While reporting its financial results for the fourth quarter on Wednesday, logistics real estate firm Prologis, Inc. (PLD) initiated net earnings and core funds from operations outlook for the full-year 2026.For fiscal 2026, the company now forecasts net earnings in a range of $3.70 to $4.00 per share, core funds from operation or core FFO in a range of $6.00 to $6.20 per share and core FFO, excluding net promote income, in a range of $6.05 to $6.25 per share.On average, six analysts polled expect the comp ...

财务数据关键指标变化：净收益与每股收益 - 公司2025年第四季度归属于普通股股东的净收益为13.98亿美元，摊薄后每股收益1.49美元[5] - 公司2025年全年归属于普通股股东的净收益为33.22亿美元，同比下降10.8%，摊薄后每股收益3.56美元[5] - 2025年第四季度归属于普通股东的净收益为13.98亿美元，2024年同期为12.77亿美元[12] - 2025年第四季度归属于普通股东的净收益为13.98227亿美元，摊薄后每股净收益为1.49美元[42] - 2025年全年归属于普通股东的净收益为33.22349亿美元，摊薄后每股净收益为3.56美元[42] 财务数据关键指标变化：运营资金与FFO - 公司2025年第四季度核心运营资金为13.84亿美元，全年核心运营资金为55.61亿美元，同比增长4.8%[5] - 公司2025年第四季度调整后运营资金为11.52亿美元，全年调整后运营资金为43.35亿美元[5] - 2025年第四季度NAREIT定义下的FFO为15.99亿美元，同比下降12.4%（2024年同期为18.25亿美元）[12] - 2025年第四季度经公司调整的FFO为15.50亿美元，同比下降9.4%（2024年同期为17.12亿美元）[12] - 2025年第四季度核心FFO为13.84亿美元，同比下降3.6%（2024年同期为14.35亿美元）[12] - 2025年第四季度调整后EBITDA为20.02亿美元，同比下降5.2%（2024年同期为21.12亿美元）[13] - 2025年第四季度核心运营资金为13.83657亿美元，摊薄后每股核心运营资金为1.44美元[42] - 2025年全年核心运营资金为55.613亿美元，摊薄后每股核心运营资金为5.81美元[42] - 2025年第四季度调整后现金净营业收入为13.33024亿美元[41] 财务数据关键指标变化：收入与NOI - 公司2025年全年租金及其他收入为81.99亿美元，同比增长8.9%[5] - 2025年第四季度租金收入为20.92107亿美元，租金费用为5.03222亿美元，净营业收入为15.88885亿美元[41] - 2025年全年租金收入为81.58904亿美元，较2024年全年75.14705亿美元有所增长[47] - 公司同店物业净营业收入（净额）同比增长4.7%，达到15.53992亿美元[48] - 公司同店物业净营业收入（现金）同比增长5.7%，达到14.26787亿美元[48] - 合并物业租金收入为20.92107亿美元，同比增长[48] - 合并物业净营业收入为15.88885亿美元，同比增长[48] - 2025年第四季度租金收入为20.92107亿美元，其中基础租金收入为14.80678亿美元[47] - 2025年第四季度租金回收收入为4.46277亿美元，直线法租金摊销为8738.1万美元[47] - 2025年全年直线法租金为3.66546亿美元，2024年全年为2.62386亿美元[47] - 2025年第四季度摊销租赁无形资产为7777.1万美元，2024年同期为9369.1万美元[47] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 2025年第四季度总利息费用为2.60453亿美元，其中资本化金额为3177.9万美元[46] - 2025年第四季度总收入税费用为8269.4万美元，其中当期所得税费用为7543.7万美元[46] - 2025年第四季度资本化一般及行政费用为4667.2万美元，2024年同期为4336.2万美元[45] - 过去十二个月调整后一般及行政费用为6.02428亿美元，占期末管理资产总额1630.81534亿美元的0.37%[45] 运营表现：租赁与出租率 - 截至2025年第四季度末，运营组合整体出租率为95.8%（Prologis份额为95.6%）[18] - 2025年第四季度新签租约的净有效租金增长率为37.5%（Prologis份额为43.8%），现金租金增长率为21.8%（Prologis份额为27.3%）[15] - 2025年第四季度运营组合新签租约面积为4229.3万平方英尺，其中续租占65.2%（2758.1万平方英尺）[15] - 2025年第四季度同店NOI现金增长率为5.7%（Prologis份额），净有效增长率为4.7%（Prologis份额）[17] - 美国运营投资组合的出租率为96.1%（按Prologis权益份额计算），海外市场为96.4%[20] - 前十大客户贡献了净有效租金总额的15.2%，亚马逊占比最高，为5.3%[21] - 租约剩余加权平均期限为3.9年（基于净有效租金），按Prologis权益份额计算为4.2年[21] - 已签署原定2026年到期的租约，总面积6700万平方英尺（自有及管理组合），占净有效租金总额的4.7%[21] - 公司总运营资产组合面积7.7318亿平方英尺，总账面价值945.372亿美元，平均每平方英尺价值122美元，年化调整后现金NOI为67.256亿美元，出租率95.6%[38] - 同店平均占用率代表该期间同店组合的平均占用百分比[48] 运营表现：各地区运营情况 - 第四季度运营投资组合净营业收入（NOI）为24.556亿美元，其中美国市场贡献16.752亿美元，占比84.6%[19] - 运营投资组合总账面价值为1422.66亿美元，美国市场占比82.4%，价值为949.371亿美元[19] - 运营投资组合总面积为12.073亿平方英尺，美国市场占比80.9%，面积为7.76亿平方英尺[20] 业务线表现：开发业务 - 2025年第四季度开发项目稳定化总投入（TEI）为5.766亿美元，全年为24.022亿美元[23] - 2025年第四季度开发项目稳定化的估计加权平均收益率为6.4%，全年为6.7%[23] - 2025年第四季度开发项目创造估计价值9490万美元，全年为5.68亿美元[23] - 2025年第四季度开发启动资本部署总额为11.106亿美元（Prologis份额为10.195亿美元），对应面积520.3万平方英尺，其中已租赁比例为49.6%[24] - 2025年全年开发启动资本部署总额为31.236亿美元（Prologis份额为29.565亿美元），对应面积1567.8万平方英尺，其中已租赁比例为61.2%[24] - 截至2025年底，开发项目组合总资本部署为55.693亿美元（Prologis份额为51.257亿美元），对应面积2936.2万平方英尺，其中已租赁比例为55.8%[25] - 开发项目组合中，数据中心的总资本投入（TEI）分别为7亿美元（自有及管理口径）和6亿美元（Prologis份额口径）[25] - 2025年全年开发项目组合的估计价值创造为9.3322亿美元[25] - 公司开发资产组合面积2539.9万平方英尺，总投资余额31.732亿美元，总企业投资51.257亿美元，年化预估NOI为3.2305亿美元[38] - 公司合并开发资产组合中，美国已稳定前资产出租率45.7%，其他美洲地区30.4%，欧洲24.9%，亚洲63.5%[38] - 开发组合中，美国地区物业的预计稳定化收益率为6.8%，欧洲为5.4%，亚洲为5.1%，整体为6.3%[44] 业务线表现：投资与资本活动 - 2025年第四季度第三方建筑收购总额为5.4496亿美元（Prologis份额为4.3603亿美元），对应面积306.3万平方英尺[26] - 2025年全年第三方建筑收购总额为18.7896亿美元（Prologis份额为13.3528亿美元），对应面积1057.4万平方英尺[26] - 2025年第四季度第三方建筑处置总额为5.0412亿美元（Prologis份额为4.4219亿美元），对应面积360.7万平方英尺[27] - 2025年第四季度向合资企业贡献资产总额为14.3832亿美元（Prologis份额为10.0709亿美元），对应面积802.8万平方英尺[27] - 2025年全年建筑处置及贡献资产总额为22.0527亿美元（Prologis份额为16.6377亿美元），对应面积1363.1万平方英尺[27] - 2025年第四季度，Prologis持有的开发物业和土地处置收益份额为2.47亿美元，上一季度为3.515亿美元[43] - 2025年第四季度总资本支出为4.286亿美元（Prologis份额为2.962亿美元），占运营组合NOI的14.6%[17] 业务线表现：土地投资组合 - 土地投资组合总账面价值为518.7亿美元，其中普洛斯权益份额为497.9亿美元，占总价值的100%[28][29] - 美国市场土地投资组合账面价值为290.7亿美元，占总额的57.8%，预计可开发建筑面积为7757.7万平方英尺[28] - 美洲其他地区（墨西哥、加拿大、巴西）土地账面价值为126.1亿美元，占总额的24.8%[28][29] - 欧洲市场土地账面价值为76.4亿美元，占总额的12.9%[28][29] - 亚洲市场土地账面价值为25.5亿美元，占总额的4.5%，其中中国仅占0.1%[28][29] - 土地投资组合总预计开发价值（TEI）为426亿美元，其中已覆盖土地项目（Covered Land Plays）为82亿美元[29] 业务线表现：战略资本与资产管理 - 公司2025年第四季度战略资本收入为1.54亿美元，全年为5.92亿美元[5] - 太阳能和储能投资组合总当前投资（TEI）为79.9亿美元，总装机容量为1110兆瓦，预计加权平均稳定收益率为11.4%[30] - 第三方资产管理规模（AUM）为216亿美元，相关费用及提成收入为3.71亿美元，年化费用收益为5.15亿美元[31] - 联合投资平台总建筑面积为6.42亿平方英尺，运营建筑总账面价值（GBV）为711.1亿美元，总房地产债务为736.6亿美元[32] - 非并表联合投资平台总账面价值为626.7亿美元，其中普洛斯欧洲物流基金规模最大，为221.2亿美元[32] - 公司战略资本业务中，年化第三方资产管理费收入为3.7404亿美元，过去十二个月交易费收入为3251.2万美元[39] - 公司战略资本业务年化费用相关收益为2.7324亿美元，过去十二个月净激励收入（费用）为负4896万美元[39] - 2025年第四季度，Prologis的收费相关收益（FRE）为6506.5万美元[44] 业务线表现：合资企业与联营投资 - 非并表合资企业2025年第四季度总租金收入为13.40452亿美元，总运营收入为4.91106亿美元[33] - 非并表合资企业2025年第四季度经调整的FFO（营运资金）为7.30948亿美元，核心FFO为7.30309亿美元[33] - 截至2025年底，非并表合资企业总资产为582.52984亿美元，其中运营物业（折旧前）为626.74351亿美元，总负债为236.37591亿美元[33] - 普洛斯按比例享有的非并表合资企业2025年第四季度租金收入为4.00734亿美元，核心FFO为2.23354亿美元[34] - 截至2025年底，普洛斯按比例享有的非并表合资企业总资产为171.24747亿美元，总负债为64.44881亿美元[34] - 未合并联营投资企业同店物业净营业收入为9.24232亿美元[48] - 第三方在同店物业净营业收入中的份额为7.31132亿美元[48] - 未合并联营投资企业同店组合中的直线租金和公允价值租赁摊销为3669.2万美元[48] - 第三方在同店组合直线租金和公允价值租赁摊销中的份额为2701.6万美元[48] 财务健康状况：债务与杠杆 - 截至2025年底，公司总资产为987.24亿美元，总负债为400.70亿美元，股东权益为577.54亿美元[10] - 截至2025年底，普洛斯总企业价值为1618.02亿美元，资产管理规模（AUM）为1016.52亿美元[35] - 截至2025年底，普洛斯债务占总市值的比例为24.6%，债务占不动产总资产的比例为35.7%[35] - 截至2025年底，普洛斯加权平均利率为3.3%，加权平均剩余到期年限为8.2年，浮动利率债务占比为3.8%[35] - 截至2025年底，普洛斯合并总债务为350.37073亿美元，其中无抵押债务占绝大部分[36] - 公司非控股权益及未合并联营投资债务总额为2318.3万美元，加权平均利率5.0%，加权平均剩余期限5.7年[37] - 公司按权益比例享有的未合并联营投资债务总额为53.294亿美元，加权平均利率3.7%，加权平均剩余期限6.1年[37] - 公司合并债务总额为355.780亿美元，优先股总额为6.3948亿美元[39] - 公司杠杆比率为31.9%，固定费用覆盖率为6.8倍[42] - 无抵押资产与无抵押债务比率为282.5%[42] - 截至2025年第四季度末，Prologis总债务占不动产总资产的比例为35.7%，上一季度末为35.8%[43] - 截至2025年第四季度末，Prologis总债务占总市值的比例为24.6%，上一季度末为26.5%[43] - 截至2025年第四季度末，Prologis有担保债务占不动产总资产的比例为0.3%，上一季度末为0.5%[43] - 截至2025年第四季度末，Prologis无负担不动产总资产与无担保债务的比率为271.1%，上一季度末为270.6%[43] - 2025年第四季度，Prologis的固定费用保障倍数为5.9倍，上一季度为6.4倍[43] - 截至2025年第四季度末，Prologis的债务与年化调整后EBITDA比率为5.3倍，上一季度末为5.0倍[43] 财务健康状况：流动性 - 截至2025年底，普洛斯拥有总流动性75.77453亿美元，包括64.31806亿美元信贷额度和11.45647亿美元现金[36] - 公司资产负债表上现金及现金等价物为11.456亿美元，其他房地产投资及待售资产总账面价值65.367亿美元[39] 管理层讨论和指引 - 公司2026年核心运营资金指引为每股6.00美元至6.20美元，净收益指引为每股3.70美元至4.00美元[9] - 公司2026年同店净营业现金收入增长指引为5.75%至6.75%[9] - 公司2026年资本部署计划中，Prologis份额的开发完工额指引为22.5亿至27.5亿美元，开发启动额指引为30亿至40亿美元[9] - 2025年年度核心运营资金指引为每股6.00美元至6.20美元，扣除净激励收入（费用）后为每股6.05美元至6.25美元[45] 其他重要内容：资产与投资组合构成 - 截至2025年12月31日，公司运营资产组合中Prologis份额的调整后净营业收入为13.71304亿美元[41] - 截至2025年12月31日，Prologis在院子、停车场、数据中心和非工业资产上的总投资额（TEI）为10亿美元[43] - 合并物业同店组合中的直线租金和公允价值租赁摊销为1.17529亿美元[48] 其他重要内容：股本与加权平均股数 - 公司普通股及有限合伙单位流通股数为9.50912亿股[39] - 2025年加权平均摊薄普通股流通股为9.56832亿股[42]

市场整体表现 - 2026年1月20日美国市场遭遇大幅抛售 超过70.7%（3900只）的美国股票下跌 仅26.4%（1457只）上涨 [2] - 主要股指普遍下跌 纳斯达克综合指数下跌2.39% 标普500指数下跌2.06% 道琼斯工业平均指数下跌1.76% 罗素2000指数下跌1.20% [3] - 市场下跌背景包括投资者等待最高法院对特朗普关税的裁决 特朗普前往瑞士达沃斯以及第四季度财报季开启 [3] - 盘前期货交易显示美国主要股指上涨约0.33个百分点 试图收复昨日部分跌幅 [4] 当日重要事件与关注点 - 市场关注白宫领导层前往达沃斯以及美国言辞可能引发的反制措施 [5] - 当日财报焦点包括医疗保健巨头强生 经纪公司嘉信理财和房地产投资信托基金安博 [5] - 盘后财报关注区域银行 以及油气公司金德摩根 IT公司Caci International和卡车运输公司Knight-Swift [6] 行业与板块动态 - 当日有大量区域银行发布财报 需密切关注标普区域银行ETF（$KRE）的反应 [6] - 标普区域银行ETF自2025年11月低点以来已上涨超过14% 若在地缘政治动荡中出现突破 可能源于金融板块该领域超预期的业绩 [6]

Key Takeaways Prologis is set to report Q4 2025 on Jan. 21, after a 3.47% core FFO per-share surprise last quarter.PLD beat FFO estimates in each of the past four quarters, with an average upside of 4.66%.FFO per share is forecast at $1.44, down 4% year over year after a downward revision.Prologis (PLD) is slated to report its fourth-quarter 2025 results on Jan. 21, before the opening bell. In anticipation of the announcement, industry analysts and investors are eager to assess the company's performance and ...

核心财务预测 - 市场预计Prologis季度每股收益为1.44美元，较去年同期下降4% [1] - 市场预计季度营收为21亿美元，较去年同期增长8.6% [1] - 过去30天内，市场对每股收益的共识预期被下调了0.3% [1] 收益预期修正的重要性 - 收益预期的修正是预测股票潜在短期表现的关键指标 [2] - 收益预期修正的趋势与股票短期价格表现之间存在强相关性 [2] 分项收入预测 - 市场预计“战略资本收入”为1.4286亿美元，同比下降43.6% [4] - 市场预计“开发管理及其他收入”为711万美元，同比下降27.1% [4] - 市场预计“租赁收入”为21亿美元，同比增长8.6% [4] 其他关键运营指标预测 - 市场预计“平均出租率”为94.9%，低于去年同期的95.6% [5] - 市场预计“折旧与摊销”费用为6.3469亿美元 [5] 近期市场表现与评级 - 过去一个月，Prologis股价上涨3.2%，同期标普500指数上涨1.6% [5] - 该股目前获评Zacks Rank 2 (买入)评级 [5]

公司表现与增长动力 - 安博公司(PLD)的表现优于许多房地产投资信托基金 这主要归功于物流增长故事的韧性[1] - 管理层似乎正在瞄准数据中心这一新领域[1] - 对公司的仓库业务增长轨迹仍有很大信心[1] 分析师背景与研究方法 - 分析师Julian Lin是一位金融分析师 其方法是寻找资产负债表和管理团队强大、且处于具有长期增长前景的行业中的公司[1] - 其投资理念结合了增长导向原则与严格的估值门槛 旨在为传统的安全边际增加额外保障[1]

公司表现与增长动力 - 安博公司（PLD）的表现优于许多房地产投资信托基金，这在很大程度上归功于物流增长故事的韧性[1] - 管理层似乎正瞄准数据中心这一新领域[1] - 对公司的增长轨迹仍有很大信心，因为仓库可能（原文未完成）[1] 分析师背景与研究方法 - 分析师朱利安·林寻找具有长期增长潜力且被低估的公司[1] - 其方法是寻找资产负债表和管理团队强大、且所在行业具有长期增长前景的公司[1] - 结合增长导向原则与严格的估值门槛，为传统的安全边际增加额外保障[1]

文章核心观点 - 比较两家高质量房地产投资信托基金Realty Income和Prologis 它们分别针对不同的投资者需求 Realty Income旨在提供稳定性和可预测性 Prologis则旨在捕捉与全球物流和基础设施趋势相关的长期增长 [1] - 当前比较的时机在于两家公司如何为房地产周期的下一阶段定位 Realty Income侧重于规模、多元化和合作伙伴关系以增强稳定性 Prologis则加倍押注于电子商务、供应链重构和数据基础设施等长期需求驱动因素 [2] - 对于投资者而言 关键问题不是哪家公司更安全 而是在变化的全球经济中哪家能更好地实现现金流的稳定增长 [3] - 结论是Prologis更具优势 因其结合了财务实力与强大的长期增长驱动力 提供了更清晰的长期现金流扩张路径 [22] Realty Income (O) 业务分析 - 业务模式具有持久性 截至2025年第三季度 公司拥有超过15,500处物业 出租给92个行业的超过1,600家租户 投资组合入住率接近99% 高度的多元化降低了对单一租户或行业的依赖 [4] - 2025年第三季度 到期租约的租金重获率超过100% 显示其即使在谨慎的环境中仍保持定价能力 [4] - 资本部署非常活跃 仅第三季度就投资约14亿美元 使年初至今的投资总额达到近40亿美元 欧洲已成为日益重要的增长市场 占新投资的大部分 [5] - 通过与管理新加坡政府投资公司的合作以及对CityCenter Las Vegas的8亿美元优先股投资等战略举措 扩大了传统净租赁收购以外的机会 管理层将2025年全年投资指引上调至约60亿美元 [5] - 公司于2025年宣布了第133次月度普通股股息增长 其一致性得益于长期租约、高质量租户和严格的资产负债表管理 [6] - 稳定性的代价是增长有限 同店收入增长稳定但有限 净租赁结构在经济强劲时限制了上行空间 对部分零售租户的敞口需要持续的信用监控 广泛的多元化降低了对快速增长行业的敏感性 略微抑制了近期增长潜力 [7] Prologis (PLD) 业务分析 - 公司处于全球物流中心 该领域受长期结构性需求而非短期经济周期驱动 2025年第三季度 公司签署了近6,200万平方英尺的租约 是其历史上最强劲的租赁季度之一 [8] - 投资组合入住率环比提升至约95.3% 租金变动强劲 当季净有效租金增长接近50% 现金租金增长约29% 这些数据凸显了公司在旧租约到期时捕捉市价收益的能力 [8] - 公司提高了全年开发开工展望 按权益计算最高达32.5亿美元 其中超过一半的开发活动与为全球大型客户的定制建造项目相关 这种方法降低了租赁风险并锁定了长期需求 [9][10] - 重要差异化优势在于其业务已扩展到传统仓库之外 公司已确保或处于后期阶段的电力容量达5.2吉瓦 是可用于数据中心电网直供电力的最大所有者之一 这代表了数十亿美元的长期投资机会 该战略将公司直接与云计算、人工智能工作负载和数字基础设施的增长联系起来 [11] - 资产负债表实力雄厚 支持增长 季度末债务的实际成本约为3.2% 平均债务期限超过八年 并能广泛进入全球资本市场 这种财务灵活性使公司能够在周期中进行投资而不牺牲长期回报 [12] 财务与市场预期比较 - Zacks对Realty Income 2025年和2026年营收的一致预期 意味着同比分别增长8.49%和7.48% 对2025年和2026年每股运营资金的一致预期 意味着同比仅分别增长1.67%和3.69% [14] - 过去两个月 O的2025年每股FFO预期被小幅下调 而2026年预期保持不变 [14] - Zacks对Prologis 2025年和2026年营收的一致预期 要求同比分别增长8.72%和6.30% 过去两个月 2025年每股FFO预期保持不变 而2026年预期小幅下调至5.80美元和6.08美元 但该数字仍意味着同比分别增长4.32%和4.72% [17] - 过去六个月 Realty Income股价上涨4.5% Prologis股价上涨19.9% 同期标普500综合指数上涨14.8% [19] - O基于未来12个月的市价与FFO比率为13.38倍 高于其三年中位数 PLD目前基于未来12个月的市价与FFO比率为21.37倍 也高于其三年中位数20.86倍 两家公司的价值评分均为D [20]

债券发行与融资 - 公司成功完成5亿美元、票面利率5.625%、于2038年到期的优先票据发行 [1] - 发行净收益计划与手头现金一并用于：1) 回购子公司Terrafina到2029年、票面利率4.962%的未偿票据 2) 赎回在要约收购结算后仍存续的任何Terrafina票据 [2] - 公司已提交申请，计划将本次发行的票据在新加坡交易所上市 [3] 发行方式与监管状态 - 本次票据发行未且将不会根据美国证券法进行注册，属于非公开发行 [4] - 在美国仅依据144A规则向合格机构买家发行，在美国境外则依据S条例向非美国人士发行 [4] - 票据在墨西哥不得公开发行或销售，除非事先获得CNBV授权并完成登记，但可根据法律第8条向机构或合格投资者进行私募配售 [5] 公司业务概况 - 公司是墨西哥A级工业房地产的领先所有者和运营商 [6] - 截至2025年9月30日，公司投资组合包括515处物业，总面积达8700万平方英尺（810万平方米） [6] - 投资组合包括：位于墨西哥6个核心工业市场的348处物流和制造设施，总租赁面积（GLA）为6570万平方英尺（610万平方米）以及位于其他市场的167栋非战略性资产建筑，面积为2130万平方英尺（200万平方米） [6]

文章核心观点 - 2025年第四季度及全年，房地产投资信托基金行业表现逊于大盘，但估值处于历史常态，且存在大量以显著低于资产净值的价格交易的标的，这为并购活动创造了条件，使得该行业在2026年有望跑赢估值过高的整体市场 [1][36][48][54] REIT整体市场表现 - 2025年12月，REITs总回报率为-1.48%，表现逊于道琼斯工业平均指数(+0.92%)、标普500指数(+0.06%)和纳斯达克指数(-0.09%) [1] - 2025年全年，REITs平均总回报率为-3.57%，较2024年+3.70%的回报率低727个基点 [13] - 按市值划分，12月仅小盘REITs取得正回报(+0.51%)，中盘(-1.77%)、大盘(-2.55%)和微盘(-3.88%)均为负回报 [3] - 2025年全年，小盘REITs表现优于大盘REITs达240个基点 [3] 不同资产类型REIT表现 - 2025年12月，18个REIT资产类型中有9个取得正回报，表现最佳与最差资产类型之间的总回报率差距达13.22个百分点 [5] - 12月表现领先的资产类型是购物中心(+6.19%)和单户住宅(+5.20%)，表现最差的是基础设施(-7.02%)和办公楼(-6.79%) [5][6] - 2025年全年，表现最好的资产类型是医疗保健(+25.74%)、广告(+25.50%)和购物中心(+15.56%) [6] - 全年表现最差的资产类型包括办公楼(-22.07%)、基础设施(-20.08%)、土地(-15.77%)、数据中心(-15.09%)和单户住宅(-11.37%) [6][7] REIT估值与定价指标 - 2025年12月，整个REIT板块的平均P/FFO（基于2026年预测）从13.7倍降至13.4倍 [8] - 12月，22.2%的资产类型平均倍数扩张，72.2%收缩，5.6%保持不变 [8] - 截至12月底，数据中心(22倍)、土地(21倍)、预制房屋(17.5倍)和购物中心(16.5倍)的平均估值倍数最高，酒店(7.7倍)和办公楼(8.1倍)是仅有的平均FFO倍数为个位数的资产类型 [8][9] - 大盘REITs的2026年FFO倍数为15.9倍，小盘REITs为12.7倍，投资者为大盘REITs每美元FFO支付的价格平均比小盘REITs高出25.2% [1][33] - 市场估值与市值规模呈强正相关：微盘(8.7倍)、小盘(12.7倍)、中盘(13.8倍)、大盘(15.9倍) [34] - 资产净值折价也与市值规模相关：大盘(-11.10%)和中盘(-11.83%)REITs以较低的两位数折价交易，小盘(-25.45%)交易价格约为资产净值的3/4，微盘(-30.65%)交易价格略高于资产净值的2/3 [35] 个股表现与公司事件 - Alexander & Baldwin (ALEX) 是12月表现最好的REIT，上涨34.29%，因其于12月8日宣布将被黑石集团等以每股21.20美元的价格收购 [11] - Fermi (FRMI) 是12月表现最差的REIT，下跌51.49%，因其潜在租户取消了一项1.5亿美元的协议 [12] - Paramount Group (PGRE) 于12月19日被Rithm Capital Corp以每股6.60美元的全现金交易收购 [10] - 12月有42.04%的REITs取得正回报，全年则有38.36%的REITs实现正回报 [13] 股息收益率 - 股息收益率是REIT总回报的重要组成部分，许多REIT因股价大幅低于资产净值而提供较高收益率 [16] - 截至2025年12月31日，股息收益率最高的REITs包括Innovative Industrial Properties (16.0%)、Community Healthcare Trust (11.6%)和Gladstone Commercial Corporation (11.2%) [18] - 部分REIT支付月度股息，其中收益率较高的包括Gladstone Commercial Corporation (11.2%)、Modiv Industrial (8.1%)和Apple Hospitality REIT (8.1%) [22] 行业格局与并购活动 - 由于全年表现不佳，房地产板块在2025年底成为标普500指数中市值最小的板块 [39] - Welltower (WELL) 市值在2025年增长62.3%，从年初第4大REIT跃升为市值最大的REIT，市值达1273.9亿美元；Prologis (PLD) 以1185.8亿美元市值位列第二 [42][43] - 2025年第四季度，REIT板块(-2.1%)的总回报率落后标普500指数(+2.7%) 480个基点；全年落后幅度超过1500个基点 [36] - REIT板块整体估值处于历史常态，且许多REIT交易价格相对资产净值有大幅折价，这引发了并购活动的增加 [48][52] - 2025年已有多起REIT并购交易达成或完成，包括Alexander & Baldwin (交易价值23亿美元)、Paramount Group (57.7亿美元)、PotlatchDeltic (44.9亿美元)等 [53] - Whitestone REIT (WSR) 曾拒绝一项收购要约，未来可能收到更高报价 [54] - 鉴于大量优质REIT仍以低倍数和大幅资产净值折价交易，预计2026年将有更多REIT并购活动，该板块整体有望跑赢估值过高的标普500指数 [54]