文章核心观点 - 华尔街分析师预测Macerich即将发布的季度报告中，每股收益为0.40美元，同比下降9.1%，营收为2.1969亿美元，同比增长0.7%，还给出了公司部分关键指标的平均估计，并指出该公司股票近期表现及评级情况 [1][6] 盈利预测 - 预计季度每股收益0.40美元，同比下降9.1% [1] - 预计季度营收2.1969亿美元，同比增长0.7% [1] - 过去30天该季度共识每股收益估计无修订 [2] 盈利估计修订的重要性 - 公司盈利披露前，盈利估计的变化对预测投资者对股票的潜在反应至关重要，盈利估计修订趋势与股票短期价格表现有强关联 [3] 关键指标平均估计 - “租赁收入 - 最低租金”预计为1.279亿美元，同比增长3.3% [5] - “管理公司收入”预计为731万美元，同比下降1.8% [5] - “租赁收入 - 租户回收款”预计为5969万美元，同比增长2% [5] - “租赁收入 - 百分比租金”预计为759万美元，同比下降7.6% [6] - “折旧和摊销”预计达到6889万美元，上年同期为7076万美元 [6] 股票表现及评级 - 过去一个月Macerich股票回报率为+5.8%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为 - 0.5% [6] - Macerich的Zacks评级为4（卖出），预计近期表现将落后于整体市场 [6]

文章核心观点 - 美国零售地产公司Macerich连续10年在GRESB房地产评估中获美国零售类排名第一，在美洲零售类排名第3并获GRESB绿色之星评级，公司注重可持续发展并设定净零碳排放目标 [1][2] 公司情况 - Macerich是美国领先的零售地产所有者、运营商和开发商，为房地产投资信托公司，其投资组合集中在加利福尼亚、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市到华盛顿特区的走廊，目前拥有4500万平方英尺房地产，主要包括41个零售中心的权益 [6] - 公司致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，是可持续发展的公认领导者，连续10年（2015 - 2024年）在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名中位列第一 [6] - 公司实施可持续发展活动以改善长期运营绩效，与今年早些时候推出的“前进之路计划”保持一致，设定到2040年实现包括供应链在内的全净零碳排放目标，还获得了多项可持续发展荣誉 [2] - 公司使用并打算继续使用投资者关系网站披露重大非公开信息，符合相关法规披露义务，非GAAP财务指标与最直接可比GAAP指标的对账信息包含在收益报告和向SEC提交的8 - K表格补充文件中，发布在投资者关系网站上 [7] 行业情况 - GRESB是一个由行业主导的组织，为金融市场提供标准化和经过验证的环境、社会和治理（ESG）数据，已成为全球房地产和基础设施投资的领先ESG基准，被150家机构和金融投资者用于决策 [5] - GRESB房地产评估衡量和对标全球资产的ESG绩效，今年有创纪录的2223个上市和非上市投资组合参与，生成的基准涵盖80个市场中超过20万项资产，总资产价值达7万亿美元 [3] 相关声明 - 如需了解Macerich全面ESG重点的更多详情，可查看最新的企业责任报告或访问公司企业责任网站 [4] 媒体联系 - 媒体联系人是Arun Khosla，邮箱为Arun.Khosla@macerich.com [8]

文章核心观点 BioStem Technologies将与Venture Medical合作在全美推出Vendaje AC®，该产品已在所有医保管理承包商（MAC）区域获得报销，这是公司为慢性难愈合伤口患者提供创新伤口护理解决方案的重要举措 [1][2] 产品信息 - Vendaje AC®是一种较厚的人类结缔组织基质，由脱水羊膜/绒毛膜组织组成，通过BioStem的专利BioREtain®工艺制造，含有细胞外基质支架、生长因子和细胞因子，可促进伤口愈合 [3] - 该产品可通过医疗保健提供者处方在全美50个州获得，为难愈合伤口患者提供先进的伤口护理选择 [3] 公司合作 - BioStem Technologies与Venture Medical合作，后者是公司独家销售和营销合作伙伴，双方曾合作推出AmnioWrap2®并取得成功 [1][2] - 此次合作将在第四季度启动Vendaje AC®的全国性推广，覆盖美国所有医保管理承包商（MAC）区域 [1] 公司介绍 - BioStem Technologies是一家领先的医疗科技公司，专注于围产期组织的开发、制造和商业化，利用其专有的BioREtain®工艺生产改变生活的产品，质量管理体系和标准操作程序获美国组织库协会（AATB）认可 [4] - 公司产品组合包括AmnioWrap 2™、VENDAJE®、VENDAJE AC®和VENDAJE OPTIC®等品牌，所有胎盘同种异体移植物均在佛罗里达州庞帕诺比奇的FDA注册和AATB认可的工厂加工 [4] - Venture Medical是一家开创性的医疗服务公司，在伤口护理和愈合领域拥有十年创新、奉献和持续增长的历史，过去15年已将业务扩展至美国各地，成为生物制品、先进诊断、耐用医疗设备和资本货物的领先主经销商、转售商和软件服务提供商 [5]

文章核心观点 - 公司以5.37%的固定利率为皇后购物中心完成5.25亿美元贷款再融资，体现资本市场对公司资产和发展计划的信心，有望超预期实现FFO增长 [1][2] 再融资情况 - 公司为皇后购物中心完成5.25亿美元贷款再融资，利率5.37%，整个贷款期限内只付利息 [1] - 5.37%是公司自2019年以来再融资的最低利率，该贷款是公司目前最大的未偿还贷款 [2] 公司战略 - 公司今年早些时候推出“前进之路计划”，聚焦简化业务、提高运营绩效和降低杠杆三个关键领域 [2] - 通过有利的再融资等战略举措，公司继续推进为股东、合作伙伴和客户增加长期价值的使命 [2] - 公司在2024年春季五年预测中对皇后购物中心采用了更保守的再融资假设，认为有潜力超预期完成五年再融资计划并实现更大的FFO增长 [2] 投资者活动安排 - 2024年第三季度财报电话会议于11月6日上午10点太平洋时间（东部时间下午1点）举行 [3] - 参加11月19 - 20日在内华达州拉斯维加斯举行的Nareit的REITworld 2024年度会议 [3] - 参加11月20日在亚利桑那州凤凰城举行的CITI Nareit后凤凰城零售之旅 [3] - 参加12月10 - 11日在佛罗里达州迈阿密海滩举行的杰富瑞房地产会议2024 [3] 皇后购物中心情况 - 位于纽约埃尔姆赫斯特，是美国人口最密集的城市地区之一的核心购物枢纽，交通便利，靠近两大国际机场 [3] - 有超50年历史，不断提升购物体验，新引入Primark和H&M等五家零售商，还有众多知名零售和餐饮品牌 [4] 公司概况 - 是一家完全一体化、自我管理、自我运营的房地产投资信托公司，专注于美国人口密集和有吸引力市场的优质零售房地产 [5] - 投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约地铁到华盛顿特区走廊 [5] - 目前拥有4500万平方英尺房地产，主要包括41个零售中心的权益 [5] - 连续10年（2015 - 2024）在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名中位居第一 [5] 信息披露 - 公司使用并将继续使用投资者关系网站investing.macerich.com披露重大非公开信息并遵守相关披露义务 [6] - 非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的对账信息包含在财报发布和提交给美国证券交易委员会的8 - K表格补充文件中，发布在投资者关系网站上 [6]

文章核心观点 - Macerich Company (MAC)是一家专注于购物中心和商场的房地产投资信托(REIT)公司 [1] - 与许多REIT收益率接近短期利率(4.5%至5%)不同,MAC的收益率约为3.8% [1] - 作者以长期持有股票的角度进行分析,不做短期价格预测,而是关注公司的基本面估值 [1] 公司概况 - MAC是一家专注于购物中心和商场的REIT公司 [1] - 与许多REIT收益率接近短期利率(4.5%至5%)不同,MAC的收益率约为3.8% [1] 作者投资理念 - 作者以长期持有股票的角度进行分析,不做短期价格预测,而是关注公司的基本面估值 [1] - 作者曾在2020年作为个人价值投资者开始投资,后在2022年至2023年在富达投资担任投资顾问代表,现已自主创业 [1] - 作者的投资方法是以写信给未来自己的方式来完善和发展自己的投资理念 [1] - 作者过去常写卖出评论,但从2024年3月开始简化为"买入"或"持有" [1]

文章核心观点 自Macerich上次财报发布已过去一个月 期间股价上涨约0.8% 表现逊于标普500指数 近期积极趋势能否延续待察 公司二季度FFO超预期但营收未达预期 各项业务指标有增有减 估值和展望不佳 预计未来几个月回报低于平均水平 [1][2][3][10] 财务表现 - 二季度FFO每股44美分 超Zacks共识预期40美分 同比增长18.9% [2] - 季度营收2.155亿美元 高于去年同期的2.124亿美元 但未达Zacks共识预期的2.19亿美元 [3] - 含租赁终止收入的同店NOI同比增长1.38%至1.83亿美元 [4] - 截至2024年6月30日的12个月里 小于10000平方英尺空间的每平方英尺租户销售额为835美元 低于2023年同期的853美元 [4] 业务运营 - 报告期内签署了涵盖75万平方英尺的租约 可比中心基础上 租赁面积同比下降47% [5] - 截至2024年6月30日 投资组合入住率为93.3% 环比下降10个基点 预期为93.6% [6] - 截至2024年6月30日的12个月里 基本租金续租利差较到期基本租金高10.1% [6] 资产负债表 - 截至2024年7月31日 公司约有6.12亿美元流动性 其中包括6.5亿美元循环信贷额度中的4.65亿美元可用额度 [7] - 截至2024年6月30日 公司总净债务为64亿美元 净债务与调整后EBITDAre之比为8.48倍 [7] 估值与展望 - 过去一个月 公司估值预期呈下降趋势 [8] - 公司增长评分D 动量评分F 价值评分D 综合VGM评分为F [9] - 公司Zacks排名为5（强烈卖出） 预计未来几个月股票回报低于平均水平 [10]

资产收购和出售 - 公司收购了Seritage Growth Properties的剩余50%权益,现拥有5个前Sears门店的100%权益[170] - 公司收购了Freehold Raceway Mall的49.9%权益,现拥有100%权益[171] - 公司收购了Fashion District Philadelphia的50%权益,现拥有100%权益[172] - 公司收购了Arrowhead Towne Center和South Plains Mall的40%权益,现拥有100%权益[173] - 公司收购了Inland Center的前Sears门店物业[174] - 公司出售了The Marketplace at Flagstaff和Superstition Springs Power Center,获得收益[174][175] - 公司出售了Country Club Plaza,同时获得了贷款豁免[180] - 公司出售了Valle Vista Mall的前百货门店物业[181] - 公司出售了Biltmore Fashion Park的50%权益[182] 融资活动 - 公司进行了多项贷款展期、重新融资和偿还等融资活动[182][183][184][185][186][188][189][190][191][192][193] - 公司以155.0百万美元的新贷款取代了Danbury Fair Mall原有的116.9百万美元贷款，新贷款利率为6.39%，主要为利息支付，到期日为2034年2月6日[194] - 公司未能偿还Santa Monica Place 300.0百万美元贷款，正与贷款人就该无追索权贷款的条款进行谈判[195] - 公司以275.0百万美元的新贷款取代了Chandler Fashion Center原有的256.0百万美元贷款，新贷款利率为7.06%，全部为利息支付，到期日为2029年7月1日[197] - 公司正在以85.0百万美元的新贷款取代The Mall at Victor Valley原有的115.0百万美元贷款，新贷款利率尚未确定，期限为10年[198] - 公司与Simon Property Group成立的50/50合资公司终止了洛杉矶Premium Outlets项目的投资，公司已于2024年3月31日前全额计提了3950万美元的投资[198] 资产改造和投资 - 公司在Scottsdale Fashion Square的合资项目正在进行一个84.0-90.0百万美元的二层Nordstrom翼改造项目，公司预计投入4200-4500万美元[199] - 公司正在对Green Acres Mall进行120.0-140.0百万美元的改造项目，包括新增385,000平方英尺的外部商铺和改造[200] - 公司在FlatIron Crossing的合资项目正在进行240.0-260.0百万美元的改造和新建项目，包括多户型住宅、零售和餐饮[201] 内部增长指标 - 公司考虑租户年度销售额、出租率(不包括大型零售店或"锚店")和重新租赁价差(即在过去12个月内签订的租约的初始平均每平方英尺基本租金与在过去12个月内到期的租约的每平方英尺平均基本租金之间的比较,以10,000平方英尺及以下的空间为基准)作为公司内部增长的关键绩效指标[220] - 截至2024年6月30日过去12个月,组合内10,000平方英尺以下的可比租户销售额较2023年第二季度下降1.1%。2024年6月30日的租赁出租率为93.3%,较2023年6月30日的92.6%增加0.7%,较2024年3月31日的93.4%出租率顺序下降0.1%。重新租赁价差增加,因为公司执行的新租约和续租租约的平均租金为63.35美元,而到期租约的平均租金为57.54美元,导致截至2024年6月30日过去12个月的重新租赁价差增加5.81美元/平方英尺,或10.1%[221] - 2024年租约到期继续成为公司的重点关注领域。截至2024年6月30日,公司已执行续租或承诺占2024年到期面积的76%,预计将在2024年陆续开始,另有18%的到期面积处于意向书阶段[222] - 公司已签订184份新店租约,总计约150万平方英尺,预计将在2024年开业,另有33份新店租约,总计约99.4万平方英尺,将在2025年和2026年陆续开业。新店租约预计将产生约7140万美元(按公司的权益份额计算)的增量租金[223] - 2024年第二季度,公司签署了61份新租约和172份续租约,总计约75万平方英尺的建筑面积。平均租户补贴为每平方英尺18.40美元[224] 公司战略 - 公司推出了"前进之路"计划,这是一项多管齐下的战略,旨在改善公司的资产负债表,同时也进行内部改进,以加强公司文化并提高关键业务流程,以提高运营效率[226] 运营数据 - 2024年上半年,公司中心的客流量较2023年同期增加4.6%。截至2024年6月30日过去12个月,10,000平方英尺以下的组合租户销售额为835美元/平方英尺,而2023年12月31日为836美元/平方英尺[229] - 2023年,公司签署了839份新租约和续租约,总计约420万平方英尺,而2022年为963份租约和380万平方英尺,这是公司历史上最高的租赁量[230] - 截至2024年6月30日,租赁出租率为93.3%,较2023年6月30日的92.6%增加0.7%,较2024年3月31日的93.4%顺序下降0.1%[232] 财务数据 - 租赁收入减少200万美元，下降0.5%，主要由于同中心租赁收入减少340万美元、处置物业减少240万美元和重建物业减少430万美元,部分被过渡中心合资公司增加860万美元所抵消[247] - 其他收入从2023年的2070万美元减少到2024年的1970万美元,主要由于同中心其他收入减少[249] - 购物中心和运营费用增加420万美元,增长3%,主要由于同中心保险、公用事业和除雪费用增加[249] - 租赁费用从2023年的1810万美元增加到2024年的2010万美元,主要由于薪酬费用增

文章核心观点 Macerich二季度财报显示运营有喜有忧，FFO超预期且同比增长，营收略低于预期，公司正采取措施改善资产负债表，同时关注其他零售REITs即将发布的财报 [1][3][2] 财务表现 - 每股运营资金（FFO）44美分，超Zacks共识预期40美分，同比增长18.9% [1] - 季度营收2.155亿美元，高于去年同期的2.124亿美元，但低于Zacks共识预期的2.19亿美元 [3] - 同店净营业收入（NOI）同比增长1.38%至1.83亿美元 [4] - 截至2024年6月30日的12个月，小于10000平方英尺空间的每平方英尺租户销售额为835美元，低于2023年同期的853美元 [4] 股价表现 - 昨日在纽交所常规交易时段股价下跌4.3%，今日早盘上涨约2% [2] 运营情况 - 本季度签署租赁面积75万平方英尺，可比中心基础上租赁面积同比下降47%，主要因2023年二季度有异常大量租赁活动 [5] - 截至2024年6月30日，投资组合入住率为93.3%，环比下降10个基点，预期为93.6% [6] - 截至2024年6月30日的12个月，基本租金续租利差较到期基本租金高10.1% [6] 资产负债表 - 截至2024年7月31日，公司流动性约6.12亿美元，其中6.5亿美元循环信贷额度可用4.65亿美元 [6] - 截至2024年6月30日，公司总净债务64亿美元，净债务与调整后EBITDAre之比为8.48倍 [7] 公司策略 - 公司考虑各种处置方案以改善资产负债表状况，并寻找融资方重组债务到期情况 [2] 行业动态 - 预计联邦房地产投资信托（FRT）2024年二季度FFO每股1.68美元，同比增长0.6%，目前Zacks评级为3（持有） [8] - 预计摄政中心（REG）2024年二季度FFO每股1.02美元，同比下降0.97%，目前Zacks评级为2（买入） [8] - FRT和REG定于8月1日发布财报 [7]

文章核心观点 - 公司当前股价为2024财年第二季度每股运营资金的10.2倍，虽过去一年普通股上涨26%且有分红，但因FFO下滑、债务高、分红吸引力不足及未来FFO可能面临逆风等因素，相比西蒙房地产集团吸引力较低，不建议买入 [1][9] 公司股价与分红情况 - 公司当前股价为2024财年第二季度每股运营资金0.39美元的10.2倍，过去一年普通股上涨26% [1] - 公司上次宣布的季度现金股息为每股0.17美元，年化每股0.68美元，股息收益率为4.3%，自2022年以来保持不变，远低于疫情前约0.75美元的水平 [1][7] 行业利率环境 - 美联储将利率提高到5.25% - 5.50%的23年高位后，CME FedWatch Tool显示9月18日联邦公开市场委员会会议降息25个基点的概率为86.5%，降息将推动房地产投资信托基金（REITs）估值上升 [1][2] 公司财务状况 - 截至第二季度末，公司净债务与EBITDA之比为8.76倍，远高于其前进计划目标 [2] - 公司第二季度每股运营资金（FFO）较去年同期下降1美分，未来几年出售和返还资产可能导致FFO面临逆风及账面价值侵蚀 [1][9] 公司发展计划 - 未来三到四年将资本结构去杠杆化至6倍中低区间，投资并强化堡垒和稳定资产组合，整合核心合资资产，实现每股约1.80美元的FFO启动点，通过内部流程改进实现出色运营成果，为收购、再投资和开发采取进攻性立场 [4] - 计划减少约20亿美元债务，通过资产处置计划产生约4.5亿 - 5亿美元的增量流动性，包括出售独立的三网地块，积极更换过时租户的主力店铺 [6] 公司资产处置情况 - 公司最近以1.756亿美元出售了与Taubman合资拥有的Country Club Plaza，较2016年的6.6亿美元购买价下跌73% [5] 公司与同行对比 - 公司股息收益率比西蒙房地产集团（SPG）的5.2%低约90个基点，吸引力较低；SPG最近季度股息为每股2美元，较疫情前平均水平仅低5%，且第一季度FFO对股息的覆盖率为178%，并预计近期会提高股息 [3][9]

文章核心观点 - 公司2024年Q2财报在资产负债表优化方面有积极信号，基础投资组合表现稳健，但当前杠杆率仍过高，考虑到未来破产的不确定性和公司过往未能妥善优化资产负债表的记录，建议等待几个季度，待财务风险更平衡时再投资 [7] 公司近年表现 - 过去几年，公司经历显著涨跌波动，曾发行股票填补现金流缺口，后股价回升，但又因股权稀释令人失望 [3] - 2024年Q1，新管理层宣布激进计划，通过剥离非核心资产、用多余流动性偿债和进入二级市场加速降杠杆 [3] 公司Q2财报表现 FFO表现 - Q2业绩未使FFO增长，因投资组合清理和债务削减交易，管理层年初暂停FFO指引 [5] - FFO每股0.39美元，比2023年Q2低0.01美元，主要因销售持平、利息费用增加及潜在租户破产应计费用 [5] 入住率情况 - 入住率较上季度降10个基点至93.3%，较去年同期升70个基点，但7家租户破产影响FFO，最大租户Express 26个门店中10个将关闭，预计Q3报告体现对入住率40个基点的影响 [5] - 2024年租约到期会增加空置压力，但截至Q2已落实76%到期面积租赁，与占18%到期面积的租户签意向书，管理层预计续约率达90%左右，降低吸引新租户依赖和资本支出 [6] 资产处置与债务削减 - Q2公司出售710万美元的Outparcel交易，剥离Biltmore Fashion Park 50%合资权益获1.1亿美元流动性，放弃Country Club Plaza物业，就Santa Monica Place与贷款人协商，资产出售和贷款返还使债务减少约5.64亿美元 [6] - 管理层预计2024年底将未偿债务减少10 - 14亿美元，若今年偿还10亿美元债务，将完成一半预先沟通的债务削减目标 [6] 投资组合优化 - 投资组合简化不仅剥离非核心资产，还提升核心资产、增加合资权益，Q2公司支付约3700万美元收购Arrowhead和South Plains合作伙伴40%少数股权 [6] 融资情况 - A级零售房地产融资市场活跃，2024年至今完成五笔总额近7亿美元（公司份额5.39亿美元）交易，2023年融资活动总额26亿美元（公司份额18亿美元） [6] 杠杆率情况 - 2024年上半年，公司通过资产出售和留存部分未分配FFO，将杠杆率从8.76倍降至8.48倍，预计年底降至8倍以下 [6]