财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为3.19亿美元，同比下降3.3%；调整后FFO每股为0.35美元，同比下降2.8% [4] - 年初至今，调整后EBITDAre和调整后FFO每股分别同比增长2.2%和60个基点 [4] - 可比酒店总每间可用客房收入（RevPAR）同比改善80个基点；可比酒店RevPAR同比改善20个基点 [5] - 第三季度可比酒店EBITDA利润率为23.9%，同比下降50个基点，主要受工资和福利支出增加影响 [5] - 将2025年全年可比酒店RevPAR和总RevPAR指引分别上调至约3%和3.4%；将调整后EBITDAre指引上调至17.3亿美元，较此前指引中点提高2500万美元（1.5%） [16][24] - 自2月公布初始指引以来，RevPAR预期已提高150个基点，调整后EBITDAre预期已提高1.1亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 整体临时散客（Transient）收入同比增长约2%，主要由度假村的双位数增长驱动，特别是茂宜岛、旧金山、纽约和迈阿密 [5][19] - 商务临时散客（Business Transient）收入同比下降2%，主要受政府客房夜数持续减少影响，政府客房夜数第三季度下降20% [6][21] - 团体（Group）客房收入同比下降约5%，主要受计划中的翻修干扰、犹太节假日时间变动以及短期团体预订减少影响 [6][21] - 餐饮（F&B）收入持平，其中门店收入增长被宴会和餐饮收入因团体业务量减少而下降所抵消 [7][18] - 其他收入（包括高尔夫和水疗）增长7%，水疗收入实现双位数增长 [7][19] - 截至第三季度，2025年确定的团体客房夜数已增至400万夜；2025年全年团体总收入预期较去年同期增长1.2% [6][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 茂宜岛表现强劲，RevPAR增长20%，总RevPAR增长19%，受入住率大幅提升及餐饮、高尔夫、水疗等客房外消费强劲驱动；2026年团体总收入预期增长13% [6][40] - 旧金山团体客房收入在第三季度增长14%，由协会团体客房夜数增长驱动；2026年团体总收入预期增长超过20% [21][43] - 其他关键市场如华盛顿特区（团体收入预期增长13%）、纳什维尔（团体收入预期增长26%）也表现强劲 [45][46] - 国庆日和劳动节周末的度假村收入分别增长8%和13%，主要由茂宜岛驱动 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续进行资产组合再投资，凯悦转型资本计划（Hyatt Transformational Capital Program）已完成约65%，并按计划且低于预算进行 [10] - 宣布与万豪达成第二项协议，将对四处物业进行转型式翻新，总投资预计在3亿至3.5亿美元之间，万豪提供2200万美元的营业利润担保 [11] - 目标通过每间可用客房收入指数份额增长和增强的所有者优先回报，实现稳定的年度现金回报率在15%左右；目标平均每间可用客房收入指数份额增长3-5个百分点 [11][12] - 2018年至2023年间已完成投资的23处物业，平均每间可用客房收入指数份额增长超过8.5个百分点，远超3-5个百分点的目标 [14] - 资产处置方面，自2018年以来已处置约52亿美元酒店，混合EBITDA倍数17.1倍，同期 acquisitions 为49亿美元，混合EBITDA倍数13.6倍 [10] - 当前收购资产的优先级较低，因投资自身资产能产生更清晰的回报 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费分层可能导致高端和豪华酒店持续表现优异，公司凭借高端物业、规模、多元化业务和地理组合以及持续的组合再投资将受益 [17] - 富裕消费者继续优先考虑在高端体验上消费，这一趋势在季度和每周数据中持续显现 [19][47] - 对2026年前景乐观，因素包括多个市场的强劲团体预期、超级碗、世界杯等大型活动，以及已完成翻修项目带来的提升 [42][43][45][60] - 预计第四季度及2026年工资增长率将低于2025年的约6%，但具体幅度尚待确定；纽约是明年主要需要重新谈判劳工合同的市场 [56][57] 其他重要信息 - 第三季度收到因飓风Helene和Milton产生的500万美元业务中断保险赔款，今年总计收到2400万美元；预计将收到更多赔款，但时间和金额取决于与保险公司的持续讨论 [9] - 资本支出指引范围为6.05亿至6.4亿美元，其中7500万至8000万美元用于物业损害重建（大部分预计由保险覆盖），2.8亿至2.95亿美元用于再开发、重新定位和投资回报项目 [13] - 资产负债表强劲，加权平均到期期限5.2年，加权平均利率4.9%；总可用流动性22亿美元，杠杆率2.8倍；穆迪将公司发行人评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定 [26] - 10月支付每股0.20美元的季度现金股息 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题: 资产交易预期及公司估值差异化 - 管理层表示将保持资本配置的机会主义，今年已完成的资产出售（如华盛顿万豪都市中心以12.7倍 trailing EBITDA 售出）显示了资产价值；公司当前交易倍数约9.4倍，与资产出售倍数存在差距 [30][31] - 公司强大的投资级资产负债表（杠杆率2.8倍，超20亿美元流动性）是差异化优势；持续的组合再投资（如转型资本计划）已推动业绩超预期并多次上调指引 [31][32] - 交易市场仍然平淡，流量不多；公司通过提供卖方融资等方式促成交易，体现了其优势 [34] 问题: 资本支出项目选择及与股票回购的回报比较 - 资产选择和投资水平基于团队对通过转型式翻新所能获得提升的评估，强调是转型而非防御性翻新；与运营商（万豪、凯悦）的合作及获得的营业利润担保支持了投资决策 [35][36][37] - 在当前股价未受干扰的情况下，投资于资产的回报清晰度高于股票回购；今年已回购2亿美元股票，但投资自身资产被视为能带来更好长期价值的途径 [38][39] 问题: 茂宜岛复苏进程及2026年盈利展望 - 茂宜岛复苏良好，2026年团体总收入预期增长13%；2026年已预订6.7万团体客房夜数，较去年同期的5.5万夜增加，已恢复至2019年同期7.3万夜的92%水平 [40][41] - 2025年茂宜岛EBITDA指引仍为1.1亿美元，尽管收入超预期但可变成本增加；2026年增量EBITDA预计介于1.1亿至1.6亿美元之间，具体数字尚在初步预算审议中 [41][62] 问题: 2026年积极因素的具体说明 - 多个关键市场团体预期强劲：旧金山（预期增长超20%）、华盛顿特区（13%）、纳什维尔（26%）；世界杯（10个主办城市）、超级碗等活动将带来提振 [43][45][46][60] - 地理多元化（无单一市场贡献超过8%的EBITDA）和富裕消费者持续消费高端体验的趋势，使公司对2026年设置感到乐观 [46][47] 问题: 近期团体预订趋势及构成 - 第三季度团体疲软主要受犹太节假日变动影响；第四季度团体预期强劲（增长近8%）；未出现有意义的取消，除华盛顿特区与政府业务相关的部分 [48] - 2026年团体预订预期增长5%，目前主要由客房夜数驱动（贡献超3%），费率仅有轻微改善 [53][54] 问题: 客房外消费增长动力及可持续性 - 增长动力包括水疗、高尔夫、度假村目的地费，以及门店重新定位（如纽约万豪Marquis的The View、1 Hotel South Beach的Avive）；明年将面临更艰难的同比基数，预计RevPAR与总RevPAR之间的差距将缩小 [50][51][52] - 公司继续寻找能带来增量回报的门店改造机会 [51] 问题: 潜在收购兴趣领域 - 当前资产收购是优先级非常低的事项，因预计无法通过收购产生与其他资本配置决策（如组合再投资、可持续股息、战略性资产处置）相当的回报 [55] 问题: 2026年工资福利增长预期及劳工合同 - 2025年工资增长率预计仍为约6%；2026年预计增长率将降低，具体幅度待定；纽约是明年主要需要重新谈判劳工合同的市场 [56][57] 问题: 2026年无飓风影响的潜在增长动力 - 假设飓风季平稳结束，墨西哥湾沿岸资产（如The Don CeSar, Ritz Naples, 1 Hotel South Beach）表现良好；The Don CeSar的EBITDA预期已从300万美元上调至600万美元 [58][59] - 转型翻新（如Tiburón）可能带来暂时干扰，但已有营业利润担保；富裕消费者对高端体验的需求持续支撑这些资产 [59] 问题: EBITDA指引上调的驱动因素及11月/12月趋势 - 指引上调的2.5亿美元中，2600万美元来自整体可比业务运营提升，300万美元来自The Don CeSar表现改善，600万美元来自利息收入；部分被资产处置（500万美元）和四季共管公寓项目（500万美元）所抵消 [61][62] - 10月RevPAR增长5.5%；11月和12月混合增长预计略为负值，主要因去年节假日重叠和选举后短期团体预订带来高基数；但11月/12月指引也已上调，占第四季度上调指引的三分之一 [62]

核心财务业绩 - 第三季度调整后运营资金为每股0.35美元，超出市场预期0.33美元，但较去年同期下降2.8% [1] - 第三季度总收入为13.3亿美元，符合市场预期，同比略有增长 [2] - 可比酒店 EBITDA 为3.094亿美元，同比下降1%，EBITDA利润率下降50个基点至23.9% [4] - 公司将2025年全年AFFO每股指引上调至2.03美元，此前指引中值为2.00美元 [11] 运营指标表现 - 第三季度可比酒店每间可用客房收入为208.07美元，同比微增，主要受全组合房价上涨、强劲的散客休闲需求以及茂宜岛持续复苏推动 [3] - 平均房价为299.07美元，高于去年同期的290.27美元，但可比平均入住率为69.6%，同比下降190个基点 [4] - 散客和团体业务客房夜数分别同比下降1.2%和7.8%，而合约业务客房夜数同比增长11.6% [5] - 散客、团体和合约业务在2024年客房销售中占比分别约为60%、36%和4% [5] 资产负债与资本活动 - 截至第三季度末，现金及现金等价物为5.39亿美元，高于2025年6月30日的4.9亿美元 [7] - 总流动性为22亿美元，包括2.05亿美元的FF&E托管准备金和15亿美元的信贷额度可用资金 [7] - 第三季度穆迪将公司信用评级上调至Baa2，展望稳定 [7] - 公司以1.77亿美元处置了华盛顿都市中心万豪酒店 [5] 资本支出与投资 - 2025年初至9月30日，资本支出总额为4.54亿美元，其中1.84亿美元为投资项目支出，2亿美元为更新改造支出，7000万美元为灾后重建支出 [10] - 管理层预计2025年总资本支出在6.05亿至6.40亿美元之间 [11] - 公司与万豪国际达成协议，将在四年内对四处物业进行第二轮转型资本计划，总支出预计在3亿至3.5亿美元之间，持续至2029年 [6] 行业同业表现 - 美国电塔第三季度AFFO每股为2.78美元，超出市场预期，同比增长 [13] - 美国电塔当季有机租户账单增长5%，总租户账单增长5.5% [14] - 铁山公司第三季度AFFO每股为1.32美元，超出市场预期，同比大幅增长16.8% [14]

业绩总结 - 截至2025年9月30日，Host Hotels & Resorts的市场资本为119亿美元，企业价值为167亿美元[8] - 在2025年第三季度，所有可比酒店的总收入为13.31亿美元，酒店EBITDA为4.28亿美元[22] - 截至2025年9月30日，国内酒店总收入为1,257.0百万美元，国际酒店总收入为25.4百万美元[28] - 所有可比酒店的总收入为1,282.4百万美元，酒店净收入为122.2百万美元，酒店EBITDA为312.5百万美元[33] - 截至2025年9月30日，国内酒店的总收入为4313.0百万美元，酒店净收入为703.4百万美元，酒店EBITDA为1258.7百万美元[44] - 2025年可比酒店的EBITDA为499百万美元，较2024年同期的309百万美元增长61.5%[62] - 2024年总收入为5,684百万美元，较2023年增长约4.5%[61] - 2025年净收入预计为780百万美元，较2024年的707百万美元增长10.3%[66] 用户数据 - 公司拥有79家酒店，提供42,500个房间，覆盖21个主要美国市场[9] - 在可比酒店中，平均房价为299.07美元，平均入住率为69.6%[22] - 在纽约的酒店，平均房价为400.99美元，入住率为88.9%[22] - 在迈阿密的酒店，平均房价为387.67美元，入住率为59.1%[22] - 在旧金山/圣荷西的酒店，平均房价为228.63美元，入住率为74.7%[22] - 在国际市场上拥有5家酒店，平均房价为214.10美元，入住率为72.3%[22] - 2025年可比酒店的入住率为68.8%，较2024年同期的73.8%下降5%[60] 财务表现 - 截至2025年9月30日，公司的负债比率和利息覆盖比率均符合信贷设施的财务表现测试[18] - 截至2025年9月30日，合并债务为50.79亿美元，较2024年12月31日的50.81亿美元略有下降[78] - 截至2025年9月30日，公司的杠杆比率为2.8倍，低于允许的最大7.25倍[89] - 截至2025年9月30日，公司的EBITDA与利息费用的覆盖比率为6.8倍[102] - 截至2025年9月30日，公司的调整后EBITDA为1677百万美元[92] - 截至2025年9月30日，公司的现金余额为5.39亿美元，较2024年12月31日的5.64亿美元有所减少[78] 未来展望 - 公司预计2025年将有76家可比酒店，房间总数保持在41,837[64] - 预计2025年资本支出将在605百万至640百万美元之间[66] - 2025年可比酒店的运营利润率预计为13.9%，较2024年的15.4%下降约50个基点[66] - 2025年可比酒店的折旧和摊销预计为784百万美元，较2024年的762百万美元增加2.89%[66] - 2025年利息支出预计为237百万美元，较2024年的215百万美元增加10.23%[66] 其他信息 - 2025年第三季度每股普通股分红为0.20美元，与2025年第二季度持平[75] - 截至2025年9月30日，普通股总数为687.7百万股，较2025年6月30日的687.5百万股略有增加[75] - 加权平均利率为4.9%，与2024年12月31日的4.7%相比有所上升[78] - 公司在评估收购和处置时使用NOI和资本化率（Cap Rates），NOI为酒店EBITDA减去年度合同储备要求的估算[124] - 公司在计算杠杆比率时，净债务加上优先股权益与调整后的信贷设施EBITDA的比率[140]

财务业绩概览 - 2025年第三季度营收为13.3亿美元，同比增长0.9% [1] - 季度每股收益为0.35美元，远超去年同期的0.12美元 [1] - 营收超出Zacks一致预期0.32%，每股收益超出预期6.06% [1] 关键运营指标与市场预期对比 - 每间可售房收入为208.07美元，高于分析师平均预估的203.99美元 [4] - 平均房价为299.07美元，高于预估的293.50美元 [4] - 客房收入为8.26亿美元，高于预估的8.0768亿美元，同比增长0.1% [4] - 其他收入为1.41亿美元，低于预估的1.4818亿美元，但同比增长9.3% [4] 资产规模与利用率 - 客房总数为41,837间，低于分析师预估的42,373间 [4] - 物业数量为76处，低于预估的78处 [4] - 平均入住率为69.6%，略低于预估的69.9% [4] 各业务部门收入表现 - 餐饮收入为3.64亿美元，低于预估的3.705亿美元，同比小幅下降0.3% [4] - 稀释后每股收益为0.23美元，大幅高于分析师平均预估的0.03美元 [4] 近期股价表现 - 公司股价在过去一个月下跌2.3%，同期标普500指数上涨1% [3] - 股票Zacks评级为3级，预示其近期表现可能与整体市场同步 [3]

财务业绩表现 - 公司2025年第三季度每股运营资金为0.35美元，超出市场一致预期0.33美元，超出幅度为6.06% [1] - 本季度营收达到13.3亿美元，超出市场一致预期0.32%，去年同期营收为13.2亿美元 [2] - 上一季度每股运营资金为0.58美元，远超预期的0.51美元，超出幅度达13.73% [1] - 公司在过去四个季度中均超出每股运营资金和营收的市场一致预期 [2] 市场表现与展望 - 公司股价年初至今下跌约8.4%，同期标普500指数上涨15.1% [3] - 当前市场对下一季度的共识预期为每股运营资金0.45美元，营收15.3亿美元 [7] - 对本财年的共识预期为每股运营资金2.00美元，营收60.4亿美元 [7] - 公司所属的REIT和权益信托-其他行业在Zacks行业排名中位列前34% [8] 行业比较 - 同业公司Sunstone Hotel Investors预计将于11月7日公布季度业绩，预期每股收益为0.15美元，同比下降16.7% [9] - Sunstone Hotel Investors近30天内季度每股收益预期被上调2.6% [9] - Sunstone Hotel Investors预期季度营收为2.2506亿美元，较去年同期下降0.6% [10]

Exhibit 99.1 SOURAV GHOSH Chief Financial Officer (240) 744-5267 JAIME MARCUS Investor Relations (240) 744-5117 ir@hosthotels.com Host Hotels & Resorts, Inc. Reports Results for the Third Quarter 2025 Quarterly Comparable Hotel Total RevPAR Growth of 0.8% and Comparable Hotel RevPAR Growth of 0.2% Raises Full Year Comparable Hotel RevPAR Growth Guidance to ~3.0% Over 2024 Announces Second Marriott Transformational Capital Program Completed Sale of Washington Marriott at Metro Center BETHESDA, Md; November 5 ...

核心业绩表现 - 2025年第三季度可比酒店总每间可用客房收入（Total RevPAR）为335.42美元，同比增长0.8%；可比酒店每间可用客房收入（RevPAR）为208.07美元，同比增长0.2% [1][3] - 第三季度GAAP净收入为1.63亿美元，较2024年同期大幅增长94.0%，主要受益于当季资产出售收益 [3][5] - 第三季度调整后EBITDAre为3.19亿美元，同比下降3.3%；年初至今调整后EBITDAre为13.29亿美元，同比增长2.2% [3][5] - 公司将2025年全年可比酒店RevPAR增长指引上调至约3.0%，可比酒店Total RevPAR增长指引上调至约3.4%，超过此前指引范围的高端 [1][4] 收入与利润指标 - 第三季度总收入为13.31亿美元，同比增长0.9%；年初至今总收入为45.11亿美元，同比增长6.0% [3] - 第三季度GAAP营业利润率为7.6%，同比下降260个基点，主要原因是保险理赔净收益减少了2400万美元 [5] - 第三季度可比酒店EBITDA为3.09亿美元，同比下降1.3%；可比酒店EBITDA利润率为23.9%，同比下降50个基点，主要受工资和福利支出增加影响 [5] - 稀释后每股收益为0.23美元，同比增长91.7%；NAREIT FFO每股为0.34美元，同比下降5.6% [3] 业务组合与需求趋势 - 客户业务分为三类：散客（Transient）约占2024年全年客房销售的60%，团体（Group）占36%，合约（Contract）占4% [7] - 第三季度散客房晚数同比下降1.2%，散客收入同比增长1.7%；团客房晚数同比下降7.8%，团体收入同比下降4.7% [8] - 毛伊岛（Maui）休闲散客需求改善以及全组合房价上涨推动了RevPAR的增长，抵消了团体需求的预期下降 [4][5] - 由于凯悦转型资本计划（Hyatt Transformational Capital Program）下的计划翻修和假日时间变动，第三季度团客房晚数同比减少 [7] 资产组合与资本管理 - 第三季度以1.77亿美元出售了华盛顿都会中心万豪酒店（Washington Marriott at Metro Center），并记录了约1.22亿美元的出售收益 [1][5] - 公司与万豪国际（Marriott International）达成协议，启动第二个转型资本计划，将在四年内对四处资产进行改造，预计总投资在3亿至3.5亿美元之间 [1][10] - 2025年全年资本支出 forecast 为6.05亿至6.4亿美元，其中ROI项目为2.8亿至2.95亿美元，更新改造（R&R）为2.5亿至2.65亿美元 [9] - 穆迪（Moody's）将公司信用评级上调至Baa2，展望稳定，理由是其稳健的运营表现和保守的财务结构 [10] 财务状况与流动性 - 截至2025年9月30日，总资产为130亿美元，债务余额为51亿美元，加权平均到期期限为5.2年，加权平均利率为4.9% [10][21] - 总可用流动性约为22亿美元，包括2.05亿美元的家具、固定设备和设备托管准备金，以及信贷额度项下可用的15亿美元 [10] - 公司于2025年10月15日支付了第三季度普通股现金股息，每股0.20美元 [6] - 在奥兰多华特迪士尼世界四季度假村附近的共管公寓开发项目，预计将在第四季度为净收入和调整后EBITDAre贡献约1600万美元 [13] 各地区酒店业绩 - 毛伊岛地区表现强劲，第三季度RevPAR同比增长19.7%，Total RevPAR增长18.6%，平均房价达611.54美元 [29] - 欧胡岛（Oahu）第三季度RevPAR同比增长26.6%，Total RevPAR增长34.2% [37] - 旧金山/圣何塞地区第三季度RevPAR同比增长8.0%，Total RevPAR增长8.6% [29] - 奥斯汀（Austin）地区第三季度RevPAR同比下降31.7%，Total RevPAR下降30.5%，主要受入住率下降影响 [29]

公司概况 - 公司为美国最大的住宿类REIT 市值达110亿美元 专注于收购、翻新和运营豪华及超高端酒店 主要位于美国顶级市场 [1] - 公司通过与领先酒店品牌合作 受益于强劲的旅行需求和优越的地理位置 [1] 市场表现 - 公司股价年内下跌8.6% 过去52周下跌9.8% 表现远逊于同期标普500指数16.3%的涨幅和17.7%的回报率 [2] - 即使在房地产投资信托基金板块内部 公司表现也落后于房地产精选行业SPDR基金 该基金在2025年微涨 但过去52周下跌7% [3] 行业挑战与业绩预期 - 酒店行业面临结构性挑战 包括企业差旅复苏缓慢以及来自替代性住宿的竞争加剧 [4] - 公司较低的增长前景和谨慎的业绩指引 导致投资者转向市场中更高增长的领域 这加剧了其相对弱势的表现 [4] - 市场预期公司2025财年全年AFFO将同比下降1.5% 至每股2美元 [5] 分析师观点 - 公司拥有稳健的盈利惊喜历史 在过去四个季度中均达到或超过市场对其每股收益的预期 [5] - 分析师整体共识评级为“温和买入” 覆盖该股的18位分析师中 包括8个“强力买入” 1个“温和买入”和9个“持有” [5] - 富国银行分析师于10月4日重申对公司的“买入”评级 目标价维持在19美元 [6] - 平均目标价为18.75美元 意味着有17%的上涨潜力 而最高目标价22美元则意味着较当前水平有37.3%的溢价 [6]

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公司概况 - 公司为美国最大的住宿类房地产投资信托基金，市值达113亿美元 [1] - 公司专注于拥有豪华和高端酒店，并与万豪、丽思卡尔顿、希尔顿、四季等知名酒店品牌合作 [1] 财务表现与预期 - 分析师预计公司2025财年第三季度FFO为每股0.33美元，同比下降8.3% [2] - 公司过去四个季度的FFO均达到或超过华尔街预期 [2] - 分析师预计公司2025财年全年FFO为每股2.01美元，较2024财年增长2% [3] - 但预计2026财年FFO将同比下降2.5%至每股1.96美元 [3] - 公司第二季度调整后FFO为每股0.58美元，超出市场预期的0.51美元 [6] - 公司第二季度营收为16亿美元，超出市场预期的15亿美元 [6] - 公司对全年调整后FFO的指引区间为每股1.98美元至2.02美元 [6] 股价表现 - 公司股价在过去52周内下跌5.6%，表现逊于同期上涨15.1%的标普500指数 [4] - 公司股价表现亦逊于同期下跌3.4%的房地产精选行业SPDR基金 [4] 运营挑战 - 公司面临成本上升、经济不确定性及通胀等不利因素 [5] - 商务和团体旅行需求的复苏速度慢于预期，可能限制近期增长和股价上涨 [5] 市场观点 - 分析师对该公司股票的整体评级为"适度看涨" [7] - 18位覆盖该股的分析师中，8位给予"强力买入"评级，1位给予"适度买入"评级，9位给予"持有"评级 [7] - 平均目标价为18.58美元，暗示较当前水平有11.6%的潜在上涨空间 [7]