财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入6700万美元，每股收益0.63美元，调整后每股收益0.65美元 [20] - 第三季度总收入超11亿美元，同比增长约7%，其中房屋建筑收入近11亿美元 [20] - GAAP房屋成交毛利率（含资本化利息）为18.5%，超第三季度指引 [21] - 金融服务业务第三季度营收约2300万美元，毛利超1000万美元，抵押贷款捕获率77%，高于去年同期的71% [22] - SG&A占房屋成交收入的比例为11.1%，公司维持全年SG&A占房屋建筑收入低10%区间的指引 [23] - 第三季度债务清偿损失360万美元，报告的EBT利润率为8.2%，剔除债务清偿费用后为8.5% [24] - 第三季度有效税率为25.9%，高于去年同期 [24] - 第三季度土地购买和开发支出约3.5亿美元，季末拥有和控制约5.4万宗地块，自有地块比例约80% [25] - 季末土地储备按过去12个月成交计算约有5.4年的供应量 [25] - 季末积压订单5295套，销售价值约25亿美元，较去年同期订单量增长19%，销售价值增长8% [26] - 季末共有2049套样板房，其中完工样板房385套，约每个社区1.1套 [26] - 季末总可用流动性约7.4亿美元，其中现金2.22亿美元，其余来自6亿美元的公司循环信贷额度 [28] - 季末循环信贷额度无提款余额，净债务与资本比率为42.7%，季度结束后偿还了2亿美元的364天循环信贷额度 [29] - 公司收紧全年成交预期范围至9800 - 10000套，平均社区数量约345个，2019年吸收速度预计在2.3 - 2.4之间，GAAP房屋成交毛利率（含资本化利息和购买会计处理）预计提高至低18%区间，SG&A占房屋建筑收入比例预计在低10%区间，合资企业收入预计约900万美元，有效税率预计约25%，土地和开发支出预计约12亿美元，全年摊薄股份数预计约1.08亿股 [30][31][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第三季度净订单2540份，同比增长39%，9月同比增长超60%；交付成交2296套，同比增长9%；房屋成交毛利率（含资本化利息）为18.5% [8][11][12] - 金融服务业务：第三季度营收约2300万美元，毛利超1000万美元，抵押贷款捕获率77%，高于去年同期的71% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数市场表现良好，凤凰城连续四个季度成交增长超30%，连续五个季度销售增长超20%，在销售速度、成交和利润率等方面领先公司 [32] - 奥斯汀、萨克拉门托、奥兰多、佛罗里达西南部和亚特兰大等市场销售速度同比两位数增长 [33] - 达拉斯市场团队对部分遗留AV产品重新定位后市场逐渐好转 [33] - 旧金山湾区市场过去几个月出现疲软，但基本面仍强劲，预计未来将恢复 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过AV Homes收购扩大规模，提升销售速度和利润率，预计未来几个季度在间接费用上实现良好杠杆效应 [13] - 继续推进租售并举业务，2019年相关支出不超2500万美元，2020年开始前两个项目的垂直建设，2021年通过授权合作伙伴进行大量租赁 [16] - 采用杠铃策略，关注婴儿潮一代和55岁以上生活社区以及千禧一代两个关键消费群体，以推动公司和行业增长 [37] - 推出新的泰勒莫里森网站和品牌信息，提升品牌知名度，为客户提供线上购房的无缝体验 [38] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 除地缘政治噪音外，消费者信心充足，收入增加、股市表现良好、失业率接近历史低点、自有住房权益增加，带动销售办公室客流量增加 [15] - 市场为第四季度及以后的强劲表现做好了准备，尽管利率有影响，但还有其他因素推动市场 [14] - 公司对租售并举业务的潜力感到兴奋，该业务与公司核心专长契合，能吸引不同的租房群体，且得到了行业参与者的认可 [18] 其他重要信息 - 千禧一代在公司购房者中的占比从五年前的约20%上升到如今近三分之一，公司将其分为30岁以上和30岁以下两个群体进行研究，75%的年长千禧一代购买第二套房，45%的30岁以下千禧一代购买第二套房 [35][36] - 新网站上线后流量和参与度显著增加，会话时间环比增长超25%，来自第三方广告的潜在客户和电话转化率增长33%，还将推出新的亚马逊Alexa技能 [39][40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：消费者心态、需求与利率及提价的关系 - 公司看到各价格段消费者表现出普遍的购买力，消费者信心良好，门店客流量和网站流量及参与度同比上升；今年约40%的社区小幅提价，销售情况良好，买家并非处于脆弱状态 [50] - 公司测试发现买家能够承受300 - 600个基点的更高利率或购买更大的房子，但去年第四季度买家因利率快速变动和宏观层面的噪音而受到情绪影响；预计未来利率将在3% - 4%之间波动，市场前景乐观 [51] 问题2：社区数量相关问题 - 第四季度社区数量预计在330个左右，以达到全年平均345个的指引，这主要与社区的进出时间和订单情况有关；2020年上半年社区数量将缓慢增长，下半年加速增长 [53] - 社区数量增长和每个社区的效率对公司都很重要，公司希望通过两者共同推动业务增长 [53] 问题3：规模效益的具体体现及对毛利率的影响 - 规模效益体现在土地市场、生产端和内部SG&A等方面，如在土地市场获得优先选择权和优质选择，在生产端提升本地和区域采购能力，与贸易伙伴合作并提供更清晰的时间表，在内部SG&A方面提高效率 [58] - 本季度毛利率调整约40个基点，已完成相关谈判，第四季度毛利率预计与第三季度相似，处于低18%区间 [59][71] 问题4：2020年整体增长预期 - 公司整体增长预计与行业预期一致，为中个位数增长；从订单增长角度看，需考虑2020年第一季度与2019年的对比情况，公司专注于实现2020年订单的同比增长，具体指引将在第四季度电话会议中公布 [63][64] - 公司认为增长将是社区数量增长和销售速度提升的结合，目前正在开发的一些社区预计在明年年初开业时表现良好，增强了对销售速度的信心 [66] 问题5：9月销售强劲的驱动因素及第四季度销售速度预期 - 7 - 9月销售速度持续良好，10月前29天销售速度与9月相当，比去年第四季度整体速度高约50%；销售强劲的原因包括社区质量、营销信息、新网站的推动、销售团队的努力、良好的库存和消费者信心等 [68] - 遗留AV社区已完全整合并发挥最大效益 [69] 问题6：SG&A中的特定项目及加州停电的影响 - SG&A受成交时间和费用因素影响，成交时间方面，Q2提前成交部分房屋，Q3因天气原因将部分成交推迟至Q4；费用方面，主要是加速模型摊销（与订单强劲导致社区销售速度加快有关）和网站工作的相关费用；公司认为这是时间性问题，仍维持全年低10%的指引，第四季度交付情况将决定杠杆效应 [75] - 目前尚不清楚加州停电的具体影响，首要关注团队成员安全，预计会对贸易和公用事业公司产生影响，但具体情况需进一步观察，若有影响也主要是时间性的 [76] 问题7：长期提高税前利润率至两位数的策略 - 公司期望长期税前利润率超过10%，通过扩大业务规模、提高各市场效率来实现，具体策略包括土地购买方式、定价策略、向销售速度倾斜、建筑科学创新以及抵押贷款业务创新等 [81] 问题8：活跃成年人市场需求及销售季节展望 - 进入销售淡季，佛罗里达州的活跃成年人业务表现良好，消费者整体信心充足；政治背景方面，媒体噪音对消费者影响不大，只要消费者对自身情况有信心，预计销售淡季和春季销售季表现良好；公司明年年初在佛罗里达西南部的新开盘项目将对春季销售产生重要影响 [86][87] 问题9：AV社区新产品和降价策略是否全国化及影响 - 公司对不同消费者细分市场采取不同策略，并非全国统一；在更具性价比的细分市场，会考虑更多套餐式产品；奥兰多AV社区产品重新定位和简化后，销售速度提升超50%，公司对该业务发展满意，且类似努力在其他业务中也有体现，但需根据各子市场消费者情况制定策略 [88][89] 问题10：提价社区在遗留泰勒莫里森和收购社区间的分布 - 公司不区分遗留和收购社区，而是关注新开盘和已关闭社区的价格变化；提价情况在各消费者群体和各类社区中普遍存在，包括首次购房者社区、55岁以上社区和部分豪华社区，但清仓社区提价能力较弱，新社区有战略性的价格提升 [93] 问题11：租售并举业务第四季度2500万美元的费用性质 - 这2500万美元是土地和开发支出的一部分，包含在全年预计的12亿美元土地和开发支出中；预计明年第二季度左右开始垂直建设，随后引入新市场 [94][95]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度每股收益（EPS）为0.76美元，同比增长46%，息税前利润（EBT）美元增长39% [7] - 净收入为8200万美元，总收入为12.7亿美元，同比增长约29% [24] - 房屋竣工毛利率（含资本化利息）为18%，与2018年第二季度持平，超出季度指引 [24] - 金融服务收入约2300万美元，毛利近1000万美元，边际利率为42.8%，抵押贷款公司捕获率为72% [25] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋竣工收入的10.1%，与2018年第二季度相比有40个基点的杠杆效应 [25] - EBT利润率为8.7%，与2018年第二季度相比提高约60个基点 [25] - 所得税约2800万美元，有效税率为25.6% [27] - 季度土地购买和开发支出约3亿美元 [27] - 季度末拥有和控制约54000块土地，拥有土地比例约80% [27] - 季度末积压订单有5051个单位，销售价值约25亿美元，单位数量同比增长近7%，销售价值增长1% [28] - 季度末有2194个样板房，其中440个已完工 [29] - 第二季度耗尽1亿美元股票回购授权，收购380万股，花费7600万美元 [33] - 自收购AV Homes以来，已收购1690万股，花费2.96亿美元，平均每股价格17.52美元 [33] - 第三季度指导：竣工量计划在2200 - 2400之间，GAAP房屋竣工毛利率（含资本化利息和购买会计）预计在17%中高端，有效税率预计约25.5%，稀释股份数预计约1.07亿 [34][35] - 全年指导：预计竣工量在9600 - 10100之间，GAAP房屋竣工毛利率预计在17%高端，SG&A占房屋建筑收入预计在10%低端，合资企业收入预计约800万美元，有效税率预计约25%，土地和开发支出预计约12亿美元，稀释股份数预计约1.08亿 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务收入为12.3亿美元，同比增长约29% [24] - 金融服务业务季度收入约2300万美元，毛利近1000万美元，边际利率为42.8%，抵押贷款公司捕获率为72% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度销售势头强劲且稳定，所有消费者群体都表现出优势，包括入门级和改善型产品 [38] - 奥斯汀的Crystal Falls社区原本预计有七年供应，现预计明年第一季度清盘 [39][40] - 凤凰城市场各价格点需求强劲，三个社区平均销售速度接近每月五套 [40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于满足入门级和婴儿潮一代消费者群体需求，AV Homes收购有助于降低整体价格点，增加市场份额 [13][14] - 利用并购在难以通过自身发展的地区实现增长，自2012年底已成功完成五次收购，平均市净率为1.2，自2013年以来年度竣工量几乎翻倍 [15] - 宣布与Christopher Todd Communities建立战略合作伙伴关系，进入单户租赁市场，计划在2019年底在凤凰城开始三个新开发项目，未来几年在亚利桑那州交付超过2000套单户租赁房屋，并迅速向全国扩张 [17][19][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场在春季销售季节表现出相对优势，各消费者群体需求强劲 [38] - 公司对与Christopher Todd Communities的合作感到兴奋，认为这将增加社区交付速度，提高生产效率，实现需求侧多元化，增强市场影响力 [20][22][23] - 公司将继续关注具有财务意义的规模扩张机会，寻找对核心业务有增值作用的潜在机会 [16] 其他重要信息 - AV Homes整合工作提前完成，协同效应年化运行率从4000万美元提高到5000万美元 [11][12] - 完成债务再融资交易，发行8年期5亿美元高级票据，利率5.875%，赎回2021年到期的5.5亿美元高级票据；发行8.5年期4.5亿美元票据，利率5.75%，赎回AV Homes发行的2022年到期的4亿美元、利率6.625%的高级票据，将近期高级票据到期日推迟到2023年，所有高级票据利率低于6%，平均利率略低于5.8% [30][31][32] - 季度末总可用流动性约7.17亿美元，其中现金1.97亿美元，其余来自6亿美元公司循环信贷额度 [32] - 净债务与资本比率为43% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在改善型市场表现强劲的原因 - 公司认为成功取决于当地市场定位、对买家的了解以及前期对供需和市场属性的评估，明确细分市场和目标买家可提高利润率 [47] 问题2: 与Christopher Todd的合作模式及经济差异 - 这是战略合作伙伴关系，初期部分资产将采用合资模式，之后会根据情况决定是否全资拥有，不打算长期持有资产，预计在租赁期一年内出售以实现定价和回报最大化，持有期将短于传统社区 [49][50][51] 问题3: 退出租赁资产的回报情况 - 公司认为回报将达到或超过当前水平，合作将提高采购和建设效率，增加整体规模，降低成本，提升整体回报 [53][54] 问题4: 不同产品类型的吸收速度差异 - 各消费者群体的吸收速度相似，具体取决于特定资产的预期，整体在季度平均速度的两到三个周转范围内 [59] 问题5: Christopher Todd的资本结构和增长计划 - 这是独家战略合作伙伴关系，增长将通过其现有土地管道、公司土地专业人员识别的新土地以及公司现有资产实现，他们将负责社区设计、监督租赁和物业管理 [61][62] 问题6: 与Christopher Todd合作的风险、资本投入和土地使用考虑 - 公司认为建设风险较小，生产过程高效，资本投入将在预算内，短期内约2500万美元将通过合资结构投入，将根据市场需求和资产情况决定土地用途，会在租赁过程中寻找最佳出售时机 [67][68][85] 问题7: 利率对首次改善型买家的影响 - 利率改善使一些更具性价比的项目吸引买家重返市场，对于首次和二次改善型买家，利率更多是增强他们的购买信心，使他们在购买时更自由地选择升级选项和地块溢价，具体情况因社区而异 [71][72] 问题8: 第三季度毛利率下降的驱动因素 - 可能的驱动因素包括地理组合变化、AV交易购买会计收益减少、AV业务组合影响以及预计激励措施可能略有增加，若激励措施不增加，毛利率可能达到或略高于预期范围上限 [78][79] 问题9: 激励措施可能增加的原因 - 为处理部分成品样板房留出空间，维持销售势头，同时考虑到地理组合和购买会计收益减少的影响 [80][81] 问题10: 与Christopher Todd合作的规模和资本投入 - 资本投入在预算内，今年预计约2500万美元通过合资结构投入，该合作机会无限，未来有望成为公司业务的重要组成部分，目前正在学习业务模式，未来可能带来交叉营销机会 [84][85][86] 问题11: 平均销售价格下降但销售速度持平的原因 - 直观上价格和速度相关，但公司部分高价项目销售速度也很高，销售速度受多种因素影响，包括季节性和地理组合，公司对全年销售速度指导保持平稳有信心 [95][96] 问题12: 本季度样板房销售速度快且利润率高的原因 - 去年底市场信心下降、利率上升导致库存积压，今年初信心恢复、利率下降、就业数据良好，形成买方市场，延长了春季销售季节，低利率也对销售有帮助 [100][101] 问题13: 激励措施的具体数据和趋势 - 第二季度交付的激励措施与第一季度持平，同比下降约10%，新订单激励措施趋势相对稳定，公司为灵活调整价格和速度留出一定空间 [109][110] 问题14: 2020年社区数量的趋势 - 目前难以提供详细信息，但预计业务将继续增长，社区数量将增加，今年下半年和明年将有新产品线推出，有助于增加社区数量 [114][115] 问题15: 7月销售趋势 - 7月销售符合预期，与6月夏季月份情况相对一致，公司对第三季度开局满意 [116] 问题16: 协同效应的成本构成和时间 - 协同效应从最初的3000万美元增加到4000万美元，本季度最终确定为5000万美元，最初约三分之二为间接费用，三分之一为抵押贷款、保险和全国回扣，主要驱动因素包括间接费用、全国回扣和地方规模增加带来的成本改善，预计2020年实现年度效益 [120][121][122] 问题17: 定价能力的更新 - 公司继续看到定价优势，上一季度超过一半的社区有适度价格上涨 [124] 问题18: 并购活动的情况 - 并购是公司资本分配的一部分，公司一直在寻找机会，目前AV Homes整合完成，资产负债表状况良好，市场交易活动在夏季有所增加，但无明显趋势，公司将在运营和资产负债表上做好准备，寻找对业务有增值作用、文化契合且能提升长期财务结果的机会 [126][127][128] 问题19: 不同价格点的活跃成人社区吸收速度差异 - 第二季度，AV Homes和Taylor Morrison的活跃成人社区吸收速度相似，AV Homes略好，公司最大的55岁以上社区部门在2019年第二季度的吸收速度高于2018年第二季度 [130] 问题20: 选择与Christopher Todd合作而非大型参与者的原因 - 公司研究该领域已久，认为Christopher Todd具有最佳的业务模式、平台和长期潜力，其创造的生活方式社区与公司业务契合，合作能更好地利用公司资本结构和核心技能，实现市场规模和份额增长，控制业务发展 [135][136] 问题21: 竞争对手激励措施情况 - 市场上可能存在个别激进的建筑商，但总体而言市场表现正常，竞争合理，反映了市场的优势和需求 [137][138] 问题22: QM Patch到期的影响 - 公司对QM Patch到期表示担忧，到期时间为2021年1月10日，可能影响新房市场，最早明年初新借款人开始抵押贷款流程时就会受到影响，约20% - 30%的政府支持企业（GSE）抵押贷款量可能受影响，公司希望监管机构重新定义相关标准，考虑借款人的多个因素，公司对行业组织参与制定新定义持谨慎乐观态度 [144][145][146] 问题23: 购买会计对利润率影响的澄清 - 此次收购按账面价值进行，与通常高于账面价值的收购不同，需要分配部分价值到商誉，降低了收购土地资产的公允价值，从而降低成本、提高利润率，但这种好处每个季度都会减少，约18个月后AV业务利润率将与传统Taylor Morrison业务更接近 [152][153] 问题24: 交付指导与订单情况不符的原因 - 本季度交付超出预期是因为库存处理速度加快，存在一定的提前交付情况，但仍有大量库存正在生产中，无法立即调整，公司对全年交付指导有信心，第三季度交付情况更多是时间问题 [154][155]

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UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ý QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 OR ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Table of Contents For the transition period from to Commission File Number: 001-35873 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of Registrant as specified in its Charter) (State or other ...

Form 10-K ý ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2018 or ¨ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to . Commission File No. 001-35873 Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 TAYLOR MORRISON HOME CORPORATION (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of i ...