财务数据和关键指标变化 - 二季度调整后公司运营资金（FFO）约为5100万美元，即每股摊薄后0.19美元，符合预期，调整后公司FFO派息率维持在55.3% [23] - 二季度收入约为8200万美元，较2019年同期增长2%，扣除15.7万美元与租户应收账款相关的坏账费用以及递延租金应收款的核销 [23] - 二季度物业运营费用约为1000万美元，其中约81%可由租户报销 [23] - 二季度一般及行政费用（G&A）为760万美元，预计2020年全年G&A在3000万 - 3200万美元之间 [24] - 同店入住率同比下降1.6%，同店净营业收入（NOI）仅下降0.6% [24] - 二季度现金基础租金收款强劲，4月租金收款率为99.9%，5月为99.1%，6月为99.6%，截至目前7月租金收款率约为99.4% [11][24] - 季度末现金（包括受限现金）约为8400万美元，无抵押循环信贷额度可用约为5.6亿美元 [26] - 杠杆率从5.5倍净债务与调整后EBITDA之比降至5.2倍 [13][14] - 无抵押债务与无抵押NOI之比为4.5倍，季度末无抵押NOI约占投资组合的85% [27] - 季度末合并债务余额约为13亿美元，加权平均利率约为3.7%，加权平均期限为7年 [27] - 收紧2020年调整后公司FFO指引至每股普通股0.74 - 0.76美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 二季度租赁面积超过300万平方英尺，工业续租现金基础租金提高近22% [12] - 季度末整体投资组合出租率为97.3%，较上季度略有上升 [12] - 二季度收购6处仓库配送物业，总面积190万平方英尺，加权平均租赁期限7.5年，平均每处物业面积约32.2万平方英尺，使工业投资组合平均年龄降至12.2年 [18] - 亚马逊目前占公司整体投资组合收入的比例超过3% [21] 处置业务 - 年初至今已处置1.41亿美元的合并物业，其中7月处置6700万美元，这些资产产生的年化NOI为540万美元 [14] - 年初至今已处置约5000万美元的合资企业资产 [15] - 2020年处置计划仍考虑出售或挂牌出售至多5亿美元的主要为办公物业，但部分交易可能推迟至2021年 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质工业资产的资本化率近期有所压缩，在大多数情况下似乎已回到疫情前的价格水平 [13] - 2020年上半年净租赁办公物业销售较2019年上半年下降约44% [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于向工业房地产投资信托基金（REIT）转型，努力减轻疫情对业务的潜在影响，并利用外部增长机会 [10] - 继续在收购方面保持活跃，作为资本提供者与商户建造商合作，利用市场不确定性期间的有利定价窗口 [12] - 预计适时进入资本市场，通过留存现金流、处置收益和信贷额度支持投资计划 [14] - 计划适时从工业投资组合中获取价值，将资本重新配置到更现代化的仓库配送产品中 [15] - 积极审查现有和定制开发机会，继续开展投机性开发项目以增加开发管道 [21] - 投资重点仍在物流导向的市场，特别是东南部、阳光地带和中西部较低地区，预计将受益于电子商务加速采用、企业增加库存和潜在的近岸外包等趋势 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情带来挑战，但公司二季度表现强劲，投资组合运营良好，租金收款情况出色 [10][11] - 市场投资机会仍然充足，但现有收购管道目前仅有约2900万美元的资产处于合同阶段 [13][31] - 处置计划受疫情影响，部分办公物业交易可能推迟至2021年，但公司对下半年取得进展持乐观态度 [14][15] - 公司财务状况良好，资产负债表强劲，流动性充裕，有能力应对市场变化并支持业务增长 [16][26] 其他重要信息 - 租金减免请求仍然很少，目前仅评估了费城办公楼一名小零售租户的请求，迄今仅在合并投资组合中批准了两笔租户租金减免请求，且金额微不足道，并获得了租赁延期或有利的续租条款 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来收购是否能保持每季度1.64亿美元的节奏 - 市场机会大，但现有管道目前仅有2900万美元资产处于合同阶段，预计下半年市场活跃，但当前合同金额有限 [31] 问题2: 坏账指引是否更新 - 公司仍将150个基点的坏账纳入指引 [33] 问题3: 未来资本来源及使用如何考虑 - 很大程度取决于处置情况，处置收益是资本重新配置的重要来源，信贷额度可用，可能会少量使用ATM计划，除非有明确的大型项目管道，否则不会大规模使用股权融资 [35] 问题4: 5亿美元办公物业销售情况及推迟至2021年的原因 - 目前约有5500万美元资产已获收购要约或处于合同阶段，有多个资产正在市场上或计划推向市场，由于疫情影响，交易时间难以预测，因此部分交易可能推迟至2021年完成 [38] 问题5: 办公物业销售定价情况及投资者态度 - 2020年上半年净租赁办公物业销售较2019年上半年下降约44%，投资者和贷款人在选择资产时更加谨慎，注重租户信用质量、租赁期限和房地产质量等因素，但机构和私人投资者的兴趣正在恢复，贷款机构也在回归，不过承销标准更高，赞助更为重要 [39] 问题6: 目前资本成本与收购收益率的关系 - 市场机会的收益率范围在4.5% - 5.5%之间，收购主要受1031交换需求驱动，公司资本成本已大幅改善，有利于外部增长 [42] 问题7: 过去三四个月收购策略是否改变，供应链重塑等因素如何影响收购地点和物业类型 - 公司物流导向的投资策略在当前环境下是优秀的，预计将受益于电子商务加速采用、企业增加库存和潜在的近岸外包等趋势，将继续投资于东南部、阳光地带和中西部较低地区的物流导向市场 [46] 问题8: 开发管道中，商户建造商的招标书（RFP）数量是否增加，主要在哪些地区 - 现代大型配送物业的租赁活动强劲，吸收了大量空间，目前定制开发咨询比去年同期增多，部分原因是需求增加和投机性开发暂停，预计大型企业将寻求定制开发以满足空间需求 [47] 问题9: 2020 - 2021年工业和办公物业租赁到期情况，是否有大型租户搬离 - 工业方面，2020年Geotis将搬离，预计可重新出租；2021年Dana将搬离，正在寻找分租户；办公方面，近期已知的搬离租户是Schwab，该物业位置优越，预计可快速重新出租，其他租户正在协商中，公司希望大部分租户能够续租 [49]

财务业绩 - 2020年第一季度净收入为1650万美元，摊薄后每股0.06美元，2019年同期为2640万美元，摊薄后每股0.11美元[3][9] - 2020年第一季度调整后公司运营资金为4930万美元，摊薄后每股0.19美元，2019年同期为4720万美元，摊薄后每股0.20美元[3][10] - 预计2020年全年归属普通股股东的净收入为每股摊薄后0.77 - 0.80美元，调整后公司运营

房地产投资组合与资产结构 - 公司拥有约1.35亿平方英尺的房地产投资组合，出租率为97.2%[113] - 工业资产占公司总账面价值的83.2%[115] 物业收购与处置活动 - 2020年第一季度收购4个工业物业，总成本为1.955亿美元[125] - 处置2个物业，总处置价格为2960万美元[125] 股权融资与回购活动 - 通过ATM计划发行160万股普通股，净收益1730万美元[125][133] - 以每股8.28美元的平均价格回购130万股普通股[125] 现金流表现 - 经营活动现金流为4570万美元，同比下降4%[130] - 投资活动现金流为-1.832亿美元[131] - 融资活动现金流为9830万美元[132] - 现金及现金等价物为8350万美元，循环信贷额度可用资金为4.7亿美元[128] 收入与费用变化 - 公司净收入同比减少990万美元，主要归因于物业销售时机和减值费用变化[142][146][145] - 总营业收入减少40万美元，其中租金收入下降120万美元，但部分被第三方物业销售激励费80万美元抵消[143] - 折旧与摊销费用增加290万美元，主要由于资产收购活动[144] - 一般行政费用减少70万美元，主要因专业服务费下降[144] - 利息及摊销费用减少240万美元，因债务余额减少和整体借款利率下降[144] 运营绩效指标 - 同店NOI下降0.2%，从5667.6万美元降至5653.7万美元，因现金基础租金下降且运营费用增加[149][150] - FFO基本每股收益保持0.19美元不变，稀释后从0.20美元降至0.19美元[156] 债务结构与利率风险 - 可变利率债务从4.291亿美元降至2.591亿美元，加权平均利率从3.8%降至3.0%[161] - 固定利率债务从11亿美元增至12亿美元，占总债务比例从71.3%升至82.0%[161] - 2020年3月31日公司未进行利率互换的变动利率债务为2.591亿美元，占总债务的18.0%[161] - 2019年3月31日公司未进行利率互换的变动利率债务为4.291亿美元，占总债务的28.7%[161] - 2020年第一季度变动利率债务加权平均利率为3.0%，2019年同期为3.8%[161] - 2020年3月31日固定利率债务为12亿美元，占总债务的82.0%[161] - 2019年3月31日固定利率债务为11亿美元，占总债务的71.3%[161] 利率敏感性分析 - 若利率上升100基点，2020年第一季度利息支出将增加50万美元[161] - 利率上升100个基点将使2020年第一季度利息支出增加50万美元[161] - 利率上升100个基点将使2019年第一季度利息支出增加100万美元[161] 金融工具与风险管理 - 截至2020年3月31日，公司固定利率债务的公允价值估计为11亿美元[162] - 公司使用利率互换等衍生金融工具来管理利率风险[163] - 截至2020年3月31日，公司拥有四项利率互换协议[163]

债务结构及利率风险 - 公司可变利率债务在2019年和2018年分别为1.291亿美元和1.741亿美元，分别占总债务的9.8%和11.6%[325] - 2019年和2018年可变利率债务的加权平均利率分别为3.8%和3.2%，若利率上升100个基点，利息支出将分别增加320万美元和490万美元[325] - 公司固定利率债务在2019年和2018年分别为12亿美元和13亿美元，分别占总债务的90.2%和88.4%[325] - 截至2019年12月31日，公司固定利率债务的公允价值估计为12亿美元[326] - 公司拥有4份利率互换协议，均于2025年1月到期[327] - 2019年末债务公允价值为12.765亿美元，较账面价值13.119亿美元存在3.3%折价[429] - 2019年利率互换负债公允价值为-192.8万美元，归类为第二层级公允价值计量[427] - 2019年利率互换资产/负债的公允价值为-1,928万美元，而2018年为76万美元[455] - 2019年现金流量套期保值中的利率互换在OCI中确认的损失为1,625万美元，2018年确认的收入为597万美元[455] 房地产资产及减值 - 2019年公司房地产资产净值为37.44亿美元，当年计提减值损失530万美元[337] - 公司对房地产资产减值评估涉及重大假设，包括持有期限、租金率和资本化率等[337] - 2019年房地产净值为28.56亿美元，较2018年的25.56亿美元增长11.7%[351] - 2019年房地产资产减值总额532.9万美元，其中210.6万美元涉及纽约州零售物业，249万美元涉及乔治亚州零售物业[425] - 2018年房地产资产减值达9581.3万美元，其中3662万美元涉及堪萨斯州和密苏里州办公资产[425] - 2019年房地产净值为28.56亿美元，其中建筑物及改良工程29.63亿美元，土地及相关资产3.557亿美元[417] 财务审计与合规 - 审计机构对公司2019年财务报表出具无保留意见，认为其符合美国通用会计准则[331] - 审计机构对公司2019年财务报告内部控制出具无保留意见，认为其内部控制有效[343] - 公司2019年财务报表已通过PCAOB标准的审计[332] 收入与利润 - 2019年租金收入为3.206亿美元，较2018年的3.953亿美元下降18.9%[353] - 2019年净利润为2.853亿美元，较2018年的2.309亿美元增长23.5%[353] - 2019年归属于普通股股东的净利润为2.732亿美元，每股收益1.15美元[353] - 2019年房地产销售收益为2.509亿美元，较2018年的2.529亿美元下降0.8%[353] - 2019年归属于普通股股东的净利润为2.732亿美元，基本每股收益1.15美元[416] - 2018年租金收入因会计准则调整增加3060.8万美元，2017年增加3180.9万美元[406] 成本与费用 - 2019年折旧及摊销费用为1.476亿美元，较2018年的1.682亿美元下降12.3%[353] - 2019年总利息费用为65,095万美元，2018年为79,880万美元[455] 现金流 - 2018年经营活动现金流为2.178亿美元，较2017年的2.279亿美元下降4.4%[366] - 2018年投资活动现金流净流入5.549亿美元，主要来自物业销售净收益8.985亿美元[366] - 2018年融资活动现金净流出7.076亿美元，包括3亿美元定期贷款偿还和3.1亿美元循环信贷支付[366] - 2018年末现金及等价物余额为1.772亿美元，较2017年增长58.1%[366] 资产与负债 - 2019年总资产为31.8亿美元，较2018年的29.54亿美元增长7.6%[351] - 2019年现金及现金等价物为1.227亿美元，较2018年的1.688亿美元下降27.3%[351] - 2019年总负债为14.56亿美元，较2018年的16.07亿美元下降9.4%[351] - 2019年股东权益为17.24亿美元，较2018年的13.47亿美元增长28%[351] 投资与收购 - 2019年公司完成工业地产收购总额为7.038亿美元，其中土地成本5447.8万美元（7.7%），建筑及改良设施5.9097亿美元（84%），租赁无形资产6184.7万美元（8.8%）[419] - 2018年工业地产收购总额为3.1559亿美元，土地成本3063万美元（9.7%），建筑及改良设施2.6901亿美元（85.2%），租赁无形资产2659.8万美元（8.4%）[422] - 2019年公司在哥伦布市场投资322.5万美元开发32万平方英尺仓储设施[420] - 2019年通过合资企业ATL Fairburn JV投资1008.8万美元开发亚特兰大市场91万平方英尺仓储设施，持股90%[421] 税务与股息 - 公司作为REIT享受联邦所得税豁免，但应税REIT子公司需缴纳联邦及州所得税[399][400] - 2019年公司所得税支出为-1379美元，2018年为-1728美元，2017年为-1917美元[511] - 2019年州特许税为1289美元，2018年为1679美元，2017年为1598美元[511] - 2019年普通股每股股息为0.485美元，其中61.07%为普通收入，38.71%为资本返还[512] - 2019年Series C优先股每股股息为3.25美元，其中99.64%为普通收入[513] 股票与股权 - 2019年公司通过ATM计划发行9,668,748股普通股，净筹资102,299万美元[479] - 2019年公司以每股10.09美元的价格发行1,000万股普通股，净筹资100,749万美元[480] - 截至2019年12月31日，公司有1,935,400股C系列累积可转换优先股流通，每股年股息为3.25美元[481] - 公司在2019年、2018年和2017年分别发行了896,807、965,932和835,234股普通股给员工和受托人[485] - 2019年和2018年公司分别以平均每股8.13美元和8.05美元的价格回购并注销了441,581和5,851,252股普通股[486]

财务数据关键指标变化 - 2019年前九个月经营活动现金流1.429亿美元，同比减少15.8%（2018年同期为1.697亿美元）[132] - 公司净收入归属于普通股东减少7460万美元，主要由于租金收入减少和其他收入增加的综合影响[140][141] - 2019年第三季度归属于普通股东的净利润为1.416亿美元，同比下降34.5%[160] - 2019年第三季度调整后公司FFO为4867万美元，同比下降16.4%[160] - 2019年第三季度每股基本FFO为0.18美元，同比下降25%[160] - 2019年前九个月物业销售净收益为1.808亿美元，同比下降24.5%[160] - 2019年前九个月折旧和摊销费用为1.095亿美元，同比下降13.4%[160] 收入和利润 - 总租金收入减少1960万美元，主要由于房产销售2150万美元、占用率变化270万美元以及零售资产市场租赁无形资产加速摊销减少350万美元[141] - 九个月期间总租金收入减少6900万美元，主要由于房产销售7810万美元、占用率变化820万美元以及零售资产市场租赁无形资产加速摊销减少690万美元[147] - 同店净营业收入（NOI）下降1.8%，主要由于现金基础租金减少和不可报销运营费用增加[154] 成本和费用 - 利息和摊销费用减少470万美元，主要由于债务余额减少[142] - 债务清偿费用增加220万美元，主要由于堪萨斯州Lenexa房产抵押贷款提前偿还[143] - 九个月期间折旧和摊销费用减少1810万美元，主要由于房产销售和持有待售资产分类[148] - 2019年第三季度房地产减值费用为67.3万美元，同比下降73.5%[160] 业务线表现 - 截至2019年9月30日，公司拥有约135处合并房地产资产，总面积约5050万平方英尺，出租率达97.4%[120] - 2019年前九个月工业资产收购总成本达4.398亿美元，涉及658.4万平方英尺空间，平均租约期限5.8年[127] - 第三季度新签与续租面积达160万平方英尺，续租平均固定租金从5.67美元/平方英尺提升至5.79美元/平方英尺[125] - 工业资产占投资组合总账面价值的77.7%（不含待售资产）[122] 资产处置与融资 - 2019年前九个月处置12处资产总售价4.489亿美元，净收益3.344亿美元[127] - 发行1300万股普通股融资1.318亿美元（含ATM计划融资3110万美元）[127] - 公司现金及现金等价物为1.261亿美元，无抵押循环信贷额度6亿美元（截至2019年9月30日）[130] 债务与利率 - 未偿优先票据总额5亿美元，票面利率分别为4.25%和4.40%[137] - 截至2019年9月30日，公司未对冲的浮动利率债务为1.291亿美元，占总债务的9.9%[165] - 2019年第三季度浮动利率债务加权平均利率为3.6%，利率上升100基点将增加利息支出74.5万美元[165] - 截至2019年9月30日，公司固定利率债务为12亿美元，占总债务的90.1%[165] - 截至2019年9月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为12亿美元[166] 其他收入与支出 - 其他收入增加90万美元，主要由于NNN合资公司费用收入增加[141] - 房产销售收益减少6190万美元，主要由于房产处置时间差异[144] - 非合并实体权益收益增加270万美元，主要由于2019年第三季度非合并房产销售收益确认[144] 股息支付 - 九个月股息支付总额9610万美元，同比减少27.2%（2018年同期为1.321亿美元）[135]

公司物业资产情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有约140处合并房地产物业，总面积约4890万平方英尺，出租率约97.7%[109] - 2019年上半年收购8处工业资产，工业资产毛账面价值占比增至73.9%[111] - 2019年上半年，公司完成多笔工业收购交易，总资本化成本2.6亿美元；处置6处物业，总处置价格1.203亿美元，净收益1.194亿美元[117] 公司租赁业务情况 - 2019年第二季度，公司签订新租约和续租约面积约110万平方英尺，续租后平均固定租金为每平方英尺6.26美元，续租前为6.50美元[114] 公司债务情况 - 截至2019年6月30日，公司有6120万美元和3200万美元的物业特定抵押气球债务分别于2019年和2020年到期[120] - 2019年和2018年6月30日，公司合并的可变利率债务本金分别为4.841亿美元和6.691亿美元，分别占合并债务本金的31.6%和31.4%[153] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，可变利率债务加权平均利率分别为3.7%和3.2%，若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加110万美元和160万美元[153] - 2019年和2018年截至6月30日的六个月，可变利率债务加权平均利率分别为3.8%和3.0%，若加权平均利率提高100个基点，利息费用将分别增加210万美元和290万美元[153] - 2019年和2018年6月30日，公司合并的固定利率债务本金分别为10亿美元和15亿美元，分别占合并债务本金的68.4%和68.6%[153] - 截至2019年6月30日，公司估计固定利率债务的公允价值为10亿美元[154] 公司现金流情况 - 2019年上半年经营活动现金流为8860万美元，2018年同期为1.109亿美元[122] - 2019年和2018年上半年，投资活动净现金使用量分别为1.472亿美元和2200万美元[123] - 2019年和2018年上半年，融资活动净现金使用量分别为5770万美元和5410万美元[124] 公司股息支付情况 - 2019年和2018年上半年，公司向普通股和优先股股东支付的股息分别为7070万美元和8850万美元[125] 公司收入与费用情况 - 截至2019年6月30日，公司普通股股东应占净收入增加2500万美元，总毛收入减少2550万美元[130][131] - 2019年上半年归属于普通股股东的净收入增加6740万美元[136] - 2019年上半年总毛收入减少4710万美元，其中租金收入减少4940万美元，其他收入增加230万美元[137] - 2019年上半年折旧和摊销费用减少1760万美元，物业运营费用减少200万美元[138] - 2019年上半年一般及行政费用减少60万美元，非运营收入增加90万美元，利息和摊销费用减少780万美元[139] - 2019年上半年减值费用减少8660万美元[140] - 2019年上半年物业销售收益减少100万美元[141] 公司同店净营业收入情况 - 2019年上半年同店净营业收入（NOI）为1.1995亿美元，较2018年同期的1.22292亿美元下降1.9%[143] 公司资金运营情况 - 2019年上半年可用于普通股股东和单位持有人的基本资金运营（FFO）为9219.9万美元，2018年同期为1.24241亿美元[148] - 2019年上半年可用于所有股权持有人和单位持有人的摊薄FFO为9542.9万美元，2018年同期为1.27516亿美元[148] - 2019年上半年调整后公司可用于所有股权持有人和单位持有人的摊薄FFO为9553.2万美元，2018年同期为1.24396亿美元[148] 公司其他投资情况 - 截至2019年6月30日，公司在不同结构的房地产实体有投资，部分非合并实体的债务有担保[150] 公司利率风险管理情况 - 公司利率风险目标是限制利率波动对收益和现金流的影响并降低借款成本[155] - 公司通过使用固定利率债务工具管理市场利率波动风险，截至2019年6月30日无利率互换协议[155]

房地产资产组合 - 公司拥有约140处合并房地产，总面积约4730万平方英尺，出租率为94.9%[108] - 工业资产占公司总账面价值的比例增至72.2%[110] - 加权平均租赁期限为9.0年（现金基础）[111] 租赁活动表现 - 2019年第一季度新签和续租约150万平方英尺，平均固定租金从12.16美元/平方英尺增至12.95美元/平方英尺[112] - 新租约的租户改善成本和租赁佣金为23.58美元/平方英尺，续租约为0.38美元/平方英尺[112] 投资和处置活动 - 收购两处物业总成本5800万美元[115] - 处置一处工业物业获7930万美元，初始成本基础为6130万美元[115] 现金流表现 - 经营活动现金流为4760万美元，同比下降860万美元[119] - 投资活动现金流为1980万美元，融资活动现金流使用6510万美元[120][121] - 现金及现金等价物为1.703亿美元，循环信贷额度6亿美元[117] 同店净营业收入（NOI）变化 - 同店净营业收入（NOI）同比下降2.2%，从2018年第一季度的6337.3万美元降至2019年第一季度的6195.0万美元[133] - 现金基础租金从6596.6万美元下降至6518.1万美元，降幅为1.2%[133] - 租户补偿收入从462.7万美元增加至612.3万美元，增长32.2%[133] - 物业运营费用从722.0万美元增加至935.4万美元，增长29.6%[133] - 入住率从2018年3月31日的97.2%下降至2019年3月31日的94.8%，下降2.4个百分点[133] 债务结构和利率风险 - 可变利率债务从2018年3月31日的5.741亿美元降至2019年3月31日的4.291亿美元，占债务总额比例从28.4%微升至28.7%[144] - 可变利率债务加权平均利率从2018年的2.8%上升至2019年的3.8%[144] - 利率上升100个基点将导致2019年第一季度利息支出增加100万美元，2018年同期增加130万美元[144] - 固定利率债务从2018年3月31日的14亿美元降至2019年3月31日的11亿美元，占债务总额比例从71.6%微降至71.3%[144] - 2019年3月31日固定利率债务的公允价值估计为10亿美元[145] 利率风险管理策略 - 公司利率风险管理目标为限制利率波动对收益和现金流影响并降低总借贷成本[146] - 公司使用固定利率债务工具管理市场利率波动敞口[146] - 公司可能采用利率互换或上限等衍生金融工具对冲利率风险[146] - 截至2019年3月31日公司未持有任何利率互换协议[146]

可变利率债务 - 公司可变利率债务总额在2018年12月31日为1.741亿美元，占合并债务总额的11.6%[323] - 公司可变利率债务总额在2017年12月31日为3.841亿美元，占合并债务总额的18.4%[323] - 2018年可变利率债务加权平均利率为3.2%，2017年为2.7%[323] - 若加权平均利率上升100个基点，2018年利息支出将增加490万美元，2017年将增加170万美元[323] 固定利率债务 - 公司固定利率债务总额在2018年12月31日为13亿美元，占债务总额的88.4%[323] - 公司固定利率债务总额在2017年12月31日为17亿美元，占债务总额的81.6%[323] - 截至2018年12月31日，公司固定利率债务公允价值估计为13亿美元[324] 利率互换协议 - 公司持有5笔利率互换协议，均于2019年1月到期[325] - 利率互换合约名义本金2.55亿美元，用于对冲LIBOR利率风险[457][459] - 利率互换衍生工具2018年确认收入59.7万美元，2017年确认收入116.8万美元；2018年从累计其他综合收益重分类至利息费用的损失为158.6万美元，2017年重分类收入93万美元[461] - 利率互换资产公允价值：2018年76万美元（Level 2），2017年1065万美元（Level 2）[431] 审计与内部控制 - 德勤会计师事务所对截至2018年12月31日的财务报表出具无保留意见[329] - 公司内部控制于2018年12月31日被认定为有效[336] 总资产与负债变化 - 公司总资产从2017年的35.53亿美元下降至2018年的29.54亿美元，降幅16.9%[351] - 总负债从22.12185亿美元降至16.07162亿美元，减少27.4%[351] 现金及投资变化 - 现金及等价物从1.077亿美元增至1.6875亿美元，增长56.6%[351] - 投资非合并实体从1747.6万美元增至6618.3万美元，增长278.8%[351] 房地产净值变化 - 房地产净值从33.099亿美元降至25.556亿美元，减少22.8%[351] - 公司房地产净值从2017年的33.099亿美元下降至2018年的25.556亿美元[421] 收入与利润表现 - 2018年实现租金收入3.64731亿美元，较2017年增长1.4%[353] - 物业处置收益从2017年6342.8万美元增至2018年2.52913亿美元，增长298.7%[353] - 净利润从8662.9万美元增至2.30906亿美元，增长166.5%[353] - 普通股每股基本收益从0.33美元升至0.93美元，增长181.8%[353] 现金流表现 - 2017年运营活动净现金流为2.2787亿美元，较2016年的2.3981亿美元下降5.0%[368] - 2017年投资活动净现金流为-2.8307亿美元，较2016年的1138.4万美元大幅恶化[368] - 2017年融资活动净现金流为4958.1万美元，较2016年的-2.373亿美元显著改善[368] 普通股与累计超额分配 - 2017年普通股数量增加至2.4069亿股，较2016年的2.3804亿股增长1.1%[362] - 累计超额分配从15.89724亿美元减少至15.371亿美元，改善3.3%[359] - 2017年累计超额分配达15.897亿美元，较2016年的15.01亿美元增长5.9%[362] 折旧摊销及减值费用 - 2017年折旧摊销费用为1.7756亿美元，较2016年的1.7004亿美元增长4.4%[368] - 2017年减值费用为4499.6万美元，较2016年的1.0024亿美元下降55.1%[368] 税务状况 - 公司作为REIT免缴联邦所得税，前提是向股东分配的金额至少等于其REIT应税收入[373] - 2018年所得税准备金为1,728,000美元，其中州和地方税占1,668,000美元[501] 合并VIE情况 - 公司通过运营合伙企业LCIF持有约96%的权益，该实体被合并为VIE[376] - 截至2018年12月31日，合并VIE的总资产为607,963千美元，总负债为203,322千美元[379] - 截至2017年12月31日，合并VIE的净房地产价值为682,587千美元，抵押贷款和应付票据净额为212,792千美元[379] 会计政策与估计 - 公司采用直线法在租赁期内确认租赁收入[384] - 低于市场租约的无形资产作为递延收入记录，并在租期内摊销计入租金收入[387] - 公司房地产资产折旧年限最长可达40年[389] - 利率互换协议按公允价值计量，有效部分计入其他综合收益，无效部分计入利息费用[397] 每股收益与股份数量 - 公司2018年基本每股收益为0.93美元，净收入归属于普通股东为2.208亿美元[419] - 2018年加权平均流通普通股数量为236,666,375股[419] 房地产成本与折旧 - 房地产总成本从2017年的45.355亿美元降至2018年的35.097亿美元[421] - 累计折旧和摊销从2017年的12.256亿美元减少至2018年的9.540亿美元[421] 租赁无形资产摊销 - 公司低于市场租赁净额于2018年12月31日为1.7923亿美元，2017年12月31日为2.3308亿美元[422] - 预计未来五年租赁净额摊销：2019年2144万美元、2020年2118万美元、2021年1778万美元、2022年1499万美元、2023年1499万美元[422] - 2019年房地产无形资产预计摊销额为2402.1万美元[421] 会计准则变更影响 - 采用ASU 2016-15导致2017年经营活动现金流增加10.9万美元[407] - 2016年投资活动现金流因会计准则变更增加2157.1万美元[407] - 2017年融资活动现金流因会计准则变更减少289.9万美元[407] - 公司预计采用ASU 2016-02将确认3.5亿至4.5亿美元的租赁使用权资产和负债[412] 资产收购与处置 - 2018年完成收购交易总额3.1559亿美元，涉及8个工业地产项目[423] - 2017年完成收购交易总额7.2758亿美元，涉及16个工业及办公地产项目[425] - 2018年处置资产净收益8.985亿美元，实现销售收益2.529亿美元；2017年处置净收益2.239亿美元，销售收益6343万美元；2016年处置净收益3.700亿美元，销售收益8151万美元[427] 减值损失 - 2018年减值损失9581万美元，其中3662万美元涉及期末持有资产；2017年减值损失3970万美元，其中1802万美元涉及期末持有资产；2016年减值损失1.002亿美元[429] 持有待售资产 - 持有待售资产净值：2018年末6387万美元（含不动产6364万美元），2017年末283万美元[429] 债务公允价值 - 债务公允价值：2018年末14.097亿美元（账面值14.925亿美元），2017年末20.132亿美元（账面值20.689亿美元）[433] 非合并实体投资 - 公司对非合并实体的投资总额为6618.3万美元，其中NNN合资企业投资5314.4万美元（持股20%）[439] - NNN合资企业总资产7.578亿美元，总负债4.921亿美元，物业抵押债务4.662亿美元[439] 抵押贷款与应付票据 - 抵押贷款和应付票据总额5.755亿美元，未摊销债务发行成本509.4万美元[445] - 加权平均利率从2017年的4.6%降至2018年的4.5%[445] 信贷额度与利率 - 5.05亿美元循环信贷额度利率为LIBOR+1.00%，3亿美元定期贷款利率为LIBOR+1.10%[446] 债务到期分布 - 未来五年债务到期分布：2019年1.019亿美元，2020年5514.3万美元，2021年3.405亿美元[449] 高级票据与信托优先证券 - 高级票据未偿金额5亿美元，包括2.5亿美元4.40%票据和2.5亿美元4.25%票据[450] - 信托优先证券未偿金额1.291亿美元，利率为三个月LIBOR+170基点（2018年底为4.220%）[452] 咨询费收入 - 咨询费收入：2018年144.3万美元，2017年80.7万美元，2016年69.3万美元[444] 未来租金收入 - 2019年至2023年最低未来租金收入分别为2.70557亿美元、2.5366亿美元、2.33192亿美元、2.12893亿美元和2.11387亿美元，此后为16.19848亿美元，总额达28.01537亿美元[462] 股份回购与发行 - 公司2018年回购并注销585.1252万股普通股，平均价格8.05美元/股；2016年回购118.4113万股，平均价格7.56美元/股；2017年未进行回购[477] - 2018年发行96.5932万股普通股给员工和受托人，2017年发行83.5234万股，2016年发行108.4835万股[476] - 2017年通过市场发行计划发行159.3603万股普通股，募集总额1736.2万美元；2016年发行97.6109万股，募集1049.8万美元[470] 累计其他综合收益 - 累计其他综合收益2018年期初余额106.5万美元，期末余额7.6万美元；2017年期初余额-103.3万美元，期末余额106.5万美元[478] 优先股 - 公司持有193.54万股C系列累积可转换优先股，年股息3.25美元/股，清算优先权9677万美元，每股可转换为2.4339股普通股[471] OP单位赎回 - 2018年OP单位赎回发行5.3388万股普通股，总值189万美元；2017年发行14.0746万股，总值584万美元；2016年发行4.8549万股，总值210万美元[480] 总部租赁 - 公司总部租赁期限至2026年3月，2019-2023年最低租赁付款分别为129.5万美元、129.6万美元、132.5万美元、133.5万美元和130.4万美元，此后为293.5万美元[467] 认股权证与股权激励 - 2018年认股权证行使内在价值26万美元，2017年为106.4万美元[485] - 2018年未归属普通股余额为3,455,077股，加权平均授予日公允价值为每股7.34美元[487] - 2018年公司授予员工和受托人绩效股662,044股，时间归属股237,570股[487] - 2018年公司确认与股权授予相关的补偿费用为6,901,000美元[493] - 截至2018年底有4,012,870份奖励可供授予，未确认补偿成本为7,915,000美元[490] 董事薪酬与福利计划 - 公司向非管理层董事会成员发行完全归属普通股：2018年66,318股（价值599,000美元）[489] - 2018年401(k)计划公司匹配贡献约为397,000美元[492] 关联方融资 - 公司向董事长关联方获得EB-5夹层融资：2018年8,500,000美元[496] 现金与利息支出 - 公司2018年末现金及现金等价物为1.687亿美元，受限现金为849.7万美元，合计1.772亿美元[511] - 2018年利息支出为7656.2万美元，所得税支出为202.5万美元[511] 债务清偿 - 2017年及2016年分别通过房产转让清偿非追索抵押贷款1261.6万美元和2158.2万美元[512] - 2016年出售房产涉及买方承担2.4227亿美元非追索抵押债务[512] 季度业绩 - 2018年第四季度总收入8725.1万美元，净利润2567.4万美元[513] - 2018年第三季度净利润达2.2085亿美元，每股收益0.90美元（稀释后）[513] 2019年业务活动 - 2019年出售 consolidated property 获7930万美元[516] - 收购两处工业地产总价5800万美元[516] - 以每股8.13美元均价回购441,581普通股[516] - 宣布普通股季度股息每股0.1025美元[516] 股息分配 - 2018年普通股每股股息0.71美元，其中87.89%为普通收入，11.97%为资本返还[502] - 2018年C系列优先股每股股息3.25美元，99.84%为普通收入[503] 特定物业资产价值（工业地产） - 工业地产总资产价值为1,681,799,860美元，位于俄亥俄州Hebron[519] - 工业地产总资产价值为16,565,241美元，位于俄亥俄州Streetsboro[519] - 工业地产总资产价值为6,815,380美元，位于俄勒冈州Wilsonville[519] - 工业地产总资产价值为2,508,863美元，位于宾夕法尼亚州Bristol[519] - 南卡罗来纳州Chester工业地产总价值10,099,000美元，土地价值1,629,000美元，建筑物价值8,470,000美元[521] - 田纳西州Smyrna工业地产总价值95,733,000美元，建筑物价值93,940,000美元[521] - 德克萨斯州Houston工业地产总价值73,004,000美元，土地价值15,055,000美元，建筑物价值57,949,000美元[521] - 华盛顿州Richland工业地产总价值128,240,000美元，建筑物价值126,947,000美元，有110,000,000美元债务负担[521] 特定物业资产价值（办公地产） - 加利福尼亚州Palo Alto办公地产总价值29,375,000美元，累计折旧23,153,000美元[521] - 宾夕法尼亚州Philadelphia办公地产总价值74,220,000美元，累计折旧43,083,000美元[521]