财务数据和关键指标变化 - 2022年纽约市新增209,000个工作岗位，2021年新增270,000个工作岗位；办公室使用岗位2022年新增63,000个，2021年新增83,000个，正常年份城市办公室使用岗位增长约20,000 - 25,000个 [15] - 办公室使用岗位数量达到疫情前的约106%，总工作岗位约为疫情前的90% [16] - 预计2023年上半年有10,000 - 15,000个工作岗位流失，下半年约弥补5,000个岗位 [17] - One Vanderbilt第四季度GAAP净营业收入贡献约2700万美元，现金贡献约1600万美元 [86] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，1月前几周签署了超过34万平方英尺的租赁协议，目前有70万平方英尺的租赁管道，其中10万平方英尺有望在未来60天内签署；12月租赁活动有显著增加；245 Park在第四季度实际减少租赁面积略超过13万平方英尺 [22][36][29] - 资产销售和合资业务计划2023年实现超过20亿美元的资产销售和合资项目 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 科技行业在纽约市市场占比从相对较小增长到约25% - 35%，目前处于暂停和提高效率阶段，但宣布的裁员占整体科技公司的比例平均接近5% [9][12][13] - 租赁市场方面，10月和11月是第四季度租赁最弱的月份，12月有显著增加；租户优惠方面，加权平均每平方英尺有43美元的租户改善费用和5个月的免租期，与去年情况基本一致 [21][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年公司设定了包括170万平方英尺的租赁、超过20亿美元的资产销售和合资项目、显著的债务减少以及完成几个重要开发项目等目标 [32] - 公司认为纽约市是美国最多元化的商业经济体，科技行业虽有调整但仍对整体经济有重要贡献；租赁市场中金融、科技和法律行业是主要驱动力 [20][22] - 公司积极推进One Madison Avenue等项目的开发，One Madison Avenue已提前封顶；同时积极营销245 Park Avenue的重建项目，吸引租户和外国投资者的兴趣 [33][111][112] - 公司参与赌场项目，认为该项目对时代广场、纽约市和公司都有益，将积极争取赌场牌照 [96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场不会出现重大的就业或经济活动回调，某些行业在收紧开支，而其他行业继续扩张；随着就业市场正常化，预计会有渐进式的改善 [17][61] - 租赁市场有积极迹象，1月租赁活动表现良好，预计2023年活动会增加；公司对实现各项业务目标有信心 [109][110] - 融资市场方面，预计下半年长期固定利率市场会有所恢复，届时资产交易市场可能会解冻 [114][145] 其他重要信息 - 大中央麦迪逊车站正式开放，这是价值110亿美元的东区通道项目的成果，使长岛铁路到曼哈顿的服务容量增加近50%，节省通勤时间，将进一步改变和振兴纽约市第一商业区 [77][80] - 公司在625 Madison的地面租赁正在进行仲裁以确定租金，预计2023年解决 [102][103] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 科技裁员对租赁市场的影响 - 科技行业虽有裁员，但宣布的裁员占整体科技公司比例较小，且纽约市是多元化经济体；租赁市场12月有改善，1月表现良好，公司对租赁市场前景乐观 [13][21][109] 问题: One Vanderbilt第四季度现金和GAAP净营业收入贡献 - One Vanderbilt第四季度GAAP净营业收入贡献约2700万美元，现金贡献约1600万美元 [86] 问题: One Vanderbilt 10%合资前景及2023年资产处置计划进展 - One Vanderbilt合资出售仍是2023年目标；121 Green已签约，还有其他资产正在或即将推向市场，公司会在上半年推进资产处置计划 [89][91] 问题: 赌场项目计划更新 - 公司有强大团队推进赌场项目，认为该项目对时代广场和公司有益，会积极响应申请，争取胜利 [96] 问题: 625 Madison地面租赁更新 - 正在进行仲裁确定租金，预计2023年解决，因存在争议和诉讼无法提供更多细节 [102][103] 问题: 资本结构和长期杠杆水平差异 - 公司以贷款价值比衡量杠杆，整体对杠杆水平满意，目前略高是因资产收购，目标是今年偿还债务；合资企业的杠杆水平将根据具体资产情况确定 [105][106] 问题: 交易市场定价发现及机会投资 - 公司认为今年会有交易，对自身资产定价有信心，预计会在部分资产上实现价格发现；对于优质资产会有正常市场，而部分有问题的资产可能会出现机会投资，公司可能在下半年重新进入投资市场 [108][119][121] 问题: DPE资本使用计划及策略更新 - 偿还DPE贷款的资金使用无限制，可用于偿还债务、投资资产等；公司会评估所有业务线的投资机会，分配资金到最佳风险回报处 [126][128][130] 问题: 赌场项目优势 - 时代广场是美国高端博彩娱乐项目的绝佳地点，有独特的商业环境、便捷的公共交通，且现有建筑无需开发，不会对周边造成不利影响 [131][133][135] 问题: 租户是否考虑酒店式办公策略及普及性 - 酒店式办公概念存在已久，疫情前后有不同趋势，目前有回升趋势，但不确定是否比疫情前更普遍，且主要适用于大型租户和特定行业 [141][142][143] 问题: 办公资产债务可用性及价格趋势 - 债务广泛可用，赞助商和建筑质量位置更重要；预计下半年长期固定利率市场会有所恢复 [144][145]

公司物业持有与管理情况 - 截至2022年9月30日，公司在纽约大都会地区拥有物业，总可出租面积3012.25万平方英尺，加权平均入住率90.9%，其中曼哈顿商业物业2911.94万平方英尺，入住率91.4%；郊区办公物业86.28万平方英尺，入住率80.1%；曼哈顿住宅物业14.04万平方英尺，入住率85.6%[296] - 截至2022年9月30日，公司管理第三方拥有的一栋约30万平方英尺的办公楼，持有账面价值6.706亿美元的债务和优先股投资[298] 2022年第三季度财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度与2021年同期相比，租金收入从1.554亿美元增至1.63亿美元，增幅4.9%；投资收入从2.01亿美元增至2.95亿美元，增幅46.8%；其他收入从2.98亿美元降至2亿美元，降幅32.9%；总收入从2.053亿美元增至2.125亿美元，增幅3.5%[301] - 2022年第三季度与2021年同期相比，物业运营费用从7940万美元增至8750万美元，增幅10.2%；净收入从4.155亿美元降至1220万美元，降幅97.1%[301] - 2022年第三季度营销、一般和行政费用降至2130万美元，2021年同期为2350万美元，主要因薪酬费用减少[311] - 2022年第三季度利息费用和递延融资成本摊销净额增加，加权平均合并债务余额为44亿美元，合并加权平均利率为3.57%，2021年同期分别为43亿美元和3.06%[312] 2022年第三季度租金收入变化原因 - 租金收入增加主要因收购245 Park Avenue带来940万美元收入，同店物业贡献增加900万美元，部分被处置物业减少的970万美元收入抵消[303] 2022年第三季度曼哈顿物业租赁数据 - 2022年第三季度，曼哈顿物业期初可用空间198.62万平方英尺，新增空置13.3万平方英尺，期间新增可用空间19.71万平方英尺，总可用空间231.64万平方英尺[304] - 2022年第三季度，曼哈顿物业期间开始租赁的空间共22.04万平方英尺，平均新现金租金每平方英尺65.15美元，平均递增租金每平方英尺58.08美元，平均租赁期限5.7年[304] - 2022年第三季度，曼哈顿物业提前续约空间共3.92万平方英尺，平均新现金租金每平方英尺139.47美元，平均递增租金每平方英尺124.51美元，平均租赁期限2.8年[304] - 2022年第三季度，曼哈顿物业包括替换空置的总起租租赁面积25.96万平方英尺，平均新现金租金每平方英尺76.37美元，平均递增租金每平方英尺72.99美元，平均租赁期限5.3年[304] - 不包括替换空置的新租户，办公室平均起始租金为每可出租平方英尺77.87美元，涉及5.72万平方英尺；办公室空间（租赁和提前续约，不包括替换空置的新租户）平均起始租金为每可出租平方英尺72.95美元，涉及8.47万平方英尺[306] 2022年第三季度投资收入变化情况 - 2022年第三季度投资收入增加，加权平均债务和优先股投资余额为9.95亿美元，加权平均收益率为11.7%，2021年同期分别为11亿美元和7.3%[308] 2022年第三季度其他收入变化原因 - 2022年第三季度其他收入减少，主要因租赁终止收入低于2021年同期的1140万美元[309] 2022年第三季度物业运营费用变化原因 - 2022年第三季度物业运营费用增加，主要因收购245 Park Avenue产生400万美元费用，同店物业可变费用和房地产税增加500万美元，部分被处置物业减少的350万美元费用抵消[310] 2022年前三季度财务数据关键指标变化 - 2022年前三季度租金收入减少5390万美元，降幅10.2%，主要因220 East 42nd Street去合并化、处置物业和物业重新开发，部分被收购245 Park Avenue和同店物业贡献增加抵消[319][320] - 2022年前三季度投资收入增加1030万美元，增幅17.3%[319] - 2022年前三季度其他收入减少410万美元，降幅6.6%[319] - 2022年前三季度物业运营费用减少2410万美元，降幅9.0%[319] - 2022年前三季度净亏损1230万美元，2021年同期净利润5.288亿美元，减少5.411亿美元，降幅102.3%[319] - 2022年前九个月，公司营销、一般和行政费用增至6960万美元，高于2021年同期的6840万美元，主要因公司位于范德比尔特一号的办公场地租金费用增加[328] - 2022年前九个月，公司加权平均合并债务余额为42亿美元，低于2021年同期的50亿美元；合并加权平均利率为3.28%，高于2021年同期的2.91%[329] 2022年前九个月物业租赁与投资相关数据 - 2022年前九个月，公司曼哈顿和郊区投资组合中，总可用空间为285.6281万平方英尺，已开始租赁的空间为80.792万平方英尺，期末总可用空间为210.2945万平方英尺[322] - 2022年前九个月，公司债务和优先股投资加权平均余额为11亿美元，加权平均收益率为8.7%，而2021年同期分别为11亿美元和7.1%[325] - 2022年前九个月，公司其他收入为540万美元，低于2021年同期的2410万美元，不过建筑费收入增加600万美元、百老汇1591 - 1597号投资解决相关收入增加500万美元、公园大道450号收购相关费用收入增加470万美元部分抵消了这一减少[326] 2022年前九个月公允价值调整与物业销售损益 - 2022年前九个月，公司在可交易证券投资上记录了610万美元的公允价值调整，在非套期指定衍生品上记录了130万美元的公允价值调整；2021年同期，公司在东42街220号保留的51%权益上记录了2.068亿美元的公允价值调整[332] - 2022年前九个月，公司在第五大道609号和第十一大道707号的销售中分别确认了8020万美元和80万美元的损失，不过阿姆斯特丹大道1080号的销售获得了1790万美元的收益；2021年同期，公司在东42街220号、第六大道635 - 641号和第十大道410号的销售中分别获得了1.751亿美元、9930万美元和1160万美元的收益[333] 公司债务到期与资本支出预计 - 截至2022年9月30日，公司抵押贷款和其他应付贷款、2021年信贷安排、高级无担保票据（扣除折价）、信托优先股、合资企业债务份额等的合计本金到期金额总计1.4581894亿美元[338] - 公司预计2022年剩余时间内，现有合并物业的经常性资本支出为2340万美元，开发或再开发支出为5660万美元，其中120万美元将由建筑融资安排或贷款储备提供资金；公司在合资企业物业的资本支出份额预计为4390万美元，其中2990万美元将由建筑融资安排或贷款储备提供资金[338] 公司资金来源与流动性情况 - 公司预计满足短期和长期流动性需求的主要资金来源包括运营现金流、债务和优先股投资计划等[335][337] - 截至2022年9月30日，公司流动性为10亿美元，包括循环信贷安排下的8亿美元可用资金和2.178亿美元的合并现金[339] 现金及现金流相关数据变化 - 截至2022年和2021年9月30日，现金、受限现金和现金等价物分别为3.851亿美元和3.459亿美元，增加了3910万美元[342] - 2022年9月30日止九个月与2021年同期相比，经营活动提供的净现金增加5.8616亿美元，投资活动提供的净现金减少6.13563亿美元，融资活动使用的净现金减少6.29903亿美元[342] - 2022年9月30日止九个月，资本支出从2.084亿美元降至1.95亿美元[343] 公司股本与股息情况 - 公司授权股本为2.6亿股，截至2022年9月30日，已发行和流通的普通股为6431.5581万股[346] - 2021年12月2日，董事会宣布每股0.3108美元的普通股息和每股2.4392美元的特别股息[347] 公司股票回购情况 - 2016年8月，董事会批准10亿美元的股票回购计划，后五次增加规模，总规模达35亿美元[350] - 截至2022年9月30日，股票回购计划下累计回购3610.7719万股[351] 公司债务结构与期限情况 - 截至2022年9月30日，公司总债务为5.637386亿美元，固定利率债务占比79.8%，有效利率为3.57%[357] - 截至2022年9月30日，公司合并债务的加权平均到期期限为2.28年[358] 2022年9月30日信贷安排情况 - 2022年9月30日，2021年信贷安排包括12.5亿美元循环信贷安排、10.5亿美元定期贷款A和2亿美元定期贷款B，到期日分别为2026年5月15日、2027年5月15日和2024年11月21日[360] - 2022年9月30日，循环信贷安排、定期贷款A和定期贷款B在调整后定期SOFR上加10个基点的适用利差分别为105个基点、120个基点和125个基点，循环信贷安排的融资费用为25个基点[362] - 2022年9月30日，公司有850万美元未偿还信用证，循环信贷安排下提取4.5亿美元，定期贷款安排下未偿还12.5亿美元，2021年信贷安排下未提取额度为8亿美元[363] 利率变动对公司利息成本影响 - 假设2022年9月30日未偿还债务的浮动利率曲线提高100个基点，公司合并年度利息成本将增加890万美元，合资企业年度利息成本份额将增加1400万美元[366] 公司债务与投资组合利率挂钩情况 - 2022年9月30日，公司0.7亿美元债务和优先股投资组合的28.5%与LIBOR挂钩[366] - 公司长期债务45亿美元按固定利率计息，2022年9月30日可变利率债务和可变利率合资企业债务的利差为LIBOR加120 - 340个基点、定期SOFR加115 - 469个基点[368] 公司股息支付规定 - 为维持REIT资格，公司必须向股东支付至少90%的REIT应纳税所得额作为年度股息[371] 运营资金与现金流季度及前九个月对比 - 2022年和2021年第三季度，来自SL Green普通股股东和单位持有人的运营资金分别为1.14242亿美元和1.26964亿美元；2022年和2021年前九个月，该数据分别为3.58791亿美元和3.72962亿美元[379] - 2022年和2021年第三季度，经营活动产生的现金流分别为6719.3万美元和8774.8万美元；2022年和2021年前九个月，该数据分别为2.49628亿美元和1.91012亿美元[379] - 2022年和2021年第三季度，投资活动产生的现金流分别为1.3799亿美元和2.45356亿美元；2022年和2021年前九个月，该数据分别为2.73314亿美元和8.86877亿美元[379] 公司面临的风险 - 公司面临的风险包括宏观经济、业务和金融状况对纽约市房地产市场的影响，以及对特定地理市场的依赖[384] - 公司面临房地产收购、处置、开发和再开发风险，包括建设延误成本和成本超支[387] - 公司面临债务和优先股投资风险、潜在租户和借款人的可用性和信用状况风险等[387] - 公司面临房地产市场不利变化风险，包括办公空间需求减少、空置率上升和转租空间增加[387] 公司诉讼与内部控制情况 - 截至2022年9月30日，公司和运营合伙企业未卷入任何重大诉讼，管理层也未获悉有针对公司或其投资组合的重大诉讼威胁[396] - 截至报告期末，公司首席执行官和首席财务官认为公司披露控制和程序有效，能合理保证及时收集、评估和披露相关信息[391] - 2022年第三季度，公司财务报告内部控制无重大变化，不会对其产生重大影响[392] - 运营合伙企业首席执行官和首席财务官认为其披露控制和程序有效，能合理保证及时收集、评估和披露相关信息[394] - 2022年第三季度，运营合伙企业财务报告内部控制无重大变化，不会对其产生重大影响[395] 公司市场风险敞口情况 - 公司市场风险敞口自2021年12月31日以来未发生重大变化[388]

财务数据和关键指标变化 - 截至季度末，公司将DPE余额降至6.63亿美元 [5] - 第三季度，公司通过一系列还款和融资，偿还了8亿美元到期公共债券 [7] - 第三季度，公司签订了12.5亿美元的公司掉期合约，以对冲未来浮动利率风险；近期还签订了上限合约和2.7亿美元的可变利率房地产债务；昨日又对2亿美元的浮动利率抵押贷款进行了掉期操作 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度租赁表现出色，富兰克林邓普顿（Franklin Templeton）和纪念斯隆凯特琳（Memorial Sloan Kettering）的两笔交易，使SL Green投资组合减少了超过75万平方英尺的空置面积 [7] - 目前租赁管道约为70万平方英尺，小到中型租户的活动增多，推动了更多租赁活动 [28] - 第三季度，金融服务占总租赁签约量的41% - 42%，科技占8% - 10%，律所活动比一年前更活跃 [31][32] 资产销售业务 - 自2019年以来，公司完成了24笔单独销售交易，总毛价达50亿美元 [5] 开发与建设业务 - 公司监督并执行了22.5亿美元的实体建设项目，确保按时交付 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市8月新增2.4万个私营部门就业岗位，比纽约市管理和预算办公室（OMB）2022年的原预测多10万个岗位；过去三个月新增2.25万个办公岗位，办公岗位恢复至疫情前峰值的104% [10] - 地铁客流量正在恢复，旅游业和酒店业接近疫情前水平，住宅租赁市场依然紧张 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 公司将利率对冲和债务削减作为首要任务，通过掉期、上限合约和债务偿还等策略，降低对利率上升的风险敞口 [7][9] - 继续对优质资产进行配套设施升级，以吸引顶级租户，目标是在市场周期内保持90%以上的 occupancy率 [8] - 计划在2023年12月5日的投资者会议上提供2023年的业绩指引 [17] 发展方向 - 与凯撒娱乐（Caesars Entertainment）合作，申请纽约州时代广场的赌场牌照，打造世界级的博彩酒店和娱乐场所 [13] - 计划在未来24个月内对245 Park Avenue进行升级改造，使其成为公园大道上最受欢迎的建筑之一 [12] 行业竞争 - 公司认为其投资组合质量高，资产具有独特优势，在市场竞争中具有竞争力 [8] - 租赁市场中，金融服务和律所等行业的需求较为强劲，科技行业的需求有所减弱 [31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管当前利率环境不利，但纽约市经济仍在稳步复苏，就业数据良好，社会生活恢复正常 [10] - 公司对租赁业务的未来表现持乐观态度，认为随着市场的逐渐好转，租赁活动将继续增加 [8] - 公司有信心通过资产销售和合作等方式，筹集资金用于债务偿还和项目开发，实现可持续发展 [87][135] 其他重要信息 - Summit One Vanderbilt将于明天庆祝一周年纪念日，开业第一年接待了140万游客，预计明年游客数量将更多 [11] - Le Pavillon在疫情期间开业不到18个月，上周获得了米其林星级 [12] - 公司与凯撒娱乐合作，成立了“更好的时代广场联盟”，旨在投资安全、交通缓解、公共交通改善等领域，促进周边商业的经济复苏，为当地居民创造高薪就业机会 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 转换5 Times Square和245 Park的DPE头寸对收益有何影响，以及如何看待245 Park的经济影响和收益影响？ - 公司将在12月5日的投资者会议上提供2023年的业绩指引，届时会提供更多细节 [17] - 245 Park和5 Times Square的DPE债务和优先股投资合计约3.67亿美元，收益率接近11% [17] - 245 Park的JPMorgan空间中，只有2层需要在明年晚些时候处理；目前有12万平方英尺的空置面积；Major League Baseball的空间将于明年中后期收回，大部分已预租 [18][19] 问题2: 掉期成本上升，公司如何看待掉期的定价变化，以及掉期是否会变得昂贵？ - 掉期成本通过信用费用体现，平均约为5个基点；上限合约有前期成本，成本取决于期限和基准 [22][23] - 执行掉期交易的节省远远超过可能包含的增量成本，公司将继续通过掉期和上限合约降低未来浮动利率风险 [24] 问题3: 目前租赁管道的情况如何，哪些市场部分需求最大，是在纽约的哪个区域？ - 租赁管道约为70万平方英尺，小到中型租户的活动增多，推动了更多租赁活动 [28] - 中城仍然是租赁市场的主要驱动力，金融服务占第三季度总租赁签约量的41% - 42%，科技占8% - 10%，律所活动比一年前更活跃 [31][32] 问题4: 大多数租赁需求是缩小规模、包含增长空间还是只是搬迁？ - 纽约市正在发生大量的租户搬迁，第三季度超过40%的租赁签约是搬迁，这是租户重新设计工作场所的结果 [35] - 租户仍不确定最终的办公面积需求，因此在租赁中增加了灵活性，以适应未来的增长或缩小规模 [36] 问题5: 如何看待与凯撒娱乐合作申请赌场牌照的项目，以及垂直赌场与水平赌场的概念？ - 公司和凯撒娱乐认为有一个优秀的计划，将博彩、娱乐和酒店引入时代广场的核心地带 [37] - 预计州政府将在12月发布招标书，但尚未正式宣布，具体细节将在后续公布 [37] 问题6: 债务到期时，是否有能力进行长期再融资，还是更倾向于短期浮动利率债务？ - 目前，单一资产的CMBS市场吸引力不如短期市场，公司可能会使用短期市场 [41] - 一旦单一资产的CMBS窗口重新开放，公司将寻求长期固定利率融资 [41] 问题7: 纽约市的Local Law 97对公司投资组合有何影响，公司如何确保投资组合符合规定？ - 公司已经为Local Law 97做了多年准备，预计大部分投资组合在第一个测量日期将符合规定，不会受到处罚 [45] - 到2030年，公司将进行额外投资，探索使用可再生能源和信用额度等方式，以消除可能的处罚 [45] 问题8: 公司认为资产负债表的杠杆率应该是多少，特别是在资产轻型化战略的背景下？ - 债务削减主要是为了保护收益免受利率上升和可变利率债务的影响，而不是为了调整杠杆率 [52] - 公司目前的杠杆率相对资产基础较为合理，约80%以上的债务已进行对冲，仍有20亿美元左右未对冲，公司希望进一步降低这部分风险 [53] 问题9: DPE业务是否会结束，是否预计所有项目都会收回资金，还是会有其他项目纳入资产负债表？ - DPE业务不会结束，该业务为公司带来了出色的内部收益率（IRR），公司将在市场出现困境时继续进行债务投资 [56] - 目前无法预测现有贷款到期时的再融资市场和房地产市场情况，但对245 Park和5 Times Square的结果感到满意 [57] 问题10: 升级245 Park需要多少资本支出，以及寻找合资伙伴的时间安排？ - 为了将245 Park提升到公司期望的水平，预计每平方英尺的投资不超过100美元，该建筑面积达180万平方英尺 [62] - 公司将在本季度开始寻找合资伙伴的对话，这将是2023年的优先事项之一，整个过程可能需要4 - 6个月 [64][65] 问题11: 凯撒娱乐合资项目的结构是怎样的，是否为独家合作？ - 项目的具体细节、投标和结构将在州政府发布招标书后进行回应，目前尚未发布 [67] - 公司与凯撒娱乐在该赌场项目上是独家合作，双方将共同努力推动项目成功 [68] 问题12: 当One Madison达到55%以上的预租水平时，营销计划会有何变化，是否会更挑剔租户或提高租金？ - 公司已经因签订的租约提高了租金，目前的首要任务是提醒经纪商社区，该建筑仍有可用空间 [75] - 公司正在与一些租户进行洽谈，预计11月钢构完成后，年底或明年初开始进行实地参观，届时租赁活动将增加 [76][77] 问题13: 如何在偿还无担保债券、开发新项目的同时，分配资金以减少浮动利率债务，哪些项目优先考虑，是否会面临资金分配挑战？ - 主要资金来源将是资产销售 [79] - 5 Times Square不需要额外的增量资本，245 Park正在寻找合资伙伴，预计合资销售的收益将覆盖该建筑的大部分资本需求 [79] 问题14: 获得定期贷款和掉期时，银行的参与数量和构成是否有变化，市场上的资本可用性如何？ - 市场上很多银行在不同领域收缩业务，获得融资面临挑战 [83] - 公司与关系密切的银行合作，这些银行参与了公司现有的信贷安排和One Madison的融资，对项目的成功有信心 [83] 问题15: 在寻找合资伙伴和出售资产时，市场的深度如何，利率上升和杠杆买家压力下，是否有资金完成交易，价格是否会受到重大影响？ - 公司认为其提供的A级、往往是标志性的资产在市场上总是有需求的，但在2022年剩余时间里，很多投资者的投资能力有限 [87] - 2023年，预计会有新的投资授权，但只会投向最佳市场、最佳物业和最佳赞助商的项目，公司对自身项目有信心 [87] 问题16: 如何评估245 Park翻新后的稳定收益率？ - 基于公司的执行能力，该建筑的杠杆回报率预计将超过50% [96] - 现金成本回报率约为6% [97] 问题17: 新的收购债务利率较高，对纽约市市场价值有何影响，起始资本化率是否需要接近7%或更高？ - 纽约市A级写字楼的资本化率目前仍稳定在4% - 5%，不会达到7%以上 [99] - 负杠杆在纽约市很常见，投资者可以通过长期投资和运营，实现正杠杆和高个位数的内部收益率 [100][101] 问题18: 劳动节过后，租户的办公空间使用情况如何，每周在办公室的天数和最活跃的时间段是怎样的？ - 周二、周三和周四的办公使用率接近疫情前水平，超过60%；周一和周五的实际使用率约为30%，且这些数字正在上升 [110][111] - Metro North的客流量比疫情前增加了9%，汽车交通量增加了5.5% - 6%，整体趋势是客流量和办公使用率呈上升趋势 [112] 问题19: 疫情期间，高品质和高价格的物业租赁活动最活跃，这种情况是否会持续，低租金建筑的租赁活动是否有改善？ - 公司在中价位建筑中看到了更多的参观、提案和租赁签约活动，但尚未转化为足够的签约租约来显著改变局面 [113] - 小到中型租户进入市场较晚，仍面临一些挑战 [113] 问题20: 公司最终预计对冲多少可变债务，考虑到合并和非合并合资企业中约有30亿美元的可变债务？ - 公司目标是将浮动利率债务比例控制在15% - 20%，目前已达到或低于该目标 [116] - 公司将通过掉期、上限合约和债务偿还等方式，尽可能对冲现有浮动利率债务，同时希望将循环信贷额度降至零 [116] 问题21: 717 Fifth Avenue和650 Fifth Avenue的债务到期，与贷款人的对话目标是什么？ - 公司在717 Fifth Avenue是小股东，希望现有贷款集团能延长贷款期限 [118] - 650 Fifth Avenue已进行了短期延期，到期后将根据融资市场情况再考虑是否进一步延期 [119][120] 问题22: 公司是否与市长和州长讨论过办公室转住宅的转换计划，未来几个季度是否会有相关计划出台？ - 公司将在六周后的投资者会议上详细讨论办公室转住宅的问题，包括从物理、分区和建筑规范等方面的要求 [125] - 预计2023年可能会出台相关计划，但实际看到建筑转换可能要到2024年及以后，若经济和分区条件允许，可能会有超过1000万平方英尺的办公室进行转换 [126] 问题23: 2023年的租赁续约情况如何，已完成多少，还剩多少，情况如何？ - 公司对2023年到期的每个租户情况都有清晰了解，正在制定明年的预算 [129] - 目前没有意外情况，与12个月前的预期相符，但具体量化数据需在预算完成后提供，可能会在投资者会议上讨论 [130][132] 问题24: 关于One Vanderbilt的合资项目进展如何，投资组合中是否还有其他资产正在考虑出售？ - One Vanderbilt的合资项目仍在讨论中 [135] - 公司正在营销一些资产出售，也在评估其他资产，出售所得将用于偿还债务和资助项目开发 [135]

公司物业资产情况 - 截至2022年6月30日，公司在纽约大都会地区拥有物业，总建筑面积2721.1821万平方英尺，加权平均入住率90.6%，其中曼哈顿商业物业2620.8639万平方英尺，入住率91.2%；郊区办公物业86.28万平方英尺，入住率78.3%；曼哈顿住宅物业14.0382万平方英尺，入住率76.1%[293] - 截至2022年6月30日，公司管理第三方拥有的一栋约30万平方英尺的办公楼，持有账面价值12亿美元的债务和优先股投资，不包括约1亿美元包含在其他资产负债表项目中的债务和优先股投资及其他融资应收款[295] 财务数据关键指标变化（季度对比） - 2022年第二季度与2021年同期相比，租金收入从1.846亿美元降至1.552亿美元，降幅15.9%；投资收入从2.01亿美元增至2.04亿美元，增幅1.5%；其他收入从1.34亿美元增至2.58亿美元，增幅92.5%；总收入从2.181亿美元降至2.014亿美元，降幅7.7%[298] - 2022年第二季度与2021年同期相比，物业运营费用从9440万美元降至7670万美元，降幅18.8%；营销、一般和行政费用从2210万美元增至2350万美元，增幅6.3%[298] - 2022年第二季度与2021年同期相比，净亏损从盈利1.171亿美元变为亏损3790万美元，降幅132.4%[298] - 2022年第二季度，公司债务和优先股投资加权平均余额为11亿美元，加权平均收益率为7.3%，2021年同期分别为11亿美元和7.1%[304] - 2022年第二季度，其他收入增加主要源于建筑管理费收入550万美元、百老汇1591 - 1597号投资解决相关收入500万美元和公园大道450号收购相关费用收入470万美元[305] - 2022年第二季度，营销、一般和行政费用增至2350万美元，2021年同期为2210万美元[307] - 2022年第二季度，加权平均合并债务余额为40亿美元，2021年同期为53亿美元；合并加权平均利率为3.23%，2021年同期为2.82%[308] 财务数据关键指标变化（半年对比） - 2022年上半年，租金收入为3.113亿美元，2021年同期为3.727亿美元，同比下降16.5%[316] - 2022年上半年，投资收入为4030万美元，2021年同期为3940万美元，同比增长2.3%[316] - 2022年上半年，其他收入为3790万美元，2021年同期为3210万美元，同比增长18.1%[316] - 2022年上半年，物业运营费用为1.569亿美元，2021年同期为1.888亿美元，同比下降16.9%[316] - 2022年上半年，净亏损为2450万美元，2021年同期净利润为1.133亿美元，同比下降121.6%[316] - 2022年上半年，公司债务和优先股投资加权平均余额为11亿美元，加权平均收益率为7.3%，2021年同期分别为11亿美元和6.9%[321] - 2022年上半年其他收入增加，主要源于百老汇1591 - 1597号投资解决收入500万美元和公园大道450号收购费用收入470万美元，但租赁终止收入较2021年同期减少450万美元（2022年为540万美元，2021年为990万美元）[322] - 2022年上半年营销、一般和行政费用增至4830万美元，2021年同期为4490万美元，主要因公司位于范德比尔特一号的办公场所租金费用增加[324] - 2022年上半年利息费用和递延融资成本摊销净额减少，主要因220东42街的非合并处理（970万美元）、高级无担保票据（230万美元）和定期贷款（190万美元）利息费用降低以及阿姆斯特丹大道1080号的出售（120万美元），部分被开发中物业的利息资本化（140万美元）抵消；2022年上半年加权平均合并债务余额为41亿美元，2021年同期为53亿美元；2022年上半年合并加权平均利率为3.12%，2021年同期为2.85%[325] - 2022年上半年折旧和摊销减少，主要因处置和收购物业（分别为1120万美元和490万美元）以及220东42街的非合并处理（860万美元）[326] - 2022年上半年未确认任何可折旧房地产储备，2021年同期确认了与东57街400号相关的可折旧房地产储备和减值570万美元[331] 租金收入减少原因 - 租金收入下降主要是由于2021年第三季度出售合资企业权益导致220 East 42nd Street不再合并报表（1730万美元）和处置物业（1020万美元）[300] - 租金收入减少主要因2021年第三季度出售合资企业权益导致220 East 42nd Street不再合并报表（3390万美元）、处置物业（2310万美元）和物业进入重建（1300万美元）[317] 曼哈顿组合租赁数据（季度） - 2022年第二季度，曼哈顿组合开始租赁的总可用空间为227.9684万平方英尺，已租赁空间为30.9565万平方英尺，期末可用空间为198.6225万平方英尺[300] - 2022年第二季度，曼哈顿组合开始租赁的办公空间平均起始租金为每可出租平方英尺78.12美元，零售空间为每可出租平方英尺182.80美元，存储空间为每可出租平方英尺28.03美元[300] - 2022年第二季度，曼哈顿组合早期续约的办公空间平均起始租金为每可出租平方英尺83.70美元，存储空间为每可出租平方英尺28.14美元[300] - 2022年第二季度，曼哈顿组合包括替换先前空置的总起始租赁平均租金为每可出租平方英尺85.92美元，平均租期11.6年[300] 曼哈顿和郊区投资组合租赁数据（半年） - 2022年上半年曼哈顿和郊区投资组合中，总可用空间252.6132万平方英尺，已租赁空间58.754万平方英尺，期末可用空间198.6225万平方英尺[318] 公司债务及到期情况 - 截至2022年6月30日，公司各项债务及租赁义务的总到期金额为12.082636亿美元，其中2022年剩余到期金额为151.6911万美元[335] 公司资本支出预计 - 公司预计2022年剩余时间内，现有合并物业的经常性资本支出为4180万美元，开发或再开发支出为7680万美元（其中120万美元由建设融资设施或贷款储备提供资金）；公司在合资企业物业的资本支出份额预计为9720万美元（其中5850万美元由建设融资设施或贷款储备提供资金）[335] 公司流动性及资金来源 - 公司预计满足短期和长期流动性需求的主要资金来源包括运营现金流，运营现金流主要取决于租金可收回性、投资组合入住率、租赁净有效租金率等[332][334] - 截至2022年6月30日，公司流动性为13亿美元，包括循环信贷安排下的11亿美元可用资金和2亿美元合并现金[336] 现金及现金流变化 - 截至2022年6月30日和2021年6月30日，现金、受限现金和现金等价物分别为2.771亿美元和3.165亿美元，减少了3940万美元[339] - 2022年上半年与2021年上半年相比，投资活动提供的净现金减少了5.06197亿美元[339] - 资本支出从2021年上半年的1.181亿美元增加到2022年上半年的1.27亿美元[340] - 2022年上半年与2021年上半年相比，融资活动使用的净现金增加了4.23397亿美元[342] 公司股本及回购情况 - 公司授权股本为2.6亿股，截至2022年6月30日，已发行和流通的普通股为6430.1588万股[343] - 公司董事会批准了一项35亿美元的股票回购计划，截至2022年6月30日，累计回购3610.7719万股[347][348] 公司债务结构及利率情况 - 截至2022年6月30日，公司总债务为39.06445亿美元，固定利率债务占比79.0%，可变利率债务占比21.0%[356] - 2022年和2021年12月31日，考虑可变利率投资的缓解作用后，可变利率债务占总债务的净比例分别为14.0%和13.4%[356][358] - 截至2022年6月30日，2021年信贷安排包括12.5亿美元的循环信贷安排、10.5亿美元的定期贷款A和2亿美元的定期贷款B[359] - 截至2022年6月30日，循环信贷安排适用利差为105个基点，定期贷款A为120个基点，定期贷款B为125个基点；循环信贷安排的融资费用为25个基点[361] - 截至2022年6月30日，未偿还信用证为850万美元，循环信贷安排已提取1.3亿美元，定期贷款安排未偿还金额为12.5亿美元，2021年信贷安排未提取额度为11.2亿美元；循环信贷安排账面价值为1.224亿美元，定期贷款安排账面价值为12亿美元[362] - 假设浮动利率曲线提高100个基点，公司合并年度利息成本将增加470万美元，合资企业年度利息成本份额将增加1460万美元；截至2022年6月30日，11亿美元债务和优先股投资组合的28.1%与LIBOR挂钩[365] - 公司31亿美元长期债务按固定利率计息；截至2022年6月30日，可变利率债务和可变利率合资企业债务利差为：LIBOR 120 - 340个基点，Term SOFR 115 - 210个基点[367] 公司股息政策 - 为维持REIT资格，公司必须向股东支付至少90%的REIT应纳税所得额作为年度股息[370] 不同时间段现金流及运营资金情况 - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，来自运营活动的现金流分别为1.01033亿美元和8466.2万美元；来自投资活动的现金流分别为1.21828亿美元和6.2134亿美元；用于融资活动的现金流分别为 - 2.53118亿美元和 - 7.91108亿美元[378] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，归属于SL Green普通股股东和单位持有人的运营资金分别为1.28753亿美元和1.17672亿美元；截至6月30日的六个月，分别为2.44549亿美元和2.45998亿美元[378] 公司租赁条款及通胀影响 - 公司大部分办公室租赁提供房地产税和运营费用递增条款以及基于CPI等指标的运营费用回收条款，许多租赁还有固定租金增长条款，认为通胀增长将至少部分被合同租金增长和费用递增抵消[379] 前瞻性陈述说明 - 报告包含前瞻性陈述，这些陈述基于一定假设和分析，但不保证未来表现，实际结果可能与预期有重大差异，受多种风险和不确定性影响[381][382][383] 公司契约遵守情况 - 公司在2022年6月30日和2021年12月31日遵守2021年信贷安排和高级无担保票据的所有契约[364] 公司市场风险敞口情况 - 公司市场风险敞口自2021年12月31日以来无重大变化[387] 公司及运营合伙企业控制与程序情况 - 截至2022年6月30日季度末，公司披露控制与程序有效[390] - 2022年第二季度，公司财务报告内部控制无重大变化[391] - 截至2022年6月30日，运营合伙企业披露控制与程序有效[393] - 2022年第二季度，运营合伙企业财务报告内部控制无重大变化[394] 公司诉讼情况 - 截至2022年6月30日，公司和运营合伙企业无重大诉讼[395] 245 Park Avenue相关情况 - 2021年10月31日，HNA关联实体就245 Park Avenue等资产申请破产保护[396] - 2022年7月8日，公司成为245 Park Avenue的潜在竞购者[396] - 公司预计2022年9月获得245 Park Avenue完整所有权和控制权[396]

财务数据和关键指标变化 - 2022年前6个月FFO超过内部预测，公司有望实现2022年每股6.70 - 7美元的正常化FFO指引区间，但受利率上升和资本配置策略转变影响，趋向区间低端 [21] - 第二季度报告的每股FFO为1.87美元，包含约0.09美元的可交易证券投资按市值计价费用，排除债务费用影响后，FFO为1.96美元，轻松超过共识估计 [22] - 公司确认了与收购450 Park Avenue相关的470万美元（每股0.07美元）和与解决皇冠广场投资相关的500万美元（每股0.07美元）的预算外费用 [23] - 第二季度G&A费用低于原预算，预计全年G&A将比初始指引降低300 - 400万美元 [26] - 上半年同店现金NOI增长7.8%，符合预期，预计全年同店现金NOI增长4% [34] - 截至第二季度末，同店租赁入住率为92%，比预期低1%，实现94.3%的目标具有挑战性 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年初至今签署了110万平方英尺的办公租赁协议，同店投资组合目前出租率为92%，还有110万平方英尺的租赁和交易处于活跃管道中 [9] - 第二季度关闭的租赁交易低于平均水平，但预计第三和第四季度将恢复到平均水平 [9] - 金融部门在第二季度的租赁活动中占比达一半，且在租赁管道中占比也较大 [10] - 7日的住宅部分，市场组件已100%出租，经济适用组件预计年底完成，稳定现金流年份应看2023年 [77] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度曼哈顿中城租赁速度较第一季度下降4%，但同比增长33%，81%的租赁发生在A级建筑 [10] - 4 - 5月纽约市新增5.1万个就业岗位，其中2.1万个为办公室使用岗位，6月新增2.2万个就业岗位，截至5月，办公室使用岗位从2020年初恢复了92%，整体就业恢复了77% [12] - 7月公司投资组合的物理占用率达到过去两年多来的最佳水平，每周投资组合平均接近45%，周二、周三和周四的高峰日调整后为55%，预计9月及以后会显著改善 [13] - 纽约证券交易所的华尔街会员公司第一季度报告利润77亿美元，虽低于2021年第一季度，但远高于疫情前5年平均的56亿美元 [14] - 纽约市的游客数量已恢复到疫情前的85%，预计2023年国际游客将反弹，届时有望完全恢复 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续扩大资产管理战略，寻找机会产生更多附属收入 [25] - 资本配置策略转向优先偿还债务，特别是公司无担保债务，减少股票回购和DPE发起，以减轻利率上升对收益和现金流的影响 [28] - 计划在9月偿还3亿美元债券到期款项，理想情况下使用资产出售所得；并对另一笔5亿美元债券到期进行短期银行或债券再融资，待2023年11月从One Madison项目获得近6亿美元后偿还本金 [30] - 公司认为当前市场虽有挑战，但仍有积极趋势，将继续执行商业计划，为股东创造价值 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境波动且具有挑战性，公司在疫情后制定了新的策略，上半年的成果有望在下半年延续，公司将继续在市场中表现出色 [7][8] - 纽约市的就业复苏强劲，金融部门仍在产生利润，租赁和扩张活动活跃，旅游业也在复苏，这些都对市场恢复平衡起到积极作用 [12][14][15] - 资本市场目前较为困难，主要是债务资本短缺，但公司凭借声誉、关系和业绩仍有能力完成交易 [17] 其他重要信息 - 公司将在下周庆祝Summit One Vanderbilt迎来第100万名客户，这比原预期提前，且是在自2021年10月21日以来维持的有限运营时间表下实现的 [16] - 450 Park的收购展示了公司在当前市场环境下收购优质商业资产并进行资本运作的能力 [18] - 100 Church的再融资也在第二季度完成 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 纽约州州长批准的宾夕法尼亚车站重建计划是否会重蹈远西区的覆辙，以及大中央车站是否会获得类似的税收激励融资？ - 公司认为宾夕法尼亚车站重建对纽约市是积极的，但补贴开发会带来竞争挑战，希望计划能有合理的融资方式和混合用途，且建设能在较长时间内有序进行 [40][42][43] 问题2: 抵押贷款市场的现状如何影响公司出售资产和DPE持有人融资还款，以及对公司剩余年份债务偿还计划的影响？ - 融资市场具有选择性，CMBS市场基本停滞，银行贷款也较为谨慎，但公司已完成一些重要融资，有信心通过资产出售或再融资来偿还债务 [46][47] 问题3: 110万平方英尺的租赁管道如何按大租户和小租户划分，以及小到中型租户租赁活动增加的情况？ - 约46%的待签租约是与金融服务租户签订的，110万平方英尺中有94.8万平方英尺的租约正在等待签署或处于积极谈判中，另有20多万平方英尺的条款书有较大机会转化为租约，小到中型租户开始回归市场，这是积极信号 [50][51][52] 问题4: 公司是否有机会通过引入大量合作伙伴，将现有资产纳入资产管理战略，解决资产负债表和股价问题，并加速公司转型？ - 公司正在朝着扩大资产管理平台的方向发展，但这是一个逐步的过程，目前不会采取过于激进的加速措施，会继续执行既定的业务计划 [55][56][60] 问题5: 科技租赁放缓是否会导致部分空间在未来6 - 12个月内回到转租市场？ - 目前中城转租市场占整体可用性的3.5% - 4%，高于平均水平但仍在可控范围内，租户更倾向于直接租赁新的A级优质物业，且科技公司暂停建设可能是为了重新设计工作场所策略，而非将空间转租 [65][69][70] 问题6: 公司对下半年其他收入的预期如何？ - 其他收入是一个不稳定的项目，预计第三季度会下降，第四季度会回升，但具体时间可能会有所变化 [71][72] 问题7: 浮动利率债务增加的利息支出有多少会被DPE投资组合的高利率抵消，是否存在滞后？ - 约3亿美元的DPE头寸可以抵消20亿美元的利率负债，但两者的平衡正在缩小 [75] 问题8: 7日的入住率持续上升，何时能看到NOI的提升，是否需要同时租赁商业空间？ - 7日的住宅部分市场组件已100%出租，经济适用组件预计年底完成，稳定现金流年份应看2023年 [77] 问题9: 债务资本短缺和利率上升对写字楼资本化率有何影响？ - 市场交易有限，资本化率需由买卖双方共同决定，目前大部分资产的交易较少，除非是有压力的情况，住宅市场仍有交易，商业市场交易相对较少 [79][80][82] 问题10: Summit是否仍有望实现今年2000 - 2500万美元的NOI目标，有哪些费用抵消了NOI贡献？ - 公司表示Summit的业绩符合预期，部分贡献通过NOI体现 [83] 问题11: 是否有即将交易的资产值得关注？ - 市场上总会有资产交易，245 Park目前有投标截止日期，可视为高关注度的交易 [85][86] 问题12: 年底入住率目标面临风险，已知的搬离情况有哪些，预计年底入住率会达到多少？ - 公司目前在同店投资组合的租赁进度稍慢，预计年底入住率为93%，而非原目标的94%，没有太多已知的大型搬离情况 [88][89] 问题13: 科技公司的调整和员工工作模式的变化是否会影响其他行业，公司在产品、资本支出和地理位置选择上会如何应对？ - 公司通过改善投资组合的配套设施来吸引租户和员工回到办公室，认为长期来看混合工作模式可能不是最佳选择，面对面的合作和交流更有利于企业发展 [96][97][99] 问题14: 公司降低杠杆的目标是什么？ - 公司没有设定杠杆目标，目前优先偿还无担保债务是为了保留现金流，应对利率上升，而非认为之前的杠杆率过高 [100] 问题15: 625 Madison的地面租金重置日期已过，目前的流程是什么，租金调整情况如何，是否包含在指引中？ - 租金尚未确定，公司作为租户仍按历史租金支付，预计未来6 - 9个月会有明确结果，该物业主要为资本化物业，不影响FFO指引 [102][103][105] 问题16: 公司如何看待投资组合中不同质量资产的配置，是否需要改变？ - 公司过去7年一直在积极处置部分资产，目前的投资组合位于核心地段且配套设施较好，能够适应市场竞争，未来会继续评估和调整资产组合 [107] 问题17: 本季度其他收入除了已讨论的项目外，是否还有其他项目导致其相对第一季度较高？ - 公司除了有不断增长的附属费用收入外，本季度还确认了一个项目的建设管理费用约400万美元 [111] 问题18: 是否开始从租户那里听到更多关于长期房地产规划的想法？ - 租户对于混合工作环境的解决方案尚未达成共识，但普遍希望员工回到办公室，正在设计更灵活、更注重社交的办公空间，并利用房东提供的公共区域设施 [113][114][115] 问题19: 经济衰退是否会对写字楼入住率产生积极影响，还是招聘减少的影响更大？ - 从租户反馈来看，如果就业市场疲软，雇主在促使员工回到办公室方面可能会更有优势，但这只是推测 [117] 问题20: 公司是否披露了投资组合的租赁按市值计价情况，非One Vanderbilt类型的投资组合的租赁市值如何？ - 公司有租赁到期时间表相关信息，可在补充资料中查看 [119] 问题21: 110万平方英尺租赁管道的按市值计价情况和趋势如何，租赁优惠情况如何？ - 如果所有交易达成，按市值计价基本持平，租赁优惠（如装修补贴和免租期）在过去12个月以上没有重大变化，未来是否变化取决于市场和经济情况 [121][122] 问题22: 高空置率是否为联合办公业务带来更多机会？ - 公司在市场上没有看到更多联合办公租约的签署，联合办公不是公司吸引租户的重点 [125] 问题23: 是否应假设年底4.4亿美元的DPE到期款项有其他用途，明年DPE投资组合会减少4 - 5亿美元？ - 预计年底DPE余额会显著降低，但具体还款或延期情况尚未确定，245项目会对今年的到期款项产生影响 [128][129] 问题24: 使用DPE投资组合偿还债务到期款项会对收益产生稀释影响，从建模角度应如何考虑？ - 2022年影响收益的因素（如利率上升、DPE发起减少）也会影响2023年，但同时公司的开发项目（如One Vanderbilt、7 - day、One Madison和760 Madison零售项目）将带来稳定收入，还有更多的费用收入，需要综合考虑 [131][132][134]

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公司物业持有与管理情况 - 截至2022年3月31日，公司在纽约大都会地区拥有物业，总建筑面积2754.9252万平方英尺，加权平均入住率91.0%，其中曼哈顿商业物业2601.7886万平方英尺，入住率91.5%；郊区办公物业86.28万平方英尺，入住率78.6%；曼哈顿住宅物业66.8566万平方英尺，入住率87.9%[294] - 截至2022年3月31日，公司管理第三方拥有的一栋约30万平方英尺的办公楼，持有账面价值11亿美元的债务和优先股投资，不包括约1亿美元包含在其他资产负债表项目中的债务和优先股投资及其他融资应收款[296] 公司收入指标变化情况 - 2022年第一季度与2021年第一季度相比，租金收入从1.881亿美元降至1.56亿美元，降幅17.1%；投资收入从1930万美元增至1990万美元，增幅3.1%；其他收入从1870万美元降至1200万美元，降幅35.8%；总收入从2.261亿美元降至1.879亿美元，降幅16.9%[299] - 租金收入下降主要由于处置物业（1090万美元）、物业进入重建（670万美元）以及2021年第三季度出售合资企业权益导致220 East 42nd Street出表（1650万美元）[301] - 2022年第一季度其他收入为540万美元，2021年同期为990万美元[306] 公司费用指标变化情况 - 2022年第一季度与2021年第一季度相比，物业运营费用从9450万美元降至7980万美元，降幅15.6%；营销、一般和行政费用从2290万美元增至2480万美元，增幅8.3%[299] - 资本支出从2021年第一季度的4930万美元增加到2022年第一季度的6170万美元[323] 公司盈利指标变化情况 - 2022年第一季度与2021年第一季度相比，净收入从亏损390万美元转为盈利1350万美元[299] 曼哈顿物业租赁情况 - 2022年第一季度，曼哈顿物业期初可用面积163.8009万平方英尺，期间新增可用面积38.5774万平方英尺，期末可用面积188.4947万平方英尺[301] - 2022年第一季度，曼哈顿物业新签租赁面积27.7975万平方英尺，平均初始租金66.74美元/平方英尺，平均递增租金73.40美元/平方英尺，平均租户改进/租赁佣金77.01美元/平方英尺，平均免租期9.1个月，平均租期9.0年[301] - 2022年第一季度，曼哈顿物业提前续约面积3.5183万平方英尺，平均初始租金110.66美元/平方英尺，平均递增租金113.75美元/平方英尺，平均租户改进/租赁佣金14.05美元/平方英尺，平均免租期1.3个月，平均租期4.2年[301] - 2022年第一季度，曼哈顿物业包括替换先前空置的总签约租赁面积31.3158万平方英尺，平均初始租金71.67美元/平方英尺，平均递增租金78.81美元/平方英尺，平均租户改进/租赁佣金69.94美元/平方英尺，平均免租期8.3个月，平均租期8.5年[301] 公司债务和优先股投资情况 - 2022年第一季度末，公司债务和优先股投资加权平均余额为11亿美元，加权平均收益率为7.3%，2021年同期分别为11亿美元和6.8%[305] 公司合并债务情况 - 2022年第一季度末，公司加权平均合并债务余额为42亿美元，2021年同期为54亿美元；综合加权平均利率为3.01%，2021年同期为2.88%[309] 公司流动性与现金情况 - 截至2022年3月31日，公司流动性为11亿美元，包括循环信贷额度下的8亿美元可用资金和3亿美元合并现金[318] - 2022年和2021年3月31日，现金、受限现金和现金等价物分别为3.073亿美元和4.016亿美元，减少了9430万美元[322] 公司现金流情况 - 2022年第一季度，公司经营活动提供的净现金为8140.2万美元，2021年同期为1860.2万美元[322] - 2022年第一季度，公司投资活动提供的净现金为1349.6万美元，2021年同期为2018.1万美元，减少了668.5万美元[322] - 2022年第一季度，公司融资活动使用的净现金为1.24564亿美元，2021年同期为997.1万美元，增加了1.14593亿美元[322] - 2022年第一季度，公司经营活动产生的现金流为8140.2万美元，2021年同期为1860.2万美元[360] - 2022年第一季度，公司投资活动产生的现金流为1349.6万美元，2021年同期为2018.1万美元[360] - 2022年第一季度，公司融资活动使用的现金流为1.24564亿美元，2021年同期为997.1万美元[360] 公司股本与股息情况 - 公司授权股本由2.6亿股组成，截至2022年3月31日，已发行和流通的普通股为6412.4447万股，无超额股[326] - 2021年12月2日，董事会宣布每股0.3108美元的普通股息和每股2.4392美元的特别股息，2022年1月18日支付给2021年12月15日收盘时登记在册的股东[327] - 董事会授权1.03060比1的反向股票分割，以减轻特别股息中发行普通股的摊薄影响，2022年1月21日收盘后生效[328] 公司股票回购情况 - 2016年8月，董事会批准10亿美元的股票回购计划，后五次分别授权增加5亿美元，使总计划规模达到35亿美元[331] - 截至2022年3月31日，累计回购36107719股，平均每股价格76.69美元[332] 公司普通股发行情况 - 2022年第一季度，DRSPP计划下发行1132股普通股，获得8.9万美元收益；2021年同期发行5320股，获得35.1万美元收益[333] 公司可互换单位情况 - 截至2022年3月31日，2005计划下有20万个可互换单位可用于发行[334] 公司总债务情况 - 截至2022年3月31日，总债务为41.34717亿美元，固定利率债务占比80.3%，可变利率债务占比19.7%[338] 公司信贷安排情况 - 2021信贷安排包括12.5亿美元循环信贷安排、10.5亿美元定期贷款A和2亿美元定期贷款B，到期日分别为2026年5月15日、2027年5月15日和2024年11月21日[341] - 截至2022年3月31日，信贷安排下有200万美元未偿还信用证，循环信贷安排提取5亿美元，定期贷款安排未偿还12.5亿美元，总未提取额度为7.5亿美元[344] 利率变动对利息成本影响情况 - 基于2022年3月31日的未偿还债务，假设浮动利率曲线上升100个基点，将使合并年度利息成本增加480万美元，使合资企业年度利息成本增加1380万美元[347] 公司资金运营情况 - 2022年第一季度，公司归属于普通股股东的资金运营（FFO）为1.15796亿美元，2021年同期为1.28326亿美元[360] 公司保险情况 - 公司维持“全风险”财产和租金价值保险，包括洪水、地震和恐怖主义等风险，但不包括核、生物、化学和放射性恐怖主义（NBCR）[355] - 公司的子公司Belmont Insurance Company为NBCR恐怖袭击提供保险，其自留部分由另一家子公司Ticonderoga Insurance Company再保险[355] 公司租赁条款情况 - 公司大部分办公租赁提供房地产税和运营费用调整，以及基于CPI或其他指标的运营费用回收，许多租赁还提供固定租金增长[361] 公司诉讼情况 - 截至2022年3月31日，公司和运营合伙企业未卷入任何重大诉讼，管理层也未知悉有针对公司或其投资组合的重大诉讼威胁[377] - 2021年9月，公司收购了百老汇1591 - 1597号的产权，并于2022年5月将该物业转让给第三方以达成和解[378] - 2021年10月31日，海航附属实体就其在公园大道245号及芝加哥另一资产的投资申请第11章破产保护，公司对此提出异议并正在上诉[379] 公司信息披露与内控情况 - 截至报告期末，公司管理层评估认为披露控制与程序有效，能合理保证及时收集、评估和披露相关信息[372][375] - 2022年第一季度，公司财务报告内部控制无重大变化[373][376]

财务数据和关键指标变化 - 公司运营在第一季度各项指标符合预期，但利率上升使业绩趋向指导范围下限，不过第一季度净营业收入（NOI）略有提升可部分抵消影响 [30][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心办公业务自2020年初以来完成超400万平方英尺租赁，2022年前3.5个月签署近90万平方英尺租约，还有90万平方英尺租赁管道待执行 [8][9] - 旗下One Vanderbilt Avenue出租率达97%，2021年签署超37.5万平方英尺租约且租金破纪录 [10][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司办公物业组合入住率约93%，比曼哈顿整体办公市场高超10个百分点，预计2022年底升至超94% [8] - 纽约市84%办公岗位已恢复，预计2023年年中全面恢复，2022年预计新增2.4万个办公岗位 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司过去五年聚焦优质核心资产，减少或剥离附属业务，新开发项目在组合中占比增加 [10][11] - 从交易型公司向特许经营和平台型公司转变，利用专业知识为优质房地产提供服务和共同投资 [39][40] - 优先考虑债务偿还，未来资产出售所得将更多用于债务削减，但450 Park Avenue是特殊机会 [49][53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经营环境有挑战，但公司物业组合表现远超曼哈顿整体办公市场，有能力适应市场变化 [8] - 基于纽约市持续的就业增长，对未来持乐观态度，将把握市场环境为股东创造价值 [15] 其他重要信息 - 公司可能在电话会议中做出前瞻性陈述，实际结果可能与陈述不同，相关风险因素在公司报告中披露 [3] - 会议可能讨论非GAAP财务指标，可比GAAP指标及差异调节可在公司网站和相关报告中查看 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户对新建筑和旧建筑的偏好及450 Park的竞争力 - 租户并非只偏好新建筑，而是更倾向优质、位置好的物业，450 Park位置优越、设计高端，适合金融公司，有竞争力 [18][19][20] 问题2: 债务和优先股权益（DPE）业务的利率和利差情况 - 浮动利率资产有固定利差，新贷款主要为浮动利率以对冲负债，目前该业务无特定杠杆，资金来自公司信贷额度 [21][23] 问题3: 租户未来办公空间使用方式 - 公司认为租户长期仍将办公室作为业务活动中心，新租赁计划更注重非工作空间和员工体验，减少对密度和效率的关注，员工倾向有自己的空间，公司物业组合物理入住率在40% - 50%且呈上升趋势 [26][27][29] 问题4: 利率上升对公司业绩指导的影响 - 运营方面第一季度符合预期，全年也预计如此，但利率上升使业绩趋向指导范围下限，第一季度净营业收入略有提升可部分抵消影响 [30][32] 问题5: 投资管理计划的增长及资产出售和收购策略 - 公司将继续并增加与国内外私人股权合作，从交易型公司向平台型公司转变，450 Park是很好的测试案例，有很大增值空间，目前有很多投资者感兴趣 [35][38][41] 问题6: 资本分配优先顺序 - 利率上升时，公司将更注重债务偿还，未来资产出售所得将更多用于此，但450 Park是特殊机会 [49][53] 问题7: 纽约州南部博彩牌照相关想法 - 公司认为这对纽约市和自身是大机会，纽约市应获得两个牌照，最佳位置是时代广场，但具体参与方式和细节需等下次电话会议讨论 [55][56] 问题8: 租金利差和租赁优惠趋势 - 租赁优惠基本稳定，本季度数据高是因新租户占比大，通常新租户优惠高于续约租户，每平方英尺租户改善（TI）费用在110 - 130美元，免租期约14个月 [59][60][61] 问题9: One Madison是否会有其他锚定租户及One Vanderbilt的影响 - 公司正在与多个租户进行深入讨论，有望在年底前有更多租赁消息，若今年租赁超过50%，后续可能会等大楼建成后再进行营销 [62][63][64] 问题10: 450 Park收购情况及合资和设施投资计划 - 该物业有针对性地进行了营销，公司符合卖家要求，预计6月完成收购并开始合资，夏季完成，设施投资正在评估，目标是打造高端物业 [67] 问题11: 100 Park低租金租赁决策原因 - 该租赁空间位于大楼下半部分，租金与疫情前相当，负的按市值计价是因为上一租户租金过高，并非市场租金下降 [68][69] 问题12: 625 Madison地面租赁重置情况及资产处置可能性 - 地面租金仲裁尚未有结果，是否放弃租赁取决于仲裁租金，公司认为该位置有潜力，会根据市场情况评估 [73][74] 问题13: 博彩牌照决策时间及1515 Broadway可行性 - 决策预计在年底或明年第一季度完成，这是一个深思熟虑的过程，目前暂不能透露目标建筑 [75] 问题14: 资本支出（CapEx）是否变化 - 资本支出计划无变化，450 Park的设施投资和租赁资本支出将以合资形式进行，整体规模较小 [78][79] 问题15: 450 Park的经济指标及市场情况 - 初始回报率约4%，预计内部收益率（IRR）达中双位数，公司对此很满意 [81] 问题16: 合资企业租赁收入及入住率下降原因 - 租赁收入和入住率下降在预期内，主要发生在11 Madison和其他合资物业 [84] 问题17: 利率互换到期处理及对收益的影响 - 公司将优先用资产出售等收益偿还与利率互换相关的债务，2023年底One Madison合资伙伴的资金可用于此 [85][87]

业绩总结 - SL Green的2022年曼哈顿办公物业现金净营业收入（NOI）为5.01亿美元[89] - 2022年公司预计的现金NOI年增长率为18.1%[92] - 曼哈顿同店出租率为94.3%，较上年下降2.5%[95] - 公司总市值为55.52亿美元，基于7030万完全稀释的流通股[89] - 公司净债务为99.99亿美元，总企业价值为155.52亿美元[89] 用户数据 - SUMMIT One Vanderbilt在运营的99天内吸引了399,000名游客[57] - 游客中来自57个国家的购票者，攀升过程中总共行驶了285英里，相当于从曼哈顿到华盛顿特区的距离[57] - Le Pavillon餐厅售出9,876瓶葡萄酒，提供了3,714个生蚝[65] 市场表现 - SL Green在市场租赁表现方面，执行了118份租约，租赁参观次数为648次，单位出租率为81%[42] - 2020年与当前租金比较，Studio单位的租金从每平方英尺84.23美元增加到96.19美元，增幅为14.2%[43] - 2卧室单位的租金从每平方英尺80.01美元增加到97.14美元，增幅为21.4%[43] 项目与战略 - SL Green的活跃开发项目包括One Madison（总项目预算为23亿美元，预计2023年第四季度完成）和760 Madison（总项目预算为4.4亿美元，预计2023年第三季度完成）[28] - SL Green的活跃再开发项目包括919 Third Avenue（总项目预算为1600万美元，预计2022年12月完成）和750 Third Avenue（总项目预算为3200万美元，预计2023年12月完成）[46] - SL Green的资产管理新方法包括向“轻资产”商业模式转型，One Madison的所有权比例为25.5%[49] - SL Green的资产管理策略包括增加与全球机构的合作，推动纽约市资产的需求[49] - 公司计划在2022年进行超过2.5亿美元的收购和超过7.5亿美元的处置[95] - 公司在2022年预计将完成超过500,000平方英尺的签约租赁[95] 财务计划 - 2022年公司计划发行8亿美元的无担保债券[96] - 公司在2022年计划进行超过2.5亿美元的股份回购[95] 可持续性与社会责任 - SL Green在2022年获得S&P Global的可持续性年鉴成员资格，排名行业前15%[72] - SL Green的ESG表现被评为“领导者”，在房地产行业中排名前10%[72] - SL Green的目标是通过创造数千个就业机会来支持社区发展[69] - SL Green致力于透明的利益相关者披露，以实现企业公民的集体愿景[69]

公司债务情况 - 2021年12月31日公司长期债务总计3273409千美元，平均利率3.35%；债务和优先股投资总计1088723千美元，加权收益率7.40%[343] - 2021年12月31日公司合资企业债务义务中，长期债务总计4311924千美元，平均利率3.43%；可变利率债务总计1458923千美元，平均利率3.40%[344] 公司衍生工具及套期保值工具公允价值 - 2021年12月31日公司合并衍生工具公允价值总计为 - 28016千美元，合资企业利率上限资产总计8800千美元，利率互换负债总计3600千美元[345] - 2021年12月31日公司非合并套期保值工具公允价值总计为5259千美元[346] 公司会计方法变更 - 2020年公司因采用ASU No. 2016 - 13改变金融工具信用损失计量的会计方法[354] - 2020年公司因采用ASU No. 2016 - 13改变金融工具信用损失计量的会计方法[393] 公司投资情况 - 2021年12月31日公司对非合并合资企业的投资为30亿美元，对合并其他合伙企业的非控股权益为1340万美元[360] - 2021年12月31日，公司对非合并合资企业的投资为30亿美元，对合并其他合伙企业的非控股权益为1340万美元[398] 审计相关情况 - 审计机构认为公司合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司财务状况、经营成果和现金流量[352] - 审计机构对公司截至2021年12月31日的财务报告内部控制发表了无保留意见[353] - 审计机构自1997年起担任公司审计师[363] 公司财务核算方法 - 公司对部分房地产合资企业采用权益法核算，对其他部分进行合并[360] - 公司合并报表包括自身及子公司账户，对不控制的实体按权益法核算[432] 公司资产负债变化 - 2021年12月31日总资产为11707567000美元，较2020年的11066629000美元增长5.8%[365] - 2021年12月31日总负债为6211341000美元，较2020年的5748049000美元增长8.06%[365] - 2021年12月31日，公司总资产为110.67亿美元，2020年为117.08亿美元[401] - 2021年12月31日，公司总负债为57.48亿美元，2020年为62.11亿美元[401] 公司营收、费用、收入及每股收益变化 - 2021年总营收为843991000美元，较2020年的1052744000美元下降19.83%[370] - 2021年总费用为747342000美元，较2020年的958326000美元下降22.02%[370] - 2021年净收入为480632000美元，较2020年的414758000美元增长15.88%[370] - 2021年归属于SL Green普通股股东的净收入为434804000美元，较2020年的356105000美元增长22.09%[370] - 2021年基本每股收益为6.57美元，较2020年的5.03美元增长30.62%[370] - 2021年摊薄每股收益为6.50美元，较2020年的5.01美元增长29.74%[370] - 2021年综合收入为502163000美元，较2020年的373697000美元增长34.38%[372] - 2021年归属于SL Green的综合收入为470243000美元，较2020年的332293000美元增长41.51%[372] - 2019年净收入为267275千美元，2020年为385995千美元，2021年为447870千美元[375][377] - 2019年其他综合损失为43593千美元，2020年为38762千美元，2021年其他综合收入为20489千美元[375][377] - 2019 - 2021年每年优先股股息均为14950千美元[375][377] - 2019年DRSPP收益为334千美元，2020年为1006千美元，2021年为738千美元[375][377] - 2019年回购普通股支出384399千美元，2020年为532262千美元，2021年为337624千美元[375][377] - 2019年向非控股股东现金分配478千美元，2020年为78855千美元，2021年为6631千美元[375][377] - 2019年宣布现金分红每股3.6434美元，2020年为每股4.9374美元，2021年为每股6.2729美元[375][377] - 2021年发行特别股息主要以股票形式支付，涉及金额123529千美元[377] - 2021年、2020年和2019年净收入分别为480,632千美元、414,758千美元和291,487千美元[381] - 2021年、2020年和2019年经营活动提供的净现金分别为255,979千美元、554,236千美元和376,473千美元[381] - 2021年、2020年和2019年投资活动提供的净现金分别为993,581千美元、1,056,430千美元和114,494千美元[381] - 2021年、2020年和2019年融资活动使用的净现金分别为1,285,371千美元、1,479,301千美元和528,650千美元[383] - 2021年、2020年和2019年现金、现金等价物和受限现金的净（减少）增加分别为 - 35,811千美元、131,365千美元和 - 37,683千美元[383] - 2021年、2020年和2019年末现金、现金等价物和受限现金分别为336,984千美元、372,795千美元和241,430千美元[383] - 2021年、2020年和2019年支付的利息分别为152,773千美元、201,348千美元和248,684千美元[383] - 2021年、2020年和2019年支付的所得税分别为4,405千美元、2,296千美元和1,489千美元[383] - 2021年公司总营收为8.44亿美元，2020年为10.53亿美元，2019年为12.39亿美元[406] - 2021年公司总费用为7.47亿美元，2020年为9.58亿美元，2019年为10.35亿美元[406] - 2021年公司净收入为4.81亿美元，2020年为4.15亿美元，2019年为2.91亿美元[406] - 2021年归属于SLGOP的净收入为4.75亿美元，2020年为3.91亿美元，2019年为2.84亿美元[406] - 2021年归属于SLGOP普通股股东的净收入为4.60亿美元，2020年为3.76亿美元，2019年为2.69亿美元[406] - 2021年基本每股收益为6.57美元，2020年为5.03美元，2019年为3.29美元[406] - 2021年综合收入为5.02亿美元，2020年为3.74亿美元，2019年为2.46亿美元[408] - 2018年12月31日总余额为5947855美元，2019年为5517198美元，2020年为4935795美元，2021年为4778253美元[411] - 2021年净收入为480632千美元，2020年为414758千美元，2019年为291487千美元[414] - 2021年折旧和摊销为228293千美元，2020年为325462千美元，2019年为284011千美元[414] - 2021年净现金提供的经营活动为255979千美元，2020年为554236千美元，2019年为376473千美元[414] - 2021年收购房地产物业支出152791千美元，2020年为86846千美元，2019年为262591千美元[414] - 2021年净现金提供的投资活动为993581千美元，2020年为1056430千美元，2019年为114494千美元[414] - 2021 - 2020 - 2019年净现金用于融资活动分别为12.85371亿美元、14.79301亿美元、5.2865亿美元[416] - 2021 - 2020 - 2019年现金、现金等价物和受限现金期末余额分别为3.36984亿美元、3.72795亿美元、2.4143亿美元[416] - 2021 - 2020 - 2019年利息支付分别为1.52773亿美元、2.01348亿美元、2.48684亿美元[416] - 2021 - 2020 - 2019年所得税支付分别为4405万美元、2296万美元、1489万美元[416] 公司股息宣布情况 - 2021年12月公司宣布每股常规月分配0.3108美元（考虑反向股票分割为0.3203美元）现金支付，特别分配每股2.4392美元（考虑反向股票分割为2.5138美元）股票支付[385] - 2021年12月2日，董事会宣布普通股每股0.3108美元的普通股息和每股2.4392美元的特别股息，于2022年1月18日支付[429] 公司反向股票拆分情况 - 2022年1月18日完成反向股票拆分，每1.03060个SL Green Operating Partnership普通股单位合并为1个[411] - 2022年1月21日市场收盘后，公司进行反向股票分割，比例为1.03060比1[430] 公司物业相关数据 - 2021年公司商业物业加权平均入住率为91.5%，总投资组合加权平均入住率为91.6%[424] - 截至2021年12月31日，公司管理第三方约210万平方英尺的两座办公楼，持有账面价值11亿美元的债务和优先股投资[426] 公司折旧费用情况 - 2021 - 2019年折旧费用（含融资性使用权资产摊销）分别为1.873亿美元、2.775亿美元和2.335亿美元[444] 公司租赁相关收入及摊销情况 - 2021年公司因适用房产购买价格分配，确认高于市场租赁的摊销使租金收入减少420万美元；2020年和2019年分别确认低于市场租赁摊销带来的租金收入590万美元和450万美元[446] - 截至2021年12月31日，高于市场租赁、低于市场租赁和现有租赁成本的加权平均摊销期分别为5.1年、14.3年和3.8年[439] - 截至2021年和2020年12月31日，已识别无形资产净额分别为1707.9万美元和2515万美元，已识别无形资产负债净额分别为250.5万美元和1093万美元[447] - 未来五年高于市场租赁（扣除低于市场租赁）的预计年摊销额（单位：千美元）分别为2022年505、2023年476、2024年56、2025年234、2026年205；其他可识别资产（含租户改良）预计年摊销额（单位：千美元）分别为2022年5575、2023年5409、2024年3544、2025年2027、2026年1850[449] 公司市场证券投资情况 - 截至2021年和2020年12月31日，公司持有的可售市场证券分别为2.4146亿美元和2.857亿美元，股权市场证券分别为1060.6万美元和0，总市场证券投资分别为3.4752亿美元和2.857亿美元[453] - 截至2021年和2020年12月31日，商业抵押贷款支持证券的成本基础分别为2.3亿美元和2.75亿美元[453] - 截至2021年12月31日，有一只证券未实现损失0.6百万美元，公允价值720万美元；截至2020年12月31日，未实现损失0.7百万美元，公允价值700万美元[453] - 2021年公司确认股权市场证券未实现收益60万美元[455] - 2021年公司从一只债务市场证券的偿还中获得450万美元的净收益[456] 公司员工薪酬资本化情况 - 2021、2020和2019年12月31日止年度，公司员工为全资拥有物业提供租赁服务的薪酬资本化金额分别为620万美元、540万美元和630万美元，摊销期限为7年[460] 公司租赁分类及收入确认方法 - 公司作为出租人时，租赁分为销售型租赁、直接融资租赁和经营