财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司实现总运营收入6.7亿美元，酒店调整后EBITDA为2.07亿美元，利润率为30.8%，仅比2019年运营利润率低30个基点 [35] - 第二季度，公司净债务为40亿美元，较第一季度减少2亿美元；流动性约为17亿美元，包括循环信贷额度的9亿多美元和7.58亿美元现金 [37] - 第二季度，公司回购了1.57亿美元股票，年初至今累计回购2.18亿美元，董事会授权的回购计划还剩8000多万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 休闲业务持续强劲，推动公司整体业绩提升 [9] 商务旅行业务 - 商务旅行需求在第二季度显著改善，收入达到2019年第二季度的95% [9][15] 团队业务 - 团队业务需求超预期，第二季度团队收入较第一季度增长68% [14] 各个市场数据和关键指标变化 城市市场 - 城市市场复苏强劲，城市酒店第二季度平均入住率为64%，较第一季度增长25个百分点；平均每日房价（ADR）较第一季度增长24%，略高于2019年第二季度 [13] 度假市场 - 度假酒店表现出色，特别是夏威夷、佛罗里达和南加州的资产，ADR较2019年同期增长近27% [13] 国际市场 - 国际入境需求正在逐步恢复，目前约为2019年水平的500 - 750个基点 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略举措 - 优化运营模式，通过增加收入和提高运营效率来提升利润率，预计可实现8500万美元的成本节约和300个基点的永久利润率提升 [16][19] - 继续进行资产出售和资本回收，年初至今已出售2.7亿美元资产，目标是再出售3 - 4亿美元资产，以降低杠杆率并重新投资于投资组合 [20][21] - 强化资产负债表，通过延长债务期限、降低杠杆率、增强流动性和保持灵活性来应对市场变化 [22] - 推进高回报率项目，如Bonnet Creek会议空间扩建项目，预计将释放投资组合的潜在价值 [24] 行业竞争 - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司认为酒店行业的基本面依然强劲，需求有望继续增长，而供应增长将受到限制，这将为公司提供定价权和竞争优势 [25][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性和可能的衰退风险，但公司尚未看到需求回落的迹象，预计酒店需求将继续得到支持，特别是随着休闲市场的持续强劲和城市及商务市场的加速复苏 [25][27] - 公司对酒店行业的复苏持乐观态度，预计2022年下半年和2023年将实现逐步改善，特别是团队业务和国际入境需求的增长将为公司带来积极影响 [27][29] 其他重要信息 - 公司提前一个季度结束了信贷协议的豁免期，显示了公司运营基本面的改善 [10][38] - 公司预计Hilton Hawaiian Village和Hilton Denver Hotels的抵押贷款将在8月初解除现金限制，释放约9000万美元的受限现金，从而增加公司的总流动性至18亿美元 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：国际入境客户的回归情况以及与疫情前水平的差距，不同市场的具体情况 - 2019年美国国际入境收入约为7900万美元，去年恢复至约2200万美元，今年预计约为5300万美元 [45] - 主要市场目前较2019年水平低500 - 750个基点，夏威夷市场的日本游客占比20%，目前下降了95%，预计随着复苏将带来积极影响 [46] - 旧金山、纽约和芝加哥等城市的国际入境需求正在逐步恢复，目前处于个位数到低两位数的水平 [48] 问题2：资产出售的估值情况以及剩余资产出售的预期 - 公司团队将继续努力寻找合适的买家，尽管成本上升，但市场上仍有大量股权对酒店房地产感兴趣 [54] - 公司对继续实现良好的资产出售结果持谨慎乐观态度，预计债务市场将在第三、四季度和明年有所改善 [55] 问题3：第三季度RevPAR增长指导以及对不同月份的预期 - 第三季度是传统的团队业务淡季，预计将出现从团队业务向散客业务的季节性转变，RevPAR增长可能会有所放缓 [57][58] - 7月初步数据显示酒店入住率平均约为73%，平均每日房价预计约为248美元，较2019年增长12% [34] - 8月可能相对疲软，9月有机会回升，特别是商务旅行和团队业务的需求可能会增加 [62] 问题4：夏威夷市场的增长潜力以及对明年的展望 - 夏威夷市场在第二季度和第三季度表现出色，入住率和房价均有所增长，预计将继续成为公司的重要增长点 [65] - 随着国际需求的恢复，特别是日本游客的回归，夏威夷市场的增长潜力巨大，预计明年将继续表现强劲 [66] 问题5：股票回购的计划以及是否会在资产出售后进行 - 公司的资本配置优先考虑投资于投资组合或回购股票，目前有3亿美元的回购授权 [67] - 短期内，公司将专注于出售非核心资产，降低杠杆率，并解决循环信贷和旧金山CMBS的问题，同时密切关注市场情况，如有合适机会将考虑回购股票 [68] 问题6：团队业务的预订情况以及与商务旅行业务的复苏对比 - 团队业务的预订窗口较短，但预计随着公司恢复办公和经济环境的改善，将继续加速增长 [73][74] - 商务旅行和团队业务都将受益于休闲旅行的增长，预计两者都将保持强劲 [100][101] 问题7：解决2022年和2023年到期债务的选项 - 2022年没有重大到期债务，将使用现金解决一些小额抵押贷款 [82] - 对于2023年底到期的循环信贷和旧金山CMBS，公司正在与银行进行积极沟通，考虑多种选项，包括利用未抵押资产、现金和高收益市场 [83][84] 问题8：出售旧金山资产的可能性以及对去杠杆化和再投资的影响 - 公司表示所有选项都在考虑范围内，但目前不急于出售，将密切关注市场情况和旧金山市场的复苏趋势 [94][96] 问题9：公司在哪些市场实现了RevPAR溢价以及最大的机会市场 - 公司认为城市和团队业务的复苏将是重要的增长点，特别是国际需求的恢复将为城市中心的酒店带来积极影响 [110][111] - 希尔顿夏威夷村是一个重要的资产，尽管尚未看到休闲业务的大幅增长，但预计将接近历史最高盈利水平，随着日本游客的回归，增长潜力巨大 [113] 问题10：第三季度RevPAR指导低于6月和7月的原因以及对休闲旅行者价格敏感性的看法 - 第三季度的RevPAR指导考虑了季节性因素和团队业务的减少，同时也采取了保守的态度 [123][125] - 8月由于商务旅行减少和休闲旅行回落，可能会出现一定程度的下降，9月有望回升 [124][125] - 休闲旅行者的价格敏感性可能会受到市场竞争和替代选择的影响，但目前公司认为需求仍然相对强劲 [127][128] 问题11：希尔顿夏威夷村第二季度利润率的情况以及未来的预期 - 第二季度利润率受益于劳动谈判的应计费用释放 [133] - 展望未来，希尔顿夏威夷村的RevPAR水平与2019年基本持平，预计利润率将在200 - 250个基点的范围内改善，特别是随着团队业务的恢复 [134][136] 问题12：航空公司航班容量问题对公司入住率恢复的影响 - 目前航空公司的航班容量问题对公司的影响不大，特别是在夏威夷等目的地，仍有充足的运力 [140][141] - 机场酒店可能会受益于航班中断和旅客的谨慎出行，一些旅客选择过夜而不是当日往返 [142] 问题13：商务旅行和休闲需求在经济衰退情况下的表现以及退出契约豁免期的灵活性 - 商务旅行由于仍处于复苏阶段，预计在经济衰退情况下受到的影响较小，因为仍有大量的积压需求 [146] - 休闲需求可能会受到一定影响，但由于远程工作和混合工作模式的存在，休闲旅行的需求模式可能会发生变化 [147] - 退出契约豁免期并没有为公司带来显著的灵活性，因为在豁免期内已经给予了足够的灵活性，公司仍将按照既定战略进行业务发展 [149] 问题14：资产出售的估值平衡和策略 - 公司一直积极进行资产出售和投资组合优化，目标是实现股东价值最大化 [153][154] - 公司将继续寻找合适的买家，确保资产出售的价格合理且具有增值性，同时关注债务市场的变化和流动性情况 [155][156]

(Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorpora ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorpor ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度总运营收入为4.63亿美元，酒店调整后EBITDA为8900万美元，调整后EBITDA利润率为19.3%，调整后EBITDA为8200万美元，调整后每股FFO为0.08美元，3月FFO近3500万美元 [38][39] - 第一季度Pro forma RevPAR环比提高至116美元，入住率下降60个基点至51.9%，平均房价为224美元，较2021年第四季度环比增长7%，与2019年同期持平 [36] - 第二季度RevPAR指引为160 - 164美元，中点较2019年低15%；调整后EBITDA指引为1.6 - 1.8亿美元，中点较2019年调整后EBITDA低18%；酒店调整后EBITDA利润率为27% - 29%；每股FFO为0.40 - 0.49美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 集团业务 - 过去两个月集团需求显著增加，第一季度集团需求较第四季度环比改善35%，2022年和2023年3月集团预订量较上月增长两倍，新增集团业务超4400万美元 [12] - 2022年第二至四季度集团预订进度为2019年3月时的66%，2023年全年为2018年3月时的73% [13] - 城市酒店集团需求改善明显，部分市场2022年集团预订进度从2月到3月增长25%，城市酒店集团需求从1月到3月提高400% [13] 商务散客业务 - 商务散客需求2月开始改善，2月和3月分别环比增长25%和46%，3月商务散客收入较2019年3月低16% [14] - 3月面向商务旅客酒店的周中入住率从1月的27%提高到56%，第二季度散客预订进度较2019年同期仅低11%，过去四周整体散客预订量较2019年增长7% [15] 各个市场数据和关键指标变化 夏威夷市场 - 怀基洛阿第一季度RevPAR超2019年同期32%，EBITDA超2019年同期120万美元，即9.5%，酒店EBITDA利润率超2019年近700个基点，宴会收入超2019年第一季度19% [18] - 希尔顿夏威夷村3月RevPAR较2019年低5%，EBITDA利润率较2019年3月提高140个基点，预计第二季度夏威夷酒店RevPAR将超2019年同期 [19] 南佛罗里达市场 - 基韦斯特酒店第一季度入住率超83%，ADR达752美元，较2019年同期高60%以上 [20] - 迈阿密入住率超82%，皇家棕榈酒店房价较2019年第一季度高近30%，预计夏季增长将适度放缓 [21] 纽约市场 - 1月受奥密克戎影响严重，2月入住率环比提高近21个百分点至34%，3月达54%，4月预计约70%，预计全年入住率超80%，平均每日房价超2019年水平 [22][23][24] 旧金山市场 - 4月开放酒店预计入住率超64%，较3月提高超22%，预计第二季度持续改善，希尔顿旧金山和联合广场酒店4月入住率从3月的30%提高到60%，帕克55酒店计划5月19日左右重新开业 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于提升投资组合整体质量，计划通过有针对性的资产出售利用私人市场对房地产的强劲需求，今年目标处置2 - 3亿美元非核心资产，目前超1亿美元已签约 [30] - 处置所得将用于偿还债务、回购股票、投资ROI项目，如博内特溪会议平台、华尔道夫等酒店的改造和品牌重塑，预计回报率超15% - 20% [31] - 公司认为行业将在2023年底前全面复苏，公司凭借多元化投资组合、快速改善的背景和健康的资产负债表，在未来几个季度和几年处于有利地位 [11][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管全球地缘政治不确定性和大宗商品价格上涨，但美国经济持续增长，消费者支出健康、企业利润强劲、失业率创历史新低，加上新冠病例减少和企业重返办公室政策的转变，宏观环境将推动酒店业在2023年底前全面复苏 [11] - 公司对2022年剩余时间和2023年的前景感到兴奋，夏威夷预计将继续表现出色，城市资产的集团和商务散客需求加速将推动增长，预计明年城市资产将全面复苏 [32] - 劳动力在某些市场仍是短期逆风，但公司相信成本节约举措将随着需求复苏转化为更高效的运营，公司拥有超15亿美元流动性，2022年到期债务仅1%，有足够资金执行资本配置优先事项 [33] 其他重要信息 - 公司自疫情开始重新构想运营模式，成本节约举措预计将使利润率峰值到峰值扩大300个基点，已消除8500万美元运营费用，主要是管理薪资和福利，预计即使需求恢复到疫情前水平仍将维持 [27][28] - 公司第一季度重新启动季度股息，每股0.01美元，预计未来几个季度继续支付，年底可能有第四季度额外股息，第一季度回购6100万美元股票，平均价格略低于18美元，仍有近1.9亿美元回购额度 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 其他收入线高于预期，客户支出情况及是否有取消费用计入 - 由于奥密克戎相关的集团取消，取消费用较疫情前水平升高，本季度约1000万美元，正常季度约200万美元；度假村费用较疫情前下降5%，两者综合可能导致预测偏差 [49][50] 问题2: 鉴于债务成本上升和CMBS市场情况，近期潜在买家情况及是否考虑卖方融资 - 市场上有大量资本，包括私募股权、高净值人士和主权基金，尽管债务市场有波动，但不影响交易达成，目前不考虑卖方融资 [51] 问题3: 如何权衡资本在潜在新投资（如夏威夷建塔）和其他用途间的分配 - 当公司股票交易存在30% - 40%折扣时，最佳资金用途是回购股票或投资ROI项目；公司设定了出售2 - 3亿美元非核心资产的目标，预计至少完成，所得将谨慎分配；夏威夷项目尚处审批阶段，无需近期做决策 [59][60][61] 问题4: 预计何时摆脱契约豁免，年底度假村和城市资产的比例及是否有最优比例 - 契约豁免期到第三季度，预计分析第二季度数据时契约情况将很强劲，但真正摆脱可能要到第三季度；公司认为夏威夷资产占25%，目前不打算增减；城市市场方面，将继续评估，预计城市市场复苏将加速 [62][63][64] 问题5: 休闲物业夏季定价能否超过2021年水平，是否担心通胀影响购买力 - 基韦斯特市场增长将适度放缓，但仍将保持强劲，预计RevPAR较2019年增长40% - 50%；夏威夷市场表现令人鼓舞，第二季度两家酒店综合RevPAR预计超2019年7%，怀基洛阿预计增长45% [70][71] 问题6: 日元处于21年低位，对下半年夏威夷市场日本游客回归的影响 - 日本游客长期以来是夏威夷重要客源，过去两年因疫情缺席，需求被压抑，预计回归将强劲且显著，尽管日元贬值，但不影响其回归趋势 [73] 问题7: 4月是否是本季度最强月份，第二季度指引是否保守 - 公司给出的指引是基于趋势的保守估计，管理层对业务加速增长有信心，希望未来能超预期 [80][81] 问题8: 除未来几个季度每股0.01美元股息外，长期股息目标 - 公司近期将采用第四季度额外股息策略，会根据资产出售和业务运营情况调整股息，后续会提供更多信息 [82] 问题9: 第二季度RevPAR展望低于4月运营率，5月和6月情况及原因 - 5月因4月休闲需求强劲后有所回落，表现稍弱，6月与4月持平或略好，整体对指引有信心 [89] 问题10: 如何看待全年利润率恢复模式及是否有重要里程碑 - 恢复集团业务稳定占比将有助于提升利润率，目前集团业务占比和宴会收入较2019年下降，集团业务利润率约45%，而其他业务约12% - 15%；公司重新构想运营模式，削减8500万美元成本，随着入住率和业务回升，将展现不同运营模式和更好的盈利状况 [91][92][93] 问题11: 集团预订价格情况及近期预订与2019年比较，是否有提价空间 - 品牌运营商表示集团业务定价权增强，合同中开始考虑通胀调整因素 [98] 问题12: 2023年集团预订进度73%与去年底持平，差距是否会缩小 - 预计差距会缩小，奥兰多、纽约、夏威夷、华盛顿特区和旧金山等市场表现令人鼓舞，预订量有望加速增长 [99] 问题13: 城市市场复苏情况，旧金山改善原因及需求类型 - 旧金山市长领导、与警方等合作改善了安全状况，第二季度有多个会议活动，增强了重新开放帕克55酒店的信心；希尔顿旧金山酒店4月入住率从3月的30%提高到60%，预计第二季度达65%，JW万豪和希尔顿渔人码头酒店4月表现强劲，预计第二季度入住率达70%多 [104][105] 问题14: 夏季国际需求回归预期，特别是考虑到海外新冠病例增加 - 预计国际需求主要来自英国、加拿大和墨西哥，中国市场占比较小；预计几年内难以恢复到2019年近7900万美元的入境水平，但对日本游客回归有信心 [109] 问题15: 是否考虑2023年衰退情景，如何进行资本配置 - 衰退是大家关注的问题，但公司有应对危机的经验，会在防御和进攻间灵活切换；将继续重塑投资组合，出售非核心资产，通过回购股票、投资ROI项目或偿还债务找到平衡，确保资产负债表安全 [115] 问题16: 集团需求增长是否意味着小团体增多，哪些市场集团预订进度改善 - 城市市场集团预订进度改善明显，纽约、芝加哥、华盛顿特区和波士顿表现较好，旧金山取消预订减少并开始回升，度假区表现较稳定 [117] 问题17: 酒店交易债务市场动态变化因素，与住宅抵押贷款市场的关联及对酒店资本化率的影响 - 目前未看到市场疲软迹象，资本化率可能有25 - 50个基点变化；由于市场上有大量资本寻找投资机会，酒店资产类别更具吸引力，公司营销资产过程顺利，无需卖方融资 [121] 问题18: 黑石是否会关注酒店行业，今年酒店行业并购或私募股权私有化可能性 - 公司认为行业有整合或私有化需求，鉴于市场上大量资本和酒店资产净值与市值差距，预计酒店交易将加速，但无法预测黑石等私募股权公司何时进入 [126] 问题19: 休闲ADR是否可持续，沿海休闲酒店的人口结构和趋势 - 随着混合工作模式发展，休闲与商务结合提供更多选择，酒店可在产品、服务和定价上找到平衡；休闲市场仍强劲，基韦斯特市场虽预计增长适度放缓，但仍将保持强劲 [130] 问题20: 2023年集团需求能否超过2019年水平，未开会团体回归原因 - 预计2023年集团需求将继续加速，有望在2023年达到2019年水平，部分市场可能更早恢复，如夏威夷第二季度预计增长超7% [135][136] 问题21: 第二季度RevPAR较2019年下降14% - 16%，三个客户细分市场（休闲散客、商务散客和集团）的预期情况 - 休闲市场4月表现强劲，5月有所回落；集团业务有望与指引保持一致，但仍低于正常水平；商务散客仍在恢复中，进入季度时约为2019年水平的60% - 65%，预计仍下降20%左右 [143][144] 问题22: 投资组合供应背景，哪些市场有积极或消极表现，供应前景对城市市场复苏信心的影响 - 夏威夷、旧金山和奥兰多供应低，夏威夷几乎无新增供应，旧金山供应低于1%，奥兰多供应也低；行业2023 - 2025年供应低于长期平均水平2%，预计在1%左右；城市市场复制公司投资组合困难，纽约虽有一定供应但也有酒店退出，重置水平可能低于2019年；通胀环境下，酒店置换成本上升10% - 15%以上 [149][150] 问题23: 资产出售目标2 - 3亿美元的由来及可能增加的限制因素 - 目标是基于对投资组合的评估设定，公司过去成功出售资产，预计将超过目标；限制因素主要是找到合适时机和情况执行交易，市场上有大量资本寻求房地产和酒店投资机会 [154][155][158]

业绩总结 - 2022年第一季度总收入为4.79亿美元，相较于2021年的1.65亿美元增长了189%[15] - 2022年第一季度净亏损为5600万美元，而2021年为1.91亿美元，亏损减少了70%[20] - 2022年第一季度每股亏损为0.24美元，2021年为0.81美元[15] - 2022年第一季度酒店调整后的EBITDA为8200万美元，相较于2021年的4900万美元增长了67%[20] - 2022年第一季度房间收入为2.92亿美元，较2021年的1.06亿美元增长了175%[15] - 2022年第一季度食品和饮料收入为1.10亿美元，较2021年的2200万美元增长了400%[15] - 2022年第一季度运营费用为4.78亿美元，较2021年的2.88亿美元增长了66%[15] - 2022年第一季度，酒店收入为4.63亿美元，较2021年同期增长201.6%[25] - 2022年第一季度，调整后基金运营（Adjusted FFO）为1800万美元，较2021年同期的负1130万美元显著改善[27] - 2022年第一季度EBITDA为202百万美元，较2019年同期的274百万美元下降26%[42] 用户数据 - 2022年第一季度RevPAR（每间可用房收入）为116.42美元，入住率为51.9%[31] - 2022年第一季度平均每日房价（ADR）为224.42美元[31] - 夏威夷市场的每间房间平均日收入（ADR）为270.20美元，同比增长35.5%[70] - 新奥尔良市场的每间房间平均日收入（ADR）为204.48美元，同比增长229.7%[70] - 所有市场的整体入住率为51.9%，较去年同期上升26.6个百分点[72] 未来展望 - 2022年第二季度的RevPAR预期在$160到$164之间，较2019年下降16%到14%[56] - 2022年第二季度的调整后EBITDA预期在$160百万到$180百万之间[58] - 2022年第二季度的净收入预期在$16百万到$36百万之间[56] - 2022年第二季度每股收益预期在$0.05到$0.14之间[56] 市场扩张与并购 - 截至2022年5月2日，Park Hotels & Resorts的总酒店组合为53家，客房总数为31,794[68] - 截至目前，Park共售出29家酒店，总房间数为7,663，毛收益为17.12亿美元[96] 负面信息 - 2022年第一季度净收入为9700万美元，较2019年同期的1.26亿美元下降23%[42] - 2022年第一季度核心酒店的调整后EBITDA为7800万美元，相较于2019年第一季度的17700万美元下降了55.6%[88] - 2022年第一季度核心酒店的总收入为37500万美元，较2019年第一季度的59300万美元下降了36.6%[88] 其他新策略与有价值的信息 - 净债务（Net Debt）是公司用来评估财务杠杆的非GAAP财务指标[119] - 净债务对调整后EBITDA比率（Net Debt to Adjusted EBITDA Ratio）是公司用来比较财务状况的非GAAP财务指标[121] - 入住率（Occupancy）是酒店销售的房晚总数与可用房晚总数的比率，反映了酒店的利用率[122] - 每间可用房收入（RevPAR）是房间收入与可用房晚总数的比率，管理层认为这是衡量公司业绩的重要指标[125]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司合并预估每间可售房收入（RevPAR）为110美元，高于预期，得益于平均每日房价（ADR）大幅增长，46家开业合并酒店中有37家本季度产生了正的息税折旧摊销前利润（EBITDA） [19] - 第四季度总运营收入为4.35亿美元，酒店调整后EBITDA为8500万美元，酒店调整后EBITDA利润率接近20%，第四季度调整后EBITDA为8100万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.05美元，这是自疫情开始以来连续第二个季度实现正FFO [37] - 2022年第一季度，由于奥密克戎变种的影响，公司组合遭受了3000万美元的团体预订取消，预计第一季度RevPAR将较去年第四季度略有下降，利润率预计将受到预计同比增加的房地产税的负面影响 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 休闲业务方面，2021年第四季度，夏威夷、南加州和南佛罗里达的休闲业务表现强劲，平均休闲散客ADR比2019年第四季度高出5.2% [20] - 商务散客业务方面，2021年第四季度商务散客收入较第三季度增加了超过1000万美元，占本季度总收入组合的30% [22] - 团体业务方面，2021年第四季度团体收入较第三季度增加了超过9000万美元，占本季度总收入组合的近20%，高于上半年的7% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 夏威夷市场，2021年第四季度，两家夏威夷酒店表现良好，希尔顿夏威夷度假村在年底最后一周的平均入住率超过96%，威克洛阿的ADR比2019年第四季度高出27%或63美元 [20][21] - 佛罗里达市场，2021年第四季度，公司佛罗里达物业的房价继续大幅增长，较2019年水平上涨了近30%，全年上涨了18%，特别是基韦斯特的两家酒店，2021年第四季度RevPAR较2019年水平增长了76%，全年增长了44% [21] - 纽约市场，纽约希尔顿中城酒店在2021年11月和12月的平均入住率接近60%，房价超过了2019年水平，12月入住率约为63%，房价约为345美元，比2019年水平高出约7% [38][53] - 旧金山市场，2022年该市有34场活动，约52.5万间夜，而2019年的高峰约为100万间夜 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续积极管理酒店组合，追求卓越运营，通过重新构想运营模式，已削减了约8500万美元的费用，预计将带来约300个基点的利润率提升 [24][25] - 公司计划继续出售约2亿 - 3亿美元的非核心资产，同时评估回购至多2.5亿美元股票的机会，认为投资公司自身是最佳的资本配置决策 [26][27] - 随着2022年下半年复苏范围扩大，公司计划在获得董事会批准后恢复适度股息，并选择性地在目标市场进行有吸引力的收购，重点关注前25大城市和优质度假目的地的高端和豪华酒店 [28] - 公司将优先考虑提升组合的投资回报率（ROI）项目，预计未来几年至少投资2亿美元，目前正在进行1.1亿美元的博内特溪会议空间扩建项目，并计划进行两次品牌转换 [29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管奥密克戎变种带来了近期挑战，但公司认为随着从疫情阶段过渡到地方病阶段，业务和国际旅客的回归将推动业绩增长，预计到2023年将恢复到之前的峰值运营水平 [33] - 公司对纽约和旧金山市场持乐观态度，认为纽约市场随着复工和国际旅行的恢复将表现良好，旧金山市场虽然面临安全和安保问题，但城市的创新和创业环境将吸引商务和团体旅客 [54][60] 其他重要信息 - 公司在过去五年出售或处置了31项资产，价值17亿美元，包括所有14项国际资产，并通过25亿美元收购切萨皮克酒店信托增加了18项优质资产，改善了投资组合指标并实现了地域、品牌和运营的多元化 [9] - 公司在2020 - 2021年期间成功发行了三次债券，筹集了21亿美元的优先担保票据，并通过战略资本回收计划和债券发行，延长了债务到期日，偿还了97%的银行债务，避免了稀释股权的发行 [13][14] - 截至2022年，公司流动性为16亿美元，包括9亿多美元的循环信贷额度和约6.5亿美元的现金，净债务为42亿美元，资产负债表状况良好，2022年到期的债务仅占总未偿债务的2%，99%的债务义务目前为固定利率 [43] 问答环节所有提问和回答 问题: 对纽约和旧金山市场的看法以及2022年的发展预期 - 纽约市场表现超出预期，纽约希尔顿中城酒店开业后入住率和房价表现良好，公司对纽约市场持乐观态度，认为随着复工和国际旅行的恢复，市场将继续增长 [52][54] - 旧金山市场虽然面临安全和安保问题，但城市的创新和创业环境将吸引商务和团体旅客，市长也在积极推动安全和安保问题的解决，公司对旧金山市场的中长期发展持建设性态度 [60][63] 问题: 是否会在2022年正式制定资产处置计划 - 公司将继续积极进行资产回收，已确定了一批非核心资产并将加速出售，同时也会考虑处置一些合资企业，出售所得将用于股票回购、ROI项目和机会性收购 [71][73][74] 问题: 恢复股息的驱动因素和目标派息率 - 恢复股息一方面是因为预计公司将有应税收入，另一方面是为了吸引收入型投资者，同时也是对公司从疫情阶段过渡到地方病阶段的信心体现，将有利于股东 [76][77] 问题: 如何权衡提前偿还高成本担保债务和股票回购 - 公司的首要任务是实现卓越运营，通过削减成本和出售非核心资产来提高股价和缩小估值差距，在此基础上，股票回购是优先考虑的事项，因为公司认为投资自身是最佳的资本配置决策 [84][89][90] 问题: 原计划12月开业的Park 55酒店延迟开业的原因和预计开业时间 - 奥密克戎变种导致开业延迟，考虑到旧金山市场的积极迹象，预计在4 - 5月开业将实现收益最大化 [94][95] 问题: 公司对自身价值的看法以及是否会向投资界更明确地披露 - 公司计划提供更详细的净资产价值（NAV）摘要，认为共识NAV约为每股27美元，公司的NAV范围在28 - 32美元之间，公司认为自身股票交易价格相对于重置成本存在约55%的折扣，被低估 [102][105] 问题: 如何权衡股票回购、退出契约豁免和债券再融资 - 公司将在成本股权方面更加积极主动，但会谨慎平衡，目前的重点是考虑股票回购，同时会根据运营情况和市场条件进行债券再融资 [114][115][118] 问题: 若现在对债券进行再融资，每年能节省多少成本 - 预计每年可节省约800 - 1200万美元 [119] 问题: 为什么不在ROI项目上投入更多资金 - 公司希望在投资和回报之间取得平衡，目前正在评估多个ROI项目，包括酒店品牌转换、会议空间扩建等，但会根据项目的可行性和回报进行谨慎投资 [131][132][135] 问题: 纽约市场能够推动房价上涨的原因以及其他城市市场何时能恢复 - 纽约市场有优秀的团队，且需求稳定，有团体业务支撑，能够推动房价上涨，随着市场供需平衡的改善，其他城市市场也有望恢复 [136][137] 问题: 2022年是否会出现酒店房地产私有化交易并成为估值催化剂 - 随着债务市场的改善和需求前景的明朗，预计会出现一些私有化交易和并购活动，行业内的上市公司数量可能会减少 [144][145] 问题: 客户对服务和设施的满意度如何 - 公司未收到负面反馈，与合作伙伴（尤其是希尔顿）的沟通显示，客户满意度得分与疫情前相比没有下降，甚至在很多情况下有所提高 [147][148][149] 问题: 是否会考虑将部分大型市场资产出售给合资企业以实现战略目标 - 公司会考虑所有选项以缩小估值差距，创造股东价值，但首要任务是实现卓越运营，证明运营模式的有效性，增加现金流 [151][152] 问题: 纽约希尔顿酒店潜在替代用途的优先级以及是否会在今年实施 - 所有选项都在考虑范围内，但需要仔细研究，以缩小估值差距并为股东创造价值 [157] 问题: 工资增长情况、2022年的预期以及人员配置情况 - 部分市场（如奥兰多）工资有所增长，但其他市场稳定，公司约60%的员工为工会成员，工资水平受合同约束，整体工资占收入的比例保持稳定，但人员配置情况在不同市场有所差异 [158][159][161] 问题: 工会合同是否有近期到期的情况 - 今年年底前有一些工会合同到期，公司将在旧金山和夏威夷等市场进行谈判 [163] 问题: 旧金山市场是否需要调整价格以吸引团体客户，以及是否存在市场被会议策划者排除的风险 - 旧金山市场需要解决安全和安保问题，并在重建信誉和需求的过程中适当调整价格，但该市场有其独特的吸引力，如资本资源、航空运输和其他便利设施，公司对其复苏持谨慎乐观态度 [167][169][172] 问题: 公司需要看到什么条件才会重新启动收购计划 - 公司将继续关注前25大城市和高端、豪华资产以及优质度假目的地的收购机会，但目前的重点是改善运营现金流、机会性回购股票，以获得更合理的资本成本，收购项目需要具有即时或短期的增值性 [184][185][187] 问题: 随着复工，商务旅行和团体业务的表现是否会趋于一致，以及两者的恢复速度是否相似 - 随着复工，预计商务散客和团体业务都将受益，因为员工返回办公室将增加商务旅行需求，同时公司也需要更多的团体会议，此外，休闲旅行和商务旅行的界限可能会变得模糊，为行业带来新的增长机会 [190][192][194] 问题: 如何重新评估切萨皮克酒店组合的潜力和预期回报 - 公司认为通过消除公司层面的一般及行政费用（G&A）和运营协同效应，仍有500 - 1000万美元的EBITDA协同效应可挖掘，同时可以通过提高房价、增加会议空间和停车收入等方式提高收益 [202][206][207] 问题: 度假村资产的估值倍数是否会长期高于城市资产，以及公司是否能利用这种套利机会 - 公司认为拥有多元化的投资组合很重要，度假村资产目前交易价格较高，但这种溢价是否可持续有待观察，随着国际旅行和邮轮业务的恢复，市场将逐渐平衡 [209][211][212]

Washington, D.C. 20549 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (Mark One) ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from ___ to ___ Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorporation o ...

财务数据 - 截至2021年9月30日，公司总资产为97.94亿美元，较2020年12月31日下降约8.8%[13] - 截至2021年9月30日，公司债务总额为46.70亿美元，较2020年12月31日下降约8.8%[13] - 截至2021年9月30日，公司现金及现金等价物为7.72亿美元，较2020年12月31日下降约18.7%[13] - 截至2021年9月30日，公司股东权益为44.68亿美元，较2020年12月31日下降约7.7%[13] - 截至2021年9月30日，公司应收账款净额为6200万美元，较2020年12月31日增长约138.5%[13] - 截至2021年9月30日，公司其他资产为3400万美元，较2020年12月31日下降约43.3%[13] 业绩总结 - 2021年第三季度总收入为4.23亿美元，较2020年第三季度增长332.7%[15] - 2021年前九个月总收入为9.11亿美元，较2020年前九个月增长23.2%[15] - 2021年第三季度净亏损为8600万美元，较2020年第三季度亏损减少68.8%[15] - 2021年前九个月净亏损为3.92亿美元，较2020年前九个月亏损减少67.9%[15] - 2021年第三季度调整后EBITDA为8300万美元，较2020年同期的-7200万美元大幅改善[22] 用户数据 - 2021年第三季度Pro-forma RevPAR为105.48美元，较2020年同期增长301.1%[27] - 2021年第三季度Pro-forma Occupancy为51.3%，较2020年同期提升168.0%[27] - 2021年第三季度Pro-forma ADR为205.56美元，较2020年同期增长49.9%[27] 未来展望 - 公司预计未来将实现正的酒店调整后EBITDA[4] - 2021年第三季度运营受到COVID-19疫情显著影响，未来业绩将受到疫情发展情况的高度不确定性影响[4] 负面信息 - 2021年第三季度的流动性和资本资源状况受到COVID-19的持续影响，未来财务状况和经营成果存在不确定性[4] - 2021年前九个月的净亏损较2019年同期显著增加[24] 其他新策略 - 公司在评估业绩时使用调整后的FFO作为重要指标，认为排除某些额外项目后能提供更有用的信息[110] - 净债务是公司用来评估财务杠杆的非GAAP财务指标[111]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度合并预估每间可售房收入（RevPAR）为105美元，高于预期，45家开业合并酒店中有38家本季度实现正EBITDA [18] - 第三季度总运营收入为4.04亿美元，预估酒店调整后EBITDA为8300万美元，是上一季度的近两倍 [51] - 第三季度调整后EBITDA为7700万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.02美元，为疫情开始以来首个盈利季度 [51] - 酒店调整后EBITDA利润率接近21%，11家度假酒店利润率超过2019年近250个基点，达到36%以上 [52] - 流动性超18亿美元，包括循环信贷额度上近11亿美元可用资金和7.7亿美元现金，净债务为41亿美元 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 夏威夷、南加州和南佛罗里达休闲业务表现强劲，休闲散客平均每日房价（ADR）比2019年第三季度高出3.4% [18] - 夏威夷两家度假村第三季度入住率平均超75%，希尔顿夏威夷村和威基洛亚村RevPAR指数分别为124%和113% [27] - 南佛罗里达基韦斯特酒店表现出色，卡萨玛丽娜酒店和瑞奇酒店本季度ADR分别为474美元和433美元，较2019年第三季度分别上涨63%和58% [32] 团体业务 - 团体收入较第二季度增长近130%，占比从8%提升至13% [19] - 第三季度在新奥尔良、芝加哥、奥兰多和檀香山等市场出现团体业务需求增长，但第四季度受德尔塔变种影响预计有所放缓，约800万美元订单取消 [20] - 2022年团体预订目前达到2018年同期2019年水平的65% - 70%，且价格超过2019年水平 [21] 商务散客业务 - 商务散客需求增长近100%，占第三季度收入近20% [19] - 服务商务散客的酒店周中入住率自第三季度初至10月提高约1200个基点 [22] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 纽约希尔顿中城酒店10月4日重新开业，开业后首个周六入住率达44%，已举办1300人活动 [24] - 10月收入比预测高出约100万美元，预计即将到来的纽约马拉松周末将满房 [25] - 散客房价约为2019年水平的95%，团体房价与2019年持平 [26] 夏威夷市场 - 第三季度入住率平均超75%，希尔顿夏威夷村7月入住率达91%，平均房价303美元 [27][28] - 威基洛亚村第三季度ADR为320美元，较2019年第三季度高出近25% [28] - 8月23日因州长呼吁游客暂不前往，需求暂时中断，酒店迅速调整，本季度EBITDA利润率达39.4% [29][30] 南佛罗里达市场 - 基韦斯特酒店表现出色，卡萨玛丽娜酒店和瑞奇酒店本季度ADR分别为474美元和433美元，较2019年第三季度分别上涨63%和58% [32] - 预计第四季度假期旺季表现强劲，圣诞节当周两家度假村ADR可达1200 - 1400美元 [33] 奥兰多市场 - 8月和9月初受德尔塔变种影响休闲旅游放缓，10月随着邦尼特溪希尔顿酒店团体业务增长和迪士尼世界50周年庆典，市场势头良好 [34] 旧金山市场 - 联合广场JW万豪酒店和渔人码头凯悦酒店休闲业务表现强劲，但联合广场希尔顿酒店团体和商务散客业务不足 [35] - 预计1月摩根大通会议将如期举行，希尔顿联合广场酒店和JW万豪酒店平均每日房价将与疫情前持平 [36] 芝加哥市场 - 希尔顿芝加哥酒店本季度需求强于预期，房价仅比2019年低1% [37] 新奥尔良市场 - 希尔顿新奥尔良河滨酒店在8月底飓风艾达中受损较小，五天内恢复供电，并获得大量灾难响应和恢复团体业务 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 执行非核心资产处置计划，已出售或处置31家酒店，总收益超17亿美元，提升了投资组合整体质量 [11] - 投资组合结合了多种需求驱动因素，预计随着商务旅行加速，未来几年将实现超额盈利增长 [12] - 利用核心酒店的潜在投资回报率机会，如扩张、品牌转换和潜在替代用途，为股东创造价值 [14] - 通过机会性资产出售和债务偿还改善资产负债表，超过资本循环目标，拥有18亿美元以上流动性，为未来发展提供选择 [16] 行业竞争 - 酒店房地产投资信托基金（REITs）继续以历史上较大的折扣交易，公司股价较共识净资产价值中点折价近30%，但随着商务旅行恢复，估值差距有望缩小 [46][47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 宏观层面有增长和积极势头的迹象，2021年非住宅固定投资预计增长近8%，疫苗分发持续推进，失业率降至4.8%，美国个人储蓄达1.3万亿美元，消费者需求强劲 [9][10] 未来前景 - 第四季度预计休闲预订趋势良好，国际旅行恢复将使纽约、迈阿密和旧金山等市场的酒店受益 [42] - 预计亚洲对夏威夷的国际需求要到明年年中才会显著增加，但随着疫苗接种增加可能加速 [43] - 预计2022年纽约、芝加哥和旧金山等举办大型国际活动的市场需求将健康改善 [43] - 预计第四季度商务散客业务将逐步改善，2022年上半年将有更显著增长，团体业务势头将在2022年增强 [44] 其他重要信息 - 第三季度完成旧金山艾美酒店出售，2021年非核心资产销售总额超4.77亿美元，超过3 - 4亿美元目标 [39] - 邦尼特溪会议空间扩建项目正在进行，希尔顿旧金山联合广场酒店和夏威夷村酒店的装修工作已重启，总投资约2000万美元 [40] - 公司发布第四份年度企业责任报告，致力于环境、社会和治理（ESG）倡议的持续改进，并提供相关披露 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：不同主要市场办公室利用率与入住率提升的关系，以及旧金山Parc 55酒店的重新开业时间 - 公司计划根据需求趋势，可能在12月左右重新开放Parc 55酒店，摩根大通医疗会议预计将按计划举行，参与率预计为2019年的50% - 75% [65][66] - 虽然旧金山目前商务散客和团体业务环境较严峻，但随着人们返回办公室、儿童和家庭接种疫苗，预计市场将复苏，休闲业务方面，联合广场JW万豪酒店和渔人码头凯悦酒店表现良好 [67][68] 问题2：公司是否会出售资产以及如何考虑进一步剥离资产 - 所有选项都在考虑范围内，以实现股东价值最大化，公司目前股价较净资产价值有较大折扣，这种情况不可持续 [73] - 最有可能的情况是与合资伙伴合作出售一两个标志性资产（不包括夏威夷），利用净运营亏损（NOLs）提供的选择，进行内部投资或外部收购 [76] 问题3：公司在收购方面是倾向于高端团体酒店和城市市场，还是小型豪华酒店 - 公司将继续关注需求模式，目前在度假市场有良好布局，将有选择地扩大业务，但投资必须具有经济意义 [82] - 公司认为高端和豪华酒店在顶级25个市场和优质度假目的地有很大潜力，内部也有很多投资机会，如邦尼特溪项目 [83][84] 问题4：公司是否有机会提高企业团体和商务散客的价格，还是更注重恢复业务量 - 从中长期来看，行业将有更多定价权，需求预计将超过供应，运营商在定价上保持自律，目前RevPAR仍低于2019年水平，未来有提高定价和利润率的机会 [85] 问题5：公司目前劳动力成本情况，以及减少员工需求能抵消多少劳动力成本上升 - 公司通过重新设计运营模式，已永久削减8500万美元成本，约1200个全职等效岗位（FTEs），60%的员工为工会成员，劳动力成本相对稳定，但非工会酒店如基韦斯特和奥兰多面临一些挑战 [88] - 运营模式的变化仍在进行中，目前难以量化具体成本，但预计将为公司带来额外收益 [89] 问题6：2022年公司资本支出计划以及是否有重大项目 - 邦尼特溪会议空间扩建项目正在进行，预计投资超1亿美元，还将对会议空间和客房进行翻新 [90] - 希尔顿旧金山酒店的会议空间已完成翻新，夏威夷村酒店的TAPA塔楼部分翻新也已完成，圣何塞双树酒店计划转换为希尔顿品牌 [90] 问题7：2022年旧金山和芝加哥市场团体业务前景 - 旧金山2022年已预订约34场活动，约62万间夜，2019年为120万间夜，随着人们返回办公室和商务旅行恢复，预计市场将继续增长 [95] - 芝加哥公司团体业务预订量约为2019年的83%，约16.8万间夜，全市预订量超70万间夜，自6月重新开业以来表现良好 [95] 问题8：团体业务回归后，客户的消费习惯是否有变化 - 团体客户的行为与疫情前基本一致，但参与度低于2019年，公司在活动规划中往往低估参与人数，客户在酒店内的消费有所增加，包括餐饮和其他设施 [97] 问题9：感恩节和12月假期期间，寒冷天气市场的表现以及纽约市与疫情前的对比 - 纽约希尔顿中城酒店10月开业后表现超出预期，感恩节预订量约为2019年的80%，周三和周四满房，ADR持平，12月周末入住率达60% - 70% [100][101] - 夏威夷市场尽管此前受到州长呼吁的影响，但目前预订量开始回升，大岛威基洛亚村酒店假期房价预计比2019年高50% [101][102] - 佛罗里达市场表现出色，迈阿密、基韦斯特和奥兰多等地在假期期间需求旺盛，感恩节期间奥兰多的华尔道夫酒店预订量领先2019年，房价上涨60%，邦尼特溪综合体圣诞节和新年期间预订量增长85% - 125%，卡萨玛丽娜酒店假期房价较2019年高出500 - 600美元，每天增加约10万美元收入 [102] 问题10：公司在收购方面是倾向于当前有收益的资产，还是有增值潜力的资产 - 在理想情况下，公司希望找到有现金流的资产，并通过自身的最佳实践和资产管理团队实现增值 [109] - 公司会谨慎评估收购机会，目前内部有很多投资机会，如圣何塞双树酒店、水晶城双树酒店、夏威夷村酒店和邦尼特溪酒店等项目 [110][111] 问题11：国际旅行恢复对公司的影响，以及如何从价格角度考虑 - 国际旅行恢复对行业和公司都非常有利，2019年公司国际入境收入约7900万美元，美国出境旅游收入约1亿美元 [113] - 随着疫情结束，国际游客将更多地返回美国，公司在纽约、波士顿、华盛顿特区、芝加哥、旧金山和佛罗里达等市场有良好布局，将受益于国际旅行的恢复 [114] - 公司认为行业供应风险较低，国际旅行恢复将带来更多定价权，夏威夷市场将受益于美国国内需求和国际游客的增加，特别是来自日本的游客 [115][116] 问题12：低利率环境和高杠杆买家是否会使公司的收购变得困难 - 市场资金充裕，一些高端房地产交易价格较高，但公司有信心通过自身关系找到有吸引力的机会 [122] - 公司将保持选择性，努力寻找非公开市场的交易，并利用股票恢复的机会，通过运营单位（op units）和结构化交易吸引卖家 [123] 问题13：公司是否会设定资产出售目标 - 所有选项都在考虑范围内，公司致力于为股东创造价值，将通过公开市场或私人市场实现价值 [124] - 随着市场复苏，对纽约、旧金山和芝加哥等城市的担忧将逐渐消退，这些城市将重新焕发生机 [124] 问题14：纽约希尔顿中城酒店是否全部开放 - 酒店所有房间均已开放，预计本周末马拉松期间将接近或全部满房 [129][130] 问题15：除工会合同外，劳动力工资率在未来一年需要上涨多少才能达到平衡 - 不同市场情况不同，在纽约等大城市，公司支付的工资较高，劳动力压力和人员流动较小，而在基韦斯特和奥兰多等市场，由于住房成本和劳动力租赁等问题，工资有所上涨 [132][133] - 公司认为技术进步和客户偏好的变化将对行业有益，尽管会有一些挑战，但行业前景乐观，定价权和利润率有望提高 [133][135]

(Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q Commission File Number 001-37795 Park Hotels & Resorts Inc. (Exact name of Registrant as specified in its Charter) | 36-2058176 | | --- | | Delaware | ...