文章核心观点 Greystone Housing Impact Investors LP宣布提交2023财年年度报告，投资者可获取2023年税务年度Schedule K - 1表格，并介绍公司基本情况 [1][2][6] 分组1：年度报告相关 - 公司于2024年2月22日向美国证券交易委员会提交截至2023年12月31日财年的10 - K年度报告，报告副本可在公司网站获取，股东可免费索取纸质版 [1] 分组2：税务表格相关 - 投资者可通过税务支持网站访问2023年税务年度Schedule K - 1表格，已有账户投资者可直接登录，需注册的投资者可点击“注册”链接，支持代表可提供协助 [2][3] - 除电子版外，纸质版Schedule K - 1表格将打印并邮寄至投资者存档地址 [4] - 更多信息可在公司网站“K - 1信息”页面查看，也可联系投资者服务部门 [5] 分组3：公司介绍 - 公司成立于1998年，主要目的是收购、持有、出售抵押收益债券，业务策略是杠杆收购更多债券和投资，预计债券利息免联邦所得税，通过多种方式实现投资增长 [6]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年净收益为每单位2.07美元,现金可供分配(CAD)为每单位1.93美元 [8] - 2023年第四季度净收益为每单位0.24美元,CAD为每单位0.27美元,其中包括1000万美元的非现金利率掉期亏损 [9] - 公司资产负债率为72%,账面净值为每单位15.17美元,较上季度增加2.20美元,主要是由于债券投资组合公允价值上升 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有85个总值12.7亿美元的房地产抵押债券,主要集中在德克萨斯州(32%)、加州(25%)和南卡罗来纳州(21%) [27] - 公司持有10个总值为政府发行贷款,并提供相关的物业贷款,第四季度新增2500万美元 [27][28] - 公司持有12个总值1.37亿美元的合资股权投资,第四季度新增1610万美元 [32][33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年整体固定收益市场表现良好,美国市政债券指数全年总回报为6.4% [41] - 10年期和30年期美国市政债券收益率较上季度分别下降约70个基点 [42] - 新建项目融资成本上升,开发商需要更多政府补贴和其他资金来维持项目可行性 [43] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续通过Freddie Mac税收优惠贷款转换等方式为开发商提供最具成本效益的资本 [44] - 公司将选择性地继续投资合资股权项目,以在其他开发商面临挑战时获得更好的退出机会 [45] - 公司看到区域银行在提供建筑贷款方面的需求下降,为公司在这一领域的投资带来了机会 [63][64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率波动、短期利率大幅上升以及成本通胀给开发商带来了挑战 [43] - 公司将继续密切关注利率风险敞口,必要时可能实施对冲措施 [35] - 公司认为获得新项目的机会将使其在未来3-5年的退出时处于有利地位 [45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Stephen Laws 提问** 询问公司出售Suites on Paseo物业后的资本再部署情况,新投资的收益率是否更高 [48][49] **Kenneth Rogozinski 回答** 公司在定价新的抵押债券或政府发行贷款投资时会进行详细的收益分析,确保新投资对公司股息具有增厚作用 [49] 合资股权投资方面,公司需要更加谨慎选择市场,但仍试图保持与历史投资收益目标一致 [50][51] 问题2 **Matthew Erdner 提问** 询问区域银行压力是否为公司带来了投资机会 [62] **Kenneth Rogozinski 回答** 公司认为区域银行在提供建筑贷款方面的需求下降,为公司在这一领域的投资带来了机会,可以加强与大型房地产开发商的合作关系 [63][64] 问题3 **Christopher Muller 提问** 询问低收入住房税收抵免(LIHTC)计划的立法变化对公司的影响 [70] **Kenneth Rogozinski 回答** 如果LIHTC计划的50%测试标准降至30%,将使得公司在缺乏配额的州提供更多的应税政府发行贷款,从而增加公司的投资机会 [73][74]

MRB投资情况 - 截至2023年12月31日，公司MRB投资共85笔，涉及73处房产、11,819个单元、15个州，未偿还本金为8.84664326亿美元，资金承诺为1.48829966亿美元[22] - 截至2023年12月31日，LIHTC关联借款人的MRB未偿还本金为4.07928063亿美元，占比46%；非营利借款人的MRB未偿还本金为4.39631263亿美元，占比50%；非LIHTC私人活动债券的MRB未偿还本金为3710.5万美元，占比4%[24] - 截至2023年12月31日，公司拥有14笔应税MRB，未偿还本金为2320万美元[24] GIL投资情况 - 截至2023年12月31日，公司GIL投资共10笔，涉及9处房产、1,627个单元、5个州，未偿还本金为2.229473亿美元，资金承诺为5112.0535万美元[29] - 截至2023年12月31日，公司拥有4笔应税GIL，未偿还本金为1360万美元[30] 物业贷款情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有7笔与GIL投资物业相关的物业贷款、3笔与MRB投资相关的物业贷款以及2笔给其他借款人的物业贷款[31] 非合并实体会员权益情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有12家位于美国四个州的非合并实体的会员权益，其中8笔位于得克萨斯州，还有1笔位于得克萨斯州圣马科斯的JV股权投资被报告为合并VIE[35] 投资期限与利率特点 - 公司多数MRB初始合同期限为15年或以上，GIL初始期限为2 - 4年[20][28] - 公司MRB主要为固定利率，GIL为可变或固定利率[20][28] MF物业投资情况 - 2023年12月，公司将Suites on Paseo MF物业出售给非关联买家，截至2023年12月31日无MF物业投资[37] 投资分类与限制 - 公司投资分为抵押投资、免税投资和其他投资，截至2023年12月31日无免税投资，其他投资主要为房地产资产、合资企业股权投资和特定物业贷款，收购免税投资和其他投资时，两者合计账面价值不得超过收购时总资产的25%[38] 杠杆率情况 - 公司董事会设定的总体最大杠杆率为80%，截至2023年12月31日，整体杠杆率约为72%[53] 利率互换与上限合约情况 - 截至2023年12月31日，公司有名义金额总计3.333亿美元的利率互换头寸和一份名义金额为7340万美元的利率上限合约[55] 优先股发行与赎回情况 - 公司已提交Form S - 3注册声明，可注册发行至多350万股A - 1系列优先股，截至2023年12月31日，已发行1800万美元A - 1系列优先股，持有者有权在出售交易完成六周年时选择赎回，年固定分配率为3.0%[57] - 公司已提交Form S - 3注册声明，可注册发行至多1000万股B系列优先股，截至2023年12月31日未发行，2024年2月向新投资者发行500万美元，1月通过交换交易发行1750万美元，截至报告日期，已发行并流通225万股，持有者有权在出售交易完成六周年时选择赎回，年固定分配率为5.75%[58] - 公司此前发行A系列优先股总计9450万美元，截至2023年12月31日，2750万美元仍未赎回，持有者有权在出售交易完成六周年时选择赎回，年固定分配率为3.0%[59] - 2023年10月，100万股A系列优先股持有者通知将于2024年3月赎回投资[61] - 2023年7月发行期满前，370万股A系列优先股已换为A - 1系列优先股[61] - 2024年1月，一名A系列优先股持有者将175万股现有A系列优先股换为175万股新发行的B系列优先股[62] - 2023年10月，持有1000万美元A系列优先股的持有人通知赎回投资，公司预计2024年3月支付1000万美元赎回款[189] - A、A - 1和B系列优先股持有人有权在销售结束六周年及之后每年要求公司赎回，赎回价格为每股10美元加所有已宣告但未支付的分配[186] - 若已发行和流通的BUCs总市值与A系列和A - 1系列优先股总价值之比连续15 - 30个工作日低于1.0，A、A - 1和B系列优先股持有人有权赎回，赎回价格为每股10美元加所有已宣告但未支付的分配[187][188] 证券发行相关情况 - 公司可根据2022年12月生效的Form S - 3注册声明，不时发售至多3亿美元的BUCs、优先股或债务证券，该声明将于2025年12月到期[63] - 2021年7月公司签订销售协议，可按市价发售BUCs，最高发售总价3000万美元，截至2023年12月31日未发售[64] - 公司会继续评估是否以及何时根据销售协议发行BUCs[64] 可报告分部情况 - 截至2023年12月31日，公司有四个可报告分部，分别为经济适用型多户MRB投资、老年和专业护理MRB投资、市场利率合资企业投资和MF房产[65] 投资活动资金情况 - 2023年第四季度，公司进行了多项投资活动，如抵押收入债券收购和预付款2.1575亿美元、政府发行人贷款收购和预付款7000万美元等[69] - 2022年第四季度，公司抵押收入债券预付款9.104亿美元、政府发行人贷款预付款1.8955亿美元等[69] - 2023年第四季度，公司净借入收购循环信贷额度1.69亿美元、TOB信托融资所得款项3.398亿美元等[71] - 2022年第四季度，公司净借入收购循环信贷额度2.4558亿美元、TOB信托融资所得款项9.7672亿美元等[71] 竞争情况 - 公司与私人投资者、贷款机构等竞争MRBs、GILs等投资，竞争可能减少公司可收购投资的数量并降低发行人愿意支付的利率[66] - 公司的房地产投资与同一地理区域的其他房地产投资竞争，多户住宅租赁物业与单户住房竞争[67] - 为有效竞争，公司投资的物业需提供优质租赁单元、有竞争力的租金、租赁优惠、优质公寓和配套设施[67] 运营相关情况 - 公司运营依赖《1940年投资公司法》豁免注册为投资公司，需至少55%资产投资于房地产相关“合格权益”，至少80%资产投资于合格权益和“房地产相关资产”[72] - AFCA 2有权收取行政管理费，费率为未由第三方支付的MRBs、GILs等平均未偿还本金余额的0.45%/年[75] - 截至2023年12月31日，公司无员工，由Greystone Manager的16名员工负责运营，其中3名女性，1名少数族裔[77][82] 税务情况 - 公司为联邦所得税目的的合伙企业，利润和亏损分配给合伙人，通过K - 1表报告[84] - 公司通过子公司持有部分物业贷款和房地产，该子公司为“C”类公司，需单独缴纳联邦和州所得税[85] 风险因素 - 宏观环境 - 公司面临全球经济、政治和市场条件不确定性，可能对业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[93] - 公司受当前利率环境影响，利率变化会影响资本成本、净收入和可分配现金[93] - 公司投资资产通常缺乏流动性，估值估计存在固有不确定性[93] - 公司债务投资的本金偿还主要依赖抵押物业的出售或再融资所得[93] - 公司投资策略涉及大量杠杆，可能对财务状况和经营成果产生不利影响[93] - 全球经济、政治和市场状况不确定性或对公司业务、财务状况和经营成果产生重大不利影响[98] - 2022和2023年美国联邦储备委员会共上调短期利率5.25%，或有更多加息可能[101] - 利率上升可能增加公司资金成本，降低净收入和可分配现金[101][104] - 通胀可能导致公司投资资产价值和收入下降，增加运营成本[105][106] - 公司投资资产流动性较差，估值存在不确定性[109][111] - 市场利率上升可能导致公司投资资产估值下降，净回报降低[112] - 军事冲突、制裁等可能导致经济衰退，影响公司回报、净收入和可分配现金[99] 风险因素 - 投资业务 - 公司MRB投资的本息回收很大程度取决于抵押房产的经济状况，若房产净现金流无法偿债可能违约[113] - 公司可能向偿债困难的房产提供贷款，此类贷款违约风险高于相关MRB[114] - 公司GIL投资和相关房产贷款在合同期内需定期付息，利息先从房产开发预算的资本化利息支付，耗尽后从净运营现金流支付[115] - LIHTC房产的租户租金限于相关租户收入的30%，受限租金与市场租金可能不足以覆盖房产运营成本和相关投资资产的债务偿还[118] - 新建或翻新房产的租赁期可能无法按时完成或达到预期租金水平，增加违约风险，影响公司投资赎回[119] - 公司债务投资本金偿还主要依赖抵押房产的出售或再融资所得，若房产价值低于未偿还本金和应计利息，公司将遭受损失[120] - 公司JV Equity Investments的房产建设依赖金融机构提供的建设贷款，贷款金额约占开发总成本的55% - 75%，期限3 - 5年，利率可变[128] - 建设贷款若违约，公司可能采取多种措施弥补，但投资回报率可能降低[129] - 公司投资相关房产建设一般需18 - 36个月完成，可能因多种原因延迟或无法完成，影响公司投资收益[130] - 若房产未按时完成或成本超预期，公司债务投资可能无法获得全额利息或违约，JV Equity Investments可能获得较低分配或无法收回初始投资[131][134] - 美国企业税率变化影响低收入住房税收抵免（LIHTC）市场，或增加公司借款成本、限制投资能力并对经营业绩和业务产生重大不利影响[135] - 公司投资承诺存在风险，若传统流动性来源和债务融资安排不足，可能需从其他渠道获取资金，这可能对经营业绩产生负面影响[136] - 若通过止赎等方式获得投资资产抵押的房产所有权，公司将面临房产所有权和运营的相关风险，可能对财务结果、现金流和房产出售能力产生不利影响[137] - 公司的MRB投资和合资股权（JV Equity）投资相关房产在某些州地理集中，易受当地或区域经济衰退的负面影响[138][139] - 公司某些资产类别的投资可能集中于某些开发商及其关联方，个别开发商或其关联方的管理等问题可能影响多项投资资产[140][141] - 公司GIL投资和物业贷款的追索担保集中在某些实体，若这些实体违约，将对公司执行担保的能力产生负面影响[142] - 公司信用损失准备金基于估计，可能证明不足，这可能对财务结果产生重大不利影响[144] - 公司投资策略涉及大量杠杆，若投资收益不足以覆盖融资成本，净收入将减少或净亏损将增加[153] 抵押品与风险敞口情况 - 2023年公司因市场利率上升致固定利率投资资产价值下降，需向瑞穗银行追加净抵押品960万美元，截至12月31日总现金抵押品约960万美元，净总风险敞口约为零[166] - 截至2023年12月31日，公司与瑞穗银行每日估值调整的头寸包括3.781亿美元固定利率MRBs、4100万美元可变利率MRBs和应税MRBs等[166] - 2023年公司无需向巴克莱银行追加抵押品，截至12月31日净总风险敞口对公司有利，金额约为630万美元[167] - 截至2023年12月31日，公司与巴克莱银行每日估值调整的头寸包括2460万美元固定利率MRBs、4920万美元固定利率GILs和应税GILs等[167] 资产证券化融资情况 - 公司假设债务融资期限内，免税高级证券利率约为SOFR利率的70%[176] - 资产证券化融资的高级证券利率可变，利率上升会增加公司利息支出，减少剩余现金流[159] - 公司剩余权益的支付从属于高级证券和信托相关费用的支付[160] - 资产证券化融资在特定情况下可能终止，导致证券化资产清算并造成损失[161][163] 契约与违约情况 - 公司受ISDA主协议的财务和非财务契约约束，违反契约可能导致违约、信托证券化终止等[168] 优先股相关风险 - 持续的高通胀可能导致公司BUCs和优先股单位分红的实际价值下降[179] - 优先股次于现有和未来债务义务，其权益可能因发行额外单位（包括额外优先股）和其他交易而被稀释[204] - A系列和A - 1系列优先股平等且优先于B系列优先股，发行同等或更高级别的额外单位会稀释优先股持有人权益[205] - 优先股无公开市场，除特定情况下有权回售给公司外，投资者难以变现投资[210] - 市场利率上升可能降低优先股价值，并增加公司借款成本[211] CRA法规相关情况 - 合格投资包括为中低收入个人提供经济适用房、社区服务等，年收入100万美元或以下的企业或农场融资活动也属此类[191] - 2020年6月OCC修订CRA法规，部分于2020年10月1日生效，更重要条款原定于2023年1月1日或2024年1月1日生效，2021年12月14日OCC采用最终规则，于2022年1月1日生效[192][193] - 公司预计多数投资符合CRA监管信贷资格，但不能保证投资者获得CRA信贷[202] 合资股权（JV Equity）投资情况 - 截至2023年12月31日，公司12项合资股权（JV Equity）投资中有8项与德克萨斯州的市场利率多户住宅物业相关，另有1项德克萨斯州物业的合资股权被列为合并可变利益实体（VIE）[139] 未偿还投资承诺情况 - 截至2023年12月31日，公司未偿还的投资承诺总额约为3.664亿美元[136]

财务数据和关键指标变化 - 公司报告第三季度净收益为每单位0.39美元,现金可分配收益为每单位0.25美元。年初至今,公司报告净收益为每单位1.84美元,现金可分配收益为每单位1.67美元。[8][18][20] - 公司报告每单位账面价值为12.97美元,较6月30日下降2.09美元,主要是由于市场收益率上升导致公司的抵押贷款债券投资公允价值下降。[20][21] - 公司报告9月30日的未受限现金和现金等价物为5,890万美元,同时还有7,010万美元的信用额度可用。[23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有12.22亿美元的平价多户家庭抵押贷款债券、政府发行人贷款和物业贷款投资,较6月30日下降1.22亿美元,主要是由于政府发行人贷款和物业贷款赎回以及抵押贷款债券投资公允价值下降。[27][28] - 公司持有1.19亿美元的合资股权投资,在第三季度新增了1,020万美元的投资。[35] - 公司持有3,500万美元的直接房地产投资。[12] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度,彭博市政债券指数总收益为负3.9%,高收益市政债券指数总收益为负4.2%。[44] - 10年期MMD收益率为3.31%,30年期MMD收益率为4.28%,较上季度分别上升约70个基点。[46] - 新建项目的建设贷款利率达到接近9%,开发商越来越依赖政府补贴等其他资金来源以确保项目的财务可行性。[47] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续寻找合资股权投资机会,相信在其他开发商面临重大挑战时,公司能够以更有利的条件获得新项目,从而在未来3-5年的退出时获得更好的表现。[49] - 公司将继续与开发商合作,利用Freddie Mac的税收豁免贷款承诺机制提供最具成本效益的资本。[48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为利率上升周期已接近尾声,未来不太可能再出现200个基点以上的短期利率上升。[55] - 管理层表示,公司将继续密切关注物业税和保险费用的变化,并在承做新交易时予以考虑。[57] - 管理层认为,公司目前的流动性水平能够满足现有融资承诺,并为未来的投资机会提供资金支持。[23][26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Matthew Erdner 提问** 随着资产不断偿还,公司最吸引的资本再部署机会是什么？[52] **Kenneth Rogozinski 回答** 公司目前的策略是将偿还资金再投资到类似的资产类别,如将建设贷款转为永久融资时的资金再投资到新的政府发行人贷款或物业贷款,将合资股权投资的退出资金再投资到新的合资项目。[53] 问题2 **Stephen Laws 提问** 在利率上升周期接近尾声的情况下,公司在承做新交易时,对于税费、保险、租金假设等因素的承做标准是如何调整的？[54] **Kenneth Rogozinski 回答** 在建设贷款承做方面,由于预计未来短期利率不太可能再大幅上升,公司在承做新交易时对资本化利息的预测不需要增加太多的风险溢价。在评估永久融资的抵押贷款债券投资时,公司会更加关注物业税和保险费用的上升。[55][57] 问题3 **Christopher Muller 提问** 新的TEBS剩余融资有什么不同或优势？[77] **Kenneth Rogozinski 回答** 新融资的主要优势包括:1)由浮动利率转为固定利率,大幅降低了付息成本;2)延长了融资期限至2034年;3)消除了之前融资中的市值调整和抵押品追加要求。总的来说,这次融资较之前的有显著改善。[80][81][82]

公司财务表现 - 2023年第三季度，公司投资收入为2053.74万美元，较2022年同期增长23.9%[7] - 2023年第三季度，公司总收入为2647.41万美元，较2022年同期增长17.2%[7] - 2023年第三季度，公司净利润为972.94万美元，较2022年同期下降47.5%[7] - 公司2023年前九个月的综合收入为872.02万美元，较2022年同期增长130.1%[9] - 公司2023年前九个月的未实现证券损失为4777.42万美元，较2022年同期增加110.9%[9] - 公司2023年前九个月的未实现债券购买承诺损失为25.05万美元，较2022年同期减少80.0%[9] 公司资金状况 - 2023年9月30日，公司现金、现金等价物和受限现金总额为10,682,5845美元[12] - 2023年9月30日，公司净收入为47,807,772美元[12] - 2023年9月30日，公司投资活动产生的净现金为22,692,234美元[12] - 2023年9月30日，公司融资活动产生的净现金为-28,699,897美元[12] - 2023年9月30日，公司经营活动产生的净现金为20,196,252美元[12] 公司投资情况 - 合作伙伴包括ATAX TEBS I, LLC，ATAX TEBS II, LLC等特殊目的实体[15] - 投资包括抵押收入债券和应税抵押收入债券，按估计公允价值报告[18] - 投资包括政府发行者贷款和应税政府发行者贷款，按摊销成本报告[19] 公司风险因素 - 公司需要根据美国通用会计准则（GAAP）制定财务报表，其中包括对资产和负债金额的估计和假设[27] - 联邦储备局宣布了2022年共计425个基点的短期利率上调，今年截至10月份又有额外的100个基点的上调[28] - 美国的通货膨胀环境可能会增加公司在房地产投资方面的运营成本，可能会影响公司的投资价值[29] 公司股权结构 - 公司发行了BUCs代表有限合伙权益，相关成本被记录为合作伙伴资本的减少[30] - 公司将净利润分配给每个合伙人，根据持有的优先单位和BUCs的数量进行分配[34] 公司风险管理 - 公司持有31个和35个非合并VIEs的可变利益，最大损失暴露分别为515,304,516美元和667,698,183美元[40] - 公司持有未来与非合并VIEs相关的MRB和可税MRB融资承诺，总额分别为99.8百万美元和19.4百万美元[41] 合作伙伴投资情况 - 2023年前九个月的抵押收入债券活动中，合作伙伴收购了总价值约1亿美元的抵押收入债券，包括Windsor Shores Apartments、The Ivy Apartments等[49] - 合作伙伴在未合并实体投资中的销售活动总结了销售信息，总收益为4,775,197.9美元，投资收益为2,309,404美元，销售收入为22,725,398美元[69] 合作伙伴资产情况 - 2023年9月30日，合作伙伴的房地产资产净值为35,271,586美元，其中包括San Diego, CA的Suites on Paseo和San Marcos, TX的Vantage at San Marcos[75] - 2023年9月30日，合作伙伴的其他资产总额为48,140,378美元，包括延迟融资成本、公平价值的衍生工具、公平价值的可税抵押收入债券等[77] 合作伙伴财务状况 - 2023年第三季度，GREYSTONE HOUSING IMPACT INVESTORS LP的总收入为26,474,136美元，较去年同期增长17.2%[7] - 2023年第三季度，GREYSTONE HOUSING IMPACT INVESTORS LP的净利润为9,729,378美元，较去年同期下降47.5%[7] - 2023年第三季度，GREYSTONE HOUSING IMPACT INVESTORS LP的综合收入为-38,295,371美元，较去年同期下降896.6%[9]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度报告净收益为每单位0.85美元,现金可供分配(CAD)为每单位0.62美元 [11] - 公司上半年报告净收益为每单位1.45美元,CAD为每单位1.43美元 [11] - 公司报告的第二季度净收益包括600万美元的非现金收益,主要来自利率互换组合的公允价值上升 [12] - 公司上半年确认了260万美元(每单位0.11美元)的利率互换组合公允价值非现金收益 [13] - 公司报告每单位净资产价值为15.06美元,较3月31日下降0.06美元,主要是由于单位数量增加所致 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有13.5亿美元的房地产抵押债券、政府发行贷款和物业贷款投资,占总资产的82% [34] - 公司持有83个房地产抵押债券,其中32%投资于德克萨斯州,25%投资于加利福尼亚州,20%投资于南卡罗来纳州 [35] - 公司持有12个政府发行贷款,并配套提供物业贷款,第二季度新增32.6百万美元 [36] - 公司持有106百万美元的合资股权投资,第二季度新增3.7百万美元 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年上半年,市政债券指数总回报为2.7%,高收益市政债券指数总回报为4.4% [51] - 2023年上半年,新发行供给下降21%,新增资金发行下降26% [52] - 截至8月2日,10年期MMD收益率为2.61%,30年期MMD收益率为3.62%,较上季度分别上升25和22个基点 [53] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续寻找合资股权投资机会,相信在其他参与者面临挑战时获得新项目立项的机会将有利于未来3-5年的退出 [56] - 公司新增了与卡梅伦证券公司的合资股权投资,进一步拓展了地理区域多样化 [21] - 建筑贷款利率接近9%,开发商需要更多政府补贴和其他软性资金来实现交易的财务可行性 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司将继续与开发商合作,利用Freddie Mac税收豁免贷款的转换融资机制,提供最具成本效益的现金流 [54] - 公司将继续评估对利率风险的对冲,利用收益率曲线倒挂的机会系统性地固定新债务投资的利息成本 [49] - 公司认为其目前的流动性水平能够满足现有融资承诺,并为潜在的投资机会提供资金支持 [31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Matthew Erdner 提问** 鉴于银行在商业贷款方面的收缩,公司是否认为在房地产抵押债券和政府发行贷款方面会有更多机会? [59] **Ken Rogozinski 回答** 公司确实看到了区域银行在建筑贷款方面的收缩,这为公司的传统房地产抵押债券和政府发行贷款业务带来了更多机会 [60][61] 问题2 **Chris Muller 提问** 公司新增的卡梅伦证券公司合资伙伴是否专注于类似的资产类型和地理区域? [70] **Ken Rogozinski 回答** 卡梅伦证券公司是一家多元化的房地产开发商,除了专注于多户型住宅,还涉及零售和综合用途物业。他们的重点区域是东南部,这有助于公司进一步地域多元化 [71][72] 问题3 **Ronald Lane 提问** 公司之前进行的股票反向拆分是否达到了预期的目标,即吸引更多机构投资者? [86][87] **Ken Rogozinski 和 Jesse Coury 回答** 反向拆分确实是为了吸引更多机构投资者,但公司尚未进行任何后续股权发行。从年度股东名册来看,公司仍然以散户投资者为主,机构投资者占比约10%左右 [88][89][97][98]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年6月30日，公司总资产为16.57亿美元，较2022年12月31日的15.67亿美元增长5.77%[13] - 2023年第二季度，公司总营收为2830.39万美元，较2022年同期的1723.30万美元增长64.24%[16] - 2023年上半年，公司总营收为5324.19万美元，较2022年同期的3643.93万美元增长46.11%[16] - 2023年第二季度，公司净收入为2128.72万美元，较2022年同期的1760.67万美元增长20.90%[16] - 2023年上半年，公司净收入为3807.84万美元，较2022年同期的4387.07万美元下降13.19%[16] - 2023年第二季度，归属于合伙人的净收入为2048.80万美元，较2022年同期的1689.02万美元增长21.30%[16] - 2023年上半年，归属于合伙人的净收入为3653.26万美元，较2022年同期的4243.65万美元下降13.91%[16] - 2023年第二季度，公司综合收益为971.42万美元，2022年同期为亏损240.97万美元；2023年上半年综合收益为4701.55万美元，2022年同期为亏损2471.64万美元[18] - 2023年上半年净收入为3807.8394万美元，2022年同期为4387.0699万美元，同比下降13.2%[25] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为1302.5383万美元，2022年同期为1431.6734万美元，同比下降9.16%[25] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为4662.4507万美元，2022年同期为9645.4403万美元，同比下降51.66%[25] - 2023年上半年融资活动提供的净现金为4597.2778万美元，2022年同期为7982.3458万美元，同比下降42.41%[25] - 2023年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加1237.3654万美元，2022年同期净减少231.4211万美元[25] - 2023年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为1.0501091亿美元，2022年同期为1.49618259亿美元，同比下降29.81%[25] - 2023年上半年支付的利息现金为2702.7005万美元，2022年同期为1293.1712万美元，同比增长109.0%[25] - 2023年Q2和H1未合并实体层面物业收入分别为327.25万美元和702.19万美元，2022年同期为543.38万美元和1211.51万美元；物业出售收益分别为1799.51万美元和5609.95万美元，2022年同期为2643.22万美元和6460.32万美元；净收入分别为1695.02万美元和5469.32万美元，2022年同期为2640.65万美元和6513.71万美元[117] - 截至2023年6月30日，房地产资产净值为3556.3万美元，截至2022年12月31日为3655.04万美元[118] - 2023年Q2和H1，The 50/50 MF Property除出售收益外净损益为0，2022年同期分别为3.91万美元收益和18.32万美元亏损[121] - 2023年Q2和H1所得税费用（收益）分别为 - 1149美元和6209美元，2022年同期为21051美元和35961美元[122] - 截至2023年6月30日，其他资产总计4845.82万美元，截至2022年12月31日为3577.46万美元[123] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司应付账款、应计费用和其他负债总额分别为2246.8434万美元和2173.3506万美元[144] - 截至2023年6月30日，公司总债务融资额为11.54029163亿美元[156] - 截至2022年12月31日，总债务融资额为10.58903952亿美元[158] - 2023年上半年新增TOB信托融资总额为1.22862亿美元，涉及多个项目，设施费率在1.42% - 1.78%之间[165] - 2023年上半年债务融资本金还款总额为5977.9万美元，涉及Greens of Pine Glen等项目[166] - 2022年上半年新增TOB信托融资总额为6999万美元，涉及Live 929 Series 2022A & 2022B MRBs等项目，设施费率为1.15% - 1.18%[170] - 2022年上半年债务信托融资还款总额为5728.8万美元，涉及Live 929 Apartments - 2014 Series A等项目[171] - 截至2023年6月30日，公司未来五年及以后的借款合同到期金额总计11.56431154亿美元，净债务融资为11.54029163亿美元[172] - 截至2023年6月30日，公司利率互换协议公允价值为979.7697万美元；截至2022年12月31日，公允价值为719.9199万美元[176] - 截至2023年6月30日，总收益互换名义金额为1.0249亿美元，支付利率9.07%，收到利率14.32%，公允价值为22.42万美元；截至2022年12月31日，名义金额为1.0269亿美元，支付利率7.80%，收到利率13.05%，公允价值为23.96万美元[177] - 截至2023年6月30日，利率上限协议名义金额为7424.71万美元，上限利率4.5%，公允价值为7.74万美元；截至2022年12月31日，名义金额为7501.49万美元，公允价值为9.16万美元[181] - 阿纳海姆和核桃市债券购买承诺截至2023年6月30日公允价值为13.81万美元，截至2022年12月31日为9.89万美元，承诺剩余金额390万美元，利率4.85%[183] - 截至2023年6月30日，公司对GILs、应税GILs和房地产贷款的剩余不可撤销承诺的信用损失准备金约为100万美元[184] - 截至2023年6月30日，公司对抵押收入债券的总初始承诺为1.525亿美元，剩余承诺为1.3507亿美元[184] - 截至2023年6月30日，公司对应税抵押收入债券的总初始承诺为4625.45万美元，剩余承诺为3775.45万美元[184] - 截至2023年6月30日，公司对政府发行人贷款的总初始承诺为1.5706亿美元，剩余承诺为6709.36万美元[184] - 截至2023年6月30日，公司对应税政府发行人贷款的总初始承诺为5657.95万美元，剩余承诺为5357.95万美元[184] - 截至2023年6月30日，公司的总承诺为5.3188亿美元，剩余承诺为3.6430亿美元[184] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司对The 50/50 MF Property相关信贷担保的报告价值分别约为35.3万美元和36.3万美元[185] - 截至2023年6月30日，可赎回优先股共计1125万个，购买价格为1.125亿美元；截至2022年12月31日，数量为945万个，购买价格为9450万美元[190] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，受限单位奖励（RUAs）的薪酬费用分别约为58.7万美元和16.5万美元；六个月分别约为93.7万美元和33.9万美元[192] - 截至2023年6月30日，未确认的与未归属RUAs相关的薪酬费用约为200万美元，剩余薪酬费用预计在1.1年的加权平均期间内确认，未归属RUAs的总内在价值约为320万美元[193] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司向AFCA 2支付的合伙企业行政费用分别为162.8万美元和126.3万美元；六个月分别为320.6万美元和248万美元[194] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司为非合并实体承担的可报销特许经营利得税分别为12.3万美元和15.6万美元；六个月分别为13.8万美元和17.5万美元[194] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司向关联方支付的推荐费分别为2.975万美元和10.8万美元；六个月分别为10.6万美元和10.8万美元[194] - 2023年3月和6月AFCA 2未收到非合伙物业行政费用，2022年同期分别为8000美元和17000美元；2023年3月和6月投资/抵押贷款安置费分别为785000美元和3042000美元，2022年同期均为1234000美元[195] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司应收非合并实体款项分别约为149000美元和325000美元[198] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司应付关联方款项分别约为631000美元和654000美元[198] - 2023年6月30日和2022年12月31日，抵押收入债券有效收益率范围分别为2.6% - 7.8%和2.6% - 20.3%，加权平均有效收益率分别为5.0%和5.1%[204] - 2023年6月30日和2022年12月31日，应税抵押收入债券有效收益率范围分别为6.8% - 11.1%和6.5% - 11.4%，加权平均有效收益率分别为8.4%和7.6%[204] - 2023年6月30日和2022年12月31日，债券购买承诺有效收益率分别为4.3%和4.5%，加权平均有效收益率分别为4.3%和4.5%[204] - 截至2023年6月30日，按公允价值计量的资产总计9.38498817亿美元，其中Level 2资产为979.7696万美元，Level 3资产为9.28701121亿美元[209] - 截至2022年12月31日，按公允价值计量的资产总计8.23569267亿美元，其中Level 2资产为719.9198万美元，Level 3资产为8.16370069亿美元[211] - 2023年4 - 6月，Level 3资产期初余额为8.86026783亿美元，期末余额为9.28701121亿美元，期间总收益（损失）中计入收益的为138.3541万美元，计入其他综合收益的为 - 1157.2946万美元[209] - 2023年1 - 6月，Level 3资产期初余额为8.16370069亿美元，期末余额为9.28701121亿美元，期间总收益（损失）中计入收益的为277.2369万美元，计入其他综合收益的为893.7143万美元[209] - 2022年4 - 6月，Level 3资产期初余额为7.45034841亿美元，期末余额为7.39143486亿美元，期间总收益（损失）中计入收益的为141.791万美元，计入其他综合收益的为 - 2001.6372万美元[211] - 2022年1 - 6月，Level 3资产期初余额为7.98246109亿美元，期末余额为7.39143486亿美元，期间总收益（损失）中计入收益的为340.6948万美元，计入其他综合收益的为 - 6858.7109万美元[211] - 2023年4 - 6月，Level 3资产因未实现收益（损失）变动计入收益的金额为9110美元[209] - 2023年1 - 6月，Level 3资产因未实现损失变动计入收益的金额为20053美元[209] - 2022年4 - 6月，Level 3资产因未实现损失变动计入收益的金额为5086美元[211] - 2022年1 - 6月，Level 3资产因未实现收益（损失）变动计入收益的金额为144749美元[211] BUCs分配情况 - 2023年7月31日，公司按每持有1个受益单位证书（BUC）派发0.00448个BUC的比例进行了分配[17] - 2022年10月31日、2023年1月31日和2023年7月31日，公司分别按一定比例进行了BUC分配[17] - 2023年7月31日，公司完成2023年第二季度BUCs分配，分配比例为每持有一个截至2023年6月30日流通在外的BUCs可获得0.00448个BUCs[21] - 2022年10月31日，公司完成2022年第三季度BUCs分配，分配比例为每持有一个截至2022年9月30日流通在外的BUCs可获得0.01044个BUCs[22] - 2023年1月31日，公司完成2022年第四季度BUCs分配，分配比例为每持有一个截至2022年12月30日流通

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司报告净收入为每单位0.60美元，可分配现金（CAD）为每单位0.81美元，净收入包含340万美元非现金费用，折合每单位0.15美元 [3] - 截至3月31日，公司资产为16.3亿美元，每单位账面价值为15.12美元，杠杆率为73% [11] - 3月15日，公司宣布每单位0.37美元的季度现金分红，于4月28日支付 [11] - 截至3月31日，公司无限制现金及现金等价物为5210万美元，担保信贷额度还有8350万美元可用 [13] - 第一季度，公司GAAP净收入为1680万美元，CAD为1820万美元，每单位账面价值较2022年12月31日增加0.81美元 [23] - 公司债务融资设施未偿还本金余额从2022年12月31日的10.6亿美元增至2023年3月31日的11.4亿美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 投资组合业务 - 公司持有13.5亿美元的经济适用型多户住宅投资，包括抵押收入债券、政府发行人贷款和房地产贷款，1.11亿美元的合资企业股权和3600万美元的直接房地产投资 [11] - 截至3月31日，抵押收入债券组合的实际入住率为94.5%，2023年1月出售2处Vantage房产，实现24.4万美元优先回报和1540万美元资本收益 [4] - 第一季度，公司根据政府发行人贷款等承诺预付资金2800万美元，收到房地产贷款赎回款1830万美元，未偿还未来资金承诺约3.57亿美元，将在约2年内支付 [14] 合资企业股权业务 - 截至3月31日，合资企业股权组合包括11处房产，账面价值约1.11亿美元，第一季度追加股权投资570万美元 [15] 债务融资业务 - 公司将债务融资分为四类，固定利率债务占23%，与可变利率资产相关的可变利率债务占36%，与固定利率资产相关且已对冲的可变利率债务占27%，与固定利率资产相关且未指定对冲的可变利率债务占14% [8][26] - 第一季度，公司新增3笔利率互换交易，利率互换产生净现金收入82.9万美元 [8][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，市政债券市场状况较2022年有所改善，彭博市政指数总回报率为2.8%，高收益市政指数为2.7% [28] - 截至昨日收盘，10年期MMD收益率为2.36%，30年期为3.4%，较上季度分别下降25和20个基点，10年期市政债与国债比率约为69% [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与客户合作，提供成本效益最高的资金，特别是结合建设贷款使用房利美免税贷款远期承诺 [18] - 鉴于过去14个月5笔管理销售的资本回报倍数，公司将继续寻找机会部署资本 [18] - 公司正在评估拓展至德克萨斯州以外市场的机会，寻求其他有经验的合资伙伴 [29] - 公司第一季度进入老年住房投资领域，有助于在合资企业股权投资领域实现更大规模 [29] - 行业竞争主要来自直接银行贷款机构和其他类似业务模式的私人资本投资者，银行对建设贷款风险敞口的偏好下降，为公司带来机会 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率持续波动和成本通胀给开发商客户的新交易带来挑战，建设融资利息成本超过8% [28] - 市场不确定性为公司带来机会，预计商业银行对经济适用房项目的长期建设 - 永久融资需求下降，将为公司提供更多机会 [40] 其他重要信息 - 2023年1月1日起，公司对债务投资和相关资金承诺采用CECL标准，对抵押收入债券投资储备方法无重大影响，对政府发行人贷款等有重大影响，整体信用损失准备金为640万美元 [7] - 公司继续偏好将现有A类优先股转换为新发行的A1类优先股，已成功转换3700万美元，还在寻求转换剩余2750万美元 [16] - 2023年2月，公司向现有投资者发行800万美元A1类优先股，继续寻求A1类和B类优先股投资 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请重复利率互换的支付和接收利率，以及对SOFR未来走势的看法 - 公司现有互换组合名义余额约2.2亿美元，支付加权平均固定利率2.59%，接收1个月CME期限SOFR，目前为5.04% [32] - 美联储可能在2023年暂停加息，未来12 - 18个月市场有降息预期，但公司保守假设美联储今年不再加息，短期内也不会降息 [32] 问题2: 新进入的老年住房投资预期回报如何，是否与Vantage项目相似 - 公司受有限合伙协议限制，合资企业股权投资占总资产比例不超过25%，是稀缺资源 [47] - 老年住房投资预期回报需与传统市场利率多户住宅合资企业股权投资回报相匹配 [47] 问题3: 新发行优先股的机构投资者类型，是否能从该投资者或其他投资者处筹集更多资金 - 优先股投资者主要是有CRA需求的商业银行，新发行的800万美元优先股卖给了现有CRA优先股投资者，该投资者同时将A类单位转换为A1类单位 [49] - 公司会继续与现有投资者沟通，并向有CRA需求的新投资者营销，还希望通过B类优先股提供更高收益 [49] 问题4: 第二季度以来业务管道有何变化，是否与银行竞争，银行退出贷款市场是否带来机会 - 公司竞争对手主要是直接银行贷款机构和类似业务模式的私人资本投资者 [50] - 传统中型商业银行对建设贷款风险敞口的偏好下降，贷款成本限制增加，对长期固定利率资产需求减少，为公司带来机会 [50] 问题5: 经济适用型多户住宅领域的合理资本化率范围，是否已稳定，过去一年变化情况 - 公司更关注投资资本倍数和每单位销售价格，而非资本化率，因为净营业收入计算存在主观性 [52] 问题6: 利润表中利息费用从约400万美元增至1800万美元，是否意外，能否更好对冲，未来利息费用走势 - 利息费用增加原因包括投资组合规模扩大、利率互换的非现金按市值计价调整以及未对冲部分的利息费用增加 [56] - 公司认为目前投资组合的对冲情况良好，根据利率敏感性分析，利率上升200个基点对净利息收入影响小于100万美元 [57]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司总资产为16.32670109亿美元，较2022年12月31日的15.67129565亿美元增长4.18%[13] - 2023年第一季度，公司总营收为2493.797万美元，较2022年同期的1920.6371万美元增长29.84%[16] - 2023年第一季度，公司总费用为2350.6319万美元，较2022年同期的936.7193万美元增长150.94%[16] - 2023年第一季度，公司净收入为1679.1222万美元，较2022年同期的2626.4018万美元下降36.07%[16] - 2023年第一季度，公司综合收入为3730.1311万美元，而2022年同期综合损失为2230.6719万美元[19] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为19.9404万美元，2022年同期为930.7289万美元[26] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为3590.1439万美元，2022年同期为3163.9698万美元[26] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为3138.2902万美元，2022年同期为3285.5702万美元[26] - 2023年第一季度现金、现金等价物和受限现金净减少431.9133万美元，2022年同期净增加1052.3293万美元[26] - 2023年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为8831.8123万美元，2022年同期为1.62455763亿美元[26] - 2023年第一季度支付的利息现金为1286.977万美元，2022年同期为547.0198万美元[26] - 2023年第一季度，公司所得税费用为7358美元，2022年同期为14910美元[107] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司其他资产总额分别为3723.6398万美元和3577.4667万美元[108] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应付账款分别为1,150,496美元和1,244,918美元，应计费用分别为3,381,482美元和4,888,438美元，应计利息费用分别为7,886,085美元和7,186,021美元，总负债分别为23,407,989美元和21,733,506美元[124] - 截至2023年3月31日，公司总债务融资额为11.43735172亿美元[132] - 截至2022年12月31日，总债务融资为10.58903952亿美元[134] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司按要求为四项TEBS融资存入受限现金，为可变利率M31 TEBS融资签订利率上限协议[138] - 截至2023年3月31日，公司未来五年及以后的借款合同到期金额总计11.46101042亿美元，扣除未摊销的递延融资成本和债务溢价后，净债务融资为11.43735172亿美元[146] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，Vantage at San Marcos的抵押贷款净额均为169万美元，利率为8.75%[147] - 截至2023年3月31日，公司利率互换协议的名义总额为2.18533888亿美元，公允价值为376.9197万美元[150] - 截至2022年12月31日，公司利率互换协议的名义总额为1.94656088亿美元，公允价值为719.9199万美元[150] - 截至2023年3月31日，公司总回报互换协议名义金额为1.02590936亿美元，公允价值为19.9482万美元[151] - 截至2022年12月31日，公司总回报互换协议名义金额为1.0269067亿美元，公允价值为23.9612万美元[151] - 2023年3月31日利率上限协议名义金额为7463.4658万美元，公允价值为8.5662万美元；2022年12月31日名义金额为7501.4903万美元，公允价值为9.1627万美元[154] - 阿纳海姆和核桃市债券购买承诺剩余金额为390万美元，利率4.85%，2023年3月31日公允价值为21.1476万美元，2022年12月31日为9.8929万美元[157] - 截至2023年3月31日，公司对GILs、应税GILs和房地产贷款的信用损失准备金约为130万美元[158] - 截至2023年3月31日，公司各类投资总承诺金额为5.89021273亿美元，剩余承诺金额为3.94325691亿美元[158] - 截至2023年3月31日，按公允价值计量的资产净值为8.89795979亿美元，其中Level 3资产为8.86026783亿美元[183] - 截至2022年12月31日，按公允价值计量的资产净值为8.23569267亿美元，其中Level 3资产为8.16370069亿美元[184] - 2023年第一季度，Level 3资产总收益（损失）计入收益部分为138.8828万美元，计入其他综合收益部分为2051.0089万美元[183] - 2022年第一季度，Level 3资产总收益（损失）计入收益部分为198.9038万美元，计入其他综合收益部分为 - 4857.0737万美元[184] - 2023年第一季度，Level 3资产购买金额为6242.7813万美元，结算金额为 - 1467.0016万美元[183] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，债务融资的账面价值分别为1.143735172亿美元和1.058903952亿美元，公允价值分别为1.147075811亿美元和1.059674409亿美元[188] - 2023年第一季度，公司总营收为2493.797万美元，2022年同期为1920.6371万美元；总利息费用为1797.1498万美元，2022年同期为393.7131万美元；总折旧费用为40.4981万美元，2022年同期为68.3662万美元；净收入为1679.1222万美元，2022年同期为2626.4018万美元[195] - 截至2023年3月31日，公司总资产为16.32670109亿美元，2022年12月31日为15.67129565亿美元[195] - 2023年第一季度，公司总营收为2493.9万美元；2022年同期为1920.6万美元[211] - 2023年第一季度，公司净收入为1679.1万美元；2022年同期为2626.5万美元[211] 可赎回优先股相关数据变化 - 截至2023年3月31日，可赎回优先股赎回价值为1.025亿美元，发行并流通1030万股，净值为1024.29876万美元，较2022年12月31日的944.46913万美元增长8.45%[13] - 截至2023年3月31日，可赎回优先股单位共1025万个，购买价格为1.025亿美元；截至2022年12月31日，数量为945万个，购买价格为9450万美元[166] - 系列A和系列A - 1优先股单位的季度分配率为3.00%，赎回价格为每单位10美元[166] - 2023年4月，公司收到A系列优先股持有人赎回100万股A系列优先股的通知，赎回金额为1000万美元，预计于2023年10月进行[196] 合伙人分配及BUC相关数据 - 2023年第一季度，普通合伙人分配的净收入为247.9058万美元，有限合伙人 - BUCs分配的净收入为1349.0834万美元，有限合伙人 - 受限单位分配的净收入为7.468万美元[16] - 2023年第一季度，BUC持有者每股基本和摊薄净收入为0.60美元，2022年同期为1.01美元[16] - 截至2023年3月31日，BUC加权平均流通股基本数量和摊薄数量均为2253.8928万股，2022年同期分别为2248.0077万股[16] - 2023年和2022年第一季度无摊薄BUC[56] - 净利息收入（一级）99%分配给有限合伙人及BUC持有人，1%分配给普通合伙人[55] - 净利息收入（二级）和净剩余收益（二级）75%分配给有限合伙人及BUC持有人，25%分配给普通合伙人[55] - 净利息收入（二级）和净剩余收益（二级）超过合伙协议规定的最高允许金额，即净利息收入（三级）和净剩余收益（三级），100%分配给有限合伙人及BUC持有人[55] 证券及债券未实现收益变化 - 2023年第一季度，公司证券未实现收益为2039.7542万美元，债券购买承诺未实现收益为11.2547万美元；2022年同期证券未实现损失为4775.1656万美元，债券购买承诺未实现损失为81.9081万美元[19] 公司投资分类及准则变更 - 公司对抵押收入债券（MRBs）和应税抵押收入债券的投资分类为可供出售债务证券，按估计公允价值报告[34] - 公司对政府发行人贷款（GILs）和应税政府发行人贷款的投资分类为持有至到期债务证券，按摊余成本报告[35] - 2023年1月1日公司采用ASU 2016 - 13准则，记录约590万美元会计变更累积影响，直接减少合伙人资本[37] - 2023年1月1日起，公司采用ASU 2016 - 13，以CECL模型替代已发生损失法，截至2023年3月31日，GIL的信用损失准备约为210万美元[86] - 2023年1月1日起，公司采用ASU 2016 - 13，用CECL模型替代已发生损失法[109][113] - 2023年1月1日采用新模型时，公司记录约590万美元的信用损失准备，约占GIL、应税GIL、财产贷款和未使用承诺总额账面价值的0.85%[116] - 2023年第一季度，公司记录约54.5万美元的信用损失准备回收，使信用损失准备减少相同金额[117] - 2023年1月1日，公司采用新的信用损失会计准则，记录了约590万美元的会计变更累积影响，直接减少了合伙人资本[201] 利率调整情况 - 2022年美联储宣布七次上调短期利率，总计425个基点，2023年2月和3月又上调总计50个基点[47] 可变利益实体相关情况 - 公司确定TOB、定期TOB和TEBS融资为可变利益实体，公司是主要受益人[57] - 公司确定对圣马科斯Vantage的投资为可变利益实体，公司是主要受益人，赎回投资选择权2021年第四季度生效[59] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司分别持有31个和35个非合并可变利益实体（VIE）的可变利益[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司非合并VIE的最大损失风险分别为5.7600245亿美元和6.67698183亿美元[61] - 截至2023年3月31日，与抵押收入债券（MRBs）和应税抵押收入债券相关的非合并VIE的未来资金承诺分别为1.025亿美元和2590万美元[61] - 截至2023年3月31日，与政府发行人贷款（GILs）、应税政府发行人贷款、房地产贷款和非合并实体投资相关的非合并VIE的未来资金承诺分别为8750万美元、5620万美元、4910万美元和3290万美元[62] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，抵押收入债券的最大损失风险分别为7712.775万美元和7162.9581万美元[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应税抵押收入债券的最大损失风险分别为403.878万美元和304.4829万美元[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，政府发行人贷款的最大损失风险分别为2.44527738亿美元和3.00230435亿美元[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应税政府发行人贷款的最大损失风险分别为1100万美元和800万美元[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，房地产贷款的最大损失风险分别为1.28173126亿美元和1.69002497亿美元[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，非合并实体投资的最大损失风险分别为1.11135056亿美元和1.15790841亿美元[61] 抵押收入债券相关数据 - 抵押收入债券信托持有金额为7.8422432亿美元，补贴为6448.1526万美元，未实现损失为17.3588万美元，估计公允价值为8.48532258亿美元[64] - Live 929 Apartments - Series 2022A MD成本调整后累计金额最高，为6.1118845亿美元[64] - 截至202

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司报告每单位净收入0.09美元，每单位可分配现金0.15美元；2022日历年，每单位净收入2.62美元，较2021财年的1.53美元增长71%；2022年每单位可分配现金2.37美元，较2021财年的1.88美元增长26% [42] - 截至12月31日，摊薄后每单位账面价值为14.31美元，较9月30日增加约0.57美元，主要因市政债券市场适度稳定，抵押收入债券投资组合公允价值增加 [39] - 截至12月31日，报告无限制现金及现金等价物5110万美元，有担保信贷额度额外可用额度3450万美元 [50] - 利率敏感性分析显示，截至12月31日，利率立即提高200个基点并持续12个月，净利息收入和可分配现金将减少约100万美元，即每单位约4.03美元，较2021年12月31日的每单位0.23美元有显著改善 [51][52] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 债务投资组合包括抵押收入债券、政府发行人贷款和物业贷款，资产总计12.7亿美元，较9月30日增加约16%，占总报告资产的81% [53] - 拥有77只抵押收入债券，为13个州的经济适用多户住宅物业提供永久融资，其中37%的投资组合价值与德克萨斯州的物业相关，26%与加利福尼亚州相关，17%与南卡罗来纳州相关 [53] - 抵押收入债券投资组合的公允价值从9月30日至12月31日增加了1.04亿美元，其中约8500万美元为季度内的净本金预付款，其余增加为未实现收益 [54] - 拥有13笔政府发行人贷款，为6个州的经济适用多户住宅物业的建设或修复提供资金，第四季度为政府发行人贷款、应税政府发行人贷款和相关物业贷款承诺预付了总计3040万美元的资金 [54][55] - 截至12月31日，抵押收入债券、政府发行人贷款和相关债务投资的未来资金承诺约为3.94亿美元，将在未来30个月内提供资金，增加创收资产基础 [55] 合资企业股权组合 - 截至12月31日，合资企业股权组合包括12项投资，其中一项按合并基础报告，合资企业股权投资额账面价值约为1.16亿美元（不包括按合并基础报告的一项投资） [64] - 第四季度根据当前资金承诺追加了1090万美元的股权投资 [64] - 2022年合资伙伴出售了三处Vantage物业，为公司带来了总计65.9万美元的优先回报和3970万美元的资本收益；2023年1月出售了两处Vantage物业，公司预计在第一季度确认24.4万美元的优先回报和1520万美元的资本收益 [45] - 除2023年1月出售的两处Vantage物业外，剩余Vantage合资企业股权投资包括八项物业权益，其中三项已100%完工，其余五项正在建设或规划中；截至2022年12月，一处已完工物业的实际入住率至少达到90% [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年市政共同基金流出创纪录，达到1500亿美元，唯一的亮点是市政债券ETF流入300亿美元；今年开局较好，1月彭博市政指数总回报率为2.9%，高收益市政指数总回报率为4.4% [56] - 从市场技术角度看，1月资金流出仍为负，但速度较2022年显著放缓，1月发行量为220亿美元，过去两周市政基金流入超过30亿美元 [84] - 截至昨日收盘，10年期MMD收益率为2.6%，30年期MMD收益率为3.58%，分别比上季度电话会议时低约70个基点和50个基点；10年期市政债券与国债比率约为66%，处于历史范围的低端 [85] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续与客户合作，提供最具成本效益的资金，特别是与建设贷款相关的房利美免税贷款远期承诺 [57] - 评估通过寻找其他经验丰富的合资伙伴、拓展到其他市场或探索其他资产类别，扩大传统投资领域，以在合资企业股权投资领域实现更大规模，如对Valage Carson Valley的合资企业股权投资 [86] - 鉴于2022年出售的三项合资企业股权投资实现了平均2.8倍的投资资本回报，以及2023年1月出售的两项Vantage资产实现的强劲收益，将继续寻找机会在该战略中部署资本 [77] 行业竞争 - 公司的竞争对手主要分为三类：其他类似的私人资本池、商业银行和房利美；尽管市场利率波动，但竞争并未缓和；公司凭借产品、灵活性和专用资金池，有能力获得一定的业务份额 [110][111][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率持续波动、过去12个月利率大幅上升以及成本通胀给开发商客户的新交易带来了挑战，经济适用房开发商客户越来越依赖政府补贴和其他软资金来源，使交易在财务上可行 [75][76] - 从历史上看，与经济适用房项目相关的第一抵押贷款债务表现良好，损失率和违约损失率较低，公司对自身资产的表现有信心 [112][124] 其他重要信息 - 公司将于2023年1月1日起对符合指导范围的资产采用会计标准更新2016 - 13（CECL标准），该标准要求从当前已发生损失模型过渡到预期信用损失模型，通常会导致比当前GAAP会计更高的信用损失准备金；公司正在完成CECL的评估和实施，并将在2023年第一季度的10 - Q表格中提供过渡性披露 [63] - 公司继续寻求将现有A类优先股交换为新发行的A - 1类优先股，以维持获得非稀释性固定利率和低成本机构资本的渠道；截至目前，已成功将金融机构持有的9450万美元初始A类优先股中的3700万美元交换为新的A - 1类优先股，将交换单位的最早可选赎回日期延长至2028年或2029年 [70] - 2023年2月收到2000万美元A类优先股的赎回通知，将于2023年8月赎回；公司正在寻求交换即将达到可选赎回日期的剩余3750万美元A类优先股 [71] - 2023年2月，公司还向现有投资者发行了800万美元的额外A - 1类优先股，并继续在现有A - 1类和B类优先股的主动发行中寻求额外的优先股发行 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 利率波动下抵押收入债券（MRB）业务的机会数量 - 公司近期在12月和1月完成了1.18亿美元的MRB投资，这些交易中的非营利借款人因市场波动无法通过投资银行发行未评级免税债券，公司得以介入并快速完成交易，市场不确定性为公司提供了部署资金的机会 [89][90][93] 问题2: 是否透露MRB投资的ROE水平 - 公司通常不按交易披露此类指标，但披露了此次收购的债务结构为七年期定期贷款，免税利率为6.5% [94] 问题3: 多户住宅（Vantage）租赁趋势 - 市场租金增长速度放缓，部分市场甚至出现环比或季度环比租金下降；对于德克萨斯州已完工的资产，进入春季租赁旺季，有一处资产已达到90%的实际入住率 [95][96] 问题4: 2023年Vantage资产销售情况、新投资和老年住房投资的典型周转时间 - 公司无法评论Vantage资产销售的潜在时间，这由Vantage集团管理成员决定；多户住宅Vantage资产从初始股权投资到出售的正常生命周期历史上在30至50个月之间，平均约为37个月；老年住房投资的租赁期通常比多户住宅长，预计项目生命周期将延长约12个月 [115][116][100] 问题5: 如何看待一般及行政费用（G&A）以及未来趋势 - 第四季度G&A费用增加主要有三个原因：建立老年住房和专业护理债务投资平台的前期成本、与12月执行的2亿美元以上投资承诺相关的成本以及基金更名和转至纽约证券交易所的增量成本；预计未来G&A费用将略高于历史水平，随着基金规模扩大而增加 [101][117] 问题6: 采用CECL标准的影响 - 公司仍在完成初始准备金的评估和计算，将在第一季度10 - Q表格中分享；实施时，首日准备金将通过资产负债表或权益处理，1月1日至3月31日期间根据市场和投资组合变化的增量调整将作为第一季度的准备金处理 [119] 问题7: 债务业务的竞争情况 - 公司的竞争对手包括其他私人资本池、商业银行和房利美；市场利率波动并未缓和竞争，但公司凭借产品和灵活性有能力获得业务份额 [110][111][123] 问题8: 经济适用多户住宅的信贷前景以及CECL方法是否考虑该细分市场 - 历史上，与经济适用房项目相关的第一抵押贷款债务损失率和违约损失率较低；CECL模型会考虑经济适用房部分，但由于CECL标准的范围，其考虑程度可能不是很大，公司的CECL风险主要集中在政府发行人贷款和物业贷款方面 [112][3] 问题9: 2023年1月收到的分配是否应计入2023年的K - 1 - 第四季度（10月至12月）的收入相关分配将在当年的K - 1中报告，用于个人纳税申报；分配在2023年的资本结转中进行调整，但纳税影响基于当年分配的收入和费用，而非收到的分配 [128][134] 问题10: 下一次分配的宣布时间 - 公司通常在3月中旬宣布4月底的分配，但需确认是否基于K - 1的支付日期 [7][8]