财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度报告净收益为每单位0.85美元,现金可供分配(CAD)为每单位0.62美元 [11] - 公司上半年报告净收益为每单位1.45美元,CAD为每单位1.43美元 [11] - 公司报告的第二季度净收益包括600万美元的非现金收益,主要来自利率互换组合的公允价值上升 [12] - 公司上半年确认了260万美元(每单位0.11美元)的利率互换组合公允价值非现金收益 [13] - 公司报告每单位净资产价值为15.06美元,较3月31日下降0.06美元,主要是由于单位数量增加所致 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有13.5亿美元的房地产抵押债券、政府发行贷款和物业贷款投资,占总资产的82% [34] - 公司持有83个房地产抵押债券,其中32%投资于德克萨斯州,25%投资于加利福尼亚州,20%投资于南卡罗来纳州 [35] - 公司持有12个政府发行贷款,并配套提供物业贷款,第二季度新增32.6百万美元 [36] - 公司持有106百万美元的合资股权投资,第二季度新增3.7百万美元 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年上半年,市政债券指数总回报为2.7%,高收益市政债券指数总回报为4.4% [51] - 2023年上半年,新发行供给下降21%,新增资金发行下降26% [52] - 截至8月2日,10年期MMD收益率为2.61%,30年期MMD收益率为3.62%,较上季度分别上升25和22个基点 [53] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续寻找合资股权投资机会,相信在其他参与者面临挑战时获得新项目立项的机会将有利于未来3-5年的退出 [56] - 公司新增了与卡梅伦证券公司的合资股权投资,进一步拓展了地理区域多样化 [21] - 建筑贷款利率接近9%,开发商需要更多政府补贴和其他软性资金来实现交易的财务可行性 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司将继续与开发商合作,利用Freddie Mac税收豁免贷款的转换融资机制,提供最具成本效益的现金流 [54] - 公司将继续评估对利率风险的对冲,利用收益率曲线倒挂的机会系统性地固定新债务投资的利息成本 [49] - 公司认为其目前的流动性水平能够满足现有融资承诺,并为潜在的投资机会提供资金支持 [31] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Matthew Erdner 提问** 鉴于银行在商业贷款方面的收缩,公司是否认为在房地产抵押债券和政府发行贷款方面会有更多机会? [59] **Ken Rogozinski 回答** 公司确实看到了区域银行在建筑贷款方面的收缩,这为公司的传统房地产抵押债券和政府发行贷款业务带来了更多机会 [60][61] 问题2 **Chris Muller 提问** 公司新增的卡梅伦证券公司合资伙伴是否专注于类似的资产类型和地理区域? [70] **Ken Rogozinski 回答** 卡梅伦证券公司是一家多元化的房地产开发商,除了专注于多户型住宅,还涉及零售和综合用途物业。他们的重点区域是东南部,这有助于公司进一步地域多元化 [71][72] 问题3 **Ronald Lane 提问** 公司之前进行的股票反向拆分是否达到了预期的目标,即吸引更多机构投资者? [86][87] **Ken Rogozinski 和 Jesse Coury 回答** 反向拆分确实是为了吸引更多机构投资者,但公司尚未进行任何后续股权发行。从年度股东名册来看,公司仍然以散户投资者为主,机构投资者占比约10%左右 [88][89][97][98]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年6月30日，公司总资产为16.57亿美元，较2022年12月31日的15.67亿美元增长5.77%[13] - 2023年第二季度，公司总营收为2830.39万美元，较2022年同期的1723.30万美元增长64.24%[16] - 2023年上半年，公司总营收为5324.19万美元，较2022年同期的3643.93万美元增长46.11%[16] - 2023年第二季度，公司净收入为2128.72万美元，较2022年同期的1760.67万美元增长20.90%[16] - 2023年上半年，公司净收入为3807.84万美元，较2022年同期的4387.07万美元下降13.19%[16] - 2023年第二季度，归属于合伙人的净收入为2048.80万美元，较2022年同期的1689.02万美元增长21.30%[16] - 2023年上半年，归属于合伙人的净收入为3653.26万美元，较2022年同期的4243.65万美元下降13.91%[16] - 2023年第二季度，公司综合收益为971.42万美元，2022年同期为亏损240.97万美元；2023年上半年综合收益为4701.55万美元，2022年同期为亏损2471.64万美元[18] - 2023年上半年净收入为3807.8394万美元，2022年同期为4387.0699万美元，同比下降13.2%[25] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为1302.5383万美元，2022年同期为1431.6734万美元，同比下降9.16%[25] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为4662.4507万美元，2022年同期为9645.4403万美元，同比下降51.66%[25] - 2023年上半年融资活动提供的净现金为4597.2778万美元，2022年同期为7982.3458万美元，同比下降42.41%[25] - 2023年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加1237.3654万美元，2022年同期净减少231.4211万美元[25] - 2023年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为1.0501091亿美元，2022年同期为1.49618259亿美元，同比下降29.81%[25] - 2023年上半年支付的利息现金为2702.7005万美元，2022年同期为1293.1712万美元，同比增长109.0%[25] - 2023年Q2和H1未合并实体层面物业收入分别为327.25万美元和702.19万美元，2022年同期为543.38万美元和1211.51万美元；物业出售收益分别为1799.51万美元和5609.95万美元，2022年同期为2643.22万美元和6460.32万美元；净收入分别为1695.02万美元和5469.32万美元，2022年同期为2640.65万美元和6513.71万美元[117] - 截至2023年6月30日，房地产资产净值为3556.3万美元，截至2022年12月31日为3655.04万美元[118] - 2023年Q2和H1，The 50/50 MF Property除出售收益外净损益为0，2022年同期分别为3.91万美元收益和18.32万美元亏损[121] - 2023年Q2和H1所得税费用（收益）分别为 - 1149美元和6209美元，2022年同期为21051美元和35961美元[122] - 截至2023年6月30日，其他资产总计4845.82万美元，截至2022年12月31日为3577.46万美元[123] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司应付账款、应计费用和其他负债总额分别为2246.8434万美元和2173.3506万美元[144] - 截至2023年6月30日，公司总债务融资额为11.54029163亿美元[156] - 截至2022年12月31日，总债务融资额为10.58903952亿美元[158] - 2023年上半年新增TOB信托融资总额为1.22862亿美元，涉及多个项目，设施费率在1.42% - 1.78%之间[165] - 2023年上半年债务融资本金还款总额为5977.9万美元，涉及Greens of Pine Glen等项目[166] - 2022年上半年新增TOB信托融资总额为6999万美元，涉及Live 929 Series 2022A & 2022B MRBs等项目，设施费率为1.15% - 1.18%[170] - 2022年上半年债务信托融资还款总额为5728.8万美元，涉及Live 929 Apartments - 2014 Series A等项目[171] - 截至2023年6月30日，公司未来五年及以后的借款合同到期金额总计11.56431154亿美元，净债务融资为11.54029163亿美元[172] - 截至2023年6月30日，公司利率互换协议公允价值为979.7697万美元；截至2022年12月31日，公允价值为719.9199万美元[176] - 截至2023年6月30日，总收益互换名义金额为1.0249亿美元，支付利率9.07%，收到利率14.32%，公允价值为22.42万美元；截至2022年12月31日，名义金额为1.0269亿美元，支付利率7.80%，收到利率13.05%，公允价值为23.96万美元[177] - 截至2023年6月30日，利率上限协议名义金额为7424.71万美元，上限利率4.5%，公允价值为7.74万美元；截至2022年12月31日，名义金额为7501.49万美元，公允价值为9.16万美元[181] - 阿纳海姆和核桃市债券购买承诺截至2023年6月30日公允价值为13.81万美元，截至2022年12月31日为9.89万美元，承诺剩余金额390万美元，利率4.85%[183] - 截至2023年6月30日，公司对GILs、应税GILs和房地产贷款的剩余不可撤销承诺的信用损失准备金约为100万美元[184] - 截至2023年6月30日，公司对抵押收入债券的总初始承诺为1.525亿美元，剩余承诺为1.3507亿美元[184] - 截至2023年6月30日，公司对应税抵押收入债券的总初始承诺为4625.45万美元，剩余承诺为3775.45万美元[184] - 截至2023年6月30日，公司对政府发行人贷款的总初始承诺为1.5706亿美元，剩余承诺为6709.36万美元[184] - 截至2023年6月30日，公司对应税政府发行人贷款的总初始承诺为5657.95万美元，剩余承诺为5357.95万美元[184] - 截至2023年6月30日，公司的总承诺为5.3188亿美元，剩余承诺为3.6430亿美元[184] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司对The 50/50 MF Property相关信贷担保的报告价值分别约为35.3万美元和36.3万美元[185] - 截至2023年6月30日，可赎回优先股共计1125万个，购买价格为1.125亿美元；截至2022年12月31日，数量为945万个，购买价格为9450万美元[190] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，受限单位奖励（RUAs）的薪酬费用分别约为58.7万美元和16.5万美元；六个月分别约为93.7万美元和33.9万美元[192] - 截至2023年6月30日，未确认的与未归属RUAs相关的薪酬费用约为200万美元，剩余薪酬费用预计在1.1年的加权平均期间内确认，未归属RUAs的总内在价值约为320万美元[193] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司向AFCA 2支付的合伙企业行政费用分别为162.8万美元和126.3万美元；六个月分别为320.6万美元和248万美元[194] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司为非合并实体承担的可报销特许经营利得税分别为12.3万美元和15.6万美元；六个月分别为13.8万美元和17.5万美元[194] - 2023年和2022年截至6月30日的三个月，公司向关联方支付的推荐费分别为2.975万美元和10.8万美元；六个月分别为10.6万美元和10.8万美元[194] - 2023年3月和6月AFCA 2未收到非合伙物业行政费用，2022年同期分别为8000美元和17000美元；2023年3月和6月投资/抵押贷款安置费分别为785000美元和3042000美元，2022年同期均为1234000美元[195] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司应收非合并实体款项分别约为149000美元和325000美元[198] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司应付关联方款项分别约为631000美元和654000美元[198] - 2023年6月30日和2022年12月31日，抵押收入债券有效收益率范围分别为2.6% - 7.8%和2.6% - 20.3%，加权平均有效收益率分别为5.0%和5.1%[204] - 2023年6月30日和2022年12月31日，应税抵押收入债券有效收益率范围分别为6.8% - 11.1%和6.5% - 11.4%，加权平均有效收益率分别为8.4%和7.6%[204] - 2023年6月30日和2022年12月31日，债券购买承诺有效收益率分别为4.3%和4.5%，加权平均有效收益率分别为4.3%和4.5%[204] - 截至2023年6月30日，按公允价值计量的资产总计9.38498817亿美元，其中Level 2资产为979.7696万美元，Level 3资产为9.28701121亿美元[209] - 截至2022年12月31日，按公允价值计量的资产总计8.23569267亿美元，其中Level 2资产为719.9198万美元，Level 3资产为8.16370069亿美元[211] - 2023年4 - 6月，Level 3资产期初余额为8.86026783亿美元，期末余额为9.28701121亿美元，期间总收益（损失）中计入收益的为138.3541万美元，计入其他综合收益的为 - 1157.2946万美元[209] - 2023年1 - 6月，Level 3资产期初余额为8.16370069亿美元，期末余额为9.28701121亿美元，期间总收益（损失）中计入收益的为277.2369万美元，计入其他综合收益的为893.7143万美元[209] - 2022年4 - 6月，Level 3资产期初余额为7.45034841亿美元，期末余额为7.39143486亿美元，期间总收益（损失）中计入收益的为141.791万美元，计入其他综合收益的为 - 2001.6372万美元[211] - 2022年1 - 6月，Level 3资产期初余额为7.98246109亿美元，期末余额为7.39143486亿美元，期间总收益（损失）中计入收益的为340.6948万美元，计入其他综合收益的为 - 6858.7109万美元[211] - 2023年4 - 6月，Level 3资产因未实现收益（损失）变动计入收益的金额为9110美元[209] - 2023年1 - 6月，Level 3资产因未实现损失变动计入收益的金额为20053美元[209] - 2022年4 - 6月，Level 3资产因未实现损失变动计入收益的金额为5086美元[211] - 2022年1 - 6月，Level 3资产因未实现收益（损失）变动计入收益的金额为144749美元[211] BUCs分配情况 - 2023年7月31日，公司按每持有1个受益单位证书（BUC）派发0.00448个BUC的比例进行了分配[17] - 2022年10月31日、2023年1月31日和2023年7月31日，公司分别按一定比例进行了BUC分配[17] - 2023年7月31日，公司完成2023年第二季度BUCs分配，分配比例为每持有一个截至2023年6月30日流通在外的BUCs可获得0.00448个BUCs[21] - 2022年10月31日，公司完成2022年第三季度BUCs分配，分配比例为每持有一个截至2022年9月30日流通在外的BUCs可获得0.01044个BUCs[22] - 2023年1月31日，公司完成2022年第四季度BUCs分配，分配比例为每持有一个截至2022年12月30日流通

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司报告净收入为每单位0.60美元，可分配现金（CAD）为每单位0.81美元，净收入包含340万美元非现金费用，折合每单位0.15美元 [3] - 截至3月31日，公司资产为16.3亿美元，每单位账面价值为15.12美元，杠杆率为73% [11] - 3月15日，公司宣布每单位0.37美元的季度现金分红，于4月28日支付 [11] - 截至3月31日，公司无限制现金及现金等价物为5210万美元，担保信贷额度还有8350万美元可用 [13] - 第一季度，公司GAAP净收入为1680万美元，CAD为1820万美元，每单位账面价值较2022年12月31日增加0.81美元 [23] - 公司债务融资设施未偿还本金余额从2022年12月31日的10.6亿美元增至2023年3月31日的11.4亿美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 投资组合业务 - 公司持有13.5亿美元的经济适用型多户住宅投资，包括抵押收入债券、政府发行人贷款和房地产贷款，1.11亿美元的合资企业股权和3600万美元的直接房地产投资 [11] - 截至3月31日，抵押收入债券组合的实际入住率为94.5%，2023年1月出售2处Vantage房产，实现24.4万美元优先回报和1540万美元资本收益 [4] - 第一季度，公司根据政府发行人贷款等承诺预付资金2800万美元，收到房地产贷款赎回款1830万美元，未偿还未来资金承诺约3.57亿美元，将在约2年内支付 [14] 合资企业股权业务 - 截至3月31日，合资企业股权组合包括11处房产，账面价值约1.11亿美元，第一季度追加股权投资570万美元 [15] 债务融资业务 - 公司将债务融资分为四类，固定利率债务占23%，与可变利率资产相关的可变利率债务占36%，与固定利率资产相关且已对冲的可变利率债务占27%，与固定利率资产相关且未指定对冲的可变利率债务占14% [8][26] - 第一季度，公司新增3笔利率互换交易，利率互换产生净现金收入82.9万美元 [8][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，市政债券市场状况较2022年有所改善，彭博市政指数总回报率为2.8%，高收益市政指数为2.7% [28] - 截至昨日收盘，10年期MMD收益率为2.36%，30年期为3.4%，较上季度分别下降25和20个基点，10年期市政债与国债比率约为69% [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与客户合作，提供成本效益最高的资金，特别是结合建设贷款使用房利美免税贷款远期承诺 [18] - 鉴于过去14个月5笔管理销售的资本回报倍数，公司将继续寻找机会部署资本 [18] - 公司正在评估拓展至德克萨斯州以外市场的机会，寻求其他有经验的合资伙伴 [29] - 公司第一季度进入老年住房投资领域，有助于在合资企业股权投资领域实现更大规模 [29] - 行业竞争主要来自直接银行贷款机构和其他类似业务模式的私人资本投资者，银行对建设贷款风险敞口的偏好下降，为公司带来机会 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率持续波动和成本通胀给开发商客户的新交易带来挑战，建设融资利息成本超过8% [28] - 市场不确定性为公司带来机会，预计商业银行对经济适用房项目的长期建设 - 永久融资需求下降，将为公司提供更多机会 [40] 其他重要信息 - 2023年1月1日起，公司对债务投资和相关资金承诺采用CECL标准，对抵押收入债券投资储备方法无重大影响，对政府发行人贷款等有重大影响，整体信用损失准备金为640万美元 [7] - 公司继续偏好将现有A类优先股转换为新发行的A1类优先股，已成功转换3700万美元，还在寻求转换剩余2750万美元 [16] - 2023年2月，公司向现有投资者发行800万美元A1类优先股，继续寻求A1类和B类优先股投资 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请重复利率互换的支付和接收利率，以及对SOFR未来走势的看法 - 公司现有互换组合名义余额约2.2亿美元，支付加权平均固定利率2.59%，接收1个月CME期限SOFR，目前为5.04% [32] - 美联储可能在2023年暂停加息，未来12 - 18个月市场有降息预期，但公司保守假设美联储今年不再加息，短期内也不会降息 [32] 问题2: 新进入的老年住房投资预期回报如何，是否与Vantage项目相似 - 公司受有限合伙协议限制，合资企业股权投资占总资产比例不超过25%，是稀缺资源 [47] - 老年住房投资预期回报需与传统市场利率多户住宅合资企业股权投资回报相匹配 [47] 问题3: 新发行优先股的机构投资者类型，是否能从该投资者或其他投资者处筹集更多资金 - 优先股投资者主要是有CRA需求的商业银行，新发行的800万美元优先股卖给了现有CRA优先股投资者，该投资者同时将A类单位转换为A1类单位 [49] - 公司会继续与现有投资者沟通，并向有CRA需求的新投资者营销，还希望通过B类优先股提供更高收益 [49] 问题4: 第二季度以来业务管道有何变化，是否与银行竞争，银行退出贷款市场是否带来机会 - 公司竞争对手主要是直接银行贷款机构和类似业务模式的私人资本投资者 [50] - 传统中型商业银行对建设贷款风险敞口的偏好下降，贷款成本限制增加，对长期固定利率资产需求减少，为公司带来机会 [50] 问题5: 经济适用型多户住宅领域的合理资本化率范围，是否已稳定，过去一年变化情况 - 公司更关注投资资本倍数和每单位销售价格，而非资本化率，因为净营业收入计算存在主观性 [52] 问题6: 利润表中利息费用从约400万美元增至1800万美元，是否意外，能否更好对冲，未来利息费用走势 - 利息费用增加原因包括投资组合规模扩大、利率互换的非现金按市值计价调整以及未对冲部分的利息费用增加 [56] - 公司认为目前投资组合的对冲情况良好，根据利率敏感性分析，利率上升200个基点对净利息收入影响小于100万美元 [57]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2023年3月31日，公司总资产为16.32670109亿美元，较2022年12月31日的15.67129565亿美元增长4.18%[13] - 2023年第一季度，公司总营收为2493.797万美元，较2022年同期的1920.6371万美元增长29.84%[16] - 2023年第一季度，公司总费用为2350.6319万美元，较2022年同期的936.7193万美元增长150.94%[16] - 2023年第一季度，公司净收入为1679.1222万美元，较2022年同期的2626.4018万美元下降36.07%[16] - 2023年第一季度，公司综合收入为3730.1311万美元，而2022年同期综合损失为2230.6719万美元[19] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为19.9404万美元，2022年同期为930.7289万美元[26] - 2023年第一季度投资活动使用的净现金为3590.1439万美元，2022年同期为3163.9698万美元[26] - 2023年第一季度融资活动提供的净现金为3138.2902万美元，2022年同期为3285.5702万美元[26] - 2023年第一季度现金、现金等价物和受限现金净减少431.9133万美元，2022年同期净增加1052.3293万美元[26] - 2023年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为8831.8123万美元，2022年同期为1.62455763亿美元[26] - 2023年第一季度支付的利息现金为1286.977万美元，2022年同期为547.0198万美元[26] - 2023年第一季度，公司所得税费用为7358美元，2022年同期为14910美元[107] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司其他资产总额分别为3723.6398万美元和3577.4667万美元[108] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应付账款分别为1,150,496美元和1,244,918美元，应计费用分别为3,381,482美元和4,888,438美元，应计利息费用分别为7,886,085美元和7,186,021美元，总负债分别为23,407,989美元和21,733,506美元[124] - 截至2023年3月31日，公司总债务融资额为11.43735172亿美元[132] - 截至2022年12月31日，总债务融资为10.58903952亿美元[134] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司按要求为四项TEBS融资存入受限现金，为可变利率M31 TEBS融资签订利率上限协议[138] - 截至2023年3月31日，公司未来五年及以后的借款合同到期金额总计11.46101042亿美元，扣除未摊销的递延融资成本和债务溢价后，净债务融资为11.43735172亿美元[146] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，Vantage at San Marcos的抵押贷款净额均为169万美元，利率为8.75%[147] - 截至2023年3月31日，公司利率互换协议的名义总额为2.18533888亿美元，公允价值为376.9197万美元[150] - 截至2022年12月31日，公司利率互换协议的名义总额为1.94656088亿美元，公允价值为719.9199万美元[150] - 截至2023年3月31日，公司总回报互换协议名义金额为1.02590936亿美元，公允价值为19.9482万美元[151] - 截至2022年12月31日，公司总回报互换协议名义金额为1.0269067亿美元，公允价值为23.9612万美元[151] - 2023年3月31日利率上限协议名义金额为7463.4658万美元，公允价值为8.5662万美元；2022年12月31日名义金额为7501.4903万美元，公允价值为9.1627万美元[154] - 阿纳海姆和核桃市债券购买承诺剩余金额为390万美元，利率4.85%，2023年3月31日公允价值为21.1476万美元，2022年12月31日为9.8929万美元[157] - 截至2023年3月31日，公司对GILs、应税GILs和房地产贷款的信用损失准备金约为130万美元[158] - 截至2023年3月31日，公司各类投资总承诺金额为5.89021273亿美元，剩余承诺金额为3.94325691亿美元[158] - 截至2023年3月31日，按公允价值计量的资产净值为8.89795979亿美元，其中Level 3资产为8.86026783亿美元[183] - 截至2022年12月31日，按公允价值计量的资产净值为8.23569267亿美元，其中Level 3资产为8.16370069亿美元[184] - 2023年第一季度，Level 3资产总收益（损失）计入收益部分为138.8828万美元，计入其他综合收益部分为2051.0089万美元[183] - 2022年第一季度，Level 3资产总收益（损失）计入收益部分为198.9038万美元，计入其他综合收益部分为 - 4857.0737万美元[184] - 2023年第一季度，Level 3资产购买金额为6242.7813万美元，结算金额为 - 1467.0016万美元[183] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，债务融资的账面价值分别为1.143735172亿美元和1.058903952亿美元，公允价值分别为1.147075811亿美元和1.059674409亿美元[188] - 2023年第一季度，公司总营收为2493.797万美元，2022年同期为1920.6371万美元；总利息费用为1797.1498万美元，2022年同期为393.7131万美元；总折旧费用为40.4981万美元，2022年同期为68.3662万美元；净收入为1679.1222万美元，2022年同期为2626.4018万美元[195] - 截至2023年3月31日，公司总资产为16.32670109亿美元，2022年12月31日为15.67129565亿美元[195] - 2023年第一季度，公司总营收为2493.9万美元；2022年同期为1920.6万美元[211] - 2023年第一季度，公司净收入为1679.1万美元；2022年同期为2626.5万美元[211] 可赎回优先股相关数据变化 - 截至2023年3月31日，可赎回优先股赎回价值为1.025亿美元，发行并流通1030万股，净值为1024.29876万美元，较2022年12月31日的944.46913万美元增长8.45%[13] - 截至2023年3月31日，可赎回优先股单位共1025万个，购买价格为1.025亿美元；截至2022年12月31日，数量为945万个，购买价格为9450万美元[166] - 系列A和系列A - 1优先股单位的季度分配率为3.00%，赎回价格为每单位10美元[166] - 2023年4月，公司收到A系列优先股持有人赎回100万股A系列优先股的通知，赎回金额为1000万美元，预计于2023年10月进行[196] 合伙人分配及BUC相关数据 - 2023年第一季度，普通合伙人分配的净收入为247.9058万美元，有限合伙人 - BUCs分配的净收入为1349.0834万美元，有限合伙人 - 受限单位分配的净收入为7.468万美元[16] - 2023年第一季度，BUC持有者每股基本和摊薄净收入为0.60美元，2022年同期为1.01美元[16] - 截至2023年3月31日，BUC加权平均流通股基本数量和摊薄数量均为2253.8928万股，2022年同期分别为2248.0077万股[16] - 2023年和2022年第一季度无摊薄BUC[56] - 净利息收入（一级）99%分配给有限合伙人及BUC持有人，1%分配给普通合伙人[55] - 净利息收入（二级）和净剩余收益（二级）75%分配给有限合伙人及BUC持有人，25%分配给普通合伙人[55] - 净利息收入（二级）和净剩余收益（二级）超过合伙协议规定的最高允许金额，即净利息收入（三级）和净剩余收益（三级），100%分配给有限合伙人及BUC持有人[55] 证券及债券未实现收益变化 - 2023年第一季度，公司证券未实现收益为2039.7542万美元，债券购买承诺未实现收益为11.2547万美元；2022年同期证券未实现损失为4775.1656万美元，债券购买承诺未实现损失为81.9081万美元[19] 公司投资分类及准则变更 - 公司对抵押收入债券（MRBs）和应税抵押收入债券的投资分类为可供出售债务证券，按估计公允价值报告[34] - 公司对政府发行人贷款（GILs）和应税政府发行人贷款的投资分类为持有至到期债务证券，按摊余成本报告[35] - 2023年1月1日公司采用ASU 2016 - 13准则，记录约590万美元会计变更累积影响，直接减少合伙人资本[37] - 2023年1月1日起，公司采用ASU 2016 - 13，以CECL模型替代已发生损失法，截至2023年3月31日，GIL的信用损失准备约为210万美元[86] - 2023年1月1日起，公司采用ASU 2016 - 13，用CECL模型替代已发生损失法[109][113] - 2023年1月1日采用新模型时，公司记录约590万美元的信用损失准备，约占GIL、应税GIL、财产贷款和未使用承诺总额账面价值的0.85%[116] - 2023年第一季度，公司记录约54.5万美元的信用损失准备回收，使信用损失准备减少相同金额[117] - 2023年1月1日，公司采用新的信用损失会计准则，记录了约590万美元的会计变更累积影响，直接减少了合伙人资本[201] 利率调整情况 - 2022年美联储宣布七次上调短期利率，总计425个基点，2023年2月和3月又上调总计50个基点[47] 可变利益实体相关情况 - 公司确定TOB、定期TOB和TEBS融资为可变利益实体，公司是主要受益人[57] - 公司确定对圣马科斯Vantage的投资为可变利益实体，公司是主要受益人，赎回投资选择权2021年第四季度生效[59] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司分别持有31个和35个非合并可变利益实体（VIE）的可变利益[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司非合并VIE的最大损失风险分别为5.7600245亿美元和6.67698183亿美元[61] - 截至2023年3月31日，与抵押收入债券（MRBs）和应税抵押收入债券相关的非合并VIE的未来资金承诺分别为1.025亿美元和2590万美元[61] - 截至2023年3月31日，与政府发行人贷款（GILs）、应税政府发行人贷款、房地产贷款和非合并实体投资相关的非合并VIE的未来资金承诺分别为8750万美元、5620万美元、4910万美元和3290万美元[62] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，抵押收入债券的最大损失风险分别为7712.775万美元和7162.9581万美元[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应税抵押收入债券的最大损失风险分别为403.878万美元和304.4829万美元[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，政府发行人贷款的最大损失风险分别为2.44527738亿美元和3.00230435亿美元[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应税政府发行人贷款的最大损失风险分别为1100万美元和800万美元[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，房地产贷款的最大损失风险分别为1.28173126亿美元和1.69002497亿美元[61] - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，非合并实体投资的最大损失风险分别为1.11135056亿美元和1.15790841亿美元[61] 抵押收入债券相关数据 - 抵押收入债券信托持有金额为7.8422432亿美元，补贴为6448.1526万美元，未实现损失为17.3588万美元，估计公允价值为8.48532258亿美元[64] - Live 929 Apartments - Series 2022A MD成本调整后累计金额最高，为6.1118845亿美元[64] - 截至202

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司报告每单位净收入0.09美元，每单位可分配现金0.15美元；2022日历年，每单位净收入2.62美元，较2021财年的1.53美元增长71%；2022年每单位可分配现金2.37美元，较2021财年的1.88美元增长26% [42] - 截至12月31日，摊薄后每单位账面价值为14.31美元，较9月30日增加约0.57美元，主要因市政债券市场适度稳定，抵押收入债券投资组合公允价值增加 [39] - 截至12月31日，报告无限制现金及现金等价物5110万美元，有担保信贷额度额外可用额度3450万美元 [50] - 利率敏感性分析显示，截至12月31日，利率立即提高200个基点并持续12个月，净利息收入和可分配现金将减少约100万美元，即每单位约4.03美元，较2021年12月31日的每单位0.23美元有显著改善 [51][52] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 债务投资组合包括抵押收入债券、政府发行人贷款和物业贷款，资产总计12.7亿美元，较9月30日增加约16%，占总报告资产的81% [53] - 拥有77只抵押收入债券，为13个州的经济适用多户住宅物业提供永久融资，其中37%的投资组合价值与德克萨斯州的物业相关，26%与加利福尼亚州相关，17%与南卡罗来纳州相关 [53] - 抵押收入债券投资组合的公允价值从9月30日至12月31日增加了1.04亿美元，其中约8500万美元为季度内的净本金预付款，其余增加为未实现收益 [54] - 拥有13笔政府发行人贷款，为6个州的经济适用多户住宅物业的建设或修复提供资金，第四季度为政府发行人贷款、应税政府发行人贷款和相关物业贷款承诺预付了总计3040万美元的资金 [54][55] - 截至12月31日，抵押收入债券、政府发行人贷款和相关债务投资的未来资金承诺约为3.94亿美元，将在未来30个月内提供资金，增加创收资产基础 [55] 合资企业股权组合 - 截至12月31日，合资企业股权组合包括12项投资，其中一项按合并基础报告，合资企业股权投资额账面价值约为1.16亿美元（不包括按合并基础报告的一项投资） [64] - 第四季度根据当前资金承诺追加了1090万美元的股权投资 [64] - 2022年合资伙伴出售了三处Vantage物业，为公司带来了总计65.9万美元的优先回报和3970万美元的资本收益；2023年1月出售了两处Vantage物业，公司预计在第一季度确认24.4万美元的优先回报和1520万美元的资本收益 [45] - 除2023年1月出售的两处Vantage物业外，剩余Vantage合资企业股权投资包括八项物业权益，其中三项已100%完工，其余五项正在建设或规划中；截至2022年12月，一处已完工物业的实际入住率至少达到90% [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年市政共同基金流出创纪录，达到1500亿美元，唯一的亮点是市政债券ETF流入300亿美元；今年开局较好，1月彭博市政指数总回报率为2.9%，高收益市政指数总回报率为4.4% [56] - 从市场技术角度看，1月资金流出仍为负，但速度较2022年显著放缓，1月发行量为220亿美元，过去两周市政基金流入超过30亿美元 [84] - 截至昨日收盘，10年期MMD收益率为2.6%，30年期MMD收益率为3.58%，分别比上季度电话会议时低约70个基点和50个基点；10年期市政债券与国债比率约为66%，处于历史范围的低端 [85] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续与客户合作，提供最具成本效益的资金，特别是与建设贷款相关的房利美免税贷款远期承诺 [57] - 评估通过寻找其他经验丰富的合资伙伴、拓展到其他市场或探索其他资产类别，扩大传统投资领域，以在合资企业股权投资领域实现更大规模，如对Valage Carson Valley的合资企业股权投资 [86] - 鉴于2022年出售的三项合资企业股权投资实现了平均2.8倍的投资资本回报，以及2023年1月出售的两项Vantage资产实现的强劲收益，将继续寻找机会在该战略中部署资本 [77] 行业竞争 - 公司的竞争对手主要分为三类：其他类似的私人资本池、商业银行和房利美；尽管市场利率波动，但竞争并未缓和；公司凭借产品、灵活性和专用资金池，有能力获得一定的业务份额 [110][111][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率持续波动、过去12个月利率大幅上升以及成本通胀给开发商客户的新交易带来了挑战，经济适用房开发商客户越来越依赖政府补贴和其他软资金来源，使交易在财务上可行 [75][76] - 从历史上看，与经济适用房项目相关的第一抵押贷款债务表现良好，损失率和违约损失率较低，公司对自身资产的表现有信心 [112][124] 其他重要信息 - 公司将于2023年1月1日起对符合指导范围的资产采用会计标准更新2016 - 13（CECL标准），该标准要求从当前已发生损失模型过渡到预期信用损失模型，通常会导致比当前GAAP会计更高的信用损失准备金；公司正在完成CECL的评估和实施，并将在2023年第一季度的10 - Q表格中提供过渡性披露 [63] - 公司继续寻求将现有A类优先股交换为新发行的A - 1类优先股，以维持获得非稀释性固定利率和低成本机构资本的渠道；截至目前，已成功将金融机构持有的9450万美元初始A类优先股中的3700万美元交换为新的A - 1类优先股，将交换单位的最早可选赎回日期延长至2028年或2029年 [70] - 2023年2月收到2000万美元A类优先股的赎回通知，将于2023年8月赎回；公司正在寻求交换即将达到可选赎回日期的剩余3750万美元A类优先股 [71] - 2023年2月，公司还向现有投资者发行了800万美元的额外A - 1类优先股，并继续在现有A - 1类和B类优先股的主动发行中寻求额外的优先股发行 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 利率波动下抵押收入债券（MRB）业务的机会数量 - 公司近期在12月和1月完成了1.18亿美元的MRB投资，这些交易中的非营利借款人因市场波动无法通过投资银行发行未评级免税债券，公司得以介入并快速完成交易，市场不确定性为公司提供了部署资金的机会 [89][90][93] 问题2: 是否透露MRB投资的ROE水平 - 公司通常不按交易披露此类指标，但披露了此次收购的债务结构为七年期定期贷款，免税利率为6.5% [94] 问题3: 多户住宅（Vantage）租赁趋势 - 市场租金增长速度放缓，部分市场甚至出现环比或季度环比租金下降；对于德克萨斯州已完工的资产，进入春季租赁旺季，有一处资产已达到90%的实际入住率 [95][96] 问题4: 2023年Vantage资产销售情况、新投资和老年住房投资的典型周转时间 - 公司无法评论Vantage资产销售的潜在时间，这由Vantage集团管理成员决定；多户住宅Vantage资产从初始股权投资到出售的正常生命周期历史上在30至50个月之间，平均约为37个月；老年住房投资的租赁期通常比多户住宅长，预计项目生命周期将延长约12个月 [115][116][100] 问题5: 如何看待一般及行政费用（G&A）以及未来趋势 - 第四季度G&A费用增加主要有三个原因：建立老年住房和专业护理债务投资平台的前期成本、与12月执行的2亿美元以上投资承诺相关的成本以及基金更名和转至纽约证券交易所的增量成本；预计未来G&A费用将略高于历史水平，随着基金规模扩大而增加 [101][117] 问题6: 采用CECL标准的影响 - 公司仍在完成初始准备金的评估和计算，将在第一季度10 - Q表格中分享；实施时，首日准备金将通过资产负债表或权益处理，1月1日至3月31日期间根据市场和投资组合变化的增量调整将作为第一季度的准备金处理 [119] 问题7: 债务业务的竞争情况 - 公司的竞争对手包括其他私人资本池、商业银行和房利美；市场利率波动并未缓和竞争，但公司凭借产品和灵活性有能力获得业务份额 [110][111][123] 问题8: 经济适用多户住宅的信贷前景以及CECL方法是否考虑该细分市场 - 历史上，与经济适用房项目相关的第一抵押贷款债务损失率和违约损失率较低；CECL模型会考虑经济适用房部分，但由于CECL标准的范围，其考虑程度可能不是很大，公司的CECL风险主要集中在政府发行人贷款和物业贷款方面 [112][3] 问题9: 2023年1月收到的分配是否应计入2023年的K - 1 - 第四季度（10月至12月）的收入相关分配将在当年的K - 1中报告，用于个人纳税申报；分配在2023年的资本结转中进行调整，但纳税影响基于当年分配的收入和费用，而非收到的分配 [128][134] 问题10: 下一次分配的宣布时间 - 公司通常在3月中旬宣布4月底的分配，但需确认是否基于K - 1的支付日期 [7][8]

投资资产情况 - 截至2022年12月31日，公司资产负债表上有77笔MRB，本金总额约7.71亿美元，由66处多户住宅物业（共10976个租赁单元）、1处商业辅助医疗设施和1处在建老年住宅物业抵押[23] - 截至2022年12月31日，LIHTC相关借款人的MRB本金余额为3.95563043亿美元，占比51%；非营利借款人的MRB本金余额为3.70727772亿美元，占比48%；非LIHTC私人活动债券本金余额为472.3437万美元，占比1%[25] - 截至2022年12月31日，公司资产负债表上有13笔GIL，本金总额约3.002亿美元，剩余资金承诺为1.039亿美元，由13处经济适用型多户住宅物业（共2419个租赁单元）抵押[29] - 截至2022年12月31日，公司拥有11家非合并实体的成员权益，其中7笔位于得克萨斯州，圣马科斯的1笔JV股权投资被列为合并VIE[34] - 截至2022年12月31日，公司拥有一处MF物业，即加州的Suites on Paseo，共有384个租赁单元[37] - 公司投资分为抵押投资、免税投资和其他投资，截至2022年12月31日无免税投资，其他投资主要包括MF物业、其他房地产资产、JV股权投资和部分物业贷款[39] - 截至2022年12月31日，公司有四个可报告分部，分别为经济适用型多户MRB投资、老年和专业护理MRB投资、市场利率合资企业投资和MF房产[61] - 截至2022年12月31日，公司未偿还的投资承诺总额约为4.283亿美元[129] - 截至2022年12月31日，公司11项合资企业股权投资中有7项与德克萨斯州的市场利率多户住宅物业有关，另有1项德克萨斯州物业的合资企业股权投资被列为合并可变利益实体[132] 投资资产特性 - 公司投资的MRB主要为固定利率，多数初始合同期限为15年以上，GIL为可变利率，初始期限为2 - 4年[21][28] - 公司投资的MRB和GIL利息预计可免联邦所得税[21][28] - 公司投资的GIL在物业达到稳定状态等条件满足时，到期可由Freddie Mac按面值购买[28] 公司名称变更 - 2022年12月5日，公司名称由“America First Multifamily Investors, L.P.”变更为“Greystone Housing Impact Investors LP”[19] 公司投资计划 - 公司计划继续投资用于经济适用型多户和老年住宅租赁房产融资的MRBs和GILs[42] 公司收购情况 - 2021年公司收购首个老年公民住房MRB，即Meadow Valley[43] - 2022年公司与Freestone开发商集团完成两笔合资股权交易，此前已与Vantage完成20笔[147] 杠杆率相关 - 2023年2月董事会批准将最大杠杆率从75%提高到80%，截至2022年12月31日，整体杠杆率约为73%[53] 金融合约持有情况 - 截至2022年12月31日，公司持有名义总额为1.947亿美元的利率互换合约和一份名义金额为7500万美元的利率上限合约[55] 证券发行情况 - 公司提交Form S - 3注册声明，可注册发行最多350万个A - 1系列优先股单位和最多1000万个B系列优先股单位，截至2022年12月31日，均未发行[56][57] - 公司此前发行A系列优先股共计9450万美元，2022年有两名A系列优先股持有人将300万个A系列优先股换成300万个新发行的A - 1系列优先股，截至2022年12月31日，有645万个A系列优先股已发行并流通[58] - 公司可根据2022年12月生效的Form S - 3注册声明，不时发售最多3亿美元的BUCs、优先股单位或债务证券，该声明将于2025年12月到期[59] - 2021年7月公司签订按需资本销售协议，可通过“市价发售”方式发售最多3000万美元的BUCs，截至2022年12月31日，未售出任何BUCs[60] 收入与款项情况 - 2022年12月31日止年度，抵押收入债券预付款为91040千美元，MF房产出售金额为29033千美元[65] - 2022年9月30日止三个月，政府发行人贷款预付款为39820千美元，非合并实体投资为2524千美元[65] - 2022年12月31日止三个月，收购循环信贷额度净借款为24558千美元，与瑞穗的TOB信托融资所得款项为70387千美元[66] 公司运营相关规定 - 公司运营依赖1940年《投资公司法》的注册豁免，需确保至少55%资产投资于房地产相关抵押等权益，至少80%资产投资于合格权益及更广泛的房地产相关资产[67] 公司环境情况 - 公司认为投资资产相关物业基本符合环境法规，未发现需重大资本支出进行修复的环境污染[68] 公司管理情况 - 公司由AFCA 2管理，其由Greystone Manager控制，Greystone Manager董事会成员担任公司经理[69] - AFCA 2有权获得相当于未由第三方支付的特定投资平均未偿本金余额0.45%的年度行政费用[70] - AFCA 2还可能因识别和评估公司收购的额外投资而获得抵押和投资安置费[71] - 截至2022年12月31日，公司无员工，Greystone Manager的14名员工负责公司运营[72] - Greystone实施评估和薪酬政策，提供培训项目，支持员工并鼓励其为公司发展尽力[73][76] - 公司Greystone Manager负责合伙企业运营的14名员工中，3名是女性，1名具有不同种族背景[77] 公司税务情况 - 公司作为联邦所得税目的的合伙企业，无需为收入缴纳联邦所得税，利润和损失分配给合伙人[79] 普通合伙人罢免规定 - 公司的普通合伙人可由持有至少66.7%已发行有限合伙权益的有限合伙人投票罢免[91] 利率变化情况 - 2022年，美国联邦储备委员会将短期利率总共提高了4.25%，且暗示可能会进一步加息[96] 公司面临风险 - 公司面临与债务融资计划、衍生品协议、有担保信贷安排等相关的风险[90] - 公司投资资产通常缺乏流动性，估值估计存在固有不确定性[88] - 公司面临全球经济、政治和市场状况带来的风险，包括美国金融稳定性的不确定性[88][93] - 公司面临当前利率环境相关的风险，利率变化会影响资本成本、净收入和可分配现金[88][96] - 公司面临通货膨胀相关的风险[88] - 公司面临与投资资产相关的多种风险，如MRB、GIL和房地产贷款的还款依赖抵押财产的销售或再融资[88] - 加息使公司债务偿债成本增加，还可能导致项目开发商资金转移、建设延迟、违约增加，影响投资收益[98] - 公司投资资产部分靠融资购买，净收入和CAD受借贷利率与投资收益率差值影响，加息会增加资金成本，降低净收入和CAD[99] - 通胀使资产或投资收入未来价值降低，公司投资收益率可能跟不上通胀，固定收益投资期限越长风险越大[100] - 通胀增加公司行政成本和投资物业运营成本，降低债务偿付覆盖率和可分配运营现金流，还可能导致物业售价降低[101] - 公司投资资产流动性差，估值依赖判断，存在不确定性，若估值高于市场实际价值，会对公司经营和财务状况产生不利影响[104][107] - 加息会使固定利率投资资产估值下降，减少投资出售收入或可获债务融资金额，降低投资回报率[108] - 公司MRBs、GILs和物业贷款的本息回收依赖抵押物业经济状况，物业净现金流不足可能导致违约[109][110] - 抵押物业的租金限制和租户收入限制可能使物业收入不足以覆盖运营成本和债务偿付[112] - 新建或翻新物业的租赁期可能无法按计划完成或达到预期租金水平，增加违约风险，影响公司从Freddie Mac获得的收益[113] - 公司MRBs、GILs和物业贷款本金偿还主要依赖抵押物业出售或再融资收入，若物业价值低于未偿还本金和利息，公司将遭受损失[114][115] - 公司投资的物业建设一般需要18至36个月完成，存在建设大幅延迟或无法完成的风险[123] - 美国企业税率变化导致的低收入住房税收抵免市场状况变化，可能增加公司借款成本、使融资困难或限制投资能力[126] - 公司对投资资产进行减值审查，确认减值和信贷损失准备受判断影响，实际减值可能与当前估计不同[140] - 公司投资资产相关物业可能未完全投保自然灾害损失，还可能面临环境责任，增加投资违约或损失风险[142][143] - 公司面临投资资产到期和提前还款的再投资风险，新投资机会回报可能低于现有资产[146] - 高传染性疾病会影响公司业务、财务状况和经营业绩，导致租金收入减少、投资减值等[148][149][150] - 公司投资策略涉及大量杠杆，杠杆比率会因多种因素变化[153] - 公司获取融资的渠道可能受限，贷款人可能要求追加抵押品[154] - 资产证券化融资项目存在利率变动、支付顺序、终止清算等风险[157][158][159][160] 投资担保情况 - 两个实体为公司9项GIL投资和7项物业贷款提供了有限至全额的本金和利息支付担保[134] - 第三方担保人对公司的Vantage合资企业股权投资提供了优先回报担保，直至建设开始后的第五周年，每项投资有最高担保金额[135] 会计准则适用 - 2023年1月1日起，公司适用FASB发布的ASU No. 2016 - 13标准，该标准将影响公司确定信贷损失准备金的方式，通常会要求增加准备金[141] 合资企业现金流情况 - 公司合资企业股权投资的现金流来源为物业运营净现金流、物业出售所得款项或永久融资，受多种因素影响，可能无法获得分配或收回投资[121] 公司竞争情况 - 公司在收购MRBs、GILs和其他投资方面与私人投资者、贷款机构等竞争，这些竞争可能减少可收购投资的数量和降低发行人愿意支付的利率[62] 公司与金融机构敞口及头寸情况 - 截至2022年12月31日，公司与瑞穗的净敞口约为93.5万美元，与巴克莱的净敞口约为69万美元[163][165] - 公司与瑞穗的每日估值调整头寸包括2.344亿美元固定利率MRB、4610万美元可变利率MRB等[163] - 公司与巴克莱的每日估值调整头寸包括1040万美元固定利率MRB、2390万美元固定利率GIL等[165] 公司协议遵守情况 - 公司需遵守与瑞穗和巴克莱的ISDA主协议中的财务和非财务契约，否则可能导致违约等后果[166] 公司信贷额度安排 - 公司有两个有担保信贷额度安排，用于投资收购和一般营运资金需求，余额由特定投资资产作为抵押[169] 优先股赎回情况 - 2023年2月，公司收到持有200万份A系列优先股的持有人赎回通知，预计8月支付2000万美元赎回款[180] - A系列和A - 1系列优先股在出售给投资者的第六周年及之后每年，B系列优先股在出售给投资者的第八周年及之后每年，持有人有权要求公司赎回，赎回价格为每股10美元加所有已宣布但未支付的分配[179] - 若普通合伙人确定已发行和流通的受益单位证书（BUCs）总市值与已发行和流通的A系列、A - 1系列优先股总价值之比连续15个工作日低于1.0，A、A - 1和B系列优先股持有人有权赎回[179] 衍生工具情况 - 公司购买衍生工具以减轻利率上升风险或降低有担保票据的净利息成本，但不能保证这些工具能完全隔离利率上升带来的不利财务后果[168] - 公司衍生工具按公允价值报告，其变动计入当期收益，会导致报告净收入在工具期限内出现显著波动[168] BUCs相关情况 - 公司BUCs现金分配由普通合伙人酌情决定，若无法从运营中产生足够现金，可能降低BUCs现金分配水平[171] - 近期通胀升至数十年来最高水平，会导致公司BUCs和优先股分配的实际价值下降[172] - 公司未来可能发行额外BUCs，会导致现有BUCs稀释并可能使市场价格下降[173] 权益类别投票权情况 - 公司优先股持有人投票权极为有限，BUCs是唯一具有完全投票权的合伙权益类别[175] 投资组合策略风险 - 投资组合决策可能产生CRA策略风险，指定地理区域的CRA合格资产回报可能不如其他地区[193] 优先股权益情况 - 优先股次于现有和未来债务，发行额外单位或进行其他交易可能稀释其权益[195] - A系列和A - 1系列优先股与B系列优先股有优先级差异，发行同等级或更高级别证券会稀释优先股持有人权益[196] 优先股税务处理情况 - 优先股税务处理不确定，若不视为合伙权益，分配可能构成普通利息收入；若视为合伙权益但分配处理不当，可能视为资本使用的保证付款[198] 优先股市场情况 - 优先股无公开市场，限制投资变现能力，仅在特定情况下可回售给公司[199] 市场利率对优先股影响 - 市场利率上升可能降低优先股价值并增加公司借款成本[200] 公司投资收入税务情况 - 公司多种投资收入需缴纳联邦及可能的州所得税，全资子公司相关收入需缴纳联邦、州和地方所得税[201] 公司纳税认定情况 - 若公司被认定为应按公司纳税的协会，当年度超过10%的总收入为非合格收入时，将按公司缴纳联邦所得税[207] 公司注册情况 - 公司未根据《投资公司法》注册，不适用该法的相关保护条款[208] 信用评级及相关变化影响 - 美国主权信用评级或政府支持企业信用评级下调、Freddie Mac相关变化等可能对公司业务、融资、现金流和分红产生不利影响[209][212]

业绩总结 - 截至2022年9月30日，ATAX的总收入为2260.4万美元[12] - 截至2022年9月30日，净收入为18,516,593美元，九个月的净收入为62,387,292美元[39] - 2022年每个BUC的净收入为0.79美元，九个月的净收入为2.56美元[39] 用户数据与现金分配 - 可分配现金（CAD）为每个BUC 0.53美元[12] - 2022年第三季度，ATAX的现金分配为每个BUC 0.37美元，年初至今的现金分配为每个BUC 1.47美元[24] - 截至2022年9月30日，合伙企业的总现金可分配（CAD）为11,701,444美元[39] 资产与负债 - 截至2022年9月30日，总资产为14.5亿美元[12] - 抵押收入债券（MRB）和政府发行贷款（GIL）投资总额为9.77亿美元[12] - 截至2022年9月30日，ATAX的杠杆比率为70%[24] - 73%的杠杆利息为短期浮动利率，27%为固定利率[21] 投资与融资 - 截至2021年12月31日，抵押贷款收入债券占总资产的比例为57%[26] - 截至2022年9月30日，固定与可变债务融资的比例为22%和23%[29] - 截至2021年12月31日，净资产中，担保票据占比为26%[30] 收入构成 - 2021年税收免税收入占总收入的32%[41] - 2021年应税收入占总收入的68%[41]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司报告每单位净收入0.79美元，每单位可分配现金0.53美元；年初至今，每单位净收入2.56美元，超过2021财年全年的1.56美元；年初至今每单位可分配现金2.25美元，超过2021财年全年的1.92美元 [7][8] - 截至9月30日，每单位账面价值13.88美元，较6月30日的14.50美元下降0.62美元，主要因市场利率上升导致抵押收入债券投资组合公允价值下降 [24] - 截至11月2日收盘，纳斯达克收盘价为每股18.37美元，较每单位净资产账面价值溢价32% [25] - 截至9月30日，无限制现金及现金等价物为1.032亿美元，有担保信贷额度还有5910万美元可用 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 截至9月30日，债务投资组合（抵押收入债券、政府发行人贷款和物业贷款）总计11亿美元，与6月30日持平，占总资产的76% [27] - 目前拥有74只抵押收入债券，为13个州的经济适用型多户住宅物业提供永久融资，其中42%与德克萨斯州的物业相关，26%在加利福尼亚州，9%在南卡罗来纳州；该投资组合公允价值较6月30日下降3220万美元，主要因市场利率上升导致未实现收益减少2000万美元，以及本季度赎回和偿还1160万美元 [27] - 目前拥有13笔政府发行人贷款，为六个州的经济适用型多户住宅物业的建设或翻新提供资金；第三季度，为位于加利福尼亚州埃尔格罗夫的三个物业关闭了新的政府发行人贷款和应税政府发行人贷款承诺，三个项目共有387个单元，资金承诺总计1.536亿美元；第三季度，为政府发行人贷款、应税政府发行人贷款和物业贷款承诺预付资金总计5700万美元 [28][29] 合资企业股权投资组合 - 截至第三季度末，该投资组合包括10个Vantage项目，其中一个按合并基础报告；截至9月30日，Vantage投资的账面价值总计1.03亿美元（不包括合并的Vantage at San Marcos）；第三季度，根据当前资金承诺追加股权投资250万美元 [32] 债务融资 - 截至9月30日，债务融资工具的未偿本金约为9.65亿美元，较6月30日增加约3000万美元 [33] - 固定利率债务与固定利率资产相关，占总债务融资的27%（2.64亿美元）；可变利率债务与可变利率资产相关，占39%（3.77亿美元）；可变利率债务与已通过SOFR计价利率互换进行对冲的固定利率资产相关，占11%（1.04亿美元）；可变利率债务与固定利率资产相关，占23%（2.21亿美元） [34][35][36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年9月30日，彭博市政债券指数年初至今回报率为 - 12.1%，与公司抵押收入债券账面价值在2022年前九个月12.4%的跌幅相关 [45] - 截至2022年9月30日，根据Lipper Refinitiv数据，年初至今共同基金资金流出累计为 - 910亿美元；10月，彭博市政债券指数回报率为 - 8.3%，资金流出140亿美元，年初至今资金流出超过10亿美元 [46] - 截至11月2日收盘，10年期MMD收益率为3.31%，30年期MMD收益率为4.05%，较上季度电话会议时分别高出约120个基点；10年期市政债券与国债收益率之比略升至约81% [47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与客户合作，提供最具成本效益的资金，特别是在建设贷款中使用房利美免税贷款远期承诺 [49] - 鉴于今年出售的三个合资企业股权投资项目实现了平均2.8倍的投资资本回报，公司将继续寻找机会在该战略中配置资本 [50] - 公司正在评估通过寻找其他经验丰富的合资伙伴、拓展其他市场或探索其他资产类别，扩大在德克萨斯州的传统投资版图，以在合资企业股权投资领域实现更大规模 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第三季度，市政债券市场延续了上半年的负面趋势，利率波动、利率大幅上升（特别是短期曲线）和成本通胀给开发商客户的新交易带来了挑战，经济适用房开发商客户越来越依赖政府补贴和其他软资金来源，使交易在财务上可行 [45][47][48] - 公司认为目前的利率风险敞口较低，与年初至今报告的GAAP净收入2.56美元/单位相比，立即加息200个基点并持续12个月将导致净利息收入和可分配现金减少约250万美元（约0.11美元/单位），低于2021年12月31日的0.23美元/单位 [40] - 董事会虽未宣布后续季度的分配，但公司目前预计2022年第四季度除常规季度分配外，还能进行补充分配 [10] 其他重要信息 - 公司将自2023年1月1日起对符合相关准则的资产采用会计标准更新2016 - 13（CECL标准），该标准要求从当前已发生损失模型过渡到预期信用损失模型，通常会导致比当前GAAP会计更高的信用损失准备金；公司正在评估其对财务报表的影响，并将在采用日期前的SEC文件中提供额外的过渡披露 [31] - 2022年10月，公司发行100万份新的A - 1系列优先股，以交换金融机构持有的100万美元先前发行的A系列优先股；这是根据S - 4表格注册声明进行的第二次交换交易，允许将先前发行的9450万美元A系列优先股全部交换为新的A - 1系列优先股；到目前为止，公司已成功将最初发行的9450万美元A系列优先股中的3000万美元交换为新的A - 1系列优先股，将最早可选赎回日期延长至2028年 [41][43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 多户住宅的资本化率最终会稳定在什么水平，回报情况如何？ - 公司表示过去一年多户住宅市场动态变化大，租金同比显著上涨，但买家的资本成本也因利率上升而增加；历史上公司不太关注资本化率，更多是在交易完成后回顾；从Cushman & Wakefield同事处得知，预计未来资本化率会扩大，但扩大幅度以及受利率和租金增长的影响程度尚不确定 [55][56] 问题2: 同店销售额同比情况如何，预计明年会怎样？ - 公司称目前很难预测，内部衡量交易成功的标准是每单位价格和出售物业时实现的投资资本倍数；今年出售的Murfreesboro、Westover Hills和O'Connor项目的每单位价格可能是Vantage销售中最高的；未来短期销售情况取决于Vantage集团能否通过提高租金来抵消市场资本化率下降、收益率上升和买家融资成本增加的影响 [57][60] 问题3: 公司费用略低，未来应如何从模型角度看待？ - 公司首席财务官表示，一般及行政费用（G&A）的波动不大，主要是季度内的时间差异，特别是与之前宣布的Vantage销售相关的受限单位补偿费用；如果从工资、常规行政费用和大部分G&A来看，根据资产负债表规模调整后与以往基本一致；首席执行官补充说，房地产运营费用存在时间性因素，由于公司的两个自有房地产资产是学生住房资产，7 - 9月是新学年租赁开始的季节，费用会有一次性年度支出，到第四季度会趋于平稳 [62][63] 问题4: 宏观环境恶化是否对现有投资组合造成逆风，如租赁放缓或业务管道放缓？ - 公司表示，目前有三个项目运营稳定，入住率超过90%，Vantage管理团队正在优化租金表，为出售物业做准备；对于仍在招租的项目，根据Vantage和管理公司的报告，未发现租赁速度下降的问题，即使过了夏季租赁旺季，仍有良好的租赁活动和租金水平 [68][70][71] 问题5: 新的Freestone合资关系规模预计能增长到多大，与Vantage投资组合相比如何，能否并行发展？ - 公司称很难直接回答，Freestone集团规模比Vantage小，从业务能力来看，可能略低于历史上Vantage集团的年度水平；公司将继续关注其提供的机会，并与他们合作寻找未来的优质交易 [72]

公司基本信息 - 公司成立于1998年4月2日，主要从事收购、持有、出售抵押收入债券等业务[26] - 公司治理依据2015年9月15日修订的有限合伙协议，总免税投资和其他投资不得超过收购时公司总资产的25%[28] - 公司发行受益单位证书和三类非累积、非投票、不可转换优先股单位[30] 财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为14.50086995亿美元，较2021年12月31日的13.85909483亿美元增长4.62%[13] - 截至2022年9月30日，公司总负债为10.44467179亿美元，较2021年12月31日的9.19038928亿美元增长13.65%[13] - 2022年前三季度，公司总营收为5904.3742万美元，较2021年同期的4847.5885万美元增长21.79%[16] - 2022年前三季度，公司总费用为3636.6044万美元，较2021年同期的3343.0404万美元增长8.78%[16] - 2022年前三季度，公司净收入为6238.7292万美元，较2021年同期的3024.5918万美元增长106.27%[16] - 2022年前三季度，归属于合伙人的净收入为6023.6558万美元，较2021年同期的2809.263万美元增长114.42%[16] - 2022年前三季度，普通合伙人分配的净收入为311.1474万美元，较2021年同期的272.2908万美元增长14.27%[16] - 2022年前三季度，有限合伙人 - BUCs分配的净收入为5688.2236万美元，较2021年同期的2526.8441万美元增长125.11%[16] - 2022年前三季度，BUC持有人基本和摊薄后每股净收入为2.56美元，较2021年同期的1.24美元增长106.45%[16] - 2022年前三季度，公司综合亏损为2898.0377万美元，而2021年同期为综合收入1126.3492万美元[18] - 2022年前九个月净收入为6238.7292万美元，2021年同期为3024.5918万美元[24] - 2022年前九个月经营活动提供的净现金为1972.1519万美元，2021年同期为2329.9163万美元[24] - 2022年前九个月投资活动使用的净现金为1.10369059亿美元，2021年同期为6459.2592万美元[24] - 2022年前九个月融资活动提供的净现金为8776.8698万美元，2021年同期为9310.2978万美元[24] - 2022年前九个月现金、现金等价物和受限现金净减少287.8842万美元，2021年同期净增加5180.9549万美元[24] - 2022年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为1.49053628亿美元，2021年同期为1.74800135亿美元[24] - 2022年前九个月支付的利息现金为2173.1753万美元，2021年同期为1488.492万美元[24] BUCs相关数据变化 - 2021年12月31日，普通合伙人BUCs为765,550，受限和不受限BUCs为371,646,477，总计372,412,027，累计其他综合收益为114,040,260美元[21] - 2022年3月31日，普通合伙人BUCs为588,267，受限和不受限BUCs为339,251,765，总计339,840,032，累计其他综合收益为65,469,523美元[21] - 2022年6月30日，普通合伙人BUCs为216,604，受限和不受限BUCs为323,663,670，总计323,880,274，累计其他综合收益为45,453,151美元[21] - 2022年9月30日，普通合伙人BUCs为66,795，受限和不受限BUCs为311,100,342，总计311,167,137，累计其他综合收益为22,672,591美元[21] - 2020年12月31日，普通合伙人BUCs为934,892，受限和不受限BUCs为358,837,150，总计359,772,042，累计其他综合收益为132,594,007美元[21] - 2021年3月31日，普通合伙人BUCs为772,121，受限和不受限BUCs为342,722,939，总计343,495,060，累计其他综合收益为116,174,240美元[21] - 2021年6月30日，普通合伙人BUCs为808,774，受限和不受限BUCs为344,987,674，总计345,796,448，累计其他综合收益为118,189,018美元[21] - 2021年9月30日，普通合伙人BUCs为813,097，受限和不受限BUCs为376,659,321，总计377,472,418，累计其他综合收益为113,611,581美元[21] - 2022年4月1日，公司进行了1比3的反向单位拆分[21] - 2022年10月31日，公司完成BUCs分配，分配比例为每持有1个截至9月30日的BUCs可获得0.01044个BUCs[21] - 2022年4月1日，公司对已发行的受益单位证书（BUCs）进行1比3反向拆分，拆分前发行并流通的BUCs数量为66,049,908份，拆分后降至22,017,915份[41] - 2022年9月14日，公司宣布以额外BUCs形式支付补充分配，每BUCs为0.20美元，支付比例为每发行和流通的BUCs 0.01044份，于10月31日完成[41] 会计准则相关 - 财务会计准则委员会（FASB）发布的ASU 2016 - 13将于2023年1月1日对公司生效，公司预计采用基于加权平均剩余期限的损失率模型[45] - FASB发布的ASU 2020 - 04有效期为2020年3月12日至2022年12月31日，公司预计采用该准则不会对合并财务报表产生重大影响[46] 收入分配规则 - 净利息收入（一级）99%分配给有限合伙人和BUC持有者，1%分配给普通合伙人；净利息收入（二级）和净剩余收益（二级）75%分配给有限合伙人和BUC持有者，25%分配给普通合伙人；超出部分100%分配给有限合伙人和BUC持有者[50] 非合并可变利益实体（VIEs）相关 - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司分别持有31个和30个非合并可变利益实体（VIEs）的可变利益[57] - 截至2022年9月30日，公司对非合并VIEs的抵押收入债券（MRBs）和应税MRBs的未来资金承诺分别为4700万美元和2350万美元[57] - 截至2022年9月30日，公司对非合并VIEs的政府发行人贷款（GILs）、应税GILs、房地产贷款和非合并实体投资的未来资金承诺分别为1.228亿美元、6320万美元、6410万美元和890万美元[58] 抵押收入债券（MRBs）业务数据 - 截至2022年9月30日，公司持有的抵押收入债券（MRBs）成本调整后为6.50074793亿美元，累计未实现收益为2768.5959万美元，累计未实现损失为185.5233万美元，估计公允价值为6.75905519亿美元[60] - 截至2022年9月30日，公司有2610万美元的MRB资金承诺，未出资的MRB承诺作为可供出售证券核算并按公允价值报告[60] - 截至2022年9月30日，Courtyard - Series A CA的MRB成本调整后为989.8954万美元，未实现收益为38.999万美元，估计公允价值为1028.8944万美元[60] - 截至2022年9月30日，Glenview Apartments - Series A CA的MRB成本调整后为438.6923万美元，未实现收益为22.1254万美元，估计公允价值为460.8177万美元[60] - 截至2022年9月30日，Harmony Court Bakersfield - Series A CA的MRB成本调整后为360.9296万美元，未实现收益为11.8091万美元，估计公允价值为372.7387万美元[60] - 截至2022年9月30日，Harmony Terrace - Series A CA的MRB成本调整后为668.2143万美元，未实现收益为32.9629万美元，估计公允价值为701.1772万美元[60] - 截至2022年9月30日，Harden Ranch - Series A CA的MRB成本调整后为647.2099万美元，未实现收益为45.2521万美元，估计公允价值为692.462万美元[60] - 截至2022年9月30日，Las Palmas II - Series A CA的MRB成本调整后为163.7465万美元，未实现收益为7.0328万美元，估计公允价值为170.7793万美元[60] - 截至2022年9月30日，Lutheran Gardens CA的MRB成本调整后为1035.2万美元，未实现收益为6.3494万美元，估计公允价值为1041.5494万美元[60] - 截至2022年9月30日，Montclair Apartments - Series A CA的MRB成本调整后为237.6641万美元，未实现收益为13.0702万美元，估计公允价值为250.7343万美元[60] - 截至2022年9月30日，合伙企业持有的抵押收入债券成本调整后为2.1764051亿美元，累计未实现收益为24.1987万美元，累计未实现损失为284.2127万美元，估计公允价值为1.9163911亿美元[61] - 截至2022年9月30日，合伙企业剩余抵押收入债券资金承诺为4230万美元[61] - 截至2021年12月31日，信托持有的抵押收入债券成本调整后为6.39116502亿美元，累计未实现收益为1.11818346亿美元，估计公允价值为7.50934848亿美元[62] - 截至2022年9月30日，CCBA高级花园公寓抵押收入债券成本调整后为380.1312万美元，累计未实现损失为20.9129万美元，估计公允价值为359.2183万美元[61] - 截至2022年9月30日，索拉诺维斯塔A系列抵押收入债券成本调整后为263.5798万美元，累计未实现收益为15.2712万美元，估计公允价值为278.851万美元[61] - 截至2022年9月30日，梅多谷抵押收入债券成本调整后为183.3437万美元，累计未实现损失为263.2998万美元，估计公允价值为 - 79.9561万美元[61] - 截至2021年12月31日，庭院A系列抵押收入债券成本调整后为997.0209万美元，累计未实现收益为206.048万美元，估计公允价值为1203.0689万美元[62] - 截至2021年12月31日，格伦维尤公寓A系列抵押收入债券成本调整后为442.935万美元，累计未实现收益为86.3955万美元，估计公允价值为529.3305万美元[62] - 截至2021年12月31日，和谐庭院贝克斯菲尔德A系列抵押收入债券成本调整后为363.5277万美元，累计未实现收益为72.0308万美元，估计公允价值为435.5585万美元[62] - 截至2021年12月31日，和谐露台A系列抵押收入债券成本调整后为673.0004万美元，累计未实现收益为142.5757万美元，估计公允价值为815.5761万美元[62] - 截至2021年12月31日，合伙企业持有的抵押收入债券成本调整后为4139.5781万美元，累计未实现收益为117.9215万美元，估计公允价值为4257.4996万美元[63] - 2021年前九个月，公司就Provision Center 2014 - 1抵押收入债券确认约90万美元的信贷损失拨备，截至2022年9月30日，该债券净账面价值（含应计利息）为460万美元[65] - 2022年前九个月，公司收购了本金总计2030.7万美元的抵押收入债券，包括Residency at the Entrepreneur系列和CCBA Senior Garden Apartments等[66] - 公司承诺为Residency at the Entrepreneur的Series J - 3和Series J - 4抵押收入债券分别提供2610万美元和1640万美元的资金[66] - 2022年1月，Live 929 Apartments物业完成抵押收入债券和物业贷款重组，赎回本金总计6105.5万美元的债券，新收购本金为6636.5万美元的Series 2022A抵押收入债券[68] - 2022年前九个月，公司赎回本金总计3177.0592万美元的抵押收入债券，包括Ohio Properties系列、Bridle Ridge和Cross Creek等[69] - 2021年前九个月，公司收购本金为415万美元的Jackson Manor Apartments抵押收入债券，并承诺提供最高690万美元的资金[70] - 2021年前九个月，公司赎回本金总计3976.5074万美元的抵押收入债券，其中部分债券赎回

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司报告每单位净收入0.75美元，每单位可分配现金0.76美元；年初至今，每单位净收入1.79美元，超过2021财年全年的1.56美元；年初至今每单位可分配现金1.74美元，接近2021财年全年的1.92美元 [7] - 6月30日，公司报告每单位账面价值14.65美元，较3月31日的15.35美元下降约0.70美元；截至8月3日收盘，纳斯达克收盘价为19.57美元，较6月30日每单位账面价值溢价34% [17][18] - 6月30日，公司报告无限制现金及现金等价物为1.046亿美元，有担保信贷额度可用余额为5050万美元；7月出售Vantage at O'Connor获得约1940万美元现金收益 [19] - 若利率立即上升200个基点并持续12个月，公司净利息收入和可分配现金将减少约210万美元，即每单位约0.10美元，低于2021年12月31日的每单位0.23美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 债务投资组合（包括抵押收入债券、政府发行人贷款和物业贷款）约11亿美元，较3月31日增加约5600万美元，增幅5.3%，占总资产的76% [20] - 拥有74只抵押收入债券，为13个州的经济适用多户住宅提供永久融资，其中41%的投资组合价值与德克萨斯州的房产相关，26%与加利福尼亚州相关，10%与南卡罗来纳州相关 [21] - 第二季度有三笔重大抵押收入债券交易，包括7200万美元的融资承诺、380万美元的债券收购和710万美元的债券赎回 [22][23] - 第二季度，抵押收入债券和应税抵押收入债券承诺下共预付资金2230万美元，截至6月30日，剩余资金承诺约1.21亿美元 [24] - 拥有10笔政府发行人贷款，为6个州的经济适用多户住宅建设或修复提供资金；第二季度完成一笔3070万美元的新政府发行人贷款和物业贷款承诺 [25] - 第二季度，政府发行人贷款和物业贷款承诺共预付资金6250万美元，截至6月30日，剩余资金承诺约1.54亿美元，预计在未来36个月内支付 [26] 合资企业股权投资组合 - 截至6月30日，合资企业股权投资组合包括11个项目，其中一项投资按合并基础报告；Vantage投资的账面价值约为1.08亿美元（不包括Vantage at San Marcos） [31] - 第二季度，根据当前资金承诺额外预付股权资金780万美元，截至6月30日，剩余股权投资承诺为1150万美元 [32] - 5月出售Vantage at Westover Hills，确认收益1270万美元；7月出售Vantage at O'Connor，预计第三季度报告约1060万美元的出售收益 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年6月30日，彭博市政债券指数年初至今回报率为 - 9%，与公司抵押收入债券账面价值在2022年前六个月下降8.4%相关 [47] - 截至2022年6月30日，市政共同基金年初至今累计流出760亿美元；7月彭博市政债券指数回报率为2.64%，使年初至今负回报率降至 - 6.54% [48] - 10年期MMD目前为2.14%，30年期MMD为2.83%，较上季度电话会议时收益率分别下降约60和30个基点；10年期市政债券与国债基点比率回到更正常的80%水平 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与客户合作，提供最具成本效益的资金，特别是在建设贷款中使用房利美免税贷款远期承诺 [51] - 鉴于今年出售的三笔合资企业股权投资实现了2.8倍的投资资本平均回报，公司将继续寻找机会在该战略中部署资金 [52] - 公司正在评估通过寻找其他经验丰富的合资伙伴、拓展到其他市场或探索其他资产类别，扩大在德克萨斯州以外的传统投资领域，以在合资企业股权投资领域实现更大规模 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第二季度，市政债券市场延续了第一季度的负面趋势，但7月市场表现有所稳定 [47][48] - 利率波动、利率大幅上升以及成本通胀给开发商客户的新交易带来了挑战，经济适用房开发商需要更多依赖政府补贴和其他软资金来源 [50][51] - 公司认为目前对利率上升的风险敞口较低，与年初至今的净收入相比，处于可控水平 [43] - 董事会预计公司在2022年剩余季度除定期季度分配外，仍有能力进行补充分配 [9][83] 其他重要信息 - 公司将于2023年1月1日起对符合相关准则的资产采用会计标准更新2016 - 13（CECL标准），该标准将从当前已发生损失模型过渡到预期信用损失模型，通常会导致更高的信用损失准备金 [27] - 公司拥有的田纳西州诺克斯维尔一家质子治疗癌症治疗中心的商业物业抵押收入债券于2022年7月成功从破产中出售，若最终收益等于报告的账面价值，将实现约570万美元的损失，但该损失此前已在2020年和2021年通过信用损失准备确认，不会影响报告的GAAP净收入，但会在最终解决期间减少可分配现金 [28][30] - 2022年4月，公司发行200万份新A - 1系列优先股，交换金融机构持有的200万份此前已发行的A系列优先股，维持了对非稀释性固定利率和低成本机构资本的获取 [44][45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明公司套期保值的节奏以及对未来利息成本的看法 - 公司在第一季度购买了两笔利率互换协议，2月约5500万美元，期限两年；3月约4800万美元，期限五年 [57][58] - 由于美联储短期利率上升，目前现货利率已超过互换协议中的固定支付利率，公司开始从交易对手方获得付款，有助于抵消未来美联储进一步提高短期利率带来的利息成本 [59][60][61] 问题2: 第二季度Vantage项目的租赁情况如何，未来六个月租金增长的可见性如何 - 公司对仍在招租的项目的租赁活动速度感到满意；根据物业管理公司的数据，预计2022年的租金增长将与2021年圣安东尼奥、休斯顿和奥斯汀等市场的情况一致 [62] 问题3: 利率波动对项目管道有何影响，目前的项目管道与几个月前相比如何 - 宏观层面上，美国对经济适用房的需求仍然很大，相关项目支持计划仍在实施，但利率上升、建筑材料和劳动力成本增加给开发商带来挑战，导致项目从获得市政配给到完成交易的时间延长，项目管道速度放缓 [65][66][68] - 10年期国债收益率下降约80个基点，有助于降低永久利率，使项目更具可行性；短期市政利率与短期应税利率关系正常化，使免税TOB融资更有效率和成本效益，有助于缓解短期利率上升带来的成本压力 [69][70][71] 问题4: Vantage投资组合能否扩大，公司对这类投资工具的资本投入是否有限制 - 有限合伙协议对公司另类投资组合规模有限制，75%的合伙企业资产必须投资于抵押投资；假设合伙企业资产规模不变，分配到另类投资策略的资本将达到上限 [72][73] - 公司希望在该领域部署更多资金，将通过评估其他潜在关系和投资选择，实现市场和赞助商的多元化，以管理未来的增长 [74][75] 问题5: 公司的分配政策是什么，是否会将应税收入全额分配给股东 - 公司不是REIT，分配的时间和金额由普通合伙人董事会决定；董事会和管理团队倾向于从全年角度考虑分配，而不是按季度匹配净收入和可分配现金 [80][81][82] - 董事会在6月15日宣布，公司预计在2022年剩余季度除定期季度分配外，仍有能力进行补充分配 [83] - 管理团队和董事会意识到股东的税收状况，并在决策时予以考虑，但无法做出固定分配比例的承诺 [86][87]