公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司总资产为32.54901亿美元，较2018年12月31日的31.42691亿美元增长3.57%[21] - 截至2019年6月30日，公司总负债为15.80498亿美元，较2018年12月31日的14.6278亿美元增长8.05%[21] - 截至2019年6月30日，公司总资产为32.6495亿美元，较2018年12月31日的31.52799亿美元增长3.56%[36] - 截至2019年6月30日，公司总负债为15.80498亿美元，较2018年12月31日的14.6278亿美元增长8.05%[36] - 2019年上半年，公司普通股合伙人资本为16.23662亿美元，有限合伙人资本为6716.1万美元，累计其他综合损失为721.9万美元，非控股权益为84.8万美元[36][43] - 截至2019年6月30日，公司房地产净投资为2.973831亿美元，较2018年12月31日的2.86186亿美元增长3.91%[36] - 截至2019年6月30日，公司拥有462处工业地产，总面积约6340万平方英尺[54] - 截至2019年6月30日，公司在运营合伙企业的非控股权益约为2.2%[51] - 截至2019年6月30日，应付抵押贷款净额221,357美元，较2018年12月31日的296,470美元减少；高级无担保票据净额544,715美元，较2018年12月31日的544,504美元略增；无担保定期贷款净额457,337美元，较2018年12月31日的456,809美元略增；无担保信贷安排158,000美元，2018年12月31日无余额[67] - 截至2019年6月30日，其他房地产合伙企业的总资产为279,301美元，总负债和合伙人资本为279,301美元，较2018年12月31日的285,587美元有所减少[75] - 截至2019年6月30日，公司未来五年及以后的债务到期本金和计划还款总额为1,388,845美元，其中2019年剩余时间为4,264美元，2020年为59,046美元，2021年为425,113美元，2022年为341,552美元，2023年为321美元，之后为558,549美元[71] - 2019年6月30日和2018年12月31日，公司债务的公允价值分别为1,432,664美元和1,312,432美元，账面价值分别为1,388,771美元和1,306,210美元[72] - 截至2019年6月30日，公司现金及现金等价物约为3340万美元，无担保信贷安排下有5.654亿美元可用于额外借款[163] - 2019年6月30日，公司有5680万美元应付抵押贷款，预计在2020年6月30日前无惩罚性提前偿还[164] - 2019年6月30日，无担保信贷安排下借款的加权平均利率为3.51%；截至2019年7月26日，无担保信贷安排下约有6.674亿美元可用于额外借款[166] - 截至2019年6月30日，公司总债务（不包括未摊销债务发行成本）中，12.308亿美元（88.6%）为固定利率债务，1.58亿美元（11.4%）为可变利率债务[173] - 截至2019年6月30日，公司债务的估计公允价值约为14.327亿美元[177] 租赁业务线数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司租赁收入为1.03517亿美元，较2018年同期的9806.4万美元增长5.56%[24] - 2019年上半年，公司租赁收入为2.07155亿美元，较2018年同期的1.97104亿美元增长5.10%[24] - 2019年第二季度租赁收入为1.03517亿美元，较2018年同期的9806.4万美元增长5.56%；上半年租赁收入为2.07155亿美元，较2018年同期的1.97104亿美元增长5.10%[38] 净收入相关数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司净收入为4071.3万美元，较2018年同期的4640.4万美元下降12.26%[24] - 2019年上半年，公司净收入为6505.3万美元，较2018年同期的8386.8万美元下降22.43%[24] - 截至2019年6月30日六个月，公司净收入为6505.3万美元，2018年同期为8386.8万美元[31] - 2019年第二季度净收入为4071.3万美元，较2018年同期的4640.4万美元下降12.26%；上半年净收入为6505.3万美元，较2018年同期的8386.8万美元下降22.43%[38] - 2019年上半年净收入为65,053千美元，2018年同期为83,868千美元[46] - 2019年和2018年上半年公司净收入分别为6510万美元和8390万美元[130] - 2019年第二季度净收入为4070万美元，2018年同期为4640万美元；同店物业平均每日入住率分别为96.7%和97.0%[144] - 2019年第一季度和上半年，公司普通股股东和参与性证券可获得的净收入分别为3980万美元和6360.3万美元，2018年同期分别为4520.9万美元和8150.1万美元[187] 每股收益相关数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.31美元，较2018年同期的0.36美元下降13.89%[24] - 2019年上半年，公司基本和摊薄后每股收益为0.50美元，较2018年同期的0.67美元下降25.37%[24] - 2019年第二季度基本和摊薄后每股收益为0.31美元，较2018年同期的0.36美元下降13.89%；上半年为0.50美元，较2018年同期的0.67美元下降25.37%[38] - 2019年6月30日，公司基本和摊薄每股收益分别为0.31美元（三个月）和0.50美元（六个月），2018年同期分别为0.36美元和0.67美元[86] - 2019年6月30日，运营合伙企业基本和摊薄每单位收益分别为0.31美元（三个月）和0.50美元（六个月），2018年同期分别为0.36美元和0.67美元[86] 综合收入相关数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司综合收入为3625万美元，较2018年同期的4915.2万美元下降26.25%[27] - 2019年上半年，公司综合收入为5426万美元，较2018年同期的9316.5万美元下降41.76%[27] - 2019年第二季度综合收入为3625万美元，较2018年同期的4915.2万美元下降26.25%；上半年为5426万美元，较2018年同期的9316.5万美元下降41.76%[41] 现金流量相关数据关键指标变化 - 2019年上半年经营活动提供的净现金为1.20118亿美元，2018年同期为9381.7万美元[31] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为1.57562亿美元，2018年同期为1.39483亿美元[31] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为2051.6万美元，2018年同期为7669.7万美元[31] - 2019年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少1692.8万美元，2018年同期增加3103.1万美元[31] - 截至2019年6月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为3344.5万美元，2018年同期为7751.3万美元[31] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为120,177千美元，2018年同期为93,760千美元[46] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为157,562千美元，2018年同期为139,483千美元[46] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为20,457千美元，2018年同期为76,754千美元[46] - 2019年上半年，公司经营活动提供的净现金为1.20118亿美元，投资活动使用的净现金为1.57562亿美元，融资活动提供的净现金为2051.6万美元[169] - 与2018年同期相比，2019年上半年公司经营活动现金增加2630万美元，投资活动现金增加1810万美元，融资活动现金减少5620万美元[169] 费用相关数据关键指标变化 - 2019年上半年资本化的利息费用为232万美元，2018年同期为331.7万美元[33] - 2019年上半年支付经营租赁负债的现金为61.3万美元，2018年同期无此项支出[33] - 2019年因取得使用权资产产生的经营租赁负债为1240万美元，2018年同期无此项[33] - 2019年应付普通股股息和单位分配为3028.1万美元，2018年为2877.1万美元[33] - 2019年上半年利息费用资本化金额为2,320千美元，2018年同期为3,317千美元[48] - 2019年上半年支付的经营租赁负债现金为613千美元，2018年同期无此项目[48] - 2019年6月30日止三个月和六个月，公司分别确认2,053美元和3,815美元与限制性股票等摊销相关的薪酬费用，2018年同期分别为1,997美元和3,686美元[90] - 2019年6月30日止三个月和六个月，与开发活动相关资本化的限制性股票等摊销分别为238美元和442美元，2018年同期不显著[90] - 2019年上半年公司确认运营租赁费用927美元[103] - 2019年上半年公司总物业费用为5754.7万美元，较2018年上半年的5796.4万美元下降0.7%，其中同店物业费用增长4.7%，收购物业费用增长348.9%，出售物业费用下降97.1%，（再）开发项目费用增长121.8%，其他费用增长24.9%[134] - 同店物业费用增加220万美元，主要因房地产税增加；收购物业费用增加130万美元，因2017年12月31日后收购物业；出售物业费用减少250万美元，因2017年12月31日后出售物业；（再）开发项目费用增加180万美元，因开发项目基本完成；其他费用增加80万美元，因某些维护服务费用和杂项费用增加[136] - 公司一般和行政费用减少130万美元，降幅8.8%，主要因2018年上半年产生130万美元遣散费[137] - 2018年上半年公司减值费用为280万美元，因对一处房产和一块土地进行出售营销及对潜在销售交易可能性的评估[137] - 六个月内折旧和其他摊销总额从2018年的5695.1万美元增至2019年的5982.9万美元，增幅5.1%[138] - 2019年上半年所得税费用增加290万美元，增幅1406.2%[143] - 2019年第二季度物业费用从2018年的2855.3万美元降至2737.9万美元，降幅4.1%[148] - 2019年第二季度折旧和其他摊销总额从2018年的2863.6万美元增至2977.4万美元，增幅4.0%[152] - 2019年第一季度和上半年，房地产折旧和其他摊销分别为2960.3万美元和5945.8万美元，2018年同期分别为2844.8万美元和5658万美元[187] 房地产交易相关数据关键指标变化 - 2019年第二季度，公司出售房地产收益为109.7万美元，较2018年同期的2506.7万美元下降95.62%；上半年为88.9万美元，较2018年同期的4515.6万美元下降98.03%[38] - 2019年上半年公司收购4处工业地产和约0.3百万平方英尺的GLA及4块土地，总购买价48,582美元[64] - 2019年上半年公司出售2处工业地产，约0.1百万平方英尺的GLA，销售总收入12,091美元，房地产销售收益889美元[65] - 2018年第二季度公司与第三方成立合资企业，购买约532英亩可开发土地，总价49,000美元，公司拥有49%权益；2019年上半年合资企业出售3块土地，总面积236英亩，总收入57,178美元，房地产销售总收益30,236美元，公司经济收益份额为14,816美元[76][77] - 2019年7月1日至26日，公司收购三处工业地产和两块土地，总价约31676美元，出售一处工业地产和一块土地，售价约6244美元[108] - 2019年上半年公司收购4处工业地产，总面积约30万平方英尺，总价2840万美元；收购100英亩土地用于开发，总价2020万美元；出售2处工业地产，总面积约10万平方英尺，总售价1210万美元；合资企业出售236英亩土地，总价5720万美元；还清7210万美元应付抵押贷款；宣布第一和第二季度现金股息

业绩总结 - 第二季度租赁收入为98,064千美元，同比增长约4.8%[11] - 总收入为104,095千美元，同比增长约5.7%[11] - 净收入为46,404千美元，同比下降约29.5%[11] - 每股收益（EPS）为0.31美元，同比下降约13.9%[11] - 公司第二季度总收入为96,906千美元，同比增长27.5%[12] - 公司净经营收入为70,292千美元，同比下降8.0%[12] - 公司调整后的EBITDA为63,544千美元，同比下降8.5%[12] - 公司第二季度的净收入为46,404千美元，同比增长14.0%[12] - 公司第二季度的FFO（NAREIT）为49,785千美元，同比下降11.0%[12] - 公司调整后的FFO为40,009千美元，同比下降14.9%[12] 资产与负债 - 总资产为3,254,901千美元，较上季度增长约2.4%[9] - 总负债为1,580,498千美元，较上季度增长约4.5%[8] - 股东权益总计为1,665,964千美元，较上季度下降约0.4%[8] - 2019年6月30日，公司的总债务为1,357,859千美元，较2018年同期的1,367,663千美元下降了0.7%[20] - 2019年6月30日，公司的债务占总资产的比例为35.4%，低于60%的上限[28] 租赁与运营数据 - 2019年第二季度的租赁收入为103,517千美元，较2018年同期的98,064千美元增长了5.0%[15] - 同店收入在2019年第二季度为91401万美元，同比下降3.2%[35] - 同店净营业收入（NOI）在2019年第二季度为70836万美元，同比上升3.4%[35] - 2019年第二季度的平均日入住率为97.0%，相比2018年的96.7%上升0.3%[35] - 截至2019年6月30日，总可租赁面积（GLA）为61,523,481平方英尺，整体出租率为97.3%[40] 未来展望 - 2019年每股净收益预期为0.89至0.97美元[62] - 2019年每股资金运营（FFO）预期为1.68至1.76美元[62] - 2019年预计的同店净运营收入（NOI）增长率为2.0%至3.0%[63] 资本支出与收购 - 2019年第一季度收购总面积为172,654平方英尺，预计总投资为1,230万美元，资本化率为8.3%[48] - 2019年第二季度收购总面积为116,600平方英尺，预计总投资为3,030万美元，资本化率为8.3%[48] - 截至2019年6月30日，已投入服务的开发项目总面积为358,065平方英尺，投资额为3,240万美元，租赁率为95%[51] 其他信息 - 物业费用为27,379千美元，同比下降约4.1%[11] - 经营费用总计为63,935千美元，与上季度持平[11] - 每股普通股股息为0.2300美元，同比增长5.0%[12] - 2019年第二季度的物业总支出为54,051千美元，较2018年同期的26,614千美元增长了102.0%[15]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度摊薄后每股收益为0.31美元，去年同期为0.36美元 [17] - 2019年第二季度全美房地产投资信托基金（NAREIT）每完全摊薄份额运营资金为0.43美元，2018年第二季度为0.39美元，主要因净营业收入（NOI）增加 [17] - 截至第二季度末，净债务加优先股与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为4.9倍；6月30日，无担保票据、定期贷款和有担保融资的加权平均到期期限为5.6年，加权平均利率为4% [21] - 2019年新的REIT运营资金（FFO）指引范围为每股1.68 - 1.76美元，中点为1.72美元，较第一季度电话会议讨论的数字增加0.02美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度末出租率为97.3%，与上一季度持平，较去年同期上升40个基点 [7][18] - 第二季度开始约310万平方英尺的长期租赁，其中44.6万平方英尺为新租赁，190万平方英尺为续租，72.4万平方英尺为开发和收购项目的租赁；按面积计算的租户保留率为73.1% [18] - 现金租金整体上涨13.4%，续租上涨14.1%，新租赁上涨9.9%；直线租金整体上涨27.3%，续租上涨29.5%，新租赁上涨17.7% [19] - 截至目前已签署约83%的2019年续租合同，现金租金变化为13% [7] 开发业务 - 截至6月30日，有总计4.49亿美元的已完成开发项目正在招租或建设中，面积为600万平方英尺，目前已出租64%，预计现金收益率为6.5%，平均利润率约为38% [10] - 第二季度收购达拉斯First Park 121附近28英亩土地，花费740万美元，可建造43.4万平方英尺；第三季度收购费城东北部6.9英亩土地，花费200万美元，已开始建设10万平方英尺建筑，预计2020年第二季度完工，总投资预计1230万美元，目标收益率6.1% [10][11] 收购业务 - 第二季度收购洛杉矶南湾市场的服装大楼，总面积3.2万平方英尺，购买价格710万美元，现有收益率4.2%，预计滚动到市场时收益率约5%；在丹佛I - 70区收购8.5万平方英尺建筑，购买价格900万美元，收益率5.3% [12] - 第三季度收购南加州的两栋建筑和一块土地，包括内陆帝国4.4万平方英尺的空置建筑，花费560万美元，交付收益率5.1%；圣地亚哥4.1万平方英尺的空置建筑，花费730万美元，目标稳定收益率5.9%；丰塔纳2英亩土地，花费160万美元，可建造约4万平方英尺 [12][13] 处置业务 - 出售迈阿密两个单元，总面积1.2万平方英尺，售价160万美元；第三季度出售宾夕法尼亚州东北部11万平方英尺的空置建筑，售价600万美元，以及新泽西的一小块土地，售价24.4万美元 [14] - 凤凰城合资企业出售147英亩土地给用户，公司份额的销售价格总计1820万美元；还出售39英亩给公司用于上述定制开发项目 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国层面，CBRE计量经济顾问公司报告第二季度初步净吸纳量为3100万平方英尺，新竣工量为4100万平方英尺，年初至今净吸纳量总计6700万平方英尺，竣工量8400万平方英尺 [6] - 主要港口市场的满载进口集装箱在今年前3 - 4个月略有上升，然后趋于平稳，最后一个月略有下降，同比下降约1.5% - 2% [32] - 洛杉矶南湾市场的市场出租率目前低于1% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于捕捉租金增长和盈利性新投资机会，以进一步提升投资组合 [24] - 继续开发盈利性高质量设施，以满足部分未得到充分服务的租户需求 [7] - 持续寻找优质土地，补充开发管道，推动未来增长 [10] - 在处置资产时，探索各种途径以实现价值和价格最大化，目前通过定向销售取得了较好效果 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于市场整体出租率高，租户需求广泛，工业市场环境有利于租金持续增长，公司投资组合也受益于这一健康环境 [6] - 市场非常紧张，租户选择有限，仍是房东市场，预计未来租金将保持类似增长表现 [25] - 尽管满载集装箱货物略有下降，但对公司影响不大，未收到租户相关问题反馈，港口市场的紧张状况推动了吸纳量和租金增长 [33] - 对实现全年1.25 - 1.75亿美元的资产处置目标有信心，销售将更多集中在下半年 [45] - 有信心通过投机性开发管道继续创造价值，目前没有看到未来开发量下降的潜在风险 [49] 其他重要信息 - 公司近期庆祝了作为上市公司的25周年纪念日，并在纽约证券交易所敲响收盘钟 [16] - 第二季度现金同店NOI增长（不包括终止费用）为3%，包括终止费用为3.4%；终止费用总计44.3万美元 [18] - 本周完成1.5亿美元高级无担保票据的私募发行，票据期限10年，利率3.97%，考虑利率保护协议结算后，有效利率为4.23% [19] - 2019年预计将资本化约每股0.04美元与开发项目相关的利息 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年整体续约组合的按市值计价情况 - 公司不跟踪按市值计价，认为当前年度续约情况是投资组合和租金情况的良好指标，目前已完成83%的2019年续约，租金上涨13%，市场紧张，仍是房东市场，预计未来也会有类似表现 [25] 问题2: 是否考虑将更多非核心资产或市场打包成更大的投资组合以缩小与同行的差距 - 公司探索了各种处置资产以实现价值最大化的途径，目前通过定向销售取得了较好效果，所售资产分布在不同市场，不太适合获得投资组合溢价 [27][28] 问题3: 现金货运指数下降的原因及客户业务是否受影响 - 公司跟踪满载集装箱货物，其与港口市场吸纳量相关性最大，主要港口市场的满载进口集装箱同比下降约1.5% - 2%，但认为影响不大，未收到租户相关问题反馈，港口市场紧张推动了吸纳量和租金增长 [32][33] 问题4: 公司目前距离最低派息水平的情况及未来派息安排 - 公司根据现金流增长派息，根据今年预计应税收入，有股息缓冲，认为目前状况良好 [34] 问题5: NOI指引增加但暗示增速放缓的原因 - 同店NOI指引中点提高25个基点是由于上半年表现出色，主要是坏账费用降低；下半年增速放缓主要是因为下半年计入每季度50,000美元坏账费用，若坏账费用与上半年相同，下半年增速将从2%提高到2.5%，此外下半年免租期减少和平均出租率下降也有影响 [36] 问题6: 本季度和年初至今的土地收购和小型建筑交易是否意味着公司开发策略的转变 - 南湾的收购是因为公司在该地区拥有其他建筑，看好该子市场；内陆帝国的收购是因为公司是该地区的大投资者；费城的地块是优质位置，与公司在其他市场的开发规模相似，并非策略转变 [37][38] 问题7: 西雅图出租率低于其他市场的原因 - 西雅图投资组合较小，主要是一栋建筑有空置情况，目前该建筑租赁活动良好 [39] 问题8: 本季度运营费用（OpEx）很低是否异常以及今年未使用股权融资（ATM）的考虑 - OpEx季度间有波动，第一季度因雪灾有较高运营或资本支出，属正常情况；从资金来源和使用看，下半年销售和留存资本约1.6亿美元，开发支出1.4亿美元，杠杆率低，信贷额度有充足流动性，2019年剩余时间资金状况良好 [42][43] 问题9: 资产回收计划的情况，包括处置目标、市场情况及再投资可能性 - 公司全年处置目标为1.25 - 1.75亿美元，目前对实现该目标有信心，销售将更多集中在下半年，公司更关注销售价值最大化，而非交易完成季度 [45] 问题10: 公司市场中哪些地区有较强的建设管道 - 南达拉斯、东北亚特兰大、芝加哥的I - 80沿线、宾夕法尼亚州中部和东部等子市场建设管道较强，主要是大型建筑供应压力较大；其他活跃子市场非常紧张，租金上涨，是近期新投资重点 [46][47] 问题11: 丹佛市场的情况及公司项目的担忧 - 丹佛市场供应约400万平方英尺，分布在市区各地，公司的奥罗拉商业中心项目本季度交付55.5万平方英尺建筑，约一半开发项目在该子市场，且约一半为定制开发，与其他建筑竞争不大，需求良好，租金增长可观 [48] 问题12: 公司未来开发量能否保持当前水平 - 公司目前拥有的土地可建造约1100万平方英尺，不包括凤凰城合资企业的约400万平方英尺，且团队不断寻找新开发地块，有信心通过投机性开发管道继续创造价值，目前未看到开发量下降风险 [49] 问题13: 公司在租赁定价上是否更严格 - 公司团队不断努力最大化每份租约的价值，包括推动租金增长、减少让步、延长租期等，从2019年续约数据可看出租金增长强劲 [51] 问题14: 不同类别资产（ bulk、regional、light、flex）的资本化率差异情况 - 整体上，bulk、light和regional类别之间没有明显差异，flex类资产公司持有较少，其资本化率略高，且这种情况在过去10 - 30年一直存在 [53][54]

业绩总结 - 截至2019年3月31日，公司的物业数量为447，较2009年12月31日减少43%[10] - 截至2019年3月31日，公司的租户数量为1,180，较2009年12月31日减少41%[10] - 2019年第一季度的现金同店净营业收入（NOI）增长3.2%[15] - 2019年第一季度的现金租金率上涨8.0%[13] - 2019年第一季度的股息提高5.7%至每股0.23美元[13] - 2019年第一季度的物业占用率为97.3%[13] - 2019年第一季度的平均建筑面积为136千平方英尺，较2009年增加53%[10] - 2019年第一季度的平均租户面积为50千平方英尺，较2009年增加79%[10] 资金与投资 - 2019年5月16日，公司发行1.5亿美元的固定利率高级无担保票据，票面利率为3.97%[14] - 总开发项目总面积为3,916,054平方英尺，预计总投资为2.975亿美元，平均每平方英尺76美元[28] - 预计现金收益率为6.4%，目前租赁率为49%[28] - 2018/2019年间的物业收购总面积为1,208,057平方英尺，购买总价为1.372亿美元，平均每平方英尺114美元，租赁率为75%[62] - 在PV 303商业园区收购532英亩土地，投资金额为4900万美元（约每平方英尺2美元），公司持有49%的股份[63] - 合资企业目前拥有原始532英亩中的309英亩，已回收约90%的投资资本[63] 市场扩张与新项目 - First Glacier Logistics Center位于西雅图，面积66,751平方英尺，投资额为1020万美元，现金收益率为5.5%，租赁率为0%[31] - First Park 121 – Buildings I & II位于达拉斯，面积345,280平方英尺，投资额为2750万美元，现金收益率为7.1%，租赁率为18%[34] - First Aurora Commerce Center – Building D位于丹佛，面积555,840平方英尺，投资额为3830万美元，现金收益率为7.2%，租赁率为0%[35] - First Park Fairburn - BTS位于亚特兰大，面积703,080平方英尺，投资额为4040万美元，现金收益率为6.0%，租赁率为100%[37] - First Perry Logistics Center位于内陆帝国，面积240,247平方英尺，投资额为2050万美元，现金收益率为5.9%，租赁率为100%[39] - First Mountain Creek Distribution Center - BTS位于达拉斯，面积863,328平方英尺，投资额为5250万美元，现金收益率为5.7%，租赁率为100%[43] - First Redwood Logistics Center – I & II位于内陆帝国，面积402,287平方英尺，投资额为4740万美元，现金收益率为6.0%，租赁率为0%[49] 财务状况 - 公司的总债务为13.34亿美元，其中有担保债务为2.24亿美元，无担保债务为11.10亿美元，整体加权利率为4.0%[69] - 截至2019年3月31日，公司的固定债务占比92%，浮动债务占比8%[68] - 公司的固定债务平均利率为5.88%，无担保债务平均利率为3.75%[71] - 目标杠杆率为每个投机或定制项目的55%贷款成本比[63] 其他策略与展望 - 公司通过开发和选择性收购实现现金流增长机会，存在与同行和市场交易的估值差距[74]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司总资产为3178654000美元，较2018年12月31日的3142691000美元增长1.14%[18] - 2019年第一季度，公司总营收为104541000美元，较2018年同期的99771000美元增长4.78%[21] - 2019年第一季度，公司总费用为67025000美元，较2018年同期的68625000美元下降2.33%[21] - 2019年第一季度，公司净收入为24340000美元，较2018年同期的37464000美元下降35.03%[21] - 2019年第一季度，公司综合收入为18010000美元，较2018年同期的44013000美元下降59.08%[24] - 2019年第一季度，公司经营活动提供的净现金为41729000美元，较2018年同期的37024000美元增长12.71%[30] - 2019年第一季度，公司投资活动使用的净现金为56981000美元，较2018年同期的75221000美元下降24.25%[30] - 2019年第一季度，公司融资活动（使用）提供的净现金为 - 4232000美元，较2018年同期的60076000美元下降107.04%[30] - 截至2019年3月31日，公司现金、现金等价物和受限现金期末余额为30889000美元，较年初的50373000美元下降38.68%[30] - 2019年第一季度，公司基本和摊薄后每股收益为0.19美元，较2018年同期的0.30美元下降36.67%[21] - 2019年第一季度总营收为1.04541亿美元，2018年同期为9977.1万美元[38] - 2019年第一季度总费用为6702.5万美元，2018年同期为6862.5万美元[38] - 2019年第一季度净收入为2434万美元，2018年同期为3746.4万美元[38] - 2019年第一季度基本每股收益为0.19美元，2018年同期为0.30美元[38] - 2019年第一季度综合收入为1801万美元，2018年同期为4401.3万美元[41] - 截至2019年3月31日，总负债为15.1269亿美元，2018年12月31日为14.6278亿美元[36] - 截至2019年3月31日，合伙人资本总额为16.76029亿美元，2018年12月31日为16.90019亿美元[36] - 2019年3月31日止三个月净收入为24340000美元，2018年同期为37464000美元[48] - 2019年3月31日止三个月经营活动提供的净现金为41772000美元，2018年同期为36929000美元[48] - 2019年3月31日止三个月投资活动使用的净现金为56981000美元，2018年同期为75221000美元[48] - 2019年3月31日止三个月融资活动（使用）提供的净现金为 - 4275000美元，2018年同期为60171000美元[48] - 2019年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为30889000美元，2018年同期为68361000美元[48] - 2019年第一季度公司基本和摊薄每股收益分别为0.19美元，2018年同期为0.30美元；运营合伙企业基本和摊薄每单位收益2019年第一季度为0.19美元，2018年同期为0.30美元[89] - 2019年第一季度公司累计其他综合损失为6197美元，2018年12月31日余额为3502美元，2019年3月31日余额为 - 2695美元[87] - 2019年和2018年第一季度净收入分别为2430万美元和3750万美元；同期同店物业平均入住率均为97.1%[133] - 2019年第一季度总营收1.04541亿美元，较2018年的9977.1万美元增加477万美元，增幅4.8%[134] - 2019年第一季度总物业费用3016.8万美元，较2018年的2941.1万美元增加75.7万美元，增幅2.6%[137] - 一般和行政费用减少130万美元，降幅16.5%，原因是2018年第一季度产生130万美元遣散费；2018年第一季度减值费用为280万美元[140] - 2019年第一季度总折旧和其他摊销费用为3005.5万美元，较2018年的2831.5万美元增加174万美元，增幅6.1%[141] - 2019年第一季度加权平均利率为4.22%，低于2018年的4.28%；加权平均未偿还债务余额为13.17亿美元，低于2018年的13.652亿美元；资本化利息减少70万美元[143] - 2019年第一季度，公司经营活动提供的净现金为4.1729亿美元，投资活动使用的净现金为5.6981亿美元，融资活动使用的净现金为423.2万美元[159] - 与2018年同期相比，2019年第一季度公司经营活动现金增加470万美元，投资活动现金减少1.82亿美元，融资活动现金减少6430万美元[159] - 2019年第一季度归属于公司普通股股东和参与证券的净利润为2380.3万美元，2018年同期为3629.2万美元[178] - 2019年第一季度房地产折旧和其他摊销为2985.5万美元，2018年同期为2813.2万美元[178] - 2019年第一季度可折旧房地产减值为0，2018年同期为228.5万美元[178] - 2019年第一季度可折旧房地产销售损失（收益）为20.8万美元，2018年同期为收益2007.3万美元[178] - 2019年第一季度来自合资企业的房地产销售收益为 - 96.7万美元，2018年同期为0[178] - 2019年第一季度来自合资企业的房地产销售所得税拨备为21.8万美元，2018年同期为0[178] - 2019年第一季度同店净营业收入（SS NOI）为6938.7万美元，2018年同期为6723.6万美元，同比增长3.2%[181] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，应付抵押贷款净额为222,774美元，较2018年12月31日的296,470美元有所减少；高级无担保票据净额为544,609美元，较2018年12月31日的544,504美元略有增加；无担保定期贷款净额为457,073美元，较2018年12月31日的456,809美元略有增加；无担保信贷安排为102,000美元，2018年12月31日无此项[69] - 2019年第一季度公司偿还了72,073美元的抵押贷款[71] - 截至2019年3月31日，未来五年及以后公司债务的到期本金和计划还款总额为1,334,375美元，其中2019年剩余时间为5,794美元，2020年为59,046美元，2021年为369,113美元，2022年为341,552美元，2023年为321美元，之后为558,549美元[72] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司债务的公允价值分别为1,359,779美元和1,312,432美元[73] - 2019年3月31日，公司92.4%（12.323亿美元）的债务为固定利率债务，7.6%（1020万美元）为可变利率债务；2018年12月31日，全部债务为固定利率债务[164] - 若与可变利率债务相关的LIBOR利率提高10%，2019年第一季度利息费用将增加约3万美元；若固定利率债务加权平均利率因再融资提高10%，2019年第一季度利息费用将增加约140万美元[167] - 截至2019年3月31日，公司债务的估计公允价值约为13.598亿美元[168] - 2019年3月31日，公司有3530万美元应付抵押贷款，预计在2020年3月31日前提前偿还[154] 公司物业相关数据关键指标变化 - 截至2019年3月31日，公司拥有458处工业地产，分布于21个州，总可租赁面积约6320万平方英尺[56] - 2019年第一季度公司收购一处约20万平方英尺的工业物业和两块土地，总购买价为18,268美元[66] - 2019年第一季度公司出售一处约10万平方英尺的工业物业，毛收入为10,467美元，房地产销售损失为208美元[67] - 2019年3月31日公司有14个工业物业在建，总面积约390万平方英尺，预计总投资约297500美元，还有约193800美元待投入[104] - 截至2019年3月31日，不可撤销经营租赁未来最低租金收入（不包括可变付款和租户费用报销）：2019年剩余时间234032美元，2020年297322美元，2021年254001美元，2022年214069美元，2023年177644美元，以后467827美元，总计1644895美元[109] - 截至2018年12月31日，不可撤销经营租赁未来最低租金收入（不包括租户费用报销）：2019年305689美元，2020年288817美元，2021年244743美元，2022年205097美元，2023年169243美元，以后451151美元，总计1664740美元[109] - 2019年4月1日至4月26日，公司收购一块土地，购买价格约7400美元，出售部分工业物业，售价约1145美元[110] - 截至2019年3月31日，公司拥有458处工业物业，位于21个州，总可租赁面积约6320万平方英尺[121] - 2019年第一季度公司收购一处约20万平方英尺的工业地产，价格1230万美元；收购26英亩土地用于开发，总价600万美元；出售一处约10万平方英尺的工业地产，销售总额1050万美元[132] - 2019年第一季度新租约14份，面积21.6万平方英尺，净租金每平方英尺6.29美元，租金增长24.0%；续租约48份，面积305.8万平方英尺，净租金每平方英尺4.58美元，租金增长16.0%，租户续租率86.0%[147] - 2019年第一季度公司出售一处约10万平方英尺的工业地产，确认0.2万美元房地产销售损失；2018年第一季度出售八处约50万平方英尺的工业地产，确认2010万美元房地产销售收益[142] - 2019年4月1日至4月26日，公司收购一块土地，购买价格约为740万美元，出售部分工业物业，售价约为110万美元[183] 公司合资企业相关数据关键指标变化 - 2018年第二季度公司与第三方成立合资企业，购买了约532英亩土地，购买价格为49,000美元，公司拥有49%的权益[77] - 2019年第一季度合资企业出售一块土地，毛收入为10,130美元，房地产销售收益为1,974美元[78] - 2019年4月1日至4月26日，合资企业出售一块土地，毛收入37113美元[111] - 2019年4月1日至4月26日，合资企业出售一块土地，总收益为3710万美元[183] - 2019年第一季度从合资企业确认74美元资产管理和开发服务费用，3月31日有83美元应收账款[101] 公司会计政策相关 - 2019年公司采用FASB Accounting Standards Codification 842 Leases，对2018年租户回收收入和逾期租赁付款手续费收入进行重分类[59] - 2019年公司采用ASU 2017 - 12，该采用未影响公司财务状况或经营成果[65] 公司租赁相关数据关键指标变化 - 2019年第一季度经营活动现金支付的租赁负债为26.8万美元，2018年同期无此项支出[33] - 2019年第一季度公司确认448美元经营租赁费用[105] - 截至2019年3月31日，公司经营租赁负债未来五年及以后到期情况：2019年剩余时间1095美元，2020年1536美元，2021年1503美元，2022年1465美元，2023年1329美元，以后29025美元，总租赁付款35953美元，扣除23584美元估算利息后为12369美元[106] - 截至2019年3月31日，经营租赁加权平均剩余租赁期限为34.4年，加权平均折现率为7.4%[107] - 截至2018年12月31日，经营租赁未来最低租金付款：2019年1464美元，2020年1536美元，2021年1503美元，2022年1465美元，2023年1329美元，以后29025美元，总计36322美元[107] 公司股权及权益相关 - 20

财务数据和关键指标变化 - 稀释每股收益为0.19美元，去年同期为0.30美元 [26] - 全美房地产投资信托协会（NAREIT）计算的完全稀释后每股运营资金（FFO）为0.41美元，2018年第一季度为0.38美元；排除去年同期的遣散费和减值费用后，2018年第一季度FFO为0.40美元 [26] - 季度末入住率为97.3%，较上季度末下降120个基点，较去年同期上升20个基点 [27] - 本季度开始约350万平方英尺的长期租约，其中26万平方英尺为新租约，310万平方英尺为续约租约，21.2万平方英尺为重新开发和收购并完成招租的面积；按面积计算的租户留存率为86% [27] - 同店净营业收入（NOI）现金增长率（不包括终止费用）为3.2%，包括终止费用后为4%；现金租金整体上涨8%，续约租金上涨7.8%，新租约租金上涨10.4%；直线租金整体上涨16.7%，续约租金上涨16%，新租约租金上涨24% [28][29] - 第一季度偿还了7200万美元的抵押贷款，加权平均利率为7.8%，有担保债务占总资产的比例降至不到6% [30] - 第一季度末，净债务加优先股与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为4.8倍；3月31日，无担保票据、定期贷款和有担保融资的加权平均到期期限为5.8年，加权平均利率为4% [31] - 2019年NAREIT FFO指引为每股1.65 - 1.75美元，中点为1.70美元，较初始指引提高0.01美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 年初至今在九个开发项目和增值投资项目中签订了180万平方英尺的新租约 [8] - 截至目前，已签订约70%的2019年续租租约，现金租金变化率为13% [12] 开发业务 - 目前有2.98亿美元的项目正在建设中，总面积399万平方英尺，预计现金收益率为6.4%，截至目前已出租49%；预计这批开发项目的平均利润率约为37% [22] 处置业务 - 第一季度出售了一栋位于圣地亚哥的6.7万平方英尺的高装修设施，售价1050万美元；第二季度至今，在迈阿密出售了8400平方英尺的物业，售价110万美元；全年资产负债表出售目标为1.25 - 1.75亿美元，预计与往年一样集中在下半年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国层面工业市场供需平衡，CBRE经济计量顾问公司报告第一季度初步净吸纳量为3200万平方英尺，新竣工量为3300万平方英尺 [9] - 部分市场存在供应过剩情况，主要是特定子市场的大型设施；租金增长领先的市场包括南加州、休斯顿、达拉斯和丹佛 [10][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在竞争激烈的环境中寻找盈利机会，推进开发项目，同时进行资产处置以优化投资组合并重新配置资金 [18][25] - 公司通过自我设定的4.75亿美元开发上限来管理和降低风险，持续评估各个市场的风险 [61] - 行业内寻求进入工业领域的资本持续显著增长，有新的商人建造商进入市场，这影响了土地价值、交易价格和项目利润率 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年开局良好，租户活动活跃，公司团队努力挖掘盈利投资机会，执行销售策略以优化投资组合 [25][35] - 全国市场供需平衡，仍是房东市场，这种情况将持续一段时间；部分市场存在供应过剩，但也有其他市场持续快速增长 [62][66] 其他重要信息 - 公司的凤凰城合资企业年初至今向企业用户出售了两块土地，第一季度出售了一块55英亩的地块，公司的销售份额为500万美元；上周完成了另一块147英亩地块的出售，公司的销售份额为1820万美元；交易后，合资企业目前拥有最初收购的532英亩土地中的309英亩，并已返还约90%的投资资本 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开发项目潜在租户情况以及Ferrero租赁是整合还是扩张 - Ferrero的租赁是其业务增长需求，市场上对该规模空间有较多活动；其他租赁项目有多个询价和感兴趣的方，公司选择了最适合空间且信用最好的租户 [36][37] 问题2: 租金价差加速增长的驱动因素以及新租约和续约租约的价差情况 - 续约租约2019年已完成的租金增长约为13%，增长来自多个市场，领先的市场包括南加州、休斯顿、达拉斯和丹佛；预计全年租金增长将维持在13%左右 [39][41] 问题3: 新开发项目劳动力和材料成本的潜在通胀压力以及对承保的影响 - 成本较去年趋于平稳但仍在上升，不同市场情况不同，公司根据市场情况在承保时考虑4% - 7%的年增长率；租金增长速度总体快于建设成本增长，对利润率影响更大的是竞争激烈的土地价格 [42][43] 问题4: 目前是否有市场因素会使公司暂停新项目启动 - 部分市场存在供应过剩，主要是大型空间（90万平方英尺及以上），如南达拉斯、东北亚特兰大、I - 80区域、芝加哥和宾夕法尼亚中部，公司会密切关注这些市场的空间消化情况 [45] 问题5: 公司对优先股在资本结构中的看法以及未来发行情况 - 2019年公司仅有约3400万美元的债务偿还，信贷额度充足；上一次在资本结构中使用优先股可能是在2012年或2013年，公司会不时考虑，目前更倾向于10 - 12年到期的债务 [46] 问题6: 直线租金高于以往季度的原因 - 直线租金与实际租金的差距主要是免租期的影响；去年年底租赁的140万平方英尺的First Nandina物流中心的免租期在2019年第一季度体现，可能是主要驱动因素 [49] 问题7: 2018年开发完成但未投入使用的资产何时投入使用 - The Ranch已出租，其他未完全出租的建筑有25万平方英尺的First Logistic at 78/81、First Joliet的部分未出租阶段和First 290 Guhn Road的部分区域，公司有相关咨询和活动，预计有一年的空置期，将在完全出租时公布 [50] 问题8: 物业税调整对2019年第一季度同店NOI增长的影响以及后续季度情况 - 对2019年第一季度同店NOI增长的影响约为80个基点，预计全年每个季度的影响都是如此 [51] 问题9: First Nandina的免租期是否会持续到第二季度以及租约期限 - 免租期处于市场范围内（半年至一年一个月），但受保密协议限制无法披露具体信息；租约为长期，但具体期限不能披露 [52][53] 问题10: 今年剩余时间计划出售的资产类型以及圣地亚哥出售项目的情况 - 今年出售资产的类型和买家与过去几年相似，通常是用户、1031交换买家和高净值个人，预计集中在下半年；圣地亚哥的建筑是高装修建筑，当前租户因整合业务将搬出，公司评估后认为重新开发不划算，因此出售给了有1031交换需求的灵活物业再开发商，售价为每平方英尺156美元 [55][57] 问题11: 摊销租金是否包含在NOI中 - 摊销租金包含在过往NOI中 [58] 问题12: 是否计划在凤凰城的合资企业土地上进行开发 - 公司的战略一直是进行投机性开发、定制开发和土地销售，对目前的土地销售活动和价格很满意，将继续评估开发机会，有进展会及时公布 [59] 问题13: 为何在市场处于平衡状态时不更谨慎，以及是否有其他市场供需差距在缩小 - 公司通过自我设定的开发上限管理风险，持续评估各市场风险；在有供应过剩的子市场不会启动新项目，但其他市场仍在快速增长；目前公司关注的市场不存在供需差距缩小的情况，全国空置率仍在4% - 5%左右，仍是房东市场 [61][66] 问题14: 是否看到租户对小空间需求增加且支付更高租金的情况 - 公司看到各规模空间都有广泛需求，从租金价差来看，20万平方英尺以下的空间更有优势，因为这类空间建设较少，供应有限，租户选择少，所以愿意支付更高租金；第一季度结果显示，20万平方英尺以下空间租金增长约9%，20万平方英尺以上空间租金增长约7%，有200个基点的差距 [68][70] 问题15: 凤凰城合资企业收回大部分投资资本对开发和土地购置的影响 - 合资企业已收回90%的投资资本，仍拥有309英亩土地；这不会影响公司的开发和土地购置计划，公司的重点是实现价值最大化，包括土地销售、场地开发和定制开发 [71][73] 问题16: 公司如何在市场中做得更好，以及如何提高投资回报率 - 公司认为平台的优势很重要，包括客户服务、与租户保持密切联系以及关注技术等方面；通过这些方式可以更好地了解市场供需和租户需求 [76][77] 问题17: 开发上限是否提高以及开发项目的租赁期预期 - 开发上限从2018年1月的3.25亿美元提高到4.75亿美元，目前还有约2.45亿美元的额度；公司在开发项目中通常预计从建设基本完成后有一年的空置期，但平均在六个月左右就能完成租赁 [80][82] 问题18: 与其他开发商相比，开发节奏是否有变化，是否有新的参与者进入市场 - 寻求进入工业领域的资本持续显著增长，有新的商人建造商进入市场，这影响了土地价值、交易价格和项目利润率；市场情况因子市场而异，在进入门槛高的市场，资金投入速度会受到限制，过度建设的可能性较小 [84][87]

公司物业资产情况 - 截至2018年12月31日，公司运营中投资组合包括171个大型仓库、93个区域仓库、152个轻型工业物业和31个研发/弹性物业，总可租赁面积约6070万平方英尺，分布在21个州[28] - 截至2018年12月31日，公司拥有447处运营中的工业地产，总面积约6070万平方英尺，分布于21个州，租户超1150家，每平方英尺平均年基本租金为5.22美元[91] - 截至2018年12月31日，公司运营中工业地产整体入住率为98.5%，其中散货仓库98.6%、区域仓库99.5%、轻型工业97.1%、研发/弹性空间94.7%[94] - 截至2018年12月31日，公司447处运营中工业地产里有102处被抵押，净账面价值4.592亿美元，抵押融资总额2.977亿美元[97] 公司股权权益情况 - 2018年和2017年12月31日，公司在运营合伙企业的所有权权益分别约为98.0%和96.8%，运营合伙企业的非控股权益分别约为2.0%和3.2%[29] - 公司通过运营合伙企业的全资子公司持有一家合资企业49%的股权[31] 公司人员情况 - 截至2018年12月31日，公司有145名员工[32] 公司融资情况 - 公司的无担保循环信贷协议额度为7.25亿美元，截至2019年2月15日，约有7.134亿美元可用于额外借款[35] 公司面临的金融市场风险 - 公司运营面临金融市场中断风险，可能影响融资能力、流动性、财务状况和经营业绩[41] - 资本和信贷市场价格波动可能使公司物业估值更困难，导致物业价值大幅下降[42] 公司房地产投资风险 - 房地产投资价值受经济和行业状况影响，可能限制公司收入和可用现金[43] - 公司收购物业可能无法获得有利条款，或收购表现未达预期[45] - 公司出售物业可能无法在适当时间或按有利条款进行[47][48] 公司税务相关情况 - 2018年1月1日起生效的《减税与就业法案》将企业税率永久降低，2018 - 2026年降低个人和非企业纳税人税率，对普通REIT股息和非企业纳税人特定贸易或业务收入提供最高20%的税收优惠扣除[55] - 公司作为REIT，每年需向股东分配至少90%的应税收入，可能限制资本留存并依赖外部融资[58] - 若公司未能符合REIT资格，将按企业税率缴纳联邦所得税，可能减少或停止向股东和单位持有人分配[53] - 出售被视为禁止交易的房产，公司可能被征收100%的惩罚性税款[57] - 公司可能面临州和地方税务审计，虽目前税务不足通知影响不大，但未来审计结果不确定[59] 公司项目开发风险 - 公司面临无法按有利条件完成开发和再开发项目的风险，包括融资、施工进度、获取许可等问题[50][54] 公司租赁业务风险 - 公司面临租约无法续约或找不到其他租户的风险，可能影响财务状况和现金流[51] 公司利率对冲风险 - 利率对冲可能失败，影响公司运营结果，包括成本高、不匹配等问题[60][61] 公司债务违约风险 - 未能遵守债务协议中的契约可能导致违约，增加融资成本，影响财务状况[62][63] 公司抵押贷款风险 - 部分抵押贷款交叉抵押，若无法偿债可能导致大量房产被止赎[64] 公司股票发行情况 - 公司授权发行225,000,000股股票，其中10,000,000股指定为优先股[85] 公司资产减值风险 - 不利的市场和经济状况可能导致公司确认资产减值费用[67] 公司普通股价格影响因素 - 公司普通股价格受收益、现金股息、资产价值和市场利率影响[68] 公司诉讼风险 - 公司可能面临诉讼，解决诉讼可能对财务状况、经营成果和现金流产生不利影响[69] 公司环境问题风险 - 公司可能因环境问题产生意外成本和负债，虽进行过环境评估但不能保证无潜在问题[70][71] 公司保险风险 - 公司保险覆盖不包括所有潜在损失，可能因未保险或高免赔损失等遭受重大损失[75] 公司法规合规成本 - 公司可能因遵守联邦、州和地方法律法规产生重大成本，如《美国残疾人法案》[76][77] 公司外部事件风险 - 恐怖袭击等暴力或战争行为可能影响公司普通股市场、行业和盈利能力[78] 公司网络安全风险 - 公司面临网络安全攻击风险，成功的攻击可能导致多种不利后果[79][82] 公司信用评级风险 - 公司信用评级变化可能影响流动性和业务运营，评级下调可能导致借款成本增加或无法进入资本市场[83] 公司战略决策风险 - 公司董事会可在未获股东批准的情况下更改战略、政策或程序，可能使公司面临不同且更重大的风险[86] 公司人员管理风险 - 公司可能无法留住和吸引关键管理人员，这可能对公司经营业绩和财务状况产生重大不利影响[87] 公司合资企业风险 - 公司参与的合资企业安排可能使公司面临风险和责任，如合资方可能影响决策、资金不足等[88][92] 公司租户及租约情况 - 截至2018年12月31日，公司有超1150个租户，租约加权平均长度6.8年，约98.5%的在役物业可出租面积已出租[102] - 2018年新签租约128份，面积234.2万平方英尺，净租金每平方英尺5.82美元，直线租金增长率21.1%[104] - 2018年续约租约187份，面积742.1万平方英尺，净租金每平方英尺5.11美元，直线租金增长率20.4%，租户保留率82.8%[104] - 2018年开发/收购租约18份，面积348.5万平方英尺，净租金每平方英尺5.39美元，租约期限8.8年[104] - 2018年含租金减免的租约共103份，面积549万平方英尺，租金减免总额1015.1万美元[108] - 2019 - 2028年及以后，公司在役物业租约到期情况：2019年到期158份，面积425.0316万平方英尺，年化基础租金2172.9万美元[111] 公司普通股及运营合伙企业持有人情况 - 2018年各季度公司普通股最高收盘价33.87美元，最低收盘价25.35美元，每股股息0.21 - 0.2175美元[119] - 截至2019年2月15日，公司有397名普通股股东，运营合伙企业有117名单位持有人[119] 公司运营合伙企业有限合伙人单位赎回情况 - 若2018年12月31日运营合伙企业所有有限合伙人单位赎回，可支付约7570万美元现金或发行262.4167万股公司普通股[124] 公司关键业务领域 - 公司财务状况和经营成果主要取决于工业物业租赁、收购开发、处置以及获取外部资本四个关键领域[136] 公司2018年业务交易情况 - 2018年公司收购10处工业地产，总面积约100万平方英尺，总价1.249亿美元；收购271.7英亩土地用于开发，总价4260万美元；开发8处工业地产，总面积约350万平方英尺，总成本2.266亿美元；出售53处工业地产及几块土地，总销售收益1.92亿美元；与第三方成立合资企业，以4900万美元收购约532英亩可开发土地[142] - 2018年公司发行1.5亿美元十年期私募票据，利率3.86%；发行1.5亿美元十二年期私募票据，利率3.96%；公开发行480万股普通股，净收益1.456亿美元；还清1.578亿美元应付抵押贷款；宣布每股普通股或单位年度现金股息0.87美元，较2017年增长3.6%[142] 公司财务数据关键指标变化 - 2018年公司总营收为403,954千美元，2017年为396,402千美元，同比增长1.91%[131] - 2018年公司持续经营业务收入为167,334千美元，2017年为208,301千美元，同比下降19.67%[131] - 2018年公司归属于普通股股东和参与证券的净利润为163,239千美元，2017年为201,456千美元，同比下降18.97%[131] - 2018年公司基本每股持续经营业务收入为1.31美元，2017年为1.70美元，同比下降22.94%[131] - 2018年公司每股股息/分配为0.87美元，2017年为0.84美元，同比增长3.57%[131] - 2018年末公司房地产（未计累计折旧）为3,673,644千美元，2017年末为3,495,745千美元，同比增长5.10%[131] - 2018年末公司总资产为3,142,691千美元，2017年末为2,941,062千美元，同比增长6.86%[131] - 2018年末公司负债为1,297,783千美元，2017年末为1,296,997千美元，同比增长0.06%[131] - 2018年公司经营活动现金流为210,495千美元，2017年为192,562千美元，同比增长9.31%[131] - 2018年和2017年公司净收入分别为1.673亿美元和2.083亿美元[143] - 2018年和2017年公司同店物业平均入住率分别为97.5%和96.2%[148] - 2018年公司总营收4.03954亿美元，较2017年的3.96402亿美元增长1.9%，其中同店物业营收增长1670万美元，收购物业营收增长820万美元，出售物业营收减少2510万美元，（再）开发项目营收增长680万美元，其他营收增长100万美元[150] - 2018年公司总物业费用1.16854亿美元，较2017年的1.13494亿美元增长3.0%，其中同店物业费用增长560万美元，收购物业费用增长270万美元，出售物业费用减少820万美元，（再）开发项目费用增长270万美元，其他费用增长50万美元[151] - 2018年公司总折旧及其他摊销费用1.16459亿美元，较2017年的1.16364亿美元增长0.1%，其中同店物业折旧及摊销减少120万美元，收购物业折旧及摊销增长480万美元，出售物业折旧及摊销减少670万美元，（再）开发项目折旧及摊销增长300万美元，公司家具、固定装置及设备等折旧及摊销增长20万美元[153] - 2018年公司减值费用为280万美元，因对一处物业和一块土地进行出售营销及评估潜在销售交易可能性[154] - 2018年和2017年公司房地产销售收益分别为8160万美元和1.313亿美元[155] - 2018年公司利息费用减少640万美元，降幅11.2%，主要因加权平均债务余额减少、加权平均利率降低及资本化利息增加；债务发行成本摊销增加20万美元，增幅7.7%[156][157] - 2017年和2016年公司净收入分别为2.083亿美元和1.257亿美元[161] - 2017年和2016年同店物业平均入住率分别为96.2%和96.4%[165] - 2017年总营收3.96402亿美元，较2016年的3.7802亿美元增长4.9%[167] - 2017年总物业费用1.13494亿美元，较2016年的1.12324亿美元增长1.0%[168] - 2017年折旧和其他摊销总计1.16364亿美元，较2016年的1.17282亿美元下降0.8%[171] - 2017年和2016年房地产销售收益分别为1.313亿美元和0.682亿美元[172] - 2017年利息费用较2016年减少220万美元，降幅3.8%[173] - 2018年12月31日，公司现金及现金等价物和受限现金分别约为4310万美元和730万美元[177] - 2018年12月31日，公司有1.079亿美元应付抵押贷款，预计在2019年12月31日前提前偿还[178] - 2017年公司记录了190万美元的衍生工具结算收益[158] - 2018年和2017年公司经营活动提供的净现金分别为2.10495亿美元和1.92562亿美元，投资活动使用的净现金分别为2.23398亿美元和0.82495亿美元，融资活动提供（使用）的净现金分别为0.16794亿美元和 - 0.85046亿美元[182] - 2018年与2017年相比，公司经营活动提供的现金增加1790万美元，投资活动使用的现金增加1.409亿美元，融资活动提供的现金增加1.018亿美元[182] - 截至2018年12月31日，公司高级无担保票据被标准普尔、穆迪和惠誉评级分别评为BBB/稳定、Baa2/稳定和BBB/稳定[181] - 截至2018年12月31日，公司的合同义务和承诺总计17.95721亿美元，其中1年内到期的为2.74972亿美元，1 - 3年到期的为4.15535亿美元，3 - 5年到期的为4.01127亿美元，超过5年到期的为7.04087亿美元[184] - 截至2018年12月31日，公司未偿还的信用证和履约保证金总计1860万美元[186] - 2018年和2017年公司分别支付约40万美元的环境支出，预计2019年支出约30万美元，预计2019年及以后与当前已确定环境问题相关的总支出不超过约90万美元[187] - 截至2018年12月31日，公司100.0%的债务为固定利率债务；截至2017年12月31日，88.9%（11.603亿美元）的债务为固定利率债务，11.1%（1445万美元）为可变利率债务[194] - 若与公司可变利率债务相关的LIBOR