财务数据和关键指标变化 - 第一季度大五银行利润同比增长163% [13] - 第一季度实现租赁终止收入1050万美元，超过全年740万美元的指引 [81] - 第一季度回购了价值1亿美元的股票，全年目标为4亿美元 [97][99][100] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 1 - 3月租赁量高于疫情开始以来的任何季度，4月前三周租赁了17.8万平方英尺，年初至今租赁面积达53万平方英尺，有望实现或超过全年130万平方英尺的目标 [8][14] - One Vanderbilt目前出租率达77%，预计年底达到90%，高于原计划的85% [16][17] - 租赁管道目前为76万平方英尺，其中21.7 - 22万平方英尺的租约正在谈判中，另外52.5万平方英尺的条款书有很大机会转化为租约 [52] 房地产开发业务 - One Madison项目预计2023年完工，目前已有租户表现出浓厚兴趣 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市写字楼市场 - 第一季度新增10万个就业岗位，休闲和酒店业开始复苏，国内旅游业增加 [8] - 优质建筑租金保持稳定，部分甚至有所上涨，而普通建筑租金下降了5% - 10% [30] - 净有效租金市场已企稳，优惠政策在过去90天内没有增加 [41] 纽约市零售市场 - Soho的一个5000平方英尺的街道零售租约成功签订，有两个租户竞争该空间 [102] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为纽约市写字楼市场将迎来强劲复苏，计划通过开发新项目（如One Madison）满足租户需求 [20] - 公司有资产处置计划，目标超过10亿美元，部分收益将用于偿还债务和股票回购 [53][54] - 公司认为在公平竞争环境下，One Vanderbilt和One Madison等项目具有竞争力，且短期内市场供应有限 [36][38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市正在经历大规模复苏，企业、餐厅和酒店重新开业，限制措施放宽，预计未来12 - 18个月将迎来爆发式增长 [7][8][20] - 大多数公司计划在6 - 9月让员工返回办公室，混合办公模式初期实践有限，长期来看将越来越少 [10][12] - 纽约市金融和科技行业蓬勃发展，为写字楼市场提供支撑 [13] 其他重要信息 - 公司提醒管理层在电话会议中可能会做出前瞻性陈述，实际结果可能与陈述不同，相关风险因素可在公司最新的Form 10 - K和其他后续报告中查看 [3] - 公司可能会讨论非GAAP财务指标，可比的GAAP财务指标及差异调节可在公司网站和Form 8 - K补充信息中找到 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待纽约州的税收增加以及SALT上限废除的可能性 - 公司董事长Marc Holliday认为SALT上限废除有两党支持，有望缓解税收增加的影响，尽管税收增加不利，但纽约市仍有吸引力，目前已出现复苏迹象 [25][27] 问题2: 优质建筑和普通建筑的租金差距以及未来趋势 - 公司租赁总监Steven Durels表示普通建筑租金下降5% - 10%，优质建筑租金保持稳定甚至上涨，租户需求向优质产品转移，未投资升级的普通建筑业主将面临困境 [30][31][32] 问题3: 高端写字楼需求与供应的关系 - Marc Holliday认为短期内（至少到2022年）中城东区没有新建筑交付，2023年One Madison将是少数有规模的新项目，而一些近期宣布的项目预计要6 - 7年以上才能完成，公司认为市场增长是好事，且自身项目具有竞争力 [36][37][38] 问题4: 如何看待当前净有效租金和交易定价，以及未来趋势 - Steven Durels认为净有效租金市场已企稳，优惠政策不再增加，公司不会闲置空间，会根据市场情况出租，以平稳应对租金波动 [41][42] 问题5: One Vanderbilt的永久融资用途和银行对贷款价值比的看法 - Steven Durels表示目标贷款价值比约为60%，最终结构和收益未确定；首席财务官Matthew DiLiberto称融资收益将用于偿还其他债务，目标在第二季度完成融资 [44][45] 问题6: 本季度提取5.2亿美元循环信贷的原因 - Matthew DiLiberto解释主要是因为解除了885 Third Avenue约3亿美元的抵押 [46] 问题7: 租赁管道的变化、租户构成以及空间使用情况 - Steven Durels表示目前租户多元化，金融服务、法律、保险和科技行业活跃，媒体行业仍较观望，租户对空间的使用变化不大，仍将采用开放式办公环境，但会增加人均面积和配套设施 [48][49][50] 问题8: 资产处置计划和股票回购计划 - Marc Holliday称资产处置计划雄心勃勃，有望超过10亿美元目标；Matthew DiLiberto表示部分收益将用于偿还债务和股票回购，第一季度已回购1亿美元股票，后续回购量将与资产出售完成情况相符 [53][54] 问题9: 乙级和丙级写字楼的未来走向 - Marc Holliday认为主要是提供经济适用租金的产品，也可能会被重新利用或转换用途；Steven Durels认为这些建筑的业主在租金收益上会不如优质建筑业主 [57][58] 问题10: One Vanderbilt再融资后合作伙伴是否会增持股份，以及利润参与的相关问题 - Steven Durels表示目前不考虑出售股份，目标是在未来45天左右完成最有效的融资；Matthew DiLiberto称再融资不会触发在资产负债表上记录相关负债 [61][64] 问题11: One Vanderbilt新融资的承销情况 - Matthew DiLiberto表示将在45天内完成融资，届时会详细讨论，目前已进行了22.5亿美元的远期利率互换，融资比例为60% [71] 问题12: 本季度租赁终止费用的租户情况 - Matthew DiLiberto称是590 Fifth Avenue物业新收购的AT&T零售门店 [73] 问题13: 公司大楼的使用情况是否随着员工接种疫苗而增加 - Marc Holliday认为员工返回办公室将有序进行，最早在5 - 6月开始，大部分在9月，目前4月有小幅增长但不显著 [74][75] 问题14: 债务和优先股投资组合的健康状况以及不良资产收购机会 - 首席投资官David Schonbraun表示目前投资组合没有计提信用损失，对资产估值有信心，市场上有一些机会，但写字楼市场表现较好，酒店和零售行业有一定压力 [77] 问题15: 对下一任纽约市长最重要的举措的看法 - Marc Holliday认为解决无家可归、流浪和生活质量问题是首要任务，希望市长能与警方合作，平衡安全和个人权益 [78][79] 问题16: 预计今年剩余时间租赁终止收入是否会减少，以及第一季度超出预期的原因 - Matthew DiLiberto称无法预测剩余时间的租赁终止收入，第一季度超出预期是因为之前无法预见该笔收入，目前没有相关业务在管道中，但仍有可能出现新的终止协议 [81][82] 问题17: 是否需要维持目前的优惠政策和低租金水平以实现租赁目标 - Steven Durels和Matthew DiLiberto解释第一季度和第二季度初租赁情况良好，租金和优惠政策需按不同类型物业分析，35万平方英尺租赁面积的平均租金约为每平方英尺70美元 [84][85][86] 问题18: One Vanderbilt今年和明年的GAAP FFO贡献情况 - Matthew DiLiberto称第一季度GAAP NOI约为700万美元，全年约为3000万美元，现金基础上第一季度为负，2022年贡献将大幅增加，但暂不提供具体数字 [92][93] 问题19: 如何看待增值或不良资产的收购机会 - Marc Holliday表示公司近期收购了Lipstick Building并进行升级改造，同时认为投资自己的股票和新开发项目是更好的选择，全年股票回购目标为4亿美元 [95][96][101] 问题20: Soho的大型零售租约情况 - 公司总裁Andrew Mathias称该租约有两个租户竞争，位于Soho最佳街区，租户为优质奢侈品租户，公司对结果满意 [102] 问题21: 租户在租赁谈判中对灵活性的需求 - Steven Durels表示租户希望获得更多灵活性，主要是关于增长方面的权利，如优先购买权和固定日期扩张选项，部分租户会要求较短租期，但也有很多长期租约 [105][106] 问题22: 纽约市办公岗位增长前景以及疫情对其的影响 - Matthew DiLiberto和Marc Holliday表示办公岗位增长预计将恢复到疫情前水平，到年底或2022年初有望恢复约15.6万个失去的岗位，达到约150万个办公岗位，并有望继续增长 [108][109] 问题23: 如何看待混合办公模式对写字楼空间需求的影响 - Marc Holliday认为混合办公不是新概念，疫情不会大幅增加员工与座位的比例，目前租赁情况未显示出空间需求大幅减少，同时租户会增加人均面积和配套设施，以实现工作与生活平衡，但这可能会牺牲一定的生产力 [112][113][116] 问题24: 随着租约到期，是否能了解混合办公模式对租户行为的影响 - Steven Durels表示通过过去的租赁业务已了解租户行为，大部分租户会提供更多空间、配套设施和灵活性，但并非所有租户都会采用真正的热桌办公模式 [121][122]

公司债务情况 - 2020年12月31日，公司长期债务总计3133683千美元，平均利率3.78%；可变利率债务总计1827677千美元，平均利率1.93%；债务和优先股投资总计1076542千美元，加权收益率6.83%[334] - 2020年12月31日，公司合资企业债务义务中，长期固定利率债务总计2496962千美元，平均利率4.02%；可变利率债务总计2175409千美元，平均利率2.43%[335] 公司衍生工具及相关资产负债情况 - 2020年12月31日，公司合并衍生工具公允价值总计为 - 61189千美元，合资企业利率上限资产总计1100千美元，利率互换负债总计11400千美元[336] 公司投资情况 - 截至2020年12月31日，公司对未合并合资企业的投资为38亿美元，对合并其他合伙企业的非控股权益为2600万美元[350] - 截至2020年12月31日，公司对非合并合资企业的投资为38.23亿美元，对合并其他合伙企业的非控股权益为2603.2万美元[386][392] 公司商业房地产物业情况 - 截至2020年12月31日，公司商业房地产物业成本总计约54亿美元，2020年确认了6050万美元的可折旧房地产储备和减值[350] - 2020年12月31日，公司商业房地产物业成本总计约54亿美元，当年确认了6050万美元的可折旧房地产储备和减值[386] 会计方法变更情况 - 公司在2019年因采用ASU No. 2016 - 02改变了租赁会计方法[345] - 公司在2020年因采用ASU No. 2016 - 13改变了金融工具信用损失计量的会计方法[346] - 2019年公司因采用ASU No. 2016 - 02改变租赁会计方法[381] - 2020年公司因采用ASU No. 2016 - 13改变金融工具信用损失计量会计方法[382] 审计意见情况 - 审计机构认为公司2020年和2019年12月31日的合并财务报表在所有重大方面公允反映了公司财务状况[343] - 审计机构对公司截至2020年12月31日的财务报告内部控制发表了无保留意见[344] 公司债务和优先股投资公允价值情况 - 公司债务和优先股投资在2020年12月31日的估计公允价值在10亿至11亿美元之间[334] 公司资产负债变化情况 - 2020年末总资产为117.08亿美元，较2019年末的127.66亿美元下降8.3%[353] - 2020年末总负债为62.11亿美元，较2019年末的65.56亿美元下降5.3%[353] - 2020年12月31日，公司总资产为117.08亿美元，较2019年的127.66亿美元有所下降[389] - 2020年12月31日，公司总负债为62.11亿美元，较2019年的65.56亿美元有所下降[389] 公司营收、费用、收入及每股收益情况 - 2020年总营收为10.53亿美元，较2019年的12.39亿美元下降15.0%[358] - 2020年总费用为9.58亿美元，较2019年的10.35亿美元下降7.4%[358] - 2020年净收入为4.15亿美元，较2019年的2.91亿美元增长42.3%[358] - 2020年归属于SL Green普通股股东的净收入为3.56亿美元，较2019年的2.55亿美元增长39.4%[358] - 2020年基本每股收益为4.88美元，较2019年的3.20美元增长52.5%[358] - 2020年摊薄每股收益为4.87美元，较2019年的3.19美元增长52.7%[358] - 2020年综合收入为3.74亿美元，较2019年的2.46亿美元增长51.6%[360] - 2020年归属于SL Green的综合收入为3.32亿美元，较2019年的2.27亿美元增长46.9%[360] - 2020年公司总营收为10.53亿美元，较2019年的12.39亿美元有所下降[395] - 2020年公司总费用为9.58亿美元，较2019年的10.35亿美元有所下降[395] - 2020年公司净收入为4.15亿美元，较2019年的2.91亿美元有所增加[395] - 2020年归属于SLGOP的净收入为3.91亿美元，较2019年的2.84亿美元有所增加[395] - 2020年归属于SLGOP普通股股东的净收入为3.76亿美元，基本每股收益为4.88美元[395] - 2020年公司基本加权平均流通普通股数量为7664.7万股，摊薄加权平均流通普通股及普通股等价物数量为7724.3万股[395] - 2020年净收入为414,758美元，2019年为291,487美元，2018年为270,856美元[397][405] - 2020年综合收入为373,697美元，2019年为245,618美元，2018年为267,294美元[397] - 2020年归属于SLGOP的综合收入为361,056美元，2019年为251,053美元，2018年为267,366美元[397] 公司股东权益情况 - 2017年12月31日公司股东权益总额为6589454千美元[363] - 2018年净收入为247256千美元，其他综合损失为3496千美元[363] - 2018年12月31日公司股东权益总额为5947855千美元[363] - 2019年净收入为267275千美元，其他综合损失为43593千美元[363] - 2019年12月31日公司股东权益总额为5517198千美元[363] - 2020年初因采用ASC 326累计调整减少39184千美元[363] - 2020年净收入为385995千美元，其他综合损失为38762千美元[363] - 2020年12月31日公司股东权益总额为4935795千美元[365] 公司股票相关情况 - 2021年1月21日公司完成1.02918股合为1股的反向股票分割[365] - 2021年1月21日完成反向股票拆分，每1.02918个SL Green Operating Partnership普通股单位合并为1个[402] - 2021年1月8日，董事会委员会计算出公司已发行和流通普通股的反向股票分割比例为1.02918比1 [420] 公司分红情况 - 2020年宣布现金分红为每股4.7908美元[365] - 2020年12月公司宣布每股常规月分配为0.3122美元，特别分配为1.7462美元；2019年和2018年12月分别宣布每股季度分配为0.9108美元和0.8748美元[373] - 2020年12月，运营合伙企业宣布每单位常规月分配为0.3122美元，特别分配为1.7462美元[409] - 2020年12月31日止年度，公司普通股每股分红5.54美元，其中普通收入1.84美元，资本利得3.06美元[486] - 2019年12月31日止年度，公司普通股每股分红3.40美元，其中普通收入2.59美元，资本利得0.81美元[486] - 2018年12月31日止年度，公司普通股每股分红3.25美元，其中普通收入1.46美元，资本利得1.79美元[486] 公司现金流量情况 - 2020年经营活动提供的净现金为554,236千美元，2019年为376,473千美元，2018年为441,537千美元[369] - 2020年投资活动提供的净现金为1,056,430千美元，2019年为114,494千美元，2018年为681,662千美元[369] - 2020年融资活动使用的净现金为1,479,301千美元，2019年为528,650千美元，2018年为1,094,112千美元[371] - 2020年末现金、现金等价物和受限现金为372,795千美元，2019年末为241,430千美元，2018年末为279,113千美元[371] - 2020年支付利息201,348千美元，2019年为248,684千美元，2018年为259,776千美元[371] - 2020年支付所得税2,296千美元，2019年为1,489千美元，2018年为1,418千美元[371] - 2020年经营活动提供的净现金为554,236千美元，2019年为376,473千美元，2018年为441,537千美元[405] - 2020年投资活动提供的净现金为1,056,430千美元，2019年为114,494千美元，2018年为681,662千美元[405] - 2020年折旧和摊销为325,462千美元，2019年为284,011千美元，2018年为289,899千美元[405] - 2020年房地产收购支出为86,846千美元，2019年为262,591千美元，2018年为60,486千美元[405] - 2020年土地、建筑物及改良支出为458,140千美元，2019年为252,986千美元，2018年为254,460千美元[405] - 2020 - 2019 - 2018年净现金用于融资活动分别为14.79301亿美元、5.2865亿美元、10.94112亿美元[407] - 2020 - 2019 - 2018年现金、现金等价物和受限现金期末余额分别为3.72795亿美元、2.4143亿美元、2.79113亿美元[407] - 2020 - 2019 - 2018年支付利息分别为2.01348亿美元、2.48684亿美元、2.59776亿美元[407] - 2020 - 2019 - 2018年支付所得税分别为229.6万美元、148.9万美元、141.8万美元[407] 公司运营合伙企业权益及投资组合情况 - 截至2020年12月31日，非控股股东在运营合伙企业中持有5.44%的有限合伙权益[415] - 截至2020年12月31日，公司在纽约大都会地区的总投资组合约2950.0737万平方英尺，加权平均入住率为91.2%[415] 公司物业出售情况 - 2021年1月公司完成712麦迪逊大道的出售，总售价4300万美元[422] - 2020年公司出售多笔物业，如410 Tenth Avenue售价9.525亿美元，收益5640万美元[529] - 2019年公司出售多笔物业，如Suburban Properties售价2.292亿美元，收益180万美元[529] - 2018年公司出售多笔物业，如600 Lexington Avenue售价3.05亿美元，收益2380万美元[529] 公司股息宣布及支付情况 - 2020年12月4日，公司董事会宣布普通股息和特别股息，于2021年1月15日支付[419] 公司折旧费用及租赁收入情况 - 2020 - 2018年折旧费用（含融资性使用权资产摊销）分别为2.775亿美元、2.335亿美元和2.428亿美元[436] - 2020 - 2018年因适用房产购买价格分配，低于市场租赁的摊销产生的租赁收入分别为590万美元、450万美元和680万美元[439] 公司无形资产及摊销情况 - 截至2020年12月31日，高于市场租赁、低于市场租赁和现有租赁成本的加权平均摊销期分别为6.3年、5.6年和5.3年[430] - 2020年和2019年，已识别无形资产（收购的高于市场租赁和现有租赁）净值分别为2515万美元和2697.5万美元，已识别无形资产负债（收购的低于市场租赁）净值分别为1093万美元和3253.4万美元[440] - 2021 - 2025年收购的高于市场租赁（扣除低于市场租赁）的预计年度摊销额（千美元）分别为 - 1403、 - 119、91、258、781；其他可识别资产（包括租户改良）的预计年度摊销额（千美元）分别为4899、3456、2841、2520、1427[442] 公司商业抵押支持证券情况 - 截至2020年和2019年12月31日，公司持有的可售商业抵押支持证券分别为2857万美元和2988.7万美元，成本均为2750万美元[446] - 截至2020年12月31日，除1只证券有70万美元未实现损失且公允价值为700万美元外，其他证券均处于未实现收益状态；2019年12月31日所有证券均处于未实现收益状态[446] 公司有价证券处置情况 - 2020 - 2018年

财务数据和关键指标变化 - 公司第四季度记录其他收入2600万美元，较预期多100万美元，其中一半是出售One Madison合资企业权益和410 Tenth的费用，无租赁终止收入，其余大部分是每季度600 - 800万美元的第三方管理、租赁、建设管理等费用 [26][27][28] - 第四季度应收账款坏账准备金约为660 - 670万美元，整体准备金下降，实际应收账款准备金趋势大致持平 [110] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼租赁业务 - 自12月7日投资者会议后的7周内，公司签署了20万平方英尺的曼哈顿写字楼租约，新增24万平方英尺的新业务管道，目前业务管道比12月7日增加了70万平方英尺，预计未来60天签署的租约将使全年预计租约总量达到130万平方英尺 [10][11] - One Vanderbilt自第三季度以来租赁速度强劲，目前出租率为73%，按此速度有望达到或超过年底85%的预期 [13] - 公司作为HNA所有者的代理，在245 Park签署了3笔总面积超过22万平方英尺的重要交易 [20][21] 零售业务 - 第四季度在One Vanderbilt与One Medical签署了一份不错的租约，还有一笔交易有待完成，预计将在第一季度达成，但整体零售需求仍然不温不火 [39] 各个市场数据和关键指标变化 写字楼市场 - 纽约市金融和科技行业表现出色，12月新增5000个写字楼就业岗位，预计2021年将有大量新的写字楼就业岗位，到第四季度将恢复到疫情前的就业水平，弥补疫情初期损失的16.5万个写字楼岗位 [8] - 商业抵押贷款利率维持在2.5%左右，新建筑活动大幅下降，随着就业增长，供应将与租户需求重新平衡 [9] 零售市场 - 12月纽约市私营部门减少了19000个工作岗位，其中大部分来自休闲、酒店和餐饮行业，预计零售市场的复苏将大幅滞后，全市私营部门就业岗位预计要到2023年某个时候才能恢复到疫情前的水平 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将总部迁至One Vanderbilt，开启新的发展篇章，投资重点将围绕新开发项目 [6][7] - One Madison开发项目已获得全额融资，并与Tishman Construction签订了GMP施工合同，已获得建筑许可证，结构拆除工作已开始，预计2023年交付 [12] - 公司认为纽约市写字楼市场的复苏将得益于其多元化的租户基础，与西海岸相比更具优势 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着新冠疫苗的推出、相关限制的放宽、联邦刺激措施的实施以及劳动力逐渐返回办公室，纽约市将进入重建时期，公司对未来充满乐观 [7] - 租赁市场的心理和市场氛围有所改善，租户开始制定搬入计划，预计到夏季中期至晚期将有大量人员返回办公室 [23][24] - 零售市场的复苏将滞后于写字楼市场，因为其很大程度上依赖于休闲、酒店和旅游业的恢复 [37] - 尽管目前写字楼市场仍面临一些挑战，但公司对市场的复苏充满信心，预计随着时间的推移，市场将逐渐恢复正常 [49] 其他重要信息 - 公司参与了纽约州发起的“安全办公室承诺”计划，为租户提供检测空间，以提高员工返回办公室的信心 [47] - 公司预计租金减免和延期支付的情况将在今年减少，目前大部分此类交易是在第二和第三季度达成的 [76] - 市场上的转租空间虽然有所增加，但仍低于9·11事件和金融危机后的水平，且40%的转租空间租期在4年以下，对直接租赁市场的影响有限 [86][87][89] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁活动是否有变化，是否反映市场心理变化 - 目前签署的租约是过去3 - 6个月一直在推进的，自年中以来业务开始回升，市场心理和氛围有所改善，租户开始制定搬入计划 [18][20][23] 问题2: 第四季度其他收入2600万美元的构成 - 一半是出售One Madison合资企业权益和410 Tenth的费用，无租赁终止收入，其余大部分是每季度600 - 800万美元的第三方管理、租赁、建设管理等费用 [27][28] 问题3: 租户返回办公室的时间和空间配置变化 - 租户返回时间大多在夏季中期至晚期，不确定是否100%返回，但认为远程工作将结束；空间配置方面，短期内会扩大办公空间间距，长期仍会走向密集化，但程度低于疫情前，同时租户对房东提供的设施需求增加 [30][32][33] 问题4: 纽约市零售环境何时能看到复苏迹象 - 零售市场复苏将大幅滞后，因为很大程度上依赖于休闲、酒店和旅游业的恢复，目前这些行业仍处于关闭状态，预计全市私营部门就业岗位要到2023年某个时候才能恢复到疫情前的水平 [37][38] 问题5: 如果刺激措施未到位或延迟，是否担心纽约市的长期健康状况 - 纽约市已在假设无刺激措施的情况下平衡了2021和2022财年的预算，个人所得税情况好于预期，抵消了部分财产税损失，且还有其他形式的刺激措施可能进入纽约市 [40][41][42] 问题6: 办公室恢复面临的问题及城市的作用 - 目前办公室入住率在10% - 15%，预计第一和第二季度入住率仍较低，公司支持州政府的“安全办公室承诺”计划，并向租户提供激励措施，希望能提高员工返回办公室的信心；餐厅重新开放有望逐步推进，重建过程预计需要9 - 12个月 [47][49][51] 问题7: 填补空置租户的挑战是否有所改善 - 情况正在改善，在26万平方英尺待签署或谈判的租约中，有12万平方英尺是新租户，新租户和续约租户比例接近50 - 50 [53][54] 问题8: 增值收购市场的定价和资本情况 - 融资市场收紧，CMBS利差收窄，更多银行愿意放贷，将推动增值市场；增值项目的内部收益率预计在10% - 12%，购买现有收入资产的现金成本收益率在4.5% - 5% [56][57] 问题9: 金融和科技行业的扩张空间及管道情况 - 公司业务管道中金融服务占比较大，法律行业开始回归市场，广告媒体行业较慢，纽约市的多元化租户基础将推动市场复苏 [60][61][62] 问题10: 对WeWork和共享办公租户的看法 - 公司共享办公租户占比不到2%，认为该资产类别将持续存在，WeWork上市是好事，公司自身也有共享办公业务 [64][66] 问题11: WeWork租金支付情况及租金减免和延期趋势 - 公司办公室租金收取率为97%（按毛合同租金计算），WeWork目前租金支付正常，租金减免和延期情况在减少，大部分交易是在第二和第三季度达成的 [67][74][76] 问题12: 业务管道中新增和续约的情况及是否有提前续约 - 业务管道每周或每月都有变化，在26万平方英尺待签署的租约中，约一半是新交易，一半是续约交易，有一笔约9万平方英尺的重要交易是提前续约 [80][81] 问题13: 非经济租赁条款是否有变化 - 租户在市场动荡时会寻求更多灵活性，如短期租约、扩张或缩减空间的权利、取消租约的权利等，但这些并非大多数交易的情况，且经济形势好转时这些让步会减少 [82][83] 问题14: 纽约市转租空间情况 - 市场上转租空间有所增加，但仍低于9·11事件和金融危机后的水平，且40%的转租空间租期在4年以下，对直接租赁市场的影响有限 [86][87][89] 问题15: 租赁交易中的租户改进和免租期趋势 - 免租期较疫情前增加3 - 4个月，目前在14 - 15个月左右；租户改进费用疫情前为100 - 110，目前在130 - 135左右，预计未来一两个季度将保持稳定 [92] 问题16: 大型租户租赁决策过程和时间表 - 难以准确回答，部分租户已有明确规划，预计大多数公司将回归办公室工作，远程工作并非最佳选择，公司与租户的对话显示他们希望回归办公室，但决策可能会随情况变化 [95][96][101] 问题17: 公司物业税评估情况及可持续性 - 评估值有所下降，但城市尚未确定税率，需等待税率确定后再做判断 [105] 问题18: 245 Park租赁交易是否会带来额外其他收入 - 会产生佣金收入，但在预算范围内，按季度来看，第四季度的费用不会在第一季度重复，但公司每季度从合资伙伴处获得600 - 800万美元的管理和租赁费用 [106][108] 问题19: 第四季度坏账准备金情况及2021年预期 - 第四季度应收账款坏账准备金约为660 - 670万美元，整体准备金下降，实际应收账款准备金趋势大致持平，2021年数据会保留一定保守性 [110] 问题20: DPE业务的损失和机会趋势 - 第四季度出售一笔DPE资产按面值出售，未产生重大损失，未保留的准备金是CECL审查的一部分，为未保留的零售投资；公司计划在DPE领域寻找约1亿美元的投资机会，目前市场开始出现一些有趣的机会 [111][112] 问题21: One Madison的市场需求和活动情况 - 已与一些租户进行初步沟通，营销工作进展顺利，租户咨询情况好于预期，预计2023年底交付的时机恰到好处 [115][116] 问题22: 租金收取与净营业收入（NOI）和资金运营（FFO）的关系 - 难以直接关联，损益表中的数字反映直线法，平滑了交易情况，租金收取与现金NOI和现金流相关，但与收益方面的相关性较弱 [118] 问题23: 今年租约到期的续约情况及与93%同店入住率目标的关系 - 对今年租约到期情况有清晰了解，与租户保持深入沟通，预期与投资者日时一致；入住率目标通过续约和填补空置空间来实现，最终全年入住率大致持平 [121][122] 问题24: 对员工返回办公室的信心依据 - 信心来自与公司900个租户的交流，大多数租户表示希望返回办公室，远程工作并非最佳选择，但这并非科学调查，可能存在局限性，同时预计可能有5% - 10%的员工采用远程或酒店式办公，但空间需求可能会因去密集化而增加，两者大致抵消 [124][126][128]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收益符合预期，正朝着修订后指引区间的高端迈进 [7][8] - 办公室和整体收款率分别保持在97%和92% [9] - occupancy率略有下降，但季度末仍高于94% [10] - 全年有望租赁120万平方英尺的办公空间 [11] - 通过削减成本，全年总G&A预计减少1000万美元至约9000万美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 曼哈顿办公室租赁方面，本季度租赁约18.7万平方英尺，待协商的租赁和意向书面积达82.5万平方英尺，其中新交易占51%，续约交易占49% [10][33] - 处置业务上，自2015年以来持续出售成熟和非核心资产，目前有多笔资产在市场上待售，如410 Tenth Avenue [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市第三季度经济活动放缓，租赁活动大幅减少，空置率上升，投资销售下降 [24] - 华尔街上半年利润近280亿美元，4月流失的约82万个私营部门工作岗位中，近三分之一已恢复 [25] - 办公室使用岗位在7、8、9月有连续增长 [26] - 市场转租可用性占总可用性的2.9%，第三季度和第二季度之间，转租库存可用性率增长了25% [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于帮助纽约市恢复经济，与受影响的租户合作，提供延期付款和优惠，同时投资于未来项目，如One Vanderbilt、185 Broadway和126 Nassau Street的开发 [13][17][21][22] - 持续推进资产处置，回收资金用于偿还债务、回购股份和再投资 [34] - 对885 Third Avenue进行重新定位和更新，计划在未来两年内完成租赁 [53][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市经济目前处于暂停状态，但有复苏迹象，公司对纽约市的未来充满信心，认为其基本面将支撑其复苏 [24][25][27][28] - 租户普遍希望员工返回办公室，但受责任担忧和远程工作习惯影响，返回速度较慢，预计到12月返回率将提高到20% - 30% [40][42] - 尽管市场存在不确定性，但公司认为面对面办公对于大多数行业仍然是最有效的工作方式，未来办公空间需求不会大幅下降 [106][107] 其他重要信息 - 公司将于12月7日举行投资者会议，届时将介绍2021年业务计划和纽约市的未来展望 [29][30] - 公司厨师成立非营利基金会Food1st，已为纽约市提供40万份免费餐食 [19][21] - 公司将闲置空间改造成教室，为员工子女提供在线学习辅导 [93][95] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请给出82.5万平方英尺租赁管道中续约、新租或扩租空间的细分，以及其中在新开发项目中的占比 - 82.5万平方英尺的租赁管道中，51%是新交易，49%是续约交易，主要集中在法律、金融和出版行业，且集中在中央车站区域，特别是One Vanderbilt以及485 Lexington、750 Third Graybar和800 Third Avenue等建筑 [33] 问题: 关于资产处置，公司计划出售多少资产？为何此时出售410 Tenth Avenue - 公司自2015年以来一直出售成熟和非核心资产，这是长期资本循环计划的一部分，受COVID - 19影响交易量可能略有变化，但目标不变。410 Tenth Avenue因当前利率环境和良好的租赁情况吸引了很多关注，公司正在评估报价，尚未决定是否出售 [34][35] 问题: 能否更新一下公司计划出售资产的总金额 - 全年指导不变，若价格合适会进行交易，否则没有出售压力 [36] 问题: 公司促进城市发展和吸引人们返回办公室的努力中，租户的反馈如何？大小租户在空间需求上有何变化 - 大多数租户希望员工返回办公室，但受责任担忧影响返回速度慢，预计12月返回率将提高到20% - 30%。目前租户对未来办公空间使用尚无明确规划，短期会改变办公家具和设计。年初续约交易较多，现在新交易占比上升，大小租户情况类似 [40][42][46] 问题: 请详细说明885 Third Avenue的情况和租赁策略 - 885 Third Avenue因大租户退出需进行重新定位和更新，公司已获得运营和管理控制权，基础成本较低，计划投资使其成为第三大道上最好的建筑之一，未来两年内完成租赁，目前已有两层楼有租赁活动 [51][53][56] 问题: 公司投资组合中的转租空间有何变化？市场转租空间增加对公司有何影响 - 市场转租可用性占总可用性的2.9%，第三季度和第二季度之间，转租库存可用性率增长了25%。公司投资组合中自疫情以来转租挂牌面积增加不到20万平方英尺，且多为小面积空间，公司认为转租不会构成竞争压力 [59][60][61] 问题: 如何看待债务与EBITDA比率超过10倍（按第三季度年化可能超过12倍）的情况，以及未来杠杆和资本使用计划 - 债务与EBITDA比率在房地产行业不是可靠和相关的杠杆指标，公司从LTV角度看杠杆率稳定在40% - 50%多，有足够的股权缓冲。公司有大量在建项目，部分资产虽有杠杆但未产生收入，若剔除这些因素，运营投资组合杠杆较低 [66][67][70] 问题: 与News Corp和Fairchild Publications的租赁续约讨论情况如何？未来6 - 12个月预测公司occupancy率时还需考虑哪些因素 - Fairchild Publications多年前已搬离，其空间已转租，公司正与部分转租租户协商转为直接租户。News Corp 18个月前决定整合至总部，其腾出的空间所在大楼已完成重大改造，便于重新招租。未来6 - 12个月内，公司预计不会有意外情况影响occupancy率，且可能留住一些原本预计搬离的租户 [75][77][78] 问题: 本季度DPE出售有减值情况，如何影响剩余头寸？在CECIL规则下如何处理 - 本季度仅对出售资产进行了减值处理，出售资产净收益1.22亿美元，减值900万美元。CECIL要求每季度对投资组合进行评估，本季度末对留存投资组合评估后无需额外计提减值准备，留存投资组合按持有情况评估，不受出售影响 [84][86][87] 问题: 关于城市领导致信市长办公室提及的城市安全和垃圾清理等问题，市政厅如何理解？如何让人们放心通勤返回办公室 - 公司未签署相关信件，但与政府密切合作。公司认为人们不返回办公室并非主要因为通勤安全问题，而是部分人更愿意在家工作。公司通过提供多种激励措施鼓励员工返回办公室，如将闲置空间改造成教室为员工子女提供学习辅导 [89][90][93] 问题: 如何看待纽约与其他门户城市相比，行业对办公空间需求的变化？如何应对这些变化 - 纽约是庞大的办公市场，面对面办公对大多数行业仍至关重要，此次疫情不会改变这一模式。未来可能会有部分员工采用混合办公模式，但不会出现大规模远程办公。公司认为纽约的办公市场将在人们返回办公室后恢复良好 [106][107][110] 问题: 公司投资组合中租户空间开放情况如何？大小租户和不同行业租户在办公室人员数量上有何趋势 - 目前租户返回率为15% - 20%，预计到12月将提高到40% - 50%。大租户因面积大，能容纳更多员工，但不同租户情况有差异。公司认为金融和法律行业员工返回对市场恢复很重要 [115][119][120] 问题: 公司在销售市场的反馈如何？买家如何对现金流进行评估？是否改变了对门户城市办公物业的预期回报率 - 买家更关注加权平均租赁期限，有较长租赁合约的资产流动性更好，投标池强劲，外国资本也有兴趣。由于融资利率低，买家能在接近年初的资本化率下获得较高杠杆回报，因此预期回报率没有显著变化 [124][125][126] 问题: 与疫情前相比，市场租金增长和物业价值将如何变化？公司投资组合中是否有租户就长期租赁进行重组讨论 - 公司计划在12月的投资者会议上提供2021年租金和空置率的预测。目前租金下降约5% - 10%，但租赁优惠增加。由于租户对长期需求尚无明确规划，目前没有租户就长期租赁进行重组讨论 [130][134][139] 问题: 公司最大的DPE贷款本季度转为非应计状态，如何看待这一情况？新租赁活动中租户空间大小有何变化 - 该贷款是625 Madison的一笔机会性贷款，因地面租赁重新估值情况不稳定，公司采取保守做法暂停确认收入，预计在重新估值确定前保持非应计状态，估值日期为2022年年中。新租赁活动中租户空间大小情况不一，有大型租户迁入，也有租户从较小空间迁入，目前未看到租户空间需求受COVID - 19影响的明显变化 [147][157][158] 问题: 如果纽约市不是暂时停顿而是未来两年存在结构性问题，公司的租赁策略将如何改变？明年投资组合中续约和新租赁活动情况如何 - 公司认为即使未来一到两年恢复缓慢，也不会改变根本策略，目前通过为租户提供免费租金和短期续约来稳定局面。明年新交易活动正在回升，目前82.5万平方英尺的租赁管道中50%是新交易 [164][166][176]

财务数据和关键指标变化 - 二季度末现金余额超10亿美元，若算上合资企业现金份额达11.5亿美元，执行超1.43亿美元股票回购和运营单位赎回并偿还债务 [32] - 信贷额度余额从峰值14.5亿美元减少5亿美元，还清1.47亿美元债务和优先股回购工具 [33] - 房地产销售近2亿美元，预计三季度从待售项目再获2000万美元；债务和优先股股权组合通过战略销售和还款产生近5亿美元现金，季度末组合余额为12.5亿美元 [34][35] - 完成5.1亿美元抵押贷款融资，410第十大道项目再融资预计返还已投入股权并覆盖未来股权需求 [35][36] - 年初至7月完成4.01亿美元股票回购，累计通过30亿美元授权完成超26亿美元回购 [38] - 维持FFO每股6.6 - 7.1美元、FAD至少4亿美元的指引；二季度办公室租金收款率近96%，零售70%，整体91%，租户付款速度放缓但收款率逐月改善 [41] - 二季度记录1490万美元坏账准备金，为单季度最高，目前坏账准备金覆盖45%租户未付余额 [44][45] - 预计全年运营费用减少超1400万美元，改善同店现金NOI预期；债务和优先股股权组合较去年减少近10亿美元，预计今年无新增业务 [47][48] - 二季度记录340万美元零售贷款准备金和340万美元已实现损失；债务和优先股股权组合收入预计减少超4000万美元 [49][50][51] - 二季度确认1240万美元租赁终止收入，不再假设2020年有更多此类收入；G&A费用较2019年降低约1000万美元，即10% [52][53] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产租赁业务 - 二季度签署28万平方英尺曼哈顿办公室租约，年初预计办公室租赁成交量160万平方英尺，现预计下调20%至128万平方英尺，预计下半年签署60 - 70万平方英尺租约 [23][59] - 续约交易多为净有效类型，新交易中租户更关注优惠而非表面租金，目前难以确定净有效租金变化 [92][93][95] 债务和优先股股权业务 - 组合较去年减少近10亿美元，预计今年无新增业务；二季度记录340万美元零售贷款准备金和340万美元已实现损失；收入预计减少超4000万美元 [48][49][51] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市办公空间利用率夏季仍较低，多数租户计划劳动节后50%左右员工返回办公室；租赁市场需求仍存在但低于2019年 [9] - 零售市场受疫情冲击，高街零售资产受损，公司零售业务占比小且多为长期优质租户；服务型零售受影响较小，公司对其租赁情况乐观 [75][88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于应对疫情直接和短期影响，确保在曼哈顿商业办公领域的领先地位，通过多元化租户、长期租约、充足现金流动性、合理债务安排和适度租赁到期等措施增强抗风险能力 [13][14][17] - 积极开展市场活动，包括投资销售、合资、融资、新租约签署和开发项目等，同时推进可持续发展和社会责任项目 [22][25] - 持续执行股票回购计划，在保证资产负债表健康和充足流动性的前提下，评估出售资产以获取资金继续回购股票 [37][39] - 行业竞争方面，公司认为自身在租金收取、资产质量和市场活动等方面表现优于同行，有信心在危机后比竞争对手更具优势 [15][18][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 纽约市在控制疫情方面取得进展，生活逐渐恢复正常，但经济影响不会迅速消失，公司无法预测经济活动恢复到疫情前水平的时间，但希望衰退持续时间相对较短 [7][10][11] - 公司对纽约市未来发展充满信心，认为其作为全球金融和多元化产业中心将在疫情后复苏，公司将在经济复苏时表现出色 [12][13] - 未来几个季度仍面临挑战，但公司有能力应对，预计在疫情过后比竞争对手更强大、更具优势 [29] 其他重要信息 - 公司与厨师Daniel Boulud合作推出非营利组织Food First，截至本周将为一线人员和有需要的家庭提供25万份餐食，目前有15家餐厅合作伙伴 [25][26] - 公司对建筑物进行改造以满足最高安全标准，近100%员工在公司总部和卫星办公室现场工作，展示在办公室工作的安全性和高效性 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 远程办公策略对公司股票的风险以及租户是否打算永久远程办公并减少办公空间 - 目前难以判断远程办公的影响程度，预计劳动节至年底租户将大量返回办公室；租赁活动显示纽约仍有需求，预计下半年租赁成交量高于上半年；多数租户希望回到办公室，远程办公可能会增加但占比小，租户更倾向于工作灵活性 [58][59][60] 问题2: 住宅投资组合情况 - 公司住宅投资组合规模小，无法提供相关市场信息 [63] 问题3: 运营费用下降的原因及长期节省的项目 - 运营费用下降部分因入住率降低，公司对各项费用进行大幅削减，包括安保、清洁、维护和餐饮费用；长期节省项目包括利率下降、能源效率提高和建筑成本降低 [66][67][69] 问题4: 债务和优先股股权（DPE）业务的减值原因及现金流情况 - 减值主要针对零售贷款，公司正在减少零售业务在DPE组合中的占比；除少数零售贷款外，DPE组合现金流正常 [73][74] 问题5: 纽约州议会通过的有利于租户的法案的影响 - 公司认为该法案目前的草案不会通过，即使通过对公司实际影响不大，公司一直积极减轻损失，且有记录证明已尽力减轻损失，举证责任应在租户 [79][80][81] 问题6: 10亿美元现金余额计划的特殊意义及是否用于股票回购 - 10亿美元是一个相对安全的缓冲金额，与公司股息支付相关，是为应对市场不确定性而设定的目标；公司将使用增量现金进行股票回购，同时确保资产负债表健康和充足流动性 [85][86][39] 问题7: 如何看待零售业务的未来以及如何恢复纽约市的活力 - 公司建筑物底层的服务型零售受影响较小，未来可能会与餐饮租户进行更多百分比租金合作；公司对零售业务的评论主要针对高街零售，与底层服务型零售不同 [88][89] 问题8: 租赁条款和净有效租金的变化情况 - 续约交易多为净有效类型，新交易中租户更关注优惠而非表面租金；目前难以确定净有效租金变化，经纪人报告显示变化在2% - 2.5%，但数据尚不可靠 [92][93][95] 问题9: One Madison合资交易对资本化利息的影响 - 该交易符合公司12月的预测，将随着时间减少资本化利息，具体金额需后续提供 [96] 问题10: 租金收取率是否会下降以及如何保持 - 公司希望租金收取率不会下降，已采取措施确保建筑物安全开放，得到租户好评 [100][101] 问题11: One Vanderbilt的租金变化及租赁策略 - 该项目预计8月25日获得临时入住证书，9月完工；租赁受疫情影响延迟，但仍领先于原承保预测，预计年底入住率达72%；已完成的交易中，优惠有所增加但表面租金变化不大 [103][106][107] 问题12: 大型科技租户对纽约市办公空间的需求变化 - 科技行业需求未减少，One Madison项目的租户兴趣未放缓；部分租户从酒店式办公转向传统办公 [115][116] 问题13: 疫情对公司开发项目的影响 - 目前各项目按计划或提前进行，One Vanderbilt按时完工，One Madison租户反馈良好，185 Broadway按原计划推进，410已全部出租；公司预计12月对项目进行全面更新，目前预计不会有重大变化 [118][119][122] 问题14: 租金按市值计价下降情况及对剩余时间的展望 - 按市值计价下降是因为租赁策略从新租约转向续约，续约交易资本效率高，净有效租金与预算相当或更高 [125][126][127] 问题15: 对未来几个季度和明年的信心来源 - 公司对纽约市有信心，认为疫情后人们将回到工作岗位，纽约市的优势将使其恢复活力；市场是前瞻性的，预计2021年经济将开始复苏 [129][130][131] 问题16: 公司出售资产以继续股票回购的能力和姿态 - 公司对下半年资产销售持乐观态度，有健康的交易管道，包括债务和股权项目，认为纽约资产仍有机构投资者感兴趣 [138] 问题17: DPE业务中办公室贷款的信用质量及机会 - 除Lipstick Building项目外，公司对DPE组合中办公室贷款的信用质量有信心；Lipstick Building项目为公司提供了机会，公司计划对其进行重新开发 [139][140][142] 问题18: 租赁环境及下半年租赁情况的构成 - 租赁比例从新租约转向续约，续约交易净有效租金与年初预测相当或更高；目前租赁管道约60万平方英尺，其中20万平方英尺为新交易，37 - 38万平方英尺为续约交易；近期参观活动增加，市场有改善迹象 [148][149][150] 问题19: DPE业务规模可降至的最低水平 - 没有最低水平，但不会降至零，部分项目具有战略意义；公司将根据市场情况权衡资产出售和股票回购，未来可能会进行机会性投资重建该业务 [152] 问题20: DPE业务余额下降但收入上升的原因 - 二季度确认了500万美元的一次性重组费用 [155] 问题21: 是否考虑在One Vanderbilt举办投资者活动 - 公司正在进行小规模测试，若符合政府规定且场地允许，将考虑举办线下活动 [156][157][158] 问题22: 不同质量建筑物的资产价值出价与要价情况 - 出价与要价差距较大，市场交易活跃度低；机会主义投资者出价低，长期投资者更注重估值；A类优质租赁资产仍有吸引力，定价合理的重建项目也有潜力 [163][164] 问题23: 是否考虑扩大投资范围至纽约周边郊区市场 - 公司认为疫情后纽约市的吸引力依然存在，目前不会改变投资策略；郊区市场需求相对较小，公司已出售大部分郊区资产，认为这是正确决策 [166][167][168] 问题24: One Madison项目的现金流入和流出情况 - 二季度从合作伙伴处获得现金，建设融资将为项目提供资金，项目结束时将从合作伙伴处获得剩余股权贡献；6月底的10亿美元流动性未包括合作伙伴的大部分承诺资金 [171][172][174] 问题25: 租金现金收取和收入确认情况以及坏账准备金的影响 - 若款项可收回，将计入收入；二季度记录750万美元坏账准备金，为历史最高，但相对于公司收入规模较小；无法预测未来季度的坏账损失 [175][176][181]

业绩总结 - 截至2020年6月30日，公司归属于普通股股东的净收入为5640万美元，每股收益为0.74美元，较2019年同期下降65.0%[24] - 2020年第二季度的资金运营收益（FFO）为1.361亿美元，每股收益为1.70美元，较2019年同期下降14.5%[26] - 2020年第二季度公司报告的总收入为2.537亿美元，较2019年同期下降18.9%[29] - 2020年上半年公司归属于普通股股东的净收入为1.712亿美元，每股收益为2.22美元，较2019年同期下降16.4%[25] - 2020年上半年公司的FFO为3.081亿美元，每股收益为3.79美元，较2019年同期增长0.5%[27] 用户数据 - 截至2020年第二季度，公司已收取的租户账单总额为办公室95.7%，零售69.6%，整体87.0%[30] - 曼哈顿同店的入住率为95.2%，较2020年3月31日的95.5%略有下降[35] - 2020年第二季度公司在曼哈顿签署了35份办公室租约，总面积为280,002平方英尺，平均起租租金为每平方英尺73.05美元[33] 未来展望 - 曼哈顿办公室租约的平均租期为4.3年，平均租户优惠为4.5个月的免费租金[33] - 2020年第二季度公司合并债务服务覆盖率为3.40倍，固定费用覆盖率为2.75倍[51] - 截至2020年6月30日，公司普通股的市值为38.31亿美元，较2020年3月31日的34.77亿美元有所上升[51] 新产品和新技术研发 - 2020年第二季度公司通过出售五个DPE头寸生成了4.884亿美元的现金，出售收益为2.591亿美元[44] - 2020年第二季度公司发起了一笔总额为3.86亿美元的贷款，当前加权收益率为15.2%[43] 市场扩张和并购 - 截至2020年6月30日，公司持有96栋建筑，总面积为4100万平方英尺，其中曼哈顿建筑占2870万平方英尺[2] - 2020年第二季度公司在曼哈顿签署了65份办公室租约，总面积为596,156平方英尺[34] 负面信息 - 2020年第二季度公司净亏损为5,056千美元，较2019年同期的净亏损18,443千美元有所改善[74] - 2020年第二季度的其他收入为17,870千美元，较2020年第一季度的53,139千美元大幅下降[55] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2020年6月30日，公司债务和优先股投资组合的账面价值为12.5亿美元，当前加权平均收益率为8.6%[42] - 2020年第二季度公司宣布每股普通股的年化股息为3.54美元[46] - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物为1,015,348千美元，较2020年3月31日的554,195千美元显著上升[55]

财务数据和关键指标变化 - 公司计划在未来45 - 60天将现金余额从季度末的5.8亿美元增加至至少10亿美元 [50] - 新的FFO指导范围为6.60 - 7.10美元，中点较之前的7.30美元下降6%至6.85美元 [57] - 预计全年GAAP NOI在新指导范围中点增加2800万美元 [64] - 预计DPE投资收入在指导中点减少约2300万美元 [65] - 预计利息费用在指导中点增加1200万美元 [73] - 预计G&A至少再减少500万美元 [73] - 预计FAD指导增加2000万美元至4亿美元 [75] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资组合 - 4月收取了超过90%的办公室租金、超过60%的零售租金，整体收款率将超过86%，预计4月底办公室收款率约为92%，零售租金接近64%，整体约为87% [32][33] - 年初至今已完成42.6万平方英尺的租赁，4月单月超过10万平方英尺，当前租赁管道（不包括受COVID - 19影响延迟的租户）仍有81.5万平方英尺 [37] 债务和优先股投资组合 - 第一季度收到98%的预定利息付款，有两笔总计约2500万美元账面余额的资产未支付，均为零售资产 [41] - 第一季度末和第一季度进行了一些减记，部分归因于CECL，共记录4350万美元的总准备金，其中430万美元通过收益记录 [67] - 预计第二季度出售1 - 1.5亿美元的贷款，预计年底余额在15 - 15.5亿美元之间，全年平均余额为16.5亿美元 [64] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市受COVID - 19疫情影响，经济活动大幅减少，市场充满不确定性 [8] - 房地产租赁市场，疫情前有强劲的租赁管道，目前大部分暂时搁置，但公司相信危机过后会重建 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司重新评估2020年业务计划，过去四年变现近100亿美元房地产，去杠杆化并回购股票，使公司专注于曼哈顿优质办公资产 [31] - 计划在5月下旬部分恢复办公，6月和7月逐步增加 [12] - 推出Food1st倡议，与Daniel Boulud合作，为纽约市的应急服务人员和有需要的邻居提供食物，公司已投入100万美元 [34][35] - 考虑通过合资企业和资产出售来筹集资金，以重启股票回购计划 [95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为自己有能力应对当前危机，领导团队经验丰富，战略定位使其能够在困难时期生存并在复苏后繁荣 [9][10] - 预计租户在限制解除后会返回办公室，尽管工作方式可能会改变，但实体办公室仍有不可替代的作用 [13] - 对One Vanderbilt项目仍有信心，预计建设延迟不超过一个月左右，有望提前完成，租赁方面也有一定进展 [87][90] 其他重要信息 - 公司在疫情初期成立了指导委员会，实施了扩大的清洁系统和协议，确保建筑物安全运营，并向租户和员工及时传达信息 [15] - 成立SLG forward特别工作组，为整个投资组合的重新开放制定详细路线图 [18] - 考虑了一系列措施来应对疫情，包括电梯管理、热成像扫描、纳米蒸汽技术等 [24][25][27] 问答环节所有提问和回答 问题1: 关于DPE业务出售贷款的决策及资金用途 - 出售贷款的决策分为几类，包括优化保留收益率、机会性交易和获取流动性，公司计划拥有超过10亿美元的现金流动性，未抵押的DPE头寸是短期流动性的最佳来源 [80][81] 问题2: One Vanderbilt项目受疫情影响的情况 - 建设进度原本提前三个月，疫情会占用一些时间，但有望通过增加班次和争取放宽工作时间规定来弥补，预计延迟不超过一个月左右，仍有望提前完成，租赁方面，目前已签约部分租约，入住率达67%，还有一个租户待签约，有望接近70%，全年目标为82% [87][90][91] 问题3: 除DPE业务外，可采取哪些措施筹集资金重启股票回购计划，以及对资本循环环境的看法 - 公司可能会考虑合资企业和资产出售，认为市场会从困境买家环境转变为核心稳定买家环境，届时公司提供的资产会受到关注 [95][96] 问题4: DPE业务1120万美元准备金的相关问题 - 1120万美元准备金中约400万美元与CECL相关，另外600多万美元是针对预计出售的头寸，这些待售资产信用良好 [97][98][101] 问题5: 关于1 Madison和One Vanderbilt的合资企业计划及价值创造问题 - 预计出售1 Madison 49.5%的股份，One Vanderbilt今年无出售额外股份的计划，出售1 Madison股份是为了筹集前期股权，无需额外投入增量股权，资金将用于股票回购计划 [106][107][108] 问题6: 5月租金收取情况的预期 - 难以预测，希望情况与4月相同或更好，随着5月可能的重新开放，零售商和租户的情况可能会有所改善 [110][111] 问题7: NOI和延期付款的预测是否基于5月部分重新开放、6月和7月全面重新开放的假设 - 是的，该假设准确 [115] 问题8: DPE业务是否仍在进行新的交易 - 今年未计划进行新投资，资本将保留为现金或用于进攻性计划，但公司有很多第三方资本来源，团队仍会关注市场机会 [116] 问题9: 改为每月分红的决策及对未来分红的展望 - 改为每月分红是为了实时了解收款情况和修订后的指导，AFFO增加主要是因为递延租赁资本，公司会与董事会更频繁沟通，谨慎决策分红事宜 [122][123] 问题10: 与大型租户续租讨论的变化情况 - 由于当前情况，一些原本预计搬离的租户开始讨论续租，公司有更大机会保留租户，可能签订2 - 5年的短期租约 [125][126][127] 问题11: 现金同店NOI指导的变化情况 - 预计调整后会下降1% - 2% [129] 问题12: 导致现金同店NOI下降的驱动因素，以及年底入住率和租金的预期 - 公司尚未更新年初设定的目标和指标，预计能实现约一半目标，入住率方面，原本目标是96%以上，目前不确定能否实现，市场租金方面，希望租金能保持稳定，租户可能会要求更多免租期等优惠 [131][132][165] 问题13: DPE业务的会计处理总结是否正确 - 大致正确，CECL要求更严格的评估流程，每季度对每个头寸进行评估，后续的准备金调整通过收益记录，出售资产时可能会反转之前的准备金 [137][138][139] 问题14: CECL是否会改变对DPE业务规模的看法，以及对报告核心FFO数字的看法 - CECL不影响对DPE业务规模的看法，业务规模由市场、公司规模、机会和流动性状况决定，公司会按照NAREIT规则报告FFO，并披露非经常性项目信息 [140][141] 问题15: 对One Vandy天文台的看法，以及DPE业务98%收款中技术付款、准备金账户和物业产生现金支付债务服务的比例 - 天文台预计2021年底推出，2024或2025年开始产生实际收益，其设计适合社交距离要求，有望成为受欢迎的体验项目；关于DPE业务收款比例，公司需进一步核实后回复 [146][148][150] 问题16: 关于NASA项目的资金投入和时间安排 - 计划秋季开始建设，预计在开始建设前落实建设贷款和合资伙伴，未来3 - 5个月内有望宣布相关消息，项目主要为第三方资本建设，公司预计不会有大量股权投入 [162][163] 问题17: 如何评估市场租金与现有租金，以及办公室和零售资产的情况 - 希望租金能保持稳定，市场目前处于僵持状态，租户可能会要求更多免租期等优惠，公司现有租赁管道中部分延迟的交易有望恢复，即使部分恢复也能支持业务计划 [164][165][168] 问题18: 租金收取数字是否为纯现金数字，以及租户对空间需求和租金的看法 - 租金收取数字为纯现金数字；租户可能会重新设计空间，分配更多平方英尺以实现社交距离，租金方面，短期内租金下降是出于保守考虑，长期来看市场情况尚不确定 [171][172][178] 问题19: 对街道零售租金的看法，以及延期付款的情况和还款预期 - 目前首要任务是让零售业务重新开业，吸引顾客，推测租金方向还为时过早，4月零售收款情况不一，大型信用租户和小租户都有不同表现，公司会帮助受影响的小租户 [184][185][187] 问题20: 如何看待220 East 42nd Street资产的长期战略，以及WeWork的租金支付情况 - 该资产因长期租约适合作为合资资产，未来可能会进行合资；WeWork有两份租约，一份租金支付正常，另一份正在协商中 [191][192] 问题21: 如何确保办公室空间需求不会因远程工作趋势而大幅下降 - 公司认为远程工作并非新事物，目前从租户处得到的反馈是远程工作效果不佳，办公室的团队建设、协作和创造力等方面不可替代，同时去密集化趋势将增加员工人均办公面积，有望抵消部分远程工作带来的影响 [197][198][200]

业绩总结 - SL Green Realty Corp.的企业价值为168亿美元，股票价格为78.44美元[4] - 公司的总收入为17亿美元，每股运营资金为7.30美元，股息为每股3.54美元[4] - 自首次公开募股以来，总回报率达到728%[4] - 预计到2024年，核心投资组合将创造约3亿美元的净运营收入[18] - 2020年SL Green Realty Corp.的每股FFO为7.304美元，总收入为970,300,000美元，净运营收入为774,900,000美元[94] 用户数据 - SLG的同店办公物业的租赁占用率为88.4%[20] - 2020年截至2月28日，SLG新签租约数量为14个，租赁面积为173,447平方英尺，续租数量为5个，租赁面积为66,324平方英尺[20] - 曼哈顿的失业率为3.3%[28] - 2019年个人收入税同比增长6.0%，平均时薪同比增长4.3%[28] 未来展望 - 2020年SL Green Realty Corp.的目标是签署曼哈顿办公室租赁总计160万平方英尺，保持或超过曼哈顿同店入住率96.3%[49] - 预计2020年将进行房地产收购和处置，收购金额为688百万美元[96] - 预计未来还款和销售金额为774百万美元[96] - 未来在现有投资上的资金需求为169百万美元，预计新投资的回报率为8.00%[96] 新产品和新技术研发 - ONE VANDERBILT项目总成本为33亿美元，单位租金为每平方英尺1998美元[52] - ONE MADISON项目的总成本为23亿美元，单位租金为每平方英尺1660美元[63] - 410 Tenth Avenue项目成本为652,000,000美元，预计2024年净运营收入为47,192,000美元，未杠杆化收益率为8.1%[74] 市场扩张和并购 - SL Green Realty Corp.计划进行超过5亿美元的股票回购，预计收购超过2.5亿美元，处置超过8.5亿美元的资产[49] - SL Green Realty Corp.的上市公共房地产投资信托（REITs）大多处于观望状态，非上市REITs的投资者需求显著增加[35] 负面信息 - SL Green Realty Corp.在纽约市的低杠杆水平被视为竞争劣势，融资比例为50%-55%[83] - SL Green Realty Corp.的净债务/EBITDA比率为9.3倍，显示出公司的杠杆水平[86] 其他新策略和有价值的信息 - 公司已完成25亿美元的股票回购授权，并计划使用5亿美元进行部分股票回购[96] - 其他收入包括合资费用净收入为21.2百万美元，其他收入为5.0百万美元，租赁终止收入为8.0百万美元[96] - 公司管理费用同比减少2.0%[96]

财务数据和关键指标变化 - 2019年公司每股运营资金（FFO）达7美元，同比增长近6% [7] - 2019年股东总回报率超20% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 曼哈顿办公物业租赁业务 - 2019年曼哈顿办公物业组合租赁面积250万平方英尺，置换租赁的按市值计价比例为38%，同店组合出租率达96.2% [8] - 第四季度租金价差达50%，高于全年的38%，主要受亚马逊和宝马两笔交易推动 [28] 债务和优先股业务 - 第四季度DPE余额降至16.1亿美元，第一季度已新增约1亿美元资产，预计第一或第二季度中期余额将大幅反弹，全年余额将高于此水平 [50] 郊区物业业务 - 已基本完成郊区物业组合清算，仍有康涅狄格州斯坦福德的两处资产待售 [81] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年美国私募股权基金募资创纪录，超过3000亿美元，带动7500亿美元的私募股权购买力，房地产将受益 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 2020年推进开发项目建设和租赁工作，保持留存物业高出租率，出售成熟非核心物业，回购股票，投资物业支持可持续发展倡议 [13] 行业竞争 - 公司有望凭借开发项目巩固在纽约商业地产领域的领先地位，成为顶级开发商之一 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对执行2020年计划有信心，认为纽约市场将因低利率、就业增长、积极经济情绪和活跃资本市场保持强劲 [14] 其他重要信息 - 第四季度约42.3万平方英尺、3500万美元年现金租金的租约到期租户转为按月续租或延期，主要是Polo在1月搬离所致 [27] - 公司租赁管道约75万平方英尺，One Vanderbilt租赁活动活跃，One Madison预计交付前2 - 2.5年租赁将升温 [32][34] - 对于Cravath和Debevoise等已知未来搬离租户，公司积极应对，预计Third Avenue物业将以更高租金出租 [36][37] - 一项拟将抵押贷款记录税扩展至夹层和其他形式房地产次级融资的法案，公司认为其存在缺陷，难以获得支持和执行 [41][42][43] - 科技租户对优质房地产需求增加，推动其转向新建筑，公司One Madison项目具有优势 [46][47] - 625 Madison地面租赁将于2021年或下半年进行公平市场价值重置，公司有信心处理，目前正寻求短期临时租赁增加收入 [56][57][58] - 科技租赁增加使投资者对纽约市房地产前景持积极态度 [60] - Avenue of the Americas大楼地面租赁20多年后到期，目前讨论尚早，公司已进行重大重新定位和资本投入，正与潜在租户洽谈 [64][65][66] - Greenberg在Graybar大楼的租赁不影响One Vanderbilt的租赁需求，部分租户选择分散办公，公司从中受益 [70][71] - 公司租户保留率历史平均为60% - 70%，已知租户搬离情况已纳入假设；公司在2024年碳排放合规方面领先，未来10年成本极小 [73][74][76] - 郊区物业买家池较城市更浅，剩余两处资产中一处完成租金重估可出售，另一处暂停营销，待完成租赁等活动后再出售 [81][83][84] - WeWork在609 Fifth的租赁按计划进行，预计年底完成基础建设；联合办公公司第四季度需求下降，但未影响市场，租户转向直接与房东签约 [88][90][98] - 零售物业方面，PUMA和Vince于去年8 - 9月开业，今年将产生全年收入影响；麦当劳空间已拆除准备好，30天前正式上市，麦当劳仍将支付数年租金 [101][102] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期股价上涨是否改变股票回购计划和节奏 - 股价上涨使回购成本略有增加，但公司认为平台价值高于一两年前，当前价格仍会继续回购，近期披露的购买活动也证明了这一点 [21][23] 问题2: 潜在收购是否集中在西区 - 公司将机会主义地进行收购，会根据交易流和风险调整回报选择，纽约五个行政区都有可能 [24] 问题3: 第四季度部分租约到期租户转为按月续租或延期是否预期，租金价差高的原因 - 主要是Polo在1月搬离所致，每季度都有少量租户过渡情况；租金价差高主要受亚马逊和宝马两笔交易推动 [27][28] 问题4: 公司租赁管道情况，与去年同期相比如何，One Madison和已知未来搬离租户情况 - 公司租赁管道约75万平方英尺，One Vanderbilt租赁活动活跃，One Madison预计交付前2 - 2.5年租赁将升温；对于已知未来搬离租户，公司积极应对，预计Third Avenue物业将以更高租金出租 [32][34][37] 问题5: 如何看待拟将抵押贷款记录税扩展至夹层和其他形式房地产次级融资的法案 - 该法案刚提出，未纳入预算和委员会议程，公司认为其存在缺陷，难以获得支持和执行，将持续关注 [41][42][43] 问题6: 大型科技租户在曼哈顿选址是否倾向于集中 - 科技租户过去多选择旧建筑，现在因规模和需求变化转向优质新建筑，公司One Madison项目具有优势 [45][46][47] 问题7: DPE余额下降是否为新基数，是否已触底，本季度处置收益如何使用 - DPE余额预计第一或第二季度中期大幅反弹，全年余额将高于当前水平；第一季度预计完成2.2亿美元处置，收益将用于股票回购和债务偿还以保持杠杆中性 [50][52] 问题8: 625 Madison地面租赁情况及科技租赁对市场买家情绪和资产供应的影响 - 地面租赁将于2021年或下半年进行公平市场价值重置，公司有信心处理，目前正寻求短期临时租赁增加收入；科技租赁增加使投资者对纽约市房地产前景持积极态度 [56][57][60] 问题9: Avenue of the Americas大楼地面租赁何时与出租人讨论，何时会谨慎投入资金 - 目前讨论尚早，公司已进行重大重新定位和资本投入，正与潜在租户洽谈 [64][65][66] 问题10: Greenberg在Graybar大楼的租赁是否影响One Vanderbilt的租赁需求，幻灯片中关于租户留存概率和2024年碳排放合规资本投入情况 - Greenberg的租赁不影响One Vanderbilt的租赁需求，部分租户选择分散办公，公司从中受益；公司租户保留率历史平均为60% - 70%，已知租户搬离情况已纳入假设；公司在2024年碳排放合规方面领先，未来10年成本极小 [70][71][76] 问题11: 郊区物业出售的资本化率和买家池情况，剩余郊区资产出售活动水平 - 无法提供资本化率，郊区买家池较城市更浅；剩余两处资产中一处完成租金重估可出售，另一处暂停营销，待完成租赁等活动后再出售 [81][83][84] 问题12: WeWork租赁情况及对市场需求的影响，零售物业现金NOI和McDonald空间情况 - WeWork在609 Fifth的租赁按计划进行，预计年底完成基础建设；联合办公公司第四季度需求下降，但未影响市场，租户转向直接与房东签约；零售物业方面，PUMA和Vince于去年8 - 9月开业，今年将产生全年收入影响；麦当劳空间已拆除准备好，30天前正式上市，麦当劳仍将支付数年租金 [88][90][102]

SL Green Realty Corp (NYSE:SLG) Q3 2019 Earnings Conference Call October 17, 2019 2:00 PM ET Company Participants Marc Holliday - Chairman and CEO Andrew Mathias - President Matthew DiLiberto - CFO Steven Durels - EVP and Director, Leasing and Real Property Conference Call Participants Emmanuel Korchman - Citi Michael Lewis - SunTrust Piljung Kim - BMO Capital Markets Alexander Goldfarb - Sandler O'Neill Derek Johnston - Deutsche Bank Stephen Sakwa - Evercore ISI Blaine Heck - Wells Fargo James Feldman - Ba ...