广州二手房中介费结构调整 - 贝壳系平台在广州调整二手房交易佣金收费结构，向业主收取的佣金率从1%提高至1.5%，买家的佣金率维持不变 [3] - 广州贝壳内部人士表示，其二手房交易中介费一直建议买卖双方各承担1.5%，具体执行视中介品牌和房源情况而定，并非固定点数 [3] - 广州某链家门店店长确认，买卖双方服务费收费标准去年已公示，均为1.5%，但近两个月才开始实行 [3] 全国二手房中介费市场概况 - 全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，较3%的参考价相当于打了7折 [5] - 成都链家将卖方佣金标准从1.5%提高至1.75%，而上海和南京的佣金比例保持稳定，分别为买卖双方1%和2%、卖方1.2% [9] - 住建部2023年发布意见，明确房地产经纪服务收费由交易各方协商确定，鼓励分档定价和双边承担 [9] 广州市场收费模式与灵活性 - 广州市场中介佣金率在1.5%至3%之间，规模较小的中介佣金率可低至0.69%，收费非常灵活且非标准化 [5][7] - 具体收费取决于房源成交难易程度、价格谈判情况以及中介的服务能力和议价能力 [5][6] - 在买方市场下，业主在中介费上的议价空间减弱，部分业主甚至愿意支付2%至3%的佣金以驱动经纪人推广房源 [7] 买方市场对佣金结构的影响 - 广州二手房市场挂牌量高企，仅贝壳平台挂牌量就超过14万套，平均成交周期超过200天，业主卖房难度加大 [10] - 买方市场下买家资源稀缺，中介为争夺客户可能向买家提供免费服务或返佣，转而向供求博弈中的弱势方（业主）收取更高费用 [10][11] - 业主支付更高佣金可激励中介优先推荐房源并努力撮合交易，有助于缩短成交周期 [10] 行业竞争与收费模式可持续性 - 中小中介为争抢客源大打价格战，出现“中介费一口价5000”、“中介费全返”甚至“买家0中介费，卖家仅付0.8%”的极端现象 [13][14] - 超低中介费模式难以持续，因二手房成交周期长、服务环节多，低价策略可能导致服务质量下滑和盈利困难 [14] - 专家建议未来佣金费率制定应更精细化，按服务内容分环节明码标价，以兼顾市场平衡和行业健康发展 [14]

广州二手房中介费调整 - 贝壳系平台在广州对业主收取的佣金率从1%提高至1.5%，买家佣金率维持不变，但公司表示其一直建议买卖双方佣金率均为1.5% [2] - 广州链家门店店长确认，买卖双方服务费收费标准去年已公示，均为1.5%，但近两个月才开始实行 [2][5] - 广州二手房中介佣金率通常在1.5%至3%之间，具体执行取决于中介品牌、房源情况和谈判，非常灵活和非标准化 [3][4][5] 全国中介费市场概况 - 全国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，相当于较3%的参考价打了七折 [3] - 不同城市收佣模式各异：成都链家卖方佣金标准已提高至1.75%，上海保持买卖双方1%和2%，南京卖方佣金为总价的1.2% [6] - 政策导向是引导交易双方共同承担经纪服务费用，例如北京链家曾将中介费率从2.7%下调至2%，并改为买卖双方各承担1% [6] 买方市场下的行业动态 - 广州二手房市场已确立为买方市场，贝壳平台挂牌量超过14万套，平均成交周期超过200天，业主卖房难导致其议价能力减弱 [7] - 为争夺有限买家，市场普遍不向买家收取服务费，新房渠道甚至提供“返佣”，中介因此转向向弱势的业主方收取更高费用以弥补收益 [8] - 出现小中介平台采取“买家0中介费，卖家仅付0.8%”等激进低价策略，但专家认为这种模式因服务质量和盈利问题难以持续 [10][11] 中介行业竞争与收费趋势 - 房产中介领域“内卷”严重，中小中介为争客源大打价格战，出现“中介费一口价5000”、“中介费全返”等极端现象 [9] - 专家建议未来中介费制定应更精细化，按服务内容分环节明码标价，而非简单按总价比例收费 [11] - 尽管市场竞争激烈，整体中介费有下降趋势，但头部中介可能维持其收费标准，费用定价需兼顾各方诉求以促进市场平稳健康发展 [11][12]

全球大豆贸易格局变动 - 10月初巴西大豆价格跳涨至每吨650美元，较一个月前高出近70美元，比美国大豆贵66美元，导致中国压榨企业每加工一吨亏损超过200元 [1] - 中国买家暂停12月和次年1月总计800万吨的巴西大豆订单，并在48小时内转向阿根廷签下20船约130万吨大豆订单，相当于月进口量的三分之一，全部瞄准11月装船 [1][3] - 2025年1月至9月巴西对华大豆出口量达5210万吨，占中国进口总量的66%，个别月份占比高达93%，但中美贸易摩擦升级后中国自5月停止采购美国大豆，9月进口量归零 [3] 阿根廷大豆出口竞争力提升 - 阿根廷自9月22日起取消26%的大豆出口税，税率降为零，使其大豆到岸价每吨骤降50至70美元，政策窗口期持续至10月底或出口额达70亿美元 [5] - 中国企业在政策公布后两天内完成130万吨采购谈判，订单量创阿根廷对华出口七年新高，布宜诺斯艾利斯港开设"大豆绿色通道"将查验周期从7天压缩至3天 [5] - 截至10月25日阿根廷对华大豆出口量同比翻倍，凭借此次合作在中国市场建立长期信誉 [8] 中国大豆供应链保障策略 - 中储粮现有大豆储备约4500万吨，可满足全国3个月消费需求，10月20日投放150万吨储备大豆使市场价下跌4.3% [7] - 中国大豆进口来源国从3个扩展至12个，2025年1月至9月从俄罗斯进口大豆280万吨同比增长22%，并纳入乌拉圭、加拿大等小众供应国，美国大豆仍是潜在选项 [7] - 农业农村部推广低蛋白饲料技术使豆粕在饲料中占比从17%降至12.8%，每年减少约1800万吨大豆需求，菜籽粕、棉籽粕等替代方案进入规模化应用阶段 [7] 市场博弈与价格机制影响 - 巴西粮商因自信误判而惜售提价，巴拉那瓜港报价比芝加哥期货溢价每蒲式耳2.8至2.9美元，远高于美国大豆的1.7美元 [3] - 巴西新季大豆预计2026年1月上市，产量高达1.776亿吨，但圣保罗港已有约200万吨大豆积压，单日滞港费达120万美元，最大粮商邦吉已开始每吨降价18美元 [5][7] - 全球大豆定价权长期由芝加哥期货交易所主导，生产国常通过抬高"升贴水"转嫁成本，但中国通过储备调控、多元采购和技术替代正在重构游戏规则 [8]

行业投资评级 - 社会服务行业评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 美妆行业呈现“买方市场”态势，消费者话语权显著提升，品牌方竞争加剧 [3] - 国货品牌和大众品牌在本季《所有女生的offer》中参与度更高，占比更大 [3] - 本季offer谈判结果对消费者更为友好，体现出折扣更深、新品升级不涨价、组合设置更贴近需求的特点 [3] - 国际与国内品牌竞相追逐，行业呈现百花齐放局面，国货品牌竞争力不断增强 [3] 竞争格局与消费者话语权 - 2025年《所有女生的offer》共有88个品牌的166个SKU参与谈判，美业（含美妆、个护、仪器）品牌超过52个，其中国货品牌32个，国际品牌20个，SKU超过120个 [3][10] - 谈判机制升级为“四角攻擂战”，消费者投票权重占60%（60票），李佳琦团队和场外专家团各占20票，共同决定SKU机制和直播间出场顺序 [3][7][10] - 与早期（2021年LVMH专场、2022年雅诗兰黛专场）相比，2025年国际高端品牌参与度降低，国货品牌和大众品牌成为主力 [3][16][18] - 参与谈判的offer中，价格在1000元或以上的仅有十余个，多数offer价格在500元以内，大众品牌更多 [19][21][22] 产品策略与消费者友好度 - 针对老客的囤货套组设置更为“简单、干净”，赠品种类减少便于比价，且折扣力度相较618大促有所加深 [25][26] - 为降低尝新门槛，部分国货新品（如珀莱雅旗下Off&Relax、LAN时光油蜜面膜、颐莲面膜）增加了“不喜可退”机制，拉新更为友好 [28][30] - 多个品牌采取“升级不涨价”策略，部分产品单位价格甚至下降，例如理肤泉全新光电霜升级降价并加赠品 [31][32] - 部分品牌将新品首发放在offer谈判中，如科兰黎VB精华，最终双瓶装机制相当于定价的45折 [31][39] 品牌动态与综合实力 - 国际成熟品牌持续升级新品并夯实基础研究，如资生堂红腰子精华、修丽可抗皱精华等携带新品参与谈判 [42][43] - 国际洗护品牌（如凡士林首次参与）从线下优势渠道延伸至线上，并探索IP联名等玩法触达年轻用户 [42][43][44] - 老国货品牌爆发新活力：百雀羚推出灵玉系列及新经典小蓝罐；相宜本草开发红景天系列并获美白特证；彩棠6年5次迭代爆品修容盘；完美日记携转型后口碑新品参与 [45][46][47] - 国货品牌基础研究实力提升：优时颜2023年在《Advanced Functional Materials》（IF=19）发表论文研究递送系统；欧诗漫深耕珍珠美白赛道，发掘1437种珍珠活性成分并推动德清珍珠申遗成功 [50][52] - 众多新兴国货品牌（如纨素之肤、绽媄娅、柳丝木、馥郁满铺、pmpm、OR、函得仕等）为谋求更大曝光和破圈，首次参与节目 [53][55] 投资建议 - 美妆市场处于理性发展期，建议关注能快速响应消费者需求的国货品牌，如毛戈平、珀莱雅、上美股份、爱美客、贝泰妮、润本股份、巨子生物、丸美股份等 [3][59]

市场供需状况 - 二手房市场呈现供大于求的买方市场特征 上海楼市存在天量挂牌现象 官方数据与坊间传闻存在一倍差距[1] - 房产成交需以降价为必要条件 不降价难以达成交易[2] 中介行为模式 - 中介机构以撮合成交为首要目标 在买卖双方博弈中存在倾向买方的站队行为[1] - 中介通过"告知心理价位便于匹配客户"为由试探房东心理底线 利用信息不对称实施内部压价策略[1] - 中介利用横向比较手段 以"其他房东报价和降价幅度"为参照对房东进行首轮内部价格压制[1] 房东定价策略 - 心理底价提前透露会导致其成为买家砍价基准点 对卖家造成不公平[1] - 建议保持挂牌价竞争力以促进中介带看 在与购房者直接接触后再逐步释放价格协商空间[2] - 需在吸引看房与价格谈判之间寻求平衡 谨慎守护最终心理底价[2] 三方博弈关系 - 房东 中介 购房者之间存在信息不对称问题 人性因素使各方难以保持完全理性[2] - 中介在房东未见意向客户前就实施内部压价 导致房东利益受到多重挤压[1]

市场整体趋势 - 美国房地产市场热度明显消退 卖家下调要价比例达2018年以来同期最高 超过1/4的卖家在6月下调要价[1][2] - 超过30%的大型房地产市场价格较近期高点下跌至少1% 佛罗里达州85%的县出现价格下降[2] - 东北部和中西部地区房价仍在上涨 但涨幅明显低于前几年[3] 区域市场表现 - 佛罗里达州房价跌幅领先全美 得克萨斯州房价大幅下跌 加利福尼亚州 亚利桑那州 科罗拉多州和爱达荷州部分地区房价较近期高点下降3%以上[2] - 南佛罗里达市场明显停滞 成为全美趋势缩影[2] 新建住宅市场 - 66%的房屋建筑公司提供销售激励吸引买家 创疫情以来新高[2] 需求端变化 - 租赁市场出现反转 7月租金中位数同比上涨1.7% 为2023年1月以来最大涨幅[3] - 抵押贷款利率回落至6.58% 为近10个月最低水平[5] 影响因素 - 房价上涨和抵押贷款利率居高不下导致市场放缓[3] - 经济不确定性使买家对大额财务承诺持谨慎态度[3] - 房屋保险费和房产税快速上涨降低买家支付意愿[3] 市场预期 - 潜在买家期待美联储降息以降低购房成本[5] - 预计明年抵押贷款利率将继续下降[5]

全澳房价走势 - 过去12个月全澳房价涨幅达3.7%，但已显现放缓迹象 [1] - 7月全澳房价上涨0.6%，增速与前两个月持平 [3] - 8月极有可能迎来今年第三次降息，预计房价涨幅将保持温和 [3] - 住房可负担性严重承压，阻碍房价显著反弹 [3] 首府城市表现 - 悉尼7月房价上涨0.6%，过去12个月仅上涨1.8% [3] - 墨尔本7月房价上涨0.4%，过去一年累计上涨0.5% [3] - 布里斯班过去12个月房价涨幅最高，达7.3%，中位价达934,623澳元 [6][7] - 布里斯班住房市场可能在9-10个月内接近中位价100万澳元 [7] - 达尔文过去12个月房价涨幅达8.5%，位居首府城市之首 [7] 市场分层表现 - 中端市场涨幅目前更为突出，此前是下四分位市场领涨 [6] - 低端市场涨幅最为强劲，但随着利率下降和借贷能力改善，增长势头逐渐向中高端市场转移 [3][6] - 房主倾向于换购更大房屋，预计中端至高端市场涨幅略高 [3] 地区市场表现 - 地区市场表现不及首府城市，7月季度综合涨幅为1.7%，低于首府城市的1.8% [7] - 维州地区（1.4%）、昆州地区（2.5%）和南澳地区（2%）涨幅仍超过各自首府城市 [8] - 西澳Albany过去12个月涨幅超过20%，昆州Townsville、Mackay、Rockhampton等地区涨幅突出 [8] - 疫情期间人口向地区迁移的趋势已回归正常，地区市场可负担性优势不复存在 [8] 买卖市场动态 - 降息会同时提振买卖双方信心 [6] - 当前房源供应水平极低，销售环境改善，清盘率升至平均水平以上 [6] - 春季房源数量可能增加，卖家之间的竞争将更加激烈 [6]

行业现状 - 瑞安房产中介行业正经历激烈"生存战"，楼市交易周期拉长、成交难度加大[1] - 二手房交易中介费从双方合计1.5%普涨至3%，呈现"卖方刚性支付、买方弹性付款"现象[1] - 中介费上调始于贝壳找房进驻瑞安后，本土主流机构如盈佳、大管家、中园等跟进调整[3] 收费模式变化 - 以150万元房源为例，中介费总额从2.25万元跃升至4.5万元[5] - 实际操作中形成"卖方实收1.5%，买方5折支付"的弹性收费模式[7] - 买方市场下中介主动给予折扣，例如宏都小区150万元交易中买方获5折优惠[7] 市场供需关系 - 瑞安二手房住宅挂牌量突破万套，月成交量仅200套左右，呈现明显供过于求[7] - 带看房周期从1个月拉长至3个月甚至半年，单笔交易成本显著增加[5] - 近两年中介门店数量收缩，行业洗牌加剧导致提高中介费成为生存手段[5]

澳洲冬季房产市场异常现象 - 全澳房源总量自4月中旬以来下降7%，但部分热门城区房源数量逆势增长[1] - 悉尼华人区Carlingford和墨尔本Bayside统计区等地区出现不寻常的冬季挂牌量增加现象[1][3] - 挂牌量逆市上涨可能意味着这些地区正转变为买方市场[1] 重点城区房源增长情况 - 墨尔本Bayside统计区6月初比4月中旬多出52套房源，当地房价中位数为167万澳元[3] - 悉尼Bankstown统计区新增42套房源，房价中位数为134.6万澳元[4][5] - Carlingford房源增幅在悉尼排名第二，房价中位数为180.4万澳元，过去3个月上涨2.6%[4][5] 房价变化趋势 - Strathfield-Burwood-Ashfield地区过去3个月房价上涨2.2%[5] - North Sydney-Mosman地区房价中位数为158.2万澳元，过去3个月上涨0.7%[4] - Auburn地区房价中位数为81.5万澳元，过去3个月微降0.2%[4] 市场反应分析 - 高端市场对澳联储降息反应微妙，Bayside地区买家兴趣不如预期[3] - 降息后Bankstown地区市场活跃度大幅提升，170-180万澳元以下房产表现良好[5] - 超过200万澳元的房产成交时间较长，因买家群体相对较小[5]

市场趋势 - 冬季传统淡季全澳房源总量下降7%，但部分热门地区逆势转向买方市场，房源数量增加 [1] - 墨尔本海湾统计区（Bayside）待售房源比4月中旬增加52套，中位价167万澳元 [3] - 悉尼Bankstown、Panania和Padstow等区待售房源增加42套，中位价134.6万澳元 [5] 区域表现 - 墨尔本Bayside地区6月初待售房源比4月中旬增加52套，中位价1,666,081澳元 [4] - 悉尼Bankstown待售房源增加42套，中位价1,346,281澳元，三个月房价上涨1.3% [6] - 布里斯班Cleveland - Stradbroke待售房源增加32套，中位价1,022,031澳元，三个月房价上涨1.1% [8] 价格动态 - 墨尔本Stonnington - East中位价1,066,001澳元，三个月上涨0.2% [4] - 悉尼Carlingford中位价1,804,370澳元，三个月上涨2.6% [6] - 布里斯班Sunnybank中位价1,125,771澳元，三个月上涨1.9% [8] 市场反应 - 高端市场对降息反应微妙，卖家挂牌增加但买家热情低于预期 [5] - 中介指出170万至180万澳元以下房产表现良好，200万澳元以上房产成交周期更长 [7] - 公寓密集区如Parramatta房源增加13套，房价下跌，可能因公寓存量过高导致市场低迷 [9] 其他地区 - 珀斯Cottesloe - Claremont待售房源增加15套，中位价2,307,996澳元，三个月上涨4.1% [9] - 布里斯班Forest Lake - Oxley待售房源增加27套，中位价788,403澳元，三个月上涨1.6% [8] - 布里斯班Strathpine待售房源增加9套，中位价794,748澳元，三个月上涨3.1% [8]