财务数据和关键指标变化 - 一季度净收入7000万美元，调整威廉·莱昂房屋收购相关费用后摊薄每股收益0.57美元；按GAAP计算，报告净亏损3100万美元，摊薄每股亏损0.26美元 [61] - 一季度总收入13.5亿美元，其中房屋建筑收入超12.6亿美元，同比增长超40% [62] - 一季度GAAP房屋交付毛利率为15.4%，收购会计调整影响约220个基点，预计二季度影响与一季度持平或略低，全年后续将缓和 [62][63] - 一季度财务服务收入约2800万美元，调整威廉·莱昂影响后毛利润超1100万美元；抵押贷款公司捕获率为75%，高于2019年一季度的69%；4月新合并业务积压捕获率为86% [65][66] - SG&A占房屋交付收入的百分比为10.8%，较去年同期有70个基点的杠杆效应 [67] - 调整后EBT利润率为7%，一季度与威廉·莱昂房屋收购相关的收购会计和一次性费用约1.23亿美元 [68] - 所得税不足100万美元，核心业务的税收费用被威廉·莱昂收购的某些可抵扣一次性费用和能源信贷的收益基本抵消 [69] - 一季度末总可用流动性约7.5亿美元，其中现金超5亿美元，8亿美元公司循环信贷额度可用余额为剩余部分；循环信贷额度借款4.85亿美元，3月中旬为确保日常运营流动性借入2.5亿美元 [54][55] - 一季度末净债务与资本比率为46.8%，预计一季度为全年峰值，随着积压订单变现和偿还循环信贷额度余额，该比率将下降 [56] - 2023年前无优先票据到期 [57] - 一季度土地购买和开发支出超3亿美元，季度末拥有和控制约7.5万宗地块，拥有地块比例略低于74%，较年末的近80%有所下降 [70] - 按过去12个月交付量计算，土地储备平均约有5.3年供应量，其中拥有部分为3.9年 [71] - 季度末总样板房数量为2694套，其中完工655套，约为每个社区1.7套，高于年末的每个社区约1.1套 [72] - 2月下旬宣布1亿美元股票回购授权，季度内花费超900万美元回购540万股，随着疫情发展停止回购 [74] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 一季度销售订单3466份，较去年同期增长约33%，每社区销售速度为3.1，较2019年一季度的2.3增长近35%；1月销售增长46%，速度为3.2；2月销售增长64%，速度增至3.5；3月前半月延续增长，后10天销售速度降至2.5 [10][11] - 4月每周毛销售和净销售均有改善，月末最后一周毛销售数量是第一周的两倍半多，净销售数量接近第一周的五倍 [12] - 一季度取消率相对稳定在13.8%，1 - 2月约为10%，截至4月全年取消率为17% [13] - 一季度交付量为2761套，较2019年一季度增长超42%，3月交付量同比也增长超42% [14] - 季度末积压订单房屋数量达6565套，销售价值31亿美元 [15] 财务服务业务 - 一季度财务服务收入约2800万美元，调整威廉·莱昂影响后毛利润超1100万美元 [65] - 抵押贷款公司捕获率为75%，高于2019年一季度的69%；4月新合并业务积压捕获率为86% [65][66] 各个市场数据和关键指标变化 - 西部受影响最大，加利福尼亚和太平洋西北地区实施更严格的居家令 [26] - 得克萨斯州奥斯汀市场持续强劲，上周增长和净销售均为公司最高；达拉斯表现中等；休斯顿受疫情和油价压力影响，但市场已发生变化，公司在休斯顿的业务占比下降，业务表现仍较好 [133][134][136] - 佐治亚州亚特兰大表现良好，服务首次购房者的业务取消率最低，东南部整体取消率较低；市中心业务恢复较慢，但近10天有起色，网站流量良好 [138][139] - 加利福尼亚州南加州表现较为稳定，内陆帝国低价段销售良好，库存较低；尔湾买家回归较慢，高价段销售最慢；旧金山湾区过去限制最严格，近10天开始有起色 [139][140][141] - 太平洋西北地区西雅图此前建筑被列为非必要业务，刚刚重新开放，但公众回归较慢，有大量库存待处理；波特兰市场未受明显影响，销售稳定 [142][143] - 亚利桑那州市场持续强劲，利润率高，州长宣布进入开放第一阶段，公司将很快决定是否重新开放 [144] - 科罗拉多州作为重要整合市场，低价段业务表现良好 [145] - 佛罗里达州活跃成年人客户参与度高，但取消率低，到店预约和实际到店较慢；那不勒斯和萨拉索塔活动有回升 [145][172] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 成立COVID - 19特别工作组，由公司高级管理人员和现场领导组成，每天上午开会讨论信息并决策，以应对疫情变化 [17] - 3月中旬转向居家办公，销售中心和样板房仅接受预约参观，建筑工地配备少量工作人员并遵守社交距离规定 [19] - 推出新网站，创建虚拟参观着陆页，方便客户在线体验，提高网站参与度和转化率，过去四周通过新在线预约功能安排超1500次预约 [27][28][29] - 产权公司采用路边交房方式，结合电子交房流程，确保团队和客户安全，提高客户体验 [33][34][35] - 持续推进威廉·莱昂的整合工作，完成市政厅会议、合同重新谈判和实施、会计政策协调等，部分工作受疫情影响，如现场培训改为虚拟培训，非重叠市场推进困难；预计2021年实现8000万美元年化协同效应 [39][40][44] - 采取积极措施清理积压订单，确保客户财务状况和购房能力，提高关闭房屋的可能性 [50][51] - 限制非必要现金支出，与土地卖家和开发商协商推迟或减少约3.2亿美元土地和开发支出，对新土地收购和开发资金增加审查 [59][60] - 调整新房开工节奏，增加购房者重新资格审查流程，确保交付性能 [60][61] - 提供激励措施推动已完工库存房屋销售，通过泰勒·莫里森房屋融资公司为6月30日前交房的库存房屋支付所有交房成本，并提供1%的低利率 [73] - 继续评估股票回购机会，作为资本配置框架的关键部分 [75] - 推进租售并举战略，在凤凰城有两个项目正在开发，计划今年夏末秋初施工，2021年第一季度入住；已为第一个项目完成信贷安排，团队还在积极管理凤凰城和达拉斯的项目管道 [75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管3月开始的经济停摆带来不确定性和挑战，但公司对一季度财务表现满意，更关注当前环境的未来影响 [8] - 4月销售有积极改善，消费者情绪整体呈积极转变，过去四周流量和销售逐周回升 [24] - 调查显示，网站访客有未来购房计划，74%的访客表示购房决定未受COVID - 19影响，较几周前的约55%有所上升 [25] - 行业库存水平在疫情前和现在都很低，购房者有可观的房屋权益，人口结构支持家庭持续形成，公司和行业有能力应对当前危机 [52] - 由于当前环境的不确定性，无法提供二季度或全年业绩指引 [79][80] - 创新业务运营将在困难时期后继续发挥作用，随着经济重新开放，公司将把虚拟业务成果和创新融入正常运营 [90] - 公司已制定与总统三阶段方法一致的计划，准备在各市场逐步全面重新开放，部分市场如得克萨斯、佐治亚和佛罗里达已开始相关工作 [91] 其他重要信息 - 公司被《建筑商》杂志评为2020年度建筑商，获奖原因包括人才、信任、并购里程碑以及对客户的关怀 [94][95] - 整个住宅建筑行业团结起来，为医疗社区提供个人防护设备，支持所在社区和城市 [97][98] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否提供4月同店销售活动与去年同期的对比数据 - 公司未拆分相关数据，但从2019 - 2020年第一季度末社区数量对比来看，差异不大，销售速度有所上升 [106][107] 问题2: 下半年利润率改善情况中，哪些是可控因素，哪些是不可控因素，激励环境如何 - 购买会计调整是利润率改善的最大驱动因素，预计第二季度影响与第一季度相似，下半年开始缓和；成本方面，许多投入成本下降，有助于利润率提升；潜在不利因素是市场条件导致的折扣和激励措施，目前公司激励措施较有纪律性，部分销售无需激励 [109][110][116] 问题3: 公司是自行服务还是通过子服务提供商服务，各类抵押贷款产品的占比情况，4月销售同比下降情况，积压订单中需卖房的买家情况，各市场表现差异 - 公司使用聚合商和联合发行服务提供商，目前将贷款出售给房利美和房地美；2020年第一季度，常规贷款占比约81%，FHA贷款占比8%（去年为6%），VA贷款占比8%，大额贷款占比4%（去年接近9%）；4月销售同比下降约30%，公司积极清理积压订单；积压订单中约6% - 7%的买家有卖房相关的附带条件，公司对积压订单进行严格审查，取消率已降至个位数；各市场表现差异较大，如奥斯汀强劲，西雅图重新开放但公众回归慢等 [122][125][126] 问题4: 4月后半段净销售速度情况，抵押贷款收紧和服务方面的影响及风险 - 4月最后一两周销售速度虽不及1 - 2月，但在部分地区完全关闭且仅接受预约的情况下，表现令人鼓舞；TMHF通过与聚合商的长期合作关系和作为房利美和房地美贷款人的身份，减轻了信贷收紧对客户的影响，仍能为信用评分640的客户提供贷款；FHA贷款受影响较大，公司通过保留部分贷款服务权继续服务客户；子服务提供商为Dovenmuehle，公司认为服务风险有限 [150][155][161] 问题5: 季度末社区数量，不同类型社区的数量占比，活跃成年客户情况 - 季度末社区数量为410个，暂无不同类型社区数量占比数据，但公司表示首次购房者约占三分之一，活跃成年客户占比约20%多；不同地区活跃成年客户表现不同，如休斯顿近期有回升，佛罗里达州那不勒斯和萨拉索塔活动有增加，但该类客户不太倾向于虚拟购房 [166][169][171] 问题6: 清理积压订单的流程，未来三个月积压订单关闭情况，利率锁定后交易失败情况，威廉·莱昂收购后土地价值评估情况 - 公司授权前线贷款顾问积极处理利率锁定，锁定后拉通率约为90%，4月已过去，5月已锁定，6月锁定率约为58%；公司对威廉·莱昂收购充满信心，认为交易战略未变，将继续挖掘协同效应，约三分之二通过投资委员会的交易进行了调整，平均推迟约150天付款，涉及约3亿美元，其中很大一部分与威廉·莱昂有关 [182][184][192] 问题7: 4月20%虚拟销售的产品类型，虚拟购房客户如何处理设计特征和选项升级，施工过程是否有变化 - 虚拟销售客户通过在线预约与销售团队互动，约80% - 85%的在线预约是为了与销售人员进行面对面交流；施工过程中，社交距离规定在现场较易执行，部分地区周期时间有所改善，目前未对行业产生重大短期影响，但未来可能推动行业发展 [198][199][205] 问题8: 交易成本是否本季度已全部入账，下季度情况如何 - 本季度记录约8600万美元交易成本，此前预计约1亿美元，预计第二和第三季度还会有一部分，之后会逐渐减少 [213]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 Form 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File No. 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of i ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年调整后净收入为3.23亿美元，调整后摊薄每股收益为2.98美元；GAAP基础上，净收入为2.55亿美元，摊薄每股收益为2.35美元 [33] - 全年总收入近48亿美元，其中房屋建筑收入超46亿美元，较上年增长超12% [33] - 全年调整后房屋交付毛利率为18.2%，GAAP房屋交付毛利率为17% [35] - 金融服务全年收入约9300万美元，毛利约4200万美元，第四季度实现公司历史上最高的每单位利润，全年抵押贷款公司捕获率为75%，高于2018年的71% [36] - 调整后销售、一般及行政费用（SG&A）占房屋交付收入的比例为10.4%，报告基础上为10.6%；调整后税前利润率为8.6%，报告基础上为6.8%；全年有效税率为20.9% [39][40] - 全年土地购买和开发支出近12亿美元，季度末拥有和控制约5.4万宗地块，拥有地块比例为79%，土地储备按过去12个月交付量计算约有5.4年的供应量 [41] - 季度末积压订单有4711套，销售价值约23亿美元，较去年单位数增长13%，销售价值增长9%；季度末共有1774套样板房，包括361套完工样板房，约每个社区1.1套，低于2018年底的每个社区近1.7套，与第三季度末持平 [42] - 年末总可用流动性约8.5亿美元，其中现金3.26亿美元，其余来自6亿美元的公司循环信贷额度，季度末循环信贷额度无提款余额，净债务与资本比率为37.2% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 2019年交付9964套房屋，比去年增长近14%，接近最近上调指引的高端 [31] - 第四季度销售表现创公司历史最强，销售节奏为2.6，同比增长超62%，订单同比增长42%；全年销售节奏高于预期，为2.5，2019年末平均社区数量为351个 [12][13] - 2020年1月各地区和消费群体销售持续成功，销售额增长46%，销售节奏超3.0；威廉·莱昂业务1月销售额较上年同期增长超30% [14] - 第四季度各消费群体销售均成功，入门级、首次升级和二次升级的销售订单均至少增长50% [16] 金融服务业务 - 全年收入约9300万美元，毛利约4200万美元，第四季度实现公司历史上最高的每单位利润 [36] - 全年抵押贷款公司捕获率为75%，高于2018年的71%；2019年各季度捕获率逐季上升，第四季度达到80% [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 加利福尼亚州 - 湾区过去一年销售节奏下降，但过去三个月客流量和销售活动有所回升，1月销售额略高于预算，部分子市场恢复定价权 [133] - 南加州过去两年重新定位业务，平均销售价格（ASP）同比下降超30%，折扣逐季减少，1月开局强劲 [134] - 萨克拉门托市场过去三个季度销售强劲，但有很多新的竞争进入 [135] 德克萨斯州 - 达拉斯市场过去一年库存挑战大，经过重新定位后感觉更加稳定，就业情况良好，库存收紧 [136] - 奥斯汀市场需确保销售不超过获取地块的能力，保持生产节奏；休斯顿市场同比增长良好，每个社区的销售节奏加快 [137] 其他地区 - 卡罗莱纳州市场同比略有下降，但过去几个月开始改善，夏洛特市场有从单户住宅向多户住宅转变的趋势，罗利市场开始看到重新定位工作的成果 [138] - 佛罗里达州各市场同比和环比均有巨大增长，活跃成人社区因部分大型社区关闭和新社区开业，同比增长情况与其他消费群体不同 [139] - 亚特兰大、丹佛市场表现强劲，主要受地块供应影响；凤凰城市场持续强劲，1月销售额增长超30%，2019年按预估基础计算可能在收入方面排名第一 [140] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 本周完成对威廉·莱昂房屋公司的收购，此次收购将增加公司在现有市场的规模，进入三个关注市场，增加入门级业务敞口，并融合双方文化和价值观 [19] - 成立整合管理办公室（IMO），增加威廉·莱昂领导层成员，确保知识转移和双方团队沟通 [21] - 宣布新的公司和区域结构，将公司运营分为企业和现场运营两个不同组，区域结构从三个区域增加到五个区域，由双方区域总裁领导 [22][23] - 实施人才战略，进行数百次面试，确定优秀人才加入合并后的公司 [24] - 确定两名威廉·莱昂董事会成员将加入泰勒·莫里森董事会 [25] - 设定目标，确保重叠市场团队尽快在同一办公空间办公，完成办公室空间规划，更新网站信息和品牌决策 [27] - 评估合并后公司的所有资产，完成芝加哥市场资产出售，对部分社区进行减值调整，预计威廉·莱昂资产也需类似调整 [29][30] - 推进建屋出租（BTR）战略，已完成凤凰城首个项目收购并开始开发，预计本月完成第二个项目收购，将业务扩展到达拉斯、夏洛特和奥兰多三个市场，计划2020年继续扩展到其他市场，年底前进行一些垂直建设，2021年末和/或2022年剥离项目 [52][53][54] 行业竞争 - 行业竞争激烈，公司通过收购和整合提升规模和竞争力，注重人才、文化融合和资产优化，以实现更好的发展 [90][91][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场处于良好状态，经济指标有利，失业率处于50年低点，个人收入增长，消费者资产负债表强劲，消费者信心充足 [11] - 对收购威廉·莱昂房屋公司充满信心，认为此次收购将带来战略优势，整合经验将有助于顺利完成整合工作 [17][19] - 预计2020年销售节奏将高于2019年，尽管可能受地块供应限制，但需求强劲；预计利润率将因协同效应而增加，但威廉·莱昂收购的购买会计处理会带来一些干扰 [73][74] - 建屋出租业务将继续发展土地管道，控制更多物业，进行开发和建设，后期开始租赁活动，预计2021年末和/或2022年有重大财务影响 [54] 其他重要信息 - 公司连续第五年被评为美国最受信任的房屋建筑商 [56] - 第二次获得Glassdoor员工选择奖，在最佳工作场所排名第42位，是榜单上唯一的房屋建筑商 [57] - 再次入选彭博性别平等指数，公司招聘注重能力而非配额，董事会男女比例接近50% [59] - 连续第二年入选《财富》杂志全球最受尊敬公司名单，在社会责任、创新、人员管理和产品质量方面得分最佳 [60] - 将于明天加入标准普尔400中型股指数 [62] - 推出聊天机器人Olivia，首周产生超1600次互动和400次转化，每天成功预订预约 [62] - 泰勒·莫里森房屋融资公司通过机器人和数字化转型简化抵押贷款流程，在假期旺季最快9天完成房屋贷款发放和关闭 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新组织结构下SG&A目标、近期重组影响及业务指标展望 - 公司不会改变降低SG&A的长期愿景，威廉·莱昂的规模增加将有助于实现杠杆效应，但需要时间整合；预计在收购前SG&A将持平或略有下降；2020年销售节奏预计高于2019年，可能受地块供应限制；预计利润率将因协同效应而增加，但威廉·莱昂收购的购买会计处理会带来一些干扰 [71][73][74] 问题2: 定价策略及定价权情况 - 公司注重推动每个社区的销售节奏，各细分市场仍有定价权，但会保持谨慎，尤其是入门级市场；会根据劳动力市场和建设能力匹配销售节奏和价格 [76][77] 问题3: 回购股票与杠杆水平的关系 - 公司喜欢股票回购作为整体战略的一部分，但目前需要等待完成收购后再寻求新的回购授权；鉴于当前利率较低，可能会更倾向于处理债务，包括对威廉·莱昂交易中的债务进行再融资或偿还；将根据自由现金流采取平衡的资本配置方法 [80][81] 问题4: 泰勒·莫里森在入门级市场的品牌定位 - 公司服务不同类型的首次购房者，包括提供简化产品的非常实惠的首次购房者，以及给予更多选择的专业首次购房者；收购威廉·莱昂后，整体入门级市场份额可能会提高五到六个百分点，且会有更多的样板房业务，产品会更简化 [83][84][85] 问题5: 威廉·莱昂收购成功的关键因素 - 确保人员合适是最重要的，要通过尽职调查、面试等方式组建最佳团队，快速融合双方文化；制定完善的整合计划并为可能的困难做好准备；保持沟通，自收购宣布以来一直与双方团队成员保持沟通，每日例会将对成功至关重要 [90][93][94] 问题6: 未来SG&A的机会和杠杆因素 - 公司SG&A与同行相比具有竞争力，过去的收购投资为未来发展奠定了基础；威廉·莱昂的收购将带来变革，但目前无法确定长期SG&A率，需要先完成整合；整合后公司将处于有利地位，利用市场条件提高回报 [98][100][101] 问题7: 销售节奏管理和是否存在提前拉动销售的情况 - 公司没有结构性变化，更倾向于销售节奏带来的优势，但最终决策是基于每个社区的情况；不认为利率会提前拉动销售，消费者情绪良好、库存紧张是销售活跃的原因；AV收购后的整合效率开始体现在数据中 [105][106][107] 问题8: 利润率情况及购买会计处理的影响 - 预计遗留业务的利润率将同比增加，受益于AV的协同效应和强劲需求；输入成本已基本稳定，积压订单为上半年提供了信心；威廉·莱昂交易的购买会计处理会有影响，但目前无法确定具体情况，将在第一季度财报电话会议上提供相关信息 [110][111][112] 问题9: AV收购的协同效应及社区数量的节奏和保障措施 - AV收购的协同效应最终达到约5000万美元，约三分之二将影响利润率，目前仍在发挥作用，预计下一季度达到年化运行率；2020年遗留业务的社区数量预计与第四季度持平或略有增加，第一季度会略有下降，下半年会回升；公司团队已开始合作，预计整合过程中社区开业不会受到太大影响 [115][116][118] 问题10: 合并后公司各消费群体的比例 - 公司通常各消费群体占比约为三分之一；预计合并后入门级和首次升级购房者的比例将提高几个百分点，二次升级豪华业务的比例将略有下降 [122][123] 问题11: 合并后社区数量是否会立即受到影响 - 由于双方业务销售成功，社区关闭速度加快，可能会提前关闭一些社区；分析组合后，可能会对一些长期不合理的社区采取不同策略；总体而言，短期内社区数量可能会略少 [125] 问题12: 公司是否还会进行收购 - 目前公司专注于完成威廉·莱昂的收购和整合，没有考虑其他大型交易；此次收购带来了良好的战略优势，公司对当前的业务组合感到满意，但无法预测未来12 - 24个月的情况 [128][129] 问题13: 威廉·莱昂1月销售情况及各地区市场情况 - 威廉·莱昂1月销售强劲，销售节奏接近3.5，略高于预期，每周业务都在增长；各地区市场总体情况良好，部分市场过去有挑战，但近期有所改善，如湾区、南加州等；部分市场表现稳定或强劲，如萨克拉门托、德克萨斯州、卡罗莱纳州、佛罗里达州等 [131][133][134] 问题14: 市场定价权何时回归及协同效应情况 - 市场有定价权，但公司会采取更谨慎的方式，避免过度提价；预计协同效应的运行率目标约为8000万美元，可能需要12 - 18个月实现，约75%的协同效应将来自部门和公司办公室的合并；目前处于早期阶段，将每季度更新协同效应的进展情况 [144][146][147]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its Charter) (State or o ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入6700万美元，每股收益0.63美元，调整后每股收益0.65美元 [20] - 第三季度总收入超11亿美元，同比增长约7%，其中房屋建筑收入近11亿美元 [20] - GAAP房屋成交毛利率（含资本化利息）为18.5%，超第三季度指引 [21] - 金融服务业务第三季度营收约2300万美元，毛利超1000万美元，抵押贷款捕获率77%，高于去年同期的71% [22] - SG&A占房屋成交收入的比例为11.1%，公司维持全年SG&A占房屋建筑收入低10%区间的指引 [23] - 第三季度债务清偿损失360万美元，报告的EBT利润率为8.2%，剔除债务清偿费用后为8.5% [24] - 第三季度有效税率为25.9%，高于去年同期 [24] - 第三季度土地购买和开发支出约3.5亿美元，季末拥有和控制约5.4万宗地块，自有地块比例约80% [25] - 季末土地储备按过去12个月成交计算约有5.4年的供应量 [25] - 季末积压订单5295套，销售价值约25亿美元，较去年同期订单量增长19%，销售价值增长8% [26] - 季末共有2049套样板房，其中完工样板房385套，约每个社区1.1套 [26] - 季末总可用流动性约7.4亿美元，其中现金2.22亿美元，其余来自6亿美元的公司循环信贷额度 [28] - 季末循环信贷额度无提款余额，净债务与资本比率为42.7%，季度结束后偿还了2亿美元的364天循环信贷额度 [29] - 公司收紧全年成交预期范围至9800 - 10000套，平均社区数量约345个，2019年吸收速度预计在2.3 - 2.4之间，GAAP房屋成交毛利率（含资本化利息和购买会计处理）预计提高至低18%区间，SG&A占房屋建筑收入比例预计在低10%区间，合资企业收入预计约900万美元，有效税率预计约25%，土地和开发支出预计约12亿美元，全年摊薄股份数预计约1.08亿股 [30][31][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第三季度净订单2540份，同比增长39%，9月同比增长超60%；交付成交2296套，同比增长9%；房屋成交毛利率（含资本化利息）为18.5% [8][11][12] - 金融服务业务：第三季度营收约2300万美元，毛利超1000万美元，抵押贷款捕获率77%，高于去年同期的71% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数市场表现良好，凤凰城连续四个季度成交增长超30%，连续五个季度销售增长超20%，在销售速度、成交和利润率等方面领先公司 [32] - 奥斯汀、萨克拉门托、奥兰多、佛罗里达西南部和亚特兰大等市场销售速度同比两位数增长 [33] - 达拉斯市场团队对部分遗留AV产品重新定位后市场逐渐好转 [33] - 旧金山湾区市场过去几个月出现疲软，但基本面仍强劲，预计未来将恢复 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过AV Homes收购扩大规模，提升销售速度和利润率，预计未来几个季度在间接费用上实现良好杠杆效应 [13] - 继续推进租售并举业务，2019年相关支出不超2500万美元，2020年开始前两个项目的垂直建设，2021年通过授权合作伙伴进行大量租赁 [16] - 采用杠铃策略，关注婴儿潮一代和55岁以上生活社区以及千禧一代两个关键消费群体，以推动公司和行业增长 [37] - 推出新的泰勒莫里森网站和品牌信息，提升品牌知名度，为客户提供线上购房的无缝体验 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 除地缘政治噪音外，消费者信心充足，收入增加、股市表现良好、失业率接近历史低点、自有住房权益增加，带动销售办公室客流量增加 [15] - 市场为第四季度及以后的强劲表现做好了准备，尽管利率有影响，但还有其他因素推动市场 [14] - 公司对租售并举业务的潜力感到兴奋，该业务与公司核心专长契合，能吸引不同的租房群体，且得到了行业参与者的认可 [18] 其他重要信息 - 千禧一代在公司购房者中的占比从五年前的约20%上升到如今近三分之一，公司将其分为30岁以上和30岁以下两个群体进行研究，75%的年长千禧一代购买第二套房，45%的30岁以下千禧一代购买第二套房 [35][36] - 新网站上线后流量和参与度显著增加，会话时间环比增长超25%，来自第三方广告的潜在客户和电话转化率增长33%，还将推出新的亚马逊Alexa技能 [39][40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：消费者心态、需求与利率及提价的关系 - 公司看到各价格段消费者表现出普遍的购买力，消费者信心良好，门店客流量和网站流量及参与度同比上升；今年约40%的社区小幅提价，销售情况良好，买家并非处于脆弱状态 [50] - 公司测试发现买家能够承受300 - 600个基点的更高利率或购买更大的房子，但去年第四季度买家因利率快速变动和宏观层面的噪音而受到情绪影响；预计未来利率将在3% - 4%之间波动，市场前景乐观 [51] 问题2：社区数量相关问题 - 第四季度社区数量预计在330个左右，以达到全年平均345个的指引，这主要与社区的进出时间和订单情况有关；2020年上半年社区数量将缓慢增长，下半年加速增长 [53] - 社区数量增长和每个社区的效率对公司都很重要，公司希望通过两者共同推动业务增长 [53] 问题3：规模效益的具体体现及对毛利率的影响 - 规模效益体现在土地市场、生产端和内部SG&A等方面，如在土地市场获得优先选择权和优质选择，在生产端提升本地和区域采购能力，与贸易伙伴合作并提供更清晰的时间表，在内部SG&A方面提高效率 [58] - 本季度毛利率调整约40个基点，已完成相关谈判，第四季度毛利率预计与第三季度相似，处于低18%区间 [59][71] 问题4：2020年整体增长预期 - 公司整体增长预计与行业预期一致，为中个位数增长；从订单增长角度看，需考虑2020年第一季度与2019年的对比情况，公司专注于实现2020年订单的同比增长，具体指引将在第四季度电话会议中公布 [63][64] - 公司认为增长将是社区数量增长和销售速度提升的结合，目前正在开发的一些社区预计在明年年初开业时表现良好，增强了对销售速度的信心 [66] 问题5：9月销售强劲的驱动因素及第四季度销售速度预期 - 7 - 9月销售速度持续良好，10月前29天销售速度与9月相当，比去年第四季度整体速度高约50%；销售强劲的原因包括社区质量、营销信息、新网站的推动、销售团队的努力、良好的库存和消费者信心等 [68] - 遗留AV社区已完全整合并发挥最大效益 [69] 问题6：SG&A中的特定项目及加州停电的影响 - SG&A受成交时间和费用因素影响，成交时间方面，Q2提前成交部分房屋，Q3因天气原因将部分成交推迟至Q4；费用方面，主要是加速模型摊销（与订单强劲导致社区销售速度加快有关）和网站工作的相关费用；公司认为这是时间性问题，仍维持全年低10%的指引，第四季度交付情况将决定杠杆效应 [75] - 目前尚不清楚加州停电的具体影响，首要关注团队成员安全，预计会对贸易和公用事业公司产生影响，但具体情况需进一步观察，若有影响也主要是时间性的 [76] 问题7：长期提高税前利润率至两位数的策略 - 公司期望长期税前利润率超过10%，通过扩大业务规模、提高各市场效率来实现，具体策略包括土地购买方式、定价策略、向销售速度倾斜、建筑科学创新以及抵押贷款业务创新等 [81] 问题8：活跃成年人市场需求及销售季节展望 - 进入销售淡季，佛罗里达州的活跃成年人业务表现良好，消费者整体信心充足；政治背景方面，媒体噪音对消费者影响不大，只要消费者对自身情况有信心，预计销售淡季和春季销售季表现良好；公司明年年初在佛罗里达西南部的新开盘项目将对春季销售产生重要影响 [86][87] 问题9：AV社区新产品和降价策略是否全国化及影响 - 公司对不同消费者细分市场采取不同策略，并非全国统一；在更具性价比的细分市场，会考虑更多套餐式产品；奥兰多AV社区产品重新定位和简化后，销售速度提升超50%，公司对该业务发展满意，且类似努力在其他业务中也有体现，但需根据各子市场消费者情况制定策略 [88][89] 问题10：提价社区在遗留泰勒莫里森和收购社区间的分布 - 公司不区分遗留和收购社区，而是关注新开盘和已关闭社区的价格变化；提价情况在各消费者群体和各类社区中普遍存在，包括首次购房者社区、55岁以上社区和部分豪华社区，但清仓社区提价能力较弱，新社区有战略性的价格提升 [93] 问题11：租售并举业务第四季度2500万美元的费用性质 - 这2500万美元是土地和开发支出的一部分，包含在全年预计的12亿美元土地和开发支出中；预计明年第二季度左右开始垂直建设，随后引入新市场 [94][95]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股收益（EPS）为0.76美元，同比增长46%，息税前利润（EBT）美元增长39% [7] - 净收入为8200万美元，总收入为12.7亿美元，同比增长约29% [24] - 房屋竣工毛利率（含资本化利息）为18%，与2018年第二季度持平，超出季度指引 [24] - 金融服务收入约2300万美元，毛利近1000万美元，边际利率为42.8%，抵押贷款公司捕获率为72% [25] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋竣工收入的10.1%，与2018年第二季度相比有40个基点的杠杆效应 [25] - EBT利润率为8.7%，与2018年第二季度相比提高约60个基点 [25] - 所得税约2800万美元，有效税率为25.6% [27] - 季度土地购买和开发支出约3亿美元 [27] - 季度末拥有和控制约54000块土地，拥有土地比例约80% [27] - 季度末积压订单有5051个单位，销售价值约25亿美元，单位数量同比增长近7%，销售价值增长1% [28] - 季度末有2194个样板房，其中440个已完工 [29] - 第二季度耗尽1亿美元股票回购授权，收购380万股，花费7600万美元 [33] - 自收购AV Homes以来，已收购1690万股，花费2.96亿美元，平均每股价格17.52美元 [33] - 第三季度指导：竣工量计划在2200 - 2400之间，GAAP房屋竣工毛利率（含资本化利息和购买会计）预计在17%中高端，有效税率预计约25.5%，稀释股份数预计约1.07亿 [34][35] - 全年指导：预计竣工量在9600 - 10100之间，GAAP房屋竣工毛利率预计在17%高端，SG&A占房屋建筑收入预计在10%低端，合资企业收入预计约800万美元，有效税率预计约25%，土地和开发支出预计约12亿美元，稀释股份数预计约1.08亿 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务收入为12.3亿美元，同比增长约29% [24] - 金融服务业务季度收入约2300万美元，毛利近1000万美元，边际利率为42.8%，抵押贷款公司捕获率为72% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度销售势头强劲且稳定，所有消费者群体都表现出优势，包括入门级和改善型产品 [38] - 奥斯汀的Crystal Falls社区原本预计有七年供应，现预计明年第一季度清盘 [39][40] - 凤凰城市场各价格点需求强劲，三个社区平均销售速度接近每月五套 [40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于满足入门级和婴儿潮一代消费者群体需求，AV Homes收购有助于降低整体价格点，增加市场份额 [13][14] - 利用并购在难以通过自身发展的地区实现增长，自2012年底已成功完成五次收购，平均市净率为1.2，自2013年以来年度竣工量几乎翻倍 [15] - 宣布与Christopher Todd Communities建立战略合作伙伴关系，进入单户租赁市场，计划在2019年底在凤凰城开始三个新开发项目，未来几年在亚利桑那州交付超过2000套单户租赁房屋，并迅速向全国扩张 [17][19][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场在春季销售季节表现出相对优势，各消费者群体需求强劲 [38] - 公司对与Christopher Todd Communities的合作感到兴奋，认为这将增加社区交付速度，提高生产效率，实现需求侧多元化，增强市场影响力 [20][22][23] - 公司将继续关注具有财务意义的规模扩张机会，寻找对核心业务有增值作用的潜在机会 [16] 其他重要信息 - AV Homes整合工作提前完成，协同效应年化运行率从4000万美元提高到5000万美元 [11][12] - 完成债务再融资交易，发行8年期5亿美元高级票据，利率5.875%，赎回2021年到期的5.5亿美元高级票据；发行8.5年期4.5亿美元票据，利率5.75%，赎回AV Homes发行的2022年到期的4亿美元、利率6.625%的高级票据，将近期高级票据到期日推迟到2023年，所有高级票据利率低于6%，平均利率略低于5.8% [30][31][32] - 季度末总可用流动性约7.17亿美元，其中现金1.97亿美元，其余来自6亿美元公司循环信贷额度 [32] - 净债务与资本比率为43% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在改善型市场表现强劲的原因 - 公司认为成功取决于当地市场定位、对买家的了解以及前期对供需和市场属性的评估，明确细分市场和目标买家可提高利润率 [47] 问题2: 与Christopher Todd的合作模式及经济差异 - 这是战略合作伙伴关系，初期部分资产将采用合资模式，之后会根据情况决定是否全资拥有，不打算长期持有资产，预计在租赁期一年内出售以实现定价和回报最大化，持有期将短于传统社区 [49][50][51] 问题3: 退出租赁资产的回报情况 - 公司认为回报将达到或超过当前水平，合作将提高采购和建设效率，增加整体规模，降低成本，提升整体回报 [53][54] 问题4: 不同产品类型的吸收速度差异 - 各消费者群体的吸收速度相似，具体取决于特定资产的预期，整体在季度平均速度的两到三个周转范围内 [59] 问题5: Christopher Todd的资本结构和增长计划 - 这是独家战略合作伙伴关系，增长将通过其现有土地管道、公司土地专业人员识别的新土地以及公司现有资产实现，他们将负责社区设计、监督租赁和物业管理 [61][62] 问题6: 与Christopher Todd合作的风险、资本投入和土地使用考虑 - 公司认为建设风险较小，生产过程高效，资本投入将在预算内，短期内约2500万美元将通过合资结构投入，将根据市场需求和资产情况决定土地用途，会在租赁过程中寻找最佳出售时机 [67][68][85] 问题7: 利率对首次改善型买家的影响 - 利率改善使一些更具性价比的项目吸引买家重返市场，对于首次和二次改善型买家，利率更多是增强他们的购买信心，使他们在购买时更自由地选择升级选项和地块溢价，具体情况因社区而异 [71][72] 问题8: 第三季度毛利率下降的驱动因素 - 可能的驱动因素包括地理组合变化、AV交易购买会计收益减少、AV业务组合影响以及预计激励措施可能略有增加，若激励措施不增加，毛利率可能达到或略高于预期范围上限 [78][79] 问题9: 激励措施可能增加的原因 - 为处理部分成品样板房留出空间，维持销售势头，同时考虑到地理组合和购买会计收益减少的影响 [80][81] 问题10: 与Christopher Todd合作的规模和资本投入 - 资本投入在预算内，今年预计约2500万美元通过合资结构投入，该合作机会无限，未来有望成为公司业务的重要组成部分，目前正在学习业务模式，未来可能带来交叉营销机会 [84][85][86] 问题11: 平均销售价格下降但销售速度持平的原因 - 直观上价格和速度相关，但公司部分高价项目销售速度也很高，销售速度受多种因素影响，包括季节性和地理组合，公司对全年销售速度指导保持平稳有信心 [95][96] 问题12: 本季度样板房销售速度快且利润率高的原因 - 去年底市场信心下降、利率上升导致库存积压，今年初信心恢复、利率下降、就业数据良好，形成买方市场，延长了春季销售季节，低利率也对销售有帮助 [100][101] 问题13: 激励措施的具体数据和趋势 - 第二季度交付的激励措施与第一季度持平，同比下降约10%，新订单激励措施趋势相对稳定，公司为灵活调整价格和速度留出一定空间 [109][110] 问题14: 2020年社区数量的趋势 - 目前难以提供详细信息，但预计业务将继续增长，社区数量将增加，今年下半年和明年将有新产品线推出，有助于增加社区数量 [114][115] 问题15: 7月销售趋势 - 7月销售符合预期，与6月夏季月份情况相对一致，公司对第三季度开局满意 [116] 问题16: 协同效应的成本构成和时间 - 协同效应从最初的3000万美元增加到4000万美元，本季度最终确定为5000万美元，最初约三分之二为间接费用，三分之一为抵押贷款、保险和全国回扣，主要驱动因素包括间接费用、全国回扣和地方规模增加带来的成本改善，预计2020年实现年度效益 [120][121][122] 问题17: 定价能力的更新 - 公司继续看到定价优势，上一季度超过一半的社区有适度价格上涨 [124] 问题18: 并购活动的情况 - 并购是公司资本分配的一部分，公司一直在寻找机会，目前AV Homes整合完成，资产负债表状况良好，市场交易活动在夏季有所增加，但无明显趋势，公司将在运营和资产负债表上做好准备，寻找对业务有增值作用、文化契合且能提升长期财务结果的机会 [126][127][128] 问题19: 不同价格点的活跃成人社区吸收速度差异 - 第二季度，AV Homes和Taylor Morrison的活跃成人社区吸收速度相似，AV Homes略好，公司最大的55岁以上社区部门在2019年第二季度的吸收速度高于2018年第二季度 [130] 问题20: 选择与Christopher Todd合作而非大型参与者的原因 - 公司研究该领域已久，认为Christopher Todd具有最佳的业务模式、平台和长期潜力，其创造的生活方式社区与公司业务契合，合作能更好地利用公司资本结构和核心技能，实现市场规模和份额增长，控制业务发展 [135][136] 问题21: 竞争对手激励措施情况 - 市场上可能存在个别激进的建筑商，但总体而言市场表现正常，竞争合理，反映了市场的优势和需求 [137][138] 问题22: QM Patch到期的影响 - 公司对QM Patch到期表示担忧，到期时间为2021年1月10日，可能影响新房市场，最早明年初新借款人开始抵押贷款流程时就会受到影响，约20% - 30%的政府支持企业（GSE）抵押贷款量可能受影响，公司希望监管机构重新定义相关标准，考虑借款人的多个因素，公司对行业组织参与制定新定义持谨慎乐观态度 [144][145][146] 问题23: 购买会计对利润率影响的澄清 - 此次收购按账面价值进行，与通常高于账面价值的收购不同，需要分配部分价值到商誉，降低了收购土地资产的公允价值，从而降低成本、提高利润率，但这种好处每个季度都会减少，约18个月后AV业务利润率将与传统Taylor Morrison业务更接近 [152][153] 问题24: 交付指导与订单情况不符的原因 - 本季度交付超出预期是因为库存处理速度加快，存在一定的提前交付情况，但仍有大量库存正在生产中，无法立即调整，公司对全年交付指导有信心，第三季度交付情况更多是时间问题 [154][155]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2019 OR (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other jurisdiction of incorporation or organization) 4900 N. Scottsdale Road, Suite 2000 85251 Scottsdale, Arizona (Address of principal executive offices) (Zip Code) Delaware 83-2026677 (I.R.S. Emp ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ý QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Table of Contents For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other ...

Form 10-K ý ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 or ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File No. 001-35873 Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of i ...