收入和利润（同比环比） - 2021年上半年净收入为1929.1万美元，较2020年同期的2011.36万美元下降4.09%[23] - 2021年上半年净收入为1928.7万美元，较2020年同期的2.01137亿美元大幅下降[29] - 2021年第二季度净收入为994.7万美元，同比下降94.8%（2020年同期包含1.914亿美元房地产销售收益）[81] - 2021年第二季度总收入为1.302亿美元，同比下降4.4%（2020年同期为1.346亿美元）[83] - 2021年上半年总收入为2.595亿美元，同比下降4.5%（2020年同期为2.718亿美元）[94] - 2021年第二季度GAAP净收入为994.7万美元，相比2020年同期的1.924亿美元大幅下降[128] 成本和费用（同比环比） - 2021年上半年折旧费用为5810.1万美元，同比增长5.48%[23] - 2021年上半年折旧费用为5810.1万美元，较2020年同期的5508.4万美元增长5.5%[29] - 2021年第二季度折旧费用增加280万美元至3000万美元，主要由于新增建筑及租户改善项目投入运营[86] - 2021年上半年折旧费用增加300万美元至5810万美元，主要由于新增资本投入部分被资产处置抵消[98] - 2021年第二季度折旧费用为2998.9万美元，较2020年同期增长10.3%[128] - 2021年上半年股票补偿费用为645.1万美元，较2020年同期的554.5万美元增长16.3%[29] - 2021年第二季度摊销费用减少370万美元至2070万美元，主要由于部分租赁无形资产完全摊销[87] - 2021年上半年摊销费用减少440万美元至4360万美元，主要由于租赁无形资产完全摊销[99] - 2021年第二季度摊销费用为2068.1万美元，较2020年同期下降15%[128] - 2021年第二季度利息支出减少170万美元至1230万美元，主要由于偿还1.6亿美元抵押贷款及资本化利息增加[89] - 2021年第二季度利息支出为1234.5万美元，较2020年同期的1395.3万美元下降11.5%[128] 经营活动现金流 - 2021年上半年经营活动产生的综合收益为2202.3万美元，较2020年同期的1768.09万美元增长24.56%[24] - 2021年上半年经营活动产生的净现金流入为1.00192亿美元，较2020年同期的9058万美元增长10.6%[29] - 2021年上半年投资活动净现金流出为6157.7万美元，较2020年同期的1.24017亿美元减少50.3%[29] - 2021年上半年融资活动净现金流出为3812.9万美元，2020年同期为净流入5628.9万美元[29] 债务和融资 - 公司2021年6月30日未担保债务为16.67亿美元，较2020年底的15.94亿美元增长4.58%[21] - 截至2021年6月30日，公司总债务为16.6657亿美元，较2020年12月31日的16.22004亿美元增长2.75%[42] - 公司加权平均债务利率为2.88%，其中3.4亿美元无抵押优先票据利率为3.43%，4亿美元无抵押优先票据利率为4.1%[42] - 公司持有1亿美元利率互换合约，有效固定利率为3.56%，用于对冲2018年2.5亿美元无抵押定期贷款的风险[46] - 截至2021年6月30日，利率互换衍生品负债为731.6万美元，较2020年末的983.4万美元减少25.6%[46] - 公司预计未来12个月将有290万美元从其他综合收益重分类至利息费用[46] - 债务公允价值为17.41779亿美元，较账面价值16.6657亿美元溢价4.51%[49] - 若触发衍生品合约违约条款，公司需立即清偿约750万美元的终止价值负债[48] - 公司拥有5亿美元无担保信贷额度，截至报告日剩余可用额度为4.25亿美元[74] - 公司持有3.5亿、4亿及3亿美元优先无担保票据，分别于2023、2024及2030年到期[106] - 截至2021年6月30日，公司债务公允价值约为17亿美元[146] - 公司利率互换协议名义金额为1亿美元，加权平均固定利率为2.61%[146] - 截至2021年6月30日，公司固定利率债务约为12亿美元，平均有效利率为3.71%[147] - 公司5亿美元无担保2018年信贷额度未偿还余额为7600万美元，当前利率为LIBOR+0.90%[148] - 利率每上升1%，公司现有借款年利息支出将增加约530万美元[148] 股息和股票 - 公司2021年第二季度宣布每股分红0.21美元[25] - 2021年上半年向普通股股东支付的股息为每股0.42美元，总计5211.4万美元[27] - 公司宣布第三季度每股股息为0.21美元，将于2021年9月17日支付[71] - 公司拥有1.693亿美元剩余股票回购授权额度[79] - 2021年上半年，公司授予331,354股递延股票奖励，加权平均授予日公允价值为每股17.24美元[60] - 2021年上半年，公司基于TSR绩效估计增加潜在股票奖励376,060股，加权平均授予日公允价值为每股25.11美元[60] - 2021年上半年，公司确认与股票奖励相关的补偿费用约为650万美元，其中520万美元与未归属和潜在股票奖励的摊销有关[61] - 截至2021年6月30日，公司未确认的与未归属和潜在股票奖励相关的补偿费用约为1050万美元，预计将在约一年的加权平均归属期内记录[61] 各地区表现 - 达拉斯地区第二季度净营业收入（NOI）为1724.4万美元，同比增长8.5%[70] - 纽约地区第二季度NOI为793.9万美元，同比下降30%[70] - 公司总NOI第二季度为7878.2万美元，同比下降3.2%[70] - 达拉斯地区NOI在2021年第二季度达到1724.4万美元，同比增长8.5%[112][113] - 亚特兰大地区NOI在2021年第二季度为1470.3万美元，同比略微下降2.1%[112] - 华盛顿特区NOI在2021年第二季度为918.8万美元，同比下降1.3%，主要由于租赁相关资产注销和租赁终止时间影响[112][114] - 奥兰多地区NOI在2021年第二季度为783.9万美元，主要由于2021年第一季度租赁终止收入确认[112][115] - 纽约地区NOI在2021年第二季度为793.9万美元，同比下降30%，主要由于2020年10月新泽西资产组合出售[112][116] - 公司整体NOI在2021年第二季度为7878.2万美元，同比下降3.2%[112] 物业和租赁 - 截至2021年6月30日，公司拥有54处运营中的办公物业和1处再开发资产，总面积约1640万平方英尺，出租率为85.9%[33] - 2021年上半年固定租金收入为2.10379亿美元，可变租金收入为4250万美元[39] - 2021年第二季度租金收入为1.27亿美元，同比下降3.26%[23] - 2021年第二季度租金及租户补偿收入为1.27亿美元，同比下降420万美元，主要由于2020年下半年资产处置及疫情导致租赁活动放缓[84] - 2021年上半年租金及租户补偿收入为2.529亿美元，同比下降1050万美元，主要由于资产处置及疫情影响[95] - 公司有一项重要的未记录租户补贴承诺，金额为2810万美元，用于纽约市60 Broad Street大楼的20年租约续签和扩建，面积为52万平方英尺[53] - 2020年上半年非增量资本支出包括纽约市60 Broad Street大楼1600万美元租赁佣金[124] - 2021年6月公司与纽约市签署了30万平方英尺的五年续租协议[134] - 截至2021年6月30日，公司有超过60万平方英尺已签约但尚未开始或处于租金减免期的空置空间租赁[135] - 2021年上半年每平方英尺租约承诺的租户改善补贴和租赁佣金为3.57美元，同比下降32.4%[77] - 公司60 Broad Street物业有一笔2810万美元未记录的租户补贴承诺[77] 财务指标和估值 - 2021年上半年FFO为1.204亿美元，同比增长7.4%，每股0.97美元[123] - 2021年上半年Core FFO为1.204亿美元，同比下降0.9%，每股0.97美元[123] - 2021年上半年AFFO为7952.2万美元，同比增长25.2%[123] - 公司2021年第二季度同店净营业收入（Same Store NOI）现金基础为6487.4万美元，同比增长4.8%[128] - 公司2021年第二季度EBITDAre为7298万美元，较2020年同期的6655.9万美元增长9.7%[128] - 2021年上半年同店净营业收入现金基础为1.2917亿美元，同比增长4.3%[131] - 2021年第二季度物业净营业收入（Property NOI）现金基础为7371.1万美元，较2020年同期下降2.6%[128] - 2021年第二季度，公司实现Same Store NOI现金基础增长4.8%，权责发生制增长4.7%[137] - 2021年上半年，公司实现Same Store NOI现金基础增长4.3%，权责发生制增长1.7%[137] - 2021年第二季度，公司新签租约中空置一年以内的空间实现权责租金增长27.4%，现金租金增长18.2%[136] - 2021年上半年，公司新签租约中空置一年以内的空间实现权责租金增长17.3%，现金租金增长7.7%[136] 资产和投资 - 公司2021年6月30日总资产为37.58亿美元，较2020年12月31日的37.40亿美元增长0.48%[21] - 公司2021年6月30日现金及等价物为812.2万美元，较2020年底的733.1万美元增长10.79%[21] - 2021年6月30日股东权益总额为18.73亿美元，较2020年底的18.98亿美元下降1.32%[21] - 2021年6月30日现金及现金等价物余额为970万美元，较2020年同期的3823.8万美元下降74.6%[29] - 截至2021年6月30日，公司持有的待售房地产资产净值为6121.8万美元，其中土地价值775万美元，建筑物及改良工程价值5324.8万美元[57] - 公司其他待售资产净值为813.2万美元，包括直线租金应收款270.5万美元和递延租赁成本542.7万美元[57] - 2021年上半年，公司非现金投资和融资活动包括应计资本支出和递延租赁成本3319.9万美元，以及应计股息和股息再投资折扣变化-2568.2万美元[63] - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物为812.2万美元，受限现金和托管账户为157.8万美元[63] - 第二季度资本支出总额为5470.6万美元，其中2388.2万美元用于重新开发/翻新项目[75]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司报告净收入增至930万美元，同比增长7.3%；摊薄后每股核心FFO为0.48美元，较2020年第一季度增加0.01美元；AFFO约为3900万美元，远超当前季度股息水平 [43] - 2021年第一季度，权责发生制租金平均增长约7%，现金租金下降约2.8%；剔除雷神公司续约影响，其余租赁活动的现金租金和权责发生制租金分别增长8%和10.1% [44] - 同店净营业收入现金基础上增长近4%，权责发生制基础上略有下降；预计全年同店NOI现金和权责发生制基础均将实现3% - 5%的正增长 [45][46] - 2021年第一季度，公司平均净债务与核心EBITDA比率降至5.6倍，债务与总资产比率与2020年末基本持平，约为34.9%；租户租金回收率恢复至接近疫情前水平，超过99%，2020年递延租金剩余约300万美元待在2021年收取 [47] - 公司重申2021年核心FFO每股指导范围为1.86 - 1.96美元，该指导在重大资本交易前有效，发生交易时将调整指导范围 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司完成约67.8万平方英尺的租赁，新租户租赁约占四分之一；加权平均租赁期限约为七年；与2020年第一季度相比，新租户租赁数量和总面积均超过疫情前水平 [14][15] - 公司预计全年整体租赁率约为87% - 88%（资本交易前） [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司整体投资组合每日利用率远低于疫情前水平，但正在改善，目前平均接近25%，预计下半年将继续上升；不同租户特征和地理位置的每日利用率差异较大 [9][10] - 第一季度，公司租赁活动的带看量持续上升，1月至3月增长30%；预计还需两到三个季度，租赁量才能接近疫情前水平 [12] - 疫苗广泛接种后，当地经济活动逐周增加，阳光地带市场表现明显，本季度北方市场也开始出现增长 [11] - 各市场中，阳光地带市场租赁活动良好，波士顿、北弗吉尼亚、明尼阿波利斯次之，纽约新租赁管道活动整体落后 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司受益于人口向阳光地带和其他二线城市迁移、千禧一代家庭形成并向郊区迁移、租户追求高品质物业三个趋势，其投资组合定位良好，注重建筑物理属性和房东服务质量，以提供差异化产品，实现更高入住率和租金 [25][28][30] - 公司第一季度未完成资本交易，但雷神公司租约延期可能带来契机，已在第一季度末开始出售225和235 Presidential Way物业，并收到较多意向，计划将出售所得资金循环投入符合核心市场战略的高品质物业 [31][32] - 公司积极推进ESG举措，包括获得能源之星合作伙伴称号、为亚特兰大Galleria物业获得健康安全评级、设立奖学金项目等，ESG工作由董事会层面的委员会监督 [33][37][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对办公行业和公司租赁业务造成干扰，但多数客户租金支付正常，建筑利用率正在提高，公司对租赁业务前景谨慎乐观 [9][51] - 随着疫苗普及和经济复苏，企业和员工开始规划重返办公室，预计秋季将有大量员工回归，公司租赁管道正在加强，有望在今年剩余时间产生租赁动力 [12][13] 其他重要信息 - 未来18个月内，公司唯一重要的租约到期是纽约市约31.3万平方英尺的租约，目前该租约处于续租状态，公司已签订五年临时租约延期协议，预计本季度末完成续约，后续还在与相关方商讨20年租约延期事宜 [22][23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前租赁管道情况如何 - 疫情初期租赁管道业务接近零，随后逐渐上升，本季度继续增长；北方市场开始有实地带看活动和提案请求；预计要到今年第三、四季度，新租赁活动才能恢复到疫情前水平；各市场中，阳光地带市场活动良好，纽约新租赁管道活动整体落后 [53][55][57] 问题2: 第一季度末86%的租赁率到年末87% - 88%，各市场或建筑有无重大影响因素 - 奥兰多有一个较大规模租约到期，除此之外无重大影响因素；2021年剩余时间ARR滚动率仅4.7%，完成纽约市租约续约后，2022年情况也将改善，公司对实现年末入住率目标有信心 [58] 问题3: 波士顿市场资本运作方面，出售雷神公司物业的前景和想法，以及对波士顿市场的展望 - 收购雷神公司物业是为利用市场知识和平台创造价值，现租约延期至10年，可推向市场，预计能在资本化率上创造125 - 150个基点的价值；剑桥资产市场强劲，与哈佛关系良好，不急于出售；公司仍看好波士顿市场，将继续提供优质办公空间 [60][62][63] 问题4: Industrious租约是直接租赁还是收益共享运营型交易 - 该租约是取代现有联合办公运营商的租赁协议，有收益共享成分，联合办公业务仍占ARR的2% [65][66] 问题5: 雷神公司物业出售的市场需求、成交时间，以及再投资管道情况 - 目前出售时间较短，难以评论市场需求和成交时间，波士顿市场热门，物业有优质租户和长期租约，预计表现良好，交易可能需政府审批，后续会提供更多信息；再投资方面，公司关注核心市场和子市场的多项收购机会，初始收益率预计在6% - 7%，有潜在交易管道且在增长，目前开发项目优先级较低 [71][72][73] 问题6: 非核心资产Enclave等是否会推向市场并重新配置资金 - 非核心资产希望今年出售，休斯顿的两个资产因租户情况，可能有机会变现，但更可能是明年的事情 [76] 问题7: 纽约市租约续约的条款、与过去的比较以及对今年财务的影响 - 续约流程较漫长，需公司先签署，再经各机构和全市听证会等步骤，预计6月底完成临时租约；临时租约按市场未改良空间租金签订，有适度年度递增，资本投入少；20年长期租约正在协商，建设完成后生效 [79][80][82] 问题8: 雷神公司和纽约市在续约中对空间使用、混合办公理念有无变化，其他地方有无类似情况 - 雷神公司和纽约市的空间规划和需求无重大变化，仍注重协作空间；其他租户如亚特兰大的Lux也无重大变化；租户更关注建筑服务、物理特征和房东质量 [88][89][91] 问题9: 雷神公司是否知道物业可能出售，是否影响租约谈判；纽约市是否在意公司是否为长期房东 - 雷神公司可能知晓物业出售可能性，这可能在其考虑范围内，但不是租约谈判的重要因素；纽约市在当前临时租约中未体现对此的关注，该建筑对其用途适配，价格合适 [93][94][95] 问题10: 长期来看，如何看待明尼阿波利斯市场，与其他核心市场相比如何排名 - 公司长期运营明尼阿波利斯市场，有优势且仍致力于该市场；市中心受疫情和社会动荡影响有干扰，但城市在恢复，企业复工积极，郊区带看活动增加；该市场工作生活平衡好，能吸引大公司，机场、教育等条件优越，市中心资产位置好，竞争转租空间少，郊区市场表现与其他北方市场相当 [98][99][100] 问题11: 土地储备方面，建筑成本上升对开发吸引力有何影响 - 大宗商品价格上涨和供应链限制使建筑材料成本至少在未来12 - 24个月内维持高位，难以获得GMP定价，但多数租约有成本弹性条款可缓冲；公司目前更关注再开发项目，认为其风险调整后回报更好；亚特兰大和奥兰多有相关咨询，但更倾向通过再开发创造合适环境 [102][103][104] 问题12: 如何看待投资组合的按市值计价机会，目前投资组合租金与市场相比高低情况 - 租金在多数情况下保持稳定，疫情前投资组合按市值计价为5% - 10%，本季度剔除雷神公司影响后为8%，预计短期内维持该水平 [106] 问题13: 本季度一般准备金有无变化；停车收入的连续变化情况；剩余300万美元去年递延租金的收款时间 - 坏账准备金仍为500万美元，用于应对租户应收账款和相关资产风险，包括零售客户等仍在观察名单上；停车收入与第四季度情况一致，预计下半年随着更多人返回办公室会有所改善；停车收入占总收入比例小，约1%；300万美元递延租金收款时间不确定，可能分几个季度收回 [109][110][112]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ____________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ FORM 10-Q (Exact name of registrant as specified in its charter) ____________________________________________________ (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification Number) (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIE ...

公司概况 - 公司是美国东部七个主要办公市场的优质A级写字楼物业所有者等，截至2020年Q4总资产约50亿美元，面积约1700万平方英尺，超半数收入来自阳光地带[4] - 公司获标普BBB和穆迪Baa2投资级评级，2020年Q4 64%的资产获能源之星认证，约43%获LEED认证[4] 疫情影响 - 2020年各季度租金收缴率达99% - 100%，前20大租户租金支付正常，前8大租户中7个为A级评级，产生21%的年化租赁收入[10] - 2020年同店现金净营业收入下降1.7%，约710万美元租金延期至2020年末或2021年，已收回130万美元[10] 市场趋势 - 疫情前亲商环境等因素影响公司过去两年的资产组合转型，疫情促使减少公共交通使用等变化[12] - 长期来看，公司资产组合能适应阳光地带迁移、灵活办公等劳动力偏好变化[12] 资产组合 - 资产集中在特定子市场，如亚特兰大、达拉斯等，各市场年化租赁收入占比不同，如达拉斯占20% [30] - 在部分子市场有较高A级市场份额，如波士顿伯灵顿占23%，租金高于子市场平均水平[40] 资本运作 - 自2019年初出售超10亿美元资产，重新配置资金到目标子市场优质资产，回报率高出约180个基点[44] 增长潜力 - 预租和续租带来现金流增长，2015 - 2019年GAAP租赁利差为13.9%，同店现金净营业收入平均增长率为7.1% [49] 租户情况 - 租户信用良好，前20大租户租金支付正常，投资级租户产生29%的年化租赁收入，零售和联合办公租户收入占比分别约1%和2% [10][65] 财务状况 - 净债务与总资产比率为34.2%，净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，债务到期情况良好，流动性充足[68][70] ESG承诺 - 环境方面目标是到2026年降低20%能源使用强度等，社会方面注重社区参与等，治理方面有完善结构和目标[80][84][86] 市场表现 - 隐含资本化率、价格与2021年FFO预期之比、价格与GSA NAV之比等指标显示公司在市场中的表现[89][90][92]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _________________________________________________________ _________________________________________________________ FORM 10-K (Mark One) ☒ Annual report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the fiscal year ended December 31, 2020 ☐ Transition report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to to Commission file number 001-34626 ___________ ...

财务数据和关键指标变化 - 2020年年度核心FFO为每股1.89美元，2019年为每股1.79美元，同比增加0.1美元，约6% [9] - 2020年第四季度核心FFO为每股0.46美元，与2019年第四季度相当 [31] - 2020年第四季度AFFO约为3600万美元，远超当前季度股息水平 [31] - 2020年同店净营业收入现金基础略有下降，权责发生制基础相对持平，下降主要因租金减免协议导致租金支付递延 [32] - 截至2020年第四季度末，平均净债务与核心EBITDA比率为5.8倍，债务与总资产比率约为34.4% [34] - 预计2021年核心FFO在每股1.86 - 1.96美元之间，同店净营业收入现金和权责发生制基础增长均在3% - 5%之间 [35][37] - 预计2021年底当前投资组合整体入住率提高1% - 2% [38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年执行了超110万平方英尺的租赁，多数为现有租户续约，加权平均租赁期限4 - 5年，二代租赁现金滚动率3.5%，整个投资组合加权平均租赁期限超6年 [11] - 2020年第四季度完成约19万平方英尺的租赁，主要发生在亚特兰大、华盛顿特区、明尼阿波利斯和达拉斯 [12] - 2021年初至今已执行超50万平方英尺的租赁 [15] - 2020年有70份租户重组协议，约700万美元租金被递延，年底已偿还130万美元，剩余预计2021年偿还 [21][22] - 2020年联合办公行业六个租户占年化租赁收入略超2%，2021年不到2% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前投资组合利用率平均约25% - 40%，因城市和租户而异 [8] - 七个市场中，小租户（小于10000平方英尺）租赁决策变化不大，大租户（超50000平方英尺）利用优惠租金和特许权执行租赁，波士顿、达拉斯、亚特兰大、奥兰多有大量大租户需求 [13] - 最谨慎进行长期租赁决策的是中小企业（约10000 - 25000平方英尺），通常续约期限为1 - 3年 [14] - 净有效租金因市场而异，目前在阳光地带和波士顿市场，因特许权增加10% - 15%，租金稳定，净有效租金下降5% - 10%，整个投资组合的租约按市值计价仍在5% - 10%水平 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为后疫情市场成功运营商需提供包含健康、可持续性和社区参与的平衡服务，公司专注低成本、高生活质量市场，如达拉斯、亚特兰大、明尼阿波利斯和奥兰多，以及波士顿和北弗吉尼亚郊区市场 [17] - 2020年退出费城和北新泽西两个非核心市场，平均退出资本化率约7%，将资金重新投入阳光地带市场，稳定资本化率约9% [25] - 2020年第四季度以2000万美元收购奥兰多222 South Orange Avenue，预计12 - 16个月完成重建 [26][27] - 2020年第四季度回购约220万股普通股，平均价格每股14美元，约3060万美元，董事会批准的额外可自由支配回购剩余容量约1.7亿美元 [29] - 2021年可能回收2 - 4亿美元资金，继续将资金重新投入健康市场，如阳光地带和波士顿，同时评估开发项目，继续推进再开发项目 [43][44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2020年办公行业受疫情干扰，但公司过去九年中有八年实现FFO稳健增长，预计2021年继续保持积极增长态势 [9] - 疫苗加速部署令人乐观，但疫情仍扰乱美国商业，预计2021年业务和租赁活动将逐步回升，下半年运营恢复更正常状态 [7][37] - 公司强大的租户基础、优质的地理位置、低租赁到期率、有限的零售和联合办公租户暴露以及稳健的资产负债表，将使2021年运营表现更稳定、可预测 [35][36] 其他重要信息 - 公司220万平方英尺的亚特兰大Galleria项目获得WELL建筑研究所的健康与安全评级，更多建筑正在申请该评级，ESG计划已助力增加租赁 [10] - 公司与纽约市就60 Broad Street的租赁续约取得进展，预计下次财报电话会议分享更多短期续约信息 [19] - 超半数租户为投资级质量，2020年第四季度和全年收取了99%的建筑应收账款 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 年初超50万平方英尺租赁的续约和新租赁比例及地理位置分布 - 续约和新租赁比例与之前季度相当，分布在投资组合各区域，波士顿、达拉斯、亚特兰大的租赁活动较一致 [40] 问题2: 哪些行业或租户规模的办公室利用率更高 - 小租户比其他租户更多返回办公室，大型全国性企业最为谨慎；阳光地带市场利用率较高，租赁管道活动也更活跃 [41][42] 问题3: 是否仍考虑变现剑桥等强势市场资产，2021年非核心投资组合计划 - 公司会继续变现成熟资产，评估剑桥等资产的潜在处置，预计2021年回收2 - 4亿美元资金，重新投入阳光地带和波士顿市场，同时继续评估开发和再开发项目 [43][44][45] 问题4: 年初50万平方英尺租赁对到期时间表的影响 - 对2021年到期租赁减少影响很小，主要是早期续约和新租赁，2021年到期租赁仍占约5.8% [49] 问题5: 目前全包含净有效租金与疫情前水平的比较 - 因市场而异，阳光地带和波士顿市场特许权增加10% - 15%，租金稳定，净有效租金下降5% - 10%，整个投资组合租约按市值计价仍在5% - 10%水平 [50][51] 问题6: WeWork的260万美元终止费何时计入，是否在指引中 - 已包含在指引中，预计主要在第一季度计入，过去几年每年终止费收入在200 - 300万美元之间 [53] 问题7: WeWork未进行的装修工作费用承担方 - 公司有装修义务，这些费用将不再支出 [54] 问题8: 2021年一般及行政费用范围 - 总计约2800万美元，每季度约700万美元 [56] 问题9: 年初50万平方英尺租赁是否有大块交易及租户类型 - 包含一个前20大租户的租赁，还有很多5万平方英尺以上的大交易和1万平方英尺的小交易，1 - 2.5万平方英尺的交易进展有限 [60] 问题10: 部分50%或以下出租率物业是摩擦性空置、再开发机会还是风险 - 拉斯科林纳斯企业中心是机会，华盛顿特区的Eye Street资产有机会，Two Pierce Place可能是处置候选资产，预计12 - 18个月内出售 [62][63][64] 问题11: 新泽西卖方融资的期限和还款情况 - 高级和夹层票据期限均为三年，预计买家一年内偿还用于融资的抵押贷款，夹层部分肯定会偿还，高级部分也很可能偿还 [65][68]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度摊薄后每股核心FFO为0.48美元，较2019年第三季度增加0.03美元，增幅6%，反映了整个投资组合的租金上调以及自去年第三季度以来增值资本循环活动的收益 [19] - 2020年前三季度收入增长低于预期，主要因疫情导致临时停车和零售收入减少，以及租赁活动放缓 [20] - 2020年前三季度冲销特定租户应收账款260万美元，计提坏账准备480万美元，部分被较低的物业运营费用抵消 [20] - 第三季度AFFO约为3800万美元，远超第三季度股息 [22] - 第三季度末现金约2400万美元，信贷额度5亿美元全部可用，2021年末前无债务到期 [23] - 2020年第三季度平均净债务与核心EBITDA比率降至5.5倍，第三季度末债务与总资产比率约为34% [23] - 公司预计2020年受疫情影响运营收入减少600 - 800万美元，重新设定2020年核心FFO指导区间为每股1.88 - 1.90美元 [24][27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第三季度完成22.9万平方英尺租赁，超三分之一为新租户；2020年前三季度完成约100万平方英尺租赁，现金租金收入增长约5%，应计租金增长超11% [9][11] - 停车业务方面，预计2020年临时停车收入减少200 - 300万美元 [25] - 零售业务方面，预计2020年零售NOI减少约200万美元，占公司2020年总收入约1% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区、波士顿和阳光地带市场租赁活动最强 [11] - 纽约市除60 Broad Street租约外，无其他重大租约到期；30万平方英尺租约续约工作正在进行，预计年底短期续约，2021年下半年长期续约 [12] - 阳光地带建筑整体入住率较高，因当地居家令解除较早；不同地区和租户类型的建筑每日入住率差异大，部分政府服务或国防相关租户接近正常入住率，其他租户实际使用率在10% - 20% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略目标包括加速将物业组合向少数选定市场的高增长、配套丰富的办公节点转型；在转型过程中提高物业质量并增加财务收益；通过持续的物业和配套设施重建与重新定位，提供高质量租户体验；加强ESG平台，提升社会和环境实践并保持高治理标准 [32] - 本季度公司退出新泽西市场，完成奥兰多Orange Avenue资产战略收购，推出皮埃蒙特奖学金计划，发行绿色债券 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经营环境充满挑战，但第三季度公司运营、财务和战略目标方面表现稳健，租赁活动增加，租赁管道正在重建，但尚未恢复到疫情前水平 [5] - 公司租户大多为投资级，租约期限长，加权平均剩余租约期限超六年，第三季度租金收取率达99% [6] - 疫情对租赁需求有影响，但租金相对稳定，公司对未来租赁市场持谨慎乐观态度，若秋季无重大疫情反复，租赁管道有望持续改善 [11][39] - 公司认为自身租户基础多元化、财务状况稳健、资产组合优质，具备应对未来不确定性的能力 [31] 其他重要信息 - 公司在电话会议中提及某些非GAAP财务指标，定义和调整信息包含在收益报告和补充财务信息中 [3] - 公司发布的前瞻性声明受风险和不确定性影响，实际结果可能与预期不同，相关风险在新闻稿和SEC文件中有详细讨论 [4] - 公司鼓励投资者查看最新的ESG报告，公司在环境、社会和治理方面表现出色 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请谈谈投资组合的利用率，按资产类型或大都市市场划分，并结合租赁管道谈谈平均租户规模和市场情况 - 利用率方面，过去几个月租户入住率有所回升，但北方地区仍低于疫情前水平，约为10% - 20%，南方地区为15% - 40%，部分关键任务和政府相关设施入住率达80% - 100% [37] - 租户组合方面，大型全国性租户回归市场较慢，阳光地带小型租户回归较快，部分联合办公场所利用率超50%，部分达80%以上 [38] - 租赁管道方面，疫情期间几乎停滞，夏季开始重建并加速，若秋季无重大疫情反复，有望延续至明年；续约方面，部分租户倾向短期续约，也有大型租户希望延长租期并获得优惠租金 [39][40] 问题2: 请谈谈季度末后新泽西资产出售的定价、讨论情况、重新谈判情况、时机选择以及资本化率 - 出售新泽西资产是公司清理中大西洋/东北部非核心资产、优化纽约市资产布局的战略目标 [41][42] - 疫情前已与多方沟通，出售价格合理，GAAP资本化率在7% - 8%之间，交易与一家意向方达成，部分收益和租赁条款将在未来几个月确定 [43][44] - 此次出售是公司投资组合定价的一个例子，预计私人市场交易的资本化率将低于公司或同行的隐含资本化率 [45] 问题3: 纽约市租户搬走的风险有多大 - 公司认为风险很低，该建筑适合租户需求，租赁流程按预期进行，预计年底短期续约，长期租约仍需时间敲定，预计2021年底完成 [47][48]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，公司摊薄后每股核心FFO为0.49美元，较2019年第二季度增长14%，反映了整个投资组合的租金率增长和自去年第二季度以来的增值资本回收活动 [36] - 第二季度AFFO约为4500万美元，远超第二季度股息 [37] - 2020年第二季度，同店NOI现金基础上增长约2%，应计基础上增长超5%，扣除约500万美元一般准备金之前 [37] - 2020年第二季度，公司的一般和行政费用较2019年同期减少650万美元，原因是当年基于股票的薪酬应计额降低，以及2019年结果中包含与高级管理层过渡相关的320万美元退休费用 [38] - 2020年第二季度，公司平均净债务与核心EBITDA比率略升至6.2倍，预计第三季度将回到约5.6倍的正常范围，季度末债务与总资产比率约为34% [39][40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度新租户租赁管道几乎停滞，但仍执行了27.1万平方英尺的租赁交易，主要是续租活动，其中Brother International续租约10.2万平方英尺 [28][29] - 按年计算，已执行租约起始现金滚动率为4.5%，应计基础滚动率近12% [30] - 零售租户收入约占公司2020年总收入的1%，预计全年零售NOI应计基础上下降约200万美元 [46] - 2020年第三季度，公司典型的临时停车收入将减少，预计全年临时停车NOI降低约200万美元 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 出售费城唯一资产1901 Market Street，使公司整体租赁百分比下降1%至约89%，目前96%的年化租赁收入来自七个核心运营市场 [18][20] - 2019年，Cushman & Wakefield报告近70%的A级写字楼吸纳量发生在郊区 [24] - 华盛顿特区市场在疫情期间表现相对较好，租赁管道开始重建，特别是在RB走廊，主要是承包商和技术相关业务 [65][66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为疫情加速了两个主要趋势，即千禧一代家庭形成导致人口向郊区迁移，以及企业迁至低成本、亲商且具备世界级教育中心和综合交通基础设施的城市 [21][22] - 公司拥有57处A级写字楼物业，主要集中在城市填充区和郊区密集混合用途环境，即“huburban”，以满足客户吸引和留住高素质专业劳动力的房地产需求 [22] - 公司将继续进行资产回收计划，出售非核心资产，收购增值型资产，以提升投资组合质量 [19][100] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情对经济造成前所未有的破坏，但公司财务状况良好，租户基础强大，多数租户为投资级质量，且租约期限较长，有能力抵御经济放缓的影响 [10][11] - 公司预计2020年整体租赁百分比和财务表现仅会受到疫情的适度影响，但由于新租户租赁活动放缓、临时停车收入减少、零售租户收入下降等因素，预计全年NOI将较原预期减少1000 - 1200万美元 [42][44][49] - 公司认为疫情加速的人口迁移趋势将持续，“huburban”节点和低成本、高生活质量市场的写字楼需求将增加 [25] 其他重要信息 - 公司与约50家租户签订了租赁修改协议，平均推迟三个月租金支付，多数为零售租户，占年收入约1% [13] - 公司在所有建筑物中完善运营程序、清洁标准和健康协议，包括发布返岗租户指南、安装标识和洗手液分发器、触摸设备和自动门等 [14][15][16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于NOI中的冲销和准备金，以及如何滚动到第三季度 - 第二季度租户准备金包括180万美元的特定准备金，针对个别租户账户，将其转为现金基础确认；还包括约500万美元的一般准备金，占年化租赁收入的1%，是为潜在未确定损失设立的保守审慎措施 [54][58] - 若第三季度无新增损失，未使用的500万美元准备金将返还，若有新增损失，可动用该准备金 [59][60] 问题2: WeWork在奥兰多项目的现金租金支付时间是否改变 - WeWork在奥兰多项目因消防法规和疫情问题推迟建设，预计2021年开始运营，公司未将该项目收入计入2020年数据，租约中有明确租金支付起始日期，公司权益受保护 [62][63] 问题3: 华盛顿特区市场的空置情况及前景 - 华盛顿特区市场在疫情前租赁管道良好，疫情期间表现相对较好，目前租赁管道开始重建，特别是在RB走廊，主要是承包商和技术相关业务，公司对该市场持乐观态度 [64][65][67] 问题4: 关于可步行和非公共交通导向资产的需求情况 - 公司认为千禧一代家庭形成导致人口向郊区迁移，企业也在考虑“hub and spoke”概念，将部分业务迁至郊区，以满足员工对生活质量和便利性的需求 [71][72][74] - 这种需求趋势是长期的，疫情可能加速了这一趋势，但并非主要驱动因素 [82] 问题5: 纽约市谈判的风险和范围变化 - 疫情导致纽约市谈判延迟，公司预计先进行短期续租，再进行长期租赁，目前谈判进展顺利，条款与之前分享的基本一致，经济上有意义的现金滚动和GAAP滚动将在长期协议签署后实现 [85][86][88] 问题6: 若第四季度经济未反弹，哪些方面仍有风险 - 若第四季度经济未反弹，主要风险来自新租赁活动延迟，导致租赁收入确认推迟，其他方面如停车、零售收入减少将被运营成本节约和一般及行政费用节约抵消 [90][91] 问题7: 关于资产定价和风险承受能力 - 公司有一些潜在处置候选资产，包括租赁良好、长期、信用良好的资产，也可考虑出售长期租赁、高信用且无需大量抵押或易于抵押的资产 [101][102] - 公司认为现在是耐心等待的时机，若有符合战略的增值型高质量资产，会考虑收购，但目前暂无合适项目 [103][104] 问题8: 租户是否有建议大幅在家工作或因社交距离需要更多空间 - 社交距离方面，公司看到一些租户因控制整层楼、拥有独立卫生间等需求而增加租赁面积，也有一些原本计划 downsizing 的租户选择续租全部面积 [108] - 大幅在家工作方面，仅有一两个小租户（约2000平方英尺）选择全部员工在家工作，未出现普遍情况，公司认为未来租户仍将使用大致相同的空间，但会重新配置以满足协作和文化建设需求 [109][111][112]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO为每股0.47美元，较2019年第一季度增长三分之二，虽2019年处置两项几乎全租资产致收益贡献减少，但新收购的亚特兰大和达拉斯物业、新租约承诺及租金滚动抵消了影响 [41] - 第一季度AFFO约1900万美元，受纽约州一份52万平方英尺20年租约的一次性租赁佣金支付影响低于往常 [42] - 2020年第一季度同店NOI现金基础上涨约2%，应计基础上涨约4%，因去年底亚特兰大和休斯顿几份租约开始生效 [42] - 2020年第一季度平均净债务核心EBITDA比率为5.7倍，季度末债务与总资产比率约38.7%，因2月收购盖勒利亚办公塔楼未偿债务增加 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度完成约47万平方英尺租赁，分布于各运营市场，含约12万平方英尺新租户租赁，已执行租约现金租金上涨5%，应计租金上涨15.4% [29] - 截至季度末，投资组合出租率约90%，包括芝加哥一座此前停用现41%出租的塔楼 [32] - 未来18个月租赁到期较少，仅纽约市60 Broad Street的租约规模较大，该租约本月到期，公司正就长期续约进行讨论 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司七个核心市场均处于居家令状态，亚特兰大已开始重新开放部分企业以重建经济，但复苏挑战大且速度慢，取决于疫情持续时间 [12][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司董事会和管理团队设定三个优先事项：保护租户和员工、保存资本、为未来做准备以适应业务变化，满足客户需求并创新业务方式 [10] - 公司认为自身租户质量高、投资组合优质、资产负债表稳健、流动性良好，能应对疫情不利影响 [46] - 公司预计疫情将使新租赁活动推迟约一个季度，延缓部分预期增长，少数租户改进和重建项目也将延迟 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司第一季度运营和财务结果影响较小，但短期财务影响有待完全显现，长期影响取决于疫情持续时间、对租户的影响及经济复苏速度 [17][26] - 公司认为商业办公房地产行业将发生变化，自身正积极调整以取得成功 [39] - 公司将在当前居家令解除、能更全面评估疫情对经济和租户的长期影响后重新评估指引 [52] 其他重要信息 - 公司为保护租户和员工，加强了卫生、清洁和社交距离措施，确保建筑安全 [14] - 公司及其相关基金会已向七个市场的当地慈善机构捐赠超4万美元，帮助受疫情影响的人 [16] - 公司4月租金收取率达96%，部分租户申请租金延期，主要为小型租户，涉及餐饮、旅游、咨询、零售、联合办公等行业，多数租户已开始利用政府救济资金 [19][20][21] - 公司计划出售费城1901 Market Street资产，预计夏季完成交易，所得款项将用于偿还物业1.6亿美元抵押贷款和消除信贷额度余额 [24][25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对1901 Market Street资产交易完成的信心如何，买家是否可能重新谈判或退出 - 公司表示买家3月31日支付了不可退还的定金，该资产因有长期信用良好的租户持续受到关注，交易无财务和其他意外情况，买家有现金完成交易，公司对交易完成有信心 [57][58][59] 问题2: 纽约市租约延迟情况及对租金价差的影响 - 公司认为目前推测疫情对市场租金的影响还为时过早，公司与纽约州的谈判仍在进行，该建筑能满足租户需求，具有竞争力，租约签订可能推迟至明年下半年，租户目前支付的租金有一定涨幅 [61][62][63] 问题3: 补充材料中未看到重建项目信息，能否更新重建项目进展、剩余资金和进度 - 公司称Two Pierce Place项目已完成并投入使用，目前出租率40% - 41%；奥兰多项目因疫情延迟，预计规模1800 - 2000万美元，资金支出将放缓；纽约州建设项目因疫情暂停，但对收入流无重大影响 [69][70][72] 问题4: 达拉斯盖勒利亚办公塔楼的现金收益率、资本支出计划和资产定位 - 公司表示该项目与一家大型电子商务公司有合作，约13万平方英尺待开始的租赁面积将在今年晚些时候带来400 - 500万美元额外收入，现金收益约700万美元，GAAP收益率更高；原业主已对建筑设施进行现代化改造，目前无需大量资本支出 [78][79][81] 问题5: 若联合办公租户无法支付租金，收回空间后公司将如何处理 - 公司表示已分散联合办公业务风险，若收回空间，可能将其作为释放阀，引入管理公司运营，为现有租户提供额外空间，目前多数联合办公运营商租金支付正常 [83][84][87] 问题6: 除纽约市外，2020年和2021年较大的租赁到期情况 - 公司称除纽约市外，2020年和2021年租赁到期率分别约4%和5%，2020年达拉斯和亚特兰大部分租户租约到期，部分租户将搬离，但已纳入此前指引，对2020年收入流影响不大 [88][89][90] 问题7: 联合办公租户的租金支付情况、现金支付比例、建设进度、与他们的讨论情况及是否想续租或转换租约 - 公司称WeWork租金支付正常，与较小运营商有讨论并正在合作；WeWork两个地点已建成，一个在免租期，一个在支付租金，奥兰多地点因消防审批问题可能需重新规划空间；所有联合办公租约都有显著的信用增强措施 [93][94][96] 问题8: 亚马逊和另一个大型租户第四季度入住是否会延迟，亚马逊新增13万平方英尺租赁面积是否计入前五大租户计算 - 公司表示亚马逊13万平方英尺租赁面积已计入前五大租户计算，预计第四季度入住无延迟 [97] 问题9: 会计方面，坏账准备金和直线租金冲销情况，目前如何看待 - 公司称历史坏账费用较少，过去几年一年不到5万美元，去年为15万美元；目前未进行重大坏账计提，也未收到相关要求 [98][99] 问题10: 达拉斯盖勒利亚办公塔楼的停车比率 - 公司称该建筑停车比率约为每1000平方英尺3个车位，项目位于大型零售中心旁，与零售业主有合作关系，可在工作日获得更多停车位 [103][104][105] 问题11: 皮尔斯项目的NOI情况 - 公司称该项目目前NOI不高，仅获得少量现金流，希望在居家令解除后吸引更多租户参观，填补约20万平方英尺的空置空间 [106][107] 问题12: 200 South Orange项目建设恢复后，将有多少面积停用 - 公司称项目主要集中在建筑底层大堂和设施区域，SunTrust此前已腾出约12万平方英尺空间，部分已租给WeWork，将在合适时间恢复基础建设 [108][109][110] 问题13: 认为WeWork在2021年是否会继续经营并支付租金 - 公司表示目前推测租户财务状况和流动性还为时过早，WeWork表现良好，按时支付租金，加上公司有保证金，对其作为运营商和租户感到放心，但疫情持续时间将对其业务产生较大影响 [112][113]