文章核心观点 文章围绕美国零售行业及相关房地产投资信托（REITs）展开，指出低端消费者消费习惯改变，商场行业因过度建设、电商冲击等持续衰落，同时分析了Simon Property Group、Macerich、Tanger三家REITs公司的情况并给出评级 [3][6][23] 零售行业现状 - 低端消费者开始缩减消费，Target、McDonald's等受影响，杂货店表现良好，其所在购物中心受益 [3][4][5] - 美国商场建设过多，Sears、JCPenney、Macy's等大型零售商经营困难，电商崛起和2020年停业加剧了实体零售衰落 [6][8][9] Simon Property Group（SPG） - 是最大的上市商场REITs，市值476亿美元，业务包括开发、拥有和管理零售及混合用途物业 [13] - 2023年底在美国37个州拥有或参股195处物业，还有国际业务，投资零售运营和电商业务 [14][15][16] - 2024年第一季度总营收14.4亿美元，出售投资获税后净收益3.039亿美元，FFO为13.34亿美元 [19][20] - 一季度投资组合NOI增长3.9%， occupancy达95.5%，租金每平方英尺增长3.0%，宣布二季度股息每股2美元 [20][21] - 提高2024年FFO指引，资产负债表稳健，信用评级A-，债务指标良好 [21][22] - 过去十年FFO平均增长2.88%，当前股价FFO收益率8.64%，股息收益率5.47%，评级为买入 [23] Macerich（MAC） - 市值约32.1亿美元，拥有4700万平方英尺物业组合，包括43个区域商场等 [24] - 新CEO Jackson Hsieh上任，公司过去执行不佳，2017 - 2023年AFFO从每股3.21美元降至1.28美元 [26][27] - 公司专注清理资产负债表和优化投资决策，对物业进行分类以改善资本配置 [28][29] - 目前杠杆率8.76倍，目标降至6倍左右，通过增加租户多样性、资产处置和发行股权实现 [30][31] - 2014年以来AFFO平均增长率 - 6.18%，股息多次削减，分析师预计2024 - 2026年AFFO增长 [32][33] - 目前股息收益率4.56%，AFFO派息率53.33%，P/AFFO为11.46倍，评级为投机性买入 [34][35] Tanger（SKT） - 是美加露天奥特莱斯中心领先运营商，市值约29.8亿美元，拥有38个奥特莱斯中心等 [36] - 物业集中在东海岸和阳光地带，有加拿大业务，租户多样，约一年前拓展至露天中心平台 [37][38] - 周边土地是增长驱动力，资产负债表稳健，一季度核心FFO每股0.52美元，同店NOI增长5.2% [39][40][41] - 4月股息提高5.8%至每股1.10美元，提高核心FFO每股预期，预计2024 - 2025年增长 [41][42] - 自新冠疫情以来表现出色，股价回报率超370%，当前股息收益率4.0%，预计持续增长 [43] 数据对比 | 公司名称 | 股价 | 年初至今涨幅 | 信用评级 | 市值（百万美元） | 股息收益率 | 派息率 | 当前P/FFO | 正常P/FFO | 差异 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Macerich | 14.96 | -3.8% | | 3228 | 4.5% | 50% | 8.6 | 6.6 | 30% | | Tanger Factory Outlet Centers | 27.37 | -3.6% | BBB - | 2932 | 4.1% | 63% | 13.0 | 7.7 | 69% | | Simon Property Group | 147.88 | -1.0% | A - | 46149 | 5.5% | 73% | 11.7 | 10.3 | 14% | [45][46]

文章核心观点 - 公司宣布“前进之路”计划以简化业务、提升运营表现和降低杠杆 ，虽租赁业务和全渠道零售或支持长期增长 ，但通胀环境和Express破产影响近期表现 [1][9] 计划目标 - 未来三到四年将资本结构杠杆降至6倍的低至中区间 ，实现约1.80美元/股的清洁运营资金（FFO）/股起点 [2] 计划内容 简化业务运营 - 刷新投资组合排名 ，优先考虑每平方英尺销售额以外的标准 ，通过资产出售和返还提升投资组合质量 [3] 提升运营表现 - 主动更换过时主力店空间 ，优先选择符合未来趋势的主力店 ，通过现金流增长和资本合理配置提供资金 [4] - 恢复东海岸资产净营业收入（NOI）增长至疫情前水平 ，目标增长约6500万美元 ，主要通过现有计划实现 [5] - 补充6800万美元未来增量租金收入 ，通过已执行的租赁管道实现 [5] - 评估和调整内部流程 ，包括离岸业务、客户关系管理（CRM）集成和自动化系统实施 ，提高运营效率和入住率 [6] 降低杠杆 - 通过有机NOI增长降低杠杆约1倍 ，增强和扩大现有自由现金流至每年近3亿美元 [7] - 通过出售资产、获得增值收益和资产返还降低杠杆约1倍 ，主要出售非购物中心资产和独立的三净地块 [8] - 出售负权益资产给有担保贷款人 ，预计降低杠杆约0.4倍 [8] - 资产处置计划预计减少债务近20亿美元 ，产生4.5 - 5亿美元流动性 [9] 公司表现 - 过去三个月公司股价下跌9.3% ，行业下跌7.1% [10] 推荐股票 - 零售房地产投资信托（REIT）行业中 ，Kite Realty Group Trust（KRG）和Acadia Realty Trust（AKR）评级为Zacks Rank 2（买入） [11] - KRG 2024年运营资金（FFO）/股共识估计上调至2.05美元 [11] - AKR当前年度运营资金（FFO）/股共识估计上调至1.28美元 [12]

文章核心观点 公司在新总裁兼首席执行官Jack Hsieh领导下发布Path - Forward计划，旨在简化业务、提升运营表现和降低杠杆，以实现为股东、合作伙伴和客户创造长期价值的使命 [1][2] 公司计划内容 - 未来三到四年将资本结构去杠杆化至6倍的低至中区间 [7] - 投资并强化投资组合中的关键资产 [7] - 主动整合对整体战略至关重要的选定合资企业资产 [7] - 未来三到四年实现每股约1.80美元的净运营资金（FFO）起始点 [7] - 改进正在评估和调整的各种内部流程以取得出色运营成果 [7] - 使公司在收购、再投资和选择性开发方面采取积极进攻的立场 [3][7] 即将开展的投资者推广活动 - 参加2024年6月4 - 5日在纽约市中城希尔顿酒店举行的Nareit的REITweek投资者会议，公司将于6月4日上午11:45（东部时间）进行展示，相关详情可在投资者关系网站查询 [4] 公司简介 - 是一家完全整合、自我管理和自我运营的房地产投资信托基金（REIT），是美国人口密集且有吸引力市场中优质零售房地产的领先所有者、运营商和开发商 [5] - 投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市至华盛顿特区的走廊地带 [5] - 目前拥有4700万平方英尺的房地产，主要包括43个零售中心的权益 [5] - 致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，连续九年（2015 - 2023年）在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名中位居第一 [5] 信息披露途径 - 公司使用并将继续使用投资者关系网站investing.macerich.com披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [6] - 非公认会计原则（non - GAAP）财务指标与最直接可比的公认会计原则（GAAP）指标的对账信息包含在收益报告和向美国证券交易委员会提交的8 - K表格补充文件中，可在投资者关系网站查询 [6] - 可通过领英等社交媒体平台获取公司更多信息 [6]

文章核心观点 公司在新总裁兼首席执行官Jack Hsieh领导下发布Path - Forward计划以简化业务、提升运营表现和降低杠杆，对公司未来发展持乐观态度 [1][2] 公司计划内容 - 未来三到四年将资本结构杠杆率降至6倍的低至中区间 [7] - 投资并强化投资组合中的关键资产 [7] - 主动整合对整体战略至关重要的选定合资企业资产 [7] - 未来三到四年实现每股约1.80美元的清洁FFO启动点 [7] - 改进正在评估和调整的各种内部流程以实现出色运营成果 [7] - 使公司在收购、再投资和选择性开发方面采取积极姿态 [3][7] 即将开展的投资者推广活动 - 参加2024年6月4 - 5日在纽约市中城希尔顿酒店举行的Nareit的REITweek投资者会议，公司将于6月4日上午11:45（东部时间）进行展示，相关详情可在投资者关系网站查询 [4] 公司概况 - 是一家完全整合、自我管理和自我运营的房地产投资信托公司，是美国人口密集且有吸引力市场中优质零售房地产的领先所有者、运营商和开发商，投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市至华盛顿特区走廊 [5] - 目前拥有4700万平方英尺的房地产，主要包括43个零售中心的权益 [5] - 致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，连续九年（2015 - 2023年）在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名中位居第一 [5] 信息披露途径 - 公司使用并将继续使用投资者关系网站investing.macerich.com披露重大非公开信息并履行相关披露义务，非GAAP财务指标与最直接可比GAAP指标的调节信息包含在收益报告和向美国证券交易委员会提交的8 - K表格补充文件中，这些文件会发布在该网站上 [6] - 可通过领英等社交媒体平台获取公司更多信息 [6]

文章核心观点 Otto Ladder Safety宣布选举H.P. Goldfield、Cory Scott和James Bifulco进入董事会，其智能梯即将在纽约市场限量发售 [1][2] 公司动态 - 公司宣布选举H.P. Goldfield、Cory Scott和James Bifulco进入董事会 [1] - 与STO Building Group的现场测试即将结束，世界首款智能梯Little Giant Signal™将于今年秋季在纽约市场限量发售 [2] 新董事信息 - H.P. Goldfield带来董事会治理和国际贸易经验，曾在白宫和商务部任职，还担任多家机构顾问，将助力公司从国内业务走向全球 [3] - Cory Scott带来业主视角，是Macerich资产管理执行副总裁，有25年房地产行业经验，参与多个重大开发项目 [4] - Jim Bifulco是Otto联合创始人，是美国备受尊敬的安全专家，曾管理安全咨询公司，后在AJ Gallagher任职，仍担任战略顾问 [5] 行业背景 - 梯子事故是建筑工人死亡的主要原因 [1]

文章核心观点 - 公司收购两处物业剩余股权并出售一处零售资产，推进战略计划以降低杠杆和简化业务，两处收购物业前景良好，但公司面临电商和高利率挑战，过去半年股价表现优于行业 [1][2][3][9][10] 公司交易情况 - 公司以3650万美元加债务从合资伙伴处收购箭头镇中心和南平原购物中心各40%股权，获两处物业完全所有权 [1] - 公司签订出售一处主要市场零售资产合同，预计今夏完成交易，按6.5%资本化率将产生约1.1亿美元净收益 [2] 收购物业情况 箭头镇中心 - 位于凤凰城都会区高增长区域，面积110万平方英尺，是公司NOI前十和每平方英尺销售额前十的购物中心，每平方英尺销售额超1100美元，仅次于斯科茨代尔时尚广场，已全部出租，有多家主力店 [4] - 商圈有160万人，台积电在此有新工厂，2025年起分阶段开业，总投资超650亿美元，将创造大量就业 [5] - 商圈有三所顶尖大学和1.3万名中小学学生，占凤凰城都会区超三分之一居民，预计未来25年占该县超43%的增长 [6] 南平原购物中心 - 面积110万平方英尺，服务德州理工大学周边地区，商圈覆盖35个县超4万平方英里，该地区年经济影响达43亿美元 [7] - 卢博克市人口年增长率6%，是全国平均水平两倍，主力店迪拉德将投资超4000万美元开设新旗舰店，预计2024年第四季度开业 [8] 公司业务展望 - 公司租赁业务管道良好，未来季度物业租赁活动有望健康发展，推动入住率提升，注重全渠道零售，重新利用和混合使用物业及引入新品牌吸引消费者，但电商发展和高利率带来挑战 [9] 公司股价表现 - 公司过去六个月股价上涨41.6%，行业涨幅为4% [10] 零售REIT行业其他股票 - 风筝房地产信托集团和阿卡迪亚房地产信托评级为Zacks Rank 2（买入），风筝房地产信托集团本年度每股运营资金共识预期为2.05美元，同比增长1%，阿卡迪亚房地产信托过去一个月本年度每股运营资金共识预期上调1美分至1.28美元 [11][12]

文章核心观点 - 公司宣布收购两处购物中心剩余40%股份并出售一项零售资产，体现战略规划，且两处购物中心有良好发展前景 [1][2][3] 公司交易情况 - 公司以3650万美元加债务从合资伙伴处收购Arrowhead Towne Center和South Plains Mall剩余40%股份，5月14日完成交易获完全所有权 [1][2] - 公司签订出售一项主要市场零售资产合同，预计产生约1.1亿美元净收益，预计今夏完成交易 [2] 收购资产情况 Arrowhead Towne Center - 位于菲尼克斯都会区高增长区域，面积110万平方英尺，是公司NOI前十、每平方英尺销售额前十的购物中心，目前100%出租，有多个知名品牌入驻 [3] - 商圈有160万人，有台积电三个工厂，预计2025年起分阶段开业，总投资超650亿美元，将创造大量就业岗位 [4] - 商圈有三所顶尖大学和13000名K - 12学生，超三分之一菲尼克斯都会区居民居住在此，未来25年该地区将占该县超43%的增长 [5] South Plains Mall - 位于得克萨斯州拉伯克，面积110万平方英尺，周边有得克萨斯理工大学，年经济影响达43亿美元 [6] - 商圈覆盖超4万平方英里和35个县，拉伯克人口年增长率6%，是全国平均水平两倍，长期锚定租户迪拉德百货将投资超4000万美元开设新旗舰店 [6] 投资者活动安排 - 公司计划参加2024年5月19 - 20日在内华达州拉斯维加斯举行的ICSC Las Vegas活动 [7] - 公司将参加2024年6月4 - 5日在纽约市举行的Nareit's REITweek投资者会议，并于6月4日上午11:45进行公司展示 [7] 公司简介 - 公司是一家完全整合、自我管理和自我运营的房地产投资信托基金，拥有、运营和开发美国人口密集且有吸引力市场的优质零售房地产 [8] - 公司投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、菲尼克斯/斯科茨代尔以及纽约都会区到华盛顿特区走廊，目前拥有4700万平方英尺房地产，主要涉及43个零售中心 [8] - 公司致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，连续九年（2015 - 2023）在北美零售领域全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名第一 [8]

文章核心观点 公司通过收购剩余股份实现对两处零售资产的完全所有权，并出售一处零售资产以降低杠杆、简化业务，同时看好收购资产所在区域的发展潜力 [1][2][3] 资产交易情况 - 公司于5月14日完成交易，以3650万美元加债务从合资伙伴处购买Arrowhead Towne Center和South Plains Mall各剩余40%股份，获得两处资产完全所有权，Arrowhead项目资本化率为7.2% [1][2] - 公司签订出售一处主要市场零售资产的合同，预计以6.5%的资本化率产生约11亿美元净收益，交易预计今夏完成 [2] 资产情况 Arrowhead Towne Center - 位于凤凰城大都会区高增长区域，面积110万平方英尺，是市场主导型购物中心，NOI和每平方英尺销售额均位列公司前十，每平方英尺销售额超1100美元，仅次于Scottsdale Fashion Square，目前已100%出租，由多家知名品牌作为主力店 [3] - 商圈人口160万，有新的台积电工厂，2025年起分阶段开业，台积电在亚利桑那州总投资超650亿美元，预计创造6000个直接高科技高薪岗位、超2万个累计独特建筑岗位及数万个间接供应商和消费岗位 [4] - 商圈有三所顶尖大学和1.3万名K - 12学生，超三分之一的凤凰城大都会区居民居住在此，未来25年该地区将占该县超43%的增长 [5] South Plains Mall - 位于得克萨斯州拉伯克，面积110万平方英尺，当地有得克萨斯理工大学，年经济影响达43亿美元，商圈覆盖超4万平方英里和35个县，拉伯克人口年增长率6%，是全国平均水平的两倍 [6] - 长期主力店Dillard's正投资超4000万美元在原西尔斯地块开设新旗舰店，预计2024年第四季度开业 [6] 公司概况 - 是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金，是美国人口密集和有吸引力市场的优质零售房地产的领先所有者、运营商和开发商，投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约大都会到华盛顿特区走廊，目前拥有4700万平方英尺房地产，主要包括43个零售中心的权益 [7] - 致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，连续九年（2015 - 2023年）在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名中位列第一 [9] 投资者活动安排 - 公司计划参加2024年5月19 - 20日在内华达州拉斯维加斯举行的ICSC Las Vegas活动 [8] - 公司将参加2024年6月4 - 5日在纽约市纽约希尔顿中城举行的Nareit's REITweek投资者会议，并于6月4日上午11:45（东部时间）进行公司展示，相关详细信息将在投资者关系网站investing.macerich.com上公布 [8]

文章核心观点 公司通过收购剩余股份实现对两处零售资产的完全所有权，并计划出售一项露天资产以降低杠杆简化业务，同时看好Arrowhead Towne Center市场的发展潜力 [1][2][3] 资产交易情况 - 公司于5月14日完成收购Arrowhead Towne Center和South Plains Mall剩余40%股份，交易价格3650万美元加债务，Arrowhead项目资本化率7.2% [1][2] - 公司签订出售一项露天资产的合同，预计净收益约11亿美元，资本化率6.5%，预计今夏完成交易 [2] 资产情况 Arrowhead Towne Center - 位于菲尼克斯都会区高增长区域，面积110万平方英尺，是公司NOI和每平方英尺销售额排名前十的购物中心，每平方英尺销售额超1100美元，仅次于斯科茨代尔时尚广场，目前已100%出租，由多家知名品牌作为主力店 [3] - 商圈人口160万，有台积电三个晶圆厂项目，总投资超650亿美元，预计创造大量直接和间接就业岗位 [4] - 商圈有三所顶尖大学和1.3万名K - 12学生，超三分之一的菲尼克斯都会区居民居住在此，未来25年该地区将占该县超43%的增长 [5] South Plains Mall - 位于得克萨斯州拉伯克，面积110万平方英尺，周边有得克萨斯理工大学，年经济影响43亿美元，商圈覆盖超4万平方英里和35个县，拉伯克人口年增长率6%，是全国平均水平的两倍 [6] - 主力店迪拉德百货将投资超4000万美元开设新旗舰店，预计2024年第四季度开业 [6] 投资者活动安排 - 公司计划参加2024年5月19 - 20日在内华达州拉斯维加斯举行的ICSC Las Vegas活动 [8] - 公司将参加2024年6月4 - 5日在纽约市举行的Nareit's REITweek投资者会议，并于6月4日上午11:45进行公司展示，相关详情可在投资者关系网站查询 [8] 公司概况 - 公司是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金，主要在美国人口密集和有吸引力的市场拥有、运营和开发高品质零售房地产，投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、菲尼克斯/斯科茨代尔以及纽约市至华盛顿特区走廊，目前拥有4700万平方英尺房地产，主要涉及43个零售中心 [7] - 公司致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，连续九年（2015 - 2023年）在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名中位居第一 [7][9]

文章核心观点 - 公司收购两处购物中心剩余股份并出售一处露天资产，践行战略计划，且两处收购资产所在区域发展前景良好 [1][2][3] 资产交易情况 - 公司于5月14日完成交易，以3650万美元加债务从合资伙伴处购买Arrowhead Towne Center和South Plains Mall各40%剩余股份，获得两处物业全部所有权，Arrowhead项目资本化率为7.2% [1][2] - 公司签订出售一处主要市场露天资产合同，预计按6.5%资本化率产生约11亿美元净收益，预计今夏完成交易 [2] 收购资产情况 Arrowhead Towne Center - 位于菲尼克斯都会区高增长区域，面积110万平方英尺，是市场主导型购物中心，NOI和每平方英尺销售额均位列前十，每平方英尺销售额超1100美元，仅次于斯科茨代尔时尚广场，目前已100%出租，由多家知名品牌作为主力店 [3] - 商圈人口160万，有台积电三个晶圆厂项目，2025年起分阶段开业，总投资超650亿美元，预计创造6000个直接高科技高薪岗位、超2万个累计独特建筑岗位及数万个间接供应商和消费岗位 [4] - 商圈有三所顶尖大学和1.3万名K - 12学生，超三分之一菲尼克斯都会区居民居住在此，未来25年该地区将占该县超43%的增长 [5] South Plains Mall - 位于得克萨斯州拉伯克，面积110万平方英尺，得克萨斯理工大学带来43亿美元年经济影响，商圈覆盖超4万平方英里和35个县，拉伯克人口年增长率6%，是全国平均水平两倍 [6] - 长期主力店迪拉德百货投资超4000万美元在原西尔斯地块开设新旗舰店，预计2024年第四季度开业 [6] 投资者活动安排 - 公司计划参加2024年5月19 - 20日在内华达州拉斯维加斯举行的ICSC Las Vegas活动 [7] - 公司将参加2024年6月4 - 5日在纽约市纽约希尔顿中城举行的Nareit's REITweek投资者会议，并于6月4日上午11:45进行公司展示，相关详情可在投资者关系网站查询 [7] 公司概况 - 公司是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金，是美国人口密集和有吸引力市场的优质零售房地产领先所有者、运营商和开发商，投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、菲尼克斯/斯科茨代尔以及纽约都会区至华盛顿特区走廊 [8] - 公司目前拥有4700万平方英尺房地产，主要包括43个零售中心权益，致力于推进环境目标、社会公益和良好公司治理，连续九年（2015 - 2023年）在北美零售领域全球房地产可持续发展基准排名第一 [8][9]