公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为3651884000美元，较2019年12月31日的3518828000美元增长3.78%[20] - 截至2020年6月30日，公司总负债为1855211000美元，较2019年12月31日的1720565000美元增长7.82%[20] - 2020年上半年，公司净收入为77955000美元，较2019年同期的65053000美元增长19.83%[23] - 2020年第二季度，公司净收入为36426000美元，较2019年同期的40713000美元下降10.53%[23] - 2020年上半年，公司综合收入为62185000美元，较2019年同期的54260000美元增长14.61%[26] - 2020年第二季度，公司综合收入为35144000美元，较2019年同期的36250000美元下降3.05%[26] - 2020年上半年净收入为77955000美元，2019年同期为65053000美元[31] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为117457000美元，2019年同期为120118000美元[31] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为245772000美元，2019年同期为157562000美元[31] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为76440000美元，2019年同期为20516000美元[31] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少51875000美元，2019年同期为16928000美元[31] - 2020年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为100843000美元，2019年同期为33445000美元[31] - 2020年上半年利息费用资本化金额为3458000美元，2019年同期为2320000美元[33] - 2020年上半年支付的经营租赁负债现金为1402000美元，2019年同期为613000美元[33] - 2020年因取得使用权资产产生的经营租赁负债为1208000美元，2019年为12400000美元[33] - 截至2020年6月30日，公司总资产为36.61491亿美元，较2019年12月31日的35.28849亿美元增长3.76%[36] - 2020年上半年，公司净收入为7795.5万美元，较2019年同期的6505.3万美元增长19.83%[38] - 2020年第二季度，公司净收入为3642.6万美元，较2019年同期的4071.3万美元下降10.53%[38] - 2020年上半年，公司综合收入为6218.5万美元，较2019年同期的5426万美元增长14.61%[41] - 2020年第二季度，公司综合收入为3514.4万美元，较2019年同期的3625万美元下降3.05%[41] - 2020年上半年净收入为77,955千美元，2019年同期为65,053千美元[48] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为117,871千美元，2019年同期为120,177千美元[48] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为245,772千美元，2019年同期为157,562千美元[48] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为76,026千美元，2019年同期为20,457千美元[48] - 2020年上半年公司宣布第一和第二季度现金股息为每股或每单位0.25美元，较2019年季度利率增长8.7%[124] - 2020年上半年和2019年上半年，公司净收入分别为7800万美元和6510万美元[125] - 2020年上半年和2019年上半年，公司同店物业平均每日入住率分别为97.3%和97.5%[125] - 2020年上半年折旧和其他摊销总额为6316.3万美元，较2019年的5982.9万美元增加333.4万美元，增幅5.6%[129] - 2020年上半年公司实现房地产销售收益2310万美元，涉及12处工业地产，总面积约40万平方英尺；2019年同期为90万美元，涉及2处工业地产，总面积约10万平方英尺[130] - 2020年上半年加权平均利率为3.64%，低于2019年同期的4.12%；加权平均债务余额为15.788亿美元，高于2019年同期的13.425亿美元[131] - 2020年上半年所得税费用较2019年同期减少300万美元，降幅95.4%[133] - 2020年第二季度净收入为3640万美元，2019年同期为4070万美元；同店物业平均每日入住率分别为97.2%和97.5%[135] - 2020年第二季度总营收为1.09202亿美元，较2019年的1.04095亿美元增加510.7万美元，增幅4.9%[136] - 2020年第二季度总物业费用为2805.1万美元，较2019年的2737.9万美元增加67.2万美元，增幅2.5%[137] - 2020年第二季度折旧和其他摊销总额为3223.2万美元，较2019年的2977.4万美元增加245.8万美元，增幅8.3%[139] - 2020年第二季度公司实现房地产销售收益910万美元，涉及3处工业地产，总面积约20万平方英尺；2019年同期为110万美元，涉及1处工业地产，总面积约1万平方英尺[140] - 2020年第二季度加权平均利率为3.48%，低于2019年同期的4.02%；加权平均债务余额为16.372亿美元，高于2019年同期的13.677亿美元[141] - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物约为9500万美元，受限现金约为590万美元，无担保信贷安排下有4.041亿美元可用于额外借款[151] - 2020年上半年，公司经营活动提供的净现金为1.17457亿美元，投资活动使用的净现金为2.45772亿美元，融资活动提供的净现金为7644万美元[158] - 与2019年同期相比，2020年上半年公司经营活动提供的现金减少270万美元，投资活动使用的现金增加8820万美元，融资活动提供的现金增加5590万美元[158][159] - 截至2020年6月30日，公司总债务（不包括未摊销债务发行成本）中，14.654亿美元（89.6%）为固定利率债务，1.7亿美元（10.4%）为可变利率债务[163] - 若与公司可变利率债务相关的LIBOR利率提高10%，2020年上半年利息费用将增加约8万美元；若加权平均固定利率债务的加权平均利率因再融资提高10%，2020年上半年利息费用将增加约270万美元[166] - 截至2020年6月30日，公司债务的估计公允价值约为17.235亿美元[167] - 2020年Q2归属于公司普通股股东和参与性证券的净收入为3566.9万美元，2019年同期为3980万美元；2020年上半年为7630.3万美元，2019年同期为6360.3万美元[175] - 2020年Q2运营资金为5814.1万美元，2019年同期为5509.2万美元；2020年上半年为1.15155亿美元，2019年同期为1.07561亿美元[175] - 2020年Q2同店净营业收入（SS NOI）为7242.2万美元，2019年同期为6809.9万美元，同比增长6.3%；2020年上半年为1.44282亿美元，2019年同期为1.3445亿美元，同比增长7.3%[178] 租赁业务线数据关键指标变化 - 2020年第二季度，公司租赁收入为108649000美元，较2019年同期的103517000美元增长4.96%[23] - 2020年上半年，公司租赁收入为217024000美元，较2019年同期的207155000美元增长4.76%[23] - 2020年第二季度，公司租赁收入为1.08649亿美元，较2019年同期的1.03517亿美元增长4.96%[38] 总营收数据关键指标变化 - 2020年第二季度，公司总营收为109202000美元，较2019年同期的104095000美元增长4.91%[23] - 2020年上半年，公司总营收为219545000美元，较2019年同期的208636000美元增长5.23%[23] - 2020年上半年，公司总营收为2.19545亿美元，较2019年同期的2.08636亿美元增长5.23%[38] 股东权益与单位数据 - 2020年6月30日股东权益总额为1796673000美元，2019年同期为1674403000美元[28] - 截至2020年6月30日，公司普通合伙人单位为12720.7724万个，有限合伙人单位为271.6516万个[36] - 2020年上半年，公司单位分红为每单位0.25美元[44] - 2019年上半年，公司单位分红为每单位0.23美元[44] 工业地产业务数据 - 截至2020年6月30日，公司拥有438处工业地产，总面积约6300万平方英尺[57] - 2020年上半年，公司收购6处工业地产和3块土地，总面积约90万平方英尺，总购买价格为161,165千美元[62] - 2020年上半年，公司出售12处工业地产，总面积约40万平方英尺，销售总收入为41,051千美元，房地产销售收益为23,069千美元[63] - 截至2020年6月30日，公司拥有438处工业地产，分布在20个州，总面积约6300万平方英尺[113] - 2020年上半年，公司收购6处工业地产，总价1.068亿美元；收购约82.1英亩土地，总价5440万美元；出售12处工业地产，总收益4110万美元[124] - 2020年7月1日至7月24日，公司以6,100美元的价格收购一处工业地产，不包括交易成本[98] - 2020年7月1日至24日，公司以610万美元收购一处工业地产[179] - 2020年6月30日，公司有6处工业地产正在建设中，总面积约100万平方英尺，预计总投资约94,700美元，其中约53,600美元有待投入[97] 公司股权与权益数据 - 截至2020年6月30日，公司在运营合伙企业中的非控股权益约为2.1%[54] - 公司拥有合资企业49%的股权[55] - 公司通过全资子公司拥有一家合资企业49%的权益，土地购买价格为49,000美元，项目预计总投资42,800美元[72][74] - 截至2020年6月30日，公司在运营合伙企业的所有权权益约为97.9%，非控股权益约为2.1%[110] 公司债务相关数据 - 截至2020年6月30日，应付抵押借款净额为156,343美元，2019年12月31日为173,685美元，利率为4.03% - 4.85%[64] - 截至2020年6月30日，高级无担保票据净额为694,274美元，2019年12月31日为694,015美元，不同票据利率在3.86% - 7.75%之间[64] - 截至2020年6月30日，无担保定期贷款净额为458,393美元，2019年12月31日为457,865美元，利率分别为3.39%和2.89%[64] - 截至2020年6月30日，无担保信贷安排余额为320,000美元，2019年12月31日为158,000美元，利率为1.39%[64] - 2020年上半年公司偿还了15,115美元的抵押借款，截至2020年6月30日，应付抵押借款由净账面价值为239,908美元的工业物业作抵押[66] - 未来五年及以后公司债务的到期本金和计划还款总额为1,635,425美元，其中2020年剩余时间为2,307美元，2021年为587,294美元等[67] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司债务的公允价值分别为1,723,496美元和1,554,681美元[68] - 其他房地产合伙企业的总资产在2020年6月30日为287,592美元，2019年12月31日为310,829美元[71] - 公司有2亿美元定期贷款于2021年1月到期，约6300万美元抵押贷款于2021年10月到期，7月已偿还到期定期贷款[121] - 公司有一笔2亿美元定期贷款于2021年1月到期，2020年7月1

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度摊薄后每股收益为0.28美元，去年同期为0.31美元；NAREIT运营资金为每股0.46美元，2019年第二季度为每股0.43美元 [21] - 截至6月30日，净债务加优先股与EBITDA之比为5.2倍 [26] - 公司将NAREIT运营资金和一次性项目前运营资金的指引范围调整为每股1.76 - 1.84美元，中点为1.80美元，较第一季度指引中点增加0.02美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至7月22日，已签订2020年到期租约的83%，现金租金率提高8.6%，预计全年新租约和续租的现金租金率变化约为10% [14] - 第二季度开始约290万平方英尺的租约，其中60万为新租约，160万为续租，70万为开发和收购项目的租约 [22] - 租户面积保留率为88.7% [23] 投资业务 - 第二季度在高壁垒市场进行了几笔收购，包括北加州弗里蒙特的一处3.9万平方英尺物业及相邻4.6万平方英尺建筑，总价1780万美元，加权平均初始收益率约4.6%；在内陆帝国增加了一处9.7英亩的土地投资，花费350万美元，未来几年原地收益率为3% [15] - 第三季度已完成西雅图一处6.6英亩地块的收购，花费610万美元，可建造12.9万平方英尺建筑；还在内陆帝国的First Nandina II地块启动了一个22.1万平方英尺的定制开发项目，总投资2240万美元，初始现金收益率约6.2% [16] 处置业务 - 第二季度出售了三座总面积21.1万平方英尺的建筑，售价1460万美元；年初至今已出售43.7万平方英尺，总价4110万美元；预计第三季度完成凤凰城一处5500万美元的出售 [18] 资本市场业务 - 7月7日达成私募协议，发行总额3亿美元的10年期和12年期票据，加权平均利率2.81% [19] - 7月15日完成一笔原定于2021年1月到期的定期贷款展期 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - CBRE第二季度初步快报显示，净吸纳量为1900万平方英尺，竣工量为5600万平方英尺；预计到2022年，年度工业净吸纳量将超过3.33亿平方英尺 [12] - 公司投资组合期末入住率升至97.7% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于为各类重要和新兴企业提供物流服务，利用电子商务的长期驱动因素，为股东推动现金流增长 [31] - 持续进行投资组合管理，根据资产情况决定是否出售，以实现资产价值最大化 [45] - 评估新的开发项目，希望看到与租户的良好沟通转化为实际租约，以及疫情和相关政策对经济的影响，以确定是否开始新的开发 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 政府刺激措施帮助了许多客户，企业领导者对前景更乐观，工业业务表现良好，随着电子商务的加速采用和安全库存的增加，物流空间需求有望增长 [11] - 投资市场在经历一段平静期后开始复苏，价格已恢复到疫情前水平，部分情况更高 [14] - 租赁市场总体强劲，仍是房东市场，有望实现租金增长 [34] 其他重要信息 - 公司感谢并告别退休的董事会成员Bruce Duncan，欢迎Matt Dominski担任新主席 [6][7] - 截至昨日，已收取第二季度月度租金账单的98%，7月账单已收取97%，若包括政府相关租户，7月收取率也为98% [8] - 第二季度未收租金中约65%位于有房东驱逐权暂停令的司法管辖区 [9] - 包括已交出的保证金和第二季度确认的坏账准备金，第二季度与月度租金账单相关的应收账款仅为55万美元 [10] - 疫情期间，已与14家租户达成租金延期协议，总计75万美元，约占年化账单的18个基点，平均延期期限为1.3个月 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户和租户租金经纪人对租金水平的看法 - 过去45天情况与之前几个月不同，预计会有租金增长，具体取决于市场；在租金优惠方面，与疫情前没有差异，个别供应过剩的大盒子市场可能有额外优惠，总体市场强劲，仍是房东市场，对租金增长机会乐观 [34] 问题2: 开发项目的进展和管道情况 - 去年底完成的达拉斯和休斯顿项目，休斯顿项目因疫情展示有限，目前出租率15%；达拉斯项目中，路易维尔市场出租率18%，市场更开放，期待更多交易；First Redwood和IE项目上月底完成，已收到询价和提案；First Independence Logistics等项目尚未完成；费城项目几周前完成，受疫情影响有延迟，该子市场供应有限，过去30天活动增加；宾夕法尼亚中部项目75%已出租，过去30天询价、流量和提案增加 [36][37][38] 问题3: 改善客户对话的具体含义 - 公司帮助租户获取PPP资金，确保他们了解可用资源、申请流程，并建立银行关系；还处理了部分资产的天气问题，这些举措有助于租户保留和建立良好关系，最终为股东创造价值 [40][41] 问题4: 改善的前景如何转化为资本分配意愿，以及何时重启开发 - 公司正在评估各种机会，目前专注于定制开发业务；决定新开发项目的时机和地点时，关注与租户的沟通转化为实际租约，以及疫情、活动、政策和协议对经济的影响，若看到可持续性，将有信心开始新开发 [42] 问题5: 到2022年初到期租约中是否有大型租户可能迁出 - 到2021年，最大的租户到期租约面积约47.7万平方英尺，位于亚特兰大，租约将于明年5月到期，目前与该租户的沟通进展不多；2021年租约到期情况在租户行业和地区方面非常分散 [43] 问题6: 非核心资产市场需求、下半年出售计划、定价预期以及1031交换政策的影响 - 投资市场买家已回归，各类产品和市场的销售活动恢复到疫情前水平；公司战略不变，将继续进行投资组合管理，根据资产情况决定是否出售，不急于出售，以实现价值最大化 [44][45] 问题7: 开发管道与出售资产以资助建设成本之间的关系 - 开发和出售决策相互独立，出售决策通常基于特定资产的租赁机会，以实现资产价值最大化，与是否开始新开发无关 [46] 问题8: 未收租金的主题和租户情绪 - 未收租金的租户主要是收入依赖人员聚集的业务，如帐篷租赁公司、健身俱乐部、体育用品店、餐厅供应商、娱乐场所等；2%的未收租金中，部分将成为坏账，部分将收回，部分可能延期，还有可能协商租户迁出，对于表现良好的租户，公司会积极提高租金 [48][49][50] 问题9: 对处置目标的看法以及资产出售价格是否变化 - 公司大部分销售通常在下半年，第二季度暂停未影响计划，目前市场活动和买家回归，对话稳固，对下半年销售持乐观态度，预计在指引范围内 [53] 问题10: 7月现金租赁利差略有下降的原因 - 无需过度解读，预计全年现金租赁利差约为10%，有时与新租约和续租的组合有关，仍能看到健康的租金增长 [55] 问题11: 2020年租约期限变化的原因 - 总体租约期限约为7.5年，高于以往水平；续租期限上升是因为有一个大型租户签订了10年期租约；公司过去几年一直在推动延长租约期限并保持强劲的租金增长 [56][58] 问题12: 关于租金延期和租赁活动的问题 - 公司共延期约75万美元租金，所有延期协议的租户将在2020年底前偿还；只要延期在12个月内偿还，同店计算中无时间差异；预计到第三季度末，2020年到期租约的签约率将接近100%，第三季度电话会议将提供2021年租约签约情况；今年前七个月的租赁活动与过去几年相似，续租在4、5月放缓，6、7月回升，目前已回到正轨，开发项目也未落后 [61][62][64] 问题13: 债务方面是否有潜在升级，利差是否应进一步缩小 - 评级机构希望公司规模更大才能升级，目前公司指标应达到BBB+；在债务成本方面，即使没有升级，仍可通过寻找不同债务来源来缩小利差；公司不在公共债券市场，通常需要发行3亿美元以上且平均期限为7年、债务规模超过20亿美元才能成为常规发行人，公司预计不久后将达到该规模 [67][68] 问题14: 休斯顿市场的情况 - 公司在休斯顿的投资组合表现良好，入住率约98%，租金收取率达99.7%；从开发角度看，Grand Parkway Katy项目展示有限；市场整体建设量超过吸纳量，北部子市场供应与吸纳失衡更严重，在吸收供应后租金有望企稳 [70] 问题15: 本季度同店现金NOI计算是否包括租金延期 - 计算中包括租金延期，对公司而言该数字 immaterial；行业内多数公司几年前已统一定义，若6月租金延期至下一季度偿还，同店计算中仍在6月确认收入 [71][73] 问题16: 租户行为在不同地理区域和建筑规模上的变化及未来预期 - 第二季度上半季度，活动主要集中在大型租户、大空间，涉及食品饮料、电子商务3PL和医疗行业；下半季度活动扩大到各行业和空间规模，多数空置空间租约面积在7.5万平方英尺以下；过去30 - 45天，提案请求、参观和询价明显增加，行业范围进一步扩大，包括家居改善、纸包装、建筑材料、家居建筑和通信等；供应链相关业务活跃，还出现了一些企业将海外业务迁回美国的迹象，主要集中在成本较低的市场 [77][78][79] 问题17: 对租户集中度的担忧，特别是对亚马逊的看法 - 公司关注投资组合中的租户集中度，不希望任何特定租户占比过高；亚马逊是一家优秀的公司，具有巨大的增长潜力，目前占公司年度基础租金的4%左右，公司对与亚马逊的业务仍有一定的接纳能力 [80] 问题18: 同店预测的假设 - 指引提高25个基点，一是因为预计从Pier 1获得更多租金，二是第二季度现金坏账费用降低；下半年同店NOI下降的主要原因包括：约4个百分点是免费租金的影响，上半年有免费租金消耗的好处，下半年新租约有免费租金；约1个百分点是入住率下降，主要是Pier 1迁出；还有就是坏账假设，上半年确认80万美元现金坏账费用，下半年预计为180万美元 [82][83] 问题19: 是否有兴趣开展投机性开发机会，哪些市场有供需动态支持 - 公司目前有可建造约1300万平方英尺的土地储备，大部分已获授权并可随时开发；正在评估投资组合内外的机会，一旦对当前商业环境的可持续性有信心，就准备开始新的投机性开发，希望看到与租户的沟通转化为实际租约，并确保不会回到3 - 4月的封锁状态 [85]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为36.62774亿美元，较2019年12月31日的35.18828亿美元增长4.09%[20] - 2020年第一季度，公司总营收为1.10343亿美元，较2019年同期的1.04541亿美元增长5.55%[23] - 2020年第一季度，公司净收入为4152.9万美元，较2019年同期的2434万美元增长70.62%[23] - 2020年第一季度，公司综合收入为2704.1万美元，较2019年同期的1801万美元增长50.14%[26] - 2020年第一季度，经营活动提供的净现金为4026.9万美元，较2019年同期的4172.9万美元下降3.49%[31] - 2020年第一季度，投资活动使用的净现金为1.83052亿美元，较2019年同期的5698.1万美元增加221.25%[31] - 2020年第一季度，融资活动提供的净现金为1.25069亿美元，而2019年同期使用净现金423.2万美元[31] - 2020年第一季度，现金、现金等价物和受限现金净减少1771.4万美元，2019年同期净减少1948.4万美元[31] - 截至2020年3月31日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为1.35004亿美元，2019年同期为3088.9万美元[31] - 2020年第一季度，基本和摊薄后每股收益为0.32美元，2019年同期为0.19美元[23] - 2020年3月31日止三个月利息资本化费用为155.8万美元，2019年同期为94.4万美元[34] - 2020年3月31日总营收为1.10343亿美元，2019年同期为1.04541亿美元[40] - 2020年3月31日净收入为4152.9万美元，2019年同期为2434万美元[40] - 2020年3月31日基本每股收益为0.32美元，2019年同期为0.19美元[40] - 2020年3月31日综合收入为2704.1万美元，2019年同期为1801万美元[43] - 2020年第一季度净收入为4.1529亿美元，2019年同期为2.434亿美元[49] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为4.063亿美元，2019年同期为4.1772亿美元[49] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为18.3052亿美元，2019年同期为5.6981亿美元[49] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为12.4708亿美元，2019年同期使用的净现金为4275万美元[49] - 2020年第一季度基本和摊薄每股收益（EPS）为0.32美元，2019年同期为0.19美元；基本和摊薄每单位收益（EPU）为0.32美元，2019年同期为0.19美元[83] - 2020年第一季度公司净收入为4150万美元，2019年同期为2430万美元[128] - 2020年第一季度公司总营收为1.10343亿美元，较2019年同期的1.04541亿美元增长5.5%[129] - 2020年第一季度公司总物业费用为2908.1万美元，较2019年同期的3016.8万美元下降3.6%[130] - 2020年第一季度公司一般及行政费用增加240万美元，增幅36.0%[131] - 2020年第一季度公司折旧及其他摊销费用为3093.1万美元，较2019年同期的3005.5万美元增长2.9%[132] - 2020年第一季度公司实现房地产销售收益1400万美元，2019年同期为房地产销售亏损20万美元[133] - 2020年3月31日止三个月加权平均债务余额为15.203亿美元，加权平均利率为3.80%；2019年同期分别为13.17亿美元和4.22%[134] - 2020年第一季度公司经营活动提供的净现金为4.0269亿美元，投资活动使用的净现金为1.83052亿美元，融资活动提供的净现金为1.25069亿美元；运营合伙企业经营活动提供的净现金为4.063亿美元，投资活动使用的净现金为1.83052亿美元，融资活动提供的净现金为1.24708亿美元[151] - 与2019年同期相比，2020年第一季度公司经营活动现金减少150万美元，投资活动现金使用增加1.261亿美元，融资活动现金提供增加1.293亿美元；运营合伙企业经营活动现金减少110万美元，投资活动现金使用增加1.261亿美元，融资活动现金提供增加1.29亿美元[151] - 2020年第一季度，公司可供普通股股东和参与证券的资金运营为5701.4万美元，2019年同期为5246.8万美元[168] - 2020年第一季度同店净营业收入为7215.2万美元，2019年同期为6655.6万美元，同比增长8.4%[171] - 2020年第一季度同店收入为9633.7万美元，2019年同期为9457.8万美元[171] - 2020年第一季度同店物业费用为2346.6万美元，2019年同期为2435.2万美元[171] 公司资产负债相关数据变化 - 2020年3月31日土地投资为10.60358亿美元，较2019年12月31日的9.57478亿美元增长[37] - 2020年3月31日普通合伙人单位资本为1.757222亿美元，较2019年12月31日的1.750656亿美元增长[37] - 2020年3月31日总负债为1.871793亿美元，较2019年12月31日的1.720565亿美元增长[37] - 2020年3月31日总合伙人资本为1.800641亿美元，较2019年12月31日的1.808284亿美元略有下降[37] - 2020年3月31日现金及现金等价物为1291.17万美元，较2019年12月31日的211.2万美元大幅增长[37] - 截至2020年3月31日，公司应付抵押贷款净额为1.7251亿美元，高级无担保票据净额为6.94144亿美元，无担保定期贷款净额为4.58129亿美元，无担保信贷额度为3.2亿美元[66] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，未摊销债务发行成本分别为1986美元和2300美元[67] - 截至2020年3月31日，应付抵押贷款由账面价值为262852美元的工业物业抵押[68] - 截至2020年3月31日，未来五年及以后债务到期和计划本金还款总额为1651674美元，其中2020年剩余时间为18556美元，2021年为587294美元，2022年为336954美元，2023年为321美元，2024年为335美元，之后为708214美元[69] - 2020年3月31日和2019年12月31日，债务公允价值分别为1651660美元和1554681美元，账面价值分别为1651604美元和1490860美元[70] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，其他房地产合伙企业总资产分别为287253美元和310829美元，总负债和合伙人资本分别为287253美元和310829美元[73] - 截至2020年3月31日，公司在运营合伙企业中的非控股权益约为2.1%[55] - 截至2020年3月31日，公司在运营合伙公司的所有权权益约为97.9%，非控股权益约为2.1%[111] - 2020年3月31日，公司总债务（不包括未摊销债务发行成本）中，13.316亿美元（80.6%）为固定利率债务，3.2亿美元（19.4%）为可变利率债务；2019年12月31日，13.329亿美元（89.4%）为固定利率债务，1.58亿美元（10.6%）为可变利率债务[156] - 若与公司可变利率债务相关的LIBOR利率提高10%，2020年第一季度利息费用预计增加约7万美元；若2020年第一季度加权平均固定利率债务的加权平均利率因再融资提高10%，利息费用预计增加约130万美元[159] - 截至2020年3月31日，公司债务的估计公允价值约为16.517亿美元[160] 公司工业地产相关业务数据 - 截至2020年3月31日，公司拥有436处工业地产，总面积约6260万平方英尺[58] - 2020年第一季度，公司收购4处工业地产和2块土地，总面积约80万平方英尺，总购买价格为1.39941亿美元[62] - 截至2020年3月31日，公司有2处工业地产待售，总面积约20万平方英尺[63] - 2020年第一季度，公司出售9处工业地产，总面积约20万平方英尺，总收益为2650万美元，房地产销售收益为1399.3万美元[64] - 2020年3月31日，有九处工业地产在建，总面积约150万平方英尺，预计总投资约154,400美元，尚需出资约82,000美元[100] - 2020年4月1日至28日，公司出售两处工业地产，收入13,455美元；收购一处工业地产，花费9,125美元；偿还15,115美元抵押贷款[101] - 截至2020年3月31日，公司拥有436处工业地产，分布在21个州，总可租赁面积约为6260万平方英尺[114] - 2020年4月1日至28日，公司出售两处工业物业，售价1350万美元，收购一处工业物业，收购价910万美元[172] 公司合资企业相关数据 - 公司通过全资子公司拥有合资企业49%的权益，土地购买价格为49000美元[74] - 截至2020年3月31日，合资企业有一个60万平方英尺的建筑项目在建，建设贷款额度为28000美元，目前余额为0美元，公司提供最高500美元的担保[76] - 2020年第一季度，公司从合资企业确认费用60美元，截至3月31日，应收账款为670美元[77] 公司股权及薪酬相关数据 - 2020年2月14日，公司签订分销协议，可在“市价”发行中出售最多1400万股普通股，总销售收益最高可达500000美元，第一季度未发行[80] - 2020年第一季度公司授予59,263个绩效单位和322,477个RLP单位，授予日公允价值约为7,883美元；授予75,261股受限股票单位和109,761个RLP单位，授予日公允价值约为8,102美元[85][86] - 2020年第一季度和2019年第一季度，服务奖励和绩效奖励摊销的薪酬费用分别为3,641美元和1,762美元；与开发活动相关的资本化金额分别为982美元和203美元；2020年3月31日，未确认薪酬为21,563美元，预计确认的加权平均期限为1.15年[88] 公司利率互换协议相关数据 - 2020年第一季度，公司签订一份名义价值150,000美元的一年期利率互换协议，固定一个月LIBOR利率为0.42%；签订三份名义价值总计200,000美元的五年期利率互换协议，固定一个月LIBOR利率为0.99%[91][92] - 2014年和2015年签订的利率互换协议，名义价值分别为200,000美元和260,000美元，加权平均固定LIBOR利率分别为2.29%和1.79%[93] - 2020年3月31日，2014年、2015年、2020年和2021年利率互换协议的公允价值分别为 - 3,218美元、 - 9,501美元、 - 116美元和 - 4,944美元[95] - 2020年第一季度，公司签订了名义价值1.5亿美元的1年期利率互换协议和名义价值2亿美元的3份5年期利率互换协议[162] 公司运营相关其他数据 - 公司已收到约94%的4月租金付款[123] - 2020年第一季度，公司注销了Pier One Imports的080万美元递延租金应收款[123] - 公司有一笔2亿美元的定期贷款将于2021年1月到期，约6300万美元的抵押贷款将于2021年10月到期[123] - 截至2020年4月28日，公司有现金及现金等价物约7000万美元，无担保信贷安排下还有约4.043亿美元可用[123] - 公司无担保信贷安排将于2021年10月到期，但可选择延期一年至2022年10月[123] - 公司暂停所有新的垂直开发项目，完成在建的9个开发项目和2个重建项目预计2020年剩余时间成本约为1亿美元，2021年约为3500万美元[124] - 2020年3月31日止三个月与2019年同期相比，同店物业平均每日入住率分别为97.4%和97.6%[128] - 2020年第一季度公司新签、续租及开发/收购租赁的加权平均租金增长率为26.5%，加权平均租赁期限为7.3年[138] - 截至2020年3月31日，公司现金及现金等价物约为1.291亿美元，受限现金约为590万美元，无担保信贷安排下可用额外

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度摊薄后每股收益为0.32美元，而去年同期为0.19美元 [29] - 2020年第一季度全美房地产投资信托协会（NAREIT）完全摊薄后每股运营资金（FFO）为0.45美元，2019年第一季度为0.41美元；剔除相关项目后，FFO仍为每股0.45美元 [30] - 2020年第一季度FFO还包括约80万美元与Pier 1在巴尔的摩租约相关的递延租金应收款非现金核销 [31] - 截至3月31日，净债务加优先股与EBITDA之比为5.2倍 [35] - 目前公司约有7000万美元现金和4亿美元信贷额度可用，总流动性为4.7亿美元 [35] - 2020年更新后的FFO和一次性项目前FFO指引均为每股1.73 - 1.83美元，中点为1.78美元，较上一次四季度财报电话会议讨论的一次性项目前FFO指引中点下降0.05美元 [41] - 2020年坏账费用假设从每季度50万美元增加到每季度90万美元，全年坏账费用假设为300万美元，较之前指引增加100万美元 [44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至4月22日，已签署2020年到期租约的72%，签约现金租金率增长8.4% [17] - 第一季度租赁面积约260万平方英尺，其中新租45.9万平方英尺，续租130万平方英尺，开发和收购项目租赁92.5万平方英尺 [32] - 按面积计算的租户保留率为68.9% [32] - 同店净营业收入（NOI）现金基础增长8.4%（不包括终止费用），其中约一半增长来自开发项目较低的免租期，其余归因于租金上调和新租及续租租金率的提高，部分被平均入住率的轻微下降所抵消 [33] - 现金租金率总体上涨10.8%，续租上涨8.9%，新租上涨16.1%；直线法计算下，总体租金率上涨26.5%，续租上涨27.1%，新租上涨24.8% [34] 销售业务 - 除2月初完成的坦帕投资组合出售外，还完成了1300万美元的销售，截至目前，今年已完成4000万美元的销售，目标是实现2020年1.25 - 1.75亿美元的销售指引 [20] 投资业务 - 2月收购诺丁汉岭物流中心，总投资约8200万美元，预计现金收益率为5.7% [25][26] - 第一季度和截至第二季度，在北加州东湾市场收购两栋建筑，总价1400万美元，加权平均收益率为5.2% [27] - 收购洛杉矶南湾一栋2.4万平方英尺的建筑用于重建，购买价格为1440万美元 [28] - 第一季度收购南加州内陆帝国东区一块9英亩的可开发土地，价格为200万美元，可开发面积达18.9万平方英尺 [28] 开发业务 - 第一季度将费列罗定制开发项目投入使用，总面积64.4万平方英尺，总投资5300万美元，稳定收益率为7.9% [29] - 截至3月31日，在建开发项目总面积150万平方英尺，总投资1.54亿美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 疫情前，市场有大量新的租赁需求，主要来自电子商务和食品相关企业 [16] - 过去几周，多数空置物业有租赁活动，但部分洽谈节奏放缓或暂停 [17] 南湾市场 - 港口集装箱货运量下降，但产品仍需存储；市场空置率约1%，非常紧张 [125][126] - 尽管供应链中断，仍在回应租赁请求，目前活动主要集中在电子商务公司 [126] 巴尔的摩市场 - 市场表现强劲，空置率创历史新低，吸纳量创历史新高 [128] - I - 95以北子市场空置率低于4%，过去几年推动了大部分吸纳量 [129] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内强调保持流动性，谨慎使用资本 [22] - 继续推进在建开发项目，目前不进行新的投机性开发启动，包括推迟迈阿密第一公园的夏季开发计划 [22][23] - 销售过程注重为股东实现价值最大化，同时改善现金流增长状况，预计销售将集中在下半年 [20][21] - 认为COVID - 19加速了电子商务的采用，预计未来工业空间需求将增加 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 衡量COVID - 19和相关居家令的经济影响仍为时尚早，若居家令减少并最终解除，将了解行动对结果的影响 [7] - 尽管疫情对商业造成重大影响，失业率短期内急剧上升，第二季度GDP可能显著下降，但公司对第一季度强劲业绩以及团队过去六周的表现感到满意 [7][9] - 希望整体经济和租户业务在社交距离限制减少或取消后反弹 [10] - 对公司业务的长期前景充满信心，COVID - 19加速电子商务普及和库存增加将推动工业空间需求增长 [18][19] 其他重要信息 - 3月底前收取了约97%的3月账单，与疫情前情况相符；截至4月22日，收取了约93%的4月账单，其中包括Pier 1的租金 [12] - 约三分之二未收到付款的4月账单所在司法管辖区目前有驱逐禁令或不执行驱逐，影响了租金收取 [13] - 租户租金减免请求（包括资金雄厚的租户）占4月账单的约19%；剔除资金雄厚的租户，仅考虑提出具体条款的租户，占4月账单的8%，其中约85%已支付4月租金 [14] - 目前尚未批准租金减免，不确定有多少租户真正需要租金减免 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：4月租金减免请求相关问题 - 提问：19%的4月账单请求减免是按租金金额还是租约百分比计算，以及“请求具体条款”如何理解 [53][54] - 回答：19%是按租金金额计算，租户通常请求两到三个月的租金延期，少数请求减免 [55] - 提问：如何处理租金减免，以及Pier 1、剩余坏账和租金减免在年底的影响 [56][57] - 回答：部分未收到的租金可能会给予减免，部分可能成为坏账；若提供减免，将尝试在2020年收回，不会影响同店业绩 [58][59] 问题2：坏账相关问题 - 提问：100万美元坏账增加是否包含Pier 1部分租金，每季度40万美元坏账是否足够 [62] - 回答：假设Pier 1不影响每季度90万美元的坏账假设；以大衰退时期为参考，结合当前投资组合和租户质量改善，认为每季度90万美元坏账费用是合适的 [64][66][68] - 提问：Pier 1是否计入空置而非坏账 [69] - 回答：下半年若Pier 1不支付租金将计入坏账 [69] 问题3：投机性开发相关问题 - 提问：疫情消散后是否重新审视投机性开发上限 [70] - 回答：开发上限是限制而非目标，市场环境驱动决策，目前无增加上限计划，当前上限下有1.35亿美元的开发容量 [71][72] 问题4：同店业绩相关问题 - 提问：租金延期是否会使2020年同店业绩为负 [74] - 回答：假设2020年批准的租金减免将在年底前收回，不会影响同店业绩 [74] - 提问：除Pier 1外，导致同店业绩指引下调的因素 [75] - 回答：约1%的下调与新的入住率假设有关（包括Pier 1 6月30日空置及其他入住率下降），另外1.3%与增加的坏账费用有关 [75][76] - 提问：若在第四季度前有租赁活动且坏账费用维持在每季度90万美元，同店业绩是否有提升空间 [77] - 回答：是的，有提升空间 [78] 问题5：租金减免条件相关问题 - 提问：批准租金延期的条件 [79] - 回答：根据租户具体情况，审查其财务状况、流动性和未来支付能力，以达成双赢的解决方案 [79] 问题6：4月未收租金相关问题 - 提问：4月7%未收租金是否为延期租金，以及多少计入同店NOI假设 [82] - 回答：93%的4月租金收取情况与疫情前的95%接近，剩余7%需逐案确定是否延期；目前难以确定计入同店NOI的比例 [84][87] - 提问：如何分类高风险租户 [88] - 回答：主要考虑公司规模和业务类型，依赖人们户外活动消费的企业面临较大困难，如体育用品、船舶服务、家具销售等行业 [89] - 提问：是否有类似Pier 1的高风险租户 [91] - 回答：目前未发现类似Pier 1的租户，Karma租户有大量保证金作为信用增强 [91] 问题7：租金会计处理相关问题 - 提问：第二季度报告时租金是否全额入账，以及何时计入坏账 [92][93] - 回答：若4月租金收取率维持在93%，将评估剩余7%，若租户信用良好且预计能收回，不计提坏账；只有确定无法收回时才计提坏账 [94][95] - 提问：若租金延期但预计明年收回，对第二季度收入报告的影响 [96] - 回答：仍按直线法报告收入，需评估租户还款能力，一年还款期需承担更多信用风险 [97] - 提问：新闻稿中递延租金核销排除项的含义 [98] - 回答：与Pier 1相关的80万美元递延租金应收款核销是因为假设不再收到其租金；由于难以预测，未将递延租金应收款纳入预测指引 [99][100] 问题8：坏账假设相关问题 - 提问：坏账假设是模型演练还是跟踪特定租户 [105] - 回答：以大衰退时期为起点，结合投资组合和租户质量改善确定坏账准备；目前未发现重大问题，但仅经历一个月的疫情影响 [106][107] - 提问：是否开始分析8%提出租金减免租户的情况，以及他们是否会在5月再次申请 [108][109] - 回答：大部分提出申请的租户已支付4月租金，未支付的约1%可能需要进行租金延期对话；等待租户主动重启对话，将逐案处理 [108][109] 问题9：处置目标和增值收购相关问题 - 提问：是否能实现处置目标，暂停开发是否包括增值收购 [112] - 回答：已完成4000万美元销售，还需1.1亿美元达到目标中点；工业资产仍有需求，但销售可能集中在下半年；强调保持流动性，大型增值收购可能不符合目标 [112][115] 问题10：租赁需求和恢复时间相关问题 - 提问：疫情爆发后近一两个月的租赁需求情况，以及预计租赁活动何时恢复 [116] - 回答：已签署2020年到期租约的72%，领先于前两年，租金增长良好；目前有租赁需求的行业包括电子商务、食品、医疗和清洁用品等；假设夏季开始复工，租赁活动将逐步恢复正常，但恢复速度受医疗进展影响 [117][119][120] 问题11：行业多元化和风险暴露相关问题 - 提问：租金收入的行业多元化情况，以及对表现不佳行业的风险暴露比例 [122][124] - 回答：租户基础分散，前20大租户占租金收入约22%；对表现不佳行业的风险暴露较小，但未提供具体比例 [122][123][124] 问题12：南湾市场和巴尔的摩投资相关问题 - 提问：南湾市场港口活动和供应链中断对租户及市场的影响 [124] - 回答：港口集装箱货运量下降，但产品仍需存储；市场空置率低，需求主要来自电子商务公司；租赁活动节奏放缓，但仍在回应租赁请求 [125][126] - 提问：巴尔的摩投资的投资 thesis 以及租户活动情况 [128] - 回答：巴尔的摩市场表现强劲，空置率低，吸纳量高；收购的两栋建筑位置优越，15%已预租，对剩余空间的兴趣良好；Pier 1仍在运营，但假设其6月30日空置是谨慎做法，对该市场的再租赁前景有信心 [128][130][132] 问题13：4月租金收取和未收租金原因相关问题 - 提问：93%的4月租金收取是否包含保证金应用 [135] - 回答：不包含，是租户实际支付的租金 [135] - 提问：未收租金的三分之二所在地区有驱逐禁令，是否有资金雄厚的公司利用这一政策 [136] - 回答：情况较为复杂，不能简单说企业在利用政策，因为不支付租金会带来诸多不利后果 [136][137]

业绩总结 - 2019年现金租金增长13.9%，预计2020年增长10%至14%[3] - 2019年占用率为97.6%；现金同店净营业收入（NOI）增长3.1%，2020年预计增长4.75%[3] - 2020年第一季度每股分红提高至0.25美元，增长8.7%[3] - 2019年完成资产销售总额为2.61亿美元，2020年第一季度截至目前为2650万美元[3] - 2019年净吸收面积为1.83亿平方英尺，完工面积为2.24亿平方英尺，首次出现完工面积超过净吸收面积的情况[26] 用户数据 - 截至2019年12月31日，总市值为69亿美元，拥有450个工业建筑，组合总面积为6340万平方英尺，服务性占用率为97.6%[10] - 截至2019年12月31日，公司总投资估计为3.24亿美元，租赁率为91%[29] - 2019年收购的物业总面积为564,206平方英尺，收购价格为7170万美元，租赁率为81%[32] 未来展望 - 2020年每股基金运营收益（FFO）预计为1.83美元，年均增长率为6.4%[20] - 2020年每股调整后的基金运营收益（AFFO）预计为1.00美元，年均增长率为14.4%[20] 新产品和新技术研发 - 2019年投入使用的13个开发项目中，91%已出租，总投资为3.25亿美元，预计现金收益率为6.7%[3] - 2019年完成的开发项目总投资为11.65亿美元，预计现金收益率为7.3%[28] - 第一公园迈阿密的总开发面积为591,940平方英尺，预计总成本为9000万美元，目标现金收益率为中五位数[31] 市场扩张和并购 - 公司在不同市场的土地总面积为980英亩，开发潜力为15,704,000平方英尺[33] - 公司的总杠杆率为40.6%[34] - 公司的有担保杠杆率为18.4%[35] - 公司的债务与EBITDA比率为6.2倍[36] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的加权平均到期时间为5.5年，加权平均利率为3.8%[38] - 公司通过开发和选择性收购实现现金流和增长机会[41]

公司物业资产情况 - 截至2019年12月31日，公司运营中投资组合包含175个大型仓库、96个区域仓库、136个轻型工业物业和26个研发/弹性物业，总可租赁面积约6020万平方英尺，分布在21个州[29] - 2019年12月31日公司拥有433个在役工业物业，总面积约6020万平方英尺，租户超1050个，平均年每平方英尺基础租金为5.43美元[105] - 公司物业分为四类，总面积分别为：散货仓库4619万平方英尺、区域仓库654万平方英尺、轻型工业626.1万平方英尺、研发/灵活空间118.7万平方英尺，整体入住率为97.6%[108] - 各类型物业入住率分别为：散货仓库97.9%、区域仓库96.8%、轻型工业96.2%、研发/灵活空间99.0%[108] - 2019年12月31日，433个在役工业物业中的62个，账面价值2.65亿美元，作为抵押品用于抵押贷款，贷款总额1.744亿美元[111] - 截至2019年12月31日，公司有超1050个租户，加权平均租赁期限为7.1年，约97.6%的在役物业已出租[117] - 2019年和2018年公司同店物业平均入住率分别为97.4%和97.7% [160] 公司股权结构情况 - 截至2019年12月31日，公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有约98.1%的所有权权益，有限合伙人持有约1.9%的非控股权益[30] - 公司通过全资子公司持有一家合资企业49%的股权，并为其提供服务，合资企业采用权益法核算[32] - 公司章程规定，单一股东或关联股东集团不得实益拥有超过9.8%的已发行普通股和优先股[96] - 截至2020年2月11日，公司有364名普通股股东记录在册，运营合伙企业有135名单位持有人记录在册[131] 公司人员情况 - 截至2019年12月31日，公司有155名员工[33] - 公司可能无法留住和吸引关键管理人员，这可能对运营结果和财务状况产生重大不利影响[100] - 2019年运营合伙企业因向员工和董事发行股权补偿，发行了297,216个有限合伙人单位[135] - 2018年3月31日止三个月公司产生130万美元遣散费，2019年遣散费减少，但员工薪酬和激励薪酬增加 [168] 公司融资与债务情况 - 公司为收购、开发和债务到期融资，可使用物业销售收益、无担保债务发行、定期贷款、抵押贷款和7.25亿美元无担保循环信贷协议下的信贷额度借款等，截至2020年2月12日，无担保信贷额度下约有5.964亿美元可用于额外借款[37] - 公司债务和衍生品与LIBOR挂钩，2017年7月FCA宣布2021年后不再强制银行提交LIBOR计算利率，转换替代利率可能有成本和影响[65] - 公司债务协议有多项财务和其他契约，不遵守可能导致违约，违约会带来更高成本和加速还款等后果[66][67] - 公司部分债务需一次性或“气球式”付款，目前无再融资承诺[68] - 公司部分抵押贷款有高额提前还款溢价，影响房产出售意愿和价格，进而影响财务状况[69] - 截至2019年12月31日，公司现金及现金等价物约为2110万美元，受限现金约为1.316亿美元，无担保信贷额度下可用借款为5.654亿美元[176] - 截至2019年12月31日，公司的合同义务和承诺总额为19.96024亿美元，其中1年内到期的为1.92935亿美元，1 - 3年到期的为8.49438亿美元，3 - 5年到期的为6554.9万美元，超过5年到期的为8.88102亿美元[183] - 截至2019年12月31日，公司未偿还的信用证和履约保函总额为1180万美元，未在资产负债表中反映为负债[186] - 截至2020年2月12日，公司无担保信贷额度下可用借款约为5.964亿美元，公司认为2019年12月31日符合财务契约，并预计2020年能够继续遵守[179] - 截至2019年12月31日，公司总债务（不含未摊销债务发行成本）中13.329亿美元（89.4%）为固定利率债务，1.58亿美元（10.6%）为可变利率债务；2018年12月31日，总债务100%为固定利率债务[193] - 若与可变利率债务相关的LIBOR利率提高10%，2019年和2018年利息支出预计分别增加约23万美元和7万美元；若固定利率债务加权平均利率因再融资提高10%，2019年和2018年利息支出预计分别增加约530万美元和560万美元[195] - 截至2019年和2018年12月31日，公司债务估计公允价值分别约为15.547亿美元和13.124亿美元[196] 公司面临的风险情况 - 金融市场动荡可能影响公司融资能力，对流动性、财务状况和经营业绩产生负面影响，还可能使物业估值更困难，导致物业价值大幅下降[43][44] - 房地产投资价值随经济和行业状况波动，可能限制公司收入和可用现金，经济产出下降可能导致物业入住率降低[45] - 许多房地产成本是固定的，即使物业收入减少，成本也不会降低，若租户不支付租金，公司可能面临执行权利延迟和高额法律成本[46] - 公司可能无法以有利条件续租或找到新租户，若大量到期租约无法及时续租或重新出租，或租金大幅降低，将对财务状况等产生不利影响[47] - 公司可能无法以有利条件收购物业，收购可能无法达到预期表现，且面临来自其他投资者的竞争，融资渠道也可能不可用[48] - 若公司未能在任何应税年度符合REIT资格，将按企业税率缴纳联邦所得税，且未来四年可能无法再选REIT待遇[55] - 公司作为REIT须每年向股东分配至少90%的应税收入，否则可能需借款或不利出售资产，还可能限制资本积累[58] - 出售被视为禁止交易的房产，公司可能被征收100%的惩罚性税款[57] - 公司使用衍生品管理利率风险，但无法保证对冲效果，可能增加风险和成本，降低投资回报[61] - 公司可能面临诉讼，或产生高额辩护费用和判决赔偿，影响财务状况、运营结果和现金流[72] - 公司可能因环境问题产生意外成本和负债，虽收购时进行过环境评估，但不能保证无潜在问题[73][74] - 公司面临未来气候变化潜在影响，可能影响房产租赁、开发、销售及抵押借款[78] - 公司保险未覆盖所有潜在损失，可能因未投保、高免赔额、超保额或保险公司破产遭受重大损失[79] - 公司可能因遵守联邦、州和地方法律法规产生高额成本，如《美国残疾人法案》合规成本[80][81] - 恐怖袭击等暴力或战争行为可能影响公司普通股市场、行业运营和盈利能力，损失可能无法保险[82] - 公司面临网络安全攻击风险，可能导致机密信息泄露和业务中断，虽有防范措施但无法完全消除风险[83][84] - 公司信用评级下降可能影响流动性和业务运营，导致借款成本上升或无法进入资本市场[87] - 公司普通股市场价格可能因运营结果、盈利预期、资产估值等多种因素大幅波动[92] - 公司未来出售或发行普通股可能导致其市场价格下跌[91] - 公司章程和细则的某些条款可能阻碍、延迟或防止公司控制权变更[94] 公司物业经营业务情况 - 2019年公司收购9个工业物业和几块土地，总价约1.479亿美元，预期稳定资本化率约5.4%[112] - 2019年完成并投入使用13个开发项目，总面积约440万平方英尺，总成本约3.247亿美元，资本化率为6.7%[113] - 截至2019年12月31日，基本完成5个开发项目，总面积约90万平方英尺，预计总投资约6840万美元，已投入5160万美元[113] - 截至2019年12月31日，有10个开发项目在建，总面积约210万平方英尺，预计总投资2.082亿美元，已投入9020万美元[114] - 2019年出售40处工业地产，总面积约590万平方英尺，加权平均资本化率为7.2%，总销售收益约3.158亿美元[115] - 2019年新签租赁92份，面积180.6万平方英尺，净租金每平方英尺5.71美元，租金增长率23.2%；续租租赁157份，面积732.9万平方英尺，净租金每平方英尺5.46美元，租金增长率26.8%，租户续租率81.1%[119] - 2019年含租金减免的新租约59份，面积133.8万平方英尺，减免金额179.9万美元；续租约12份，面积50.2万平方英尺，减免金额38.4万美元；开发/收购租约24份，面积381.1万平方英尺，减免金额694.4万美元[122] - 预计2020年续租和新租的平均净租金现金基础上高于到期和之前的租约[124] - 截至2019年12月31日，2020年到期租约133份，面积373.3974万平方英尺，占比6.3%，年化基础租金2148.8万美元，占比6.9%[125] - 2019年公司收购9处工业地产，总面积约50万平方英尺，总价6680万美元；收购217.7英亩土地用于开发，总价8110万美元；开发并投入使用13处工业地产，总面积约440万平方英尺，总成本约3.247亿美元，截至2019年12月31日，出租率达91% [155] - 2019年公司出售40处工业地产及多块土地，总面积约590万平方英尺，总销售收益3.158亿美元；合资企业出售236英亩土地，销售收益5720万美元 [155] - 2020年1月1日至2月12日，公司收购一块土地和一处工业物业，总价约5390万美元；出售九处工业物业，总价约2650万美元[208] 公司财务数据关键指标变化 - 2019年公司总营收为4.25984亿美元，2018年为4.03954亿美元[143] - 2019年公司归属于普通股股东和参与性证券的净收入为2.38775亿美元，2018年为1.63239亿美元[143] - 2019年公司每股股息/分配为0.92美元，2018年为0.87美元[143] - 2019年运营合伙企业总营收为4.25984亿美元，2018年为4.03954亿美元[144] - 2019年运营合伙企业归属于单位持有人和参与性证券的净收入为2.43628亿美元，2018年为1.67246亿美元[144] - 2019年运营合伙企业每单位分配为0.92美元，2018年为0.87美元[144] - 2019年公司宣布普通股或单位的年度现金股息为每股0.92美元，较2018年增长5.7% [155] - 2019年和2018年公司净收入分别为2.439亿美元和1.673亿美元 [156] - 2019年公司总营收4.25984亿美元，较2018年的4.03954亿美元增长5.5%，其中同店物业营收增长3.8%，收购物业营收增长262.5%，出售物业营收下降37.6%，（再）开发项目营收增长372.4%，其他营收增长30.9% [162] - 2019年公司总物业费用1.16585亿美元，较2018年的1.16854亿美元下降0.2%，其中同店物业费用增长5.1%，收购物业费用增长230.6%，出售物业费用下降33.2%，（再）开发项目费用增长108.9%，其他费用增长12.8% [165] - 2019年总折旧和其他摊销为1.21229亿美元，较2018年的1.16459亿美元增加4770万美元，增幅4.1%[169] - 2019年公司确认房地产销售收益1.249亿美元，涉及40处工业物业和约590万平方英尺的总租赁面积；2018年为8160万美元，涉及53处工业物业和约260万平方英尺的总租赁面积[171] - 2019年利息费用减少50万美元，降幅1.0%，主要因加权平均利率从2018年的4.24%降至4.01%，部分被加权平均债务余额增加和资本化利息减少抵消[172] - 2019年债务发行成本摊销减少20万美元，降幅5.5%，主要因部分抵押贷款还清，部分被2019年7月发行的私募票据的摊销抵消[173] - 2019年所得税费用为340万美元，主要与合资企业房地产销售收益和应计激励费用有关；2018年所得税收益不显著[174] - 2019年公司经营活动提供的净现金为2.45533亿美元，较2018年的2.10495亿美元增加3500万美元；投资活动使用的净现金为2.05386亿美元，较2018年减少1800万美元；融资活动提供的净现金为6219.8万美元，较2018年增加4540万美元[181] - 2019 - 2015年可分配给普通股股东和参与证券的净收入分别为2.38775亿美元、1.63239亿美元、2.01456亿美元、1.21232亿美元、7380.2万美元；可分配给普通股股东和参与证券的运营资金分别为2.21136亿美元、1.99391亿美元、1.86496亿美元、1.67811亿美元、1.40841亿美元[203] - 2019年和2018年同店收入分别为3.53293亿美元和3.40381亿美元，同店物业费用分别为8849.4万美元和8423.9万美元，同店净营业收入分别为2.62498亿美元和2.54673亿美元[207] - 2019年和2018年环境支出分别约为30万美元和40万美元，预计2020年支出约30万美元，2020年及以后与当前已识别环境问题相关的总支出不超130万美元[188] 公司内部控制情况 - 公司评估认为截至报告期末披露控制和程序有效，截至2019年12月31日财务报告

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度摊薄每股收益为0.76美元，上年同期为0.40美元；全年摊薄每股收益为1.88美元，上年为1.31美元 [28] - 2019年第四季度NAREIT基金运营资金为每股0.45美元，2018年第四季度为每股0.42美元；全年NAREIT每股FFO为1.74美元，2018年为1.60美元 [28] - 2019年末入住率为97.6%，较上一季度下降10个基点 [29] - 2019年第四季度现金租金率总体上涨9.7%，续约上涨8.2%，新租赁上涨12.4%；全年现金租金率总体上涨13.9%，创公司纪录 [30] - 2019年第四季度同店净营业收入（NOI）现金基础上（不包括终止费用）增长2.1%，全年增长3.1% [29] - 2020年第一季度股息为每股0.25美元，按年计算为每股1美元，较2019年增长8.7%，派息率约为预期AFFO的64% [26] - 2020年NAREIT FFO指引为每股1.77 - 1.87美元，中点为1.82美元；排除相关成本后，FFO指引为每股1.78 - 1.88美元，中点为1.83美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 2019年第四季度投入使用七个开发项目，总面积210万平方英尺，总投资1.65亿美元；全年投入使用13栋建筑，总面积440万平方英尺，估计投资3.25亿美元，这些资产出租率91%，估计现金收益率6.7%，预期利润率42% - 52% [13][14] - 年末已完工待出租和在建开发项目管道总面积300万平方英尺，估计总投资2.77亿美元，预计现金收益率6.9%，出租率36%，预期利润率约40% - 50% [15] 收购业务 - 2019年建筑收购总面积54.2万平方英尺，花费6700万美元，预期稳定资本化率5.4%；2020年第一季度在北加州东湾市场收购一处2.3万平方英尺房产，购买价格490万美元，预期收益率5.3% [21] 处置业务 - 2019年第四季度完成1.55亿美元销售，包括360万平方英尺和一块土地；全年处置总额2.61亿美元，包括520万平方英尺和四块土地 [22][25] - 2020年销售指引为1.25 - 1.75亿美元，预计大部分销售集中在下半年 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年全国工业市场新供应量为2.24亿平方英尺，净吸纳量为1.83亿平方英尺，自2009年以来新供应首次超过净吸纳量；空置率仍较低，新增建筑主要集中在某些子市场的大型建筑，如亚特兰大、达拉斯和休斯顿 [10] - 公司已就2020年约60%的续租签订租约，现金租金率涨幅超过9%；全年新租和续租现金租金率预计增长约10% - 14% [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续调整投资组合，增加对高壁垒市场的资本配置，以推动长期增长 [9] - 持续进行资产组合管理，剥离低增长资产，将资金重新投入到高增长机会中 [63] - 看好迈阿密市场，认为该地区租金增长迅速、土地稀缺，具有长期投资价值 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第四季度表现出色，为全年画上圆满句号；2020年预计将延续良好态势，利用平台实现更多现金流增长和价值创造 [7] - 整体经营环境对强劲需求和租金增长仍然有利，公司对2020年前景持乐观态度 [11] 其他重要信息 - 2020年季度末平均在役入住率预计为97% - 98%，第一季度入住率可能会有季节性下降 [33] - 2020年坏账费用假设为200万美元，与去年一致；假设最大租户之一Pier 1 Imports将全年占用巴尔的摩64.4万平方英尺的设施，3月至年底该租约预计产生约250万美元的FFO [34] - 2020年同店NOI现金基础上（不包括终止费用）预计增长4% - 5.5%，前两个季度的同店指标预计高于全年其他时间 [35] - 2020年一般及行政费用（G&A）指引范围为3100 - 3200万美元，不包括相关离职成本和股权奖励成本 [36] - 2020年预计将资本化约每股0.03美元的与开发项目相关的利息 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何Pier 1的FFO计算排除第一季度，以及该租户使用空间情况 - 公司已收取1月和2月的租金，所以FFO计算从3月开始；Pier 1继续完全占用该建筑，且整合了更多业务，还在招聘人员 [42][44] 问题2: 2019年现金租金增长接近14%是否异常，2020年租金增长预期 - 2019年租金增长强劲是市场表现，2020年预计租金增长10% - 14%，较2019年下降两个百分点，但仍为两位数增长 [46][47] 问题3: 目前土地市场定价、可用性情况，以及对获取需长时间审批土地的意愿 - 土地价格在高壁垒市场上涨明显，租金增长缓解了部分土地成本压力；公司有当地团队寻找土地机会，会坚持财务标准；在审批流程长的地区，会进行前期工作提高审批确定性，过去10年审批成功率达100% [50][52] 问题4: 公司交易隐含资本化率较高，为何不增发股权 - 公司目前资金来源和使用情况良好，预计2020年开发支出约1.7亿美元，销售收益预计约1.5亿美元，加上预计第三季度完成的凤凰城销售5500万美元，销售收益超过开发需求，且杠杆率为4.6倍；若投资需求超出资金来源，会考虑增发股权 [54][56] 问题5: 以36美元/平方英尺出售印第安纳波利斯资产和53美元/平方英尺出售圣路易斯资产的情况 - 印第安纳波利斯的资产大多较旧，租金增长低，是多租户混合，天花板高度和功能各异；圣路易斯的资产情况类似；这些资产长期存在入住率问题，团队将入住率提高到99%以上后出售 [58][59] 问题6: 详细解释退出圣路易斯和印第安纳波利斯市场的决策过程，以及对未来一两年潜在市场退出的看法，对南佛罗里达市场的投资考虑 - 公司的策略是管理投资组合，剥离低增长资产，重新配置资金到高增长机会；迈阿密市场租金增长迅速，土地稀缺，具有长期投资价值，人口、就业和消费增长前景良好 [63][65] 问题7: 2020年同店指引加速增长的原因，以及是否考虑将南加州资产变现以平衡投资组合 - 同店增长约2%来自租金上调，约2%来自新租和续租租金增长，约1%来自免租期结束，约0.5%来自预计坏账费用增加；公司看好南加州市场，认为该地区租金增长高、消费区大、审批流程严格，将继续按资产逐一评估投资 [73][74] 问题8: 2020年租户周转率与2019年的比较，以及租户离开的原因 - 过去三四年租户保留率平均在80% - 85%，预计2020年为70% - 80%；租户离开通常是因为供应链变化、分销和履行方式改变或业务增长，而非租金上涨 [77][78] 问题9: 10% - 14%现金租金增长指引按规模的分布情况，坏账损失主要来自大租户还是小租户 - 去年租户面积小于20万平方英尺的租金涨幅比整体高200个基点；过去几年坏账费用平均每年约50万美元，主要来自面积10万平方英尺或更小的租户 [80][81] 问题10: 收购是否有不适合的市场，以及收购与开发的利润率偏好 - 收购是公司机会之一，但大部分新投资仍将用于新开发；公司在开发利润率上目标为100 - 150个基点，收购则取决于具体项目的租金增长机会和土地价值 [83][84] 问题11: 第一季度的离职费用情况，以及First Joliet的租赁活动 - 第一季度有离职费用；First Joliet 35.5万平方英尺的建筑中还有14.8万平方英尺待租，有展示和活动但暂无租赁成果，目前已出租60%，且租赁进度较早 [86][87] 问题12: 过去三年销售活动中，还有多少高资本化率资产需要在未来几年处置 - 公司会每年对资产进行评估，根据现金流增长和投资机会决定处置资产；高资本化率资产往往资本密集度高，将其资本投入新开发项目可增加现金流和价值 [89][92] 问题13: 是否可以通过1031交换将处置资产用于开发，以及芝加哥北部Park 94土地的情况 - 可以通过1031交换将销售所得用于土地开发，也可设置反向交换；First Park 94有两栋建筑已100%出租，土地基础成本约1美元/平方英尺，正在进行定制开发讨论但暂无进展 [94][95] 问题14: 绝对稳定开发项目何时比与现有资产的利差更重要，开发风险是否包括二次租赁和电商发展 - 开发的最大风险是租赁，也存在环境挑战；开发低收益率项目时，若租金增长未达预期，总回报将受影响；公司注重建筑的灵活性和特性，认为其长期表现更好；公司倾向投资供应需求基本面优于全国平均水平的高壁垒市场 [97][100] 问题15: 除Pier 1外是否还有其他关注的租户，以及还有多少市场可以完全退出 - 除较小租户外，其他租户状况良好；1月确认坏账费用6万美元，仍处于较低水平；是否退出市场是基于资产逐一决策，取决于租金增长和未来机会，而非市场整体退出有经济优势 [101][103] 问题16: 坦帕湾地区是否有开发项目及原因 - 公司目前不关注坦帕市场，更看好奥兰多和南佛罗里达市场的租金增长特性 [107]

业绩总结 - 截至2019年9月30日，公司总市值为65亿美元，拥有472栋工业建筑，总投资组合面积为6600万平方英尺，服务性入住率为97.7%[3] - 2019年第三季度现金租金率上涨31.9%，超过2019年第二季度的历史最高纪录[27] - 2019年第三季度现金同店净营业收入（NOI）增长2.9%[27] - 2019年第三季度的入住率为97.7%，现金租金率为6.1%[44] - 每股FFO为1.75美元，年复合增长率（CAGR）为8.2%[47] - 每股AFFO为1.60美元，CAGR为17.5%[47] - 股息每股增长至1.00美元，年复合增长率为18.0%[49] - AFFO的派息比率约为64%[49] 用户数据 - 截至2019年9月30日，前十大租户占总可租赁面积的14.1%[38] - 2019年电子商务销售预计达到7980亿美元，年复合增长率超过12%[54] - 2019年净吸收量为124百万平方英尺，完工量为161百万平方英尺[55] 未来展望 - 2019年公司预计每股基金运营收益（FFO）中点上调0.01美元，达到1.73美元[27] - 2019年第三季度签署了141,000平方英尺的新租约，计划在2019年第四季度启动的435,000平方英尺新项目的预租率为77%[27] 新产品和新技术研发 - 公司在费城启动了一项10万平方英尺的开发项目，预计总投资为1230万美元[27] - 第一座山溪配送中心的建筑面积为863,328平方英尺，预计投资为5250万美元，现金收益率为5.7%[62] - 第一独立物流中心的建筑面积为100,162平方英尺，预计投资为1230万美元，现金收益率为6.1%[69] 市场扩张和并购 - 2019年第三季度收购了四栋建筑，总面积为229,000平方英尺，交易金额为3440万美元[27] - 2019年收购总面积为518千平方英尺，购买价格为6300万美元，预计现金收益率为5.4%[71] - 完成但未投入使用的开发项目总面积为873千平方英尺，预计投资为6720万美元[76] 财务状况 - 截至2019年9月30日，公司总负债为14.18亿美元，其中无担保债务占87%[34] - 公司固定利率债务占比94%，浮动利率债务占比6%[35] - 2019年第三季度的固定费用覆盖比率为4.44倍[36] - 2019年第三季度的总杠杆率为40.6%[37] - 2019年第三季度的有担保杠杆率为18.4%[38] 其他新策略和有价值的信息 - 自2010年以来，总投资额变化为34亿美元，涉及5800万平方英尺的物业[28] - 公司在各大市场的土地储备总面积为1,035.4英亩，开发潜力为16,135,000平方英尺[33] - 截至2019年9月30日，公司已投入使用的开发项目总面积为2.3百万平方英尺，预计投资为1.61亿美元，现金收益率为7.2%[30]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股收益为0.62美元，去年同期为0.24美元 [24] - 全国房地产投资信托基金（NAREIT）每完全摊薄股运营资金为0.44美元，2018年第三季度为0.41美元；剔除约每股0.01美元的土地销售收益后，2018年第三季度运营资金为0.40美元 [24] - 季度末入住率为97.7%，较上一季度提高40个基点 [24] - 第三季度现金租金率整体上涨31.9%，续约租金率上涨37.2%，新租赁租金率上涨14.6%；直线法计算下，整体租金率上涨50.4%，续约租金率上涨57%，新租赁租金率上涨28.6% [27] - 同店净营业收入（NOI）现金基础增长率（剔除终止费用）为2.9%，包含终止费用后为3.1% [26] - 2019年NAREIT运营资金指导范围更新为每股1.71 - 1.75美元，中点为1.73美元，较二季度电话会议讨论的数值增加0.01美元 [32] - 预计2019年全年资本化与开发相关的利息约为每股0.04美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度开始约330万平方英尺的租赁，其中38.7万平方英尺为新租赁，110万平方英尺为续约，180万平方英尺为开发和收购项目的租赁 [25] - 按平方英尺计算的租户保留率为82.3% [25] 开发业务 - 第三季度投入使用4个开发项目，总面积190万平方英尺，总投资1.29亿美元，综合入住率92%，开发利润率约40% [11] - 截至9月30日，开发管道中有总计3.37亿美元的开发项目在建或处于租赁阶段，总面积420万平方英尺，目前已出租50%，预计现金收益率6.5%，预计平均利润率约41% [16] 收购业务 - 第三季度完成4栋建筑收购，总面积22.9万平方英尺，成本3440万美元，预计稳定收益率5.2% [20] 处置业务 - 第三季度出售160万平方英尺物业及若干地块，总价9400万美元；预计2020年第三季度完成一笔5450万美元的物业出售 [21] - 第四季度至今已出售明尼阿波利斯8.4万平方英尺物业，售价400万美元，将全年销售指导范围上调至2 - 2.5亿美元（不包括上述5450万美元物业） [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国工业市场对房东有利，空置率低且需求广泛，租金增长强劲，入住率高 [7] - 整体市场基本处于平衡状态，但少数子市场（主要是大型建筑）供应过剩 [8] - CBRE经济计量顾问报告第三季度初步净吸纳量为4500万平方英尺，新竣工量为5600万平方英尺；今年前三个季度净吸纳量总计1.24亿平方英尺，竣工量总计1.55亿平方英尺 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过提高新租赁和续约租金、保持高入住率、优化投资组合和利用平台进行盈利投资来实现每份租约价值最大化 [35] - 处置低增长市场的资产，将资金投入到高租金增长市场的未来投机性开发机会中 [23] - 专注于在合适的子市场提供合适规模的物业，以满足未被满足的需求 [48] - 物业收购市场竞争激烈，公司通常通过非邀约报价进行收购，注重盈利交易而非交易规模 [62][63] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全国工业市场持续有利于房东，低空置率和广泛需求推动租金增长和高入住率 [7] - 工业房地产租赁市场需求广泛，受供应链建设（特别是电子商务相关供应链）的支持 [35] - 尽管某些子市场存在供应过剩情况，但整体需求未出现下降 [48] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素在公司10 - K和其他美国证券交易委员会（SEC）文件中有描述 [4][5] - 非公认会计原则（GAAP）财务指标的对账信息可在公司补充报告和收益发布中找到 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度续约租金价差升高是否有特定因素，还是普遍现象？ - 本季度南加州、明尼阿波利斯和达拉斯市场表现良好；从年初至今，现金租金率上涨15.3%，非常普遍，约10个市场在2019年经历了两位数的增长 [36] 问题2: 年末增加销售对同店业绩有何影响？ - 出售的是低增长物业，目前这些物业入住率高，公司借此利用强劲市场和高报价机会提高销售指导；第四季度销售对同店业绩的影响可能较小，具体取决于出售的物业 [37][38] 问题3: 明年税收调整对同店业绩同比增长的影响如何？ - 销售对2020年同店业绩的影响可能较小，但需视出售的物业组合而定 [39] 问题4: 宾夕法尼亚州中部78/81走廊一处开发项目完工近一年未出租，前景如何，是否会纳入空置稳定物业池？ - 宾夕法尼亚州中部和东部大型建筑供应较多，公司较大的一栋建筑已在第三季度出租；25万平方英尺的建筑有一些意向，但尚未出租；该规模建筑的竞争环境相对90万平方英尺以上的建筑较小 [41] 问题5: 伊利诺伊州First Joliet Center项目达到100%出租的前景如何？ - 该资产总面积35.5万平方英尺，目前已出租20.7万平方英尺，剩余14.9万平方英尺；大型建筑竞争激烈，公司对未出租情况感到失望，但正在努力出租剩余空间；为指导目的，假设该项目在2020年完成出租 [43][44] 问题6: 对2020年补充开发管道并有效利用处置收益的信心如何？ - 公司目前持有的土地可建造约1200万平方英尺，不包括在凤凰城合资企业土地上可建造的约400万平方英尺；加上公司平台在全国发现的其他机会，有信心维持开发计划 [46] 问题7: 从宏观角度看，在当前周期进行投机性开发是否正确，是否有需求？ - 需求仍然广泛，未出现下降；某些子市场存在供应过剩，但公司的重点是在合适的子市场提供合适规模的物业以满足未被满足的需求，战略和产品需求未改变 [48] 问题8: 处置2 - 2.5亿美元可折旧资产后，应税收入和股息情况如何？ - 公司一直成功利用1031交换来抵消销售收益，但如果无法成功进行，仍有4600万美元的净运营亏损（NOLs）可用于抵消；2020年股息增长将基于公司现金流增长，并会根据应税收入情况进行评估 [50] 问题9: 未来几个季度开发项目的开工时间和授权是否会导致在建管道规模大幅变化，是否会稳定在2.5 - 3亿美元水平？ - 公司在管理开发管道时已考虑到授权时间变长等因素；第四季度约8000万美元的项目（Fontana的7.1万平方英尺建筑、南佛罗里达的地面租赁项目和达拉斯77%预租的建筑）均已获得全部授权和批准 [53][54] 问题10: 目前市场上建筑成本和劳动力供应情况如何，是否有放缓或上升趋势？ - 总成本涨幅在4% - 7%之间，中西部子市场涨幅约4%，南加州涨幅超过7%；成本增加的主要驱动因素是劳动力和劳动力供应，导致劳动力成本和分包商利润率上升，材料成本涨幅在2% - 2.5%的通胀率水平 [56] 问题11: 客户是否有显著需求签订更长租期的租约？ - 第三季度平均租约期限上升，表明客户对自身业务和整体商业活动的持续信心；公司始终关注优化租约指标，认为延长租约期限是业务的积极信号 [57] 问题12: 考虑在2020年或2021年增加定制开发活动的触发点是什么，有哪些观察指标？ - 公司有自我设定的投机性租赁上限来管理风险；市场疲软的迹象包括租户因可更换而更换建筑（“音乐椅”现象）、房东接受低于预期的租金等，目前尚未广泛观察到这些情况 [60][61] 问题13: 2020年进行收购时，更倾向于增值型还是核心型资产？ - 公司通常不参与广泛拍卖的资产收购，认为难以在这些交易中为股东增加价值；公司会在各办公室定期发出非邀约报价，偶尔在高增长和高壁垒市场进行收购以实现良好回报 [62][63] 问题14: 开发项目的建设时间是否延长，与竞争对手相比情况如何？ - 开发项目的授权期和建设时间都延长了，授权在南加州等有重要授权流程的地区变得更困难，建设时间通常从9 - 12个月延长到6 - 9个月，主要原因是承包商可用性、市政部门人员不足和公用事业公司推迟安装等；与竞争对手情况类似 [65][66] 问题15: 2020年初签订的租赁中，加州的租赁面积占比和实际总面积是多少？ - 加州租赁面积占比不到1%或2%，是一个非常小的数字 [69] 问题16: 南佛罗里达的地面租赁开发项目情况如何，是否有延期选项，延期选项是按市场价值还是固定费率？ - 这些是优质地块，因城市只提供50年地面租赁而采用该方式获取；为补偿不同的所有权结构，项目收益率设定为7.1%，通过地面租赁和超额收益节省4.25 - 4.75，目标利差为135 - 185个基点；地面租赁租金设定了上限，不高于近期通胀率；该项目没有延期选项，因此在交易结构中考虑了收益率和租金增长上限 [71][72][74] 问题17: 增加处置的主要动机是什么，是否会导致资本支出负担下降？ - 增加处置的原因包括资产处于历史高入住率（98% - 100%）、位于低增长市场，公司目标是处置低增长机会的资产并将资金用于更好的用途，同时投资者对这些资产需求强劲；出售的资产往往是租户和资本密集型资产，重新配置资本后可获得更高的调整后运营资金（AFFO），资本支出负担会下降 [78][79] 问题18: 除加州租赁组合问题外，2020年其他租赁是否有影响租金率或需求的因素？ - 目前没有观察到相关因素，租赁情况广泛良好，公司将在2020年预算过程中提供更多信息 [81] 问题19: 收购的地块和签订的地面租赁是否已获得授权，授权工作是自行完成还是购买已授权地块，该过程竞争情况如何？ - 第四季度约8000万美元的项目（First Redwood II、地面租赁项目和达拉斯77%预租的建筑）已获得授权；南加州的3笔土地收购未获得授权，需要18 - 24个月的授权时间，这些地块是通过非市场交易或土地整合获得的，预计2021年开工 [83] 问题20: 公司可开发的1200万平方英尺总管道中，已授权和未授权的面积分别是多少？ - 除斯托克顿的土地和目前讨论的地块外，大部分土地已获得授权，但需要30 - 60天的市政场地规划批准，所有土地仍用于工业用途 [84] 问题21: 回顾过去四个季度，不同租户规模（如小于10万平方英尺和大于10万平方英尺）的租金增长差异如何？ - 过去四个季度，小于10万平方英尺空间的租金增长率略高，差异约为几百个基点 [86] 问题22: 公司目前对是否需要筹集股权的看法如何？ - 公司资产负债表状况良好，债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.8倍，信贷额度有充足流动性，有额外销售收益流入，扣除资本支出和股息后有多余现金流；过去筹集股权是因为开发管道增长过快导致资金失衡，如果未来出现类似情况且股价合适，可能会发行股权，但目前状况良好 [88] 问题23: 2020年是否有一次性性质的事项，如大型租赁不确定性或费用？ - 2020年最大的租赁续约是宾夕法尼亚州中部67.5万平方英尺的租约，公司正在与租户协商续约；除丹佛2019年的房地产税问题外，预计2020年不会出现类似情况，公司正在进行预算编制 [90] 问题24: 未出租物业是否有显著的地理集中情况？ - 完成67.5万平方英尺的租约后，其他未出租物业面积均在20万平方英尺以下，分布非常分散 [91] 问题25: 出售给UPS的凤凰城资产的资本化率是多少，租户行使购买权的交易价格通常是市场价格还是有折扣？ - 公司不会逐笔交易提供资本化率信息，将在2020年第三季度提供合并资本化率；该交易是基于公司期望的利润率设定的固定价格选项，当时建筑为毛坯且无租户装修；公司最初拒绝了租户购买请求，后来考虑到租户投资2亿美元将其打造成西南枢纽会吸引其他大型用户，才同意交易，该策略取得了成功 [92][95][96]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年9月30日，公司总资产为33.76725亿美元，较2018年12月31日的31.42691亿美元增长7.44%[20] - 截至2019年9月30日，公司总负债为16.51405亿美元，较2018年12月31日的14.6278亿美元增长12.90%[20] - 2019年前三季度，公司总营收为3.15226亿美元，较2018年同期的2.98872亿美元增长5.47%[23] - 2019年前三季度，公司总费用为1.9645亿美元，较2018年同期的1.96252亿美元增长0.10%[23] - 2019年前三季度，公司净收入为1.45055亿美元，较2018年同期的1.15398亿美元增长25.69%[23] - 2019年前三季度，归属于公司普通股股东的净收入为1.41914亿美元，较2018年同期的1.12412亿美元增长26.24%[23] - 2019年前三季度，基本和摊薄后每股收益分别为1.12美元和1.12美元，较2018年同期的0.91美元增长23.08%[23] - 2019年前三季度，公司综合收入为1.32876亿美元，较2018年同期的1.26397亿美元增长5.12%[26] - 2019年前三季度，归属于公司的综合收入为1.29999亿美元，较2018年同期的1.23126亿美元增长5.58%[26] - 截至2019年9月30日，公司股东权益总额为17.2532亿美元，较2018年12月31日的16.79911亿美元增长2.70%[20] - 2018年9月30日股东权益总额为16.63025亿美元，较2017年12月31日的14.75877亿美元有所增加[29][30] - 2019年前九个月净收入为1.45055亿美元，2018年同期为1.15398亿美元[33] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为1.90179亿美元，2018年同期为1.51035亿美元[33] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为2.14935亿美元，2018年同期为1.725亿美元[33] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为1865.5万美元，2018年同期为4669.2万美元[33] - 2019年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为4427.2万美元，2018年同期为7170.9万美元[33] - 2019年9月30日总资产为33.86748亿美元，较2018年12月31日的31.52799亿美元有所增加[38] - 2019年9月30日总负债为16.51405亿美元，较2018年12月31日的14.6278亿美元有所增加[38] - 2019年9月30日合伙人资本总额为17.35343亿美元，较2018年12月31日的16.90019亿美元有所增加[38] - 2019年前九个月资本化的利息费用为416.1万美元，2018年同期为486.7万美元[35] - 2019年第三季度总营收为106,590千美元，2018年同期为100,256千美元，同比增长约6.32%[41] - 2019年前三季度总营收为315,226千美元，2018年同期为298,872千美元，同比增长约5.47%[41] - 2019年第三季度净利润为80,002千美元，2018年同期为31,530千美元，同比增长约153.73%[41] - 2019年前三季度净利润为145,055千美元，2018年同期为115,398千美元，同比增长约25.70%[41] - 2019年第三季度基本和摊薄后每单位收益为0.62美元，2018年同期为0.24美元，同比增长约158.33%[41] - 2019年前三季度基本和摊薄后每单位收益为1.12美元，2018年同期为0.91美元，同比增长约23.08%[41] - 2019年第三季度综合收入为78,616千美元，2018年同期为33,232千美元，同比增长约136.57%[44] - 2019年前三季度综合收入为132,876千美元，2018年同期为126,397千美元，同比增长约5.12%[44] - 2019年前九个月净收入为145,055千美元，2018年同期为115,398千美元[51] - 2019年前九个月经营活动提供的净现金为190,264千美元，2018年同期为150,995千美元[51] - 2019年前九个月投资活动使用的净现金为214,935千美元，2018年同期为172,500千美元[51] - 2019年前九个月融资活动提供的净现金为18,570千美元，2018年同期为46,732千美元[51] - 2019年第三季度和前九个月，公司归属于普通股股东的净利润分别为78141美元和141595美元，基本和摊薄每股收益分别为0.62美元和1.12美元[90] - 2019年第三季度和前九个月，运营合伙企业归属于有限合伙人的净利润分别为79720美元和144519美元，基本和摊薄每单位收益分别为0.62美元和1.12美元[90] - 2019年和2018年前九个月公司净收入分别为1.451亿美元和1.154亿美元；同期同店物业平均每日入住率分别为97.2%和97.3%[130] - 2019年和2018年前九个月公司总营收分别为3.15226亿美元和2.98872亿美元，增长1635.4万美元，增幅5.5%[131] - 2019年和2018年前九个月公司总物业费用分别为8594.3万美元和8643万美元，减少48.7万美元，降幅0.6%[134] - 九个月内，一般及行政费用减少0.9百万美元，降幅4.4%，减值费用为2.8百万美元[137] - 九个月内，折旧及其他摊销费用总计89.978百万美元，较2018年增加4.382百万美元，增幅5.1%[138] - 九个月内，2019年和2018年房地产销售收益分别为53.4百万美元和53.3百万美元[139] - 九个月内，2019年加权平均债务余额为1372.4百万美元，加权平均利率为4.06%；2018年分别为1343.7百万美元和4.25%[140] - 三个月内，2019年和2018年净收入分别为80.0百万美元和31.5百万美元，同店平均每日入住率分别为97.3%和97.7%[144] - 三个月内，总营收为106.590百万美元，较2018年增加6.334百万美元，增幅6.3%[145] - 三个月内，总物业费用为28.396百万美元，较2018年减少70000美元，降幅0.2%[148] - 三个月内，折旧及其他摊销费用总计30.149百万美元，较2018年增加1.504百万美元，增幅5.3%[152] - 三个月内，2019年和2018年房地产销售收益分别为52.5百万美元和8.1百万美元[153] - 三个月内，2019年加权平均债务余额为1431.3百万美元，加权平均利率为3.97%；2018年分别为1308.8百万美元和4.24%[154] - 截至2019年9月30日，公司现金及现金等价物约为2800万美元，受限现金约为1630万美元，无担保信贷安排下可用额外借款额度为6.454亿美元[162] - 2019年9月30日，公司有1670万美元的应付抵押贷款，预计在2020年9月30日前偿还[163] - 截至2019年9月30日，无担保信贷安排下借款的加权平均利率为3.14%；截至2019年10月25日，无担保信贷安排下可用额外借款额度约为5.814亿美元[165] - 2019年前九个月，公司经营活动提供的净现金为1.90179亿美元，投资活动使用的净现金为2.14935亿美元，融资活动提供的净现金为1865.5万美元[168] - 与2018年同期相比，2019年前九个月公司经营活动现金增加3910万美元，投资活动现金增加4240万美元，融资活动现金减少2800万美元[168] - 截至2019年9月30日，公司94.5%（13.396亿美元）的债务为固定利率债务，5.5%（7800万美元）为可变利率债务；2018年12月31日，公司债务全部为固定利率债务[173] - 若与可变利率债务相关的LIBOR利率增加10%，2019年前九个月公司利息费用预计增加约17万美元；若固定利率债务加权平均利率因再融资增加10%，2019年前九个月利息费用预计增加约400万美元[176] - 截至2019年9月30日，公司债务的估计公允价值约为14.928亿美元[177] - 2019年第三季度可用于普通股股东和参与性证券的资金运营（FFO）为5635.6万美元，2018年同期为5132.7万美元；2019年前九个月FFO为1.63905亿美元，2018年同期为1.46178亿美元[187] - 2019年第三季度净收入可用于普通股股东和参与性证券的金额为7831.1万美元，2018年同期为3091.1万美元；2019年前九个月为1.41914亿美元，2018年同期为1.12412亿美元[187] - 2019年第三季度房地产折旧和其他摊销为2999.3万美元，2018年同期为2843.9万美元；2019年前九个月为8945.1万美元，2018年同期为8501.9万美元[187] - 2019年第三季度可折旧房地产销售收益为 - 5248.9万美元，2018年同期为 - 752万美元；2019年前九个月为 - 5337.8万美元，2018年同期为 - 5266万美元[187] - 2019年前九个月合资企业房地产销售收益为 - 1671.4万美元，2018年同期无此项收益；2019年前九个月合资企业房地产销售所得税拨备为309.5万美元，2018年同期无此项[187] 公司资本相关数据 - 截至2019年9月30日，普通合伙人资本余额为1,681,106千美元，有限合伙人资本余额为61,987千美元[47] - 截至2018年9月30日，普通合伙人资本余额为1,594,114千美元，有限合伙人资本余额为65,804千美元[48] 公司房地产相关业务数据 - 截至2019年9月30日，公司拥有459处工业地产，总面积约6270万平方英尺[59] - 2019年前9个月，公司收购8处工业地产（约50万平方英尺GLA）和8块土地，总收购价104,027美元[70] - 截至2019年9月30日，公司有1处约4万平方英尺GLA的工业地产待售[71] - 2019年前9个月，公司出售10处工业地产（约170万平方英尺GLA），销售总收入106,127美元，房地产销售收益44,772美元[72] - 截至2019年9月30日，公司拥有459处工业地产，分布在21个州，总面积约6270万平方英尺[119] - 2019年前九个月公司收购8处工业地产，总面积约0.5百万平方英尺，总价6280万美元；收购148英亩土地用于开发，总价4430万美元；出售10处工业地产及几块土地，总销售收益1.061亿美元；合资企业出售236英亩土地，总销售收益5720万美元[129] - 2019年10月1日至10月25日，公司收购一块土地，总价约19800美元，出售一处工业地产，售价约3975美元[110] - 2019年10月1日至10月25日，公司收购一块土地，总价约1980万美元，出售一处工业地产，售价400万美元[192] - 2019年和2018年前九个月公司同店物业营收分别为2.76368亿美元和2.65932亿美元，增长1043.6万美元，增幅3.9%[131] - 2019年和2018年前九个月公司收购物业营收分别为628.6万美元和163.9万美元，增长464.7万美元，增幅283.5%[131] - 2019年和2018年前九个月公司出售物业营收分别为573万美元和1672万美元，减少1099万美元，降幅65.7%[131] - 2019年和2018年前九个月公司（再）开发项目营收分别为2127.2万美元和364.5万美元，增长1762.7万美元，增幅483.6%[131] - 2019年和2018年前九个月公司同店物业费用分别为7021.2万美元和6692.7万美元，增长328.5万美元，增幅4.9%[134] - 2019年第三季度同店净营业收入（SS NOI）为6912万美元，