文章核心观点 FIBRA Prologis宣布其资产管理费将调整，自2025年1月1日起生效，这是12个月内第二次下调，将提升公司费用效率 [1][2][3] 公司情况 - FIBRA Prologis是墨西哥A级工业地产领先所有者和运营商，截至2024年9月30日，拥有514处物流和制造设施，总可租赁面积8950万平方英尺（830万平方米），还有165栋建筑共2400万平方英尺（220万平方米）非战略资产 [4] 费用调整 - 公司经理Prologis Property México同意调整资产管理费结构，当前管理费率为0 - 50亿美元75个基点，超50亿美元60个基点；新管理费率为0 - 50亿美元70个基点，50 - 75亿美元60个基点，超75亿美元50个基点 [1] - 调整自2025年1月1日起生效，公司和经理将签订管理协议修订协议使变更正式生效 [2] 调整影响 - 这是12个月内第二次下调管理费，生效后第一季度费用将降低，能提升公司相对同行的费用效率，包括内部管理公司 [3]

文章核心观点 - 墨西哥领先的甲级工业地产所有者和运营商FIBRA Prologis公布2024年第三季度业绩，运营成果稳健、财务状况良好并更新了2024年指引 [1][4][5][6] 季度亮点 - 续租净有效租金率为56.2% [2] - 期末和平均入住率分别为98.1%和97.8% [2] - 客户留存率为52.7% [2] - 同店现金净营业收入（NOI）为4.4% [2] - 首次对Terrafina的要约收购成功，获得77%所有权 [2] - 本季度每CBFI净收益为6.4887比索（0.3448美元），2023年同期为6.1356比索（0.3609美元） [2] - 经调整的资金运营（FFO）本季度每CBFI为0.6481比索（0.0461美元），2023年同期为0.9185比索（0.0481美元） [3] 稳健运营成果 - 成功要约收购后公司现拥有Terrafina 77%股权，关键市场基本面健康 [4] - 运营组合方面，期末入住率98.1%（2023年Q3为98.4%），四个市场高于99% [4] - 平均入住率97.8%（2023年Q3为98.5%） [4] - 新签租约面积100万平方英尺（2023年Q3为190万平方英尺），活动集中在墨西哥城、蒙特雷、蒂华纳和华雷斯 [4] - 客户留存率52.7%（2023年Q3为81.5%），四家客户搬离有重新出租机会 [4] - 净有效租金变化率56.2%（2023年Q3为46.5%），由蒂华纳、华雷斯和蒙特雷带动 [4] - 同店现金NOI为4.4%（2023年Q3为9.5%），由租金变化和年度租金增长带动 [4] - 同店净有效NOI为3.0%（2023年Q3为9.6%），由租金变化和年度租金增长带动 [4] 强劲财务状况 - 截至2024年9月30日，公司杠杆率为23.3%，流动性约143亿比索（7.28亿美元），包括无担保信贷额度可用额度132亿比索（6.69亿美元）和无限制现金12亿比索（5900万美元） [5] 2024年更新指引 - 每CBFI的FFO为0.19 - 0.195美元 [6] - 同店现金NOI为8.5% - 9.5% [6] - 资产管理和专业费用（含Terrafina）为5000 - 5500万美元 [6] - 建筑收购（不含Terrafina收购）为2.5 - 3.5亿美元 [6] 网络直播与电话会议信息 - 2024年10月30日上午9点墨西哥时间举行直播网络研讨会/电话会议讨论季度业绩、当前市场状况和未来展望 [7] - 可在www.fibraprologis.com投资者关系板块点击活动进入直播，电话接入号码为+1 888 596 4144或+1 646 968 2525，密码4603995 [8] - 电话重播于10月30日 - 11月13日可通过美国和加拿大+1 800 770 2030或其他国家+1 647 362 9199，会议代码4603995获取，重播将发布在公司网站投资者关系板块 [8] 公司简介 - 公司是墨西哥领先的甲级工业地产所有者和运营商，截至2024年9月30日，由墨西哥六个工业市场的514个物流和制造设施（总计8950万平方英尺可租赁面积）以及165栋建筑（总计2400万平方英尺非战略资产）组成 [9]

物业和开发项目 - 公司拥有或投资约12亿平方英尺的物业和开发项目，遍布20个国家[103] - 公司的开发业务为客户提供定制的现代物流设施,是公司的重要增长引擎[106] - 公司的在手土地和其他房地产投资有望支持360亿美元的新开发项目[110] - 公司在2024年前9个月新开发了21个项目,总投资额为88.5亿美元,其中27.7%为build-to-suit项目[125] - 公司在2024年前9个月完成了55个开发项目的稳定运营,总投资额为33.17亿美元,加权平均稳定收益率为6%[125] 租赁业务 - 公司的租赁业务是主要收入来源,占总收入的90%-95%,主要来自美国市场[106] - 公司的租金收入和租金费用分别为55.77亿美元和13.27亿美元,租赁业务毛利为42.16亿美元[117] - 公司的租金增长和入住率是推动租赁业务毛利增长的主要因素[120] - 公司管理的自有和管理物业(O&M)组合的租赁指标，包括租赁开始面积和加权平均租金净变化率为70%以上[135] - 公司自有和管理物业(O&M)组合的总面积为11.68亿平方英尺,整体出租率为95.9%[134] - 公司自有物业的面积为6.49亿平方英尺,出租率为96.1%,非自有物业的面积为5.19亿平方英尺,出租率为95.8%[134] 战略资本业务 - 公司通过与全球最大机构投资者合作的联营企业,分散了外汇风险,获得了稳定的战略资本收入[107] - 公司的战略资本业务收入包括资产管理、物业管理和交易服务等,受到资产规模、公允价值和交易活动的影响[127] - 公司战略资本业务的收入和利润情况,其中经常性费用收入为3.52亿美元,交易性费用收入为4200万美元,促销收入为2500万美元[129] - 公司战略资本业务的费用为2.11亿美元,导致战略资本业务分部NOI为2.08亿美元[129] 财务状况 - 公司维持较低的财务杠杆,有6.6亿美元的可用流动性,为未来投资提供了灵活性[110] - 公司的规模优势使其能够以较低的增量一般管理费用实现业务增长[110] - 公司发行了42亿美元的优先票据,加权平均利率为4.8%,加权平均期限为14年[114] - 公司一般管理费用为3.16亿美元,其中资本化的一般管理费用为1.45亿美元[130] - 公司折旧和摊销费用为19亿美元,较上年同期增加7800万美元[132] - 公司处置发展物业和土地以及其他房地产投资的净收益为8.11亿美元[132] - 公司债务总额为322.9亿美元，加权平均利率为3.1%[153] - 公司信用评级为标普A级和穆迪A3级[153] - 公司目前符合所有财务债务契约[153] 现金流和财务指标 - 公司通过房地产和战略资本业务获得主要经营现金流[155,156] - 公司支付利息和税款分别为5.73亿美元和1.05亿美元[156] - 公司投资和收回于联营公司的现金分别为4.8亿美元和0.54亿美元[157] - 公司偿还债务和发行新债券分别为9.18亿美元和42.84亿美元[159] - 公司每季度向普通股股东支付0.96美元的现金股利[161] - 公司调整后的基金营运收益(FFO)指标剔除了汇兑损益和递延税收影响[163,164] - 公司使用调整后的FFO指标评估经营业绩和投资决策[164,165] - 公司2024年前三季度NAREIT定义的FFO为39.69亿美元，同比下降9.7%[168] - 公司2024年前三季度核心FFO为38.70亿美元，同比下降6.3%[168] 风险管理 - 公司面临外汇风险，通过借款和衍生工具管理外汇风险[144][145] - 公司2024年前三季度外汇合约未指定为套期保值的未实现损益为6100万美元[171] - 如果浮动利率上升10%,公司将额外承担400万美元的利息费用[172] - 公司2024年前三季度7.2%的收入来自于外币,如果外币兑美元贬值10%,公司将承担1.63亿美元的现金支付[171] - 公司通过借入当地货币和使用衍生工具对冲外汇风险[170] - 公司主要通过固定利率债务和利率互换合约来管理利率风险[172] - 公司的敏感性分析受到局限性,实际汇率和利率波动的影响将取决于未来的敞口和对冲策略[169] 其他 - 公司通过Prologis Essentials为客户提供创新的运营和可持续性解决方案,提升客户体验[112] - 公司在新兴技术领域进行投资,致力于为物流行业创造价值[112] - 公司在2024年前9个月的经营业绩保持强劲，尽管市场租金和入住率有所下降[113] - 公司完成了多项重大活动,包括通过向联合投资基金贡献资产和出售非战略性资产获得净收益24亿美元[113] - 公司在印度新市场收购了225英亩土地以支持未来发展机会[113] - 公司自有和管理物业(O&M)组合的同店物业NOI(净经营收益)同比增长6.2%[139] - 公司自有和管理物业(O&M)组合的同店物业NOI(现金)同比增长7.2%[139] - 公司确认了来自未合并实体的净收益，分别为2.6亿美元和2.18亿美元[141] - 利息费用增加主要是由于发行高级债券以及新发债券利率上升[142] - 公司当前所得税费用和递延所得税费用分别为7800万美元和200万美元[151] - 公司预计未来主要现金需求包括开发和租赁在建项目、新项目开发、资本支出和租赁成本、偿还债务等[152] - 公司预计主要现金来源包括经营现金流、服务费收入、合资企业分红、资产贡献和出售、借款等[152] - 公司部分合资企业有未来额外股权承诺，总额为23.71亿美元[154] - 公司联营公司的总债务规模为166亿美元，加权平均贷款到价值比为29.1%[160] - 调整后的FFO指标存在一定局限性,不能完全反映公司的经营现金流[166]

文章核心观点 FIBRA Prologis将举办网络直播和电话会议，讨论第三季度业绩、当前市场状况和未来展望 [1] 公司信息 - FIBRA Prologis是墨西哥领先的A级工业地产所有者和运营商 [2] - 截至2024年6月30日，公司在墨西哥六个工业市场拥有236处物流和制造设施，总可租赁面积达4690万平方英尺（440万平方米） [2] 会议信息 - 会议时间为10月30日上午9点墨西哥时间 [1] - 电话直播接入方式：美国和加拿大拨打+1 888 596 4144，墨西哥拨打800 269 4416，其他国家拨打+1 646 968 2525，会议代码4603995 [1] - 网络直播可于10月30日在www.fibraprologis.com的投资者关系板块访问 [1] - 电话重播时间为10月30日至11月13日，美国和加拿大拨打+1 800 770 2030，其他国家拨打+1 647 362 9199，会议代码4603995，重播将发布在公司网站投资者关系板块 [1]

文章核心观点 - 作者喜欢拥有大型足迹的公司,因为它们在关键供应链中占据重要地位 [1] - 作者提到Prologis是"股东的梦想"公司 [1] 公司信息 - Prologis是一家房地产投资信托公司(REIT),在关键供应链中占据重要地位 [1] 其他 - 作者没有持有任何所提及公司的股票、期权或类似衍生工具,也没有在未来72小时内有任何此类计划 [1] - Seeking Alpha声明过去业绩不能保证未来结果,不会对任何投资提供建议或意见 [2]

文章核心观点 - 普洛斯盈利加速增长，有望持续快速提高股息，凭借高股息率和良好财务状况，有望在未来实现超越市场的总回报，是值得长期持有的优质股息股 [1][7] 公司股息表现 - 多年来股息支付表现出色，过去十多年每年都提高派息，过去五年股息复合年增长率达13%，是标普500指数和其他房地产投资信托基金（REITs）的两倍多 [1] - 近期股息收益率为3.2%，超过标普500指数1.3%收益率的两倍 [1] 公司季度财报情况 - 最近公布的第三季度财报表现优异，核心运营资金（FFO）增长9%，达到每股1.45美元，受益于仓库空间需求改善 [2] - 尽管入住率略有下降，季度末为95.9%，但租户留存率高，租金上涨，新租约和续租约现金租金比到期租约高44.1%，推动同店投资组合净营业收入（NOI）增长7.2% [2] - 继续投资扩大物流房地产投资组合，本季度完成12.5亿美元收购，稳定了7.84亿美元开发项目，增值投资推动FFO增长 [2] 公司前景展望 - 年初因高利率面临的需求逆风开始减弱，供应情况改善，长期需求驱动因素依然强劲，公司上调全年业绩展望，核心FFO指引区间中点从每股5.50美元提高到5.51美元，意味着较去年增长8% [3] - 有望实现2024年FFO每股增长8% - 10%的原预期低端目标，预计到2026年FFO每年增长9% - 11%（不计收购潜在影响），随着市场条件改善，未来有望实现两位数FFO每股增长 [4] 公司财务状况与股息增长潜力 - 股息支付率低（今年前九个月核心FFO的70%），资产负债表强劲，信用评级为投资级，长期固定利率债务且杠杆率低，有财务灵活性继续投资开发项目和收购，同时提高股息，未来股息有望实现两位数增长 [4][5] 公司投资价值 - 尽管近期面临一些需求逆风，但受益于工业房地产市场整体强劲，公司今年有望实现稳健增长，随着逆风减弱和需求强劲，增长速度开始重新加速，是值得长期购买的优质股息股，有望随着盈利、股息和股价健康增长产生有吸引力的总回报 [6][7]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO(不含净促销费用)为每股1.45美元,略高于预期 [8] - 期末占用率为96.2%,远高于市场平均水平 [8] - 净有效租金变化为68%,现金租金变化为44% [8] - 同店净有效增长6.2%,同店现金增长7.2% [9] - 收入受到约35个基点的坏账影响,高于正常15-20个基点 [9] - 整体组合的租金溢价为34%,相当于16亿美元的潜在NOI [9] - 公司在本季度筹集了46亿美元的新债务,平均利率为4.6%,期限约9年 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在本季度启动了超过5亿美元的开发项目,包括一个已预租给超大型客户的数据中心项目 [10] - 公司的可开发土地储备超过400亿美元,首次进入印度市场 [10] - 公司在本季度启动了54兆瓦的新能源系统,目标到2025年达到1吉瓦 [10] - 公司的风险投资部门Prologis Ventures实现了一笔9倍的投资回报 [11] - 公司在墨西哥的FIBRA Prologis成功收购了Terrafina的近80%股权 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球市场租金平均下降约3%,其中不包括南加州的下降幅度约为一半 [13][14] - 南加州市场租金下降虽然领跑全球,但公司在该市场的租金变化仍达84% [14] - 休斯顿、亚特兰大、纳什维尔等市场租金保持平稳或上涨,拉美市场租金增长强劲 [15] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司认为市场空置率已接近或达到峰值,将在明年中期开始企稳 [15] - 公司认为未来几年的租金增长将受到当前市场租金和占用率下降的影响 [15] - 但长期来看,由于新供给大幅下降以及重置成本较当前市场租金高15%,公司看好未来增长前景 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前需求疲软是由于供应链中的备用产能正在被消化 [12][26] - 管理层预计未来12个月内市场租金将继续下降,但公司的租金溢价将支撑收益 [29][30] - 管理层对公司长期发展前景保持乐观,认为公司处于有利位置应对周期性下行 [20] 其他重要信息 - 公司在本季度成功退出了一项日本人力解决方案的早期投资,实现了65%的内部收益率 [11] - 公司在本季度举办了年度GROUNDBREAKERS论坛,邀请了FedEx和托尼·布莱尔等业界领袖 [21][22] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Tom Catherwood 提问** 询问公司在需求疲软和宏观环境不确定的情况下,为何仍大幅提高收购指引 [24][25] **Tim Arndt 回答** 公司对长期发展前景保持信心,正在寻找具有溢价的收购机会,而非简单跟随市场收益率 [25][26] 问题2 **Vikram Malhotra 提问** 询问公司对未来12个月市场租金增长的预测,以及减少开发启动的原因 [28][29] **Dan Letter 回答** 公司预计未来12个月内市场租金仍将下降,但长期来看租金增长前景良好,减少开发启动是出于谨慎态度 [29][30][31][32] 问题3 **Chris Caton 回答** 公司看好南加州长期发展前景,该市场面临较高的供给壁垒,且需求正在逐步恢复 [40][41][42][43]

文章核心观点 - 普洛斯2024年第三季度核心运营资金每股收益超预期 租赁收入增长 股价上涨 但高利息费用是不利因素 公司上调了2024年核心运营资金每股收益指引范围 [1] 财务表现 - 第三季度核心运营资金每股收益1.43美元 超扎克斯普遍预期的1.37美元 高于去年同期的1.30美元 [1] - 租赁收入19亿美元 略低于扎克斯普遍预期0.4% 但高于去年同期的17.8亿美元 总收入20.4亿美元 高于去年同期的19.2亿美元 [2] - 利息费用同比增长27.1% 达2.301亿美元 [4] 业务运营 - 本季度公司自有和管理投资组合开始租赁面积5080万平方英尺 运营投资组合4900万平方英尺 开发投资组合180万平方英尺 留存率75.7% [3] - 第三季度自有和管理投资组合平均 occupancy率95.9% 低于上一季度的96.1%和去年同期的97.1% [3] - 7 - 9月公司净有效租金变化率67.8% 现金租金变化率44.1% 现金同店净营业收入增长7.2% 与上一季度持平 [3] 资产交易 - 第三季度公司建筑收购额12.5亿美元 加权平均稳定资本化率（不包括其他房地产）5.1% 开发稳定金额7.84亿美元 其中5.9%为定制建造 开发启动总额3.92亿美元 [4] - 总处置和出资额8.36亿美元 加权平均稳定资本化率（不包括土地和其他房地产）4.5% [4] 流动性与债务 - 2024年第三季度末现金及现金等价物7.809亿美元 高于2024年第二季度末的5.986亿美元 季度末总流动性65.9亿美元 [5] - 截至2024年9月30日 债务占总市值的23.1% 公司总债务加权平均利率3.1% 加权平均期限9.2年 [5] - 本季度普洛斯及其共同投资企业发行总计46亿美元债务 加权平均利率4.6% 加权平均期限8.9年 [5] 指引调整 - 公司将2024年核心运营资金每股收益指引上调至5.42 - 5.46美元 此前为5.39 - 5.47美元 [6] - 平均 occupancy率指引修订为96.00% - 96.50% 此前为95.75 - 96.75% 现金同店净营业收入（普洛斯份额）指引修订为6.50% - 7.00% 此前为6.25% - 7.25% [6] - 开发启动资本部署（普洛斯份额）展望下调至17.5 - 22.5亿美元 此前为25 - 30亿美元 收购支出预计为17.5 - 22.5亿美元 高于此前指引的10 - 15亿美元 处置预计为12.5 - 17.5亿美元 高于此前的10 - 14亿美元 [6] 其他REITs展望 - SL Green Realty预计今日盘后公布2024年第三季度运营资金每股收益1.21美元 同比下降4.7% 目前扎克斯评级为1（强力买入） [7] - Crown Castle预计今日盘后公布2024年第三季度运营资金每股收益1.80美元 同比增长1.7% 目前扎克斯评级为2（买入） [7] - Cousins Properties定于10月24日公布2024年第三季度运营资金每股收益67美分 同比增长3.1% 目前扎克斯评级为3（持有） [7]

文章核心观点 - 工业地产公司Prologis第三季度业绩超出分析师预期,核心经营性现金流(FFO)增长10%,超出预期 [1] - Prologis上调了全年收益和核心FFO的下限指引 [2] - Prologis CEO表示房地产市场"触底过程"正在进行,供给状况有所改善,长期需求动力依然强劲 [2] 公司业绩 - Prologis第三季度每股收益为1.08美元,同比增长6.3%至20.4亿美元,超出分析师预期 [1] - 核心FFO增长10%至1.43美元,也超出预期 [1] - 新开工租赁面积从上年同期的4640万平方英尺增加至5080万平方英尺 [1] - 自有及管理物业的平均出租率为95.9%,续租率为75.7%,均有所下降 [1] 公司指引 - Prologis将全年收益指引上调至3.35-3.45美元,此前为3.25-3.45美元 [2] - 将核心FFO指引调整至5.42-5.46美元,此前为5.39-5.47美元 [2] 股价表现 - Prologis股价在公布业绩后上涨2%,但今年迄今下跌7% [2]

文章核心观点 - 普洛吉斯(PLD)第三季度收入为19亿美元,同比增长6.7% [1] - 每股收益为1.43美元,去年同期为0.80美元 [1] - 收入和每股收益均超出了分析师的预期 [1] 公司财务数据 - 平均出租率为95.9%,略低于分析师预期的96.3% [2] - 开发管理及其他收入为386万美元,大幅高于分析师预期的117万美元,同比增长744.2% [2] - 租金收入为19亿美元,符合分析师预期,同比增长6.7% [2] - 战略资本收入为1.35亿美元,略高于分析师预期的1.25亿美元,同比下降1.1% [2] - 租金及其他收入为19亿美元,略低于分析师预期的19.1亿美元 [2] - 每股净收益(稀释)为1.08美元,高于分析师预期的0.69美元 [2] 股票表现 - 过去一个月,公司股票下跌5.8%,而标普500指数上涨3.5% [2] - 公司目前评级为Zacks排名第4(卖出),表明其短期内可能会低于整体市场 [2]