文章核心观点 公司宣布2024年普通股股息分配的税务处理情况 [1] 公司概况 - 公司是一家完全整合、自我管理和自我运营的房地产投资信托公司 [2] - 作为美国优质零售房地产的领先所有者、运营商和开发商，其投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市至华盛顿特区的走廊地带 [2] - 目前拥有4300万平方英尺的房地产，主要包括40个零售中心的权益 [2] - 致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，在可持续发展方面是公认的领导者，连续十年（2015 - 2024年）在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名中位居第一 [2] 股息税务处理 - 2024年公司每股支付股息0.68美元 [1] - 2024年股息按所得税目的分类，四次股息支付记录日期分别为2月16日、5月20日、8月19日和11月12日，支付日期分别为3月4日、6月3日、9月9日和12月2日，每股股息均为0.17美元，应税普通股息均为0美元，199A股息均为0美元，合格股息均为0美元，资本利得分配均为0.09美元，非股息分配均为0.08美元 [1] 信息披露 - 公司使用并打算继续使用投资者关系网站investing.macerich.com披露重大非公开信息并履行Regulation FD规定的披露义务 [3] - 非GAAP财务指标（包括NOI和FFO）与最直接可比的GAAP指标的调节信息包含在收益报告和提交给美国证券交易委员会的8 - K表格补充文件中，这些文件会发布在投资者关系网站上 [3] 投资者联系方式 - 投资者联系人是Samantha Greening，邮箱为Samantha.Greening@macerich.com [4]

文章核心观点 - Macerich股票过去六个月上涨20.7%跑赢行业3.1%的涨幅 公司凭借优质购物中心组合、良好租赁管道有望推动未来季度出租率 聚焦全渠道零售和强化资产负债表利于长期发展 但租户破产和高利率环境是隐忧 [1][2] 股价上涨因素 - 公司在美国充满活力的市场拥有大量优质购物中心 位于人口密集、消费者富裕地区 有产生现金流的坚实基础 [3] - 公司资产需求旺盛 2024年第三季度签署0.83万平方英尺租约 可比中心租赁面积同比增16% 截至9月30日 投资组合出租率达93.7% 较上季度提高40个基点 2024年前9个月基本租金续租价差比到期基本租金高11.9% [4] - 公司通过增加全渠道模式的采用来提升资产质量和客户关系 全渠道模式对零售商很关键 数字品牌注重增强实体业务以满足订单 [5] - 公司重点将主力租户重新利用和转变为混合用途物业 把品牌引入新市场可能吸引购物者 [6] - 公司实施积极的资本回收计划 剥离非核心和低增长资产 用所得资金加强核心市场布局和投资高增长物业 还将简化业务 [7] 关键风险 - 租户破产可能影响公司未来业绩 2024年初至11月6日有9个租户申请破产 涉及45份租约、31.2万平方英尺租赁面积和1840万美元年度租赁收入 预计2024年总收入将略有下降 [8][10] - 公司资产负债表杠杆率高 截至9月30日 债务总额约67.8亿美元 限制应对信贷危机和负面外部因素的能力 高利率环境会带来高额利息支出 影响房地产购置和开发能力 [11] 分析师观点 - 分析师对该零售房地产投资信托基金持谨慎态度 给予Zacks Rank 3（持有）评级 过去一个月对其2025年每股运营资金的共识预期微降至1.56美元 [12] 可考虑股票 - 零售房地产投资信托行业中 金考房地产（KIM）和丽晶中心（REG）评级较好 目前均为Zacks Rank 2（买入） 金考房地产2024年每股运营资金共识预期为1.64美元 同比增长4.5% 丽晶中心2024年每股运营资金共识预期为4.28美元 同比增长3.1% [13]

文章核心观点 - Macerich过去一年股价上涨38%，未受2024年末REIT抛售影响，正执行战略削减长期债务；Pacifica Yield专注长期财富创造，关注特定类型公司 [1] 公司情况 Macerich - 过去一年股价上涨38%，未受2024年末REIT抛售影响 [1] - 目标是削减20亿美元长期债务，目前已完成约60% [1] Pacifica Yield - 追求长期财富创造，关注被低估但高增长的公司、高股息股票、REIT和绿色能源公司 [1]

文章核心观点 - Macerich股价近三个月上涨29.6%跑赢行业1.6%，公司拥有优质购物中心组合，资产需求健康，专注全渠道零售有望支持长期增长，加强资产负债表或降低杠杆，但也面临租户破产和高负债等风险 [1] 股价表现 - Macerich股价过去三个月上涨29.6%，跑赢行业1.6%的涨幅 [1] 公司业务 - 公司拥有美国优质购物中心组合，资产需求健康，专注全渠道零售支持长期增长 [1] - 2024年10月，公司以1.22亿美元收购Pacific Premier Retail Trust投资组合中合作伙伴40%的权益，该组合包括Washington Square、Los Cerritos Center和Lakewood Center [2] 股价上涨因素 - 公司在充满活力的美国市场拥有大量优质购物中心，位于人口密集地区，有能力产生可观现金流 [3] - 公司通过增加全渠道模式的应用来提高资产质量和客户关系，全渠道业务模式对零售商至关重要 [4] - 公司有良好的租赁管道，未来季度租赁活动有望持续健康，推动入住率提升，2024年前三季度租赁260万平方英尺，截至9月30日批准新租约和续租约430万平方英尺，同比增长85%，三季度末投资组合入住率为93.7%，同比上升30个基点 [5] - 公司重点转向重新利用和混合用途物业，将品牌引入新市场可能吸引购物者 [6] - 2024年5月公司宣布Path - Forward计划，旨在简化业务、提高运营绩效和加强资产负债表，目标是将现有自由现金流提高到每年近3亿美元 [7] 关键风险 - 租户破产可能影响公司未来业绩，2024年初至11月6日有9个租户申请破产，涉及45份租约、约31.2万平方英尺租赁空间和1840万美元年度租赁收入，预计2024年总收入将略有下降 [8] - 公司资产负债表杠杆率高，截至2024年9月30日总债务约67.8亿美元，限制应对信贷危机和负面外部因素的能力，高利率环境可能导致高利息支出，影响房地产购买或开发能力 [9] 分析师评级 - 分析师对该零售REIT持谨慎态度，Zacks评级为3（持有），过去一个月2024年每股运营资金（FFO）共识估计略降至1.56美元 [10] 其他零售REIT股票 - 零售REIT板块中排名较好的股票有Regency Centers和Brixmor Property Group，目前Zacks评级均为2（买入） - Regency Centers 2024年每股FFO共识估计为4.27美元，同比增长2.9% [11] - Brixmor Property Group 2024年每股FFO共识估计为2.14美元，同比增长4.9% [12]

文章核心观点 - 美国传统购物中心正在经历重大转型，开发商将倒闭的百货商店改造成公寓，使得“住在购物中心”成为一种新趋势 [1][2][3][4][5][6][7][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27] 行业趋势 - 购物中心转型为住宅区，以应对零售业的衰落和住房短缺问题 [4][5][6][7][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27] - 截至2022年1月，至少有192家美国购物中心计划在其范围内增加住房，至少33家在疫情期间已建成公寓 [5] - 至少有12个公寓项目正在美国各地的购物中心进行，包括加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那和德克萨斯州 [5] 开发商策略 - 开发商拆除百货商店，利用空间和停车场建造公寓楼，或将封闭的店面改造成公寓 [2][4][5][6][7][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27] - 开发商认为，增加公寓不仅可以满足住房需求，还可以吸引人们到剩余的零售店和餐馆 [9] - 开发商需要应对高昂的建筑成本和复杂的 zoning laws 以及过时的租赁协议 [9] 成功案例 - 普罗维登斯的 The Arcade 购物中心在2000年代末完全空置后，开发商在二楼和三楼建造了48个微型公寓 [13][14][15][16][17][18] - 密尔沃基的 Grand Avenue 购物中心在2017年开始改造，增加了公寓，并提供了 pickleball 球场、“狗狗健康中心”和健身房等设施 [18][19][20][21][22][23][24][25] 居民体验 - 居民可以享受购物中心的便利设施，如理发、午餐和购物，无需离开建筑物 [16][23][24][25][26][27] - 居民可以利用购物中心的室内空间进行日常活动，如遛狗和购物 [23][24][25] - 居民可以享受现代化的食品广场，提供多种餐饮选择和自酿啤酒 [24][25]

文章核心观点 公司宣布定价承销公开发行2000万股普通股，预计总收益约3.95亿美元，拟用所得款项偿还4.78亿美元抵押贷款 [1][2] 发行情况 - 公司定价承销公开发行2000万股普通股，每股发行价19.75美元，预计总收益约3.95亿美元 [1] - 公司授予承销商30天选择权，可额外购买最多300万股普通股 [1] - 此次发行是之前宣布的1800万股普通股发行的扩容 [1] - 若满足惯例成交条件，发行预计于2024年11月27日完成 [1] 资金用途 - 公司拟将此次发行所得净收益，连同手头现金（包括近期“按市价”发行计划的销售所得），用于偿还华盛顿广场物业担保的4.78亿美元抵押贷款，该贷款固定有效利率约9.0% [2] - 在使用资金前，公司可能将净收益投资于短期有息存款账户 [2] 承销团队 - 高盛集团有限责任公司担任此次发行的主账簿管理人及承销商代表 [3] - 摩根大通、德意志银行证券、蒙特利尔银行资本市场和道明证券担任联合账簿管理经理 [3] 公司概况 - 公司是一家完全整合、自我管理、自我运营的房地产投资信托基金（REIT） [5] - 作为美国人口密集且有吸引力市场的优质零售房地产领先所有者、运营商和开发商，公司投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市至华盛顿特区走廊 [5] - 公司目前拥有4500万平方英尺房地产，主要包括41个零售中心的权益 [5] 投资者联系方式 - 投资者联系人为投资者关系副总裁Samantha Greening，邮箱为Samantha.Greening@macerich.com [7]

文章核心观点 公司宣布公开发行1800万股普通股并可能授予承销商额外购买270万股的选择权，拟用所得款项偿还4.78亿美元抵押贷款 [1][2] 发行情况 - 公司已开始承销公开发行1800万股普通股 [1] - 公司预计授予承销商30天选择权，可额外购买最多270万股普通股 [1] - 高盛集团担任此次发行的主承销商和承销商代表 [3] 资金用途 - 公司打算将此次发行的净收益与手头现金（包括近期“按市价”发行计划的销售所得）一起，用于偿还华盛顿广场物业担保的4.78亿美元抵押贷款，该贷款固定有效利率约为9.0% [2] - 在使用资金前，公司可能将净收益投资于短期有息存款账户 [2] 公司概况 - 公司是一家完全整合、自我管理和自我运营的房地产投资信托公司 [5] - 作为美国人口密集和有吸引力市场的优质零售房地产的领先所有者、运营商和开发商，公司的投资组合主要集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市至华盛顿特区走廊 [5] - 公司目前拥有4500万平方英尺的房地产，主要包括41个零售中心的权益 [5] 投资者联系方式 - 投资者联系人为Samantha Greening，邮箱为Samantha.Greening@macerich.com [7]

公司资产收购 - 2023年5月18日公司以约4670万美元收购Seritage剩余50%所有权权益[134] - 2023年11月16日公司以560万美元收购Freehold Raceway Mall合作伙伴49.9%所有权权益[135] - 2023年12月9日公司免费获得Fashion District Philadelphia合作伙伴50%权益[136] - 2024年5月14日公司以3640万美元收购Arrowhead Towne Center和South Plains Mall合作伙伴40%权益[137] - 2024年5月17日公司以540万美元收购Inland Center的前Sears地块[138] - 2024年10月24日公司以约1.22亿美元收购Pacific Premier Retail Trust组合中合作伙伴40%权益[139] 公司资产出售 - 2023年5月2日公司以2350万美元出售The Marketplace at Flagstaff获利1030万美元[140] - 2023年7月17日公司以560万美元出售Superstition Springs Power Center获利190万美元[141] - 公司目前签约以1.57亿美元出售The Oaks预计2024年第四季度完成[148] 公司贷款替换与再融资 - 2023年1月3日公司以3.7亿美元贷款替换Green Acres Mall和Green Acres Commons的3.63亿美元贷款[149] - 2023年12月4日公司在泰森斯角中心的合资企业以7.1亿美元新贷款替换6.665亿美元的现有抵押贷款，新贷款固定利率为6.60%，2028年12月6日到期[158] - 2024年1月10日公司在大道商店的合资企业以2400万美元新贷款替换2300万美元的现有抵押贷款，新贷款利率为SOFR加2.50%，2028年12月5日到期，贷款期限内有7.5%的利率上限要求[159] - 2024年1月25日公司以1.55亿美元新贷款替换丹伯里集市购物中心1.169亿美元的现有抵押贷款，新贷款固定利率为6.39%，2034年2月6日到期[160] - 2024年4月9日公司在圣莫尼卡广场3亿美元贷款违约，正在与贷方协商[161] - 2024年6月27日公司在钱德勒时尚中心的合资企业以2.75亿美元新贷款替换2.56亿美元的现有抵押贷款，新贷款利率7.06%，2029年7月1日到期，公司因再融资获得1770万美元[163] - 2024年8月22日公司完成维克多谷购物中心8500万美元十年期再融资，新贷款固定利率6.72%，2034年9月6日到期[164] - 2024年10月28日公司完成皇后中心5.25亿美元五年期再融资，新贷款替换6亿美元的现有贷款，固定利率5.37%，2029年11月6日到期[165] - 2024年3月19日公司完成尼亚加拉瀑布时尚奥特莱斯三年期无追索权贷款展期[245] - 2024年4月9日开始对圣莫尼卡广场无追索权贷款计提违约利息费用[245] 公司贷款偿还 - 2024年1月22日公司偿还费城时尚区大部分抵押贷款，剩余820万美元于4月21日到期并提前还清[160] - 2024年4月19日公司还清费城时尚区剩余820万美元贷款[161] - 2024年5月24日公司完成橡树园1.499亿美元贷款两年延期，延期后2026年6月5日到期，第一年利率7.5%，第二年8.5%[162] 公司租赁情况 - 2024年9月30日租赁入住率为93.7%，较2023年9月30日的93.4%上升0.3%，较2024年6月30日的93.3%上升0.4%[189] - 2024年9月30日止十二个月内，新签和续租租约平均租金为66.98美元，到期租约平均租金为59.86美元，释放差价每平方英尺增加7.13美元，涨幅11.9%[189] - 截至2024年9月30日，公司已执行2024年到期面积的84%的续租租约或承诺，另有13%处于意向书阶段，剩余约96000平方英尺处于勘探阶段[190] - 公司已签订225份新商店租约，总面积约160万平方英尺，已开业或计划2024年开业，另有79份新商店租约，总面积约120万平方英尺，将在2025 - 2026年开业，到2027年新商店租约预计产生增量租金约7980万美元[191] - 2024年第三季度公司签署70份新租约和150份续租租约，总面积约831000平方英尺，平均租户补贴为每平方英尺24.31美元[192] - 2023年公司签署839份新租约和续租租约，总面积约420万平方英尺，2022年签署963份租约，总面积约380万平方英尺，数量减少13%，面积增加12%[198] - 2024年租赁收入较2023年增加610万美元，涨幅3.1%[207] 公司收入情况 - 2024年其他收入从2023年的1340万美元降至970万美元[208] - 2023到2024年净亏损减少1.599亿美元[213] - 2023到2024年归属于普通股股东和单位持有者的FFO（稀释后）下降14.5%[214] - 2023到2024年租赁收入增加410万美元涨幅0.7%[215] - 2023到2024年其他收入从3410万美元降至2940万美元[216] - 2023到2024年净收入（亏损）增加3.665亿美元[221] - 2023到2024年归属于普通股股东和单位持有者的FFO（稀释后）下降12.9%[222] - 2024年9个月的现金股息和分配为1.201亿美元[240] - 2024年9月30日止三个月归属于公司的净（亏损）收入为108,189美元2023年同期为262,547美元[249] - 2024年9月30日止九个月FFO归属于普通股股东和单位持有者（基本和稀释）为247,470美元[249] 公司费用情况 - 2024年利息费用较2023年增加370万美元[210] - 2023到2024年购物中心和运营费用增加300万美元涨幅1.4%[216] - 2023到2024年租赁费用从2690万美元增至3000万美元[217] - 2023到2024年管理公司运营费用增加460万美元[217] - 2023到2024年REIT一般和管理费用减少100万美元[217] 公司债务情况 - 2024年9月30日公司未偿还贷款债务为67.8亿美元[234] - 截至2024年9月30日长期债务义务（含预期利息支付）总计5134697美元[241] - 截至2024年9月30日公司在循环贷款机制下可额外借款额度为6.498亿美元[239] - 公司固定利率债务2024年9月30日为41亿美元2023年12月31日为38亿美元平均利率分别为4.38%和4.29%[254] - 公司浮动利率债务2024年9月30日为3亿美元2023年12月31日为4.758亿美元平均利率分别为6.62%和7.43%[254] - 公司未合并合营中心固定利率债务2024年9月30日为24亿美元2023年12月31日为28亿美元平均利率分别为5.42%和5.06%[255] - 公司未合并合营中心浮动利率债务2024年9月30日为4500万美元2023年12月31日为4520万美元平均利率分别为8.90%和9.00%[255] - 利率上升1%会使基于2024年9月30日3.45亿美元浮动利率债务的未来收益和现金流每年减少约350万美元[258] - 公司主要市场风险为利率风险[252] - 公司通过维持固定利率长期债务与总债务比率等方式管理利率风险[252] 公司股票发行情况 - 截至2024年9月30日ATM计划下的发行情况中，9402千股的净收益为148624千美元佣金为3030千美元[232] 公司现金情况 - 2024年9月30日公司有现金和现金等价物1.165亿美元[240]

文章核心观点 - Macerich本季度运营有喜有忧，FFO未达预期但营收超预期，其他零售REITs表现各异 [1][2][8][9] Macerich财务表现 - 本季度每股运营资金（FFO）为38美分，未达Zacks共识预期的40美分，较去年同期的45美分下降15.6% [1] - 季度营收2.202亿美元，高于去年同期的2.182亿美元，超Zacks共识预期的2.197亿美元 [2] - 本季度利息支出增加7%至5710万美元 [5] Macerich运营情况 - 同店净营业收入（NOI）同比增长1.9%至1.808亿美元 [3] - 截至2024年9月30日的12个月，小于10000平方英尺空间的每平方英尺租户销售额为834美元，低于2023年同期的847美元 [3] - 本季度签署了涵盖83万平方英尺的租约，可比中心的租赁面积同比增长16% [4] - 截至2024年9月30日，投资组合入住率为93.7%，较上一季度的93.3%上升40个基点 [4] - 截至2024年9月30日的12个月，基本租金续租价差比到期基本租金高11.9% [4] Macerich资产负债表 - 截至2024年11月6日，公司拥有约6.67亿美元的流动性，其中包括6.5亿美元循环信贷额度中的5.05亿美元可用额度 [6] - 截至2024年9月30日，公司总净债务为61.9亿美元，净债务与调整后EBITDAre之比为8.23倍 [6] Macerich股息情况 - 2024年10月31日，公司宣布普通股每股季度现金股息为17美分，将于2024年12月2日支付给2024年11月12日收盘时登记在册的股东 [7] 其他零售REITs表现 - 西蒙房地产集团（SPG）第三季度每股FFO为2.84美元，未达Zacks共识预期的3美元，较去年同期的3.20美元下降 [8] - 摄政中心公司（REG）2024年第三季度NAREIT每股FFO为1.07美元，超过Zacks共识预期的1.04美元，较去年同期增长4.9%，并上调了2024年展望 [9]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股FFO为0.38美元，较2023年第三季度的0.45美元下降了14百万美元 [26] - 同中心NOI在本季度增长了1.9%，不包括Eddie资产时增长了2.8% [26][27] - 由于利率上升，利息支出增加了500万美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度销售每平方英尺为834美元，较上季度下降1美元，排除Eddie资产时为910美元 [13] - 第三季度的租赁活动表现良好，签署了220份租约，涉及830,000平方英尺的空间 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度流量较去年同期增长了2.4%，年初至今流量增长了1.6% [16] - 70%的购物中心流量呈现积极趋势，整体流量已恢复至2019年疫情前水平 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在实施“前进之路”计划，目标是减少20亿美元的长期债务，目前已完成约60%的目标 [9][10] - 公司计划通过销售Eddie资产和其他零售资产来实现债务减少 [10][12] - 公司收购了Pacific Premier Retail Trust的40%股份，预计将对每股FFO产生长期积极影响 [30][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对未来24个月的租赁机会持乐观态度，认为能够实现内部NOI目标 [11] - 消费者支出仍然谨慎，主要集中在必需品上，但创新和差异化产品的可支配消费有所回升 [14][84] 其他重要信息 - 公司在第三季度仅有一名租户申请破产，涉及的总面积为6,000平方英尺 [23] - 预计2024年假日购物将增长3%至3.5% [15] 问答环节所有提问和回答 问题: 当前市场环境对公司计划的影响 - 管理层表示，尽管利率上升，但仍对计划的执行充满信心，认为当前利率不会影响公司的处置计划 [47][48] 问题: 消费者行为的变化 - 管理层指出，消费者支出主要集中在必需品上，但对提供新颖产品的零售商的需求有所增加 [50][51] 问题: 收购对增长率的影响 - 管理层认为，收购将加速公司的业务计划，特别是在Washington Square和Los Cerritos等优质资产上 [56][57] 问题: 租赁市场的表现 - 管理层提到，尽管销售平稳，但租赁需求依然强劲，预计未来将有更多的租约签署 [78][80] 问题: 未来的FFO预期 - 管理层表示，未来可能不会提供FFO指导，但预计在执行计划的过程中将实现增长 [118][123]