公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为36.9964亿美元，较2021年12月31日的39.30665亿美元下降6%[21] - 2022年第一季度，公司实现净收入5996.4万美元，较2021年同期的934.3万美元增长542%[23] - 2022年第一季度，公司综合收入为6454.5万美元，较2021年同期的1163.1万美元增长455%[25] - 截至2022年3月31日，公司普通股股东应占净收入每股0.49美元，较2021年同期的0.08美元增长512%[23] - 2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金为3984.9万美元，较2021年同期的4682万美元下降15%[30] - 2022年第一季度，公司投资活动提供的净现金为2.24294亿美元，而2021年同期使用2781.3万美元[30] - 2022年第一季度，公司融资活动使用的净现金为2.64335亿美元，较2021年同期的1579.1万美元增长1574%[30] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物、受限现金和代管现金为866.8万美元，较2021年同期的1243万美元下降30%[30] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净利润为6000万美元，摊薄后每股收益0.49美元，2021年同期分别为930万美元和0.08美元[84] - 2022年第一季度总营收1.362亿美元，较2021年同期的1.293亿美元增长6.9%；总费用1.15亿美元，较2021年同期的1.097亿美元增长5.3%[85] - 2022年第一季度GAAP普通股净收入为5996.4万美元，2021年同期为934.4万美元[113] - 截至2022年3月31日，合并总资产3.51984亿美元，总负债17.02643亿美元；2022年第一季度总营收1.2508亿美元，净亏损1.2265亿美元[100] 租金及租户报销收入相关数据变化 - 2022年第一季度，公司租金和租户报销收入为1.31912亿美元，较2021年同期的1.25912亿美元增长4.8%[23] - 2022年和2021年第一季度，公司固定租金收入分别为10973.2万美元和10517万美元，可变租金收入分别为2218万美元和2074.2万美元，总租金和租户报销收入分别为13191.2万美元和12591.2万美元[39] - 2022年第一季度租金和租户报销收入增加约600万美元，其他物业相关收入增加约100万美元[86][87] 房地产资产出售相关数据 - 2022年第一季度，公司房地产资产出售收益为5067.3万美元，而2021年同期无此项收益[23] - 2022年第一季度，公司出售两处房产，总收益为5067.3万美元，净销售收益为1.43594亿美元[56] 公司物业运营相关数据 - 截至2022年3月31日，公司拥有52个运营中的A级办公物业和1个重建资产，运营中物业组合约1610万平方英尺，出租率87.0%[33] - 2022年第一季度末，公司投资组合的出租率为87.0%，高于2021年12月31日的85.5%[119] - 2022年剩余时间内，投资组合的预定租约到期面积约占总可出租面积的4.6%[119] - 截至2022年3月31日，公司有大约100万平方英尺已签订租约的空置空间尚未开始租赁或处于租金减免期[120] - 2022年第一季度，公司在空置一年或更短时间的空间上，应计租金和现金租金分别实现了12.9%和4.8%的增长[122] - 2022年第一季度Same Store NOI在现金和应计基础上分别增长了5.1%和2.5%[116][123] - 2022年第一季度EBITDAre和Core EBITDA为7695.6万美元，2021年同期为7293.8万美元[116] - 2022年第一季度Property NOI现金基础为7664.1万美元，应计基础为8238.1万美元；2021年同期现金基础为7117.6万美元，应计基础为7765.8万美元[116] - 2022年第一季度Same Store NOI现金基础为7365.8万美元，应计基础为7824.4万美元；2021年同期现金基础为7011.0万美元，应计基础为7636.7万美元[116] - 截至2022年3月31日，公司平均租约面积约为15000平方英尺，剩余租期约为六年[118] 公司债务相关数据 - 截至2022年3月31日，公司未偿还债务总额为16.69553亿美元，加权平均利率为3.22%；2021年12月31日，未偿还债务总额为18.7779亿美元[40] - 2022年和2021年第一季度，公司债务利息支付分别约为1580万美元和1650万美元，资本化利息分别约为100万美元和80万美元[42] - 截至2022年3月31日，公司有2份利率互换协议，名义金额为1亿美元，关联债务工具为2.5亿美元的2018年无担保定期贷款[46] - 2022年和2021年第一季度，公司利率互换在现金流套期关系中的收益分别为387.6万美元和156.1万美元[47] - 2022年和2021年第一季度，公司从其他综合收益重新分类至利息费用的前期损失分别为70.5万美元和72.6万美元[47] - 2022年和2021年第一季度，公司合并损益表中列示的利息费用总额分别为 - 1389.8万美元和 - 1258万美元[47] - 截至2022年3月31日，若公司违约，需按估计公允价值加应计利息结算衍生工具负债义务，约为50万美元[49] - 公司发行了多笔高级无担保票据，包括2023年到期的3.5亿美元、2024年到期的4亿美元、2030年和2032年到期的各3亿美元[96] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司债务的估计公允价值分别约为16亿美元和19亿美元[130] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司利率互换协议的名义总额为1亿美元，加权平均固定利率（不包括企业信用利差）为2.61%[130] - 截至2022年3月31日，公司约15亿美元的固定或有效固定利率未偿债务，平均有效年利率约为3.51%，到期时间从2023年到2032年[131] - 截至2022年3月31日，公司在5亿美元的2018年无担保信贷额度上有8100万美元未偿还，该信贷额度当前总利率为1.36%[132] - 截至2022年3月31日，2.5亿美元无担保定期贷款中1.5亿美元的当前总利率为1.40%[132] - 截至2022年3月31日，现有未偿借款的可变利率每增加1.0%，每年利息费用将增加约230万美元[132] 公司股票奖励相关数据 - 2022年第一季度，公司授予递延股票奖励258288股，授予日公允价值为每股16.85美元[60] - 2022年第一季度，基于TSR表现，估计潜在股份奖励减少224220股，授予日公允价值为每股24.59美元[60] - 2022年第一季度，绩效股票奖励归属267744股，授予日公允价值为每股29.43美元[60] - 2022年第一季度，递延股票奖励归属176196股，授予日公允价值为每股18.84美元[60] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司分别确认约280万美元和330万美元的股票奖励薪酬费用[62] - 截至2022年3月31日，约1160万美元与未归属和潜在股票奖励相关的未确认薪酬成本将在约一年的加权平均归属期内计入损益[62] 公司资本支出及相关成本数据 - 2022年和2021年第一季度应计资本支出和递延租赁成本分别为1555.7万美元和1997.4万美元，应计股息变化分别为 - 2604.8万美元和 - 2568.3万美元[64] - 2022年和2021年第一季度基本每股收益计算的加权平均普通股分别为12322.5万股和12394.6万股，摊薄后分别为12351万股和12445万股[68] - 2022年和2021年第一季度可报告部分租赁收入和其他物业相关收入总计分别为1.30214亿美元和1.23951亿美元，净营业收入（NOI）总计分别为8238.1万美元和7765.8万美元[71][72] - 2022年第一季度净运营收入（NOI）为8238.1万美元，较2021年同期的7765.8万美元增长472.3万美元[102] - 亚特兰大、华盛顿特区NOI增加，奥兰多NOI减少，“其他”类别NOI增加[103][104][105][106] - 2022年和2021年第一季度资本支出分别为3256.5万美元和2575.9万美元，其中用于重建/翻新的分别为1314.4万美元和1176.5万美元[77] - 2022年第一季度每平方英尺每年租赁期的租户改善津贴和租赁佣金承诺为5.59美元，2021年为3.40美元[79] 公司股息相关数据 - 2022年4月27日，公司宣布2022年第二季度股息为每股0.21美元，记录日期为5月27日，支付日期为6月17日[73] - 公司未来股息支付金额和形式将取决于经营活动现金生成、未来现金流预期等多个因素[82] 公司信贷额度相关数据 - 公司2018年5亿美元无担保信贷额度在文件提交日有4.16亿美元可用额度[76] - 除2018年5亿美元无担保信贷额度（2022年9月到期，可延长一年）外，公司在2023年第二季度前无预定债务到期[81] 公司股票回购相关数据 - 截至2022年3月31日，公司股票回购计划剩余约1.505亿美元额度，可在2024年2月前用于回购[81] 公司费用相关数据 - 2022年第一季度物业运营成本增加约220万美元，折旧费用增加约340万美元，摊销费用减少约60万美元，一般及行政费用增加约30万美元[88][89][91][92] - 2022年第一季度利息费用增加约130万美元，房地产资产出售收益为5070万美元，2021年同期无此项收益[93][85] 公司非GAAP财务指标相关数据 - 公司计算资金运营收益（FFO）、核心资金运营收益（Core FFO）和调整后资金运营收益（AFFO）等非GAAP财务指标[107][109][110][111] 公司税务及风险相关数据 - 公司自1998年12月31日起按REIT纳税，需将至少90%的调整后REIT应税收入分配给股东，投资应税REIT子公司不能超过总资产价值的20%[124] - 公司面临通胀风险，多数租户租约有应对通胀的条款，但因租约长期，可能无法及时调整补偿率以覆盖通胀[125] - 公司有两项市场风险相关的借款，分别是5亿美元的2018年无担保信贷额度和2.5亿美元的2018年无担保定期贷款，主要市场风险为利率风险[128] - 除5亿美元的2018年无担保信贷额度和2.5亿美元无担保定期贷款中的1.5亿美元外，公司其他债务基于固定或有效固定利率[129]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 _________________________________________________________ _________________________________________________________ FORM 10-K (Mark One) ☒ Annual report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 ☐ Transition report pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to to Commission file number 001-34626 ___________ ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司核心FFO为每股0.51美元，较2020年第四季度增长11%，主要因增值回收活动和租金上涨 [27] - 2021年全年，核心FFO为每股1.97美元，较2020年增长4%，超过原指导范围上限 [26] - 2021年全年，公司整体租赁率同比下降约1%，主要受疫情、新收购物业租约到期和999 Peachtree Street物业收购影响 [26] - 2021年第四季度，AFFO约为3900万美元，远高于当前季度股息水平2600万美元 [29] - 截至2021年第四季度末，公司年度净债务与核心EBITDA比率为5.7倍，信贷额度未使用额度为2.1亿美元 [30] - 考虑年底处置活动后，公司目前5亿美元信贷额度可用容量约为3.2亿美元，本季度预计还将收到约1200万美元应收票据还款 [30] - 调整1月两笔销售收益应用后，公司年底预估债务与总资产比率约为35% [31] - 公司预计2022年核心FFO在每股1.97 - 2.07美元之间，假设租户对建筑物的实际利用率逐步提高，资产回收活动中性，一般和行政费用在2900 - 3100万美元之间 [31][32] - 公司预计2022年同店现金NOI增长持平，应计制门店NOI增长1% - 3%，租赁率将增长至约88%，预计2022年利率将上调3% - 4%，年中会进行股息调整 [32][33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司租赁约40万平方英尺，第二代现金租金增长3%，平均租约期限为6.5年，约一半租赁与新租户有关 [8] - 2021年全年，公司租赁近230万平方英尺，与疫情前年均租赁水平相当，第二代现金租金增长7.5%，同店现金NOI增长近7%，租户保留率约为70% [17] - 截至2021年底，约75万平方英尺租户租赁尚未开始或处于减免期，将带来约2600万美元未来年化现金租金 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 波士顿市场基本面强劲，因企业向郊区迁移和生命科学用户需求推动办公转实验室改造，净有效租金已恢复到疫情前水平 [10] - 达拉斯和亚特兰大市场企业搬迁增加，就业增长显著，公司物业租金高于疫情前水平，但净有效租金约低2% - 5% [11] - 奥兰多市场租赁和参观活动恢复到疫情前水平，但净有效租金仍比疫情前低约5% [12][13] - 明尼阿波利斯、华盛顿特区和纽约市参观活动增加，但租赁速度和租户需求仍落后于阳光地带市场 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是战略性回收资本以推动盈利增长，目前正就超10亿美元优质资产进行讨论，主要位于阳光地带市场 [19] - 公司专注于再开发机会，2021年完成超5000万美元物业增量投资，还与客户就地面开发预租赁进行对话 [21] - 公司于2021年第四季度收购999 Peachtree Street，进入亚特兰大市中心子市场，预计该资产全成本约为每平方英尺400美元以下，远低于新建成本 [22][23] - 公司目标是到2023年底，阳光地带市场产生的ARR占比达到70% - 75% [25] - 行业内，投资销售市场有所改善，但建筑开工因疫情不确定性大幅放缓，新建成本较疫情前上涨15% - 20% [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 奥密克戎变体对12月和1月建筑利用率有一定负面影响，但租赁管道未消散，预计2021年下半年的势头将延续 [9] - 公司对办公行业反弹持乐观态度，特别是像公司这样提供高质量、现代化、注重可持续发展和丰富设施环境的房东 [17] - 2022年是继续轮换资本的好机会，公司认为自身股票被低估，会在符合框架时回购股票 [60][61] 其他重要信息 - 公司在2021年第四季度确认了4100万美元的减值费用，因出售Two Pierce Place资产；预计2022年第一季度出售225 & 235 Presidential Way将确认约5000万美元收益 [28] - 公司董事会将在2022年审查股息支付金额 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 贷款投资是否会得到偿还 - 公司预计应收票据将在第一季度得到偿还，该票据源于去年新泽西部分物业的出售 [35] 问题2: 今年资本回收的利差情况 - 利差取决于具体机会，公司历史上资本回收增值约150 - 200个基点，部分即时实现，部分通过几年的价值创造实现 [38] - 公司待售资产多为非核心或成熟资产，预计能保持增值趋势，但具体程度难以确定 [39] 问题3: 公司在竞争优质资产时的优势 - 公司倾向于寻找有潜力的旧资产，以6% - 6.5%的资本化率购买，将其提升至7.5%以上 [42] - 公司为那些无法承担新建物业高租金，但希望有优质设施和可持续发展房东的租户提供了更实惠的选择 [42] 问题4: 市场上待售资产情况及非核心资产目标 - 市场上有更多机会出现，公司目前没有具体待售资产，但每天都与相关方进行对话 [47] - 非核心资产包括休斯顿、剑桥的资产，60 Broad未来也可能成为变现机会 [48] 问题5: 指导范围波动的原因 - 租赁活动是影响实际收益的关键驱动因素，难以预测 [51] - 疫情仍在持续，停车和重返办公室的可变费用会造成波动，但公司认为2022年情况正朝着正确方向发展 [52] 问题6: 为何急于部署资本 - 本季度续约费用较高是因为为引入大型投资级租户而进行的租户调整，从滚动12个月来看，仍与往年和疫情期间趋势一致 [55][56] - 公司认为自身投资组合在资本方面表现良好，没有异常的资金需求 [57] - 公司债务状况稳定，信用评级无虞，有能力运营业务，2022年是继续轮换资本的好机会 [58][60] - 公司认为自身股票被低估，会在符合框架时回购股票，回购股票与资产投资并不相互排斥 [61][62] 问题7: 2500万美元增量成本的相关情况及后续分配 - 主要与60 Broad的基础建设工作和底层资产的再开发有关，包括新的HVAC机械系统等 [67] - 公司目前增量项目未完成金额不到1500万美元，若收购新物业进行大堂改造等会增加该金额 [68] 问题8: 即将到期租约的情况 - 公司对租赁市场和与租户的对话情况感到乐观，认为有能力提高股息 [70] - CVS很可能会续租大部分空间；Ryan可能需要至少短期续租；U.S. Bank和Cargill的租约还较远，公司与它们保持密切沟通，情况良好 [71][72] 问题9: 行业资本支出是否结构性上升 - 目前行业资本支出确实有所上升，部分原因是疫情和租户市场变化，租户不愿承担建设成本 [77] - 不同建筑的资本支出需求取决于其生命周期，行业内商品过时现象将继续，优质资产和其他资产的差距将继续扩大 [78][80] - 行业资本支出可能会通过提高租金来弥补，而不是减少资本投入，不同市场每平方英尺每年的资本支出约为650 - 8美元 [81] 问题10: 公司投资组合租金与市场租金的差距是否仍为5% - 10% - 是的，从滚动12个月来看，公司投资组合租金仍处于市场租金的5% - 10%之间，部分市场净有效租金较疫情前下降个位数，部分市场持平 [82]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度，公司摊薄后每股核心FFO为0.50美元，较2020年第三季度增加0.02美元，主要因租金上涨和运营费用降低 [18] - 2021年第三季度AFFO约为4100万美元，高于当前季度股息水平2600万美元 [21] - 同店NOI在现金和应计基础上分别增长11.6%和5%，主要得益于租金提高和运营费用降低 [21] - 截至2021年第三季度末，平均净债务与核心EBITDA比率为5.5倍，债务与增长资产比率约为34.4% [23] - 公司将2021年财务指引上调至摊薄后每股核心FFO 1.95 - 1.98美元，预计年底整体入住率约为86%，同店现金NOI将处于此前提供的5% - 7%指引范围上限 [24][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁活动总计50.9万平方英尺，使年初至今租赁总面积接近180万平方英尺，超过2020年全年水平，预计2021年租赁将超过疫情前四年平均水平 [9] - 第三季度约43%（22.1万平方英尺）的租赁为新租户租赁，标志着新租赁活动恢复到疫情前水平 [10] - 本季度租赁活动产生现金基础上10.5%和应计基础上16.1%的租金增长，加权平均租赁期限为6.4年，每平方英尺每年的承诺资本约为5美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁业务在所有市场表现强劲，第三季度执行了近50份租约，仅一份租约面积超过2.5万平方英尺 [11] - 波士顿郊区伯灵顿的5&15 Wayside物业与微软完成一笔15.5万平方英尺的十年续约和扩建交易，微软未来预计将租赁该园区总计约57.6万平方英尺的面积 [11] - 阳光地带市场（亚特兰大、达拉斯和奥兰多）呈现租金增长、租赁速度加快的趋势，人口迁移和企业搬迁趋势明显 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划通过出售已达价值潜力的全租赁资产，将所得资金重新投入到低租赁资产，以实现有机增长 [20] - 目标是在未来两到三年内，使阳光地带三个市场（亚特兰大、达拉斯和奥兰多）的年化租赁收入占比超过70% [14] - 收购999 Peachtree Street物业，计划对其进行振兴改造，以吸引当地和搬迁租户，该收购将主要由此前宣布出售的波士顿资产的1031收益及其他非核心资产出售所得资金提供支持 [13][14] - 公司注重ESG和物业运营，整个1700万平方英尺的投资组合已提交WELL健康安全评级申请，约90%的投资组合获得BOMA 360认证 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度是出色的季度，公司在多个战略目标上取得显著进展，财务指标强劲，新租户租赁活动恢复到疫情前水平，未来租赁业务前景乐观 [7][8] - 阳光地带市场的租赁业务势头良好，预计将继续推动公司租赁收入增长 [12] - 公司对999 Peachtree Street物业的收购和改造充满信心，认为该物业具有较大的增值潜力 [13] 其他重要信息 - 公司向霍华德大学和莫尔豪斯学院的两名少数族裔学生颁发奖学金，以支持房地产行业的多元化发展 [16][17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 999 Peachtree的收益率和租赁时间安排 - 公司将投入约2500万美元对该物业进行改造，使其每平方英尺成本达到约400美元 短期内有望将入住率提升至80%以上，长期稳定后可达90%左右 GAAP收益率短期内接近7%，约两年后可达7.5% [30][31] 问题2: 非核心资产销售规模及是否会与收购配对 - 公司擅长将资产买卖配对，以推动盈利增长 有大量潜在收购项目和非核心资产出售计划，预计将通过出售低资本化率资产并重新投资到阳光地带市场实现增值 [33] 问题3: 未来几年较大空间租户（如CVS、Ryan等）的情况 - 与CVS的谈判进展顺利，预计会有适度缩减但影响不大 与Ryan的沟通中，认为其难以在租约到期前完成开发，公司将与他们就续租进行深入讨论 对Cargill和美国银行的长期租赁前景持乐观态度 [36] 问题4: 第四季度租赁管道情况，包括大小租户、城市与郊区活动 - 大型租户（超过5万平方英尺）在阳光地带和波士顿市场持续活跃，小租户（1万平方英尺及以下）在多数市场已恢复到疫情前水平 1.5 - 2.5万平方英尺的中层市场公司在阳光地带和郊区明尼阿波利斯市场表现活跃，而华盛顿特区、纽约市和明尼阿波利斯市中心市场恢复较慢 [40][41] 问题5: 实现阳光地带市场占比70%目标的时间安排及纽约资产情况 - 纽约市市场正在改善，公司参与了20年续约谈判，预计未来两到三年内可能实现10亿美元的资产轮换 [44] 问题6: 休斯顿和芝加哥资产的进展 - 这两处非核心资产的租赁情况良好，在当前油价环境下，对处置休斯顿资产有信心，预计在6 - 12个月内完成 [45] 问题7: 70%阳光地带市场目标是否包括进入新市场 - 目前公司将重点放在现有市场和潜在新子市场，同时关注夏洛特、纳什维尔、坦帕、丹佛和奥斯汀等市场 [51] 问题8: 建筑物实际利用率提高是否不再带来运营费用节省 - 公司仍因利用率降低而节省了部分运营费用，主要体现在清洁成本和房地产税方面 本季度披露方式有所改变，将新闻稿内容纳入补充材料 [54] 问题9: ESG因素是否纳入收购评估 - ESG因素已纳入收购评估，公司会考虑能源效率节省、为租户创造合适环境以及实现公司的能源和水资源消耗目标等因素 [55][56] 问题10: 未来一年提高入住率和现金流的机会 - 公司通过收购空置物业，抓住阳光地带市场的发展机遇，预计入住率有机会在年底前提高1 - 2个百分点，且有较大的上行潜力 公司的再开发项目具有短期性优势，能够更快吸引租户 [62][63] 问题11: 公司股息增长策略 - 公司自2014年以来未提高股息，目前有足够的AFFO空间来大幅提高股息 由于重大再开发项目和疫情影响，公司计划在2022年年中重新评估股息政策 [67]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 ____________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT of 1934 For the Quarterly Period Ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 or 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT of 1934 For the Transition Period ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度核心FFO为每股摊薄后0.48美元，AFFO约为4200万美元，年初至今为8000万美元，远超当前股息水平 [10][26] - 同店NOI在现金和应计基础上分别增长4.8%和4.7%，公司将当前年度同店现金指引提高至5%-7% [27][28] - 2021年第二季度新签租约现金和应计租金分别上涨18.2%和27.4%，排除纽约市续约后，现金和应计租金仍分别有4.5%和15.2%的涨幅 [28] - 截至2021年第二季度末，平均净债务核心EBITDA比率为5.7倍，债务与总资产比率约为34.6%，信贷额度约有4.25亿美元可用 [30] - 公司将2021年核心FFO每股摊薄后指引上调至1.90 - 1.96美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度完成6.4万平方英尺的租赁，约四分之一与新租户签订，加权平均租约期限约为六年，租赁前景和物业参观量稳步改善，预计租赁势头将持续到秋季 [10][11][16] - 资本交易方面，第二季度签订出售波士顿225和235 Presidential Way两栋100%出租资产的有约束力合同，售价1.29亿美元，预计交易年底完成 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 办公空间利用率方面，整体约每月提高5%，阳光地带市场领先，部分地区利用率超50%，北方市场恢复滞后约两个月 [8][9] - 各市场租赁活动方面，波士顿活跃，纽约逐渐开放，华盛顿特区北部弗吉尼亚较活跃，特区本身有挑战，阳光地带的亚特兰大、奥兰多、达拉斯活跃，明尼阿波利斯郊区活动增加 [38][40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于阳光地带市场的投资组合扩张，计划将出售Presidential Way资产的收益用于阳光地带的战略收购 [22] - 公司看好拥有高收益、高品质的办公大楼和混合用途环境的物业，认为其将受益于美国人口迁移趋势 [18] - 公司在开发方面，与亚特兰大和奥兰多的大型用户团体有对话，目前倾向于再开发项目 [51][52] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度标志着美国经济从疫情阴影中重新崛起，办公行业长期前景担忧有所缓解，租户对办公空间的利用率有所改善 [7][8] - 公司对投资策略和长期前景持乐观态度，认为社区和租户已度过疫情，正恢复正常运营 [34] 其他重要信息 - 公司年度ESG报告已在网站发布，涵盖环境、多样性、绿色债券发行和公司治理等内容 [23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍各市场的复苏情况 - 波士顿活跃，纽约逐渐开放，华盛顿特区北部弗吉尼亚较活跃但特区本身有挑战，阳光地带的亚特兰大、奥兰多、达拉斯活跃，明尼阿波利斯郊区活动增加 [38][40][41] 问题2: CVS租约的市场估值情况 - 目前处于早期阶段，与CVS有对话，预计若续约租金有不错涨幅，大致与投资组合整体情况相符，较市场水平低5% - 10% [47][48] 问题3: 公司土地是否有开发计划 - 与亚特兰大和奥兰多的大型用户团体有对话，但暂无明确计划，目前倾向于再开发项目 [51][52] 问题4: 如何看待净有效租金以及疫情和转租空间的影响 - 转租空间竞争不大，各市场情况不同，阳光地带和波士顿租金侵蚀有限，其他市场约5% - 10%，公司有能力控制租金 [55][56][57] 问题5: 租金延期情况、收取情况及停车和附属收入情况 - 租金延期主要针对零售客户，约70份协议，600万美元延期租金，大部分已收取，剩余有储备金；停车收入与利用率相关，2021年开始增加，预计2022年初恢复正常 [59][60][62] 问题6: 收购市场情况 - 公司计划未来12个月用2 - 4亿美元进行收购，关注阳光地带和波士顿市场，强市场价格下降0.5%，竞争有限 [65][67] 问题7: 能否披露近期交易的资本化率 - 公司不提供具体资本化率，范围在中高5% [71] 问题8: CVS和美国银行等租户是否续租及市场估值情况 - 5% - 10%的市场估值适用于整体投资组合，CVS大致在此范围，其他租户情况尚早，公司会与租户保持沟通 [72] 问题9: 租户对空间的使用需求是否有变化 - 租户有适度的低密度化需求，更注重协作空间、办公环境的酒店式体验和户外空间 [75] 问题10: 租户返回办公室是否有规模或行业趋势 - 小租户去年底已返回，中型租户年中开始返回，大型租户部分仍未返回，劳动节可能会有改善 [80][81] 问题11: 阳光地带开发策略是否改变 - 公司仍持谨慎乐观态度，希望开发项目有50%左右的预租赁 [84] 问题12: 收购和处置是否考虑组合交易 - 公司会考虑所有机会，包括组合和单一资产交易，关注波士顿和阳光地带市场 [87][88]

收入和利润（同比环比） - 2021年上半年净收入为1929.1万美元，较2020年同期的2011.36万美元下降4.09%[23] - 2021年上半年净收入为1928.7万美元，较2020年同期的2.01137亿美元大幅下降[29] - 2021年第二季度净收入为994.7万美元，同比下降94.8%（2020年同期包含1.914亿美元房地产销售收益）[81] - 2021年第二季度总收入为1.302亿美元，同比下降4.4%（2020年同期为1.346亿美元）[83] - 2021年上半年总收入为2.595亿美元，同比下降4.5%（2020年同期为2.718亿美元）[94] - 2021年第二季度GAAP净收入为994.7万美元，相比2020年同期的1.924亿美元大幅下降[128] 成本和费用（同比环比） - 2021年上半年折旧费用为5810.1万美元，同比增长5.48%[23] - 2021年上半年折旧费用为5810.1万美元，较2020年同期的5508.4万美元增长5.5%[29] - 2021年第二季度折旧费用增加280万美元至3000万美元，主要由于新增建筑及租户改善项目投入运营[86] - 2021年上半年折旧费用增加300万美元至5810万美元，主要由于新增资本投入部分被资产处置抵消[98] - 2021年第二季度折旧费用为2998.9万美元，较2020年同期增长10.3%[128] - 2021年上半年股票补偿费用为645.1万美元，较2020年同期的554.5万美元增长16.3%[29] - 2021年第二季度摊销费用减少370万美元至2070万美元，主要由于部分租赁无形资产完全摊销[87] - 2021年上半年摊销费用减少440万美元至4360万美元，主要由于租赁无形资产完全摊销[99] - 2021年第二季度摊销费用为2068.1万美元，较2020年同期下降15%[128] - 2021年第二季度利息支出减少170万美元至1230万美元，主要由于偿还1.6亿美元抵押贷款及资本化利息增加[89] - 2021年第二季度利息支出为1234.5万美元，较2020年同期的1395.3万美元下降11.5%[128] 经营活动现金流 - 2021年上半年经营活动产生的综合收益为2202.3万美元，较2020年同期的1768.09万美元增长24.56%[24] - 2021年上半年经营活动产生的净现金流入为1.00192亿美元，较2020年同期的9058万美元增长10.6%[29] - 2021年上半年投资活动净现金流出为6157.7万美元，较2020年同期的1.24017亿美元减少50.3%[29] - 2021年上半年融资活动净现金流出为3812.9万美元，2020年同期为净流入5628.9万美元[29] 债务和融资 - 公司2021年6月30日未担保债务为16.67亿美元，较2020年底的15.94亿美元增长4.58%[21] - 截至2021年6月30日，公司总债务为16.6657亿美元，较2020年12月31日的16.22004亿美元增长2.75%[42] - 公司加权平均债务利率为2.88%，其中3.4亿美元无抵押优先票据利率为3.43%，4亿美元无抵押优先票据利率为4.1%[42] - 公司持有1亿美元利率互换合约，有效固定利率为3.56%，用于对冲2018年2.5亿美元无抵押定期贷款的风险[46] - 截至2021年6月30日，利率互换衍生品负债为731.6万美元，较2020年末的983.4万美元减少25.6%[46] - 公司预计未来12个月将有290万美元从其他综合收益重分类至利息费用[46] - 债务公允价值为17.41779亿美元，较账面价值16.6657亿美元溢价4.51%[49] - 若触发衍生品合约违约条款，公司需立即清偿约750万美元的终止价值负债[48] - 公司拥有5亿美元无担保信贷额度，截至报告日剩余可用额度为4.25亿美元[74] - 公司持有3.5亿、4亿及3亿美元优先无担保票据，分别于2023、2024及2030年到期[106] - 截至2021年6月30日，公司债务公允价值约为17亿美元[146] - 公司利率互换协议名义金额为1亿美元，加权平均固定利率为2.61%[146] - 截至2021年6月30日，公司固定利率债务约为12亿美元，平均有效利率为3.71%[147] - 公司5亿美元无担保2018年信贷额度未偿还余额为7600万美元，当前利率为LIBOR+0.90%[148] - 利率每上升1%，公司现有借款年利息支出将增加约530万美元[148] 股息和股票 - 公司2021年第二季度宣布每股分红0.21美元[25] - 2021年上半年向普通股股东支付的股息为每股0.42美元，总计5211.4万美元[27] - 公司宣布第三季度每股股息为0.21美元，将于2021年9月17日支付[71] - 公司拥有1.693亿美元剩余股票回购授权额度[79] - 2021年上半年，公司授予331,354股递延股票奖励，加权平均授予日公允价值为每股17.24美元[60] - 2021年上半年，公司基于TSR绩效估计增加潜在股票奖励376,060股，加权平均授予日公允价值为每股25.11美元[60] - 2021年上半年，公司确认与股票奖励相关的补偿费用约为650万美元，其中520万美元与未归属和潜在股票奖励的摊销有关[61] - 截至2021年6月30日，公司未确认的与未归属和潜在股票奖励相关的补偿费用约为1050万美元，预计将在约一年的加权平均归属期内记录[61] 各地区表现 - 达拉斯地区第二季度净营业收入（NOI）为1724.4万美元，同比增长8.5%[70] - 纽约地区第二季度NOI为793.9万美元，同比下降30%[70] - 公司总NOI第二季度为7878.2万美元，同比下降3.2%[70] - 达拉斯地区NOI在2021年第二季度达到1724.4万美元，同比增长8.5%[112][113] - 亚特兰大地区NOI在2021年第二季度为1470.3万美元，同比略微下降2.1%[112] - 华盛顿特区NOI在2021年第二季度为918.8万美元，同比下降1.3%，主要由于租赁相关资产注销和租赁终止时间影响[112][114] - 奥兰多地区NOI在2021年第二季度为783.9万美元，主要由于2021年第一季度租赁终止收入确认[112][115] - 纽约地区NOI在2021年第二季度为793.9万美元，同比下降30%，主要由于2020年10月新泽西资产组合出售[112][116] - 公司整体NOI在2021年第二季度为7878.2万美元，同比下降3.2%[112] 物业和租赁 - 截至2021年6月30日，公司拥有54处运营中的办公物业和1处再开发资产，总面积约1640万平方英尺，出租率为85.9%[33] - 2021年上半年固定租金收入为2.10379亿美元，可变租金收入为4250万美元[39] - 2021年第二季度租金收入为1.27亿美元，同比下降3.26%[23] - 2021年第二季度租金及租户补偿收入为1.27亿美元，同比下降420万美元，主要由于2020年下半年资产处置及疫情导致租赁活动放缓[84] - 2021年上半年租金及租户补偿收入为2.529亿美元，同比下降1050万美元，主要由于资产处置及疫情影响[95] - 公司有一项重要的未记录租户补贴承诺，金额为2810万美元，用于纽约市60 Broad Street大楼的20年租约续签和扩建，面积为52万平方英尺[53] - 2020年上半年非增量资本支出包括纽约市60 Broad Street大楼1600万美元租赁佣金[124] - 2021年6月公司与纽约市签署了30万平方英尺的五年续租协议[134] - 截至2021年6月30日，公司有超过60万平方英尺已签约但尚未开始或处于租金减免期的空置空间租赁[135] - 2021年上半年每平方英尺租约承诺的租户改善补贴和租赁佣金为3.57美元，同比下降32.4%[77] - 公司60 Broad Street物业有一笔2810万美元未记录的租户补贴承诺[77] 财务指标和估值 - 2021年上半年FFO为1.204亿美元，同比增长7.4%，每股0.97美元[123] - 2021年上半年Core FFO为1.204亿美元，同比下降0.9%，每股0.97美元[123] - 2021年上半年AFFO为7952.2万美元，同比增长25.2%[123] - 公司2021年第二季度同店净营业收入（Same Store NOI）现金基础为6487.4万美元，同比增长4.8%[128] - 公司2021年第二季度EBITDAre为7298万美元，较2020年同期的6655.9万美元增长9.7%[128] - 2021年上半年同店净营业收入现金基础为1.2917亿美元，同比增长4.3%[131] - 2021年第二季度物业净营业收入（Property NOI）现金基础为7371.1万美元，较2020年同期下降2.6%[128] - 2021年第二季度，公司实现Same Store NOI现金基础增长4.8%，权责发生制增长4.7%[137] - 2021年上半年，公司实现Same Store NOI现金基础增长4.3%，权责发生制增长1.7%[137] - 2021年第二季度，公司新签租约中空置一年以内的空间实现权责租金增长27.4%，现金租金增长18.2%[136] - 2021年上半年，公司新签租约中空置一年以内的空间实现权责租金增长17.3%，现金租金增长7.7%[136] 资产和投资 - 公司2021年6月30日总资产为37.58亿美元，较2020年12月31日的37.40亿美元增长0.48%[21] - 公司2021年6月30日现金及等价物为812.2万美元，较2020年底的733.1万美元增长10.79%[21] - 2021年6月30日股东权益总额为18.73亿美元，较2020年底的18.98亿美元下降1.32%[21] - 2021年6月30日现金及现金等价物余额为970万美元，较2020年同期的3823.8万美元下降74.6%[29] - 截至2021年6月30日，公司持有的待售房地产资产净值为6121.8万美元，其中土地价值775万美元，建筑物及改良工程价值5324.8万美元[57] - 公司其他待售资产净值为813.2万美元，包括直线租金应收款270.5万美元和递延租赁成本542.7万美元[57] - 2021年上半年，公司非现金投资和融资活动包括应计资本支出和递延租赁成本3319.9万美元，以及应计股息和股息再投资折扣变化-2568.2万美元[63] - 截至2021年6月30日，公司现金及现金等价物为812.2万美元，受限现金和托管账户为157.8万美元[63] - 第二季度资本支出总额为5470.6万美元，其中2388.2万美元用于重新开发/翻新项目[75]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司报告净收入增至930万美元，同比增长7.3%；摊薄后每股核心FFO为0.48美元，较2020年第一季度增加0.01美元；AFFO约为3900万美元，远超当前季度股息水平 [43] - 2021年第一季度，权责发生制租金平均增长约7%，现金租金下降约2.8%；剔除雷神公司续约影响，其余租赁活动的现金租金和权责发生制租金分别增长8%和10.1% [44] - 同店净营业收入现金基础上增长近4%，权责发生制基础上略有下降；预计全年同店NOI现金和权责发生制基础均将实现3% - 5%的正增长 [45][46] - 2021年第一季度，公司平均净债务与核心EBITDA比率降至5.6倍，债务与总资产比率与2020年末基本持平，约为34.9%；租户租金回收率恢复至接近疫情前水平，超过99%，2020年递延租金剩余约300万美元待在2021年收取 [47] - 公司重申2021年核心FFO每股指导范围为1.86 - 1.96美元，该指导在重大资本交易前有效，发生交易时将调整指导范围 [50] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第一季度，公司完成约67.8万平方英尺的租赁，新租户租赁约占四分之一；加权平均租赁期限约为七年；与2020年第一季度相比，新租户租赁数量和总面积均超过疫情前水平 [14][15] - 公司预计全年整体租赁率约为87% - 88%（资本交易前） [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司整体投资组合每日利用率远低于疫情前水平，但正在改善，目前平均接近25%，预计下半年将继续上升；不同租户特征和地理位置的每日利用率差异较大 [9][10] - 第一季度，公司租赁活动的带看量持续上升，1月至3月增长30%；预计还需两到三个季度，租赁量才能接近疫情前水平 [12] - 疫苗广泛接种后，当地经济活动逐周增加，阳光地带市场表现明显，本季度北方市场也开始出现增长 [11] - 各市场中，阳光地带市场租赁活动良好，波士顿、北弗吉尼亚、明尼阿波利斯次之，纽约新租赁管道活动整体落后 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司受益于人口向阳光地带和其他二线城市迁移、千禧一代家庭形成并向郊区迁移、租户追求高品质物业三个趋势，其投资组合定位良好，注重建筑物理属性和房东服务质量，以提供差异化产品，实现更高入住率和租金 [25][28][30] - 公司第一季度未完成资本交易，但雷神公司租约延期可能带来契机，已在第一季度末开始出售225和235 Presidential Way物业，并收到较多意向，计划将出售所得资金循环投入符合核心市场战略的高品质物业 [31][32] - 公司积极推进ESG举措，包括获得能源之星合作伙伴称号、为亚特兰大Galleria物业获得健康安全评级、设立奖学金项目等，ESG工作由董事会层面的委员会监督 [33][37][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对办公行业和公司租赁业务造成干扰，但多数客户租金支付正常，建筑利用率正在提高，公司对租赁业务前景谨慎乐观 [9][51] - 随着疫苗普及和经济复苏，企业和员工开始规划重返办公室，预计秋季将有大量员工回归，公司租赁管道正在加强，有望在今年剩余时间产生租赁动力 [12][13] 其他重要信息 - 未来18个月内，公司唯一重要的租约到期是纽约市约31.3万平方英尺的租约，目前该租约处于续租状态，公司已签订五年临时租约延期协议，预计本季度末完成续约，后续还在与相关方商讨20年租约延期事宜 [22][23][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前租赁管道情况如何 - 疫情初期租赁管道业务接近零，随后逐渐上升，本季度继续增长；北方市场开始有实地带看活动和提案请求；预计要到今年第三、四季度，新租赁活动才能恢复到疫情前水平；各市场中，阳光地带市场活动良好，纽约新租赁管道活动整体落后 [53][55][57] 问题2: 第一季度末86%的租赁率到年末87% - 88%，各市场或建筑有无重大影响因素 - 奥兰多有一个较大规模租约到期，除此之外无重大影响因素；2021年剩余时间ARR滚动率仅4.7%，完成纽约市租约续约后，2022年情况也将改善，公司对实现年末入住率目标有信心 [58] 问题3: 波士顿市场资本运作方面，出售雷神公司物业的前景和想法，以及对波士顿市场的展望 - 收购雷神公司物业是为利用市场知识和平台创造价值，现租约延期至10年，可推向市场，预计能在资本化率上创造125 - 150个基点的价值；剑桥资产市场强劲，与哈佛关系良好，不急于出售；公司仍看好波士顿市场，将继续提供优质办公空间 [60][62][63] 问题4: Industrious租约是直接租赁还是收益共享运营型交易 - 该租约是取代现有联合办公运营商的租赁协议，有收益共享成分，联合办公业务仍占ARR的2% [65][66] 问题5: 雷神公司物业出售的市场需求、成交时间，以及再投资管道情况 - 目前出售时间较短，难以评论市场需求和成交时间，波士顿市场热门，物业有优质租户和长期租约，预计表现良好，交易可能需政府审批，后续会提供更多信息；再投资方面，公司关注核心市场和子市场的多项收购机会，初始收益率预计在6% - 7%，有潜在交易管道且在增长，目前开发项目优先级较低 [71][72][73] 问题6: 非核心资产Enclave等是否会推向市场并重新配置资金 - 非核心资产希望今年出售，休斯顿的两个资产因租户情况，可能有机会变现，但更可能是明年的事情 [76] 问题7: 纽约市租约续约的条款、与过去的比较以及对今年财务的影响 - 续约流程较漫长，需公司先签署，再经各机构和全市听证会等步骤，预计6月底完成临时租约；临时租约按市场未改良空间租金签订，有适度年度递增，资本投入少；20年长期租约正在协商，建设完成后生效 [79][80][82] 问题8: 雷神公司和纽约市在续约中对空间使用、混合办公理念有无变化，其他地方有无类似情况 - 雷神公司和纽约市的空间规划和需求无重大变化，仍注重协作空间；其他租户如亚特兰大的Lux也无重大变化；租户更关注建筑服务、物理特征和房东质量 [88][89][91] 问题9: 雷神公司是否知道物业可能出售，是否影响租约谈判；纽约市是否在意公司是否为长期房东 - 雷神公司可能知晓物业出售可能性，这可能在其考虑范围内，但不是租约谈判的重要因素；纽约市在当前临时租约中未体现对此的关注，该建筑对其用途适配，价格合适 [93][94][95] 问题10: 长期来看，如何看待明尼阿波利斯市场，与其他核心市场相比如何排名 - 公司长期运营明尼阿波利斯市场，有优势且仍致力于该市场；市中心受疫情和社会动荡影响有干扰，但城市在恢复，企业复工积极，郊区带看活动增加；该市场工作生活平衡好，能吸引大公司，机场、教育等条件优越，市中心资产位置好，竞争转租空间少，郊区市场表现与其他北方市场相当 [98][99][100] 问题11: 土地储备方面，建筑成本上升对开发吸引力有何影响 - 大宗商品价格上涨和供应链限制使建筑材料成本至少在未来12 - 24个月内维持高位，难以获得GMP定价，但多数租约有成本弹性条款可缓冲；公司目前更关注再开发项目，认为其风险调整后回报更好；亚特兰大和奥兰多有相关咨询，但更倾向通过再开发创造合适环境 [102][103][104] 问题12: 如何看待投资组合的按市值计价机会，目前投资组合租金与市场相比高低情况 - 租金在多数情况下保持稳定，疫情前投资组合按市值计价为5% - 10%，本季度剔除雷神公司影响后为8%，预计短期内维持该水平 [106] 问题13: 本季度一般准备金有无变化；停车收入的连续变化情况；剩余300万美元去年递延租金的收款时间 - 坏账准备金仍为500万美元，用于应对租户应收账款和相关资产风险，包括零售客户等仍在观察名单上；停车收入与第四季度情况一致，预计下半年随着更多人返回办公室会有所改善；停车收入占总收入比例小，约1%；300万美元递延租金收款时间不确定，可能分几个季度收回 [109][110][112]

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