I rate Prologis, Inc. (NYSE: PLD ) a Buy, for income investors interested in long-term buy-and-hold real estate investment trusts (REITs). Prologis is the global leader in logistics real estate, which has most recently seen a boom in business due toDavid A. Johnson is founder and principal of Endurance Capital Management, a New Jersey Limited Liability Company. As an investor entrepreneur, David invests in stocks, bonds, options, ETFs, REITs, real estate, closed end funds and alternative investment funds su ...

The statements in this document that are not historical facts are forward-looking statements within the meaning of Section 27A of the Securities Act of 1933, as amended, and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934, as amended. These forward-looking statements are based on current expectations, estimates and projections about the industry and markets in which we operate as well as management's beliefs and assumptions. Such statements involve uncertainties that could significantly impact our financ ...

零碳园区政策与战略地位 - 2024年中央经济工作会议首次提出建设零碳园区 2025年7月国家发改委等部门联合印发《关于开展零碳园区建设的通知》 确定首批国家级零碳园区建设名单 标志着零碳园区从概念设想上升为国家战略部署 [1] 零碳园区建设的重要性与碳排放数据 - 全国碳排放量每年约140亿吨 其中产业园区总碳排占比超过1/3达50亿吨 零碳园区成为实现"双碳"目标的核心举措 [2] - 零碳园区是解决新能源消纳压力增大 高耗能行业深度降碳困难 低碳零碳负碳技术推广应用受限等挑战的重要抓手 [2] 零碳园区建设面临的技术与成本挑战 - 申报园区单位综合能耗碳排放须低于0.2吨强度 要求大部分园区实现90%以上绿电直连供给 [2] - 绿电直连存在政策要求与现实脱节问题 多半申报企业的绿电直连方案无法保障电力平衡 技术上难以解决可再生能源发电波动性问题 依靠储能成本过高 [3] - 绿电直连后仍需缴纳交叉补贴 输配电价等额外开支 叠加前期基建投入摊销时间过长 经济性难以计算 [3] 区域差异与落地实施难题 - 东部地区如上海建设绿电直连专线 10多公里投资可能上亿元且操作限制多 [3] - 东部地区绿电供给主要依赖海上风电和光伏 受近海用海政策与深远海成本制约 推高园区用电成本负担 [3] - 长三角部分城市绿电率仅15% 云贵川部分地区高达85% 各地资源禀赋差异大需科学制定发展路径 [4] 成功案例与运营模式 - 普洛斯管理中国约450个园区 通过绿色建筑设计 园区铺满光伏设施（新项目绿电覆盖率超90%） 布局新能源物流车配套设备 复用旧建材等实现多维度降本 提升园区价值与客户吸引力 [4] - 上海新西北物流园通过综合措施实现绿电覆盖率超90% [4] 规模化推广与系统解决方案 - 需寻求绿色金融 超长期国债等金融支持 通过源网荷储新型电力基础设施打造以绿电直连为主 园区内分布式新能源供给为辅的多能互补系统 [5][6] - 需关注循环经济 废弃物综合利用等除电力供应以外的方面 打包成一体化综合解决方案从整体追求经济效益 [6] - 需要政府 园区 企业 资本等多方协同 在政策细化 技术创新 模式优化 资金保障上持续发力 实现从试点到规模化落地 [6]

行业投资评级 - 美股行业投资评级为"弱于大市"，并维持该评级 [1] 核心观点 - 美股市场在回调后再度显著上涨，中小盘风格明显占优，小盘价值（罗素2000价值+4.1%）和小盘成长（罗素2000成长+2.6%）表现领先于大盘 [3] - 行业表现分化明显，18个行业上涨，6个行业下跌，银行（+3.2%）、汽车与汽车零部件（+2.9%）、能源（+2.8%）涨幅居前 [3] - 资金流向整体接近停滞，但行业间分化较大，汽车与汽车零部件（+11.0亿美元）和综合金融（+4.6亿美元）资金流入领先 [4] - 各行业盈利预测全面上修，标普500成分股动态未来12个月EPS预期上调0.3%，半导体产品与设备（+1.2%）和材料（+0.4%）行业上修幅度领先 [5] 全球大类资产总览 - 美股主要指数表现强劲：标普500本周+0.3%，年初至今+10.0%；纳斯达克综合本周-0.6%，年初至今+11.3%；道琼斯工业本周+1.5%，年初至今+7.3% [11] - 中小盘股表现突出：罗素2000本周+3.3%，年初至今+5.9%；罗素2000价值本周+4.1%，年初至今+5.1% [11] - 全球市场对比：MSCI全球本周+0.3%，年初至今+13.5%；MSCI新兴市场本周-0.5%，年初至今+17.8% [11] - 中国市场表现亮眼：沪深300本周+4.2%，年初至今+11.3%；恒生指数本周+0.3%，年初至今+26.3% [11] - 美债收益率全面下降：10年期收益率本周-6bp至4.262%，2年期收益率本周-3bp至3.707% [11] 标普500板块观测 价格收益 - 能源板块表现最佳，本周+2.8%，年初至今+2.9% [15] - 银行板块涨幅居前，本周+3.2%，年初至今+17.9% [15] - 科技板块出现分化：软件与服务本周-1.9%，而半导体产品与设备年初至今+29.1% [15] - 小盘风格占优：罗素2000价值本周+4.1%，罗素2000成长本周+2.6% [11] 资金流向 - 非日常生活消费品板块资金流入最多，本周+17.73亿美元 [19] - 汽车与汽车零部件行业资金流入领先，本周+11.00亿美元 [19] - 科技板块资金流出明显：软件与服务本周-29.94亿美元，半导体产品与设备本周-7.67亿美元 [19] 盈利预测调整 - 半导体产品与设备行业盈利上修幅度最大，本周+1.2%，年初至今+17.4% [21] - 信息技术板块整体上修显著，本周+0.6%，年初至今+11.9% [21] - 零售业盈利预期强劲，本周+0.3%，年初至今+10.4% [21] 估值变化 市盈率变化 - 能源板块市盈率上升最快，本周+2.7%，当前15.0x [23] - 银行板块市盈率增长显著，本周+3.0%，当前12.7x [23] - 科技板块市盈率分化：软件与服务本周-2.4%，半导体产品与设备本周-2.6% [23] 市净率变化 - 房地产板块市净率增长最快，本周+3.3%，当前3.1x [26] - 银行板块市净率表现良好，本周+3.0%，当前1.6x [26] - 能源板块市净率稳步上升，本周+2.9%，当前1.9x [26] 关键个股观测 市场表现 - 英伟达本周-1.4%，但近13周+35.6%，表现突出 [30] - 传统工业股表现强劲：卡特彼勒本周+6.8%，年初至今+20.1%；埃克森美孚本周+4.5% [30] - 消费医药股分化：礼来本周+1.5%，但年初至今-7.8%；联合健康集团本周+1.1%，但年初至今-39.2% [30] 资金流向 - 特斯拉资金流入显著，本周+10.58亿美元，但近13周-6.01亿美元 [31] - 英伟达资金流出明显，本周-5.64亿美元 [31] - 传统行业资金流入稳定：卡特彼勒本周+1.06亿美元，家得宝本周+1.20亿美元 [31] 盈利预测调整 - 英伟达盈利预期上修幅度大，本周+1.7%，年初至今+23.4% [32] - 礼来盈利预期强劲，本周+0.7%，年初至今+22.0% [32] - 特斯拉盈利预期下调，本周+0.7%，但年初至今-33.8% [32] - 传统行业盈利稳健：卡特彼勒本周+0.3%，摩根大通本周+0.1% [32]

中国历来在安博全球战略中占据着重要地位。自2003年进入中国市场以来,安博中国凭借其全球客户网 络以及丰富的市场经验,稳步拓展在华事业。目前已建立四大战略业务区域,构建覆盖区域内主要交通枢 纽、产业园区和配送中心等战略节点的高效立体基础设施网络。 安博为全球客户提供高效的产业设施解决方案。在与顶级生产商和配送企业合作的过程中,安博保证这 些为现代生活带来方便的货物将获得及时的配送。 本文源自：金融界 作者：行情君 财务数据显示，截至2025年06月30日，安博收入总额43.24亿美元，同比增长9.05%；归母净利润11.64 亿美元，同比减少19.55%。 资料显示，安博公司为纽约证券交易所上市公司,安博物业覆盖南北美洲、欧洲和亚洲,在全球范围服务 制造商、零售商、运输公司、第三方物流企业和其它具有大型物流配送需求的企业。 8月19日，安博(PLD)盘中上涨5.01%，截至23:08，报110.725美元/股，成交1.41亿美元，总市值1027.82 亿美元。 ...

行业投资评级 - 美股市场评级为"弱于大市·维持" [1] 核心观点 - 美股市场再创新高 中小盘股表现强势 标普500本周上涨0.9% 纳斯达克上涨0.8% [3] - 小盘价值股(罗素2000价值+3.4%)表现最佳 其次是小盘成长股(罗素2000成长+2.8%) [3] - 18个行业上涨 5个行业下跌 制药生物科技和生命科学(+5.5%)涨幅最大 食品与主要用品零售(-2.4%)跌幅最大 [3] 价格走势 - 标普500成分股本周加权平均价格收益率1.1% 近13周累计上涨10.2% [14] - 医疗保健板块本周表现最佳(+5.0%) 制药生物科技和生命科学子行业领涨(+5.5%) [14][16] - 耐用消费品与服装(+3.6%)和零售业(+3.3%)表现突出 [14] - 商业与专业服务(-1.4%)和食品与主要用品零售(-2.4%)表现最差 [14] 资金流向 - 标普500成分股本周估算资金净流入75.8亿美元 上周为17.0亿美元 [4] - 医疗保健设备与服务(+27.6亿美元)和媒体与娱乐(+13.1亿美元)资金流入最多 [4] - 软件与服务(-4.8亿美元)和资本品(-2.9亿美元)资金流出最多 [4] - 医疗保健板块整体资金流入38.4亿美元 其中医疗保健设备与服务占27.6亿美元 [18][19] 盈利预测 - 标普500成分股未来12个月EPS预期本周上调0.2% [5] - 半导体产品与设备(+0.6%)和房地产(+0.4%)盈利预期上调幅度最大 [5][20] - 能源行业(-0.3%)是唯一盈利预期下修的行业 [5] 估值变化 - 标普500成分股当前市盈率22.5x 本周上升0.7% [22] - 制药生物科技和生命科学市盈率15.6x 本周上升5.1% [22][23] - 半导体产品与设备市净率13.0x 近13周上升23.9% [25][26] 关键个股表现 - 科技巨头中 英伟达(NVDA)近13周上涨33.3% 但本周下跌1.2% [30] - 消费医药板块 礼来(LLY)本周大涨12.1% 联合健康集团(UNH)飙升21.2% [30] - 特斯拉(TSLA)近13周下跌5.5% 但近52周仍上涨53.0% [30] - 资金流向方面 联合健康集团(UNH)本周资金流入25.4亿美元 礼来(LLY)流入6.1亿美元 [31]

投资组合策略 - Conservative Income Portfolio 专注于高安全边际的价值股投资 并通过期权降低波动性 [1] - Enhanced Equity Income Solutions Portfolio 旨在降低波动性的同时实现7-9%的收益率 [1] - Covered Calls Portfolio 提供低波动性收入投资 注重资本保全 [2] 公司分析 - Prologis Inc 在零利率政策时期估值过高 目前面临三重威胁 [2] - 固定收益投资组合专注于高收益潜力和严重低估的证券 [2] 团队背景 - Trapping Value 团队拥有40年以上的期权收入投资经验 注重资本保全 [3] - 团队与Preferred Stock Trader合作运营Conservative Income Portfolio [3] - 投资组合包含两个创收组合和一个债券阶梯策略 [3]

行业投资评级 - 美股市场整体评级为"弱于大市"并维持该评级 [1] 核心观点 - 美股市场在非农就业数据刺激下出现显著回撤 标普500指数下跌2.4% 纳斯达克指数下跌2.2% [3] - 大盘价值风格表现最优 罗素1000价值指数下跌1.8% 优于大盘成长指数(-3.1%)和小盘价值指数(-5.2%) [3] - 公用事业(+1.6%)、食品与主要用品零售(+0.9%)和媒体与娱乐(+0.2%)是仅有的三个上涨行业 [3] - 标普500成分股整体资金流出169.5亿美元 媒体与娱乐行业逆势获得15.9亿美元资金流入 [4] - 标普500成分股未来12个月EPS预期上调0.6% 零售业(+3.3%)和媒体与娱乐(+2.0%)盈利预期上调幅度最大 [5] 全球大类资产表现 - 标普500指数年初至今上涨6.1% 纳斯达克综合指数上涨6.9% [11] - 美股风格指数中 罗素1000成长指数年初至今上涨7.6% 优于价值指数的4.0% [11] - 新兴市场表现突出 MSCI新兴市场指数年初至今上涨14.0% 恒生指数上涨22.2% [11] - 商品市场中 COMEX黄金年初至今上涨29.4% NYMEX WTI原油下跌6.4% [11] 标普500板块表现 价格收益 - 半导体产品与设备行业表现最佳 近13周上涨44.5% 年初至今上涨25.6% [14] - 公用事业行业防御性突出 本周上涨1.6% 年初至今上涨16.8% [14] - 医疗保健设备与服务行业表现最差 近13周下跌7.5% 年初至今仅上涨0.6% [14] 资金流向 - 媒体与娱乐行业资金流入最多 本周净流入15.9亿美元 年初至今净流入28亿美元 [18] - 医疗保健设备与服务行业资金流出最严重 本周净流出34.7亿美元 年初至今净流出180.9亿美元 [18] 盈利预测 - 零售业盈利预期上调幅度最大 本周上调3.3% 年初至今累计上调9.8% [20] - 医疗保健设备与服务行业盈利预期下调最明显 本周下调3.6% 年初至今累计下调7.9% [20] 关键个股表现 - 英伟达(NVDA)表现突出 近13周上涨51.7% 年初至今上涨29.4% [29] - 联合健康集团(UNH)表现最差 近13周下跌40.5% 年初至今下跌53.0% [29] - 脸书(META)盈利预期上调显著 本周EPS预期上调6.9% 年初至今累计上调14.9% [31] - 特斯拉(TSLA)盈利预期下调 年初至今EPS预期下调34.0% [31]

公司经济影响 - 2024年公司仓库货物流动价值达3.2万亿美元 相当于全球GDP的2.9% [1] - 公司全球13亿平方英尺物业组合支持360万个就业岗位 对全球经济贡献3480亿美元（含直接、间接和诱导影响） [1] - 公司在美国22个州的仓库货物流动总量达2万亿美元 [2] 区域经济贡献 - 加利福尼亚州以4650亿美元货物流动量领先各州 支持16.2万个直接就业岗位 产生540亿美元GDP影响 [8] - 德克萨斯州以2730亿美元货物流动量位列第二 三个影响渠道共支持超过22.3万个就业岗位 [8] - 伊利诺伊州、佐治亚州和宾夕法尼亚州各州货物流动量均超1000亿美元 并产生数万个直接就业岗位 [8] 就业与税收 - 墨西哥就业增长91% 加拿大增长47% 自2022年以来公司全球直接仓库就业增长8% [7] - 公司仓库经济活动产生770亿美元全球税收收入 [7] - 物流设施作为经济引擎 通过客户运营推动供应链发展并支持数百万就业岗位 [4] 研究报告背景 - 报告与牛津经济研究院合作编制 2017年首次发布 本次为第四版 [3] - 研究涵盖仓库货物吞吐量、直接就业及通过直接（仓库内）、间接（全供应链）和诱导（工资支出支持的经济活动）渠道的总经济影响 [3] - 报告显示公司影响远超仓库范围 通过客户运营推动供应链和地方经济发展 [4]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2025年上半年，公司房地产板块的净营业收入（NOI）为30.38亿美元，较2024年同期的27.58亿美元增长2.8亿美元[182] - 2025年上半年，公司战略资本板块的净营业收入（NOI）为1.62亿美元，较2024年同期的1.34亿美元增长2800万美元[182] - 战略资本部门2025年上半年净营业收入（NOI）为1.62亿美元，较2024年同期的1.34亿美元增长20.9%[198] - 战略资本部门2025年上半年总收入为2.88亿美元，其中美国地区占比34%（0.98亿美元），欧洲地区占比36.5%（1.05亿美元）[198] - 2025年第二季度同店物业NOI（净有效基础）同比增长4.8%，达到15.08亿美元[214] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 2025年上半年管理费用（G&A）为2.22亿美元，其中资本化部分为8400万美元，占总额的21%[200][201] - 2025年上半年折旧与摊销费用为13亿美元，与2024年同期持平[203] - 2025年G&A费用为2.22亿美元，2024年为2.18亿美元；股权激励费用2025年为9700万美元，2024年为1.22亿美元[248] - 2025年上半年净利息支出为4.84亿美元，加权平均有效利率为3.2%，较2024年同期上升20个基点[220] - 2025年净支付利息5.13亿美元，2024年为4.08亿美元[248] 业务线表现 - 房地产租赁业务占公司合并收入的90%至95%[164] - 战略资本业务占公司合并收入的5%至10%[167] - 公司开发业务专注于工业地产和数据中心，通过合资企业进行资本回收[157] - 公司通过Prologis Essentials平台管理13亿平方英尺的物流资产组合[159] - 公司通过9个非合并合资企业和1个合并合资企业进行投资，持股比例从15%至55%不等[166] 各地区表现 - 战略资本部门2025年上半年总收入为2.88亿美元，其中美国地区占比34%（0.98亿美元），欧洲地区占比36.5%（1.05亿美元）[198] 管理层讨论和指引 - 公司土地储备和房地产投资可支持364亿美元（415亿美元O&M基础）的新开发项目总投资[172] - 截至2025年6月30日，公司合并开发组合的总投资额为52亿美元，已出租36.5%，预计在2027年9月前完成[192] - 2025年上半年，公司开发项目的加权平均稳定化收益率为6.9%，预计加权平均利润率为27.4%[192] - 公司开发组合包含84处物业，当前投资29亿美元，总预期投资52亿美元，需追加投资23亿美元[233] 债务和融资 - 截至2025年6月30日，公司加权平均债务剩余期限为9年，加权平均利率为3.2%，总可用流动性约为70亿美元[173] - 2025年5月，公司修改并重述了一项全球信贷安排，保持30亿美元的借款能力，并将到期日延长至2029年6月[181] - 2025年上半年发行18亿美元优先票据用于融资，票面利率为4.8%[220] - 截至2025年6月30日，公司总债务346.67亿美元，加权平均利率3.2%，欧元债务占比最高达33.2%[236] - 2025年剩余债务偿还计划：2025年下半年4.6亿美元，2026年21亿美元[237] - 公司信用评级为标普A级和穆迪A2级，均维持稳定展望[238] 租赁和出租率 - 截至2025年6月30日，公司合并运营组合中加权平均租期为70个月[164] - 截至2025年6月30日，公司运营资产组合的出租率为95.0%，2025年上半年新签租约的净有效租金涨幅为53.6%[175] - 公司自2013年以来每个季度都实现租金正增长，截至2025年6月30日，公司租赁市场价值与账面价值的差额（即租赁公允价值调整）约为22%（基于净有效租金基础）[173] - 截至2025年6月30日，公司运营管理（O&M）组合总面积为12.04亿平方英尺，整体出租率为95.1%[208] 合资企业和投资 - 公司通过9个非合并合资企业和1个合并合资企业进行投资，持股比例从15%至55%不等[166] - 公司拥有95%的开放式合资企业、长期合资企业和两家公开上市工具[166] - 截至2025年6月30日，公司九家非合并共同投资企业的运营资产组合总账面价值为610亿美元，覆盖5.53亿平方英尺[173] - 公司对合资企业的剩余股权承诺总额为14.13亿美元，日本基金占比最高达5.58亿美元[240] - 2025年对未合并实体投资3300万美元，2024年为3.65亿美元[249] - 2025年从未合并实体收回投资5900万美元，2024年为1700万美元[249] 外汇和衍生品 - 公司通过衍生金融工具和功能货币借款对冲外汇波动风险[162] - 公司2025年上半年外汇及衍生品净亏损1.54亿美元，2024年同期净收益1.01亿美元[223] - 2025年未指定衍生品公允价值变动导致未实现亏损2.02亿美元，2024年同期实现收益5100万美元[223] 现金流 - 2025年上半年经营活动净现金流24.02亿美元，投资活动净流出25.85亿美元[242] - 2025年从未合并实体获得运营分配资金2.92亿美元，2024年为2.56亿美元[248] - 2025年所得税净支付9200万美元，2024年为8700万美元[248] 其他财务数据 - 房地产交易净收益从2024年上半年的1.28亿美元下降至2025年同期的3800万美元，降幅达70.3%[205] - 其他房地产投资处置收益从2024年上半年的2.17亿美元下降至2025年同期的8400万美元，降幅达61.3%[206] - 2025年总所得税费用6700万美元，较2024年7600万美元下降11.8%[226] - 非控制性权益净收益2025年为9800万美元，2024年为9500万美元[227] - 2025年前两季度普通股每股现金股息1.01美元，2024年同期为0.96美元[255] 债务利率和敏感性 - 公司固定利率债务总额为336.24亿美元，公允价值为309.44亿美元[272] - 公司可变利率债务总额为16.09亿美元[272] - 固定利率债务的加权平均利率为3.2%[272] - 可变利率债务的加权平均有效利率为2.9%[273] - 2025年固定利率债务到期金额为2.68亿美元[272] - 2026年固定利率债务到期金额为15.38亿美元[272] - 2027年固定利率债务到期金额为20.42亿美元[272] - 2028年固定利率债务到期金额为26.56亿美元[272] - 利率上升10%将导致季度利息支出增加400万美元[273] - 利率敏感性分析显示，利率变动29个基点影响可变利率债务，1个基点影响总债务[273]