UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-37351 National Storage Affiliates Trust (Exact name of Registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporation or ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO每股为0.40美元，同比增长8.1% [31] - 第四季度同店NOI增长3.8%，其中同店收入增长2.8%，物业运营费用增长0.3% [32] - 2019年全年同店收入增长4%，物业运营费用增长1.6%，NOI增长5% [33] - 第四季度营销费用同比增长9% [32] - 同店平均入住率在第四季度为88.2%，与去年同期持平，全年同比上升30个基点 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第四季度收购了7处全资物业，总价值3200万美元 [34] - 2019年全年收购了69处全资物业，总价值4.48亿美元 [34] - 2020年预计全资收购规模在4亿至6亿美元之间 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 波特兰市场继续面临供应过剩的压力，尽管第四季度街面租金有所改善，但入住率仍受压 [18] - 领先的MSA市场包括Riverside、San Bernardino、Atlanta和Las Vegas，这些市场的需求增长超过了供应增长 [22] - 波特兰、凤凰城和图尔萨市场继续受到新供应的影响 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成了SecurCare的内部化，预计2020年每股核心FFO将增加0.03美元，未来每年增加0.04至0.05美元 [12][29] - 公司预计到2025年，约一半的PROs将退休，NSA将内部化管理这些物业 [11] - 公司预计2020年同店收入增长2.25%至3.25%，运营费用增长3%至4%，NOI增长2%至3% [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济继续以适中的速度增长，利率保持低位，为房地产提供了有利的背景 [16] - 由于全球事件和即将到来的总统选举，经济不确定性增加，自存仓行业需求旺盛 [16] - 公司预计2020年新供应将继续对收入增长产生压力 [37] 其他重要信息 - 公司预计2020年同店收入增长2.25%至3.25%，运营费用增长3%至4%，NOI增长2%至3% [38] - 公司预计2020年全资收购规模在4亿至6亿美元之间 [38] 问答环节所有的提问和回答 问题: SecurCare是否获得了优先待遇 - SecurCare的内部化交易是按照最高公司治理标准进行的，董事会任命了一个特别委员会来领导交易 [40] 问题: 内部化是否使添加新的PROs更容易 - 内部化确实使添加新的PROs更容易，因为减少了管理层的复杂性 [41] 问题: 资本化率趋势 - 第四季度的资本化率在5.5%至6%之间，预计2020年不会上升 [45] 问题: 未来PRO内部化交易的预期 - 预计未来几年还会有约4个PROs退休，但具体时间取决于个人情况 [60] 问题: SecurCare交易的净现金影响 - 预计G&A节省250万至300万美元，SP单位退休将减少1200万美元的年度分配 [69][72] 问题: 内部化是否是一个案例研究 - SecurCare的内部化部分是为了向其他PROs展示过程，部分是由于个人原因 [96] 问题: 同店收入指导 - 2020年同店收入指导基于各PRO物业预算和宏观视角，预计2020年将保持底部 [102][105] 问题: 新供应和竞争 - 预计2020年将是新供应最严重的一年，之后将逐渐减少 [110]

业绩总结 - 2019年第三季度净收入为1650万美元，同比下降1.9%[7] - 2019年第三季度核心运营资金（Core FFO）为3670万美元，每股0.40美元，同比增长11.1%[7] - 2019年第三季度总收入为7601.5万美元，同比增长3.7%[16] - 2019年前九个月的净收入为47187千美元，较2018年同期的41843千美元增长13%[47] - 2019年第三季度的每股FFO为0.39美元，较2018年同期的0.36美元增长8%[47] - 2019年第三季度的净运营收入为66975千美元，较2018年同期的55682千美元增长20.2%[53] - 2019年第三季度的整体净营业收入为22595千美元，同比增长2.7%[70] - 2019年第三季度的物业运营费用为22495千美元，同比增长2.7%[70] 用户数据 - 平均占用率为90.2%，同比增长0.3%[16] - 截至2019年9月30日，总运营门店数量为560家，租赁面积为34148862平方英尺，整体入住率为88.8%[55] - 2019年第三季度整体可出租面积为27012544平方英尺，整体入住率为89.4%[85] - 2019年截至9月30日的平均入住率为89.4%，较2018年的89.3%增长0.1%[91] 未来展望 - 2019年核心每股FFO预期为$1.52至$1.54，较之前的$1.51至$1.54有所上调[28] - 2019年同店总收入增长预期为3.5%至4.0%[28] - 2019年物业运营费用增长预期为2.25%至2.75%[28] - 2019年净运营收入（NOI）增长预期为4.25%至4.75%[28] 新产品和新技术研发 - 2019年第三季度收购六个自存储物业，总价3580万美元[8] - 2019年总收购数量为62家，租赁面积为3837392平方英尺，现金及收购成本总计为363597千美元[57] 市场扩张和并购 - 公司发行1亿美元的3.98%无担保高级票据，及5000万美元的4.08%无担保高级票据[9] - 信贷设施总借款能力增加2.55亿美元，达到12.75亿美元[9] 负面信息 - 2019年第三季度净收入为16514千美元，较2018年同期的16829千美元略有下降[41] - 2019年第三季度的利息支出为14432千美元，较2018年同期的10656千美元增长35.9%[53] 其他新策略和有价值的信息 - 公司的净债务与年化当前季度调整后EBITDA比率为5.7倍[61] - 公司的总杠杆比率为41.6%，低于60.0%的限制[61] - 公司的固定费用覆盖比率为3.1倍，超过1.5倍的要求[61] - NSA的物业管理比例在2%到5%之间，物业管理增长率在5%到10%之间[112]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 001-37351 National Storage Affiliates Trust (Exact name of Registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorpo ...

公司物业持有情况 - 截至2019年6月30日，公司有10个PROs[143] - 截至2019年6月30日，公司拥有554个自助存储物业，分布在29个州和波多黎各，可出租面积约3380万平方英尺，约26.9万个存储单元[145] - 截至2019年6月30日，2018年合资企业拥有103个物业，可出租面积约770万平方英尺，约6.3万个存储单元，分布在17个州，公司持股25%[148] - 截至2019年6月30日，2016年合资企业拥有72个物业，可出租面积约490万平方英尺，约4万个存储单元，分布在13个州，公司持股25%[149] - 截至2019年6月30日，公司同店组合包括439个合并自助存储物业[155] 公司物业交易情况 - 2019年上半年，公司以3.799亿美元收购56个自助存储物业，可出租面积约350万平方英尺，约2.7万个存储单元[146] - 2019年上半年，2016年合资企业以410万美元向公司出售1个自助存储物业，可出租面积不足10万平方英尺，约300个存储单元[150] 第二季度财务数据关键指标变化 - 2019年第二季度净收入为1770万美元，2018年同期为1300万美元，增加470万美元[157] - 2019年第二季度总租金收入为8717.5万美元，2018年同期为7501.9万美元，增加1215.6万美元[158] - 2019年第二季度净营业收入同店组合为5200.8万美元，2018年同期为4930.8万美元，增加270万美元；非同店组合为1110.5万美元，2018年同期为307.6万美元，增加802.9万美元[158] - 2019年第二季度总净营业收入为6311.3万美元，较2018年同期的5238.4万美元增加1072.9万美元[159] - 2019年第二季度总收入增加1570万美元，增幅19.7%，主要源于新增76处自存仓物业、租户租金上调和入住率从88.9%升至89.1%[160] - 2019年第二季度租金收入增加1220万美元，增幅16.2%，其中非同店租金收入增加1100万美元，同店组合租金收入增加310万美元，增幅4.6%[161] - 2019年第二季度其他物业相关收入增加60万美元，增幅22.7%，主要源于非同店收入增加40万美元[162] - 2019年第二季度管理费用和其他收入为510万美元，较2018年同期的220万美元增加290万美元[163] - 2019年第二季度物业运营费用为2720万美元，较2018年同期的2520万美元增加200万美元，增幅8.0%[164] 上半年财务数据关键指标变化 - 2019年上半年净收入为3070万美元，较2018年同期的2500万美元增加570万美元，主要因净营业收入增加[172] - 2019年上半年租金收入为1.7003亿美元，较2018年同期的1.4703亿美元增加2300万美元[173] - 2019年上半年其他物业相关收入为595.2万美元，较2018年同期的487万美元增加108.2万美元[173] - 2019年上半年物业运营费用为5364.7万美元，较2018年同期的5041万美元增加323.7万美元[173] - 2019年上半年总营收增加2980万美元，增幅19.1%，主要源于76个自储物业增量收入、租户租金上调和入住率从88.1%升至88.2%[175] - 2019年上半年租金收入增加2300万美元，增幅15.6%，非同店租金收入增加2060万美元，同店组合租金收入增加630万美元，增幅4.7%[176] - 2019年上半年其他物业相关收入增加110万美元，增幅22.2%，非同店其他物业相关收入增加80万美元[177] - 2019年上半年管理费用和其他收入为1000万美元，较2018年增加570万美元[178] - 2019年上半年物业运营费用为5360万美元，较2018年增加320万美元，增幅6.4%[179] - 2019年上半年一般及行政费用增加520万美元，增幅30.8%，源于监管和行政费用、物业平台成本等增加[180] - 2019年上半年折旧和摊销增加640万美元，增幅14.7%，源于76个自储物业折旧费用增加[181] - 2019年上半年利息费用增加710万美元，增幅35.1%，源于循环信贷借款和1.75亿美元定期贷款借款增加[182] - 2019年上半年未合并房地产投资的权益亏损为370万美元，2018年为不足10万美元[183] - 2019年上半年自储物业销售收益为280万美元，2018年为40万美元[184] 不同时期特定财务指标对比 - 2019年和2018年Q2净利润分别为1773.3万美元和1304.1万美元，H1分别为3067.3万美元和2501.4万美元[191] - 2019年和2018年Q2归属于普通股股东、OP单位持有人和LTIP单位持有人的FFO分别为3397.8万美元和2741.6万美元，H1分别为6655.8万美元和5309.4万美元[191] - 2019年和2018年Q2归属于普通股股东、OP单位持有人和LTIP单位持有人的核心FFO分别为3428.3万美元和2756.6万美元，H1分别为6702万美元和5342.4万美元[191] - 2019年和2018年Q2每股和每单位FFO分别为0.38美元和0.33美元，H1分别为0.74美元和0.65美元[191] - 2019年和2018年Q2每股和每单位核心FFO分别为0.38美元和0.34美元，H1分别为0.75美元和0.65美元[191] - 2019年和2018年Q2摊薄后每股收益分别为 - 0.19美元和0.07美元，H1分别为 - 0.11美元和0.19美元[194] - 2019年和2018年Q2净营业收入分别为6311.3万美元和5238.4万美元，H1分别为12233.5万美元和10149万美元[199] 特定指标定义及说明 - 公司定义NOI为GAAP下净收入加多项费用减多项收入，是评估运营表现的指标但有局限性[196][198] - 公司定义EBITDA为GAAP下净收入加多项费用，调整后EBITDA为EBITDA加多项费用减多项收入[200] - EBITDA和调整后EBITDA有助于跨期比较业绩，但不反映资本支出等现金支出[201] 特定时期EBITDA等指标对比 - 2019年和2018年6月30日结束的六个月，公司净收入分别为3067.3万美元和2501.4万美元，EBITDA分别为1.19674亿美元和9182万美元，调整后EBITDA分别为1.19744亿美元和9354.5万美元[203] 现金相关指标变化 - 2019年6月30日，公司现金及现金等价物为1530万美元，受限现金为450万美元，较2018年12月31日分别增加210万美元和130万美元[209] - 2019年和2018年6月30日结束的六个月，公司经营活动提供的现金分别为9350万美元和7430万美元，增加了1920万美元[210] - 2019年和2018年6月30日结束的六个月，公司投资活动使用的现金分别为3.181亿美元和1.879亿美元[211] - 2019年和2018年6月30日结束的六个月，公司资本支出分别为1040万美元和1010万美元[212] - 2019年和2018年6月30日结束的六个月，公司融资活动提供的现金分别为2.28亿美元和1.208亿美元[214] 公司信贷及债务情况 - 截至2019年6月30日，公司信贷安排总借款额度为10.2亿美元，7月29日增加至12.75亿美元[215][216] - 2023年、2028年和2029年定期贷款安排额度分别为1.75亿美元、7500万美元和1亿美元，截至2019年6月30日全部已使用，有效利率分别为2.83%、4.62%和4.27%[217][218][220] - 2019年7月30日，公司运营合伙企业协议发行1亿美元3.98%的2029年到期和5000万美元4.08%的2031年到期高级无担保票据[221] 公司股权交易及分配情况 - 2019年6月30日结束的六个月，公司出售237.5万股普通股和178.568万股A类优先股，净收益分别约为7060万美元和4360万美元[222] - 2019年上半年收购56处房产，发行4890万美元OP股权[224] - 2019年上半年，913,680份次级绩效单位转换为863,148份OP单位，15,377份DownREIT次级绩效单位转换为13,475份DownREIT OP单位[225] - 2019年5月22日，董事会宣布普通股和OP单位现金股息和分配为每股0.32美元，A类优先股和A - 1类优先股单位现金分配为每股0.375美元；6月14日，宣布向次级绩效单位持有人总计分配850万美元[227] 公司未返还资本出资情况 - 截至2019年6月30日，公司运营合伙企业针对普通股股东和OP单位持有人的未返还资本出资总计16.307亿美元，优先分配比例为6%[229] - 截至2019年6月30日，已向各系列次级绩效单位分配总计1.501亿美元未返还资本出资，次级分配比例为6%[231] 公司未合并实体情况 - 截至2019年6月30日，公司无未合并实体或金融伙伴关系，未对未合并实体的债务提供担保或承诺提供资金[242] 自存业务季节性情况 - 自存业务有轻微季节性波动，5 - 9月收入和利润占比更大，历史上7月入住率最高，2月最低[243] 公司市场风险情况 - 公司主要市场风险为利率风险，使用利率互换降低风险，不用于交易或投机[244] - 截至2019年6月30日，有2.345亿美元债务受可变利率影响（不包括利率互换的可变利率债务），1个月LIBOR变动100个基点，利息费用变动约230万美元/年[245]

公司物业资产情况 - 截至2019年3月31日，公司有10个PROs[126] - 截至2019年3月31日，公司拥有531个自助存储物业，分布在28个州和波多黎各，可出租面积约3210万平方英尺，约25.7万个存储单元[128] - 2019年第一季度，公司收购32个自助存储物业，花费1.946亿美元，可出租面积约170万平方英尺，约1.5万个存储单元[129] - 截至2019年3月31日，2018年合资企业拥有103个物业，可出租面积约770万平方英尺，约6.3万个存储单元，分布在17个州，公司持股25%[131] - 截至2019年3月31日，2016年合资企业拥有72个物业，可出租面积约490万平方英尺，约4万个存储单元，分布在13个州，公司持股25%[132] - 2019年第一季度，2016年合资企业向公司出售1个自助存储物业，售价410万美元，可出租面积不足10万平方英尺，约300个存储单元[133] - 截至2019年3月31日，公司同店组合包括439个自助存储物业[138] 公司财务数据关键指标变化 - 2019年第一季度净收入为1290万美元，2018年同期为1200万美元，增加90万美元[140] - 2019年第一季度总租金收入为8285.5万美元，2018年同期为7201.1万美元，增加1084.4万美元[141] - 2019年第一季度净营业收入同店组合为5002.6万美元，2018年同期为4689万美元，增加313.6万美元；非同店组合为919.6万美元，2018年同期为221.6万美元，增加698万美元[141] - 2019年第一季度总营收增加1410万美元，增幅18.4%，主要源于64个自存仓物业的增量收入和现有租户的定期租金上调[143] - 2019年第一季度租金收入增加1080万美元，增幅15.1%，非同店租金收入增加960万美元，同店组合租金收入增加320万美元，增幅4.8% [144] - 2019年第一季度其他物业相关收入增加50万美元，增幅21.7%，主要源于非同店其他物业相关收入增加40万美元[146] - 2019年第一季度管理费用和其他收入为490万美元，较2018年同期的220万美元增加270万美元[147] - 2019年第一季度物业运营费用为2650万美元，较2018年同期的2520万美元增加120万美元，增幅4.9% [148] - 2019年第一季度一般及行政费用增加250万美元，增幅29.6%，主要归因于多项费用的增加[149] - 2019年第一季度折旧和摊销增加300万美元，增幅14.0%，主要源于自存仓物业的增量折旧费用[150] - 2019年第一季度利息费用增加360万美元，增幅37.1%，主要归因于循环信贷额度下的未偿借款增加等因素[151] - 2019年第一季度未合并房地产合资企业的权益损失为210万美元，较2018年同期的10万美元大幅增加[153] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净收入为482.3万美元，较2018年同期的787.2万美元减少304.9万美元[142] - 2019年3月31日稀释每股收益为0.08美元，2018年为0.09美元；2019年FFO每股和每单位为0.37美元，2018年为0.31美元；2019年核心FFO每股和每单位为0.37美元，2018年为0.32美元[163] - 2019年第一季度净收入为1294万美元，2018年为1197.3万美元；2019年NOI为5922.2万美元，2018年为4910.6万美元[168] - 2019年第一季度EBITDA为5644.9万美元，2018年为4449.6万美元；2019年调整后EBITDA为5792万美元，2018年为4506.9万美元[172] - 2019年3月31日公司有现金及现金等价物1590万美元和受限现金350万美元，较2018年12月31日分别增加270万美元和40万美元[178] - 2019年第一季度经营活动提供的现金为4640万美元，2018年为3390万美元，增加1250万美元[179] - 2019年第一季度投资活动使用的现金为1.437亿美元，2018年为1.051亿美元[180] - 2019年第一季度收购32个自助存储物业，现金对价为1.396亿美元；2018年收购25个自助存储物业，现金对价为1.005亿美元[180] - 2019年第一季度资本支出为420万美元，2018年为390万美元[181] - 2019年第一季度资本支出为4208000美元，2018年同期为3901000美元，其中2019年经常性资本支出2159000美元、增值资本支出945000美元、收购资本支出1993000美元[183] - 2019年第一季度融资活动提供现金1.004亿美元，2018年同期为7300万美元；2019年主要借款1.885亿美元，主要用于偿还债务5180万美元等；2018年主要借款2.5亿美元，主要用于偿还债务1.452亿美元等[184] 公司信贷与债务情况 - 截至2019年3月31日，信贷安排提供总借款10亿美元，包括4亿美元循环信贷等五部分；循环信贷2020年5月到期，可付费延至2021年5月；信贷安排有扩张选项，全部行使后可达13亿美元[185] - 2023年定期贷款安排总额1.75亿美元，2019年3月31日全部未偿还，有效利率3.13%，有扩张选项，全部行使后可达4亿美元[186][187] - 2028年定期贷款安排总额7500万美元，2019年3月31日全部未偿还，有效利率4.62%，有扩张选项，全部行使后可达1.25亿美元[188] - 截至2019年3月31日，公司有3.525亿美元可变利率债务（不含利率互换的可变利率债务）[210] - 若1个月伦敦银行同业拆借利率增减100个基点，可变利率债务利息费用增减约350万美元，影响未来收益和现金流[210] 公司股权与股息情况 - 2019年第一季度，公司发行29910股普通股交换29910个运营合伙单位[190] - 2019年第一季度，因收购32处房产，公司发行3340万美元运营合伙权益，包括184040个运营合伙单位等[191] - 2019年第一季度，公司将913680个次级绩效单位转换为863148个运营合伙单位，将15377个DownREIT次级绩效单位转换为13475个DownREIT运营合伙单位[192] - 2019年2月21日，董事会宣布普通股和运营合伙单位每股现金股息0.3美元，A类优先股和A - 1类优先股每股现金股息0.375美元；3月13日宣布向次级绩效单位持有人发放总计730万美元现金股息，均于3月29日支付[193] - 截至2019年3月31日，运营合伙对普通股股东和运营合伙单位持有人有15.45亿美元未返还资本出资，对次级绩效单位持有人有1.44亿美元未返还资本出资；运营现金流和资本交易收益分配时，优先分配和次级分配比例均为6%[195][196] 公司其他情况 - 公司短期流动性需求主要包括物业运营费用、物业收购等，预计从经营现金流等方面满足；长期流动性需求主要包括债务偿还等，预计通过多种方式满足[175][176] - 公司认为NOI、EBITDA和调整后EBITDA有助于投资者评估经营表现，但这些指标有局限性，应结合GAAP指标分析[166][170][171] - 截至2019年3月31日，公司无未合并实体或金融伙伴关系，未对未合并实体债务提供担保或承诺提供资金[207] - 自存业务有轻微季节性波动，5 - 9月实现更多收入和利润，7月入住率最高，2月最低[208] - 公司面临的主要市场风险是利率风险，使用利率互换降低风险，不用于交易或投机[209]

报告内容结构 - 报告包含市场、财务数据、管理层分析等多方面内容，如市场相关内容在34页，精选财务数据在36页[12] 前瞻性陈述定义 - 公司在报告中作出前瞻性陈述，涉及业务、财务等可能或假定的未来结果[19] 前瞻性陈述影响因素 - 前瞻性陈述受众多风险、不确定性等因素影响，实际结果可能与陈述有显著差异[20] 前瞻性陈述涉及主题 - 前瞻性陈述涉及行业市场趋势、业务投资策略、物业收购等多方面主题[20] 前瞻性陈述性质及有效期 - 前瞻性陈述基于公司对未来表现的信念、假设和期望，且仅在作出之日有效[21] 对读者的建议 - 读者应仔细审查公司财务报表及相关部分内容[21] 前瞻性陈述更新情况 - 除非法律要求，公司不打算更新或修订前瞻性陈述[21]