财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度EBITDA利润率较去年同期提高超100个基点 [42] - 2023年第四季度FFO每股0.56美元，全年为1.80美元每股，季度结果比2022年第四季度的0.53美元每股多0.03美元或5.7%，与季度共识估计一致，全年FFO与最近发布的指引中点1.80美元每股一致 [44] - 2023年同店NOI季度增长3%，全年增长4.5%；入住率达93.5%，较2022年底提高90个基点；2023年总股东回报率为46%，在所有REITs中排名前十；全年正续租利差为17.2% [48] - 2023年签署超400万平方英尺租约，创历史记录；投资组合平均每平方英尺销售额为836美元，较去年略有下降；破产率持续处于历史低位 [49] - 2024年FFO预计在1.76 - 1.86美元每股，中点为1.81美元每股；预计同店NOI增长在2.25% - 3.25%；季度FFO预计第一季度约21%，第二、三季度约24%，第四季度约31% [54][55] - 2024年预计同店NOI增长贡献约0.10美元FFO，投资零售商估值调整改善预计贡献约0.03美元FFO，收购Freehold Raceway Mall合作伙伴权益预计带来约0.015美元FFO增长 [56] - 2024年同店利息费用预计增加0.07美元，土地销售收益预计下降0.04美元，股份增加预计带来约0.015美元摊薄影响 [57] - 2024年预计产生约3亿美元运营现金流，扣除经常性资本支出和租赁成本后，支付股息前 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2023年是创纪录的租赁年，签署420万平方英尺租约，较2022年同期的380万平方英尺增长12%；第四季度签署186份租约，面积110万平方英尺；截至2023年底，有126份已签署租约，面积220万平方英尺，预计2024 - 2026年开业，另有80份租约正在谈判，面积近60万平方英尺 [66][79] - 零售业务：2023年底每平方英尺销售额为836美元，较第三季度末的847美元略有下降，主要因电动汽车销售下降；2023年销售额较2022年底下降1.8% [64][75] - 新开店业务：2023年第四季度新开39.1万平方英尺新店，全年新开近160万平方英尺新店，较2022年同期多80% [76] 各个市场数据和关键指标变化 - 债务资本市场：2023年及2024年初，公司在债务资本市场非常活跃，完成或承诺八笔交易，总计再融资或延期贷款29亿美元，公司所有权份额为21亿美元 [60] - 零售市场：2023年零售市场受利率上升、通货膨胀和衰退威胁影响，消费者消费习惯改变，更注重旅游、餐饮、娱乐等服务；预计2024年将恢复更传统的消费习惯 [75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续执行高密度和多元化优质城镇中心投资组合的战略，引入新的独特和新兴品牌，以区别于竞争对手 [37][78] - 行业竞争：公司凭借一流的超级区域城镇中心投资组合和健康的零售商环境，在行业中具有竞争力，新的租户类型和用途为商场带来流量、销售和租金增长 [16][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：宏观经济环境仍存在不确定性，但零售商的退缩情况较少，公司受益于零售市场的强劲表现和融资资本从办公领域向A类零售房地产领域的转移 [3][73] - 未来前景：对2024年及以后的前景保持乐观，预计入住率和净营业收入将继续增长，租赁管道将推动NOI增长 [29][43] 其他重要信息 - 公司领导层变动：首席执行官Tom O'Hern退休，Jackson Hsieh将接任，Tom将在未来几个月担任顾问 [34][37] - 重大交易：合作伙伴将One Westside办公楼出售给UCLA，公司按比例获得1.75亿美元；第四季度完成或承诺超8.9亿美元融资 [42] - 债务再融资：2024年1月，完成Chandler Boulevard Shops 2400万美元五年期银行贷款再融资；偿还Fashion District大部分贷款，剩余约800万美元预计4月偿还；完成Danbury Fair 1.55亿美元十年期CMBS再融资；正在与贷款服务商协商Fashion Outlets of Niagara 8600万美元贷款的多年期延期，预计本月完成 [47][70][71] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对Jackson接任后的战略变化有何预期 - 回答：Jackson 3月1日开始工作，建议届时再询问 [7] 问题2: 2024年租赁承诺和意向书阶段情况与2023年相比如何 - 回答：2023年到期的租赁面积已基本处理完毕，2024年到期租赁面积的44%已有承诺，34%处于意向书阶段，总计约77%；目前租赁管道与去年同期大致相同 [10][11] 问题3: 2024年坏账和租赁终止收入的假设及与2023年或历史数据的比较 - 回答：预计坏账相对于2023年将开始正常化，对同店产生约0.02美元的不利影响；租赁终止收入指引为1000万美元，较2023年底下降约300万美元 [20] 问题4: 商场行业增长的关键驱动因素及S&O管道中奢侈品租户的占比和对未来增长的潜在影响 - 回答：商场行业增长的关键驱动因素包括创纪录的租赁量和新的租户类型，如食品饮料、健身等；关于奢侈品租户，正在将全球奢侈品引入Nordstrom Wing，预计未来几个月会有更多消息公布 [16][18] 问题5: Niagara资产再融资后是否会投入租赁资本以及对运营的影响 - 回答：交易仍在进行中，预计将获得多年期延期，该资产仍能产生FFO，有一定挑战但也有机会，保留该资产将增加收益，交易完成后会进行报告 [23] 问题6: Jackson可能对公司产生影响的机会点以及他融入公司平台的时间线和接任CEO的流程 - 回答：Jackson喜欢公司高密度和多元化优质城镇中心的战略，具体影响由他本人阐述；预计他会迅速适应并开展工作，Ed和Tom在董事会任职至5月，可提供支持 [24][103] 问题7: 2024年同店NOI增长放缓的驱动因素 - 回答：主要是面临更具挑战性的比较基数，运营费用相对较高，如保险成本、安保劳动力、坏账等，预计对同店产生约150个基点的不利影响；同时，为重新招商而将部分空间下线，预计对同店产生约1%的不利影响，但长期来看是积极的 [87][95] 问题8: 2024年G&A和百分比租金的情况 - 回答：预计G&A较2023年略有下降；预计2024年百分比租金将继续下降，但幅度不如2023年大，估计为个位数中段下降 [88][97] 问题9: 2024年租户保留率的预期以及是否有已知的搬离情况或假期后季节性变化 - 回答：预计2024年租户保留率在90% - 95%；目前没有看到零售商在假期后有异常的关闭或搬离情况，零售商环境健康，资产负债表强劲 [105][107] 问题10: 2024年NOI利润率改善的预期 - 回答：预计NOI利润率将继续改善，租金率提高、入住率增长以及租赁管道将在下半年带来更多增量租金，但运营费用仍有一定拖累 [112][114] 问题11: 2023 - 2024年债务执行中是否存在利率之外的权衡因素以及2024年再融资的大致利率 - 回答：在进行债务交易时，需要为未开业的租户预留资本，如Tysons项目预留约4000万美元；市场环境已基本正常化，目前交易利率在6%中段，预计2024年大致相同 [116][119] 问题12: 2024年底杠杆率目标以及是否会在当前价格发行股权 - 回答：预计到年底杠杆率将改善40 - 50个基点，目前预计约为8.2倍；不排除发行股权的可能性，但目前没有相关计划，会根据情况灵活使用ATM工具 [124][123] 问题13: Santa Monica Place和Scottsdale Fashion Square预期NOI确认的时间 - 回答：两个项目都将在2024年底或2025年初开始开业，大部分影响将在2025年体现，可能会有少量延续到2026年；Scottsdale项目的大部分翻新工作将在第四季度完成，新租户将在第四季度开始上线；Santa Monica项目的Club Studio和Arte将在2025年上半年完成，Din Tai Fung预计在今年底或明年初上线 [127][128] 问题14: 2023年百分比租金下降对租赁利差的影响以及利差的可持续性 - 回答：2023年到期租金较低，主要是因为疫情期间的短期可变租金交易在2023年续约为长期固定租金结构；预计2024年基本租金利差约为2023年底报告的17%利差的50% [129][130] 问题15: 2024年租赁相关资本支出的资金需求和融资计划 - 回答：预计在扣除经常性资本支出和租赁成本后，仍将产生约3亿美元的运营现金流；2024 - 2026年开发管道预计在1.5 - 2亿美元之间，2024年大致处于中点；公司正在处理8 - 10个主力店盒子的重新租赁，为2025 - 2026年的大规模重建做准备 [134][135] 问题16: 如何解读Danbury商场1.55亿美元新贷款与商场价值的关系 - 回答：该商场几乎100%入住，贷款价值比约为40%，公司通常融资比例在55%左右；由于市场环境困难，此次能以有吸引力的利率获得10年期贷款是一次很好的执行 [139][140] 问题17: 收购Freehold JV而Chandler仍为JV的原因以及Chandler未来是否会有变化 - 回答：收购Freehold是因为公司看好其经济前景和资产，但Chandler的情况是合作伙伴的决定，无法评论其动机 [143] 问题18: 寻找新管理层的特定技能或经验要求以及此时进行过渡的原因 - 回答：公司进行了详尽的搜索，使用了专业的招聘公司，Jackson非常合格和有能力；此时过渡是因为公司状况良好，CEO应在公司处于良好状态且自身健康时退休 [146][147] 问题19: Green Acres Mall重建项目的情况 - 回答：项目处于预开发和审批阶段，将是一个有吸引力的项目，整个园区销售额超过10亿美元，预计未来几个季度会有更多消息 [151]

公司资产持有情况 - 截至2023年9月30日，运营合伙企业拥有或持有44个区域城镇中心、3个社区/大型购物中心、1个办公物业和1个重建物业，总可租赁面积约4700万平方英尺[122] 公司资产收购情况 - 2022年8月2日，公司以2450万美元收购MS Portfolio LLC中两个前西尔斯地块的剩余50%所有权权益[126] - 2023年5月18日，公司以约4670万美元收购MS Portfolio LLC合资企业中五个前西尔斯地块的剩余50%所有权权益[127] 公司资产出售情况 - 2022年全年，公司出售土地获得收益2390万美元，所得款项6030万美元用于偿还债务和其他一般公司用途[128] - 2023年前九个月，公司出售土地获得收益970万美元，所得款项1460万美元用于偿还债务和其他一般公司用途[129] - 2023年5月2日，公司以2350万美元出售亚利桑那州弗拉格斯塔夫的The Marketplace at Flagstaff，资产出售收益为1030万美元[130] - 2023年7月17日，公司以560万美元出售亚利桑那州梅萨的Superstition Springs Power Center，资产出售收益为190万美元[131] - 2022年12月31日和2023年9月30日，公司及合资伙伴出售土地获7490万美元用于偿债等[215] 公司信贷协议情况 - 2023年9月11日，公司和运营合伙企业签订修订并重述的信贷协议，提供6.5亿美元的循环贷款额度，到期日为2027年2月1日，公司提取1.52亿美元偿还先前信贷安排下的未偿金额[143] - 2023年9月11日，公司签订修订后的信贷协议，提供6.5亿美元循环贷款，已提取1.52亿美元偿还旧债[182] - 2023年9月11日，公司将5.25亿美元循环贷款额度增至6.5亿美元，可扩至9.5亿美元，截至9月30日借款1.35亿美元，有效利率8.48%，可用额度5.148亿美元[224] 公司合资企业出资情况 - 截至2023年9月30日，公司在与西蒙房地产集团的合资企业中已出资3950万美元，该合资企业总支出为7890万美元[145] 公司股息情况 - 公司宣布2022年前三季度普通股每股现金股息为0.15美元，2022年第四季度和2023年前三季度为0.17美元，2023年第三季度股息将于12月1日支付给11月9日登记在册的股东[149] - 2023年前九个月现金股息和分配为1.201亿美元，由运营资金支持[225] 公司ATM计划情况 - 公司2021年2月和3月分别启动ATM计划，每个计划最高可发售5亿美元普通股，总计10亿美元，截至2023年9月30日，2021年3月的ATM计划还有约1.517亿美元的普通股待售[150] - 2021年2月和3月注册“按市价”发行计划，总发行价可达10亿美元，2月计划已用完，截至2023年9月30日，3月计划剩余约1.517亿美元可售[216] 公司业务运营指标情况 - 2023年第三季度，公司可比租户销售额较2022年第三季度下降2.0%，截至2023年9月30日，租赁入住率为93.4%，较2022年9月30日的92.1%增加1.3%，续租价差每平方英尺增加5.69美元，增幅为10.6%[169] - 截至2023年9月30日，公司已对84%的2023年到期且预计不会关闭的租赁面积执行续租或承诺，另有13%处于意向书阶段[170] - 2023年第三季度，公司签署206份租约，约80万平方英尺，较2022年第三季度的218份租约和110万平方英尺，租赁面积减少29%，租约数量减少5.5%；2023年前九个月，公司签署314万平方英尺租约，较2022年同期增加10%[175] - 2023年前三季度，公司购物中心客流量约为2022年水平的94%，面积小于10000平方英尺的租户销售额为847，较2022年12月31日的869下降1.8%[173][174] - 截至2023年9月30日，租赁入住率为93.4%，较2022年9月30日增加1.3%，较2023年6月30日增加0.8%[177] - 2023年第三季度，公司签署6万平方英尺新用途新门店租约，另有32.2万平方英尺此类租约正在协商；2022年，公司签署101份新用途新门店租约，总计约44.1万平方英尺[176] - 2023年第三季度末，公司签署71份新租约和135份续租约，约80万平方英尺可租赁面积，平均租户补贴为每平方英尺20.29美元[171] 公司租户破产情况 - 2022年，涉及公司租户的破产申请数量较2021年大幅减少，仅两起涉及三名租户，约11.1万平方英尺租赁面积和220万美元年度租赁收入；2023年至今，有九起涉及公司租户的破产申请，共14份租约，约9.9万平方英尺租赁面积和320万美元年度租赁收入[179] 公司成本与现金流预期情况 - 通胀预计将对公司2023年和2024年的成本产生负面影响[152] - 2023年公司预计运营产生正现金流，用于发展和去杠杆[180] 公司交易情况 - 自2022年四季度初完成6笔交易，总额超22亿美元，公司按比例分摊约15亿美元[181] - 2022年第四季度以来完成六笔交易，总额超22亿美元，公司按比例分摊约15亿美元[223] 公司收入情况 - 2023年三季度租赁收入增加170万美元，即0.9%；其他收入从750万美元增至1340万美元[185][186] - 2023年前三季度租赁收入增加140万美元，即0.2%；其他收入从2190万美元增至3410万美元[196][197] 公司亏损与FFO情况 - 2023年三季度净亏损增加2.585亿美元；前三季度净亏损增加2.76亿美元[193][206] - 2023年三季度FFO稀释后降至9910万美元，下降3.6%；前三季度降至2.765亿美元，下降13.1%[194][207] - 2023年前三季度公司净亏损336,244美元，2022年同期为67,7美元；2023年第三季度净亏损262,547美元，2022年同期为15,193美元[239] - 2023年前三季度可分配给普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后资金营运净额（FFO）为272,721美元，2022年同期为294,7美元；2023年第三季度为91,957美元，2022年同期为96,126美元[239] 公司现金流量情况 - 2023年经营活动现金减少3890万美元，投资活动现金减少1430万美元，融资活动现金使用减少8220万美元[208][209][210] 公司资本支出情况 - 2023年前三季度合并中心资本支出1.53196亿美元，非合并合资企业中心7522.8万美元[213] - 公司预计2023年剩余时间开发等支出约4500万 - 6000万美元[214] 公司债务情况 - 截至2023年9月30日，公司总贷款债务为68.3亿美元，含42.8亿美元合并债务、29.4亿美元非合并合资企业债务份额[219] - 截至2023年9月30日，公司有4100万美元信用证或有负债，其中4080万美元由受限现金担保[222] - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物为1.118亿美元[226] - 截至2023年9月30日，公司长期债务和租赁义务现金承诺总计51.90156亿美元，其中一年内需支付1.038898亿美元[227] 公司FFO - 摊薄股数计算情况 - 2023年9月30日和2022年对应期间，计算FFO - 摊薄股数时分别包含900万和860万OP单位（三个月）、900万和870万OP单位（九个月）[238] 公司债务利率情况 - 截至2023年9月30日，合并中心固定利率长期债务总计38.16亿美元，平均利率4.28%；浮动利率长期债务总计5.0832亿美元，平均利率7.43%[241] - 截至2023年9月30日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率长期债务总计28.53498亿美元，平均利率4.78%；浮动利率长期债务总计9340.5万美元，平均利率6.98%[241] - 2023年9月30日和2022年12月31日，合并中心固定利率债务分别为38亿美元和37亿美元，平均利率分别为4.28%和4.01%[241] - 2023年9月30日和2022年12月31日，合并中心浮动利率债务分别为5.083亿美元和7.007亿美元，平均利率分别为7.43%和6.53%[241] - 2023年9月30日和2022年12月31日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率债务分别为29亿美元和27亿美元，平均利率分别为4.78%和4.46%[242] - 2023年9月30日和2022年12月31日，非合并合资企业中心按比例计算的浮动利率债务分别为9340万美元和9070万美元，平均利率分别为6.98%和5.81%[242] - 截至2023年9月30日，合并中心固定利率债务为38.16亿美元，平均利率4.28%；浮动利率债务为5.083亿美元，平均利率7.43%[1] - 截至2023年9月30日，非合并合资企业中心固定利率债务为29.469亿美元，平均利率4.78%；浮动利率债务为9340万美元，平均利率6.98%[1][2] - 2023年9月30日和2022年12月31日，合并中心固定利率债务分别为38亿美元和37亿美元，平均利率分别为4.28%和4.01%[1] - 2023年9月30日和2022年12月31日，合并中心浮动利率债务分别为5.083亿美元和7.007亿美元，平均利率分别为7.43%和6.53%[1] - 2023年9月30日和2022年12月31日，非合并合资企业中心固定利率债务分别为29亿美元和27亿美元，平均利率分别为4.78%和4.46%[2] - 2023年9月30日和2022年12月31日，非合并合资企业中心浮动利率债务分别为9340万美元和9070万美元，平均利率分别为6.98%和5.81%[2] 公司利率风险情况 - 公司评估认为，基于2023年9月30日6.017亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%，未来每年收益和现金流将减少约600万美元[244] - 基于2023年9月30日6.017亿美元的浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年收益和现金流减少约600万美元[4] 公司债务协议转换情况 - 截至2023年9月30日，公司可变利率债务协议已全部转换为基于担保隔夜融资利率（SOFR）的利率，转换未产生重大成本，借款成本也未显著变化[246] - 截至2023年9月30日，公司可变利率债务协议已转换为基于SOFR的利率，转换未产生重大成本和借款成本变化[6] 公司利率上限协议情况 - 截至2023年9月30日，公司有利率上限协议，若SOFR超过协议执行利率，相关贷款视为固定利率债务[3] 公司长期债务公允价值估算情况 - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，应付抵押票据计算包含信用价值调整[5]

财务数据和关键指标变化 - 公司第三季度FFO每股为0.44美元,较去年同期的0.46美元下降了0.02美元,符合市场预期 [14][15] - 公司维持了2023年FFO指引中值,预计每股为1.77-1.83美元,同时确认了3.75%-4.5%的同店NOI增长指引 [15] - 公司第三季度同店NOI增长4.8%,年初至今同店NOI增长5% [14] - 公司第三季度租金收入增加9百万美元,包括最低租金增加7百万美元、回收收入增加4百万美元,但百分比租金下降2百万美元 [15] - 公司第三季度利息费用增加12百万美元,土地销售收益减少3百万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司平均基础租金为65.40美元/平方英尺,同比增长2.8% [11] - 公司10,000平方英尺以下租户的平均销售额为849美元/平方英尺,较去年同期略有下降,主要是由于电动车销售放缓 [11] - 公司租赁续约租金上涨10.6%,连续两个季度保持双位数增长 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第三季度开业了近50万平方英尺的新店,是去年同期的3倍 [9] - 公司今年前三季度开业了120万平方英尺的新店,比去年同期增加80% [23] - 公司第三季度签署了766,000平方英尺的新租约和续租,同比增加10% [26] - 公司2023年到期面积的84%已经签约续租,另有13%处于意向书阶段 [30] - 公司2024年到期面积已有30%签约,另有40%处于意向书阶段 [30] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司正在通过引入新的业态如SCHEELS、Life Time Fitness等来丰富和多元化其高质量的购物中心组合 [9][29] - 公司正在进行多个大型改造项目,包括洛杉矶洛斯塞里托斯购物中心和华盛顿广场,以增加公寓等非零售业态 [63][64] - 公司看到了前所未有的租赁需求,各类新兴品牌和数字原生品牌的入驻为公司带来了新的活力 [25][28] - 公司认为零售商环境整体健康,破产率处于历史低位,对未来保持乐观 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司CEO表示第三季度经营保持强劲,租赁量持续创纪录,租赁需求前所未有 [8][9] - 公司CFO表示公司维持了2023年FFO指引,但第四季度的百分比租金存在较大不确定性 [36][37] - 公司租赁主管表示,尽管宏观环境存在不确定性,但公司看到了前所未有的租赁需求,对未来保持乐观 [54][59] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Greg McGinnis 提问** 询问公司维持指引的原因以及第四季度同店NOI增速放缓的原因 [36][37] **Scott Kingsmore 回答** 百分比租金是第四季度的主要变量,同时还有一些税务上诉和零售商估值变化的因素 [36][37][39] 问题2 **Floris van Dijkum 提问** 询问公司2百万平方英尺的签约未开业面积对NOI的影响 [61][62] **Scott Kingsmore 回答** 这些签约未开业面积将为公司带来超过7500万美元的增量租金收入 [62] 问题3 **Caitlin Burrows 提问** 询问第三季度最低租金收入增长不及预期的原因 [78][79] **Scott Kingsmore 回答** 第三季度最低租金收入仍然增长了7百万美元,主要来自新开业门店和续租租金上涨 [79]

物业持有情况 - 截至2023年6月30日，运营合伙企业拥有或持有50处物业，总可租赁面积约4700万平方英尺[55] 物业收购情况 - 2022年8月2日，公司以2450万美元收购MS Portfolio LLC中两个前西尔斯地块的剩余50%所有权；2023年5月18日，又以约4670万美元收购另外五个前西尔斯地块的剩余50%所有权[57] 土地出售情况 - 2022年全年，公司出售土地获得收益2390万美元，所得款项6030万美元用于偿还债务等；2023年上半年，出售土地收益260万美元，所得款项300万美元用于偿还债务等[57] - 截至2022年12月31日和2023年6月30日的六个月，公司及合资伙伴出售土地获得6330万美元用于偿债等[84] 购物中心出售情况 - 2023年5月2日，公司以2350万美元出售Flagstaff的一处购物中心，收益1030万美元；7月17日，以560万美元出售Mesa的一处购物中心，收益约190万美元[57] 贷款置换情况 - 2022年2月2日，FlatIron Crossing合资企业将1.97亿美元贷款置换为1.75亿美元贷款，利率为SOFR加3.70%；2023年1月3日，公司将Green Acres Mall和Green Acres Commons的3.63亿美元组合贷款置换为3.7亿美元贷款，固定利率5.90%[57][58] 贷款延期情况 - 2023年6月27日，公司将Danbury Fair Mall的1.335亿美元贷款延期一年至2024年7月1日，还款1000万美元，利率自2023年7月1日起逐步提高至9.0%[58][59] 项目开发支出情况 - 截至2023年6月30日，公司与Simon Property Group的合资企业开发洛杉矶奥特莱斯已出资3950万美元，总支出7890万美元[59] - 公司对Santa Monica Place一处约15万平方英尺的空间进行重新开发，预计成本3500 - 4000万美元，截至2023年6月30日已支出约200万美元，预计2024年开业[59] - 公司在Scottsdale Fashion Square的合资企业对一处诺德斯特龙翼楼进行重新开发，预计总成本8000 - 9000万美元，公司预计承担4000 - 4500万美元，截至2023年6月30日已支出1250万美元，总支出2510万美元，预计2024年开业[59] 股息情况 - 公司2022年前三季度每股普通股现金股息为0.15美元，2022年第四季度和2023年前两季度为0.17美元，2023年8月4日宣布第三季度每股普通股现金股息为0.17美元[59] - 2023年上半年现金股息和分配为8110万美元，由运营资金支持[85] ATM计划情况 - 2021年2月和3月的ATM计划合计最高可发行总售价达10亿美元的普通股，截至2023年6月30日，2021年3月ATM计划还有约1.517亿美元普通股待售，2021年2月ATM计划已在2021年6月30日全部用完[60] - 2021年2月和3月的“按市价”发行计划总额达10亿美元，截至2023年6月30日，3月计划剩余约1.517亿美元额度[84] 租户销售额情况 - 2023年第二季度，投资组合中面积小于10000平方英尺的可比租户销售额较2022年第二季度下降4.3%[67] - 截至2023年6月30日的过去12个月，投资组合中面积小于10000平方英尺的可比租户销售额较2022年同期下降1.6%[68] 租赁入住率情况 - 2023年6月30日，租赁入住率为92.6%，较2022年6月30日的91.8%增加0.8%[67] - 截至2023年6月30日，租赁入住率为92.6%，较2022年同期的91.8%增长0.8%，较2023年3月31日的92.2%环比增长0.4%[69] 租金情况 - 截至2023年6月30日的过去12个月，新租约和续约租约平均租金为每平方英尺61.34美元，到期租约为每平方英尺55.12美元，释放价差每平方英尺增加6.22美元，增幅11.3%[67] 租赁续约情况 - 截至2023年6月30日，公司已对76%的2023年到期且预计不会关闭的租赁面积执行续约租约或达成承诺，另有17%处于意向书阶段[67] 租约签署情况 - 2023年第二季度，公司签署70份新租约和121份续约租约，总面积约140万平方英尺，平均租户补贴为每平方英尺14.13美元[67] - 2023年第二季度，公司签署191份租约，面积约140万平方英尺，较2022年第二季度租赁面积增加21%，租约数量减少29%[68] - 截至2023年6月30日的六个月，公司签署租约的面积较2022年同期增加34%[68] - 2023年第二季度公司签署新用途新门店协议面积达12.4万平方英尺，另有19.7万平方英尺正在协商，2022年全年签署新用途新门店协议总面积约44.1万平方英尺[69] 客流量情况 - 2023年上半年，公司中心的客流量约为2022年水平的95%[68] 租户破产情况 - 2022年租户破产申请涉及租赁面积约11.1万平方英尺，公司年度租赁收入份额为220万美元；2023年初至今有6起破产申请，涉及11份租约，租赁面积约8.4万平方英尺，公司年度租赁收入份额为260万美元[69] 交易情况 - 2022年第四季度初以来完成6笔交易，总计超22亿美元，公司按比例分摊约15亿美元[69] - 自2022年第四季度以来，公司完成六项近22亿美元的无追索权贷款到期交易，公司按比例分担约15亿美元[84] 租赁收入情况 - 2023年第二季度租赁收入较2022年增加410万美元，增幅2.2%；2023年上半年租赁收入较2022年减少30万美元，降幅0.1%[70][74] 其他收入情况 - 2023年第二季度其他收入从2022年的810万美元增至1170万美元；2023年上半年从1440万美元增至2070万美元[70][76] 购物中心及运营费用情况 - 2023年第二季度购物中心及运营费用较2022年增加20万美元，增幅0.3%；2023年上半年较2022年减少220万美元，降幅1.6%[71][76] FFO情况 - 2023年第二季度FFO摊薄后较2022年减少13.8%，从1.029亿美元降至8870万美元；2023年上半年较2022年减少17.6%，从2.152亿美元降至1.774亿美元[73][79] - 2023年第二季度和上半年，公司扣除Chandler Freehold融资费用后的FFO分别为8870.8万美元和1.77415亿美元[89] 现金流量情况 - 2023年上半年经营活动提供的现金较2022年增加2330万美元，投资活动提供的现金增加780万美元，融资活动使用的现金增加1890万美元[80] 资本支出情况 - 2023年上半年合并中心资本支出为1.16932亿美元，2022年为4090.9万美元；非合并合资企业中心资本支出为4827.6万美元，2022年为4244.3万美元[81] - 2023年公司预计开发、重建、扩建和翻新支出约1.5 - 1.75亿美元[82] 债务情况 - 2023年6月30日，公司未偿还贷款债务总额为68.5亿美元[84] - 公司有5.25亿美元循环贷款额度，2024年4月14日到期，可扩展至8亿美元，截至2023年6月30日借款1.3亿美元，可用额度3.948亿美元[85] 现金及现金等价物情况 - 2023年6月30日，公司现金及现金等价物为9250万美元[85] 重大现金承诺情况 - 截至2023年6月30日，公司重大现金承诺总额为52.03772亿美元，其中一年内需支付7.04195亿美元[86] 固定利率债务情况 - 截至2023年6月30日，合并中心固定利率债务为38亿美元，平均利率4.21%；2022年12月31日为37亿美元，平均利率4.01%[91] - 截至2023年6月30日，公司按比例分担的非合并合资企业中心固定利率债务为29亿美元，平均利率4.78%；2022年12月31日为27亿美元，平均利率4.46%[92] 浮动利率债务情况 - 截至2023年6月30日，合并中心浮动利率债务为5.058亿美元，平均利率7.23%；2022年12月31日为7.007亿美元，平均利率6.53%[92] - 截至2023年6月30日，公司按比例分担的非合并合资企业中心浮动利率债务为9300万美元，平均利率6.81%；2022年12月31日为9070万美元，平均利率5.81%[92] - 公司评估浮动利率债务市场风险，基于2023年6月30日5.989亿美元未偿还浮动利率债务，利率每上升1%，预计每年减少未来收益和现金流约600万美元[93] 利率风险管理情况 - 公司主要市场风险为利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务比例等四种方式管理利率风险[91] - 公司使用衍生金融工具管理或对冲利率风险，截至2023年6月30日有利率上限协议[92] 长期债务公允价值估算情况 - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，计算应付抵押票据公允价值时包含信用价值调整[93] 利率协议转换情况 - 公司预计相关LIBOR设置在2023年6月30日后停止发布或不再具代表性，除圣莫尼卡广场贷款外，可变利率债务协议已转换为基于SOFR的利率[93] - 公司于2023年7月9日将圣莫尼卡广场贷款转换为SOFR，转换未产生重大成本，借款成本未显著变化[93]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长5.6%，年初至今同店NOI增长5.2% [4] - 第二季度FFO每股为0.40美元，较2022年第二季度的0.46美元减少0.06美元，主要因利率上升致利息费用增加1500万美元（0.07美元） [81] - 预计核心NOI增长范围从2% - 3%上调至3.75% - 4.5%，2023年资金运营（FFO）预计在1.77 - 1.83美元每股 [92] - 租赁终止收入减少900万美元（0.04美元），主要因2022年第二季度有重大租赁终止结算；租金收入增加1000万美元，其中基础租金增加1000万美元、费用回收收入增加300万美元，百分比租金下降300万美元 [118] - 其他收入方面，第二季度在合资企业和全资资产份额中有约400万美元有利评估调整和零售投资收益，还有可持续性举措回扣及利息收入增加 [105] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度签署191份租约，面积140万平方英尺；年初至今签署租约面积240万平方英尺，比2022年同期多约60万平方英尺（近35%） [8] - 第二季度新开店铺面积26.3万平方英尺，比2022年第二季度多约20%；年初至今新开店铺面积超45万平方英尺，超去年同期 [7] - 截至第二季度末，有151份租约、230万平方英尺新店铺预计在2023 - 2025年开业，另有超50万平方英尺新店铺租约正在谈判，总计280万平方英尺 [97] - 租赁管道新增店铺开业预计带来总计近6600万美元增量租金，将在2023 - 2025年实现 [10] 餐饮业务 - 签署Elephante、Catch等餐厅租约，Elephante预计2024年开业，Catch预计2025年开业 [85] 体验式业务 - 第二季度开设了如Dr. Seuss和Candytopia、World of Barbie、The FRIENDS Experience等体验式项目 [95] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国消费者在高利率和衰退威胁下仍具韧性，公司购物中心业务受益 [79] - 租赁兴趣来自健康健身、餐饮、娱乐、零售、体育、酒店和多户住宅等多个类别，需求处于历史高位 [80] - 破产情况处于2013年以来最低水平，第二季度仅有3起破产事件 [98] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有并控制五个锚地地块的重新定位，这些地块与优质城镇中心相连，计划进行混合用途开发，包括住宅、酒店、餐饮和零售等 [6] - 持续将部分易受租金影响的租约转换为传统固定租约结构，以提高回收率和租金稳定性 [16] - 积极寻求非核心资产处置机会，但目前市场条件下交易较少，预计今年不会有更多非核心资产出售 [125] - 行业内购物中心业务竞争激烈，公司通过提高租赁量、增加租户多样性和提升运营效率来增强竞争力 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国消费者在宏观经济挑战下仍保持韧性，公司购物中心业务表现良好，关键运营指标持续改善 [79] - 租赁市场需求强劲，预计2023 - 2024年入住率和净营业收入将继续增长 [116] - 对公司未来发展持乐观态度，认为租赁管道和新业务将推动业绩增长 [98] 其他重要信息 - 公司目前拥有约5.65亿美元可用流动性，包括4.05亿美元循环信贷额度 [83] - 2023年第二季度，公司为Deptford Mall现有抵押贷款获得三年期限延长，为Danbury Fair获得一年期限延长；出售亚利桑那州两个购物中心，总价2900万美元；收购五个前西尔斯地块50%权益，总价4800万美元 [93] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 非核心资产处置情况及市场条件 - 各合资企业情况不同，合作伙伴总体满意，目前无人有出售意向；预计土地销售较去年减少约50%，今年不会有更多非核心资产出售 [99][100][125] 问题2: 混合货架证券发行计划及股权融资想法 - 混合货架证券发行是常规续约，不代表使用意图，目前指导中无股权发行计划 [15] 问题3: 其他收入增长原因及后续趋势 - 第二季度其他收入增长因评估调整、可持续性举措回扣和利息收入增加；利息收入将维持高位，其他因素较难预测 [105] 问题4: SNO管道相关问题 - SNO管道新增租金约6600万美元，较上季度增加约300万美元，过去12个月增长约25%；新租约利差比续约租约更健康 [108] 问题5: 临时租户情况及转化机会 - 临时租户占比超8%，有机会转化为永久租户以实现租金增长，但过程较慢 [109] 问题6: 塞拉蒂奇合资企业收购的IOR预期 - 已租赁或稳定物业与待开发物业的IOR预期不同，租赁物业预计有低至中双位数回报 [111] 问题7: 资本分配中五个锚地地块重新定位的优先级 - 优先级较高，因其回报良好，符合资产密集化和多元化战略 [137] 问题8: 融资市场情况及丹伯里购物中心延期原因 - 融资市场在改善，年初至今超30亿美元购物中心交易完成融资，公司占约三分之一；丹伯里购物中心延期是为在更好时机再融资，第二季度因地区银行危机和信用利差扩大不适合 [140] 问题9: 销售生产率下降原因 - 主要因电动汽车销售较2022年放缓，整体降幅较小 [165] 问题10: 近期到期债务处理计划及泰森角提取额外股权情况 - 正在积极处理泰森角和尼亚加拉时尚奥特莱斯的债务，融资环境在改善；泰森角有机会提取额外资本 [142][167] 问题11: 西尔斯 - 塞拉蒂奇交易和亚利桑那州两个购物中心出售的资本化率 - 因保密协议无法披露资本化率 [62][145][147] 问题12: 百分比租金上升原因及后续趋势 - 因销售环境强劲和奢侈品类别推动，预计2023 - 2024年将下降，但仍高于疫情前和2019年水平 [149] 问题13: 租赁终止费用趋势及对收益影响 - 指导水平700万美元处于历史低点，可能成为收益顺风因素，但难以预测 [159] 问题14: 季度交通趋势 - 第二季度交通流量在疫情前水平的90% - 100%之间，与第一季度相当 [160] 问题15: 同店现金NOI预期增长但FFO范围仅收紧的抵消因素 - 同店NOI改善约0.05美元，但第一季度投资估值波动使FFO下降约0.025美元，还有利息费用增加和租赁终止收入减少等因素 [162] 问题16: 230万平方英尺已签约未开业面积相关问题 - 可参考第一季度投资者报告披露，该面积代表新增租金，空间可能空置或有现有用途 [170] 问题17: 利用租赁成功从公共空间获取额外收入机会 - 数字广告需求增长，但需获得城市许可；吸引体验式项目也是利用优质房地产的方式 [171]

公司物业资产情况 - 截至2023年3月31日，运营合伙企业拥有或持有44个区域城镇中心、5个社区/大型购物中心、1个办公物业和1个重建物业，总面积约4700万平方英尺[59][60] 公司收购与出售情况 - 2022年8月2日，公司以2450万美元收购MS Portfolio LLC合资企业中两个前西尔斯地块的剩余50%所有权[62] - 2022年全年公司出售土地获得收益2390万美元，所得款项6030万美元用于偿还债务等；2023年第一季度出售土地收益260万美元，所得款项300万美元用于偿还债务等；2023年5月2日，以2350万美元出售亚利桑那州弗拉格斯塔夫的购物中心[62] 公司融资活动情况 - 2022 - 2023年有多笔融资活动，如2022年2月2日，FlatIron Crossing合资企业将1.97亿美元贷款置换为1.75亿美元贷款，利率为SOFR加3.70%；2023年1月3日，公司将格林艾格斯购物中心和格林艾格斯公地的3.63亿美元合并贷款置换为3.7亿美元贷款，固定利率5.90% [62][63] 公司项目开发与重建情况 - 公司与西蒙房地产集团的合资企业开发洛杉矶奥特莱斯，截至2023年3月31日，公司已出资3860万美元，占总支出7720万美元的50% [63] - 公司正在对加州圣莫尼卡广场进行重建，项目总成本估计在3500 - 4000万美元之间，截至2023年3月31日已花费约140万美元，预计2024年开业[63] - 公司在斯科茨代尔时尚广场的合资企业正在对诺德斯特龙翼楼进行重建，项目总成本估计在8000 - 9000万美元之间，公司按比例分担4000 - 4500万美元，截至2023年3月31日已花费570万美元，预计2024年开业[63] 公司股息情况 - 公司2022年前三季度每股普通股现金股息为0.15美元，第四季度为0.17美元；2023年第一季度每股现金股息为0.17美元，已支付；第二季度每股现金股息为0.17美元，将于2023年6月2日支付[63] 公司“ATM计划”情况 - 公司的“ATM计划”下，2021年2月和3月的计划合计最高可发行10亿美元普通股，截至2023年3月31日，2021年3月的计划下约有1.517亿美元普通股可供销售[63] 通胀对公司影响情况 - 通胀预计将对公司2023年的成本产生负面影响[65] 公司租赁业务销售与入住率情况 - 2023年第一季度，组合中面积小于10000平方英尺的可比租户销售额较2022年第一季度增长0.1%[71] - 2023年3月31日，租赁入住率为92.2%，较2022年3月31日的91.3%增加0.9%[71] 公司租赁业务续租情况 - 截至2023年3月31日的过去十二个月，续租利差每平方英尺增加3.75美元，增幅为6.6%[71] - 截至2023年3月31日，公司已对67%的2023年到期且预计不会关闭的租赁面积执行续租或承诺，另有20%处于意向书阶段[71] 公司租赁业务签约情况 - 2023年第一季度，公司签署80份新租约和176份续租约，总面积约94.9万平方英尺，平均租户补贴为每平方英尺34.61美元[71] 公司客流量情况 - 2023年第一季度客流量与2022年相比平均约为97%[72] 公司租赁业务面积与租约数量变化情况 - 2022年公司租赁面积380万平方英尺，2023年第一季度签署256份租约，面积约94.9万平方英尺，较2022年第一季度租赁面积增加59%，租约数量增加20%[73] 公司租户破产情况 - 2022年有两起涉及公司三名租户的破产申请，涉及租赁面积约11.1万平方英尺，年租赁收入220万美元；2023年年初至今有五起涉及公司租户的破产申请，共十份租约，涉及租赁面积约8.3万平方英尺，年租赁收入250万美元[73] 公司交易分摊情况 - 自2022年第四季度初以来完成五笔交易，总额超20亿美元，公司按比例分摊约14亿美元[74] 公司现金流预期情况 - 公司预计2023年在扣除经常性运营资本支出、租赁资本支出和支付股息后，运营将产生正现金流[74] 公司收入变化情况 - 租赁收入从2022年到2023年减少440万美元，降幅2.1%，其他收入从630万美元增至910万美元，管理公司收入从640万美元增至680万美元[75] 公司费用变化情况 - 购物中心及运营费用从2022年到2023年减少240万美元，降幅3.3%，租赁费用从760万美元增至970万美元[75] - 管理公司运营费用从2022年到2023年增加200万美元，REIT一般及行政费用增加10万美元[76] 公司财务指标变化情况 - 折旧及摊销从2022年到2023年减少140万美元，利息费用减少1240万美元，权益法下非合并合营企业亏损增加3270万美元，资产出售或减记净收益减少270万美元，净亏损减少2080万美元[77][78] - 归属于普通股股东和单位持有人的摊薄后FFO（不包括与Chandler Freehold相关的融资费用）从2022年的1.124亿美元降至2023年的8870万美元，降幅21.0%[79] - 经营活动提供的现金从2022年到2023年增加1530万美元，投资活动提供的现金增加7120万美元，融资活动使用的现金增加7910万美元[79] 公司资本支出情况 - 2023年第一季度，合并中心资本支出为3106.4万美元，合营企业中心为1805.1万美元，公司预计2023年开发、重建、扩建和翻新支出约1.6亿美元[81] 公司债务情况 - 截至2023年3月31日，公司总未偿贷款债务为68.4亿美元，其中包括42.8亿美元的合并债务、29.6亿美元的非合并合营企业债务份额，减去4000万美元的非控股权益[83] 公司信用证担保情况 - 截至2023年3月31日，公司有4090万美元的信用证担保，其中4070万美元由受限现金担保，公司认为这些信用证不会导致负债[83] 公司现金承诺情况 - 截至2023年3月31日，公司的重大现金承诺总计52.4013亿美元，其中一年内到期的为5512.24万美元[85] 公司季度净亏损与FFO情况 - 2023年第一季度净亏损为5873.3万美元，2022年同期为3718.2万美元[89] - 2023年第一季度可分配给普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后资金运营（FFO）为9777.5万美元，2022年同期为10486.6万美元[89] - 2023年第一季度不包括Chandler Freehold融资费用的FFO为8870.8万美元，2022年同期为11237.1万美元[89] 公司债务利率情况 - 截至2023年3月31日，合并中心固定利率债务为39亿美元，平均利率4.22%；浮动利率债务为4.563亿美元，平均利率6.69%[91][92] - 截至2023年3月31日，公司按比例分担的非合并合资企业中心固定利率债务为29亿美元，平均利率4.77%；浮动利率债务为9190万美元，平均利率6.31%[91][92] - 截至2023年3月31日，合并中心固定利率长期债务总额为38.50443亿美元，平均利率4.22%；浮动利率长期债务总额为4.5632亿美元，平均利率6.69%[91] - 截至2023年3月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率长期债务为28.78272亿美元，平均利率4.77%；浮动利率长期债务为9193.3万美元，平均利率6.31%[91] - 2023年3月31日和2022年12月31日，合并中心固定利率债务总额分别为39亿美元和37亿美元，平均利率分别为4.22%和4.01%[92] - 2023年3月31日和2022年12月31日，合并中心浮动利率债务总额分别为4.563亿美元和7.007亿美元，平均利率分别为6.69%和6.53%[92] - 2023年3月31日和2022年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务分别为29亿美元和27亿美元，平均利率分别为4.77%和4.46%[92] - 2023年3月31日和2022年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的浮动利率债务分别为9190万美元和9070万美元，平均利率分别为6.31%和5.81%[92] 公司利率风险管理情况 - 截至2023年3月31日，公司有利率上限协议，若LIBOR/SOFR超过协议执行利率，相关贷款视为固定利率债务[92][93] - 利率上升1%，基于2023年3月31日5.483亿美元的浮动利率债务，公司未来每年收益和现金流将减少约550万美元[93] - 公司预计2023年6月30日后所有相关LIBOR设置将停止发布或不再具有代表性，除圣莫尼卡广场贷款外，可变利率债务协议已转换为基于SOFR的利率[93] - 公司正在将圣莫尼卡广场贷款转换为SOFR，预计2023年第二季度完成，转换成本和借款成本变化不大[93] - 公司主要市场风险是利率风险，通过多种方式管理，如维持固定利率长期债务与总债务的比例等[91]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店NOI增长4.8%,连续两年同店NOI平均增长7.4% [4][5] - 第一季度FFO每股为0.40美元,较上年同期下降0.10美元,主要受利息费用上升、租赁终止收入下降和土地出售收益下降的影响 [8][9] - 公司维持2023年FFO指引为1.75-1.85美元每股 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁需求强劲,第一季度签约租赁面积较上年同期增加59% [4][5] - 租赁价差同比增长6.6%,平均租金每平方英尺63.98美元,同比增长2.1% [5] - 10,000平方英尺以下租户的销售额每平方英尺866美元,同比增长3% [4] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体出租率为92.2%,同比提升90个基点,但较年末下降40个基点,这在历史上属正常范围 [4] - 公司继续出售非核心资产,如出售Flagstaff Marketplace购物中心 [6] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司继续推进混合用途和密集化项目,如Kierland Commons、FlatIron Crossing和Biltmore Fashion Park等 [6] - 公司正在Tysons Corner Center进行再开发,预计今年获得批准 [6] - 公司在餐饮、娱乐、健身等新兴业态方面保持强劲租赁需求 [7] - 公司认为未来可能面临经济衰退,但公司已做好准备 [22][23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,尽管面临宏观经济挑战,但公司的核心运营表现仍然强劲 [4][5][7] - 管理层预计公司今年将持续增加出租率和净运营收入 [7] - 管理层认为,尽管可能面临经济衰退,但公司已做好准备,因为零售商在疫情期间已经经历了大部分失败和重组 [23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Derek Johnston 提问** 询问公司租赁中新租户的占比,以及是否看到租赁放缓的迹象 [21][22] **Tom O'Hern 回答** 新租户占比31%,公司目前没有看到租赁放缓的迹象,但管理层认为经济衰退可能在所难免 [22][23] 问题2 **Greg McGinniss 提问** 询问Scottsdale Fashion Square贷款利率较高的原因,以及Tysons Corner Center未来再融资的预期 [29][30] **Scott Kingsmore 回答** Scottsdale贷款利率较高是由于当时信贷市场非常波动,Tysons Corner Center未来再融资将视当时信贷市场情况而定 [30] 问题3 **Samir Khanal 提问** 询问公司对2023年零售商销售增长的预期,以及对可变租金的影响 [42][43] **Tom O'Hern 回答** 公司预计2023年可变租金将持平,因为预计奢侈品类销售增长可能放缓,但整体租金收入将随固定租金结构转换而增加 [43][44]

债务再融资与贷款操作 - 2023年1月3日，公司用3.7亿美元、固定利率5.90%的贷款替换了格林艾格斯购物中心和格林艾格斯广场总计3.63亿美元的组合贷款[9] - 2023年1月20日，公司行使费城时尚区贷款的一年延期选择权至2024年1月22日，利率为SOFR加3.60%，并在收盘时偿还2610万美元未偿贷款余额[9] - 公司拥有斯科茨代尔时尚广场的合资企业预计用7亿美元、五年期固定利率贷款替换现有4.06亿美元的抵押贷款，预计在2023年第一季度完成再融资[9] - 2023年1月3日，公司完成3.7亿美元的五年期再融资[158] - 2023年1月20日，公司行使贷款延期选项并偿还2610万美元贷款余额[158] 项目投资与开发 - 截至2022年12月31日，公司与西蒙房地产集团的合资企业开发洛杉矶奥特莱斯已出资3860万美元，总支出7720万美元[9] - 公司对圣莫尼卡广场约15万平方英尺的空间进行重新开发，预计成本3500 - 4000万美元，截至2022年12月31日已支出约120万美元，预计2024年开业[9] - 公司在斯科茨代尔时尚广场的合资企业对诺德斯特龙翼楼进行重新开发，预计总成本8000 - 9000万美元，公司按比例分担4000 - 4500万美元，截至2022年12月31日已支出260万美元，预计2024年开业[9] 股息分配 - 公司宣布2022年前三季度普通股每股现金股息0.15美元，第四季度每股0.17美元，2023年第一季度每股0.17美元，将于2023年3月3日支付[9] 普通股销售情况 - 截至2022年12月31日，公司在2021年3月“按市价”发行计划下还有约1.517亿美元普通股可供销售[9] 公司中心物业情况 - 截至2022年12月31日，公司的中心主要包括44个区域城镇中心、5个社区/动力购物中心等，总面积约4700万平方英尺[13] 租金收入结构 - 2022年，中心约73%的总租金来自1万平方英尺以下的商场商店和独立商店，27%来自大型商店和主力租户[13] - 截至2022年12月31日，主力店约占公司全年总租金的6.5%[22] 租户空间占比 - 2022年12月31日，公司组合中10,000平方英尺及以下的租户空间约占所有商场和独立门店空间的61%[14] 租金指标变化 - 2022年与2019年相比，综合中心最低租金从9.1%降至7.4%，百分比租金从0.4%升至1.1%，费用回收从3.6%降至3.1%，总占比从13.1%降至11.6%；非合并合资企业中心最低租金从7.3%降至6.5%，百分比租金从0.3%升至1.0%，费用回收从3.2%降至2.8%，总占比从10.8%降至10.3%[14] 平均基础租金 - 2022年综合中心商场和独立门店（10,000平方英尺以下）平均每平方英尺基础租金为60.72美元，非合并合资企业中心为67.37美元[16] - 2022年综合中心大型店铺和主力店平均每平方英尺基础租金为15.95美元，非合并合资企业中心为16.23美元[16] 到期租约情况 - 2023年综合中心商场和独立门店（10,000平方英尺以下）到期租约343份，占总租赁可出租面积的18.19%，到期基础租金每平方英尺51.43美元，占基础租金的14.27%；非合并合资企业中心到期租约239份，占比18.03%，到期基础租金每平方英尺57.44美元，占比13.83%[20] - 2023年综合中心大型店铺和主力店到期租约15份，占总租赁可出租面积的2.93%，到期基础租金每平方英尺29.67美元，占基础租金的5.16%；非合并合资企业中心到期租约21份，占比8.55%，到期基础租金每平方英尺13.60美元，占比6.87%[21] 主力租户面积情况 - 截至2022年12月31日，公司投资组合中各主力租户及其母公司拥有或租赁的总面积为2.1652亿平方英尺，其中拥有9228万平方英尺，租赁1.2424亿平方英尺[23] 保险免赔额与损失限额 - 加利福尼亚州的购物中心地震保险免赔额为每个购物中心总保险价值的5%，每次事故最低免赔额为15万美元，年度累计损失限额为1亿美元[26] - 太平洋西北地区和新马德里地震带的购物中心地震保险免赔额为每个购物中心总保险价值的2%，每次事故最低免赔额为15万美元，年度累计损失限额为1亿美元[26] - 购物中心的恐怖主义保险免赔额为2.5万美元，年度累计损失限额为10亿美元[26] - 除两个购物中心外，其他购物中心的环境保险三年累计损失限额为5000万美元，一个购物中心十年累计损失限额为500万美元，另一个为2000万美元[26] 纳税选择与预扣税率 - 公司自1994年12月31日结束的第一个纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税[27] - 支付给非美国股东的普通REIT股息，一般按毛额的30%预扣，除非有条约减免或与美国贸易业务有效关联并提供适当证明[28] - FIRPTA下，超过非美国股东调整后股票基础的分配适用15%的预扣税率[33] - FIRPTA下，归因于美国房地产权益出售或交换的资本利得股息支付给非美国股东，适用21%的预扣税率[33] - 合格外国养老基金或合格受控实体需满足特定条件成为“合格持有人”，才可免FIRPTA相关税[34] 员工情况 - 截至2022年12月31日，公司约有651名员工，其中650名为全职，1名为兼职[38] - 截至2022年12月31日，约59%的员工为女性，约30%属于代表性不足群体，约<1%未说明种族或族裔[38] - 2022年副总裁级别晋升中，女性占67%，代表性不足群体中的女性占33%[38] - 2022年公司员工平均任期约11.6年，高级管理层为20年，员工流失率为14%[40] 公司排名情况 - 公司在2015 - 2022年连续八年在北美零售领域GRESB排名第一[42] 债务结构与利率情况 - 截至2022年12月31日，合并中心的固定利率债务总额为37亿美元，平均利率为4.01%；浮动利率债务总额为7亿美元，平均利率为6.53%[158][159] - 截至2022年12月31日，非合并合资企业中心的固定利率债务公司按比例份额为27亿美元，平均利率为4.46%；浮动利率债务公司按比例份额为9070万美元，平均利率为5.81%[158][160] 利率上升影响 - 公司预计利率上升1%，基于2022年12月31日7.914亿美元的浮动利率债务，每年将使未来收益和现金流减少约790万美元[160]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度FFO每股为0.53美元，全年为1.96美元，季度结果与2021年第四季度持平，全年FFO超过市场共识约0.03美元 [88] - 2022年全年同一中心NOI增长7.5%，第四季度增长2%，剔除租赁终止收入后与先前估计和指导一致 [113] - 2023年FFO预计在1.75 - 1.85美元每股，包括同一中心NOI增长2% - 3%，租赁终止收入从2022年的2500万美元降至1000万美元 [115] - 2022年利息费用增加700万美元，土地销售产生的FFO季度减少500万美元，租赁终止收入下降300万美元 [89] - 2023年预计利息费用增加2100万美元，租赁终止收入下降700万美元，非现金直线租金收入下降约200万美元 [90] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年第四季度签署261份租约，面积超90万平方英尺，全年签署974份租约，面积380万平方英尺，是自全球金融危机前以来的创纪录租赁年 [121] - 2022年与88个新品牌签署超100份租约，面积44万平方英尺 [122] - 2022年第四季度开设22.6万平方英尺新店，全年开设近90万平方英尺新店 [120] - 截至2022年12月31日，每平方英尺销售额为869美元，较第三季度的纪录877美元略有下降，过去12个月租赁价差为4% [94] - 2022年第四季度租户销售额与2021年第四季度基本持平，全年销售额较2021年增长近3% [93] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年底，入住率为92.6%，较2021年第四季度提高110个基点，较2022年第三季度提高50个基点 [84] - 2023年预计入住率将在年底达到93.5% - 94% [134] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注于顶级购物中心的重建和重新定位，包括混合用途、多元化和高密度开发项目 [65] - 推动租赁业务，增加新品牌和新兴品牌，提高租赁价差和入住率 [122] - 推进融资活动，改善债务市场状况，降低杠杆率 [116] - 应对宏观经济不确定性，关注零售商需求和市场趋势 [153] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但零售商需求强劲，破产率处于历史低位，预计入住率和净营业收入将在2023年继续增长 [112] - 租赁市场活跃，新租约和续约情况良好，预计未来将带来更多收入 [97] - 融资市场有所改善，预计2023年下半年将比上半年更好 [55] - 预计2023年第四季度恢复到2019年的NOI水平 [162] 其他重要信息 - 2023年预计土地销售产生的FFO为2022年水平的40% - 50% [7] - 2023年预计运营费用将增长3% - 4%，租赁价差预计保持在中个位数水平 [49] - 预计2023年坏账不显著，租赁终止收入将从2022年的2500万美元降至1000万美元 [68] - 预计Arte博物馆每年将吸引100万游客，为Santa Monica Place带来活力 [86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年土地销售预期及净营业收入增加情况 - 2023年土地销售产生的FFO预计为2022年水平的40% - 50% [7] - 预计超过250万平方英尺的新店开业将带来6200万美元的增量租金，约占当前净营业收入的8%，大部分将转化为净营业收入增长 [97] 问题: 2023年坏账假设、保留率及租赁终止收入情况 - 预计2023年坏账不显著，与当前情况一致，租户观察名单和破产事件较少 [68] - 保留率较高，与零售商续约情况良好 [4] - 租赁终止收入预计从2022年的2500万美元降至1000万美元，市场波动性降低 [68] 问题: 可变租金或百分比租金情况及国际旅游回归的潜在影响 - 随着续约和将可变租金转换为固定租金，预计百分比租金将继续下降 [158] - 未将国际旅游回归的影响纳入指导，但预计在某些市场将带来一定收益 [61] 问题: 何时恢复到2019年的NOI水平及NOI增长放缓原因 - 预计在2023年第四季度恢复到2019年的NOI水平，与入住率提升相关 [162] - 过去两年NOI增长7%以上，今年回归更正常水平，且部分优质空间下线产生停机时间影响增长 [143] 问题: 第四季度销售额下降原因 - 与2021年第四季度相比，销售额持平，但2021年第四季度是强劲季度，并非消费者退缩，全年销售额增长3% [165] 问题: 奢侈品零售商开店计划及国内需求情况 - 在Scottsdale Fashion Square将Nordstrom翼改造为奢侈品品牌，需求强劲，未看到需求回落 [21] 问题: 同一中心NOI增长2% - 3%的原因及阻碍因素 - 同一中心NOI增长受入住率提升、租金增长和费用控制等因素影响 [171] - 部分优质空间下线产生停机时间，以及运营费用增加可能对增长产生一定阻碍 [143] 问题: 季节性入住率下降情况 - 通常第四季度到第一季度会有入住率下降，历史上下降幅度在20 - 60个基点，预计今年情况类似 [174] 问题: 华盛顿广场贷款还款及其他资产融资情况 - 华盛顿广场贷款还款1500万美元 [188] - 预计Tysons Corner和Danbury Fair在未来几个季度完成融资，将为公司带来增量流动性 [189] 问题: 6200万美元租赁管道中同店占比及零售商估值收入假设 - 未提及6200万美元租赁管道中同店占比 [195] - 2023年零售商估值收入假设较去年增加约0.05美元每股 [195] 问题: 高密度开发机会的时间线 - 不同项目时间线不同，如Scottsdale Fashion Square的多户住宅和办公项目、Biltmore的办公塔楼和公寓项目等，部分项目预计在2024 - 2025年开业 [29] 问题: Scottsdale贷款的关闭时间和利率 - Scottsdale贷款将在第一季度关闭，预计利率在低至中5%范围 [204] 问题: 实现杠杆目标的方式 - 可能进行名义股权融资，同时通过NOI增长实现目标杠杆率低于8倍 [206]

公司资产情况 - 截至2022年9月30日，运营合伙企业拥有或持有44个区域城镇中心、5个社区/大型购物中心、1个办公物业和1个再开发物业，总面积约4800万平方英尺[123] - 2022年8月2日，公司以2450万美元收购MS Portfolio LLC合资企业中两个前西尔斯地块的剩余50%所有权[127] - 2021年，公司进行多项资产处置，包括以1亿美元出售Paradise Valley Mall，获约560万美元收益；以1.653亿美元出售Tucson La Encantada，获约1.172亿美元收益等[128][129] - 2022年第三和前九个月，公司及合资伙伴出售土地分别获1040万和2270万美元收益，所得款项分别为2640万和5370万美元[133] 公司债务与融资情况 - 2021年公司偿还17亿美元债务，较2020年12月31日减少约20%[139] - 2022年公司进行多项融资活动，如2月FlatIron Crossing合资企业以1.75亿美元新贷款替换1.97亿美元旧贷款等[140] - 2022年2月，公司在FlatIron Crossing的合资企业将1.97亿美元贷款置换为1.75亿美元新贷款，利率为SOFR加3.70%，2025年到期；4月，在Pacific View获得7200万美元固定利率5.29%的新贷款，2032年到期[184] - 截至2022年9月30日，公司未偿还贷款债务总额为67.7亿美元[219] - 公司有7亿美元信贷安排，包括5.25亿美元循环贷款安排，截至2022年9月30日，借款1.01亿美元，可用额度4.238亿美元[224] - 截至2022年9月30日，合并中心固定利率长期债务总额为37.34亿美元，平均利率4.01%；浮动利率长期债务总额为6.379亿美元，平均利率5.00%[240] - 截至2022年9月30日，非合并合资企业中心公司按比例分摊的固定利率长期债务为26.42亿美元，平均利率3.81%；浮动利率长期债务为2.015亿美元，平均利率5.37%[240][241] - 2022年9月30日和2021年12月31日，合并中心固定利率债务分别为37亿美元和38亿美元，平均利率分别为4.01%和3.94%[240] - 2022年9月30日和2021年12月31日，合并中心浮动利率债务分别为6.379亿美元和7.389亿美元，平均利率分别为5.00%和2.61%[240] - 2022年9月30日和2021年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务分别为26亿美元和28亿美元，平均利率分别为3.81%和3.83%[241] - 2022年9月30日和2021年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的浮动利率债务分别为2.015亿美元和1.043亿美元，平均利率分别为5.37%和2.60%[241] 公司项目开发与支出情况 - 公司与西蒙房地产集团的合资企业开发洛杉矶奥特莱斯，截至2022年9月30日已出资3860万美元[145] - 公司对圣莫尼卡广场部分区域进行再开发，预计成本3500 - 4000万美元，截至2022年9月30日已花费约100万美元[146] - 2022年前九个月，合并中心资本支出9.8081亿美元，合资中心资本支出6.5127亿美元[213] - 公司预计2022年剩余时间用于开发、重建、扩建和翻新的支出约为2 - 3亿美元[214] 公司股息与股份发行情况 - 公司宣布2022年第四季度普通股现金股息为每股0.17美元，将于12月2日支付[150] - 公司“ATM计划”可发行和出售普通股总发行价达10亿美元，截至2022年9月30日，“2021年3月ATM计划”还有约1.517亿美元的普通股待售[151] - 2022年前九个月现金股息和分配为1.468亿美元，2022年10月28日宣布普通股季度现金股息增至每股0.17美元，较之前提高13.3% [225] - 2021年2月和3月，公司分别注册“按市价”发行计划，总发行价可达10亿美元，2021年2月计划已用完，截至2022年9月30日，2021年3月计划还有约1.517亿美元普通股待售[216][217] 公司租赁业务数据情况 - 2022年第三季度，面积小于10000平方英尺的可比租户销售额较2021年第三季度下降0.6%，2022年前九个月较2021年同期增长4.8%[170][176] - 截至2022年9月30日，租赁入住率为92.1%，较2021年9月30日的90.3%增加1.8%，较2022年6月30日的91.8%有0.3%的环比增长[170][179] - 截至2022年9月30日的过去十二个月，新租约和续约租约的平均租金为每平方英尺61.40美元，到期租约为每平方英尺57.60美元，释放价差每平方英尺增加3.80美元，即6.6%[170] - 截至2022年9月30日，公司已为2022年到期的88%租赁空间执行租约或获得零售商承诺，另有7%处于意向书阶段，剩余约99000平方英尺处于勘探阶段[171] - 2022年第三季度，公司签署83份新租约和136份续约租约，总面积约110万平方英尺，平均租户津贴为每平方英尺27.05美元[172] - 2022年第三季度，公司租赁收入较2021年同期增长约2.48%[175] - 2022年第三季度，客流量维持在2019年疫情前第三季度的90%多[176] - 截至2022年9月30日的过去十二个月，面积小于10000平方英尺的投资组合租户每平方英尺销售额为877美元，创公司纪录[176] - 2022年第三季度，公司签署219份新租约和续约租约，面积约110万平方英尺，2021年同期为215份租约和110万平方英尺[177] - 2022年第三季度，公司签署超154000平方英尺新用途门店租约，另有195000平方英尺此类租约正在谈判中[178] - 2021年公司获得4760万美元租金减免，协商460万美元租金延期支付；2022年前九月获得120万美元租金减免，较2021年同期的4630万美元大幅减少；2022年前三季度协商不到20万美元租金延期支付，而2021年同期无协商延期[181] - 2021年公司租户破产申请涉及10起，共62份租约、约36.9万平方英尺和1190万美元年租赁收入；2022年至今有2起破产申请，涉及3个租户、约11万平方英尺和220万美元年租赁收入[182] 公司财务指标对比情况 - 2022年前三季度与2021年同期相比，租赁收入减少150万美元，降幅0.8%；其他收入从820万美元降至750万美元；管理公司收入从680万美元增至760万美元[187][188] - 2022年前三季度与2021年同期相比，购物中心和运营费用增加400万美元，增幅5.7%；租赁费用从620万美元增至870万美元；管理公司运营费用增加200万美元[189][190] - 2022年前三季度与2021年同期相比，折旧和摊销减少270万美元；利息费用增加1230万美元；非合并合资企业权益收入增加810万美元；资产出售或减记净收益减少1.171亿美元；净收入减少1.265亿美元[191][192][193][194][195] - 2022年前九月与2021年同期相比，租赁收入增加1390万美元，增幅2.4%；其他收入从2540万美元降至2190万美元；管理公司收入从1900万美元增至2140万美元[197][198] - 2022年前九月与2021年同期相比，购物中心和运营费用增加280万美元，增幅1.3%；租赁费用从1800万美元增至2450万美元；管理公司运营费用增加680万美元[199][200][201] - 2022年前九月与2021年同期相比，折旧和摊销减少1340万美元；利息费用增加850万美元；非合并合资企业权益收入减少3660万美元；资产出售或减记净收益减少8660万美元；净亏损减少1.097亿美元[203][204][205][206][207] - 2022年与2021年相比，经营活动现金流入增加7340万美元；投资活动现金流入减少2.095亿美元；融资活动现金流出减少4亿美元[209][210][211] - 2022年前三季度公司净亏损67,757美元，2021年同期净利润31,3美元[238] - 2022年前三季度可分配给普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后资金流（FFO）为294,703美元，2021年同期为303,5美元[238] 公司其他财务相关情况 - 截至2022年9月30日，公司为4090万美元信用证承担或有负债，其中4070万美元由受限现金担保[222] - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为1.1亿美元[226] - 截至2022年9月30日，合并中心重大现金承诺总额为52.43501亿美元[227] - 2022年第三和前九个月，计算FFO - 摊薄股数时分别包含860万和870万OP单位，2021年对应为980万和1020万OP单位[237] 公司利率风险相关情况 - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务的比例等四种方式管理利率风险[239] - 截至2022年9月30日，公司有三份利率上限协议，若LIBOR/SOFR超过协议中的执行利率，相关贷款将视为固定利率债务[242] - 公司预计利率上升1%，基于2022年9月30日8亿美元的浮动利率债务，每年将使未来收益和现金流减少约840万美元[244] - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，计算应付抵押票据公允价值时包含信用价值调整[245] - 多数与公司相关的LIBOR设定预计在2023年6月30日后不再公布，公司可变利率债务协议规定若LIBOR不可用将进行替换[246] - LIBOR停用不影响公司借款或维持现有借款及掉期，但转换为替代利率可能导致利息成本高于LIBOR可用时的情况[247] - 截至2022年9月30日，公司有3份利率上限协议，若LIBOR/SOFR超过协议执行利率，相关贷款将视为固定利率债务[242][243] - 基于2022年9月30日8亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%，公司未来每年收益和现金流将减少约840万美元[244] - 大部分与公司相关的LIBOR设定预计在2023年6月30日后不再公布，公司可变利率债务协议规定若LIBOR不可用将进行替换[246] - LIBOR停用不影响公司借款或维持现有借款及掉期，但转换替代利率可能导致利息成本增加，目前无法预测影响程度[247]