投资资产情况 - 截至2022年12月31日，公司资产负债表上有77笔MRB，本金总额约7.71亿美元，由66处多户住宅物业（共10976个租赁单元）、1处商业辅助医疗设施和1处在建老年住宅物业抵押[23] - 截至2022年12月31日，LIHTC相关借款人的MRB本金余额为3.95563043亿美元，占比51%；非营利借款人的MRB本金余额为3.70727772亿美元，占比48%；非LIHTC私人活动债券本金余额为472.3437万美元，占比1%[25] - 截至2022年12月31日，公司资产负债表上有13笔GIL，本金总额约3.002亿美元，剩余资金承诺为1.039亿美元，由13处经济适用型多户住宅物业（共2419个租赁单元）抵押[29] - 截至2022年12月31日，公司拥有11家非合并实体的成员权益，其中7笔位于得克萨斯州，圣马科斯的1笔JV股权投资被列为合并VIE[34] - 截至2022年12月31日，公司拥有一处MF物业，即加州的Suites on Paseo，共有384个租赁单元[37] - 公司投资分为抵押投资、免税投资和其他投资，截至2022年12月31日无免税投资，其他投资主要包括MF物业、其他房地产资产、JV股权投资和部分物业贷款[39] - 截至2022年12月31日，公司有四个可报告分部，分别为经济适用型多户MRB投资、老年和专业护理MRB投资、市场利率合资企业投资和MF房产[61] - 截至2022年12月31日，公司未偿还的投资承诺总额约为4.283亿美元[129] - 截至2022年12月31日，公司11项合资企业股权投资中有7项与德克萨斯州的市场利率多户住宅物业有关，另有1项德克萨斯州物业的合资企业股权投资被列为合并可变利益实体[132] 投资资产特性 - 公司投资的MRB主要为固定利率，多数初始合同期限为15年以上，GIL为可变利率，初始期限为2 - 4年[21][28] - 公司投资的MRB和GIL利息预计可免联邦所得税[21][28] - 公司投资的GIL在物业达到稳定状态等条件满足时，到期可由Freddie Mac按面值购买[28] 公司名称变更 - 2022年12月5日，公司名称由“America First Multifamily Investors, L.P.”变更为“Greystone Housing Impact Investors LP”[19] 公司投资计划 - 公司计划继续投资用于经济适用型多户和老年住宅租赁房产融资的MRBs和GILs[42] 公司收购情况 - 2021年公司收购首个老年公民住房MRB，即Meadow Valley[43] - 2022年公司与Freestone开发商集团完成两笔合资股权交易，此前已与Vantage完成20笔[147] 杠杆率相关 - 2023年2月董事会批准将最大杠杆率从75%提高到80%，截至2022年12月31日，整体杠杆率约为73%[53] 金融合约持有情况 - 截至2022年12月31日，公司持有名义总额为1.947亿美元的利率互换合约和一份名义金额为7500万美元的利率上限合约[55] 证券发行情况 - 公司提交Form S - 3注册声明，可注册发行最多350万个A - 1系列优先股单位和最多1000万个B系列优先股单位，截至2022年12月31日，均未发行[56][57] - 公司此前发行A系列优先股共计9450万美元，2022年有两名A系列优先股持有人将300万个A系列优先股换成300万个新发行的A - 1系列优先股，截至2022年12月31日，有645万个A系列优先股已发行并流通[58] - 公司可根据2022年12月生效的Form S - 3注册声明，不时发售最多3亿美元的BUCs、优先股单位或债务证券，该声明将于2025年12月到期[59] - 2021年7月公司签订按需资本销售协议，可通过“市价发售”方式发售最多3000万美元的BUCs，截至2022年12月31日，未售出任何BUCs[60] 收入与款项情况 - 2022年12月31日止年度，抵押收入债券预付款为91040千美元，MF房产出售金额为29033千美元[65] - 2022年9月30日止三个月，政府发行人贷款预付款为39820千美元，非合并实体投资为2524千美元[65] - 2022年12月31日止三个月，收购循环信贷额度净借款为24558千美元，与瑞穗的TOB信托融资所得款项为70387千美元[66] 公司运营相关规定 - 公司运营依赖1940年《投资公司法》的注册豁免，需确保至少55%资产投资于房地产相关抵押等权益，至少80%资产投资于合格权益及更广泛的房地产相关资产[67] 公司环境情况 - 公司认为投资资产相关物业基本符合环境法规，未发现需重大资本支出进行修复的环境污染[68] 公司管理情况 - 公司由AFCA 2管理，其由Greystone Manager控制，Greystone Manager董事会成员担任公司经理[69] - AFCA 2有权获得相当于未由第三方支付的特定投资平均未偿本金余额0.45%的年度行政费用[70] - AFCA 2还可能因识别和评估公司收购的额外投资而获得抵押和投资安置费[71] - 截至2022年12月31日，公司无员工，Greystone Manager的14名员工负责公司运营[72] - Greystone实施评估和薪酬政策，提供培训项目，支持员工并鼓励其为公司发展尽力[73][76] - 公司Greystone Manager负责合伙企业运营的14名员工中，3名是女性，1名具有不同种族背景[77] 公司税务情况 - 公司作为联邦所得税目的的合伙企业，无需为收入缴纳联邦所得税，利润和损失分配给合伙人[79] 普通合伙人罢免规定 - 公司的普通合伙人可由持有至少66.7%已发行有限合伙权益的有限合伙人投票罢免[91] 利率变化情况 - 2022年，美国联邦储备委员会将短期利率总共提高了4.25%，且暗示可能会进一步加息[96] 公司面临风险 - 公司面临与债务融资计划、衍生品协议、有担保信贷安排等相关的风险[90] - 公司投资资产通常缺乏流动性，估值估计存在固有不确定性[88] - 公司面临全球经济、政治和市场状况带来的风险，包括美国金融稳定性的不确定性[88][93] - 公司面临当前利率环境相关的风险，利率变化会影响资本成本、净收入和可分配现金[88][96] - 公司面临通货膨胀相关的风险[88] - 公司面临与投资资产相关的多种风险，如MRB、GIL和房地产贷款的还款依赖抵押财产的销售或再融资[88] - 加息使公司债务偿债成本增加，还可能导致项目开发商资金转移、建设延迟、违约增加，影响投资收益[98] - 公司投资资产部分靠融资购买，净收入和CAD受借贷利率与投资收益率差值影响，加息会增加资金成本，降低净收入和CAD[99] - 通胀使资产或投资收入未来价值降低，公司投资收益率可能跟不上通胀，固定收益投资期限越长风险越大[100] - 通胀增加公司行政成本和投资物业运营成本，降低债务偿付覆盖率和可分配运营现金流，还可能导致物业售价降低[101] - 公司投资资产流动性差，估值依赖判断，存在不确定性，若估值高于市场实际价值，会对公司经营和财务状况产生不利影响[104][107] - 加息会使固定利率投资资产估值下降，减少投资出售收入或可获债务融资金额，降低投资回报率[108] - 公司MRBs、GILs和物业贷款的本息回收依赖抵押物业经济状况，物业净现金流不足可能导致违约[109][110] - 抵押物业的租金限制和租户收入限制可能使物业收入不足以覆盖运营成本和债务偿付[112] - 新建或翻新物业的租赁期可能无法按计划完成或达到预期租金水平，增加违约风险，影响公司从Freddie Mac获得的收益[113] - 公司MRBs、GILs和物业贷款本金偿还主要依赖抵押物业出售或再融资收入，若物业价值低于未偿还本金和利息，公司将遭受损失[114][115] - 公司投资的物业建设一般需要18至36个月完成，存在建设大幅延迟或无法完成的风险[123] - 美国企业税率变化导致的低收入住房税收抵免市场状况变化，可能增加公司借款成本、使融资困难或限制投资能力[126] - 公司对投资资产进行减值审查，确认减值和信贷损失准备受判断影响，实际减值可能与当前估计不同[140] - 公司投资资产相关物业可能未完全投保自然灾害损失，还可能面临环境责任，增加投资违约或损失风险[142][143] - 公司面临投资资产到期和提前还款的再投资风险，新投资机会回报可能低于现有资产[146] - 高传染性疾病会影响公司业务、财务状况和经营业绩，导致租金收入减少、投资减值等[148][149][150] - 公司投资策略涉及大量杠杆，杠杆比率会因多种因素变化[153] - 公司获取融资的渠道可能受限，贷款人可能要求追加抵押品[154] - 资产证券化融资项目存在利率变动、支付顺序、终止清算等风险[157][158][159][160] 投资担保情况 - 两个实体为公司9项GIL投资和7项物业贷款提供了有限至全额的本金和利息支付担保[134] - 第三方担保人对公司的Vantage合资企业股权投资提供了优先回报担保，直至建设开始后的第五周年，每项投资有最高担保金额[135] 会计准则适用 - 2023年1月1日起，公司适用FASB发布的ASU No. 2016 - 13标准，该标准将影响公司确定信贷损失准备金的方式，通常会要求增加准备金[141] 合资企业现金流情况 - 公司合资企业股权投资的现金流来源为物业运营净现金流、物业出售所得款项或永久融资，受多种因素影响，可能无法获得分配或收回投资[121] 公司竞争情况 - 公司在收购MRBs、GILs和其他投资方面与私人投资者、贷款机构等竞争，这些竞争可能减少可收购投资的数量和降低发行人愿意支付的利率[62] 公司与金融机构敞口及头寸情况 - 截至2022年12月31日，公司与瑞穗的净敞口约为93.5万美元，与巴克莱的净敞口约为69万美元[163][165] - 公司与瑞穗的每日估值调整头寸包括2.344亿美元固定利率MRB、4610万美元可变利率MRB等[163] - 公司与巴克莱的每日估值调整头寸包括1040万美元固定利率MRB、2390万美元固定利率GIL等[165] 公司协议遵守情况 - 公司需遵守与瑞穗和巴克莱的ISDA主协议中的财务和非财务契约，否则可能导致违约等后果[166] 公司信贷额度安排 - 公司有两个有担保信贷额度安排，用于投资收购和一般营运资金需求，余额由特定投资资产作为抵押[169] 优先股赎回情况 - 2023年2月，公司收到持有200万份A系列优先股的持有人赎回通知，预计8月支付2000万美元赎回款[180] - A系列和A - 1系列优先股在出售给投资者的第六周年及之后每年，B系列优先股在出售给投资者的第八周年及之后每年，持有人有权要求公司赎回，赎回价格为每股10美元加所有已宣布但未支付的分配[179] - 若普通合伙人确定已发行和流通的受益单位证书（BUCs）总市值与已发行和流通的A系列、A - 1系列优先股总价值之比连续15个工作日低于1.0，A、A - 1和B系列优先股持有人有权赎回[179] 衍生工具情况 - 公司购买衍生工具以减轻利率上升风险或降低有担保票据的净利息成本，但不能保证这些工具能完全隔离利率上升带来的不利财务后果[168] - 公司衍生工具按公允价值报告，其变动计入当期收益，会导致报告净收入在工具期限内出现显著波动[168] BUCs相关情况 - 公司BUCs现金分配由普通合伙人酌情决定，若无法从运营中产生足够现金，可能降低BUCs现金分配水平[171] - 近期通胀升至数十年来最高水平，会导致公司BUCs和优先股分配的实际价值下降[172] - 公司未来可能发行额外BUCs，会导致现有BUCs稀释并可能使市场价格下降[173] 权益类别投票权情况 - 公司优先股持有人投票权极为有限，BUCs是唯一具有完全投票权的合伙权益类别[175] 投资组合策略风险 - 投资组合决策可能产生CRA策略风险，指定地理区域的CRA合格资产回报可能不如其他地区[193] 优先股权益情况 - 优先股次于现有和未来债务，发行额外单位或进行其他交易可能稀释其权益[195] - A系列和A - 1系列优先股与B系列优先股有优先级差异，发行同等级或更高级别证券会稀释优先股持有人权益[196] 优先股税务处理情况 - 优先股税务处理不确定，若不视为合伙权益，分配可能构成普通利息收入；若视为合伙权益但分配处理不当，可能视为资本使用的保证付款[198] 优先股市场情况 - 优先股无公开市场，限制投资变现能力，仅在特定情况下可回售给公司[199] 市场利率对优先股影响 - 市场利率上升可能降低优先股价值并增加公司借款成本[200] 公司投资收入税务情况 - 公司多种投资收入需缴纳联邦及可能的州所得税，全资子公司相关收入需缴纳联邦、州和地方所得税[201] 公司纳税认定情况 - 若公司被认定为应按公司纳税的协会，当年度超过10%的总收入为非合格收入时，将按公司缴纳联邦所得税[207] 公司注册情况 - 公司未根据《投资公司法》注册，不适用该法的相关保护条款[208] 信用评级及相关变化影响 - 美国主权信用评级或政府支持企业信用评级下调、Freddie Mac相关变化等可能对公司业务、融资、现金流和分红产生不利影响[209][212]

业绩总结 - 截至2022年9月30日，ATAX的总收入为2260.4万美元[12] - 截至2022年9月30日，净收入为18,516,593美元，九个月的净收入为62,387,292美元[39] - 2022年每个BUC的净收入为0.79美元，九个月的净收入为2.56美元[39] 用户数据与现金分配 - 可分配现金（CAD）为每个BUC 0.53美元[12] - 2022年第三季度，ATAX的现金分配为每个BUC 0.37美元，年初至今的现金分配为每个BUC 1.47美元[24] - 截至2022年9月30日，合伙企业的总现金可分配（CAD）为11,701,444美元[39] 资产与负债 - 截至2022年9月30日，总资产为14.5亿美元[12] - 抵押收入债券（MRB）和政府发行贷款（GIL）投资总额为9.77亿美元[12] - 截至2022年9月30日，ATAX的杠杆比率为70%[24] - 73%的杠杆利息为短期浮动利率，27%为固定利率[21] 投资与融资 - 截至2021年12月31日，抵押贷款收入债券占总资产的比例为57%[26] - 截至2022年9月30日，固定与可变债务融资的比例为22%和23%[29] - 截至2021年12月31日，净资产中，担保票据占比为26%[30] 收入构成 - 2021年税收免税收入占总收入的32%[41] - 2021年应税收入占总收入的68%[41]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司报告每单位净收入0.79美元，每单位可分配现金0.53美元；年初至今，每单位净收入2.56美元，超过2021财年全年的1.56美元；年初至今每单位可分配现金2.25美元，超过2021财年全年的1.92美元 [7][8] - 截至9月30日，每单位账面价值13.88美元，较6月30日的14.50美元下降0.62美元，主要因市场利率上升导致抵押收入债券投资组合公允价值下降 [24] - 截至11月2日收盘，纳斯达克收盘价为每股18.37美元，较每单位净资产账面价值溢价32% [25] - 截至9月30日，无限制现金及现金等价物为1.032亿美元，有担保信贷额度还有5910万美元可用 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 截至9月30日，债务投资组合（抵押收入债券、政府发行人贷款和物业贷款）总计11亿美元，与6月30日持平，占总资产的76% [27] - 目前拥有74只抵押收入债券，为13个州的经济适用型多户住宅物业提供永久融资，其中42%与德克萨斯州的物业相关，26%在加利福尼亚州，9%在南卡罗来纳州；该投资组合公允价值较6月30日下降3220万美元，主要因市场利率上升导致未实现收益减少2000万美元，以及本季度赎回和偿还1160万美元 [27] - 目前拥有13笔政府发行人贷款，为六个州的经济适用型多户住宅物业的建设或翻新提供资金；第三季度，为位于加利福尼亚州埃尔格罗夫的三个物业关闭了新的政府发行人贷款和应税政府发行人贷款承诺，三个项目共有387个单元，资金承诺总计1.536亿美元；第三季度，为政府发行人贷款、应税政府发行人贷款和物业贷款承诺预付资金总计5700万美元 [28][29] 合资企业股权投资组合 - 截至第三季度末，该投资组合包括10个Vantage项目，其中一个按合并基础报告；截至9月30日，Vantage投资的账面价值总计1.03亿美元（不包括合并的Vantage at San Marcos）；第三季度，根据当前资金承诺追加股权投资250万美元 [32] 债务融资 - 截至9月30日，债务融资工具的未偿本金约为9.65亿美元，较6月30日增加约3000万美元 [33] - 固定利率债务与固定利率资产相关，占总债务融资的27%（2.64亿美元）；可变利率债务与可变利率资产相关，占39%（3.77亿美元）；可变利率债务与已通过SOFR计价利率互换进行对冲的固定利率资产相关，占11%（1.04亿美元）；可变利率债务与固定利率资产相关，占23%（2.21亿美元） [34][35][36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年9月30日，彭博市政债券指数年初至今回报率为 - 12.1%，与公司抵押收入债券账面价值在2022年前九个月12.4%的跌幅相关 [45] - 截至2022年9月30日，根据Lipper Refinitiv数据，年初至今共同基金资金流出累计为 - 910亿美元；10月，彭博市政债券指数回报率为 - 8.3%，资金流出140亿美元，年初至今资金流出超过10亿美元 [46] - 截至11月2日收盘，10年期MMD收益率为3.31%，30年期MMD收益率为4.05%，较上季度电话会议时分别高出约120个基点；10年期市政债券与国债收益率之比略升至约81% [47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与客户合作，提供最具成本效益的资金，特别是在建设贷款中使用房利美免税贷款远期承诺 [49] - 鉴于今年出售的三个合资企业股权投资项目实现了平均2.8倍的投资资本回报，公司将继续寻找机会在该战略中配置资本 [50] - 公司正在评估通过寻找其他经验丰富的合资伙伴、拓展其他市场或探索其他资产类别，扩大在德克萨斯州的传统投资版图，以在合资企业股权投资领域实现更大规模 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第三季度，市政债券市场延续了上半年的负面趋势，利率波动、利率大幅上升（特别是短期曲线）和成本通胀给开发商客户的新交易带来了挑战，经济适用房开发商客户越来越依赖政府补贴和其他软资金来源，使交易在财务上可行 [45][47][48] - 公司认为目前的利率风险敞口较低，与年初至今报告的GAAP净收入2.56美元/单位相比，立即加息200个基点并持续12个月将导致净利息收入和可分配现金减少约250万美元（约0.11美元/单位），低于2021年12月31日的0.23美元/单位 [40] - 董事会虽未宣布后续季度的分配，但公司目前预计2022年第四季度除常规季度分配外，还能进行补充分配 [10] 其他重要信息 - 公司将自2023年1月1日起对符合相关准则的资产采用会计标准更新2016 - 13（CECL标准），该标准要求从当前已发生损失模型过渡到预期信用损失模型，通常会导致比当前GAAP会计更高的信用损失准备金；公司正在评估其对财务报表的影响，并将在采用日期前的SEC文件中提供额外的过渡披露 [31] - 2022年10月，公司发行100万份新的A - 1系列优先股，以交换金融机构持有的100万美元先前发行的A系列优先股；这是根据S - 4表格注册声明进行的第二次交换交易，允许将先前发行的9450万美元A系列优先股全部交换为新的A - 1系列优先股；到目前为止，公司已成功将最初发行的9450万美元A系列优先股中的3000万美元交换为新的A - 1系列优先股，将最早可选赎回日期延长至2028年 [41][43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 多户住宅的资本化率最终会稳定在什么水平，回报情况如何？ - 公司表示过去一年多户住宅市场动态变化大，租金同比显著上涨，但买家的资本成本也因利率上升而增加；历史上公司不太关注资本化率，更多是在交易完成后回顾；从Cushman & Wakefield同事处得知，预计未来资本化率会扩大，但扩大幅度以及受利率和租金增长的影响程度尚不确定 [55][56] 问题2: 同店销售额同比情况如何，预计明年会怎样？ - 公司称目前很难预测，内部衡量交易成功的标准是每单位价格和出售物业时实现的投资资本倍数；今年出售的Murfreesboro、Westover Hills和O'Connor项目的每单位价格可能是Vantage销售中最高的；未来短期销售情况取决于Vantage集团能否通过提高租金来抵消市场资本化率下降、收益率上升和买家融资成本增加的影响 [57][60] 问题3: 公司费用略低，未来应如何从模型角度看待？ - 公司首席财务官表示，一般及行政费用（G&A）的波动不大，主要是季度内的时间差异，特别是与之前宣布的Vantage销售相关的受限单位补偿费用；如果从工资、常规行政费用和大部分G&A来看，根据资产负债表规模调整后与以往基本一致；首席执行官补充说，房地产运营费用存在时间性因素，由于公司的两个自有房地产资产是学生住房资产，7 - 9月是新学年租赁开始的季节，费用会有一次性年度支出，到第四季度会趋于平稳 [62][63] 问题4: 宏观环境恶化是否对现有投资组合造成逆风，如租赁放缓或业务管道放缓？ - 公司表示，目前有三个项目运营稳定，入住率超过90%，Vantage管理团队正在优化租金表，为出售物业做准备；对于仍在招租的项目，根据Vantage和管理公司的报告，未发现租赁速度下降的问题，即使过了夏季租赁旺季，仍有良好的租赁活动和租金水平 [68][70][71] 问题5: 新的Freestone合资关系规模预计能增长到多大，与Vantage投资组合相比如何，能否并行发展？ - 公司称很难直接回答，Freestone集团规模比Vantage小，从业务能力来看，可能略低于历史上Vantage集团的年度水平；公司将继续关注其提供的机会，并与他们合作寻找未来的优质交易 [72]

公司基本信息 - 公司成立于1998年4月2日，主要从事收购、持有、出售抵押收入债券等业务[26] - 公司治理依据2015年9月15日修订的有限合伙协议，总免税投资和其他投资不得超过收购时公司总资产的25%[28] - 公司发行受益单位证书和三类非累积、非投票、不可转换优先股单位[30] 财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为14.50086995亿美元，较2021年12月31日的13.85909483亿美元增长4.62%[13] - 截至2022年9月30日，公司总负债为10.44467179亿美元，较2021年12月31日的9.19038928亿美元增长13.65%[13] - 2022年前三季度，公司总营收为5904.3742万美元，较2021年同期的4847.5885万美元增长21.79%[16] - 2022年前三季度，公司总费用为3636.6044万美元，较2021年同期的3343.0404万美元增长8.78%[16] - 2022年前三季度，公司净收入为6238.7292万美元，较2021年同期的3024.5918万美元增长106.27%[16] - 2022年前三季度，归属于合伙人的净收入为6023.6558万美元，较2021年同期的2809.263万美元增长114.42%[16] - 2022年前三季度，普通合伙人分配的净收入为311.1474万美元，较2021年同期的272.2908万美元增长14.27%[16] - 2022年前三季度，有限合伙人 - BUCs分配的净收入为5688.2236万美元，较2021年同期的2526.8441万美元增长125.11%[16] - 2022年前三季度，BUC持有人基本和摊薄后每股净收入为2.56美元，较2021年同期的1.24美元增长106.45%[16] - 2022年前三季度，公司综合亏损为2898.0377万美元，而2021年同期为综合收入1126.3492万美元[18] - 2022年前九个月净收入为6238.7292万美元，2021年同期为3024.5918万美元[24] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为1972.1519万美元，2021年同期为2329.9163万美元[24] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为1.10369059亿美元，2021年同期为6459.2592万美元[24] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为8776.8698万美元，2021年同期为9310.2978万美元[24] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净减少287.8842万美元，2021年同期净增加5180.9549万美元[24] - 2022年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为1.49053628亿美元，2021年同期为1.74800135亿美元[24] - 2022年前九个月支付的利息现金为2173.1753万美元，2021年同期为1488.492万美元[24] BUCs相关数据变化 - 2021年12月31日，普通合伙人BUCs为765,550，受限和不受限BUCs为371,646,477，总计372,412,027，累计其他综合收益为114,040,260美元[21] - 2022年3月31日，普通合伙人BUCs为588,267，受限和不受限BUCs为339,251,765，总计339,840,032，累计其他综合收益为65,469,523美元[21] - 2022年6月30日，普通合伙人BUCs为216,604，受限和不受限BUCs为323,663,670，总计323,880,274，累计其他综合收益为45,453,151美元[21] - 2022年9月30日，普通合伙人BUCs为66,795，受限和不受限BUCs为311,100,342，总计311,167,137，累计其他综合收益为22,672,591美元[21] - 2020年12月31日，普通合伙人BUCs为934,892，受限和不受限BUCs为358,837,150，总计359,772,042，累计其他综合收益为132,594,007美元[21] - 2021年3月31日，普通合伙人BUCs为772,121，受限和不受限BUCs为342,722,939，总计343,495,060，累计其他综合收益为116,174,240美元[21] - 2021年6月30日，普通合伙人BUCs为808,774，受限和不受限BUCs为344,987,674，总计345,796,448，累计其他综合收益为118,189,018美元[21] - 2021年9月30日，普通合伙人BUCs为813,097，受限和不受限BUCs为376,659,321，总计377,472,418，累计其他综合收益为113,611,581美元[21] - 2022年4月1日，公司进行了1比3的反向单位拆分[21] - 2022年10月31日，公司完成BUCs分配，分配比例为每持有1个截至9月30日的BUCs可获得0.01044个BUCs[21] - 2022年4月1日，公司对已发行的受益单位证书（BUCs）进行1比3反向拆分，拆分前发行并流通的BUCs数量为66,049,908份，拆分后降至22,017,915份[41] - 2022年9月14日，公司宣布以额外BUCs形式支付补充分配，每BUCs为0.20美元，支付比例为每发行和流通的BUCs 0.01044份，于10月31日完成[41] 会计准则相关 - 财务会计准则委员会（FASB）发布的ASU 2016 - 13将于2023年1月1日对公司生效，公司预计采用基于加权平均剩余期限的损失率模型[45] - FASB发布的ASU 2020 - 04有效期为2020年3月12日至2022年12月31日，公司预计采用该准则不会对合并财务报表产生重大影响[46] 收入分配规则 - 净利息收入（一级）99%分配给有限合伙人和BUC持有者，1%分配给普通合伙人；净利息收入（二级）和净剩余收益（二级）75%分配给有限合伙人和BUC持有者，25%分配给普通合伙人；超出部分100%分配给有限合伙人和BUC持有者[50] 非合并可变利益实体（VIEs）相关 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司分别持有31个和30个非合并可变利益实体（VIEs）的可变利益[57] - 截至2022年9月30日，公司对非合并VIEs的抵押收入债券（MRBs）和应税MRBs的未来资金承诺分别为4700万美元和2350万美元[57] - 截至2022年9月30日，公司对非合并VIEs的政府发行人贷款（GILs）、应税GILs、房地产贷款和非合并实体投资的未来资金承诺分别为1.228亿美元、6320万美元、6410万美元和890万美元[58] 抵押收入债券（MRBs）业务数据 - 截至2022年9月30日，公司持有的抵押收入债券（MRBs）成本调整后为6.50074793亿美元，累计未实现收益为2768.5959万美元，累计未实现损失为185.5233万美元，估计公允价值为6.75905519亿美元[60] - 截至2022年9月30日，公司有2610万美元的MRB资金承诺，未出资的MRB承诺作为可供出售证券核算并按公允价值报告[60] - 截至2022年9月30日，Courtyard - Series A CA的MRB成本调整后为989.8954万美元，未实现收益为38.999万美元，估计公允价值为1028.8944万美元[60] - 截至2022年9月30日，Glenview Apartments - Series A CA的MRB成本调整后为438.6923万美元，未实现收益为22.1254万美元，估计公允价值为460.8177万美元[60] - 截至2022年9月30日，Harmony Court Bakersfield - Series A CA的MRB成本调整后为360.9296万美元，未实现收益为11.8091万美元，估计公允价值为372.7387万美元[60] - 截至2022年9月30日，Harmony Terrace - Series A CA的MRB成本调整后为668.2143万美元，未实现收益为32.9629万美元，估计公允价值为701.1772万美元[60] - 截至2022年9月30日，Harden Ranch - Series A CA的MRB成本调整后为647.2099万美元，未实现收益为45.2521万美元，估计公允价值为692.462万美元[60] - 截至2022年9月30日，Las Palmas II - Series A CA的MRB成本调整后为163.7465万美元，未实现收益为7.0328万美元，估计公允价值为170.7793万美元[60] - 截至2022年9月30日，Lutheran Gardens CA的MRB成本调整后为1035.2万美元，未实现收益为6.3494万美元，估计公允价值为1041.5494万美元[60] - 截至2022年9月30日，Montclair Apartments - Series A CA的MRB成本调整后为237.6641万美元，未实现收益为13.0702万美元，估计公允价值为250.7343万美元[60] - 截至2022年9月30日，合伙企业持有的抵押收入债券成本调整后为2.1764051亿美元，累计未实现收益为24.1987万美元，累计未实现损失为284.2127万美元，估计公允价值为1.9163911亿美元[61] - 截至2022年9月30日，合伙企业剩余抵押收入债券资金承诺为4230万美元[61] - 截至2021年12月31日，信托持有的抵押收入债券成本调整后为6.39116502亿美元，累计未实现收益为1.11818346亿美元，估计公允价值为7.50934848亿美元[62] - 截至2022年9月30日，CCBA高级花园公寓抵押收入债券成本调整后为380.1312万美元，累计未实现损失为20.9129万美元，估计公允价值为359.2183万美元[61] - 截至2022年9月30日，索拉诺维斯塔A系列抵押收入债券成本调整后为263.5798万美元，累计未实现收益为15.2712万美元，估计公允价值为278.851万美元[61] - 截至2022年9月30日，梅多谷抵押收入债券成本调整后为183.3437万美元，累计未实现损失为263.2998万美元，估计公允价值为 - 79.9561万美元[61] - 截至2021年12月31日，庭院A系列抵押收入债券成本调整后为997.0209万美元，累计未实现收益为206.048万美元，估计公允价值为1203.0689万美元[62] - 截至2021年12月31日，格伦维尤公寓A系列抵押收入债券成本调整后为442.935万美元，累计未实现收益为86.3955万美元，估计公允价值为529.3305万美元[62] - 截至2021年12月31日，和谐庭院贝克斯菲尔德A系列抵押收入债券成本调整后为363.5277万美元，累计未实现收益为72.0308万美元，估计公允价值为435.5585万美元[62] - 截至2021年12月31日，和谐露台A系列抵押收入债券成本调整后为673.0004万美元，累计未实现收益为142.5757万美元，估计公允价值为815.5761万美元[62] - 截至2021年12月31日，合伙企业持有的抵押收入债券成本调整后为4139.5781万美元，累计未实现收益为117.9215万美元，估计公允价值为4257.4996万美元[63] - 2021年前九个月，公司就Provision Center 2014 - 1抵押收入债券确认约90万美元的信贷损失拨备，截至2022年9月30日，该债券净账面价值（含应计利息）为460万美元[65] - 2022年前九个月，公司收购了本金总计2030.7万美元的抵押收入债券，包括Residency at the Entrepreneur系列和CCBA Senior Garden Apartments等[66] - 公司承诺为Residency at the Entrepreneur的Series J - 3和Series J - 4抵押收入债券分别提供2610万美元和1640万美元的资金[66] - 2022年1月，Live 929 Apartments物业完成抵押收入债券和物业贷款重组，赎回本金总计6105.5万美元的债券，新收购本金为6636.5万美元的Series 2022A抵押收入债券[68] - 2022年前九个月，公司赎回本金总计3177.0592万美元的抵押收入债券，包括Ohio Properties系列、Bridle Ridge和Cross Creek等[69] - 2021年前九个月，公司收购本金为415万美元的Jackson Manor Apartments抵押收入债券，并承诺提供最高690万美元的资金[70] - 2021年前九个月，公司赎回本金总计3976.5074万美元的抵押收入债券，其中部分债券赎回

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司报告每单位净收入0.75美元，每单位可分配现金0.76美元；年初至今，每单位净收入1.79美元，超过2021财年全年的1.56美元；年初至今每单位可分配现金1.74美元，接近2021财年全年的1.92美元 [7] - 6月30日，公司报告每单位账面价值14.65美元，较3月31日的15.35美元下降约0.70美元；截至8月3日收盘，纳斯达克收盘价为19.57美元，较6月30日每单位账面价值溢价34% [17][18] - 6月30日，公司报告无限制现金及现金等价物为1.046亿美元，有担保信贷额度可用余额为5050万美元；7月出售Vantage at O'Connor获得约1940万美元现金收益 [19] - 若利率立即上升200个基点并持续12个月，公司净利息收入和可分配现金将减少约210万美元，即每单位约0.10美元，低于2021年12月31日的每单位0.23美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 债务投资组合（包括抵押收入债券、政府发行人贷款和物业贷款）约11亿美元，较3月31日增加约5600万美元，增幅5.3%，占总资产的76% [20] - 拥有74只抵押收入债券，为13个州的经济适用多户住宅提供永久融资，其中41%的投资组合价值与德克萨斯州的房产相关，26%与加利福尼亚州相关，10%与南卡罗来纳州相关 [21] - 第二季度有三笔重大抵押收入债券交易，包括7200万美元的融资承诺、380万美元的债券收购和710万美元的债券赎回 [22][23] - 第二季度，抵押收入债券和应税抵押收入债券承诺下共预付资金2230万美元，截至6月30日，剩余资金承诺约1.21亿美元 [24] - 拥有10笔政府发行人贷款，为6个州的经济适用多户住宅建设或修复提供资金；第二季度完成一笔3070万美元的新政府发行人贷款和物业贷款承诺 [25] - 第二季度，政府发行人贷款和物业贷款承诺共预付资金6250万美元，截至6月30日，剩余资金承诺约1.54亿美元，预计在未来36个月内支付 [26] 合资企业股权投资组合 - 截至6月30日，合资企业股权投资组合包括11个项目，其中一项投资按合并基础报告；Vantage投资的账面价值约为1.08亿美元（不包括Vantage at San Marcos） [31] - 第二季度，根据当前资金承诺额外预付股权资金780万美元，截至6月30日，剩余股权投资承诺为1150万美元 [32] - 5月出售Vantage at Westover Hills，确认收益1270万美元；7月出售Vantage at O'Connor，预计第三季度报告约1060万美元的出售收益 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年6月30日，彭博市政债券指数年初至今回报率为 - 9%，与公司抵押收入债券账面价值在2022年前六个月下降8.4%相关 [47] - 截至2022年6月30日，市政共同基金年初至今累计流出760亿美元；7月彭博市政债券指数回报率为2.64%，使年初至今负回报率降至 - 6.54% [48] - 10年期MMD目前为2.14%，30年期MMD为2.83%，较上季度电话会议时收益率分别下降约60和30个基点；10年期市政债券与国债基点比率回到更正常的80%水平 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与客户合作，提供最具成本效益的资金，特别是在建设贷款中使用房利美免税贷款远期承诺 [51] - 鉴于今年出售的三笔合资企业股权投资实现了2.8倍的投资资本平均回报，公司将继续寻找机会在该战略中部署资金 [52] - 公司正在评估通过寻找其他经验丰富的合资伙伴、拓展到其他市场或探索其他资产类别，扩大在德克萨斯州以外的传统投资领域，以在合资企业股权投资领域实现更大规模 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第二季度，市政债券市场延续了第一季度的负面趋势，但7月市场表现有所稳定 [47][48] - 利率波动、利率大幅上升以及成本通胀给开发商客户的新交易带来了挑战，经济适用房开发商需要更多依赖政府补贴和其他软资金来源 [50][51] - 公司认为目前对利率上升的风险敞口较低，与年初至今的净收入相比，处于可控水平 [43] - 董事会预计公司在2022年剩余季度除定期季度分配外，仍有能力进行补充分配 [9][83] 其他重要信息 - 公司将于2023年1月1日起对符合相关准则的资产采用会计标准更新2016 - 13（CECL标准），该标准将从当前已发生损失模型过渡到预期信用损失模型，通常会导致更高的信用损失准备金 [27] - 公司拥有的田纳西州诺克斯维尔一家质子治疗癌症治疗中心的商业物业抵押收入债券于2022年7月成功从破产中出售，若最终收益等于报告的账面价值，将实现约570万美元的损失，但该损失此前已在2020年和2021年通过信用损失准备确认，不会影响报告的GAAP净收入，但会在最终解决期间减少可分配现金 [28][30] - 2022年4月，公司发行200万份新A - 1系列优先股，交换金融机构持有的200万份此前已发行的A系列优先股，维持了对非稀释性固定利率和低成本机构资本的获取 [44][45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明公司套期保值的节奏以及对未来利息成本的看法 - 公司在第一季度购买了两笔利率互换协议，2月约5500万美元，期限两年；3月约4800万美元，期限五年 [57][58] - 由于美联储短期利率上升，目前现货利率已超过互换协议中的固定支付利率，公司开始从交易对手方获得付款，有助于抵消未来美联储进一步提高短期利率带来的利息成本 [59][60][61] 问题2: 第二季度Vantage项目的租赁情况如何，未来六个月租金增长的可见性如何 - 公司对仍在招租的项目的租赁活动速度感到满意；根据物业管理公司的数据，预计2022年的租金增长将与2021年圣安东尼奥、休斯顿和奥斯汀等市场的情况一致 [62] 问题3: 利率波动对项目管道有何影响，目前的项目管道与几个月前相比如何 - 宏观层面上，美国对经济适用房的需求仍然很大，相关项目支持计划仍在实施，但利率上升、建筑材料和劳动力成本增加给开发商带来挑战，导致项目从获得市政配给到完成交易的时间延长，项目管道速度放缓 [65][66][68] - 10年期国债收益率下降约80个基点，有助于降低永久利率，使项目更具可行性；短期市政利率与短期应税利率关系正常化，使免税TOB融资更有效率和成本效益，有助于缓解短期利率上升带来的成本压力 [69][70][71] 问题4: Vantage投资组合能否扩大，公司对这类投资工具的资本投入是否有限制 - 有限合伙协议对公司另类投资组合规模有限制，75%的合伙企业资产必须投资于抵押投资；假设合伙企业资产规模不变，分配到另类投资策略的资本将达到上限 [72][73] - 公司希望在该领域部署更多资金，将通过评估其他潜在关系和投资选择，实现市场和赞助商的多元化，以管理未来的增长 [74][75] 问题5: 公司的分配政策是什么，是否会将应税收入全额分配给股东 - 公司不是REIT，分配的时间和金额由普通合伙人董事会决定；董事会和管理团队倾向于从全年角度考虑分配，而不是按季度匹配净收入和可分配现金 [80][81][82] - 董事会在6月15日宣布，公司预计在2022年剩余季度除定期季度分配外，仍有能力进行补充分配 [83] - 管理团队和董事会意识到股东的税收状况，并在决策时予以考虑，但无法做出固定分配比例的承诺 [86][87]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年6月30日，公司总资产为14.41846671亿美元，较2021年12月31日的13.85909483亿美元增长4.03%[13] - 截至2022年6月30日，公司总负债为10.23521457亿美元，较2021年12月31日的9.19038928亿美元增长11.37%[13] - 2022年第二季度，公司投资收入为1382.53万美元，较2021年同期的1429.7626万美元下降3.30%[16] - 2022年上半年，公司总营收为3643.9338万美元，较2021年同期的3079.3984万美元增长18.33%[16] - 2022年第二季度，公司总费用为1224.8736万美元，较2021年同期的1149.7613万美元增长6.53%[16] - 2022年上半年，公司净收入为4387.0699万美元，较2021年同期的1725.7534万美元增长154.21%[16] - 2022年第二季度，公司出售非合并实体投资收益为1264.3501万美元，较2021年同期的546.3484万美元增长131.42%[16] - 2022年上半年，公司综合亏损为2471.641万美元，而2021年同期综合收益为285.2545万美元[19] - 2022年第二季度，BUC持有人基本和摊薄后每股净收入为0.75美元，2021年同期为0.40美元[16] - 2022年上半年，加权平均流通BUC基本数量为2201.7255万股，2021年同期为2021.1233万股[16] - 截至2022年6月30日，公司BUCs总数为323,880,274美元，累计其他综合收益为45,453,151美元[22] - 2022年上半年净收入为43,870,699美元，较2021年上半年的17,257,534美元增长154.2%[26] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为14,316,734美元，2021年上半年为15,563,183美元[26] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为96,454,403美元，2021年上半年为56,262,246美元[26] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为79,823,458美元，2021年上半年为53,577,831美元[26] - 2022年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少2,314,211美元，2021年上半年净增加12,878,768美元[26] - 截至2022年6月30日，现金、现金等价物和受限现金为149,618,259美元，2021年同期为135,869,354美元[26] - 2022年上半年支付的利息现金为12,931,712美元，2021年上半年为9,769,631美元[26] - 2022年上半年支付的所得税现金为6,893美元，2021年上半年为135,904美元[26] - 2022年宣布但未支付的BUCs和普通合伙人分配为12,999,077美元，2021年为8,087,541美元[26] - 截至2022年6月30日，公司总资产为14.41846671亿美元，截至2021年12月31日为13.85909483亿美元[178] - 2022年第二季度总收入为1723.2967万美元，2021年同期为1640.6496万美元；2022年上半年总收入为3643.9338万美元，2021年同期为3079.3984万美元[177] - 2022年第二季度净收入为1760.6681万美元，2021年同期为1026.468万美元；2022年上半年净收入为4387.0699万美元，2021年同期为1725.7534万美元[177] 公司业务运营相关事件 - 2022年4月1日公司进行1比3反向拆股，拆股前发行并流通的受益单位证书（BUCs）为66,049,908份，拆股后降至22,017,915份[42] - 公司2015年股权奖励计划允许授予受限单位奖励（RUAs）最多100万份BUCs[43] - 财务会计准则委员会（FASB）2016年6月发布的ASU 2016 - 13于2023年1月1日对公司生效[46] - FASB 2020年3月发布的ASU 2020 - 04有效期为2020年3月12日至2022年12月31日，公司预计采用该准则不会对财务报表产生重大影响[47] - 净利息收入（一级）99%分配给有限合伙人及BUC持有人，1%分配给普通合伙人[51] - 净利息收入（二级）和净剩余收益（二级）75%分配给有限合伙人及BUC持有人，25%分配给普通合伙人[51] - 净利息收入（二级）和净剩余收益（二级）超过合伙协议规定的最高限额后，作为净利息收入（三级）和净剩余收益（三级）100%分配给有限合伙人及BUC持有人[51] - 合伙协议规定总免税投资和其他投资在收购时不得超过公司总资产的25%[30] - 公司合并子公司包括ATAX TEBS I, LLC等多家实体[33][37] - 2022年7月，Vantage at O'Connor出售资产，公司获得约1940万美元净现金，预计在第三季度确认约1060万美元出售收益[179] - 2022年7月，公司将Magnolia Heights GIL和物业贷款存入与巴克莱的TOB信托融资安排，TOB Trust 2021 - XF2953融资额为1264万美元，利率3.12%，到期日延至2023年7月[180] - 2022年7月，公司将五份瑞穗TOB信托融资总计5970万美元的到期日从2023年7月延至2025年7月[181] - 2022年7月，公司修订收购循环信贷协议，到期日延至2024年6月，利率调整为2.50%加可变部分[182] - 2022年7月，Provision Center 2014 - 1 MRB担保的治疗中心破产出售，公司持有约9.2%的高级MRB，账面价值约460万美元[183] - 截至2022年6月30日，公司有四个可报告业务板块，2021年及以前的公共住房资本基金信托板块已无运营[190] - 2022年，公司MRB投资的Residency at the Entrepreneur和Magnolia Heights GIL投资相关房产通过特定州QAP获得私人活动债券上限和LIHTC分配[194] - The Suites on Paseo MF Property获LEED银级认证，有三个屋顶太阳能板阵列用于发电[195] - Greystone Manager仅13名员工负责合伙企业运营，环境影响较小[196] - Greystone Manager董事会七名经理中一名为女性，审计委员会两名成员为“审计委员会财务专家”[198] 非合并可变利益实体（VIE）相关数据 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司持有30个非合并可变利益实体（VIE）的可变利益[60] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司对可变利益的最大损失敞口分别为5.2985046亿美元和3.93880548亿美元[60] - 截至2022年6月30日，公司对抵押收入债券（MRBs）的最大损失敞口为6355.9086万美元，2021年12月31日为5104.5万美元[60] - 截至2022年6月30日，公司对 taxable MRBs 的最大损失敞口为670万美元，2021年12月31日为200万美元[60] - 截至2022年6月30日，公司对政府发行人贷款（GILs）的最大损失敞口为2.41455349亿美元，2021年12月31日为1.8476745亿美元[60] - 截至2022年6月30日，公司对 taxable GIL 的最大损失敞口为100万美元，与2021年12月31日持平[60] - 截至2022年6月30日，公司对房地产贷款的最大损失敞口为1.09213066亿美元，2021年12月31日为4727.4576万美元[60] - 截至2022年6月30日，公司对非合并实体投资的最大损失敞口为1.07922959亿美元，2021年12月31日为1.07793522亿美元[60] - 截至2022年6月30日，公司与非合并VIE相关的未来MRB和 taxable MRB 资金承诺分别为4700万美元和2580万美元[60] - 截至2022年6月30日，公司与非合并VIE相关的未来GIL、taxable GIL、房地产贷款和非合并实体投资的资金承诺分别为6560万美元、960万美元、7830万美元和250万美元[61] 抵押收入债券（MRBs）相关数据 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司在抵押收入债券（MRBs）上有多项投资，累计未实现收益为4773.182万美元，累计未实现损失为36.6754万美元，估计公允价值为7.08775905亿美元[63] - 截至2022年6月30日，公司有2610万美元的MRB资金承诺，未出资的MRB承诺作为可供出售证券核算并按公允价值报告[63] - 如Courtyard - Series A，支付和备抵为992.3002万美元，未实现收益为70.6295万美元，估计公允价值为1062.9297万美元[63] - Montecito at Williams Ranch Apartments - Series A支付和备抵为753.8142万美元，未实现收益为83.9654万美元，估计公允价值为837.7796万美元[63] - Montevista - Series A支付和备抵为667.9324万美元，未实现收益为89.2932万美元，估计公允价值为757.2256万美元[63] - Residency at the Entrepreneur J - 1支付和备抵为908.85万美元，未实现收益为18.4361万美元，估计公允价值为927.2861万美元[63] - Residency at the Entrepreneur J - 2支付和备抵为750万美元，未实现收益为22.7384万美元，估计公允价值为772.7384万美元[63] - Residency at the Entrepreneur J - 3未支付和备抵，未实现收益为70.4506万美元，估计公允价值为70.4506万美元[63] - Seasons at Simi Valley - Series A支付和备抵为416.3377万美元，未实现收益为48.6741万美元，估计公允价值为465.0118万美元[63] - Seasons Lakewood - Series A支付和备抵为713.5142万美元，未实现收益为53.4496万美元，估计公允价值为766.9638万美元[63] - 截至2022年6月30日，合伙企业持有的抵押收入债券成本调整后为2017.0561万美元，累计未实现收益43.4436万美元，累计未实现损失210.1905万美元，估计公允价值为1850.3092万美元[64] - 截至2022年6月30日，合伙企业剩余抵押收入债券资金承诺为4390万美元[64] - 截至2021年12月31日，信托持有的抵押收入债券成本调整后为6.39116502亿美元，累计未实现收益1.11818346亿美元，估计公允价值为7.50934848亿美元[65] - 2022年6月30日，CCBA高级花园公寓抵押收入债券成本调整后为380.7万美元，累计未实现损失9.0093万美元，估计公允价值为371.6907万美元[64] - 2022年6月30日，Solano Vista - Series A抵押收入债券成本调整后为264.0361万美元，累计未实现收益28.7842万美元，估计公允价值为292.8203万美元[64] - 2021年12月31日，Courtyard - Series A抵押收入债券成本调整后为997.0209万美元，累计未实现收益206.048万美元，估计公允价值为1203.0689万美元[65] - 2021年12月31日，Glenview Apartments - Series A抵押收入债券成本调整后为442.935万美元，累计未实现收益86.3955万美元，估计公允价值为529.3305万美元[65] - 2021年12月31日，Harmony Court Bakersfield - Series A抵押收入债券成本调整后为363.5277万美元，累计未实现收益72.0308万美元，估计公允价值为435.5585万美元[65] - 2021年12月31日，Harmony Terrace - Series A抵押收入债券成本调整后为673.0004万美元，累计未实现收益142.5757万美元，估计公允价值为815.5761万美元[65] - 2021年12月31日，Harden Ranch - Series A抵押收入债券成本调整后为653.8111万美元，累计未实现收益128.5747万美元，估计公允价值为782.3858万美元[65] - 截至2021年12月31日，合伙企业持有的抵押收入债券成本调整后为4139.5781万美元，累计未实现收益为117.9215万美元，估计公允价值为4257.4996万美元[66] - 2021年3月和6月，合伙企业就Provision Center 2014 - 1 MRB确认约90万美元的信贷损失拨备[68] - 2022年上半年，合伙企业收购了本金

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司报告净收入为每受益单位证书（BUC）1.3美元，可分配现金为每BUC 0.98美元，账面价值为每BUC 15.35美元，资产为14亿美元，杠杆率为69% [7] - 2022年第一季度，公司总营收为1920万美元，基本和摊薄后每股净收入为1.03美元，可分配现金（CAD）为每BUC 0.98美元，截至3月31日总资产约为14亿美元 [23] - 截至2022年3月31日，净账面价值为每BUC 15.13美元，较2020年12月31日的16.82美元有所下降；2022年3月31日纳斯达克收盘价为每BUC 18.15美元，较账面价值溢价约18%；截至5月4日收盘，股价为17.82美元，较净账面价值溢价16% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 截至季度末，抵押收入债券（MRBs）、政府发行人贷款（GILs）和物业贷款总计10.4亿美元，约占总资产的74%；目前持有71只MRBs，为12个州的经济适用多户住宅物业提供永久融资，其中德州占42%，加州占23%，南卡罗来纳州占12% [24] - 目前拥有9笔GILs，为6个州的经济适用多户住宅物业建设提供融资；截至2022年3月31日，未偿还的GIL资金承诺总计8500万美元，相关物业贷款资金承诺总计9070万美元 [26][27] 合资企业股权投资组合 - 截至2022年3月31日，合资企业股权投资组合包括12个Vantage项目，其中1个投资按合并基础报告，所有投资用于建设市场利率多户住宅物业，总计超过3400个租赁单元，Vantage投资的账面价值总计1.077亿美元 [29][30] - 第一季度根据当前资金承诺追加了1280万美元的股权投资，截至3月31日，剩余股权投资承诺总计1930万美元；2022年3月出售了田纳西州的Vantage in Murfreesboro物业，初始投资1220万美元的资本已返还，实现投资收入65.8万美元和出售收益1640万美元 [32] 自有物业 - 截至3月31日，拥有两处多户住宅物业，共有859个学生公寓床位，净账面价值为5420万美元；50/50 MF物业入住率为88%，Suites on Paseo MF物业入住率为93%，两处物业均用运营现金满足所有运营和直接抵押义务，并积极为2022年秋季学期预租 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第一季度是市政债券总回报40年来最糟糕的一个季度，市政债券表现远逊于更广泛的固定收益市场；10年期LIBOR掉期利率在第一季度上涨约70个基点，10年期MMD（市政市场高等级信用基准）上涨约110个基点 [16] - 据Refinitiv Lipper数据，今年以来市政共同基金资金流出总计超过400亿美元；据巴克莱研究，2022年前四个月MMD收益率的上升是有记录以来最糟糕的四个月；10年期MMD目前为2.78%，30年期MMD目前为3.11%，较上季度电话会议时收益率约高110个基点 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进经济适用多户住宅物业建设资金的垫付，第一季度垫付约5530万美元，部分由4860万美元的债务融资所得资金提供；目前有大约1.85亿美元未提取的建设资金承诺，将在未来12至24个月增加资产基础 [15] - 公司在第一季度实施了两笔利率对冲交易，通过与瑞穗执行两笔利率互换，对冲了四笔由浮动利率TOB融资的固定利率债券头寸的融资成本，互换的总名义余额约为1.04亿美元，期限为2至5年 [19][20] - 公司将继续与开发商客户合作，推动项目管道和资金活动，特别是在新的4%低收入住房税收抵免交易方面；同时继续关注高级护理和老年住房项目市场，寻找机会 [58][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 固定收益市场的不确定性，包括美国经济表现、近期通胀数据和美联储首次加息及更多加息信号，持续对市政债券市场造成严重冲击，市场波动、利率上升和成本通胀给开发商客户的新交易带来挑战 [16][17] - 公司认为市政市场的好转需要更广泛固定收益市场（特别是国债市场）的稳定，以及资金流出的减少和新资金的流入 [54][55] - 对于Vantage项目的资产出售，公司作为非控股股东无法控制出售时机，预计Vantage团队将继续采取一致的方法管理租赁、最大化租金收入并争取最佳出售结果；在新投资机会方面，公司将保持过去的审慎态度，考虑更高的建设成本和利率 [42][43] 其他重要信息 - 2022年4月1日，公司实施了此前宣布的每三股受益单位证书（BUC）反向拆分为一股的操作，在公开提交的财务报表中，该反向拆分已追溯应用于所有每股净收入、每股分配和类似的每股披露，所有呈现的期间均为拆分后基础 [6] - 破产法院已批准出售田纳西州诺克斯维尔的Provision Proton Therapy Center，该中心为公司的MRB提供担保，公司拥有未偿还债券本金余额的约9.2%，预计债券受托人最终分配给公司的金额将接近目前对这些债券460万美元的估值（包括应计利息） [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前Vantage资产入住率接近或超过90%，未来如何变现这些资产并将资金再投入新投资？ - 公司作为非控股股东，无法控制Vantage项目资产的出售时机，Vantage团队会管理租赁、最大化租金收入并争取最佳出售结果；在新投资机会方面，公司将保持审慎，考虑建设成本和利率上升的新环境 [42][43] 问题2: 利息费用环比下降，如何看待利息费用和运行率？ - 公司在10 - Q报告中提供了债务义务和利率相关信息，本季度利率上升促使公司进行利率互换以固定利率；未来将根据杠杆提供者的定价、资产计划和利率环境评估债务融资选项 [45] 问题3: 鉴于年初的大额收益，如何考虑股息分配要求和设定合适水平？ - 向BUC持有人的分配由公司普通合伙人决定，基于对可分配现金和其他相关因素的审慎评估；普通合伙人会与管理层协商，持续评估分配决策，以符合BUC持有人和合伙企业的长期最佳利益 [48] 问题4: 鉴于市政市场表现，市场通常在周期的哪个阶段转向？资产负债表上的未实现损失有多少可恢复？ - 市政市场的好转需要更广泛固定收益市场（特别是国债市场）的稳定，以及资金流出的减少和新资金的流入 [54][55] 问题5: 公司目前现金头寸较大，是否能利用当前市场环境获得更高回报？ - 公司有约2.76亿美元的建设贷款承诺需要履行，部分现金余额用于满足这些承诺；年初仍有开发商客户有需求和交易流，特别是4%低收入住房税收抵免交易，公司将与客户合作推动项目和资金活动 [57][58] 问题6: 请提醒Tier 2收入对普通合伙人的上限是多少？未来若有其他Vantage项目出售，该项目会如何变化？ - Tier 2收入指投资还款、出售或清算产生的净利息收入和净剩余收益，按75%分配给BUC持有人，25%分配给普通合伙人；根据合伙协议，任何年度的Tier 2收入上限为年末合伙企业持有的投资本金的0.9%；2022年第一季度Vantage in Murfreesboro物业出售收益超过了当前对2022年Tier 2收入上限的估计，实际上限会根据投资组合和资产出售情况变化，公司会定期分析和更新估计并调整收入分配 [61][62][63] 问题7: Vantage项目的销售是否会受到近期利率上升的影响？2022年的销售节奏预期是否有变化？ - 公司无法控制Vantage项目的销售过程，由Vantage团队决定；虽然利率上升可能使买家融资困难，但Vantage资产所在市场租金同比大幅上涨，增加了资产价值，Vantage团队会密切关注 [66][67] 问题8: 公司在高级护理和老年住房项目方面有哪些新机会？ - 公司在2021年第四季度进行了两笔高级住房投资，包括密歇根州特拉弗斯城的ILAL记忆护理项目和休斯顿的营利性熟练护理机构；公司将继续与相关赞助商对话，与Greystone合作并提升内部项目发起能力，认为该领域有良好的风险调整后名义杠杆回报机会 [68][69]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为13.95902288亿美元，较2021年12月31日的13.85909483亿美元增长0.72%[14] - 2022年第一季度，公司总营收为1920.6371万美元，较2021年同期的1438.7488万美元增长33.5%[17] - 2022年第一季度，公司总费用为936.7193万美元，较2021年同期的1020.3483万美元下降8.2%[17] - 2022年第一季度，公司净收入为2626.4018万美元，较2021年同期的699.2854万美元增长275.6%[17] - 2022年第一季度，可分配给合伙人的净收入为2554.6274万美元，较2021年同期的627.5091万美元增长307.1%[17] - 2022年第一季度，综合收入（损失）为 - 2230.6719万美元，2021年同期为 - 942.6913万美元，亏损扩大[20] - 截至2022年3月31日，合伙人资本总额为3.39840032亿美元，较2021年12月31日的3.72412027亿美元下降8.74%[14] - 2022年第一季度，BUC持有人的基本和摊薄每股净收入为1.03美元，2021年同期为0.27美元[17] - 2022年第一季度，加权平均流通BUC基本数量为2201.6636万股，2021年同期为2023.0287万股[17] - 2022年第一季度净收入为2626.4018万美元，2021年同期为699.2854万美元[27] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为930.7289万美元，2021年同期为745.7354万美元[27] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为3163.9698万美元，2021年同期为2457.4322万美元[27] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为3285.5702万美元，2021年同期为2566.7105万美元[27] - 2022年第一季度现金、现金等价物和受限现金净增加1052.3293万美元，2021年同期为855.0137万美元[27] - 2022年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为1.62455763亿美元，2021年同期为1.31540723亿美元[27] - 2022年第一季度支付的利息为547.0198万美元，2021年同期为482.9842万美元[27] - 2022年宣布但未支付的BUCs和普通合伙人分配为972.143万美元，2021年为621.042万美元[27] - 2022年第一季度所得税费用为1.491万美元，其中当期所得税费用7644美元，递延所得税费用7266美元[91] - 截至2022年3月31日，公司其他资产总计1871.5506万美元，较2021年12月31日的1086.2885万美元有所增加[92] - 截至2022年3月31日，公司应付账款、应计费用和其他负债总计1253.7279万美元，较2021年12月31日的1366.4212万美元有所减少[98] - 截至2022年3月31日，公司未来经营租赁的合同付款总额为491.1691万美元，扣除利息后经营租赁负债为215.2394万美元[99] - 截至2022年3月31日，公司债务融资净额为8.82453664亿美元[105] - 截至2021年12月31日，公司总债务融资额为8.20078714亿美元[106] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司抵押贷款应付及其他有担保融资净额分别为2668.3361万美元和2682.4543万美元，加权平均期末利率为4.35%[119] - 截至2022年3月31日，公司债务融资未来到期情况为：2022年剩余时间1807.8722万美元，2023年2.28172815亿美元，2024年2.90148152亿美元，2025年1.12504344亿美元，2026年402.3863万美元，之后2.32646017亿美元，净债务融资8.82453664亿美元[118] - 截至2022年3月31日，债务融资账面价值为8.82453664亿美元，公允价值为8.91986761亿美元；截至2021年12月31日，账面价值为8.20078714亿美元，公允价值为8.54428834亿美元[158] - 2022年第一季度总收入为1920.64万美元，较2021年的1438.75万美元增长约33.5%；净收入为2626.4万美元，较2021年的699.29万美元增长约275.6%[165] - 截至2022年3月31日，公司总资产为13.96亿美元，较2021年12月31日的13.86亿美元增长约0.7%[165] - 2022年第一季度，公司抵押收入债券收购和预付款为69365000美元，赎回额为70479000美元；政府发行人贷款预付款为16882000美元；对非合并实体投资为12777000美元；物业贷款预付款为38412000美元，赎回和本金偿还额为3251000美元；应税抵押收入债券收购和预付款为6325000美元[184] - 2021年第一季度，公司抵押收入债券预付款为2072000美元，赎回额为7385000美元；政府发行人贷款预付款为39068000美元；对非合并实体投资为1426000美元；物业贷款预付款为3000000美元；应税政府发行人贷款预付款为1000000美元[184] - 2022年第一季度，公司有1笔担保循环信贷额度净还款15515000美元，从瑞穗银行的TOB信托融资获得108530000美元，从巴克莱银行的TOB信托融资获得800000美元，从总回报互换获得无限制现金41275000美元[185] - 2021年第一季度，公司有5笔无担保循环信贷额度净还款7475000美元，从瑞穗银行的TOB信托融资获得39594000美元[185] - 2022年第一季度，公司利息收益资产平均余额为966471000美元，利息收入为14102000美元，平均利率5.8%；2021年同期平均余额为775713000美元，利息收入为10771000美元，平均利率5.6%[190] - 2022年第一季度，公司计息负债平均余额为893080000美元，利息费用为3472000美元，平均利率1.6%；2021年同期平均余额为708042000美元，利息费用为4944000美元，平均利率2.8%[190] - 2022年第一季度，公司净利息收入为10630000美元，净息差4.4%；2021年同期净利息收入为5827000美元，净息差3.0%[190] - 2022年第一季度与2021年同期相比，总生息资产从21.97亿美元增至33.31亿美元，增加11.34亿美元；计息负债从7.65亿美元降至 - 14.72亿美元，减少22.37亿美元；净利息收入从1.432亿美元增至4.803亿美元，增加3.371亿美元[191] 公司业务线数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司有四个可报告分部：经济适用多户MRB投资、老年人和专业护理MRB投资、MF物业和市场利率合资企业投资[159] - 截至2022年3月31日，经济适用多户MRB投资分部报告71个MRB和9个GIL，相关多户住宅物业分别包含10389个和1832个多户租赁单元[160] - 截至2022年3月31日，MF物业分部拥有两个MF物业，共包含859个租赁单元[164] - 2022年第一季度，经济适用多户MRB投资部门总收入为14133000美元，较2021年同期的10795000美元增长3338000美元，增幅30.9%[187] - 2022年第一季度，经济适用多户MRB投资部门利息费用为3472000美元，较2021年同期的4944000美元减少1472000美元，降幅29.8%[187] - 2022年第一季度，经济适用多户MRB投资部门净收入为6966000美元，较2021年同期的2549000美元增长4417000美元，增幅173.3%[187] - 截至2022年3月31日，Live 929公寓入住率达98%，高于疫情前水平；公司赎回原有MRB，购买本金为6640万美元的2022A系列MRB和360万美元的2022B系列应税MRB，固定利率均为4.30%[193] - 公司拥有Provision Center 2014 - 1 MRB约9.2%的未偿高级债券，预计出售交易完成后将获得约460万美元净收益[194] - 截至2022年3月31日，老年人和专业护理MRB投资板块拥有一笔本金为10万美元的MRB，承诺额外提供4390万美元建设资金；2021年发放的一笔物业贷款截至2021年12月31日未偿本金为1340万美元[197] - 2022年第一季度与2021年同期相比，老年人和专业护理MRB投资板块总收入为22.9万美元，实现净收入22.9万美元，该板块于2021年12月开始运营[198] - 2022年第一季度与2021年同期相比，市场利率合资企业投资板块总收入从189.8万美元增至291.7万美元，增幅53.7%；出售非合并实体投资收益从280.9万美元增至1644万美元，增幅485.3%；板块净收入从470.6万美元增至1916.2万美元，增幅307.2%[202] - 2022年3月出售Vantage at Murfreesboro物业获利约1640万美元，2022年3月完成Vantage at Bulverde出售最终结算收到约7.5万美元现金；2021年3月出售Vantage at Germantown物业获利约280万美元[204] - 截至2022年3月31日，公司五项稳定投资物业入住率接近或高于90%，Vantage at Tomball于2022年第一季度开始出租，入住率为17%[206] - 2022年第一季度与2021年同期相比，MF物业板块总收入从169.5万美元增至192.7万美元，增幅13.7%；利息支出从28.2万美元降至27.3万美元，降幅3.2%；板块净亏损从26.3万美元减至9.2万美元，改善65.0%[207] - 截至2022年3月31日，The 50/50 MF物业入住率为88%，低于疫情前水平；Suites on Paseo MF物业入住率为93%，高于疫情前水平[210][211] 公司会计政策与准则相关 - 公司对MRBs和应税MRBs投资按特定债务和股权证券会计指引核算，分类为可供出售债务证券并按估计公允价值报告[36] - 公司定期审查MRBs和应税MRBs是否减值，评估未实现损失是否为非暂时性减值需考虑多方面因素[37] - 作为较小报告公司，会计准则更新ASU 2016 - 13于2023年1月1日对公司生效，公司已确定部分资产在其适用范围内，并已开始开发相关流程和控制措施[47] - 会计准则更新ASU 2020 - 04适用于2020年3月12日至2022年12月31日，公司正在评估采用该准则对合并财务报表的影响[48] 公司股权与融资相关 - 2022年4月1日公司对已发行的受益单位证书（BUCs）进行1比3反向拆分，拆分前发行并流通的BUCs数量为66,049,908份，拆分后降至约22,016,636份[43] - 公司2015年股权奖励计划允许授予受限单位奖励（RUAs），经反向拆分调整后，可授予的RUAs最多为100万份BUCs[44] - 净利息收入（一级）99%分配给有限合伙人和BUC持有人，1%分配给普通合伙人；净利息收入（二级）和净剩余收益（二级）75%分配给有限合伙人和BUC持有人，25%分配给普通合伙人；超出规定上限的部分（三级）100%分配给有限合伙人和BUC持有人[52] - 2022年和2021年截至3月31日的三个月内均无摊薄BUCs[53] - 2022年4月，公司将与巴克莱的TOB Trust 2021 - XF - 2953到期日从2023年1月延长至4月，与瑞穗的Hope on Avalon和Hope on Broadway TOB信托融资到期日从2023年2月延长至8月[167][168] - 2022年4月，公司将Lutheran Gardens MRB存入与巴克莱的现有TOB信托融资安排，融资额828万美元，利率1.86%[168] - 2022年4月，公司承诺为一个经济适用型多户住宅项目的建设和永久融资提供MRB和应税MRB，初始投资1750万美元[168] - 2022年4月，公司向金融机构发行200万份A - 1系列优先股，交换该机构持有的200万份A系列优先股[168] - 2022年4月，公司与银行家信托公司修订收购LOC信贷协议，更新部分定义条款[16

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，合伙企业报告每受益单位证书（BUC）净收入0.11美元，每BUC可分配现金0.14美元，资产13.9亿美元时每BUC账面价值5.61美元，杠杆率69%；2021年全年，每BUC净收入0.52美元，每BUC可分配现金0.64美元 [7] - 2021年第四季度，公司报告总收入2000万美元，每BUC基本和摊薄净收入0.11美元，每BUC可分配现金0.14美元；2021财年，报告总收入6.85亿美元，每BUC基本和摊薄净收入0.52美元，每BUC可分配现金0.64美元 [29] - 截至2021年12月31日，公司报告总资产约13亿美元，债务投资组合中MRBs、GILs和财产贷款总计约10.5亿美元，占总资产的76% [30][31] - 截至2021年12月31日，公司净BUC账面价值为5.61美元，较9月30日的5.68美元略有下降；12月31日纳斯达克收盘价为每股BUC 6.43美元，较账面价值溢价约15%；截至当日收盘，市场价格为6.42美元，较每股BUC账面价值溢价14% [48] 各条业务线数据和关键指标变化 投资组合 - 多户抵押收入债券（MRB）组合方面，截至2021年12月31日，底层项目实际入住率平均为96%，未收到宽限请求，所有MRB本金和利息支付正常 [8] - Vantage投资组合方面，截至2021年12月31日，共有13个项目，6个已完工，其中5个入住率超90%；7个在建或规划中，在建项目无重大供应链或劳动力中断；2021年出售3个项目，收回原始出资2980万美元，获得资本收益和优先回报2540万美元，投资资本回报率约1.85倍；2021年对6个项目投资3780万美元；还对德克萨斯州圣马科斯的土地项目投资，预计需890万美元 [9][10][11] - 学生住房物业方面，内布拉斯加大学和圣地亚哥州立大学的两处物业入住率分别为89%和95%，均能用项目现金流覆盖运营费用和债务；圣地亚哥州立大学春季学期有三周远程学习，现已恢复面授；帕塞罗套房物业自2022年1月1日起更换物业管理公司；约翰霍普金斯大学Live 929公寓租赁率约97%，有等待名单，2022年1月参与债务重组，原MRB投资按面值赎回并购买新MRB [12][13][14][15] 债务投资业务 - 2021年第四季度，公司完成4笔新MRB投资，包括加州两处经济适用多户住宅的3440万美元MRB、Live 929公寓系列B MRB的二级市场购买、密歇根州特拉弗斯城老年住房项目的4400万美元MRB承诺；还完成一笔德克萨斯州休斯顿熟练护理物业的1330万美元物业贷款投资 [32][33] - 截至2021年12月31日，公司拥有74个为15个州经济适用多户住宅提供永久融资的MRB，其中德州占41%、加州占23%、南卡罗来纳州占11%；拥有9个为6个州经济适用多户住宅建设提供融资的政府发行人贷款（GIL），未收到本金和利息支付宽限请求，未偿还GIL资金承诺约1.02亿美元，相关物业贷款资金承诺约1.29亿美元 [31][34][36] 合资企业股权业务 - 截至2021年12月31日，合资企业股权组合包括13个Vantage项目，其中1个合并报表；所有项目为市场利率多户住宅建设，总计超3700个租赁单元，Vantage投资账面价值约1.08亿美元（不包括合并报表的圣马科斯项目）；9个项目在德州，2个在内布拉斯加州，田纳西州和科罗拉多州各1个；7个在建项目剩余资金承诺约3200万美元；第四季度无项目出售，但持续获得优先回报 [38][39] 多户住宅物业业务 - 公司拥有两处多户住宅物业，共859个学生床位，账面价值约5480万美元，分别为内布拉斯加大学林肯分校和圣地亚哥州立大学的学生提供住房；截至2021年12月31日，50/50物业入住率89%，帕塞罗套房物业入住率97%，均能用运营现金满足运营和直接抵押义务 [40][41] 债务融资业务 - 截至2021年12月31日，公司使用多种债务融资工具，总杠杆为8.22亿美元，其中约36%为固定利率债务，64%为浮动利率债务，约一半浮动利率债务由浮动利率投资担保；2021年第四季度，通过各种TOB信托融资获得6460万美元用于MRB、GIL和物业贷款投资；2021年10月与巴克莱银行完成首笔债务融资；2022年2月与瑞穗银行签订利率互换协议，固定5600万美元浮动利率债务融资前两年的利率 [41][42][45] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年第四季度末，市政MMD与美国国债比率接近2021年夏季低点，市政债券共同基金自2020年3月大规模赎回后持续表现强劲；2022年初，固定收益市场不确定性冲击市政债券市场，1月正常的再投资未实现，1月市政市场负回报，2月第一周市政共同基金流出超20亿美元，2022年总计流出57亿美元 [22][23] - 市政市场中，10年期MMD目前为1.65%，30年期MMD目前为2.02%，收益率较上季度高约35 - 40个基点 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与强大的赞助商合作，寻找传统资本来源可能无法提供资金的新投资机会，尤其关注建设和永久融资市场的贷款机会 [28] - 公司希望在老年住房和熟练护理领域实现良好增长，该领域交易有吸引力的收益率，且公司可有效管理风险，将与Greystone发起平台保持沟通，增加高收益增值资产到MRB业务中 [74][75][76] - 黑石集团成立新的住房子公司，整合从AIG收购的50亿美元投资组合，包括经济适用房项目直接所有权、低收入住房税收抵免投资、联合基金业务和免税抵押收入债券证券化业务，公司认为其未来战略值得关注，可能成为竞争对手或带来合作机会 [98][100][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管固定收益市场存在不确定性和利率上升风险，但公司投资组合表现良好，多户住宅项目入住率高，债务投资按时还款；公司将继续管理利率风险，通过利率互换等工具降低风险，并寻找新的投资机会以实现增长 [8][22][65][66] 其他重要信息 - 公司定期进行利率敏感性分析，假设利率立即上升200个基点并持续12个月，将导致净利息收入和可分配现金减少约500万美元，即每BUC约0.075美元；该分析未反映2022年2月Live 929公寓债务融资的利率互换，将在2022年第一季度分析中体现 [46][47] - 田纳西州诺克斯维尔质子治疗中心MRB借款人于2020年第四季度申请破产保护，2022年1月破产法院批准出售相关物业，公司预计出售结束后从债券受托人处获得约460万美元净收益 [18][19][20] - 2021年第四季度，公司为经济适用多户住宅建设预付约4400万美元，部分资金来自3950万美元债务融资 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司业务发起活动未来是否会有波动 - 历史上业务发起量存在一定周期性，受各州私人活动量上限分配影响，年初和四季度活动较多；与Greystone服务发起平台及Cushman & Wakefield的合作有助于平滑业务量波动 [51][52][53] 问题2: 特拉弗斯城老年住房投资是否为合作项目 - 该项目是与Greystone服务的一位老年住房发起人合作发起的 [55] 问题3: Live 929系列B MRB收购折价在重组后如何计入公司损益表 - 会计处理通常采用原投资的结转基础，后续价值恢复将在投资剩余期限内计入收益，预计不会一次性计入大量折价收益 [56][57] 问题4: 曲线扁平化对投资组合市值、BUC价值和损益表的影响 - 曲线扁平化对长期资产价值影响不大，但需关注资金端；公司资产和负债匹配分为三个部分，固定利率资金与固定利率资产、浮动利率贷款与浮动利率负债匹配受影响较小，固定利率资产与浮动利率资金匹配部分是风险管理重点，公司已对929 MRB进行利率互换，未来将继续管理该部分风险；MRB市值变化不影响损益表，利息收入受资金成本影响较大 [59][63][68] 问题5: 老年住房和熟练护理领域投资机会能否显著增长及与经济适用房投资收益率比较 - 公司希望该领域实现良好增长，市场有很多交易机会，可获取有吸引力的收益率，且能有效管理风险；该领域投资期限相对较短，收益率比传统经济适用房投资高150 - 175个基点 [74][75][77] 问题6: 董事会如何考虑BUC持有人的分配决策 - 分配由ATAX普通合伙人根据合伙企业可分配现金（CAD）和其他相关因素决定，管理层与普通合伙人协商，并在季度董事会会议上与董事会讨论，未来将根据投资组合表现和资产交易收益情况继续评估分配机会 [78][79] 问题7: 董事会是否有ATAX成员 - 董事会由三名独立成员组成审计委员会，另外四名成员是Greystone AF Manager LLC的员工 [84] 问题8: 公司应税收入和免税收入的最新估计 - 2021年有重大应税事件，如Vantage项目销售和收益，应税与免税收入比例预计与2018 - 2019年相似，即55% - 70%为应税收入，其余为免税收入，公司将在3月发布K - 1表格，并在未来1 - 2周的补充报告中披露具体金额 [87][88] 问题9: 公司是否考虑将季度股息分解为每月支付 - 公司将对此进行研究，评估这种非市场标准的分配方式是否可行 [94] 问题10: 如何看待黑石集团进入公寓市场 - 黑石集团成立新的住房子公司整合从AIG收购的资产，公司不清楚其具体资产和未来战略，认为值得关注其是否会成为竞争对手或带来合作机会 [98][100][102] 问题11: ATAX是否参与纯经济适用公寓项目 - 公司的MRB和交易投资均与经济适用住房项目相关，这些项目有监管协议或土地使用限制协议，规范租户收入和租金 [103]

公司投资资产情况 - 截至2021年12月31日，公司拥有75只抵押收益债券（MRBs），总未偿本金约为6.977亿美元，由68处多户住宅物业（共10,906个租赁单元）、1处商业辅助医疗设施和1处待建老年住房物业担保[18] - 截至2021年12月31日，公司拥有9笔政府发行人贷款（GILs），总未偿本金约为1.848亿美元，与9处经济适用型多户住宅物业（共1,832个租赁单元）相关[23] - 截至2021年12月31日，公司拥有12家非合并实体的成员权益，其中8家位于得克萨斯州，此外，得克萨斯州圣马科斯的1项合资股权被报告为合并可变利益实体（VIE）[25] - 截至2021年12月31日，公司拥有2处多户住宅、学生或老年住宅物业（MF Properties），共含859个租赁单元，分别位于内布拉斯加州和加利福尼亚州[27] - 截至2021年12月31日，公司12项非合并实体投资中有8项与德克萨斯州的多户住宅物业有关[109] - 截至2021年12月31日，“经济适用多户住宅MRB投资”板块拥有74份MRB，未偿本金总额6.976亿美元，9份GIL，未偿本金总额1.848亿美元[209] - 截至2020年12月31日，“经济适用多户住宅MRB投资”板块拥有77份MRB，未偿本金总额6.736亿美元，3份GIL，未偿本金总额6490万美元[210] 投资资产特征及政策 - 公司投资的MRBs主要为固定利率，多数初始合同期限为15年以上；GILs为可变利率，初始期限为2 - 4年，借款人可随时提前还款无罚金[17][22] - 公司预计MRBs和GILs的利息收入可免缴联邦所得税[17][22] - 私人活动债券发行时，多户住宅项目业主可选择将至少20%的单元留给收入低于地区中位数收入50%的租户，或40%的单元留给收入低于地区中位数收入60%的租户[19] - 公司其他投资和免税投资的总价值在收购时不能超过资产的25%[30] - 公司运营依赖1940年《投资公司法》的豁免注册规定，需确保至少55%资产投资于房地产相关抵押等权益，至少80%资产投资于相关权益和更广泛的房地产相关资产[57] - 低收入住房税收抵免（LIHTC）物业中，指定部分单元的租户租金限制为相关租户收入的30%[85] 公司投资动态 - 2021年公司收购首笔老年住房MRB，为密歇根州特拉弗斯城的综合设施建设和稳定运营提供资金；同年为得克萨斯州休斯顿的一家技术护理机构提供物业贷款[35] - 2021年，与公司MRB投资相关的杰克逊庄园公寓和梅耶住宅以及6项新GIL投资通过特定州QAP获得私人活动债券上限和低收入住房税收抵免分配[205] 公司投资策略 - 公司计划继续投资MRBs和GILs，为经济适用型多户住宅和老年住宅租赁物业提供资金，同时进行战略股权投资以实现投资组合多元化[34][37] 公司杠杆情况 - 公司设定的整体最大杠杆水平为75%，截至2021年12月31日，整体杠杆率约为69%[44] - 公司通过担保信贷额度预支、免税债券证券化等方式获取杠杆[39] - 公司可能会利用其他类型的有担保或无担保借款，包括更复杂的融资结构和多元化杠杆来源及交易对手[40] - 公司投资策略涉及大量杠杆，可能对财务状况和经营成果产生不利影响[77] - 公司投资策略涉及大量杠杆，杠杆比率可能因多种因素而增减[125] 公司证券发行情况 - 公司提交了S - 3表格注册声明，可注册最多350万份A - 1系列优先股，持有者有权在交易完成六周年后选择赎回，固定年利率为3.0%，截至2021年12月31日尚未发行[46][47] - 公司提交S - 3表格注册声明，可注册最多1000万份B系列优先股，持有者有权在交易完成八周年后选择赎回，固定年利率为3.4%，截至2021年12月31日尚未发行[48] - 公司此前已发行总计9450万美元的A系列优先股，持有者有权在交易完成六周年后选择赎回，固定年利率为3.0%[49] - 公司可根据2019年12月生效的S - 3表格注册声明发售最多2.25亿美元的BUCs，该声明将于2022年12月到期[50] - 2021年9月，公司完成546.25万份BUCs的承销公开发行，总收益为3330万美元[51] - 2021年7月，公司签订销售协议，可按市价发售总计3000万美元的BUCs，截至2021年12月31日尚未出售[51] 公司板块调整情况 - 自2021年12月1日起，公司设立新的可报告板块“老年人和专业护理MRB投资”，并对部分板块进行更名，截至2021年12月31日有五个可报告板块[52][203] 公司近期财务数据 - 2021年12月31日止三个月，抵押收入债券收购和预付款为56726千美元[55] - 2021年12月31日止三个月，净担保循环信贷额度借款为39214千美元[56] 公司运营管理情况 - 公司由AFCA 2管理，其由Greystone Manager控制[59] - AFCA 2有权获得行政费用，为相关投资平均未偿本金余额的0.45%/年[60] - AFCA 2可能获得抵押贷款安置费，费用由物业所有者与AFCA 2协商[61] - 截至2021年12月31日，公司无员工，Greystone Manager的13名员工负责公司运营[62] - Greystone有13名负责合伙企业运营的员工，其中2名是女性，1名员工具有不同种族背景[66] - 公司为联邦所得税目的的合伙企业，不支付联邦所得税，利润和损失分配给合伙人[68] - 公司通过全资子公司持有The 50/50 MF Property和某些房地产贷款权益，该子公司需缴纳联邦和州所得税[69] - 公司由Greystone Manager的13名员工负责运营[206] 公司面临的风险 - 公司的MRBs、GILs、房地产贷款和非合并实体投资为非流动性资产，估值估计存在不确定性[77][80][81] - 公司MRBs、GILs和房地产贷款的合同利息和本金支付受抵押财产经济结果影响[77][82][83] - 市场利率变化对公司的MRBs、GILs和房地产贷款构成多种风险[77] - 公司债务融资计划涉及资产证券化，存在利率变化、支付顺序、终止清算等风险[79] - 公司面临与衍生协议、担保信贷安排相关的各种风险[79] - 公司面临气候变化、信息技术依赖等带来的风险[79] - 公司投资的新建或翻新物业建设一般需18至36个月完成，存在建设大幅延迟或无法完成的风险[96] - 多户住宅物业运营净现金流受租户数量、租金费率等多种因素影响[84] - 公司的GILs和部分MRBs及物业贷款为可变利率，利率下降会减少利息收入和运营现金流，上升会增加成本[87][88] - 公司MRBs、GILs和物业贷款本金偿还主要依赖抵押物业的出售或再融资所得[89] - 公司对非合并实体的投资可能因物业运营无净现金流、出售或再融资收益不足而无法获得分配和收回投资[95] - 利率上升可能使公司难以融资或再融资债务，减少可获取的投资数量和运营现金流[99] - 通货膨胀及其对利率的影响可能对公司业务和财务结果产生不利影响，增加运营成本[102][103] - 美国企业税率变化导致的低收入住房税收抵免市场状况可能增加公司借款成本，限制投资能力[104] - 公司向抵押房地产债券（MRBs）担保物业所有者发放的物业贷款存在更高违约风险[113] - MRBs、GILs、物业贷款担保的物业以及MF Properties和非合并实体投资可能未对自然灾害造成的损害进行完全保险[114] - 公司面临投资到期和提前还款的再投资风险，新投资机会回报可能不如当前投资[117] - 公司由普通合伙人管理，与关联方进行交易，关联方交易可能未按公平交易原则协商[119] - 新冠疫情或其他高传染性疾病可能对公司业务活动、财务状况和经营成果产生不利影响[120] - 截至2021年12月31日，公司与瑞穗银行计算的净敞口约为460万美元，与巴克莱银行计算的净敞口为零；公司与瑞穗银行持仓的总本金约为5亿美元，若持仓价值下降超过460万美元，公司需为净负敞口提供现金抵押[131] - 公司可能需为证券化资产价值下降追加抵押品，追加金额取决于基础证券化资产估值与贷款人设定的阈值[131] - 公司受与瑞穗银行和巴克莱银行主协议中的财务和非财务契约约束，违反契约可能导致违约、信托证券化终止等[132] - 公司购买衍生品工具来缓解利率上升风险或降低有担保票据净利息成本，但无法确保其能完全隔离利率上升的不利财务后果，且衍生品工具存在成本无法收回、交易对手无法履约等风险[134] - 公司有两条有担保信贷额度，受财务和非财务契约约束，违反契约或抵押品价值下降会导致违约、提前还款或限制提款[135] - 受益单位证书现金分配由公司普通合伙人决定，可能增加或减少，未来发行额外受益单位证书可能导致其市值下降[136][137] - 优先股持有者投票权极为有限，受益单位证书是公司唯一具有完全投票权的合伙权益类别[140] - 公司普通合伙人有权决定是否宣布向优先股持有者进行现金分配，特定情况下，系列A优先股持有者可能需偿还不当分配的款项[141][142] - 公司资产可能不被银行监管机构视为《社区再投资法》下的合格投资，普通合伙人需评估潜在投资是否合格，但无法确保监管机构认同其判断[146][151] - 公司预计多数投资符合CRA监管信贷资格，但无法保证投资者获CRA信贷[159] - 优先单位次于现有和未来债务，权益可能因发行额外单位或其他交易被稀释[161] - 系列A和系列A - 1优先单位与系列B优先单位相比具有优先性，发行额外优先或平级单位会稀释现有持有人权益[162] - 优先单位无公开市场，除特定情况外投资者难以变现投资[166] - 市场利率上升可能降低优先单位价值并增加公司借款成本[167] - 公司部分收入需缴纳联邦和州所得税，包括物业贷款、应税MRB等收入[168] - 若公司被认定为应按公司征税的协会，将对公司和持有人产生不利经济后果，若年度总收入超10%非合格收入，将按公司征税[173] - 公司未根据《投资公司法》注册，不适用该法相关保护条款[174] - 美国主权信用评级或GSE信用评级下调、Freddie Mac评级下调至投资级以下，会对公司业务和现金流产生负面影响[175] - 英国FCA将在2021年底逐步淘汰部分LIBOR期限，2023年底淘汰部分美国LIBOR期限，截至2021年12月31日公司部分投资和负债利率与LIBOR挂钩，LIBOR停用可能影响公司运营和财务状况[180] 公司资产账面价值情况 - 截至2021年12月31日，公司房地产资产账面价值为8.0409554亿美元，累计折旧2.0701922亿美元，净房地产资产为5.9707632亿美元[189] 公司股份相关情况 - 截至2021年12月31日，公司有6604.9908万份BUCs流通在外，由约1.56万名登记持有人持有，还有23.2566万份未归属受限单位奖励[194] - 截至2021年12月31日，经单位持有人批准的股权补偿计划待行使期权等对应股份数为23.2566万份，股权补偿计划下未来可发行股份数为163.5476万份[196] - 2021年和2020年公司未出售未根据1933年《证券法》注册的BUCs和优先股[197] - 2021年第四季度公司未回购任何流通在外的BUCs[198] 公司业务财务指标变化 - 2021年可负担多户MRB投资业务总收入46199千美元，较2020年的41877千美元增加4322千美元，增幅10.3%[211] - 2021年利息费用20382千美元，较2020年的19822千美元增加560千美元，增幅2.8%[211] - 2021年业务净收入8620千美元，较2020年的719千美元增加7901千美元，增幅1098.9%[211] - 2021年总收入增加主要因各类GIL投资利息收入增加约3400千美元和2021年7月赎回MRB获得约1800千美元或有利息收入[211] - 2021年新MRB投资利息收入增加约676千美元，因赎回和本金偿还，MRB投资利息收入减少约1700千美元[212] - 2021年平均未偿本金增加175200千美元，SIFMA指数2021年平均为0.04%，2020年为0.55%[212] - 2020年4月终止五个固定利率Term A/B融资，被初始可变利率约2.09%的新TOB融资取代，原利率约4.50%[212] - 2020年4月终止德意志银行Term A/B信托融资，产生约454千美元额外利息费用和约285千美元递延融资成本核销[212] - 2020年9月某些TOB融资崩溃，约364千美元以前未摊销递延融资成本确认为利息费用[212] - 2021年信用损失准备确认减少约5500千美元，贷款损失准备确认减少约467千美元[212]