财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收14.7亿美元，较去年同期增长近50%，摊薄后每股收益1.60美元 [9] - 剔除库存相关费用后，营业利润率为12.1%，同比增长250个基点，每单位盈利能力增长40%至近5.2万美元 [9] - 相关毛利率为22%，住房毛利率为21.5%，较去年同期的19.9%上升160个基点 [9][22] - 销售、一般和行政费用率为9.9%，较2020年第三季度的11.0%改善110个基点 [23] - 有效税率约为14%，反映所得税费用2410万美元，净联邦能源税收抵免2150万美元 [23] - 第三季度净利润1.501亿美元，摊薄后每股收益1.60美元，去年同期为7840万美元，摊薄后每股收益0.83美元 [23] - 预计第四季度住房收入在16.5亿 - 17.5亿美元之间，整体平均售价约为45万美元，同比增长9% [20] - 预计第四季度住房毛利率在21.6% - 22%之间，营业利润率约为11.8%，SG&A费用率约为10%，有效税率约为24% [21][22][23] - 预计2022年住房收入超70亿美元，社区数量增长，毛利率和营业利润率将提升，净资产收益率将进一步提高 [28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度住房收入从去年同期的9.79亿美元增长至14.6亿美元，交付房屋数量增加35%，整体平均售价上涨11% [18] - 第三季度每月每个社区的净订单从去年同期的5.9个加速至6.6个，净订单为4085个，净订单价值同比增长超20% [13] - 第三季度开工超4000套房屋，去年同期约为3400套，目前约有9000套房屋正在建设中，其中93%已售出 [13] - 积压订单约为10700套房屋，代表未来收入超48亿美元，积压订单价值同比增长近90% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度平均社区数量为205个，较去年同期减少14%，季度末开放销售的社区为210个，去年同期为232个 [24] - 预计2021年底社区数量较第三季度略有上升，2022年底社区数量同比增长约20%，全年平均数量较2021年高约10% [24][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 采取平衡的资本配置方法，优先进行有纪律的增长投资，同时通过定期季度现金股息和股票回购向股东返还现金 [10] - 实施以回报为导向的增长战略，扩大规模，提高净资产收益率，目标是将净资产收益率维持在20% - 25%的低至中区间 [10][17] - 创造双首席运营官结构，加速业务盈利增长，提高执行效率，Rob负责西海岸和西南地区，Matt负责中部和东南部地区 [11] - 采取积极措施应对供应链延迟，包括扩大分包商基础、与全国供应商合作、简化产品以稳定建设时间 [8] - 专注于服务首次购房者，其占第三季度交付量的61%，利用按订单建造的商业模式满足千禧一代和Z世代的需求 [15] - 注重可持续发展，获得25项能源之星市场领导者奖，推动环境计划，降低购房者的总体住房拥有成本 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场需求强劲，但行业面临供应链中断和市政延迟等挑战，导致建设时间延长，交付和收入受到影响 [7][8] - 预计未来市场条件健康，千禧一代和Z世代的需求未得到满足，公司的按订单建造商业模式和服务首次购房者的经验使其能够抓住需求 [15] - 公司对实现2021年第四季度和2022财年的目标充满信心，预计规模、吸收率、住房毛利率和营业利润率将显著提高 [29] 其他重要信息 - 第三季度投资约7.8亿美元用于土地收购和开发，扩大土地储备至近81000块土地 [10] - 第三季度回购约470万股普通股，总成本1.882亿美元，占总流通股的约5% [27] - 6月初发行3.9亿美元的4% 10年期高级票据，赎回约2.7亿美元的7%高级票据，提前赎回债务确认损失510万美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目标杠杆率及近期趋势 - 公司目前杠杆率较第二季度末下降50个基点，对当前杠杆率感到满意，舒适区间为30% - 40%，未来将根据盈利和现金情况调整 [32][35] 问题2: 第四季度利润率指导较低的原因及木材成本影响，以及简化产品的含义 - 第四季度利润率受木材价格峰值、交付量减少和产品组合变化影响，预计未来利润率将改善 [36][45] - 简化产品包括在设计工作室减少约48%的SKU，减少约40%的结构选项，简化产品设计和供应链 [38][39] 问题3: 除简化产品外应对供应链问题的措施及建设周期稳定时间 - 主要通过分析贸易伙伴产能、增加约150个新贸易伙伴应对供应链问题，目前已稳定基础和框架建设时间，正在解决后半段生产问题，但难以确定建设周期稳定时间 [42][43] 问题4: 2022年利润率扩张指的是毛利率还是营业利润率 - 2022年毛利率和营业利润率都将扩张，第四季度是木材价格影响的高峰期，未来利润率将呈上升趋势 [44][45] 问题5: 公司开工能力是否受影响，以及对200个社区开业的信心和区域偏向 - 公司开工能力未受明显影响，过去12个月开工数量与销售数量基本一致，第三季度社区开业数量达到预期，对未来社区数量增长有信心，社区开业分布广泛，无区域偏向 [48][49][51] 问题6: 计入销货成本的固定费用金额及2022年是否会增加 - 第三季度计入销货成本的固定费用约为3800万美元，随着社区数量增长，2022年可能会增加 [54] 问题7: 2022年70亿美元以上收入指引对建设周期的假设，以及是否考虑放缓订单活动 - 收入指引已考虑建设周期延长的因素，目前销售、开工和建设节奏良好，若建设时间进一步受阻，会考虑放缓订单活动 [56][57] 问题8: 第四季度木材价格通缩情况及其他建筑产品类别的通胀影响 - 木材价格已逐渐下降，对毛利率有积极影响，其他建筑产品类别的通胀主要影响未来销售和积压订单，若木材价格趋势有利，公司有信心抵消未来成本增加 [60] 问题9: 第四季度定价能力及买家对价格的接受度 - 买家财务状况良好，购买能力强，公司按订单建造的模式下，若价格过高，买家可能会选择较小的房屋，但目前未出现这种情况，市场需求旺盛，供应有限，价格环境良好 [62][63] 问题10: 买家偏好是否因价格变化而改变 - 买家购买房屋的大小没有变化，设计工作室的消费略有增加，买家行为与前几个季度一致 [65] 问题11: 股份回购是否会成为更常用的工具 - 公司首要任务是支持盈利增长和提高回报，若有多余现金，会评估是否进行股份回购 [67] 问题12: 供应链挑战何时稳定，以及部分问题是否会在明年中期恶化 - 公司认为建设周期早期部分已稳定，但后期仍有很多变量和未知因素，难以确定问题是否会恶化，预计建设时间不会变得更糟，但也不会很快恢复到以前的水平 [70][72] 问题13: 第四季度木材对利润率的影响 - 难以给出木材对利润率影响的具体数字，第四季度利润率受木材价格峰值、交付量减少和产品组合变化影响，预计未来利润率将扩张 [75][76] 问题14: 新社区开业速度预期及与以往的差异 - 200个新社区开业是在5个季度内完成，公司对社区数量增长轨迹有信心，预计2022年关闭的社区数量将减少，有助于社区数量增长 [79][80] 问题15: 取消率下降的原因 - 取消订单的原因多样，包括买家工作调动、离婚等，公司对买家进行预筛选，贷款问题较少，取消率较低 [83] 问题16: 建设后半段是否包括最终检查，市政方面的问题及改善情况 - 建设后半段包括最终检查，市政方面的主要问题是COVID - 19和Delta变种导致检查员缺勤，若无此类情况，检查工作进展顺利 [86]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2021年第二季度总营收14.40892亿美元，较2020年同期的9.1397亿美元增长58%；上半年总营收25.8263亿美元，较2020年同期的19.89905亿美元增长30%[134] - 2021年第二季度税前收入1.73664亿美元，较2020年同期的6778.9万美元增长156%；上半年税前收入2.97215亿美元，较2020年同期的1.36637亿美元增长118%[134] - 2021年第二季度净利润1.43364亿美元，较2020年同期的5198.9万美元增长176%；上半年净利润2.40415亿美元，较2020年同期的1.11737亿美元增长115%[134] - 2021年第二季度摊薄后每股收益1.50美元，较2020年同期的0.55美元增长173%；上半年摊薄后每股收益2.52美元，较2020年同期的1.19美元增长112%[134] - 2021年公司总营收203.6837万美元，较2020年的68.8444万美元增长196%[160] - 2021年前六个月公司营业收入同比增长148%，占收入的百分比同比增加520个基点至10.8%[142] - 2021年第二季度利息收入为0.2百万美元，2020年同期为0.4百万美元；2021年前六个月利息收入为0.9百万美元，2020年同期为1.4百万美元[149] - 2021年第二季度公司在非合并合资企业的权益亏损为0.1百万美元，2020年同期权益收入为8.2百万美元；2021年前六个月权益收入降至0.2百万美元，2020年同期为10.1百万美元[151] - 2021年Q2公司总流动性为14.0亿美元，其中现金及现金等价物为6.08069亿美元，信贷安排可用额度为7.876亿美元[197] - 2021年前六个月公司土地和土地开发投资增至11.3亿美元，较去年同期增长79%，其中约47%用于土地收购[199] - 2021年Q2公司所得税费用为3.03万美元，有效税率为17.4%，较去年同期的23.3%有所下降[186] - 2021年前六个月公司有效税率较2020年同期略有上升，主要因税前收入增加及股票薪酬超额税收优惠减少[187] - 2021年公司调整后住房毛利率为24.2%（Q2）和24.1%（前六个月），高于GAAP计算的住房毛利率[191] - 截至2021年5月31日，公司净债务与资本比率为28.3%，较2020年11月30日的28.6%略有下降[195] - 2021年公司债务与资本比率为37.7%，较2020年11月30日的39.6%改善190个基点[195] - 2021年前六个月公司住房收入为25.73385亿美元，住房建设和土地成本为20.29195亿美元[191] - 2021年上半年，公司经营活动净现金使用1806.7万美元，投资活动净现金使用2206.8万美元，融资活动净现金使用3334.7万美元，现金及现金等价物净减少7348.2万美元[214] - 2021年上半年，公司用于购买物业和设备1830万美元，对非合并合资企业出资630万美元，收回投资250万美元[215] - 2021年上半年，公司支付普通股股息2780万美元，与股票薪酬奖励相关的税款850万美元，偿还抵押贷款和土地合同60万美元，发行普通股350万美元[216] - 2021年第一季度，公司董事会宣布并支付普通股季度现金股息每股0.15美元，2020年同期为每股0.09美元[217] - 截至2021年5月31日，公司有17.5亿美元未偿还优先票据，信贷安排下无借款，部分子公司对债务提供联合及个别担保[220] - 2021年第三季度，公司预计因提前偿还债务确认约500万美元的费用[234] - 2021年全年，公司预计有效税率约为20%，净资产收益率约为20%，较2020年提高超800个基点[236] 房屋建筑业务线数据关键指标变化 - 2021年第二季度房屋建筑营收14.36035亿美元，较2020年同期的9.1028亿美元增长58%；上半年房屋建筑营收25.74043亿美元，较2020年同期的19.82662亿美元增长30%[134] - 2021年第二季度交付房屋数量3504套，较2020年同期的2499套增长40%；上半年交付房屋数量6368套，较2020年同期的5251套增长21%[139] - 2021年第二季度房屋平均售价40.98万美元，较2020年同期的36.41万美元增长13%；上半年房屋平均售价40.41万美元，较2020年同期的37.74万美元增长7%[139] - 2021年第二季度房屋建筑营业利润1.62902亿美元，较2020年同期的5158.9万美元增长216%；上半年房屋建筑营业利润2.76996亿美元，较2020年同期的1.11784亿美元增长148%[138] - 2021年第二季度住房毛利为3.08亿美元，同比增长86%，毛利率同比上升320个基点至21.4%[143] - 2021年前六个月住房毛利为5.442亿美元，同比增长55%，毛利率同比增加330个基点至21.1%[145] - 2021年第二季度销售、一般和行政费用同比增长27%，占住房收入的百分比从12.6%改善至10.1%[147] - 2021年前六个月销售、一般和行政费用同比增长11%，占住房收入的百分比改善170个基点至10.4%[148] - 2021年第二季度净订单较上年同期增长145%，净订单价值增长196%，取消率从43%改善至9%[153][154][155][156] - 截至2021年5月31日，积压房屋数量较2020年同期增加98%，积压潜在未来住房收入增长126%[157] - 2021年第二季度平均社区数量较上年同期下降17%，期末社区数量为200个，上年同期为244个[158] - 2021年三个月交付房屋总数3504套，较2020年的2499套增长40.21%；净订单4300套，较2020年的1758套增长144.60%；取消率为9%，较2020年的43%下降34个百分点[161] - 2021年六个月净订单总数8592套，较2020年的5253套增长63.56%；取消率为10%，较2020年的27%下降17个百分点[163] - 2021年净订单总值39.05905亿美元，较2020年的20.71098亿美元增长89%[163] - 2021年积压房屋总数10034套，较2020年的5080套增长98%；积压房屋价值429.4923万美元，较2020年的190.3017万美元增长126%[164] - 2021年公司各地区交付房屋数量、净订单数量、营收和运营收入大多较2020年实现增长，主要得益于住房市场条件良好、交付房屋数量增加和平均售价提高[166,169,173] - 2021年第三季度，公司预计住房收入在15 - 15.8亿美元之间，平均售价约为42万美元，同比增长9%[233] - 2021年第三季度，公司预计房屋建筑营业收入占收入的比例在11.7% - 12.1%之间，住房毛利率将环比增长至约21.7%，销售、一般和行政费用占住房收入的比例约为9.8%[234] - 2021年全年，公司预计交付房屋数量在1.4 - 1.45万套之间[234] - 2021年全年，公司预计住房收入在59 - 61亿美元之间，平均售价在41.5 - 42.5万美元之间[235] - 2021年全年，公司预计房屋建筑营业收入占收入的比例在11.5% - 12.0%之间，住房毛利率在21.5% - 22.0%之间，销售、一般和行政费用占住房收入的比例在9.8% - 10.2%之间[235][236] 地区业务线数据关键指标变化 - 西海岸地区2021年三个月营收6.2569亿美元，较2020年的3.31882亿美元增长89%；运营收入7666.6万美元，较2020年的1950.9万美元增长293%[169] - 西海岸地区2021年六个月营收11.40206亿美元，较2020年的8.16379亿美元增长40%；运营收入1.34869亿美元，较2020年的5149.5万美元增长162%[169] - 西南地区2021年三个月营收2.58061亿美元，较2020年的1.75251亿美元增长47%；运营收入4899.6万美元，较2020年的2504.6万美元增长96%[172] - 西南地区2021年六个月营收4.45746亿美元，较2020年的3.66569亿美元增长22%；运营收入8217.5万美元，较2020年的5729.6万美元增长43%[172] 业务板块数据关键指标变化 - 2021年第一业务板块三个月和六个月住房收入同比分别增长37%和23%，运营收入分别增长109%和96%[176] - 2021年第一业务板块三个月和六个月住房交付数量同比分别增长29%和17%，平均售价分别增长7%和6%[176] - 2021年第一业务板块三个月和六个月住房毛利率分别提升270和170个基点至26.4%和26.3%[174][175] - 2021年第二业务板块三个月和六个月住房收入同比分别增长36%和24%，运营收入分别增长185%和235%[179] - 2021年第二业务板块三个月和六个月住房交付数量同比分别增长35%和24%，平均售价基本持平[179] - 2021年第二业务板块三个月和六个月住房毛利率分别提升300和330个基点至23.0%和22.9%[177][178] - 2021年金融服务板块三个月和六个月收入同比分别从369万美元和724.3万美元增至485.7万美元和858.7万美元[182] - 2021年金融服务板块三个月和六个月税前收入同比分别增长40%和43%[183][184] - 2021年金融服务板块三个月和六个月贷款发放本金同比分别从5.43005亿美元和11.01542亿美元增至8.10515亿美元和15.21439亿美元[182] - 2021年金融服务板块三个月和六个月使用KBHS的购房者比例分别为75%和77%[182] 公司土地与地块相关数据变化 - 截至2021年5月31日，期末积压订单价值同比增长126%，达42.9亿美元，为14年来第二季度最高水平[136] - 截至2021年5月31日，公司拥有或控制的地块数量和账面价值较2020年11月30日增加，地块控制比例从40%升至45%[200] - 若公司在2021年5月31日行使土地期权合同，预计2021 - 2025年每年11月30日结束时需支付的剩余购买价格分别为7.275亿美元、5.548亿美元、1.78亿美元、0.503亿美元、0.786亿美元[228] 公司资金与债务相关数据变化 - 公司通过内部现金流、债务证券发行、信贷安排借款等方式为业务活动提供资金[196] - 2021年6月9日，公司完成3.9亿美元4.00%优先票据的承销公开发行，用部分净收益回购2.698亿美元7.00%优先票据，预计2021年第三季度确认约500万美元债务提前清偿费用，交易将使优先票据期限延长超两年，加权平均借款利率降低约70个基点[205] - 2021年5月31日和2020年11月30日，公司LOC信贷安排下的未偿还信用证分别为4240万美元和2970万美元[206] - 公司有8亿美元的无担保循环信贷安排，将于2023年10月7日到期，截至2021年5月31日，无现金借款，未偿还信用证为1240万美元[207] - 截至2021年5月31日，公司合并有形净资产为28.5亿美元，杠杆比率为0.382，利息保障倍数为5.835，最低流动性为6.081亿美元，对合资企业和非担保子公司的投资为2.187亿美元，借款基数超出借款基数债务为19.7亿美元[209] 公司评级与展望相关 - 2021年2月，穆迪确认公司Ba3企业信用评级，展望从稳定上调至正面；5月，将公司评级从Ba3上调至Ba2，展望从正面改为稳定[213] - 公司认为长期住房市场需求基本面积极，超7000万千禧一代处于购房黄金年龄，Z世代也进入购房年龄[232] - 公司预计2022年全年社区数量将实现两位数同比增长[233] 其他数据 - 2021年第二季度首次购房者占交付房屋的64%[134]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收14.4亿美元，摊薄后每股收益1.50美元，营业利润率11.3% [5] - 住房营收同比增长40%，整体平均售价上涨13%，预计第三季度住房营收在15 - 15.8亿美元，全年在59 - 61亿美元 [21] - 第二季度房屋整体平均售价近41万美元，预计第三季度为42万美元，全年在41.5 - 42.5万美元 [22] - 房屋建筑营业利润从去年同期的5160万美元增至1.629亿美元，营业利润率提高560个基点至11.3%，预计第三季度在11.7% - 12.1%，全年在11.5% - 12.0% [23] - 住房毛利率从去年同期的18.7%扩大至21.4%，预计第三季度升至约21.7%，全年在21.5% - 22.0% [24][25] - 销售、一般和行政费用率从去年第二季度的12.6%降至10.1%，预计第三季度约为9.8%，全年在9.8% - 10.2% [26] - 第二季度所得税费用3030万美元，有效税率17%，预计全年约为20% [26][27] - 第二季度净利润1.434亿美元，摊薄后每股收益1.50美元，去年同期为5200万美元，摊薄后每股收益0.55美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 净订单达4.3万，为2007年以来最佳季度，同比增长145% [14] - 第二季度每月每个社区的净订单数升至7个，西海岸地区净订单增长最大 [10] - 设计工作室收入每单位在第二季度环比上升，平均约占基础价格的9%，与地块溢价合计平均每套房屋约4万美元 [15][16] - KBH的住房贷款合资企业为第二季度交付房屋的75%提供融资，买家平均首付约13%或超5万美元，平均FICO信用评分达727 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 二手房价在多数细分市场大幅上涨，新房价格也有所上升，但公司产品在部分市场仍低于二手房价中位数 [11][36] - 公司认为市场对住房的需求强劲，主要源于供应短缺和人口结构因素，千禧一代和Z世代形成大量潜在买家群体 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划扩大规模至约60亿美元营收，实现约20%的净资产收益率，优先考虑未来增长，同时通过季度股息向股东返还现金并减少债务 [5][7] - 假设较低的月度吸收率和无ASP或成本通胀，在首选细分市场进行适度规模的土地交易，定位新社区以接近当地家庭收入中位数 [8] - 近期增长主要来自现有市场，同时有选择性地进入新市场，如在博伊西开设新部门，目前控制超900块土地，预计第三季度完成首块土地交易 [9] - 致力于保持在第三方客户满意度调查中排名第一的全国房屋建筑商地位，注重服务和与买家的关系 [12] - 坚持按订单生产的商业模式，约80%的第二季度订单为个性化房屋，通过设计工作室和地块溢价创造额外收入 [15] - 发布第14份年度可持续发展报告，是行业内能源效率领先者，目标到2025年将平均HERS指数从50降至45 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营部门在需求强劲和供应链受限的环境中表现出色，通过平衡节奏、价格和开工量优化资产和管理生产 [5] - 尽管交付量处于预期范围低端，但有信心实现全年交付1.4 - 1.45万套房屋的目标 [6] - 预计市场对住房的需求在可预见的未来将保持强劲，供应短缺和人口结构因素将继续支撑新房销售 [13][14] - 随着地块供应增加和新社区开发，预计社区数量将实现连续增长，2022年有望实现两位数同比增长 [29] 其他重要信息 - 第二季度平均社区数量为205个，较去年同期减少17%，季度末为200个，较去年同期的244个减少 [27] - 过去12个月强劲的销售速度导致超150个销售社区关闭，但约80%的已售罄社区仍将在未来季度产生收入和利润 [28] - 本季度运营现金流良好，季度末总流动性约14亿美元，包括6.08亿美元现金和7.88亿美元无担保循环信贷额度 [30] - 本月完成3.9亿美元4%、10年期高级票据发行，用部分收益赎回约2.7亿美元7%、2021年12月15日到期的票据，预计第三季度产生约500万美元债务提前清偿费用，计划9月15日按面值赎回剩余1.8亿美元7%票据 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司产品与二手房在市场层面的定价比较 - 不同细分市场情况不同，但多数市场二手房价格大幅上涨，公司产品价格也有上升，且在很多情况下公司产品与二手房相比的市场地位有所提升，公司定价时会考虑可负担性和市场情况 [34][36] 问题2: 8500套的开工量是否代表公司持续的生产能力，以及销售节奏是否会受季节性影响 - 公司目前有能力按此水平建设，但销售节奏会根据市场情况调整，预计夏季销售可能会放缓，回归正常房屋销售环境，但公司会根据市场和利润情况把握机会 [37][39] 问题3: 公司销售房屋的时间点相对于开工的情况 - 从合同签订到开工平均45 - 60天，从开工到完工约5个多月，公司优先销售、获批贷款、让买家在工作室选择后再开工，认为这种模式能带来最佳回报和最低风险 [41][42] 问题4: 若下半年通胀水平下降，公司在新社区定价上的策略 - 社区开放时会根据市场机会定价，投资新社区时会考虑可负担性和家庭收入，按市场定价而非成本定价，有机会时会把握 [46][47] 问题5: 买家池的深度以及是否有买家因价格上涨而退缩 - 市场需求强劲，开盘前能积累大量等待名单，虽有个别买家因价格上涨放弃，但整体需求未明显下降，目前市场环境良好 [48][51] 问题6: 从合同到开工期间成本增加对利润的影响，以及公司是否采用成本 escalator 条款 - 公司未在合同中设置成本 escalator 条款，各部门在定价时会考虑应急情况，规模较大的业务受影响较小，预计下半年利润率将继续扩大 [53][54] 问题7: 公司进入新市场（如博伊西）的考虑和决策过程 - 以西雅图为例，公司在新市场有经验丰富的团队，目标是提供价格低于当地新房且有竞争力的产品，进入博伊西市场也是基于类似策略，认为是公司商业模式的良好机会 [55][57] 问题8: 有多少交付推迟到第三季度，以及市政延误和供应链问题的具体情况 - 推迟交付的数量不到100套，市政延误包括检查员未按时进行最终检查、公用事业公司安装延迟等，这些问题使建造时间增加了几天，但公司有信心完成全年交付目标 [59][61] 问题9: 设计工作室选项和地块溢价与历史情况的比较，以及未来的增长潜力 - 设计工作室收入占基础价格的比例保持在9%左右，随着基础价格上涨，工作室收入有望增加；地块溢价目标是达到基础价格的2.5%，目前未达到，未来有提升空间 [65][68] 问题10: 社区数量增长目标是否有上调空间 - 公司有足够的地块和社区储备，有实现高于10%增长的潜力，但具体增长受城市、价格点和销售速度等因素影响，目前公司有信心实现社区数量增长和收入增长 [69][71] 问题11: 销售节奏的月度趋势以及第三季度毛利率变化的因素 - 第二季度3 - 5月需求未减弱，目前需求良好；第三季度毛利率预计上升，虽面临木材价格上涨压力，但其他因素将克服这一挑战，公司已连续五个季度毛利率上升，预计再实现两个季度上升 [73][77] 问题12: 公司内部衡量可负担性的指标以及目前的情况 - 衡量指标包括需求与供应的深度、买家的首付和信用评分等，目前买家需求强劲，质量高，未出现可负担性压力，若出现问题公司将调整产品策略 [80][83] 问题13: 公司在进入新市场时对有机增长和并购的决策考量 - 并购是一种选择，但存在溢价和整合风险，公司目前在现有市场有良好的有机增长轨迹，有能力逐步发展新市场，同时也会关注并购机会 [84][86] 问题14: 今年价格大幅上涨的原因，以及外地买家的占比 - 价格上涨主要是由于市场需求强劲和供应短缺，外地买家的影响可能被高估，核心需求是主要驱动因素 [88][90] 问题15: 若木材成本下降和供应链问题解决，价格和利润率的变化趋势 - 价格和利润率的变化取决于各城市的竞争格局，公司希望将成本节约转化为利润率提升 [91][92] 问题16: 公司目前购买的土地预计何时投入使用，以及土地购买时对房价升值的假设 - 公司不假设房价升值，目前控制的土地可满足2022年和大部分2023年的需求，新购买的土地可能在2023年底或2024年投入使用 [94][95] 问题17: 公司提高开工能力与指导范围下限提高但未进一步上调的关系 - 开工增加的效益将在未来几个季度体现，公司每个季度都在提高收入指导，中点已提高1亿美元 [96][98]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2021年第一季度总营收为11.41738亿美元，较去年同期的10.75935亿美元增长6%[117] - 2021年第一季度税前总收入为1.23551亿美元，较去年同期的6884.8万美元增长79%[117] - 2021年第一季度净利润为9705.1万美元，较去年同期的5974.8万美元增长62%[117] - 2021年2月28日止三个月，公司房屋建筑收入同比增长6%，主要因房屋销售收入增加[138] - 2021年2月28日止三个月，公司房屋销售收入同比增长6%，其中交付房屋数量增加4%，整体平均售价上涨2%[139] - 2021年2月28日止三个月，公司土地销售收入为70万美元，高于2020年同期的60万美元；运营收入同比增长90%，运营收入占收入的百分比从2020年的5.6%提高至10.0%[140] - 2021年第一季度，公司销售、一般和行政费用同比下降3%，占房屋销售收入的百分比改善110个基点[145] - 2021年2月28日止三个月，公司利息收入为70万美元，低于2020年同期的90万美元；非合并合资企业的股权收入降至30万美元，低于2020年的190万美元[148] - 2021年前两个月所得税费用为2650万美元，有效税率为21.4%；2020年同期所得税费用为910万美元，有效税率为13.2%[175] - 2021年第一季度与股票薪酬相关的超额税收优惠减少210万美元，建造节能房屋获得的联邦能源税收抵免减少130万美元[175] - 2021年第一季度末公司总流动性为13.6亿美元，包括现金及现金等价物和信贷安排下7.876亿美元可用额度[179] - 2021年2月28日，公司现金及现金等价物为5.69793亿美元，总流动性为13.57364亿美元；2020年11月30日，现金及现金等价物为6.8119亿美元，总流动性为14.68761亿美元[183] - 2021年2月28日，公司应付票据总额为17.47007亿美元；2020年11月30日为17.47175亿美元[184] - 2021年2月28日，公司财务杠杆比率降至38.9%，较2020年11月30日改善70个基点；净债务与资本比率为30.0%，2020年11月30日为28.6%[184] - 2021年2月28日和2020年11月30日，公司在LOC安排下的未偿还信用证分别为4100万美元和2970万美元[185] - 2021年前两个月，经营活动净现金使用79265美元，投资活动使用11723美元，融资活动使用20582美元，现金及现金等价物净减少111570美元；2020年同期分别为9866美元、7839美元、6226美元和23931美元[193] - 2021年前两个月，经营活动净现金使用主要因库存净增加2.291亿美元和应付账款等净减少1010万美元，部分被净收入9710万美元和应收账款净减少2330万美元抵消；2020年同期主要因应付账款等净减少6100万美元、库存投资使用1790万美元和应收账款净增加420万美元，部分被净收入5970万美元抵消[193] - 2021年前两个月，投资活动现金使用包括910万美元用于购置物业设备和260万美元用于非合并合资企业出资；2020年同期分别为670万美元和170万美元，并有50万美元非合并合资企业投资回报[194][195] - 2021年前两个月，融资活动现金使用包括1410万美元普通股股息支付、850万美元股票薪酬相关税款支付和60万美元抵押贷款等支付，部分被250万美元员工股票计划普通股发行抵消；2020年同期分别为820万美元、620万美元，部分被820万美元员工股票计划普通股发行抵消[196] - 2021年前两个月，公司支付普通股季度现金股息每股0.15美元；2020年同期为每股0.09美元[197] - 截至2021年2月28日，公司有17.5亿美元未偿还高级票据，信贷安排下无未偿还借款[199] 房屋业务线数据关键指标变化 - 2021年第一季度交付房屋数量为2864套，较去年同期增长4%，平均售价为39.71万美元，增长2%[119] - 2021年第一季度净订单数量为4292份，较去年同期的3495份增长23%，净订单价值为18.69068亿美元，增长35%[122] - 2021年第一季度取消率为10%，较去年同期的14%有所改善[122] - 截至2021年2月28日，积压房屋数量为9238套，较去年同期的5821套增长59%，积压房屋价值为36.94118亿美元，增长74%[122] - 2021年第一季度平均社区数量为223个，较去年同期的251个下降11%，期末社区数量为209个，下降16%[122] - 2021年第一季度房屋毛利率为20.8%，较去年同期的17.4%提高340个基点[119] - 2021年2月28日止三个月，公司房屋交付总数为2864套，较2020年2月29日的2752套有所增加；净订单总数为4292套，高于2020年同期的3495套；取消率为10%，低于2020年的14%[134] - 2021年2月28日止三个月，公司订单总值达18.69068亿美元，较2020年2月29日的13.82654亿美元增长35%；平均社区数量为223个，较2020年的251个减少11%[136] - 2021年2月28日，公司积压房屋数量为9238套，较2020年2月29日的5821套增长59%；积压房屋价值达36.94118亿美元，较2020年的21.24551亿美元增长74%[137] - 2021年2月28日止三个月，公司房屋毛利润为2.362亿美元，较2020年的1.863亿美元增长27%；房屋毛利率同比上升340个基点至20.8%[143] - 2021年第一季度，公司调整后的房屋毛利率同比增加290个基点至24.0%[144] 各地区房屋业务数据关键指标变化 - 西海岸地区2021年2 - 2月营收5.14516亿美元，同比增长6%，运营收入5820.3万美元，同比增长82%，交付房屋884套，同比增长11%，平均售价58.2万美元，同比下降5%[158] - 西南地区2021年2 - 2月营收1.87685亿美元，同比下降2%，运营收入3317.9万美元，同比增长3%，交付房屋534套，同比下降11%，平均售价35.15万美元，同比增长11%[162] - 某地区2021年2 - 2月营收3.09708亿美元，同比增长9%，运营收入4099.2万美元，同比增长81%，交付房屋1011套，同比增长4%，平均售价30.63万美元，同比增长5%[164] - 某地区2021年2 - 2月营收1.26099亿美元，同比增长12%，运营收入1211.4万美元，同比增长361%，交付房屋435套，同比增长12%，平均售价28.84万美元，同比下降1%[167] 金融服务业务线数据关键指标变化 - 金融服务报告期内，2021年2 - 2月营收373万美元，费用120万美元，未合并合资企业权益收入597万美元，税前收入850万美元[169] - 金融服务2021年2 - 2月营收较2020年同期增长，源于产权服务收入增加，部分被保险佣金减少抵消[172] - 金融服务2021年2 - 2月税前收入较2020年同期增长46%，源于未合并合资企业权益收入增加[172] - 2021年第一季度，未合并合资企业KBHS权益收入同比增长85%，源于贷款发放本金大幅增加和利润率提高[172] - 2021年贷款发放本金增加主要源于使用KBHS的购房者比例增加、交付房屋数量增长4%和房屋平均售价增长2%[172] 土地相关数据关键指标变化 - 2021年第一季度土地收购和开发投资较去年同期增长37%[131] - 截至2021年2月28日的三个月，公司在土地和土地开发方面的投资增至5.56亿美元，较上年同期增长37%[180] 行业相关事件 - 2021年1月5日，Guaranteed Rate, Inc.宣布收购Stearns母公司，交易于3月1日完成[173] 评级相关 - 2021年2月，穆迪投资者服务公司确认公司Ba3企业信用评级，并将评级展望从稳定上调至正面[192] 公司未来业绩预测 - 2021年第二季度，预计住房收入在14.2亿 - 15亿美元，平均售价约40.5万美元，同比增长11%[211] - 2021年第二季度，预计房屋建筑营业收入占收入比例在10.0% - 10.5%，住房毛利率在20.5% - 21.1%，销售等费用占住房收入比例在10.4% - 10.8%，有效税率约24%，平均社区数量同比低至中两位数下降[212] - 2021年全年，预计住房收入在57亿 - 61亿美元，平均售价在40.5万 - 41.5万美元[214] - 公司预计2022年社区数量同比至少增长10%[210] - 假设无库存相关费用，公司房屋建筑营业收入占收入的比例预计在11.0% - 11.8%，中点较2020年（剔除遣散费后为8.4%）提高310个基点[215] - 假设无库存相关费用，公司房屋毛利率预计在21.0% - 22.0%，而2020年为19.6%[215] - 公司销售、一般及行政费用占房屋收入的比例预计在9.9% - 10.3%，而前一年（剔除遣散费后）为11.2%[215] - 公司预计有效税率约为24%[215] - 公司预计期末社区数量较2020年有个位数百分比的增长[215] - 公司预计净资产收益率将超过18%，较2020年的11.8%提高超600个基点[215] 公司风险相关 - 公司认为2021年剩余时间有良好定位，但行业面临劳动力和供应限制、原材料价格上涨且波动等问题[216] - 公司报告中部分陈述为前瞻性陈述，基于当前预期和对未来事件的预测，受多种风险和不确定性影响[217] - 实际业绩和未来事件可能与前瞻性陈述存在重大差异，受经济、市场、成本等多种因素影响[218][219][220] - 自2020年11月30日以来，公司市场风险无重大变化[222]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收11.4亿美元，摊薄后每股收益1.02美元，同比增长62% [8] - 第一季度住房营收11.4亿美元，同比增长6%；预计第二季度住房营收在14.2 - 15亿美元之间，全年在57 - 61亿美元之间，中点较之前指引提高1.5亿美元 [24] - 第一季度交付房屋整体平均售价约39.7万美元，同比增长2%；预计第二季度约40.5万美元，全年在40.5 - 41.5万美元之间 [25] - 第一季度房屋建筑营业收入增长90%至1.141亿美元，营业利润率提高至10.0%，排除库存相关费用后营业利润率同比增加430个基点至10.4%；预计第二季度排除库存相关费用后营业利润率在10.0% - 10.5%之间，全年在11.0% - 11.8%之间 [26] - 第一季度房屋毛利润率提高340个基点至20.8%，排除库存相关费用后从17.9%增至21.1%；预计第二季度排除库存相关费用后毛利润率在20.5% - 21.1%之间，全年在21% - 22%之间，中点较之前指引提高70个基点，同比提高190个基点 [27] - 第一季度销售、一般和行政费用比率为10.7%，较去年改善110个基点；预计第二季度在10.4% - 10.8%之间，全年在9.9% - 10.3%之间，中点较去年改善120个基点 [28] - 第一季度所得税费用2650万美元，有效税率约21%；预计第二季度和全年有效税率约24% [29] - 第一季度净利润9710万美元，摊薄后每股收益1.02美元，去年同期为5970万美元或每股0.63美元 [29] - 第一季度平均社区数量为223个，较2020年同期下降11%，季度末为209个，较去年下降15%；预计第二季度末社区数量将环比增加5 - 10个，全年社区数量同比个位数增长，2022年至少增长10% [30][31] - 第一季度土地和土地开发投资5.56亿美元，其中土地收购投资同比增长43%至2.75亿美元 [32] - 季度末总流动性约14亿美元，无信贷安排借款，债务与资本比率为38.9%，预计年底将继续改善 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住房业务：第一季度住房营收增长，交付房屋平均售价上升，营业利润率、毛利润率提高，费用比率改善 [24][25][26][27][28] - 抵押贷款业务：合资企业KBHS Home Loans第一季度为79%的交付房屋提供融资，同比提高8个百分点，收入显著增加 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 现有房屋库存同比下降近30%，转售房屋供应量处于历史低位，代表两个月的供应量，许多市场甚至更低 [16] - 30年期固定利率抵押贷款利率较1月有所上升，但同比下降，普遍在3%左右 [17] - 第一季度净订单同比增长23%至近4300份，四个地区均实现两位数增长 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重在强劲住房市场中平衡需求捕捉和利润率提升，追求以回报为导向的增长 [7] - 土地投资谨慎且机会主义，根据市场条件平衡节奏和价格，主要批准2023年及以后交付的土地收购，目标是每月吸收4 - 5套房屋 [10][11] - 地理上在过去投资土地的附近子市场扩张，避免进入偏远子市场，如拉斯维加斯业务在现有子市场相邻区域加大投资 [11] - 继续收购每个社区代表一到两年供应量的地块，与过去几年做法一致 [12] - 2021年预计开设约150个新社区，第一季度已成功开设22个，预计各季度收益和社区数量将逐季增加，2022年社区数量同比至少增长10% [12] - 通过提高价格和管理地块释放来平衡销售节奏、价格和开工量，优化资产 [13] - 以提供经济适用产品为重点，通过社区位置和产品定位维持可负担性，目标是各子市场的中位数家庭收入，采用按订单建造的方式 [14][15] - 在建造节能认证新房方面处于行业领先地位，是唯一入选《新闻周刊》2021年美国最负责任公司名单的全国性房屋建筑商 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2021年开局强劲，有信心实现全年收入增长目标，预计全年收入和利润率将提高，股本回报率将超过18% [7][20][21][33] - 市场需求健康，供应紧张，人口趋势有利，特别是首次购房者需求旺盛，预计需求在可预见的未来将保持强劲 [16][17] - 行业和市政当局在疫情后环境中应对良好，业务更具可预测性，公司产能压力不大，有望压缩建造周期 [47] - 公司能够有效应对建筑成本通胀，通过销售价格上涨抵消成本上升，对盈利能力持乐观态度 [69][70][95] 其他重要信息 - 公司被《福布斯》评为2021年美国最佳中型雇主，是唯一获此荣誉的全国性建筑商 [22] - 公司计划在4月地球日发布第14版年度可持续发展报告 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：第一季度前六周订单增长约44%，后六周基本持平的原因及3月至今订单情况 - 去年1月和2月订单情况良好，今年对比基数高，且2月公司采取措施放缓销售以获取价格和利润机会，需求仍保持强劲，未受利率影响，不提供3月数据是因去年第二季度订单受干扰，对比数据会有偏差 [35][36][37] 问题2：约4300份订单的水平是否合适 - 第一季度开工量增长40%，公司将继续使开工量与销售量保持一致 [39][40] 问题3：社区数量指引中包含的吸收率情况，以及土地开发商和市政监管流程的健康状况 - 社区数量的最大变量是关闭数量，公司关注新社区开业，若销售速度持续或加快，可能会关闭更多社区，但不影响当年和次年收入；预测时会考虑当前吸收速度和季节性因素，新开业对业务增长更重要 [41][42][43] 问题4：德州的10天停工对销售节奏的影响，以及开工能力是否有变化 - 德州停工对交付影响大于销售，销售可远程进行；行业和市政当局应对良好，公司产能压力不大，各部门专注扩大产能，有望压缩建造周期 [45][46][47] 问题5：第二季度毛利率指引下降的原因 - 主要是产品组合原因，第一季度关闭了较高利润率的单位，第二季度将关闭一些较低利润率的单位；全年来看，下半年利润率将接近22%，整体呈改善趋势 [49][50] 问题6：公司是否会进行房屋拍卖或考虑这种方式 - 拍卖方式不太以客户为中心，会损害品牌，公司会通过预订和试探性定价来控制价格，以保持与客户和房地产经纪人的良好关系 [53][54] 问题7：第一季度毛利率超出预期是否会在第二季度重演 - 有这种可能性，公司有大量积压订单，且部分库存房屋在季度内销售和关闭会带来一定的利润率波动；公司维持第二季度和全年的毛利率指引，整体前景乐观 [57][58][59] 问题8：社区数量更替对未来12 - 18个月毛利率的影响 - 新社区表现良好，多数超过土地账面价值，对毛利率有积极贡献；明年大部分交付仍基于疫情前的土地价格，社区组合整体健康且在改善 [61][62][63] 问题9：积压订单中的买家是否有更多锁定利率的需求 - 买家有锁定利率的需求，公司的锁定计划覆盖房屋建造时间；目前选择锁定利率的买家比例为10% - 15%，与去年相当 [64][65][66] 问题10：第一季度建筑成本通胀情况及未来展望 - 建筑成本占平均售价的百分比保持稳定，公司通过提高销售价格抵消成本通胀；供应链面临压力，但采购团队管理有效，与供应商保持紧密合作，利用积压订单提供的可见性进行规划 [68][69][70] 问题11：买家的首付情况是否有变化 - 平均首付比例在过去几年变化不大，约为13%；第一季度65%的买家为首次购房者，平均售价约40万美元，他们首付约5万美元，信用评分高，财务状况良好 [71][72][74] 问题12：回顾2018年，市场放缓的早期迹象有哪些 - 2018年利率上升幅度更大，建筑商推动价格上涨，当时库存更充足；如今库存几乎为零，人口需求更强劲；公司当时通过调整样板房为更小、更低价的房屋来应对，买家在约120天后回归，目前利率虽有上升但仍有吸引力，可负担性良好 [76][77][78] 问题13：是否看到其他建筑商在土地市场的抢购现象 - 公司看到有其他建筑商进行更大规模的土地购买，但公司坚持自身的投资策略，认为这种策略有助于提高股本回报率，实现以回报为导向的增长 [80][81][82] 问题14：提高收入指引但未降低SG&A的原因 - 收入提高1.5亿美元对SG&A的杠杆影响不大，公司正在扩大业务规模，需要相应增加资源；新社区开业数量增加也会带来前期费用；第二季度SG&A将较去年同期下降，全年也会有进展 [84][85][86] 问题15：第二季度销售节奏的预期 - 如果市场条件保持不变，公司将继续把握节奏和价格；预计第二季度吸收量与第一季度相似，达到该水平时公司开工和销售将保持平衡，有利于实现全年目标和2022年增长 [87][88] 问题16：地块分阶段释放对销售节奏的影响，以及采用分阶段释放模式的社区比例和阶段情况 - 地块释放根据每个社区的情况进行分析和调整，会根据市场情况和社区进展进行加速或限制；这是一个每周对每个社区进行的动态分析过程 [90][91] 问题17：全年ASP预计增长5%，其背后每平方英尺价格趋势及核心定价能力情况 - 成本方面主要受木材影响，其他商品类别波动不大；公司预计全年总成本占ASP的百分比相对稳定；木材价格预计会下降，可能成为行业的利好因素，公司目前能够有效控制成本，对盈利能力更有信心 [92][93][94]

公司业务战略 - 公司核心业务战略KB Edge旨在在当前地理范围内扩大规模，在各服务市场基于房屋交付量跻身前五[16] - 公司聚焦长期经济和人口增长前景良好、每年至少能交付800套房屋的大都市地区获取土地，目标地块规模通常在50 - 200块土地[19] - 基于当前战略计划，公司寻求拥有或控制足以满足未来三到五年预测生产目标的土地[39] - 2021年公司打算继续投资和开发有吸引力的次级市场土地，并选择性获取或控制符合投资回报标准的额外土地[39] 公司客户群体 - 十多年来约75%的年度交付房屋给首次和首次改善型购房者，2020年这一比例达78%[37] 公司管理架构 - 公司通过各部门运营房屋建筑业务，部门管理团队在土地收购、社区开发等方面有较大自主权[37] - 公司企业管理和支持人员负责制定和监督全公司战略计划、运营政策和内部控制标准等[38] 公司土地运营 - 公司可能会定期出售某些土地权益或变现先前为未来开发持有的土地[39] 公司社区开发与建设 - 西海岸房屋建设报告板块社区开发过程通常为12 - 18个月，其他板块稍短[40] - 单户住宅社区每个产品线通常有50 - 200个地块，地块面积1900 - 9000平方英尺，一般提供3 - 15种房屋设计选择，每个社区建1 - 3个样板房[41] 公司库存地块数据 - 截至2020年11月30日和2019年11月30日，公司拥有、开发中或控制的库存地块总数分别为67038个和64910个[46] 公司房屋交付周期 - 房屋从销售到交付的周期通常为6 - 7个月[48] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日和2019年12月31日，公司全职员工分别约为1776人和2140人[55] - 2020年员工共完成超17000门课程，平均每人超8门[56] - 截至2020年12月31日，女性占员工总数约42%，占管理人员约33%；少数族裔占员工总数约33%，占管理人员约21%[57] - 公司高层领导平均任期近11年，土地相关本地领导约10年，高管平均约16年且在房屋建设领域超20年[58] 公司面临的问题 - 2020年公司面临建筑材料成本压力，特别是木材，部分主要产品供应商存在产能问题[62] - 2020年新冠疫情打乱公司通常的季节性模式，二季度净订单活动受限，三季度和四季度大幅反弹[64] 公司各季度业务数据 - 2020年各季度净订单占比分别为26%、13%、32%、29%，2019年为21%、32%、26%、21%，2018年为25%、32%、25%、18%[65] - 2020年各季度交付房屋占比分别为26%、23%、24%、27%，2019年为18%、23%、26%、33%，2018年为20%、24%、26%、30%[65] - 2020年各季度住房收入占比分别为26%、22%、23%、29%，2019年为18%、23%、25%、34%，2018年为19%、24%、27%、30%[65] 公司绿色建筑成果 - 自2000年以来公司建造近150,000套ENERGY STAR认证新房，累计为房主节省约7.8亿美元电费，减少约50亿磅碳排放[68] - 公司建造超16,000套WaterSense®认证和WaterSmart房屋，安装700,000个WaterSense认证装置，每年为房主节省约15亿加仑水[68] - 公司交付超11,000套带太阳能板电力系统房屋，产生约4.28亿千瓦时电力，减少约6.68亿磅二氧化碳排放[68] 公司获得的荣誉 - 2020年公司在第三方调查中获房屋建筑商客户满意度排名第一[28] - 2020年公司连续第10年获ENERGY STAR年度合作伙伴 - 持续卓越奖，连续第6年获WaterSense持续卓越奖[70] 公司长期固定利率债务数据 - 截至2020年11月30日，公司长期固定利率债务本金现金流总计17.5亿美元，公允价值为19.2425亿美元，加权平均有效利率为7.0%[301] - 截至2019年11月30日，公司长期固定利率债务本金现金流总计17.5亿美元，公允价值为19.21563亿美元，加权平均有效利率为7.0%[302] 公司合规情况 - 公司运营受土地开发、房屋建造、就业条件和工地健康安全等法律和监管要求约束，合规成本显著且各期不同[72] 公司投资计划 - 公司计划在2021年对数字销售和营销工具进行额外投资[33]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度总营收12亿美元，摊薄后每股收益1.12美元，交付量和营收同比下降，反映了第二季度净订单和房屋开工受新冠疫情影响 [7] - 第四季度房屋毛利率21%（不包括库存相关费用），同比提高110个基点，每单位运营收入超44000美元，较上一季度每套房增加7000美元 [8] - 第四季度土地投资同比增长超60%，达6.5亿美元，自第三季度以来地块数量增加7000块，年末拥有和控制地块超67000块 [8] - 第四季度末积压订单价值达30亿美元，同比增长63%，预计2021年营收可达60亿美元 [7][19] - 2020年全年净利润2.962亿美元，摊薄后每股收益3.13美元，较2019年增长10% [29] - 预计2021年第一季度房屋营收在11.4 - 12.2亿美元之间，全年在55 - 60亿美元之间，平均售价在40 - 41万美元之间 [25] - 预计2021年第一季度房屋建筑运营利润率（不包括库存相关费用影响）在9.0% - 9.3%之间，全年在10.4% - 11.0%之间 [26] - 预计2021年第一季度房屋毛利率在20.0% - 20.3%之间，全年在20.5% - 21.1%之间 [27] - 预计2021年第一季度销售、一般和行政费用比率在10.8% - 11.2%之间，全年在9.9% - 10.3%之间 [28] - 预计2021年第一季度和全年有效税率约为24% [28] - 年末债务与资本比率为39.6%，预计2021年将进一步改善 [33] - 年末股东权益为26.7亿美元，每股账面价值增长近10%，达29.09美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建造业务 - 第四季度房屋营收11.9亿美元，同比下降23%，交付房屋数量减少部分被平均售价5%的涨幅抵消 [24] - 第四季度房屋建筑运营收入1.157亿美元，上年同期为1.625亿美元，运营利润率为9.7%，同比下降80个基点，排除库存相关费用后为10.7% [26] 抵押贷款业务 - 合资企业KBHS Home Loans第四季度捕获率达81%，收入同比增长20%，全年收入同比增长超70%，达2100万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 现有单户住宅库存稀少且持续下降，仅为2.3个月的供应量，在许多市场低于该水平，特别是在公司价格区间内 [17] - 第四季度净订单同比增长42%，接近4000套，四个地区均实现健康的同比增长 [18] - 第四季度每月每个社区的吸收速度加快至5.6个净订单，同比增长51% [11] - 2021年第一季度前六周净订单同比增长44%，但预计季度末净订单增长将放缓 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先投资土地收购和开发，以支持规模扩张，目标是增加在各服务市场的市场份额 [8][9] - 公司将继续扩大社区数量，2020年第四季度成功开设38个新社区，预计2021年第一季度社区数量将降至低点，随后逐季增长，2022年社区数量至少增长10% [11] - 公司采用有机增长方式，选择性进入新市场，如西雅图和夏洛特，预计夏洛特2022年实现首次交付 [10] - 公司产品定位针对各细分市场的中位数家庭收入，通过提供更高密度、更小面积的户型保持产品价格可承受性，以吸引千禧一代和Z世代购房者 [13][14] - 公司认为二手房是最大竞争对手，但公司房屋仍具有价格可承受性，且通过调整产品策略应对房价和利率上涨带来的挑战 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场状况依然强劲，疫情推动了购房需求，有限的二手房库存、过去十年新房供应不足以及有利的人口趋势将继续推动未来需求 [17] - 公司对2021年前景充满信心，凭借大量积压订单和强劲的市场条件，预计营收可达60亿美元，运营利润率将达到两位数，净资产收益率将超过17% [22][23] - 尽管疫情尚未结束，仍可能对业务造成干扰，但公司凭借经验丰富的团队、稳健的资产负债表、充足的地块储备和现金流，有能力实现增长和提高盈利能力 [22][23] 其他重要信息 - 2020年12月联邦立法延长了节能房屋能源税收抵免的有效期至2021年12月31日，将对公司2021年有效税率产生积极影响 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 21%的毛利率展望是否意味着定价足以抵消木材、结构板材和劳动力通胀成本，以及与租房市场的比较 - 公司毛利率的提高并非仅依靠提价，还得益于社区质量组合改善、资本化利息摊销减少和运营杠杆效应等因素，且目前提价足以覆盖成本增加 [37][38] - 公司购房者主要是想拥有自己住房的人，很少会将购房与租房进行比较 [39] 问题2: 公司进入新市场是否采用有机方式，有无并购机会 - 公司有两种有机增长方式，一是在现有市场扩大业务，二是选择性进入新市场，如西雅图和夏洛特，有机增长方式更清洁，无溢价、整合挑战和会计问题 [41][42] - 公司认为有机增长是更好的方式，并购溢价通常较高，若能实现增长目标，将继续采用有机增长策略 [42] 问题3: 若2021年订单持续强劲增长，能否实现社区数量增长目标 - 公司表示已在指导中考虑了各种情况，有信心实现社区数量增长目标，无论销售情况如何 [48] 问题4: 第四季度土地支出增加的原因及支出构成 - 第四季度土地支出增加部分是由于第二和第三季度的延期项目，公司预计2021年将增加土地投资以支持增长 [50] - 公司土地投资策略未变，仍针对中位数收入人群，会更愿意进入土地更多的B - 级细分市场 [50][51] 问题5: 2021年第一季度订单减速是自身调控还是比较基数原因 - 主要是比较基数原因，去年1月和2月销售强劲，难以保持40%的同比增长，部分社区会因价格和地块供应有限进行调控 [54] 问题6: 目前积压订单的毛利率情况及影响因素 - 公司对积压订单的毛利率有较好的可见性，已锁定已开工房屋的成本，未知因素主要是未来销售价格和未通过工作室的房屋，公司按当前成本和售价进行预测 [56][57] - 积压订单支持了公司的毛利率指导和预测，更高的收入将带来额外的间接费用杠杆效应 [58] 问题7: 目前土地承保情况及对2022年及以后的假设 - 公司土地承保时综合考虑利润率、内部收益率和资产，目前利润率假设在19% - 21%之间，与当前营收利润率相似 [62] - 公司在土地市场有优势，各部门对产品策略、价格点和财务门槛清晰，能快速从可行性研究到达成交易，且不假设价格通胀 [62][63] 问题8: 2022年社区增长是否需要增加额外人力和成本 - 公司在2020年第四季度开设38个社区时已承担了相关间接费用和成本，业务分布更均衡，2022年虽有增量成本，但不会对核心增长和销售、一般及行政费用产生重大影响 [65] 问题9: 购房者偏好是否有变化，如家庭办公室升级需求和跨州迁移情况 - 公司买家组合中首次购房者比例增加，但工作室销售也在增长，表明购房者对升级有需求 [69] - 公司在拉斯维加斯、丹佛等市场看到部分来自加州的迁移，加州内部也有迁移，第四季度更多是郊区内部的迁移 [70] 问题10: 土地市场供应受限，是否需增加自有开发土地投入，对社区开业时间和利润率的影响 - 市场上成品地块很少，公司需考虑土地审批、开发和推向市场的延长时间，公司已为2021和2022年的增长储备了地块 [72][73] - 公司正在为2023年的增长做准备，土地审批时间较长，行业整体增长的时间跨度都在延长 [74] 问题11: 2021年利息摊销情况及核心毛利率扩张驱动因素 - 2021年利息摊销预计改善约30个基点，剩余约90个基点的毛利率扩张来自固定成本杠杆效应、社区组合改善、新土地承保和市场价格变动等因素 [77][78][79] 问题12: 销售、一般和行政费用比率未来的杠杆潜力及最终可达到的水平 - 2021年销售、一般和行政费用比率展望考虑了支持业务增长所需的资源，公司认为长期来看实现个位数的费用比率是可行的 [82][83] - 2018年有会计标准变更，部分成本转移到销售、一般和行政费用中，若剔除该因素，公司目前费用比率可能低于2018年 [85] 问题13: 订单加速增长是市场因素还是开工增加因素，以及新一轮封锁对需求的影响 - 销售驱动业务流程，销售旺季因疫情推迟，目前需求强劲，公司通过虚拟工作室工具提高效率，预计开工将与销售同步增长 [88][90][91] - 新一轮封锁未减缓需求，消费者通过电话或Zoom进行沟通，公司销售团队接受了虚拟工具培训，预计虚拟工具在疫苗分发后仍将发挥作用，且封锁可能增强了人们购房的意愿 [93][94]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年前三季度总营收29.89亿美元，较2019年的29.94亿美元基本持平；净利润1.90亿美元，较2019年的1.46亿美元增长31%[128] - 2020年第一季度公司表现强劲，净收入同比增长99%；第二季度受疫情影响业务严重受损；第三季度市场条件改善，净订单显著反弹[128][129][130] - 2020年前九个月，经营活动提供净现金3.29211亿美元，2019年同期使用净现金1.52144亿美元；投资活动使用净现金1836.6万美元，2019年同期为2906.2万美元；融资活动使用净现金4255.7万美元，2019年同期为2.09076亿美元[214] - 2020年前九个月，公司用于购买物业和设备2120万美元，向非合并合资企业出资600万美元，收回投资880万美元；2019年同期分别为3220万美元、770万美元、580万美元和500万美元[215] - 2020年前九个月，公司用于普通股股息支付2440万美元、偿还贷款2030万美元和支付股票薪酬相关税款620万美元，发行普通股获得840万美元；2019年同期分别为1240万美元、3210万美元、330万美元、6.3亿美元、3亿美元、1亿美元、5000万美元和1870万美元[216] - 2020年和2019年前九个月，公司普通股季度现金股息分别为每股0.27美元和0.14美元；2020年第三季度后，季度现金股息从每股0.09美元提高到0.15美元[217] 住房业务整体数据关键指标变化 - 2020年第三季度住房收入较去年同期下降15%，交付房屋数量下降16%至2545套，平均售价略升至38.47万美元[134] - 2020年第三季度房屋建筑营业收入同比增长4%至8890万美元，占相关收入的比例提高150个基点至8.9%[134] - 2020年第三季度房屋毛利润率提高140个基点至19.9%，销售、一般和行政费用比率改善10个基点至11.0%[134][135] - 2020年第三季度净订单较去年同期增加27%至4214套，达到2005年以来第三季度的最高水平[136][138] - 2020年第三季度净订单价值较去年同期增长29%，各房屋建筑报告板块均有改善，西海岸板块增长34%，东南部板块增长2%[140] - 截至2020年8月31日，积压房屋数量较2019年同期增加8%，潜在未来住房收入增长12%[142] - 2020年第三季度平均社区数量较去年同期下降7%，期末社区数量下降9%[136][143] - 由于2020年第二季度净订单同比下降，预计2020年第四季度和全年的交付量和收入将低于去年同期[141] - 截至2020年8月31日的三个月，交付房屋2545套，较2019年的3022套下降16%；九个月交付7796套，较2019年的7942套下降2%[145][146] - 截至2020年8月31日的三个月，房屋平均售价为384,700美元，九个月为379,800美元[145] - 截至2020年8月31日的三个月，房屋毛利润率为19.9%，较2019年的18.5%上升140个基点；九个月为18.5%，较2019年的17.7%上升80个基点[145][146] - 截至2020年8月31日的三个月，调整后房屋毛利润率为23.7%，较2019年的22.3%上升140个基点；九个月为22.2%，较2019年的21.7%上升50个基点[145][146] - 截至2020年8月31日的三个月，销售、一般和行政费用占房屋收入的比例为11.0%，较2019年的11.1%改善10个基点；九个月为11.8%，较2019年的12.0%改善20个基点[145][146] - 截至2020年8月31日的三个月，房屋建筑营业收入占比为8.9%，较2019年的7.4%上升150个基点；九个月为6.7%，较2019年的5.7%上升100个基点[145][146] - 截至2020年8月31日的三个月，土地销售利润为200万美元，上年同期为名义金额；九个月土地销售总收入为1690万美元，2019年同期为1570万美元[147][149][158] - 截至2020年8月31日的三个月，利息支出为3110万美元，较2019年的3600万美元减少；九个月为9310万美元，较2019年的10740万美元减少[155][160] - 截至2020年8月31日的三个月，房屋建筑营业收入较上年同期增长4%；九个月增长19%[150][152] - 截至2020年8月31日的三个月，房屋建筑收入较上年同期下降14%；九个月与2019年同期基本持平[146][148] - 2020年前9个月土地销售利润为200万美元，去年同期为550万美元[165] - 2020年第三季度短期投资利息收入为80万美元，去年同期为20万美元；前9个月利息收入为220万美元，去年同期为170万美元[166] - 2020年第三季度非合并合资企业权益收入为190万美元，去年同期亏损40万美元；前9个月权益收入为1200万美元，去年同期亏损120万美元[167] - 2020年第三季度调整后住房毛利润为2.3176亿美元，去年同期为2.56889亿美元；前9个月为6.57288亿美元，去年同期为6.44054亿美元[171] - 2020年第三季度调整后住房毛利率为23.7%，去年同期为22.3%；前9个月为22.2%，去年同期为21.7%[171] - 预计2020年第四季度住房收入在10.5亿 - 11.5亿美元之间，平均售价约41.5万美元，较上年同期增长6%；住房毛利率在20.0% - 20.4%之间；销售、一般和行政费用占住房收入的比例在10.8% - 11.2%之间；房屋建筑营业利润率在9.0% - 9.4%之间；有效税率约24%；平均社区数量较2019年第四季度下降中到高个位数百分比[230] - 预计2020年全年住房收入约40.6亿美元，平均售价约38.9万美元，较2019年增长约2%；住房毛利率约19.4%；销售、一般和行政费用占住房收入的比例约11.4%；房屋建筑营业利润率约8.0%；有效税率约21%；平均社区数量较2019年下降低个位数百分比[230] 各地区住房业务数据关键指标变化 - 2020年第三季度西海岸部门收入为3.79025亿美元，去年同期为4.97654亿美元，下降24%；前9个月为11.95404亿美元，去年同期为11.94728亿美元[177] - 2020年第三季度西海岸部门运营收入为3232.9万美元，去年同期为4399.6万美元，下降27%；前9个月为8382.4万美元，去年同期为8704.9万美元，下降4%[177] - 2020年第三季度西海岸部门交付房屋626套，去年同期为838套，下降25%；前9个月为2005套，去年同期为2015套[177] - 2020年第三季度西海岸部门房屋平均售价为60.54万美元，去年同期为58.88万美元，增长3%；前9个月为59.62万美元，去年同期为58.87万美元，增长1%[177] - 西南地区2020年第三季度营收2.23096亿美元，同比增长24%；前九个月营收5.89665亿美元，同比增长13%[180] - 西南地区2020年第三季度交付房屋628套，同比增长11%；前九个月交付1783套，同比增长10%[180] - 中部地区2020年第三季度营收2.97022亿美元，同比下降9%；前九个月营收8.64728亿美元，同比下降1%[183] - 中部地区2020年第三季度交付房屋958套，同比下降13%；前九个月交付2881套，同比下降4%[184] - 东南部地区2020年第三季度营收0.96005亿美元，同比下降37%；前九个月营收3.28013亿美元，同比下降16%[187] - 东南部地区2020年第三季度交付房屋333套，同比下降36%；前九个月交付1127套，同比下降15%[187] - 西南地区2020年前九个月房屋销售营收同比增长10%至5.735亿美元，交付房屋数量增加，平均售价略有下降[180] - 中部地区2020年前九个月房屋销售营收较去年同期的8.675亿美元略有下降，交付房屋数量减少，平均售价上升[184] - 东南部地区2020年第三季度和前九个月房屋销售营收同比下降，交付房屋数量和平均售价均降低[187] - 中部地区2020年前九个月库存相关费用为550万美元，2019年为40万美元[186] 金融服务业务数据关键指标变化 - 2020年8月31日止三个月金融服务收入386.5万美元，九个月为1110.8万美元；2019年同期分别为393.1万美元和975.8万美元[191] - 2020年8月31日止三个月金融服务税前收入966.4万美元，九个月为2308.1万美元；2019年同期分别为664.4万美元和1370.9万美元[191] 税务相关数据关键指标变化 - 2020年8月31日止三个月所得税费用2290万美元，有效税率22.6%；九个月费用4780万美元，有效税率20.1%。2019年同期费用分别为2380万美元和3760万美元，有效税率分别为25.9%和20.5%[194] 资产与负债相关数据关键指标变化 - 2020年8月31日止九个月土地和土地开发投资降至10.4亿美元，较上年同期的12.2亿美元减少15%[200] - 2020年8月31日存货地块数量为60278块，较2019年11月30日的64910块减少7%；地块账面价值为367112.9万美元，较2019年11月30日的370460.2万美元略有下降[202] - 2020年8月31日总现金及现金等价物为72203.3万美元，总流动性为150960.4万美元；2019年11月30日分别为45381.4万美元和123493万美元[203] - 2020年8月31日应付票据总额为174770.4万美元，较2019年11月30日的174874.7万美元减少104.3万美元[204] - 2020年8月31日债务与资本比率为40.5%，较2019年11月30日的42.3%有所下降；净债务与资本比率为28.6%，较2019年11月30日的35.2%下降[204] - 公司有8亿美元信贷安排，将于2023年10月7日到期，截至2020年8月31日，可用于现金借款的额度为78760万美元[206] - 截至2020年8月31日，公司满足信贷安排中关于综合有形净资产、杠杆比率、利息覆盖率、最低流动性等财务契约要求[208] - 截至2020年8月31日，公司有560万美元未偿还的抵押贷款和土地合同及其他贷款，相关房产总账面价值为4920万美元[212] 信用评级与市场风险相关 - 2020年1月，标准普尔将公司信用评级从BB - 上调至BB，评级展望从正面转为稳定[213] - 自2019年11月30日以来，公司市场风险无重大变化，更多信息可参考同期年度报告对应部分[236] 未来订单与风险相关 - 2020年第四季度前五周，公司净订单较2019年同期增长39%，取消率从19%降至12%[228] - 报告中包含符合1995年《私人证券诉讼改革法案》定义的前瞻性陈述，涉及未来财务或运营表现等多方面[233] - 实际事件和结果可能与前瞻性陈述存在重大差异，重要风险因素包括经济、市场、成本等多方面[234] - 可查看截至2019年11月30日的年度报告（Form 10 - K）及其他向美国证券交易委员会的文件，以进一步讨论业务相关风险和不确定性[235] 土地购买相关 - 若收购2020年8月31日土地期权合同和其他类似合同下的所有土地，预计2020 - 2024年及以后每年11月30日结束时需支付的剩余购买价格分别为3.938亿美元、4.732亿美元、2.072亿美元、9910万美元、4260万美元和7570万美元[211]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总营收约10亿美元，摊薄后每股收益0.83美元，在营收基数降低的情况下实现了同比更高的盈利能力，剔除库存相关费用后，营业利润率扩大180个基点至9.6% [6] - 营业利润率增长几乎完全得益于住房毛利率的扩大，该指标增至20.6%；单位运营收入增长至近3.7万美元，增幅23%；税前收入同比增长10%，超过1亿美元 [7] - 资产负债表稳健，流动性超过15亿美元，无商誉，杠杆率为40.5%，同比下降近500个基点，净杠杆率为28.6% [7] - 第三季度住房收入总计9.29亿美元，较上年同期的11.5亿美元下降，主要因交付房屋数量减少16% [19] - 尽管第三季度营收下降，但净利润和每股收益同比均实现两位数百分比增长 [20] - 第三季度末积压订单价值增至26亿美元，同比增长12%，积压房屋数量和积压订单价值均达到2007年以来第三季度的最高水平 [21] - 第三季度交付房屋的整体平均售价同比略有上涨，约为38.5万美元，预计第四季度将环比和同比改善至约41.5万美元 [22] - 第三季度房屋建筑营业收入增至8890万美元，营业利润率提高150个基点至8.9%，剔除库存相关费用后，营业利润率同比提高180个基点至9.6% [22] - 第四季度房屋建筑营业利润率（剔除库存相关费用影响）预计在9% - 9.4%之间 [23] - 第三季度住房毛利率为19.9%，较上年同期的18.5%提高140个基点，剔除库存相关费用后，毛利率同比提高170个基点至20.6%，调整后的住房毛利率为23.7% [23][24] - 预计第四季度住房毛利率在20.0% - 20.4%之间 [24] - 第三季度销售、一般和行政费用比率为11%，较2019年第三季度的11.1%略有改善 [24] - 预计第四季度销售、一般和行政费用比率在10.8% - 11.2%之间 [25] - 第三季度有效税率约为23%，预计第四季度约为24% [25] - 第三季度净利润为7840万美元，摊薄后每股收益为0.83美元，上年同期分别为6810万美元和0.73美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度每月每个社区的净订单吸收速度加快至5.9个，同比增长36%，为十多年来任何季度的最高水平 [10] - 第三季度净订单增长27%，订单价值扩大29%至16亿美元，推动积压订单价值增至26亿美元，涉及近6800套房屋 [11][15] - 第三季度取消率降至17% [12] - 千禧一代买家占订单的比例从上年同期的51%增至约56%，首次购房者比例从上年第三季度提高逾10个百分点至64%，定制房屋订单占比从上年第三季度的70%增至75% [13][14] - 合资企业KBHS Home Loans的捕获率在第三季度升至79%，为成立以来的最高水平，合资企业收入同比增长约85% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 抵押贷款利率处于历史低位，现有单户住宅库存仅为3.1个月，在许多市场尤其是公司价格区间内低于该水平 [9] - 9月前三周净订单同比增长32% [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在第四季度开设30多个新社区，预计2021年开设约135个新社区，核心社区预计占明年社区总数的约95% [8] - 公司通过平衡价格和销售速度来优化每个资产并实现回报最大化，同时根据消费者趋势快速调整产品供应 [10] - 公司拥有足够的土地支持2021年的增长目标，并拥有或控制了2022年所需的土地 [7] - 公司预计2021年全年住房收入在51亿 - 55亿美元之间，年末社区数量将同比实现中到高个位数增长 [28][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度的稳健业绩感到满意，住房市场需求的复苏令人鼓舞，预计2021年市场条件将继续有利，年末积压订单将显著增加，有能力支持超过50亿美元的收入和扩大回报 [6][17] - 尽管面临疫情，但公司凭借强大的现金流生成能力和健康的资产负债表，处于有利地位，能够抓住未来机会推动增长和回报 [7] - 公司认为千禧一代和Z世代将成为购房需求的关键驱动力，定制房屋模式具有竞争优势，有望继续捕捉市场需求 [13][14] 其他重要信息 - 由于COVID - 19疫情影响，公司第二季度暂停了土地开发和样板房建设，导致第三季度仅开设19个新社区，平均社区数量下降约7% [8] - 受疫情影响，公司的周期时间从历史上的约六个月延长至约七个月，预计到2021年第一季度末恢复正常 [15] - 加利福尼亚州的野火目前对公司业务没有重大影响，但可能导致交付延迟 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 9月订单同比比较情况及是否存在季节性放缓或数据失真 - 9月同比数据可靠，9月需求强劲，目前未出现放缓，只是同比比较的时间因素导致数据波动 [33][34] 问题2: 第四季度毛利率指引环比下降的原因 - 第三季度有较高利润率交付的提前拉动，第四季度通常在固定成本上的杠杆效应在今年预计减弱，一是第四季度收入增长不如第三季度，二是为2021年交付和收入大幅增长做准备会增加一些固定成本；从同比来看，指引中点仍有提升 [36][37][38] 问题3: 积压订单中升级选项和升级支出的趋势及对第三季度的影响 - 第三季度工作室支出略有增加，新推出的家庭办公室概念预计对销售和收入有帮助，但第三季度销售的优势将在明年第一季度体现 [42][43] 问题4: 周期时间恢复正常的含义及积压订单周转率是否会回到2019年水平 - 公司有望回到更传统的2019年类型的积压订单转化率，在过去90天里，在前期准备、建造时间和最终交付到关闭等方面都取得了改善，通过虚拟和数字工具等方式提高了效率 [45][46] 问题5: 开工量的同比增长趋势及是否能匹配订单增长 - 开工量与销售增长成比例上升，虽然销售和开工之间有45 - 60天的滞后，但目前两者基本平衡，且公司与分包商有长期关系，不担心分包商产能问题 [52][55] 问题6: 过去六个月按每平方英尺计算的苹果对苹果定价涨幅 - 由于销售组合变化，难以给出准确数据，但定价活动对公司是净利好，预计能够抵消成本上升 [57][58] 问题7: 实现2021年社区数量目标所假设的吸收水平及是否有提升空间 - 目标吸收水平高于每月4个，但低于第三季度的5.9个，若市场条件保持强劲，公司有足够土地实现更高目标 [61] 问题8: 2021年社区更替对毛利率的影响 - 公司认为可以维持毛利率在20%以上，将继续关注营业利润率扩张，预计明年收入增长将带来更好的销售、一般和行政费用杠杆效应 [63][64][65] 问题9: 行业是否平衡了销售和开工，以及是否会导致劳动力成本通胀和木材价格持续上涨 - 木材价格上涨主要是供应短缺导致，随着工厂重新开工，价格已回落；公司与分包商建立了长期关系，按销售节奏开工，能避免劳动力和材料管理的高峰低谷，认为行业有能力创造更多就业机会 [68][69] 问题10: 东南部地区订单增长滞后的原因 - 主要是社区数量减少导致，但该地区第三季度吸收速度增长了26%，公司希望明年初重建社区数量 [70][72] 问题11: 第三季度订单中可能有多少是4月取消订单后重新购买的，以及是否重新定价 - 有少数人重新购买，但数量不显著，在此过程中可能获得了一些额外利润，但不是核心策略 [74][75] 问题12: 土地市场的紧张程度以及是否有更多投资选择 - 土地价格上涨，城市周边和郊区更具吸引力，推动了更偏远地区的机会，但需考虑消费者价格承受能力；公司已拥有2021年所需土地，拥有或控制了2022年所需土地，将谨慎进行土地投资 [77][78] 问题13: 未来半年直接成本的覆盖水平 - 木材价格已回落，公司在第四季度指引中已考虑约1.5%的直接成本增加，各部门采取不同的锁定策略和采购方式，通过价格调整能够覆盖成本 [81][82] 问题14: 为支持明年计划而战略性增加的成本示例及后续计划 - 建设成本方面，主要增加了施工主管和土地资源；销售、一般和行政费用方面，随着盛大开业活动增加，预计广告支出会增加，还会增加一些支持人员和资源；这些都是为支持收入增长而进行的合理投资 [84][85][86] 问题15: 9月销售节奏是否与8月相似，以及是否会持续到10月、11月 - 正常年份8月销售通常较弱，9月较好，10月和11月逐渐放缓，但今年8月和9月销售强劲，由于市场需求旺盛，10月和11月可能不会出现明显放缓 [89][90] 问题16: 第三季度每月销售节奏的具体情况 - 从6月到7月、7月到8月销售节奏逐渐改善，8月销售强劲，前两个月平均每月约5.5个，整体平均达到5.9个 [92][93] 问题17: 2021财年收入指引中平均价格增长和销量增长的预期 - 目前未提供具体数据，后续会在第四季度进一步细化2021年的详细指引 [96] 问题18: 2021年社区数量的发展情况以及是否会更侧重某个地理区域 - 未来两个季度社区数量相对平稳，明年第二季度开始净社区数量将增长，年末社区数量预计同比实现中到高个位数增长；全年平均社区数量与2020年大致持平，但趋势向好 [98][99]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年前六个月，公司总营收19.89905亿美元，同比增长9%；税前收入1.36637亿美元，同比增长50%；净利润1.11737亿美元，同比增长44%[142] - 2020年前六个月房屋建筑营业收入较去年同期增长34%，占房屋建筑收入的百分比同比提高100个基点至5.6%，排除相关费用后利润率为6.5%[166] - 2020年前六个月房屋毛利润为3.522亿美元，较去年同期增加，毛利率同比增加60个基点至17.8%[168][173] - 2020年前六个月利息支出降至6200万美元，较去年同期减少，利息均已资本化[174] - 2020年前六个月销售、一般和行政费用增至2.404亿美元，占房屋收入的百分比改善50个基点至12.1%[177] - 2020年前六个月土地销售盈亏平衡，去年同期利润为130万美元[178] - 2020年前六个月运营收入较去年同期增长8%[200] - 2020年和2019年上半年，公司经营活动净现金分别为1.54694亿美元和 - 1.80334亿美元，投资活动净现金分别为 - 1831万美元和 - 1570.4万美元，融资活动净现金分别为 - 1520.9万美元和 - 1.99317亿美元[231] 住房业务线数据关键指标变化 - 2020年第二季度住房收入同比下降11%，交付房屋数量下降10%至2499套，整体平均售价降至36.41万美元[149] - 2020年3 - 5月，公司总订单分别同比下降4%、59%、42%；净订单分别同比下降10%、107%、55%；取消率分别为20%、114%、34%[152] - 2020年5月31日，公司积压房屋数量为5080套，较去年同期下降14%；积压房屋潜在未来住房收入为19.03017亿美元，较去年同期下降12%[152][153] - 2020年第二季度，公司平均社区数量较去年同期下降2%，期末社区数量较去年同期下降4%[154] - 2020年第一季度至5月31日的三个月内，公司房屋建筑收入同比下降11%，主要因住房收入下降[159] - 2020年第一季度至5月31日的三个月内，住房收入同比下降11%，交付房屋数量减少10%，整体平均售价略有下降[160] - 2020年前五个月公司房屋建筑收入同比增长9%，达19.8亿美元，住房收入增加部分抵消了土地销售收入的减少[163] - 2020年前五个月住房收入增长，交付房屋数量增加7%，整体平均售价上涨2%，达37.74万美元[163] - 2020年第一季度至5月31日的三个月内，公司交付房屋2499套，去年同期为2768套；净订单1758份，去年同期为4064份；取消率为43%，去年同期为15%[156] - 2020年前五个月，公司交付房屋5251套，去年同期为4920套；净订单5253份，去年同期为6739份；取消率为27%，去年同期为17%[159] - 2020年第一季度至5月31日的三个月内，公司净订单总值为6.88444亿美元，去年同期为15.32688亿美元，下降55%[158] - 2020年前五个月，公司净订单总值为20.71098亿美元，去年同期为25.54775亿美元，下降19%[159] - 2020年第二季度房屋建筑营业收入与去年同期基本持平，占房屋建筑收入的百分比同比增加60个基点至5.7%，排除相关费用后利润率提高140个基点至6.9%[165] - 2020年第二季度房屋毛利润为1.658亿美元，较去年同期下降5%，毛利率同比上升100个基点至18.2%[168] - 2020年第二季度利息支出为3110万美元，较去年同期减少，利息均已资本化[169] - 2020年第二季度销售、一般和行政费用较去年同期下降7%，占房屋收入的百分比增加50个基点，排除相关费用后改善30个基点至11.8%[171][172] - 西海岸地区2020年第二季度住房收入同比下降15%至3.318亿美元，2020年前六个月同比增长18%至8.163亿美元[191][192] - 西海岸地区2020年第二季度运营收入同比下降22%，前六个月同比增长20%[191][193] - 西南地区2020年第二季度住房收入同比下降5%至1.75亿美元，前六个月同比增长7%至3.658亿美元[194] - 西南地区2020年第二季度运营收入同比下降11%，前六个月同比增长13%[194] - 中部地区2020年第二季度住房收入同比下降7%，前六个月同比增长5%[198] - 中部地区2020年第二季度运营收入同比下降1%，前六个月同比增长8%[198] - 各房屋建筑报告部门2020年第二季度净订单和交付房屋数量低于上年同期[190] - 2020年第二季度库存相关费用为350万美元，2019年同期为10万美元；2020年前六个月为440万美元，2019年同期为40万美元[199][200] - 东南地区2020年5月31日止三个月收入为1.18954亿美元，较去年同期下降12%；六个月收入为2.32008亿美元，较去年同期下降3%[202] - 2020年5月31日止三个月未合并合资企业权益收入增加，部分被交付房屋数量10%的下降所抵消；六个月权益收入增加得益于交付房屋数量7%的增长和使用KBHS购房者比例的大幅增加[209] - 2020年第三季度前五周，毛订单同比增长10%至1678，净订单同比增长11%至1349，取消率降至20%接近去年同期[245] - 预计2020年第三季度住房收入在8.2 - 8.8亿美元，平均售价在39.5 - 40万美元，同比增长4% - 5%[248] - 预计2020年第三季度住房毛利率在18.8% - 19.4%，销售、一般和行政费用占住房收入的比例在12.7% - 13.3%，房屋建筑营业利润率在5.7% - 6.5%，有效税率约24%，平均社区数量较2019年第三季度呈低个位数百分比下降[248] - 预计2020年全年住房收入在37.5 - 39.5亿美元，平均售价在38.5 - 39.5万美元，同比增长1% - 4%[249] - 预计2020年全年住房毛利率在18.6% - 19.2%，销售、一般和行政费用占住房收入的比例在11.8% - 12.4%，房屋建筑营业利润率在6.4% - 7.2%，平均社区数量与2019年大致持平[249][250] 土地销售业务线数据关键指标变化 - 2020年第一季度至5月31日的三个月内，土地销售总收入为30万美元，去年同期为90万美元[160] - 2020年前五个月土地销售总收入为90万美元，2019年同期为1150万美元[164] 金融服务业务线数据关键指标变化 - 金融服务部门2020年5月31日止三个月收入为369万美元，去年同期为313.2万美元；六个月收入为724.3万美元，去年同期为582.7万美元[205] 公司成本与费用相关情况 - 公司预计通过劳动力调整和削减，每年节省约4000万美元成本，并在2020年5月31日结束的三个月内记录了670万美元的遣散费[147] 公司所得税情况 - 2020年5月31日止三个月所得税费用为1580万美元，有效税率为23.3%；去年同期费用为930万美元，有效税率为16.4%；六个月费用为2490万美元，有效税率为18.2%；去年同期费用为1380万美元，有效税率为15.1%[210] 公司资金来源与投资情况 - 公司通过内部现金流、债务证券公开发行等多种方式为业务活动提供资金[215] - 受疫情影响，2020年第二季度公司谨慎进行土地和土地开发投资，预计第三季度及未来交付房屋数量下降[216] - 2020年5月31日止六个月土地和土地开发投资降至6.335亿美元，较去年同期减少19%[217] - 2020年和2019年前六个月约41%的总投资与土地收购有关，约50%和51%的投资分别投向西海岸房屋建筑报告部门[217] 公司资产与负债情况 - 截至2020年5月31日，公司拥有或控制地块的账面价值较2019年11月30日下降3%，地块数量下降7%，分别为36.07465亿美元和60480块[218] - 2020年5月31日和2019年11月30日，公司现金及现金等价物分别为5.75006亿美元和4.53814亿美元，总流动性分别为13.62577亿美元和12.34930亿美元[220] - 2020年5月31日，公司应付票据总计17.66539亿美元，较2019年11月30日增加1779.2万美元，财务杠杆率从42.3%降至41.5%，净债务与资本比率从35.2%降至32.4%[221] - 2020年5月31日和2019年11月30日，公司LOC设施下未偿还信用证分别为3350万美元和1580万美元[222] - 公司有8亿美元信贷安排，将于2023年10月7日到期，截至2020年5月31日，无现金借款，未偿还信用证1240万美元，可用现金借款额度为7.876亿美元[223] - 截至2020年5月31日，公司遵守信贷安排、优先票据、契约及其他贷款的所有适用条款，信贷安排在违约情况下会限制除普通股股息外的股息支付[229] - 2019年11月30日，一家非合并合资企业有4070万美元未偿还担保债务，2020年已全部偿还，2020年5月31日无未偿还债务[237] - 若收购2020年5月31日土地期权合同等相关土地，预计2020 - 2024年及以后每年11月30日末需支付的剩余购买价格分别为5.467亿美元、4.179亿美元、9980万美元、5340万美元、3960万美元和4840万美元[240] 公司信用评级与现金流情况 - 2020年1月，标准普尔将公司信用评级从BB - 上调至BB，评级展望从正面变为稳定[231] - 2020年上半年，公司用于购买物业和设备、向非合并合资企业出资等现金支出，部分被投资回报抵消；2019年上半年，净现金用于投资活动，部分被出售建筑物所得和投资回报抵消[232] - 2020年和2019年上半年，公司融资活动净现金使用变化主要源于2019年上半年的融资交易，2020年上半年主要用于股息支付等，2019年上半年用于偿还优先票据等[234] 公司业务运营安排 - 公司部分业务在5月下旬开始重新开放，6月部分分公司办公室重新向员工开放，并制定了安全协议[244] 公司风险相关情况 - 新冠疫情及相关防控措施预计将在2020年第三和第四季度继续对住房市场和公司合并财务报表产生负面影响[148] - 公司的前瞻性陈述受多种风险因素影响，实际结果可能与预期有重大差异[252][255] - 公司面临消费者对新住宅社区和产品兴趣、订单转化、业务策略实施等多方面风险[256] - 公司面临所得税费用波动、购房者获取贷款及贷款机构表现等风险[256] - 公司面临KBHS表现、信息技术故障和数据安全漏洞等风险[256] - 疫情及相关防控措施可能扰乱公司业务[256] - 广泛抗议和社会动荡及相关改革实施情况影响公司[256] - 可查看2019年11月30日结束年度的10 - K表格年度报告及其他SEC文件了解风险[257] - 自2019年11月30日以来公司市场风险无重大变化[258] - 可参考2019年11月30日结束年度的10 - K表格年度报告中“市场风险定量和定性披露”部分了解市场风险[258]