UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ____________________________ FORM 10-K ____________________________ (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-35424 ____________________________ HOMESTREET, INC. (Exact name of registr ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，公司合并净收入为1100万美元，摊薄后每股收益0.45美元，而第三季度净收入为1380万美元，摊薄后每股收益0.55美元 [24] - 2019年第四季度，持续经营业务净收入为1310万美元，摊薄后每股收益0.54美元，第三季度为1370万美元，摊薄后每股收益0.54美元 [25] - 2019年第四季度，持续经营业务核心净收入为1490万美元，摊薄后每股收益0.61美元，第三季度为1430万美元，摊薄后每股收益0.57美元 [25] - 2019年第四季度净利息收入从第三季度的4710万美元降至4550万美元，主要因净息差下降和投资贷款减少 [27] - 2019年第四季度非利息收入从第三季度的2460万美元降至2190万美元，主要因商业贷款销售数量和利润率下降 [35] - 2019年第四季度非利息支出从第三季度的5570万美元降至5320万美元，主要因股票薪酬费用回收200万美元和员工人数减少导致工资支出降低 [35] - 2019年第四季度有效所得税税率为14.6%，与联邦和州综合法定税率23.5%不同，主要因免税利息收入和银行持有的人寿保险收入带来的收益 [36] - 2019年第四季度，终止经营业务净亏损210万美元，第三季度净收入为16.2万美元，主要因第三季度转回了之前计提的230万美元估计重组和薪酬相关成本（税后） [37] - 2020年1月1日采用CECL会计准则，信贷损失拨备增加约370万美元，较2019年12月31日的总准备金水平增长9%，该调整将计入留存收益，不影响净收入，也未对监管资本比率产生重大影响 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度，商业房地产贷款发放额达6.75亿美元，创季度纪录 [13] - 2019年第四季度，商业核心存款增加3810万美元，增幅2.4%；消费者核心存款增加7180万美元，增幅3.9% [13] - 2019年第四季度末，投资贷款减少6670万美元至51亿美元，主要因约4.5亿美元的提前还款和2.95亿美元的转售 [28] - 2019年第四季度末，存款余额为54亿美元，较9月30日减少8%，主要因经纪存款减少4.72亿美元，被核心存款增加1.099亿美元抵消 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年第四季度末，非 performing资产略增至4030万美元，占总资产的21个基点 [32] - 2019年第四季度，信贷损失拨备转回200万美元，第三季度无拨备，主要因贷款余额减少和当季净回收增加 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行董事会决定，大幅缩减抵押银行业务，退出独立房贷中心的抵押贷款发起和相关服务业务，并出售了大部分相关的抵押贷款服务权 [9][10] - 公司通过组织和运营变革，提高效率和盈利能力，降低运营成本和员工人数，且未对业务竞争能力产生重大影响 [11][13] - 公司计划简化组织结构，减少管理层级和冗余，整合相似职能，重新谈判主要合同，识别和消除冗余系统和服务，并调整人员配置以适应业务变化 [41][42] - 公司原计划在2020年第三季度实现平均资产回报率、平均有形股权回报率和效率比率目标，但因贷款组合规模意外下降、净息差持续降低以及费用削减未达预期，决定修改目标实现时间 [44][46][47] - 公司预计2020年第三季度实现效率比率在70%左右，平均资产回报率约95个基点，平均有形股权回报率约11%；到2021年年中，实现效率比率在60%左右，平均资产回报率约110个基点，平均有形股权回报率约12% [48][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 低利率环境和持续平坦的收益率曲线对投资贷款余额和净息差产生不利影响，部分运营、技术和房地产成本削减将晚于原预期，挑战了公司改善的步伐 [14] - 公司市场依然强劲，拥有多元化的大型经济体，但会密切关注基本面，专注控制信用风险 [15] - 董事会认为公司已为改善奠定基础，决定从2020年第一季度开始发放季度普通股股息，初始季度股息为每股0.15美元，年化股息为每股0.60美元，目前股息收益率约为1.8% [18][19][21] - 董事会授权回购最多2500万美元的普通股，表明对公司未来表现和为股东创造长期价值的信心 [22] - 假设能实现管理层计划的费用削减，且净息差不受超出预期的负面影响，公司预计2020年前两个季度单户贷款组合将持续减少，商业贷款组合将增长，投资贷款平均余额将持平或略有增加；平均存款预计减少，希望通过核心存款增长来抵消 [50][51] - 假设收益率曲线持续平坦，预计2020年第一季度净息差将开始略有上升，反映存款成本降低、贷款组合规模稳定和资产收益率稳定 [52] 其他重要信息 - 2019年10月，公司董事会新增Nancy Pellegrino；2020年，宣布任命Jim Mitchell为董事会成员，他们分别拥有丰富的财富管理、私人银行和商业银行经验 [16] - 公司董事会进行换届，预计部分董事退休，新增董事有助于实现董事会多元化目标和推动公司业务发展 [17][58][59] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司战略转变后与董事会的沟通情况如何变化 - 过去一年和今年，公司董事会有几位董事预计退休，公司积极寻找新董事以实现董事会多元化和业务目标 [58][59] - 新增董事具备不同专业背景，如投资经验、银行管理经验和商业银行业务经验，有助于公司发展 [60] 问题2: 第四季度核心费用的基础水平是多少，2020年的趋势如何 - 核心非利息费用将随着公司向效率目标迈进持续下降，主要体现在工资及相关成本、办公费用等方面 [64][65] - 第四季度应在略高于5000万美元的基础上，对股票薪酬费用的转回进行调整以得到基线，后续各费用类别将随员工人数、房地产和技术费用的减少而降低 [68][69][70] 问题3: 预计2020年员工人数减少后，费用下降幅度是否在10% - 15%范围内 - 公司已提供了利润率指导，可根据季节性调整非利息收入，并结合资产回报率和股权回报率目标进行合理预测 [75] 问题4: 贷款增长情况如何，贷款余额全年趋势怎样，商业贷款销售收益是否会增加 - 预计单户抵押贷款余额将继续下降，被商业房地产和一般商业贷款取代，全年投资贷款余额将略有增加 [76] - 各贷款领域的业务管道比以往更强，包括单户抵押贷款，但普吉特海湾地区的房屋库存下降可能影响购房业务管道的可持续性；商业房地产市场活跃，预计今年表现优于去年；商业和工业业务表现良好，盈利能力提升 [78][79][81][82] - 若贷款量增加，商业贷款销售收益将增加，目前公司已完成今年首笔重大销售，预计将保持或提高当前水平 [84] 问题5: 股票回购水平是否合适，单户贷款组合后续是否会扩张，哪些事件会影响成本节约的进度 - 公司仍在分析未来的股票回购活动，需与FDIC讨论银行一级资本最低基线；即使维持当前水平，完成最新授权后，希望至少再获得2500万美元的回购授权；随着盈利能力提高，未来有望增加股息 [90][92] - 单户贷款组合预计在今年晚些时候（如第四季度）稳定，低利率环境加速了自然流失，可能使稳定时间提前，但需等待流失水平稳定 [95][96][97] - 人员缩减进度取决于公司内部分析和剩余部门对变革的接受程度；房地产方面，重新租赁空间的市场情况影响成本节约进度；技术方面，难以与技术提供商重新谈判合同，可能需在合同到期时更换技术以降低成本 [100][104][105] 问题6: 第四季度新资金贷款收益率是多少，单户贷款利率锁定承诺情况如何，2020年税率预计是多少 - 第四季度单户抵押贷款收益率约为3.9%，商业房地产固定贷款利率约为4.5%，单户固定贷款利率约为4.92%，商业银行业务浮动贷款利率在4%左右，固定商业房地产贷款利率在3% - 4%之间 [116][117] - 目前未披露单户贷款利率锁定承诺情况 [117] - 建议2020年有效税率使用19.5% - 20.5%的范围 [118]

财务数据关键指标变化 - 九个月净利息收入为1.43878亿美元，去年同期为1.41053亿美元[270] - 九个月非利息收入为5250.1万美元，去年同期为2615.1万美元[270] - 九个月非利息支出为1.62399亿美元，去年同期为1.47349亿美元[270] - 九个月持续经营业务税前收入为3248万美元，去年同期为1735.5万美元[270] - 九个月持续经营业务所得税费用为486.5万美元，去年同期为334.1万美元[270] - 九个月持续经营业务收入为2761.5万美元，去年同期为1401.4万美元[270] - 九个月终止经营业务税前收入（亏损）为 - 2492.8万美元，去年同期为1365.1万美元[270] - 九个月终止经营业务所得税费用（收益）为 - 383.7万美元，去年同期为286.5万美元[270] - 九个月终止经营业务收入（亏损）为 - 2109.1万美元，去年同期为1078.6万美元[270] - 九个月净利润（亏损）为652.4万美元，去年同期为2480万美元[270] - 2019年9月30日，公司平均股东权益回报率为7.98%，平均资产回报率为0.79%，净息差为2.96%，效率比率为78.08%[272] - 2019年第三季度和前九个月，公司总净收入分别为7.1714亿美元和1.96379亿美元，较2018年同期分别增长23%和17%[289] - 2019年第三季度和前九个月，公司净收入分别为1380万美元和650万美元，2018年同期分别为1180万美元和2480万美元，第三季度增长17%，前九个月下降74%[289][290] - 2019年前九个月净收入减少主要是由于处置和重组相关费用净损失1830万美元，而2018年同期为560万美元[291] - 2019年第三季度和前九个月持续经营业务净收入增加，主要是由于保留的抵押贷款业务分别带来270万美元和590万美元的税后净收入[292] - 2019年第三季度净利息收入为4840万美元，较2018年第三季度减少390万美元，降幅7.5%；2019年前九个月净利息收入为1.513亿美元，较2018年前九个月减少200万美元，降幅1.3%[315] - 2019年第三季度末，总生息资产平均余额为64.37903亿美元，利息收入为7156.3万美元，收益率为4.38%；2018年同期平均余额为64.57129亿美元，利息收入为7038.6万美元，收益率为4.31%[300] - 2019年前九个月，总生息资产平均余额为65.36426亿美元，利息收入为2.19948亿美元，收益率为4.46%；2018年同期平均余额为63.10127亿美元，利息收入为2.00662亿美元，收益率为4.22%[303] - 2019年第三季度末，总付息负债平均余额为50.74429亿美元，利息支出为2312.8万美元，成本率为1.81%；2018年同期平均余额为50.94216亿美元，利息支出为1802.8万美元，成本率为1.40%[300] - 2019年前九个月，总付息负债平均余额为51.33093亿美元，利息支出为6869.4万美元，成本率为1.78%；2018年同期平均余额为50.14507亿美元，利息支出为4742.8万美元，成本率为1.26%[303] - 2019年第三季度和前九个月，因非应计贷款调整导致利息收入净减少分别为51万美元和170万美元；2018年同期分别为31.9万美元和100万美元[306] - 2019年第三季度，净收入增加主要因非利息费用减少和230万美元重组成本及薪酬相关成本回收，部分被抵押服务收入和单户净收益下降及净利息收入减少抵消[308] - 2019年前九个月，净收入减少主要因1830万美元处置损失和重组相关费用，部分被非利息费用减少和230万美元重组成本及薪酬相关成本回收抵消[309] - 2019年第三季度和前九个月，持续经营业务净收入增加主要因保留的MB业务贡献270万美元和590万美元税后收益[310] - 2019年第三季度和前九个月，终止经营业务净收入分别为16.2万美元和净亏损2110万美元，2018年同期分别为370万美元和1080万美元[311] - 2019年第三季度税等效净息差降至2.96%，2018年同期为3.20%；2019年前九个月降至3.06%，2018年同期为3.22%[317] - 2019年前九个月平均生息资产总额较2018年同期增加2.263亿美元，增幅3.6%；第三季度较2018年同期减少1920万美元，降幅0.3%[318] - 2019年第三季度税等效总利息收入为7160万美元，较2018年同期增加120万美元，增幅1.7%；前九个月为2.199亿美元，较2018年同期增加1930万美元，增幅9.6%[319] - 2019年第三季度总利息支出为2310万美元，较2018年同期增加510万美元，增幅28.3%；前九个月为6870万美元，较2018年同期增加2130万美元，增幅44.8%[320] - 2019年前九个月信贷损失拨备为150万美元，2018年同期为250万美元；第三季度为零，2018年同期为75万美元[321] - 2019年第三季度净回收额为6000美元，2018年同期为12.2万美元；前九个月为22.1万美元，2018年同期为23.8万美元[322] - 2019年第三季度非利息收入为2458万美元，较2018年同期增加1393万美元，增幅131%；前九个月为5250.1万美元，较2018年同期增加2635万美元，增幅101%[326] - 2019年第三季度贷款服务收入为318.9万美元，较2018年同期减少463.9万美元，降幅59%；前九个月为791.4万美元，较2018年同期减少1452万美元，降幅65%[332] - 2019年前九个月存款人和其他零售银行费用为584.8万美元，较2018年同期减少6.7万美元，降幅1%；第三季度为207.9万美元，较2018年同期增加4.8万美元，增幅2%[326] - 截至2019年9月30日的三个月和九个月，非利息费用分别为5.5721亿美元和16.2399亿美元，较2018年同期分别增加7807万美元（16%）和1.505亿美元（10%）[343] - 2019年9月30日和12月31日，公司总资产分别为68.4亿美元和70.4亿美元，增加2.063亿美元（2.9%）[345] - 2019年9月30日和12月31日，现金及现金等价物分别为7480万美元和5800万美元，增加1680万美元（29.0%）[346] - 2019年9月30日和12月31日，投资证券分别为8.667亿美元和9.233亿美元，减少5650万美元（6.1%）[346] - 2019年9月30日和12月31日，待售贷款分别为1.73亿美元和7730万美元，增加9560万美元（123.7%）[348] - 2019年9月30日和12月31日，投资贷款净额分别为51.39108亿美元和50.75371亿美元，增加6370万美元（1.3%）[352] - 2019年9月30日和12月31日，抵押贷款服务权分别为9060万美元和1.034亿美元，减少1280万美元（12.3%）[353] - 2019年9月30日和12月31日，联邦住房贷款银行股票分别为880万美元和4550万美元，减少3670万美元（80.7%）[354] - 2019年9月30日和12月31日，存款分别为5.804307亿美元和5.051408亿美元，增加7529万美元（14.9%）[357] - 2019年9月30日和12月31日，大额定期存款分别为2.312亿美元和8530万美元，经纪存款分别为7.39亿美元和7.861亿美元[358] - 2019年9月30日，联邦住房贷款银行预付款为560万美元，较2018年12月31日的9.326亿美元减少[359] - 2019年9月30日，股东权益为6.911亿美元，较2018年12月31日的7.395亿美元减少，主要因2019年前九个月8110万美元的股票回购，部分被2.55亿美元的其他综合收益和650万美元的净利润抵消[360] - 2019年9月30日，每股股东权益为28.32美元，高于2018年12月31日的27.39美元[361] - 2019年第三季度和前九个月的资产回报率分别为0.79%和0.12%，2018年同期分别为0.66%和0.47%；2019年第三季度和前九个月的股权回报率分别为7.98%和1.19%，2018年同期分别为6.23%和4.45%[363] - 2019年9月30日，不良资产为1420万美元，占总资产的0.21%，高于2018年12月31日的1210万美元和0.17%[370] - 2019年9月30日，非应计贷款为1240万美元，占总贷款的0.24%，较2018年12月31日增加81.4万美元，增幅7.0%[371] - 2019年9月30日，贷款投资组合净额为51.4亿美元，较2018年12月31日增加6370万美元；贷款损失准备金为4340万美元，占贷款投资组合的0.84%，高于2018年12月31日的4150万美元和0.81%[373] - 2019年第三季度和前九个月的信贷损失拨备分别为0和150万美元，2018年同期分别为75万美元和250万美元[374] - 2019年9月30日，公司有330个受损贷款关系，总计7290万美元，低于2018年12月31日的349个和7310万美元[379] - 2019年9月30日，公司有324个贷款关系被归类为债务重组，总计6710万美元，低于2018年12月31日的343个和7110万美元[387] - 2019年9月30日逾期贷款总额为4.5104亿美元，2018年12月31日为6.4358亿美元[389][390] - 2019年9月30日，公司和银行的资本保护缓冲分别为5.69%和6.37%[413] - 2019年9月30日公司总资产为6,835,878千美元，2018年12月31日为7,042,221千美元[10] - 2019年9月30日公司总负债为6,144,742千美元，2018年12月31日为6,302,701千美元[10] - 2019年9月30日公司股东权益为691,136千美元，2018年12月31日为739,520千美元[10] - 2019年9月30日现金及现金等价物为74,788千美元，包含48,559千美元生息工具；2018年12月31日为57,982千美元，包含28,534千美元生息工具[10] - 2019年9月30日存款为5,804,307千美元，2018年12月31日为4,888,558千美元[10] - 截至2019年9月30日的三个月，净利息收入为4713.4万美元，上年同期为4786万美元；九个月净利息收入为1.43878亿美元，上年同期为1.41053亿美元[12] - 截至2019年9月30日的三个月，非利息收入为2458万美元，上年同期为1065万美元；九个月非利息收入为5250.1万美元，上年同期为2615.1万美元[12] - 截至2019年9月30日的三个月，净利润为1382.7万美元，上年同期为1183.5万美元；九个月净利润为652.4万美元，上年同期为2480万美元[12][14] - 截至2019年9月30日的三个月，基本每股收益为0.55美元，上年同期为0.44美元；九个月基本每股收益为0.23美元，上年同期为0.92美元[12] - 截至2019年9月30日的三个月，摊薄每股收益为0.55美元，上年同期为0.44美元；九个月摊薄每股收益为0.22美元，上年同期为0.91美元[13] - 截至2019年9月30日的三个月，基本加权平均流通股数为2441.9793万股，上年同期为2698.5425万股；九个月基本加权平均流通股数为2602.0172万股，上年同期为2696.326万股[13] - 截至2019年9月30日的三个月，摊薄加权平均流通股数为2462.5938万股，上年同期为2718.1688万股；九个月摊薄加权平均流通股数为2

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度合并净收入为1380万美元，摊薄后每股收益0.55美元，而第二季度净亏损560万美元，摊薄后每股亏损0.22美元 [25] - 2019年第三季度持续经营业务净收入为1370万美元，摊薄后每股收益0.54美元，第二季度为890万美元，摊薄后每股收益0.32美元 [26] - 2019年第三季度净利息收入从第二季度的4920万美元降至4710万美元，减少210万美元 [27] - 2019年第三季度非利息收入从第二季度的1980万美元增至2460万美元，增加480万美元 [35] - 2019年第三季度非利息支出从第二季度的5880万美元降至5570万美元，减少310万美元 [36] - 2019年第三季度有效所得税税率为14.6%，不同于联邦和州综合法定税率23.6% [38] - 2019年第三季度终止经营业务净收入为16.2万美元，第二季度净亏损1450万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售分支网络表现良好，持续经营业务总存款本季度增长4%，过去五年内开设的新分支存款增长12% [11] - 投资贷款从第二季度末的53亿美元降至第三季度末的52亿美元，减少1.478亿美元，主要因商业贷款销售2.332亿美元和提前还款增加 [31] - 第三季度商业贷款销售推动贷款发起销售活动净收益增加 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度末非 performing资产增至1420万美元，占总资产的21个基点，第二季度末为1170万美元，占16个基点，主要因非 performing商业贷款略有增加 [32] - 第三季度末持续经营业务存款余额为58亿美元，较6月30日增长4%，主要因CD余额增加及核心消费者货币市场和非利息支票账户增加 [33] - 第三季度12个月零售存款beta为61%，高于第二季度的38%；第三季度12个月投资贷款beta为41%，高于第二季度的31% [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施战略变革，专注效率和盈利能力，完成复杂交易，减少全职等效员工，整合零售存款分支，分析降低占用成本机会 [10][13][14] - 公司制定效率改进计划，预计到2020年第三季度末实现效率比率在60% - 65%之间、平均资产回报率超过1.1%、平均有形股权回报率超过11% [44] - 未来公司预计单户贷款组合持续减少，商业贷款组合增长，投资贷款余额持平或略有增加 [46] - 公司董事会授权最高2500万美元的普通股回购计划，需获监管批准或无异议，预计近期获批 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司受利率下降、存款成本上升和收益率曲线变化影响，净利息收益率受到负面影响，但对第三季度结果满意，致力于实现盈利和效率目标 [16][17] - 预计第四季度终止经营业务会有净利息收益率损失，因完成独立住房贷款中心抵押贷款业务及相关服务的收尾和转移 [40] - 假设收益率曲线持续平坦，净利息收益率将面临下行压力，但消费者和企业存款余额增长可缓解部分影响 [47] 其他重要信息 - 公司为明年初采用当前预期信用损失会计准则（CECL）做准备，初步分析显示采用该准则将使贷款损失准备金增加约5% - 10%，对资本比率影响不大 [20][21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 230万美元结构补偿费用回收的映射及162万美元收入的归属 - 230万美元回收在终止经营业务线，用于抵消该季度终止经营业务产生的其他补偿和成本；162万美元收入在该线项目 [53][54] 问题2: 2020年贷款净增长展望 - 公司预计与当前战略一致会有增长，但未给出具体百分比，因不确定提前还款速度 [55] 问题3: 费用节省在薪资、占用和IT方面的比例 - 大部分节省将来自人员方面，成本结构关系与节省关系一致 [56] 问题4: 2020年有效所得税税率预期 - 第四季度预计有效所得税税率约为14% - 17%，2020年预计在18% - 20%之间 [60] 问题5: 本季度陷阱成本量化 - 公司不再计算该数字，因分离部门、减少费用和整合部门后难以跟踪，应关注当前费用水平与目标的差距，部分是效率提升，部分是弥补之前的滞留成本 [66] 问题6: 第四季度CD和存款重新定价的基点减少预期 - 难以估计，有相对短期存款但也有一定期限，有一批第三季度筹集的2亿美元九个月促销CD将在九个月后到期，可参考10 - K中的期限表估算未来两季度的滚动情况 [68][69] 问题7: 回购计划的时间和资本部署计划 - 等待监管批准或无异议后开始回购计划，预计未来几周开始，完成可能需几个月；完成此次股票回购后，董事会预计考虑新授权，也可能讨论明年某个时间启动定期季度股息 [70][71] 问题8: 杠杆比率限制的最新想法 - 公司预计明年年初至年中与监管机构讨论与FDIC的非正式协议，确保有稳定的经常性收益并使收益达到同行水平，以便进行有效对话 [73] 问题9: 第三季度终止经营业务是否有收入及收入大致数字 - 有一些收入，因关闭贷款管道和仓库贷款持有待售产生利息收入，但无重大收入，未来也无重大收入 [78][81][83] 问题10: 不包括收入和230万美元回收的终止经营业务成本大致数字 - 公司未披露细节，认为不重要，不代表未来收益，主要是费用被回收抵消 [85] 问题11: 第四季度终止经营业务成本是否会低于第三季度 - 一般来说会降低，但不会为零，需完成本季度清理工作后才能确定 [86][89] 问题12: 本季度3280万美元收入中与可变利率相关的销售收益部分 - 公司认为不应零散披露，若本季度披露，后续需创建时间表 [90][91] 问题13: 预期成本节省的识别进度 - 已确定成本节省领域，约一半以上完成计划和具体识别，按重要性优先处理，大部分节省将在未来实现，第四季度和明年第一季度主要是人员减少，技术方面的节省在2020年后 [99][100][101] 问题14: 单户贷款组合作为总贷款百分比的下降目标 - 预计未来18个月余额可能下降约20%，但不确定利率是否会继续下降 [113] 问题15: 利率下降后再融资活动增加是否会使销售 volume超过第三季度的3亿美元 - 第三季度 volume受关闭住房贷款中心管道和额外再融资影响，正常情况下预计每年业务发起约10亿美元，不包括与WMS的合资企业；额外再融资 volume预计在第四季度和明年年初会持续，但受利率不确定性影响 [122][123] 问题16: 额外 volume是否会导致费用波动 - 会有佣金收入波动 [124] 问题17: 本季度2.7亿美元商业贷款销售是否是良好的运行率 - 有季节性，第四季度通常较强，预计今年也是，但能否达到第三季度规模不确定 [125] 问题18: 贷款销售收益的利润率情况 - 出售WMS权益后，单户贷款利润率将大幅提高，零售抵押贷款业务利润率和费用控制更好，上季度零售业务综合利润率超过300个基点，约为320个基点 [127][130] 问题19: 出售WMS所有权权益的关闭时间 - 希望本季度关闭 [131] 问题20: CD到期时间表及未来两季度是否有重大重新定价 - 除第三季度为资助服务转移筹集的2亿美元九个月促销CD外，是正常滚动 [134] 问题21: 商业非 performing资产增加的情况及地理分布 - 有几笔小额信贷转为非应计，预计无重大损失，有良好抵押品覆盖，部分有望升级；地理上在普吉特海湾和南加州都有 [140][141] 问题22: 效率目标从低60%变为低到中60%的原因 - 上次提及可能是低到中60%，现因利率环境对收入的影响存在一定不确定性 [142]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ________________________________ FORM 10-Q ________________________________ ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended: June 30, 2019 OR ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from _____ to _____ Commission file number: 001-35424 ________________________________ HOMESTREET, INC. (a W ...

净利息收入变化 - 截至2019年3月31日的三个月，净利息收入为47,557,000美元，较2018年12月31日的48,910,000美元有所下降[258] - 2019年第一季度税等效基础净利息收入为5040万美元，较2018年第一季度增加120万美元，增幅2.5%[302] 信贷损失拨备变化 - 2019年第一季度信贷损失拨备为1,500,000美元，高于2018年第四季度的500,000美元[258] - 2019年第一季度，公司信贷损失拨备为150万美元，2018年同期为75万美元，同比增长100%[285] 非利息收入变化 - 2019年第一季度非利息收入为8,092,000美元，低于2018年第四季度的10,382,000美元[258] - 2019年第一季度非利息收入为809.2万美元，较2018年同期增加99.6万美元，增幅14%[310] 持续经营业务税前收入变化 - 2019年第一季度持续经营业务税前收入为6,303,000美元，低于2018年第四季度的10,900,000美元[258] 净亏损与净利润变化 - 2019年第一季度净亏损为1,715,000美元，而2018年第四季度净利润为15,227,000美元[258] - 2019年第一季度公司净亏损170万美元，2018年同期净利润为590万美元，同比下降129%[285][286] - 2019年第一季度净亏损171.5万美元，2018年同期净利润为586.6万美元[10][12][14][17][18] 现金及现金等价物变化 - 截至2019年3月31日，现金及现金等价物为67,690,000美元，高于2018年12月31日的57,982,000美元[258] - 2019年3月31日现金及现金等价物为67,690千美元，其中包括44,221千美元的生息工具，较2018年12月31日的57,982千美元有所增加[8] - 2019年第一季度现金及现金等价物期末余额为6769万美元，2018年同期为6628.9万美元[18] 贷款持有待售变化 - 截至2019年3月31日，贷款持有待售为56,928,000美元，低于2018年12月31日的77,324,000美元[258] - 2019年3月31日持有待售贷款为5690万美元，较2018年12月31日的7730万美元减少2040万美元，降幅26%[331] 总存款变化 - 截至2019年3月31日，总存款为5,178,334,000美元，高于2018年12月31日的4,888,558,000美元[258] - 2019年3月31日存款为5,178,334千美元，较2018年12月31日的4,888,558千美元有所增加[8] - 2019年3月31日存款较2018年12月31日增加2.898亿美元，增幅5.9%[338] 联邦住房贷款银行预付款变化 - 截至2019年3月31日，联邦住房贷款银行预付款为599,590,000美元，低于2018年12月31日的932,590,000美元[258] - 2019年3月31日联邦住房贷款银行预付款为5.996亿美元，较2018年12月31日的9.326亿美元减少[340] 股东权益变化 - 截至2019年3月31日，股东权益为747,031,000美元，高于2018年12月31日的739,520,000美元[258] - 2019年3月31日公司股东权益为747,031千美元，较2018年12月31日的739,520千美元有所增加[8] - 2019年3月31日股东权益为7.47亿美元，较2018年12月31日的7.395亿美元有所增加[341] 回报率与比率指标 - 2019年3月31日平均股东权益回报率为-0.91%，平均资产回报率为-0.10%[260] - 2019年3月31日贷款损失准备金/总贷款为0.80%，贷款损失准备金/非应计贷款为271.99%[260] - 2019年3月31日总非应计贷款为15,874千美元，非应计贷款/总贷款为0.29%[260] - 2019年3月31日银行一级杠杆资本（与平均资产之比）为11.17%，普通股一级风险资本（与风险加权资产之比）为14.88%[260] - 2019年3月31日公司一级杠杆资本（与平均资产之比）为10.73%，一级普通股风险资本（与风险加权资产之比）为12.62%[260] - 2019年3月31日，HomeStreet公司一级杠杆资本比率为10.73%，普通股一级风险资本比率为12.62%[290] - 2019年3月31日，HomeStreet银行一级杠杆资本比率为11.17%，普通股一级风险资本比率为14.88%[290] - 2019年第一季度净息差从2018年同期的3.25%降至3.11%[302] - 2019年3月31日贷款损失准备金占投资贷款的0.80%，2018年3月31日为0.81%[307] - 2019年3月31日银行主要流动性比率为19.1%，低于2018年12月31日的19.4%[384] - 2019年3月31日，公司和银行的资本保护缓冲分别为6.58%和7.77%[395] - 2019年3月31日，HomeStreet Bank一级杠杆资本（相对于平均资产）实际金额为795,667千美元，比率为11.17%，最低资本充足要求金额为284,989千美元，比率为4.0%，“资本充足”分类要求金额为356,236千美元，比率为5.0%[401] - 2019年3月31日，HomeStreet, Inc.一级杠杆资本（相对于平均资产）实际金额为769,783千美元，比率为10.73%，最低资本充足要求金额为287,021千美元，比率为4.0%，“资本充足”分类要求金额为358,776千美元，比率为5.0%[401] 服务贷款数据 - 2019年3月31日为他人服务的贷款中多户家庭DUS®为1,435,036千美元，其他为86,561千美元，单户家庭为6,052,394千美元，总计7,573,991千美元[264] - 2019年3月31日公司服务的贷款总额为75.74亿美元，较2018年12月31日的216.94亿美元减少[315] 资产出售相关 - 2019年3月29日，公司成功出售单户抵押房贷服务权，涉及未偿还本金余额总计142.6亿美元，占2018年12月31日单户抵押房贷服务组合的71%[273] - 2019年4月4日，公司与Homebridge达成协议出售HLC相关资产，购买价格约为490万美元净资产账面价值加100万美元溢价，最高可减少200万美元[277] - 公司成功出售为他人服务的单户抵押贷款服务权，未偿还本金总额达142.6亿美元，占2018年12月31日相关投资组合的71%[22] - 2019年3月29日公司出售单户抵押贷款服务权，未偿还本金余额总计142.6亿美元，占2018年12月31日为他人服务的单户抵押贷款总额的71%，本季度终止经营业务税前收入增加77.4万美元[40] - 2019年第一季度，HomeStreet银行出售约142.6亿美元单户抵押贷款服务权，占2018年12月31日为他人服务的单户抵押贷款总额的71%[290] 费用与成本相关 - 2019年第一季度净亏损中包含960万美元退出或处置及重组相关费用，第一季度确认处置和重组成本1290万美元[279] - 2019年第一季度，公司总非利息支出为4784.6万美元，2018年同期为4947.1万美元，同比下降3%[285] - 2019年第一季度非利息支出为4784.6万美元，较2018年同期减少162.5万美元，降幅3%[327] 业务收入同比变化 - 2019年第一季度持续经营业务收入为505.8万美元，2018年同期为175.4万美元，同比增长188%[285] - 2019年第一季度，公司总净收入为5564.9万美元，2018年同期为5254.4万美元，同比增长6%[285] 终止经营业务相关 - 2019年第一季度终止经营业务亏损为677.3万美元，2018年同期净利润为411.2万美元，同比下降265%[285] - 2019年第一季度处置终止经营业务净损失1222.4万美元，资产出售收益620.7万美元，总成本1843.1万美元[47] - 2019年3月31日终止经营业务资产为3.62647亿美元，负债为2.49339亿美元；2018年12月31日资产为4.74844亿美元，负债为1.67931亿美元[48] - 2019年第一季度终止经营业务净亏损677.3万美元，2018年同期净收入411.2万美元[49] - 2019年第一季度终止经营业务经营活动净现金使用3111.7万美元，投资活动净现金提供1.78096亿美元，终止经营业务净现金提供1.46979亿美元；2018年同期分别为8622.8万美元、-167万美元、8455.8万美元[50] 公司机构数量 - 截至2019年3月31日，公司有63家零售存款分行、32家独立住房贷款中心和4家主要商业贷款中心[288] 利息收支变化 - 2019年第一季度税等效基础总利息收入为7260万美元，较2018年第一季度增加1020万美元，增幅16.4%[304] - 2019年第一季度总利息支出为2220万美元，较2018年第一季度增加900万美元，增幅68.3%[305] - 2019年第一季度利息收入为6868.3万美元，2018年同期为5711.1万美元[10] - 2019年第一季度利息支出为2112.6万美元，2018年同期为1166.3万美元[10] 资产相关变化 - 截至2019年3月31日的三个月，平均生息资产总额较2018年同期增加3.785亿美元，增幅6.2%[303] - 2019年3月31日总资产为71.7亿美元，较2018年12月31日增加1.292亿美元，增幅2%[329] - 2019年3月31日指定持有至到期证券账面价值为440万美元[330] - 2019年3月31日可供出售投资证券公允价值为8.12432亿美元，较2018年12月31日的8.51968亿美元有所下降[331] - 2019年3月31日用于投资的贷款净额较2018年12月31日增加2.706亿美元，增幅5.3%[334] - 2019年3月31日抵押贷款服务权为9590万美元，较2018年12月31日的1.034亿美元减少740万美元，降幅7.2%[335] - 2019年3月31日联邦住房贷款银行股票为3250万美元，较2018年12月31日的4550万美元减少1300万美元，降幅28.5%[336] - 2019年3月31日公司总资产为7,171,405千美元，较2018年12月31日的7,042,221千美元有所增加[8] - 2019年3月31日公司总负债为6,424,374千美元，较2018年12月31日的6,302,701千美元有所增加[8] - 2019年3月31日可供出售投资证券摊余成本8.21743亿美元，公允价值8.12432亿美元；持有至到期投资证券摊余成本444.6万美元，公允价值449.2万美元[52] - 2018年12月31日可供出售投资证券摊余成本8.73438亿美元，公允价值8.51968亿美元；持有至到期投资证券摊余成本7128.5万美元，公允价值7054.6万美元[54] - 2019年第一季度公司将6620万美元持有至到期证券转移至可供出售[52] 减值贷款相关 - 2019年3月31日，公司有353个减值贷款关系，总计8490万美元；2018年12月31日，有349个减值贷款关系，总计7310万美元[358] - 2019年3月31日，减值贷款中有6720万美元单户贷款按当前合同条款履约；该日减值贷款余额中包含5390万美元由FHA保险或VA担保的贷款[358] - 截至2019年3月31日的三个月，减值贷款平均记录投资为7900万美元，2018年同期为8050万美元[358] - 2019年3月31日和2018年12月31日，分别有250万美元和180万美元减值贷款的估值备抵为24.1万美元和23.3万美元

公司债务情况 - 公司有6.5%的高级票据，本金总额6360万美元，2026年到期[21] 公司财务关键指标 - 截至2018年12月31日，公司总资产70.4亿美元，投资性净贷款50.8亿美元，存款50.5亿美元，股东权益7.395亿美元[22] 公司机构与人员规模变化 - 2012年2月IPO至2018年12月31日，零售存款分行从20家增至60家，独立房贷中心从9家变为32家，全职员工从553名增至2036名[25] - 2017和2018年，公司对抵押银行部门进行重组，员工数量较2016年12月31日减少33%[32] - 截至2018年12月31日，公司有2036名全职等效员工，2017年12月31日为2419名[54] - 公司零售存款分行数量从2012年的20家增长至2018年12月31日的60家[132] 公司分行开设与收购情况 - 2012 - 2015年在大西雅图地区开设10家新设分行，2016年在圣地亚哥、夏威夷和华盛顿东部增设6家，2017年在南加州、华盛顿东部和大西雅图地区开设3家，2018年在普吉特海湾地区增加3家[37] - 2013 - 2017年，公司收购4家银行和8家分行，预计本月晚些时候完成南加州一家分行的收购[35] - 2018年11月，公司与Silvergate银行达成协议，收购圣地亚哥县圣马科斯的一家分行及商业贷款团队，预计2019年3月完成交易[40] - 2018年公司在普吉特海湾地区开设3家新设零售存款分行，达成收购圣地亚哥县一家零售分行的协议，同时合并华盛顿东部两家零售存款分行[43] - 2013年9月至2018年12月31日公司完成4次全银行收购和8次独立分行收购，预计2019年3月完成另一次独立分行和相关商业贷款团队收购，收购整合可能消耗资源且不一定成功[164] 公司业务出售情况 - 2019年2月，公司与一家独立抵押贷款公司达成出售房贷中心抵押贷款业务资产的非约束性意向书，并寻求出售相关抵押贷款服务权[32][39] - 2019年2月公司宣布与第三方独立抵押公司就出售房贷中心相关资产及转移人员达成非约束性意向书，并单独出售抵押服务组合[134] - 公司正寻求出售大规模抵押贷款业务，若成功，未来抵押贷款业务规模将大幅缩小，限制市场改善时的业务增长[181] 公司业务资质与市场范围 - 公司是全国仅有的25家获批准的房利美DUS®卖方和服务商之一[46] - 公司市场为美国西部沿海主要大都市地区，包括夏威夷[50] 公司业务战略与调整 - 公司战略包括投资扩展零售存款分行网络，后续会降低新设分行速度[47] - 公司在单户住宅抵押贷款业务面临激烈竞争，计划缩减该业务[53] 公司监管与合规要求 - 公司是银行控股公司，受美联储和华盛顿州金融机构部监管[60] - 银行是华盛顿州特许商业银行，受华盛顿州金融机构部和联邦存款保险公司监管[61] - 银行控股公司非银行收购一般限于收购公司任何类别有表决权证券已发行股份的5%以内[67] - 收购银行控股公司10.0%或以上有表决权股票会触发控制权变更通知提交[68] - 公司分红政策受华盛顿州法律和美联储政策限制[69] - 华盛顿法律规定，收购银行控制权需拥有25.0%或以上已发行股票或投票权[79] - 联邦存款保险覆盖金额从每位储户10万美元永久提高到25万美元[82] - 存款保险基金资产与预计保险存款总额的最低比率从1.15%提高到1.35%，2020年9月30日前需达到该储备比率，2010年12月设定储备比率为2.0%[83] - 资产低于100亿美元的机构评估率范围为1.5至30个基点，2018年12月31日公司银行评估率为6.44个基点[84] - 2019年第一季度融资公司评估年利率为0.14个基点[85] - 公司和银行需满足多项资本比率要求，包括普通股一级资本比率至少4.5%、一级杠杆比率至少4.0%等，还需建立至少2.5%的保护缓冲[90] - 资产低于150亿美元的控股公司可将2010年5月19日前发行的信托优先股纳入一级资本，最高可达其他一级资本的25%[91] - 银行资本分类包括“资本充足”（总风险资本比率10.0%以上等）、“资本适度”（总风险资本比率8.0%以上等）等五类[95][101] - 符合条件的社区银行组织资产需少于100亿美元且社区银行杠杆比率至少9.00%[98] - 银行与关联方的“涵盖交易”对单个关联方限额为银行资本和盈余的10.0%，对所有关联方的总限额为20.0%[99] - 房地产贷款中，所有超出监管贷款价值比的贷款总额不得超过总资本的100%，商业、农业、多户或其他非1 - 4户家庭住宅物业的此类超额贷款总额不得超过总资本的30%[105] - 《多德 - 弗兰克法案》要求抵押贷款和其他资产支持证券的证券化机构至少保留5%的信用风险，且不得对冲或转移该风险，住宅抵押贷款证券化自2015年12月起、其他证券化自2016年12月起需遵守最终规则[107] - 资产总额不超过100亿美元且总交易资产和负债不超过合并总资产5%的机构可豁免《沃尔克规则》，公司银行在此豁免范围内[110] - 州立银行作为有限合伙人投资合格住房项目的投资不得超过银行总资产的2.0%，收购仅提供或再保险董事、受托人、高级职员责任保险或银行综合债券团体保险的公司投票权股份不得超过10.0%[111] - 2019年，净交易账户不超过1630万美元可免缴准备金，超过1630万美元至1.242亿美元的部分需缴纳3.0%的准备金，超过1.242亿美元的部分需缴纳10%的准备金[116] - 自2018年5月起，《银行保密法》要求包括公司银行在内的金融机构满足一定的客户尽职调查要求[121] - 《多德 - 弗兰克法案》设立了消费者金融保护局，对资产超过100亿美元的银行拥有独家检查和主要执法权[126] - 《多德 - 弗兰克法案》要求美联储限制大型银行发行人的借记卡交易交换费，资产低于100亿美元的发行人可豁免该规则[128] - 特朗普政府和国会部分成员希望进一步修改或废除《多德 - 弗兰克法案》，但无法预测其影响[129] - 2015年1月1日起，公司需遵守巴塞尔协议III的资本标准要求，2019年1月1日起，保护缓冲要求全面生效，普通股一级资本比率需达7.0%，一级风险加权比率需达8.5%，总风险加权资本比率需达10.5%[203] - 2015年实施的额外快速纠正行动规则适用于银行，对银行“资本充足”有更高和新的比率要求[204] - 2016年6月FASB发布的ASU 2016 - 13将于2020年1月1日对公司生效，可能对公司合并财务报表产生重大影响[206] - CFPB对RESPA的解释使行业某些标准做法受到额外审查，可能导致监管不利调查结果和执法行动[196] - 2015年10月生效的CFPB最终综合披露规则（TRID）要求公司进行系统修改和流程变更，不遵守可能导致监管处罚[197] - 2018年1月1日生效的HMDA更新规则增加了公司合规成本和信息处理错误风险，还可能导致客户信息安全漏洞[198] - 2014年1月CFPB颁布的联邦法规影响公司住宅抵押贷款业务，增加了合规风险和成本[195] 公司其他财务与运营相关情况 - 截至2018年12月31日，公司基于相关义务共持有联邦住房贷款银行4550万美元的股票[117] - 公司银行在《社区再投资法案》下的评级为“满意”[118] 公司抵押业务情况 - 2017年第二季度起公司对抵押银行业务部门进行重组，2018年第二季度完成相关缩减[133] - 利率上升和房屋供需差异导致2017和2018年抵押业务发起量下降，影响公司盈利能力[138] 公司面临的风险与挑战 - 2017年末至2018年5月年度会议期间，激进投资者与公司进行了漫长的代理权争夺战，耗费时间和成本[143] - 公司宣布出售房贷中心相关资产的计划可能导致关键员工流失，影响业务开展[145] - 公司出售房贷中心相关资产的计划可能导致客户流失，影响财务状况和经营业绩[146] - 公司通过金融衍生品对冲单户贷款和抵押服务权的利率风险，但对冲活动可能受意外变化影响[147] - 公司面临多种风险因素，包括利率波动、行业竞争、监管变化等，可能影响盈利能力[140] - 公司业务集中在美国西部特定大都市地区，大部分收入来自华盛顿普吉特海湾地区、俄勒冈州波特兰都会区、旧金山湾区以及南加州的洛杉矶和圣地亚哥都会区[150] - 公司大量贷款以不动产作抵押，房地产市场恶化、贷款拖欠和违约率高于正常水平，可能导致公司现金流和资本资源减少、抵押服务费用收入下降等不良后果[151][153] - 公司曾存在财务报告内部控制缺陷，虽有整改流程，但新系统和流程实施若管理不善，可能导致更多内控失误[154][156] - 公司贷款损失准备金可能不足，未来收购增加贷款可能加大信用风险敞口，影响财务状况和经营成果[157][158] - 公司部分资产按公允价值计量，使用估值模型存在不确定性，不同假设可能导致估值重大变化[159] - 公司资金来源可能不足以替代存款和支持未来增长，资金成本上升速度可能快于利息收入增长速度，影响净利息收入[161] - 公司资本比率高于监管最低要求，未来可能降低资本比率或筹集资本，但筹集资本存在不确定性，可能稀释普通股股东权益[162][163] - 公司出售或证券化贷款时需作出陈述和保证，若违反可能承担回购贷款和赔偿损失的责任，出售大量抵押服务权可能增加此类风险[167][168] - 违反FHA/HUD或VA贷款相关准则，公司可能面临重大货币处罚和损失，系统性违规可能导致三倍损害赔偿[169] - 若购买贷款的卖方无法履行赔偿义务，公司可能面临贷款损失风险，目前仅从WMS Series LLC购买贷款[170] - 第三方贷款购买者和抵押贷款保险公司费用结构变化，可能降低公司贷款产量和利润率，影响经营业绩[171] - 若第三方购买者停止与公司合作，公司可能产生额外贷款销售成本，影响经营业绩和资本状况[173] - 房地产贷款使公司面临环境责任，相关调查或修复成本可能巨大，影响公司业务和财务状况[174] - 利率波动会影响公司资产价值、净利息收入和非利息收入，不对称利率变化可能对净利息收入产生不利影响[175] - 住房市场变化影响公司抵押贷款业务，利率上升和房屋供应受限会降低住房可负担性，影响公司业务和经营业绩[182] - 公司普通股价格受经营结果、分析师预测、重大事件等多种因素影响，市场波动可能对股价产生不利影响[184] - 美国经济状况影响公司业务，经济衰退可能降低信贷产品需求，影响公司收入和盈利，联邦货币政策变化也会影响公司贷款业务收入[186] - 提前还款率变化可能导致公司损失，提前还款率上升时，住宅抵押贷款服务权组合公允价值和贷款管理费收入将下降[190] - 公司受联邦、州和地方政府监管，监管机构有广泛自由裁量权，可能限制公司业务、增长和收购活动[191] - 资产超100亿美元的银行，多德 - 弗兰克法案的监督和合规义务显著增加，可能限制公司增长或增加成本和监管负担[192] - 金融服务行业竞争激烈，吸引和保留存款、发放贷款及提供其他金融服务的竞争或影响未来盈利和增长[210] - 提供低价产品和服务的压力会减少净利息收入和非利息收入，新技术产品或需大量资本支出且不一定成功[211] - 公司预计未来几年总资产可能超过100亿美元，届时将面临更严格监管要求[212] - 为应对超100亿美元资产后的监管要求，公司已开始采取措施，可能产生重大费用[213] - 信息系统和安全方面，安全系统或基础设施故障、网络攻击等可能带来多种不利影响[214] - 虽目前无重大网络攻击损失，但未来仍有风险，信息安全控制是管理重点[215] - 网络威胁演变可能使公司需投入大量资源保护信息安全，但措施可能不足以防止所有攻击[216] - 业务和客户支持系统的中断、故障或网络攻击可能导致客户流失、财务损失等不良后果[217] - 公司经营地区面临地震、野火、火山爆发、洪水等自然灾害风险，虽目前影响不大，但未来重大灾害可能对业务产生不利财务影响[148]