收入和利润（同比环比） - 总收入从2019年上半年的32.01百万美元下降至2020年同期的28.21百万美元，降幅约为11.9%[17] - 2020年上半年净利润为7.57百万美元，较2019年同期的10.34百万美元下降约26.8%[17] - 2020年上半年归属于合伙人的净收入为6.13百万美元，较2019年同期的8.90百万美元下降约31.1%[17] - 2020年第二季度净收入为387.06万美元，而2019年同期为316.84万美元[22] - 2020年第二季度净收入为458.8万美元，较2019年同期的388.6万美元增长18.1%[156] - 2020年第二季度总收入为1447.8万美元，较2019年同期的1434.6万美元增长0.9%[156] - 2020年上半年总收入为2821.5万美元，较2019年同期的3201.1万美元下降11.9%[156] - 抵押贷款收入债券投资板块2020年第二季度总营收为1024.7万美元，与2019年同期持平，变化率为0.0%[183] - 抵押贷款收入债券投资板块2020年第二季度净收入为230.1万美元，同比微增16万美元，增幅为0.7%[183] - 抵押贷款收入债券投资板块2020年上半年净收入为274.2万美元，同比大幅下降158.7万美元，降幅达36.7%[183] - 2020年第二季度净利息收入为563.7万美元，较2019年同期的477.4万美元增长18.1%[185] - 2020年上半年净利息收入为1033万美元，较2019年同期的952.8万美元增长8.4%[192] - 公司出售公共住房资本基金证书实现约140万美元收益，推动该部门在截至2020年6月30日的六个月内净收入达139.1万美元，较上年同期的45.7万美元增长93.4万美元，增幅204.4%[201] - 多户房产部门在截至2020年6月30日的三个月内，总收入为185.7万美元，较上年同期的203.5万美元下降17.8万美元，降幅8.7%，主要原因是Paseo套房项目入住率下降[203][204] - 其他投资部门在截至2020年6月30日的三个月内，总收入为237.4万美元，较上年同期的147.9万美元增加89.5万美元，增幅60.5%，主要原因是2020年6月出售Waco Vantage公司确认了约93.1万美元额外投资收益[208][209] - 其他投资部门在截至2020年6月30日的六个月内，总收入为377.8万美元，较上年同期的606.8万美元下降229万美元，降幅37.7%，主要原因是2019年1月Brooks Vantage物业贷款赎回确认的约300万美元或有利息收入未重复发生[208][210] - 2020年第二季度，公司确认财产出售利得626.2992万美元，而2019年同期为0美元；2020年上半年净收入为183.7288万美元，相比2019年同期的净亏损68.8445万美元实现扭亏为盈[78] 成本和费用（同比环比） - 2020年上半年计提信贷损失准备1.82百万美元，而2019年同期为0[17] - 2020年上半年利息支出为10.91百万美元，较2019年同期的12.60百万美元下降约13.4%[17] - 2020年上半年支付的利息总额为1022.64万美元，2019年同期为1129.72万美元[25] - 公司2020年上半年利息支出为1009.6万美元，同比减少100.9万美元，降幅为9.1%[183] - 抵押贷款收入债券投资板块2020年第二季度利息支出为459.7万美元，同比下降860万美元，降幅为15.8%[183] - 总利息支出在2020年第二季度为459.7万美元，同比下降15.7%（860,000美元），主要由于融资结构调整和利率下降[185][187] - 公共住房资本基金信托部门在截至2020年6月30日的六个月内，利息支出为19.8万美元，较上年同期的76.6万美元下降56.8万美元，降幅74.2%[198] - 多户房产部门在截至2020年6月30日的三个月内，利息支出为29.2万美元，较上年同期的36.6万美元下降7.4万美元，降幅20.2%，主要得益于2020年2月对50/50抵押贷款和TIF贷款进行再融资以降低利率[203][204] - 2020年第二季度和上半年的所得税费用总额分别为9.8004万美元和10.9418万美元，相比2019年同期的1.7351万美元和5.8999万美元有所增加[82] - 限制性单位奖励（RUA）的薪酬费用在截至2020年6月30日的三个月内总计约29.6万美元，而2019年同期为18.6万美元[124] - 限制性单位奖励（RUA）的薪酬费用在截至2020年6月30日的六个月内总计约33.5万美元，而2019年同期为37万美元[124] - 截至2020年6月30日的三个月内，支付给AFCA 2的合伙管理费为86.6万美元，而2019年同期为90.2万美元[128] - 截至2020年6月30日的六个月内，支付给AFCA 2的合伙管理费为173.1万美元，而2019年同期为180万美元[128] 抵押贷款收益债券（MRBs）表现 - 在截至2020年6月30日的六个月期间，公司报告了一笔与一项MRB相关的信贷损失准备金，而2019年同期无此类减值费用[33] - 截至2020年6月30日，合伙企业持有的信托抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为6.357亿美元，未实现净收益为1.089亿美元，估算公允价值为7.447亿美元[53] - 截至2020年6月30日，合伙企业直接持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为3982万美元，未实现收益为314万美元，估算公允价值为4296万美元[55] - 信托持有的MRBs中，位于德克萨斯州的Avistar at Wood Hollow项目估算公允价值最高，为4684万美元[53] - 信托持有的MRBs中，Live 929 Apartments项目是唯一存在未实现亏损的项目，金额为47.7万美元[53] - 直接持有的MRBs中，加利福尼亚州的Montevista项目估算公允价值最高，为1509万美元[55] - 信托持有的MRBs组合整体表现为未实现净收益，未实现收益总额为1.094亿美元，未实现亏损总额为47.7万美元[53] - 直接持有的MRBs组合整体表现为未实现收益，总额为314万美元，无未实现亏损[55] - 所有抵押贷款收入债券（MRBs）在截至2020年6月30日均按合同约定正常还本付息[53] - 截至2019年12月31日，信托持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总调整后成本为6.484亿美元，未实现收益为9579.5万美元，估计公允价值为7.436亿美元[56] - 截至2019年12月31日，合伙企业持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总调整后成本为2726.7万美元，未实现收益为274.3万美元，估计公允价值为3001万美元[57] - 2020年上半年，公司确认了与Pro Nova 2014-1 MRB相关的信贷损失准备金约180万美元[58] - 截至2020年6月30日，Live 929 Apartments MRB存在未实现损失，原因包括近期运营结果不佳和偿债覆盖率下降[59] - 2020年上半年，公司收购了Arby Road Apartments系列A MRBs，截至收购日的本金余额为747.5万美元[60] - 在信托持有的MRBs中，Avistar at Wood Hollow - Series A的估计公允价值最高，为4658.1万美元[56] - 在信托持有的MRBs中，Live 929 Apartments和Pro Nova 2014-1存在未实现损失，分别为28.0711万美元和37.2169万美元[56] - 合伙企业持有的MRBs中，Montevista - Series A & B的估计公允价值最高，为1485.5万美元[57] - 信托持有的MRBs中，Seasons San Juan Capistrano - Series A的未实现收益为189.3万美元[56] - 信托持有的MRBs中，South Pointe Apartments - Series A的调整后成本最高，为2160万美元[56] - 2020年上半年赎回一项抵押收入债券，本金约310.3万美元，利率5.85%[61] - 2019年上半年收购四项抵押收入债券，总本金约1925万美元[62] - 2019年上半年赎回两项抵押收入债券，总本金约1180.2万美元[63] - 2019年上半年重组三项抵押收入债券，总本金约1396万美元[64] - 截至2020年6月30日，抵押贷款收入债券（MRB）的公允价值为7.4466亿美元，应税抵押贷款收入债券的公允价值为4296.2万美元[143] - 截至2020年6月30日，所有MRB的加权平均有效收益率为3.4%，而截至2019年12月31日为3.8%[139] - 截至2020年6月30日，所有应税MRB的加权平均有效收益率为8.0%，而截至2019年12月31日为8.8%[139] - 2020年第二季度抵押贷款收入债券的信用损失拨备为46.5万美元[144] - 2020年上半年抵押贷款收入债券的信用损失拨备为182.2万美元[145] - 2020年第二季度，公司完成两笔抵押贷款收入债券收购，总额为747.5万美元[173] - 截至2020年6月30日，抵押贷款收益债券投资板块持有77项MRB和1项GIL，对应11,047个和300个租赁单元[153] - 2020年7月，公司承诺为另一经济适用房项目提供总计2200万美元的MRB融资，其中MRB最大承诺额为1500万美元[162] 政府发行人贷款（GIL）表现 - 政府发行人贷款在2020年6月30日为40.00百万美元，而2019年12月31日该项为0[14] - 截至2020年6月30日，公司对政府发行人贷款（GIL）的最大风险敞口为4000万美元，而2019年12月31日该敞口为0[51] - 在截至2020年6月30日的三个月和六个月内，公司未报告与其GIL相关的信贷损失准备金或其他非暂时性减值费用[38] - 公司拥有一项政府发行人贷款，截至2020年6月30日摊销成本为4000万美元，利率为SIFMA + 3.10%[66] - 截至2020年6月30日，GIL的公允价值接近摊余成本，被归类为三级输入[148] - 2020年第二季度，公司获得一笔政府发行人贷款预付款，金额为4000万美元[173] - 政府发行人贷款在2020年第二季度产生7万美元利息收入，2019年同期无此项收入[185][187] - 2020年7月，公司承诺为经济适用房项目提供总计6167万美元的GIL和抵押贷款融资，其中GIL最大承诺额为3400万美元[160] 投资活动与资产处置 - 2020年上半年投资收入为23.95百万美元，较2019年同期的24.48百万美元下降约2.2%[17] - 2020年上半年用于投资活动的净现金为340.64万美元，而2019年同期为805.16万美元[25] - 2020年上半年抵押贷款收入债券的收购额为748.99万美元，2019年同期为1925万美元[25] - 2020年1月公司出售其PHC证书，获得约4330万美元，并确认约140万美元的证券销售收益[69] - 截至2019年12月31日，公司PHC证书的投资成本约为4194.06万美元，未实现收益约为140.88万美元，公允价值约为4334.94万美元[70] - 2020年第二季度公司确认堪萨斯州加德纳市待开发土地的减值损失2.52万美元[73] - 2020年6月月，公司出售Waco资产获得现金约1030万美元，并确认约93.1万美元的投资收入，还可能因满足或有收益条件在2020年额外获得最多58.6万美元[77] - 2019年1月，Vantage at Brooks物业出售后，公司除收回本金及应计利息外，还获得约300万美元的或有利息收入[81] - PHC证书资产于2020年上半年全部出售，金额为4335万美元[145] - 2020年第二季度三级资产购买额为748.995万美元[144] - 公司于2020年1月出售了全部公共住房资本基金证书，导致该部门在截至2020年6月30日的三个月内无营业收入，总收入和利息支出均降至0美元，同比下降100%[197][198][199] - 公共住房资本基金信托部门在截至2020年6月30日的六个月内，总收入为17.4万美元，较上年同期的122.4万美元下降105万美元，降幅85.8%[198] 债务与融资活动 - 2020年上半年融资活动使用的净现金为1159.61万美元，2019年同期为1719.25万美元[25] - 2020年上半年债务融资收益为9138.60万美元，2019年同期为1843.05万美元[25] - 截至2020年6月30日，总债务融资额为5.389亿美元，较2019年12月31日的5.362亿美元略有增加[92][95] - M45 TEBS融资在2023年7月31日前利率为3.82%，之后将重置为4.39%[92][96] - 2020年4月，公司终止了与德意志银行的信托融资协议，并支付了一次性终止费用约45.4万美元[105] - 2020年4月，公司偿还了与德意志银行相关的债务本金共计约5171.4万美元[106] - 2020年上半年，公司与瑞穗银行新签订了总额约9138.6万美元的TOB信托融资[106] - 可变利率M31 TEBS融资在2020年6月30日的期末利率为1.63%，而2019年12月31日为3.18%[92][95] - 2020年4月，公司延长了部分瑞穗银行TOB信托融资的到期日至2021年6月或7月[104] - 截至2020年6月30日，公司为四笔TEBS融资持有的受限现金总额为21.2万美元[92][98] - 2020年1月，公司出售PHC证书，相关可变利率TOB信托融资被结清[103] - 2019年5月，公司与摩根士丹利签订了一笔本金约1316.7万美元的固定利率（3.53%）Term TOB信托融资[108] - 截至2020年6月30日，合伙企业借款的合同到期总额为5.409亿美元，净额为5.389亿美元[109] - 2020年剩余期间到期借款为284万美元，占借款总额的0.5%[109] - 2021年到期借款为1.276亿美元，占借款总额的23.6%[109] - 2024年及以后到期借款为8.7405亿美元，占借款总额的16.2%[109] - 2020年2月，合伙企业将50/50 MF物业抵押贷款再融资，利率降至固定利率4.35%，到期日延长至2027年4月[111] - 2020年2月，合伙企业将50/50 MF物业TIF贷款再融资，利率降至4.40%，到期日延长至2025年3月[111] - 截至2020年6月30日，抵押贷款应付总额为2639万美元，加权平均期末利率为4.36%[110] - 截至2020年6月30日，利率衍生品名义本金总额为2.978亿美元，公允价值为2.98万美元[113] - 截至2020年6月30日，债务融资和信贷额度账面价值为5.5764亿美元，公允价值为5.8607亿美元[150] - 2020年7月，公司将所有到期日在2021年的Mizuho TOB信托融资的到期日延长至2023年7月[158] - 2020年第二季度，公司从瑞穗银行获得新的TOB融资收益共计9138.6万美元[175] - 2020年第二季度，公司偿还了与德意志银行的Term TOB & Term A/B融资，金额为5171.4万美元[175] - 2020年第二季度固定TEBS融资利息支出增加55.6万美元，而可变TEBS融资利息支出减少110.2万美元，反映了从可变利率向固定利率的再融资[187] - 2020年4月终止与德意志银行的固定期限A/B融资（利率约4.01%-4.53%），并以初始利率2.09%的新可变TOB融资取代，导致相关利息支出减少[188][195] - 终止德意志银行融资产生了28.5万美元的递延融资成本核销，推高了2020年第二季度固定期限A/B & TOB融资的平均利率至9.5%[185][189] - 2020年第二季度可变利率债务融资的利息支出因SIFMA指数利率普遍较低而下降[193] - 2020年第二季度利率衍生品的公允价值调整使利息支出减少17.7万美元[187] - M24 TEBS融资于2019年7月再融资，利率从2019年6月30日的可变利率3.85%转为固定利率3.05%[197] 现金流表现 - 2020年上半年经营活动产生的净现金为894.12万美元，较2019年同期的712.20万美元增长25.

财务数据和关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产约9.78亿美元，较2019年12月31日的约10.3亿美元略有下降，但与2018年12月31日报告的总资产一致 [16] - 截至2020年3月31日，公司净账面价值为每股5.38美元，较2019年12月31日的每股5.61美元下降约4%，略高于3月31日纳斯达克市场上每股5.24美元的收盘价 [34][35] - 2020年第一季度，公司报告总收入约1370万美元，每股基本和摊薄净收入为0.04美元，每股可分配现金为0.05美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押收入债券业务 - 截至2020年3月31日，公司抵押收入债券总计约7.74亿美元，占总资产的78%，该比例高于2019年12月31日的约75% [17] - 公司目前持有13个州的75只抵押收入债券，在德克萨斯州、加利福尼亚州和南卡罗来纳州的房产相关抵押收入债券占比较大，按公允价值计算，约44%的抵押收入债券与这些州的房产相关 [17][18] 多户住宅物业业务 - 截至3月31日，公司拥有两处多户住宅物业，包括859个租赁单元，总净账面价值约6100万美元，两处物业主要服务于大学生 [20] Vantage股权投资业务 - 截至3月31日，公司在10个多户市场利率项目中的投资账面价值约9860万美元，这些项目总计约2900个租赁单元 [21] - 2020年第一季度，公司对三个Vantage项目进行了直接股权投资，总计约1030万美元，截至3月31日，公司剩余股权融资承诺总计约250万美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 市政债券市场 - 2020年第一季度，市政债券市场呈现两极分化，1月和2月延续了2019年的积极势头，资金流入为正，利率接近历史低点，但3月随着新冠疫情对美国经济的影响，市场转向 [10] - 截至2020年3月26日的两周内，投资者从市政债券共同基金中赎回了近260亿美元，引发了短期流动性紧缩，短期市政债券利率飙升至2008年金融危机以来未见的水平 [11] - 高等级市政债券收益率在九个交易日内差距扩大了近200个基点，但美联储推出的新计划恢复了市场流动性，4月初市场恢复平衡，长短端利率回归正常水平，长期高等级债券收益率约75%的涨幅被回调 [12][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续监测现有投资组合受新冠疫情导致的经济变化的潜在影响，虽然目前未收到抵押收入债券借款人的宽限请求，但正在制定计划以协助有困难的项目赞助商 [14] - 公司将与最强的赞助商合作，寻找传统资金来源目前可能无法提供资金的新投资机会 [14] - 由于市场不确定性，公司在第一和第二季度暂停了新的Vantage项目发起，但项目管道强劲，一旦市场情况明朗，将准备重新开展业务 [44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情在2020年3月演变成金融危机，美国经济一夜之间停滞，超过3000万美国人失业，债务市场破裂，股市出现历史性波动，疫情对经济的影响深度和持续时间仍未知 [7] - 公司团队健康、安全，能够在家高效工作，合作伙伴正常营业，公司有渠道按需进入债务和股权资本市场，所有抵押收入债券的债务服务均按时支付，目前没有宽限请求，所有新建筑工地开放，建筑材料供应链未受干扰 [8] - 公司将在未来几周内就2020年第二季度及以后的分红分配向市场提供指导，目前正在评估新冠疫情对投资组合的影响以及对流动性和现金的负面影响 [60] 其他重要信息 - 2020年1月，公司出售了三只公共住房资本基金信托证书，售价约4330万美元，相关债务融资设施被结清 [25] - 2020年4月，公司终止了与德意志银行总计约5180万美元的所有债务融资安排，并与瑞穗资本市场达成了五项新的招标期权债券信托融资安排，初始本金总计5540万美元，可变利率约2.1%，低于之前德意志银行的债务融资利率 [27][28] - 2020年第一季度，公司对50 - 50多户住宅物业的两笔抵押贷款进行了再融资，本金总计约2670万美元，延长了贷款期限并降低了利率 [30][31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否提供一些信用演变的参考或基准 - 公司表示目前没有类似情况的历史比较，第一季度在商业房地产市场的表现与其他公司大致一致，经济适用房领域表现优于其他商业房地产领域，新冠疫情影响的深度和持续时间仍不确定，公司将监测投资组合的影响并向投资者透明披露 [38][39] 问题2: 3月市场动荡是否改变了抵押收入债券业务的资产收益率和预期净资产收益率 - 公司称收益率曲线变陡带来了一定优势，但机构市场和社区再投资法案市场没有明显扩张，信用利差变化不显著，市场已恢复到接近疫情前3月初的水平 [42][43] 问题3: 市场动荡是否改变了Vantage项目的策略 - 公司表示已暂停新的Vantage项目发起，因为难以确定消费者恢复、新资产稳定和租赁的时间，需要明确现有项目情况后再考虑增加新投资，但项目管道强劲，一旦市场情况明朗将重新开展业务 [44][45] 问题4: 公司对Freddie Mac的风险敞口以及相关信用文件的风险和损失情况 - 公司称约72%的抵押收入债券通过Freddie Mac的TEBS设施融资，Freddie Mac表示这些债券适用其监管机构FHFA的宽限指导方针，项目赞助商可申请三个月的本金和利息宽限，并在宽限期结束后的12个月内全额偿还，目前公司和服务提供商均未收到宽限请求 [51][52] 问题5: 2020年现金可分配金额是否足以覆盖每股0.125美元的季度分红 - 公司表示为了赚取每股0.50美元的分红，需要进行一些资产出售并结合抵押收入债券业务的收益，目前有10个Vantage项目，其中一些处于待售、稳定或建设阶段，但受新冠疫情影响，出售时间不确定 [55][57][58] 问题6: 分红分配是否会考虑累计现金可分配金额与实际支付金额的差额以及新冠疫情的影响 - 公司称分红由普通合伙人根据现金可分配情况决定，目前正在评估新冠疫情对投资组合和流动性的影响，将在未来几周内就2020年第二季度及以后的分红分配向市场提供指导 [60] 问题7: 4月报告的94%入住率目前是否有变化 - 公司表示4月的收款率为94%，目前正在监测5月情况，现在提供指导还为时过早 [61] 问题8: 是否会在7月的分红中加入资本返还 - 公司称该决定尚未确定，将在6月宣布第二季度分红前提供指导，自2015年以来公司已赚取分红，没有年度资本返还情况 [68] 问题9: 公司在北卡罗来纳州和南卡罗来纳州的房产位置 - 公司表示在田纳西州的默弗里斯伯勒和南卡罗来纳州的波兹斯维尔有两个项目，目前正在完成建设或租赁，对这两个资产有较高期望 [71] 问题10: 利润表中300万美元的或有利息收入是什么，是否为一次性项目 - 公司CFO表示这与Vantage at Brooks项目的贷款赎回有关，是交易性事件，类似于其他Vantage项目股权赎回的销售收益 [80][81] 问题11: 2019年实现的资本利得在2020年被反转是怎么回事 - 公司CFO解释称，公司在2017年和2018年对PHC证书进行了约190万美元的减值，但在现金可分配金额中未确认，2020年第一季度出售这些证书实现了140万美元的收益，对现金可分配金额的净影响约为负50万美元 [84][85] 问题12: 公司为什么不举行年度会议和发送年度报告 - 公司表示由于合伙制结构，历史上没有这样做，但欢迎当地股东与管理团队见面交流 [89] 问题13: 如果利率上升，公司在抵押收入债券和Vantage业务方面的表现如何 - 公司认为在抵押收入债券业务中，利率上升可能带来更高的净息差机会，但在Vantage业务中，较高的利率可能会影响退出时的股权回报，不过预计美国在未来一段时间内不会出现真正的通胀性利率环境 [93][96][97]

收入和利润（同比环比） - 2020年第一季度总收入从去年同期的1766.5万美元下降至1373.6万美元，降幅约22%[17] - 2020年第一季度净收入从去年同期的645.2万美元下降至298.2万美元，降幅约54%[17] - 2020年第一季度归属于合伙人的净收入从573.4万美元下降至226.4万美元[17] - 2020年第一季度BUC持有人每股净收益为0.04美元，去年同期为0.08美元[17] - 2020年第一季度综合亏损为511.3万美元，去年同期为综合收益1459.6万美元[19] - 2020年第一季度净利润为298.18万美元，较2019年同期的645.18万美元大幅下降53.8%[25] - 2020年第一季度总收入为13.7百万美元，较2019年同期的17.7百万美元下降22.2%[145] - 2020年第一季度净收入为2.98百万美元，较2019年同期的6.45百万美元下降53.8%[145] - 公司投资收入为1154.4万美元，同比下降7.0%[196] - 公司总收入及其他收入为1515.2万美元，同比下降14.2%[196] - 公司出售证券获得收益141.6万美元[196] 成本和费用（同比环比） - 2020年第一季度计提信贷损失准备135.8万美元，去年同期为0美元[17] - 2020年第一季度计提信用损失准备135.77万美元，而2019年同期为零，主要与一项抵押贷款收入债券相关[25][34] - 2020年第一季度所得税费用总额为11,414美元，较2019年同期的41,648美元下降72.6%[74] - 2020年第一季度，公司确认的限制性股票单位奖励补偿费用约为3.9万美元，2019年同期为18.4万美元[117] - 2020年第一季度，公司向AFCA 2支付了86.5万美元的合伙管理费，该费用基于其持有的MRBs等投资未偿还本金余额的0.45%年费率计算[120] - 房地产运营费用为117.5万美元，与2019年同期117.7万美元相比基本持平，变化为-0.2%[201] - 信贷损失拨备为135.8万美元，而2019年同期为0，变化为N/A[201] - 折旧和摊销费用为70.9万美元，较2019年同期82.1万美元减少11.2万美元，降幅为13.6%[201] - 利息费用为601.8万美元，较2019年同期639.5万美元减少37.7万美元，降幅为5.9%[201] - 一般及行政费用为289.9万美元，较2019年同期277.8万美元增加12.1万美元，增幅为4.4%[201] - 总费用为1215.9万美元，较2019年同期1117.1万美元增加98.8万美元，增幅为8.8%[201] - 折旧和摊销减少主要由于The 50/50 MF Property的房地产资产在2019年中完全折旧，导致折旧费用减少约11.4万美元[204] - 利息费用减少主要由于与利率衍生品公允价值调整相关的净减少约33.2万美元[205] - 一般及行政费用增加主要由于一次性咨询费增加约14.9万美元[206] 各条业务线表现 - 抵押贷款收入债券投资板块持有75只MRBs，为包含10,867个出租单元的住宅物业提供融资[141] - 多户住宅物业板块拥有两处物业，共计859个出租单元[142] - 抵押贷款收入债券投资部门2020年第一季度总收入为1020.6万美元，同比下降2.3%[161] - 抵押贷款收入债券投资部门2020年第一季度净收入为44万美元，同比大幅下降78.5%[161][167] - 抵押贷款收入债券投资部门2020年第一季度净利息收入为469.4万美元，净息差为2.8%[163] - 公共住房资本基金信托部门2020年第一季度总收入为17.4万美元，同比下降72.7%[169] - 公共住房资本基金信托部门2020年第一季度净收入为139.1万美元，同比大幅增长443.4%，主要源于出售PHC证书获得约140万美元收益[169][171] - 多户住宅物业部门2020年第一季度总收入为195.2万美元，同比下降2.1%[173] - 多户住宅物业部门2020年第一季度净亏损为25.3万美元，同比亏损收窄42.1%[173] - 其他投资部门2020年第一季度总收入为140.4万美元，同比下降69.4%，主要因2019年1月一笔约300万美元的或有利息收入未再发生[176][177] - 公司物业收入为195.2万美元，同比下降2.1%[196] - 或有利息收入为1.2万美元，同比大幅下降99.6%[196] 资产与投资组合表现 - 总资产从2019年12月31日的10.29亿美元下降至2020年3月31日的9.78亿美元，减少约5160万美元[14] - 现金及现金等价物从4230.8万美元减少至3515.8万美元，下降约17%[14] - 抵押贷款收益债券（信托持有）公允价值从7.44亿美元微降至7.34亿美元[14] - 公共住房资本基金信托凭证公允价值从4335.0万美元降至0美元[14] - 截至2020年3月31日，合伙企业持有的信托抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为6.4576亿美元，累计未实现收益为8888.5万美元，累计未实现损失为40.3万美元，估计公允价值为7.3425亿美元[50] - 截至2020年3月31日，合伙企业直接持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为2415.5万美元，累计未实现收益为268.1万美元，估计公允价值为2683.6万美元[51] - 合伙企业持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总估计公允价值（信托持有+直接持有）合计约为7.6109亿美元[50][51] - 在信托持有的MRBs中，Live 929 Apartments项目出现累计未实现损失40.3万美元，是唯一列示损失的项目[50] - 信托持有的MRBs中，Avistar at Wood Hollow - Series A项目的估计公允价值最高，为4535.4万美元[50] - 信托持有的MRBs中，Seasons San Juan Capistrano - Series A项目的成本最高，为1225.8万美元[50] - 直接持有的MRBs中，Montevista - Series A & B项目的估计公允价值最高，为1482.9万美元[51] - 信托持有的MRBs中，Ohio Properties - Series A项目的累计未实现收益占成本比例最低，约为0.3%[50] - 信托持有的MRBs中，Esperanza at Palo Alto项目的累计未实现收益占成本比例较高，约为20.9%[50] - 部分MRBs由特定实体（如ATAX TEBS I, II, III, IV LLC）持有或作为担保融资交易的一部分[50][52] - 截至2019年12月31日，公司持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为6.484亿美元，累计未实现收益为9579.5万美元，累计未实现损失为65.3万美元，估计公允价值为7.436亿美元[53] - 截至2019年12月31日，合伙企业持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为2726.7万美元，累计未实现收益为274.3万美元，估计公允价值为3001万美元[54] - 截至2020年3月31日，公司房地产资产总账面价值为6088.8491万美元，较2019年12月31日的6155.9963万美元有所下降[64][65] - 截至2020年3月31日，公司对非合并实体的投资账面价值为9864.3727万美元，剩余股权承诺金额为248.5456万美元[69] - 截至2020年3月31日，公司物业贷款总额为1539.2908万美元，扣除贷款损失准备739.3814万美元后，净额为799.9094万美元[71] - 截至2020年3月31日，其他资产总额为5,238,370美元，较2019年末的5,062,351美元增长3.5%[75] - 截至2020年3月31日，按公允价值计量的总资产净值为762,536,041美元，全部归类为第三层级(Level 3)[134] - 截至2019年12月31日，按公允价值计量的总资产净值为818,340,970美元，全部归类为第三层级(Level 3)[135] - 截至2019年12月31日，抵押贷款收入债券（含信托持有）的公允价值为773,597,465美元[135] - 公司总资产从2019年12月31日的10,291.7百万美元下降至2020年3月31日的9,775.2百万美元，降幅约5.0%[145] 债务与融资活动 - 2020年第一季度投资活动产生的现金流量净额为3747.76万美元，主要得益于出售PHC证书获得4334.94万美元[25] - 2020年第一季度融资活动使用的现金流量净额为4724.89万美元，主要用于偿还债务融资（3601.32万美元）和支付分配款（831.67万美元）[25] - 截至2020年3月31日，现金、现金等价物及受限现金总额为3575.88万美元，较期初减少742.72万美元[25] - 截至2020年3月31日，公司未偿还的无担保信贷额度总额为12,540,000美元，总承诺额度为60,000,000美元[80] - 截至2020年3月31日，非经营性信贷额度期末利率为3.86%，经营性信贷额度期末利率为4.61%[80] - 截至2020年3月31日，债务融资总额（扣除递延融资成本后净额）为500,385,429美元，较2019年末的536,197,421美元下降6.7%[84][88] - M45 TEBS融资初始利率为3.82%（至2023年7月31日），之后利率将调整为4.39%直至到期日[85] - 2020年4月，公司与德意志银行的部分定期债务融资（总额约13,273,500美元）已终止[85] - 2020年4月，公司与瑞穗资本市场的TOB信托到期日已分别延长至2021年6月和2021年7月[85][86] - M45 TEBS初始利率为3.82%，自2023年8月1日起至到期日利率调整为4.39%[89] - 截至2020年3月31日，公司债务融资总额为5.0257亿美元，净额为5.0039亿美元[101] - 2020年2月，公司为Gateway Village和Lynnhaven Apartments的Term A/B信托融资展期，总额为526.35万美元[100] - 截至2020年3月31日，公司抵押贷款应付总额为2669万美元，加权平均期末利率为4.36%[103] - 2020年2月，公司为50/50 MF物业抵押贷款再融资，利率降至固定利率4.35%，到期日延长至2027年4月[104] - 2020年2月，公司为50/50 MF物业TIF贷款再融资，利率降至4.40%，到期日延长至2025年3月[104] - 截至2020年3月31日，公司利率衍生品名义本金总额约为2.979亿美元，公允价值为3.6112万美元[106] - 截至2020年3月31日，公司未来五年内债务到期情况为：2020年剩余7984万美元，2021年1059万美元，2022年1850万美元，2023年590万美元，2024年1547万美元[101] - 截至2020年3月31日，公司抵押贷款未来五年内到期情况为：2020年剩余65.7万美元，2021年81.8万美元，2022年85.5万美元，2023年89.3万美元，2024年93.1万美元[105] - 公司利率衍生品未指定为套期工具，其公允价值变动计入当期利息支出[108] - 截至2020年3月31日，债务融资及信贷额度的账面价值为512,925,429美元，公允价值为529,632,997美元[138] - 2020年4月，公司终止了与德意志银行的主信托协议，并清偿了所有Term A/B信托融资[148] - 2020年4月，公司完成了与Mizuho的新可变利率TOB信托证券化，总额为55.39百万美元[148] 信贷损失与减值 - 公司确认与一项抵押贷款收入债券相关的信用损失准备，2020年第一季度无其他非暂时性减值损失[34] - 在截至2020年3月31日的季度内，公司针对Pro Nova 2014-1抵押贷款收入债券确认了140万美元的信贷损失拨备[55] - 截至2020年3月31日，公司抵押贷款收入债券的信贷损失总拨备为140万美元，而2019年12月31日该拨备为零[55] - 截至2020年3月31日，Live 929 Apartments抵押贷款收入债券的累计未实现损失为28.1万美元，公司认为该损失是暂时性的[56] - 公司因Pro Nova 2014-1 MRB减值计提了140万美元的信贷损失准备[167] 投资活动与资产变动 - 在2020年第一季度，公司没有收购任何新的抵押贷款收入债券[57] - 2020年1月，Solano Vista - Series B抵押贷款收入债券被赎回，赎回时未偿本金为310.3万美元，票面利率为5.85%[58] - 公司在2019年第一季度收购了两项MRB资产，Gateway Village（64单元）和Lynnhaven Apartments（75单元），收购日未偿还本金总额为605万美元[59] - 公司在2019年第一季度赎回了一项MRB资产，Seasons San Juan Capistrano - Series B，赎回日未偿还本金约为557.4万美元[60] - 公司于2020年1月30日以约4330万美元的价格出售了其PHC Certificates，并确认了约140万美元的证券销售收益[62] - 截至2019年12月31日，公司PHC Certificates的投资成本调整后为4194.0553万美元，未实现收益为140.8804万美元，估计公允价值为4334.9357万美元[63] - 2020年1月，公司执行了730万美元的股权承诺，用于资助Vantage at Westover Hills多户住宅项目的建设[70] - 2019年1月，Vantage at Brooks物业被出售，公司收回了所有未偿还本金及应计利息，并获得了约300万美元的额外收益，记为或有利息收入[73] - 2020年第一季度，公司出售了PHC证书，金额为43.35百万美元[155] - 2020年第一季度，公司出售了其持有的PHC凭证，价值43,349,357美元，并因此确认了1,416,023美元的证券销售收益[134] 运营与物业表现 - 2020年第一季度经营活动产生的现金流量净额为234.41万美元，较2019年同期的356.56万美元下降34.3%[25] - 2020年第一季度，公司非合并实体合并财务信息显示，物业收入为248.3605万美元，净亏损为251.9165万美元[70] - 2020年4月，住宅物业的平均租金收缴率为94%[158] - 公司合并住宅物业（已稳定）整体物理占用率为95%，经济占用率为90%[181] - 公司合并多户住宅物业整体物理占用率为92%，经济占用率为84%[190] - 学生公寓Suites on Paseo物理占用率降至83%，经济占用率降至78%[190] - 公司非合并未稳定物业Montevista物理占用率为98%，经济占用率为118%[184] - 公司多户住宅物业抵押贷款本金总额为2670万美元[189] 风险敞口与担保 - 公司作为可变利益实体（VIE）的主要受益人，合并了多个特殊目的实体以持有抵押贷款收入债券[31] - 截至2020年3月31日，公司在17个非合并可变利益实体中持有权益[47] - 截至2020年3月31日，对抵押贷款收入债券的最大风险敞口为24,647,000美元[47] - 截至2020年3月31日，对非合并实体投资的最大风险敞口为98,643,727美元[47] - 截至2020年3月31日，对非合并VIE的总最大风险敞口为123,290,727美元[47] - 截至2019年12月31日，对抵押贷款收入债券的最大风险敞口为30,455,000美元[47] - 截至2019年12月31日，对非合并VIE的总最大风险敞口为117,436,864美元[47] - 截至2020年3月31日，公司对Vantage at Stone Creek项目的建筑贷款担保最大敞口为1413.2395万美元，占贷款余额2852.6479万美元的50%[111] - 截至2020年3月31日，公司对Vantage at Coventry项目的建筑贷款担保最大敞口为1816.9459万美元，占贷款余额1816.9459万美元的100%[111] - 截至2020年3月31日，公司对Ohio Properties有限合伙的担保最大敞口为336.1979万美元，对Greens of Pine Glen, LP的担保最大敞口为223.7843万美元[112] 收益与收益率 - 公司持有的抵押贷款收入债券平均余额为6.7271亿美元，平均收益率为5.9%[163] - 截至2020年3月31日，抵押贷款收入债券(MRBs)的有效收益率范围为每年2.8%至7.9%，

财务数据和关键指标变化 - 截至2019年12月31日，公司总资产略超10亿美元，与2019年9月30日持平，较2018年12月31日增加约4700万美元 [19] - 2019年第四季度总收入为1540万美元，全年总收入为6230万美元 [28] - 2019年第四季度每受益单位证书基本和摊薄后净收入为0.16美元，全年为0.42美元 [28] - 2019年第四季度每受益单位证书可分配现金为0.18美元，全年为0.57美元 [28] - 2019年12月31日，每受益单位证书净账面价值为5.61美元，较2018年12月31日增长约11.5% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押收入债券业务 - 截至2019年12月31日，抵押收入债券约为7.74亿美元，占总资产的75%，与之前季度一致 [19] - 公司持有76只抵押收入债券，分布在13个州，其中约44%与德克萨斯州的房产相关，18%与加利福尼亚州相关，16%与南卡罗来纳州相关 [20] - 所有抵押收入债券在2019年12月31日的债务服务付款均正常 [21] 多户住宅物业业务 - 截至2019年12月31日，公司拥有2处多户住宅物业，共859个单元，总账面价值约为6200万美元 [21] Vantage股权投资业务 - 截至2019年底，公司在9个多户市场利率项目中有Vantage股权投资，共约2600个单元，资产负债表上的总账面价值约为8700万美元 [22] - 2019年，公司在Vantage项目中的股权投资总额为2500万美元，与2016 - 2018年的年均投资额一致 [22] - 截至年底，未偿还的股权承诺总额为540万美元 [23] - 2020年1月，公司完成了对德克萨斯州圣安东尼奥市Vantage at West Over Hills项目的投资，这是自2015年以来的第15笔Vantage投资 [23] - 2019年第四季度，出售了德克萨斯州博尔恩市的Vantage at Boerne项目，实现了570万美元的毛销售收益 [23] - 截至目前，已有5笔Vantage投资被出售或赎回，公司共确认了约2700万美元的销售或或有利息收益 [23] 公共住房资本基金信托证书业务 - 2020年1月，公司出售了3笔公共住房资本基金信托证书投资，售价等于其面值约4330万美元加上应计利息 [24] 各个市场数据和关键指标变化 市政债券市场 - 2019年市政债券市场延续了2018年的积极表现，免税市政债券在投资者投资组合中的吸引力增加，税收和债券收益率在2019年增长超过7%，是5年来最大的年度涨幅 [12] - 截至2020年12月19日，市政债券基金连续59周实现净流入 [12] 市政高收益债券市场 - 市政高收益债券利差持续低于历史平均水平，较AA级市政债务高出229个基点，自2015年1月以来，利差收紧了215个基点 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将开始评估更广泛市场领域的抵押收入债券投资机会，包括老年住房项目和501(c)(3)债券交易 [15][16] - 公司将继续实施Vantage投资策略，并考虑将合资企业股权投资扩展到老年住房等不同资产类别 [17] - 抵押收入债券市场竞争激烈，新市场参与者增加，导致公司2019年新债券投资活动减少 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是纪律和机遇并存的一年，市场对高收益投资的需求和扁平的收益率曲线给公司带来了挑战，但也为多户住房投资者提供了低成本借款机会 [9] - 公司认为市场会发生变化，当市场变化或合适的机会出现时，公司准备扩大抵押收入债券业务 [33] - 公司将继续为Vantage项目寻找机会，并预计未来会分配更多资本到该策略中 [38][40] 其他重要信息 - 截至2019年12月31日，公司债务融资约为5.39亿美元，其中约66%为固定利率，34%为可变利率，与2015年12月31日相比，固定利率融资比例大幅增加 [25] - 2020年2月，公司延长了与50/50 MF物业相关的抵押贷款期限至2027年4月，并将利率降至4.35%的固定利率 [26] - 利率敏感性分析显示，市场利率立即提高200个基点将使公司净利息收入减少约160万美元，净收入和每单位可分配现金减少2.07美元 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何考虑资本再部署和未来资产负债表规模 - 抵押支持证券业务面临竞争挑战，市场利率下降导致难以获得可接受的杠杆回报，公司目前选择不增加杠杆或降低信用质量，但市场变化时会准备扩大业务 [31][32][33] - Vantage股权投资业务已证明了概念，为投资者带来了良好回报，公司将继续寻找机会并分配更多资本到该策略中 [34][38][40] - 公司考虑利用新普通合伙人Greystone的优势，探索以前未参与的替代资产类别 [35] 问题: 关于Vantage资本回收，在业务规模、资本开发节奏和潜在合作伙伴方面的想法是否有变化 - 公司将继续作为投资者，注重质量而非规模，希望招募优秀的合作伙伴，并继续实施Vantage策略，分配更多资本到该策略中，但会在承保时进行保守的信用假设 [38][39] 问题: Greystone收购普通合伙人权益的过渡情况及对业务的影响 - 公司认为Greystone有机会为公司带来更多资源和机会，战略不会改变，管理团队就位，公司对与Greystone团队合作感到兴奋 [43][44]

公司业务基本情况 - 公司自1998年运营，截至2019年12月31日拥有76只抵押收入债券，本金总额约6.797亿美元[17] - 公司发行受益单位证书和A类优先股，持有者为单位持有人，若债券利息或应税投资需纳税，单位持有人将产生税务负债[16] - 截至2019年12月31日，公司拥有3项免税投资，本金总额约4330万美元，2020年1月出售[22] - 截至2019年12月31日，公司拥有9个非合并实体的成员权益，用于建设多户房地产项目[23] - 截至2019年12月31日，公司拥有2处多户住宅物业，含859个租赁单元[24] - 截至2019年12月31日，公司有4个可报告细分市场：抵押收入债券投资、多户住宅物业、公共住房资本基金信托和其他投资[25] - 公司业务目标是收购、持有、出售抵押收入债券，通过投资和利用融资结构实现投资增长[26] - 公司业务策略是杠杆收购抵押收入债券和其他投资，杠杆不超总资产75%[27] - 公司评估抵押收入债券组合，选择性允许提前赎回、出售增值或市场不佳的债券[28] - 公司预计投资的抵押收入债券有4种基本类型，包括私人活动债券等[29] 行业相关政策与市场需求 - 符合条件的潜在居民对经济适用房的需求持续增加，政府直接租赁支持项目未跟上需求，通过MRBs、税收抵免和赠款资助开发商的项目更突出[38] - 为获得联邦低收入住房税收抵免（LIHTCs），房产须新建或大幅翻新，业主须预留40%以上单元供收入不超地区收入中位数60%的家庭居住，或20%以上单元供收入不超地区收入中位数50%的家庭居住，且这些单元须满足要求至少30年[39] 物业运营相关情况 - 住宅物业和多户住宅物业未达到稳定状态（90天内入住率达90%且偿债覆盖率达1.15倍）会导致相关物业经济入住率降低[40] 公司融资与投资动态 - 公司利用杠杆提高投资回报，整体杠杆约束为75%，截至2019年12月31日，杠杆率约为61%[43] - 2019年12月，公司的S - 3表格注册声明获美国证券交易委员会批准，可不时发售最高2.25亿美元的BUCs，该声明将于2022年12月到期[44] - 公司曾于2017年10月向五家金融机构私募发行945万个A系列优先股，总收益约9450万美元，用于收购可能符合《社区再投资法》“合格投资”的MRBs[45] - 2019年第四季度，对非合并实体的投资金额为697.1万美元，出售非合并实体的投资回报为736万美元[48] - 2019年第三季度，对非合并实体的投资为101.8万美元，出售非合并实体的投资回报为971.4万美元，物业贷款预支为40.6万美元[48] - 2019年第二季度，收购抵押收入债券1320万美元，赎回622.8万美元，重组1396万美元，对非合并实体投资1069.2万美元[48] - 2019年第一季度，收购抵押收入债券605万美元，赎回557.4万美元，对非合并实体投资659.4万美元，物业贷款赎回836.8万美元[48] - 2019年9月30日止三个月，新的TOB融资所得为104,056千美元，偿还TOB融资34,185千美元，偿还定期TOB融资37,553千美元，偿还定期A/B融资10,516千美元，购买利率衍生品30千美元，利率为4.5%[50] - 2019年6月30日止三个月，无担保循环信贷额度净还款12,459千美元，新的定期TOB融资所得13,167千美元[50] - 2019年3月31日止三个月，新的定期A/B融资所得5,264千美元[50] - 2018年12月31日止三个月，无担保循环信贷额度净借款7,194千美元，发行BUCs净所得1,378千美元[50] - 2018年9月30日止三个月，无担保循环信贷额度净还款21,074千美元，M45 TEBS融资所得221,540千美元，新的定期A/B融资所得17,380千美元，定期A/B信托还款208,689千美元，偿还定期A/B融资10,885千美元，发行BUCs净所得384千美元[50] - 2018年6月30日止三个月，无担保循环信贷额度净还款460千美元[50] - 2018年3月31日止三个月，发行BUCs净所得192千美元[50] 公司管理与关联交易 - 公司由AFCA 2管理，AFCA 2有权获得相当于任何MRBs、免税投资或其他投资平均未偿还本金余额每年0.45%的管理费[61] - 公司与Greystone及其附属公司的交易为关联方交易，可能存在利益冲突[64] 公司投资风险 - 公司的MRBs、物业贷款和非合并实体投资为非流动资产，价值可能下降[65] - 公司对非合并实体的投资存在风险，若无运营净现金流或销售、再融资收益不足，可能无法获得分配和收回投资[71] - 住宅物业建设一般需12 - 18个月，建设可能延迟或无法完成，会影响公司收益甚至导致损失[72] - 利率上升会使公司债务融资或再融资困难，减少可获取的投资数量和运营现金流[75] - 利率上升会增加公司可变利率债务融资的利息支出，减少运营现金流，还可能降低资产市值[76][77] - 美国企业税率变化影响税收抵免市场，可能增加公司借款成本、限制投资能力，对经营和业务产生重大不利影响[78] - 公司可能因债券违约获得住宅物业所有权，将面临多户房地产运营的常见风险[80] - 第三方开发商可能无法履行对公司非合并实体投资回报的担保，导致公司无法实现回报并可能确认损失[82] - 公司对多户住宅物业的投资财务表现取决于租金、入住率和运营费用，受多种因素影响[83] - 公司向住宅物业提供的应税物业贷款违约风险高于相关抵押收入债券，因还款依赖物业现金流且处于从属地位[84] - 资产证券化融资存在风险，利率变化会影响成本，终止融资可能导致资产清算和额外损失[87][88][90] - 资产证券化融资计划发起人破产或接管可能使公司无法收回投资资产或获得剩余权益付款[91] - 公司购买衍生品工具降低利率上升风险，但无法保证完全避免不利财务后果，且会导致净收入波动[92] 公司证券相关情况 - 受益单位证书（BUCs）现金分配由普通合伙人决定，可能增减，政策变化会影响其市场价格[93] - 发行额外BUCs会稀释现有权益并可能导致市场价格下降[94] - A类优先股持有人有非累积现金分配权，年利率为3.0%，普通合伙人有权决定是否宣布分配[97] - 公司投资需符合社区再投资法案（CRA）合格投资标准，最终由监管机构确定，无法保证获得CRA信贷[100][102][109] - A类优先股在现有和未来债务之后受偿，发行额外单位可能稀释权益，影响支付分配或赎回能力[112][113] - A类优先股无公开市场，限制投资变现能力，除特定情况下回售给公司[115] - 市场利率上升可能降低A类优先股价值并增加公司借款成本[116] 公司税务相关情况 - 公司部分收入需缴纳联邦和州所得税，持有人按比例承担应税收入的所得税，扣除损失和费用能力有限[117][118][119] - 若公司被视为按公司纳税的协会，将对公司和单位持有人产生不利经济后果；若年度总收入中超过10%的收入为非合格收入，公司将按公司而非合伙企业缴纳联邦所得税[122] 公司其他风险 - 公司未根据《投资公司法》注册，不受该法保护[123] - 美国主权信用评级或美国政府支持企业信用评级的下调，可能对公司业务产生重大不利影响；若房利美评级降至投资级以下，将对公司长期融资能力产生负面影响[124] - 公司面临立法和监管风险，《社区再投资法》的变化可能影响公司运营和投资目标的实现[128][129] - 公司业务运营依赖信息技术，信息技术系统的损坏、中断或关闭可能对公司的收入、财务状况和经营成果产生重大不利影响[125] 公司资产情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有Suites on Paseo、The 50/50 MF Properties和某些待开发土地，房地产资产账面价值为61,559,963美元[122] - 截至2019年12月31日，公司有60,835,204个BUCs流通在外，由约13,800名登记持有人持有，无未归属的受限单位奖励[137] - 截至2019年12月31日，根据经单位持有人批准的股权补偿计划，有2,132,705个BUCs可供未来发行[139] - 公司在2019年和2018年未出售任何未根据1933年《证券法》注册的BUCs和A类优先股[140] - 公司在2019年第四季度未回购任何流通在外的BUCs[141] 财务数据关键指标变化 - 截至2019年12月31日，公司拥有76只抵押收入债券，本金总额6.797亿美元；2018年拥有77只，本金总额6.777亿美元[148][149] - 2019年抵押收入债券投资总营收4.1348亿美元，2018年为5.7625亿美元，同比下降28.2%[150] - 2019年抵押收入债券投资利息费用2.1862亿美元，2018年为2.2231亿美元，同比下降1.7%[150] - 2019年抵押收入债券投资部门净收入3835万美元，2018年为2.2048亿美元，同比下降82.6%[150] - 2019年利息赚取资产平均余额6.83381亿美元，利息收入4.1174亿美元，收益率6.0%；2018年平均余额7.16135亿美元，利息收入4.9338亿美元，收益率6.9%[152] - 2019年利息承担负债平均余额5.13813亿美元，利息费用2.1862亿美元，利率4.3%；2018年平均余额5.51279亿美元，利息费用2.2231亿美元，利率4.0%[152] - 2019年净利息收入1.9312亿美元，收益率2.8%；2018年净利息收入2.7107亿美元，收益率3.8%[152] - 2019年房地产资产净值6155.9963万美元，2018年为6459.6348万美元[143] - 2019年总营收6231.8013万美元，2018年为8135.5576万美元[143] - 2019年净收入3049.2151万美元，2018年为4113.9529万美元[143] - 2019年与2018年相比，生息资产总额减少8164美元，付息负债总额减少369美元，净利息收入减少7795美元[156] - 2019年公共住房资本基金信托部门总收入为236.9万美元，较2018年减少11万美元，降幅4.4%；利息支出为141.1万美元，较2018年增加47.9万美元，增幅51.4%；部门净收入为95.8万美元，较2018年增加55.2万美元，增幅136.0%[162] - 2019年MF物业部门总收入为808.1万美元，较2018年减少106.8万美元，降幅11.7%；房地产资产销售净收益为0，较2018年减少405.1万美元，降幅100.0%；利息支出为144.5万美元，较2018年减少25.4万美元，降幅14.9%；部门净亏损为96.4万美元，较2018年减少464.1万美元，降幅126.2%[165] - 2019年其他投资部门总收入为1052万美元，较2018年减少158.2万美元，降幅13.1%；非合并实体投资销售收益为1614.2万美元，较2018年增加1323.8万美元，增幅455.9%；部门净收入为2666.4万美元，较2018年增加1165.5万美元，增幅77.7%[169] - 2019年一般及行政费用增加约180万美元，主要是由于受限单位补偿费用增加；员工工资、奖金、税费和福利增加约66.5万美元[160] - 2019年利息支出增加约62.2万美元，主要是由于利率互换公允价值调整产生的额外费用[163] - 2018年确认的约110万美元减值费用在2019年未再次发生，导致2019年部门净收入增加[164] - 2019年总利息支出减少主要是由于2018年9月出售翡翠公园MF物业后偿还了该物业的抵押贷款[166] - 2019年和2018年分别对非合并实体投资2530万美元和4150万美元，使投资利息收入增加约200万美元[173] - 截至2019年12月31日，合伙企业债务融资总额为5.36197421亿美元[172] - 截至2019年12月31日，可变TOB证券化融资总额为1.02591789亿美元，加权平均期末利率为3.19%[174] - 截至2019年12月31日，固定期限TOB证券化融资总额为2107.3418万美元，加权平均期末利率为3.71%[174] - 截至2019年12月31日，固定期限A/B信托证券化融资总额为4356.1212万美元，加权平均期末利率为4.47%[174] - 截至2018年12月31日，公司债务融资总额为5.05663565亿美元[174] - M45 TEBS在2023年7月31日前初始利率为3.82%，2023年8月1日至到期日利率为4.39%[176] - 截至2018年12月31日，固定期限TOB证券化融资总额为4667.5413万美元，加权平均期末利率为4.31%[177] - 截至2018年12月31日，固定A/B信托融资总额为4897.1221万美元，加权平均期末利率为4.47%[177] - 截至2019年12月31日，公司需满足与德意志银行、瑞穗和摩根士丹利相关融资协议的各项契约，且公司遵守了所有契约[177]

财务数据和关键指标变化 - 截至9月30日，总资产为10亿美元，较2018年12月31日的约9.83亿美元有所增加 [12] - 第三季度总收入为1490万美元，年初至今为4690万美元 [26] - 每单位基本和摊薄净收入为0.13美元/单位，年初至今为0.26美元/单位 [26] - 本季度可分配现金为0.21美元/单位，年初至今为0.39美元/单位 [26] - 2019年9月底，每股账面净值约为5.60美元 [26] - 2015年，68.2%的债务融资为浮动利率模式，31.8%为固定利率模式；截至今年9月30日，65.9%的债务融资为固定利率，34.1%为浮动利率 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 免税抵押收入债券投资组合 - 占合伙企业资产的75%，为投资者提供经常性免税回报 [8] - 截至9月底，投资约7.77亿美元的抵押收入债券，涉及约10433个单位，持有13个州的76只债券，其中60只债券完整持有，位于德克萨斯州、加利福尼亚州和南卡罗来纳州的债券占资产负债表上抵押收入债券公允价值的78% [12] - 向13个州的18个不同开发商提供贷款，所有抵押收入债券在今年9月30日均符合偿债要求 [13] 多户住宅物业投资 - 继续持有两个多户住宅项目，分别是圣地亚哥州立大学对面的Paseo Suites和内布拉斯加大学林肯分校校园内的50/50，约859个单位 [14] 开发业务（Vantage项目） - 占合伙企业资产的10%，为投资者提供高于市场的股权回报 [10] - 截至9月30日，已投资9个Vantage项目，共2597个单位，投资约8700万美元；2018年12月31日，投资9个项目，共2598个单位，投资约7700万美元 [15] - 9月30日后，10月对位于圣安东尼奥的Vantage at O'Connor项目进行股权投资，承诺在项目生命周期内投资740万美元，共288个单位 [16] - 位于佛罗里达州巴拿马城海滩的Vantage项目股权于9月出售，总收益约1050万美元；此前已有4个Vantage项目出售或赎回，确认总收益和或有利息2150万美元，相当于每单位0.305美元 [17] - 自2016年初开始投资以来，共投资约9580万美元，截至9月30日，约有650万美元股权承诺待投资 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于2020年及以后利率可能降低，消费者强劲支撑多户住宅信贷基本面，公司前景乐观 [8] - 看好免税抵押收入债券投资组合的战略增长机会，因经济适用房、“缺失的中层”劳动力住房和包容性分区的需求增加 [9] - 2020年将专注于开发业务板块和合伙企业的增长 [10] - 希望减少一些另类投资，回归多户住宅的核心业务，相关行动将根据市场情况，以投资者可获得的最高最佳价格执行 [30] - 鉴于未来12 - 18个月的利率预期，对目前债务负债端的浮动和固定利率比例感到满意，若浮动利率敞口过大，将采取适当措施进行对冲 [31] - 由于竞争环境和过去12 - 18个月的平坦收益率曲线，抵押收入债券投资组合的新增业务减少，平台增长机会将更多转向开发业务，公司希望将该业务占资产的比例维持在10% - 15%，并在2020年寻求更高的机会性回报 [34][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度经济数据显示增长放缓，国内项目增长率为1.97%，全球经济疲软担忧和中美贸易政策不确定性增加了对经济持续扩张和未来衰退威胁的担忧，但劳动力市场保持韧性 [6] - 本季度失业率为3.6%，平均时薪同比增长3%，对消费者和家庭支出的持续强劲是积极的劳动力统计数据 [7] - 由于股市处于历史高位，收益率曲线倒挂短暂，联邦公开市场委员会（FOMC）于10月30日今年第三次降息至1.75%，预计美联储将在12月11日会议上暂停行动，2020年可能进一步降息 [7] 其他重要信息 - 本季度对M - 024和M - 033 TEBS与房地美进行再融资，将浮动利率债务融资转换为固定利率，并延长了到期日，涉及约7230万美元债务再融资 [20] - 与瑞穗银行达成招标期权债券债务融资安排，为8项投资提供融资，杠杆总额约1.041亿美元，均为一年期浮动利率债务融资 [21] - 与银行家信托公司延长了两条信贷额度，一条1000万美元的运营信贷额度和一条5000万美元的无担保信贷额度，到期日均延长至2021年6月 [24] - 公司每季度测量利率上升50 - 200个基点对公司的影响，目前利率敏感性有所改善，在利率上升200个基点时，现金或可分配现金约减少170万美元，相当于每单位0.028美元，这是债务融资组合从浮动利率转向固定利率以及利率上限的积极影响 [25] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司在优化资产负债表过程中目前处于什么阶段，未来几个季度预计如何发展 - 公司过去明确表示希望减少一些另类投资，回归多户住宅的核心业务，相关行动将根据市场情况，以投资者可获得的最高最佳价格执行 [30] 问题: 公司是否对目前资产负债表债务端的浮动利率比例感到满意，是否会继续增加固定利率敞口 - 鉴于未来12 - 18个月的利率预期，公司对目前债务负债端的浮动和固定利率比例感到满意，若浮动利率敞口过大，将采取适当措施进行对冲 [31] 问题: 当部分投资获得回报后，资金再投资的机会和增量回报情况如何，回报情况如何 - 公司有两个核心业务，抵押收入债券投资组合的新增业务因竞争环境和平坦收益率曲线而减少，收益率处于低两位数；平台增长机会将更多转向开发业务，公司希望将该业务占资产的比例维持在10% - 15%，并在2020年寻求更高的机会性回报，目前在德州以外地区也看到了机会 [34][36]

收入和利润表现 - 2019年第三季度总收入为1487万美元，较2018年同期的2600万美元下降42.8%[16] - 2019年前九个月总收入为4688万美元，较2018年同期的5824万美元下降19.5%[16] - 2019年第三季度净收入为971万美元，较2018年同期的1788万美元下降45.7%[16] - 2019年前九个月净收入为2005万美元，较2018年同期的2723万美元下降26.4%[16] - 2019年第三季度每BUC净收入为0.13美元，较2018年同期的0.25美元下降48%[16] - 2019年前九个月净收入为2004.59万美元，相比2018年同期的2722.55万美元下降26.4%[25] - 2019年第三季度总收入为1038.4万美元，较2018年同期的2144.1万美元下降51.6%[178] - 2019年第三季度分部净亏损为249.3万美元，较2018年同期净利1204万美元下降120.7%[178] - 2019年前九个月总收入为3107.5万美元，较2018年同期的4461万美元下降30.3%[178] - 2019年前九个月分部净利为183.6万美元，较2018年同期的1864.8万美元下降90.2%[178] - 2019年第三季度净利息收入为449万美元，净息差为2.6%，低于2018年同期的1007.7万美元和5.6%[179] - 2019年前九个月净利息收入为1401.8万美元，净息差为2.7%，低于2018年同期的2240万美元和4.1%[181] - 抵押贷款收入债券投资板块2019年第三季度净亏损249.3万美元，而2018年同期为净收入1204万美元[164] - 多户物业板块2019年第三季度净亏损43.4万美元，而2018年同期为净收入422.8万美元[164] - 2019年第三季度净收入为970.8万美元，较2018年同期的1788.3万美元下降45.7%[164] - 2019年前九个月净收入为2004.6万美元，较2018年同期的2722.5万美元下降26.4%[164] - 2019年第三季度总收入为1486.6万美元，较2018年同期的2600.1万美元下降42.8%[164] - 2019年前九个月总收入为4687.7万美元，较2018年同期的5824.4万美元下降19.5%[164] 现金流表现 - 2019年前九个月经营活动净现金流入为1282.77万美元，相比2018年同期的1799.70万美元下降28.7%[25] - 2019年前九个月投资活动净现金流入为1386.41万美元，相比2018年同期的745.35万美元增长86.0%[25] - 2019年前九个月融资活动净现金流出为1860.69万美元，相比2018年同期的7136.16万美元流出改善73.9%[25] - 截至2019年9月30日现金及现金等价物和受限现金总额为4135.35万美元，相比2018年同期的2567.23万美元增长61.1%[25] - 2019年前九个月支付利息现金为1687.43万美元，相比2018年同期的1757.16万美元下降4.0%[25] 资产和负债变化 - 总资产从2018年12月31日的9.827亿美元增长至2019年9月30日的10.335亿美元，增幅为5.2%[13] - 现金及现金等价物从3200万美元增至4078万美元，增长27.4%[13] - 抵押贷款收益债券（信托持有）公允价值从6.453亿美元增至7.472亿美元，增长15.8%[13] - 债务融资净额从5.057亿美元增至5.388亿美元，增长6.5%[13] - 合伙人资本从2018年12月31日的3.045亿美元增至2019年9月30日的3.416亿美元，增长12.2%[13] - 截至2019年9月30日，公司总资产为10.335亿美元，较2018年12月31日的9.827亿美元增长5.2%[165] 抵押贷款收入债券投资组合表现 - 截至2019年9月30日，合伙企业持有的信托抵押贷款收入债券总成本为6.5016亿美元，未实现收益为9749.2万美元，未实现损失为49.6万美元，估计公允价值为7.4716亿美元[54] - 截至2019年9月30日，合伙企业直接持有的抵押贷款收入债券总成本为2727.6万美元，未实现收益为285.0万美元，估计公允价值为3012.5万美元[55] - 投资组合中唯一出现未实现损失的债券是Pro Nova 2014-1，未实现损失为34.7万美元，估计公允价值为967.6万美元[54] - 投资组合中最大的单一资产是Avistar at Wood Hollow - Series A，估计公允价值为4676.7万美元，未实现收益为654.7万美元[54] - 位于南卡罗来纳州的The Palms at Premier Park Apartments估计公允价值为2167.0万美元，未实现收益为277.9万美元[54] - 位于南卡罗来纳州的South Pointe Apartments - Series A估计公允价值为2196.2万美元，未实现收益为36.2万美元[54] - 位于德克萨斯州的Bruton Apartments估计公允价值为2147.7万美元，未实现收益为363.7万美元[54] - 位于德克萨斯州的Concord at Gulfgate - Series A估计公允价值为2277.7万美元，未实现收益为375.8万美元[54] - 位于加利福尼亚州的Montevista - Series A & B是直接持有资产中最大的，估计公允价值为1492.2万美元，未实现收益为172.2万美元[55] - 抵押贷款收入债券投资组合主要集中在加利福尼亚州和德克萨斯州，涵盖多个住宅和商业地产项目[54][55] - 截至2018年12月31日，信托持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为5.864亿美元，未实现收益为5881万美元，总公允价值为6.453亿美元[56] - 截至2018年12月31日，合伙企业持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为8714万美元，未实现收益为181万美元，未实现损失为206万美元，总公允价值为8689万美元[57] - 截至2019年9月30日，抵押贷款收入债券投资组合的公允价值为7.7728亿美元，占三级资产总额的绝大部分[149][161] - 公司持有76支抵押贷款收入债券，为包含10,871个租赁单元的住宅物业提供融资[161] 投资活动与资产变动 - 2019年前九个月，公司新收购了四笔抵押贷款收入债券（MRBs），总本金余额为1925万美元[60] - 新收购的抵押贷款收入债券（MRBs）中，Montevista A系列和B系列本金余额最高，分别为672万美元和648万美元，合计1320万美元[60] - 新收购的Gateway Village和Lynnhaven Apartments MRB的票面利率均为6.10%[60] - 新收购的Montevista A系列和B系列MRB的票面利率均为5.75%[60] - 2019年前九个月赎回两笔多户住宅收益债券本金总额1180.2万美元，利率均为8.00%[61] - 2019年前九个月重组三笔多户住宅收益债券本金总额1396万美元，利率均为12.00%[62] - 2018年前九个月赎回十笔多户住宅收益债券本金总额3901.4万美元，其中九笔利率为8.00%，一笔为6.25%[64] - 赎回Lake Forest多户住宅收益债券实现约420万美元或有利息收入和约150万美元额外收入[65] - 2019年第二季度，公司完成了价值1320万美元的抵押贷款收入债券收购[174] 非合并实体投资表现 - 截至2019年9月30日，对非合并实体的投资账面价值为8706万美元，较2018年12月31日的7653.43万美元增长13.8%[77] - 2019年9月出售Vantage at Panama City Beach权益，获得现金约2270万美元，确认约54.7万美元投资收入和约1050万美元出售投资收益[78] - 2019年4月执行900万美元权益承诺，用于资助Vantage at Conroe多户住宅物业的建设[79] - 2019年前九个月，非合并实体投资组合的物业收入为953.43万美元，去年同期为568.72万美元，增长67.6%[82] - 2019年前九个月，非合并实体投资组合确认出售物业的收益为2255.67万美元，去年同期为零[82] - 2019年前九个月，非合并实体投资组合的净收入为2091.82万美元，去年同期为净亏损268.9万美元[82] - 2019年前九个月出售非合并实体投资获得收益1047.59万美元[25] 债务与融资活动 - 截至2019年9月30日，无担保信贷额度未偿还余额为1320万美元，相比2018年12月31日的3565.92万美元，下降了约63%[93][94] - 无担保信贷额度总承诺金额为6000万美元，其中非运营额度5000万美元，运营额度1000万美元[93][94] - 非运营信贷额度期末利率为4.58%，运营信贷额度期末利率为5.33%[93] - 截至2019年9月30日，债务融资总额为5.388亿美元，相比2018年12月31日的5.0566亿美元，增长了约6.6%[98][103] - M45 TEBS融资初始利率为3.82%，自2023年8月1日起利率将升至4.39%[99] - 2019年7月，公司再融资M24 TEBS，将其转为固定利率3.05%，到期日延长至2027年5月，并资本化了约30.7万美元的延迟融资成本[110] - 2019年7月，公司再融资M33 TEBS，将其转为固定利率3.24%，到期日延长至2030年9月，并资本化了约26.5万美元的延迟融资成本[111] - 公司在2019年10月连续15天将运营信贷额度余额维持为零，履行了2019年第四季度的还款义务[96] - 截至2019年9月30日，公司遵守了所有信贷协议和信托协议中的契约要求[95][104][105][106] - 2019年第三季度，合伙企业通过TOB信托融资总额为1.04056亿美元，其中最大一笔为Live 929 Apartments的3180万美元[112] - 2019年5月，合伙企业与摩根士丹利达成一笔期限TOB信托融资，本金为1316.7万美元，固定利率为3.53%[112] - 2019年2月，合伙企业与德意志银行达成两笔Term A/B信托融资，总额为526.35万美元，固定利率均为4.53%[112] - 2019年8月至9月期间，合伙企业全额赎回了多项债务融资，总偿还金额为8225.43万美元[113] - 2018年8月，合伙企业通过M45 TEBS融资获得长期固定利率设施，证券化25笔MRBs的初始面值约为2.606亿美元[114] - 2018年8月，合伙企业新增四笔Term A/B信托融资，总额为1738万美元，固定利率均为4.53%[115] - 2018年3月至8月期间，合伙企业赎回的Term A/B信托总额为2.42424098亿美元，其中多数在2018年8月转入M45 TEBS融资[116] - 截至2019年9月30日，合伙企业未来五年及以后的借款合同到期总额为5.41374049亿美元，其中2020年到期金额为1.14279468亿美元[117] - 截至2019年9月30日，合伙企业抵押贷款应付总额为2704.9871万美元，加权平均期末利率为4.96%[118] - 截至2018年12月31日，合伙企业抵押贷款应付总额为2745.4375万美元，加权平均期末利率为4.96%[119] - 2019年第三季度来自Mizuho的新TOB融资收益为1.04056亿美元[176] - 2019年第三季度偿还德意志银行的TOB融资和定期A/B融资总额为8225.4万美元[176] - 2018年第三季度M45 TEBS融资收益为2.2154亿美元[176] 风险敞口与金融工具 - 公司对非合并可变利益实体的最大损失敞口从2018年12月31日的136,692,941美元降至2019年9月30日的117,539,995美元[49] - 公司持有的抵押贷款收益债券最大损失敞口从51,791,000美元降至30,480,000美元[49] - 公司对非合并实体的投资最大损失敞口从76,534,306美元增至87,059,995美元[49] - 公司持有的物业贷款最大损失敞口从8,367,635美元降至0美元[49] - 截至2019年9月30日，利率衍生品名义本金总额约为3.02亿美元，公允价值为5.26万美元[122] - 截至2018年12月31日，利率衍生品名义本金总额约为3.05亿美元，公允价值为62.66万美元[123] - 2019年8月，公司支付约3万美元购买一项名义本金为7969.53万美元、上限利率为4.5%的利率衍生品[124] - 截至2019年9月30日，建筑贷款担保最大风险敞口为3008.22万美元，其中Vantage at Stone Creek项目为2482.65万美元，Vantage at Coventry项目为527.57万美元[128] - 其他担保协议最大风险敞口为614.21万美元，其中Ohio Properties项目为371.24万美元，Greens of Pine Glen项目为242.97万美元[129] - 针对TOB信托的赔偿承诺最大风险敞口约为3600万美元[129] - 公司通过利率上限协议来对冲可变利率债务融资的利率波动风险[108] 会计准则与政策 - 采用ASC 842后，公司确认了170万美元的使用权资产和220万美元的租赁负债[32] - 公司使用6.6%的贴现率计算与地租相关的使用权资产和租赁负债[32] - 公司可能选择将ASU 2016-13的生效日期推迟至2022年12月31日之后的财年[40] 合伙人分配与单位信息 - A系列优先股持有人有权在向其他单位持有人支付前获得每年3.0%的固定股息[43] - 净利息收入分配中，有限合伙人和BUC持有人占99%，普通合伙人占1%[44] - 净利息收入和净剩余收益分配中，有限合伙人和BUC持有人占75%，普通合伙人占25%[44] - 截至2019年9月30日，已发行A类优先单位945万股，总购买价格为9450万美元，股息率为3.00%[130] - 2019年前九个月已宣布但未支付的BUC和普通合伙人股息为886.94万美元[25] 关联方交易 - 2019年第三季度支付给关联方AFCA 2的合伙管理费为91.4万美元[135] - 2019年前九个月支付给关联方的物业管理费为10.1万美元[135] - AFCA 2在2019年第三季度和九个月期间分别收到9000美元和2.7万美元的非合伙企业物业行政费，相比2018年同期的1.7万美元和6万美元显著下降[136] - AFCA 2在2019年九个月期间收到投资/抵押贷款安排费82.2万美元，而2018年同期为278.7万美元[136] - 截至2019年9月30日，合伙企业应收非合并实体和关联方款项约为2.9万美元，较2018年12月31日的7.7万美元减少[137] - 截至2019年9月30日，合伙企业应付关联方负债约为59.9万美元，较2018年12月31日的33万美元增加[137] 公允价值计量 - 截至2019年9月30日，按公允价值计量的总资产净值为8.234亿美元，全部归类为第三层级[148] - 在2019年第三季度，第三层级资产的总利得（已实现/未实现）包含在其他综合收益中的为1905万美元[148] - 在2019年第三季度，第三层级资产的结算额为320万美元[148] - 截至2019年9月30日的九个月，三级公允价值计量资产总额从年初的7.8286亿美元增至8.2345亿美元，净增加4061万美元[149] - 2019年九个月期间，计入损益的总收益/（损失）为-35.2万美元，其中利息收入/费用项目贡献10.6909万美元，但被利率衍生品损失45.8141万美元所抵消[149] - 2019年九个月期间，计入其他综合收益的总收益为4211.2324万美元，主要来自抵押贷款收入债券的4128.0568万美元收益[149] - 截至2019年9月30日，金融负债的公允价值为5.7281亿美元，较2018年12月31日的5.5077亿美元有所增加[158] - 2018年九个月期间，三级资产计入损益的证券减值损失为114.102万美元[154] 各业务板块表现 - 公司报告了四个可报告分部：抵押贷款收入债券投资、多户住宅物业、公共住房资本基金信托和其他投资[159] - 公共住房资本基金信托部门第三季度总收入下降4.7%至58.9万美元，利息支出增长100.7%至

财务数据和关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司总资产为10亿美元，自2015年1月1日以来增长约35.3% [12] - 2019年第二季度总收入为1430万美元，年初至今总收入为3200万美元，与2018年同期持平 [26] - 2019年第二季度每单位总收入为0.05美元/每BUC，2018年同期为0.04美元/每BUC；年初至今，2019年和2018年均为0.13美元/每BUC [26] - 2019年第二季度每单位可分配现金（CAD）为0.08美元，2018年同期为0.09美元；年初至今，2019年和2018年均为0.19美元/每BUC [27] - 2019年6月底，每单位账面价值为5.30美元/每BUC，2018年12月31日为5.03美元/每单位 [27] - 若利率同时提高200个基点，且公司不采取任何措施，12个月内净利息收入将减少约170万美元，或每CAD减少0.028美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2019年6月30日，公司投资的抵押收入债券分布在约13个州，共72只，涉及约10337个单位；本季度购买了2只债券，总计约1320万美元，年初至今购买了4只，总计约1930万美元 [13] - 截至6月底，公司拥有2处MF房产，约6300 - 6400万美元，代表约859个单位 [14] - 截至2019年6月30日，公司在Vantage资产中投资约9680万美元，代表约2886个单位，由10个项目组成 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度经济数据积极，劳动力市场表现良好，失业率处于历史低位；经济扩张由强劲的家庭支出推动，企业支出因对美国贸易政策的担忧和全球增长放缓的威胁而出现疲软 [7] - 通胀率维持在联邦公开市场委员会目标的2%；美联储自2008年12月以来首次下调联邦基金利率25个基点 [8] - 自第一季度初以来，美国国债市场利率大幅下降，两年期国债收益率从2.33%降至1.61%，10年期国债收益率从2.49%降至1.77%，两者利差保持在16个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自2016年秋季开始实施策略，将抵押收入债券组合从可变利率模式转换为固定利率模式，降低了组合在可变利率周期中的风险敞口 [10] - 未来公司将继续寻求投资银行关系多元化的机会，以及固定利率与可变利率融资的机会 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 未提及相关内容 其他重要信息 - 2019年第二季度，公司与摩根士丹利建立了新的投资银行关系，并执行了约1320万美元的招标期权债券（TOB）债务融资 [16][17] - 公司将与银行家信托的5000万美元无担保收购信贷额度和1000万美元运营信贷额度的到期日延长至2021年6月 [19][20] - 2019年7月，公司与瑞穗银行进行了约2580万美元的招标期权债券债务融资 [21] - 2019年7月，公司将与房地美的M24和M33 TEBS债务融资从可变利率转换为固定利率，并分别延长到期日约7.3年和9.4年，涉及约7230万美元债务融资 [22] - 2019年6月，公司将与房地美的M31可变利率债务融资延长5年至2024年，涉及约8020万美元债务融资 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 - 未提及相关内容

收入和利润（同比环比） - 2019年第二季度总收入为1435万美元，较2018年同期的1579万美元下降9.1%[17] - 2019年第二季度投资收入为1207万美元，较2018年同期的1225万美元下降1.4%[17] - 2019年第二季度净收入为389万美元，较2018年同期的334万美元增长16.4%[17] - 2019年上半年净收入为1034万美元，较2018年同期的934万美元增长10.7%[17] - 2019年第二季度BUC持有人每股净收入为0.05美元，高于2018年同期的0.04美元[17] - 2019年第二季度综合收益为1881万美元，远高于2018年同期的735万美元[19] - 2019年上半年净收入为1033.8万美元，而2018年同期为934.24万美元[24] - 2019年第二季度分配给合伙人的净收入为316.84万美元[21] - 2019年第二季度证券未实现收益为1492.01万美元[21] - 2019年第二季度物业收入为3,103,876美元，较2018年同期的1,769,385美元增长75.4%[72] - 2019年上半年物业收入为5,821,144美元，较2018年同期的2,863,195美元增长103.3%[72] - 2019年第二季度净亏损为571,382美元，较2018年同期净亏损1,181,224美元收窄51.6%[72] - 2019年上半年净亏损为688,445美元，较2018年同期净亏损2,335,918美元收窄70.5%[72] - 2019年第二季度所得税费用为17,351美元，较2018年同期的13,000美元增长33.5%[75] - 2019年上半年所得税费用为58,999美元，较2018年同期的6,000美元增长883.3%[75] - 2019年第二季度总收入为14,346,334美元，较2018年同期的15,785,165美元下降9.1%[148] - 2019年上半年净收入为10,338,003美元，较2018年同期的9,342,425美元增长10.7%[148] - 抵押贷款收入债券投资板块2019年第二季度收入为10,247,302美元，较2018年同期的11,098,140美元下降7.7%[148] - 2019年第二季度抵押贷款收入债券投资板块总收入为1024.7万美元，同比下降7.7%[162] - 2019年上半年抵押贷款收入债券投资板块净收入为432.9万美元，同比下降34.5%[162] - 2019年第二季度净利息收入为477.4万美元，净息差为2.8%[163] - 2019年上半年净利息收入为952.8万美元，同比下降279.4万美元[165][169] - 公共住房资本基金信托板块第二季度总收入为58.6万美元，同比下降5.9%[176] - 公共住房资本基金信托板块第二季度净收入为20.1万美元，去年同期净亏损45.4万美元，改善65.5万美元，增幅144.3%，部分因2018年第二季度约83.1万美元减值损失未在2019年重现[176][178] - 多户地产板块第二季度总收入为203.5万美元，同比下降44.2万美元，降幅17.8%，主要因Jade Park地产于2018年9月出售导致收入减少约41.1万美元[182][183] - 多户地产板块上半年净亏损为51.2万美元，较去年同期45.8万美元亏损扩大5.4万美元，增幅11.8%[182] - 其他投资板块上半年总收入为606.8万美元，同比增加305.1万美元，增幅101.1%[190] - 其他投资板块上半年净收入为606.4万美元，同比增加306.4万美元，增幅102.1%，主要因2019年1月Vantage at Brooks物业贷款赎回确认约300万美元或有利息收入[190][192] - 其他投资板块第二季度总收入为147.9万美元，同比下降10.8万美元，降幅6.8%[190] - 第二季度总收入和其他收入为1434.6万美元，同比下降9.1%[211] - 上半年总收入和其他收入为3201.1万美元，同比下降0.7%[211] - 第二季度物业收入为203.5万美元，同比下降15.3%[211] - 上半年物业收入为402.8万美元，同比下降15.0%[211] - 第二季度投资收入为1207.4万美元，同比下降1.4%[211] - 上半年投资收入为2448.3万美元，同比下降4.5%[211] - 第二季度或有利息收入为3万美元，源于2018年12月Vantage at New Braunfels物业贷款赎回的最终结算[211][212] - 第二季度其他利息收入为20.7万美元，同比下降80.5%[211] - 上半年其他利息收入为42.9万美元，同比下降76.2%[211] 成本和费用（同比环比） - 2019年上半年折旧及摊销费用为164.06万美元[24] - 2019年上半年已付利息为1129.72万美元[24] - 2019年第二季度利息支出为6,206,935美元，较2018年同期的6,349,554美元下降2.2%[148] - 公共住房资本基金信托板块第二季度利息支出为38.5万美元，同比增加13.9万美元，增幅56.5%，主要因利率互换公允价值调整增加约14.7万美元[176][177] - 多户地产板块第二季度利息支出为36.6万美元，同比下降6.9万美元，降幅15.9%，主要因平均未偿还本金减少约810万美元，节约利息支出约9.3万美元[182][184] - 向AFCA 2支付的管理费在2019年第二季度为90.2万美元，2018年同期为92.7万美元；2019年上半年为180万美元，2018年同期为184.9万美元[115] - 向关联方支付的物业管理费在2019年第二季度为3.8万美元，2018年同期为4.8万美元；2019年上半年为7.3万美元，2018年同期为9.8万美元[115] 资产表现 - 截至2019年6月30日，总资产为10.01亿美元，较2018年12月31日的9.83亿美元增长1.8%[14] - 现金及现金等价物为1382万美元，较2018年底的3200万美元大幅下降56.8%[14] - 抵押贷款收益债券（信托持有）公允价值为7.01亿美元，较2018年底的6.45亿美元增长8.6%[14] - 截至2019年6月30日，现金及现金等价物和受限现金总额为1514.66万美元，较2018年同期的2782.18万美元减少[24] - 截至2019年6月30日，合伙人资本总额为3.207亿美元，其中普通合伙人资本为50.74万美元[21] - 采用新租赁准则ASC 842，确认经营租赁使用权资产170万美元和经营租赁负债220万美元[30] - 用于计算租赁资产和负债的贴现率为6.6%[30] - 合伙企业持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为58,164,337美元，调整后公允价值为58,571,381美元[49] - 信托持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为620,403,560美元，调整后公允价值为700,955,326美元[48] - 信托持有的MRBs未实现净收益为81,193,138美元，占成本基础的约13.1%[48] - 合伙企业持有的MRBs累计未实现损失为576,378美元，累计未实现收益为983,422美元[49] - Rosewood Townhomes和South Pointe Apartments的MRBs分别有201,078美元和375,300美元的累计未实现损失，且处于损失状态超过12个月[49] - Live 929 Apartments和Pro Nova 2014-1的MRBs分别有496,663美元和144,709美元的未实现损失，且处于损失状态少于12个月[48][51] - Village at Avalon的MRBs成本为16,356,115美元，调整后公允价值为18,812,026美元，未实现收益为2,455,911美元[48] - Decatur Angle的MRBs成本为22,544,284美元，调整后公允价值为25,538,423美元，未实现收益为2,994,139美元[48] - Bruton Apartments的MRBs成本为17,871,581美元，调整后公允价值为20,938,779美元，未实现收益为3,067,198美元[48] - Avistar at Wood Hollow的MRBs成本为40,220,000美元，调整后公允价值为45,401,502美元，未实现收益为5,181,502美元[48] - 截至2018年12月31日，信托持有的抵押贷款收入债券（MRBs）总成本为5.864亿美元，经还款调整后，未实现收益为5881万美元，估计公允价值为6.453亿美元[52] - 截至2018年12月31日，合伙企业持有的MRBs总成本为8714万美元，未实现收益为181万美元，未实现损失为206万美元，估计公允价值为8689万美元[53] - 截至2019年6月30日，PHC Certificate Trust I/II/III的公允价值总和为4651.62万美元，较调整后成本有累计未实现收益103.97万美元[62] - 截至2018年12月31日，PHC Certificate Trust I/II/III的公允价值总和为4867.21万美元，较调整后成本有累计未实现收益42.48万美元[62] - 截至2019年6月30日，公司房地产资产总账面价值为6301.76万美元，累计折旧为1390.69万美元[64] - 截至2018年12月31日，公司房地产资产总账面价值为6459.63万美元，累计折旧为1227.24万美元[65] - 对非合并实体投资的账面价值从2018年12月31日的76,534,306美元增至2019年6月30日的96,825,263美元，增长26.5%[69] - 物业贷款总额从2018年12月31日的23,354,826美元降至2019年6月30日的14,987,191美元，下降35.8%[73] - 截至2019年6月30日，按公允价值计量的资产总额为8.076亿美元，全部归类为第三层级输入[132] - 截至2019年6月30日，信托持有的抵押贷款收入债券公允价值为7.01亿美元[132] - 截至2019年6月30日，PHC证书的公允价值为4651.6万美元[132] - 截至2019年6月30日，公司总资产为1,000,679,805美元，较2018年12月31日的982,713,246美元增长1.8%[148] - 截至2019年6月30日，抵押贷款收入债券（三级资产）余额为7.595亿美元，较2018年12月31日的7.322亿美元增长3.7%[133][134][135] - 截至2019年6月30日，PHC证书（三级资产）余额为4652万美元，较2018年12月31日的4867万美元下降4.4%[133][134][135] - 截至2018年6月30日，三级资产总额为8.21亿美元，较2018年1月1日的8.435亿美元下降2.7%[137] 债务和融资 - 债务融资净额为5.19亿美元，较2018年底的5.06亿美元增长2.7%[14] - 无担保信贷额度未偿还余额从2018年12月31日的35,659,200美元降至2019年6月30日的23,200,000美元，下降34.9%[81][82] - 截至2019年6月30日，合伙企业总债务融资净额为5.193亿美元，较2018年12月31日的5.057亿美元增长2.7%[85][88] - 2019年上半年新债务融资包括：2月与德意志银行签订的总额526.35万美元的Term A/B信托融资，固定利率4.53%；5月与摩根士丹利签订的总额1316.7万美元的Term TOB信托融资，固定利率3.53%[96] - 2019年上半年债务偿还活动包括：3月至5月期间全额赎回5笔Term A/B信托，总支付额1505.5万美元[98] - 债务到期情况：2019年下半年到期1.737亿美元，2020年到期7990万美元，2022年到期1567万美元，2023年后到期2.473亿美元[99] - M24 TEBS融资于2019年7月再融资，利率从可变利率（期末利率3.85%）转为固定利率3.05%，到期日延长至2027年5月[85][86] - M33 TEBS融资于2019年7月再融资，利率从可变利率（期末利率3.06%）转为固定利率3.24%，到期日延长至2030年9月[85][86] - M31 TEBS融资于2019年6月行使单方面展期权，延长五年至2024年7月，期末利率为3.29%[85][86] - M45 TEBS初始固定利率3.82%至2023年7月31日，之后利率将上调至4.39%[87][90] - 截至2019年6月30日，抵押贷款应付总额2712.76万美元，加权平均期末利率4.96%[100] - 合伙企业于2019年7月全额偿还运营信贷额度（operating LOC）余额，并满足第三季度还款义务[84] - 截至2018年12月31日，抵押贷款应付总额为27,454,375美元，加权平均期末利率为4.96%[101] - 2019年剩余到期债务为3,234,033美元，2020年到期债务为23,944,872美元，总债务为27,178,905美元[102] - 截至2019年6月30日，利率衍生品公允价值为118,279美元，较2018年12月31日的626,633美元显著下降[103][104] - 2019年7月，公司进行了两项总本金为25,750,000美元的变动利率TOB信托再融资[149] - 2019年7月，公司将M24 TEBS融资的固定利率定为3.05%，并将到期日延长至2027年5月[150] - 2019年7月，公司将M33 TEBS融资的固定利率定为3.24%，并将到期日延长至2030年9月[151] - 2019年第二季度来自摩根士丹利的新定期TOB融资收益为1316.7万美元[161] - 2019年第二季度无担保信贷额度净偿还额为1245.9万美元[161] 投资活动 - 2019年上半年公司收购了四笔新MRBs，总本金额为1925万美元，包括Gateway Village（260万美元）、Lynnhaven Apartments（345万美元）以及Montevista的A系列（672万美元）和B系列（648万美元）[56] - 2019年上半年赎回两项MRB，本金总额为1180.2万美元，利率均为8.00%[57] - 2019年上半年重组三项MRB，本金总额为1396万美元，利率均为12.00%[58] - 2018年上半年收购一项MRB，本金为1954万美元，利率为5.80%[59] - 2018年上半年赎回七项MRB，本金总额为2144.7万美元，利率均为8.00%[60] - 2018年第二季度，公司对三项PHC Certificates确认了约83.1万美元的减值损失[63] - 2018年2月，公司以约270万美元的总价收购了内布拉斯加州奥马哈市的两块相邻土地[67] - 2019年1月出售Vantage at Brooks物业后，公司收到约300万美元或有利息[74] - 2019年第二季度，公司收购了2项总额为13,200,000美元的抵押贷款收入债券[160] - 2019年第二季度其他投资利息收入为4.7万美元，包含约35.4万美元非经常性收入[163][166] 风险敞口和担保 - 截至2019年6月30日，对非合并可变利益实体的最大风险敞口为127,345,273美元[46] - 截至2018年12月31日，对非合并可变利益实体的最大风险敞口为136,692,941美元[46] - 截至2019年6月30日，抵押贷款收入债券的最大风险敞口为30,520,000美元[46] - 截至2018年12月31日，抵押贷款收入债券的最大风险敞口为51,791,000美元[46] - 截至2019年6月30日，对非合并实体投资的最大风险敞口为96,825,273美元[46] - 截至2018年12月31日，对非合并实体投资的最大风险敞口为76,534,306美元[46] - 公司为Vantage at Panama City Beach项目提供担保，截至2019年6月30日最大风险敞口为5,914,760美元，占建设贷款余额的25%[108] - 公司为Vantage at Stone Creek项目提供担保，截至2019年6月30日最大风险敞口为20,853,029美元[108] - 公司为Vantage at Coventry项目提供担保，截至2019年6月30日最大风险敞口为634,136美元[108] - 公司为Ohio Properties等有限合伙提供担保，截至2019年6月30日最大风险敞口为3,712,436美元[110] 业务运营和物业表现 - 非合并稳定物业组合总计10,337

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总营收为1770万美元，较2018年第一季度增长7.3% [7] - 第一季度一般及行政费用下降9%，每BUC可分配现金为0.11美元 [7] - 2019年3月31日，总资产增至9.93亿美元，较去年12月31日增加约1100万美元 [14] - 2019年第一季度净收入每单位基本和摊薄后为0.08美元，2018年第一季度为0.09美元 [29] - 2019年第一季度每BUC可分配现金为0.11美元，2018年同期为0.10美元，增加0.01美元 [30] - 2019年3月31日，账面价值为每单位5.13美元，较2018年12月31日增加0.10美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押收入债券业务 - 截至2019年3月31日，公司在全美13个州持有抵押收入债券，价值约7.39亿美元，代表79只抵押收入债券和约10800个管理单位 [14] - 2019年第一季度，公司收购两只抵押收入债券，总价值约610万美元；赎回一只债券，价值约560万美元；2019年4月第一周，又赎回一只债券，价值约620万美元 [16] MF物业业务 - 公司在加利福尼亚州和内布拉斯加州拥有两个MF物业，均为学生贷款物业，共859个单位，价值约6400万美元 [17] Vantage项目业务 - 截至2019年3月31日，公司在九个州的非合并实体中进行了约8500万美元的股权投资，代表约2598个管理单位 [18] - 2019年第一季度，公司在Vantage项目中投资约670万美元股权，自2016年开始投资以来，累计投资约8420万美元 [19] - 2019年4月第一周，公司投资了位于德克萨斯州康罗的Vantage项目，总股权承诺约910万美元，使Vantage项目管理单位总数接近2900个，约占Vantage和抵押收入债券总投资单位的21.1% [20][21] - 2019年第一季度，公司出售了位于德克萨斯州圣安东尼奥的Vantage at Brooks项目，确认约300万美元或有利息收入 [10][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年初经济表现强劲，第一季度国内生产总值增长3.2%，失业率降至3.8%，平均时薪适度增长1.37%，通胀接近2%目标 [8] - 2019年1月，联邦公开市场委员会维持联邦基金利率在2.25% - 2.5%不变，收益率曲线继续平坦化，两年期和十年期国债利差收窄至40个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 自2015年以来，公司调整资产负债表，将债务结构从浮动利率转向固定利率，目前固定利率债务占比约63%，浮动利率债务占比约37% [24][25] - 公司目标是每季度CAD达到0.125美元，每年达到0.50美元 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济数据支持多户住宅市场的强劲基本面信贷 [8] - 收益率曲线平坦化给寻找新的债券投资带来挑战，但促进了抵押收入债券业务的增长 [9] - 公司资产收益可能不稳定，难以预测资产出售时间和收益 [43][44] - 公司计划将超过0.50美元的CAD继续再投资，以造福单位持有人的长期利益，且短期内不会改变该计划 [39][40] 其他重要信息 - 会议中提及的前瞻性陈述受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异 [2][3] - 会议讨论将包含非GAAP指标，并会在会议中解释 [5] - 公司根据美国证券交易委员会Regulation FD运营 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何今年K - 1中应税利息收入占比约25%，而无普通或合格股息，与2017和2016年不同 - 2018年出售Vantage at New Braunfels项目，以及2019年1月出售Vantage at Brooks项目，相关或有利息被视为应税收入 [35] 问题2: 能否通过将或有利息分配给有限合伙人的部分除以流通BUC数量，再乘以自己持有的单位数量，来近似计算今年的相对利息 - 可以用这种粗略方法计算，例如可将2019年1月Vantage at Brooks项目出售的或有利息除以总单位数，再乘以自己的持仓 [36] 问题3: 自2014年12月以来累计CAD超过分配额，这部分资金如何处理，以及如何看待新交易提升CAD但非正常经营活动的情况 - 自2015年以来，CAD逐年超过分配额，公司与投资者、董事会和管理团队沟通后，支付0.50美元分配额，将超出部分再投资，以造福单位持有人长期利益，且短期内计划不会改变 [39][40] 问题4: 排除或有利息收入后，净收入和CAD可能下降，哪些房产销售被视为正常化，哪些不计入CAD计算 - 自2015年公司获投资者允许直接投资项目股权后，这些项目的新销售将被视为正常化，但资产收益不稳定，难以预测资产出售时间和收益 [42][43][44] 问题5: 仅靠利率敏感产品和借贷业务，CAD有无可能达到每季度0.125美元 - 公司目标是每季度CAD达到0.125美元，每年达到0.50美元，不区分不同业务来源 [45]