 60%，较为稳定 [56] 问题19: 投入使用的德克萨斯州资产租赁水平较低，进展如何 - 达拉斯First Park 121项目，最大建筑接近租满，第二栋已全部租出，剩余一栋多租户建筑，入住率约70%多，有咨询意向，公司乐观；休斯顿Grand Parkway项目进展较慢，该市场新交付量大，公司项目位于西北子市场，有竞争，但项目有高速公路临街优势，预计会慢慢出租 [57] 问题20: 坏账水平在同店净营业收入高低端指引中是否一致，若坏账低于预期，对同店净营业收入有何影响 - 坏账会影响同店净营业收入指引范围；若2021年坏账费用能达到2015 - 2019年平均每年50万美元的水平，同店净营业收入中点将从3.5%提高到4% [61] 问题21: 在资产高密度区域是否能推动租金高于市场水平 - 美国工业市场规模大，没有实体拥有压倒性份额，市场需求强劲，资产的功能、质量和位置比同一半径内的资产数量更重要；公司优先考虑填充型产品，在阿灵顿等填充型市场可提高租金 [64][65] 问题22: 租约中的合同 escalators 平均水平如何，是否有超过3%的情况 - 整体投资组合的合同 escalators 年化约为2.8%，约占所有长期租约的98%；部分实际增长超过3%，公司有机会在三到十年左右的租约中提高租金增长 [66][67] 问题23: 考虑到大城市可能需要很长时间才能恢复到疫情前水平，是否会从地理角度考虑未来更多投资阳光地带，减少门户市场投资 - 公司关注人口流动和城市管理情况，但未看到导致改变当前市场投资重点的大趋势，更关注消费区域及其变化 [69] 问题24: 今年计划筹集的债务的综合利率和期限费用如何 - 7月到期的2亿美元定期贷款，当前利差150个基点，预计再融资可降低50个基点；信用额度当前利差110个基点，预计可降低10个基点；5800万美元抵押贷款利率4.85%，可用多余现金或信用额度借款偿还 [71] 问题25: 债务投资者是否有要求公司采取措施以降低信用利差，如发行更多无担保债券 - 若公司评级升至BBB+或BAA 1，将影响利差，评级机构希望公司规模增长超10亿美元；从公共无担保债券发行角度看，目前债券市场利差比私募市场更有竞争力 [72] 问题26: 债务再融资成本节约是否包含在2021年指引中 - 定期贷款再融资成本节约未包含在指引中，假设全年利差为150个基点；若7月1日再融资成功，下半年可节省约50万美元，全年约100万美元；5800万美元抵押贷款偿还可节省六个月利息；投资者日提到的未来几年700万美元高成本债务再融资节约，2021年体现较少 [73][74]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为3738857美元，较2019年12月31日的3518828美元增长约6.25%[20] - 截至2020年9月30日，公司总负债为1850258美元，较2019年12月31日的1720565美元增长约7.54%[20] - 截至2020年9月30日，公司总资产为37.48318亿美元，2019年12月31日为35.28849亿美元[36] - 截至2020年9月30日的九个月，总营收为3.35739亿美元，2019年同期为3.15226亿美元[39] - 截至2020年9月30日的九个月，总费用为2.09989亿美元，2019年同期为1.9645亿美元[39] - 截至2020年9月30日的九个月，净收入为1.14662亿美元，2019年同期为1.45055亿美元[39] - 截至2020年9月30日的九个月，综合收入为1.01287亿美元，2019年同期为1.32876亿美元[42] - 截至2020年9月30日，累计其他综合损失为20388000美元，2019年12月31日为7013000美元[36] - 截至2020年9月30日九个月，公司净收入为114,662千美元，2019年同期为145,055千美元[31] - 2020年九个月折旧为76,580千美元，2019年为73,054千美元[31] - 2020年九个月经营活动提供的净现金为190,139千美元，2019年为190,179千美元[31] - 2020年九个月投资活动使用的净现金为274,355千美元，2019年为214,935千美元[31] - 2020年九个月融资活动提供的净现金为102,619千美元，2019年为18,655千美元[31] - 2020年九个月现金、现金等价物和受限现金净增加18,403千美元，2019年净减少6,101千美元[31] - 截至2020年9月30日，公司普通股为1,290千美元，额外实收资本为2,221,552千美元[27] - 截至2019年9月30日，公司普通股为1,270千美元，额外实收资本为2,138,058千美元[28] - 2020年九个月普通股股息和单位分配支付为94,493千美元，2019年为87,490千美元[31] - 2020年公司发行高级无担保票据所得款项为300,000千美元，2019年为150,000千美元[31] - 截至2020年9月30日的九个月，利息资本化费用为5029美元，2019年同期为4161美元[33] - 截至2020年9月30日，普通合伙人单位为129050312个，2019年12月31日为126994478个[36] - 截至2020年9月30日，有限合伙人单位为2714242个，2019年12月31日为2422744个[36] - 截至2020年9月30日九个月，公司净收入为114,662千美元，2019年同期为145,055千美元[49] - 2020年前九个月运营活动提供净现金190,699千美元，2019年同期为190,264千美元[49] - 2020年前九个月投资活动使用净现金274,355千美元，2019年同期为214,935千美元[49] - 2020年前九个月融资活动提供净现金102,059千美元，2019年同期为18,570千美元[49] - 2020年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为171,121千美元，2019年同期为44,272千美元[49] - 2020年前九个月利息费用资本化金额为5,029千美元，2019年同期为4,161千美元[51] - 2020年前九个月支付运营租赁负债现金为2,175千美元，2019年同期为1,273千美元[51] - 截至2020年9月30日，普通合伙人单位余额为1,845,742千美元，有限合伙人单位余额为67,710千美元[45] - 2020年前九个月单位分配支付金额为94,493千美元，2019年同期为87,490千美元[49] - 2020年前九个月高级无担保票据所得款项为300,000千美元，2019年同期为150,000千美元[49] - 截至2020年9月30日，公司在运营合伙企业的所有权权益约为97.9%，非控股权益约为2.1%[54] - 2020年前九个月，公司累计其他综合损失从2019年12月31日的6883美元增加到2020年9月30日的19969美元[92] - 2020年第三季度和前九个月，从累计其他综合损失重分类的金额分别为2554美元和4847美元[92] - 未来12个月，公司预计将因以前结算的衍生工具增加利息费用约410美元计入净收入[92] - 2020年第三季度和前九个月，公司普通股股东可获得的净利润分别为35900美元和112085美元，2019年同期分别为78141美元和141595美元；基本和摊薄每股收益分别为0.28美元和0.88美元，2019年同期分别为0.62美元和1.12美元[93] - 2020年第三季度和前九个月，公司与服务奖励和绩效奖励摊销相关的薪酬费用分别为3078美元和9827美元，2019年同期分别为2130美元和5945美元[97] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，运营合伙企业从公司的直接全资子公司获得的应收款余额分别为9471美元和10031美元[105] 租赁业务线数据关键指标变化 - 2020年第三季度，公司租赁收入为109657000美元，较2019年同期的105369000美元增长约4.07%[22] - 2020年前三季度，公司租赁收入为326681000美元，较2019年同期的312524000美元增长约4.53%[22] 总营收数据关键指标变化 - 2020年第三季度，公司总营收为116194000美元，较2019年同期的106590000美元增长约9.01%[22] - 2020年前三季度，公司总营收为335739000美元，较2019年同期的315226000美元增长约6.51%[22] 净收入数据关键指标变化 - 2020年第三季度，公司净收入为36707000美元，较2019年同期的80002000美元下降约54.12%[22] - 2020年前三季度，公司净收入为114662000美元，较2019年同期的145055000美元下降约21.09%[22] 每股收益数据关键指标变化 - 2020年第三季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.28美元，较2019年同期的0.62美元下降约54.84%[22] - 2020年前三季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.88美元，较2019年同期的1.12美元下降约21.43%[22] - 截至2020年9月30日的三个月，基本每股收益为0.28美元，2019年同期为0.62美元[39] 工业地产相关业务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司拥有439处工业地产，分布在20个州，总可租赁面积约为6300万平方英尺[57] - 2020年前九个月，公司收购7处工业地产，总面积约90万平方英尺，以及6块土地，总购买价格为18136.5万美元[64] - 截至2020年9月30日，公司有2处工业地产待售，总面积约20万平方英尺[65] - 2020年前九个月，公司出售14处工业地产，总面积约120万平方英尺，总收益为11092.6万美元，房地产销售收益为2959.4万美元[66] - 截至2020年9月30日，公司有6个工业物业正在建设中，总面积约110万平方英尺，估计总投资约104900美元，其中约48000美元有待出资[107] - 2020年10月1日至10月23日，公司出售两个工业物业，总收益5610美元；合资企业I出售两块土地，总收益22429美元[108] 债务相关数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，应付抵押贷款净额为15527万美元，2019年12月31日为17368.5万美元，利率为4.03% - 4.85%[68] - 截至2020年9月30日，高级无担保票据净额为99213.7万美元，2019年12月31日为69401.5万美元，不同票据利率在2.74% - 7.75%之间[68] - 截至2020年9月30日，无担保定期贷款净额为45808.7万美元，2019年12月31日为45786.5万美元，利率为2.89% - 3.79%[68] - 2020年前九个月，公司偿还抵押贷款1511.5万美元，截至2020年9月30日，应付抵押贷款由净账面价值为23793.9万美元的工业地产抵押[70] - 2020年前九个月，运营合伙企业发行1亿美元2.74%的2030 II私募票据和2亿美元2.84%的2032私募票据[73] - 截至2020年9月30日，公司未来五年及以后的债务本金还款总额为1614277美元，其中2020年剩余时间为1159美元，2021年为267294美元，2022年为336954美元，2023年为321美元，2024年为335美元，以后为1008214美元[75] - 2020年9月30日和2019年12月31日，公司债务的公允价值分别为1712434美元和1554681美元，账面价值分别为1614211美元和1490860美元[77] 合资企业相关数据关键指标变化 - 公司通过全资子公司在两个合资企业中分别拥有49%和43%的权益，用于开发、租赁、运营和潜在出售亚利桑那州凤凰城都会区的土地，第二家合资企业土地购买价格为70530美元[82][83] - 截至2020年9月30日，合资企业I有一个0.6百万平方英尺的建筑正在开发，建设贷款额度为28000美元，未偿还余额为4826美元，公司为此提供最高500美元的担保[85] - 2020年第三季度和前九个月，公司从合资企业获得的资产管理和开发服务费用分别为166美元和353美元，截至9月30日，应收账款总额为262美元[86] 股票发行相关数据关键指标变化 - 2020年2月14日，公司与销售代理达成协议，可在“市价”发行中出售最多14000000股普通股，总收益最高500000美元，2020年第三季度发行1842281股，收益78718美元[90] 员工激励相关数据关键指标变化 - 2020年前九个月，公司授予员工59263个绩效单位和322477个基于绩效标准的RLP单位，授予日公允价值约为7883美元[94] - 2020年前九个月，公司授予员工和外部董事80387股受限股票单位和119596个基于服务标准的RLP单位，授予日总公允价值约为8641美元[95] 利率互换协议相关数据关键指标变化 - 公司有4个利率互换协议，总名义价值200000美元，固定一个月LIBOR利率为2.29%，2021年1月29日到期；6个利率互换协议，总名义价值260000美元，固定一个月LIBOR利率为1.79%，2022年9月12日到期；3个利率互换协议，总名义价值200000美元，固定一个月LIBOR利率为0.99%，2021年2月1日生效，2026年2月2日到期[100] - 2020年前九个月，公司签订一个利率互换协议，名义价值150000美元，固定一个月LIBOR利率为0.42%，2020年4月1日开始，2021年4月1日到期[101] - 截至2020年9月30日，2014年互换协议、2015年互换协议、2020年互换协议和2021年互换协议的公允价值分别为 - 1416美元、 - 8420美元、 - 201美元和 - 7035美元[103] 其他房地产合伙企业相关数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，其他房地产合伙企业的总资产分别为287692美元和310829美元，总负债和合伙人资本分别为287692美元和310829美元[81]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄每股收益为0.28美元，去年同期为0.62美元；NAREIT运营资金为每股0.49美元，2019年第三季度为每股0.44美元；剔除约每股0.04美元的保险索赔最终和解收入后，2020年第三季度运营资金为0.45美元 [17] - 第三季度运营资金包含约40万美元与租户应收账款相关的现金坏账费用 [17] - 截至昨日，4 - 9月每月已收取99%的月度租金账单，本月截至目前已收取99%的10月账单；租金递延未偿还余额仅为25万美元，预计年底前全部还清 [18] - occupancy率为96.3%，较上一季度和去年同期均下降140个基点 [18] - 第三季度租赁面积约200万平方英尺，其中80万为新租约，120万为续约租约；按面积计算的租户保留率为68.4% [19] - 同店净营业收入（NOI）现金基础增长率为1.3%，现金租金率总体上涨20.3%，续约上涨14.9%，新租上涨29.7%；直线法计算下，总体租金率上涨33.9%，续约上涨28.1%，新租上涨43.8% [19][20] - 9月17日完成3亿美元10年期和12年期票据的私募发行，加权平均利率为2.81%；9月30日，净债务加优先股与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5倍；无担保票据、定期贷款和有担保融资的加权平均期限为6.6年，加权平均利率为3.7% [21] - 2020年NAREIT运营资金指引范围为每股1.82 - 1.86美元，中点为1.84美元，较第二季度指引中点高0.04美元；剔除保险索赔收入后，运营资金指引范围为每股1.78 - 1.82美元，中点不变 [22] - 预计第四季度末在役 occupancy率为94.5% - 95.5%，全年季度末 occupancy率范围为96.4% - 96.7%，中点96.5%不变；第四季度现金坏账费用假设仍为90万美元 [22] - 第四季度同店NOI现金基础增长率在 - 0.75%至0.75%之间，中点为持平；全年2020年季度平均现金同店NOI增长指引为3.8% - 4.2%，中点提高25个基点 [23] - 一般及行政费用（G&A）指引保持在3100 - 3200万美元不变；预计2020年将资本化约每股0.05美元与开发项目相关的利息 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二和第三季度已收取99%的月度租金账单，所有9份剩余租金递延协议均按时支付 [7] - 第三季度现金租金率增长20.3%，预计2020年全年新租和续约租金现金增长率约为14%，处于2019年第四季度财报电话会议设定的原范围上限；截至目前，已签署约32%的2021年续租租约，现金租金率增长12% [8] 开发业务 - 第三季度末开发管道总投资2.45亿美元，在建或租赁中的面积为260万平方英尺，目前已出租39%；预计现金收益率为6.6%，与类似租赁资产的现行市场资本化率相比，这批开发项目的估计平均利润率约为47% [11][12] - 计划在第四季度启动First Park Miami开发项目第一阶段，建设3栋总面积60万平方英尺的建筑，总投资约9000万美元，目标现金收益率为5%以上；还计划启动Pompano Beach的10.1万平方英尺First 95配送中心建设，总投资约2170万美元，目标现金收益率为6% [10] 合资业务 - 成功将PV 303的64.4万平方英尺投机性建筑租给单一租户，预计明年年初完工，公司投资部分为2000万美元，现金收益率为7.1% [13] - 第四季度出售PV 303的2块土地，总面积93英亩，公司分得销售价格1100万美元；目前该合资企业剩余139英亩可开发土地，已返还最初投资资本的137% [13] - 第三季度与Diamond Realty成立新合资企业，以7050万美元全现金交易购买569英亩土地，公司持股43% [13][14] 处置业务 - 第三季度出售2处房产，收入1520万美元，完成去年租户行使购买选择权的5500万美元凤凰城资产出售；本季度迄今已出售2栋总面积19.4万平方英尺的建筑，收入560万美元；剔除购买选择权相关出售，年初至今已出售75.9万平方英尺，总收入6180万美元，目标销售范围为1.25 - 1.75亿美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - CBRE第三季度初步报告显示，净吸纳量为5600万平方英尺，完工量为6800万平方英尺 [6] - 南加州地区成功替换租户，实现租金大幅增长；南佛罗里达州Sawgrass Commerce Center 10.3万平方英尺建筑已100%预租；达拉斯First Fossil Creek Commerce Center 19.9万平方英尺建筑11月1日起租，Park 121一栋12.5万平方英尺建筑已出租80% [7][9] - 表现较好的市场包括南加州（洛杉矶至内陆帝国东西部）、凤凰城、达拉斯、南佛罗里达州和宾夕法尼亚州东部；休斯顿市场在第二季度放缓，仍有供应需要消化；中西部市场供需基本平衡 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 重启投机性开发项目，聚焦高壁垒沿海市场，如南佛罗里达州的First Park Miami和First 95项目 [10][30] - 利用ATM计划发行约184万股，平均价格43.16美元，净收益7870万美元，支持开发项目 [11] - 继续通过合资企业开展业务，降低风险并实现大规模投资，如与Diamond Realty的新合资项目 [13][14] - 工业投资市场持续反弹，行业竞争激烈，公司利用平台在目标市场寻找机会 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度和第四季度至今，工业市场租赁活动增加，电子商务引领增长，其他行业也有新租约签署 [6] - 尽管疫情带来不确定性，但随着业务活动回升，重启投机性开发项目风险可控，看好目标市场增长机会 [30] - 预计电子商务增长轨迹将保持，新增大量用户将继续为业务带来强劲顺风，即使疫情缓解可能出现短暂放缓 [75] 其他重要信息 - 公司将于11月12日举办虚拟投资者日活动，届时将详细介绍工业行业状况、公司平台实力、当前投资组合及增长愿景 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前观察名单租户情况、租户依赖PPP项目比例及第二轮刺激计划延迟对租户信用的影响 - 不清楚租户使用PPP资金情况，使用比例不大；观察名单有2个租户，季度租金约45万美元，其中一个还欠40万美元；若租户违约，总坏账费用约85万美元，与90万美元指引接近；若能提前处理，有望提高租金；租金支付情况良好，即使无新刺激计划，租户收款情况也较好 [27][28] 问题2: 重启投机性开发项目的风险偏好、投资委员会决策及承销标准是否变化 - 疫情初期暂停开发合理，目前业务活动回升，信息增多，聚焦高壁垒沿海市场开展新投机性开发风险可控；First Park Miami项目初始承销未变，若经济恶化会重新决策 [30][32] 问题3: Chino的13.7万平方英尺租户为何被列入观察名单，以及观察名单另一租户是否接受搬迁解决方案 - Chino租户因付款问题未达成协议被列入观察名单，且加州有驱逐禁令，该租户可能想利用此规定；另一租户解决方案正在商讨中，两处物业租金低于市场，公司希望达成双赢 [34][36] 问题4: 已签署2021年三分之一续租租约，现金租金利差12%，剩余三分之二情况如何 - 目前正在进行预算流程，2月财报发布时会提供更多展望，对已签署的12%增长感到满意 [38] 问题5: 开发管道中Redwood和Independence等资产剩余空置情况及潜在租户活动 - Independence项目有活动但暂无评论；休斯顿项目前期缓慢，现活动开始增加；内陆帝国西部项目活动多，正在回应大量提案和咨询；达拉斯项目大建筑已出租77%，2个小建筑出租约20%多 [40][41] 问题6: 开发管道集中在南佛罗里达州是时机巧合、有意为之还是当地市场强劲 - Sawgrass已100%预租，First 95所在子市场空置率低、交通便利，First Park Miami位于核心地段，市场紧俏，公司对这两个项目前景乐观，已收到咨询 [43] 问题7: 新租约租金上涨，签约成本与以往相比有无变化 - 新交易成本通常是续约交易的4 - 5倍，目前未看到签约成本有显著变化 [44] 问题8: 近期大型租约的免租期及对现金NOI流的影响 - 市场上免租期通常为每年租期的四分之一到半个月不等 [46] 问题9: 零售转工业的影子供应情况及对公司投资组合的影响 - 零售转工业不会成为整体供应的重要组成部分，经济因素、租金差异、审批流程等是主要障碍，公司租户中零售商较少，不认为这会是主要竞争因素 [47][48] 问题10: 同店NOI增长放缓的原因，包括现金、免租期和坏账对同店的影响 - 免租期影响最大，2020年下半年提供了更多免租期； occupancy下降，Pier 1空置是重要因素；坏账费用约占50个基点 [51][52] 问题11: 50个基点的坏账费用是比去年高还是绝对值 - 50个基点是下半年相比上半年的拖累，主要是第四季度坏账费用指引假设增加 [54] 问题12: 哪些市场表现好，哪些市场表现不佳 - 表现好的市场包括南加州、凤凰城、达拉斯、南佛罗里达州和宾夕法尼亚州东部；休斯顿市场仍有供应需消化；中西部市场供需基本平衡 [57] 问题13: 处置目标与往年相当，是否有很多物业在合同中或可出售 - 有很多资产处于不同处置阶段，对处置目标范围有信心，去年年底有大量交易完成 [58] 问题14: 本季度特许权使用费增加是否与南加州活动有关，第三季度是否有直线租金冲销 - 南加州交易导致特许权使用费实际金额增加；第三季度无直线租金冲销 [60][61] 问题15: Pier 1资产回填需要多少资金，是否需要分割，能否快速出租 - 正在进行常规的准备工作，如更换节能照明、装卸码头包装和清理等；市场需求良好，已安排了几次参观，预计12个月内出租，会及时更新进展 [64] 问题16: 投资销售市场活动水平、出价价差，是否对目标区域交易有信心 - 市场强劲，买家比去年多，很多投资者想进入工业地产领域，用户也因低利率积极购买，对销售市场有信心 [65] 问题17: 第三季度经常性资本支出和非租赁资本支出每平方英尺增加的原因及是否会持续 - 主要原因是提前进行Pier 1建筑的屋顶更换工作，以及南加州额外租赁产生的费用；2020年情况不适合作为未来的参考 [67][69] 问题18: 第三季度处置物业（剔除凤凰城出售）资本化率略高于9%，年初至今略低于9%，未来处置物业资本化率是否类似 - 第三季度出售的明尼阿波利斯物业是个例外，该物业租金高峰后可能下降且有大量资本支出，AFFO低于9%的资本化率，不代表未来情况；将低收益资产资金投入新开发项目更合理 [71][72] 问题19: 疫情后业务是否会减速，是否有抵消因素使业务继续加速 - 电子商务增长因疫情加速，即使疫情缓解可能出现短暂放缓，但新增大量用户不会消失，仍将是业务的强劲顺风 [75] 问题20: 何时应关注市场供应过剩问题 - 当全国空置率达到8% - 9%时，市场权力可能从房东转向租户，但具体情况因市场而异，公司新资本主要聚焦沿海高壁垒市场 [77] 问题21: 鉴于需求情况，未来投机性开发水平是增加还是保持稳定 - 公司不指导开发启动情况，在无疫情的情况下，预计行业开发量将回到疫情前水平，公司也会如此 [80] 问题22: 观察名单上的新租户是否属于行业中受挑战的行业 - 其中一个租户属于受挑战行业，另一个租户业务看起来良好，更像是不良行为者 [81] 问题23: 与Diamond的新合资项目若不在凤凰城，是否会表内操作，未来与Diamond的交易应如何看待 - 公司喜欢与Diamond合作，希望有更多交易；是否表内操作取决于市场，在一些沿海市场合作概率较低，因为公司对这些市场增长有自身规划 [83][84] 问题24: 休斯顿市场是供应问题还是需求问题 - 休斯顿市场是供需两方面问题，第二季度需求放缓，现在需求开始增加，但与其他市场相比，供应问题更突出 [85] 问题25: 开发租赁历史上目标是完工后1年出租，近年来缩短至几个月甚至施工前，现在是否又延长，是疫情还是供需问题 - 公司历史上通常在完工后0 - 6个月出租，一直按12个月进行承销；2020年因疫情出现异常情况，不代表租赁速度有重大变化 [87] 问题26: 为何预计第四季度 occupancy率进一步下降 - 有3个空间导致下降，2个是第四季度投入使用的开发项目（达拉斯和休斯顿），因疫情损失4个月市场推广时间，将推迟到2021年；南加州与电子商务提供商的新租约1月开始，占45个基点；好消息是新租约已签署，租户1月入住，2个开发项目位置好、产品优质，只是因疫情需要时间出租 [90]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为3651884000美元，较2019年12月31日的3518828000美元增长3.78%[20] - 截至2020年6月30日，公司总负债为1855211000美元，较2019年12月31日的1720565000美元增长7.82%[20] - 2020年上半年，公司净收入为77955000美元，较2019年同期的65053000美元增长19.83%[23] - 2020年第二季度，公司净收入为36426000美元，较2019年同期的40713000美元下降10.53%[23] - 2020年上半年，公司综合收入为62185000美元，较2019年同期的54260000美元增长14.61%[26] - 2020年第二季度，公司综合收入为35144000美元，较2019年同期的36250000美元下降3.05%[26] - 2020年上半年净收入为77955000美元，2019年同期为65053000美元[31] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为117457000美元，2019年同期为120118000美元[31] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为245772000美元，2019年同期为157562000美元[31] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为76440000美元，2019年同期为20516000美元[31] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少51875000美元，2019年同期为16928000美元[31] - 2020年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为100843000美元，2019年同期为33445000美元[31] - 2020年上半年利息费用资本化金额为3458000美元，2019年同期为2320000美元[33] - 2020年上半年支付的经营租赁负债现金为1402000美元，2019年同期为613000美元[33] - 2020年因取得使用权资产产生的经营租赁负债为1208000美元，2019年为12400000美元[33] - 截至2020年6月30日，公司总资产为36.61491亿美元，较2019年12月31日的35.28849亿美元增长3.76%[36] - 2020年上半年，公司净收入为7795.5万美元，较2019年同期的6505.3万美元增长19.83%[38] - 2020年第二季度，公司净收入为3642.6万美元，较2019年同期的4071.3万美元下降10.53%[38] - 2020年上半年，公司综合收入为6218.5万美元，较2019年同期的5426万美元增长14.61%[41] - 2020年第二季度，公司综合收入为3514.4万美元，较2019年同期的3625万美元下降3.05%[41] - 2020年上半年净收入为77,955千美元，2019年同期为65,053千美元[48] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为117,871千美元，2019年同期为120,177千美元[48] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为245,772千美元，2019年同期为157,562千美元[48] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为76,026千美元，2019年同期为20,457千美元[48] - 2020年上半年公司宣布第一和第二季度现金股息为每股或每单位0.25美元，较2019年季度利率增长8.7%[124] - 2020年上半年和2019年上半年，公司净收入分别为7800万美元和6510万美元[125] - 2020年上半年和2019年上半年，公司同店物业平均每日入住率分别为97.3%和97.5%[125] - 2020年上半年折旧和其他摊销总额为6316.3万美元，较2019年的5982.9万美元增加333.4万美元，增幅5.6%[129] - 2020年上半年公司实现房地产销售收益2310万美元，涉及12处工业地产，总面积约40万平方英尺；2019年同期为90万美元，涉及2处工业地产，总面积约10万平方英尺[130] - 2020年上半年加权平均利率为3.64%，低于2019年同期的4.12%；加权平均债务余额为15.788亿美元，高于2019年同期的13.425亿美元[131] - 2020年上半年所得税费用较2019年同期减少300万美元，降幅95.4%[133] - 2020年第二季度净收入为3640万美元，2019年同期为4070万美元；同店物业平均每日入住率分别为97.2%和97.5%[135] - 2020年第二季度总营收为1.09202亿美元，较2019年的1.04095亿美元增加510.7万美元，增幅4.9%[136] - 2020年第二季度总物业费用为2805.1万美元，较2019年的2737.9万美元增加67.2万美元，增幅2.5%[137] - 2020年第二季度折旧和其他摊销总额为3223.2万美元，较2019年的2977.4万美元增加245.8万美元，增幅8.3%[139] - 2020年第二季度公司实现房地产销售收益910万美元，涉及3处工业地产，总面积约20万平方英尺；2019年同期为110万美元，涉及1处工业地产，总面积约1万平方英尺[140] - 2020年第二季度加权平均利率为3.48%，低于2019年同期的4.02%；加权平均债务余额为16.372亿美元，高于2019年同期的13.677亿美元[141] - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物约为9500万美元，受限现金约为590万美元，无担保信贷安排下有4.041亿美元可用于额外借款[151] - 2020年上半年，公司经营活动提供的净现金为1.17457亿美元，投资活动使用的净现金为2.45772亿美元，融资活动提供的净现金为7644万美元[158] - 与2019年同期相比，2020年上半年公司经营活动提供的现金减少270万美元，投资活动使用的现金增加8820万美元，融资活动提供的现金增加5590万美元[158][159] - 截至2020年6月30日，公司总债务（不包括未摊销债务发行成本）中，14.654亿美元（89.6%）为固定利率债务，1.7亿美元（10.4%）为可变利率债务[163] - 若与公司可变利率债务相关的LIBOR利率提高10%，2020年上半年利息费用将增加约8万美元；若加权平均固定利率债务的加权平均利率因再融资提高10%，2020年上半年利息费用将增加约270万美元[166] - 截至2020年6月30日，公司债务的估计公允价值约为17.235亿美元[167] - 2020年Q2归属于公司普通股股东和参与性证券的净收入为3566.9万美元，2019年同期为3980万美元；2020年上半年为7630.3万美元，2019年同期为6360.3万美元[175] - 2020年Q2运营资金为5814.1万美元，2019年同期为5509.2万美元；2020年上半年为1.15155亿美元，2019年同期为1.07561亿美元[175] - 2020年Q2同店净营业收入（SS NOI）为7242.2万美元，2019年同期为6809.9万美元，同比增长6.3%；2020年上半年为1.44282亿美元，2019年同期为1.3445亿美元，同比增长7.3%[178] 租赁业务线数据关键指标变化 - 2020年第二季度，公司租赁收入为108649000美元，较2019年同期的103517000美元增长4.96%[23] - 2020年上半年，公司租赁收入为217024000美元，较2019年同期的207155000美元增长4.76%[23] - 2020年第二季度，公司租赁收入为1.08649亿美元，较2019年同期的1.03517亿美元增长4.96%[38] 总营收数据关键指标变化 - 2020年第二季度，公司总营收为109202000美元，较2019年同期的104095000美元增长4.91%[23] - 2020年上半年，公司总营收为219545000美元，较2019年同期的208636000美元增长5.23%[23] - 2020年上半年，公司总营收为2.19545亿美元，较2019年同期的2.08636亿美元增长5.23%[38] 股东权益与单位数据 - 2020年6月30日股东权益总额为1796673000美元，2019年同期为1674403000美元[28] - 截至2020年6月30日，公司普通合伙人单位为12720.7724万个，有限合伙人单位为271.6516万个[36] - 2020年上半年，公司单位分红为每单位0.25美元[44] - 2019年上半年，公司单位分红为每单位0.23美元[44] 工业地产业务数据 - 截至2020年6月30日，公司拥有438处工业地产，总面积约6300万平方英尺[57] - 2020年上半年，公司收购6处工业地产和3块土地，总面积约90万平方英尺，总购买价格为161,165千美元[62] - 2020年上半年，公司出售12处工业地产，总面积约40万平方英尺，销售总收入为41,051千美元，房地产销售收益为23,069千美元[63] - 截至2020年6月30日，公司拥有438处工业地产，分布在20个州，总面积约6300万平方英尺[113] - 2020年上半年，公司收购6处工业地产，总价1.068亿美元；收购约82.1英亩土地，总价5440万美元；出售12处工业地产，总收益4110万美元[124] - 2020年7月1日至7月24日，公司以6,100美元的价格收购一处工业地产，不包括交易成本[98] - 2020年7月1日至24日，公司以610万美元收购一处工业地产[179] - 2020年6月30日，公司有6处工业地产正在建设中，总面积约100万平方英尺，预计总投资约94,700美元，其中约53,600美元有待投入[97] 公司股权与权益数据 - 截至2020年6月30日，公司在运营合伙企业中的非控股权益约为2.1%[54] - 公司拥有合资企业49%的股权[55] - 公司通过全资子公司拥有一家合资企业49%的权益，土地购买价格为49,000美元，项目预计总投资42,800美元[72][74] - 截至2020年6月30日，公司在运营合伙企业的所有权权益约为97.9%，非控股权益约为2.1%[110] 公司债务相关数据 - 截至2020年6月30日，应付抵押借款净额为156,343美元，2019年12月31日为173,685美元，利率为4.03% - 4.85%[64] - 截至2020年6月30日，高级无担保票据净额为694,274美元，2019年12月31日为694,015美元，不同票据利率在3.86% - 7.75%之间[64] - 截至2020年6月30日，无担保定期贷款净额为458,393美元，2019年12月31日为457,865美元，利率分别为3.39%和2.89%[64] - 截至2020年6月30日，无担保信贷安排余额为320,000美元，2019年12月31日为158,000美元，利率为1.39%[64] - 2020年上半年公司偿还了15,115美元的抵押借款，截至2020年6月30日，应付抵押借款由净账面价值为239,908美元的工业物业作抵押[66] - 未来五年及以后公司债务的到期本金和计划还款总额为1,635,425美元，其中2020年剩余时间为2,307美元，2021年为587,294美元等[67] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司债务的公允价值分别为1,723,496美元和1,554,681美元[68] - 其他房地产合伙企业的总资产在2020年6月30日为287,592美元，2019年12月31日为310,829美元[71] - 公司有2亿美元定期贷款于2021年1月到期，约6300万美元抵押贷款于2021年10月到期，7月已偿还到期定期贷款[121] - 公司有一笔2亿美元定期贷款于2021年1月到期，2020年7月1

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度摊薄后每股收益为0.28美元，去年同期为0.31美元；NAREIT运营资金为每股0.46美元，2019年第二季度为每股0.43美元 [21] - 截至6月30日，净债务加优先股与EBITDA之比为5.2倍 [26] - 公司将NAREIT运营资金和一次性项目前运营资金的指引范围调整为每股1.76 - 1.84美元，中点为1.80美元，较第一季度指引中点增加0.02美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至7月22日，已签订2020年到期租约的83%，现金租金率提高8.6%，预计全年新租约和续租的现金租金率变化约为10% [14] - 第二季度开始约290万平方英尺的租约，其中60万为新租约，160万为续租，70万为开发和收购项目的租约 [22] - 租户面积保留率为88.7% [23] 投资业务 - 第二季度在高壁垒市场进行了几笔收购，包括北加州弗里蒙特的一处3.9万平方英尺物业及相邻4.6万平方英尺建筑，总价1780万美元，加权平均初始收益率约4.6%；在内陆帝国增加了一处9.7英亩的土地投资，花费350万美元，未来几年原地收益率为3% [15] - 第三季度已完成西雅图一处6.6英亩地块的收购，花费610万美元，可建造12.9万平方英尺建筑；还在内陆帝国的First Nandina II地块启动了一个22.1万平方英尺的定制开发项目，总投资2240万美元，初始现金收益率约6.2% [16] 处置业务 - 第二季度出售了三座总面积21.1万平方英尺的建筑，售价1460万美元；年初至今已出售43.7万平方英尺，总价4110万美元；预计第三季度完成凤凰城一处5500万美元的出售 [18] 资本市场业务 - 7月7日达成私募协议，发行总额3亿美元的10年期和12年期票据，加权平均利率2.81% [19] - 7月15日完成一笔原定于2021年1月到期的定期贷款展期 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - CBRE第二季度初步快报显示，净吸纳量为1900万平方英尺，竣工量为5600万平方英尺；预计到2022年，年度工业净吸纳量将超过3.33亿平方英尺 [12] - 公司投资组合期末入住率升至97.7% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于为各类重要和新兴企业提供物流服务，利用电子商务的长期驱动因素，为股东推动现金流增长 [31] - 持续进行投资组合管理，根据资产情况决定是否出售，以实现资产价值最大化 [45] - 评估新的开发项目，希望看到与租户的良好沟通转化为实际租约，以及疫情和相关政策对经济的影响，以确定是否开始新的开发 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 政府刺激措施帮助了许多客户，企业领导者对前景更乐观，工业业务表现良好，随着电子商务的加速采用和安全库存的增加，物流空间需求有望增长 [11] - 投资市场在经历一段平静期后开始复苏，价格已恢复到疫情前水平，部分情况更高 [14] - 租赁市场总体强劲，仍是房东市场，有望实现租金增长 [34] 其他重要信息 - 公司感谢并告别退休的董事会成员Bruce Duncan，欢迎Matt Dominski担任新主席 [6][7] - 截至昨日，已收取第二季度月度租金账单的98%，7月账单已收取97%，若包括政府相关租户，7月收取率也为98% [8] - 第二季度未收租金中约65%位于有房东驱逐权暂停令的司法管辖区 [9] - 包括已交出的保证金和第二季度确认的坏账准备金，第二季度与月度租金账单相关的应收账款仅为55万美元 [10] - 疫情期间，已与14家租户达成租金延期协议，总计75万美元，约占年化账单的18个基点，平均延期期限为1.3个月 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户和租户租金经纪人对租金水平的看法 - 过去45天情况与之前几个月不同，预计会有租金增长，具体取决于市场；在租金优惠方面，与疫情前没有差异，个别供应过剩的大盒子市场可能有额外优惠，总体市场强劲，仍是房东市场，对租金增长机会乐观 [34] 问题2: 开发项目的进展和管道情况 - 去年底完成的达拉斯和休斯顿项目，休斯顿项目因疫情展示有限，目前出租率15%；达拉斯项目中，路易维尔市场出租率18%，市场更开放，期待更多交易；First Redwood和IE项目上月底完成，已收到询价和提案；First Independence Logistics等项目尚未完成；费城项目几周前完成，受疫情影响有延迟，该子市场供应有限，过去30天活动增加；宾夕法尼亚中部项目75%已出租，过去30天询价、流量和提案增加 [36][37][38] 问题3: 改善客户对话的具体含义 - 公司帮助租户获取PPP资金，确保他们了解可用资源、申请流程，并建立银行关系；还处理了部分资产的天气问题，这些举措有助于租户保留和建立良好关系，最终为股东创造价值 [40][41] 问题4: 改善的前景如何转化为资本分配意愿，以及何时重启开发 - 公司正在评估各种机会，目前专注于定制开发业务；决定新开发项目的时机和地点时，关注与租户的沟通转化为实际租约，以及疫情、活动、政策和协议对经济的影响，若看到可持续性，将有信心开始新开发 [42] 问题5: 到2022年初到期租约中是否有大型租户可能迁出 - 到2021年，最大的租户到期租约面积约47.7万平方英尺，位于亚特兰大，租约将于明年5月到期，目前与该租户的沟通进展不多；2021年租约到期情况在租户行业和地区方面非常分散 [43] 问题6: 非核心资产市场需求、下半年出售计划、定价预期以及1031交换政策的影响 - 投资市场买家已回归，各类产品和市场的销售活动恢复到疫情前水平；公司战略不变，将继续进行投资组合管理，根据资产情况决定是否出售，不急于出售，以实现价值最大化 [44][45] 问题7: 开发管道与出售资产以资助建设成本之间的关系 - 开发和出售决策相互独立，出售决策通常基于特定资产的租赁机会，以实现资产价值最大化，与是否开始新开发无关 [46] 问题8: 未收租金的主题和租户情绪 - 未收租金的租户主要是收入依赖人员聚集的业务，如帐篷租赁公司、健身俱乐部、体育用品店、餐厅供应商、娱乐场所等；2%的未收租金中，部分将成为坏账，部分将收回，部分可能延期，还有可能协商租户迁出，对于表现良好的租户，公司会积极提高租金 [48][49][50] 问题9: 对处置目标的看法以及资产出售价格是否变化 - 公司大部分销售通常在下半年，第二季度暂停未影响计划，目前市场活动和买家回归，对话稳固，对下半年销售持乐观态度，预计在指引范围内 [53] 问题10: 7月现金租赁利差略有下降的原因 - 无需过度解读，预计全年现金租赁利差约为10%，有时与新租约和续租的组合有关，仍能看到健康的租金增长 [55] 问题11: 2020年租约期限变化的原因 - 总体租约期限约为7.5年，高于以往水平；续租期限上升是因为有一个大型租户签订了10年期租约；公司过去几年一直在推动延长租约期限并保持强劲的租金增长 [56][58] 问题12: 关于租金延期和租赁活动的问题 - 公司共延期约75万美元租金，所有延期协议的租户将在2020年底前偿还；只要延期在12个月内偿还，同店计算中无时间差异；预计到第三季度末，2020年到期租约的签约率将接近100%，第三季度电话会议将提供2021年租约签约情况；今年前七个月的租赁活动与过去几年相似，续租在4、5月放缓，6、7月回升，目前已回到正轨，开发项目也未落后 [61][62][64] 问题13: 债务方面是否有潜在升级，利差是否应进一步缩小 - 评级机构希望公司规模更大才能升级，目前公司指标应达到BBB+；在债务成本方面，即使没有升级，仍可通过寻找不同债务来源来缩小利差；公司不在公共债券市场，通常需要发行3亿美元以上且平均期限为7年、债务规模超过20亿美元才能成为常规发行人，公司预计不久后将达到该规模 [67][68] 问题14: 休斯顿市场的情况 - 公司在休斯顿的投资组合表现良好，入住率约98%，租金收取率达99.7%；从开发角度看，Grand Parkway Katy项目展示有限；市场整体建设量超过吸纳量，北部子市场供应与吸纳失衡更严重，在吸收供应后租金有望企稳 [70] 问题15: 本季度同店现金NOI计算是否包括租金延期 - 计算中包括租金延期，对公司而言该数字 immaterial；行业内多数公司几年前已统一定义，若6月租金延期至下一季度偿还，同店计算中仍在6月确认收入 [71][73] 问题16: 租户行为在不同地理区域和建筑规模上的变化及未来预期 - 第二季度上半季度，活动主要集中在大型租户、大空间，涉及食品饮料、电子商务3PL和医疗行业；下半季度活动扩大到各行业和空间规模，多数空置空间租约面积在7.5万平方英尺以下；过去30 - 45天，提案请求、参观和询价明显增加，行业范围进一步扩大，包括家居改善、纸包装、建筑材料、家居建筑和通信等；供应链相关业务活跃，还出现了一些企业将海外业务迁回美国的迹象，主要集中在成本较低的市场 [77][78][79] 问题17: 对租户集中度的担忧，特别是对亚马逊的看法 - 公司关注投资组合中的租户集中度，不希望任何特定租户占比过高；亚马逊是一家优秀的公司，具有巨大的增长潜力，目前占公司年度基础租金的4%左右，公司对与亚马逊的业务仍有一定的接纳能力 [80] 问题18: 同店预测的假设 - 指引提高25个基点，一是因为预计从Pier 1获得更多租金，二是第二季度现金坏账费用降低；下半年同店NOI下降的主要原因包括：约4个百分点是免费租金的影响，上半年有免费租金消耗的好处，下半年新租约有免费租金；约1个百分点是入住率下降，主要是Pier 1迁出；还有就是坏账假设，上半年确认80万美元现金坏账费用，下半年预计为180万美元 [82][83] 问题19: 是否有兴趣开展投机性开发机会，哪些市场有供需动态支持 - 公司目前有可建造约1300万平方英尺的土地储备，大部分已获授权并可随时开发；正在评估投资组合内外的机会，一旦对当前商业环境的可持续性有信心，就准备开始新的投机性开发，希望看到与租户的沟通转化为实际租约，并确保不会回到3 - 4月的封锁状态 [85]