销售与交付 - 第一季度净销售订单同比增长29%，达到3,686单，社区月吸收率为3.7，较去年同期的2.9有所提升[86] - 第一季度房屋交付收入为16.36亿美元，交付2,731套房屋，平均售价为59.9万美元[86] - 2024年第一季度净销售订单和销售额分别增长29.2%和25.4%，主要得益于大型社区的强劲销售和取消订单的减少[97] - 2024年第一季度的销售订单取消率为7.0%，较2023年的14.0%显著下降，反映出买家信心的改善[99][100] - 2024年第一季度的房屋交付数量增加7.5%，房屋交付收入净额增长1.5%[103] 财务表现 - 房屋交付毛利率为24.0%，较去年同期的23.9%略有上升[86] - 财务服务收入同比增长33.6%，主要由于抵押贷款发放增加和贷款销售收入的提升[106] - 2024年第一季度的EBITDA为27.56亿美元，调整后的EBITDA为28.11亿美元[95] - 2024年第一季度的有效税率为23.2%，略高于2023年的23.0%[112] 现金流与资本结构 - 现金流依赖于运营产生的现金、抵押贷款仓库设施和项目级房地产融资等多种来源[114] - 截至2024年3月31日，公司总现金（不包括受限现金）为554,287千美元，较2023年12月31日的798,568千美元下降了30.6%[117] - 2024年第一季度，公司的经营活动净现金使用为130.7百万美元，而2023年同期为347.4百万美元，现金使用的变化主要由于房地产库存和土地押金支出增加[119] - 2024年第一季度，融资活动净现金使用为85.9百万美元，较2023年同期的165.1百万美元减少了48.0%[122] - 公司预计未来12个月将产生足够的现金以满足长期债务、土地购买和其他资本支出的需求[117] 土地与资产管理 - 拥有和控制的房屋建筑用地为74,182块，代表6.5年的总供应量，其中3.1年为自有土地[86] - 公司于2024年4月29日收购了Pyatt Builders的资产，包括约1,500个建筑用地，进一步多样化了地理布局[84] - 截至2024年3月31日，公司在土地购买合同下的总购买价格为15亿美元[127] 债务与利率 - 房屋建筑债务资本化比率为26.1%，扣除554百万美元的无限制现金后，净比率为20.1%[86] - 截至2024年3月31日，公司91%的债务为固定利率，9%为浮动利率[131] - 变动利率债务的总额为1.832亿美元，平均利率为6.9%[134] - 如果变动利率债务的利率上升1%，公司每年将增加约180万美元的利息支出[134] 风险与控制 - 公司在高通胀期间可能面临土地、融资、劳动力和建筑材料成本上升的风险[129] - 截至2024年3月31日，公司在信息披露控制和程序方面的评估结果显示其有效性[135] - 在2024年第一季度，公司内部财务报告控制没有发生重大变化[136]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净收入1.9亿美元，摊薄后每股收益1.75美元 [51] - 第一季度交付2731套房屋，平均价格59.9万美元，房屋建筑总收入16亿美元 [51] - 预计第二季度交付约3000套房屋，全年交付约12500套房屋，高于此前至少12000套的预期 [52] - 房屋成交毛利率为24%，略高于去年的23.9%，超出预期 [26] - 净销售订单价格为60.8万美元，同比下降3% [27] - 取消率从去年的14%降至7% [27] - 季度末剩余股票回购授权为4.03亿美元，仍预计今年回购约3亿美元普通股 [28] - SG&A占房屋成交收入的比例从去年的9.9%升至10.4%，预计今年SG&A比率在9%以上 [81] - 金融服务团队捕获率从去年的82%升至87%，金融服务收入4700万美元，毛利率46.5%，高于去年的3500万美元和37% [81] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建筑业务：第一季度投资3.67亿美元用于土地收购，2.21亿美元用于现有资产开发，总计5.88亿美元，高于去年的3.21亿美元；全年土地投资预计在23 - 25亿美元之间，约40%用于开发 [21] - 金融服务业务：捕获率从去年的82%升至87%，驱动金融服务收入从去年的3500万美元增长至4700万美元，毛利率从37%升至46.5% [81] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度净销售订单同比增长29%，达到3686套房屋，月吸收速度提高28%至每个社区3.7套，为2021年第一季度以来的最高水平 [53] - 市场中，消费者多元化最广泛的市场表现最强，入门级集中的部门表现符合或略低于预期 [11] - 佛罗里达州市场第一季度表现强劲，进入4月情况持续良好，但在更实惠买家集中的奥兰多市场，业务开展更具挑战性 [123] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调广泛的消费者覆盖、优质的地理位置和灵活的生产模式，旨在实现可持续的长期盈利能力和现金流生成，同时降低对住房周期力量的暴露 [35] - 2025年及以后，目标是实现每年至少10%的房屋成交增长，同时目标年化月销售速度达到低3的范围 [43][44] - 公司进入印第安纳波利斯市场，收购约1500个房屋建筑地块，增强了消费者和地理多元化 [14] - 未来增长将聚焦于高效投资，增加受控地块的比例，优先考虑位于黄金地段的资产负债表友好型自主开发项目 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临高抵押贷款利率、经济不确定性和全球动荡等逆风，住房市场整体仍保持健康，国内住房存在数百万套的短缺，多代人的人口结构支持新建筑需求 [36] - 公司的多元化战略有助于应对这些逆风，满足需求的同时不牺牲毛利率 [10] - 对公司未来的增长和盈利能力充满信心，预计将为股东带来持续的中高个位数的股权回报率和账面价值增长 [46] 其他重要信息 - 公司拥有74182个房屋建筑地块的自有和受控地块库存，按过去12个月的成交计算，代表6.5年的供应量，其中3.1年为自有地块，受控地块占总供应量的53% [20] - 平均周期时间环比改善约一周，目标到年底再改善3 - 4周，使平均周期时间回到大流行前的5 - 7个月 [25] - 穆迪最近将公司的信用评级从BA2上调至BA1，展望稳定 [28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度首次购房者的销售节奏以及4月公司整体情况如何 - 首次购房者的销售节奏同比显著上升，仅次于改善型购房者；首次购房者面临的 affordability 问题是普遍现象，他们高度依赖赠款资金，缺乏其他资金杠杆 [88] 问题2: 季度内成交和订单的激励措施情况以及全年剩余时间的激励措施节奏预期 - 同比来看，激励措施大幅下降；季度环比略有上升，激励措施与利率相关，公司不会追逐最低利率，约三分之一的买家享受激励措施，其中至少一半是首次购房者 [91] 问题3: 过去四年承保毛利率提高的原因以及土地成本对毛利率的影响 - 原因包括：更多地进行自主开发土地，公司规模和运营效益提升，土地市场效率提高，以及资产负债表债务和利息成本降低 [68][94][95] - 目前土地成本（包括生地和开发成本）增长约8% - 10%，这是正常现象，预计约2.5% - 3%的ASP增长可覆盖成本 [97] 问题4: 目前非资产负债表资本的价格和可用性情况 - 非资产负债表资本的平均成本约为4.5% - 5%，带有自动扶梯条款的结构成本约为7%，整体资本成本具有吸引力 [100] 问题5: 如何看待业务中的样板房和定制房比例，以及两者的利润率差异和需求情况 - 从销售角度看，样板房和定制房的比例约为54%，公司对这一平衡感到满意；样板房面积通常比定制房小几百平方英尺，定制房买家倾向于选择更大的房屋并花费更多在选项和地块溢价上 [106][108] 问题6: 收购 Pyatt 进入印第安纳波利斯市场的情况，以及是否有进一步在中西部扩张的计划 - 公司关注印第安纳波利斯市场多年，此次交易满足战略、管理团队和财务等多方面的高门槛；目前重点是整合业务，未来任何并购都需满足高门槛，但该市场有有机增长的潜力；该市场的 affordability 指标稳定，波动性较低，对公司投资组合有增值作用 [111][112] 问题7: 本季度或过去12个月内，从已收购的成品地块中完成的成交数量及趋势 - 仍有大约三分之一的土地是疫情前的，该比例每季度下降3% - 5%；土地投资组合的平均年份约为3.8年，与历史情况变化不大；平均地块成本在损益表中的占比在3% - 4%之间波动；最近的土地剩余比率与过去九年的平均水平相同，这增强了公司对土地增值和毛利率的信心 [117][118] 问题8: 佛罗里达州市场在本季度的表现以及对该市场的展望 - 佛罗里达州本季度表现强劲，进入4月情况持续良好；在更实惠买家集中的奥兰多市场，业务开展更具挑战性，但整体市场的流量、网络流量和转化率保持健康 [123] 问题9: 印第安纳波利斯市场的独特性以及是否是进一步在中西部扩张的跳板 - 印第安纳波利斯市场符合公司战略，具有即时的销售网点、成品地块获取、管理团队和财务状况等优势；土地开发风险较低；该市场前十大建筑商中只有五家是上市公司，竞争环境有利；此次交易预计对公司投资组合有增值作用，且无商誉；10%的年度成交增长目标是有机增长预期 [128][130][133] 问题10: 第一季度毛利率同比上升以及第二季度预计环比下降的原因 - 第一季度毛利率超预期是由于房屋成本节约（约每平方英尺2美元）、产品组合改善和激励措施减少；第二季度毛利率预计下降是由于收入集中在低毛利率部门，高毛利率部门收入减少，以及为入门级买家提供激励措施 [141] 问题11: 东部地区是否更倾向于入门级和经济适用型社区 - 东部地区情况复杂，奥兰多和坦帕业务与萨拉索塔和那不勒斯业务不同，后者主要面向首次购房者；中部地区，奥斯汀是最大的首次购房者市场，其次是休斯顿和达拉斯；西部地区是首次购房者和改善型购房者的良好混合 [142] 问题12: 中部地区平均销售价格（ASP）下降的原因以及是否会继续下降 - 下降原因是休斯顿和奥斯汀部门推出更多经济适用的入门级产品，且样板房库存面积比定制房小约400平方英尺，高样板房渗透率拉低了ASP；预计中部地区ASP将继续下降 [156][157] 问题13: 印第安纳波利斯交易是资产收购还是整体团队引入 - 这是一次资产收购，但公司保留了整个团队 [145]

业绩总结 - 2024年第一季度的总收入为1,700百万美元，同比增长2%[49] - 房屋交付收入为1,636百万美元，同比增长1%[49] - 房屋交付毛利率为24.0%，较去年同期的23.9%上升10个基点[49] - 2023年运营现金流为18亿美元，计划在2024年回购约3亿美元的普通股[8] - 2023年公司回购了150万股股票，支出为9200万美元[9] 用户数据 - 2024年第一季度的净销售订单为3,686套，同比增长29%[49] - 每月每个社区的销售速度为3.7套，同比增长28%[49] - 2023年通过数字销售工具的销售转化率为48%[11] - 取消率为7.0%，较去年同期的14.0%下降了700个基点[49] 未来展望 - 2024年预计在土地和开发上的支出将在23亿到25亿美元之间，约40%的投资将用于开发[5] - 预计将有6.5年的住宅建设用地供应，其中3.1年为公司拥有[4] 财务状况 - 2024年第一季度的总债务为2,093,499千，较2023年第一季度的2,301,878千下降[39] - 2024年第一季度的总房屋建筑债务与资本化比率为26.1%，较2023年第一季度的30.9%下降[39] - 2024年第一季度的净住宅建设债务资本比率为20.1%[9] - 现金及现金等价物为554百万美元，同比下降37%[49] - 股东权益为5,426百万美元，同比增长12%[49] - 每股账面价值为49.98美元，同比增长14%[49] 地区表现 - 东部地区2023年第一季度净销售订单为1,079千，较2023年第一季度增长20%[35] - 中部地区2023年第一季度净销售订单为674千，较2023年第一季度增长34%[35] - 西部地区2023年第一季度净销售订单为1,101千，较2023年第一季度增长35%[35] - 东部地区2023年第一季度关闭的房屋数量为1,004千，较2023年第一季度下降7%[35] - 中部地区2023年第一季度关闭的房屋数量为731千，较2023年第一季度增长14%[35] - 西部地区2023年第一季度关闭的房屋数量为806千，较2023年第一季度增长20%[35] - 2023年第一季度TMHC的净销售订单为2,854千，较2023年第一季度增长29%[35] - 2023年第一季度TMHC关闭的房屋数量为2,541千，较2023年第一季度增长7%[35] 贷款和抵押 - 2024年第一季度的平均贷款金额为462,000美元，平均首付款为23%[29] - 2024年第一季度的抵押贷款捕获率为87%[32]

财务表现 - 2024年第一季度净收入为1.9亿美元，每股摊薄收益为1.75美元，较2023年第一季度的1.91亿美元和1.74美元有所增长[1] - 2024年第一季度，房屋关闭收入为1,636,255千美元，同比增长1.5%[18] - 2024年第一季度，调整后的EBITDA为281,083千美元，同比下降1.0%[27] - 2024年第一季度，净收入占总收入的比例为11.2%[27] - 截至2024年3月31日，公司的总资产为8,910,343千美元，较2023年12月31日的8,672,087千美元增长2.7%[17] - 截至2024年3月31日，公司的总负债为3,484,175千美元，较2023年12月31日的3,339,801千美元增长4.3%[17] - 截至2024年3月31日，公司的净建筑债务与资本化比率为20.1%[27] 销售与交付 - 净销售订单同比增长29%，达到3,686笔，社区月吸收率从去年的2.9提升至3.7[2] - 房屋交付收入为16亿美元，交付房屋数量为2,731套，平均售价为59.9万美元[2] - 2024年第一季度，Taylor Morrison关闭的房屋数量为2,731套，同比增长7.5%[18] - 2024年第一季度，净销售订单数量为3,686套，同比增长29.2%[18] - 2024年第一季度，销售订单的总价值为2,239,763千美元，同比增长25.4%[18] - 2024年第一季度，东部地区的平均销售价格为600千美元，同比微增0.5%[18] 未来展望 - 预计2024年将交付约12,500套房屋，毛利率预期在23.5%至24.0%之间，平均交付价格在60万至61万美元之间[3] - 预计2024年土地和开发支出将在23亿至25亿美元之间，股票回购预计总额约为3亿美元[9] 资产与负债管理 - 截至季度末，待交付房屋的积压量为6,244套，销售价值为42亿美元，客户存款平均约为57,000美元[4] - 公司的总流动性为16亿美元，其中包括5.54亿美元的无条件现金[7] - 公司的房屋建筑债务资本比率为26.1%，较去年同期的30.9%有所下降[7] - 公司的净建筑债务资本比率为20.1%[27] 市场扩展 - 公司在印第安纳波利斯市场收购了约1,500个房屋用地，进一步扩展市场[8]

土地和库存管理 - Taylor Morrison Home Corporation在2023年收购的土地占其土地组合的24%，而2022年为0%[33] - 截至2023年12月31日，Taylor Morrison拥有3,225个快速入住房屋的库存，而2022年为2,288个[51] - 截至2023年12月31日，Taylor Morrison拥有352个样板房，而2022年为216个[49] - 土地和地块的可用性不足可能会对销售和经营结果产生不利影响[134] - 如果土地库存的市场价值下降，可能会导致减值和账面损失[135] 销售和市场策略 - 公司在2023年通过其数字营销策略实现了更高的销售转化率和更低的营销成本[47] - 公司在2023年推出了新的在线销售工具，提升了客户体验和销售效率[46] - Taylor Morrison的Build-to-Rent业务Yardly正在多个市场扩展，包括奥斯丁、达拉斯和凤凰城[42] - 公司在2023年实施了定价激励和折扣，以应对市场动态[48] - 2023年第一季度净售出房屋数量为26%，第二季度为28%，第三季度为24%，第四季度为22%[59] 财务表现与风险 - 2022年和2023年，通货膨胀导致土地、材料和劳动力成本上升，影响公司财务表现[107] - 由于利率上升，潜在客户的购房能力受到影响，可能导致销售下降[89] - 由于建筑材料短缺和价格波动，房屋建设成本增加，可能导致交付延迟和销售节奏放缓[105] - 由于市场条件疲软，房屋价格通常在交付前几个月确定，难以通过提高价格来弥补成本增加[87] - 由于竞争激烈，房屋销售可能受到影响，尤其是来自大型和地方房屋建筑公司的竞争[110] 人力资源与员工管理 - 公司致力于吸引和保留合格员工，提供竞争力的薪酬和福利，包括医疗、牙科和视力保险等[78] - 截至2023年12月31日，公司在非合并合资企业的总投资为3.462亿美元，其中包括与Värde Partners的合资项目，涉及8.5亿美元的股权承诺[140] - 公司在2023年因佛罗里达州一起案件支付了6470万美元的判决赔偿，涉及俱乐部会员费的收取[162] 法律与合规风险 - 公司面临的法律和监管风险可能导致开发和建设活动的延迟，增加费用，或限制房屋建设等活动[159] - 公司在数据隐私方面的合规成本可能会显著增加，尤其是在加利福尼亚州实施的消费者个人信息法案后[148] - 公司在环境法规和气候变化方面的合规可能会显著增加运营成本并暴露于潜在责任[163] 网络安全与信息技术 - 公司在网络安全方面实施了全面的程序，包括每季度进行风险评估，以识别和修复潜在的网络安全威胁和漏洞[202] - 公司与独立第三方每半年进行一次网络安全风险评估，分析IT资源和信息资产的风险[203] - 公司在网络安全风险管理中，已制定减轻计划以降低重大网络安全风险的发生概率和预期影响[204] 经济与市场环境 - 2022年和2023年，联邦储备局共提高利率11次，导致购房者担忧和可负担性问题，2022年取消率上升至13.5%[89] - 2023年取消率降至12.1%，相比2022年有所改善，但仍高于2021年的6.5%[101] - 由于劳动力短缺和成本上升，开发社区和建造房屋可能面临延迟和成本增加[99] - 由于税收政策变化，可能会对公司未来的运营结果和现金流产生重大影响[92] 资本结构与融资 - 公司在2023年优化了其债务杠杆，以支持资本高效增长[29] - 截至2023年12月31日，公司总债务为20亿美元，其中包括TMHF的1.535亿美元债务[181] - 公司财务服务业务面临流动性风险，若无法在二级市场出售贷款，可能需要长期持有贷款，增加信用风险[170] 其他风险因素 - 不寻常的天气事件可能导致建筑延误和成本增加，进而影响盈利能力[118] - 如果无法有效管理土地收购和开发过程，可能导致重大成本超支或估值错误[130] - 公司在合资企业中缺乏控制权，可能导致决策僵局，影响合资企业的运营[143]

业绩总结 - 2023年第四季度净销售订单为2,361套，同比增长30%[3] - 2023年全年净销售订单为10,830套，同比增长14%[3] - 2023年第四季度总收入为20.20亿美元，同比下降19%[3] - 2023年全年总收入为74.18亿美元，同比下降10%[3] - 2023年第四季度净收入为172,585千美元，同比下降37.3%[54] - 2023年调整后的净收入为223,236千美元，同比下降30.6%[54] - 2023年调整后每股收益（稀释）为2.05美元，同比下降30.0%[54] 用户数据 - 2023年第四季度取消率为11.6%，同比下降52%[3] - 2023年全年取消率为12.1%，同比下降11%[3] - 2023年第四季度房屋交付量为3,190套，同比下降16%[3] - 2023年全年房屋交付量为11,495套，同比下降9%[57] 财务状况 - 2023年第四季度现金及现金等价物为7.99亿美元，同比增长10%[3] - 2023年第四季度股东权益为53.32亿美元，同比增长15%[3] - 2023年总债务为2,017,102千美元，同比下降18.7%[55] - 2023年净房建债务为1,073,445千美元，同比下降26.7%[55] - 2023年净债务资本化比率为16.8%，较去年同期下降720个基点[3] 市场表现 - 2023年第四季度东部地区净销售订单为902千，较2022年第四季度下降4%[59] - 中部地区净销售订单为602千，较2022年第四季度增长94%[59] - 西部地区净销售订单为857千，较2022年第四季度增长53%[59] - 2023年第四季度东部地区房屋关闭数量为1,252，较2022年第四季度下降22%[59] - 中部地区房屋关闭数量为767，较2022年第四季度下降29%[59] - 西部地区房屋关闭数量为1,171，较2022年第四季度增长6%[59] 未来展望 - 2023年总土地和开发支出为18亿美元，预计2024年支出将在23亿至25亿美元之间[5] - 2023年总资本化为7,204,299千美元，同比增长5.4%[55] - 2023年总房建债务占资本化比率为26.0%，较2022年末下降6个百分点[55] 其他信息 - 调整后的住宅交付毛利率未披露，管理层使用非GAAP财务指标评估整体表现[51] - 调整后的净收入和每股调整后收益是非GAAP财务指标，反映公司在特定期间内的净收入/(损失)[77] - 净住宅建筑债务与资本化比率用于评估公司在住宅建筑行业的表现，具有相关性和实用性[78]

财务数据和关键指标变化 - 2023年公司交付11,495套房屋，实现房屋建筑收入72亿美元，调整后房屋成交毛利率为24%，摊薄后每股调整收益为7.54美元 [14] - 过去四年公司进行了8.89亿美元的股票回购，推动每股账面价值达到49美元，较去年增长15%，较两年前增长53% [14] - 第四季度调整后净收入为2.23亿美元，摊薄后每股2.05美元；报告净收入为1.73亿美元，摊薄后每股1.58美元，包含法律和解和其他特殊费用 [57] - 第四季度交付3,190套房屋，平均成交价格为60.7万美元，房屋建筑总收入为19亿美元 [58] - 第四季度房屋成交毛利率为24.1%，高于去年的23.5% [64] - 第四季度净销售订单同比增长30%，达到2,361套房屋 [65] - 第四季度净销售订单价格为62.9万美元，同比上涨9% [66] - 第四季度取消率降至11.6%，低于去年的24.4% [66] - 第四季度销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋成交收入的比例为9.7%，高于去年的7.3% [67] - 金融服务团队捕获率从去年的78%提升至86%，本季度金融服务收入达到4300万美元，毛利率为45.9% [68] - 2023年公司经营活动产生的现金流为8.27亿美元，年末流动性约为18亿美元 [70] - 房屋建筑净债务与资本比率降至16.8%，低于上一季度的18.8%和去年的24% [71] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度净销售订单中，改善型类别占42%，入门级占34%，度假生活方式占24%，各群体销售均同比大幅增长，入门级同比复苏最为强劲 [37] - 度假生活方式业务在第四季度环比表现出色，是唯一实现季度环比销售增长的业务 [38] - 第四季度约56%的销售为样板房，与前三个季度相似，但略低于2022年的60% [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司预计2024年交付至少12,000套房屋，2025年及以后实现约10%的增长 [18] - 2024年计划土地支出在23亿 - 25亿美元之间 [19] - 预计2024年第一季度和全年房屋成交毛利率在23% - 23.5%之间 [65] - 预计2024年第一季度和全年交付房屋的平均成交价格约为60万美元 [62] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来的首要任务是重新加速增长，利用运营效率获取更大的市场份额 [18] - 土地投资将继续采用增值、纪律性的方法，注重回报驱动的框架，平衡资本效率和资本成本 [20] - 公司从依赖成品地块转向更多的自主开发地块，成品地块在总收购中的占比从几年前的35%降至过去两年的12% [22] - 公司将继续利用规模和精简的投资组合降低成本、支持增长和提高资产效率，包括优化产品和平面图库、利用Canvas选项包以及销售营销和后台集中化 [25] - 公司认为业务多元化和对核心子市场优质地段的重视是重要的战略优势，使其在未来具有良好的定位 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临利率上升、经济不确定性和全球动荡等重大逆风，但公司业务展现出了韧性 [15] - 管理层对2023年的业绩感到自豪，并对2024年和2025年的前景感到兴奋，预计将继续展示平衡和纪律性运营平台的盈利潜力 [16] - 新建筑需求依然强劲，库存供应有限，有利的就业和人口趋势将继续推动市场活动 [36] - 公司在2024年初取得了良好的开端，销售、流量和预订量均呈积极趋势，预计春季销售季节将表现良好 [29] 其他重要信息 - 公司调整了计算自有和受控地块的方法，以更好地反映资产负债表和土地投资组合的资本效率 [46] - 公司最近获得了第九年“美国最受信赖的房屋建筑商”称号 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2024年第一季度毛利率指引的构成因素是什么？ - 公司预计全年激励成本将略有下降，但房屋和土地成本会有所上升 运营效率的提升，如平面图合理化、价值工程和均衡生产等举措，将有助于维持毛利率的稳定 [88] 问题: 公司如何看待当前环境下的并购机会？ - 公司专注于实现有机增长，但如果有符合战略利益、具有地理或规模优势、产品有增值潜力且财务可行的并购机会，会进行考虑 [90] 问题: 2024年平均销售价格（ASP）指引比积压订单低12%的原因是什么？ - 积压订单主要是度假生活方式和高端项目，ASP较高 后续交付将更多是针对首次购房者和首次改善型购房者的样板房，导致ASP下降 [92] 问题: 公司将从哪些方面获取市场份额？ - 公司认为市场份额的增长来自多个方面，包括自身社区的更高效率和销售速度、业务多元化带来的优势，以及市场波动中其他竞争对手的表现 [97] 问题: 土地银行资本的可用性、计划和成本情况如何？ - 公司采用多种方式控制土地，包括合资企业、卖方融资和土地银行等 土地银行资本始终存在，目前成本较之前有所上升，但预计随着利率环境的稳定将有所下降 公司希望土地银行成本与加权平均资本成本相符 [100][101] 问题: 价格上涨主要出现在哪些社区？持续的价格上涨是否会影响毛利率指引？ - 第四季度约60%的社区提高了价格，这已包含在指引中 额外的价格上涨将带来毛利率的上行空间 公司希望2024年继续有适度的价格上涨和折扣减少 [108][109] 问题: 如何平衡价格上涨和激励措施的使用？ - 公司在应对市场环境方面经验丰富，善于根据具体买家需求定制激励措施 公司专注于使用金融工具作为销售手段，以提供更好的月度利率，从而逐套减少激励措施 [110][111] 问题: 2024年3亿美元的股票回购是否包含在稀释股份计数指引中？ - 股票回购指引未包含在发布的股份计数中，因为回购尚未发生 [119] 问题: 2025年社区数量的“显著增长”如何量化？增长轨迹是怎样的？ - 公司未提供2025年社区数量的具体指引，但预计社区数量将与房屋交付量的增长趋势相似，约为10% 增长将从2025年初开始并逐步增加 [118] 问题: 自主开发项目的利润率顺风如何影响财务状况？是否会影响现金转化率？ - 自主开发项目的利润率顺风需要时间才能体现，将在未来逐步显现 土地银行是公司重要的选择之一，之前的交易对整体投资组合有一定的回报贡献 尽管2024年有土地支出目标，但公司仍对现金生成能力有信心 [127][130] 问题: Yardly业务和单户租赁销售确认的最新情况如何？ - Yardly业务目前有大约二十几个项目在八个不同市场开展，其中四个正在出租 今年可能会有几个项目有处置选择，未来数量可能会增加 [132] 问题: 法律和解费用的具体情况是什么？ - 法律和解费用来自AV收购获得的一个位于佛罗里达州的社区Solivita，相关细节已在12月提交的8 - K文件中披露 [136] 问题: 3亿美元的股票回购是按季度分配还是机会性操作？是否有上调的可能性？ - 股票回购没有按季度设定具体目标，公司采用机会性方法，根据市场情况进行操作 公司将继续按照10B - 51计划进行回购，以保持一定的一致性 [137][138] 问题: 对春季销售季节的预期如何？与历史水平相比如何？ - 公司年初销售表现良好，各项指标显示春季销售季节将健康向好 利率波动下，建筑商有工具帮助消费者，二手房和新房库存有限，消费者对利率的接受度提高，这些因素都有利于销售 [153][155] 问题: 过去一个季度不同市场在激励措施使用上是否有显著差异？ - 激励措施主要用于首次购房者 像西雅图这样的市场很少使用远期承诺等激励措施 [157][158] 问题: 开工和订单在低3s水平上如何相互影响？公司对达到该水平的承诺如何？是否会牺牲利润率？ - 公司通常会使开工与销售相匹配，追求可预测的节奏，以提高效率和减轻压力 一般情况下，开工理论上会与销售相匹配，但会根据时间进行灵活调整 [162] 问题: 未提价的40%社区是保持价格稳定还是大幅降价？ - 总体而言，这些社区可能保持价格稳定，但可能会增加一些激励措施 [30] 问题: 合作经纪和外部经纪佣金的情况如何？是否会成为2024年的不利因素？ - 2023年下半年合作经纪佣金成为不利因素，市场回归到约3%的平均水平 过去几年合作经纪和预订情况与整体业务基本一致，公司希望建立与消费者的信任，减少对经纪的依赖 预计除预订业务外，整体业务与2023年下半年基本一致 [166][167] 问题: 第四季度有多少套房屋成交有折扣？折扣水平如何？春季情况如何？ - 每套房屋都有一定的折扣，如 closing cost assistance、金融工具或设计中心促销等 2023年约20%的成交使用了远期承诺，第四季度比例略高，且主要针对首次购房者 [146][147]

财务表现 - 2023年第三季度，净收入为1.707亿美元，同比下降45%[100] - 2023年第三季度总收入为1,675,545千美元，同比下降17.6%（2022年为2,034,644千美元）[109] - 调整后的净收入为1.7969亿美元，调整后的每股收益为1.65美元[108] - 2023年第三季度的房屋交付收入为1,611,883千美元，同比下降18.7%（2022年为1,983,775千美元）[109] - 2023年第三季度的房屋交付毛利率为23.1%，较2022年的27.5%下降[109] - 2023年第三季度的销售订单取消率为11.4%，较2022年的15.6%有所下降[115] - 2023年第三季度的有效税率为25.4%，较2022年同期的22.6%上升了1.8个百分点[134] - 2023年第三季度净收入为1.707亿美元，稀释每股收益为1.54美元，较2022年同期的3.098亿美元和2.72美元分别下降了45.5%和43.1%[137] 住宅交付与销售 - 2023年第三季度，住宅交付收入为16亿美元，平均房价为61.1万美元，共交付2,639套住宅[99] - 2023年第三季度，净销售订单为2,592套，社区的月吸收速度为2.7套，较去年同期的2.1套有所上升[99] - 2023年第三季度的净销售订单为2,592套，同比增长25.3%（2022年为2,069套）[112] - 2023年第三季度，关闭的房屋数量和房屋关闭收入净额分别下降了13.5%和18.7%[120] - 2023年前九个月，关闭的房屋数量和房屋关闭收入净额分别下降了6.2%和5.3%[120] - 2023年第三季度，东部地区的平均销售价格为575千美元，较2022年的571千美元增长0.7%[120] 资产与负债 - 截至2023年9月30日，拥有和控制的住宅用地为74,000块，代表6.1年的总供应量，其中3.5年为自有土地[99] - 截至2023年9月30日，公司的总债务为1,992,077千美元，较2022年下降26.9%（2022年为2,729,924千美元）[110] - 截至2023年9月30日，净建筑债务对资本化比率为18.8%，较2022年的34.0%显著改善[110] - 截至2023年9月30日，公司在土地选项合同下的总购买价格为16亿美元，较2022年12月31日的15亿美元有所增加[149] - 截至2023年9月30日，公司固定利率债务总额为18.09亿美元，平均利率为5.1%[156] - 公司的可变利率债务为1.916亿美元，平均利率为6.9%[156] - 截至2023年9月30日，公司约90%的债务为固定利率，10%为可变利率[153] 现金流与融资 - 2023年前九个月的经营活动提供的净现金为5.506亿美元，较2022年同期的4.600亿美元增长了19.6%[142] - 2023年前九个月的投资活动使用的净现金为9410万美元，较2022年同期的1880万美元显著增加，主要由于对未合并实体的资本净投资为4710万美元[143] - 2023年前九个月的融资活动使用的净现金为5.685亿美元，较2022年同期的9.477亿美元减少了40.0%[144] - 截至2023年9月30日，公司总现金及现金等价物为613.81百万美元，流动性总额为1.643亿美元[141] 财务服务 - 2023年第三季度，财务服务收入为4,004.5万美元，同比增长44%[100] - 2023年前九个月，金融服务收入增长了44.3%，达到40,045千美元[127] - 2023年前九个月，抵押贷款服务收入增长了22.1%，达到87,637千美元[127] 其他财务指标 - 2023年第三季度，库存减值为1180万美元，而2022年同期未发生库存减值[96] - 2023年第三季度，销售、佣金和其他市场营销成本占房屋关闭收入净额的比例上升至6.1%[128] - 2023年第三季度，普通和行政费用占房屋关闭收入净额的比例上升至4.3%[129] - 2023年第三季度的其他费用净额为300万美元，较2022年同期的580万美元有所减少[132] - 2023年第三季度的债务清偿损失为30万美元，而2022年同期则为100万美元的收益[133] 信用评级与内部控制 - 2023年第三季度，公司的信用评级被标准普尔全球提升至BB+，展望稳定[99] - 公司在财务报告内部控制方面没有发生重大变化，控制程序有效[158] - 公司已将其抵押仓库设施和循环信贷设施的利率基准从LIBOR改为SOFR[154] - 公司在特定控制事件发生时，需以101%的价格回购所有未偿还的高级无担保票据[155]

业绩总结 - 2023年第三季度，净销售订单为2,592套，同比增长25%[2] - 2023年第三季度，房屋交付数量为2,639套，同比下降14%[2] - 2023年第三季度，房屋交付收入为16.12亿美元，同比下降19%[2] - 2023年第三季度，调整后的每股收益为1.62美元，同比下降40%[2] - 2023年第三季度，房屋建设的毛利率为23.1%，同比下降440个基点[2] - 2023年第三季度的家庭交付收入为1,611,883千美元，较2022年同期的1,983,775千美元下降18.7%[30] - 2023年第三季度的家庭交付毛利为372,884千美元，毛利率为23.1%[30] - 2023年第三季度的家庭交付成本为1,238,999千美元，较2022年同期的1,438,164千美元下降13.8%[30] 财务状况 - 2023年第三季度，现金及现金等价物为6.14亿美元，同比增长87%[2] - 2023年第三季度，股东权益为51.75亿美元，同比增长18%[2] - 截至2023年9月30日，总债务为1,992,077千美元，较2022年9月30日的2,729,924千美元下降26.9%[28] - 净家庭建筑债务为1,195,436千美元，较2022年9月30日的2,265,587千美元下降47.3%[28] - 截至2023年9月30日，总资本化为6,984,357千美元，较2022年9月30日的6,998,297千美元下降0.2%[28] - 家庭建筑债务与资本化比率为29.7%[28] - 净家庭建筑债务与资本化比率为37.1%[28] 未来展望 - 2023年预计总房屋交付数量约为11,250套[3] - 2023年预计房屋建设土地及开发支出约为18亿美元[3] 其他信息 - 2023年公司在《财富》500强榜单中首次亮相，排名为13,699[23] - 2023年公司再次被评为“美国最受信赖的建筑商”，这是连续第七年获此荣誉[24] - 2022年公司实现了24%的股本回报率（ROE），25%的房屋交付毛利率，以及每股账面价值为42美元[23] - 2022年公司在Bloomberg性别平等指数中连续第四年被认可[24] - 2022年公司在ESG报告中测量了其2020-2022年的碳足迹[24]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后净收入为1.8亿美元，摊薄后每股收益1.62美元；报告净收入为1.71亿美元，摊薄后每股收益1.54美元 [21] - 第三季度交付2639套房屋，平均成交价格61.1万美元，房屋建筑总收入16亿美元，低于去年的20亿美元 [21] - 第三季度调整后房屋成交毛利率为23.9%，超出指引；报告房屋成交毛利率为23.1% [23] - 第四季度预计交付约2950套房屋，全年总计约11250套，高于此前指引；全年平均成交价格预计约62.5万美元，第四季度约61.5万美元 [22] - 第四季度房屋成交毛利率预计约23%，全年调整后房屋成交毛利率约23.7%，高于此前指引 [23] - 财务服务团队第三季度收入4000万美元，毛利率42.2%，高于去年的2800万美元和26.5% [24] - 第三季度净订单同比增长25%至2592套，月吸收率增长26%至每个社区2.7套，社区数量持平于325个 [24] - 取消率为11.4%，低于去年的15.6% [24] - 截至季度末，总流动性约16亿美元，包括6.14亿美元无限制现金和11亿美元循环信贷额度 [25] - 房屋建筑净债务与资本比率为18.8%，低于去年的34% [26] - 季度内赎回3.5亿美元2024年高级票据，下一次高级票据到期时间为2027年 [26] - 季度内花费1亿美元回购股票，自2020年以来已花费约8.65亿美元，稀释股份数量减少约3300万股，约30% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第三季度交付2639套房屋，平均成交价格61.1万美元，房屋建筑总收入16亿美元 [21] - 第三季度开工约2800套房屋，每月每个社区开工2.9套，低于上一季度的3.5套，但高于去年的1.5套 [23] - 截至季度末，约有2700套样板房，其中280套已完工，主要集中在入门级社区 [22] 财务服务业务 - 第三季度收入4000万美元，毛利率42.2%，得益于创纪录的88%的捕获率 [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度净销售订单中，改善型类别占43%，入门级占35%，度假生活方式占22% [8] - 第三季度约55%的销售为样板房，45%为待建订单，与近期季度相似 [8] - 第三季度净订单同比增长25%，月吸收率为每个社区2.7套，高于去年的2.1套 [11] - 约60%的社区提高了价格 [11] - 15%的第三季度销售来自在线预订，转化率高达45% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用多元化消费者战略和平衡产品组合，以应对当前住房市场的挑战 [7] - 土地投资策略注重在有长期需求驱动的市场实现资本高效增值增长，平衡自有和控制地块库存 [17] - 优先将现有土地组合转化为新社区，提高社区效率，以支持未来增长 [19] - 销售策略优先考虑金融激励措施，以保护毛利率、社区价值和消费者信心 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩健康，但受到去年活动放缓和利率上升的影响 [6] - 近期利率快速上升导致市场销售势头放缓，这种情况在10月仍在持续 [6] - 尽管面临挑战，公司仍提高了全年房屋成交和调整后房屋成交毛利率的指引 [7] - 长期来看，住房市场供应不足，对新建筑有需求，公司有机会实现增长 [29] 其他重要信息 - 公司被评为《新闻周刊》2024年美国最环保公司之一 [30] - 公司被列入《美国新闻与世界报道》首届最佳雇主名单 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 消费者是否因担心房价下跌而犹豫购房 - 公司未听到消费者担心房价下跌的反馈，消费者犹豫主要是因为利率上升对购房负担能力的影响，以及媒体对利率的报道 [31] 问题2: 如何看待SG&A固定成本及长期改善比率的能力 - SG&A中G&A部分约占一半，主要由人员和办公设施等固定成本驱动，公司会持续监控和评估这些成本 [35] - 可变部分同比略有上升，主要是由于外部佣金增加和营销成本调整以适应市场条件 [35] 问题3: 第三季度到10月的每月销售吸收率情况 - 7月销售情况良好，8月更强，9月略有回落，10月从历史和季节性角度看仍不错，但与夏季早期相比有差异 [39] 问题4: 与第二季度和去年相比，未合格流量的百分比情况 - 季度流量同比上升，网络、聊天机器人和预订的转化率都更高 [40] - 首次购房者的转化率从过去的5:1变为现在的7 - 8:1，具体取决于社区和市场 [40] 问题5: 请详细介绍Buy Build Secure计划，消费者如何看待该计划与其他激励措施，与当前提供的降息措施有何不同，对利润率有何影响 - 约94%的季度成交有买家或卖家支付折扣点，平均约2.5% [44] - 临时降息成本按贷款金额计算，约2.25%，仅13%的第三季度成交使用 [45] - 远期承诺（包括Buy Build Secure计划）占第三季度总成交的18%，对利润率影响小于1%，第三季度平均利率约5.5% [45][46] 问题6: 预计样板房与待建房的比例如何随利率环境变化，两者的利润率差距是否仍在300 - 400个基点 - 第四季度样板房比例可能接近第二季度，比例受消费者需求和社区情况影响 [48] - 样板房与待建房的利润率差距通常为300 - 400个基点，在55岁以上度假生活方式社区差距更大 [48][50] 问题7: 考虑到当前利率环境，2024年销售季节性会如何变化，哪些市场在激励措施使用上有意外情况，这种趋势是否会持续 - 利率和宏观因素会影响消费者，但住房供应不足将支撑市场，预计2024年行业和公司的销售和成交都会上升 [53][54] - 萨克拉门托、湾区、西雅图和切斯特代尔等社区很少使用远期承诺激励措施，奥兰多和休斯顿等更注重可负担性的市场使用较多，但占总激励措施的比例较小 [56][58] 问题8: 约三分之一的业务有某种形式的降息，为何不更广泛提供以提高吸收率，第四季度该比例会升至多高 - 市场上对折扣点和远期承诺的讨论存在混淆，公司根据消费者需求提供不同激励措施，30%的比例与首次购房者和现金业务的比例相符 [60][61] - 第四季度库存房比例预计会上升，第三季度部分高利润率业务的提前交付会影响第三和第四季度的利润率轨迹，但全年利润率仍有所提高 [61][62] 问题9: 如何从当前的吸收率提升到中期目标的低3水平，时间框架和业务组合会如何变化 - 预计2024年吸收率将达到低3水平，公司社区组合的转变将推动这一提升 [64][65] - 公司在承保时已考虑到3的门槛，会平衡价格和利润率 [66][67] 问题10: 能否总结激励措施，其占平均销售价格的比例，以及选项占平均销售价格的比例 - 选项占平均销售价格的比例多年来一直保持在15% - 16%，房屋面积范围也没有太大变化 [69] - 消费者预期低利率环境不会回归，房屋价值相对稳定，公司通常营销5.49% - 5.99%的30年固定利率，第三季度成交的票面利率升至6.20% [69][70] 问题11: 机会性债务削减是否会纳入资本分配讨论，第三季度提价的社区在10月能否维持价格 - 公司资本分配的首要任务是投资业务，也会考虑机会性股票回购和高级票据削减，但目前没有明确计划 [71][72] - 10月与第三季度情况没有太大不同，可能会对首次购房者更多使用远期承诺激励措施 [73] 问题12: 之前的分析显示消费者能承受更高利率，现在情况是否依然如此，入门级、改善型和活跃成年人市场的销售情况如何 - 常规购房者仍有近400个基点的承受空间，第四季度成交的平均票面利率为6.23% [76][77] - FHA购房者的承受空间从去年的240个基点降至140个基点，积压订单的常规购房者条件持续改善，FHA购房者条件略有收紧 [77] - 第三季度销售速度最快的是入门级市场，其次是改善型市场，活跃成年人市场排名第三，符合夏季销售季节的预期 [78]