财务数据和关键指标变化 - 第二季度报告核心FFO为每股2.28美元，高于季度指引中点每股0.02美元，主要因本季度利息和间接成本有利，且大部分间接成本有利与时间相关，成本预计在下半年产生 [38] - 第二季度同店运营费用增长开始放缓，人员、维修保养和房地产税等费用增长均较上一季度有所缓和，预计全年剩余时间将继续缓和 [39] - 年度财产和意外险计划于7月1日续保，综合保费增长约20%，符合此前指引 [40] - 本季度通过再开发、重新定位和智能重新安装计划投资2630万美元资本，产生强劲回报并提升了投资组合质量 [40] - 本季度为完成当前7.35亿美元的开发项目投入超5100万美元开发成本，剩余3.44亿美元待投入 [41] - 季度末公司拥有14亿美元现金和循环信贷安排下的借款能力，债务与EBITDA比率为3.4倍，债务100%为固定利率，平均期限7.5年，利率为创纪录的3.4% [42] - 鉴于第二季度盈利表现和对全年剩余时间的预期，公司上调全年核心FFO预测至每股9.14美元的中点，上调25个基点至7.4%，但下调物理入住率指引至全年平均95.5%，下调30个基点，全年总营收增长指引中点维持在6.25%不变 [43][44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度新租约定价环比提高100个基点，续租定价增长6.8%，推动第二季度整体混合定价表现达到3.8%，高于年初预期 [22] - 7月至今，混合定价为3.2%，其中新租约定价为0.3%，续租定价为5.5%，新租约定价与第二季度的0.5%相对一致，且与6月新租约定价相差在5个基点以内 [16] 开发业务 - 本季度建设管理团队成功完成并接收盐湖城的Novel Daybreak和亚特兰大的Novel West Midtown共计249套单元的交付 [13] - 夏洛特的MAA LoSo在第二季度达到稳定状态 [27] 再开发业务 - 2023年第二季度完成近1900套内部单元升级，并安装近2300套智能家居套件 [33] - 重新定位计划中，前15处房产的租约已全部或部分重新定价，收益率超出预期，达到较高的两位数，另外5个项目将于第三季度开始重新定价，并正在评估另一组房产是否在2023年晚些时候开始施工 [18] 各个市场数据和关键指标变化 整体市场 - 第二季度平均实际入住率为95.5%，与第一季度持平，尽管第二季度租约到期数量较多 [7] - 60天暴露率（代表当前所有空置单元加上未来60天内通知搬出的单元）与去年同期基本一致，为8.5%，去年第二季度为8.4% [15] 不同层级市场 - 许多中端市场表现良好，引领投资组合和定价表现，如萨凡纳、查尔斯顿、里士满、堪萨斯城、格林维尔和罗利等市场在第二季度和7月均表现优于整体投资组合 [17] - B级资产表现略优于A级资产，新租约和续租方面的差距约为40 - 50个基点 [71] 特定市场 - 奥斯汀和菲尼克斯市场表现较弱，受到供应影响较大，部分市场新租约利率为负，但幅度在1% - 5%之间 [58][59] - 亚特兰大市场入住率有所下降，原因包括供应压力、部分单元因风暴损坏和火灾后重新上线需要出租，以及当地开始推进驱逐和备案程序等 [91][116] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司将继续推进新租赁、新开发和再开发项目，预计未来几年将提供有吸引力的增量收益 [24] - 保持耐心，等待更有吸引力的收购机会出现，预计今年晚些时候和2024年机会将增加，目前已将今年的收购预测下调至中点2亿美元 [26] - 预计2023年下半年有3个项目准备开工，但需看到建筑成本和租金的充分调整以支持NOI收益率预期，包括奥兰多和丹佛的2个内部开发项目以及夏洛特的1个预购合资开发项目，亚特兰大的West Midtown预购开发项目二期已推迟至2024年 [12] 行业竞争 - 交易市场仍然低迷，债务市场的波动和不确定性导致大多数卖家推迟销售流程，市场上的销售库存减少，但对优质、地理位置优越的房产仍有强劲的投资者需求，导致资本回报率调整速度慢于利率变动 [10] - 公司认为随着市场上供应的增加，资产需要交易，预计资本回报率将继续上升，公司将耐心等待更好的投资机会 [97][120][121] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁条件反映了稳定的就业市场、强劲的正向迁移趋势和持续较低的居民周转率，对公寓住房的需求良好，能够吸收新的供应交付并支持租金增长 [6] - 尽管未来几个季度市场将面临较高水平的新供应交付，但需求趋势保持良好，预计将继续推动营收增长超过长期历史平均水平，中端市场的表现将为整体投资组合提供支持 [7] - 随着通胀压力的缓解和新技术举措带来的效率提升，预计运营费用的同比增长将放缓，特别是房地产税方面，得克萨斯州的税收改革预计将降低全年同店房地产税增长率50个基点至5.5%的中点，为核心FFO每股增加0.02美元 [23][35] - 预计今年晚些时候和2024年收购机会将增加，公司将保持耐心，利用良好的资产负债表状况抓住机会 [8][26][62] - 随着2023年和2024年新开工项目的显著放缓，预计2026年或2027年交付的项目将能够利用更强劲的租赁环境 [28] 其他重要信息 - 得克萨斯州立法机构在7月初通过税收改革，大幅降低该州的房地产税率，公司已将此因素纳入指导，预计将持续产生影响 [35] - 公司接近完成智能家居计划，目前已有超过92000套单元配备该技术，预计2023年完成剩余投资组合的安装 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 全年混合租金增长预期及下半年预期是多少？ - 全年混合租金增长约为3.5%，下半年预计平均为3.1% - 3.2% [46] 问题2: 哪些大型市场的新租约增长值得关注？ - 没有显著的市场，部分大型市场新租约利率为负，但幅度在1% - 5%之间，奥斯汀和菲尼克斯市场表现较弱，受到供应影响较大 [58][59] 问题3: 落后于正常季节性趋势的市场是由供应因素导致的吗？ - 供应是一个因素，但不是主要因素，市场表现还受到就业增长、投资组合位置等因素的影响 [60] 问题4: 下半年新租约增长预期如何，是否可作为市场租金增长的代理？ - 新租约增长预计不会像正常情况下那样在第三季度大幅减速，波动不会太大，续租定价预计仍将明显强于新租约，回归正常季节性情景 [67][68][69] 问题5: A级和B级资产在市场中的表现如何？ - B级资产表现略优于A级资产，新租约和续租方面的差距约为40 - 50个基点 [71] 问题6: 需求如何缓解供应风险，需要多少就业增长来缓解？ - 公司通过多个领先指标来评估需求，包括就业增长、暴露率、潜在客户数量、潜在客户与暴露单元的比例以及续租接受率等，目前这些指标显示需求健康，能够缓解供应风险，此外，正向迁移趋势也对需求起到支持作用 [73][74] 问题7: 2024年费用增长情况如何？ - 目前难以确定具体数字，但预计随着通胀压力的缓解，人员、维修保养和税收等主要费用项目将继续放缓增长 [76] 问题8: 是否需要牺牲新增长来维持入住率，入住率下降是否令人担忧？ - 公司愿意在定价和入住率之间进行权衡，以获得租金的复合增长，7月入住率略有下降主要是由于亚特兰大的特殊情况，排除该因素后入住率仍保持在95.5%的舒适范围内，新租约利率受供应压力影响，但与入住率没有直接关系 [78] 问题9: 低杠杆率是否会长期维持，在什么情况下会提高杠杆率？ - 公司目前杠杆率低于长期目标，愿意耐心等待合适的投资机会，当有合适的投资项目时，可能会提高杠杆率 [109] 问题10: 租户决策时间是否变长，转化率是否降低？ - 没有明显迹象表明租户决策时间变长或转化率降低，续租接受率和转化率与预期相符，潜在客户数量较去年有所下降，但这是预期之内的 [111] 问题11: 亚特兰大入住率下降的原因是什么？ - 亚特兰大市场面临一定的供应压力，部分单元因风暴损坏和火灾后重新上线需要出租，以及当地开始推进驱逐和备案程序等因素导致入住率下降，但收入和定价表现尚可 [91][116] 问题12: 市场上的优惠情况如何，公司在租赁和开发资产中是否提供优惠？ - 公司投资组合的现金优惠约为租金的0.5%，略有上升但不显著，市场上竞争对手的优惠一般为一个月免租，在一些较大市场的市中心区域可能会更多，但不超过一个半月，奥斯汀市场的优惠在郊区更为普遍，公司在奥斯汀的一个租赁项目中，部分单元提供最多一个月免租的优惠，但平均租金高于预期，优惠使用情况低于预期 [117][118] 问题13: 投资活动保持耐心是因为资本回报率低还是市场租金不确定？ - 主要是认为资本回报率将从当前水平上升，目前市场上资产供应有限，资本集中在少数资产上导致资本回报率下降，随着市场上资产交易的增加，预计资本回报率将上升 [120][121] 问题14: 同店收入指引是否保守？ - 指引是准确的，总收入受到其他收入项目的稀释，这些项目占收入流的约10%，增长率为2% - 3%，因此会拉低整体收入增长 [124][125] 问题15: 保险保费增长20%是否因保险范围变化？ - 保险保费增长主要由财产保险保费上涨约33%驱动，同时伤亡险、汽车险、工人补偿险和一般责任险的涨幅较小，公司在保留金方面有一些变化，包括每次事故保留金约100万美元和累计保留金数百万美元，以及单独的冻结事件免赔额，此外，公司还进行了部分自保，整体认为保留金水平在资产负债表实力和风险分散的基础上是合适的 [137] 问题16: 是否看到开发商在定价上的让步迹象？ - 目前尚未看到广泛的开发商让步迹象，只是部分开发商在特定资产上有降低风险的需求，随着时间推移，预计开发商的交易需求将增加 [139] 问题17: 下半年中端市场与大型市场的混合租金价差预计是多少？ - 预计价差在100 - 150个基点左右，今年至今，部分中端市场的混合租金在4.5% - 5%之间，而整体投资组合在3%以上 [140] 问题18: 是否有居民学生贷款未偿还数据，学生贷款还款恢复对租金上涨有何影响？ - 公司没有相关数据，因为信用检查和收入验证是外包的，且在收入资格和租金收入比检查中不允许使用学生债务信息 [141] 问题19: 得克萨斯州房地产税未来趋势如何？ - 此次税收改革是由于该州预算盈余和高房产估值导致的永久性税率降低，但如果未来经济情况发生变化，可能会撤销该改革，预计将产生显著且持续的影响 [130] 问题20: 其他市场房地产税趋势如何？ - 除了得克萨斯州，佛罗里达州的房地产税信息尚未完全确定，需要等待税率公布，其他市场情况基本清晰 [131] 问题21: 中期租赁价差展望如何，续租是否会在明年初降至与新租约相同水平？ - 预计续租价格将继续高于新租约，这是正常情况，因为续租客户存在一定的摩擦成本，通常会更愿意接受续租价格 [132] 问题22: 供应交付的季度峰值何时出现，何时开始下降？ - 预计供应在2024年初达到峰值，随后开始下降，2025年供应将减少 [133]

业绩表现 - 2023年一季度末，10年年度复合总股东回报率为12.2%，优于同行平均水平[25] - 2023年预测核心每股运营资金为8.93 - 9.29美元，中点为9.11美元，较2022年增长7.2%[12][90] - 2023年同店物业净营业收入预计增长5.3% - 7.3%[71] 市场趋势 - 2023年MAA市场需求基本面相对非MAA市场保持强劲，人口增长、家庭形成和就业增长分别为1.3%、1.8%和1.3%[31][32] - 截至2023年3月31日的过去12个月，来自非MAA州的迁入者占MAA总迁入者的一定比例，如凤凰城为20%[34] 业务策略 - 独特的阳光地带聚焦战略，多元化的租户价格点和资产类型，降低周期性供应压力，驱动全周期卓越表现[13] - 物业重新定位计划预计推动物业层面租金增长，2023年有5个新项目正在进行，预计投资1800万美元[100][102] - 技术创新举措，如智能家居安装、网站潜在客户生成和虚拟租赁技术进步，预计提升收入和运营效率[22] 财务状况 - 债务与优先股占总资本的19.7%，加权平均债务期限为7.7年，信用评级稳定[107][128] - 2023年预计总资本支出约1.265 - 1.305亿美元，包括厨房和浴室改造、重新定位计划、智能家居投资等[60] 可持续发展 - 设定能源使用强度和温室气体强度降低15%的目标，2022年GRESB评分提升，2023年有多项环保目标[112][149] - 支持员工福祉，关注多元化和包容性，提升居民体验，关爱社区[150]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股2.28美元，高于季度指引中点0.06美元，约一半利好与某些费用的时间安排有关，预计这些费用将在今年剩余时间内产生，主要与房地产税有关 [35] - 公司将全年核心FFO指引上调至每股9.11美元的中点，上调了0.03美元每股，同时将全年范围略微缩小至每股8.93 - 9.29美元 [53] - 第一季度末债务与EBITDA比率为3.5倍，现金和信贷额度下可用额度合计超过14亿美元，100%的债务为固定利率，平均期限为7.7年，近期债务到期较少 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度平均每日入住率稳定在95.5%，推动同店收入增长11% [11] - 4月混合租赁同比定价为4.1%，新租赁定价从3月的0.2%加速上升110个基点，续租定价保持在7.9% [12] - 第一季度新租赁定价略有下降，为 - 0.5%，续租定价增长8.6% [27] 开发业务 - 第一季度开始在盐湖城的Novel Daybreak社区进行预租赁，早期租赁需求非常强劲，目前该物业已预租11.5%，租金远超预期 [16] - 新开发和租赁项目表现良好，租赁项目实现的租金比预期高出近11% [7] 升级改造业务 - 2023年第一季度完成了超过1300个室内单元升级，并安装了超过18000套智能家居套餐，目前约有90000个单元配备了智能家居技术，预计在2023年完成剩余单元的安装 [13] - 重新定位计划中前13处房产的租赁已全部或部分重新定价，结果超出预期，成本收益率达到了较高的两位数 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度末60天暴露率（当前空置单元加上未来60天内有搬出通知的单元）与去年同期基本一致，为7.7%，去年第一季度为7.9% [43] - 4月新租赁同比定价在不同市场有所差异，从 - 1% - - 2%到3% - 5%不等，整体呈上升趋势 [65] - 迁入阳光地带的租赁占比约为11%，与疫情前水平相当，其中凤凰城迁入率最高，为18%，坦帕为15%，夏洛特为13%，查尔斯顿和萨凡纳也较高 [124][143] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 维持今年的收购预测，但将时间推迟了几个月，预计随着时间推移，出售需求增加，更有吸引力的收购机会将在今年晚些时候出现 [15] - 计划在今年晚些时候开始四个新的开发项目，包括两个内部开发项目（一个位于奥兰多，一个位于丹佛）和两个预购合资开发项目（一个位于夏洛特，另一个是亚特兰大西中城开发项目的二期），这些项目预计在2026 - 2027年交付 [48] - 继续推进各种产品升级计划，包括室内单元改造、智能家居技术安装和基于设施的物业重新定位计划 [29] 行业竞争 - 对于优质、位置优越的房产，投标竞争激烈，可用资金积极争夺，已完成交易的资本化率强于预期 [31] - 新供应交付预计在未来几个季度增加，但公司认为其更实惠的价格点、独特的多元化战略（包括大型和二级市场）以及积极的再开发计划将有助于缓解部分市场新供应带来的压力 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓住房需求持续强劲，就业状况良好、净迁移趋势积极以及单户住宅所有权成本高支撑了需求 [5] - 尽管新供应增加，但公司预计其投资组合将继续受益于人口增长、新家庭形成和稳定的就业增长，居民周转率预计将保持在较低水平 [44] - 公司认为其在阳光地带的市场定位和多元化战略将有助于在经济衰退时相对表现更好 [135] 其他重要信息 - 公司在第一季度完成了远期股权协议的结算，获得约2.04亿美元净收益，用于资助开发和其他资本需求 [52] - 第一季度为再开发、重新定位和智能家居安装成本提供了3800万美元资金，产生了可观的收益，同时为开发成本提供了略高于6500万美元的资金，预计全年开发成本为3亿美元 [52] - 公司获得穆迪评级上调，三家评级机构的投资级评级达到A3或A - 水平，预计有利的评级将对未来债务到期时的资本成本产生积极影响 [36] 问答环节所有提问和回答 问题: A类和B类产品在需求或表现上是否有显著差异？ - 第一季度B类资产的混合定价比A类资产高出约70个基点，部分原因是价格点，且新供应压力更多出现在城市或A类风格的资产中 [55] 问题: 续租与新租的溢价何时会恢复正常，合理的续租溢价水平是多少？ - 随着时间推移，续租与新租的溢价将逐渐恢复正常，预计未来几个月将降至6%左右，续租仍将超过新租，但会进入更正常的范围 [56] 问题: 如果就业增长放缓，新供应增加，公司定价能力是否会受到挑战？ - 如果就业市场出现实质性回落，将对需求产生一定影响，但公司过去经历过就业市场疲软时期，其市场定位和多元化战略有助于缓解压力 [58] 问题: 能否深入分析某些市场中A类和B类产品的动态？ - 一些二级市场表现良好，如查尔斯顿、萨凡纳、格林维尔等，这些市场受到的新供应影响较小 [60] 问题: 4月新租赁定价趋势如何？ - 4月新租赁定价在不同市场有所差异，从 - 1% - - 2%到3% - 5%不等，整体呈上升趋势，预计将继续呈现季节性变化并在春夏加速 [65] 问题: 亚特兰大市场的入住率较低的原因是什么？ - 2月的冬季风暴影响了亚特兰大的部分单元，导致约70个单元暂停服务，3月入住率触底，4月已开始回升，预计该市场后期将表现良好 [162] 问题: 合作伙伴在开发融资方面面临的最大问题是什么？ - 目前合作伙伴主要使用银行融资进行开发，债务融资难度加大，尤其是在过去几周银行资本收紧的情况下，获得融资更加困难且耗时更长 [72] 问题: 公司在增加土地开发方面的积极性如何，土地成本是否有缓解迹象？ - 未来公司在土地方面会更加谨慎，将继续寻找其他开发商放弃的地块，目前公司控制的部分地块并非自有，更倾向于有时间缓冲的交易；已看到部分土地价格出现10%的下降 [74][194] 问题: 目前坏账或拖欠情况如何，与疫情前和近期可比时期相比如何？ - 第一季度所有租金账单的收款率为99.4%，坏账率为60个基点，与去年持平，考虑到前一个月的收款和收账机构的情况，坏账率下降约50个基点，整体坏账情况较为轻微 [170] 问题: 物业税的趋势如何，与预期相比如何？ - 下一季度公司将对物业税有60% - 70%的了解，税率将在第三季度甚至第四季度确定，目前认为指导范围内的估计仍然合理；德克萨斯州、佛罗里达州和佐治亚州的物业税压力持续存在，预计2024年随着市场回归正常，压力将有所缓解 [81] 问题: 如何看待股票回购与新开发项目的资本分配？ - 公司计划在今年晚些时候开始四个开发项目，预计2026 - 2027年交付，认为这些项目具有吸引力；目前市场环境不确定，公司希望保持资产负债表的强大，以应对可能出现的收购机会 [90][115] 问题: 哪些项目可能出现困境，银行是否会延长还款期限？ - 困境可能出现在一到一年半前完成融资且融资上限或相关条款即将到期的项目，这些项目需要重新调整贷款或偿还部分债务以符合债务服务覆盖要求 [91] 问题: 公司需要看到什么样的机会才会将杠杆率提高到更正常的5倍水平？ - 目前公司认为保持资产负债表的强大是明智的，以应对资本市场的不确定性和可能出现的不良资产收购机会；如果出现战略上合理且资本化率在5.5% - 6%左右的大型机会，可能会考虑提高杠杆率 [93] 问题: 新租赁定价在春季和夏季的表现对全年业绩有何影响？ - 春季和夏季的新租赁定价将对全年业绩产生重大影响，如果新租赁利率加速上升，业绩可能好于预期，反之则可能略逊一筹，因为续租价格在全年相对稳定 [96] 问题: 能否提供更多关于迁入阳光地带租赁数据的详细信息，不同市场情况如何？ - 迁入阳光地带的租赁占比约为11%，与疫情前水平相当，其中凤凰城迁入率最高，为18%，坦帕为15%，夏洛特为13%，查尔斯顿和萨凡纳也较高 [124][143] 问题: 技术行业裁员对公司业务有何影响？ - 目前技术行业裁员对公司业务影响不大，其他行业仍处于净招聘状态；奥斯汀的北奥斯汀地区受到了一些影响，但特斯拉计划在未来几年扩张，甲骨文也将总部迁至该地，长期来看奥斯汀仍是就业增长的动力 [125] 问题: 公司在租赁旺季的规划如何，是否会在较弱市场使用优惠措施维持入住率？ - 公司将密切关注市场情况，根据需求和竞争态势决定是否使用优惠措施；目前在一些市场使用的优惠措施低于预期，且并非所有市场都需要使用 [136] 问题: 目前资本化率的情况如何，公司认为合适的收购资本化率是多少？ - 目前交易量同比下降约70%，数据点较少，但优质资产的资本化率约在4.7% - 4.75%；公司认为收购的资本化率需要超过5% - 5.5%，具体取决于资产情况和租金走势 [137][138] 问题: 哪些市场面临的新供应压力最大，公司如何平衡入住率和定价？ - 目前奥斯汀面临的新供应压力最大，凤凰城也有一定压力；一些供应较高的市场，如罗利、夏洛特和查尔斯顿，也是今年定价较好的市场；公司将根据市场情况灵活调整入住率和定价策略 [154] 问题: 迁入阳光地带的情况与疫情前相比如何，哪些市场迁入情况较强或较弱？ - 迁出阳光地带的租户占比仅为3% - 4%，净迁入情况与疫情前接近，预计未来将保持当前水平；目前没有明显的迁入强弱市场差异 [157] 问题: 租赁项目的租赁速度或吸收情况是否放缓，目前的优惠措施情况如何？ - 公司的新租赁项目未受到新供应压力的负面影响，租赁流量和签约速度良好；第一季度总优惠措施占租金的25个基点，奥斯汀市场的优惠措施较多，可达半个月至一个月，奥兰多等市场则较少 [148][190] 问题: 如何理解公司提高指导的原因，第一季度运营费用的顺风因素是否会在未来成为逆风因素？ - 第一季度定价表现好于预期，同店收入增长略高于预期；指导范围内的估计仍然合理，将等待未来几个季度的情况再做评估；运营费用方面，预计人员和维修保养费用将随着时间推移而缓和，而税收和保险仍存在不确定性 [198] 问题: 第一季度新租赁价差为负的原因是什么，如何看待进入核心春季租赁季节的情况？ - 第一季度新租赁价差为负是正常的季节性表现，与历史数据相符；3月新租赁利率下降主要是由于2月的风暴影响了德克萨斯州和佐治亚州的租赁活动，导致入住率略有下降 [199] 问题: 新租赁增长在不同市场的差异如何？ - 奥斯汀和凤凰城的新租赁增长较弱，奥兰多是表现最强劲的市场之一，一些二级市场如查尔斯顿、萨凡纳、里士满和格林维尔也表现良好 [187] 问题: 目前总优惠措施情况如何，哪些市场优惠措施较多？ - 第一季度总优惠措施占租金的25个基点，奥斯汀市场的优惠措施较多，可达半个月至一个月，租赁项目所在的市场如奥兰多可能会有一些优惠措施，但预计不会超过半个月至一个月 [190] 问题: 公司的私人同行在获取新融资时最担心哪些资金来源？ - 目前私人同行主要担心银行融资，尤其是在银行资本收紧的情况下，获得债务融资更加困难且耗时更长 [72] 问题: 能否解释公司提高指导的原因，以及春季租赁费用对FFO指导的影响？ - 第一季度定价表现好于预期，同店收入增长略高于预期；指导范围内的估计仍然合理，将等待未来几个季度的情况再做评估；FFO的利好因素包括定价、NOI以下的费用（如间接费用和利息）等 [198] 问题: 除了保险和税收，费用方面是否还有其他不确定因素？ - 公司预计人员和维修保养费用将随着时间推移而缓和，而税收和保险仍存在不确定性，尤其是保险将于7月进行续保，需要关注其变化 [221] 问题: 自第四季度以来，租户迁出原因的平衡是否发生变化，是否有区域趋势？ - 迁出购买房屋的情况大幅下降，因租金上涨而迁出的情况也有所减少，主要的迁出原因仍然是工作变动和工作调动，且在各市场较为一致，没有明显的区域趋势 [102]

公司物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有并运营290个公寓社区，在建6个开发社区，34个公寓社区含零售组件，分布于16个州和哥伦比亚特区[78] 公司净收入情况 - 2023年第一季度，公司归属于普通股股东的净收入为1.35亿美元，较2022年同期的1.099亿美元增长22.9%[83][87] - 2023年第一季度可用于MAA普通股股东的净收入为1.34988亿美元，2022年同期为1.0988亿美元[93] - 截至2023年3月31日的过去12个月，净收入为6.80773亿美元[95] 公司营收情况 - 2023年第一季度，公司总营收增长5300万美元，物业收入较2022年同期增长11.1%[87] 同店板块业务数据 - 2023年第一季度，同店板块物业收入为5.0001亿美元，较2022年同期的4.50323亿美元增长11.0%[88] - 2023年第一季度，同店板块物业运营费用为1.7107亿美元，较2022年同期的1.57887亿美元增长8.3%[89] - 2023年第一季度，同店板块平均每单元有效租金较2022年同期增长12.6%[85] - 2023年第一季度，同店板块平均实际入住率为95.5%，低于2022年同期的95.9%[85] 非同一门店及其他板块业务数据 - 2023年第一季度，非同一门店及其他板块物业收入为2902.3万美元，较2022年同期的2575.5万美元增长12.7%[88] - 2023年第一季度，非同一门店及其他板块物业运营费用为1173.3万美元，较2022年同期的1153.3万美元增长1.7%[89] 公司费用情况 - 2023年第一季度，折旧和摊销费用为1.385亿美元，较2022年同期增加480万美元[90] - 2023年第一季度物业管理费用为1790万美元，较2022年同期增加140万美元；一般及行政费用为1590万美元，较2022年同期减少40万美元；利息费用为3730万美元，较2022年同期减少180万美元；其他非经营收入为350万美元，较2022年同期减少730万美元[91] 公司FFO情况 - 2023年第一季度，FFO为2.75586亿美元，2022年同期为2.4482亿美元；核心FFO为2.72186亿美元，较2022年同期增加3800万美元[93] 公司债务及现金流相关指标情况 - 截至2023年3月31日，无担保应付票据为40.32亿美元，有担保应付票据为3.6365亿美元，总债务为43.9565亿美元，现金及现金等价物为 - 1.42411亿美元，受限现金中的1031(b)交换收益为0，净债务为42.53239亿美元；截至2022年12月31日，净债务为43.67058亿美元[95] - 截至2023年3月31日，公司净债务与调整后EBITDAre的比率为3.50倍，截至2022年12月31日为3.71倍，比率变化主要因调整后EBITDAre增加3880万美元和净债务减少1.138亿美元[96] - 截至2023年3月31日，公司拥有14亿美元的无限制现金、现金等价物和循环信贷额度可用容量[97] - 2023年第一季度经营活动提供的净现金为2.183亿美元，2022年同期为1.796亿美元，经营现金流增加主要受经营业绩推动[98] - 2023年第一季度投资活动净现金使用量为1.384亿美元，2022年同期为8350万美元[99] - 2023年第一季度融资活动净现金流入为1500万美元，2022年同期净现金使用量为1.541亿美元[100] - 截至2023年3月31日，公司未偿债务总额为43.9565亿美元，平均利率7.7%，实际利率3.4%[102] - 截至2023年3月31日，公司有3.511亿美元债务将于2023年底到期，需支付1.218亿美元固定利率债务利息[109] - 截至2023年3月31日，公司总市值的19.6%为债务借款[112] - 截至2023年3月31日，公司未偿还债务的100.0%为固定利率[112] 公司其他财务指标情况 - 截至2023年3月31日的过去12个月，EBITDA为13.77619亿美元，EBITDAre为11.64195亿美元，调整后EBITDAre为12.16588亿美元；截至2022年12月31日的过去12个月，调整后EBITDAre为11.7779亿美元[95] 公司股权及收益情况 - 2023年1月，公司结算两份远期销售协议，出售110万股普通股，净收益2.037亿美元[107] - 截至2023年3月31日，MAA持有MAALP 97.4%的有限合伙权益，对应1.16600756亿个OP单位[107] 公司开发项目情况 - 截至2023年3月31日，公司六个开发项目预计总成本7.315亿美元，已发生3.426亿美元[109] 公司股息情况 - 公司当前普通股年度股息率为每股5.60美元[109] 公司运营成本情况 - 2023年第一季度，公司因通胀面临运营成本上升压力，主要在房地产税、维修保养和人员方面[110] 公司会计估计情况 - 2023年第一季度，公司关键会计估计无重大变化[111] 公司控制和程序情况 - 截至2023年3月31日，公司披露控制和程序有效[113] - 2023年第一季度，公司财务报告内部控制无重大变化[114] - 截至2023年3月31日，运营合伙企业披露控制和程序有效[115] - 2023年第一季度，运营合伙企业财务报告内部控制无重大变化[116]

公司基本信息 - 公司是一家专注多户住宅的房地产投资信托基金，主要通过运营合伙企业开展业务[6][13] - 公司的主要业务目标是产生可持续、稳定且不断增长的现金流以支付股息和分配[14] - 公司计划通过多种策略实现业务目标，包括创造价值、有效运营现有物业、利用技术等[14] - 公司年报将MAA和运营合伙企业的报告合并，以增强投资者理解、消除重复披露并提高效率[5] - 公司与运营合伙企业向美国证券交易委员会提交联合定期报告，相关报告可在公司网站获取，也可联系投资者关系部门免费获取[35] 财务数据关键指标变化 - 截至2022年12月31日，公司总市值中债务借款占19.2%（无担保借款17.6%、有担保借款1.5%），总债务约占调整后总资产28.4%[29] - 截至2022年12月31日，公司总债务为44亿美元，未偿还借款为44亿美元[62][64] - 2022年12月31日止年度，通过股息和分配再投资股票购买计划（DRSPP）无折扣发行6,547股[93] - 2022年12月31日止年度，公司因赎回OP单位共发行41,184股普通股[94] - 2022年公司向股东支付普通股每股总股息4.675美元，高于90%的REIT分配要求且超过REIT应纳税所得额[34] - 2017 - 2022年公司累计总回报分别为100美元、98.94美元、141美元、140.1美元、260.4美元、182.93美元，同期标普500指数为100美元、95.62美元、125.72美元、148.85美元、191.58美元、156.88美元，道琼斯美国房地产公寓指数为100美元、102.19美元、130.92美元、115.3美元、186.51美元、126.67美元[98] 各条业务线数据关键指标变化 - 截至2022年12月31日，公司拥有115,480,336个OP单位，占OP单位总数的97.3%[5] - 截至2022年12月31日，公司在16个州和哥伦比亚特区拥有或部分拥有公寓社区，其中合并社区296个、99,407套，非合并社区1个、269套，总计297个社区、99,676套[13] - 截至2022年12月31日，公司有34个公寓社区包含零售组件，6个社区正在开发中[13] - 2022年收购多户住宅MAA Hampton Preserve II（196套）和MAA LoSo（344套）等物业，还收购多块土地[17] - 2022年开发成本达1.721亿美元，完成3个开发项目，截至2022年底有6个多户住宅项目在建，预计总成本7.287亿美元[18] - 2022年处置4个多户住宅社区共1414套单元和2块约5英亩土地[20] - 2022年翻新6574套公寓单元厨卫，平均每套成本6109美元，租金平均涨幅超正常市场10.0%[21] - 2022年在24029套公寓单元安装智能设备，平均每套成本1535美元，预计续租或换租后月租金增加约25美元，截至2022年底近75%现有物业完成安装[21] - 2022年物业重新定位计划花费1930万美元[21] - 截至2022年12月31日，约41.1%的投资组合位于亚特兰大、达拉斯、奥斯汀、奥兰多和夏洛特这五大市场[43] - 截至2022年12月31日，有六个开发社区正在建设中，完工后将有2310个单元[51] - 截至2022年12月31日，公寓社区总数为296个，单元总数为99,407个，平均实际入住率为95.3%[88] 员工相关情况 - 截至2022年12月31日，公司有2387名员工[23] - 截至2022年12月31日，少数民族员工约占50%，占公司、区域和物业领导职位40%，占当年晋升员工51%[25] - 截至2022年12月31日，女性员工约占46%，占公司、区域和物业领导职位56%，占当年晋升员工53%[26] - 公司为员工提供医疗、牙科、视力、人寿和残疾保险等福利，还提供补充假期、带薪休假等抗疫支持措施[27] - 公司通过多种沟通渠道向员工提供及时信息，并定期进行调查以衡量员工敬业度[28] 市场与竞争情况 - 公司公寓社区位于有其他竞品的区域，新居民竞争激烈，公司认为自身在居民、收购和开发机会竞争中处于有利地位，有多项竞争优势，业务覆盖美国39个特定市场[30] - 公寓社区和房地产公司竞争激烈，可能影响公司收入和发展机会[45] - 进入新市场可能面临评估市场、招聘人员和熟悉法规等风险[45] 风险因素 - 年报包含可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异的因素，如经济和市场条件、房地产市场变化等[10][11] - 疾病爆发和公共卫生事件如COVID - 19大流行对公司业务产生重大影响，未来类似事件影响难以预测，可能加剧其他风险[36][38] - 不利的市场和经济条件，如美国近期宏观经济负面情况，可能影响公司公寓入住率、租金收入、物业价值及收购处置能力[39] - 影响公司公寓入住率、租金收入和物业价值的因素包括经济下滑、房贷利率和房价下降、政府或开发商激励等[39][40] - 公司产生足够现金流的能力可能受限，原因包括经济疲软、竞争、过度建设、运营成本增加等，这可能影响偿债和分红[40] - 公司依赖外部资金来支付股东分红和资本投资项目，运营恶化可能导致资金不足，需降低分红率[41] - 公司投资集中于多户住宅领域，易受该行业低迷或经济因素影响[42] - 公司业务集中在美国东南部、西南部和中大西洋地区，受当地经济状况影响[43] - 公司可能面临环境问题责任，现有环境研究无法确保揭示所有潜在风险[46] - 公司业务受气候变化的物理和转型风险影响，可能增加成本[49] - 公司公寓租赁多为短期，易受市场租金下降影响[54] - 数据安全事件可能导致公司运营中断、声誉受损、面临索赔或处罚等[56][57] - 遵守或不遵守法律法规可能对公司运营和物业价值产生不利影响，且无法确定合规成本[58] - 法律诉讼若败诉或和解且未获保险覆盖，可能对公司财务状况产生重大影响，还会产生高额成本[59][60] - 极端天气或自然灾害可能对公司物业造成重大损害，损失可能超过保险覆盖范围[61] - 暴力行为可能降低公司资产价值，影响业务和运营结果，还可能导致重大索赔[61] - 公司可能无法续期、偿还或再融资未偿债务，可能需不利处置物业，影响财务状况[64] - 利率上升可能增加公司利息支出，影响偿债和分红能力，还可能影响股价[64] - 公司信用评级下调可能导致需支付额外利息和费用，限制借款和获取资本的能力[65] - 融资可能不可用或具有稀释性，资本市场动荡会影响公司融资、收购和出售物业的能力[66][67] - 若公司未能符合房地产投资信托（REIT）资格，将按公司税率缴纳联邦所得税，减少可分配给股东的资金[83] - 若少于100人持有公司所有股份，或根据特定规则，5人或更少人持有50%或更多股份，公司将失去REIT地位[68] - 未来发行的债务或股权证券可能会对公司股票市场价格产生不利影响，且无法预测发行的金额、时间和性质[70] - 市场利率上升可能导致公司普通股市场价格下降，因潜在购买者期望更高的年度分配率[77] - 公司未能满足市场对未来收益和现金分配的预期，可能会对公司普通股市场价格产生不利影响[78] - 运营合伙企业现有有限合伙人的批准权可能会限制公司完成控制权变更交易的能力[80] - 任何禁止交易产生的收益将征收100%的惩罚性税[87] - 若合并REIT未能符合REIT资格，公司将面临严重的不利税收后果[85] 公司运营策略与计划 - 公司计划继续优化租赁到期管理、居民参与度、费用控制和居民保留工作，使员工激励计划与绩效挂钩，定期对公寓社区和单元进行资本改进[31] - 公司在公寓社区收购和开发过程中通常会进行环境研究，已收购物业的研究未显示重大环境负债，但不能保证发现所有风险[32] - 公司需遵守美国及所在市场的法律法规，2022年合规对资本支出、运营结果和竞争地位无重大影响[33] 股权与证券相关 - MAA和运营合伙企业的合并财务报表在股东权益和资本呈现方面存在主要差异[6] - 持有OP单位（除MAA外）的人可要求运营合伙企业赎回OP单位，赎回方式可选择现金或交付MAA普通股[6] - 公司章程限制单一股东对其资本股的所有权至9.9%，除非获得董事会批准[68] - 公司董事会有权发行至多2000万股优先股，其中86.8万股已被指定为8.50%的I系列累积可赎回优先股[73] - 截至2022年12月31日，已发行并流通的优先股为867,846股，均为I系列优先股[73] - MAA作为普通合伙人，拥有约97.3%的OP单位，对运营合伙企业事务有重大影响[81] - DRSPP允许每月以至少250美元但不超过5,000美元的金额购买公司普通股，公司可酌情豁免超过5,000美元的现金支付[93] - 公司可选择以高达5%的折扣出售DRSPP下的股票[93] - 2021年11月公司建立新的ATM计划，可发售最多400万股普通股，2022年未出售，截至2022年12月31日剩余400万股[95] - 2015年12月董事会授权回购最多400万股普通股，占当时已发行普通股约5.3%，截至2022年12月31日未回购[96] - 2022年10 - 12月各月可回购普通股数量均为400万股，全年可回购总数为400万股[97] 物业分布情况 - 约70%的公寓单元位于佛罗里达州、佐治亚州、北卡罗来纳州和得克萨斯州市场[87] 股东情况 - 截至2023年2月9日，公司普通股约有2,200名登记持有人[91]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO结果超预期，较高的费用收入、平均每单位租金的持续增长和高入住率抵消了房地产税上涨的压力 [9] - 2022年第四季度有效租金同比增长14.9%，环比增长2.0%；全年混合租赁同比定价为13.9%，推动全年有效租金增长14.6% [25] - 2022年第四季度平均每日入住率稳定在95.6%，全年为95.7% [25] - 2022年第四季度报告的核心FFO每股2.32美元，高于指引中点0.05美元，全年核心FFO每股8.50美元，同比增长21% [41] - 2023年核心FFO预计为每股8.88 - 9.28美元，中点为9.08美元，同比增长6.8% [46] - 2023年有效租金增长预计中点为7%，同店总收入预计增长6.25% [48] - 2023年同店运营费用预计中点增长6.15%，NOI预计增长6.3% [49][50] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年第四季度混合租赁同比定价为5.7%，1月新租赁率从12月的 - 0.9%改善至 - 0.3%，1月混合租赁同比定价为4.2% [16][17][18] - 2023年第一季度续约增长率约为8% - 9% [26] 资产处置业务 - 2022年完成处置计划，总处置收益约3.25亿美元，稳定NOI收益率为4.3%，投资IRR为17.7% [29] 开发业务 - 2022年开始建设1253个单元，成本4.68亿美元 [34] - 2022年按时交付三个项目，预算节省约450万美元，稳定NOI收益率平均为6.6% [38] - 预计2023年下半年开始四个新开发项目 [36] 产品升级业务 - 2022年完成超过6500个内部单元升级，安装超过24000个智能家居套件，截至2022年12月31日，智能单元总数超过71000个，预计2023年完成剩余项目 [27] 重新定位业务 - 重新定位计划中前11个物业的租赁已全部或部分重新定价，成本收益率平均约为17%，另有四个项目本季度开始重新定价，五个项目正在建设中 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年多个市场新供应预计仍将增加，对租金增长构成压力，但需求指标依然强劲 [26] - 奥兰多是2023年预计就业增长最强劲的市场，虽有一定供应，但部分供应不在公司投资组合所在位置 [92] - 达拉斯部分子市场有供应压力，但整体供应压力不大，第四季度和1月定价略高于投资组合平均水平 [93] - 奥斯汀部分子市场供应较高，预计租金增长将放缓 [109] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2023年预计有效租金每单位增长约7%，基于3%的租赁同比定价环境和2022年租金增长的收益 [11] - 继续将资本从较旧、资本支出较高的物业中循环出来，重新投入到较新、资本支出较低、租金增长较高的物业中 [30] - 预计2023年下半年交易市场将提供更多机会，公司将利用资产销售和短期债务为增长提供资金 [31][50][51] - 计划在2023年启动四个新开发项目，包括两个内部开发项目和两个合资开发项目 [36] 行业竞争 - 交易市场目前交易清淡，卖家等待春季租赁季节后重新评估出售时机，市场上待售物业数量较2022年大幅下降 [31] - 由于交易数量较少，上限利率面临上行压力，但透明度较低 [32] - 新开发项目面临建筑成本上升和审批延迟的挑战，但公司建设管理团队积极应对，控制成本和进度 [34][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年就业市场、通胀速度和整体经济存在不确定性，但公司认为随着租赁市场回归正常，公司处于有利地位 [10] - 公司投资组合位于阳光地带，具有就业市场强劲、人口迁移趋势积极、租金收入比合理和居民周转率低等优势，能够抵御市场波动 [12] - 若经济出现更严重收缩或衰退，公司市场多元化和价格定位将有助于减轻对业绩的影响 [14][19] - 目前未看到就业市场疲软或租户违约的迹象，租赁需求依然强劲，人口迁移趋势积极 [57][74][75] 其他重要信息 - 公司管理层在电话会议中会做出前瞻性陈述，实际结果可能与预测存在重大差异，建议参考相关风险因素披露 [5] - 会议将讨论非GAAP财务指标，可在公司网站上找到可比GAAP财务指标及差异调节表 [6] - 公司预计2023年房地产税和保险费用将带来较大增长压力，两者预计增长超过7%，其余可控运营项目预计增长约5.5% [49] - 公司预计2023年入住率将保持在95.6% - 96%之间 [47] - 公司预计2023年将进行约7亿美元的收购和开发投资，其中约3亿美元将通过资产销售获得 [50][51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 同店收入指引的构成及为何未更高 - 同店收入指引基于2022年租金增长的收益和2023年预计混合定价的一半，两者相加得到7%的有效租金增长指引，由于其他收入项目增长较为温和，最终同店总收入预计增长6.25% [55][56][61] 问题: 指引中包含的经济情景 - 公司预计2023年市场整体租金增长约3%，基于相对稳定的就业背景，目前未看到就业市场严重收缩的迹象，但如果出现这种情况，公司的防御性策略将有助于减轻压力 [63][64][65] 问题: 开发项目的资金使用和机会选择 - 公司将同时关注自有账户开发和收购其他开发商遇到财务困难的项目的机会，目前尚未看到优质土地项目被放弃，但看到一些开发合作伙伴因债务市场困难而面临问题，公司将评估相关合资开发机会 [68][69][71] 问题: 市场就业和经济增长能否超过新供应 - 公司目前对需求方面仍有信心，未看到租赁需求下降的迹象，第四季度12%的租赁是来自阳光地带以外的迁入者 [74][75] 问题: 3%的混合租赁率增长假设在上下半年的分解 - 上半年续约率较高，约为8% - 9%，随后逐渐降至6% - 7%；新租赁率目前略为负值，将在春夏季节缓慢上升并转为正值，年底再次下降，综合起来得到全年3%的混合租赁率增长预测 [81][82][83] 问题: 新租赁率增长假设谨慎的原因及达到指引低端的情况 - 新租赁率在年初通常为负值，随后会随着季节上升，这是正常情况；达到指引低端可能是由于经济进一步减速或出现经济冲击导致需求下降和定价降低 [84][85][101] 问题: 增长机会的来源 - 公司认为在租赁期内、尚未完全稳定的项目中可能会出现更多机会，这些项目融资困难，公司预计在2023年将有4亿美元的收购量，尽管初始收益率较低，但长期来看具有价值 [104][105] 问题: 2023年哪些市场表现较强 - 奥兰多和达拉斯预计在2023年表现较强，奥兰多需求强劲，供应情况较好；达拉斯供应压力较小，需求指标良好；奥斯汀部分子市场供应较高，预计租金增长将放缓 [107][108][109] 问题: 2023年大型市场和二级市场的表现差异 - 随着租金增长放缓，大型市场和二级市场的差距可能会缩小，大型市场由于收益因素预计表现较好，二级市场在经济环境疲软时通常表现更稳定 [110] 问题: 居民对租赁续约和价格上涨的反应及趋势 - 目前未看到明显变化，租户周转率相对稳定，主要的迁出原因仍然是工作调动和购房 [113][136] 问题: 2023年费用展望及高低端情况和税收压力较大的市场 - 2023年费用压力主要来自房地产税和保险，两者预计增长超过7%，其余可控运营项目预计增长约5.5%；达到高端可能是由于税收和保险费用高于预期，达到低端可能是由于经济环境改善或费用控制较好；税收压力较大的市场主要在德克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州 [49][138][140] 问题: 2023年坏账和优惠政策的情况 - 坏账方面，收款情况良好，预计接近历史正常水平，约为40 - 50个基点的拖欠率；优惠政策方面，第四季度优惠占租金的0.3%，与第三季度持平，主要出现在城市或市中心子市场 [117][118][119] 问题: 2023年周转率假设 - 预计与2022年相似，部分导致周转率的因素可能会有所缓和，而其他因素可能会略有上升 [127] 问题: 租金增长减速的原因及是否主动或被动以及客户是否疲劳 - 租金增长减速并非由于客户疲劳，租金收入比保持稳定，收款表现良好，迁移趋势积极，市场仍然强劲 [128][129][130] 问题: 私人开发商模式是否不稳定及公司是否有机会介入 - 私人开发商模式目前有些不稳定，由于市场上没有物业出售且无法启动新项目，公司认为在未来可能会有机会介入 [155] 问题: 春季提高租金定价的信心因素 - 主要取决于春季和夏季需求和流量的增加情况，目前各项指标正常，没有明显的下行信号 [135] 问题: 2023年资本支出情况及未来几年的趋势 - 2023年资本支出约为3亿美元，包括经常性和租金提升项目；未来几年，智能设备安装项目预计会减少，但内部单元改造和物业重新定位项目预计将保持类似水平 [158][159] 问题: 四个至六个开发项目的市场分布及建设成本压力 - 四个开发项目分别位于夏洛特、丹佛、奥兰多和亚特兰大；目前建设成本没有像2022年那样大幅上升，公司希望随着时间推移能得到缓解 [161][162][183] 问题: G&A费用预计下降的原因 - 2022年G&A费用较高是由于业绩激励计划达到上限，2023年指引基于目标水平；同时，物业运营费用的增长主要是由于对技术的投资 [184][185] 问题: 费用在全年的节奏及房地产税略降的原因 - 费用压力在第一季度最大，随后逐渐缓解；房地产税预计略降是因为2022年评估时预计的税率回滚幅度小于实际情况，2023年预计部分市场的税率会有所调整 [167][187][188] 问题: NOI增长强劲但物业价值增长幅度较小是否有利于未来上诉 - 随着2024年市场回归正常，预计房地产税会有所缓和，特别是在德克萨斯州、佐治亚州和佛罗里达州，这可能有利于成功上诉 [190] 问题: 对监管背景的看法 - 从短期和中期来看，公司未看到有重大影响的监管变化，认为如果目标是增加经济适用房供应，应该关注增加供应而不是租金控制 [211] 问题: 是否在指引或租金展望中考虑租金控制风险 - 公司未在指引或租金展望中考虑租金控制风险 [214] 问题: 奥斯汀、纳什维尔、罗利等科技市场的情况 - 目前尚未看到这些市场受到科技行业裁员的影响，但公司会密切关注，这些市场可能是2023年预测的下行风险因素 [215][216] 问题: 对物业税增长的可见度及最坏情况 - 目前对物业税增长的可见度较低，除了对物业价值有较好的判断外，对税率的不确定性较大；最坏情况下，物业税可能达到8% - 10%，但概率较低，2024年预计会有所缓和 [203][206] 问题: 外部增长方面是否现在出售更多资产以在下半年进行更有利的收购 - 公司计划年初出售一项资产以最大化收益，后续资产将在债务市场稳定后出售，公司会进行深入评估以确定最佳的处置和外部增长计划 [146][147] 问题: 2023年非经常性资本支出的情况及是否会降低费用 - 目前风险敞口约为7.5%，与去年同期持平，预计随着单户住宅市场和多户住宅新供应的下降，建筑成本可能会得到缓解 [228][229] 问题: 费用增长的节奏及与保险续约和房地产税的关系 - 费用增长在第一季度最大，随后逐渐缓和；保险续约和房地产税是费用增长的主要因素，房地产税预计略低于去年 [230] 问题: 2023年从市场角度来看哪些市场表现较好和较差 - 奥兰多和达拉斯预计表现较好，奥斯汀由于供应和需求的极端情况可能表现较差 [107][108][221] 问题: R&M费用的驱动因素及市场上的出价 - 要价差距和市场清算价格 - R&M费用主要由通货膨胀压力驱动，2022年一些项目如HVAC、管道和电器价格上涨明显；市场上出价 - 要价差距仍然较宽，公司认为随着交易量的增加，上限利率可能会扩大 [235][236] 问题: 私人开发商新开发项目的情况及租赁期内市场是否有困境销售 - 私人开发商的新开发项目在融资方面面临更大困难；目前租赁期内市场没有明显的困境销售情况，但有一些投资者希望退出 [238]

业绩表现 - 1年、3年、5年、10年、15年、20年的股东总回报率分别为 -20.8%、8.2%、12.6%、13.2%、12.1%、15.0%，优于同行平均水平[6] - 2022年同店物业收入增长13.5%，有效租金增长14.0%-15.0%，物业净营业收入增长17.0%[31] - 预计2022年核心每股运营资金为8.37 - 8.53美元，中点较2021年增长约14.5%[33] 市场与需求 - 2023年公司市场的人口增长、家庭形成和就业增长预期分别为1.2%、1.5%、1.4%，高于非公司市场[18] - 截至2022年9月30日的过去12个月，公司市场持续有大量迁入人口，迁入率达10.8% - 14.7%，迁出率约为5%[20] 业务策略 - 采用独特的阳光地带聚焦策略，在区域内实现多元化，涵盖不同子市场、资产类别和资产类型[11] - 推进开发、重建和技术创新项目，预计带来价值增长，如2022年智能家庭技术预计安装23000 - 24000套单元[35][60] 财务状况 - 截至2022年9月30日，总债务与调整后总资产比率为29.1%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润比率为3.97倍，优于行业平均[67] - 信用评级被惠誉和标普上调至A - ，稳定，债务结构良好，97.2%为固定利率债务[66] 可持续发展 - 设定2018 - 2028年能源使用强度降低15%、温室气体强度降低15%、用水强度降低10%的目标[70] - 2022年GRESB公共披露得分A，管理得分75，绩效得分46，获三颗绿星[70]

业绩表现 - 公司1年、3年、5年、10年、15年、20年的股东总回报率分别为 -20.8%、8.2%、12.6%、13.2%、12.1%、15.0%，优于同行平均水平[6] - 2008 - 2022F累计同店净营业收入增长182.7%，优于多户住宅同行[27] - 2022年同店物业收入预计增长13.5%，有效租金预计增长14.0% - 15.0%，净营业收入预计增长17.0%[31] 市场与需求 - 2023年公司市场需求基本面预计保持强劲，人口增长、家庭形成和就业增长均高于非公司市场[18] - 截至2022年9月30日的过去12个月，公司市场持续有大量迁入人口，迁入率达10.8% - 14.7%，迁出率约为5%[20] 业务策略 - 采用差异化的投资组合策略，专注阳光地带，在区域内实现多元化，涵盖不同子市场、资产类别和资产类型[11] - 开展开发、重建和技术创新项目，预计推动未来价值创造，如2022年计划安装23K - 24K套智能家居设备[11][60] 财务状况 - 截至2022年9月30日，公司总市值229亿美元，信用评级被S&P上调至A -，净债务与调整后EBITDAre比率为3.97x[13] - 债务结构良好，97.2%为固定利率债务，无2022年剩余到期债务，信用额度充足[66] 可持续发展 - 设定2018 - 2028年能源使用强度、温室气体强度和用水强度的降低目标，分别为15%、15%和10%[70] - 2022年GRESB评分获三颗绿星，管理得分75，绩效得分46[70]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股2.19美元，超出本季度指引中点0.12美元，约0.75 - 0.9美元的超额表现来自收入，同店收入增长14.6%，比预期高出超200个基点 [41] - 全年核心FFO范围提高0.20美元/股，中点至8.37 - 8.53美元/股，即中点8.45美元/股，较上年增长21% [49] - 预计全年同店收入增长中点为13.5%，主要因有效租金增长预期较之前指引提高125个基点 [50] - 全年同店运营费用预期范围收窄，中点较上季度指引提高25个基点，同店NOI增长指引提高200个基点，中点达17% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁流量较去年同期增长16%，支撑了持续稳定的入住率和租金增长 [8] - 第三季度混合租赁定价同比上涨13.9%，有效租金增长16.7%，较上一季度环比增长5.6% [18] - 预计2023年已锁定租金增长约6%，10月至今混合租赁定价为8.3%，平均实际入住率为95.7% [19][20] - 第四季度续约租金平均增长率约为10% [21] 开发业务 - 接近完成多个新开发项目，本季度开始在佛罗里达州坦帕建设新项目，预计第四季度在北卡罗来纳州罗利的研究三角园开始建设新项目 [13] - 第三季度末在建项目管道为4.44亿美元，本月开始在坦帕建设1.97亿美元、495套单元的项目，使当前在建项目总额达6.41亿美元，共2254套单元 [32][33] - 预计2022年底在建约2310套单元，总成本7.23亿美元 [33] 收购与处置业务 - 第三季度完成两笔收购，总价2.13亿美元，初始稳定NOI收益率为4.7% [31] - 除第二季度出售的两处沃思堡房产外，本月初完成出售马里兰州396套单元社区，预计第四季度完成奥斯汀一处房产处置，四笔处置预计总收益3.25亿美元，NOI收益率4.3%，预计内部收益率17.8% [27][28] 产品升级业务 - 第三季度完成2305套内部单元升级，安装652套智能家居套餐，2022年计划完成超6000套内部单元升级和约23000套智能家居套餐，年底智能单元总数预计接近70000套 [24] - 重新定位计划中首批八个项目已完成租约重新定价，结果超预期，另有八个项目处于不同建设和单元重新定价阶段 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度新居民中15%从沿海市场迁至阳光地带，迁出阳光地带的仅5%，与去年趋势一致 [11] - 第三季度租约租金收入比保持在22%左右，居民付款情况良好，租金账单收取率超99% [12] - 新开发项目月租金比公司当前组合平均租金高约350美元或22% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 继续推进开发项目，谨慎选择开发地点和土地估值，平衡开发与收购机会 [34][35] - 持续进行产品升级和重新定位计划，提升物业价值和竞争力 [22][23] - 保持资产配置纪律，根据市场情况灵活调整资本部署 [35] 行业竞争 - 交易市场因利率上升和经济不确定性变得更加动荡，卖家活动放缓，买家多持观望态度，价格发现需要时间 [14][29] - 预计未来市场交易将更加注重交易对手风险，买家财务实力和执行速度将成为关键差异化因素 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 若无严重衰退和就业市场疲软，公司预计旗下公寓住房需求将持续强劲 [10] - 尽管预计2023年供应仍将处于高位，但需求指标依然强劲，公司所在地区将受益于人口、家庭和就业增长 [21] - 公司对2023年继续推动营收表现高于长期平均水平感到乐观，预计租金将在已锁定增长基础上实现正增长 [69][70] - 公司认为即使出现衰退，也不太可能对就业市场产生重大负面影响，且公司资产负债表状况良好，有能力应对各种情况 [71][73] 其他重要信息 - 公司宣布Tom Grimes计划退休，他在公司工作28年，为公司发展做出重要贡献 [15] - 8月公司获得标准普尔A - 信用评级升级，目前标准普尔和惠誉均给予A - 评级，与穆迪的积极讨论有望带来进一步升级 [45] - 本季度完成无担保信贷额度提前续约，额度从10亿美元提高到12.5亿美元，商业票据计划规模从5亿美元扩大到6.25亿美元 [46] - 季度末公司拥有超12亿美元现金和借款能力，杠杆率处于历史低位，净债务调整后EBITDA比率仅3.97倍，超97%债务为固定利率，平均利率3.4%，平均期限八年 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待资本化率趋势以及未来潜在机会的承销标准变化 - 第三季度资本化率上升，因利率快速上涨，目前利率常超6%，第三季度成交项目资本化率约4.5%，但交易数据有限，预计未来资本化率将继续上升，明年中期市场交易或有改善 [56][57][59] 问题2: 考虑到收购资本化率不确定性，如何看待当前开发项目启动和承销 - 过去几年公司专注开发，因开发收益率与收购资本化率差距较大，当前资本化率上升，预计两者差距将回归正常，明年开发项目开工可能减少，因开发商股权合作伙伴退出，开发收益率需提高 [61][62][63] 问题3: 是否仍认为租金增长或同店营收趋势将在2023年或可预见未来高于趋势，宏观经济不确定性是否有影响 - 公司对2023年推动营收表现高于长期平均水平仍持乐观态度，预计租金在已锁定增长基础上实现正增长，虽有衰退讨论，但预计不太严重和持久，对就业市场影响不大，公司资产负债表良好，能应对各种情况 [69][70][73] 问题4: 公司损失到租赁情况如何 - 目前损失到租赁约3.5%，即9月租金与现有租金对比，该数据夏季最高，随季节变化会下降，预计12月现有租金延续到2023年，若无新增租金增长，锁定增长约6% [75][130][131] 问题5: 考虑到供应增加、永久融资环境困难和资本化率上升，2023年资本配置优先级如何 - 公司在开发和收购方面有良好基础，控制3700套单元开发用地，会根据融资环境和市场机会灵活调整资本配置，预计明年市场上会有一些开发商需要交易，公司有机会参与 [78][80][83] 问题6: 本季度交易的无杠杆内部收益率是多少，未来五年投资如何承销内部收益率 - 预计今年出售资产的无杠杆内部收益率略低于13%，过去受益于资本化率压缩，未来虽不再有此优势，但公司资产位置优越，市场需求强劲，租金增长前景好，资本化率上升幅度可能小于其他地区，公司建模主要基于10年，更关注资本部署机会和稳定收益率 [89][90][95] 问题7: 如何看待阳光地带市场供应情况，是否分散或集中，哪些市场可能受供应影响 - 预计2023年交付量与2022年相当，NOI加权分析显示略低于2022年，因施工劳动力、材料和许可等问题，供应不太可能大幅增加，公司通过多元化布局和合理价格定位应对供应压力，不特别担心2023年供应水平，预计奥斯汀和夏洛特供应压力较大，但奥斯汀需求强劲，影响可能不大 [100][102][124] 问题8: 增加规模对公司有何好处，战略上通过大型交易想实现什么目标 - 目前难以量化规模带来的财务好处，公司当前运营效率较高，重点通过开发和一次性收购实现有纪律的规模增长，有信心通过现有流程实现有意义的外部增长，不急于进行大型战略交易，但会持续关注 [108][109][111] 问题9: 预计公司所在市场租金增长年底情况如何，2023年与2022年相比怎样 - 目前市场租金增长约7%，预计2023年租金增长不会达到2022年水平，但仍会高于平均水平 [112][113] 问题10: 10月8.3%混合租赁率中新增和续约情况如何，预计第四季度剩余时间变化大吗 - 10月新租约率5.7%，续约率10.7%，预计第四季度混合租赁率7% - 8%，变化不大，因大部分租约已在第二和第三季度签订 [114][115] 问题11: 从沿海迁入租户情况如何，哪些市场受益，迁入者工作和就业情况怎样 - 第三季度从非公司所在州迁入租户占比15%，自2021年初以来在14% - 16%之间波动，主要来自纽约和加利福尼亚，受益市场包括达拉斯、坦帕、纳什维尔、查尔斯顿、凤凰城和萨凡纳，迁入者多为专业人士，收入水平较高，租金收入比稳定在22%左右，难以判断是否远程工作 [119][120][121] 问题12: 公司计算损失到租赁方式是否独特，当前损失到租赁约3%，是否意味着未来租赁增长水平 - 损失到租赁3.5%计算方式为9月租金与现有租金对比，该数据夏季最高，随季节变化会下降，预计12月现有租金延续到2023年，若无新增租金增长，锁定增长约6%，所以更关注6%这一数据 [130][131] 问题13: 奥兰多租金控制风险如何，是否担心，若通过是否影响续约租金推动 - 若租金控制提案进入投票，法院认为其违反法律，即使通过也可能不被维持，公司在奥兰治县九个物业，七个为同店物业，占第三季度同店NOI约4.4%，若实施对同店收入和总收入影响分别为18和17个基点，影响不大，若通过在法院判决前会谨慎推动续约租金 [133][134][135] 问题14: 单户住宅价格下跌地区，公寓需求是否有差异，是否有潜在需求疲软 - 未看到单户住宅价格下跌地区公寓需求有差异，因利率上升抵消价格下降影响，购房导致的租户流失占比小且各市场一致，各市场租赁流量上升，未看到租户合租等需求疲软现象 [141][142] 问题15: 本季度开发项目预计收益率如何 - 本季度两个开发项目预计收益率均为5.5%，公司对项目位置和表现有信心，因租金增长预测保守、施工成本可能下降和税收可能减免，有望提高收益率 [143][144][146] 问题16: 公司租金高于市场平均7%，衰退时是否有压力 - 公司认为价格定位合适，高端产品租金比市场平均高20% - 30%，衰退时可能出现高端租户向公司产品转移情况，公司产品比低价产品更具吸引力 [152][153][154] 问题17: 新开发项目租金比公司高22%，该策略是否有效，开发项目是否达到预期 - 市场新开发项目租赁表现良好，公司五个租赁中的物业租赁速度快、流量好、租金超预期，未看到开发商压力和大幅让利情况，公司内部单元翻新目标租金与市场差距在25% - 27%，实际目标租金增长在9% - 10%，仍有操作空间 [157][158][160] 问题18: 如何看待2023年房地产税前景 - 公司房地产税主要压力来自得克萨斯州、佛罗里达州和佐治亚州，本季度佛罗里达州信息显示估值和税率高于预期，导致指导上调，2023年房地产税可能与今年相似且略向上偏，因今年收入增长强劲，2024年可能因资本化率和租金增长稳定而有所缓和 [164][165][167] 问题19: 第四季度FFO每股0.16美元范围为何较宽，高低端驱动因素是什么 - 范围较宽主要因可能出现重大入住率变化或未预见项目，租金定价表现较确定，虽有波动但影响较小，公司认为保留该范围较谨慎 [171][172] 问题20: 第四季度是否有重大飓风费用 - 第三季度因飓风产生约160万美元费用，在运营费用中披露，非同店费用，第四季度有一些清理和资本项目费用，但总体影响不大 [173] 问题21: 过去30 - 60天，公司坏账或拖欠情况是否上升 - 公司坏账表现良好，过去几个季度拖欠率接近长期正常范围，约60 - 70个基点，9月30日居民应收账款余额约500万美元，低于6月30日的530万美元，呈下降趋势 [174][175] 问题22: 第三季度仅安装658套智能家居，远低于第二季度和第四季度预期，原因是什么 - 主要因供应链问题，获取不同型号设备有困难，前两个季度按计划安装，预计第四季度和2023年安装进度将恢复正常 [176] 问题23: 是否开始注意到租户向低价产品转移情况，哪些市场价格敏感度高 - 未明显看到租户转移情况，第三季度B类资产混合定价表现较好，部分二级市场周转率略高，但新租户租金收入比未变，价格敏感度方面，凤凰城因季节性因素租金增长有所缓和，但需求基本面强劲，除休斯顿和华盛顿特区市场较弱外，其他市场表现稳定 [179][180][181] 问题24: 若利率维持当前水平，新开发项目所需收益率是多少 - 开发商一般追求一年期成本回报率，目前该指标升至超6%，因利率上升和季节性因素，租金增长预期下降，收益率面临压力，许多未启动项目被推迟或搁置，预计开发商要求的回报率在6% - 6.5%之间 [186][187][189] 问题25: 10月续约率是5.7%，但预计第四季度为10%，是否正确 - 10月新租约率为5.7%，续约率为10.6% [193] 问题26: 典型季节性推迟，是否意味着第一和第二季度需求和流量可能成为逆风 - 未看到租赁流量滞后或减少情况，季节性表现与往年冬季正常情况一致，今年季节性回归更明显 [194] 问题27: 公司坏账趋势如何，是否与沿海同行一样出现上升 - 公司坏账表现良好，过去一年半拖欠率略高于长期正常水平，约60 - 70个基点，未看到变化迹象，预计第四季度和明年也不会改变 [197] 问题28: 从沿海迁入租户是否更易流动，是否更快买房，本季度15%迁入率与疫情前相比如何 - 未看到迁入租户更易流动或更快买房趋势，迁入率15%已保持一段时间，迁出率5%也长期稳定，疫情前迁入率在9% - 10%之间，虽有上升但并非需求和业绩主要驱动因素 [200][201][203] 问题29: 公司在物业管理技术节省成本方面有何举措 - 公司正在测试和考虑设立管理多个物业的监督角色，特别是临近物业，新的客户关系管理系统有助于实现这一目标，此前电话会议也有提及 [204] 问题30: 明年是否会按计划进行重建项目，10月底是否仍能看到预期回报 - 公司明年有4 - 6个项目可启动，预计集中在年中至年末，有时间观察市场和施工成本变化，会根据情况决定是否推迟，公司有时间和资产负债表能力灵活处理 [207][208][209] 问题31: 新开发项目土地成本趋势如何，对交易能力有何影响 - 土地成本是开发成本中最后调整的部分，目前未看到土地价格调整，需时间观察 [210]

公司权益与资产情况 - 截至2022年9月30日，公司在运营合伙企业中拥有97.3%的权益[105] - 截至2022年9月30日，公司拥有并运营292个公寓社区，在一个非合并房地产合资企业中拥有一个公寓社区的权益，并有5个开发社区正在建设中[106] - 截至2022年9月30日，公司拥有1.15447252亿个OP单位，占MAALP 97.3%的有限合伙权益[152] 2022年第三季度财务关键指标变化 - 2022年第三季度，公司普通股股东可获得的净收入为1.214亿美元，较2021年同期的8360万美元增长45.3%[111][117] - 2022年第三季度，公司总收入增长6820万美元，物业收入较2021年同期增长15.1%[111][117] - 2022年第三季度，同店板块平均每单位有效租金较2021年同期增长16.7%[112][118] - 2022年第三季度，同店板块平均实际入住率为95.8%，低于2021年同期的96.4%[113] - 2022年第三季度，物业运营费用（不包括折旧和摊销）较2021年同期增长10.8%，同店板块增长10.1%[111][119] - 2022年第三季度，折旧和摊销费用为1.369亿美元，较2021年同期增加230万美元[120] - 2022年第三季度，物业管理费用为1630万美元，较2021年同期增加240万美元；一般和行政费用为1220万美元，较2021年同期减少50万美元[121] - 2022年第三季度，利息费用为3860万美元，与2021年同期持平[122] 2022年前三季度财务关键指标变化 - 2022年前三季度公司实现归属于MAA普通股股东的净利润4.41亿美元，同比增长27.7%，物业收入增长1.774亿美元，同比增长13.5%[124] - 2022年前三季度同店物业收入为14.22014亿美元，同比增加1.69259亿美元，增幅为13.5%；非同店及其他物业收入为6988.7万美元，同比增加813.5万美元，增幅为13.2%[125] - 2022年前三季度同店物业运营费用为5.11518亿美元，同比增加3591万美元，增幅为7.6%；非同店及其他物业运营费用为3100.2万美元，同比增加254.3万美元，增幅为8.9%[126] - 2022年前三季度折旧和摊销费用为4.048亿美元，同比增加680万美元[128] - 2022年前三季度物业管理费用为4840万美元，同比增加790万美元；一般及行政费用为4410万美元，同比增加530万美元[129] - 2022年前三季度利息费用为1.167亿美元，同比减少110万美元[130] - 2022年前三季度出售两项公寓社区，实现可折旧资产出售收益1.32亿美元；2021年前三季度出售四项公寓社区，实现可折旧资产出售收益1.345亿美元[131] - 2022年前三季度其他非经营费用为1920万美元，2021年前三季度为收入1460万美元，减少3380万美元[132] - 2022年前三季度核心资金运营（Core FFO）为7.335亿美元，同比增加1.281亿美元，主要因物业收入增加1.774亿美元，部分被物业运营费用、物业管理费用和一般及行政费用增加所抵消[137] 现金流情况 - 2022年前九个月经营活动净现金流入为8.073亿美元，2021年同期为6.783亿美元[142] - 2022年前九个月投资活动净现金流出为4.146亿美元，2021年同期为2.697亿美元[143] - 2022年前九个月融资活动净现金流出为4.697亿美元，2021年同期为4.027亿美元[144] 资金与债务情况 - 截至2022年9月30日，公司拥有12亿美元的无限制现金、现金等价物和循环信贷额度可用资金[141] - 截至2022年9月30日，公司总债务为45.19151亿美元，平均到期年限8.0年，有效利率3.4%[146] - 2022年7月，公司将无担保循环信贷额度提高至12.5亿美元，可扩展至20亿美元，到期日为2026年10月[148] - 2022年9月，公司将商业票据计划的最高本金总额从5亿美元提高至6.25亿美元，截至9月30日，借款余额为1.25亿美元[149] - 截至2022年9月30日，公司有41亿美元公开发行的无担保优先票据未偿还[150] - 截至2022年9月30日，公司有3.675亿美元有担保物业抵押贷款未偿还[151] - 截至2022年9月30日，公司有1.254亿美元未偿还债务将于2022年12月31日到期，还需在该年度支付4630万美元固定利率债务利息[156] - 截至2022年9月30日，公司总市值的19.7%为债务借款[165] - 截至2022年9月30日，公司97.2%的未偿还债务为固定利率[165] 公司业务发展情况 - 截至2022年9月30日，公司承诺向四个科技相关有限合伙企业追加最高3290万美元资本出资[156] - 截至2022年9月30日，公司有五个在建开发社区，完工后共1759套公寓，预计总成本4.44亿美元，已发生2.661亿美元[158] - 2022年第四季度，公司以7300万美元和1.4亿美元收购两个多户公寓社区，资金主要来自2022年出售多户公寓社区所得[159] 公司其他情况 - 公司普通股当前年度股息率为每股5美元，未来股息的时间和金额取决于多种因素[160] - 2022年10月，公司被卷入一起诉讼，原告指控RealPage和多户住宅房地产出租人合谋抬高房价，公司认为该诉讼无依据并将积极辩护[163] - 公司公寓社区的租户租约允许在续约时调整租金，多数租约为一年或更短，可降低通胀对收入的不利影响[162] - 2022年第四季度，公司关键会计估计无重大变化[164] 公司股权发行情况 - 公司当前ATM计划有权发行最多400万股普通股，截至2022年9月30日，剩余400万股[154]