财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.46美元，比2021年第三季度的每股0.45美元高出1美分 [10][17] - 第三季度末，公司宣布每股0.17美元的季度股息，较之前股息增长13.3% [10] - 2022年FFO预计在每股1.93 - 1.99美元之间，中点较之前指引下降0.02美元 [21] - 预计2022年同店NOI增长在7% - 7.5%之间 [21] - 截至第三季度末，公司已 refinance 或 extend 了5.8亿美元的债务，加权平均利率略高于5% [26] - 包括未使用的信贷额度，公司目前拥有超过6.15亿美元的流动性，债务覆盖率为2.7倍，净债务与远期EBITDA（不包括租赁成本）的比率约为9倍 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度执行了219份租约，面积达110万平方英尺，全年租赁量超过2021年水平 [9] - 截至9月30日，每平方英尺销售额为877美元，创公司历史新高 [31] - 截至9月，过去12个月的租赁利差为6.6%，高于上一季度的2.6%和去年同期的 - 2.5%，为2019年第三季度以来的最强利差 [31][32] - 2022年到期租约的近90%已签约，剩余部分处于意向书阶段；2023年到期租约的约25%已签约，另有50%处于意向书阶段 [32] - 第三季度新开了近25万平方英尺的新店，使年初至今的新店开业面积超过65万平方英尺，超过去年同期水平 [33] - 年初至今，已签署超过700份租约，面积达290万平方英尺，与2021年同期相当 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户销售额在第三季度持平，但年初至今同比增长近5%，与2019年同期相比增长超过13% [8] - 客流量约为疫情前水平的95%，但可比租户销售额超过疫情前水平 [8] - 第三季度末， occupancy 为92.1%，较2021年第三季度提高180个基点，较2022年第二季度提高30个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于对优质区域城镇中心进行 redevelopment 和 repositioning，如对 Santa Monica Place、Scottsdale Fashion Square 等项目进行改造 [11][12] - 公司计划将土地通过地面租赁或合资的方式参与住宅和办公用途的 NOI 流，以应对当前较高的借贷成本 [57] - 行业方面，零售商需求强劲，破产率处于历史低位，公司预计未来 occupancy 和 NOI 将继续增长 [9][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司核心业务在疫情后反弹良好，2022年核心业务前景依然强劲，预计 NOI 增长和经营现金流健康 [22][25] - 尽管宏观经济背景和潜在衰退风险存在，但目前零售商的退缩迹象很少，公司对业务前景充满信心 [46] 其他重要信息 - 公司将在11月29 - 30日于 Scottsdale 举行投资者日活动 [146] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 开发管道的变化及对混合用途开发的看法 - 公司已处理了大部分 Sears 盒子的改造，补充了 Santa Monica Place 和 Scottsdale 的两个项目，预计回报可观 [50][52] - 混合用途开发方面，公司仍打算通过贡献土地参与 NOI 流，当前借贷成本增加并未改变这一计划 [56][57] 问题: Fashion District 和 Carson 项目的进展 - Fashion District 项目的开发合作伙伴正在与城市就授权问题进行合作，预计2031年开放，目前暂无更多经济方面的信息 [58] - Carson 项目仍存在法律问题，暂无法提供更多信息 [59] 问题: 增加股息与其他用途（如 redevelopment 或去杠杆化）之间的平衡 - 公司在疫情期间调整了股息，目前业务基础稳固，增加股息是对业务前景有信心的体现，同时仍会致力于保持健康的派息率、减少债务和对投资组合进行再投资 [62][63][64] 问题: 未来一年的租金和开店节奏 - 租赁管道依然强劲，预计将带来 NOI 和收入增长，公司会更新投资者资料中的增量租金影响信息 [66][67] - 目前零售商没有退缩迹象，健康的零售环境将支持业务持续增长 [68] 问题: 租赁利差提高的原因及对2022年假期销售的预期 - 随着 occupancy 达到92%，供需关系紧张，公司获得了更多定价权，预计能够维持当前的租赁利差水平 [71] - 全国预测显示假期销售将有个位数增长，公司与零售商的沟通表明他们对今年的销售增长持乐观态度，但不如去年强劲 [73] - 调查显示，由于运输延迟和成本增加，大部分消费者在假期会选择线下购物 [74] 问题: 2023年潜在的租户流失情况 - 2023年租户流失可能处于较低水平，但不太可能像2022年那样几乎为零，公司与零售商的续约对话依然强劲，多数零售商处于扩张模式 [79][80] 问题: 零售商在谈判中的主要阻力 - 零售商的主要阻力仍然是租金，租户补贴相对稳定，公司凭借优质的投资组合能够获得合理的租金 [83] 问题: 土地销售收益在模型中的处理及未来规模 - 大部分土地销售集中在亚利桑那州的投资组合，预计2024年及以后会逐渐减少，公司将在2023年首次电话会议上提供更多信息 [84] 问题: 何时能恢复到2019年的 NOI 水平 - 公司有信心在明年年底前在 occupancy 方面恢复到2019年水平，但由于新店开业时间的延迟，具体时间还不确定 [87] 问题: OCR 较低及租户对租金和占用成本的看法 - OCR 较低表明公司有能力提高租金，成本占用率的相关性逐渐降低，公司根据房地产的价值定价，同时竞争也有助于提高租金 [89][90][91] 问题: 特色租赁业务的进展及增长潜力 - 特色租赁业务今年将恢复到疫情前水平，将临时租户转换为永久租户有望带来租金增长，当地商家的需求依然强劲 [92][93][94] 问题: 2023年坏账对收益的影响 - 2023年坏账可能相对中性，不会对收益产生重大影响 [98] 问题: 奢侈品零售商在美国的门店增长计划 - 奢侈品行业目前非常强劲，租户对 Scottsdale 市场兴趣浓厚，公司在该地区的奢侈品需求超过了供应 [99] 问题: 城市地区租户提前关闭的可能性 - 个别店铺表现不佳关闭不代表大型城市门店存在普遍问题，公司在城市地区的项目租户流失很少，且有机会进行回填 [102][103][104] 问题: 对非核心资产（如 one Westside）的处理方式 - one Westside 是单一租户、谷歌信用的独特资产，公司将享受其 NOI，在适当的时候考虑进行交易 [106] 问题: Washington Square 和 Santa Monica Place 贷款延期的费用和本金偿还情况 - 由于交易正在进行中，无法提供具体细节，但过去的延期和再融资所需的资本偿还较少，预计此次情况类似 [107] 问题: Santa Monica 盒子改造回报率高于 Scottsdale Fashion 的原因 - Santa Monica 项目的房地产位置优越，靠近轻轨，旅游和办公人口增加，且项目维护方式具有优势，用途多样且协同性好 [111][112] - 该项目的空间需求超过供应，竞争推动了租金和回报率的提高 [113][114][115] 问题: Washington Square 和 Santa Monica 贷款的不同利差及对未来再融资定价的指示性 - 由于债务市场将这些交易视为新资金，定价与市场情况相关，每个交易都有独特的条款，不能一概而论 [119][120] 问题: Santa Monica 贷款是否受益于先前的期权协议 - 未明确回答该问题 [121] 问题: 本季度从现金基础租赁转换为权责发生制的收益情况 - 收益非常少，在坏账中略有体现，不足100万美元 [122] 问题: 2023年 Green Acre 和 Scottsdale 债务到期的进展 - 公司正在市场上寻求解决方案，这两个资产具有独特性，预计将是有吸引力的再融资候选项目 [126][127] 问题: 土地销售收益延迟的情况 - 这是一个具体的合同交易，延迟是由于交易需要时间完成，包括获得相关授权 [128] 问题: 租赁利差的分母是否包含大量 COVID 调整租约及当前租约结构 - 租赁利差的比较基础是过去12个月到期的租约和签署的租约，可能包含一些 COVID 调整租约，随着这些租约的转换，租金结构将更加强劲 [131][132] - 目前公司的租赁以正常的固定租金、年度增长和税收回收的三重净租约为主 [133] 问题: 本季度每平方英尺销售额增长的原因及客流量趋势 - 客流量今年一直保持在疫情前水平的95% - 100%之间，各品类销售环境良好，除鞋类外均呈积极趋势，同时通货膨胀也有一定影响 [134] 问题: 目前的租赁活动是否仍支持到2023年底恢复到疫情前 occupancy 水平的预期 - 基于目前的交易流量，该预期仍然合理，零售商没有放缓或停止新店扩张的迹象，预计 occupancy 和 NOI 将继续增长 [138][139][140] 问题: 融资方面的债务成本情况 - 有担保融资的利率预计在低至中6%之间，具体加权平均利率难以确定，可能更接近低6% [142]

公司物业资产情况 - 截至2022年6月30日，运营合伙企业拥有或持有44个区域城镇中心、5个社区/大型购物中心和2个再开发物业，总可租赁面积约4800万平方英尺[122] 公司资产出售情况 - 2021年3月29日，公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，获得约560万美元资产出售收益，同时以5%的所有权权益再投资新合资企业[126] - 2021年9月17日，公司以1.653亿美元出售Tucson La Encantada，获得约1.172亿美元资产出售收益[127] - 2022年第一、二季度，公司及其合资伙伴出售土地分别获得100万美元和1230万美元收益，所得款项分别为690万美元和2730万美元[131] 公司债务偿还情况 - 2021年，公司偿还17亿美元债务，较2020年12月31日减少约20% [138] 公司项目开发与投资情况 - 公司与Hudson Pacific Properties的合资企业将One Westside再开发为创意办公和餐饮娱乐空间，预计2022年第三季度完成，项目总成本估计在5 - 5.5亿美元之间，公司按比例分担1.25 - 1.375亿美元[142] - 公司预计在西尔斯门店再开发上按比例分担1.3 - 1.6亿美元，截至2022年6月30日已出资4270万美元[144] 公司股息分配情况 - 公司宣布2021年及2022年第一、二季度普通股每股现金股息为0.15美元，2022年7月20日宣布第三季度股息为0.15美元，将于9月8日支付[146] 公司“ATM计划”情况 - 公司“ATM计划”总发行价可达10亿美元，截至2022年6月30日，“2021年3月ATM计划”下普通股总销售额约1.517亿美元，“2021年2月ATM计划”已在2021年6月30日全部使用[148] 通胀对公司的影响 - 过去五年通胀对公司影响不大，多数租约有租金调整机制，租户需承担运营费用、物业税和公用事业费[150] 公司租赁业务销售情况 - 2022年第二季度，组合中面积小于10,000平方英尺的可比租户销售额较2021年第二季度增长2.2%，较2019年第二季度的疫情前销售额增长16.8%[165][170] 公司租赁入住率情况 - 2022年6月30日，租赁入住率为91.8%，较2021年6月30日的89.4%增长2.4%，较2022年3月31日的91.3%环比增长0.5%[165][173] 公司新签和续约租约租金情况 - 截至2022年6月30日的过去十二个月，新签和续约租约的平均租金为每平方英尺57.58美元，到期租约为每平方英尺57.23美元，释放价差每平方英尺增加0.35美元，即0.6%[165] 公司租赁空间签约情况 - 截至2022年6月30日，公司已为2022年到期的71%的租赁空间执行租约或获得零售商的承诺，另有22%处于意向书阶段，剩余约145,000平方英尺处于勘探阶段[166] 公司2022年第二季度租约签署情况 - 2022年第二季度，公司签署94份新租约和180份续约租约，总面积约120万平方英尺，平均租户津贴为每平方英尺18.79美元[167] - 2022年第二季度，公司签署274份新租约和续约租约，总面积约120万平方英尺，而2021年第二季度签署216份租约，面积为68.6万平方英尺[171] - 2022年第二季度，公司为面积超过82,000平方英尺的新用途新店签署协议，另有27.9万平方英尺此类租约正在谈判中[172] 公司租赁收入情况 - 2022年第二季度，公司租赁收入较2021年同期增长约4.15%[169] - 2022年Q2租赁收入较2021年减少840万美元，降幅4.3%；6个月租赁收入较2021年增加1550万美元，增幅4.1%[180][192] 公司租金减免与延期支付情况 - 2021年，公司承担4760万美元租金减免，协商460万美元租金延期支付；2022年上半年，租金减免不到110万美元，租金延期支付不到10万美元[175] - 截至2022年6月30日，340万美元租金延期支付仍未偿还，其中120万美元计划在2022年剩余时间偿还，其余计划在2023年及以后偿还[175] 公司租户破产情况 - 2021年公司租户破产申请涉及10起，共62份租约，约36.9万平方英尺，公司年度租赁收入份额为1190万美元；2022年初至今仅1起，涉及约3000平方英尺[176] 公司现金流与资金使用情况 - 2022年公司预计运营产生正现金流，盈余用于去杠杆和项目开发[177] - 2022年经营活动提供的现金较2021年增加240万美元[205] - 2022年投资活动提供的现金较2021年减少5380万美元[206] - 2022年融资活动使用的现金较2021年减少3亿美元[207] 公司资本支出情况 - 2022年上半年，合并中心资本支出4.0909亿美元，合资中心资本支出4.2443亿美元，2021年同期分别为3.9617亿美元和3.3307亿美元[210] - 公司预计2022年剩余时间用于开发、重建、扩建和翻新的支出约为8000万至9000万美元[210] 公司“按市价”发行计划情况 - 公司有两个“按市价”发行计划，总发行价可达10亿美元，2021年2月的计划已用完，截至2022年6月30日，2021年3月的计划还有约1.517亿美元的普通股销售额度[212] 公司未偿贷款债务情况 - 截至2022年6月30日，公司总未偿贷款债务为68.6亿美元，包括44.4亿美元的合并债务、28.8亿美元的合资企业债务份额，减去0.46亿美元的非控股权益[214] 公司合资企业债务与担保责任情况 - 截至2022年6月30日，公司有一个合资企业的5000万美元债务可能对公司有追索权，公司有4100万美元的信用证担保责任，其中4070万美元由受限现金担保[218][219] 公司贷款延期与再融资情况 - 自2020年9月以来公司成功获得9笔贷款延期，涉及债务超16亿美元，2022年有多笔贷款再融资和延期操作[178] - 自2020年9月以来，公司成功获得9笔贷款延期，涉及债务超16亿美元，2022年有多笔贷款再融资和延期[220] 公司信贷安排情况 - 公司有7亿美元的信贷安排，包括5.25亿美元的循环贷款和1.75亿美元的定期贷款，截至2022年6月30日，循环贷款借款8600万美元，可用额度4.387亿美元[221] 公司现金股息、分配与现金等价物情况 - 2022年上半年现金股息和分配为7670万美元，由运营资金支持，截至2022年6月30日，公司现金及现金等价物为1.064亿美元[222] 公司合并中心现金承诺情况 - 截至2022年6月30日，合并中心的重大现金承诺总计53.65212亿美元，其中1年内支付10.52703亿美元[224] 公司OP单位流通情况 - 2022年3月和6月，分别有870万和870万OP单位流通在外，2021年同期分别为980万和1030万OP单位[234] 公司净亏损与FFO情况 - 2022年第二季度公司净亏损15384美元，2021年同期为11765美元；2022年上半年净亏损52566美元，2021年同期为753美元[235] - 2022年第二季度可归属于普通股股东和单位持有人的基本和摊薄后资金营运净额（FFO）为93710美元，2021年同期为123447美元；2022年上半年为198575美元，2021年同期为1964美元[235] - 2022年Q2净亏损较2021年增加1360万美元；6个月净亏损较2021年减少1680万美元[190][203] - 2022年Q2可归属于普通股股东和单位持有人的摊薄FFO（不含Chandler Freehold融资费用）较2021年减少19.4%，为1.029亿美元；6个月增加5.9%，为2.152亿美元[191][204] 公司购物中心和运营费用情况 - 2022年Q2购物中心和运营费用较2021年增加210万美元，增幅3.1%；6个月减少120万美元，降幅0.8%[182][194] 公司债务利率情况 - 截至2022年6月30日，合并中心的固定利率长期债务总额为37.52782亿美元，平均利率为4.01%；浮动利率长期债务总额为7.05922亿美元，平均利率为3.56%[237] - 截至2022年6月30日，公司按比例分摊的非合并合资企业中心的固定利率长期债务为26.86659亿美元，平均利率为3.82%；浮动利率长期债务为2.00929亿美元，平均利率为3.94%[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，合并中心的固定利率债务总额均为38亿美元，平均利率分别为4.01%和3.94%；浮动利率债务分别为7.059亿美元和7.389亿美元，平均利率分别为3.56%和2.61%[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，公司按比例分摊的非合并合资企业中心的固定利率债务分别为27亿美元和28亿美元，平均利率分别为3.82%和3.83%；浮动利率债务分别为2.009亿美元和1.043亿美元，平均利率分别为3.94%和2.60%[238] - 截至2022年6月30日，合并中心长期固定利率债务总计37.52782亿美元，平均利率4.01%；浮动利率债务总计7.05922亿美元，平均利率3.56%[237] - 截至2022年6月30日，非合并合资企业中心按比例分摊的长期固定利率债务总计26.86659亿美元，平均利率3.82%；浮动利率债务总计2.00929亿美元，平均利率3.94%[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，合并中心固定利率债务均为38亿美元，平均利率分别为4.01%和3.94%[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，合并中心浮动利率债务分别为7.059亿美元和7.389亿美元，平均利率分别为3.56%和2.61%[237] - 2022年6月30日和2021年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务分别为27亿美元和28亿美元，平均利率分别为3.82%和3.83%[238] - 2022年6月30日和2021年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的浮动利率债务分别为2.009亿美元和1.043亿美元，平均利率分别为3.94%和2.60%[238] 公司利率上限协议情况 - 截至2022年6月30日，公司有三份利率上限协议[239] - 截至2022年6月30日，公司有3份利率上限协议[239] 利率上升对公司的影响 - 基于2022年6月30日9亿美元的浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年的收益和现金流减少约910万美元[240] - 基于2022年6月30日9亿美元的浮动利率债务，利率每上升1%，公司未来每年的收益和现金流将减少约910万美元[240] 公司LIBOR相关情况 - 大部分与公司相关的伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）设定预计在2023年6月30日后不再公布，公司可变利率债务协议均规定在LIBOR不可用时进行替换[242] - 多数与公司相关的伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）设定预计在2023年6月30日后不再公布，公司基于LIBOR的借款需转换为替代利率[242] - LIBOR停用不会影响公司借款或维持现有借款及掉期的能力，但转换为替代利率可能导致利息成本高于LIBOR可用时的情况[243] 公司市场风险与管理情况 - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务的比例、使用利率上限和/或掉期、使用国债利率锁定以及利用有利市场条件等方式管理风险[236]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度租户销售额同比增长2.2%，2022年上半年销售额同比增长7.6%，每平方英尺销售额较2019年第二季度末的疫情前季度增长11% [5] - 第二季度末入住率为91.8%，较2021年第二季度提高240个基点，较2022年第一季度环比提高50个基点 [6] - 第二季度执行274份租约，较去年第二季度增加27%，较2019年第二季度的疫情前季度增加42% [7] - 第二季度同店净营业收入（NOI）较2021年第二季度增长5.4%，计入租约终止收入后增长7.8%；年初至今，同店NOI不计租约终止收入增长14%，计入后增长18% [11] - 第二季度每股运营资金（FFO）为0.46美元，较2021年第二季度的0.59美元低0.13美元，比第二季度FFO共识估计值0.45美元高0.01美元 [11] - 2022年FFO预计在每股1.92 - 2.04美元之间，中点较之前提高0.01美元；同店NOI增长预计在5.5% - 6.75%之间，较之前的NOI指引提高约60个基点 [13] - 预计2022年FFO在指引中点较2021年改善2100万美元或5%；不计非现金直线租金影响，FFO预计增加超3000万美元，约7%的增长，相当于每股增加0.14美元 [14] - 截至2022年，公司在资本市场非常活跃，进行了多笔再融资和贷款延期操作；目前公司流动性超6.3亿美元，债务偿付覆盖率为健康的2.7倍，季度末净债务与前瞻性息税折旧摊销前利润（EBITDA）（不计租赁成本）之比为9.0倍；预计今年支付股息和经常性资本支出后有大约2.35亿美元的自由现金流 [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度销售额同比增长2.2%，年初至今销售额同比增长7.6%；截至2022年6月30日，每平方英尺销售额为860美元，创公司历史新高 [18] - 第二季度末入住率为91.8%，较2021年第二季度末的89.4%增加240个基点；截至2022年6月30日，过去12个月租赁利差为正的0.6%，而2021年6月30日为负的0.2% [18] - 对于2022年到期的租赁面积，目前已获得71%的承诺，另有22%处于意向书阶段；第二季度新开店铺面积22.1万平方英尺，年初至今新开店铺面积超40万平方英尺，比去年同期多约20% [18][19] - 第二季度签署274份租约，涉及面积120万平方英尺；年初至今签署494份租约，涉及面积180万平方英尺，与2021年同期相当；2022年上半年，仅新店租赁活动方面，签署的租约比2021年上半年多45份，面积多超20% [22] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续加大开发力度，有众多近期开业项目，包括与大型零售商的合作，这些项目将由运营产生的多余现金流提供资金，租金将于2023年或2024年开始计算，有利于未来NOI增长 [8] - 公司致力于将最好的娱乐概念引入旗下物业，继续推动物业的改造和重新定位，以吸引更多购物者 [22][24] - 行业方面，尽管存在通胀、利率上升和乌克兰战争等经济不确定性，但公司预计今年剩余时间及明年入住率、净营业收入和运营现金流将继续增长；破产情况处于历史低位 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为美国消费者表现出韧性，零售商需求处于较高水平，公司多数运营指标呈积极趋势；尽管面临经济不确定性，但对公司未来入住率、净营业收入和现金流增长持乐观态度 [5][9] - 租赁环境良好，零售商环境健康，销售持续增长，入住率不断提高，预计入住率将在2022年和2023年继续上升 [18] 其他重要信息 - 费城76人队计划在费城时尚区部分区域建造新球馆，公司将与76人队合作，预计2023年完成交易，认为这对费城中心城、当地社区和费城时尚区将产生积极影响 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2022年FFO指引范围较宽的原因及土地销售预期、租户销售转化固定租金情况、租户销售贡献或超额租金预期 - 指引范围较宽的两个主要变量是租户销售对可变租金的影响以及土地销售的不确定性；预计今年土地销售将比去年多贡献每股0.02 - 0.03美元；在将可变租金转换为固定租金方面取得了很大成功；今年租户销售开局较强，上半年接近8%，百分比租金情况有所改善，对NOI范围的扩大有一定贡献 [28][29][31] 问题: 剩余两笔较大再融资（圣莫尼卡和华盛顿广场）的利率及银行合作意愿情况 - 尊重与贷款人的沟通流程，未提供具体信息，但预计能够成功重新安排这些贷款，可能是短期性质，利率可能会有所上升 [34] 问题: 下半年租赁需求情况、租户需求是否变化、是否有租金方面的反馈 - 难以预测下半年情况，但上半年各类用途的租赁需求都很强劲；随着入住率的提高，公司有更多能力提高租金；对约25 - 30家顶级全国零售商的调查显示，约90%的零售商未改变开店计划，需求仍然存在 [35][36] 问题: 租赁利差未达到中个位数甚至两位数的原因 - 公司目前处于一个转折点，可出租空间减少，有能力提高租金；随着入住率的回升，预计未来两个季度租赁利差将增加 [38][39] 问题: 新娱乐中心对物业客流量的影响 - 娱乐类别目前表现非常强劲，为公司中心带来了大量客流量，是非常有吸引力的目的地 [41] 问题: 已签约未开业项目的占比及金额、再融资与银行和CMBS服务商沟通的差异、提取额外贷款资金的用途 - 已签约未开业项目在小店铺租赁入住率中约占2%；与银行和CMBS服务商都有开放的沟通，双方都愿意合作，公司资产从债务收益率角度来看定位良好；提取额外贷款资金主要用于偿还债务 [43][45][47] 问题: 利率上升情况下公司利息费用指引变化较小的原因、同店调整因素情况 - 公司三个月前已对利息费用指引进行过类似调整，此次是增量变化；公司浮动利率债务仅占总债务的12%，利率变动对公司的影响有一定滞后性；去年同店调整的3500万美元主要是零售商投资收入和资产处置的影响 [50][51][54] 问题: 各零售类别销售增长情况、时尚区提供部分场地建设体育场对NOI的影响 - 除鞋类外，各零售类别年初至今的销售均为正增长；时尚区费城有可用空间，可将大部分租户从一部分区域转移到另一部分，预计不会损失NOI，且体育场有望带来客流量和商业机会，对租赁有积极影响，预计2023年与HBSE完成交易 [57][58] 问题: 新租约租金 escalators 与疫情前的差异、临时租赁百分比现状及2023年底的预期 - 新租约租金 escalators 与疫情前相同，基本租金为2% - 3%，回收费用为4% - 5%，税收为实报实销；目前临时租赁百分比约为7%多，预计未来一年半可改善150 - 200个基点 [60][61] 问题: 经通胀调整后租户每平方英尺销售额及运营利润情况、One Westside与Hudson的交易进展 - 难以确定租金增长温和的具体原因，租户主要抱怨劳动力供应问题；One Westside资产已交给Google，公司和合作伙伴分别有出售和购买的权利，但目前公司看好该资产及其产生的NOI，不急于进行交易 [64][66] 问题: 第二季度4 - 6月及7月交通和销售趋势、指引中下半年销售增长的预期 - 第一季度销售增长强劲是因为对比的2021年第一季度受Omicron影响较弱，而第二季度对比的2021年第二季度较强；交通流量稳定在疫情前的95%，消费者购物更有针对性；公司未详细给出销售增长估计，对百分比租金的展望比六个月前有所改善，但在租户销售假设方面并不激进，因为零售商销售具有周期性，第四季度数据对确定百分比租金很关键 [69][70][71] 问题: 到2024年相关REIT再开发项目的预计支出、NOI收益率及预计产生的NOI情况 - 今年预计支出约1亿美元，明年约1.5亿美元，主要用于大型格式项目；这些项目的成本回报率平均在10% - 15%之间；租金将于2023年和2024年开始计算，将提升NOI，但目前尚未计入 [73][74] 问题: 阳光地带和沿海市场销售生产率的差异、当前A类购物中心交易资本化率情况 - 公司在不同地区和类别上的销售情况基本一致；由于近期没有交易，难以确定当前A类购物中心的交易资本化率 [76][77]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___________ to ___________ Commission File No.: 1-12504 THE MACERICH COMPANY (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 95-4448705 (State or other juri ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）较2021年第一季度增长25%（不包括租赁终止收入），包括租赁终止收入则增长30% [7][13] - 2022年第一季度资金运营（FFO）为3700万美元，较2021年第一季度增长49%；每股FFO为0.50美元，较2021年第一季度的0.45美元增长近13%，超出本季度共识FFO估计值0.46美元0.04美元 [14] - 2022年FFO预计在每股1.90 - 2.04美元之间，中点提高0.02美元；同店NOI增长预计在4.75% - 6.25%之间；预计2022年FFO较2021年增加1800万美元 [17] - 剔除2022年非现金直线租金较2021年预计下降的1000万美元影响，FFO预计增加2800万美元或7%，即每股增加0.13美元 [18] - 截至第一季度末，债务服务覆盖率为健康的2.7倍，净债务与远期EBITDA（不包括租赁成本）之比为8.7倍，较2020年底的11点多下降近3个百分点 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：2022年第一季度租户销售额较2019年第一季度增长11.5%，较2021年第一季度增长14.5%；截至2022年3月31日的过去12个月，每平方英尺租户销售额达到创纪录的843美元；第一季度末入住率为91.3%，较去年同期提高280个基点 [6][7][24] - 租赁业务：2022年第一季度签订220份租约，较去年增加21%；截至3月31日，过去12个月租赁价差为正1.3%，而2021年3月31日为负2.1%；目前已就2022年到期平方英尺的56%达成承诺，另有35%处于意向书阶段 [7][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场：3月是疫情以来全国线上销售额同比下降、实体店销售额上升的第一个月 [24] - 债务资本市场：年初至今已完成或正在进行约6亿美元的融资业务；自2020年秋季以来，购物中心领域约有80亿美元的CMBS业务完成；目前市场波动较大，但仍有机会进行再融资和延期 [52][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续加大再开发力度，如洛杉矶的1 West Side项目已交付给谷歌，预计今年夏天开业；还有多个项目预计在2023 - 2024年开业，将推动同店NOI持续增长 [8][9] - 公司积极在债务资本市场进行再融资和延期操作，以优化资产负债表；预计部分优质资产在2023年再融资可产生3.5 - 4亿美元的超额流动性和收益，主要用于偿还债务 [19][20][54] - 公司将继续增加传统零售的辅助服务用途，将物业转变为真正的城镇中心 [29] - 行业竞争方面，公司认为目前零售环境健康，租赁需求广泛，包括健康健身、餐饮娱乐、体育、联合办公、酒店和多户住宅等领域，以及数字原生品牌对实体店的需求增加，公司对2022 - 2023年的发展持乐观态度 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为美国消费者具有韧性，购物者有目的地回到购物中心，租户销售额超过疫情前水平，租赁需求强劲，预计2022 - 2023年入住率、净营业收入和现金流将显著增长 [6][11] - 尽管利率环境不确定，但公司凭借同店NOI增长预期和强大的租赁管道，能够管理利率上升带来的影响；同时，公司认为在通胀环境下，优质购物中心行业历史表现良好，公司能够通过固定CAM组件的年度递增来应对通胀压力 [56][76] 其他重要信息 - 公司预计2022年公共区域收入将超过疫情前水平，预计超出幅度为2% - 5%，但由于部分短期合同的不确定性，同店NOI仍有一定波动范围 [86] - 公司第一季度仅发生一起破产事件，涉及斯科茨代尔时尚广场的一个3000平方英尺的租户；而2020年疫情最严重时，公司投资组合中有超过320份租约和约600万平方英尺的面积受到破产申请影响 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2022年租赁需求与2021年有何不同，已签约未入住管道的租金机会如何？ - 2022年租赁需求是2021年的延续，主要区别在于有更多新的用途，如数字原生品牌、餐饮、健身、杂货、家居用品、电动汽车等；目前入住率达到转折点，公司开始关注提高租金，特别是在顶级购物中心，竞争空间的出现将有助于推动未来租金上涨 [35][36] 问题2：总占用成本较疫情前降低，应如何解读，是否会回到历史水平，较低的数字是否意味着有更多提租空间？ - 这是公司首次报告该指标，主要是由于2021年和2022年至今销售额加速增长导致该指标下降；公司认为有机会提高租金，但短期内不太可能回到13%的占用成本水平 [37][38] 问题3：零售商的租赁活动是否会受到通胀或2023年可能的衰退影响，谁将入驻乡村俱乐部广场的诺德斯特龙旧址？ - 目前在交易流中未看到这种影响，零售商具有一定的成熟度，会从长期角度看待租赁；公司仍在评估入驻诺德斯特龙旧址的机会，目前披露还为时过早 [40][41] 问题4：公司在指导中对销售增长的假设是什么，合资企业和合并报表资产在交易流、与租户讨论和定价权方面是否有差异，为何不提高指导上限？ - 公司对部分2021年销售额极高的租户进行了个别调整，其余租户假设销售相对持平；预计2022年百分比租金仍将下降，但NOI范围仍较宽，需更多销售经验来确定；顶级购物中心的租户需求更高，定价权更强，但整个投资组合的需求都很显著；由于利率环境不确定，且百分比租金仍有一定波动性，公司认为目前的指导较为保守 [44][46][48] 问题5：已签约未开业管道的空间百分比或美元金额是多少，公司在购物中心再融资方面的情况如何，预计从旗舰资产中获得的3.5 - 4亿美元超额收益将如何使用？ - 实际入住率和经济或租赁入住率之间的差异约为2%，大部分管道是大型店铺和主力店空间，从租约签订到开业平均需要12 - 18个月；年初至今已完成或正在进行约6亿美元的融资业务，交易涵盖不同质量的购物中心，市场虽波动但仍有再融资和延期机会；公司将主要使用这些超额收益偿还债务 [50][52][54] 问题6：如何看待利率环境对指导的影响，FlatIron再融资后是否有出售计划？ - 公司仅有约11%的债务为浮动利率，且债务到期日程安排合理；近期同店NOI增长预期和强大的租赁管道可抵消部分利息费用增加的影响，但利率不确定性导致指导范围保持在约0.15美元；目前FlatIron位于银行资产负债表上 [56][58] 问题7：完成后是否会考虑变现One Westside 25%的所有权以降低杠杆，混合工作模式是否改变了公司购物中心的模式，是否因质量而异？ - 这是有可能的，但目前没有立即的计划；公司认为混合工作模式可能导致部分业务从城市中心转移到郊区，但整体交通流量已接近疫情前水平，且在整个投资组合中变化不大 [60][61][62] 问题8：过去12个月租金价差从上个季度的5%收缩到本季度的1%的原因是什么，2022年约2000万美元土地销售收益的预期是否仍然有效？ - 租金价差季度间的变化取决于租约到期情况，第一季度通常较慢，不能代表全年情况，公司认为今年整体定价权将有所改善；公司仍预计2022年土地销售收益与2021年相当，第一季度已实现1100万美元收益 [64][66] 问题9：零售商的总占用成本（包括工资）是否因劳动力情况而上升，公司股票交易隐含8%的资本化率是否促使董事会进行更多讨论，未来有何计划，是否会出售部分资产给合资伙伴？ - 不同零售商情况不同，一些零售商表示员工数量较疫情前略有减少，尽管小时工资可能上涨，但总体劳动力成本持平或下降；公司不评论董事会内部讨论，但认为当前股价具有吸引力；公司对处置非核心资产持开放态度，但需考虑市场动态，目前债务市场对每平方英尺500美元左右的资产不太有利 [68][69][71] 问题10：如何能够从一些高质量购物中心中获得更多收益，公司能否抵消通胀对费用的压力，NOI是否能通过入住率提高和租金上涨来缓解通胀压力？ - 以格林艾格斯购物中心为例，公司在收购后增加了一个新的购物中心，该园区整体表现出色；预计的3.5 - 4亿美元超额收益是基于相对保守的债务收益率；历史上优质购物中心行业在通胀时期表现较好，公司通过固定CAM组件的年度递增能够较好地应对通胀压力 [74][76] 问题11：公司如何平衡资金来源和用途，圣莫尼卡和华盛顿广场的贷款到期时将如何处理，是否会提供更详细的资金来源和用途电子表格？ - 公司有多种交易结构方式，如凯撒共和国酒店项目采用地面租赁方式，减少了自身资本投入；预计明年再融资将产生超额收益，今年基本平衡；公司会评估各种潜在结构，谨慎进行资本决策；圣莫尼卡和华盛顿广场的贷款可能会进行短期延期；公司有可能提供更详细的资金来源和用途信息，但需在确定大型项目的结构后 [80][81][83] 问题12：公共区域收入超过疫情前水平的潜力有多大，时间和节奏如何，融资计划在过去2 - 3个月有何变化，已完成或正在进行的交易条款与预期相比如何？ - 预计公共区域收入将超过疫情前水平2% - 5%，但由于部分短期合同的不确定性，仍有一定不确定性；利率有所上升，利差扩大，但期限基本一致，公司完成了疫情后首笔10年期购物中心交易 [86][88]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE FISCAL YEAR ENDED DECEMBER 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 FOR THE TRANSITION PERIOD FROM ________ TO ________ Commission File No. 1-12504 THE MACERICH COMPANY | (Exact name of registrant as specified in its charter) | | | | --- | --- | --- | | M ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店净营业收入（NOI）增长36%，全年同店NOI增长7.3%（含租赁终止收入）和6.1%（不含租赁终止收入），2021年下半年同店NOI增长29% [15][16] - 第四季度资金运营（FFO）为4600万美元，同比增长63%，每股FFO为0.53美元，同比增长17%，高于市场预期10% [16] - 2022年FFO指导范围为每股1.85 - 2.05美元，预计同店NOI增长4.0% - 5.5%，排除非现金直线租金后FFO预计增加2400万美元或6% [20][21] - 2021年公司债务减少17亿美元或20%，年末净债务与EBITDA比率为9倍，较2020年末的11倍多有显著改善 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2021年签署833份租约，面积达350万平方英尺，为2015年以来最高，第四季度签署146份租约，面积0.5万平方英尺 [33] - 第四季度末租赁管道中有133份已签署租约，面积200万平方英尺，预计2022 - 2023年开业，另有93份租约正在谈判，面积71万平方英尺 [36] - 零售业务方面，第四季度租户销售额同比2019年增长12%，连续三个季度实现两位数增长，2021年假日季表现强劲 [7][8] - 第四季度末入住率为91.5%，较第三季度末提高120个基点，较2021年3月31日提高300个基点 [9][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场需求强劲，零售商和混合用途需求显著增加，自2021年以来租赁量超过2019年水平 [6][7] - 债务资本市场积极进展，零售交易增多，条件改善，公司近期完成两笔再融资交易 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于将传统购物中心转变为体验式城镇中心，增加餐饮、社交和娱乐功能 [38] - 继续推进重建工作，如与HPP合作的One Westwood项目已交付给谷歌，多个项目预计2022 - 2023年开业 [10] - 持续降低杠杆率，目标是净债务与EBITDA比率低于8倍，通过出售非核心资产和增加运营现金流实现 [23][74] - 关注新兴品牌和非零售用途租户，扩大租户多样性，提高市场竞争力 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022 - 2023年前景乐观，预计入住率、净营业收入和现金流将显著增长 [13] - 零售环境健康，租户需求广泛，租赁管道强劲，预计入住率将持续上升 [11][30] - 尽管劳动力市场紧张，但未影响新店签约和开业速度 [49] 其他重要信息 - 2022年FFO指导假设无政府强制零售物业关闭，不包括普通股发行和除土地销售外的收购或处置 [22] - 2022年预计租赁资本支出变化不大，开发资本支出预计较2021年增加约50%，并在2023年进一步增加 [115] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 私人市场对城镇中心资产的兴趣如何，是否影响非核心资产处置节奏 - 由于A类区域购物中心近期无交易，难以推测资本化率，但鉴于其他行业资本化率较低，区域购物中心资产可能具有吸引力，若市场回归，公司将积极处置非核心资产 [41][42][43] 问题2: 公司是否达到可提高租金的入住率水平，租户需求是否足以支撑租金上涨 - 入住率和租金需平衡，2021年初入住率低时注重填充空间，第三、四季度需求加速后开始平衡两者，未来租户类型多样将增加竞争并影响租金 [44][45][46] 问题3: 新店开业是否存在员工招聘问题 - 员工招聘对零售商是挑战，但未减缓新店签约和开业速度，部分店铺可能人员不足 [48][49] 问题4: Bloomingdale's和ArcLight重建项目的楼层规划 - 项目仍在进行中，剧院空间可能再建剧院，一、二楼可引入创意办公、联合办公或传统零售租户 [50] 问题5: 2022年预计的2200万美元终止收入的驱动因素 - 年初有几笔终止结算交易，部分品牌主动关闭门店并协商结算，这些已执行交易和未明确的终止收入推动了2022年终止收入 [52][53] 问题6: FFO指导范围较大的驱动因素 - 主要因素包括租户销售环境、租赁终止收入和土地销售交易，租户销售假设相对保守，若实际情况更好，可能超过百分比租金估计，土地销售交易执行存在不确定性 [54][55] 问题7: 2022 - 2023年入住率预期 - 2021年入住率提高300个基点，预计2022 - 2023年将逐步回升至疫情前的94%，约各提高125个基点 [56] 问题8: 再融资情况及市场反应 - 市场情况逐季改善，公司近期完成FlatIron Crossing再融资，CMBS市场活跃，银行、债务基金和寿险公司对优质A类购物中心交易有兴趣，公司对执行再融资有信心 [58][59][60] 问题9: 犯罪率上升对租赁的影响 - 未观察到犯罪率上升对租赁产生影响，公司租赁业务超过2021年水平 [62] 问题10: 临时租户租金与永久租户租金的差异及对同店NOI的影响 - 永久租户租金是临时租户的2 - 3倍，2020 - 2021年临时租户租赁较多，随着租约转为永久，临时租户占比将下降，2021年入住率提高的影响将在2022 - 2023年体现 [65][66] 问题11: 新租约平均基本租金是否会持续增加，入住成本变化情况 - 预计平均基本租金将上升，随着可变租金转为固定租金，入住成本随销售额增加而下降，处于历史低位 [67][68][69] 问题12: 如何处理2022年到期的抵押贷款，达到净债务与EBITDA比率8倍的时间和步骤 - 2022 - 2023年到期债务对应的资产质量高、杠杆低，预计再融资将带来净流动性，预计2023年底前达到目标，主要通过增加NOI和出售非核心资产实现 [71][72][74] 问题13: 是否有非核心资产的意向询价 - 偶尔有询价，公司通常主动寻找机会，以个案方式出售资产，未来将继续这种方式 [75] 问题14: 百分比租金是否会在未来几个季度保持高位 - 预计百分比租金将随可变租金转为固定租金而下降，但销售环境目前未放缓，未来2 - 3年将逐渐回归历史水平 [76][77] 问题15: 假设租户销售持平，是否意味着2022年百分比租金水平相似 - 2022年指导中预计百分比租金会下降，因部分租户续约时将转为固定租金，但具体情况因租户而异 [79] 问题16: 租户从百分比租金转为固定租金是否会导致收入下滑 - 通常不会，百分比租金将转为固定租金，可能会有一定提升，且更有利于公司和贷款人 [80][81] 问题17: 非现金租金指导下降的原因 - 由于历史上为租户提供疫情租金减免导致直线租金升高，随着时间推移，后续年份租金减免减少，直线租金相应降低 [82] 问题18: 若考虑百分比租金，12个月租金价差会如何变化 - 未量化，但包含百分比租金后价差会上升 [85] 问题19: 对部分资产增加贷款价值比（LTV）的预期及资金用途，如何平衡降低杠杆目标 - 若借款超过到期本金，将用于偿还债务、信用额度或其他无惩罚性的可变债务 [86] 问题20: 销售持平的含义及对百分比租金假设的保守性 - 销售持平是指为计算百分比租金而假设支付百分比租金的租户2022年销售额持平，实际公司认为销售额可能增长5% - 10%，百分比租金假设较为保守 [88][89][91] 问题21: 2022年百分比租金预计为2021年的比例 - 预计为2021年的0.8 - 0.85倍，会有所下降但仍处于高位 [94] 问题22: 为何不销售非核心资产 - 2021年公司出售了部分非核心资产，目前剩余约10处，债务市场对这类资产的支持不足，但市场正在改善，公司有出售非核心资产并重新配置资本的意愿和能力 [97][98] 问题23: 225份新租约对应的NOI及上线时间 - 公司平均份额约70%，未量化NOI，小店铺通常6 - 9个月上线，大型店铺如Caesar's Republic、Google等可能需要18个月 [100][101][102] 问题24: 预计2022年入住率是否会在年初下降 - 第一季度通常是入住率低点，但2021年破产情况少，观察名单上的租户少，可能不会出现入住率下降，预计入住率将在全年加速上升，主要在第二、三季度 [103][104] 问题25: 2022年租赁终止费用预计在第一季度的收取比例 - 预计在40% - 50% [108] 问题26: 2022年FFO指导中土地销售收益的范围 - 预计与2021年相似，约2000万美元，有多个交易，部分可能推迟到2023年或取消 [111] 问题27: 2022年租赁资本支出和重建支出计划 - 租赁资本支出变化不大，开发资本支出预计较2021年增加约50%，2023年将进一步增加 [115] 问题28: 如何看待Unibail - Westfield出售美国资产，如何增强平台和投资组合，是否有资金来源进行交易 - 需观察资产情况和定价，若交易合理，公司有多种合作结构，机构资本对购物中心行业的兴趣正在升温，但尚未完全恢复 [116][117][118] 问题29: 公司合资伙伴的投资意愿和资产偏好 - 2020 - 2021年机构资本对购物中心行业兴趣低，目前正在改善，他们关注疫情后稳定性、复苏速度和租赁环境强度 [118][120]

公司物业持有情况 - 截至2021年9月30日，运营合伙企业拥有或持有45个区域城镇中心和5个社区/大型购物中心的权益，总面积约4900万平方英尺[120] 资产出售情况 - 2021年3月29日，公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，获得约560万美元资产出售收益，公司选择以5%的所有权权益再投资新合资企业，用9530万美元净收益偿还信贷额度[123] - 2021年9月17日，公司以1.653亿美元出售Tucson La Encantada，获得约1.172亿美元资产出售收益，用约1.001亿美元净现金收益偿还债务[124] - 2021年3月公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，9月以1.653亿美元出售Tucson La Encantada[213] 贷款延期与再融资情况 - 2020年9月15日，公司对Danbury Fair Mall的1.91亿美元贷款进行延期，最终延期至2022年7月1日，关闭时偿还1000万美元未偿还贷款余额[125] - 公司为总额约9.5亿美元的近期到期无追索权抵押贷款争取到1 - 3年展期，2021年10月26日合资企业完成6500万美元五年期贷款再融资[174] - 公司已确保近9.5亿美元近期到期无追索权抵押贷款延期1 - 3年，10月26日合资企业完成6500万美元五年期贷款再融资[211] 信贷协议情况 - 2021年4月14日，公司终止现有信贷安排，签订新信贷协议，提供总计7亿美元的信贷额度，包括5.25亿美元的循环贷款额度（2023年4月14日到期，有一年延期选择权）和1.75亿美元的定期贷款额度（2024年4月14日到期）[134] - 2021年第二季度公司偿还并终止现有信贷安排，签订新的7亿美元信贷协议，包括5.25亿美元循环贷款和1.75亿美元定期贷款[175][176] - 2021年4月公司终止现有信贷安排，签订7亿美元新信贷协议，截至9月30日，循环贷款借款1.3亿美元，可用额度3.947亿美元[214] 项目开发与投资情况 - 公司与Hudson Pacific Properties的合资企业正在将One Westside重新开发为58.4万平方英尺的创意办公空间和9.6万平方英尺的餐饮娱乐空间，预计2022年完成，项目总成本估计在5亿至5.5亿美元之间，公司按比例分摊估计为1.25亿至1.375亿美元，截至2021年9月30日，公司已出资1.003亿美元[135] - 公司与Simon Property Group的合资企业正在开发洛杉矶奥特莱斯，计划先开放约40万平方英尺，第二阶段再增加16.5万平方英尺，截至2021年9月30日，公司已出资4080万美元[136] - 公司预计在其按比例分摊的情况下，花费1.3亿至1.6亿美元对旗下部分Sears门店进行重新开发，截至2021年9月30日，公司已出资3990万美元[137] 普通股发行与股息情况 - 2020年3月和2021年3月，公司分别启动“2021年2月ATM计划”和“2021年3月ATM计划”，总计可发行价值10亿美元的普通股，截至2021年9月30日，“2021年3月ATM计划”下公司普通股的总销售额约为1.521亿美元，“2021年2月ATM计划”已于2021年6月30日全部使用完毕[141][142] - 公司2020年第二季度宣布将普通股股息降至每股0.50美元，2020年第三、四季度及2021年第一、二、三季度进一步降至每股0.15美元现金股息，2021年10月28日宣布2021年第四季度现金股息为每股0.15美元，将于12月3日支付给11月9日登记在册的股东[140] - 公司在2021年2月和3月分别注册“按市价”发行计划，总计可达10亿美元，截至9月30日，2月计划已用完，3月计划还有约1.521亿美元可用[207][208] 租赁业务情况 - 约3% - 18%面积1万平方英尺及以下的租约每年到期，若现有租约租金低于当时市场水平，公司可签订更高租金的新租约[144] - 2021年第三季度，面积小于1万平方英尺的可比租户销售额较2019年第三季度疫情前增长13.8%；2021年前九个月，该类租户销售额较2019年同期增长8.7%[160][167] - 租赁入住率从2020年9月30日的90.8%降至2021年9月30日的90.3%，但较2021年6月30日的89.4%提高0.90%[160] - 截至2021年9月30日的过去12个月，公司新签和续约租约平均租金为每平方英尺55.23美元，较到期租约的每平方英尺56.65美元减少1.42美元，降幅2.5%[160] - 截至2021年9月30日，公司已为2021年到期的91%租赁空间签订租约或达成承诺，剩余约25.7万平方英尺正在协商意向书[161] - 2021年公司已签订215份新店铺租约，总面积约96.4万平方英尺[162] - 截至2021年9月30日的过去12个月，公司签订265份新租约和559份续约租约，总面积约300万平方英尺，其中180万平方英尺与合并中心相关，平均租户津贴为每平方英尺22.82美元[163] - 2021年第三季度，公司租赁收入较2020年同期增长约11%[165] - 2021年第三季度，公司签订219份租约，面积约113万平方英尺，较2019年同期增长15%；2021年前九个月，签订707份租约，面积约298万平方英尺，较2019年同期增长26%[168] - 截至2021年9月30日，租赁入住率升至90.3%，较2021年3月31日的88.5%有1.80%的连续改善[169] - 2020年公司获得租金减免5640万美元，租金延期3290万美元；2021年前三季度分别为4830万美元和490万美元，截至2021年9月30日，670万美元租金延期未偿还[171] - 2020年有42起租户破产申请，涉及322份租约、约600万平方英尺和8540万美元年租赁收入；2021年降至10起，涉及62份租约、约36.9万平方英尺和1190万美元年租赁收入[172] 收入与费用情况 - 2021年第三季度与2020年相比，租赁收入增加2160万美元（12.3%），其他收入从430万美元增至820万美元，管理公司收入从600万美元增至680万美元[178][179] - 2021年前三季度与2020年相比，租赁收入增加1870万美元（3.4%），其他收入从1660万美元增至2540万美元，管理公司收入从1980万美元降至1900万美元[189][190] - 2021年第三季度与2020年相比，购物中心和运营费用增加600万美元（9.3%），租赁费用从550万美元增至620万美元，管理公司运营费用增加160万美元[180][181] - 2021年前三季度与2020年相比，购物中心和运营费用增加2200万美元（11.4%），租赁费用从1960万美元降至1800万美元，管理公司运营费用减少120万美元[191][192][193] 净收入与FFO情况 - 2021年第三季度与2020年相比，净收入增加1.356亿美元，FFO增加21.6%，从8340万美元增至1.014亿美元[187][188] - 2021年前三季度与2020年相比，净收入增加8180万美元，FFO增加14.2%，从2.666亿美元增至3.045亿美元[199][200] - 2021年和2020年前三季度，公司净收入分别为3133.3万美元和 - 3970万美元，调整后基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为3.03548亿美元和3.6007亿美元[232] - 2021年和2020年前三季度，排除Chandler Freehold融资费用和债务清偿损失后，基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为3.0453亿美元和2.66577亿美元[232] 现金流量情况 - 投资活动提供的现金从2020年到2021年增加3.789亿美元，主要归因于资产出售所得增加3.067亿美元等[202] - 融资活动提供的现金从2020年到2021年减少13亿美元，主要是由于抵押贷款等所得减少和付款增加[203] 资本支出与现金情况 - 截至2021年9月30日九个月，合并中心资本支出为6317.1万美元，合资中心为5817.2万美元[205] - 截至2021年9月30日九个月，现金股息和分配为1.045亿美元，公司现金及现金等价物为1.176亿美元[217] 债务情况 - 截至2021年9月30日，公司总未偿贷款债务为72亿美元，包括45亿美元合并债务等[210] - 截至2021年9月30日，公司有5000万美元合资企业债务可能有追索权，4090万美元信用证担保，其中4060万美元有受限现金担保[219][220] 利率相关情况 - 截至2021年9月30日，合并中心固定利率长期债务总计42.21305亿美元，平均利率4.01%；浮动利率长期债务总计3.54922亿美元，平均利率3.35%[234] - 截至2021年9月30日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率长期债务总计30.08955亿美元，平均利率3.82%；浮动利率长期债务总计9976.9万美元，平均利率1.91%[234] - 2021年9月30日和2020年12月31日，合并中心固定利率债务均为42亿美元，平均利率分别为4.01%和3.98%；浮动利率债务分别为4亿美元和17亿美元，平均利率分别为3.35%和2.08%[235] - 2021年9月30日和2020年12月31日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率债务均为30亿美元，平均利率均为3.82%；浮动利率债务分别为9980万美元和7050万美元，平均利率分别为1.91%和2.02%[236] - 截至2021年9月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议，互换协议于该日到期且未续约[237] - 基于2021年9月30日未偿还的5亿美元浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年收益和现金流减少约450万美元[238] - 2023年6月30日后若LIBOR停用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率[240] - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务比例、使用利率上限和互换、国债利率锁定以及利用有利市场条件等方式管理风险[233] - 截至2021年9月30日，合并中心长期固定利率债务总计42.21305亿美元，平均利率4.01%；浮动利率债务总计3.54922亿美元，平均利率3.35%；总债务45.76227亿美元，公允价值44.79175亿美元[234] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，合并中心固定利率债务均为42亿美元，平均利率分别为4.01%和3.98%；浮动利率债务分别为4亿美元和17亿美元，平均利率分别为3.35%和2.08%[235] - 截至2021年9月30日，非合并合资企业中心按比例分摊的长期固定利率债务总计30.08955亿美元，平均利率3.82%；浮动利率债务总计9976.9万美元，平均利率1.91%；总债务31.08724亿美元，公允价值30.58974亿美元[234] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务均为30亿美元，平均利率均为3.82%；浮动利率债务分别为9980万美元和7050万美元，平均利率分别为1.91%和2.02%[236] - 截至2021年9月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议，互换协议于该日到期且未续约[237] - 基于2021年9月30日未偿还的5亿美元浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年收益和现金流减少约450万美元[238] - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，应付抵押票据公允价值计算包含信用价值调整[239] - 2023年6月30日后伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）若停用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率[240]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）较2020年第三季度增长21.4%，若排除租赁终止收入，仍增长20.6% [18] - 2021年第三季度资金运营（FFO）为1800万美元，较2020年第三季度增长22%；每股FFO为0.45美元，比市场共识预期高0.02美元（5%），较2020年第三季度的0.52美元下降0.07美元 [19] - EBITDA利润率从2020年第三季度的57.5%增至2021年第三季度末的58.7%，提高了1.2% [20] - 2021年FFO预计在每股1.92 - 2美元之间，较之前发布的FFO指导范围中点提高0.06美元（3%） [24] - 2021年已偿还约15亿美元债务，净债务与EBITDA比率降低超两个百分点，债务与市值比降至61% [16] - 目前流动性约为6.1亿美元，包括循环信贷额度中未提取的部分 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度签署219份租约，面积达110万平方英尺，年租金总额4700万美元；前三个季度签署707份租约，面积300万平方英尺，年租金总额1.36亿美元，较2019年同期租约多10%、面积多25%、租金多14% [47] - 零售业务：9月销售额较2019年9月增长17%，第三季度销售额较2019年第三季度增长14%，与第二季度较2019年第二季度的增幅相同 [34][35] - 租户业务：第三季度有28万平方英尺新店铺开业，年租金1050万美元；年初至今新开业店铺面积63万平方英尺，比2019年同期多15% [39][40] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场：零售商需求处于2015年以来的最高水平，客流量目前超过2019年水平的95%，预计将继续增加 [7][8] - 租赁市场：破产租户数量降至2015年以来的最低水平，第三季度仅有2家租户破产，涉及5家店铺和1.3万平方英尺 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续出售非核心资产以降低债务，优化资产负债表；计划在有机会的地方对投资组合进行加密和多元化，如将部分空置店铺改造为混合用途项目 [14][75] - 行业竞争：零售行业竞争激烈，但公司凭借优质的房地产组合和强大的租赁团队，在租赁市场取得了良好的成绩，租赁生产力超过疫情前2019年的水平 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：经营环境正在改善，且比之前预期的更好、更快，零售商需求强劲，客流量和销售额均超过疫情前水平 [7] - 未来前景：对第四季度和2022年持乐观态度，预计入住率、净营业收入和现金流将显著增长，有望在2023年底前恢复到疫情前的入住水平 [17][57] 其他重要信息 - 公司出售了位于亚利桑那州图森的La Encantada生活中心，获得1.65亿美元毛收入，净现金1亿美元，该交易所得用于偿还债务 [14][15] - 公司正在就科罗拉多州FlatIron Crossing的2亿美元再融资进行谈判，同时完成了纽约皇后区The Shops at Atlas Park的6500万美元再融资 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 恢复到94% - 95%的入住率需要多长时间？ - 若保持过去两个季度的速度，预计到2023年底可恢复到疫情前的入住水平 [57] 问题2: Primark与传统百货商店交易相比，每平方英尺的收入如何？ - Primark支付的租金更高，经济效应更好，能吸引更多客流量，延长顾客停留时间，与传统百货商店不同 [60][62] 问题3: 新租约的经济利益、年度 escalators 以及开业后的客流量趋势如何？ - 新租约的租金更高，有积极的市值调整和良好的成本收益率；预计新租户将带来显著更多的客流量和销售额 [70][71] 问题4: FlatIron的混合用途改造计划以及如何实施？ - 已获得增加多户住宅和办公空间的许可，计划将Nordstrom店铺改造为创意办公空间；可能通过与合作伙伴成立合资企业的方式进行开发 [77][78] 问题5: 何时开始报告每平方英尺销售额以及是否会恢复按物业排名的表格？ - 仍在考虑中，需在疫情过后评估是否会恢复该报告 [80] 问题6: 零售商对2021年假期库存的担忧情况如何？ - 零售商前期受供应链问题影响较大，但目前已基本解决，现在面临的最大挑战是招聘足够的劳动力 [81] 问题7: 从FFO角度看，明年的增长如何考虑？ - 预计明年运营现金流将增加，但增长幅度可能不会达到第三季度的20%；入住率预计将继续提高 [84][85] 问题8: 目前临时租户的占比以及特色租赁业务的发展趋势如何？ - 特色租赁业务占NOI的10% - 15%，预计随着永久租赁业务的增加，特色租赁业务的增长将逐渐放缓 [90][93] 问题9: 临时入住率目前的情况以及转化为固定租约的潜力如何？ - 目前临时入住率在6%左右，预计年底将接近7%，随着需求增加，2022年将开始将部分临时入住转化为永久入住 [94] 问题10: 租赁利差为负的原因以及是否与收取更多百分比租金有关？ - 租赁利差季度间会有波动，历史上合资资产的再租赁利差较大；与是否收取百分比租金无关 [97] 问题11: 如何理解披露的 -2.5%租赁利差与补充材料中平均每平方英尺基本租金的关系？ - 平均基本租金涵盖所有租约，租赁利差是比较过去12个月内超过12个月租约的新租金与到期租金，两者不可直接比较 [100] 问题12: 若销售额保持目前水平，百分比租金是否会保持不变或门槛是否会提高？ - 假设销售额不变，随着租约滚动，百分比租金会自然下降；目前百分比租金增加是由于销售额升高和部分租户表现超出预期 [104][105] 问题13: 电动汽车公司入驻是否会显著提高商场的销售生产力以及目前的租约数量？ - 目前尚不清楚销售情况，但电动汽车公司带来了客流量和多样性，公司与约5个品牌签订了约20份租约 [108][109] 问题14: 目前有多少个电动汽车充电站？ - 公司约95%的停车场都设有充电站 [111] 问题15: 影响再租赁利差的20家店铺套餐的更多细节？ - 是一家已有10 - 15年合作关系的现有零售商，借此机会扩大业务，该交易增加了40 - 50个基点的入住率 [112] 问题16: 本季度是否有租金减免？ - 本季度租金减免非常少，与疫情相关的谈判已结束 [113] 问题17: 180个基点的入住率增长在地理和资产生产力方面的差异如何？ - 入住率增长是全面的，虽然较差资产的新交易活动较少，但在地理、生产力、规模和类别多样性方面都有体现 [115] 问题18: 平均ABR如何考虑百分比租金租约？ - 平均基本租金不考虑百分比租金，仅考虑基本租金 [119] 问题19: 2021年到期租约的保留率以及270万平方英尺租赁管道中与当前占用空间的关系？ - 历史上续约率约为65%，新租约占35%，疫情后可能会略高；租赁管道中更多是针对空置空间 [123][124] 问题20: 如何理解从第三季度FFO到第四季度隐含水平的差异以及第三季度可能不再出现的因素？ - 第四季度中点预计略高于第三季度，若销售额保持当前趋势，可能高于中点；第三季度租赁终止收入较高，第四季度运营成本因季节性因素增加 [128][129] 问题21: 费用报销的前景如何，是否与租约结构有关，明年是否会改善？ - 费用报销与入住率相关，随着入住率提高，预计报销情况将改善 [131]

纪要涉及的公司 The Macerich Company，是一家在美国主要市场拥有、运营和开发顶级零售及混合用途目的地的区域购物中心房地产投资信托基金（REIT），拥有45个区域城镇中心，主要分布在加利福尼亚州、太平洋西北地区、东北部和凤凰城[1][3][4] 纪要提到的核心观点和论据 1. **业务战略** - **资产优化**：专注于对优质资产进行加密和多元化，减少服装类业务，增加酒店、多户住宅、办公、联合办公、健康、健身、体验式餐饮等非传统零售的混合用途；同时机会性出售非核心资产，今年已出售超2.85亿美元非核心资产，如图森的La Encantada生活方式中心，以重新配置资本用于多元化努力[4] - **开发计划**：受疫情影响开发管道曾暂停，2022年开发支出约1亿美元，2023年将恢复到每年1.5 - 2亿美元的常规范围；正在推进华盛顿广场、洛斯塞里托斯等项目的审批工作[42] 2. **租赁情况** - **租赁表现强劲**：今年上半年签署了190万平方英尺的租约，比2019年上半年多35%；7月租户销售额较2019年7月增长18%；年初至今签署的租约和租赁的平方英尺数超过2019年，有望成为2015年以来租赁表现最好的一年；2021年到期租约的85%已通过完全执行的租约或待签署的租约确定，其余15%处于净营业收入（NOI）阶段；2022年约33% - 35%的租约已完全执行或待签署，另有56%处于NOI阶段[5][9][34] - **租户需求多样**：除传统零售服装外，健身、杂货、餐饮、酒店、办公、住宅等新类型租户需求增加，购物中心正转变为真正的城镇中心[11] - **受疫情影响小**：Delta变种和近期新冠病例增加未导致客流量下降，客流量已赶上2019年水平，零售商开店意愿强烈，最大挑战是招聘员工[7][8] 3. **锚定租户与店铺关闭** - **优质锚定租户入驻**：SCHEELS入驻钱德勒，接手诺德斯特龙关闭后的20万平方英尺店铺，预计销售额至少是诺德斯特龙的五倍；Primark已达成10笔交易，表现良好，本周在费城新店开业反响热烈；部分关闭的店铺如J.C. Penney已迅速被填补[13][14][15] - **店铺关闭趋势**：2020年因疫情加速了租户破产，观察名单大幅缩短，2021年店铺关闭数量异常低，预计2022年这一趋势将持续[20][21] 4. **交易市场** - **A类商场**：目前市场上A类优质商场交易活动较少，公司进行的几笔交易均为非商场项目[23] - **B类商场**：有几家大型非公开基金涉足了部分公司，如WPG和CBL，但目前情况尚不明朗[23] 5. **财务状况** - **债务与杠杆**：过去五六个月通过发行股票、资产出售等方式获得约11亿美元流动性，偿还了约14亿美元债务；当前净债务与预期EBITDA比率处于中9倍水平，预计到2023年底可降至8倍，长期目标是维持在7 - 7.5倍；公司还有约2亿美元股息后的现金流可用于去杠杆[38][39][40] - **租赁价差**：过去12个月租赁价差与到期租约基本持平，但随着租赁需求增加和竞争加剧，价差开始出现积极改善，预计2022年将有不错表现；疫情期间协商的一些短期续约租约，有望在2022 - 2023年以更高租金续约[35][36] 6. **项目进展** - **谷歌项目**：与合作伙伴将韦斯特赛德馆改造成创意办公室，将成为谷歌南加州总部，计划于明年秋季开放，目前进度提前[44][45] - **圣莫尼卡广场**：正在对布卢明代尔百货和弧形影院所在空间进行重新开发和租赁，将其作为创意办公室进行营销，市场需求良好[44] - **洛斯塞里托斯中心**：计划拆除西尔斯店铺，建设600 - 800套多户住宅单元、可能建设酒店或健身中心，目前正在进行审批工作[50] 7. **其他业务** - **BOPIS与路边取货**：尽可能为零售商提供支持，正在评估在商场设置履约中心，以帮助小型零售商解决线上购买线下取货（BOPIS）业务难题，该业务已被证明对消费者、零售商和商场都有益，预计将继续扩展[47][48] - **ESG努力**：过去10年一直关注ESG，在过去七年中六次获得Nareit的“环境领袖之光”奖；在EPA绿色电力合作伙伴前30强美国公司中排名第24，13处加州物业产生1700万千瓦绿色能源，足以供近2200户家庭使用一年；ISS ESG评分为2；目标是到2030年实现碳中和和零净废物[52][53] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **行业挑战**：美国REITs面临的最大挑战是供应链问题以及员工返岗困难，这可能会影响零售商业务，进而影响公司业务，但零售商正在逐步解决这些问题[55] 2. **市场表现预测**：未来五年，城市沿海市场将优于阳光地带市场[57] 3. **办公模式**：公司将采用混合办公模式，预计可减少35%的办公空间需求[58] 4. **公司独特性**：与其他零售REITs相比，公司拥有最高质量的零售房地产投资组合，是纯A类国内资产组合，旗下45处资产中有30处有能力进行加密和多元化，且除凤凰城外在沿海地区有业务，处于非常强劲的市场[60][61]