文章核心观点 Greystone Housing Impact Investors LP宣布将于2024年5月8日下午4:30（东部时间）召开投资者电话会议，讨论2024年第一季度业绩 [1] 会议参与方式 - 问答环节可免费拨打(877) 407 - 8813参与，国际参与者拨打+1 (201) 689 - 8521，无需密码 [2] - 会议将以仅收听模式网络直播，可通过公司网站“Events & Presentations”或链接https://event.choruscall.com/mediaframe/webcast.html?webcastid=jLYg8mcU 访问，建议提前15分钟加入 [3] 会议回放 - 网络直播回放将在公司投资者关系网站http://www.ghiinvestors.com 提供 [4] 公司概况 - 公司于1998年根据特拉华州修订统一有限合伙法成立，主要目的是收购、持有、出售抵押收入债券组合，为经济适用多户住宅、老年和学生住房提供建设和/或永久融资 [5] - 公司正采取杠杆收购更多抵押收入债券和其他投资的业务策略，预计这些债券利息免征联邦所得税 [5] - 公司通过投资更多抵押收入债券和其他投资、利用证券市场融资结构、签订利率风险管理工具实现投资增长战略 [5] 联系方式 - 首席执行官Ken Rogozinski，联系电话402 - 952 - 1235 [7]

公司业绩 - Greystone Housing Impact Investors LP (NYSE:GHI) 在2022年11月被评为负面，但在2023年2月后出现大幅价格下跌后获得升级[1] - GHI 在最近发布的2023年第四季度业绩中表现一般，提到了高度税收优惠的收益[3] - 公司主要资产是抵押收入债券和类似投资，但也拥有实物房地产，这些资产帮助提升了可分配收入[4] - 公司的分配收入主要依赖于出售房地产资产来支持，而非传统的利息收入业务[7] - 2023年全年，公司的分配收入主要通过出售房地产资产来支持[7] 利息收入影响 - 公司的基础业务表现不佳，抵押收入债券的利息收入受到联邦储备局加息的影响，导致净投资收入较低[15] - 随着利率环境持续上升，公司的分配可能会受到压力，未来可能需要调整[17] 建议 - 公司的相对杠杆率较高，基础分配不可持续，建议观望并等待股价下跌或分配削减后再考虑入场[21]

文章核心观点 - 房地产市场因多数房主锁定低利率不愿卖房，导致市场上房屋供应不足且价格高，普通人购房困难，但投资者可通过特定公司从当前市场状况中获利，推荐NLY和GHI两家公司 [2][3][4] 房地产市场现状 - 多数房主在疫情期间锁定低利率，当前利率大幅上升，房主不愿卖房，导致市场上房屋供应不足且价格高，普通人难以承受 [2] - 人们有购房需求，但因利率和通胀导致的生活成本上升，难以负担现有房源 [3] NLY公司情况 财务表现 - 第四季度可分配收益为0.68美元，高于上一季度的0.66美元，账面价值升至19.44美元，1月账面价值约上涨2%，当前账面价值约为19.80美元，股价较有形账面价值约有5%的折扣 [5] 业务策略 - 第四季度专注于提高债券票面利率，主要投资30年期抵押贷款，约47%的机构抵押贷款支持证券（MBS）票面利率为5%或更高，而2022年底该比例仅为37% [5][6] - 倾向于购买“指定”贷款池以获取更高票面利率，虽通常需支付溢价，但可降低提前还款可能性 [7] 应对利率挑战 - 收益率曲线已倒挂1.5年，是20世纪80年代以来最长的一次，对机构房地产投资信托（mREIT）业务模式构成挑战，NLY主要依靠利率互换进行对冲，融资成本上升速度慢于所获票面利率 [8][9] - 剩余利率互换合约平均期限超过5年，约36%将在3年内到期，平均到期时间为1.23年，随着美联储预计今年开始降息，2024年利息费用上升趋势将更温和 [9][10][11] 杠杆策略 - 目前杠杆率为5.7倍，远低于历史平均水平，首席执行官表示，若利率下降、无量化紧缩且全球局势稳定，公司将提高杠杆率，但目前市场不确定性高，公司持谨慎态度，有足够资金在条件合适时进行投资 [12][14] GHI公司情况 业务模式 - 是一家发行K - 1表格的合伙企业，涉足投资抵押收入债券和开发多户住宅物业两项业务，开发业务弥补了债券基金业务的不足，管理层宣布2024年第一季度将额外发放0.07美元的补充股息 [15] 财务状况 - 全年净收入为2.07美元，可分配现金（CAD）为1.93美元，轻松覆盖了每股1.69美元的股息分配，第四季度出售了最后一处运营物业，简化了业务 [16] 抵押收入债券业务 - 是基于利差的投资，通过投资付息债券并借款获利，资本投入增加，生息资产从10.5亿美元增至12.8亿美元，但较高的利息费用限制了利润增长，净利息利差收益约提高了8.7% [17][18] - 使用多种对冲工具，整体受益于利率下降，每50个基点的利率变化将影响每股净利息收入约0.01美元，目前仅有一笔不良贷款，占投资组合的0.1%，预计利率下降时该业务表现将改善，债券利息联邦免税，投资者可通过合伙结构享受该优惠 [19][21][23] 开发业务 - 此前主要通过“Vantage JV”合资企业参与开发，作为资本提供者获得优先股权，在项目现金流为正和出售时获利，收益波动较大，因此管理层采用发放“补充股息”而非提高常规股息的方式 [24][25] - 2023年销售虽低于2022年，但仍提供了可观回报，目前有四个已完工物业可在今年出售，另有五个在建和四个规划中的物业，还拓展了两个类似业务的合资企业 [27][28] 业务展望 - 过去几年，公司两项业务通常只有一项表现出色，预计今年下半年利率下降将改善抵押收入债券业务，房地产价格虽疲软，但公司项目储备增加，2024 - 2025年两项业务有望同时表现优异 [29][30][31] 投资偏好与结论 - 倾向于作为债务持有者投资房地产市场，避免参与房屋建设或发放新抵押贷款的公司，看好NLY持有大量抵押贷款获利的能力，以及GHI参与经济适用房建设、享受税收优惠并通过开发多户住宅获利的模式，长期持有此类投资可提供稳定的退休收入 [32][33][34]

文章核心观点 2024年3月13日Greystone Housing Impact Investors LP宣布向受益单位证书持有人进行分配，包括现金和额外受益单位证书，反映公司分配2023年部分收益的意图，且以受益单位证书形式支付可保留资本用于未来投资机会 [1][3] 分配详情 - 分配金额为每股受益单位证书0.44美元，包含0.37美元的常规季度现金分配和价值0.07美元的额外受益单位证书形式的补充分配 [1] - 补充分配将按每发行和流通的受益单位证书0.00417股的比例支付，预计发行约96,000股受益单位证书，不发行零碎受益单位证书，零碎部分将按记录日期的市场价值以现金支付 [1] - 现金分配和补充分配将于2024年4月30日支付给2024年3月28日收盘时登记在册的所有受益单位证书持有人，受益单位证书将于2024年3月27日除息交易 [2] 分配目的及决策依据 - 补充分配反映公司分配2023年出售Vantage JV股权收益部分的持续意图，以受益单位证书形式支付可使公司以低成本保留额外资本用于未来投资机会，且对现有受益单位证书持有人无摊薄影响 [3] - Greystone Manager作为普通合伙人，根据对公司当前和预期经营成果、财务状况及其他相关因素的严格评估来确定分配，且会持续评估相关因素，以符合受益单位证书持有人和公司的长期最佳利益 [4][5] 公司概况 - 公司于1998年根据特拉华州修订统一有限合伙法成立，主要目的是收购、持有、出售和处理用于为经济适用多户住宅、老年和学生住房物业提供建设和/或永久融资的抵押收入债券组合 [6] - 公司正采取杠杆方式收购额外抵押收入债券和其他投资，预计这些抵押收入债券的利息可从联邦所得税总收入中排除，通过利用证券市场的融资结构和利率风险管理工具来实现投资增长战略 [6]

文章核心观点 公司宣布增加信贷额度，增强了可用流动性，展示了获取额外信贷的能力 [1][2] 信贷额度调整 - 2024年3月4日公司完成有担保循环信贷额度（LOC）最高可用承诺增加1000万美元，增至最高5000万美元 [1] - 新增1000万美元承诺由新贷款方提供，BankUnited N.A.担任独家安排行和行政代理 [1] - LOC由公司合资企业股权投资担保，公司普通合伙人的关联方为该信贷额度提供不足担保 [1] 公司评价 - 首席执行官表示新贷款方增加LOC承诺增强了可用流动性，展示了公司从贷款方获取额外信贷的能力 [2] 公司概况 - 公司于1998年根据特拉华州修订统一有限合伙法成立，主要目的是收购、持有、出售与可负担多户住宅、老年和学生住房物业建设及永久融资相关的抵押收益债券组合 [3] - 公司正采取杠杆收购更多抵押收益债券和其他投资的业务策略，预计这些抵押收益债券利息免征联邦所得税 [3] - 公司通过投资额外抵押收益债券和其他投资、利用证券市场有吸引力的融资结构以及签订利率风险管理工具来实现投资增长战略 [3]

文章核心观点 Greystone Housing Impact Investors LP宣布提交2023财年年度报告，投资者可获取2023年税务年度Schedule K - 1表格，并介绍公司基本情况 [1][2][6] 分组1：年度报告相关 - 公司于2024年2月22日向美国证券交易委员会提交截至2023年12月31日财年的10 - K年度报告，报告副本可在公司网站获取，股东可免费索取纸质版 [1] 分组2：税务表格相关 - 投资者可通过税务支持网站访问2023年税务年度Schedule K - 1表格，已有账户投资者可直接登录，需注册的投资者可点击“注册”链接，支持代表可提供协助 [2][3] - 除电子版外，纸质版Schedule K - 1表格将打印并邮寄至投资者存档地址 [4] - 更多信息可在公司网站“K - 1信息”页面查看，也可联系投资者服务部门 [5] 分组3：公司介绍 - 公司成立于1998年，主要目的是收购、持有、出售抵押收益债券，业务策略是杠杆收购更多债券和投资，预计债券利息免联邦所得税，通过多种方式实现投资增长 [6]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年净收益为每单位2.07美元,现金可供分配(CAD)为每单位1.93美元 [8] - 2023年第四季度净收益为每单位0.24美元,CAD为每单位0.27美元,其中包括1000万美元的非现金利率掉期亏损 [9] - 公司资产负债率为72%,账面净值为每单位15.17美元,较上季度增加2.20美元,主要是由于债券投资组合公允价值上升 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有85个总值12.7亿美元的房地产抵押债券,主要集中在德克萨斯州(32%)、加州(25%)和南卡罗来纳州(21%) [27] - 公司持有10个总值为政府发行贷款,并提供相关的物业贷款,第四季度新增2500万美元 [27][28] - 公司持有12个总值1.37亿美元的合资股权投资,第四季度新增1610万美元 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年整体固定收益市场表现良好,美国市政债券指数全年总回报为6.4% [41] - 10年期和30年期美国市政债券收益率较上季度分别下降约70个基点 [42] - 新建项目融资成本上升,开发商需要更多政府补贴和其他资金来维持项目可行性 [43] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续通过Freddie Mac税收优惠贷款转换等方式为开发商提供最具成本效益的资本 [44] - 公司将选择性地继续投资合资股权项目,以在其他开发商面临挑战时获得更好的退出机会 [45] - 公司看到区域银行在提供建筑贷款方面的需求下降,为公司在这一领域的投资带来了机会 [63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率波动、短期利率大幅上升以及成本通胀给开发商带来了挑战 [43] - 公司将继续密切关注利率风险敞口,必要时可能实施对冲措施 [35] - 公司认为获得新项目的机会将使其在未来3-5年的退出时处于有利地位 [45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Stephen Laws 提问** 询问公司出售Suites on Paseo物业后的资本再部署情况,新投资的收益率是否更高 [48][49] **Kenneth Rogozinski 回答** 公司在定价新的抵押债券或政府发行贷款投资时会进行详细的收益分析,确保新投资对公司股息具有增厚作用 [49] 合资股权投资方面,公司需要更加谨慎选择市场,但仍试图保持与历史投资收益目标一致 [50][51] 问题2 **Matthew Erdner 提问** 询问区域银行压力是否为公司带来了投资机会 [62] **Kenneth Rogozinski 回答** 公司认为区域银行在提供建筑贷款方面的需求下降,为公司在这一领域的投资带来了机会,可以加强与大型房地产开发商的合作关系 [63][64] 问题3 **Christopher Muller 提问** 询问低收入住房税收抵免(LIHTC)计划的立法变化对公司的影响 [70] **Kenneth Rogozinski 回答** 如果LIHTC计划的50%测试标准降至30%,将使得公司在缺乏配额的州提供更多的应税政府发行贷款,从而增加公司的投资机会 [73][74]

MRB投资情况 - 截至2023年12月31日，公司MRB投资共85笔，涉及73处房产、11,819个单元、15个州，未偿还本金为8.84664326亿美元，资金承诺为1.48829966亿美元[22] - 截至2023年12月31日，LIHTC关联借款人的MRB未偿还本金为4.07928063亿美元，占比46%；非营利借款人的MRB未偿还本金为4.39631263亿美元，占比50%；非LIHTC私人活动债券的MRB未偿还本金为3710.5万美元，占比4%[24] - 截至2023年12月31日，公司拥有14笔应税MRB，未偿还本金为2320万美元[24] GIL投资情况 - 截至2023年12月31日，公司GIL投资共10笔，涉及9处房产、1,627个单元、5个州，未偿还本金为2.229473亿美元，资金承诺为5112.0535万美元[29] - 截至2023年12月31日，公司拥有4笔应税GIL，未偿还本金为1360万美元[30] 物业贷款情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有7笔与GIL投资物业相关的物业贷款、3笔与MRB投资相关的物业贷款以及2笔给其他借款人的物业贷款[31] 非合并实体会员权益情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有12家位于美国四个州的非合并实体的会员权益，其中8笔位于得克萨斯州，还有1笔位于得克萨斯州圣马科斯的JV股权投资被报告为合并VIE[35] 投资期限与利率特点 - 公司多数MRB初始合同期限为15年或以上，GIL初始期限为2 - 4年[20][28] - 公司MRB主要为固定利率，GIL为可变或固定利率[20][28] MF物业投资情况 - 2023年12月，公司将Suites on Paseo MF物业出售给非关联买家，截至2023年12月31日无MF物业投资[37] 投资分类与限制 - 公司投资分为抵押投资、免税投资和其他投资，截至2023年12月31日无免税投资，其他投资主要为房地产资产、合资企业股权投资和特定物业贷款，收购免税投资和其他投资时，两者合计账面价值不得超过收购时总资产的25%[38] 杠杆率情况 - 公司董事会设定的总体最大杠杆率为80%，截至2023年12月31日，整体杠杆率约为72%[53] 利率互换与上限合约情况 - 截至2023年12月31日，公司有名义金额总计3.333亿美元的利率互换头寸和一份名义金额为7340万美元的利率上限合约[55] 优先股发行与赎回情况 - 公司已提交Form S - 3注册声明，可注册发行至多350万股A - 1系列优先股，截至2023年12月31日，已发行1800万美元A - 1系列优先股，持有者有权在出售交易完成六周年时选择赎回，年固定分配率为3.0%[57] - 公司已提交Form S - 3注册声明，可注册发行至多1000万股B系列优先股，截至2023年12月31日未发行，2024年2月向新投资者发行500万美元，1月通过交换交易发行1750万美元，截至报告日期，已发行并流通225万股，持有者有权在出售交易完成六周年时选择赎回，年固定分配率为5.75%[58] - 公司此前发行A系列优先股总计9450万美元，截至2023年12月31日，2750万美元仍未赎回，持有者有权在出售交易完成六周年时选择赎回，年固定分配率为3.0%[59] - 2023年10月，100万股A系列优先股持有者通知将于2024年3月赎回投资[61] - 2023年7月发行期满前，370万股A系列优先股已换为A - 1系列优先股[61] - 2024年1月，一名A系列优先股持有者将175万股现有A系列优先股换为175万股新发行的B系列优先股[62] - 2023年10月，持有1000万美元A系列优先股的持有人通知赎回投资，公司预计2024年3月支付1000万美元赎回款[189] - A、A - 1和B系列优先股持有人有权在销售结束六周年及之后每年要求公司赎回，赎回价格为每股10美元加所有已宣告但未支付的分配[186] - 若已发行和流通的BUCs总市值与A系列和A - 1系列优先股总价值之比连续15 - 30个工作日低于1.0，A、A - 1和B系列优先股持有人有权赎回，赎回价格为每股10美元加所有已宣告但未支付的分配[187][188] 证券发行相关情况 - 公司可根据2022年12月生效的Form S - 3注册声明，不时发售至多3亿美元的BUCs、优先股或债务证券，该声明将于2025年12月到期[63] - 2021年7月公司签订销售协议，可按市价发售BUCs，最高发售总价3000万美元，截至2023年12月31日未发售[64] - 公司会继续评估是否以及何时根据销售协议发行BUCs[64] 可报告分部情况 - 截至2023年12月31日，公司有四个可报告分部，分别为经济适用型多户MRB投资、老年和专业护理MRB投资、市场利率合资企业投资和MF房产[65] 投资活动资金情况 - 2023年第四季度，公司进行了多项投资活动，如抵押收入债券收购和预付款2.1575亿美元、政府发行人贷款收购和预付款7000万美元等[69] - 2022年第四季度，公司抵押收入债券预付款9.104亿美元、政府发行人贷款预付款1.8955亿美元等[69] - 2023年第四季度，公司净借入收购循环信贷额度1.69亿美元、TOB信托融资所得款项3.398亿美元等[71] - 2022年第四季度，公司净借入收购循环信贷额度2.4558亿美元、TOB信托融资所得款项9.7672亿美元等[71] 竞争情况 - 公司与私人投资者、贷款机构等竞争MRBs、GILs等投资，竞争可能减少公司可收购投资的数量并降低发行人愿意支付的利率[66] - 公司的房地产投资与同一地理区域的其他房地产投资竞争，多户住宅租赁物业与单户住房竞争[67] - 为有效竞争，公司投资的物业需提供优质租赁单元、有竞争力的租金、租赁优惠、优质公寓和配套设施[67] 运营相关情况 - 公司运营依赖《1940年投资公司法》豁免注册为投资公司，需至少55%资产投资于房地产相关“合格权益”，至少80%资产投资于合格权益和“房地产相关资产”[72] - AFCA 2有权收取行政管理费，费率为未由第三方支付的MRBs、GILs等平均未偿还本金余额的0.45%/年[75] - 截至2023年12月31日，公司无员工，由Greystone Manager的16名员工负责运营，其中3名女性，1名少数族裔[77][82] 税务情况 - 公司为联邦所得税目的的合伙企业，利润和亏损分配给合伙人，通过K - 1表报告[84] - 公司通过子公司持有部分物业贷款和房地产，该子公司为“C”类公司，需单独缴纳联邦和州所得税[85] 风险因素 - 宏观环境 - 公司面临全球经济、政治和市场条件不确定性，可能对业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[93] - 公司受当前利率环境影响，利率变化会影响资本成本、净收入和可分配现金[93] - 公司投资资产通常缺乏流动性，估值估计存在固有不确定性[93] - 公司债务投资的本金偿还主要依赖抵押物业的出售或再融资所得[93] - 公司投资策略涉及大量杠杆，可能对财务状况和经营成果产生不利影响[93] - 全球经济、政治和市场状况不确定性或对公司业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[98] - 2022和2023年美国联邦储备委员会共上调短期利率5.25%，或有更多加息可能[101] - 利率上升可能增加公司资金成本，降低净收入和可分配现金[101][104] - 通胀可能导致公司投资资产价值和收入下降，增加运营成本[105][106] - 公司投资资产流动性较差，估值存在不确定性[109][111] - 市场利率上升可能导致公司投资资产估值下降，净回报降低[112] - 军事冲突、制裁等可能导致经济衰退，影响公司回报、净收入和可分配现金[99] 风险因素 - 投资业务 - 公司MRB投资的本息回收很大程度取决于抵押房产的经济状况，若房产净现金流无法偿债可能违约[113] - 公司可能向偿债困难的房产提供贷款，此类贷款违约风险高于相关MRB[114] - 公司GIL投资和相关房产贷款在合同期内需定期付息，利息先从房产开发预算的资本化利息支付，耗尽后从净运营现金流支付[115] - LIHTC房产的租户租金限于相关租户收入的30%，受限租金与市场租金可能不足以覆盖房产运营成本和相关投资资产的债务偿还[118] - 新建或翻新房产的租赁期可能无法按时完成或达到预期租金水平，增加违约风险，影响公司投资赎回[119] - 公司债务投资本金偿还主要依赖抵押房产的出售或再融资所得，若房产价值低于未偿还本金和应计利息，公司将遭受损失[120] - 公司JV Equity Investments的房产建设依赖金融机构提供的建设贷款，贷款金额约占开发总成本的55% - 75%，期限3 - 5年，利率可变[128] - 建设贷款若违约，公司可能采取多种措施弥补，但投资回报率可能降低[129] - 公司投资相关房产建设一般需18 - 36个月完成，可能因多种原因延迟或无法完成，影响公司投资收益[130] - 若房产未按时完成或成本超预期，公司债务投资可能无法获得全额利息或违约，JV Equity Investments可能获得较低分配或无法收回初始投资[131][134] - 美国企业税率变化影响低收入住房税收抵免（LIHTC）市场，或增加公司借款成本、限制投资能力并对经营业绩和业务产生重大不利影响[135] - 公司投资承诺存在风险，若传统流动性来源和债务融资安排不足，可能需从其他渠道获取资金，这可能对经营业绩产生负面影响[136] - 若通过止赎等方式获得投资资产抵押的房产所有权，公司将面临房产所有权和运营的相关风险，可能对财务结果、现金流和房产出售能力产生不利影响[137] - 公司的MRB投资和合资股权（JV Equity）投资相关房产在某些州地理集中，易受当地或区域经济衰退的负面影响[138][139] - 公司某些资产类别的投资可能集中于某些开发商及其关联方，个别开发商或其关联方的管理等问题可能影响多项投资资产[140][141] - 公司GIL投资和物业贷款的追索担保集中在某些实体，若这些实体违约，将对公司执行担保的能力产生负面影响[142] - 公司信用损失准备金基于估计，可能证明不足，这可能对财务结果产生重大不利影响[144] - 公司投资策略涉及大量杠杆，若投资收益不足以覆盖融资成本，净收入将减少或净亏损将增加[153] 抵押品与风险敞口情况 - 2023年公司因市场利率上升致固定利率投资资产价值下降，需向瑞穗银行追加净抵押品960万美元，截至12月31日总现金抵押品约960万美元，净总风险敞口约为零[166] - 截至2023年12月31日，公司与瑞穗银行每日估值调整的头寸包括3.781亿美元固定利率MRBs、4100万美元可变利率MRBs和应税MRBs等[166] - 2023年公司无需向巴克莱银行追加抵押品，截至12月31日净总风险敞口对公司有利，金额约为630万美元[167] - 截至2023年12月31日，公司与巴克莱银行每日估值调整的头寸包括2460万美元固定利率MRBs、4920万美元固定利率GILs和应税GILs等[167] 资产证券化融资情况 - 公司假设债务融资期限内，免税高级证券利率约为SOFR利率的70%[176] - 资产证券化融资的高级证券利率可变，利率上升会增加公司利息支出，减少剩余现金流[159] - 公司剩余权益的支付从属于高级证券和信托相关费用的支付[160] - 资产证券化融资在特定情况下可能终止，导致证券化资产清算并造成损失[161][163] 契约与违约情况 - 公司受ISDA主协议的财务和非财务契约约束，违反契约可能导致违约、信托证券化终止等[168] 优先股相关风险 - 持续的高通胀可能导致公司BUCs和优先股单位分红的实际价值下降[179] - 优先股次于现有和未来债务义务，其权益可能因发行额外单位（包括额外优先股）和其他交易而被稀释[204] - A系列和A - 1系列优先股平等且优先于B系列优先股，发行同等或更高级别的额外单位会稀释优先股持有人权益[205] - 优先股无公开市场，除特定情况下有权回售给公司外，投资者难以变现投资[210] - 市场利率上升可能降低优先股价值，并增加公司借款成本[211] CRA法规相关情况 - 合格投资包括为中低收入个人提供经济适用房、社区服务等，年收入100万美元或以下的企业或农场融资活动也属此类[191] - 2020年6月OCC修订CRA法规，部分于2020年10月1日生效，更重要条款原定于2023年1月1日或2024年1月1日生效，2021年12月14日OCC采用最终规则，于2022年1月1日生效[192][193] - 公司预计多数投资符合CRA监管信贷资格，但不能保证投资者获得CRA信贷[202] 合资股权（JV Equity）投资情况 - 截至2023年12月31日，公司12项合资股权（JV Equity）投资中有8项与德克萨斯州的市场利率多户住宅物业相关，另有1项德克萨斯州物业的合资股权被列为合并可变利益实体（VIE）[139] 未偿还投资承诺情况 - 截至2023年12月31日，公司未偿还的投资承诺总额约为3.664亿美元[136]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第三季度净收益为每单位0.39美元,现金可分配收益为每单位0.25美元。年初至今,公司报告净收益为每单位1.84美元,现金可分配收益为每单位1.67美元。[8][18][20] - 公司报告每单位账面价值为12.97美元,较6月30日下降2.09美元,主要是由于市场收益率上升导致公司的抵押贷款债券投资公允价值下降。[20][21] - 公司报告9月30日的未受限现金和现金等价物为5,890万美元,同时还有7,010万美元的信用额度可用。[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有12.22亿美元的平价多户家庭抵押贷款债券、政府发行人贷款和物业贷款投资,较6月30日下降1.22亿美元,主要是由于政府发行人贷款和物业贷款赎回以及抵押贷款债券投资公允价值下降。[27][28] - 公司持有1.19亿美元的合资股权投资,在第三季度新增了1,020万美元的投资。[35] - 公司持有3,500万美元的直接房地产投资。[12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度,彭博市政债券指数总收益为负3.9%,高收益市政债券指数总收益为负4.2%。[44] - 10年期MMD收益率为3.31%,30年期MMD收益率为4.28%,较上季度分别上升约70个基点。[46] - 新建项目的建设贷款利率达到接近9%,开发商越来越依赖政府补贴等其他资金来源以确保项目的财务可行性。[47] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续寻找合资股权投资机会,相信在其他开发商面临重大挑战时,公司能够以更有利的条件获得新项目,从而在未来3-5年的退出时获得更好的表现。[49] - 公司将继续与开发商合作,利用Freddie Mac的税收豁免贷款承诺机制提供最具成本效益的资本。[48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为利率上升周期已接近尾声,未来不太可能再出现200个基点以上的短期利率上升。[55] - 管理层表示,公司将继续密切关注物业税和保险费用的变化,并在承做新交易时予以考虑。[57] - 管理层认为,公司目前的流动性水平能够满足现有融资承诺,并为未来的投资机会提供资金支持。[23][26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Matthew Erdner 提问** 随着资产不断偿还,公司最吸引的资本再部署机会是什么？[52] **Kenneth Rogozinski 回答** 公司目前的策略是将偿还资金再投资到类似的资产类别,如将建设贷款转为永久融资时的资金再投资到新的政府发行人贷款或物业贷款,将合资股权投资的退出资金再投资到新的合资项目。[53] 问题2 **Stephen Laws 提问** 在利率上升周期接近尾声的情况下,公司在承做新交易时,对于税费、保险、租金假设等因素的承做标准是如何调整的？[54] **Kenneth Rogozinski 回答** 在建设贷款承做方面,由于预计未来短期利率不太可能再大幅上升,公司在承做新交易时对资本化利息的预测不需要增加太多的风险溢价。在评估永久融资的抵押贷款债券投资时,公司会更加关注物业税和保险费用的上升。[55][57] 问题3 **Christopher Muller 提问** 新的TEBS剩余融资有什么不同或优势？[77] **Kenneth Rogozinski 回答** 新融资的主要优势包括:1)由浮动利率转为固定利率,大幅降低了付息成本;2)延长了融资期限至2034年;3)消除了之前融资中的市值调整和抵押品追加要求。总的来说,这次融资较之前的有显著改善。[80][81][82]

公司财务表现 - 2023年第三季度，公司投资收入为2053.74万美元，较2022年同期增长23.9%[7] - 2023年第三季度，公司总收入为2647.41万美元，较2022年同期增长17.2%[7] - 2023年第三季度，公司净利润为972.94万美元，较2022年同期下降47.5%[7] - 公司2023年前九个月的综合收入为872.02万美元，较2022年同期增长130.1%[9] - 公司2023年前九个月的未实现证券损失为4777.42万美元，较2022年同期增加110.9%[9] - 公司2023年前九个月的未实现债券购买承诺损失为25.05万美元，较2022年同期减少80.0%[9] 公司资金状况 - 2023年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总额为10,682,5845美元[12] - 2023年9月30日，公司净收入为47,807,772美元[12] - 2023年9月30日，公司投资活动产生的净现金为22,692,234美元[12] - 2023年9月30日，公司融资活动产生的净现金为-28,699,897美元[12] - 2023年9月30日，公司经营活动产生的净现金为20,196,252美元[12] 公司投资情况 - 合作伙伴包括ATAX TEBS I, LLC，ATAX TEBS II, LLC等特殊目的实体[15] - 投资包括抵押收入债券和应税抵押收入债券，按估计公允价值报告[18] - 投资包括政府发行者贷款和应税政府发行者贷款，按摊销成本报告[19] 公司风险因素 - 公司需要根据美国通用会计准则（GAAP）制定财务报表，其中包括对资产和负债金额的估计和假设[27] - 联邦储备局宣布了2022年共计425个基点的短期利率上调，今年截至10月份又有额外的100个基点的上调[28] - 美国的通货膨胀环境可能会增加公司在房地产投资方面的运营成本，可能会影响公司的投资价值[29] 公司股权结构 - 公司发行了BUCs代表有限合伙权益，相关成本被记录为合作伙伴资本的减少[30] - 公司将净利润分配给每个合伙人，根据持有的优先单位和BUCs的数量进行分配[34] 公司风险管理 - 公司持有31个和35个非合并VIEs的可变利益，最大损失暴露分别为515,304,516美元和667,698,183美元[40] - 公司持有未来与非合并VIEs相关的MRB和可税MRB融资承诺，总额分别为99.8百万美元和19.4百万美元[41] 合作伙伴投资情况 - 2023年前九个月的抵押收入债券活动中，合作伙伴收购了总价值约1亿美元的抵押收入债券，包括Windsor Shores Apartments、The Ivy Apartments等[49] - 合作伙伴在未合并实体投资中的销售活动总结了销售信息，总收益为4,775,197.9美元，投资收益为2,309,404美元，销售收入为22,725,398美元[69] 合作伙伴资产情况 - 2023年9月30日，合作伙伴的房地产资产净值为35,271,586美元，其中包括San Diego, CA的Suites on Paseo和San Marcos, TX的Vantage at San Marcos[75] - 2023年9月30日，合作伙伴的其他资产总额为48,140,378美元，包括延迟融资成本、公平价值的衍生工具、公平价值的可税抵押收入债券等[77] 合作伙伴财务状况 - 2023年第三季度，GREYSTONE HOUSING IMPACT INVESTORS LP的总收入为26,474,136美元，较去年同期增长17.2%[7] - 2023年第三季度，GREYSTONE HOUSING IMPACT INVESTORS LP的净利润为9,729,378美元，较去年同期下降47.5%[7] - 2023年第三季度，GREYSTONE HOUSING IMPACT INVESTORS LP的综合收入为-38,295,371美元，较去年同期下降896.6%[9]