文章核心观点 - 2024年第四季度及全年，麦克里奇公司（Macerich）营收增长但运营表现受净营业收入下降和费用增加影响，股价下跌，同时介绍了其租赁、资产交易、资产负债表情况，还提及其他零售房地产投资信托基金的业绩 [1][2][3] 麦克里奇公司（Macerich）业绩情况 - 2024年第四季度，公司调整后每股运营资金（FFO）为47美分，虽符合扎克斯共识预期，但同比下降17.5%，2月27日纽交所常规交易时段股价下跌8.95% [1] - 2024年全年，公司调整后每股FFO为1.58美元，超过扎克斯共识预期的1.55美元，但低于去年的1.84美元 [3] - 第四季度营收2.737亿美元，高于去年同期的2.387亿美元，且超过扎克斯共识预期的2.354亿美元；全年营收9.182亿美元，同比增长3.9%，超过共识预期的8.8亿美元 [2][3] 麦克里奇公司（Macerich）运营表现 - 截至2024年12月31日，小于10000平方英尺空间的每平方英尺租户销售额为837美元，略高于2023年的836美元 [4] - 第四季度签署了110万平方英尺的租约，可比中心基础上，签约租赁面积同比增加15.3% [4] - 截至2024年12月31日，投资组合入住率为94.1%，高于2023年的93.5%，预期为94% [5] - 2024年全年，基本租金续租价差比到期基本租金高8.8%，但剔除租赁终止收入后，同店净营业收入（NOI）同比下降0.4%至2.155亿美元 [5] - 购物商场和运营费用同比增长21.6%至8710万美元，管理公司运营费用增长42.3%至2460万美元，租赁费用增长19.1%至1140万美元，利息费用同比大幅增长至7090万美元 [6] 麦克里奇公司（Macerich）资产交易 - 第四季度，公司以1.22亿美元收购太平洋高级零售信托投资组合中合作伙伴40%的权益，成为洛斯塞里托斯中心、华盛顿广场和莱克伍德中心的唯一所有者 [7] - 第四季度，公司完成橡树购物中心1.57亿美元和南里奇购物中心400万美元的处置交易 [7] 麦克里奇公司（Macerich）资产负债表 - 截至2025年2月27日，公司拥有约6.83亿美元的流动性，其中包括6.5亿美元循环信贷额度中可用的5.4亿美元 [8] 麦克里奇公司（Macerich）评级 - 目前，公司的扎克斯评级为3（持有） [9] 其他零售房地产投资信托基金业绩 - 摄政中心公司（Regency Centers）2024年第四季度每股运营资金（FFO）为1.09美元，超过扎克斯共识预期的1.07美元，同比增长6.9%，业绩反映出健康的租赁活动 [10] - 金考房地产公司（Kimco Realty）2024年第四季度每股FFO为42美分，符合扎克斯共识预期，同比增长7.7%，营收增长好于预期，但利息费用增加产生不利影响 [11]

公司战略与计划 - 2024年第二季度公司宣布前进之路计划，目标包括未来三到四年降低净债务与调整后EBITDA杠杆比率等[47] - 公司长期有四 pronged业务战略，聚焦区域零售中心的收购、租赁与管理、再开发和开发[48] 公司物业与租户情况 - 截至2024年12月31日，公司中心主要包括40个区域零售中心、2个社区/动力购物中心和1个再开发物业，总计约4300万平方英尺GLA[57] - 截至2024年12月31日，中心有146个锚定租户，约2000万平方英尺GLA，约5000个商场店铺和独立店铺，约2110万平方英尺GLA[57] - 2024年全年，中心约73%的总租金来自1万平方英尺以下的商场店铺和独立店铺，27%来自大型店铺和锚定租户[60] - 截至2024年12月31日，维多利亚的秘密&公司以40个门店占总租金2.1%成为最大租户[60] - 2024年12月31日公司投资组合中1万平方英尺及以下租户空间约占所有商场店铺和独立店铺空间的60%[62] - 截至2024年12月31日，主力店占公司总租金约7.2%[73] - 梅西百货旗下梅西和布鲁明戴尔在公司组合中拥有或租赁面积达6103000平方英尺[75] - JCPenney在公司组合中拥有或租赁面积为3536000平方英尺[75] - Dillard's在公司组合中拥有面积为2133000平方英尺[75] - 诺德斯特龙在公司组合中拥有或租赁面积为1207000平方英尺[75] - 迪克体育用品在公司组合中租赁面积为1003000平方英尺[75] 租金收入占比情况 - 2024年合并中心最低租金占总销售8.1%，百分比租金占0.6%，费用回收占3.1%，总计11.8%[64] - 2024年非合并合资企业中心最低租金占总销售7.6%，百分比租金占1.0%，费用回收占3.2%，总计11.8%[64] 第三方管理业务 - 公司目前为第三方业主管理两个社区中心并收取费用[54] 租金数据变化 - 2024年合并中心商场和独立店铺（面积小于10000平方英尺）平均每平方英尺基础租金为65.62美元，2023年为61.66美元，2022年为60.72美元[65] - 2024年合并中心大型店铺和主力店平均每平方英尺基础租金为14.85美元，2023年为16.65美元，2022年为15.95美元[66] 到期租约情况 - 2025年合并中心商场和独立店铺（面积小于10000平方英尺）到期租约数量为522份，占总租赁可出租面积的24.99%，到期基础租金占比23.13%[69] - 2025年合并中心大型店铺和主力店到期租约数量为27份，占总租赁可出租面积的15.42%，到期基础租金占比10.76%[70] 保险情况 - 公司在加州的购物中心地震险免赔额为总保额的5%，每次事故最低15万美元，年度累计赔付上限1亿美元；在太平洋西北地区和新马德里地震带的购物中心地震险免赔额为总保额的2%，每次事故最低15万美元，年度累计赔付上限1亿美元；恐怖主义险每次事故免赔2.5万美元，年度累计赔付上限132.5亿美元；环境险多数中心三年累计赔付上限5000万美元，有一个中心十年累计赔付上限500万美元[79] - 位于加州的商业中心地震险政策有等于总保险价值5%的免赔额、每次事故15万美元的最低免赔额和1亿美元的年度累计损失限额[116] - 位于太平洋西北地区和新马德里地震带的商业中心地震险政策有等于总保险价值2%的免赔额、每次事故15万美元的最低免赔额和1亿美元的年度累计损失限额[116] - 商业中心的独立恐怖主义保险政策有2.5万美元的免赔额和13.25亿美元的年度累计损失限额[116] - 每个商业中心的环境保险有10万美元的自留额和5000万美元的三年累计损失限额，有一个商业中心为5000万美元的十年累计损失限额[116] 纳税选择 - 公司自1994年12月31日首个纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税[80] 员工情况 - 截至2024年12月31日，公司约有616名员工，其中615名全职，1名兼职[81] - 截至2024年12月31日，公司员工平均任期约10.6年，高级管理层平均任期16.6年[82] - 2024年公司员工流失率为13.7%[82] - 截至2024年12月31日，约58%的公司员工为女性，约30%的员工属于代表性不足群体[86] 行业排名与季节性 - 公司在北美零售行业的GRESB排名连续十年位居第一[89] - 购物中心行业具有季节性，第四季度零售商入住率和零售额通常最高，收益一般也更高[88] 公司面临风险 - 公司主要投资购物中心，面临全球和国家经济、区域和地方经济、当地房地产等多方面风险[93][95] - 公司业务竞争激烈，面临其他购物中心及线上零售等竞争[97][98] - 2023和2022年破产速度较前几年放缓，2024年保持稳定且公司持续经历租户破产和闭店，如2024年4月Express破产[108] - 公司房地产收购、开发和再开发策略可能不成功，面临资本可用性和成本、债务总额等多因素影响[105] - 公司可能无法实现新收购资产的预期财务和运营结果，面临融资不足、施工延迟等风险[106] - 公司部分物业存在多余空间，租户议价能力增加可能对租金和入住率造成下行压力[108] - 房地产投资流动性相对较差，公司可能无法按期望时间和有利条件出售物业[109] - 公司房地产资产可能面临减值费用，减值费用会直接影响收益[110] - 公司面临网络安全风险，网络攻击事件的复杂性和频率不断增加[120] - 信息系统安全事件可能导致财务报告错误、违反贷款契约等后果[121] - 暴力、破坏、内乱和恐怖袭击等可能对公司财务状况和经营业绩产生不利影响[122] - 未来疫情等传染病爆发可能对公司业务、财务状况和经营业绩造成重大不利影响[124] - 美国通货膨胀近年来显著上升，虽2024年有所下降但仍处高位，可能影响公司现金流和利润[127] - 利率上升可能影响消费者支出、租户业务和公司借款成本[128] - 国际贸易争端可能增加租户成本、影响公司项目成本和全球供应链[132] 债务情况 - 截至2024年12月31日，公司未偿还贷款债务总额为66.5亿美元[133] - 截至2024年12月31日，合并中心的长期固定利率债务为46.92495亿美元，平均利率4.40%；浮动利率债务为4.1亿美元，平均利率6.21%[346] - 截至2024年12月31日，非合并合资企业中心的长期固定利率债务为15.61934亿美元，平均利率5.28%；浮动利率债务为1.32922亿美元，平均利率8.29%[346] - 2024年和2023年，合并中心的固定利率债务分别为47亿美元和38亿美元，平均利率分别为4.40%和4.29%；浮动利率债务分别为4亿美元和5亿美元，平均利率分别为6.21%和7.43%[347] - 2024年和2023年，公司在非合并合资企业中心的固定利率债务分别为16亿美元和28亿美元，平均利率分别为5.28%和5.06%；浮动利率债务分别为1.329亿美元和0.452亿美元，平均利率分别为8.29%和9.00%[348] 融资与再融资风险 - 公司依赖外部融资，面临再融资风险[137] 人员依赖风险 - 公司的成功部分取决于能否吸引和留住优秀员工，关键人员流失可能产生不利影响[139] 合资权益情况 - 公司拥有13个合资购物中心和1个开发物业的部分权益[143] REIT资格限制 - 为维持REIT资格，公司宪章限制单一股东或股东集团持有不超过5%已发行股份数量或价值[148] - 为维持REIT资格，任何时间的后半年内，不得超过50%已发行股票价值由5个或更少个人直接或间接持有[148] - 若公司未能符合REIT资格，将在失去资格后的四个纳税年度内被禁止重新获得该资格[157] - 若公司未能符合REIT资格，计算应纳税所得额时将不允许扣除向股东的分配[158] - 若公司未能符合REIT资格，将按常规公司税率缴纳美国联邦和州所得税[158] - 税法对“禁止交易”所得收入征收100%的税[161] 股份相关情况 - 公司普通股价格可能会大幅波动，影响股东转售股份[140] REIT分配要求 - 公司作为REIT，需将90%的年度应税收入分配给股东[162] REIT地位影响因素 - 若1031交换交易被认定应纳税或相关法律修改，会影响公司REIT地位，因非合格收入可能不符合95%和75%的总收入测试[163] - 若运营合伙企业无法维持税务上的合伙地位，会减少分配并可能导致公司失去REIT地位[164] 利率上限协议与影响评估 - 截至2024年12月31日，公司有利率上限协议，若SOFR超过协议中的执行利率，相关贷款视为固定利率债务[350] - 公司评估认为，基于2024年12月31日5.429亿美元的浮动利率债务，利率每增加1%，每年未来收益和现金流将减少约540万美元[351] 长期债务公允价值计算 - 公司长期债务的公允价值基于现值模型估算，应付抵押票据的公允价值计算包含信用价值调整[352] 公司条款限制 - “商业合并”条款限制公司与“利益相关股东”（即实益拥有10%或更多公司已发行有表决权股票投票权的人）进行某些商业合并[157] - “控制股份”条款规定，在“控制股份收购”中获得的“控制股份”持有人，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的股东的赞成票，否则无投票权[157]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度FFO（不含与Chandler Freehold相关的融资费用、债务清偿收益、应计违约利息费用和非房地产投资损失）约为1.17亿美元或每股0.47%，2023年第四季度约为1.28亿美元或每股0.57%，减少1100万美元，主要因利息费用增加和2024年第四季度产生的遣散费 [34] - 2024年第四季度利息费用增加700万美元，与各种合资企业权益收购产生的债务按市值计价的摊销有关；该季度遣散费约500万美元，计入管理公司的运营费用 [34][35] - 预计2025年FFO调整后每股将比2024年减少0.09%，反映2025年全年影响，而2024年为部分影响，这些非现金利息费用项目到2027年随着各种贷款到期将从损益表中消除 [35] - 2024年第四季度同店NOI（不含租赁终止收入）较2023年第四季度下降0.4%，2024年全年同店NOI（不含租赁终止）较2023年增长0.2%，调整快递破产的负面影响后，同店NOI同比增长约1%，不包括Eddy资产，全年调整后增长将提高到2.1% [36][37] - 2024年底债务与EBITDA比率略低于8倍，比一年前低近1倍，公司计划未来几年将杠杆率进一步降至6倍中低水平 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度末每平方英尺销售额为837美元，较上一季度增加3美元，不包括Eddy物业的每平方英尺销售额为915美元 [20] - 第四季度和全年的可比销售额与2023年同期基本持平 [21] - 全年客流量较2023年增长近2%，投资组合客流量已恢复到疫情前水平 [22] - 第四季度入住率为94.1%，较第三季度提高40个基点，较去年同期提高60个基点，不包括Eddy物业的投资组合入住率为95.8% [22] - 第四季度新开店铺53万平方英尺，2024年全年新开店铺150万平方英尺，与2023年基本持平 [22][23] - 第四季度签署223份租约，面积110万平方英尺，2024年全年签署租约面积370万平方英尺，与2023年基本持平，2023年是公司过去30年有记录以来的租赁高峰年 [23][24] - 2024年新引入品牌承诺租赁面积近43万平方英尺，如Helly Hansen、Princess Polly等 [25] - 2025年初至今审查的交易比去年同期多55%，新交易是去年同期的3倍，新交易面积是去年同期的5倍多 [26] - 截至目前，2025年到期租赁面积的63%已有续租承诺且不会关闭，另有21%处于意向书阶段，即已完成2025年租赁到期处理的84% [28] - 第四季度仅有4家租户申请破产，2024年全年有13家租户申请破产，共54家店铺，其中26家为Express破产，9家关闭，已对关闭面积的75%有承诺或正在协商意向书 [29] - 第四季度末有104份租约已签署，面积120万平方英尺，预计在2028年初前开业，目前正在协商的店铺租约面积近87.5万平方英尺，将在2025年剩余时间及2026 - 2028年初开业，总计超过200万平方英尺的新店铺开业，这些新店铺开业管道将带来6600万美元的增量租金，其中2700万美元将在2025年实现，其余在2026 - 2028年初实现 [30][31][32] 各个市场数据和关键指标变化 无相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司推出“Path - Forward”计划，目标是在五年内简化业务、提高运营绩效、降低杠杆 [7] - 2024年通过选择性整合Arrowhead Towne Center、South Plains等合资企业权益简化业务，2024年末的股权发行降低了计划风险，皇后中心的再融资利率远低于目标再融资利率，目前正推进贷款返还和商场销售，聚焦购物中心周边的外铺土地和部分露天零售销售机会 [7][8] - 改进内部流程，重组资产管理、租赁、物业管理、投资组合管理和开发等方面的方法，以提高运营绩效和创造长期价值 [8] - 实施新的租赁仪表盘工具，使租赁、资产管理、法律等部门无缝协作，提高租赁和租户协调的可见性和效率；资产管理和投资组合管理团队成为独立部门，负责通过运营推动现金流和长期价值；为每个资产制定五年Argus商业计划，作为评估租赁资本决策的基础工具 [9] - 永久特色店和百货商店租赁团队统一领导和汇报结构，物业运营、营销和开发也采用新的领导结构，对投资组合中的所有租户空间进行A - F评级并确定市场租金 [10] - 计划通过租赁空置、临时租赁和低于市场水平的A、B、C级空间增加投资组合的增量收入，2023 - 2024年平均年租赁面积约375万平方英尺，目标2025 - 2026年平均租赁面积400万平方英尺，并提高新租约在年度业务中的比例 [12] - 2024年面积小于1万平方英尺的永久租户基本租金释放价差达到8.8%，该期间新签租约的基本租金比上一期间永久租金高17.6%，包括空置和临时租赁空间，释放基本租金百分比增长超过50%，目前前进投资组合的实际永久入住率为84%，目标到2028年达到89% [13][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对“Path - Forward”计划的进展感到满意，已取得实质性进展，有明确的路线图和工具，未来18 - 24个月及以后的租赁将推动增量租金收入和更完善、更具弹性的永久占用投资组合 [17] - 目前租赁目标完成39%，资产返还给贷款人将在未来两年随着Eddy物业贷款到期而进行，已确定外铺土地和商场的销售交易，将在未来三年持续进行，目前正在为开发管道提供资金，该管道将在2026 - 2028年贡献NOI [18][19] - 2025年初的租赁数据令人鼓舞，表明当前零售商环境健康，销售和宏观经济环境似乎未对零售商需求产生影响，这也证明了公司投资组合的吸引力 [27] 其他重要信息 - 2024年公司在管理债务到期方面取得重大进展，完成七笔交易，涉及贷款超过13亿美元，公司份额11亿美元，第四季度以5.4%的有吸引力固定利率对皇后中心进行了五年期再融资 [38] - 近期偿还了Flatiron Crossing约1500万美元夹层贷款（公司份额约750万美元），该贷款利率为SOFR加12.25%，2025年剩余时间到期贷款净份额不足3亿美元，已开始处理2026年到期债务，偿还了华盛顿广场和The Oaks的两笔贷款 [39] - 目前公司流动性约6.83亿美元，包括5.4亿美元的信贷额度 [40] - 10月完成收购PPRT投资组合中合作伙伴40%的权益，净收购价格1.22亿美元，承担合作伙伴的未偿债务，现拥有Los Cerritos、华盛顿广场和Lakewood 100%的权益 [41] - 11月公司以每股19.75%的价格公开发行2300万股普通股，总收益约4.54亿美元，用净收益和手头现金偿还了华盛顿广场4.78亿美元的抵押贷款 [42][43] - 12月以1.57亿美元出售The Oaks，用净收益偿还该物业1.48亿美元贷款，该贷款实际利率约7.75%，2026年到期；还以400万美元净收益出售Southridge，目前正签订出售Wilton Mall的合同，售价2500万美元，预计2025年上半年完成交易 [44][45] - “Path - Forward”计划在降低杠杆的三个关键支柱方面取得显著进展，已完成近8亿美元的处置，包括Country Club Plaza、Biltmore等，内部确定了约3.5 - 4亿美元的资产将在未来1 - 2年内出售或返还，已完成约60%的20亿美元处置目标，剩余40%包括未来一年出售一个封闭式商场和出售5亿美元的外铺、独立零售、非封闭式商场资产和土地，预计2025年完成1 - 1.5亿美元的销售，剩余部分在2026 - 2027年上半年完成 [46][47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年同店NOI增长是否会显著改善 - 公司表示未来几年同店NOI将较为平稳，2027 - 2028年将逐步上升，目前39%的租赁目标与入住成本或租金相关，随着该比例上升，租金将逐步到位 [53][54][55] 问题2: 新租约销售是否会比现有投资组合高18% - 20% - 公司称会看到相关变化，2024年包括空置、临时租户和永久租户，释放价差超过50%，公司有大量空置和临时的A、B、C级空间，由于过去基于年度预算目标运营，存在提升空间，执行该计划可能导致同店NOI和FFO波动较大 [59][60][62] 问题3: 用股权为开发管道和债务偿还融资是否合理 - 公司认为从数学角度看是有增值作用的，但目前发行股权的概念是在有机会整合合资企业或有其他增值用途时进行，公司有足够的自由现金流在支付股息和利息后执行计划 [66][67] 问题4: 新仪表盘和五年ARGUS运行对成本和效率有何量化影响 - 公司表示新工具提高了效率，过去租赁团队花费大量时间在重新预算和缺乏租户沟通系统上，现在租赁仪表盘像CRM系统，资产管理人员可随时了解租赁进展，季度审查流程也更有效，从年度预算到五年计划的转变以及资源的调整正在产生效果，目前39%的完成率表明进展顺利 [74][75][78] 问题5: 提高年度租赁目标，多少是由于流程改进，多少是由于需求增加 - 公司称受益于健康的零售商环境，同时内部进行了一系列调整，如将所有租赁业务整合，专注永久租赁，使专业租赁人员与永久租赁目标一致，这些内部调整推动了租赁速度 [80][82][84] 问题6: SNO占NOI的比例在2025 - 2024年、2026 - 2025年的增长率如何 - 公司表示2025 - 2026年目标新租户比例达到45%，将大幅增加SNO管道，与历史情况不同，公司专注于升级空置、低效的A类租户，最终将形成更具弹性、永久占用的投资组合，SNO将上升 [93][95][96] 问题7: 新租金和续租租金的价差是多少 - 面积小于1万平方英尺的租户，新租金价差8.8%，续租租金价差5.8%，公司未来将披露更多租赁组合细节 [100][101][103] 问题8: 租赁A、B、C级空间的权重及能否升级空间等级 - 公司称90%的租赁活动集中在A、B、C级空间，这些空间有租户需求 [106] 问题9: 是否看到消费者 discretionary支出向商品类的回归及2025年 discretionary零售前景如何 - 公司称消费者行为在疫情后发生变化，现在进入产品替换阶段，预计行业将回归正常 [112][113] 问题10: 2025年到期租赁的情况与去年同期相比如何 - 公司称比去年同期略领先 [116] 问题11: 目前是否有进展比预期慢的领域及2025年执行“Path - Forward”计划的最大风险是什么 - 公司表示ARGUS分析显示预期的房东工作和TA成本较高，是负面意外；开发管道的延迟可能是不利因素，如Flatiron项目有延迟，但公司有信心推进计划 [120][121][122] 问题12: 2025年CapEx是否会比预期或2024年更高 - 公司称如果能实现租赁目标，理论上2025 - 2026年资本成本将高于历史水平，Dan补充称相对于初始计划，2025 - 2026年支出会增加，2027 - 2028年将趋于平稳 [126][127] 问题13: 计划向贷款人返还的4亿美元商场资产的当前加权平均债务收益率是多少，5亿美元潜在处置资产的质量和资本化率如何 - 公司称4亿美元资产的债务收益率为高个位数，5亿美元的处置资产包括外铺、独立零售、土地和非封闭式商场，预计加权平均资本化率约8%，这些资产的交易资本化率低于8% [134][135] 问题14: Los Cerritos完全拥有后，是否会在未来一两年内进行高密度开发，如何考虑项目结构 - 公司称Los Cerritos是很好的机会，目前正最大化住宅密度的开发权机会，更可能出售已获开发权的土地，自行开发需考虑回报与其他资本配置机会的关系 [138][139][140] 问题15: 公司是否有最低现金水平的考虑，如何平衡现金持有和债务偿还 - 公司称目前现金余额处于可接受范围，整体来看，2024年业务产生约3亿美元自由现金流，扣除运营CapEx和TAs、股息后用于开发，现金余额下降时可使用信贷额度或进行再融资，2025 - 2026年后自由现金流增加，有更多选择偿还债务 [146][147][148] 问题16: 改善租户结构和进行处置计划时，FFO或NOI在今明两年的影响如何 - 公司称同店NOI未来几年将大致持平，之后将大幅增加，期间将剥离剩余Eddy资产并变现5亿美元外铺土地用于偿还债务 [151][152] 问题17: 同店NOI占总NOI的比例是多少 - 公司称由于情况复杂，难以精确建模，目前不关注同店NOI，未来会通过相关材料展示目标 [154][155] 问题18: 强劲的租赁需求在租赁谈判中如何体现，租户对关税潜在影响有何看法 - 公司称租赁需求是利好因素，租赁条款与以往相似，但入住率提高将增加收入结构，续租方面现在倾向于更长租期；目前零售商2025年的盈利和指引估计未受关税影响，许多零售商已制定应对策略，依赖特定进口商品的零售商对关税更敏感 [160][162][166] 问题19: 租户观察名单情况及预算中使用的坏账准备金水平是多少 - 公司称观察名单上的租户数量比2019年减少60%，面积减少45%，坏账准备金水平为75 - 100个基点 [169][171]

文章核心观点 - 公司2024年第四季度财报显示营收和每股收益同比增长，部分指标超华尔街预期，同时介绍了关键指标表现及股价情况 [1][3] 财务表现 - 2024年第四季度营收2.7368亿美元，同比增长14.7%，超Zacks共识预期16.24% [1] - 该季度每股收益0.47美元，去年同期为0.29美元，未超共识预期 [1] 关键指标表现 - 租赁收入最低租金为1.5911亿美元，较三位分析师平均预估的1.3807亿美元高，同比增长17% [4] - 管理公司收入为772万美元，较三位分析师平均预估的774万美元略低，同比下降2.9% [4] - 租赁收入租户回收为6589万美元，较三位分析师平均预估的5783万美元高，同比增长22.4% [4] - 租赁收入百分比租金为2257万美元，较三位分析师平均预估的1480万美元高，同比增长13% [4] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为 -1.4%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 -2.2% [3] - 公司股票目前Zacks排名为3（持有），表明短期内表现可能与大盘一致 [3]

文章核心观点 文章围绕Macerich和Jefferies两家公司展开，介绍了Macerich季度运营情况及股价表现，强调FFO预期和行业排名对其股价的影响；还提及Jefferies即将公布的季度业绩预期[1][2][9] Macerich公司情况 资金运营情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.47美元，与Zacks共识预期一致，去年同期为每股0.56美元，数据经非经常性项目调整[1] - 上一季度预期FFO为每股0.40美元，实际为每股0.38美元，意外偏差为 -5% [1] - 过去四个季度，公司仅一次超过共识FFO预期[1] 营收情况 - 截至2024年12月季度营收2.7368亿美元，超Zacks共识预期16.24%，去年同期为2.3869亿美元[2] - 过去四个季度，公司两次超过共识营收预期[2] 股价表现 - 自年初以来，Macerich股价上涨约1%，而标准普尔500指数上涨1.3% [3] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论[3] - 投资者可参考公司FFO展望判断股票走向，包括当前季度共识FFO预期及近期预期变化[4] - 近期Macerich估计修订趋势喜忧参半，目前Zacks排名为3（持有），预计短期内股票表现与市场一致[6] - 未来季度和本财年的FFO估计变化值得关注，当前季度共识FFO估计为每股0.33美元，营收2.0782亿美元；本财年为每股1.55美元，营收8.9282亿美元[7] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于250多个Zacks行业前28%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍[8] Jefferies公司情况 业绩预期 - 预计2025年2月季度每股收益0.98美元，同比增长12.6%，过去30天该季度共识每股收益估计下调9.3% [9] - 预计该季度营收18.8亿美元，较去年同期增长8.2% [10]

文章核心观点 公司发布2024年第四季度财报及补充信息 并将召开电话会议讨论季度业绩 [1][2] 分组1：财报发布与会议安排 - 公司于2025年2月27日发布2024年第四季度财报及补充信息 并公布在官网投资者关系板块 [1] - 管理层将于2025年2月27日太平洋时间上午10点（东部时间下午1点）召开电话会议讨论季度业绩 [2] - 电话会议需通过指定链接注册获取拨号号码和个人PIN码 网络直播可通过指定链接或公司官网投资者板块参与 [2][3] - 直播结束后 可在公司官网投资者板块查看重播 [3] 分组2：公司概况 - 公司是一家完全整合、自我管理和自我运营的房地产投资信托公司 专注于美国人口密集且有吸引力市场的优质零售房地产 [4] - 公司目前拥有4300万平方英尺的房地产 主要包括40个零售中心的权益 [4] - 公司致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理 连续十年（2015 - 2024）在北美零售行业全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名第一 [4] 分组3：信息披露 - 公司将通过投资者关系网站披露重大非公开信息 并遵守相关披露义务 [5] - 非GAAP财务指标与最直接可比GAAP指标的调节信息包含在财报和向美国证券交易委员会提交的8 - K表格补充文件中 并公布在投资者关系网站 [5] 分组4：联系方式 - 投资者联系人为公司投资者关系副总裁Samantha Greening 邮箱为Samantha.Greening@macerich.com [6]

公司资产与业务布局 - 公司拥有4300万平方英尺房地产，主要涉及40个区域零售中心[5] - 公司拥有或持有40个零售中心、2个社区/动力购物中心和1个重建物业的所有权权益[98] - 合并中心共2916.6万平方英尺，有29个物业，公司对其中28个拥有100%所有权，对SanTan Village Regional Center拥有84.9%所有权[94][96] - 非合并合资企业中心共1081.1万平方英尺，有10个物业，公司所有权比例从19%到51%不等[96] - 社区/动力中心共57.9万平方英尺，有2个物业，公司均拥有50%所有权[96] - 其他资产共232.2万平方英尺，公司所有权比例从5%到100%不等[98] - 公司物业总可出租面积达4287.8万平方英尺[98] - 公司对Atlas Park等部分物业的法律和经济所有权多为50%或50.1%，如Atlas Park两者均为50%，Chandler Fashion Center两者均为50.1%[102] - 公司物业总可出租面积（GLA）各有不同，如Broadway Plaza为996,000，Chandler Fashion Center为1,401,000[102] - 除表中标记(c)的中心外，公司控制的土地完全由公司拥有，或在合资中心的情况下，由合资企业财产合伙企业或有限责任公司拥有[98] 资产交易与处置 - 第四季度收购太平洋高级零售信托（PPRT）投资组合中合作伙伴40%的权益，净收购价1.22亿美元，隐含加权平均资本化率7.4%[7] - 2024年10月24日，公司支付1.29亿美元收购合资伙伴在三个地区零售中心40%的权益；5月14日，支付3640万美元收购合资伙伴在两个地区零售中心40%的权益[71] - 2023年5月18日，公司以4670万美元收购合资伙伴（Seritage Growth Properties）在五个前西尔斯地块50%的权益[72] - 2021年3月29日，公司以1亿美元将前天堂谷购物中心出售给新成立的合资企业，并保留5%的合资企业权益，该项目一期于2024年第四季度开始开放[98][99] - 第四季度出售Oaks获1.57亿美元，用于偿还1.48亿美元贷款；出售Southridge净收益400万美元；签订出售Wilton Mall合同，售价2500万美元，预计2025年上半年完成[8] - 2024年10月24日，公司收购Pacific Premier Retail Trust投资组合中合作伙伴40%的权益，华盛顿广场、洛斯塞里托斯中心和莱克伍德中心现由公司全资拥有[96][99] 融资与债务相关 - 2024年11月27日完成2300万股普通股的包销公开发行，每股19.75美元，总收益约4.54亿美元，用于偿还4.78亿美元华盛顿广场抵押贷款[7] - 2024年完成七笔交易，涉及超13亿美元贷款，公司份额11亿美元；第四季度以5.37%固定利率对皇后中心进行五年期再融资[9] - 截至文件提交日，公司流动性约6.83亿美元，包括6.5亿美元循环信贷额度中可用的5.4亿美元[14] - 公司按比例分摊的债务总额为6,647,576千美元[105] - 公司现金（含合资企业按比例份额）为131,673千美元，受限现金（含合资企业按比例份额）为112,466千美元[105] - 公司净债务为6,161,516千美元，调整后EBITDA为770,746千美元，净债务与调整后EBITDA比率为7.99倍[105] - 截至2024年12月31日，公司按比例分摊的未摊销债务折扣和贷款融资成本分别为7590万美元和4070万美元[105] - 公司债务中固定利率债务为4,595,734千美元，浮动利率债务为397,114千美元，总计4,992,848千美元[108] - 调整后合并债务为4,959,779千美元，加上公司在非合并合资企业中的债务份额后，公司按比例分摊的债务总额为6,647,576千美元[108] - 固定利率债务加权平均利率为5.38%，浮动利率债务加权平均利率为7.26%，总体加权平均利率为5.53%[108] - 债务加权平均到期年限为3.65年[108] - 截至2024年12月31日，合并资产总债务为4959779000美元，固定利率债务4562665000美元，浮动利率债务397114000美元，有效利率5.48%[111] - 截至2024年12月31日，非合并资产总债务为1687797000美元，固定利率债务1555190000美元，浮动利率债务132607000美元，有效利率5.68%[111] - 公司总债务为6647576000美元，固定利率债务占比92.03%，浮动利率债务占比7.97%，有效利率5.53%[111] - 2024年4月9日起，圣莫尼卡广场物业贷款违约，公司正与贷款人就无追索权贷款条款进行谈判[94][99] 租赁业务相关 - 2024年租赁团队表现出色，签署370万平方英尺新租约和续约租约，预计公司份额租金超6600万美元；截至2024年12月31日，总中心投资组合入住率94.1%[10] - 2024年12月31日投资组合入住率94.1%，较2023年12月31日的93.5%增长0.6%，较2024年9月30日的93.7%增长0.4%[17] - 2024年和2023年第四季度租赁收入分别为257392千美元和220020千美元[29] - 2024年和2023年全年租赁收入分别为850453千美元和809023千美元[29] - 2024年第四季度非GAAP租赁收入为257,392千美元，全年为850,453千美元[51][63] - 2024年第四季度公司总租赁收入为339,517千美元，全年为1,209,417千美元[63] - 截至2024年12月31日，直线租金应收款为1.361亿美元，2023年为1.604亿美元[67] - 2024年第四季度租赁终止收入为180万美元，2023年为920万美元；2024年全年为360万美元，2023年为1320万美元[67] - 截至2024年12月31日，合并中心 trailing twelve month 每平方英尺销售额为743美元，非合并合资企业中心为1054美元，总计837美元；2023年对应数据分别为712美元、990美元、836美元[75] - 截至2024年12月31日，合并中心投资组合入住率为93.7%，非合并合资企业中心为95.0%，总计94.1%；2023年对应数据分别为93.6%、93.5%、93.5%；2022年分别为92.7%、92.5%、92.6%[78] - 截至2024年12月31日，合并中心平均基本租金每平方英尺为65.62美元，2023年为61.66美元，2022年为60.72美元[80] - 2024年全年合并中心占用成本中，最低租金占比8.1%，百分比租金占比0.6%，费用回收占比3.1%，总计11.8%；2023年对应数据分别为7.9%、0.8%、3.4%、12.1%[86] 财务数据关键指标变化 - 2024年第四季度净亏损2.112亿美元，摊薄后每股0.89美元；2023年同期净利润6220万美元，摊薄后每股0.29美元[11] - 2024年和2023年第四季度总营收分别为273676千美元和238688千美元[29] - 2024年和2023年全年总营收分别为918204千美元和884068千美元[29] - 2024年和2023年第四季度净亏损分别为219620千美元和净收入66466千美元[29] - 2024年和2023年全年净亏损分别为197665千美元和278099千美元[29] - 2024年和2023年第四季度基本每股收益分别为 - 0.89美元和0.29美元[29] - 2024年和2023年全年基本每股收益分别为 - 0.88美元和 - 1.28美元[29] - 2024年6月30日止三个月出售资产收益334300千美元[35] - 2024年和2023年第四季度FFO分别为126214千美元和158391千美元[29] - 2024年第四季度归属公司的净亏损为211,210千美元，2023年同期净利润为62,179千美元；2024年全年净亏损为194,120千美元，2023年全年净亏损为274,065千美元[37][43] - 2024年第四季度摊薄后每股收益（EPS）为 - 0.89美元，2023年同期为0.29美元；2024年全年摊薄后EPS为 - 0.88美元，2023年全年为 - 1.28美元[41] - 2024年第四季度调整后EBITDA为207,795千美元，2023年同期为211,172千美元；2024年全年调整后EBITDA为707,207千美元，2023年全年为722,041千美元[43] - 2024年第四季度所有中心的净营业收入（NOI）为239,959千美元，2023年同期为238,062千美元；2024年全年为825,777千美元，2023年全年为826,078千美元[43] - 2024年第四季度同店NOI为216,123千美元，2023年同期为217,104千美元，变化率为 - 0.45%；2024年全年为769,404千美元，2023年全年为769,045千美元，变化率为0.05%[43] - 截至2024年12月31日，普通股收盘价为每股19.92美元，52周最高价为22.27美元，最低价为12.99美元[46] - 截至2024年12月31日，A类非参与可转换优先股单位数量为99,565，普通股和合伙单位数量为263,739,694，总普通股及等效股份/单位数量为263,839,259[46] - 截至2024年12月31日，包括按比例计算的合资企业在内的投资组合总债务为6,647,576千美元，股权市值为5,255,678千美元，总市值为11,903,254千美元[46] - 截至2024年12月31日，债务占总市值的比例为55.9%，2023年12月31日为66.5%，2022年12月31日为73.0%[46] - 2024年第四季度归属于普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后FFO为126,214千美元，2023年同期为158,391千美元；2024年全年为373,684千美元，2023年全年为431,112千美元[37] - 截至2024年12月31日，公司总股份数为263,839,259股[49] - 2024年第四季度总营收为273,676千美元，全年总营收为918,204千美元[51] - 2024年第四季度总费用为268,520千美元，全年总费用为958,776千美元[51] - 2024年第四季度净亏损为219,620千美元，全年净亏损为197,665千美元[51] - 截至2024年12月31日，公司总资产为8,567,039千美元[53] - 截至2024年12月31日，公司总负债为5,724,614千美元[53] - 截至2024年12月31日，非GAAP非控股权益的总资产为 - 23,646千美元，公司在非合并合资企业的资产份额为1,655,175千美元[59] - 截至2024年12月31日，非GAAP非控股权益的总负债为 - 55,558千美元，公司在非合并合资企业的负债份额为1,655,175千美元[59] - 2024年全年资本支出中，合并中心总计3.436亿美元，2023年为2.103亿美元，2022年为1.324亿美元；非合并合资企业中心2024年总计8080万美元，2023年为9880万美元，2022年为1.087亿美元[70] - 2024年按州划分的净营业收入占比中，加利福尼亚州为25.3%，纽约州为20.7%，亚利桑那州为18.9%[89] 股息与股票相关 - 2025年2月14日宣布每股0.17美元的季度现金股息，3月18日支付给3月4日收盘时登记在册的股东[15] - 2024年公司普通股最高售价22.27美元，最低售价12.99美元，各季度股息均为0.17美元[119] - 2023年公司普通股最高售价16.54美元，最低售价8.77美元，各季度股息均为0.17美元[119] - 2022年公司普通股最高售价19.18美元，最低售价7.40美元，股息0.15 - 0.17美元[119] - 公司股票在纽约证券交易所上市，代码MAC[119] - 股东可通过直接投资计划自动将股息再投资于公司普通股，详情联系Computershare

SANTA MONICA, Calif., Feb. 25, 2025 (GLOBE NEWSWIRE) -- The Macerich Company (NYSE: MAC) announced today that Jack Hsieh, President and Chief Executive Officer, and Dan Swanstrom, Senior Executive Vice President, Chief Financial Officer, and Treasurer, will participate in a round table presentation at Citi’s 2025 Global Property CEO Conference on Tuesday, March 4, 2025, at 1:30 pm Eastern Time. A live audio webcast can be accessed from the Investors section of the Company’s website, investing.macerich.com, ...

文章核心观点 公司安排2024年第四季度财报发布及电话会议 [1] 财报及会议安排 - 财报将于2025年2月27日美股开盘前发布 [1] - 管理层将于同日太平洋时间上午10点（东部时间下午1点）召开电话会议讨论季度业绩 [1] - 电话会议需通过拨号注册链接登记获取拨号号码和个性化PIN码 [2] - 可通过网络直播注册链接或公司网站投资者板块观看直播 [2][3] - 直播结束后可在公司网站投资者板块观看回放 [3] 公司介绍 - 是一家完全整合、自我管理和自我运营的房地产投资信托公司 [4] - 是美国人口密集且有吸引力市场的优质零售房地产的领先所有者、运营商和开发商 [4] - 投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市至华盛顿特区走廊 [4] - 目前拥有4300万平方英尺房地产，主要包括40个零售中心的权益 [4] - 连续十年（2015 - 2024年）在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名中位居第一 [4] 信息披露 - 公司使用并将继续使用投资者关系网站披露重大非公开信息并遵守相关披露义务 [5] - 非GAAP财务指标与最直接可比GAAP指标的对账信息包含在财报和向SEC提交的8 - K表格补充文件中，并发布在投资者关系网站上 [5] 投资者联系方式 - 投资者联系人是Samantha Greening，邮箱为Samantha.Greening@macerich.com [6]

文章核心观点 2025年2月1日起，Macerich公司任命Devin Murphy为董事会成员，他经验丰富，将助力公司执行“Path Forward”计划 [1][5] 公司任命 - Macerich宣布2025年2月1日起任命Devin Murphy为董事会成员，届时董事会将有9名董事，8名独立 [1][2] 被任命人履历 - Devin Murphy在Phillips Edison & Company任职超10年，2019 - 2024年任总裁，此前6年任CFO，2024年7月当选董事 [3] - 2013年加入PECO前，他有28年投资银行工作经验，曾在摩根士丹利和德意志银行担任高级领导职务 [4] - 他目前是Fifth Wall高级顾问，也是CoreCivic董事，任职于审计和风险委员会并担任提名与治理委员会主席 [6] - 他毕业于威廉与玛丽学院，获英语和历史荣誉学士学位，后获密歇根大学MBA学位 [7] 公司战略 - 去年5月Macerich推出“Path Forward”计划，聚焦简化业务、提高运营绩效和降低杠杆 [5] 公司概况 - Macerich是房地产投资信托公司，拥有、运营和开发美国优质零售地产，投资组合集中在多地 [8] - 公司拥有4300万平方英尺房地产，主要涉及40个零售中心，致力于可持续发展，连续10年获GRESB北美零售板块排名第一 [8] - 公司通过投资者关系网站披露重要非公开信息，非GAAP财务指标调整信息在相关文件及网站公布 [9]