公司管理层介绍 - 首席执行官为Jackson Hsieh 租赁业务高级执行副总裁为Doug Healey 首席财务官为Dan Swanstrom 投资组合管理高级副总裁为Brad Miller [2] Path Forward计划进展 - 公司在所有计划组成部分均超前或按计划推进 显著降低了计划风险 [3] - 计划聚焦业务简化 运营绩效提升及杠杆率降低 目标2026年中实现拐点 [4] - 2023年5月提供计划更新 包含全面NOI增长路径及2028年目标路线图 [5] 战略执行与增长举措 - 通过收购Crabtree Mall等新增长机会实现业务扩张 [4] - 战略核心包括资产负债表强化 核心资产组合巩固 运营效率提升及增长定位 [4]

**Macerich公司 (NYSE: MAC) 2025年9月会议纪要关键要点** **公司及行业** * 公司为零售地产投资信托基金(REIT) 专注于购物中心业务[1][2] * 行业为零售地产 特别是购物中心(A级商场)领域[6][7][42] **核心战略与执行进展** * 公司执行"Path Forward Plan"战略 聚焦业务简化 运营改善和去杠杆[3] * 战略进展超前或按计划进行 显著降低了计划风险[2] * 战略目标包括实现2028年FFO目标范围和杠杆率目标范围[3] **租赁业务表现** * 2025年及2026年目标年均租赁400万平方英尺[3] * 截至第二季度末已签署430万平方英尺租赁 在租赁量和市场租金假设上均超前于计划[3][4] * 新交易租赁完成率已达66% 预计将超额完成70%的年底目标[4][5] * SNOW（已签署未开业）管道增长至8700万美元 预计将超额完成1亿美元的年底目标 并有望实现1.3亿美元的累计潜力[5] **资产处置与资产负债表** * 已完成约12亿美元商场销售 包括近期3.32亿美元的Lakewood和2200万美元的Valley Mall[5][37] * 未来1-2年计划再处置14-15亿美元资产 包括2-3亿美元额外EDDI资产和5-6亿美元的地块、独立零售和非封闭商场资产[5][39] * 针对2025年1-1.5亿美元的地块销售目标 目前已有约1.2亿美元售出或签约[6][39] * 积极处理2026年到期债务 通过再融资、资产销售偿还等方式[33] **收购与增长机会** * 6月以约2.9亿美元收购了主导市场的A级零售中心Crabtree Mall（130万平方英尺）[6][7] * 该收购对2028年目标FFO范围具有增值效应 初始收益率达11%[7][45] * 收购获得了零售商积极反馈 预计将 occupancy率从70%中段提升至2028年的90%[48][49] * 公司认为存在更多利用现有平台和流程收购优质资产的机会[8][9] **运营与租户动态** * 零售商需求强劲 未受通胀、关税等宏观经济因素明显影响[16][17] * 租赁需求来自各类别租户 包括传统品牌、数字原生品牌、国际品牌、餐饮、杂货、医疗、娱乐和健康等[31] * 在处理Forever 21退出的57万平方英尺空间方面进展顺利 67%已承诺 另有18%在LOI阶段 预计租金将翻倍[24][27] * 对2026年到期的面积 已有近30%承诺 另有45%在LOI阶段 进度超前[29] **资本支出与投资回报** * 正在处理23个主力店（anchor）空间 其中6个在LOI阶段 目标短期内完成30个[54] * 投资回报不仅考虑单个租户的资本回报（中至高个位数） 更注重其对整个商场区域客流和销售的带动效应[55][56] * Gen Z成为购物中心客流增长最快、消费力强的客群 公司已成立专门委员会研究其需求[59][60] **财务展望与风险因素** * 关键变量包括资产销售时机、新租赁活动带来的NOI增长节奏、重大开发项目完工时间以及利息支出[65] * 预计NOI复合年增长率(CAGR)为5.2% 并在2026年中至2028年加速增长[72] * 去杠杆是当前最重要任务 不会因收购而延迟去杠杆计划[61][62] * 预计A级商场同店NOI增长明年将更高[76] **市场与交易环境** * 融资市场对B级商场（销售额400-600美元/平方英尺）已开放 债务收益率约14%-15% 为资本化率设定了底线[42] * 交易市场开始更全面地运作 看到更多特殊服务或贷方控制的物业进入市场 私募股权是重要买家[42][43] * 资本化率因物业而异 难以一概而论 受融资能力、IRR模型、NOI提升潜力和所需资本等因素影响[67]

核心观点 - 新墨西哥州工程师办公室拒绝了公司关于将圣特雷莎水权转移至Copper Flat矿山的申请 公司正在评估该决定并考虑后续步骤[1][2] - 公司已开始研究替代水管理方案 重点评估干堆尾矿技术 该技术可消除对圣特雷莎水权的需求 目前可行性研究已进入高级阶段[3] 水权申请背景 - 2019年4月公司全资子公司新墨西哥铜业公司签署协议租赁2400英亩-英尺圣特雷莎水权用于Copper Flat矿山[1] - 2019年8月向新墨西哥州工程师办公室提交变更取水点和用水目的的申请 2023年8月举行行政听证会[1] 技术替代方案 - 干堆尾矿技术可实现更安全可持续的废物管理 同时大幅降低水资源需求[3] - 该技术正处于实施可行性和许可要求的详细分析阶段[3] 公司信息 - 公司多伦多证券交易所创业板交易代码为TSXV: MAC[1] - 详细信息可通过公司官网www.themacresourcesgroup.com或SEDAR+ www.sedarplus.ca获取[4]

公司近期活动 - 公司将于2025年9月9日东部时间下午1:30在纽约举行的美国银行证券2025年全球房地产会议上进行演讲 [1] - 演讲将通过仅限音频的网络直播进行 直播及回放可在公司官网的投资者关系板块获取 [1] 公司业务与资产概况 - 公司是一家完全整合、自我管理、自我管理的房地产投资信托基金 [2] - 公司是美国人口密集且具吸引力市场中高质量零售地产的主要所有者、运营商和开发商 [2] - 公司资产组合集中于加州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约都会区至华盛顿特区走廊 [2] - 公司目前拥有4000万平方英尺的房地产 主要涉及37个零售中心的权益 [2] 公司可持续发展成就 - 公司在可持续发展方面是公认的领导者 已连续十年（2015-2024）获得北美零售行业全球房地产可持续发展基准排名第一 [2] 信息披露与投资者联系 - 公司使用并计划继续使用其投资者关系网站披露重要的非公开信息并遵守Regulation FD规定的披露义务 [3] - 公司非GAAP财务指标的调节表可在提交给SEC的8-K表格中的财报新闻稿和补充材料中找到 这些文件发布在投资者关系网站上 [3] - 投资者联系人为投资者关系助理副总裁Samantha Greening [4]

交易核心条款 - Tulla Resources Group Pty Ltd将以每股0.08加元现金收购THEMAC Resources Group Limited全部流通股[1] - 收购价较TSXV交易所20日成交量加权平均价0.072加元溢价11%[1] - 交易采用育空商业公司法法定安排计划方式实施[1] 股权结构 - Tulla目前持有47,950,000股普通股 占总股本60.39%[1] - 交易完成后Tulla将成为公司唯一股东[1] - 锁定股东持有14,804,130股(占比18.64%)已签署投票支持协议 其中90.78%为Tulla关联方[5] 股东会议安排 - 特别股东大会定于2025年10月7日召开[2] - 决议需获得现场或委托投票股东的三分之二多数通过[2] - 同时需获得除关联方外简单多数股东批准[2] 公司治理决策 - 董事会一致认定交易符合公司最佳利益且对股东公平[4] - 独立董事特别委员会在听取法律和财务顾问意见后推荐该交易[4] - Evans & Evans独立评估机构出具估值与公平意见 认定收购价对少数股东财务公平[9] 交易时间表 - 股东信息通函将发布在公司官网和SEDAR+平台[3] - 交易完成需满足育空最高法院批准、TSXV交易所批准等条件[8] - 预计2025年10月中下旬完成交易 届时股票将从TSXV退市[8] 股东权利 - 股东可依据育空商业公司法第193条行使异议权[7] - 信息通函将详细说明异议股东权利行使程序[7] - 协议包含非招揽条款及 fiduciary out 例外条款[7]

财务表现 - 公司第二季度FFO每股32美分 低于市场预期的34美分 较去年同期的44美分显著下降[1] - 季度总收入2 498亿美元 同比增长15 9% 超出市场预期3 35%[2] - 投资组合中每平方英尺租户销售额达849美元 同比上升14美元[3] 运营指标 - 投资组合入住率92% 同比下降1 3个百分点 主要受Forever 21闭店影响[5] - 签约租赁面积达170万平方英尺 可比中心签约量同比激增137%[3] - 基础租金重续价差连续15个季度为正 最新12个月数据为10 5%[4] 成本与支出 - 购物中心运营费用增长13 3%至7 980万美元 管理公司运营费用上升12 4%至2 190万美元[5] - 租赁费用同比增加10 8%至1 060万美元[5] - 利息支出同比飙升80 9%至7 190万美元[6] 资产组合变动 - 4月以1 100万美元出售SouthPark资产 6月以2 9亿美元收购Crabtree Mall购物中心[7] - 7月合资企业以7 200万美元出售Atlas Park资产[7] - 截至8月11日 公司流动性达9 15亿美元 含6 5亿美元循环信贷额度[8] 同业对比 - Regency Centers第二季度FFO每股1 16美元 超预期且同比增长9 4%[12] - Simon Property Group第二季度FFO每股3 05美元 高于去年同期的2 93美元[13]

财务表现 - 2025年第二季度营收2.4979亿美元 同比增长15.9% [1] - 每股收益0.32美元 低于去年同期的1.16美元 [1] - 营收超出Zacks共识预期3.35% 但每股收益低于预期5.88% [1] 运营指标 - 最低租金收入1.5547亿美元 超出分析师预期3.4% 同比增长17.4% [4] - 管理公司收入594万美元 低于分析师预期2.8% 同比下降12.4% [4] - 租户回收收入6683万美元 超出分析师预期3.8% 同比增长14.4% [4] - 百分比租金收入415万美元 低于分析师预期19.6% 但同比大幅增长43.8% [4] 市场表现 - 过去一个月股价上涨2.5% 略低于标普500指数2.7%的涨幅 [3] - 当前Zacks评级为3级(持有) 显示其表现可能与大盘一致 [3] 其他财务数据 - 稀释后每股净亏损0.16美元 差于分析师预期的0.10美元亏损 [4]

业绩表现 - 季度FFO为每股0.32美元 低于市场预期的0.34美元 同比去年0.44美元下降27% [1] - 季度营收2.4979亿美元 超出预期3.35% 同比去年2.1552亿美元增长16% [2] - 过去四个季度中 公司仅一次超过FFO预期 但连续四次超过营收预期 [2] 市场反应 - 本季度FFO意外偏差为-5.88% 而上一季度为+6.45% [1] - 年初至今股价下跌16.2% 同期标普500指数上涨8.6% [3] - 当前Zacks评级为3(持有) 预计近期表现与市场持平 [6] 未来展望 - 下季度FFO预期为每股0.36美元 营收预期2.5005亿美元 [7] - 本财年FFO预期1.48美元 营收预期10.2亿美元 [7] - 行业排名位于前30% 历史数据显示前50%行业表现优于后50% [8] 同业比较 - National Bankshares预计季度每股收益0.64美元 同比增长1380% [9] - 该公司营收预期1336万美元 同比增长22% [10] - 过去30天每股收益预期上调3.1% [9]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO（扣除特定费用后）为8700万美元或每股033美元 [29] - 利息费用中900万美元与债务公允价值调整相关 [29] - 法律索赔和人员过渡费用合计200万美元 [29] - 净债务与EBITDA比率为79倍 较年初下降近1倍 [32] - 坏账费用同比下降至280万美元（2024年同期为560万美元） [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新签租约170万平方英尺 全年累计430万平方英尺 [20] - 新签租约数量同比增长40% 面积增长75% [20] - 新交易完成率从54%（上季度）提升至65% [12] - 雪球管道（SNOW）从7500万美元增至8700万美元 [13] - 永久性租户占比目标从74%提升至90% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体投资组合每平方英尺销售额849美元 增长12美元 [17] - 核心投资组合每平方英尺销售额966美元 [17] - 客流量同比增长16% 核心组合增长21% [18] - 整体出租率92% 下降60个基点 [18] - 核心组合出租率928% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略聚焦三大方向：业务简化、运营改善、杠杆降低 [7] - 收购Crabtree Mall（13万平方英尺 29亿美元）增强东南部市场布局 [14] - 计划到2028年累计处置20亿美元资产 已完成8亿美元 [35] - 重点改造Dick's House of Sport等体验式零售业态 [21] - 零售环境保持强劲 头部品牌持续扩张 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2026年中期将出现业绩拐点 [99] - 核心投资组合NOI四年复合增长率目标52% [113] - 对Crabtree Mall的NOI增长潜力持乐观态度（3200万→4000万美元） [43] - 预计通过资产处置和再投资维持目标杠杆区间 [77] - 加州部分物业表现分化 洛杉矶Cerritos中心表现突出 [123][124] 其他重要信息 - 拥有915亿美元流动性 包括65亿美元循环信贷额度 [32] - 计划投入6000万美元改造Crabtree Mall公共区域 [118] - 已完成5500万美元土地销售和900万美元附属物业销售 [37] - 克莱尔（Claire's）关店33家 影响50个基点租金 [54] 问答环节所有的提问和回答 问题: Crabtree Mall的收购细节 - 收购价对应11%资本化率 因NOI处于上升期需大额股权投入 [43] - 剔除Apple Store后每平方英尺销售额仍具竞争力 [46] - 改造重点包括停车场排水系统和200万平方英尺公共区域 [117][119] 问题: 租赁进度与业绩指引 - 需平衡资产处置进度与租赁进展 暂不恢复业绩指引 [51] - 90%待出租空间位于A/B/C级区域 租金溢价显著 [75][90] 问题: 资本配置优先级 - Crabtree的NOI增速高于核心组合 具有战略协同效应 [73] - 保持处置计划同时寻求符合IRR门槛的收购机会 [66] 问题: 南平原购物中心保留原因 - 正与贷款方协商展期 视条款决定是否保留 [104] - 非核心资产NOI增速显著低于核心组合 [108] 问题: Forever 21空间再利用 - 50%已签约新租约 30%处于LOI阶段 [131] - 多数空间直接转租 部分需分割改造 [131] - 预计租金收入将翻倍 [19]

财务数据和关键指标变化 - FFO(运营资金)为8700万美元或每股0.33美元 [27] - 前向投资组合中心NOI(净营业收入)同比增长2.4% [28] - 截至第二季度末净债务与EBITDA比率为7.9倍 [30] - 坏账费用从2024年的560万美元降至2025年的280万美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新开业店铺面积33.2万平方英尺，上半年总计50.9万平方英尺 [18] - 第二季度签署331份新租约和续租协议，面积170万平方英尺 [18] - 上半年签署650份新租约和续租协议，面积430万平方英尺 [18] - 已签约Dick's House of Sport 14.2万平方英尺 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合每平方英尺销售额849美元，环比增长12美元 [15] - 前向投资组合每平方英尺销售额896美元 [15] - 投资组合客流量同比增长1.6%，前向投资组合增长2.1% [16] - 整体入住率92%，前向投资组合入住率92.8% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 实施"前进计划"战略，包括业务简化、运营绩效改善和杠杆率降低 [6] - 收购Crabtree Mall，面积130万平方英尺，价格2.9亿美元 [13] - 目标到2028年将Crabtree Mall入住率从74%提升至90% [13] - 计划通过资产出售减少杠杆，已确定14-15亿美元处置目标 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售环境仍然非常强劲，尽管宏观经济存在不确定性 [22] - 预计前向投资组合未来四年NOI复合增长率5.2% [113] - 预计2026年NOI增长3-4%，之后将显著加速 [114] - 预计到2026年中将看到租赁活动对财务业绩的明显影响 [98] 其他重要信息 - 已完成8亿美元商场销售 [32] - 目前有9.15亿美元流动性，包括6.5亿美元循环信贷额度 [30] - 签署179份新店铺租约，面积150万平方英尺 [24] - 另有160万平方英尺租约正在洽谈中 [24] 问答环节所有的提问和回答 关于Crabtree Mall收购 - 收购Crabtree Mall的战略理由包括进入东南部顶级市场、市场主导地位和NOI增长潜力 [38][41] - 该商场即使不包括苹果店的销售额，每平方英尺销售额仍然很高 [45] - 收购符合公司降低杠杆的目标 [76] 关于租赁活动 - 公司已签约300万平方英尺新店铺，另有200万平方英尺租约正在洽谈 [68] - 90%的新租赁机会位于A、B和C级空间 [73] - 预计SNOW(签约未开业)管道将贡献8700万美元，最终可能达到1.3亿美元 [86] 关于资产处置 - 已完成8亿美元商场销售，另有Lakewood和Valley Mall待售 [32] - 计划通过资产出售减少杠杆，已确定14-15亿美元处置目标 [33] - 南平原商场仍在考虑处置或与贷款人协商延期 [103] 关于经营环境 - 零售环境仍然强劲，尽管Claire's申请破产，但影响有限 [54] - 加州物业表现良好，特别是洛杉矶Cerritos商场 [124] - 预计前向投资组合未来四年NOI复合增长率5.2% [113]