公司物业持有情况 - 截至2024年3月31日，运营合伙企业拥有或持有43个区域零售中心、3个社区/动力购物中心和1个重建物业，总面积约4700万平方英尺[55] 公司资产收购情况 - 2023年5月18日，公司以约4670万美元收购MS Portfolio LLC合资企业剩余50%股权[57] - 2023年11月16日，公司以560万美元及承担债务的方式收购Freehold Raceway Mall合资伙伴49.9%股权[57] 公司资产出售情况 - 2023年5月2日，公司以2350万美元出售The Marketplace at Flagstaff，资产出售收益为1030万美元[57] - 2023年7月17日，公司以560万美元出售Superstition Springs Power Center，资产出售收益为190万美元[57] - 2023年12月27日，公司合资企业以7亿美元出售One Westside，公司获得净收益7760万美元，资产出售收益为810万美元[57] - 2023年公司及部分合资伙伴出售土地获得1640万美元收益用于偿债等[83] 公司贷款替换情况 - 2023年1月3日，公司以3.7亿美元贷款替换Green Acres Mall和Green Acres Commons原有3.63亿美元贷款，固定利率5.90% [57] - 2024年1月25日，公司以1.55亿美元贷款替换Danbury Fair Mall原有1.169亿美元贷款，固定利率6.39% [59] 公司信贷协议修订情况 - 2023年9月11日，公司和运营合伙企业修订信贷协议，提供6.5亿美元循环贷款额度，到期日为2027年2月1日[59] 公司贷款违约及再融资情况 - 2024年4月9日，公司3亿美元Santa Monica Place贷款违约，正与贷款人协商条款[60] - 公司正在对Chandler Fashion Center的2.56亿美元贷款进行再融资，新贷款预计为2.75亿美元，期限五年，固定利率待定[62] 公司投资及项目支出情况 - 截至2024年3月31日，公司在与Simon Property Group的合资企业中已出资3950万美元，占总支出7890万美元的50%，并在一季度注销了该投资[62] - Scottsdale Fashion Square的改造项目总成本预计在8000 - 8600万美元之间，公司按比例分担预计为4000 - 4300万美元，截至3月31日已支出2310万美元[62] - Green Acres Mall东北象限改造项目总成本预计在1.2 - 1.4亿美元之间，截至3月31日已支出约1210万美元，预计2026年开业[62] 公司股息情况 - 公司宣布2023年每季度普通股现金股息为每股0.17美元，2024年第一、二季度股息同样为每股0.17美元[62] - 2024年第一季度现金股息和分配为3920万美元，由运营资金提供[84] 公司普通股发行情况 - “ATM计划”下公司可发行和销售总发行价高达5亿美元的普通股，截至2024年3月31日，还有约1.517亿美元的普通股可供销售[62] - 截至2024年3月31日，公司ATM计划下普通股总发售额约1.517亿美元可售[83] 公司关键绩效指标相关定义 - 公司将租户年销售额、入住率（不包括大型零售店）和续租租金差视为内部增长的关键绩效指标[70] 公司物业分类情况 - 2024年3月31日止三个月与2023年同期对比，JV Transition Centers为Chandler Fashion Center等五处前西尔斯地块，Disposition Properties为The Marketplace at Flagstaff等三处[70] 公司收购及资产评估方式 - 公司评估房地产收购是业务合并还是资产收购，并按不同方式分配购买价格[64] - 公司评估资产是否减值，若账面价值超过估计的未折现现金流，则确认减值损失[67] 公司租户销售及租赁相关指标变化 - 截至2024年3月31日的过去十二个月，面积小于10,000平方英尺的可比租户销售额较2023年第一季度下降0.8%[71] - 2024年3月31日的租赁入住率为93.4%，较2023年3月31日的92.2%增长1.2%，较2023年12月31日的93.5%环比下降0.1%[71][72] - 截至2024年3月31日的过去十二个月，续租利差每平方英尺增加8.07美元，增幅为14.7%[71] - 截至2024年3月31日，公司已对2024年到期的65%的租赁面积执行了续租协议或承诺，另有24%处于意向书阶段[71] - 2024年第一季度，公司签署了222份租约，租赁面积约100万平方英尺，较2023年第一季度租赁面积增长14%，租约数量减少11%[72] - 2024年年初至今，有4起涉及公司租户的破产申请，涉及36份租约，租赁面积约25.1万平方英尺，公司年度租赁收入份额为1710万美元[75] 公司收入及费用指标变化 - 2024年第一季度租赁收入较2023年减少740万美元，降幅为3.7%[76] - 2024年第一季度购物中心和运营费用较2023年增加370万美元，增幅为5.2%[76] 公司亏损及资金营运指标变化 - 2024年第一季度净亏损较2023年增加7330万美元[79] - 2024年第一季度来自普通股股东和单位持有人的摊薄后运营资金（FFO）较2023年减少22.2%，从9590万美元降至7460万美元[79] - 2024年第一季度公司净亏损126,728美元，2023年同期为58,733美元[89] - 2024年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后资金营运净额（FFO）为66,545美元，2023年同期为97,775美元[89] - 2024年第一季度加权平均FFO股份数量为226,141股，2023年同期为224,271股[89] 公司资本支出情况 - 2024年第一季度，合并中心资本支出为2.6415亿美元，2023年同期为3.1064亿美元；非合并合资企业中心资本支出为1.5989亿美元，2023年同期为1.8051亿美元[81] - 2024年公司预计开发、重建、扩建和翻新支出约为1.6亿至1.8亿美元[81] 公司债务相关情况 - 2024年3月31日，公司未偿贷款债务总额为69.6亿美元[83] - 2024年年初至今，公司已完成或正在进行的五笔近期限无追索权贷款到期交易总额约6.894亿美元，公司按比例分担约5.402亿美元[83] - 截至2024年3月31日，公司循环贷款额度借款为1.85亿美元，有效利率为8.33%，可用额度为4.649亿美元[84] - 截至2024年3月31日，合并中心长期债务和租赁义务现金承诺总额为51.84301亿美元[85] - 截至2024年3月31日，合并中心固定利率长期债务总计38.14亿美元，平均利率4.26%；浮动利率长期债务总计4.93亿美元，平均利率7.22%[91] - 截至2024年3月31日，公司按比例分担的非合并合资企业中心固定利率长期债务总计28.17亿美元，平均利率5.09%；浮动利率长期债务总计4614.7万美元，平均利率9.07%[91] - 2024年3月31日和2023年12月31日，合并中心的固定利率债务均为38亿美元，平均利率分别为4.26%和4.29%[91] - 2024年3月31日和2023年12月31日，合并中心的浮动利率债务分别为4.932亿美元和4.758亿美元，平均利率分别为7.22%和7.43%[91] - 2024年3月31日和2023年12月31日，公司按比例分担的非合并合资企业中心的固定利率债务均为28亿美元，平均利率分别为5.09%和5.06%[91] - 2024年3月31日和2023年12月31日，公司按比例分担的非合并合资企业中心的浮动利率债务分别为4610万美元和4520万美元，平均利率分别为9.07%和9.00%[91] - 基于2024年3月31日5.393亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%，公司每年的未来收益和现金流将减少约540万美元[92] 公司现金及等价物情况 - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物为1.201亿美元[84]

文章核心观点 - 2024年第一季度公司业绩未达预期致股价两位数下跌，虽长期前景有改善但分析师因过往股权稀释事件及当前股价和股息情况，仍不愿做多，待执行计划有进展和股权发行明确后再评估 [1][20] 公司过往表现 - 2023年3月因估值低且预期利率下降发布看多文章，此后总回报约56% [2] - 2023年二季度和四季度财报后转为看空并退出持仓，股价至今下跌约15% [3] - 此前看空原因是债务规模大、加权平均到期期限短，将对FFO造成压力，且同店NOI减速使现金流增长困难，P/FCF倍数近期飙升 [4][5] 2024年第一季度财报情况 核心业绩 - FFO每股0.33美元，较2023年第一季度减少0.10美元，较指引低0.05美元 [7] 业绩收缩原因 - Express破产影响，2023年底其从公司租23家店，年租金约1500万美元，2024年二季度至少关闭15家店，使小店铺组合入住率下降约50个基点 [8] - 额外成本增加，包括法律、搜索和咨询费用，利息成本增加500万美元，源于近期再融资 [8] - 上述因素致NOI较2023年第一季度下降1.9% [8] 积极因素 - 本季度新开54万平方英尺新店，是2023年第一季度的三倍，多数新店租金租赁利差达两位数，过去12个月租金租赁利差为14.7% [11] 公司战略调整 战略内容 - 未来3 - 4年执行战略，出售非核心资产、整合部分合资企业权益，优先改善资产负债表，谨慎对待新开发项目，贷款到期时将4 - 6处房产还给贷款人，增发5亿美元股权 [13] 战略影响 - 管理层撤回2024年指引，因上述步骤对AFFO影响大且时间和效果未知 [14] - 短期对AFFO有负面影响，出售现金流资产、归还产生收入的房产及股权增发会稀释每股AFFO [16] - 若执行得当，公司杠杆率降至6倍左右，将降低资本成本，使管理层更灵活运营 [17] 分析师观点 - 虽本季度业绩因Express破产和额外成本不佳，但长期前景表面上有改善 [18] - 管理层将更专注降低债务、剥离非核心资产和增发股权，短期AFFO会恶化，完成后公司财务风险降低且更聚焦核心资产 [19] - 因过去8年有四次股权稀释事件，且当前股价较过去12个月上涨约40%、股息率5%缺乏吸引力，分析师仍不愿做多，待执行计划有进展和股权发行明确后再评估 [20]

文章核心观点 Macerich公司公布业绩后股价下跌，多项指标表现不佳，但也有部分积极因素，同时提及其他零售REITs即将公布的财报预期 [1][2][3] 业绩表现 - 4月30日纽交所常规交易时段，公司股价下跌14.05% [1] - 每股运营资金（FFO）31美分，未达预期39美分，同比下降22.5% [1] - 季度营收2.088亿美元，低于去年同期2.149亿美元，未达预期2.173亿美元 [3] - 截至2024年3月31日的12个月，小于10000平方英尺空间的每平方英尺租户销售额为837美元，低于去年同期866美元 [4] - 同店净营业收入（NOI）同比下降2.3%至1.895亿美元，未达预期2.029亿美元 [8] 积极因素 - 本季度签署104万平方英尺租约，可比中心基础上同比增加14% [5] - 截至2024年3月31日，投资组合入住率为93.4%，高于去年同期92.2% [6] - 截至2024年3月31日的12个月，基本租金续租利差较到期基本租金高14.7% [7] 资产负债表 - 截至2024年4月30日，公司流动性约6.4亿美元，其中6.5亿美元循环信贷额度可用4.65亿美元 [9] 其他零售REITs财报预期 - Federal Realty Investment Trust将于5月2日公布财报，2024年第一季度FFO每股预期1.65美元，同比增长3.8% [10][11] - Regency Centers将于5月2日公布财报，2024年第一季度FFO每股预期1.03美元，同比下降4.6% [10][12]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股为0.33美元,低于预期0.05美元,同比下降0.10美元 [21][23] - 同店NOI(不含租赁终止收入)下降1.9% [24] - 预计Express破产将对2024年FFO产生0.05-0.06美元的负面影响,长期每年约0.06-0.08美元的负面影响 [26][27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度新开540,000平方英尺的新店,同比增加近300% [38] - 第一季度签署222份租约,面积超过100万平方英尺,同比增加14% [41] - 第一季度末租赁率为93.4%,同比增加120个基点 [36] - 12个月租金增长率为14.7%,同比增加810个基点 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度销售额基本持平,销售额每平方英尺为837美元,同比增加1美元 [37] - 东海岸6个资产的NOI仍未恢复至2019年水平,差额约3900万美元 [106][107] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将通过出售资产、整合部分合资权益、归还部分贷款等方式,在未来3-4年内将杠杆率降至低于6倍 [11][12] - 公司将集中在最优质的购物中心资产,提升运营绩效,并通过资本市场筹资加快去杠杆 [13][14] - 公司将专注于打造"热闹、有活力"的购物中心,引入更多体育、健身、餐饮等体验业态 [60][61][80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新任CEO对公司未来前景表示乐观和信心,认为公司有很大改善空间 [7][8][9] - 管理层认为目前零售市场环境仍然强劲,为公司的战略转型提供了良好机遇 [56][57] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Jeffrey Spector 提问** 询问公司在未来12个月内的具体目标 [49] **Jackson Hsieh 回答** 详细阐述了公司在未来3-4年内的具体目标和实现路径,包括资产出售、NOI提升和股权融资等 [50][51][52] 问题2 **Greg McGinniss 提问** 询问公司是否会出售一些较强资产来控制股权稀释 [65][66] **Jackson Hsieh 回答** 公司将出售一些中等资产,而不会出售最优质的"堡垒资产",以最大限度减少股权稀释 [67] 问题3 **Samir Khanal 提问** 询问公司如何看待Express退出对空置锚定店的重新租赁 [77][78] **Doug Healey 回答** 公司认为这些优质空间的重新租赁将是一个机会,可以引入更多新鲜业态,提升购物中心体验 [88][89]

文章核心观点 - Macerich公司2024年第一季度财报显示营收和每股收益情况，与去年同期及华尔街预期有差异，部分关键指标表现不同，近一个月股价表现不佳 [1][9] 营收与每股收益情况 - 2024年第一季度营收2.0878亿美元，同比下降2.8%，比Zacks共识预期的2.1732亿美元低3.93% [1] - 同期每股收益0.31美元，去年同期为 - 0.27美元，比共识预期的0.39美元低20.51% [1] 关键指标表现 - 租赁收入 - 最低租金为1.2712亿美元，高于三位分析师平均估计的1.2505亿美元，同比增长2.6% [4] - 管理公司收入为823万美元，高于三位分析师平均估计的727万美元，同比增长21.8% [5] - 租赁收入 - 租户回收款为5803万美元，低于三位分析师平均估计的5827万美元，同比下降2.7% [6] - 租赁收入 - 百分比租金为258万美元，低于三位分析师平均估计的663万美元，同比下降53% [7] - 摊薄后每股净收益为 - 0.59美元，低于五位分析师平均估计的 - 0.08美元 [8] 股价表现与评级 - 过去一个月Macerich股价回报率为 - 4.7%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 - 2.5% [9] - 该股目前Zacks排名为3（持有），表明短期内表现可能与大盘一致 [9]

文章核心观点 - 公司本季度运营表现不佳，FFO和营收未达预期，未来股价走势取决于管理层财报电话会议评论，投资者可关注FFO展望和行业前景 [1][3][4] 公司运营情况 - 本季度运营资金（FFO）为每股0.31美元，未达每股0.39美元的Zacks共识预期，去年同期为每股0.40美元，FFO意外率为 -20.51% [1][2] - 上一季度FFO实际为每股0.56美元，超出预期的每股0.55美元，意外率为1.82%，过去四个季度仅一次超出FFO共识预期 [2] - 截至2024年3月季度营收2.0878亿美元，未达Zacks共识预期3.93%，去年同期为2.1485亿美元，过去四个季度均未超营收共识预期 [3] 股价表现 - 自年初以来公司股价上涨约3.8%，而标准普尔500指数上涨7.3% [4] 公司展望 - 投资者可关注公司FFO展望，包括未来季度当前共识FFO预期及预期近期变化 [5] - 近期FFO预期和未来股价走势很大程度取决于管理层财报电话会议评论 [4] - 目前公司Zacks排名为3（持有），预计短期内股价表现与市场一致 [7] - 未来季度和本财年当前共识FFO预期分别为每股0.42美元（营收2.1824亿美元）和每股1.80美元（营收9.064亿美元） [8] 行业情况 - 公司所属Zacks房地产投资信托和股权信托 - 零售行业目前处于Zacks 250多个行业中后27%，研究显示排名前50%行业表现优于后50%超两倍 [9] 同行业公司情况 - 同行业Urban Edge Properties尚未公布2024年3月季度业绩，预计5月7日发布 [10] - 预计该公司即将发布报告中季度收益为每股0.30美元，同比变化 -6.3%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [11] - 预计该公司营收1.0638亿美元，较去年同期增长7.1% [11]

财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度净亏损1.267亿美元，摊薄后每股亏损0.59美元，2023年同期净亏损5870万美元，摊薄后每股亏损0.27美元[8] - 2024年第一季度剔除特定费用后的资金营运净额为7460万美元，摊薄后每股0.33美元，2023年同期为9590万美元，摊薄后每股0.43美元[9] - 2024年第一季度总营收208,783千美元，2023年同期为214,854千美元[31] - 2024年第一季度总费用232,092千美元，2023年同期为216,899千美元[31] - 2024年第一季度净亏损131,446千美元，2023年同期为58,194千美元[31] - 2024年第一季度基本每股收益为 - 0.59美元，2023年同期为 - 0.27美元[31] - 2024年第一季度每股股息为0.17美元，与2023年同期持平[31] - 2024年第一季度基本和摊薄后资金运营收益（FFO）为66,545千美元，2023年同期为97,775千美元[31] - 2024年第一季度基本和摊薄后每股FFO为0.29美元，2023年同期为0.44美元[31] - 2024年第一季度调整后基本和摊薄后FFO为74,600千美元，2023年同期为95,918千美元[31][40] - 2024年第一季度调整后基本和摊薄后每股FFO为0.33美元，2023年同期为0.43美元[31][40] - 2024年第一季度公司净亏损1.26728亿美元，2023年同期为5873.3万美元[41] - 2024年第一季度调整后EBITDA为1.52272亿美元，2023年同期为1.63487亿美元[41] - NOI - 所有中心2024年第一季度为1.85772亿美元，2023年同期为1.90702亿美元[41] - NOI - 相同中心2024年第一季度为1.89481亿美元，2023年同期为1.93916亿美元，含租赁终止收入百分比变化为 - 2.29%，不含为 - 1.91%[41] - 截至2024年3月31日，公司普通股收盘价为每股17.23美元，2023年12月31日为15.43美元，2022年12月31日为11.26美元[43] - 截至2024年3月31日，总投资组合债务为69.58686亿美元，2023年12月31日为69.19579亿美元，2022年12月31日为68.12823亿美元[43] - 截至2024年3月31日，股权市值为38.99079亿美元，2023年12月31日为34.90189亿美元，2022年12月31日为25.25961亿美元[43] - 截至2024年3月31日，债务占总市值的百分比为64.1%，2023年12月31日为66.5%，2022年12月31日为73.0%[43] - 截至2024年3月31日，直线租金应收款为1.541亿美元，2023年同期为1.724亿美元[52] - 2024年第一季度租赁终止收入为120万美元，2023年同期为230万美元[52] - 2024年第一季度直线租赁（费用）收入为 - 390万美元，2023年同期为40万美元[52] - 2024年第一季度业务发展和停车收入为1440万美元，2023年同期为1630万美元[52] - 2024年第一季度总租赁收入为1.91652亿美元[45] - 2024年第一季度资本支出方面，合并中心总计2.65亿美元，非合并合资企业中心总计1.6亿美元[54] - 2024年3月31日，合并中心每平方英尺过去12个月销售额为713美元，非合并合资企业中心为1005美元，总计837美元[55] - 2024年3月31日，所有零售中心平均每平方英尺基础租金为65.40美元[57] - 截至2024年3月31日的12个月，所有中心占用成本中最低租金占比7.6%，百分比租金占比0.9%，费用回收占比3.2%，总计11.7%[59] - 2024年预计按比例计算的房地产净营业收入中，加利福尼亚州占比28.3%，纽约州占比20.3%，亚利桑那州占比18.2%[60] - 截至2024年3月31日，公司按比例分摊的债务总额为69.58686亿美元，其中固定利率债务64.36455亿美元，浮动利率债务5.22231亿美元[74] - 公司债务加权平均利率为5.00%，其中固定利率为4.77%，浮动利率为7.87%[74] - 公司债务加权平均到期年限为3.67年[74] - 截至2024年3月31日，公司总债务为69.58686亿美元，其中固定利率债务64.36455亿美元，占比92.50%，浮动利率债务5.22231亿美元，占比7.50%[75] - 2024年第一季度，公司普通股每股最高售价为17.69美元，最低为14.66美元，每股股息为0.17美元[83] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年第一季度同店净营业收入（不含租赁终止收入）较2023年第一季度下降1.9%，含租赁终止收入下降2.3%[10] - 截至2024年3月31日的过去12个月，小于10000平方英尺的店铺每平方英尺销售额为837美元，2023年12月31日为836美元，2023年3月31日为866美元；2024年第一季度可比小于10000平方英尺店铺销售额较2023年第一季度下降0.8%[11] - 截至2024年3月31日，投资组合入住率为93.4%，较2023年3月31日的92.2%增加1.2%，较2023年12月31日的93.5%下降0.1%[12] - 截至2024年3月31日的过去12个月，基本租金续租利差比到期基本租金高14.7%，连续第十个季度为正[13] - 2024年第一季度签署了104万平方英尺的租约，较2023年第一季度增加14%，2023年全年租赁面积达420万平方英尺[14] - 2024年3月31日，合并中心投资组合入住率为93.0%，非合并合资企业中心为93.9%，总计93.4%[56] 债务相关交易 - 2024年有多笔债务相关交易，包括联合企业再融资、贷款延期、违约和偿还等，如1月10日联合企业对2300万美元贷款再融资为2400万美元等[15][16][17][18] - 2024年3月19日，公司完成尼亚加拉时尚奥特莱斯无追索权贷款三年期延期，所有违约利息费用被冲回[37] - 2024年4月9日起，某物业贷款违约，公司正与贷款人协商无追索权贷款条款[65] - 2023年5月9日起，乡村俱乐部广场物业贷款违约，公司合资企业正与贷款人协商无追索权贷款条款[66] - 2024年3月19日，公司完成尼亚加拉瀑布时尚奥特莱斯8500万美元贷款的三年延期，延期后利率为5.90%，到期日为2026年10月6日[77] - 2024年4月19日，公司全额偿还费城时尚区的贷款[77] 股息分配 - 2024年4月26日宣布普通股每股0.17美元的季度现金股息，6月3日支付给5月20日登记在册的股东[21] 公司流动性 - 截至文件提交日，公司约有6.4亿美元流动性，其中6.5亿美元循环信贷额度可用4.65亿美元[20] 公司业务布局 - 公司拥有或持有43个零售中心、3个社区/动力购物中心和1个重建物业权益[63] - 公司总零售中心总面积为4305.4万平方英尺，社区/动力中心总面积为138万平方英尺，其他资产总面积为209.1万平方英尺，总计4652.5万平方英尺[62][63] 物业出售 - 2021年3月29日，公司以1亿美元出售前天堂谷购物中心，保留5%合资权益[67][72] 合资企业资金分配 - 钱德勒时尚中心合资企业清算时，第三方合伙人与公司按特定顺序分配资金，先按49.9%和50.1%分配至13%内部收益率，再向公司支付约580万美元，之后按35%和65%分配[71] 公司所有权情况 - 公司在多个物业的法律所有权和经济所有权比例存在差异，经济所有权可能因多种因素波动[68][69] 公司开发和再开发项目 - 截至2024年3月31日，公司开发和再开发项目预计总成本为20 - 22.6亿美元，已发生成本3.5亿美元[80][81] - 格林艾格斯购物中心再开发项目预计总成本12 - 14亿美元，预计2026年开业，稳定收益率为13% - 14%[80] - 斯科茨代尔时尚广场再开发项目预计总成本8 - 8.6亿美元，公司持股50%，预计2024年开业，稳定收益率为15% - 17%[81] 公司基本信息 - 公司股票在纽约证券交易所上市，股票代码为MAC[83] - 公司总部位于加利福尼亚州圣莫尼卡，过户代理为Computershare[84] - 公司投资者关系助理副总裁为Samantha Greening，联系电话为603 - 953 - 6203[85] 公司债务规划 - 公司计划未来几年将净债务与EBITDA杠杆率降至6倍以下至中等水平[51]

文章核心观点 - 麦克里奇公司董事会宣布普通股每股0.17美元的季度现金股息，将于2024年6月3日支付给2024年5月20日收盘时登记在册的股东 [1] 公司概况 - 麦克里奇是一家完全一体化、自我管理和自我运营的房地产投资信托基金 [2] - 作为美国人口密集且有吸引力市场中优质零售房地产的领先所有者、运营商和开发商，其投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市至华盛顿特区的走廊地带 [2] - 公司目前拥有4700万平方英尺的房地产，主要包括43个区域零售中心的权益 [2] - 公司致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，连续九年（2015 - 2023年）在北美零售领域的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名中位居第一 [2] 信息披露 - 公司使用并打算继续使用投资者关系网站（investing.macerich.com）披露重大非公开信息并履行Regulation FD规定的披露义务 [3] - 非GAAP财务指标（包括NOI和FFO）与最直接可比的GAAP指标的对账信息包含在向美国证券交易委员会提交的8 - K表格收益报告和补充文件中，并发布在投资者关系网站上 [3] 联系方式 - 投资者联系人为投资者关系总监Samantha Greening，邮箱为Samantha.Greening@macerich.com [4] - 媒体联系人为企业传播副总裁助理Karen Maurer，邮箱为Karen.Maurer@macerich.com [4]

文章核心观点 公司凭借坚实的租赁管道，未来几个季度物业租赁活动有望保持健康，推动入住率提升，聚焦全渠道零售前景良好，但电商发展和高利率带来挑战 [1][2] 利好因素 - 疫情后消费者倾向线下购物，推动零售房地产行业复苏，公司购物中心位于人口密集、客户富裕地区，租户需求旺盛，有助于填补空置空间 [3] - 2023年公司签署420万平方英尺租约，较上年增长12%，租赁管道良好，预计推动2024和2025年同店净营业收入增长，预计2024和2025年总收入分别同比增长1.5%和3.8% [4] - 公司通过采用全渠道模式提升资产质量和客户关系，有望取得良好效果 [5] - 公司资产负债表健康，财务灵活性充足，截至2024年2月7日有6.57亿美元流动性，截至2023年12月31日有1.517亿美元可通过ATM计划出售，债务到期情况良好，支持公司发展 [6] - 公司实施积极的资本循环计划，剥离非核心和低增长资产，将所得用于核心市场和高增长物业，战略处置减少低质量资产破产问题，2024年预计投入1.6 - 1.8亿美元用于开发等项目 [7][8] - 过去六个月公司股价上涨45.8%，跑赢行业5.3%，过去一个月分析师对2024和2025年FFO每股预期上调，显示乐观情绪 [9] 不利因素 - 电商发展可能影响公司前景，线上零售受欢迎，冲击实体店市场份额 [11] - 宏观经济不确定和高利率环境下，经济放缓和储蓄减少可能限制消费者支出意愿 [12] - 高利率增加公司借贷成本，影响房地产购置和开发能力，截至2023年12月31日债务约69.2亿美元，加权平均利率5.02%，预计2024年第一季度利息支出同比增长2.6%，高利率使股息吸引力下降 [13] 其他零售REIT股票 - 推荐Essential Properties Realty Trust和Tanger，均为Zacks Rank 2（买入） [14] - Essential Properties过去两个月FFO每股预期上调1美分至1.75美元，同比增长6.1% [15] - Tanger过去两个月2024年FFO每股预期上调1美分至2.06美元，同比增长5.1% [16]

公司物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有43个区域城镇中心、3个社区/动力购物中心和1个重建物业，总面积约4600万平方英尺[52] - 公司目前为第三方业主管理1个区域城镇中心和2个社区中心[49] 公司业务战略 - 公司有长期的四管齐下业务战略，专注于区域城镇中心的收购、租赁和管理、重建和开发[44] 购物中心租户及租金占比情况 - 2023年，公司的购物中心约73%的租金来自10000平方英尺以下的商场店铺和独立店铺，27%来自大型店铺和主力租户[56] - 2023年，维多利亚的秘密、迪克斯体育用品等10家零售商是公司购物中心的最大租户，占总租金比例从1.2%到2.0%不等[56] - 2023年主力店约占公司总租金的6.5%[71] 租户空间占比情况 - 2023年12月31日，公司投资组合中10000平方英尺及以下的租户空间约占所有商场店铺和独立店铺空间的61%[58] 租金与销售额占比变化情况 - 2023年，合并中心的最低租金占商场店铺总销售额的7.9%，高于2022年的7.4%[60] - 2023年，未合并合资企业中心的最低租金占商场店铺总销售额的7.1%，高于2022年的6.5%[60] 平均每平方英尺基础租金变化情况 - 2023年，合并中心的平均每平方英尺基础租金为61.66美元，高于2022年的60.72美元和2021年的59.86美元[63] - 2023年，未合并合资企业中心的平均每平方英尺基础租金为70.42美元，高于2022年的67.37美元和2021年的66.12美元[63] 合并中心不同类型租约平均每平方英尺基础租金情况 - 2023年合并中心平均每平方英尺基础租金为16.65美元，执行租约平均每平方英尺基础租金为21.85美元，到期租约平均每平方英尺基础租金为29.67美元[64] 2024年合并中心到期租约情况 - 2024年合并中心商场和独立商店到期租约数量为417份，约占总租赁可出租面积的22.90%，到期租约每平方英尺基础租金为60.83美元，占基础租金的20.88%[67] - 2024年合并中心大型店铺和主力店到期租约数量为15份，约占总租赁可出租面积的3.90%，到期租约每平方英尺基础租金为38.24美元，占基础租金的8.11%[68] 主力店可出租面积情况 - 截至2023年12月31日，梅西百货旗下梅西和布鲁明戴尔主力店总可出租面积为658.8万平方英尺[73] - 截至2023年12月31日，杰西潘尼主力店总可出租面积为368.4万平方英尺[73] - 截至2023年12月31日，迪拉德主力店总可出租面积为216.9万平方英尺[73] - 截至2023年12月31日，诺德斯特龙主力店总可出租面积为134.5万平方英尺[73] - 截至2023年12月31日，迪克体育用品主力店总可出租面积为104.8万平方英尺[73] 法规对公司业务的影响 - 遵守政府法规会对公司业务产生重大影响，包括资本支出、收益和竞争地位[75] 公司员工情况 - 截至2023年12月31日，公司约有655名员工，其中654名为全职，1名为兼职[79] - 截至2023年12月31日，约58%的公司员工为女性，约30%属于代表性不足群体，约<1%未说明种族或族裔；2023年副总裁级别晋升人员中40%为女性，助理副总裁级别晋升人员中女性占89%，代表性不足群体的女性占22%[81] - 2023年公司员工平均任期约为10.8年，高级管理层平均任期为20.6年，员工流失率为14%[82] 公司行业排名情况 - 公司在2015 - 2023年连续九年在北美零售行业GRESB排名中位居第一[86] 公司债务情况 - 截至2023年12月31日，合并中心的固定利率债务总额为38亿美元，平均利率为4.29%；浮动利率债务总额为5亿美元，平均利率为7.43%[321][323] - 截至2023年12月31日，公司在非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务为28亿美元，平均利率为5.06%；浮动利率债务为4520万美元，平均利率为9.00%[321][324] 公司保险情况 - 加利福尼亚州的中心地震保险免赔额为每个中心总保险价值的5%，每次事故最低15万美元，年度累计损失限额为1亿美元；太平洋西北地区和新马德里地震带的中心地震保险免赔额为每个中心总保险价值的2%，每次事故最低15万美元，年度累计损失限额为1亿美元[77] - 中心的恐怖主义保险免赔额为2.5万美元，年度累计损失限额为12亿美元；环境保险除两个中心外，保留金为10万美元，三年累计损失限额为5000万美元[77] 公司纳税情况 - 公司自1994年12月31日结束的第一个纳税年度起选择按REIT纳税，并打算继续符合相关资格[78] 购物中心行业季节性情况 - 购物中心行业具有季节性，第四季度零售商入住率和零售额通常最高，收益一般也更高[84] 利率变动对公司收益和现金流的影响 - 基于2023年12月31日5.21亿美元的未偿还浮动利率债务，利率每上升1%，公司未来每年收益和现金流将减少约520万美元[327]