文章核心观点 全球物流房地产领导者普洛斯宣布公司高管将参加两场会议，且两场会议的演讲都将通过音频网络直播 [1] 公司信息 - 普洛斯是全球物流房地产领导者，专注高壁垒、高增长市场 [2] - 截至2024年3月31日，公司在19个国家拥有或投资的物业及开发项目预计总面积约12亿平方英尺（1.15亿平方米） [2] - 公司将现代物流设施出租给约6700家客户，主要涵盖企业对企业和零售/在线履约两大类别 [2] 会议安排 - 公司联合创始人、董事长兼首席执行官哈米德·莫加达姆和总裁丹·莱特将参加伯恩斯坦第40届年度战略决策会议，莫加达姆将于5月30日下午1点30分（美国东部时间）/上午10点30分（美国太平洋时间）进行演讲 [1] - 丹·莱特和首席财务官蒂姆·阿恩特将参加2024年REITWeek：美国房地产投资信托协会投资者论坛，演讲将于6月5日上午10点15分（美国东部时间）/上午7点15分（美国太平洋时间）进行 [1] 直播信息 - 两场演讲都将通过音频网络直播，可在https://ir.prologis.com/events-presentations 访问 [1]

文章核心观点 - 投资者决策常依赖分析师建议，但券商建议有偏差，可结合Zacks Rank做投资决策，Prologis当前ABR建议买入，Zacks Rank为卖出 [1][2][6] 券商建议情况 - Prologis平均券商建议（ABR）为1.52，接近强烈买入和买入，基于22家券商建议计算得出 [1] - 22条建议中15条为强烈买入，占比68.2%，2条为买入，占比9.1% [1] - 券商建议对指导投资者选有升值潜力股票作用不大，因券商有既得利益，分析师评级有积极偏差，“强烈买入”与“强烈卖出”推荐比例为5:1 [2] ABR与Zacks Rank对比 - ABR仅基于券商建议计算，通常显示小数；Zacks Rank是量化模型，利用盈利预测修正，显示整数1 - 5 [4] - 券商分析师推荐常过度乐观，因雇主利益给出有利评级误导投资者；Zacks Rank核心是盈利预测修正，与短期股价走势强相关 [4][5] - ABR可能不及时，Zacks Rank因分析师不断修正盈利预测而能及时反映股价走势 [5] Prologis投资分析 - Prologis当前年度Zacks共识预测过去一个月下降0.5%至5.42美元 [6] - 分析师对公司盈利前景悲观，可能导致股价近期下跌 [6] - 盈利预测变化及其他因素使Prologis获Zacks Rank 4（卖出），对其ABR买入建议应谨慎对待 [6]

文章核心观点 Prologis和Performance Team宣布推出南加州最大的重型电动汽车充电场，该项目克服能源供应障碍，通过公私合作快速建成，助力加州清洁交通基础设施建设和行业脱碳转型 [1][2][3] 项目概况 - 充电场位于洛杉矶Denker大道，临近洛杉矶港和长滩港，可同时为96辆电动卡车充电，由美国最大的电动卡车微电网供电 [1][2] - Prologis和Performance Team仅用五个月建成该设施，Performance Team将使用沃尔沃VNR电动卡车，续航240英里，90分钟可充电至80% [2] 项目意义 - 符合加州2035年停用柴油卡车、2045年使用电动重型卡车的要求，是实现该州目标所需基础设施的关键环节 [3] - 有助于Maersk为客户提供脱碳运输方案，推动行业向脱碳供应链转变，助力其2040年实现净零排放目标 [2] 创新解决方案 - 为克服能源供应障碍，Prologis与Mainspring Energy合作开发创新充电解决方案，建造微电网，使用2.75兆瓦燃料灵活、可使用氢气的线性发电机和18兆瓦时电池，提供高达9兆瓦的充电容量 [4] 公私合作 - 该项目是公私合作典范，得到洛杉矶水电局、洛杉矶市和南加州天然气公司支持，加快了项目交付 [5] 相关公司情况 - Prologis Mobility提供无前期成本的充电即服务及综合解决方案，还在开发公共和私人电动卡车充电枢纽 [8] - Performance Team是Maersk旗下公司，在美国运营超140辆电动汽车，Maersk是全球物流服务领导者，业务覆盖超130个国家，员工约10万人，目标是2040年实现全业务净零排放 [9] - Prologis是全球物流房地产领导者，截至2024年3月31日，在19个国家拥有或投资约12亿平方英尺（1.15亿平方米）的物业和开发项目，租户约6700家 [10] 过往合作项目 - 这是Prologis Mobility和Performance Team在南加州共同开设的第三个商业卡车电动汽车充电项目，此前在圣菲斯普林斯和商业城的设施提供4兆瓦充电容量，可满足38辆电动卡车充电需求 [6][7]

文章核心观点 - 布鲁克菲尔德可再生能源公司和普洛斯是经证实的财富创造者，未来三到五年有望继续为投资者创造财富，是值得购买的股票 [1][7] 布鲁克菲尔德可再生能源公司 - 过去20年平均年总回报率达15.8%，远超标准普尔500指数的10.3%，20年前1万美元投资如今超18.7万美元 [2] - 自2016年以来运营资金以12%的复合年增长率增长，自2001年以来股息以6%的复合年增长率增长 [2] - 预计到2028年，三项有机增长动力将推动每股运营资金实现7% - 12%的年增长，并购活动或使其进入两位数增长 [3] - 不断增长的收益使其有能力继续提高约4.5%的高收益股息，长期目标是每年提高5% - 9% [3] - 未来五年股息增长和两位数的收益增长率有望带来15%左右的总回报 [4] 普洛斯 - 过去十年平均年总回报率达13.6%，略高于标准普尔500指数的13% [5] - 过去五年核心每股运营资金以12%的年增长率增长，远快于标准普尔500指数7%的收益增长率，股息以13%的复合年增长率增长，超标准普尔500指数成分股5%的两倍 [5] - 预计到2026年，有机增长动力将推动核心每股运营资金实现9% - 11%的年增长，不包括收购的影响 [6] - 有望继续以两位数的年增速提高股息，目前股息收益率3.5%，超标准普尔500指数1.4%的两倍，未来几年有望实现10% - 15%的年总回报 [6]

文章核心观点 - 华尔街分析师的评级建议常影响股价，但因券商利益相关存在偏差，投资者可结合券商平均评级（ABR）和Zacks评级做出投资决策，当前Prologis的ABR为买入，而Zacks评级为卖出 [1][2][6] 券商评级情况 - Prologis当前平均券商评级（ABR）为1.52（1 - 5分，强买入到强卖出），近似于强买入和买入之间，基于22家券商的实际建议计算得出 [1] - 22条建议中，15条为强买入，占比68.2%；2条为买入，占比9.1% [1] 券商评级可靠性 - 多项研究表明券商建议在指导投资者选择有价格上涨潜力股票方面效果不佳，券商因自身利益对股票评级存在强烈积极偏差，每一个“强卖出”建议对应五个“强买入”建议 [2] - 券商利益与散户投资者并不总是一致，其建议难反映股票实际价格走向，ABR可用于验证自身研究或有效预测指标 [2][3] ABR与Zacks评级区别 - ABR仅基于券商建议计算，通常显示为小数；Zacks评级是利用盈利预测修正的定量模型，显示为1 - 5的整数 [4] - 券商分析师建议过于乐观，易误导投资者；Zacks评级核心是盈利预测修正，与短期股价走势强相关 [4][5] - ABR不一定及时更新；Zacks评级因分析师不断修正盈利预测而能及时反映未来价格走势 [5] Prologis投资分析 - Prologis当前年度Zacks共识盈利预测在过去一个月下降1.3%至5.44美元，分析师对公司盈利前景悲观，可能导致股价近期下跌 [6] - 盈利预测变化及其他三个因素使Prologis获得Zacks评级4（卖出），对其相当于买入的ABR应持谨慎态度 [6]

文章核心观点 - 分析影响Prologis股票近期表现的因素，其Zacks Rank 3表明短期内或与大盘表现一致 [1][10] 收益预期修正 - Zacks优先评估公司收益预期变化，认为股票公允价值由未来收益现值决定，收益预期上调会使股价上涨 [2] - 本季度公司预计每股收益1.35美元，同比变化-26.2%，Zacks共识预期在过去30天变化-0.5% [3] - 本财年共识收益预期为5.47美元，同比变化-2.5%，过去30天变化-1.2% [3] - 下一财年共识收益预期为6.12美元，同比变化+11.8%，过去一个月变化-0.8% [3] - 因共识预期近期变化及其他三个与收益预期相关因素，公司被评为Zacks Rank 3（持有） [3] 预计营收增长 - 公司本季度共识销售预估为18.5亿美元，同比变化+12% [5] - 本财年和下一财年预估分别为75.1亿美元和82亿美元，同比变化分别为+10.2%和+9.1% [5] 上次财报结果及意外表现历史 - 公司上一季度报告营收18.3亿美元，同比变化+11.9%，每股收益0.63美元，去年同期为0.50美元 [6] - 报告营收较Zacks共识预估18.1亿美元有+1%的意外表现，每股收益意外表现为0% [6] - 过去四个季度，公司两次超过共识每股收益预估，两次超过共识营收预估 [7] 估值 - 投资决策需考虑股票估值，通过比较公司估值倍数的当前值与历史值及同行值，可判断股票是否合理估值 [8] - Zacks价值风格评分有助于识别股票是否高估、合理估值或暂时低估，公司在这方面评分为F，表明其交易价格高于同行 [9]

公司业务板块构成 - 公司业务包括房地产和战略资本两个运营板块[155] 物业及开发项目规模 - 公司拥有或投资的物业及开发项目预计总面积约12亿平方英尺[152][154] - 公司合并土地有潜力支持开发342亿美元（按O&M基础为385亿美元）的新物流空间[165] 租赁业务数据 - 租赁业务占公司综合收入、收益和资金流的90%-95%，2024年第一季度加权平均租赁期限为57个月[157] - 公司预计租赁续约将带来未来租金收入显著增长，租赁按市值计价的比例约为50%[164] - 2024年3月31日，公司O&M运营投资组合入住率为97.0%，该季度开始的租约租金净有效涨幅为67.6%[170] - 截至2024年3月31日，O&M运营投资组合总物业数量为5226处，总面积11.44亿平方英尺，入住率97%；2023年12月31日物业数量为5199处，总面积11.38亿平方英尺，入住率97.6%[196] 战略资本业务数据 - 战略资本业务资金93%来自开放式、长期投资或两家公开交易工具，公司在九个非合并共同投资企业的所有权权益为15%-50%[159] - 战略资本业务一般贡献公司综合收入、收益和资金流的5%-10%[160] - 截至2024年3月31日，九个非合并共同投资企业持有的运营投资组合总账面价值为524亿美元，面积为5.08亿平方英尺[166] 公司债务情况 - 截至2024年3月31日，公司合并债务加权平均剩余期限为10年，加权平均利率为3.0%[167] - 2024年2月，公司偿还了5亿美元的美元定期贷款；发行了19亿美元的优先票据，发行日期加权平均利率为4.8%，加权平均期限为13年[172] - 截至2024年3月31日，总债务为295.58亿美元，加权平均利率3.0%，加权平均剩余期限为10年；2023年12月31日总债务为290.01亿美元，加权平均利率3.0%，加权平均剩余期限为9年[224] - 2024年剩余时间和2025年需偿还债务本金分别为1.07亿美元和4.34亿美元[220] - 截至2024年3月31日，公司281亿美元债务为固定利率，20亿美元债务为可变利率[261] - 截至2024年3月31日，公司可变利率债务的加权平均有效利率为2.7% [263] - 利率提高10%，2024年第一季度公司可变利率债务将增加400万美元年度利息支出[263] 公司流动性情况 - 截至2024年3月31日，公司总可用流动性为58亿美元[167] - 2024年3月31日，公司总可用流动性为58亿美元，其中信贷额度借款能力为53亿美元，无限制现金余额为5.01亿美元[171] - 截至2024年3月31日，可用无限制现金余额为5.01亿美元，当前信贷安排下借款能力为53亿美元[221] 公司收益情况 - 2024年，公司通过向欧洲非合并共同投资企业注资和向第三方出售非战略资产，获得净收益2.85亿美元，实现净收益5700万美元[171] - 2024年第一季度，房地产租赁收入为18.28亿美元，2023年同期为16.34亿美元；战略资本收入为1.28亿美元，2023年同期为1.35亿美元[176] - 2024年第一季度，房地产板块NOI为13.62亿美元，2023年同期为12.14亿美元；战略资本板块NOI为5000万美元，2023年同期为6300万美元[176] - 2024年第一季度，战略资本经常性费用为1.15亿美元，2023年同期为1.18亿美元；交易费用为1300万美元，2023年同期为1700万美元[187] - 2024年第一季度，战略资本板块NOI为5000万美元，2023年同期为6300万美元[187] - 2024年第一季度开发物业和土地处置收益为4000万美元，其他房地产投资处置收益为1700万美元，2023年为400万美元[193] - 2024年和2023年第一季度同店物业NOI - 净有效分别为1.341亿美元和1.288亿美元，同比增长4.1%；同店物业NOI - 现金分别为1.227亿美元和1.161亿美元，同比增长5.7%[201] - 2024年和2023年第一季度来自非合并实体的净收益分别为7200万美元和7600万美元[205] - 2024年和2023年第一季度外币、衍生品及其他净收益分别为6400万美元和900万美元[209] - 2024年和2023年第一季度所得税费用分别为3.3亿美元和3.2亿美元，其中当期所得税费用分别为3.2亿美元和2.8亿美元，递延所得税费用分别为0.1亿美元和0.4亿美元[214] - 2024年和2023年第一季度归属于非控股股东的净收益分别为4500万美元和3400万美元，其中分别包含1500万美元和1200万美元来自Prologis, L.P.的普通有限合伙单位持有人的净收益[215] - 2024年可分配给普通股股东的净收益为5.84亿美元，2023年为4.63亿美元[255] - 2024年经修改的运营资金（FFO）可分配给普通股股东/单位持有人为12.58亿美元，2023年为11.59亿美元[255] - 2024年核心FFO可分配给普通股股东/单位持有人为12.22亿美元，2023年为11.57亿美元[255] 公司费用情况 - 2024年和2023年第一季度G&A费用分别为1.11亿美元和1亿美元[190] - 2024年和2023年第一季度资本化G&A费用分别为5600万美元和5200万美元，资本化薪酬及相关成本占比分别为25.2%和24.5%[191] - 2024年和2023年第一季度折旧和摊销费用分别为6.38亿美元和6.02亿美元，同比增加约3600万美元[192] - 2024年和2023年第一季度净利息费用分别为1.93亿美元和1.36亿美元，加权平均实际利率分别为2.9%和2.5%[207] - 2024年第一季度发行19亿美元高级票据，加权平均利率4.8%；2023年发行54亿美元高级票据，加权平均利率4.7%[207] - 2024年和2023年第一季度经营活动提供的净现金分别为10.55亿美元和11.14亿美元，投资活动使用的净现金分别为10.84亿美元和10.49亿美元，融资活动提供的净现金分别为0.02亿美元和1.72亿美元[231] - 2024年和2023年第一季度房地产板块非现金调整收入分别为1.59亿美元和1.44亿美元[232] - 2024年和2023年第一季度公司分别产生一般及行政费用1.11亿美元和1亿美元，股权非现金补偿费用6700万美元和6300万美元[234] - 2024年和2023年第一季度公司债务回购和付款总额分别为9.14亿美元和9100万美元，债务发行所得款项分别为18.58亿美元和25.45亿美元[239] 公司开发项目情况 - 2024年第一季度，公司新开发建筑开工数量为7个，面积为200万平方英尺，总投入成本（TEI）为2.71亿美元；稳定建筑数量为16个，面积为300万平方英尺，TEI为5.15亿美元[181] - 截至2024年3月31日，合并开发投资组合预计在2026年8月前完成，TEI为75亿美元，已出租39.3%；公司在开发投资组合中的投资为44亿美元，剩余待支出31亿美元[182] - 截至2024年3月31日，开发组合中有121处物业，出租率为39.3%，当前投资44亿美元，完工并出租后总预计投资75亿美元，还需额外投资31亿美元[219] 公司对非合并实体投资情况 - 2024年和2023年公司对非合并实体的投资和预付款分别为3.15亿美元和4000万美元[236] - 2024年和2023年公司从非合并实体获得的投资回报分别为100万美元和2100万美元[237] - 2024年和2023年公司净投资套期结算所得款项分别为1000万美元和500万美元[237] - 截至2024年3月31日，公司对非合并共同投资企业的投资和预付款为85亿美元，这些企业第三方债务总额为154亿美元，加权平均剩余期限为7年，加权平均利率为3.2%，加权平均贷款价值比为28.6%[240] 公司股息情况 - 2024年和2023年第一季度公司普通股每股季度现金股息分别为0.96美元和0.87美元[241] - 2024年和2023年第一季度公司A类普通股有限合伙单位每股季度现金分配为0.64665美元[242] - 截至2024年3月31日，公司Q系列优先股年股息率为8.54%，股息按季度拖欠支付[242] 公司财务指标相关 - 资金运营（FFO）是房地产行业常用的非GAAP财务指标，公司对其进行调整以反映业务情况，包括Prologis调整后的FFO和核心FFO[244][245] - 公司使用FFO指标时存在局限性，需结合GAAP计算的净收益使用，并对调整后的FFO指标与GAAP净收益进行了对账[251][254] 公司外汇相关情况 - 截至2024年3月31日的三个月，公司总合并收入的7.0%（1.37亿美元）以外国货币计价[260] - 截至2024年3月31日，公司有以英镑、加元、欧元和日元计价的外汇合约，总名义金额为17亿美元[260] - 若美元兑这些货币贬值10%，结算这些合约可能导致1.73亿美元现金支出[260] 公司对共同投资企业股权承诺情况 - 截至2024年3月31日，公司对共同投资企业的剩余股权承诺总额为26.47亿美元，其中公司承诺3.47亿美元，合作伙伴承诺23亿美元[228]

文章核心观点 - Prologis作为市场上最大的房地产投资信托公司，有很大的潜在上涨空间，且股价较近期高点下跌约20%，分析师计划将其加入投资组合 [1] 公司情况 - Prologis是市场上最大的房地产投资信托公司 [1] - Prologis股价较近期高点下跌约20% [1] - 分析师计划将Prologis加入投资组合 [1] 时间信息 - 股票价格采用2024年4月17日下午的价格 [1] - 视频于2024年4月18日发布 [1]

文章核心观点 - 普洛斯今年增长或受短期逆风影响，但长期前景乐观，仍是值得购买的优质股息股 [1][6][8] 一季度业绩表现 - 核心运营资金每股增长5%至1.28美元，排除资金管理业务净促进收入影响后增长6.5% [2] - 受益于高入住率（96.8%）和租户留存率（74.3%），新租和续租现金租金变化率达48.2%，净营业收入增长5.7% [2] 短期面临的逆风 - 客户关注成本控制影响租赁决策和节奏，利率环境不稳定和地缘政治担忧导致净吸纳量受短期影响 [3] - 公司下调全年业绩指引，包括平均入住率、现金同店净营业收入增长率、核心运营资金每股等指标 [4] - 放缓开发计划，今年预计启动25 - 30亿美元开发项目，低于此前30 - 35亿美元 [4] 长期前景 - 公司认为今年的情况是暂时挫折，新供应前景良好，长期预测基本保持不变 [6] - 预计到2026年，最低可实现8.5%的核心运营资金每股年增长率（排除促进收入），在一定租金增长和入住率条件下可达9% - 11% [7] 股息情况 - 过去五年股息复合年增长率达13%，高于标准普尔500指数和平均房地产投资信托基金 [1] - 未来几年有望实现高个位数核心运营资金每股增长，2025和2026年有两位数增长潜力，可能继续以健康速度增加股息 [8] - 股息收益率约3.4%，未来几年有望实现两位数总年回报率 [8]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO(不含促销收益)为每股1.31美元,包含净促销费用为每股1.28美元,基本符合预期 [14] - 季末投资组合出租率为97%,美国市场自2022年夏季峰值以来下降310个基点,而公司投资组合仅下降80个基点 [15] - 净有效租金变化为68%,基于新签约,为70%,目前净有效租金溢价为50%,相当于超过22亿美元的租金增长空间 [16][17] - 现金净同店增长为5.7%,净有效净同店增长为4.1%,受到一次性调整项和去年低基数的影响 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在本季度开始了2.7亿美元的新开发项目,投资组合达到75亿美元,预计创造超过17亿美元的价值 [18] - 能源业务方面,公司签署了405兆瓦的长期储能合同,并交付了美国最大的电动车充电项目 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 南加州租赁活动疲软,但租金增长仍保持强劲,该市场第一季度租金增长120%,内陆帝国达156% [26][27] - 欧洲整体租金有所增长,拉美地区表现出色 [28] - 全球市场租金小幅下降1%,主要受南加州影响,剔除该地区则略有上升 [28] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将开发投资组合从25亿美元至30亿美元,反映了对需求放缓的谨慎态度 [37] - 公司认为未来12-18个月供给将大幅下降,为未来恢复奠定基础 [13][29] - 公司积极关注收购机会,但更专注于开发自有土地储备,这提供了380亿美元的开发潜力,回报率约8.5% [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济数据保持强劲,但租赁活动和净吸纳低于预期,主要受利率上升和地缘政治风险影响 [21][24][78] - 南加州和少数高租金市场表现疲软,但大多数市场租金保持平稳或小幅上涨 [26][27][28] - 公司预计未来几个季度吸纳将低于预期,但长期前景仍然乐观 [12][13][39] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Caitlin Burrows提问** 出租率和定价低于预期,是否主要受宏观因素还是特定市场影响 [42] **Chris Caton回答** 两者因素都有,南加州等高租金市场表现疲软,但整体客户需求也低于预期 [43] 问题2 **Steve Sakwa提问** 公司在过去30-45天内对前景看法发生较大变化的原因 [45] **Tim Arndt回答** 公司并未发生急剧变化,只是根据最新市场情况适当调整了短期指引,长期前景不变 [46] 问题3 **Michael Goldsmith提问** 需求推迟的证据是什么,与公司的内部指标有何差异 [48] **Chris Caton回答** 一些客户暂时利用现有库存应对需求,但已有领先企业开始积极租赁,只是整体市场转化速度较慢 [49][50]